CA Pau, 1re ch., 19 novembre 2025, n° 24/02365
PAU
Arrêt
Autre
PC/HB
Numéro 25/3159
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 19/11/2025
Dossier :
N° RG 24/02365
N° Portalis DBVV-V-B7I-I5ZS
Nature affaire :
Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée
Affaire :
[Y] [G]
[V] [G]
S.C.I. [S] ETXEAK
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 17 Septembre 2025, devant :
Monsieur Patrick CASTAGNÉ, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame Hélène BRUNET, greffier, présente à l'appel des causes,
Monsieur Patrick CASTAGNÉ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président,
Madame France-Marie DELCOURT, Conseillère,
Madame Anne BAUDIER, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [Y] [G]
né le 07 novembre 1952 à [Localité 8]
de nationalité française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Madame [V] [G]
née le 16 mars 1982 à [Localité 8]
de nationalité française
[Adresse 7]
[Localité 3]
S.C.I. [S] ETXEAK
immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 839 829 017
agissant par son représentant légal domicilié en cette adresse audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentés par Maître Vincent TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMÉ :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1]
pris en la personne de son syndic coopératif lui-même pris en la personne de son syndic Monsieur [K] [G]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Maître Vanessa NOBLE de la SCP NOBLE-GUEROULT, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 01 JUILLET 2024
rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 5]
RG numéro : 21/01633
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte du 5 octobre 1996, les époux [G], désormais décédés, ont entrepris de soumettre l'immeuble leur appartenant, situé [Adresse 1] à [Localité 6] (64), au statut de la copropriété par l'établissement d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division, et ils ont fait donation à leurs deux fils :
- [Y] [G] des lots 1, 2, 3, 4, 11, 15, 16 et 17,
- [K] [G] des lots 5, 6, 7, 8, 12, 13, 14 et 18.
Par acte du 3 janvier 1997, deux lots supplémentaires en sous-sol ont été créés, le lot n° 19 étant attribué à M. [Y] [G] et le lot n° 20 à M. [K] [G].
Suite à plusieurs cessions, les copropriétaires sont désormais :
- M. [Y] [G] : lots 1, 2, 3, 4, 17 et 19,
- sa fille, Mme [V] [G] : lot 11,
- la SCI [S] Etxeak (dont les associés sont M. [Y] [G] et son fils [S]) : lots 15 et 16,
- M. [K] [G] : lots 5, 8, 12,13,14, 18,
- Mme [Z] [N] [D], divorcée de M. [K] [G] : lot 7,
- la S.C.S. Financière HE : lot 6,
- la SARL [K] [G] Immobilier : lot 20.
A compter de 2017, plusieurs instances, dont certaines toujours pendantes, ont opposé les copropriétaires de l'immeuble et le syndicat des copropriétaires ou les copropriétaires entre eux, notamment sur la régularité de travaux et de résolutions adoptées en assemblée générale s'agissant de ces travaux.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2021, ont notamment été adoptées les résolutions suivantes :
- n° 5 : division du lot n° 20 en 3 lots, 21, 22, 23,
- n° 6 : attribution des tantièmes des parties communes aux lots 21, 22 et 23, nouvellement créés, selon la répartition suivante : lot 21: 0,1/104 ; lot 22 : 0,1/104 ; lot 23: 0,8/104,
- n° 7 : création de deux ouvertures en façade suivant le plan joint à la convocation, de 2x2,4, ainsi que pose de deux portes de garage avec deux portillons de couleur blanche,
- n° 8 : création d'une zone nivelée de 2,5x8 au droit des deux portes de garages nouvellement créées et positionnées à 10 cm des seuils des portes des garages,
- n° 9 : pose de deux portes, suivant le plan joint à la convocation, entre les parties communes et le lot privatif n° 20 ainsi que pour la réalisation de la cloison qui supportera les deux portes.
Par acte du 24 septembre 2021, M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la SCI [S] Etxeak ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à Hendaye devant le tribunal judiciaire de Bayonne en annulation des résolutions n° 5 à 9 de l'assemblée générale du 24 juin 2021.
