CA Chambéry, 1re ch., 18 novembre 2025, n° 22/01638
CHAMBÉRY
Autre
Autre
IRS/SL
N° Minute
[Immatriculation 1]/646
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 18 Novembre 2025
N° RG 22/01638 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HCW6
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 19 Mai 2022
Appelants
M. [F] [H]
né le 26 Octobre 1971 à [Localité 13] (38), demeurant [Adresse 4]
Mme [U] [I] épouse [H]
née le 08 Juillet 1968 à [Localité 7] ALGERIE, demeurant [Adresse 3]
Représentés par Me Joël CAILLET, avocat au barreau de CHAMBERY
Intimés
M. [S] [E] [B] [X]
né le 25 Juillet 1975 à [Localité 16], demeurant [Adresse 5]
Mme [T] [Y] épouse [X]
née le 07 Octobre 1978 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]
Représentés par la SELARL JSA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY
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Date de l'ordonnance de clôture : 29 Septembre 2025
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 octobre 2025
Date de mise à disposition : 18 novembre 2025
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Composition de la cour :
- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et procédure
Durant les années 2005 et 2006, M. [F] [H] et Mme [U] [I], ci-après les époux [H], ont fait construire une maison d'habitation sise [Adresse 11] à [Localité 15].
Les travaux de gros 'uvre ont été effectués par des entreprises professionnelles et les époux [H] ont réalisé les travaux de second 'uvre.
Suivant promesse unilatérale de vente du 17 novembre 2014, signée devant Me [C], notaire, et réitérée par acte authentique le 2 février 2015, les époux [H] ont vendu le bien immobilier à M. [E] [X] et Mme [T] [Y], ci-après les époux [X], moyennant paiement de la somme de 207.900 euros.
Par courrier en date du 27 février 2015, Me [C] a informé les époux [H] de ce que les époux [X] rencontraient des désordres qu'il a énumérés (baignoire fissurée, coulissant du poêle à bois défectueux, plaques de fonte déformées suite à des montées en température trop importantes, installation du conduit de cheminée non conforme, escalier très branlant, problème de ravalement des façades, portail défectueux.
Par courrier en date du 02 mars 2015, les époux [H] ont répondu au notaire, en invoquant la clause d'exonération des vices cachés, outre le fait que les désordres étaient apparents.
Par ordonnance de 15 septembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Chambéry, saisi par les époux [X], a ordonné une expertise judiciaire au contradictoire des époux [H].
Par requête en date du 18 janvier 2016, les époux [X] ont sollicité une extension de la mission de l'expert à d'autres désordres, requête à laquelle il a été fait droit suivant ordonnance en date du 11 mars 2016.
L'expert a déposé son rapport définitif le 27 août 2018.
Par acte d'huissier du 13 mai 2019, les époux [X] ont fait assigner les époux [H] devant le tribunal de grande instance de Chambéry notamment aux fins de les voir condamner à leur payer une somme de 40 029,26 euros à titre de réparation des désordres affectant le bien immobilier.
Par jugement du 19 mai 2022, le tribunal judiciaire de Chambéry a notamment :
- Débouté les époux [X] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre :
- du désordre relatif à l'escalier,
- des désordres relatifs aux gonds des volets bois et de la façade,
- du désordre relatif au portail,
- du désordre relatif à l'absence d'entrée d'air au niveau des menuiseries ;
Sur le désordre relatif au poêle à bois,
- Déclaré les époux [H] responsables à ce titre sur le fondement de l'article 1792 du code civil,
- Dit que le préjudice des époux [X] occasionné par ce désordre, s'élève à la somme de 2.524 euros TTC ;
- Condamné les époux [H] à payer aux époux [X] au titre de la réparation du désordre relatif au poêle à bois, la somme de 2.524 euros TTC ;
Sur le désordre relatif à la baignoire fendue et la cloison dégradée,
- Déclaré les époux [H] responsables à ce titre sur le fondement de l'article 1792 du code civil,
- Dit que le préjudice des époux [X] occasionné par ce désordre, s'élève à la somme de 2.257,81 euros TTC ;
- Condamné les époux [H] à payer aux époux [X] au titre de la réparation du désordre relatif à la baignoire fendue et la cloison dégradée, la somme de 2.257,81 euros TTC ;
Sur le désordre relatif au volet de la baie vitrée,
- Déclaré les époux [H] responsables à ce titre sur le fondement de l'article 1792 du code civil ;
- Dit que le préjudice des époux [X] occasionné par ce désordre, s'élève à la somme de 1.648,90 euros TTC ;
- Condamné les époux [H] à payer aux époux [X] au titre de la réparation du désordre relatif au volet de la baie vitrée, la somme de 1.648,90 euros TTC ;
Sur le désordre relatif au mur de clôture,
- Déclaré les époux [H] responsables à ce titre sur le fondement de l'article 1792 du code civil,
- Dit que le préjudice des époux [X] occasionné par ce désordre, s'élève à la somme de 1.800 euros TTC,
- Condamné les époux [H] à payer aux époux [X] au titre de la réparation du désordre relatif au mur de clôture, la somme de 1.800 euros TTC,
Sur le désordre relatif à un mur de soutènement,
- Sursis à statuer sur cette demande et ordonné une consultation judiciaire ;
- Ordonné une mesure de consultation, étant ici rappelé au besoin que les pouvoirs donnés au technicien dans ce cadre sont les mêmes que ceux dont il est investi dans le cadre plus habituel de l'expertise ;
- Commis pour y procéder : M. [P] [R] demeurant [Adresse 2]. : 06 80 88 27 94 Courriel : [Courriel 10] lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :
- examiner les désordres dont les époux [X] font état et relatifs au mur de soutènement, en écartant de celle-ci les désordres qui ne figurent pas expressément au constat ou dans les écritures,
- procéder, s'y a lieu, à la comparaison des déclarations de sinistre faites à telle ou telle occasion précédente,
- donner son avis sur les causes des dommages,
- préciser ainsi pour chaque désordre s'il a été réservé, ou s'il était caché ou apparent lors de la réception,
- pour chacun des désordres, préciser si les dommages compromettent la solidité de l'ouvrage ou si, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, ils le rendent impropres à sa destination,
- donner son avis sur les travaux réparatoires,
- décrire précisément les conséquences des désordres et les préjudices immatériels invoqués donner son avis sur leur évaluation à partir des éléments justifiés par les parties ;
- Renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état électronique du jeudi 26 janvier 2023 à partir de 08h30 sur ce point ;
Sur les préjudices annexes,
- Condamné les époux [H] à payer aux époux [X] les sommes suivantes :
- 1.483 euros au titre des dépenses de matériel électrique,
- 15.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,
- 4.000 euros au titre de leur préjudice moral ;
Sur les mesures accessoires,
- Dit que les sommes précitées porteront intérêts à taux légal à compter du présent jugement ;
- Dit que les sommes précitées seront actualisées en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 27 août 2018 jusqu'à la date du jugement ;
- Condamné les époux [H] à payer aux époux [X] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté les époux [H] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Réservé les dépens ;
- Ordonné l'exécution provisoire de la présence décision ;
- Rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.
Au visa principalement des motifs suivants :
' Le désordre relatif à l'escalier, étant apparent, il ne relève pas de la responsabilité décennale, pas plus que de la garantie des vices cachés évoquée mais non soutenue ;
' Le désordre relatif au poêle à bois, n'est visible qu'en man'uvrant le clapet, ce qui n'est jamais le cas lorsque des acquéreurs visitent une maison. Ce désordre relève en conséquence de la garantie décennale et est imputable aux époux [H] dès lors qu'il est directement en lien avec leur activité ;
' Le désordre relatif à la baignoire fendue et la cloison dégradée par l'humidité, relèvent de la garantie décennale en ce que les époux [X] ne pouvaient lors de leur visite déterminer l'ampleur et les conséquences de ces désordres, lesquels sont imputables aux époux [H].
Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 14 septembre 2022, les époux [H] ont interjeté appel de la décision en ce qu'elle a :
- Déclaré les époux [H] responsables sur le fondement de l'article 1792 du code civil des désordres relatifs au poêle à bois, à la baignoire fendue et la cloison dégradée, au volet de la baie vitrée, au mur de clôture et les a condamnés à payer aux époux [X] respectivement les sommes de 2.524 euros TTC, 2.257,81 euros TTC, 1.648,90 euros TTC et 1.800 euros TTC, au titre de la réparation des désordres précités ;
- Sur les préjudices annexes, condamné les époux [H] à payer aux époux [X], les sommes suivantes :
- 1.483 euros au titre des dépenses de matériel électrique,
- 15.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,
- 4.000 euros au titre de leur préjudice moral ;
- Condamné les mêmes à payer aux époux [X] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Ordonné l'exécution provisoire du jugement rendu.
Par ordonnance du 3 août 2023, le conseiller de la mise en état, sur le fondement de l'ancien article 526 alinéa 1 et 2 du code de procédure civile, applicable à la présente procédure introduite en première instance avant l'entrée en vigueur du décret du 19 décembre 2019, a :
Avant de se prononcer sur la demande de radiation formée par les époux [X],
- Enjoint aux époux [H] de justifier :
- de l'emploi de la somme de 209.000 euros perçue en 2015 lors de la vente de leur immeuble aux époux [X],
- de leur avis d'imposition 2023 sur les revenus 2022,
- de la charge effective de leur troisième enfant,
- Dit que l'incident serait de nouveau évoqué à l'audience sur incident du 5 octobre 2023 à 10 heures, sans renvoi.
Par ordonnance du 2 novembre 2023, le conseiller de la mise en état, a :
- Débouté les époux [X] de leur demande de radiation de l'affaire du rôle de la cour,
- Débouté les parties de leurs demandes d'indemnité procédurale,
- Dit que les dépens suivront le sort de l'instance principale.
Prétentions et moyens des parties
Par dernières écritures du 9 septembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [H] sollicitent l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :
- Voir dire et juger recevable et bien fondé leur appel formé à l'encontre du jugement rendu le 19 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Chambéry ;
- Voir confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les époux [X] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre :
- du désordre relatif à l'escalier,
- des désordres relatifs aux gonds des volets bois et de la façade,
- du désordre relatif au portail,
- du désordre relatif à l'absence d'entrée d'air au niveau des menuiseries,
- Voir infirmer ledit jugement pour le surplus de ses dispositions, objets de l'appel formé ;
- Voir débouter les époux [X] de l'intégralité de leurs demandes sur le fondement de la responsabilité décennale, ainsi que de celles relatives au préjudice de jouissance et au préjudice moral invoqués ;
- Voir en conséquence débouter purement et simplement les époux [X] de l'intégralité de leurs demandes, tant principales qu'incidentes, au regard de la prescription encourue, des constatations expertales, du caractère apparent des « désordres » invoqués et de la clause de non garantie insérée à l'acte de vente ;
Subsidiairement,
- Retenir les montants estimés par l'expert pour la réparation des désordres qui seront éventuellement mis à leur charge, hormis pour le désordre n°22 (absence d'entrée d'air au niveau des menuiseries), pour lequel les époux [X] ont fixé leur réclamation à la somme de 176,19 euros ;
- Ramener à de plus justes proportions les montants demandés concernant les préjudices de jouissance et moral ;
- Voir dire et juger que les époux [X] ne peuvent réclamer de préjudice de jouissance et moral. au-delà de la date de revente de leur bien ;
- Voir condamner les époux [X] à leur payer la somme de 3.500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, y inclus les frais d'expertise.
