CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 20 novembre 2025, n° 22/12897
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 20 NOVEMBRE 2025
N° 2025/ 438
Rôle N° RG 22/12897 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKCTF
SCI LES FLOTS BLEUS
C/
Syndic. de copro. [Adresse 5]
S.A.S.U. [F] [C]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Agnès ERMENEUX
Me Pierre-yves IMPERATORE
Me Michel LAO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 04 Août 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00204.
APPELANTE
SCI LES FLOTS BLEUS immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 491 592 101, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée de Me Jean-Pierre TERTIAN de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE,
INTIMES
Syndic. de copro. [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS GAVAUDAN [F], inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 911 201 440 dont le siège social est sis [Adresse 1], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Audrey BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE
S.A.S.U. [F] [C] prise en la personne de son président en exercice, demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Michel LAO de la SELARL D'AVOCATS LAO & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Catherine BRUN-SCHIAPPA, avocat au barreau de Marseille
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 01 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI LES FLOTS BLEUS est propriétaire des lots n°4 (appartement) et n°5 (débarras) au sein d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à Marseille suivant acte notarié du 22 juin 2007 et bénéficie de la jouissance exclusive et privative du toit-terrasse prolongeant l'appartement.
La SCI LES FLOTS BLEUS a sollicité l'autorisation de principe du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille pour réaliser une pièce habitable sur l'espace du toit-terrasse.
Le sujet a été mis au vote lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2007 et adopté à l'unanimité.
Le projet concret de travaux portés par la SCI LES FLOTS BLEUS était ensuite présenté et adopté à l'unanimité lors d'une seconde assemblée générale du 11 juillet 2007 puis lors d'une troisième assemblée générale du 31 août 2007.
La SCI LA PHOCEENNE s'est portée acquéreur d'autres lots composant l'immeuble, soit un garage, un appartement en rez-de-chaussée et un appartement en duplex situés aux 1er et 2ème étages, auquel est attaché la jouissance exclusive et privative du jardin en contrebas, ces lots bénéficiant d'une servitude de passage sur le toit-terrasse pour les besoins strictement limités aux interventions des techniciens sur les ouvrages et équipements communs.
Le 12 août 2008, la SCI LES FLOTS BLEUS s'est vue délivrer un permis de construire autorisant la réalisation des travaux projetés, à savoir une pièce habitable à usage de séjour avec cuisine américaine, salle d'eau et placard, complété par un permis de construire modificatif du 09 février 2010.
Les travaux, confiés à Monsieur [Y], architecte, se sont achevés le 03 janvier 2011 et un certificat de conformité a été délivré par le service urbanisme de la Ville de [Localité 8] le 15 septembre 2011.
Le règlement de copropriété avec état descriptif de division a ainsi été modifié par un acte rectificatif à l'état descriptif de division en date du 05 août 2011.
La SCI LA PHOCEENNE et Madame [D] ont engagé une procédure en référé par devant Monsieur le Président du tribunal de grande instance de Marseille à l'encontre de la SCI LES FLOTS BLEUS et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille, alors représenté par le Cabinet D4 IMMOBILIER aux fins de voir désigner un expert, se plaignant de divers désordres qu'elles imputaient aux travaux réalisés par la SCI LES FLOTS BLEUS.
Par ordonnance de référé en date du 15 novembre 2013, le Président du tribunal de grande instance de Marseille a désigné en qualité d'expert Monsieur [V], remplacé ensuite par ordonnance du 20 janvier 2014 par Monsieur [A].
Par ordonnance en date du 13 février 2015, la désignation de Monsieur [A] a été rendue commune et exécutoire à l'égard de Monsieur [Y], architecte de la SARL LES ARCHITECTES FG, intervenue à la demande de la SCI LES FLOTS BLEUS.
L'expert judiciaire a rendu son rapport le 17 février 2016.
Par exploit de commissaire de justice du 26 août 2015, la SCI LA PHOCEENNE a assigné la SCI LES FLOTS BLEUS devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir prononcer la nullité du règlement de copropriété et la démolition des aménagements réalisés pour le compte de la SCI LES FLOTS BLEUS.
Par jugement en date du 11 février 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a rejeté la demande de démolition des travaux autorisés, considérant que ces derniers étaient conformes aux autorisations valablement données par les assemblées générales des 22 juin 2007 et 11 juillet 2007 mais a ordonné la remise en état des canalisations de ventilation, de cheminée et d'évacuation de la chaudière, la destruction de la pergola, la dépose des condensateurs, la fermeture de l'ouverture sur les murs latéraux, le rétablissement de la peinture des murs latéraux et la suppression du raccordement de la cuisine du 4ème étage sur le réseau EP.
La SCI LES FLOTS BLEUS a relevé appel dudit jugement cantonné aux décisions qui lui faisaient grief et a obtenu du Premier Président de la cour d'appel l'arrêt de l'exécution provisoire selon ordonnance du 18 septembre 2020 de la remise en état ordonnée par les premiers juges.
Lors de l'assemblée générale spéciale du 25 octobre 2016, les résolutions tendant à la démolition des constructions érigées par la SCI LES FLOTS BLEUS ainsi qu'à la réalisation des travaux ordonnés par le tribunal étaient portées au vote des copropriétaires à la demande de la SCI LA PHOCEENNE et étaient adoptées à la majorité des voix exprimées.
Suivant acte de commissaire de justice du 20 décembre 2016, la SCI LES FLOTS BLEUS a fait assigner la SASU [F] [C], syndic de copropriété, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'annulation de l'assemblée générale spéciale du 25 octobre 2016. (RG n° 17/ 00204).
Par nouvelle assemblée générale spéciale du 1er février 2017, il a été adopté des résolutions identiques à la précédente assemblée générale en procédant au remplacement du président de séance, assemblée qui faisait également l'objet d'une contestation en justice par la SCI LES FLOTS BLEUS.( RG n°17/03894).
Une ordonnance de jonction est intervenue le 17 octobre 2017.
L'affaire était évoquée à l'audience du 17 mai 2022.
La SCI LES FLOTS BLEUS demandait au tribunal de juger nulle et de nul effet l'assemblée générale spéciale du 25 octobre 2016 et celle du 1er février 2017, de dire et juger abusives et infondées les résolutions n°4,5,6,7, 8,9,10, de prononcer leur nullité, de condamner la SASU [F] [C], syndic de copropriété, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille chacun à lui payer une indemnité de 5.000 € à titre de dommages-intérêts, de condamner ces derniers au paiement de la somme de 5.000 € au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et de la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de la présente procédure en application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
La SASU [F] [C], syndic de copropriété demandait au tribunal de déclarer nulle l'assignation délivrée par la SCI LES FLOTS BLEUS à son encontre, de la mettre hors de cause et subsidiairement sur le fond, de débouter la SCI LES FLOTS BLEUS de sa demande de dommages et intérêts à son encontre, à défaut de démontrer qu'elle a commis une faute susceptible d'entraîner sa responsabilité ainsi que de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dans tous les cas, de condamner la SCI LES FLOTS BLEUS à lui payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille demandait au tribunal de statuer ce que de droit sur la régularité de l'assemblée générale du 25 octobre 2016, de débouter la SCI LES FLOTS BLEUS de toutes ses demandes, fins et conclusions, injustifiées et infondées et reconventionnellement sollicitait la condamnation de cette dernière aux dépens de l'instance ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant jugement contradictoire du 04 août 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. :
* rejeté la demande rabat de l'ordonnance de clôture du 17 novembre 2017 ;
* déclaré irrecevables les conclusions de la SCI LES FLOTS BLEUS en date du 17 novembre 2021 et celles de la SASU [C] [F] du 16 mai 2022 ;
* déclaré irrecevable l'exception de nullité de l'assignation du 21 mars 2017 ;
* rejeté la demande de mise hors de cause de la SASU [C] [F] ;
* ordonné l'annulation de l'assemblée générale spéciale du 25 octobre 2016 ;
* rejeté les demandes d'annulation de l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017 et des résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 10 de ladite assemblée ;
* débouté la SCI LES FLOTS BLEUS de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille représenté par son syndic en exercice le Cabinet [C] [F] ;
* dispensé la SCI LES FLOTS BLEUS de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
* condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille représenté par son syndic en exercice le Cabinet [C] [F] et la SASU [C] [F] à payer à la SCI LES FLOTS BLEUS la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure ;
* condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] représenté par son syndic en exercice le Cabinet [C] [F] et la SASU [C] [F] aux entiers dépens ;
Suivant déclaration au greffe du 28 septembre 2022, la SCI LES FLOTS BLEUS a relevé appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- rejette les demandes d'annulation de l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017 et des résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 10 de ladite assemblée ;
- déboute la SCI LES FLOTS BLEUS de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille représenté par son syndic en exercice le Cabinet [C] [F] ;
- ordonne l'exécution provisoire.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] demande à la cour de :
* débouter la SCI LES FLOTS BLEUS de sa demande de réformation du jugement querellé en ce qu'il a :
- rejeté les demandes d'annulation de l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017 et des résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 10 de ladite assemblée ;
- débouté la SCI LES FLOTS BLEUS de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille représenté par son syndic en exercice le Cabinet [C] [F] ;
Par conséquent,
* confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable l'exception de nullité de l'assignation du 21 mars 2017 ;
- rejeté les demandes d'annulation de l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017 et des résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 10 de ladite assemblée ;
- débouté la SCI LES FLOTS BLEUS de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille représenté par son syndic en exercice ;
A titre d'appel incident,
* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille représenté par son syndic en exercice le Cabinet [C] [F] à payer à la SCI LES FLOTS BLEUS la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure ainsi qu'aux entiers dépens ;
En tout état de cause,
* condamner la SCI LES FLOTS BLEUS à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
* condamner la SCI LES FLOTS BLEUS aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, représentée par Maître IMPERATORE, avocat aux offres de droit.