Par jugement du 1er juillet 2024, le tribunal a débouté les consorts [G] et la SCI [S] Etxeak de leurs demandes et les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de sa décision, le tribunal a retenu :
- qu'il ne lui a pas été demandé de joindre l'instance à celles déjà en cours opposant les parties, ni de surseoir à statuer dans l'attente de leur issue, de sorte qu'il ne peut statuer que dans le cadre de sa saisine,
- que les demandeurs, en se bornant à re-situer l'assemblée générale du 24 juin 2021 dans le contexte général de la copropriété familiale dysfonctionnelle, n'allèguent, ni a fortiori ne démontrent, un cas d'annulation des résolutions 5 à 9 : non respect des modalités de convocation ou de tenue de l'assemblée générale, violation des règles de majorité ou abus de droit.
M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la SCI [S] Etxeak ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 8 août 2024, critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions.
Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 25 mars 2025, M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la SCI [S] Etxeak demandent à la cour :
- de réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et statuant à nouveau,
- de déclarer nulles et de nul effet les résolutions n° 5, 6, 7, 8 et 9 de l'assemblée générale du 24 juin 2021 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6],
- de juger qu'ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'article 10-1 in fine de la loi du 10 juillet 1965,
- de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] à leur verser une indemnité de 4 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais de justice qu'ils ont exposés en première instance et en cause d'appel,
- de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de la SELARL Tortigue-Petit-Sornique-Ribeton.
Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :
- que les résolutions n° 5, 6 et 9 ont trait à la volonté de M. [K] [G] de modifier son lot n° 20, qui a fait l'objet d'une expertise judiciaire ayant conclu au caractère obsolète du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division par rapport à l'état des lieux réel, de sorte que la copropriété doit délibérer sur leur refonte, et qu'une instance est en cours devant le tribunal judiciaire pour que l'expert judiciaire soit à nouveau désigné pour proposer à la copropriété un projet de nouveau règlement de copropriété et d'état descriptif de division, et pour qu'il soit statué sur des résolutions votées à la demande de M. [K] [G] lors des assemblées générales des 2 octobre 2017 et 28 juin 2018, concernant des travaux du lot n° 20,
- qu'il en résulte que M. [K] [G] ne peut solliciter d'être autorisé par la copropriété à réaliser des travaux d'aménagement de son lot n° 20, par les résolutions 5, 6 et 9 de l'assemblée générale litigieuse du 24 juin 2021, une telle demande visant à détourner les effets du jugement à intervenir dans le cadre de l'instance précitée et constituant un abus manifeste de majorité,
- qu'en tout état de cause, la copropriété ne disposait pas des éléments suffisants permettant un vote éclairé concernant la division du lot n° 20 et la création des lots 21, 22 et 23 (résolution n° 5) et l'attribution des tantièmes des parties communes aux lots n° 21, 22 et 23 nouvellement crées (résolution n° 6), de sorte qu'elle n'a pas délibéré en connaissance de cause et que le vote ainsi obtenu est vicié,
- que les résolutions n° 7 et 8 ont trait à la volonté de M. [K] [G] de réaliser des aménagements extérieurs permettant un accès par deux nouvelles portes donnant sur la façade, qui n'ont fait l'objet d'aucun dossier technique suffisant joint à la convocation de l'assemblée générale, de sorte que les copropriétaires n'étaient pas en mesure de voter en connaissance de cause sur ces résolutions, qui sont ainsi irrégulières.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic coopératif en exercice, M. [K] [G], demande à la cour :