Par dernières écritures du 27 août 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [X] demandent à la cour de :
- Juger recevable mais mal fondé l'appel interjeté par les époux [H] contre le jugement du tribunal judiciaire de Chambéry en date du 19 mai 2022 ;
- Débouter les époux [H] de l'intégralité de leurs demandes ;
- Juger que les époux [H] ont la qualité de constructeur au sens des articles 1792 et suivants du code civil ;
- Infirmer le jugement prononcé le 19 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Chambéry en ce qu'il les a :
- débouté de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du désordre relatif à l'escalier, des désordres relatifs aux gonds de volets bois et de la façade, du désordre relatif au portail, du désordre relatif à l'absence d'entrée d'air au niveau des menuiseries ;
Sur les préjudices annexes,
- Les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts au titre des factures EDF ;
- Condamné les époux [H] à leur payer les sommes suivantes :
- 1.480 euros au titre des dépenses de matériel électrique,
- 15.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,
- 4.000 euros au titre de leur préjudice moral
Et statuant à nouveau,
- Juger que les époux [H] ont la qualité de constructeurs au sens des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, et qu'ils sont responsables de plein droit des désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ;
- Juger que les époux [H] ont engagé leur responsabilité décennale au titre des désordres suivants:
- Escalier instable,
- Gonds des volets bois et dégradations des façades,
- Portail défectueux,
- Absence d'entrées d'air en présence d'une VMC ;
- Juger que les époux [H] sont responsables des préjudices qu'ils ont subis ;
En conséquence et en réparation,
- Condamner les époux [H] à leur payer les sommes suivantes :
- au titre de l'escalier instable : 2.154 euros
- au titre des gonds de volets + façade : 6.248 euros
- u titre du portail défectueux : 5.652 euros
- au titre de l'absence d'entrées d'air : 176,19 euros
Total : 14.230,19 euros
- Condamner les époux [H] à payer à M. et Mme [X] les sommes suivantes:
- Installation de convecteurs électriques : 1.483 euros,
- Surconsommation EDF : 1.400 euros,
- Préjudice moral : 6.000 euros (3000 euros chacun),
- Préjudice de jouissance : 33.880 euros,
Total : 42.763 euros
- Condamner les époux [H] à leur verser une somme complémentaire de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel incluant les frais de la procédure de référé, le coût de l'expertise judiciaire et l'intégralité des frais d'exécution forcée.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance du 29 septembre 2025 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été retenue à l'audience du 14 octobre 2025.
Motifs et décision
I - Sur la fin de non-recevoir tirée de l'existence d'une prescription
Les époux [H] font valoir que les travaux de second 'uvre, qu'ils ont effectués eux-mêmes, étaient achevés en mai 2005, date à laquelle ils ont emménagé dans la maison, et qu'ils ont établi une déclaration d'achèvement des travaux le 7 juin 2005 ; qu'ainsi l'action des époux [X] fondée sur les articles 1792 et suivants du code civil était prescrite au plus tard le 7 juin 2015 de sorte que l'assignation en référé expertise en date du 16 juillet 2015 est intervenue après l'expiration du délai de garantie décennale.
Ils précisent qu'il en est à fortiori de même des désordres invoqués dans la requête aux fins d'extension de la mission de l'expert.
Selon l'article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur la personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.
Il est constant qu'en cas d'auto-construction, c'est à dire de travaux réalisés par le propriétaire lui-même, la date de réception tacite doit être fixée à l'achèvement de ces derniers.
3e Civ 10 novembre 2016 pourvoi n° 15-24.379 :
« Vu les articles 1792 et 1792-1 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande formée au titre des désordres relevant de la garantie décennale, l'arrêt retient que les défauts affectant les travaux de réfection complète de la toiture et de la toiture terrasse étaient nécessairement connus de M. [O] et M. [N], que, n'ayant nullement renoncé à la vente, ils ont acquis l'immeuble en connaissance de cause et qu'ils ne sont pas fondés à poursuivre M. [V] sur le fondement de la responsabilité des constructeurs ;Qu'en statuant ainsi, au motif inopérant que des désordres décennaux relevés par l'expert étaient connus et/ou apparents au moment de la vente, alors que le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l'achèvement des travaux, la cour d'appel a violé les textes susvisés. »
Ou encore 3e Civ ,19 janvier 2017 n°15-27.068 :
« Mais attendu qu'ayant relevé que l'expert judiciaire avait établi un tableau récapitulatif et chronologique des livraisons des toupies de béton et vérifié les quantités mises en 'uvre et les date de tirage des photographies prises au fur et à mesure de l'avancement de l'ouvrage, et retenu que la terrasse était utilisable et propre à sa fonction à l'été 1999, ce qui corroborait des attestations témoignant de son utilisation à cette date, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, qu'à la date de l'assignation en référé, le 7 octobre 2009, le délai d'épreuve de l'article 1792-4-1 du code civil était expiré, a légalement justifié sa décision. »
Ainsi que le relèvent les professeurs [D] [L] et [M] dans leur ouvrage « Droit de l'urbanisme et de la construction » (13ème édition p 865) :
« L'action doit être intentée dans les dix ans de la réception, la date de la vente étant sans importance (Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n°10-10.596). Peu importe que la vente ait lieu longtemps après la construction dès lors qu'elle se produit dans le délai de dix ans.(Cass 3e Civ.14 janv. 1998, Bull III n°11 p 8). Peu importe également que les désordres aient été apparents et connus de l'acquéreur au moment de la vente. »
A titre d'exemple :
Civ 3e 19 sept..2019 n°18-19.918 :
Vu les articles 1792 et 1792-1,2° du code civil,
Attendu que, pour rejeter la demande des consorts [SJ] [G] formée sur le fondement de la garantie décennale, l'arrêt retient que la vente est intervenue avant l'expiration d'un délai de dix ans suivant l'achèvement du montage du chalet par les vendeurs, que, du fait des désordres d'étanchéité, l'immeuble est impropre à sa destination, mais que, compte tenu du caractère manifestement apparent de ces désordres au jour de la vente, la responsabilité de M. et Mme [K] ne saurait être engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du
code civil,
Qu'en statuant ainsi, alors que le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l'achèvement des travaux, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Civ 3e, 10 nov. 2016 n°15-24.379
Vu les articles 1792 et 1792-1,2° du code civil,
« Attendu que, pour rejeter la demande formée au titre des désordres relevant de la garantie décennale, l'arrêt retient qu'il est établi que les défauts affectant les travaux de réfection complète de la toiture et de la toiture terrasse étaient nécessairement connus de M. [O] et M. [N], que, n'ayant nullement renoncé à la vente, ils ont acquis l'immeuble en connaissance de cause et qu'ils ne sont pas fondés à poursuivre M. [V] sur le fondement de la responsabilité des constructeurs ; Qu'en statuant ainsi, au motif inopérant que les désordres décennaux relevés par l'expert étaient connus et/ou apparents au moment de la vente, alors que le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l'achèvement des travaux, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; »
En l'espèce, il résulte des annexes de l'acte authentique du 10 mars 2025, par lequel les époux [X] ont revendu le bien à M. [J] et Mme [A], les éléments de fait suivants :
- M. [H] a déposé une demande de permis de construire pour la construction d'une habitation le 9 juillet 2004 et obtenu ce dernier, suivant arrêté du 24 septembre 2004 du maire de [Localité 14]..
- Le 7 juin 2005, il a déclaré l'achèvement des travaux relatifs à ce permis de construire qui a donné lieu à un refus de certificat de conformité du 14 février 2006, au motif que les façades n'étaient pas crépies et avec cette précision que le certificat de conformité ne serait délivré que lorsque les travaux seraient entièrement terminés.
- Le 18 juin 2008, il a déposé une déclaration attestant l'achèvement des travaux pour la totalité des travaux.
- Le 27 mai 2011, il a déposé une déclaration préalable enregistrée sous le numéro DP 073 226 11 N5015 pour l'aménagement des combles et la pose de quatre fenêtres de toit qui a donné lieu à un arrêté de non opposition à une déclaration préalable du 28 juin 2011.
Par ailleurs il est mentionné dans la promesse unilatérale de vente du 17 novembre 2014 signée par les époux [H] et [X] au paragraphe « Dispositions relatives à la construction » :
« - Permis de construire
Un permis de construire a été délivré le 24 septembre 2004 par la mairie de [Localité 14] sous le n° PC 72 226 04 N 1023 pour la construction d'une habitation.
Une copie de ce permis est demeurée annexée.
- Conformité
La conformité aux prescriptions du permis de construire a été délivrée le 15 décembre 2008
- Existence de travaux
Le Promettant déclare que les travaux suivants ont été effectués sur l'immeuble :
identification et date des travaux effectués par des entreprises : Aménagement des combles et pose d'une fenêtre de toit.
identification des entreprises : néant ;
identification et date des travaux effectués par le vendeur lui-même : la totalité des travaux.
Le promettant déclare être informé des dispositions des articles L 241-1 et L 242-1 du Code des assurances imposant à tout propriétaire de souscrire avant toute ouverture de chantier de construction et/ou travaux de gros 'uvre ou de second 'uvre, une assurance garantissant le paiement des travaux de de réparation des dommages relevant de la garantie décennale, ainsi qu'une assurance couvrant sa responsabilité au cas où il interviendrait dans la construction en tant que concepteur, entrepreneur ou maître d''uvre.
Une déclaration préalable de travaux a été délivrée le 28 juin 2011 par la mairie sous le numéro [9] 5015.
Une copie de cette déclaration est demeurée annexée aux présentes.
Sur cette déclaration de travaux, il est indiqué « pose d'une fenêtre de toit » alors qu'en réalité il existe « quatre fenêtres de toit ».
Aucune attestation de non opposition à déclaration préalable n'a été fournie par le promettant qui déclare que l'achèvement des travaux a eu lieu en 2011-2012 et les avoir fait effectuer en respectant la totalité des prescriptions édictées, ce que le Bénéficiaire a pu vérifier en examinant le dossier fourni à l'appui de la demande de déclaration préalable de travaux que lui a remis son Promettant. »
Enfin, le paragraphe « Assurance dommages-ouvrages » est ainsi rédigé :
Pour ce qui est de l'assurance responsabilité dont l'obligation de souscription pèse sur toutes les entreprises qui ont participé à la construction, le Promettant déclare que ces entreprises sont les suivantes :
- facture entreprise Suluk pour la façade en date du 18 juin 2008
- facture entreprise Val d'[Localité 6] construction Eurl pour le terrassement ' la maçonnerie ' l'assainissement en date du 25 mars 2005
- facture entreprise F.P. plomberie pour la plomberie en date du 12 décembre 2005
- facture entreprise sarl [Z] père et fils pour la pose d'un chauffe-eau en date du 8 avril 2009
- facture entreprise Gentil Beccot pour la pose de charpente en date du 3 avril 2005
Le Promettant déclare n'avoir pas demandé à ces entreprises la justification de la souscription d'une assurance responsabilité. Le Bénéficiaire est informé que, dans la mesure où il subirait un dommage après la vente sur des travaux effectués par un ou plusieurs entreprises n'ayant pas souscrit de police d'assurance responsabilité, il ne pourra alors agir que contre le Promettant dans la mesure où un jugement retiendrait la garantie de ce dernier. »
Au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que l'achèvement de l'ensemble des travaux dont la date exacte n'est pas connue, est en tout état de cause, postérieur au 27 mai 2011, date de la déclaration préalable de travaux concernant l'aménagement des combles et la pose de fenêtres de toit, étant précisé que le fait que les époux [H] aient emménagé antérieurement dans la maison est sans incidence sur la date d'achèvement qui constitue le point de départ du délai de prescription décennale.