A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille explique que lors des assemblées générales en date des 25 octobre 2016 et 01 février 2017, la procédure opposant la SCI LA PHOCEENNE à la SCI LES FLOTS BLEUS, était pendante par devant le Tribunal de Grande Instance de Marseille de sorte qu' aucune mention au jugement du 11 février 2020 ou de l'appel en cours ne pouvait figurer dans les résolutions.
Il précise qu'il a dès lors mis à l'ordre du jour des assemblées générales susvisées les demandes de résolution formulées par un copropriétaire.
Il considère que les résolutions contestées par la SCI LES FLOTS BLEUS ne constituent nullement un abus de majorité puisqu'il se doit de faire respecter le règlement de copropriété et la sécurité des occupants de l'immeuble, et qu'aucune décision de justice n'est passée en force de chose jugée concernant la conformité des travaux réalisés par la SCI LES FLOTS BLEUS et la démolition des constructions.
Il relève que la SCI LES FLOTS BLEUS ne démontre pas en quoi le syndic et le syndicat des copropriétaires auraient outrepassé leur prérogative en inscrivant les résolutions proposées par l'un des copropriétaires à l'ordre du jour.
Enfin le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] soutient que sa condamnation au paiement des frais irrépétibles et dépens de première instance n'est pas justifiée.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SASU [F] [C] demande à la cour de :
* confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- rejeté la demande rabat de l'ordonnance de clôture du 17 novembre 2017 ;
- déclaré irrecevables les conclusions de la SCI LES FLOTS BLEUS du 17 novembre 2021 et celles de la SASU [C] [F] du 16 mai 2022 ;
- déclaré irrecevable l'exception de nullité de l'assignation du 21 mars 2017 ;
- rejeté la demande de mise hors de cause de la SASU [C] [F] ;
- ordonné l'annulation de l'assemblée générale spéciale du 25 octobre 2016 ;
- rejeté les demandes d'annulation de l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017 et des résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 10 de ladite assemblée ;
- débouté la SCI LES FLOTS BLEUS de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille représenté par son syndic en exercice le Cabinet [C] [F] ;
* débouter la SCI LES FLOTS BLEUS de sa demande de réformation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille en date du 4 août 2022 en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 1er février 2017 et à tout le moins les résolutions n° 4,5,6,7,8,9 et 10 et la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille et du syndic en exercice le Cabinet [C] [F] à des dommages-intérêts;
* débouter la SCI LES FLOTS BLEUS de sa demande de voir retenir une faute commise par la SASU [F] [C] ;
* débouter la SCI LES FLOTS BLEUS de sa demande de condamnation de la SASU [F] [C] au paiement de dommages intérêts ;
A titre d'appel incident,
* recevoir son appel incident et le déclarer bien fondé
* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SASU [F] [C] à payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation au titre de l'article au bénéfice de la SASU [F] [C] ;
Statuer à nouveau,
* condamner la SCI LES FLOTS BLEUS à payer à la SASU [F] [C], la somme de 3.000 euros pour la première instance au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et la somme de 3.000 euros en cause d'appel ;
* condamner la SCI LES FLOTS BLEUS aux entiers dépens de première instance comme d'appel, distraits au profit de Maître BRUN-SCHIAPPA, avocat aux offres de droit.
A l'appui de ses demandes, la SASU [F] [C] explique qu'après la délivrance de la première assignation, le syndicat des copropriétaires et son syndic ont constaté qu'il y avait un risque d'annulation de l'assemblée générale du 25 octobre 2016, sur un motif de pure forme et il a été procédé à une nouvelle convocation d'assemblée générale, celle du 1er février 2017.
Elle fait valoir que la SCI LES FLOTS BLEUS ne démontre pas de quelle manière le syndic et le syndicat des copropriétaires auraient outrepassé leurs prérogatives, en inscrivant les résolutions proposées par l'un des copropriétaires à l'ordre du jour, et ainsi commis une faute.
Elle rappelle que l'assemblée générale s'est tenue le 1er février 2017 et que si la procédure entre la SCI LA PHOCEENNE, la SCI LES FLOTS BLEUS et les intervenants à l'opération de construction appelés en garantie, avait déjà été introduite, le jugement n'a été rendu que le 11 février 2020, soit trois ans après l'assemblée générale du 1er février 2017.
Elle insiste sur le fait qu'elle était dans l'obligation de mettre les résolutions qui lui étaient demandées par la SCI LA PHOCEENNE à l'ordre du jour et considère avoir agi dans le respect des intérêts de la copropriété.
S'agissant de la condamnation aux frais irrépétibles de première instance, la SASU [F] [C] rappelle que la demande principale qui a été formée contre elle, à savoir la condamnation à des dommages et intérêts, a été rejetée par le jugement et qu'elle n'était ainsi pas la partie perdante.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SCI LES FLOTS BLEUS demande à la cour de :
* la recevoir en son appel
* la déclarer recevable et bien fondée
* juger que les résolutions n°4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 de l'assemblée générale du 1er février 2017 sont afférentes à une instance en cours, pendante devant la cour d'appel ;
* juger que ces résolutions pour lesquelles la majorité requise étaient préalablement acquises ont pour seul objet de nuire à la SCI LES FLOTS BLEUS, copropriétaire minoritaire, en ce que le syndicat des copropriétaires et son syndic en exercice étaient informés de la procédure judiciaire en cours et de son objet ;
* juger que le syndicat des copropriétaires et la SASU [F], eu égard à leurs agissements bienveillants à l'égard d'un copropriétaire au détriment d'un autre, au mépris d'une instance en cours, ont commis une faute en lien avec son préjudice ;
En conséquence,
* réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- rejeté les demandes d'annulation de l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017 et des résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 10 de ladite assemblée ;
- débouté la SCI LES FLOTS BLEUS de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille représenté par son syndic en exercice le Cabinet [C] [F] ;
En l'état,
* annuler l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017 et, à tout le moins, les résolutions n°4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 de ladite assemblée ;
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] au paiement d'une indemnité de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
* condamner la SASU [F] [C] au paiement d'une indemnité de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] et la SASU [F] [C] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] et la SASU [F] [C] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre ERMENEUX sur son affirmation de droit.
A l'appui de ses demandes, la SCI LES FLOTS BLEUS explique que les démolitions visées dans les résolutions n°4 à 10 de l'assemblée du 1er février 2017 font l'objet d'une procédure pendante devant la cour sous le numéro RG 20/04000, la SCI LA PHOCEENNE poursuivant les mêmes demandes, de telle sorte que les résolutions votées dans le cadre de l'AG du 1er février 2017 ont pour objet de porter atteinte à un droit acquis et de contourner une procédure en cours.
Elle considère que le fait de mettre à l'ordre du jour des résolutions dont la SCI LA PHOCEENNE, le syndicat des copropriétaires et le syndic, étaient certains qu'elles seraient votées du fait de la majorité qu'elle avait avec le concours de Mme [S], sa belle-s'ur, n'a pour seul objet que de satisfaire la volonté qu'elle avait pour une instance parallèle.
La SCI LES FLOTS LEUS considère que le syndic est coupable d'un comportement fautif à son égard, en intégrant à l'ordre du jour des questions relatives à des aménagements prétendument exécutés sans autorisation du syndicat des copropriétaires et en ignorant ainsi sciemment les assemblées générales des 22 juin, 11 juillet et 31 août 2007.