- de confirmer en toutes ses dispositions le jugement de première instance,
- de débouter M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la SCI [S] Etxeak, de l'intégralité de leurs demandes,
- de juger n'y avoir lieu à nullité des résolutions de l'assemblée générale du 24 juin 2021,
- de condamner solidairement M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la SCI [S] Etxeak à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :
- que la résolution n° 5 vise à permettre à la SARL [K] [G] Immobilier de fermer son lot et de le séparer du lot n° 19, selon un plan annexé à la convocation à l'assemblée générale,
- que ce lot est laissé brut depuis l'origine et n'a pas fait l'objet de travaux, de sorte que le sort de l'instance pendante devant le tribunal judiciaire visant à la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division pour les rendre conformes aux travaux effectués sans autorisation n'a aucune incidence sur ce lot, et que la SARL [K] [G] Immobilier est recevable à solliciter la division de son lot, sans que l'adoption de cette résolution par la majorité ne constitue un abus de majorité,
- que la création des sous-lots 21, 22 et 23 justifiait que l'assemblée générale leur affecte des tantièmes (résolution n° 6),
- qu'aucun fondement légal n'est visé à l'appui de la demande d'annulation de la résolution n° 7, l'assemblée générale étant souveraine dans les travaux qu'elle autorise, y compris s'ils affectent des parties communes, sans qu'il n'y ait d'obligation pour le copropriétaire à l'origine de la demande de résolution d'accompagner celle-ci d'une étude technique,
- qu'il n'est pas démontré que la résolution n° 8 aurait pour objet de permettre l'accès à des véhicules, les seuls allégations des appelants ne pouvant caractériser un motif d'annulation de ladite résolution,
- qu'il n'existe aucun fondement juridique ni motif pouvant entraîner la nullité de la résolution n° 9, tout copropriétaire pouvant modifier son lot, dès lors qu'il y est autorisé par l'assemblée générale, de sorte que la SARL [K] [G] Immobilier peut poser des portes pour fermer son lot n° 20 si elle y est autorisée.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2025.
MOTIFS
La recevabilité même de l'action en contestation des résolutions litigieuses n'est pas discutée par le syndicat des copropriétaires, étant précisé que figure seulement au dossier (pièce 17 des appelants) l'avis de réception du courrier de notification à la SCI [S] Etxeak du P.V. de l'assemblée générale du 24 juin 2021 portant la mention 'absent avisé le 27 juillet', les courriers de notification dudit PV à M. [Y] [G] et Mme [V] [G] n'étant pas produits.
Une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
Il appartient aux copropriétaires minoritaires de rapporter la preuve de l'abus commis et d'un préjudice injustement infligé à une minorité.
En l'espèce, M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la S.C.I. [S] Etxeak sollicitent :
- l'annulation des résolutions 5, 6 et 9 adoptées par l'assemblée générale de copropriété du 24 juin 2021 en soutenant qu'elles sont le fruit d'un abus de majorité de la part de M. [K] [G], visant à passer outre une procédure alors pendante devant le tribunal judiciaire de Bayonne et tendant à voir annuler diverses résolutions adoptées lors de précédentes assemblées générales et à voir ordonner l'établissement d'un nouvel état descriptif de division et d'un règlement de copropriété, compte-tenu des incidences sur les parties communes de divers travaux antérieurement effectués par les copropriétaires,
- l'annulation des résolutions 7 et 8, en invoquant l'absence de dossier technique suffisant joint à la convocation, ne permettant pas aux copropriétaires d'émettre un avis éclairé, spécialement une analyse d'un bureau d'études techniques'structures' compte-tenu des incidences du projet de création d'ouvertures dans la façade, des devis de travaux et toute précision utile sur la destination des ouvrages dont la création est proposée.