Aux termes de l'article 2241 du code civil, la demande en justice même en référé interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.
S'agissant de désordres de construction, il est jugé que l'effet interruptif attaché à une assignation en référé expertise ne vaut que pour les désordres qui y sont expressément désignés. (3e civ 31 mai 1989 n°87-16.389, 3e civ. 20 octobre 1993 n°92-12.325, 3e civ, 24 mai 2017, n°15-19.982)
L'assignation en référé expertise en date du 16 juillet 2015 délivrée à la requête des époux [X] a donc interrompu la prescription concernant les désordres qu'elle visait.
Il en est de même de la requête en date du 18 janvier 2016, aux termes de laquelle les époux [X] ont sollicité auprès du juge des référés l'extension de la mission de l'expert à de nouveaux désordres non visés dans l'assignation du l6 juillet 2015.
Enfin l'assignation au fond après expertise en date du 13 mai 2019 a été délivrée avant l'expiration du délai décennal.
La fin de non-recevoir tirée de l'existence d'une prescription sera donc rejetée.
II - Sur l'application de la garantie décennale
Les époux [H] font valoir que la garantie décennale ne trouverait pas à s'appliquer au motif que les travaux qu'ils ont réalisés ne sont que des travaux de second 'uvre qui ne revêtent pas l'importance requise pour l'application des articles 1792 et suivants du code civil et ne peuvent être qualifiés de travaux de construction d'un ouvrage.
Or, ainsi qu'il résulte de la promesse unilatérale de vente de 2014 précitée, les seuls travaux confiés à des entreprises ont concerné le terrassement, la maçonnerie, l'assainissement, la pose de la charpente couverture, la plomberie, le crépi de la façade et la pose d'un chauffe-eau.
Il en résulte que tous les autres lots ont été réalisés par M. [H] (électricité, menuiseries extérieures et intérieures, isolation ,doublages, revêtements de sols, fumisterie, installation d'un poêle, fourniture et pose de l'escalier, et enfin tout l'aménagement des combles.
Ainsi que l'a retenu à bon droit le premier juge, en sa qualité de « castor » M. [H] est redevable sur ses deniers propres d'une garantie décennale relativement aux travaux qu'il a réalisés et qui entrent dans le champ de la responsabilité décennale.
A ce titre les époux [H] ont participé à la réalisation d'un ouvrage, et leur responsabilité au titre de la garantie décennale des constructeurs est susceptible d'être engagée, ce d'autant plus que contrairement à leurs affirmations, ces derniers n'ont pas accompli « quelques petits travaux. »
III ' Sur l'existence d'une clause de non garantie dans la promesse unilatérale de vente
Les époux [H] font encore valoir l'existence d'une clause de non garantie figurant au paragraphe « Etat du bien » ainsi rédigée :
« Le Bénéficiaire prendra le le Bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le Promettant pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés et ce par dérogation à l'article 1643 du code civil
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
- si le Promettant a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
- s'il est prouvé par le Bénéficiaire, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du Promettant. »
L'action des époux [X] est fondée sur les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil qui sont d'ordre public. Il en résulte que les clauses de non garanties insérées dans l'acte de vente n'ont aucun impact sur les garanties visées par ces textes.(3e Civ, 3 mars 2020, n° 09-11.282 ; 3e Civ, 19 mars 2020, n°18-22.983).
A cet égard, l'article 1792-5 du code civil énonce :
« Toute clause d'un contrat qui a pour objet soit d'exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d'exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d'en limiter la portée, soit d'écarter ou de limiter la solidarité prévue à l'article 1792-4, est réputée non écrite. »
Dès lors c'est dès à bon droit que le premier juge a écarté ce moyen.
Il sera ajouté que même si les époux [X] avaient fondé leur action sur la garantie des vices cachés, les époux [H] n'auraient pu utilement invoquer la clause exonératoire précitée.
En effet, d'une part l'efficacité d'une telle clause est subordonnée au fait que le vendeur soit de bonne foi, d'autre part le vendeur professionnel est supposé connaître tous les défauts de la chose vendue de sorte qu'il ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés par une clause de l'acte de vente.
Le 19 octobre 2023, par un arrêt n° 22-15.536 publié au bulletin, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que « le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de la garantie des vices cachés. »
Il en résulte que sur le fondement des vices cachés, la garantie dont est tenu le vendeur castor peut être mobilisée par l'acquéreur au-delà du délai décennal à compter de la réception.
En effet, en application de la jurisprudence de la chambre mixte de la Cour de cassation (21 juillet 2023 n° 20-10.763) le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés affectant les travaux qu'il a réalisés en auto-construction pendant 20 ans à compter de la vente (délai butoir de l'article 2232 du code civil) sous la condition d'une action en justice (ou d'un acte interruptif de prescription) engagée par l'acquéreur dans les deux années de la découverte du vice (article1648-1 du code civil).
IV ' Sur les désordres
Les époux [X] fondent toutes leurs demandes sur l'article 1792 du code civil qui dispose que :
« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »
1) Sur le désordre relatif à l'escalier
Il s'agit d'un escalier bois d'accès à l'étage, type à vis, à noyau central et marches rayonnantes.
Selon l'expert, l'escalier est instable lors de son utilisation : « déformation de la structure (marches, garde-corps central). Il s'agit d'un escalier basique de premier prix (690 euros). Un étaiement de fortune a été mis en place par M. [X]. »
Il a précisé que la structure de l'escalier n'était pas conforme aux prescriptions de sécurité du DTU 31-1 : fixation du noyau central, fixation des marches et fixation du garde-corps et de la main courante.
Il conclut que ce désordre rend l'ouvrage impropre à sa destination. Il convient de préciser en effet que cet escalier permet d'accéder au premier étage de la maison qui a fait l'objet d'un aménagement.
Ainsi qu'il a été indiqué, le caractère apparent ou caché d'un désordre s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l'achèvement des travaux, et non pas en la personne de l'acquéreur, de sorte qu'un désordre apparent lors de la vente relève des dispositions de la garantie décennale s'il en remplit les conditions (atteinte à la solidité de l'ouvrage ou impropriété à destination).
Dès lors, il sera fait droit à la demande d'indemnisation des époux [X] et le jugement sera infirmé en ce sens.
S'agissant de la réparation du préjudice, l'expert a estimé le coût de la dépose de l'escalier en place et repose d'un escalier approprié à la somme de 1 500 euros.
Les époux [X] justifient par la production de factures de l'acquisition le 20 mars 2015 d'un escalier d'un montant de 1.254,60 euros TTC et de frais de dépose et pose d'un montant de 900 euros TTC soit une somme totale 2 154 euros TTC donc ils réclament le paiement en faisant valoir que le remplacement d'un élément médiocre à la structure non conforme au DTU 31-1 par l'équivalent de qualité légèrement supérieure mais offrant une garantie de tenue dans le temps ne peut être considéré comme une amélioration devant rester à leur charge.
Néanmoins, en réponse au dire qu'ils ont adressés en ce sens, l'expert a indiqué qu'il ne pouvait être tenu compte d'un embellissement pour le remplacement de l'escalier basique qui existait lors de la vente.
Au vu de cet argumentaire, il sera retenu le chiffrage de l'expert soit 1.500 euros TTC que les époux [H] seront condamnés à verser au titre de ce désordre.
2) Sur le désordre relatif au poêle à bois
En l'absence d'élément nouveau, c'est par une motivation pertinente que la cour fait sienne, que le premier juge a retenu que la matérialité de ce désordre était établie, et qu'il rend l'ouvrage impropre à sa destination avec cette précision que :
- Ce poêle est le seul mode de chauffage de la maison
- L'écart au feu n'est pas respecté au niveau du faux plafond qui touche le conduit inox
- Les anciennes plaques de fond du foyer conservées par les époux [X] sont déformées par la surchauffe du foyer
- Il n'existe pas d'amenée d'air extérieur à proximité du foyer alors que l'habitation est équipée d'une VMC,
- Il n'existe pas de grille de ventilation haute et basse du caisson placo habillage du conduit de cheminée à l'étage pourtant prévue réglementairement pour éviter les pièges à calories.
Ce désordre de nature décennale a été retenu par le premier juge au motif que le clapet de réglage manuel du tirage est cassé sur un quart de sa section, que sa man'uvre est endommagée et réparée avec un fil de fer et qu'ainsi le désordre n'était pas visible à l'achat, motif inopérant, ainsi qu'il a été vu antérieurement.
Par substitution de motifs, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que la responsabilité décennale des époux [H] était engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil pour ce désordre.
S'agissant du coût des travaux de reprise du désordre, en l'absence de contestation de l'estimation de l'expert qui correspond à la somme réclamée par les époux [X], le jugement qui a condamné les époux [H] à payer aux époux [X] la somme de 2.524 euros TTC sera confirmé.
3) Sur le désordre relatif à la baignoire fendue et la cloison dégradée
Les constatations de l'expert ont été les suivantes :
« On observe au fond de la baignoire en partie centrale une fissure de 30 cm transversale. Baignoire non utilisable en l'état . Cette fissure semble se situer entre deux supports du fond. La fuite d'eau à travers cette fissure s'est répandue sur le dallage de la salle de bains en dégradant par effet de mèche, la cloison de type placostyl de séparation salle de bains/chambre. Plinthes décollées. Quelques traces d'anciennes moisissures. »
« Des points d'humidité apparaissent sur le bas d'une cloison dans la chambre, celle-ci étant mitoyenne avec la salle de bains.
Côté salle de bains, la baignoire était fissurée sous le tapis de la baignoire.
On observe d'anciennes traces de moisissures sur le bas de la cloison. Après contrôle à l'humitest, il n'y a plus d'humidité sur le bas de la cloison de séparation entre la chambre et la salle de bains. La baignoire n'est plus utilisée. »
L'expert conclut à l'existence d'une impropriété de l'ouvrage à destination, la cause relevant d'une défectuosité des matériaux..
Il sera précisé qu'il n'existe qu'une salle de bain dans la maison dans laquelle se trouvent une baignoire et un lavabo.
A cet égard les époux [X] indiquent qu'ils ont été contraints de démonter le lavabo pour installer une cabine de douche provisoire, cette circonstance impliquant de réaliser la petite toilette dans l'évier de la cuisine.
Le caractère apparent de ce désordre étant inopérant à l'égard des époux [X], il y a lieu de retenir que les époux [H] engagent leur responsabilité décennale du fait de ce désordre qui est directement en lien avec les travaux qu'ils ont effectués eux-même.
En l'absence d'élément nouveau, c'est par une motivation pertinente que la cour fait sienne, que le premier juge a retenu au titre du coût de reprise une somme de 2.257,81 euros TTC que les époux [H] ont été condamnés à verser aux intimés.