Aussi elle estime que le fait de mettre à l'ordre du jour des résolutions ayant pour objet de contourner une instance judiciaire en cours est constitutif d'un abus de majorité.
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L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2025.
L'affaire a été appelée à l'audience du 1er octobre 2025 et mise en délibéré au 20 novembre 2025.
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1°) Sur l'annulation des résolutions n°4,5,6,7,8,9 et 10 de l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017
Attendu que l'article 10 du décret du 17 mars 1967 dans sa version en vigueur du 1er juin 2010 au 29 juin 2019 dispose qu' « à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7°et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du troisième alinéa de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
A l'occasion de chaque appel de fonds qu'il adresse aux copropriétaires, le syndic rappelle les dispositions de l'alinéa précédent. »
Que c'est dans ces conditions que le syndic de copropriété a mis à l'ordre du jour des assemblées générales du 25 octobre 2016 et 1er février 2017 les demandes de résolution formulées par la SCI LA PHOCEENNE comme suit, lesquelles ont été adoptées :
- Résolution n°4: « A la demande de la SCI LA PHOCEENNE selon courrier joint à la présente convocation. »
La SCI LES FLOTS BLEUS a fait édifier en août 2009 une construction sur le toit terrasse ( partie commune) de l'immeuble sis [Adresse 4].
Une autorisation de principe d'une construction de verrières ou vérandas sous réserve du respect des règles de l'art existait bien antérieurement à la création de la copropriété créée en septembre 2007 mais la SCI LES FLOTS BLEUS devait en soumettre les plans à l'approbation d'une assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble préalablement au dépôt du permis de construire en mai 2008 et/ ou de sa construction.
Ce qui n'a pas été fait rendant cette construction irrégulière.
De plus sur le rapport de Monsieur [A], expert près la cour d'appel d'Aix-en-Provence daté du 17 février 2016 dont les conclusions sont jointes, cette construction n'a pas été faite dans les règles de l'art.
En conséquence mandat est donné au syndic d'exercer au plus tôt tout recours aux fins de démolition de ladite construction et remise en l'état initial aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS.
- Résolution n°5: « A la demande de la SCI LA PHOCEENNE selon courrier joint à la présente convocation. »
Lors de l'édification de cette construction par la SCI LES FLOTS BLEUS , le conduit d'évacuation des gaz de la chaudière de la SCI LA PHOCEENNE a été enclavé et coudé angle droits entraînant un dysfonctionnement important de cette chaudière.
Le rapport de Monsieur [A], expert près la cour d'appel d'Aix-en-Provence daté du 17 février 2016 est extrêmement clair à ce sujet.
En conséquence mandat est donné au syndic d'exercer au plus tôt tout recours aux fins de retour à la situation avant construction de ce conduit de chaudière aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS.
- Résolution n°6: « A la demande de la SCI LA PHOCEENNE selon courrier joint à la présente convocation. »
Lors de l'édification de cette construction par la SCI LES FLOTS BLEUS , les conduits de ventilation des appartements de la SCI LA PHOCEENNE ont été supprimés, entraînant une non ventilation des pièces d'eau, toilette et cuisine de la SCI LA PHOCEENNE
Le rapport de Monsieur [A], expert près la cour d'appel d'Aix-en-Provence daté du 17 février 2016 est extrêmement clair à ce sujet.
En conséquence mandat est donné au syndic d'exercer au plus tôt tout recours aux fins de retour à la situation avant construction de ces conduits de ventilation aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS.
- Résolution n°7: « A la demande de la SCI LA PHOCEENNE selon courrier joint à la présente convocation. »
L'édification de cette construction par la SCI LES FLOTS BLEUS a rendu le conduit de la cheminée du foyer ouvert des appartements de la SCI LA PHOCEENNE inutilisable car non conforme à la législation.
Le rapport de Monsieur [A], expert près la cour d'appel d'Aix-en-Provence daté du 17 février 2016 est extrêmement clair à ce sujet.
En conséquence mandat est donné au syndic d'exercer au plus tôt tout recours aux fins de mise en conformité de cette cheminée de foyer ouvert , aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS.
- Résolution n°8: « A la demande de la SCI LA PHOCEENNE selon courrier joint à la présente convocation. »
En plus de cette construction principale la SCI LES FLOTS BLEUS a fait édifier une pergola métallique fixée sur le muret du toit terrasse (partie commune) de l'immeuble sis [Adresse 4] et ce sans permis de construire et sans autorisation de l'assemblée des copropriétaires
En conséquence mandat est donné au syndic d'exercer au plus tôt tout recours aux fins de démolition de ladite pergola et remise en état initial , aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS.
- Résolution n°9: « A la demande de la SCI LA PHOCEENNE selon courrier joint à la présente convocation. »
La SCI LES FLOTS BLEUS a fait installer deux unités d'air conditionné sur les murs Nord et Suds parties communes de l'immeuble sis [Adresse 4] avec leurs gaines et ce sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
En conséquence mandat est donné au syndic d'exercer au plus tôt tout recours aux fins de démontage de ces installations d'air conditionné et remise en état initial , aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS.
- Résolution n°10: « A la demande de la SCI LA PHOCEENNE selon courrier joint à la présente convocation. »
La SCI LES FLOTS BLEUS a modifié la couleur des murs Nord et Sud (parties communes) de l'immeuble sis [Adresse 4] et ce sans autorisation de l'assemblée des copropriétaires
En conséquence mandat est donné au syndic d'exercer au plus tôt tout recours aux fins de remise en couleur initiale de ces murs, aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS.
Attendu que la SCI LES FLOTS BLEUS soutient que ces résolutions sont le résultat d'un ensemble de man'uvres tendant à obtenir un vote contraire aux intérêts collectifs véritables, constituant dès lors un abus de majorité.
Qu'elle soutient que les résolutions votées lors de l'assemblée générale du 1er février 2017 avaient pour objet de porter atteinte à un droit acquis et de contourner une procédure en cours
Sur la résolution n°4:
Attendu que cette résolution tend à voir procéder à la démolition de la construction et remise en l'état initial aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS.
Qu'il convient d'observer que la construction est en tout point conforme aux autorisations d'urbanisme obtenues ainsi qu'en atteste le certificat d'achèvement et de conformité des travaux délivré par le service urbanisme de la ville de [Localité 8] le 15 septembre 2011, étant rappelé que ladite construction avait été autorisée lors des assemblées générales des 22 juin, 11 juillet et 31 août 2007 non contestées et conformes aux dispositions du règlement des copropriétaires.
Que les procès-verbaux de ces assemblées notamment celui du 11 juillet 2007, non contesté et régulièrement produit aux débats, décrivent assez précisément les travaux autorisés pour que les résolutions votées constituent de réelles décisions complètes et applicables en définissant le projet de construction comme l'édification d'un bâti sur le toit terrasse, d'une surface précisée localisée au centre avec des terrasses alentour.
Qu'il était en effet précisé lors de l'assemblée générale du 11 juillet 2007 que « la construction aura une surface d'environ 50 m², sera située dans la partie centrale de l'actuel toit terrasse et ouvrira par une baie vitrée sur une large terrasse en façade ouest et sur une terrasse plus étroite en façade est.
La construction aura deux murs pleins situés dans le prolongement des murs et des façades nord et sud et qui auront le même aspect extérieur que les murs existants »
Que c'est d'ailleurs ce qu'a jugé le tribunal judiciaire de Marseille le 11 février 2020 rappelant qu'il n'était pas rapporté la preuve de ce que la construction en cause contrevenait d'une quelconque manière aux autorisations valablement données par les assemblées générales suscitées.
Que si effectivement il ne pouvait être fait état du jugement du 11 février 2020 , rendu postérieurement à l'assemblée générale du 1er février 2017, il n'en demeure pas moins qu'il n'est pas indiqué que la SCI LA PHOCEENNE avait assigné suivant exploit d'huissier du 26 août 2015 la SCI ES FLOTS BLEUS devant le tribunal judiciaire de Marseille afin d'obtenir la démolition des travaux réalisés.
Que cette omission démontre une intention manifeste de privilégier les intérêts d'un copropriétaire au détriment de l'intérêt général du syndicat des copropriétaires constituant ainsi un abus de majorité
Qu'ainsi cette résolution permettait d'une part de contourner une procédure en cours et d'autre part portait atteinte à un droit acquis
Qu'il convient dés lors d'infirmer le jugement querellé sur ce point et d'annuler la résolution n°4 de de l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017.