Il doit cependant être considéré :
- s'agissant des résolutions n° 5 et 6 :
> que l'instance alors concurremment pendante devant le tribunal judiciaire de Bayonne (avec laquelle aucune demande de jonction n'a été formée) à laquelle se réfèrent les appelants n'a pas de lien direct et indissociable avec la présente instance d'appel,
> que le projet de subdivision objet des résolutions contestées porte sur un lot privatif qui n'a fait l'objet d'aucun aménagement depuis sa création par division en deux lots (19 et 20, respectivemennt attribués à [Y] et [K] [G]) du sous-sol, initialement partie commune, et qu'il est, en soi, sans incidence sur la détermination les parties communes et/ou la répartition des tantièmes de copropriété,
> que les appelants ne démontrent pas en quoi ce projet est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires et/ou est de nature à favoriser les intérêts de [K] [G] à leur détriment,
- s'agissant de la résolution n° 9, que le projet de création de deux portes entre le lot 20 et les parties communes du sous-sol et d'une cloison les supportant n'est pas contraire aux intérêts collectifs de des copropriétaires ou de nature à porter atteinte à favoriser les intérêts d'[K] [G] au détriment des appelants, alors même qu'il n'emporte par de modification des parties communes et permet seulement au propriétaire du lot d'en assurer la délimitation et d'en sécuriser l'accès, conformément au plan annexé à la convocation à l'assemblée générale dont les indications,
- s'agissant des résolutions n° 7 et 8 concernant des travaux à réaliser sur des parties communes à la demande de l'un des copropriétaires, qu'il n'est pas justifié en l'espèce de l'obligation d'annexion d'un devis de travaux à la demande d'autorisation de travaux et qu'aucun texte n'impose la production d'un avis technique et qu'en l'espèce, le plan annexé à la convocation de l'assemblée générale est suffisamment précis en termes notamment de situation, cotes et dimensions des ouvrages envisagés pour permettre aux copropriétaires de donner leur avis en connaissance de cause.
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la S.C.I. [S] Exteak de leurs demandes d'annulation des résolutions 5, 6, 7, 8 et 9 adoptées par l'assemblée générale de copropriété du 24 juin 2021.
Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a condamné M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la S.C.I. [S] Exteak aux dépens de première instance et la cour, ajoutant au jugement déféré, condamnera ceux-ci, in solidum aux dépens d'appel.
L'équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la S.C.I. [S] Exteak à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], en application de l'article 700 du C.P.C., la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et, y ajoutant, de les condamner de ce chef, in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € au titre des frais par lui exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort :
Vu le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 1er juillet 2024,
Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant :
Condamne M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la S.C.I. [S] Exteak, in solidum, aux dépens d'appel,
Condamne M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la S.C.I. [S] Exteak, in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], en application de l'article 700 du C.P.C., la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés en cause d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Hélène BRUNET Patrick CASTAGNÉ
Numéro 25/3159
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 19/11/2025
Dossier :
N° RG 24/02365
N° Portalis DBVV-V-B7I-I5ZS
Nature affaire :
Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée
Affaire :
[Y] [G]
[V] [G]
S.C.I. [S] ETXEAK
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
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APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 17 Septembre 2025, devant :
Monsieur Patrick CASTAGNÉ, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame Hélène BRUNET, greffier, présente à l'appel des causes,
Monsieur Patrick CASTAGNÉ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président,
Madame France-Marie DELCOURT, Conseillère,
Madame Anne BAUDIER, Conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [Y] [G]
né le 07 novembre 1952 à [Localité 8]
de nationalité française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Madame [V] [G]
née le 16 mars 1982 à [Localité 8]
de nationalité française
[Adresse 7]
[Localité 3]
S.C.I. [S] ETXEAK
immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 839 829 017
agissant par son représentant légal domicilié en cette adresse audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentés par Maître Vincent TORTIGUE de la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMÉ :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1]
pris en la personne de son syndic coopératif lui-même pris en la personne de son syndic Monsieur [K] [G]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Maître Vanessa NOBLE de la SCP NOBLE-GUEROULT, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 01 JUILLET 2024
rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 5]
RG numéro : 21/01633
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte du 5 octobre 1996, les époux [G], désormais décédés, ont entrepris de soumettre l'immeuble leur appartenant, situé [Adresse 1] à [Localité 6] (64), au statut de la copropriété par l'établissement d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division, et ils ont fait donation à leurs deux fils :
- [Y] [G] des lots 1, 2, 3, 4, 11, 15, 16 et 17,
- [K] [G] des lots 5, 6, 7, 8, 12, 13, 14 et 18.
Par acte du 3 janvier 1997, deux lots supplémentaires en sous-sol ont été créés, le lot n° 19 étant attribué à M. [Y] [G] et le lot n° 20 à M. [K] [G].