Le jugement sera confirmé en ce sens.
4) Sur le désordre relatif aux gonds des volets bois et à la façade
Les constatations de l'expert ont été les suivantes :
« Le principe de la fixation des volets n'est pas conforme, 9 volets sont bancals. Ils sont fixés par des gonds à sceller deux lames. La fixation par scellements dans les alvéoles des moellons est délicate.
L'entrepreneur ayant réalisé l'enduit de façade aurait dû conforter les gonds qui bougeaient.
Les travaux d'enduits de façade ont été commandés par M. [H]
Il manque une butée de volets pour assurer la fermeture de l'ouverture du garage. »
Par ailleurs, il a relevé que la façade était détériorée au niveau des gonds qui bougent, précisant qu'il s'agissait d'un défaut d'achèvement.
En outre, s'agissant du volet roulant de la baie vitrée du séjour, il a constaté que ce dernier avait été mal monté (posé à l'envers), qu'il devait être remplacé et que pour déposer le caisson du volet roulant, il était nécessaire de démonter la baie vitrée.
Seul ce dernier désordre a été retenu par l'expert comme compromettant la destination de l'ouvrage.
En l'absence d'élément nouveau c'est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que le premier juge a retenu que le désordre affectant le volet roulant de la baie vitrée rendait l'ouvrage impropre à sa destination et engageait la responsabilité décennale des époux [H].
Le coût du remplacement de ce volet représente une somme de 1.648,90 euros TTC selon devis de l'entreprise Stores de Chartreuse, somme retenue par le premier juge.
Le jugement, qui a condamné les époux [H] au paiement de cette somme, sera confirmé.
5) Sur le désordre relatif au portail détérioré
L'expert a constaté que le portail était détérioré dans les angles, que la serrure ne fonctionnait que d'un seul côté, qu'il manquait une poignée et que le portail frottait au sol
Il a relevé que ce portail étant de structure plastique, il était facilement déformable à l'usage et que la serrure n'était pas adaptée.
Il a conclu que ce désordre rendait l'ouvrage impropre à sa destination et il a préconisé la pose d'un portail en structure aluminium plus rigide pour un coût de 5.652,90 euros TTC (fourniture et pose) selon devis de l'entreprise Stores de Chartreuse.
Pour rejeter la demande d'indemnisation des époux [X] le premier juge a retenu que ce désordre était apparent lors de la visite des lieux alors qu'il est indifférent que les désordres décennaux relevés aient été connus et/ou apparents pour l'acquéreur au moment de la vente.
La garantie décennale doit être retenue puisque l'ouvrage est impropre à sa destination qui est d'assurer la clôture de la propriété.
Les époux [X] indiquent avoir procédé par eux-mêmes à l'installation d'un nouveau portail et justifient de l'acquisition des matériaux nécessaires pour un montant total de 2.985,57 euros TTC (pièce 29 [X]).
Ils demandent par ailleurs à être indemnisés du temps passé à hauteur de la somme de 2.666,43 euros de manière à percevoir une indemnisation correspondant au montant retenu par l'expert.
Il est établi que les époux [X] n'ont pas eu recours à de la main d''uvre qualifiée et qu'ils ont effectué les travaux eux-mêmes, main d''uvre pour laquelle ils sont en droit d'obtenir un dédommagement que la cour évalue à la somme de 2.000 euros.
Les époux [H] seront ainsi condamnés à leur verser la somme de 4.666,43 euros au titre de la réparation de ce désordre et le jugement sera infirmé en ce sens.
6) Sur le désordre relatif au mur de clôture
Les constatations de l'expert ont été les suivantes :
« Une partie du mur de clôture côté ERDF bouge sur 2 mètres linéaires, il n'y a pas de fondation.
Construction non conforme au DTU 20.1 pour fondation non hors gel (0,50 m minimum)
Le mur de clôture est à reconstruire. »
Ce désordre rend l'ouvrage impropre à sa destination et relève de la garantie décennale.
Il est imputable aux époux [H] et engage leur responsabilité sur le fondement de l'article 1792 du code civil.
Il résulte du rapport d'expertise que le coût des travaux nécessaires à la reprise du désordre s'élève à la somme de 1.800 euros TTC, somme que le premier juge a retenu et qui ne fait pas l'objet de contestation de la part des époux [H].
Le jugement sera confirmé sur ce poste de préjudice.
7) Sur le désordre relatif à l'absence d'entrées d'air au niveau des menuiseries extérieures
L'expert a constaté que la maison était en dépression en l'absence d'entrées d'air au niveau des menuiseries extérieures et en présence d'une VMC dont l'installation n'est pas conforme aux prescriptions du DTU 68-3.
Afin de remédier à ce désordre il a préconisé la mise en place sur les menuiseries extérieures ou sur les caissons de volets roulants, de grilles standard de longueur 250 millimètres et largeur 15 millimètres, en partie haute dans chaque pièce dite sèche (chambre, salon, séjour) dont le coût a été estimé à la somme de 1.800 euros TTC.
S'agissant de la nature du désordre il a conclu à un désordre rendant l'ouvrage impropre à sa destination. Il est, en effet, évident que l'absence de ventilation est source d'autres désordres tels que moisissures, condensation, humidité etc..
Il s'agit donc d'un désordre de nature décennale.
Pour rejeter la demande d'indemnisation le premier juge a retenu que l'absence d'entrées d'air sur les menuiseries extérieures constituait un désordre apparent pour les acquéreurs, apparence dont il a été vu qu'elle n'avait aucune incidence quant au droit à indemnisation de l'acquéreur.
Les époux [X] expliquent dans leurs écritures qu'ils ont remédié à ce désordre en faisant procéder à un carottage au niveau de l'entrée de la maison pour un coût de 176,19 euros TTC.
Dès lors, le jugement qui a rejeté la demande au titre de ce désordre, sera infirmé et les époux [H] seront condamnés à payer la somme de 176,19 euros aux époux [X] en réparation de ce poste de préjudice.
8) Sur le désordre relatif à un mur de soutènement
Postérieurement, au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, les époux [X] ont constaté l'apparition de fissures sur un mur de soutènement qui ont été constatés par le technicien mandaté par leur assureur protection juridique avec des photographies à l'appui qui estime que les fissures sont dues à une poussée hydraulique et à la non conformité du mur.
Le premier juge a sursis à statuer sur cette demande et ordonné une mesure de consultation judiciaire confiée à l'expert judiciaire précédemment désigné et renvoi de l'affaire sur ce point à la mise en état.
Les dispositions du jugement sur ce désordre ne font l'objet d'aucune critique des parties.
V ' Sur les préjudices annexes
Les époux [X] forment appel incident sur les préjudices annexes et réclament :
- La somme de 1.483 euros au titre des dépenses pour l'acquisition de convecteurs électriques
- La somme de 1.400 euros pour la surconsommation EDF
- La somme de 6.000 euros au titre du préjudice moral (3 000 euros chacun)
- La somme de 33.880 euros au titre du préjudice de jouissance.
Ainsi que l'a retenu le premier juge, la victime d'un dommage doit pouvoir obtenir réparation intégrale de son préjudice. Le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible, l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu.
1) Sur les dépenses relatives à l'achat et l'usage de convecteurs électriques
Il est établi qu'en raison de la défectuosité du poêle à bois, les époux [X] n'ont pas pu utiliser ce mode de chauffage qui était le seul de l'habitation.
Les époux [H] ne peuvent sérieusement soutenir que c'est de leur propre choix que les époux [X] ont mis en place des convecteurs électriques en laissant en place le poêle à bois, et qu'au surplus les travaux pour remédier aux anomalies pouvaient être réalisés très rapidement alors que devant le refus de tout accord amiable des vendeurs, qui se sont toujours retranchés derrière la clause d'exonération figurant à l'acte de vente, les époux [X] n'ont pas eu d'autre choix que de solliciter une expertise judiciaire qui nécessitait que le poêle à bois soit
examiné par l'expert ( deux réunions ont eu lieu les 23 novembre 2015 et 27 mai 2016) et il ne pouvait donc être remplacé avant que les désordres ne soient constatés, étant précisé au surplus que les époux [X] n'avaient reçu aucune indemnisation permettant de remédier aux désordres.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu qu'ils étaient légitimes à solliciter le remboursement des dépenses effectuées pour acquérir un mode de chauffage secondaire et en revanche a laissé à leur charge le coût de l'électricité consommée dans la mesure où ils auraient dû également payer leur bois.
2) Sur le préjudice de jouissance
Ainsi que l'a retenu le premier juge, les époux [X] ont subi très rapidement après l'acquisition du bien immobilier, un préjudice de jouissance du fait de l'impossibilité d'user de leur baignoire et il ne peut leur être reproché de ne pas avoir réalisé les travaux nécessaires pour y remédier dans la mesure où, d'une part il a été nécessaire de faire constater les désordres par l'expert et où, d'autre part ils n'ont perçu aucune indemnisation des vendeurs de nature à leur permettre de remédier à ces derniers.
Le jugement, qui leur a alloué à ce titre une somme de 15.000 euros, sera confirmé.
3) Sur le préjudice moral
Les époux [X] ne justifient d'aucun préjudice moral spécifique autre qu'une privation de jouissance, indemnisée par ailleurs, de sorte que leur demande en réparation de ce poste de préjudice ne peut qu'être rejetée et le jugement sera infirmé en ce sens.
VI ' Sur les mesures accessoires
Les époux [H] qui échouent dans l'essentiel de leurs prétentions devant la cour, sont tenus aux dépens exposés en appel.
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des époux [X] au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement en ses dispositions concernant les désordres relatifs à l'escalier, au portail détérioré, à l'absence d'entrée d'air au niveau des menuiseries extérieures, ainsi que sur le préjudice moral des époux [X],
Statuant à nouveau,
Condamne in solidum M. [F] [H] et Mme [U] [W] épouse [H] à payer à M. [E] [X] et Mme [T] [Y] épouse [X] la somme de 1.500 euros TTC en réparation du désordre concernant l'escalier,
Condamne in solidum M. [F] [H] et Mme [U] [W] épouse [H] à payer à M. [E] [X] et Mme [T] [Y] épouse [X] la somme de 4.666,43 euros TTC en réparation du désordre concernant le portail,
Condamne in solidum M. [F] [H] et Mme [U] [W] épouse [H] à payer à M. [E] [X] et Mme [T] [Y] épouse [X] la somme de 176,19 euros TTC en réparation du désordre relatif à l'absence d'entrées d'air au niveau des menuiseries extérieures,
Dit que les sommes précitées seront actualisées en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 27 août 2018 jusqu'à la date de l'arrêt et qu'elles porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Déboute M. [E] [X] et Mme [T] [Y] épouse [X] de leur demande indemnitaire fondée sur l'existence d'un préjudice moral,
Confirme le jugement déféré pour le surplus de ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [F] [H] et Mme [U] [W] épouse [H] aux dépens exposés en appel,
Condamne in solidum M. [F] [H] et Mme [U] [W] épouse [H] à payer à M. [E] [X] et Mme [T] [Y] épouse [X] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie simple et exécutoire délivrée le 18 novembre 2025
à
Me Joël CAILLET
la SELARL JSA AVOCATS ASSOCIES
N° Minute
[Immatriculation 1]/646
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 18 Novembre 2025
N° RG 22/01638 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HCW6
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 19 Mai 2022
Appelants
M. [F] [H]
né le 26 Octobre 1971 à [Localité 13] (38), demeurant [Adresse 4]
Mme [U] [I] épouse [H]
née le 08 Juillet 1968 à [Localité 7] ALGERIE, demeurant [Adresse 3]
Représentés par Me Joël CAILLET, avocat au barreau de CHAMBERY
Intimés
M. [S] [E] [B] [X]
né le 25 Juillet 1975 à [Localité 16], demeurant [Adresse 5]
Mme [T] [Y] épouse [X]
née le 07 Octobre 1978 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]
Représentés par la SELARL JSA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY
-=-=-=-=-=-=-=-=-
Date de l'ordonnance de clôture : 29 Septembre 2025
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 octobre 2025
Date de mise à disposition : 18 novembre 2025
-=-=-=-=-=-=-=-=-
Composition de la cour :
- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
-=-=-=-=-=-=-=-=-
Faits et procédure
Durant les années 2005 et 2006, M. [F] [H] et Mme [U] [I], ci-après les époux [H], ont fait construire une maison d'habitation sise [Adresse 11] à [Localité 15].