Sur les résolutions n°5, n°6, n°7
Attendu que ces résolutions tendent :
- aux fins de retour à la situation avant construction du conduit de chaudière aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS. ( résolution n°5)
- aux fins de retour à la situation avant construction des conduits de ventilation aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS. ( résolution n°6)
- aux fins de mise en conformité de la cheminée de foyer ouvert , aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS.( résolution n°7)
Attendu que si le tribunal judiciaire de Marseille a statué sur ces demandes dans son jugement le 11 février 2020 , il ne pouvait en être fait état, ni de l'appel interjeté contre ladite décision puisque le jugement comme l'appel ont eu lieu postérieurement à l'assemblée générale du 1er février 2017.
Que par contre il convient de souligner que l'action ayant donné lieu à ce jugement a été introduite le 26 août 2015 soit antérieurement à l'assemblée générale du 1er février 2017.
Que cependant force est de constater que ces demandes ont été formulées une première fois par conclusions du 4 octobre 2018, soit postérieurement à la tenue de cette assemblée générale.
Que dés lors il n'est pas démontré une intention manifeste de privilégier les intérêts d'un copropriétaire au détriment de l'intérêt général du syndicat des copropriétaires.
Qu'en l'état faute à la SCI LES FLOTS BLEUS, demandeur à la nullité, de rapporter la preuve de l'abus de droit, de la fraude ou du dol, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de l'appelante de voir prononcer la nullité de cette résolution.
Sur la résolution n°8
Attendu que la SCI LES FLOTS BLEUS ne conteste pas l'existence de la pergola précisant qu'il s'agit d'une simple structure métallique installée au quatrième niveau lors des travaux d'agrandissement pour retenir les végétaux plantés dans la jardinière préexistante, soit depuis 2010.
Qu'elle ajoute que la SCI LA PHOCEENE a pour sa part fait installer une importante pergola façade Est côté jardin en s'appuyant sur le mur de clôture et la façade sans aucune autorisation préalable.
Attendu qu'il convient d'observer que la SCI LES FLOTS BLEUS ne verse aucun élément aux débats à l'appui de cette dernière affirmation.
Que par ailleurs il est acquis que cette pergola a été fixé dans le muret du toit terrasse, partie commune.
Qui lui appartenait dès lors de demander l'autorisation à la copropriété, aucun abus de majorité n'étant caractérisé.
Qu'il convient en effet de rappeler qu' « est constitutif d'un abus de majorité une décision qui bien que intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d'une assemblée, est le résultat de man'uvres destinées à obtenir par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, ou qui lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l'intérêt commun.
Le fait d'utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, voir dans un intérêt qui lui est contraire, dans un intérêt personnel, dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire en rompant l'équilibre entre les copropriétaires ou avec l'intention de nuire, est constitutif d'un abus de majorité. »
Qu'en l'état faute à la SCI LES FLOTS BLEUS , demandeur à la nullité, de rapporter la preuve de l'abus de droit, de la fraude ou du dol, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de l'appelante de voir prononcer la nullité de cette résolution.
Sur la résolution n°9
Attendu que la SCI LES FLOTS BLEUS rappelle que la climatisation a été installée après celle mise en place par la SCI LA PHOCEENNE et en concertation avec celle-ci puisqu'elles s'étaient entendues sur le choix de l'installateur.
Qu'elle précise que c'est la même société qui a procédé à l'installation des mêmes climatiseurs par les deux copropriétaires essentiels de l'immeuble à savoir la SCI LA PHOCEENNE et elle-même, son installation ayant été simplement différée pour attendre la réalisation des fins de travaux.
Qu'elle souligne que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille ne sollicite pas l'enlèvement de la climatisation appartenant à la SCI LA PHOCEENNE alors qu'elle a également installé une unité sur la façade Est.
Attendu qu'il convient d'observer que la SCI LES FLOTS BLEUS verse aux débats à l'appui une photo inexploitable d'un climatiseur, sans aucune datation, ni identification du lieu ( pièce n°17) ainsi que l'attestation de Monsieur [G] et un courrier manuscrit signé [N] et [X] confirmant que l'installation pour les climatiseurs a été faite avec un installateur commun.
Que d'ailleurs la SCI LA PHOCEENNE ne conteste pas le fait d'avoir installé une climatisation.
Que si effectivement la SCI LES FLOTS BLEUS n'a pas demandé l'autorisation au syndicat des copropriétaires pour cette installation , il n'en demeure pas moins que ce vote, dans l'intérêt exclusif de la SCI LA PHOCEENNE , majoritaire au détriment de la SCI LES FLOTS BLEUS minoritaire, a rompu l'équilibre entre les copropriétaires et est constitutif d'un abus de majorité.
Qu'il s'en suit qu'il y a lieu d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de prononcer la nullité de cette résolution.
Sur la résolution n°10
Attendu que la SCI LES FLOTS BLEUS affirme que la couleur de façade n'a pas été modifiée indiquant que la SCI LA PHOCEENNE a abandonné aux termes de ses conclusions d'intimée sa demande à ce titre dans le cadre de l'instance parallèle.
Qu'il convient d'observer que la preuve d'une modification des couleurs n'est pas rapportée.
Que par conséquent il y a lieu de considérer qu'il y a un abus de majorité , cette résolution ayant été adoptée à la suite d'un vote résultant de man'uvres destinées à obtenir par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, ou qui lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l'intérêt commun.
Qu'il s'en suit qu'il y a lieu d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de prononcer la nullité de cette résolution.
2°) Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI LES FLOTS BLEUS.
Attendu que la SCI LES FLOTS BLEUS soutient que les résolutions dont le vote était acquis de manière certaine avaient pour objet de favoriser les intérêts de la SCI LA PHOCEENNE qui, sans la vigilance de la société concluante, aurait pu mettre en action ses demandes sans attendre la décision des juges.
Qu'elle souligne que cette situation est d'autant plus regrettable qu'elle a été cautionnée par la SASU [F] [C] , syndic professionnel dont la partialité relève un comportement fautif sur les fondements des articles 1240 et suivants du Code civil.
Qu'elle rappelle en effet que n'ayant pas de lien de droit avec les copropriétaires , le syndic est responsable à leur égard sur un fondement quasi délictuel pour la faute commise dans l'accomplissement de sa mission.
Qu'elle ajoute que ce professionnel, en faisant insérer à l'ordre du jour des questions relatives à des aménagements prétendument exécutés sans autorisation du syndicat des copropriétaires, a ainsi sciemment ignoré les assemblées générales des 22 juin, 11 juillet et 31 août 2007. Qu'enfin elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne saurait se retrancher derrière son obligation de mettre à l'ordre du jour l'ensemble des résolutions sollicitées par les copropriétaires pour dégager toute responsabilité.
Qu'elle sollicite par conséquent la condamnation de chacun des défendeurs au paiement de la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi.
Attendu que l'article 10 du décret du 17 mars 1967 da sa version en vigueur dispose qu »'à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du troisième alinéa de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
A l'occasion de chaque appel de fonds qu'il adresse aux copropriétaires, le syndic rappelle les dispositions de l'alinéa précédent. »
Attendu que la SASU [F] [C] verse aux débats la lettre adressée le 4 septembre 2016 par la SCI LA PHOCEENNE sollicitant , en urgence, la convocation d'une assemblée générale extraordinaire afin de se prononcer sur les résolutions dont le projet était joint ainsi que le rapport de l'expert Monsieur [A].
Que ce projet comportait 7 résolutions reprises dans leur intégralité lors de l'assemblée générale et soumises au vote.
Qu'il convient de rappeler que le syndic n'a pas à apprécier l'utilité ou l'opportunité d'une résolution proposée par un copropriétaire , un tel refus constituerait une faute du syndic, qui mettrait en cause sa responsabilité vis-à-vis du copropriétaire lésé si cela entrainait un préjudice.
Qu'en l'état de ces éléments, force est de constater que la SCI LES FLOTS BLEUS ne démontre pas la partialité dont aurait fait preuve la SASU [F] [C] et encore moins un comportement fautif.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI LES FLOTS BLEUS de sa demande de dommages-intérêts formulée à l'encontre du syndic.
Attendu qu'il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires a trois missions principales :
1. La conservation de l'immeuble : il s'agit de faire réaliser les travaux d'entretien, de maintenance ou de rénovation nécessaires afin de maintenir la copropriété dans un bon état.
2. L'amélioration de l'immeuble : le syndicat a le droit de voter des travaux pour améliorer les parties communes de la copropriété.
Ces travaux peuvent concerner la performance énergétique, la sécurité ou encore l'embellissement.
3. L'administration des parties communes de l'immeuble ainsi que des services collectifs.
Qu'il lui appartient également de veiller au respect du règlement de copropriété.
Qu'il convient d'observer que la SCI LES FLOTS BLEUS ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille aurait outrepassé ses missions.
Que ce dernier a, au contraire, veillé au respect du règlement de copropriété et à la conservation de l'immeuble.