Suite à plusieurs cessions, les copropriétaires sont désormais :
- M. [Y] [G] : lots 1, 2, 3, 4, 17 et 19,
- sa fille, Mme [V] [G] : lot 11,
- la SCI [S] Etxeak (dont les associés sont M. [Y] [G] et son fils [S]) : lots 15 et 16,
- M. [K] [G] : lots 5, 8, 12,13,14, 18,
- Mme [Z] [N] [D], divorcée de M. [K] [G] : lot 7,
- la S.C.S. Financière HE : lot 6,
- la SARL [K] [G] Immobilier : lot 20.
A compter de 2017, plusieurs instances, dont certaines toujours pendantes, ont opposé les copropriétaires de l'immeuble et le syndicat des copropriétaires ou les copropriétaires entre eux, notamment sur la régularité de travaux et de résolutions adoptées en assemblée générale s'agissant de ces travaux.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2021, ont notamment été adoptées les résolutions suivantes :
- n° 5 : division du lot n° 20 en 3 lots, 21, 22, 23,
- n° 6 : attribution des tantièmes des parties communes aux lots 21, 22 et 23, nouvellement créés, selon la répartition suivante : lot 21: 0,1/104 ; lot 22 : 0,1/104 ; lot 23: 0,8/104,
- n° 7 : création de deux ouvertures en façade suivant le plan joint à la convocation, de 2x2,4, ainsi que pose de deux portes de garage avec deux portillons de couleur blanche,
- n° 8 : création d'une zone nivelée de 2,5x8 au droit des deux portes de garages nouvellement créées et positionnées à 10 cm des seuils des portes des garages,
- n° 9 : pose de deux portes, suivant le plan joint à la convocation, entre les parties communes et le lot privatif n° 20 ainsi que pour la réalisation de la cloison qui supportera les deux portes.
Par acte du 24 septembre 2021, M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la SCI [S] Etxeak ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à Hendaye devant le tribunal judiciaire de Bayonne en annulation des résolutions n° 5 à 9 de l'assemblée générale du 24 juin 2021.
Par jugement du 1er juillet 2024, le tribunal a débouté les consorts [G] et la SCI [S] Etxeak de leurs demandes et les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de sa décision, le tribunal a retenu :
- qu'il ne lui a pas été demandé de joindre l'instance à celles déjà en cours opposant les parties, ni de surseoir à statuer dans l'attente de leur issue, de sorte qu'il ne peut statuer que dans le cadre de sa saisine,
- que les demandeurs, en se bornant à re-situer l'assemblée générale du 24 juin 2021 dans le contexte général de la copropriété familiale dysfonctionnelle, n'allèguent, ni a fortiori ne démontrent, un cas d'annulation des résolutions 5 à 9 : non respect des modalités de convocation ou de tenue de l'assemblée générale, violation des règles de majorité ou abus de droit.
M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la SCI [S] Etxeak ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 8 août 2024, critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions.
Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 25 mars 2025, M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la SCI [S] Etxeak demandent à la cour :
- de réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et statuant à nouveau,
- de déclarer nulles et de nul effet les résolutions n° 5, 6, 7, 8 et 9 de l'assemblée générale du 24 juin 2021 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6],
- de juger qu'ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'article 10-1 in fine de la loi du 10 juillet 1965,
- de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] à leur verser une indemnité de 4 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais de justice qu'ils ont exposés en première instance et en cause d'appel,
- de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de la SELARL Tortigue-Petit-Sornique-Ribeton.