Les travaux de gros 'uvre ont été effectués par des entreprises professionnelles et les époux [H] ont réalisé les travaux de second 'uvre.
Suivant promesse unilatérale de vente du 17 novembre 2014, signée devant Me [C], notaire, et réitérée par acte authentique le 2 février 2015, les époux [H] ont vendu le bien immobilier à M. [E] [X] et Mme [T] [Y], ci-après les époux [X], moyennant paiement de la somme de 207.900 euros.
Par courrier en date du 27 février 2015, Me [C] a informé les époux [H] de ce que les époux [X] rencontraient des désordres qu'il a énumérés (baignoire fissurée, coulissant du poêle à bois défectueux, plaques de fonte déformées suite à des montées en température trop importantes, installation du conduit de cheminée non conforme, escalier très branlant, problème de ravalement des façades, portail défectueux.
Par courrier en date du 02 mars 2015, les époux [H] ont répondu au notaire, en invoquant la clause d'exonération des vices cachés, outre le fait que les désordres étaient apparents.
Par ordonnance de 15 septembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Chambéry, saisi par les époux [X], a ordonné une expertise judiciaire au contradictoire des époux [H].
Par requête en date du 18 janvier 2016, les époux [X] ont sollicité une extension de la mission de l'expert à d'autres désordres, requête à laquelle il a été fait droit suivant ordonnance en date du 11 mars 2016.
L'expert a déposé son rapport définitif le 27 août 2018.
Par acte d'huissier du 13 mai 2019, les époux [X] ont fait assigner les époux [H] devant le tribunal de grande instance de Chambéry notamment aux fins de les voir condamner à leur payer une somme de 40 029,26 euros à titre de réparation des désordres affectant le bien immobilier.
Par jugement du 19 mai 2022, le tribunal judiciaire de Chambéry a notamment :
- Débouté les époux [X] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre :
- du désordre relatif à l'escalier,
- des désordres relatifs aux gonds des volets bois et de la façade,
- du désordre relatif au portail,
- du désordre relatif à l'absence d'entrée d'air au niveau des menuiseries ;
Sur le désordre relatif au poêle à bois,
- Déclaré les époux [H] responsables à ce titre sur le fondement de l'article 1792 du code civil,
- Dit que le préjudice des époux [X] occasionné par ce désordre, s'élève à la somme de 2.524 euros TTC ;
- Condamné les époux [H] à payer aux époux [X] au titre de la réparation du désordre relatif au poêle à bois, la somme de 2.524 euros TTC ;
Sur le désordre relatif à la baignoire fendue et la cloison dégradée,
- Déclaré les époux [H] responsables à ce titre sur le fondement de l'article 1792 du code civil,
- Dit que le préjudice des époux [X] occasionné par ce désordre, s'élève à la somme de 2.257,81 euros TTC ;
- Condamné les époux [H] à payer aux époux [X] au titre de la réparation du désordre relatif à la baignoire fendue et la cloison dégradée, la somme de 2.257,81 euros TTC ;
Sur le désordre relatif au volet de la baie vitrée,
- Déclaré les époux [H] responsables à ce titre sur le fondement de l'article 1792 du code civil ;
- Dit que le préjudice des époux [X] occasionné par ce désordre, s'élève à la somme de 1.648,90 euros TTC ;
- Condamné les époux [H] à payer aux époux [X] au titre de la réparation du désordre relatif au volet de la baie vitrée, la somme de 1.648,90 euros TTC ;
Sur le désordre relatif au mur de clôture,
- Déclaré les époux [H] responsables à ce titre sur le fondement de l'article 1792 du code civil,
- Dit que le préjudice des époux [X] occasionné par ce désordre, s'élève à la somme de 1.800 euros TTC,
- Condamné les époux [H] à payer aux époux [X] au titre de la réparation du désordre relatif au mur de clôture, la somme de 1.800 euros TTC,
Sur le désordre relatif à un mur de soutènement,
- Sursis à statuer sur cette demande et ordonné une consultation judiciaire ;
- Ordonné une mesure de consultation, étant ici rappelé au besoin que les pouvoirs donnés au technicien dans ce cadre sont les mêmes que ceux dont il est investi dans le cadre plus habituel de l'expertise ;
- Commis pour y procéder : M. [P] [R] demeurant [Adresse 2]. : 06 80 88 27 94 Courriel : [Courriel 10] lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :
- examiner les désordres dont les époux [X] font état et relatifs au mur de soutènement, en écartant de celle-ci les désordres qui ne figurent pas expressément au constat ou dans les écritures,
- procéder, s'y a lieu, à la comparaison des déclarations de sinistre faites à telle ou telle occasion précédente,
- donner son avis sur les causes des dommages,
- préciser ainsi pour chaque désordre s'il a été réservé, ou s'il était caché ou apparent lors de la réception,
- pour chacun des désordres, préciser si les dommages compromettent la solidité de l'ouvrage ou si, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, ils le rendent impropres à sa destination,
- donner son avis sur les travaux réparatoires,
- décrire précisément les conséquences des désordres et les préjudices immatériels invoqués donner son avis sur leur évaluation à partir des éléments justifiés par les parties ;
- Renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état électronique du jeudi 26 janvier 2023 à partir de 08h30 sur ce point ;
Sur les préjudices annexes,
- Condamné les époux [H] à payer aux époux [X] les sommes suivantes :
- 1.483 euros au titre des dépenses de matériel électrique,
- 15.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,
- 4.000 euros au titre de leur préjudice moral ;
Sur les mesures accessoires,
- Dit que les sommes précitées porteront intérêts à taux légal à compter du présent jugement ;
- Dit que les sommes précitées seront actualisées en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 27 août 2018 jusqu'à la date du jugement ;
- Condamné les époux [H] à payer aux époux [X] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté les époux [H] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Réservé les dépens ;
- Ordonné l'exécution provisoire de la présence décision ;
- Rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.
Au visa principalement des motifs suivants :
' Le désordre relatif à l'escalier, étant apparent, il ne relève pas de la responsabilité décennale, pas plus que de la garantie des vices cachés évoquée mais non soutenue ;
' Le désordre relatif au poêle à bois, n'est visible qu'en man'uvrant le clapet, ce qui n'est jamais le cas lorsque des acquéreurs visitent une maison. Ce désordre relève en conséquence de la garantie décennale et est imputable aux époux [H] dès lors qu'il est directement en lien avec leur activité ;
' Le désordre relatif à la baignoire fendue et la cloison dégradée par l'humidité, relèvent de la garantie décennale en ce que les époux [X] ne pouvaient lors de leur visite déterminer l'ampleur et les conséquences de ces désordres, lesquels sont imputables aux époux [H].
Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 14 septembre 2022, les époux [H] ont interjeté appel de la décision en ce qu'elle a :
- Déclaré les époux [H] responsables sur le fondement de l'article 1792 du code civil des désordres relatifs au poêle à bois, à la baignoire fendue et la cloison dégradée, au volet de la baie vitrée, au mur de clôture et les a condamnés à payer aux époux [X] respectivement les sommes de 2.524 euros TTC, 2.257,81 euros TTC, 1.648,90 euros TTC et 1.800 euros TTC, au titre de la réparation des désordres précités ;
- Sur les préjudices annexes, condamné les époux [H] à payer aux époux [X], les sommes suivantes :
- 1.483 euros au titre des dépenses de matériel électrique,
- 15.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,
- 4.000 euros au titre de leur préjudice moral ;
- Condamné les mêmes à payer aux époux [X] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Ordonné l'exécution provisoire du jugement rendu.
Par ordonnance du 3 août 2023, le conseiller de la mise en état, sur le fondement de l'ancien article 526 alinéa 1 et 2 du code de procédure civile, applicable à la présente procédure introduite en première instance avant l'entrée en vigueur du décret du 19 décembre 2019, a :
Avant de se prononcer sur la demande de radiation formée par les époux [X],
- Enjoint aux époux [H] de justifier :
- de l'emploi de la somme de 209.000 euros perçue en 2015 lors de la vente de leur immeuble aux époux [X],
- de leur avis d'imposition 2023 sur les revenus 2022,
- de la charge effective de leur troisième enfant,
- Dit que l'incident serait de nouveau évoqué à l'audience sur incident du 5 octobre 2023 à 10 heures, sans renvoi.
Par ordonnance du 2 novembre 2023, le conseiller de la mise en état, a :
- Débouté les époux [X] de leur demande de radiation de l'affaire du rôle de la cour,
- Débouté les parties de leurs demandes d'indemnité procédurale,
- Dit que les dépens suivront le sort de l'instance principale.
Prétentions et moyens des parties
Par dernières écritures du 9 septembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [H] sollicitent l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :
- Voir dire et juger recevable et bien fondé leur appel formé à l'encontre du jugement rendu le 19 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Chambéry ;
- Voir confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les époux [X] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre :
- du désordre relatif à l'escalier,
- des désordres relatifs aux gonds des volets bois et de la façade,
- du désordre relatif au portail,
- du désordre relatif à l'absence d'entrée d'air au niveau des menuiseries,
- Voir infirmer ledit jugement pour le surplus de ses dispositions, objets de l'appel formé ;
- Voir débouter les époux [X] de l'intégralité de leurs demandes sur le fondement de la responsabilité décennale, ainsi que de celles relatives au préjudice de jouissance et au préjudice moral invoqués ;
- Voir en conséquence débouter purement et simplement les époux [X] de l'intégralité de leurs demandes, tant principales qu'incidentes, au regard de la prescription encourue, des constatations expertales, du caractère apparent des « désordres » invoqués et de la clause de non garantie insérée à l'acte de vente ;
Subsidiairement,
- Retenir les montants estimés par l'expert pour la réparation des désordres qui seront éventuellement mis à leur charge, hormis pour le désordre n°22 (absence d'entrée d'air au niveau des menuiseries), pour lequel les époux [X] ont fixé leur réclamation à la somme de 176,19 euros ;
- Ramener à de plus justes proportions les montants demandés concernant les préjudices de jouissance et moral ;
- Voir dire et juger que les époux [X] ne peuvent réclamer de préjudice de jouissance et moral. au-delà de la date de revente de leur bien ;
- Voir condamner les époux [X] à leur payer la somme de 3.500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, y inclus les frais d'expertise.