Qu'il y a lieu par conséquent de débouter la SCI LES FLOTS BLEUS de sa demande de dommages-intérêts formulé à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
3° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] et la SASU [F] [C] aux entiers dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille et la SASU [F] [C] à payer à la SCI LES FLOTS BLEUS la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement du 4 août 2022 du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté les demandes d'annulation des résolutions n° 4, 9 et 10 de de l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017,
STATUANT A NOUVEAU,
ANNULE les résolutions n° 4, 9 et 10 de de l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille et la SASU [F] [C] à payer à la SCI LES FLOTS BLEUS la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] et la SASU [F] [C] aux entiers dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 20 NOVEMBRE 2025
N° 2025/ 438
Rôle N° RG 22/12897 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKCTF
SCI LES FLOTS BLEUS
C/
Syndic. de copro. [Adresse 5]
S.A.S.U. [F] [C]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Agnès ERMENEUX
Me Pierre-yves IMPERATORE
Me Michel LAO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 04 Août 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00204.
APPELANTE
SCI LES FLOTS BLEUS immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 491 592 101, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée de Me Jean-Pierre TERTIAN de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE,
INTIMES
Syndic. de copro. [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SAS GAVAUDAN [F], inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 911 201 440 dont le siège social est sis [Adresse 1], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rebecca VANDONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Audrey BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE
S.A.S.U. [F] [C] prise en la personne de son président en exercice, demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Michel LAO de la SELARL D'AVOCATS LAO & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Catherine BRUN-SCHIAPPA, avocat au barreau de Marseille
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 01 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI LES FLOTS BLEUS est propriétaire des lots n°4 (appartement) et n°5 (débarras) au sein d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à Marseille suivant acte notarié du 22 juin 2007 et bénéficie de la jouissance exclusive et privative du toit-terrasse prolongeant l'appartement.
La SCI LES FLOTS BLEUS a sollicité l'autorisation de principe du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille pour réaliser une pièce habitable sur l'espace du toit-terrasse.
Le sujet a été mis au vote lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2007 et adopté à l'unanimité.
Le projet concret de travaux portés par la SCI LES FLOTS BLEUS était ensuite présenté et adopté à l'unanimité lors d'une seconde assemblée générale du 11 juillet 2007 puis lors d'une troisième assemblée générale du 31 août 2007.
La SCI LA PHOCEENNE s'est portée acquéreur d'autres lots composant l'immeuble, soit un garage, un appartement en rez-de-chaussée et un appartement en duplex situés aux 1er et 2ème étages, auquel est attaché la jouissance exclusive et privative du jardin en contrebas, ces lots bénéficiant d'une servitude de passage sur le toit-terrasse pour les besoins strictement limités aux interventions des techniciens sur les ouvrages et équipements communs.
Le 12 août 2008, la SCI LES FLOTS BLEUS s'est vue délivrer un permis de construire autorisant la réalisation des travaux projetés, à savoir une pièce habitable à usage de séjour avec cuisine américaine, salle d'eau et placard, complété par un permis de construire modificatif du 09 février 2010.
Les travaux, confiés à Monsieur [Y], architecte, se sont achevés le 03 janvier 2011 et un certificat de conformité a été délivré par le service urbanisme de la Ville de [Localité 8] le 15 septembre 2011.
Le règlement de copropriété avec état descriptif de division a ainsi été modifié par un acte rectificatif à l'état descriptif de division en date du 05 août 2011.
La SCI LA PHOCEENNE et Madame [D] ont engagé une procédure en référé par devant Monsieur le Président du tribunal de grande instance de Marseille à l'encontre de la SCI LES FLOTS BLEUS et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille, alors représenté par le Cabinet D4 IMMOBILIER aux fins de voir désigner un expert, se plaignant de divers désordres qu'elles imputaient aux travaux réalisés par la SCI LES FLOTS BLEUS.
Par ordonnance de référé en date du 15 novembre 2013, le Président du tribunal de grande instance de Marseille a désigné en qualité d'expert Monsieur [V], remplacé ensuite par ordonnance du 20 janvier 2014 par Monsieur [A].
Par ordonnance en date du 13 février 2015, la désignation de Monsieur [A] a été rendue commune et exécutoire à l'égard de Monsieur [Y], architecte de la SARL LES ARCHITECTES FG, intervenue à la demande de la SCI LES FLOTS BLEUS.
L'expert judiciaire a rendu son rapport le 17 février 2016.
Par exploit de commissaire de justice du 26 août 2015, la SCI LA PHOCEENNE a assigné la SCI LES FLOTS BLEUS devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir prononcer la nullité du règlement de copropriété et la démolition des aménagements réalisés pour le compte de la SCI LES FLOTS BLEUS.
Par jugement en date du 11 février 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a rejeté la demande de démolition des travaux autorisés, considérant que ces derniers étaient conformes aux autorisations valablement données par les assemblées générales des 22 juin 2007 et 11 juillet 2007 mais a ordonné la remise en état des canalisations de ventilation, de cheminée et d'évacuation de la chaudière, la destruction de la pergola, la dépose des condensateurs, la fermeture de l'ouverture sur les murs latéraux, le rétablissement de la peinture des murs latéraux et la suppression du raccordement de la cuisine du 4ème étage sur le réseau EP.
La SCI LES FLOTS BLEUS a relevé appel dudit jugement cantonné aux décisions qui lui faisaient grief et a obtenu du Premier Président de la cour d'appel l'arrêt de l'exécution provisoire selon ordonnance du 18 septembre 2020 de la remise en état ordonnée par les premiers juges.
Lors de l'assemblée générale spéciale du 25 octobre 2016, les résolutions tendant à la démolition des constructions érigées par la SCI LES FLOTS BLEUS ainsi qu'à la réalisation des travaux ordonnés par le tribunal étaient portées au vote des copropriétaires à la demande de la SCI LA PHOCEENNE et étaient adoptées à la majorité des voix exprimées.
Suivant acte de commissaire de justice du 20 décembre 2016, la SCI LES FLOTS BLEUS a fait assigner la SASU [F] [C], syndic de copropriété, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d'annulation de l'assemblée générale spéciale du 25 octobre 2016. (RG n° 17/ 00204).
Par nouvelle assemblée générale spéciale du 1er février 2017, il a été adopté des résolutions identiques à la précédente assemblée générale en procédant au remplacement du président de séance, assemblée qui faisait également l'objet d'une contestation en justice par la SCI LES FLOTS BLEUS.( RG n°17/03894).
Une ordonnance de jonction est intervenue le 17 octobre 2017.
L'affaire était évoquée à l'audience du 17 mai 2022.
La SCI LES FLOTS BLEUS demandait au tribunal de juger nulle et de nul effet l'assemblée générale spéciale du 25 octobre 2016 et celle du 1er février 2017, de dire et juger abusives et infondées les résolutions n°4,5,6,7, 8,9,10, de prononcer leur nullité, de condamner la SASU [F] [C], syndic de copropriété, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille chacun à lui payer une indemnité de 5.000 € à titre de dommages-intérêts, de condamner ces derniers au paiement de la somme de 5.000 € au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et de la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de la présente procédure en application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
La SASU [F] [C], syndic de copropriété demandait au tribunal de déclarer nulle l'assignation délivrée par la SCI LES FLOTS BLEUS à son encontre, de la mettre hors de cause et subsidiairement sur le fond, de débouter la SCI LES FLOTS BLEUS de sa demande de dommages et intérêts à son encontre, à défaut de démontrer qu'elle a commis une faute susceptible d'entraîner sa responsabilité ainsi que de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dans tous les cas, de condamner la SCI LES FLOTS BLEUS à lui payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille demandait au tribunal de statuer ce que de droit sur la régularité de l'assemblée générale du 25 octobre 2016, de débouter la SCI LES FLOTS BLEUS de toutes ses demandes, fins et conclusions, injustifiées et infondées et reconventionnellement sollicitait la condamnation de cette dernière aux dépens de l'instance ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant jugement contradictoire du 04 août 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. :
* rejeté la demande rabat de l'ordonnance de clôture du 17 novembre 2017 ;
* déclaré irrecevables les conclusions de la SCI LES FLOTS BLEUS en date du 17 novembre 2021 et celles de la SASU [C] [F] du 16 mai 2022 ;
* déclaré irrecevable l'exception de nullité de l'assignation du 21 mars 2017 ;
* rejeté la demande de mise hors de cause de la SASU [C] [F] ;
* ordonné l'annulation de l'assemblée générale spéciale du 25 octobre 2016 ;
* rejeté les demandes d'annulation de l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017 et des résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 10 de ladite assemblée ;
* débouté la SCI LES FLOTS BLEUS de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille représenté par son syndic en exercice le Cabinet [C] [F] ;
* dispensé la SCI LES FLOTS BLEUS de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
* condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille représenté par son syndic en exercice le Cabinet [C] [F] et la SASU [C] [F] à payer à la SCI LES FLOTS BLEUS la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure ;
* condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] représenté par son syndic en exercice le Cabinet [C] [F] et la SASU [C] [F] aux entiers dépens ;
Suivant déclaration au greffe du 28 septembre 2022, la SCI LES FLOTS BLEUS a relevé appel de ladite décision en ce qu'elle a dit :
- rejette les demandes d'annulation de l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017 et des résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 10 de ladite assemblée ;
- déboute la SCI LES FLOTS BLEUS de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille représenté par son syndic en exercice le Cabinet [C] [F] ;
- ordonne l'exécution provisoire.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] demande à la cour de :
* débouter la SCI LES FLOTS BLEUS de sa demande de réformation du jugement querellé en ce qu'il a :
- rejeté les demandes d'annulation de l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017 et des résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 10 de ladite assemblée ;
- débouté la SCI LES FLOTS BLEUS de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille représenté par son syndic en exercice le Cabinet [C] [F] ;
Par conséquent,
* confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable l'exception de nullité de l'assignation du 21 mars 2017 ;
- rejeté les demandes d'annulation de l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017 et des résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 10 de ladite assemblée ;
- débouté la SCI LES FLOTS BLEUS de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille représenté par son syndic en exercice ;
A titre d'appel incident,
* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille représenté par son syndic en exercice le Cabinet [C] [F] à payer à la SCI LES FLOTS BLEUS la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure ainsi qu'aux entiers dépens ;
En tout état de cause,
* condamner la SCI LES FLOTS BLEUS à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
* condamner la SCI LES FLOTS BLEUS aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, représentée par Maître IMPERATORE, avocat aux offres de droit.