Au soutien de leurs demandes, ils font valoir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :
- que les résolutions n° 5, 6 et 9 ont trait à la volonté de M. [K] [G] de modifier son lot n° 20, qui a fait l'objet d'une expertise judiciaire ayant conclu au caractère obsolète du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division par rapport à l'état des lieux réel, de sorte que la copropriété doit délibérer sur leur refonte, et qu'une instance est en cours devant le tribunal judiciaire pour que l'expert judiciaire soit à nouveau désigné pour proposer à la copropriété un projet de nouveau règlement de copropriété et d'état descriptif de division, et pour qu'il soit statué sur des résolutions votées à la demande de M. [K] [G] lors des assemblées générales des 2 octobre 2017 et 28 juin 2018, concernant des travaux du lot n° 20,
- qu'il en résulte que M. [K] [G] ne peut solliciter d'être autorisé par la copropriété à réaliser des travaux d'aménagement de son lot n° 20, par les résolutions 5, 6 et 9 de l'assemblée générale litigieuse du 24 juin 2021, une telle demande visant à détourner les effets du jugement à intervenir dans le cadre de l'instance précitée et constituant un abus manifeste de majorité,
- qu'en tout état de cause, la copropriété ne disposait pas des éléments suffisants permettant un vote éclairé concernant la division du lot n° 20 et la création des lots 21, 22 et 23 (résolution n° 5) et l'attribution des tantièmes des parties communes aux lots n° 21, 22 et 23 nouvellement crées (résolution n° 6), de sorte qu'elle n'a pas délibéré en connaissance de cause et que le vote ainsi obtenu est vicié,
- que les résolutions n° 7 et 8 ont trait à la volonté de M. [K] [G] de réaliser des aménagements extérieurs permettant un accès par deux nouvelles portes donnant sur la façade, qui n'ont fait l'objet d'aucun dossier technique suffisant joint à la convocation de l'assemblée générale, de sorte que les copropriétaires n'étaient pas en mesure de voter en connaissance de cause sur ces résolutions, qui sont ainsi irrégulières.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic coopératif en exercice, M. [K] [G], demande à la cour :
- de confirmer en toutes ses dispositions le jugement de première instance,
- de débouter M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la SCI [S] Etxeak, de l'intégralité de leurs demandes,
- de juger n'y avoir lieu à nullité des résolutions de l'assemblée générale du 24 juin 2021,
- de condamner solidairement M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la SCI [S] Etxeak à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :
- que la résolution n° 5 vise à permettre à la SARL [K] [G] Immobilier de fermer son lot et de le séparer du lot n° 19, selon un plan annexé à la convocation à l'assemblée générale,
- que ce lot est laissé brut depuis l'origine et n'a pas fait l'objet de travaux, de sorte que le sort de l'instance pendante devant le tribunal judiciaire visant à la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division pour les rendre conformes aux travaux effectués sans autorisation n'a aucune incidence sur ce lot, et que la SARL [K] [G] Immobilier est recevable à solliciter la division de son lot, sans que l'adoption de cette résolution par la majorité ne constitue un abus de majorité,
- que la création des sous-lots 21, 22 et 23 justifiait que l'assemblée générale leur affecte des tantièmes (résolution n° 6),
- qu'aucun fondement légal n'est visé à l'appui de la demande d'annulation de la résolution n° 7, l'assemblée générale étant souveraine dans les travaux qu'elle autorise, y compris s'ils affectent des parties communes, sans qu'il n'y ait d'obligation pour le copropriétaire à l'origine de la demande de résolution d'accompagner celle-ci d'une étude technique,
- qu'il n'est pas démontré que la résolution n° 8 aurait pour objet de permettre l'accès à des véhicules, les seuls allégations des appelants ne pouvant caractériser un motif d'annulation de ladite résolution,
- qu'il n'existe aucun fondement juridique ni motif pouvant entraîner la nullité de la résolution n° 9, tout copropriétaire pouvant modifier son lot, dès lors qu'il y est autorisé par l'assemblée générale, de sorte que la SARL [K] [G] Immobilier peut poser des portes pour fermer son lot n° 20 si elle y est autorisée.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2025.
MOTIFS
La recevabilité même de l'action en contestation des résolutions litigieuses n'est pas discutée par le syndicat des copropriétaires, étant précisé que figure seulement au dossier (pièce 17 des appelants) l'avis de réception du courrier de notification à la SCI [S] Etxeak du P.V. de l'assemblée générale du 24 juin 2021 portant la mention 'absent avisé le 27 juillet', les courriers de notification dudit PV à M. [Y] [G] et Mme [V] [G] n'étant pas produits.
Une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
Il appartient aux copropriétaires minoritaires de rapporter la preuve de l'abus commis et d'un préjudice injustement infligé à une minorité.