Par dernières écritures du 27 août 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [X] demandent à la cour de :
- Juger recevable mais mal fondé l'appel interjeté par les époux [H] contre le jugement du tribunal judiciaire de Chambéry en date du 19 mai 2022 ;
- Débouter les époux [H] de l'intégralité de leurs demandes ;
- Juger que les époux [H] ont la qualité de constructeur au sens des articles 1792 et suivants du code civil ;
- Infirmer le jugement prononcé le 19 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Chambéry en ce qu'il les a :
- débouté de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du désordre relatif à l'escalier, des désordres relatifs aux gonds de volets bois et de la façade, du désordre relatif au portail, du désordre relatif à l'absence d'entrée d'air au niveau des menuiseries ;
Sur les préjudices annexes,
- Les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts au titre des factures EDF ;
- Condamné les époux [H] à leur payer les sommes suivantes :
- 1.480 euros au titre des dépenses de matériel électrique,
- 15.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,
- 4.000 euros au titre de leur préjudice moral
Et statuant à nouveau,
- Juger que les époux [H] ont la qualité de constructeurs au sens des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, et qu'ils sont responsables de plein droit des désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ;
- Juger que les époux [H] ont engagé leur responsabilité décennale au titre des désordres suivants:
- Escalier instable,
- Gonds des volets bois et dégradations des façades,
- Portail défectueux,
- Absence d'entrées d'air en présence d'une VMC ;
- Juger que les époux [H] sont responsables des préjudices qu'ils ont subis ;
En conséquence et en réparation,
- Condamner les époux [H] à leur payer les sommes suivantes :
- au titre de l'escalier instable : 2.154 euros
- au titre des gonds de volets + façade : 6.248 euros
- u titre du portail défectueux : 5.652 euros
- au titre de l'absence d'entrées d'air : 176,19 euros
Total : 14.230,19 euros
- Condamner les époux [H] à payer à M. et Mme [X] les sommes suivantes:
- Installation de convecteurs électriques : 1.483 euros,
- Surconsommation EDF : 1.400 euros,
- Préjudice moral : 6.000 euros (3000 euros chacun),
- Préjudice de jouissance : 33.880 euros,
Total : 42.763 euros
- Condamner les époux [H] à leur verser une somme complémentaire de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel incluant les frais de la procédure de référé, le coût de l'expertise judiciaire et l'intégralité des frais d'exécution forcée.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance du 29 septembre 2025 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été retenue à l'audience du 14 octobre 2025.
Motifs et décision
I - Sur la fin de non-recevoir tirée de l'existence d'une prescription
Les époux [H] font valoir que les travaux de second 'uvre, qu'ils ont effectués eux-mêmes, étaient achevés en mai 2005, date à laquelle ils ont emménagé dans la maison, et qu'ils ont établi une déclaration d'achèvement des travaux le 7 juin 2005 ; qu'ainsi l'action des époux [X] fondée sur les articles 1792 et suivants du code civil était prescrite au plus tard le 7 juin 2015 de sorte que l'assignation en référé expertise en date du 16 juillet 2015 est intervenue après l'expiration du délai de garantie décennale.
Ils précisent qu'il en est à fortiori de même des désordres invoqués dans la requête aux fins d'extension de la mission de l'expert.
Selon l'article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur la personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.
Il est constant qu'en cas d'auto-construction, c'est à dire de travaux réalisés par le propriétaire lui-même, la date de réception tacite doit être fixée à l'achèvement de ces derniers.
3e Civ 10 novembre 2016 pourvoi n° 15-24.379 :
« Vu les articles 1792 et 1792-1 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande formée au titre des désordres relevant de la garantie décennale, l'arrêt retient que les défauts affectant les travaux de réfection complète de la toiture et de la toiture terrasse étaient nécessairement connus de M. [O] et M. [N], que, n'ayant nullement renoncé à la vente, ils ont acquis l'immeuble en connaissance de cause et qu'ils ne sont pas fondés à poursuivre M. [V] sur le fondement de la responsabilité des constructeurs ;Qu'en statuant ainsi, au motif inopérant que des désordres décennaux relevés par l'expert étaient connus et/ou apparents au moment de la vente, alors que le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l'achèvement des travaux, la cour d'appel a violé les textes susvisés. »
Ou encore 3e Civ ,19 janvier 2017 n°15-27.068 :
« Mais attendu qu'ayant relevé que l'expert judiciaire avait établi un tableau récapitulatif et chronologique des livraisons des toupies de béton et vérifié les quantités mises en 'uvre et les date de tirage des photographies prises au fur et à mesure de l'avancement de l'ouvrage, et retenu que la terrasse était utilisable et propre à sa fonction à l'été 1999, ce qui corroborait des attestations témoignant de son utilisation à cette date, la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, qu'à la date de l'assignation en référé, le 7 octobre 2009, le délai d'épreuve de l'article 1792-4-1 du code civil était expiré, a légalement justifié sa décision. »
Ainsi que le relèvent les professeurs [D] [L] et [M] dans leur ouvrage « Droit de l'urbanisme et de la construction » (13ème édition p 865) :
« L'action doit être intentée dans les dix ans de la réception, la date de la vente étant sans importance (Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n°10-10.596). Peu importe que la vente ait lieu longtemps après la construction dès lors qu'elle se produit dans le délai de dix ans.(Cass 3e Civ.14 janv. 1998, Bull III n°11 p 8). Peu importe également que les désordres aient été apparents et connus de l'acquéreur au moment de la vente. »
A titre d'exemple :
Civ 3e 19 sept..2019 n°18-19.918 :
Vu les articles 1792 et 1792-1,2° du code civil,
Attendu que, pour rejeter la demande des consorts [SJ] [G] formée sur le fondement de la garantie décennale, l'arrêt retient que la vente est intervenue avant l'expiration d'un délai de dix ans suivant l'achèvement du montage du chalet par les vendeurs, que, du fait des désordres d'étanchéité, l'immeuble est impropre à sa destination, mais que, compte tenu du caractère manifestement apparent de ces désordres au jour de la vente, la responsabilité de M. et Mme [K] ne saurait être engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du
code civil,
Qu'en statuant ainsi, alors que le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l'achèvement des travaux, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Civ 3e, 10 nov. 2016 n°15-24.379
Vu les articles 1792 et 1792-1,2° du code civil,
« Attendu que, pour rejeter la demande formée au titre des désordres relevant de la garantie décennale, l'arrêt retient qu'il est établi que les défauts affectant les travaux de réfection complète de la toiture et de la toiture terrasse étaient nécessairement connus de M. [O] et M. [N], que, n'ayant nullement renoncé à la vente, ils ont acquis l'immeuble en connaissance de cause et qu'ils ne sont pas fondés à poursuivre M. [V] sur le fondement de la responsabilité des constructeurs ; Qu'en statuant ainsi, au motif inopérant que les désordres décennaux relevés par l'expert étaient connus et/ou apparents au moment de la vente, alors que le caractère apparent ou caché des désordres s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l'achèvement des travaux, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; »
En l'espèce, il résulte des annexes de l'acte authentique du 10 mars 2025, par lequel les époux [X] ont revendu le bien à M. [J] et Mme [A], les éléments de fait suivants :
- M. [H] a déposé une demande de permis de construire pour la construction d'une habitation le 9 juillet 2004 et obtenu ce dernier, suivant arrêté du 24 septembre 2004 du maire de [Localité 14]..
- Le 7 juin 2005, il a déclaré l'achèvement des travaux relatifs à ce permis de construire qui a donné lieu à un refus de certificat de conformité du 14 février 2006, au motif que les façades n'étaient pas crépies et avec cette précision que le certificat de conformité ne serait délivré que lorsque les travaux seraient entièrement terminés.
- Le 18 juin 2008, il a déposé une déclaration attestant l'achèvement des travaux pour la totalité des travaux.
- Le 27 mai 2011, il a déposé une déclaration préalable enregistrée sous le numéro DP 073 226 11 N5015 pour l'aménagement des combles et la pose de quatre fenêtres de toit qui a donné lieu à un arrêté de non opposition à une déclaration préalable du 28 juin 2011.
Par ailleurs il est mentionné dans la promesse unilatérale de vente du 17 novembre 2014 signée par les époux [H] et [X] au paragraphe « Dispositions relatives à la construction » :
« - Permis de construire
Un permis de construire a été délivré le 24 septembre 2004 par la mairie de [Localité 14] sous le n° PC 72 226 04 N 1023 pour la construction d'une habitation.
Une copie de ce permis est demeurée annexée.
- Conformité
La conformité aux prescriptions du permis de construire a été délivrée le 15 décembre 2008
- Existence de travaux
Le Promettant déclare que les travaux suivants ont été effectués sur l'immeuble :
identification et date des travaux effectués par des entreprises : Aménagement des combles et pose d'une fenêtre de toit.
identification des entreprises : néant ;
identification et date des travaux effectués par le vendeur lui-même : la totalité des travaux.
Le promettant déclare être informé des dispositions des articles L 241-1 et L 242-1 du Code des assurances imposant à tout propriétaire de souscrire avant toute ouverture de chantier de construction et/ou travaux de gros 'uvre ou de second 'uvre, une assurance garantissant le paiement des travaux de de réparation des dommages relevant de la garantie décennale, ainsi qu'une assurance couvrant sa responsabilité au cas où il interviendrait dans la construction en tant que concepteur, entrepreneur ou maître d''uvre.
Une déclaration préalable de travaux a été délivrée le 28 juin 2011 par la mairie sous le numéro [9] 5015.
Une copie de cette déclaration est demeurée annexée aux présentes.
Sur cette déclaration de travaux, il est indiqué « pose d'une fenêtre de toit » alors qu'en réalité il existe « quatre fenêtres de toit ».
Aucune attestation de non opposition à déclaration préalable n'a été fournie par le promettant qui déclare que l'achèvement des travaux a eu lieu en 2011-2012 et les avoir fait effectuer en respectant la totalité des prescriptions édictées, ce que le Bénéficiaire a pu vérifier en examinant le dossier fourni à l'appui de la demande de déclaration préalable de travaux que lui a remis son Promettant. »
Enfin, le paragraphe « Assurance dommages-ouvrages » est ainsi rédigé :
Pour ce qui est de l'assurance responsabilité dont l'obligation de souscription pèse sur toutes les entreprises qui ont participé à la construction, le Promettant déclare que ces entreprises sont les suivantes :
- facture entreprise Suluk pour la façade en date du 18 juin 2008
- facture entreprise Val d'[Localité 6] construction Eurl pour le terrassement ' la maçonnerie ' l'assainissement en date du 25 mars 2005
- facture entreprise F.P. plomberie pour la plomberie en date du 12 décembre 2005
- facture entreprise sarl [Z] père et fils pour la pose d'un chauffe-eau en date du 8 avril 2009
- facture entreprise Gentil Beccot pour la pose de charpente en date du 3 avril 2005
Le Promettant déclare n'avoir pas demandé à ces entreprises la justification de la souscription d'une assurance responsabilité. Le Bénéficiaire est informé que, dans la mesure où il subirait un dommage après la vente sur des travaux effectués par un ou plusieurs entreprises n'ayant pas souscrit de police d'assurance responsabilité, il ne pourra alors agir que contre le Promettant dans la mesure où un jugement retiendrait la garantie de ce dernier. »
Au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparaît que l'achèvement de l'ensemble des travaux dont la date exacte n'est pas connue, est en tout état de cause, postérieur au 27 mai 2011, date de la déclaration préalable de travaux concernant l'aménagement des combles et la pose de fenêtres de toit, étant précisé que le fait que les époux [H] aient emménagé antérieurement dans la maison est sans incidence sur la date d'achèvement qui constitue le point de départ du délai de prescription décennale.