A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille explique que lors des assemblées générales en date des 25 octobre 2016 et 01 février 2017, la procédure opposant la SCI LA PHOCEENNE à la SCI LES FLOTS BLEUS, était pendante par devant le Tribunal de Grande Instance de Marseille de sorte qu' aucune mention au jugement du 11 février 2020 ou de l'appel en cours ne pouvait figurer dans les résolutions.
Il précise qu'il a dès lors mis à l'ordre du jour des assemblées générales susvisées les demandes de résolution formulées par un copropriétaire.
Il considère que les résolutions contestées par la SCI LES FLOTS BLEUS ne constituent nullement un abus de majorité puisqu'il se doit de faire respecter le règlement de copropriété et la sécurité des occupants de l'immeuble, et qu'aucune décision de justice n'est passée en force de chose jugée concernant la conformité des travaux réalisés par la SCI LES FLOTS BLEUS et la démolition des constructions.
Il relève que la SCI LES FLOTS BLEUS ne démontre pas en quoi le syndic et le syndicat des copropriétaires auraient outrepassé leur prérogative en inscrivant les résolutions proposées par l'un des copropriétaires à l'ordre du jour.
Enfin le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] soutient que sa condamnation au paiement des frais irrépétibles et dépens de première instance n'est pas justifiée.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SASU [F] [C] demande à la cour de :
* confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- rejeté la demande rabat de l'ordonnance de clôture du 17 novembre 2017 ;
- déclaré irrecevables les conclusions de la SCI LES FLOTS BLEUS du 17 novembre 2021 et celles de la SASU [C] [F] du 16 mai 2022 ;
- déclaré irrecevable l'exception de nullité de l'assignation du 21 mars 2017 ;
- rejeté la demande de mise hors de cause de la SASU [C] [F] ;
- ordonné l'annulation de l'assemblée générale spéciale du 25 octobre 2016 ;
- rejeté les demandes d'annulation de l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017 et des résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 10 de ladite assemblée ;
- débouté la SCI LES FLOTS BLEUS de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille représenté par son syndic en exercice le Cabinet [C] [F] ;
* débouter la SCI LES FLOTS BLEUS de sa demande de réformation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille en date du 4 août 2022 en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 1er février 2017 et à tout le moins les résolutions n° 4,5,6,7,8,9 et 10 et la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille et du syndic en exercice le Cabinet [C] [F] à des dommages-intérêts;
* débouter la SCI LES FLOTS BLEUS de sa demande de voir retenir une faute commise par la SASU [F] [C] ;
* débouter la SCI LES FLOTS BLEUS de sa demande de condamnation de la SASU [F] [C] au paiement de dommages intérêts ;
A titre d'appel incident,
* recevoir son appel incident et le déclarer bien fondé
* infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SASU [F] [C] à payer la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation au titre de l'article au bénéfice de la SASU [F] [C] ;
Statuer à nouveau,
* condamner la SCI LES FLOTS BLEUS à payer à la SASU [F] [C], la somme de 3.000 euros pour la première instance au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et la somme de 3.000 euros en cause d'appel ;
* condamner la SCI LES FLOTS BLEUS aux entiers dépens de première instance comme d'appel, distraits au profit de Maître BRUN-SCHIAPPA, avocat aux offres de droit.
A l'appui de ses demandes, la SASU [F] [C] explique qu'après la délivrance de la première assignation, le syndicat des copropriétaires et son syndic ont constaté qu'il y avait un risque d'annulation de l'assemblée générale du 25 octobre 2016, sur un motif de pure forme et il a été procédé à une nouvelle convocation d'assemblée générale, celle du 1er février 2017.
Elle fait valoir que la SCI LES FLOTS BLEUS ne démontre pas de quelle manière le syndic et le syndicat des copropriétaires auraient outrepassé leurs prérogatives, en inscrivant les résolutions proposées par l'un des copropriétaires à l'ordre du jour, et ainsi commis une faute.
Elle rappelle que l'assemblée générale s'est tenue le 1er février 2017 et que si la procédure entre la SCI LA PHOCEENNE, la SCI LES FLOTS BLEUS et les intervenants à l'opération de construction appelés en garantie, avait déjà été introduite, le jugement n'a été rendu que le 11 février 2020, soit trois ans après l'assemblée générale du 1er février 2017.
Elle insiste sur le fait qu'elle était dans l'obligation de mettre les résolutions qui lui étaient demandées par la SCI LA PHOCEENNE à l'ordre du jour et considère avoir agi dans le respect des intérêts de la copropriété.
S'agissant de la condamnation aux frais irrépétibles de première instance, la SASU [F] [C] rappelle que la demande principale qui a été formée contre elle, à savoir la condamnation à des dommages et intérêts, a été rejetée par le jugement et qu'elle n'était ainsi pas la partie perdante.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SCI LES FLOTS BLEUS demande à la cour de :
* la recevoir en son appel
* la déclarer recevable et bien fondée
* juger que les résolutions n°4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 de l'assemblée générale du 1er février 2017 sont afférentes à une instance en cours, pendante devant la cour d'appel ;
* juger que ces résolutions pour lesquelles la majorité requise étaient préalablement acquises ont pour seul objet de nuire à la SCI LES FLOTS BLEUS, copropriétaire minoritaire, en ce que le syndicat des copropriétaires et son syndic en exercice étaient informés de la procédure judiciaire en cours et de son objet ;
* juger que le syndicat des copropriétaires et la SASU [F], eu égard à leurs agissements bienveillants à l'égard d'un copropriétaire au détriment d'un autre, au mépris d'une instance en cours, ont commis une faute en lien avec son préjudice ;
En conséquence,
* réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- rejeté les demandes d'annulation de l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017 et des résolutions n° 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 10 de ladite assemblée ;
- débouté la SCI LES FLOTS BLEUS de ses demandes de dommages et intérêts à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille représenté par son syndic en exercice le Cabinet [C] [F] ;
En l'état,
* annuler l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017 et, à tout le moins, les résolutions n°4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 de ladite assemblée ;
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] au paiement d'une indemnité de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
* condamner la SASU [F] [C] au paiement d'une indemnité de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] et la SASU [F] [C] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
* condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] et la SASU [F] [C] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre ERMENEUX sur son affirmation de droit.
A l'appui de ses demandes, la SCI LES FLOTS BLEUS explique que les démolitions visées dans les résolutions n°4 à 10 de l'assemblée du 1er février 2017 font l'objet d'une procédure pendante devant la cour sous le numéro RG 20/04000, la SCI LA PHOCEENNE poursuivant les mêmes demandes, de telle sorte que les résolutions votées dans le cadre de l'AG du 1er février 2017 ont pour objet de porter atteinte à un droit acquis et de contourner une procédure en cours.