En l'espèce, M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la S.C.I. [S] Etxeak sollicitent :
- l'annulation des résolutions 5, 6 et 9 adoptées par l'assemblée générale de copropriété du 24 juin 2021 en soutenant qu'elles sont le fruit d'un abus de majorité de la part de M. [K] [G], visant à passer outre une procédure alors pendante devant le tribunal judiciaire de Bayonne et tendant à voir annuler diverses résolutions adoptées lors de précédentes assemblées générales et à voir ordonner l'établissement d'un nouvel état descriptif de division et d'un règlement de copropriété, compte-tenu des incidences sur les parties communes de divers travaux antérieurement effectués par les copropriétaires,
- l'annulation des résolutions 7 et 8, en invoquant l'absence de dossier technique suffisant joint à la convocation, ne permettant pas aux copropriétaires d'émettre un avis éclairé, spécialement une analyse d'un bureau d'études techniques'structures' compte-tenu des incidences du projet de création d'ouvertures dans la façade, des devis de travaux et toute précision utile sur la destination des ouvrages dont la création est proposée.
Il doit cependant être considéré :
- s'agissant des résolutions n° 5 et 6 :
> que l'instance alors concurremment pendante devant le tribunal judiciaire de Bayonne (avec laquelle aucune demande de jonction n'a été formée) à laquelle se réfèrent les appelants n'a pas de lien direct et indissociable avec la présente instance d'appel,
> que le projet de subdivision objet des résolutions contestées porte sur un lot privatif qui n'a fait l'objet d'aucun aménagement depuis sa création par division en deux lots (19 et 20, respectivemennt attribués à [Y] et [K] [G]) du sous-sol, initialement partie commune, et qu'il est, en soi, sans incidence sur la détermination les parties communes et/ou la répartition des tantièmes de copropriété,
> que les appelants ne démontrent pas en quoi ce projet est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires et/ou est de nature à favoriser les intérêts de [K] [G] à leur détriment,
- s'agissant de la résolution n° 9, que le projet de création de deux portes entre le lot 20 et les parties communes du sous-sol et d'une cloison les supportant n'est pas contraire aux intérêts collectifs de des copropriétaires ou de nature à porter atteinte à favoriser les intérêts d'[K] [G] au détriment des appelants, alors même qu'il n'emporte par de modification des parties communes et permet seulement au propriétaire du lot d'en assurer la délimitation et d'en sécuriser l'accès, conformément au plan annexé à la convocation à l'assemblée générale dont les indications,
- s'agissant des résolutions n° 7 et 8 concernant des travaux à réaliser sur des parties communes à la demande de l'un des copropriétaires, qu'il n'est pas justifié en l'espèce de l'obligation d'annexion d'un devis de travaux à la demande d'autorisation de travaux et qu'aucun texte n'impose la production d'un avis technique et qu'en l'espèce, le plan annexé à la convocation de l'assemblée générale est suffisamment précis en termes notamment de situation, cotes et dimensions des ouvrages envisagés pour permettre aux copropriétaires de donner leur avis en connaissance de cause.
Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la S.C.I. [S] Exteak de leurs demandes d'annulation des résolutions 5, 6, 7, 8 et 9 adoptées par l'assemblée générale de copropriété du 24 juin 2021.
Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a condamné M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la S.C.I. [S] Exteak aux dépens de première instance et la cour, ajoutant au jugement déféré, condamnera ceux-ci, in solidum aux dépens d'appel.
L'équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la S.C.I. [S] Exteak à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], en application de l'article 700 du C.P.C., la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et, y ajoutant, de les condamner de ce chef, in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € au titre des frais par lui exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort :
Vu le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 1er juillet 2024,
Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant :
Condamne M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la S.C.I. [S] Exteak, in solidum, aux dépens d'appel,
Condamne M. [Y] [G], Mme [V] [G] et la S.C.I. [S] Exteak, in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], en application de l'article 700 du C.P.C., la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés en cause d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Hélène BRUNET Patrick CASTAGNÉ