Aux termes de l'article 2241 du code civil, la demande en justice même en référé interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.
S'agissant de désordres de construction, il est jugé que l'effet interruptif attaché à une assignation en référé expertise ne vaut que pour les désordres qui y sont expressément désignés. (3e civ 31 mai 1989 n°87-16.389, 3e civ. 20 octobre 1993 n°92-12.325, 3e civ, 24 mai 2017, n°15-19.982)
L'assignation en référé expertise en date du 16 juillet 2015 délivrée à la requête des époux [X] a donc interrompu la prescription concernant les désordres qu'elle visait.
Il en est de même de la requête en date du 18 janvier 2016, aux termes de laquelle les époux [X] ont sollicité auprès du juge des référés l'extension de la mission de l'expert à de nouveaux désordres non visés dans l'assignation du l6 juillet 2015.
Enfin l'assignation au fond après expertise en date du 13 mai 2019 a été délivrée avant l'expiration du délai décennal.
La fin de non-recevoir tirée de l'existence d'une prescription sera donc rejetée.
II - Sur l'application de la garantie décennale
Les époux [H] font valoir que la garantie décennale ne trouverait pas à s'appliquer au motif que les travaux qu'ils ont réalisés ne sont que des travaux de second 'uvre qui ne revêtent pas l'importance requise pour l'application des articles 1792 et suivants du code civil et ne peuvent être qualifiés de travaux de construction d'un ouvrage.
Or, ainsi qu'il résulte de la promesse unilatérale de vente de 2014 précitée, les seuls travaux confiés à des entreprises ont concerné le terrassement, la maçonnerie, l'assainissement, la pose de la charpente couverture, la plomberie, le crépi de la façade et la pose d'un chauffe-eau.
Il en résulte que tous les autres lots ont été réalisés par M. [H] (électricité, menuiseries extérieures et intérieures, isolation ,doublages, revêtements de sols, fumisterie, installation d'un poêle, fourniture et pose de l'escalier, et enfin tout l'aménagement des combles.
Ainsi que l'a retenu à bon droit le premier juge, en sa qualité de « castor » M. [H] est redevable sur ses deniers propres d'une garantie décennale relativement aux travaux qu'il a réalisés et qui entrent dans le champ de la responsabilité décennale.
A ce titre les époux [H] ont participé à la réalisation d'un ouvrage, et leur responsabilité au titre de la garantie décennale des constructeurs est susceptible d'être engagée, ce d'autant plus que contrairement à leurs affirmations, ces derniers n'ont pas accompli « quelques petits travaux. »
III ' Sur l'existence d'une clause de non garantie dans la promesse unilatérale de vente
Les époux [H] font encore valoir l'existence d'une clause de non garantie figurant au paragraphe « Etat du bien » ainsi rédigée :
« Le Bénéficiaire prendra le le Bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le Promettant pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés et ce par dérogation à l'article 1643 du code civil
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
- si le Promettant a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
- s'il est prouvé par le Bénéficiaire, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du Promettant. »
L'action des époux [X] est fondée sur les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil qui sont d'ordre public. Il en résulte que les clauses de non garanties insérées dans l'acte de vente n'ont aucun impact sur les garanties visées par ces textes.(3e Civ, 3 mars 2020, n° 09-11.282 ; 3e Civ, 19 mars 2020, n°18-22.983).
A cet égard, l'article 1792-5 du code civil énonce :
« Toute clause d'un contrat qui a pour objet soit d'exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d'exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d'en limiter la portée, soit d'écarter ou de limiter la solidarité prévue à l'article 1792-4, est réputée non écrite. »
Dès lors c'est dès à bon droit que le premier juge a écarté ce moyen.
Il sera ajouté que même si les époux [X] avaient fondé leur action sur la garantie des vices cachés, les époux [H] n'auraient pu utilement invoquer la clause exonératoire précitée.
En effet, d'une part l'efficacité d'une telle clause est subordonnée au fait que le vendeur soit de bonne foi, d'autre part le vendeur professionnel est supposé connaître tous les défauts de la chose vendue de sorte qu'il ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés par une clause de l'acte de vente.
Le 19 octobre 2023, par un arrêt n° 22-15.536 publié au bulletin, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que « le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de la garantie des vices cachés. »
Il en résulte que sur le fondement des vices cachés, la garantie dont est tenu le vendeur castor peut être mobilisée par l'acquéreur au-delà du délai décennal à compter de la réception.
En effet, en application de la jurisprudence de la chambre mixte de la Cour de cassation (21 juillet 2023 n° 20-10.763) le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés affectant les travaux qu'il a réalisés en auto-construction pendant 20 ans à compter de la vente (délai butoir de l'article 2232 du code civil) sous la condition d'une action en justice (ou d'un acte interruptif de prescription) engagée par l'acquéreur dans les deux années de la découverte du vice (article1648-1 du code civil).
IV ' Sur les désordres
Les époux [X] fondent toutes leurs demandes sur l'article 1792 du code civil qui dispose que :
« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »
1) Sur le désordre relatif à l'escalier
Il s'agit d'un escalier bois d'accès à l'étage, type à vis, à noyau central et marches rayonnantes.
Selon l'expert, l'escalier est instable lors de son utilisation : « déformation de la structure (marches, garde-corps central). Il s'agit d'un escalier basique de premier prix (690 euros). Un étaiement de fortune a été mis en place par M. [X]. »
Il a précisé que la structure de l'escalier n'était pas conforme aux prescriptions de sécurité du DTU 31-1 : fixation du noyau central, fixation des marches et fixation du garde-corps et de la main courante.
Il conclut que ce désordre rend l'ouvrage impropre à sa destination. Il convient de préciser en effet que cet escalier permet d'accéder au premier étage de la maison qui a fait l'objet d'un aménagement.
Ainsi qu'il a été indiqué, le caractère apparent ou caché d'un désordre s'apprécie en la personne du maître de l'ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l'achèvement des travaux, et non pas en la personne de l'acquéreur, de sorte qu'un désordre apparent lors de la vente relève des dispositions de la garantie décennale s'il en remplit les conditions (atteinte à la solidité de l'ouvrage ou impropriété à destination).
Dès lors, il sera fait droit à la demande d'indemnisation des époux [X] et le jugement sera infirmé en ce sens.
S'agissant de la réparation du préjudice, l'expert a estimé le coût de la dépose de l'escalier en place et repose d'un escalier approprié à la somme de 1 500 euros.
Les époux [X] justifient par la production de factures de l'acquisition le 20 mars 2015 d'un escalier d'un montant de 1.254,60 euros TTC et de frais de dépose et pose d'un montant de 900 euros TTC soit une somme totale 2 154 euros TTC donc ils réclament le paiement en faisant valoir que le remplacement d'un élément médiocre à la structure non conforme au DTU 31-1 par l'équivalent de qualité légèrement supérieure mais offrant une garantie de tenue dans le temps ne peut être considéré comme une amélioration devant rester à leur charge.
Néanmoins, en réponse au dire qu'ils ont adressés en ce sens, l'expert a indiqué qu'il ne pouvait être tenu compte d'un embellissement pour le remplacement de l'escalier basique qui existait lors de la vente.
Au vu de cet argumentaire, il sera retenu le chiffrage de l'expert soit 1.500 euros TTC que les époux [H] seront condamnés à verser au titre de ce désordre.
2) Sur le désordre relatif au poêle à bois
En l'absence d'élément nouveau, c'est par une motivation pertinente que la cour fait sienne, que le premier juge a retenu que la matérialité de ce désordre était établie, et qu'il rend l'ouvrage impropre à sa destination avec cette précision que :
- Ce poêle est le seul mode de chauffage de la maison
- L'écart au feu n'est pas respecté au niveau du faux plafond qui touche le conduit inox
- Les anciennes plaques de fond du foyer conservées par les époux [X] sont déformées par la surchauffe du foyer
- Il n'existe pas d'amenée d'air extérieur à proximité du foyer alors que l'habitation est équipée d'une VMC,
- Il n'existe pas de grille de ventilation haute et basse du caisson placo habillage du conduit de cheminée à l'étage pourtant prévue réglementairement pour éviter les pièges à calories.
Ce désordre de nature décennale a été retenu par le premier juge au motif que le clapet de réglage manuel du tirage est cassé sur un quart de sa section, que sa man'uvre est endommagée et réparée avec un fil de fer et qu'ainsi le désordre n'était pas visible à l'achat, motif inopérant, ainsi qu'il a été vu antérieurement.
Par substitution de motifs, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que la responsabilité décennale des époux [H] était engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil pour ce désordre.
S'agissant du coût des travaux de reprise du désordre, en l'absence de contestation de l'estimation de l'expert qui correspond à la somme réclamée par les époux [X], le jugement qui a condamné les époux [H] à payer aux époux [X] la somme de 2.524 euros TTC sera confirmé.
3) Sur le désordre relatif à la baignoire fendue et la cloison dégradée
Les constatations de l'expert ont été les suivantes :
« On observe au fond de la baignoire en partie centrale une fissure de 30 cm transversale. Baignoire non utilisable en l'état . Cette fissure semble se situer entre deux supports du fond. La fuite d'eau à travers cette fissure s'est répandue sur le dallage de la salle de bains en dégradant par effet de mèche, la cloison de type placostyl de séparation salle de bains/chambre. Plinthes décollées. Quelques traces d'anciennes moisissures. »
« Des points d'humidité apparaissent sur le bas d'une cloison dans la chambre, celle-ci étant mitoyenne avec la salle de bains.
Côté salle de bains, la baignoire était fissurée sous le tapis de la baignoire.
On observe d'anciennes traces de moisissures sur le bas de la cloison. Après contrôle à l'humitest, il n'y a plus d'humidité sur le bas de la cloison de séparation entre la chambre et la salle de bains. La baignoire n'est plus utilisée. »
L'expert conclut à l'existence d'une impropriété de l'ouvrage à destination, la cause relevant d'une défectuosité des matériaux..
Il sera précisé qu'il n'existe qu'une salle de bain dans la maison dans laquelle se trouvent une baignoire et un lavabo.
A cet égard les époux [X] indiquent qu'ils ont été contraints de démonter le lavabo pour installer une cabine de douche provisoire, cette circonstance impliquant de réaliser la petite toilette dans l'évier de la cuisine.
Le caractère apparent de ce désordre étant inopérant à l'égard des époux [X], il y a lieu de retenir que les époux [H] engagent leur responsabilité décennale du fait de ce désordre qui est directement en lien avec les travaux qu'ils ont effectués eux-même.
En l'absence d'élément nouveau, c'est par une motivation pertinente que la cour fait sienne, que le premier juge a retenu au titre du coût de reprise une somme de 2.257,81 euros TTC que les époux [H] ont été condamnés à verser aux intimés.