Elle considère que le fait de mettre à l'ordre du jour des résolutions dont la SCI LA PHOCEENNE, le syndicat des copropriétaires et le syndic, étaient certains qu'elles seraient votées du fait de la majorité qu'elle avait avec le concours de Mme [S], sa belle-s'ur, n'a pour seul objet que de satisfaire la volonté qu'elle avait pour une instance parallèle.
La SCI LES FLOTS LEUS considère que le syndic est coupable d'un comportement fautif à son égard, en intégrant à l'ordre du jour des questions relatives à des aménagements prétendument exécutés sans autorisation du syndicat des copropriétaires et en ignorant ainsi sciemment les assemblées générales des 22 juin, 11 juillet et 31 août 2007.
Aussi elle estime que le fait de mettre à l'ordre du jour des résolutions ayant pour objet de contourner une instance judiciaire en cours est constitutif d'un abus de majorité.
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L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2025.
L'affaire a été appelée à l'audience du 1er octobre 2025 et mise en délibéré au 20 novembre 2025.
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1°) Sur l'annulation des résolutions n°4,5,6,7,8,9 et 10 de l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017
Attendu que l'article 10 du décret du 17 mars 1967 dans sa version en vigueur du 1er juin 2010 au 29 juin 2019 dispose qu' « à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7°et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du troisième alinéa de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
A l'occasion de chaque appel de fonds qu'il adresse aux copropriétaires, le syndic rappelle les dispositions de l'alinéa précédent. »
Que c'est dans ces conditions que le syndic de copropriété a mis à l'ordre du jour des assemblées générales du 25 octobre 2016 et 1er février 2017 les demandes de résolution formulées par la SCI LA PHOCEENNE comme suit, lesquelles ont été adoptées :
- Résolution n°4: « A la demande de la SCI LA PHOCEENNE selon courrier joint à la présente convocation. »
La SCI LES FLOTS BLEUS a fait édifier en août 2009 une construction sur le toit terrasse ( partie commune) de l'immeuble sis [Adresse 4].
Une autorisation de principe d'une construction de verrières ou vérandas sous réserve du respect des règles de l'art existait bien antérieurement à la création de la copropriété créée en septembre 2007 mais la SCI LES FLOTS BLEUS devait en soumettre les plans à l'approbation d'une assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble préalablement au dépôt du permis de construire en mai 2008 et/ ou de sa construction.
Ce qui n'a pas été fait rendant cette construction irrégulière.
De plus sur le rapport de Monsieur [A], expert près la cour d'appel d'Aix-en-Provence daté du 17 février 2016 dont les conclusions sont jointes, cette construction n'a pas été faite dans les règles de l'art.
En conséquence mandat est donné au syndic d'exercer au plus tôt tout recours aux fins de démolition de ladite construction et remise en l'état initial aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS.
- Résolution n°5: « A la demande de la SCI LA PHOCEENNE selon courrier joint à la présente convocation. »
Lors de l'édification de cette construction par la SCI LES FLOTS BLEUS , le conduit d'évacuation des gaz de la chaudière de la SCI LA PHOCEENNE a été enclavé et coudé angle droits entraînant un dysfonctionnement important de cette chaudière.
Le rapport de Monsieur [A], expert près la cour d'appel d'Aix-en-Provence daté du 17 février 2016 est extrêmement clair à ce sujet.
En conséquence mandat est donné au syndic d'exercer au plus tôt tout recours aux fins de retour à la situation avant construction de ce conduit de chaudière aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS.
- Résolution n°6: « A la demande de la SCI LA PHOCEENNE selon courrier joint à la présente convocation. »
Lors de l'édification de cette construction par la SCI LES FLOTS BLEUS , les conduits de ventilation des appartements de la SCI LA PHOCEENNE ont été supprimés, entraînant une non ventilation des pièces d'eau, toilette et cuisine de la SCI LA PHOCEENNE
Le rapport de Monsieur [A], expert près la cour d'appel d'Aix-en-Provence daté du 17 février 2016 est extrêmement clair à ce sujet.
En conséquence mandat est donné au syndic d'exercer au plus tôt tout recours aux fins de retour à la situation avant construction de ces conduits de ventilation aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS.
- Résolution n°7: « A la demande de la SCI LA PHOCEENNE selon courrier joint à la présente convocation. »
L'édification de cette construction par la SCI LES FLOTS BLEUS a rendu le conduit de la cheminée du foyer ouvert des appartements de la SCI LA PHOCEENNE inutilisable car non conforme à la législation.
Le rapport de Monsieur [A], expert près la cour d'appel d'Aix-en-Provence daté du 17 février 2016 est extrêmement clair à ce sujet.
En conséquence mandat est donné au syndic d'exercer au plus tôt tout recours aux fins de mise en conformité de cette cheminée de foyer ouvert , aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS.
- Résolution n°8: « A la demande de la SCI LA PHOCEENNE selon courrier joint à la présente convocation. »
En plus de cette construction principale la SCI LES FLOTS BLEUS a fait édifier une pergola métallique fixée sur le muret du toit terrasse (partie commune) de l'immeuble sis [Adresse 4] et ce sans permis de construire et sans autorisation de l'assemblée des copropriétaires
En conséquence mandat est donné au syndic d'exercer au plus tôt tout recours aux fins de démolition de ladite pergola et remise en état initial , aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS.
- Résolution n°9: « A la demande de la SCI LA PHOCEENNE selon courrier joint à la présente convocation. »
La SCI LES FLOTS BLEUS a fait installer deux unités d'air conditionné sur les murs Nord et Suds parties communes de l'immeuble sis [Adresse 4] avec leurs gaines et ce sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
En conséquence mandat est donné au syndic d'exercer au plus tôt tout recours aux fins de démontage de ces installations d'air conditionné et remise en état initial , aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS.
- Résolution n°10: « A la demande de la SCI LA PHOCEENNE selon courrier joint à la présente convocation. »
La SCI LES FLOTS BLEUS a modifié la couleur des murs Nord et Sud (parties communes) de l'immeuble sis [Adresse 4] et ce sans autorisation de l'assemblée des copropriétaires
En conséquence mandat est donné au syndic d'exercer au plus tôt tout recours aux fins de remise en couleur initiale de ces murs, aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS.
Attendu que la SCI LES FLOTS BLEUS soutient que ces résolutions sont le résultat d'un ensemble de man'uvres tendant à obtenir un vote contraire aux intérêts collectifs véritables, constituant dès lors un abus de majorité.
Qu'elle soutient que les résolutions votées lors de l'assemblée générale du 1er février 2017 avaient pour objet de porter atteinte à un droit acquis et de contourner une procédure en cours
Sur la résolution n°4:
Attendu que cette résolution tend à voir procéder à la démolition de la construction et remise en l'état initial aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS.
Qu'il convient d'observer que la construction est en tout point conforme aux autorisations d'urbanisme obtenues ainsi qu'en atteste le certificat d'achèvement et de conformité des travaux délivré par le service urbanisme de la ville de [Localité 8] le 15 septembre 2011, étant rappelé que ladite construction avait été autorisée lors des assemblées générales des 22 juin, 11 juillet et 31 août 2007 non contestées et conformes aux dispositions du règlement des copropriétaires.
Que les procès-verbaux de ces assemblées notamment celui du 11 juillet 2007, non contesté et régulièrement produit aux débats, décrivent assez précisément les travaux autorisés pour que les résolutions votées constituent de réelles décisions complètes et applicables en définissant le projet de construction comme l'édification d'un bâti sur le toit terrasse, d'une surface précisée localisée au centre avec des terrasses alentour.
Qu'il était en effet précisé lors de l'assemblée générale du 11 juillet 2007 que « la construction aura une surface d'environ 50 m², sera située dans la partie centrale de l'actuel toit terrasse et ouvrira par une baie vitrée sur une large terrasse en façade ouest et sur une terrasse plus étroite en façade est.
La construction aura deux murs pleins situés dans le prolongement des murs et des façades nord et sud et qui auront le même aspect extérieur que les murs existants »
Que c'est d'ailleurs ce qu'a jugé le tribunal judiciaire de Marseille le 11 février 2020 rappelant qu'il n'était pas rapporté la preuve de ce que la construction en cause contrevenait d'une quelconque manière aux autorisations valablement données par les assemblées générales suscitées.
Que si effectivement il ne pouvait être fait état du jugement du 11 février 2020 , rendu postérieurement à l'assemblée générale du 1er février 2017, il n'en demeure pas moins qu'il n'est pas indiqué que la SCI LA PHOCEENNE avait assigné suivant exploit d'huissier du 26 août 2015 la SCI ES FLOTS BLEUS devant le tribunal judiciaire de Marseille afin d'obtenir la démolition des travaux réalisés.