Le jugement sera confirmé en ce sens.
4) Sur le désordre relatif aux gonds des volets bois et à la façade
Les constatations de l'expert ont été les suivantes :
« Le principe de la fixation des volets n'est pas conforme, 9 volets sont bancals. Ils sont fixés par des gonds à sceller deux lames. La fixation par scellements dans les alvéoles des moellons est délicate.
L'entrepreneur ayant réalisé l'enduit de façade aurait dû conforter les gonds qui bougeaient.
Les travaux d'enduits de façade ont été commandés par M. [H]
Il manque une butée de volets pour assurer la fermeture de l'ouverture du garage. »
Par ailleurs, il a relevé que la façade était détériorée au niveau des gonds qui bougent, précisant qu'il s'agissait d'un défaut d'achèvement.
En outre, s'agissant du volet roulant de la baie vitrée du séjour, il a constaté que ce dernier avait été mal monté (posé à l'envers), qu'il devait être remplacé et que pour déposer le caisson du volet roulant, il était nécessaire de démonter la baie vitrée.
Seul ce dernier désordre a été retenu par l'expert comme compromettant la destination de l'ouvrage.
En l'absence d'élément nouveau c'est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que le premier juge a retenu que le désordre affectant le volet roulant de la baie vitrée rendait l'ouvrage impropre à sa destination et engageait la responsabilité décennale des époux [H].
Le coût du remplacement de ce volet représente une somme de 1.648,90 euros TTC selon devis de l'entreprise Stores de Chartreuse, somme retenue par le premier juge.
Le jugement, qui a condamné les époux [H] au paiement de cette somme, sera confirmé.
5) Sur le désordre relatif au portail détérioré
L'expert a constaté que le portail était détérioré dans les angles, que la serrure ne fonctionnait que d'un seul côté, qu'il manquait une poignée et que le portail frottait au sol
Il a relevé que ce portail étant de structure plastique, il était facilement déformable à l'usage et que la serrure n'était pas adaptée.
Il a conclu que ce désordre rendait l'ouvrage impropre à sa destination et il a préconisé la pose d'un portail en structure aluminium plus rigide pour un coût de 5.652,90 euros TTC (fourniture et pose) selon devis de l'entreprise Stores de Chartreuse.
Pour rejeter la demande d'indemnisation des époux [X] le premier juge a retenu que ce désordre était apparent lors de la visite des lieux alors qu'il est indifférent que les désordres décennaux relevés aient été connus et/ou apparents pour l'acquéreur au moment de la vente.
La garantie décennale doit être retenue puisque l'ouvrage est impropre à sa destination qui est d'assurer la clôture de la propriété.
Les époux [X] indiquent avoir procédé par eux-mêmes à l'installation d'un nouveau portail et justifient de l'acquisition des matériaux nécessaires pour un montant total de 2.985,57 euros TTC (pièce 29 [X]).
Ils demandent par ailleurs à être indemnisés du temps passé à hauteur de la somme de 2.666,43 euros de manière à percevoir une indemnisation correspondant au montant retenu par l'expert.
Il est établi que les époux [X] n'ont pas eu recours à de la main d''uvre qualifiée et qu'ils ont effectué les travaux eux-mêmes, main d''uvre pour laquelle ils sont en droit d'obtenir un dédommagement que la cour évalue à la somme de 2.000 euros.
Les époux [H] seront ainsi condamnés à leur verser la somme de 4.666,43 euros au titre de la réparation de ce désordre et le jugement sera infirmé en ce sens.
6) Sur le désordre relatif au mur de clôture
Les constatations de l'expert ont été les suivantes :
« Une partie du mur de clôture côté ERDF bouge sur 2 mètres linéaires, il n'y a pas de fondation.
Construction non conforme au DTU 20.1 pour fondation non hors gel (0,50 m minimum)
Le mur de clôture est à reconstruire. »
Ce désordre rend l'ouvrage impropre à sa destination et relève de la garantie décennale.
Il est imputable aux époux [H] et engage leur responsabilité sur le fondement de l'article 1792 du code civil.
Il résulte du rapport d'expertise que le coût des travaux nécessaires à la reprise du désordre s'élève à la somme de 1.800 euros TTC, somme que le premier juge a retenu et qui ne fait pas l'objet de contestation de la part des époux [H].
Le jugement sera confirmé sur ce poste de préjudice.
7) Sur le désordre relatif à l'absence d'entrées d'air au niveau des menuiseries extérieures
L'expert a constaté que la maison était en dépression en l'absence d'entrées d'air au niveau des menuiseries extérieures et en présence d'une VMC dont l'installation n'est pas conforme aux prescriptions du DTU 68-3.
Afin de remédier à ce désordre il a préconisé la mise en place sur les menuiseries extérieures ou sur les caissons de volets roulants, de grilles standard de longueur 250 millimètres et largeur 15 millimètres, en partie haute dans chaque pièce dite sèche (chambre, salon, séjour) dont le coût a été estimé à la somme de 1.800 euros TTC.
S'agissant de la nature du désordre il a conclu à un désordre rendant l'ouvrage impropre à sa destination. Il est, en effet, évident que l'absence de ventilation est source d'autres désordres tels que moisissures, condensation, humidité etc..
Il s'agit donc d'un désordre de nature décennale.
Pour rejeter la demande d'indemnisation le premier juge a retenu que l'absence d'entrées d'air sur les menuiseries extérieures constituait un désordre apparent pour les acquéreurs, apparence dont il a été vu qu'elle n'avait aucune incidence quant au droit à indemnisation de l'acquéreur.
Les époux [X] expliquent dans leurs écritures qu'ils ont remédié à ce désordre en faisant procéder à un carottage au niveau de l'entrée de la maison pour un coût de 176,19 euros TTC.
Dès lors, le jugement qui a rejeté la demande au titre de ce désordre, sera infirmé et les époux [H] seront condamnés à payer la somme de 176,19 euros aux époux [X] en réparation de ce poste de préjudice.
8) Sur le désordre relatif à un mur de soutènement
Postérieurement, au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, les époux [X] ont constaté l'apparition de fissures sur un mur de soutènement qui ont été constatés par le technicien mandaté par leur assureur protection juridique avec des photographies à l'appui qui estime que les fissures sont dues à une poussée hydraulique et à la non conformité du mur.
Le premier juge a sursis à statuer sur cette demande et ordonné une mesure de consultation judiciaire confiée à l'expert judiciaire précédemment désigné et renvoi de l'affaire sur ce point à la mise en état.
Les dispositions du jugement sur ce désordre ne font l'objet d'aucune critique des parties.
V ' Sur les préjudices annexes
Les époux [X] forment appel incident sur les préjudices annexes et réclament :
- La somme de 1.483 euros au titre des dépenses pour l'acquisition de convecteurs électriques
- La somme de 1.400 euros pour la surconsommation EDF
- La somme de 6.000 euros au titre du préjudice moral (3 000 euros chacun)
- La somme de 33.880 euros au titre du préjudice de jouissance.
Ainsi que l'a retenu le premier juge, la victime d'un dommage doit pouvoir obtenir réparation intégrale de son préjudice. Le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible, l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu.
1) Sur les dépenses relatives à l'achat et l'usage de convecteurs électriques
Il est établi qu'en raison de la défectuosité du poêle à bois, les époux [X] n'ont pas pu utiliser ce mode de chauffage qui était le seul de l'habitation.
Les époux [H] ne peuvent sérieusement soutenir que c'est de leur propre choix que les époux [X] ont mis en place des convecteurs électriques en laissant en place le poêle à bois, et qu'au surplus les travaux pour remédier aux anomalies pouvaient être réalisés très rapidement alors que devant le refus de tout accord amiable des vendeurs, qui se sont toujours retranchés derrière la clause d'exonération figurant à l'acte de vente, les époux [X] n'ont pas eu d'autre choix que de solliciter une expertise judiciaire qui nécessitait que le poêle à bois soit
examiné par l'expert ( deux réunions ont eu lieu les 23 novembre 2015 et 27 mai 2016) et il ne pouvait donc être remplacé avant que les désordres ne soient constatés, étant précisé au surplus que les époux [X] n'avaient reçu aucune indemnisation permettant de remédier aux désordres.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu qu'ils étaient légitimes à solliciter le remboursement des dépenses effectuées pour acquérir un mode de chauffage secondaire et en revanche a laissé à leur charge le coût de l'électricité consommée dans la mesure où ils auraient dû également payer leur bois.
2) Sur le préjudice de jouissance
Ainsi que l'a retenu le premier juge, les époux [X] ont subi très rapidement après l'acquisition du bien immobilier, un préjudice de jouissance du fait de l'impossibilité d'user de leur baignoire et il ne peut leur être reproché de ne pas avoir réalisé les travaux nécessaires pour y remédier dans la mesure où, d'une part il a été nécessaire de faire constater les désordres par l'expert et où, d'autre part ils n'ont perçu aucune indemnisation des vendeurs de nature à leur permettre de remédier à ces derniers.
Le jugement, qui leur a alloué à ce titre une somme de 15.000 euros, sera confirmé.
3) Sur le préjudice moral
Les époux [X] ne justifient d'aucun préjudice moral spécifique autre qu'une privation de jouissance, indemnisée par ailleurs, de sorte que leur demande en réparation de ce poste de préjudice ne peut qu'être rejetée et le jugement sera infirmé en ce sens.
VI ' Sur les mesures accessoires
Les époux [H] qui échouent dans l'essentiel de leurs prétentions devant la cour, sont tenus aux dépens exposés en appel.
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des époux [X] au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement en ses dispositions concernant les désordres relatifs à l'escalier, au portail détérioré, à l'absence d'entrée d'air au niveau des menuiseries extérieures, ainsi que sur le préjudice moral des époux [X],
Statuant à nouveau,
Condamne in solidum M. [F] [H] et Mme [U] [W] épouse [H] à payer à M. [E] [X] et Mme [T] [Y] épouse [X] la somme de 1.500 euros TTC en réparation du désordre concernant l'escalier,
Condamne in solidum M. [F] [H] et Mme [U] [W] épouse [H] à payer à M. [E] [X] et Mme [T] [Y] épouse [X] la somme de 4.666,43 euros TTC en réparation du désordre concernant le portail,
Condamne in solidum M. [F] [H] et Mme [U] [W] épouse [H] à payer à M. [E] [X] et Mme [T] [Y] épouse [X] la somme de 176,19 euros TTC en réparation du désordre relatif à l'absence d'entrées d'air au niveau des menuiseries extérieures,
Dit que les sommes précitées seront actualisées en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 27 août 2018 jusqu'à la date de l'arrêt et qu'elles porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Déboute M. [E] [X] et Mme [T] [Y] épouse [X] de leur demande indemnitaire fondée sur l'existence d'un préjudice moral,
Confirme le jugement déféré pour le surplus de ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [F] [H] et Mme [U] [W] épouse [H] aux dépens exposés en appel,
Condamne in solidum M. [F] [H] et Mme [U] [W] épouse [H] à payer à M. [E] [X] et Mme [T] [Y] épouse [X] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie simple et exécutoire délivrée le 18 novembre 2025
à
Me Joël CAILLET
la SELARL JSA AVOCATS ASSOCIES