Que cette omission démontre une intention manifeste de privilégier les intérêts d'un copropriétaire au détriment de l'intérêt général du syndicat des copropriétaires constituant ainsi un abus de majorité
Qu'ainsi cette résolution permettait d'une part de contourner une procédure en cours et d'autre part portait atteinte à un droit acquis
Qu'il convient dés lors d'infirmer le jugement querellé sur ce point et d'annuler la résolution n°4 de de l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017.
Sur les résolutions n°5, n°6, n°7
Attendu que ces résolutions tendent :
- aux fins de retour à la situation avant construction du conduit de chaudière aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS. ( résolution n°5)
- aux fins de retour à la situation avant construction des conduits de ventilation aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS. ( résolution n°6)
- aux fins de mise en conformité de la cheminée de foyer ouvert , aux frais de la SCI LES FLOTS BLEUS.( résolution n°7)
Attendu que si le tribunal judiciaire de Marseille a statué sur ces demandes dans son jugement le 11 février 2020 , il ne pouvait en être fait état, ni de l'appel interjeté contre ladite décision puisque le jugement comme l'appel ont eu lieu postérieurement à l'assemblée générale du 1er février 2017.
Que par contre il convient de souligner que l'action ayant donné lieu à ce jugement a été introduite le 26 août 2015 soit antérieurement à l'assemblée générale du 1er février 2017.
Que cependant force est de constater que ces demandes ont été formulées une première fois par conclusions du 4 octobre 2018, soit postérieurement à la tenue de cette assemblée générale.
Que dés lors il n'est pas démontré une intention manifeste de privilégier les intérêts d'un copropriétaire au détriment de l'intérêt général du syndicat des copropriétaires.
Qu'en l'état faute à la SCI LES FLOTS BLEUS, demandeur à la nullité, de rapporter la preuve de l'abus de droit, de la fraude ou du dol, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de l'appelante de voir prononcer la nullité de cette résolution.
Sur la résolution n°8
Attendu que la SCI LES FLOTS BLEUS ne conteste pas l'existence de la pergola précisant qu'il s'agit d'une simple structure métallique installée au quatrième niveau lors des travaux d'agrandissement pour retenir les végétaux plantés dans la jardinière préexistante, soit depuis 2010.
Qu'elle ajoute que la SCI LA PHOCEENE a pour sa part fait installer une importante pergola façade Est côté jardin en s'appuyant sur le mur de clôture et la façade sans aucune autorisation préalable.
Attendu qu'il convient d'observer que la SCI LES FLOTS BLEUS ne verse aucun élément aux débats à l'appui de cette dernière affirmation.
Que par ailleurs il est acquis que cette pergola a été fixé dans le muret du toit terrasse, partie commune.
Qui lui appartenait dès lors de demander l'autorisation à la copropriété, aucun abus de majorité n'étant caractérisé.
Qu'il convient en effet de rappeler qu' « est constitutif d'un abus de majorité une décision qui bien que intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d'une assemblée, est le résultat de man'uvres destinées à obtenir par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, ou qui lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l'intérêt commun.
Le fait d'utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, voir dans un intérêt qui lui est contraire, dans un intérêt personnel, dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire en rompant l'équilibre entre les copropriétaires ou avec l'intention de nuire, est constitutif d'un abus de majorité. »
Qu'en l'état faute à la SCI LES FLOTS BLEUS , demandeur à la nullité, de rapporter la preuve de l'abus de droit, de la fraude ou du dol, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de l'appelante de voir prononcer la nullité de cette résolution.
Sur la résolution n°9
Attendu que la SCI LES FLOTS BLEUS rappelle que la climatisation a été installée après celle mise en place par la SCI LA PHOCEENNE et en concertation avec celle-ci puisqu'elles s'étaient entendues sur le choix de l'installateur.
Qu'elle précise que c'est la même société qui a procédé à l'installation des mêmes climatiseurs par les deux copropriétaires essentiels de l'immeuble à savoir la SCI LA PHOCEENNE et elle-même, son installation ayant été simplement différée pour attendre la réalisation des fins de travaux.
Qu'elle souligne que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille ne sollicite pas l'enlèvement de la climatisation appartenant à la SCI LA PHOCEENNE alors qu'elle a également installé une unité sur la façade Est.
Attendu qu'il convient d'observer que la SCI LES FLOTS BLEUS verse aux débats à l'appui une photo inexploitable d'un climatiseur, sans aucune datation, ni identification du lieu ( pièce n°17) ainsi que l'attestation de Monsieur [G] et un courrier manuscrit signé [N] et [X] confirmant que l'installation pour les climatiseurs a été faite avec un installateur commun.
Que d'ailleurs la SCI LA PHOCEENNE ne conteste pas le fait d'avoir installé une climatisation.
Que si effectivement la SCI LES FLOTS BLEUS n'a pas demandé l'autorisation au syndicat des copropriétaires pour cette installation , il n'en demeure pas moins que ce vote, dans l'intérêt exclusif de la SCI LA PHOCEENNE , majoritaire au détriment de la SCI LES FLOTS BLEUS minoritaire, a rompu l'équilibre entre les copropriétaires et est constitutif d'un abus de majorité.
Qu'il s'en suit qu'il y a lieu d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de prononcer la nullité de cette résolution.
Sur la résolution n°10
Attendu que la SCI LES FLOTS BLEUS affirme que la couleur de façade n'a pas été modifiée indiquant que la SCI LA PHOCEENNE a abandonné aux termes de ses conclusions d'intimée sa demande à ce titre dans le cadre de l'instance parallèle.
Qu'il convient d'observer que la preuve d'une modification des couleurs n'est pas rapportée.
Que par conséquent il y a lieu de considérer qu'il y a un abus de majorité , cette résolution ayant été adoptée à la suite d'un vote résultant de man'uvres destinées à obtenir par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, ou qui lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l'intérêt commun.
Qu'il s'en suit qu'il y a lieu d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de prononcer la nullité de cette résolution.
2°) Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI LES FLOTS BLEUS.
Attendu que la SCI LES FLOTS BLEUS soutient que les résolutions dont le vote était acquis de manière certaine avaient pour objet de favoriser les intérêts de la SCI LA PHOCEENNE qui, sans la vigilance de la société concluante, aurait pu mettre en action ses demandes sans attendre la décision des juges.
Qu'elle souligne que cette situation est d'autant plus regrettable qu'elle a été cautionnée par la SASU [F] [C] , syndic professionnel dont la partialité relève un comportement fautif sur les fondements des articles 1240 et suivants du Code civil.
Qu'elle rappelle en effet que n'ayant pas de lien de droit avec les copropriétaires , le syndic est responsable à leur égard sur un fondement quasi délictuel pour la faute commise dans l'accomplissement de sa mission.
Qu'elle ajoute que ce professionnel, en faisant insérer à l'ordre du jour des questions relatives à des aménagements prétendument exécutés sans autorisation du syndicat des copropriétaires, a ainsi sciemment ignoré les assemblées générales des 22 juin, 11 juillet et 31 août 2007. Qu'enfin elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne saurait se retrancher derrière son obligation de mettre à l'ordre du jour l'ensemble des résolutions sollicitées par les copropriétaires pour dégager toute responsabilité.
Qu'elle sollicite par conséquent la condamnation de chacun des défendeurs au paiement de la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi.
Attendu que l'article 10 du décret du 17 mars 1967 da sa version en vigueur dispose qu »'à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.
Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du troisième alinéa de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
A l'occasion de chaque appel de fonds qu'il adresse aux copropriétaires, le syndic rappelle les dispositions de l'alinéa précédent. »
Attendu que la SASU [F] [C] verse aux débats la lettre adressée le 4 septembre 2016 par la SCI LA PHOCEENNE sollicitant , en urgence, la convocation d'une assemblée générale extraordinaire afin de se prononcer sur les résolutions dont le projet était joint ainsi que le rapport de l'expert Monsieur [A].
Que ce projet comportait 7 résolutions reprises dans leur intégralité lors de l'assemblée générale et soumises au vote.
Qu'il convient de rappeler que le syndic n'a pas à apprécier l'utilité ou l'opportunité d'une résolution proposée par un copropriétaire , un tel refus constituerait une faute du syndic, qui mettrait en cause sa responsabilité vis-à-vis du copropriétaire lésé si cela entrainait un préjudice.
Qu'en l'état de ces éléments, force est de constater que la SCI LES FLOTS BLEUS ne démontre pas la partialité dont aurait fait preuve la SASU [F] [C] et encore moins un comportement fautif.
Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI LES FLOTS BLEUS de sa demande de dommages-intérêts formulée à l'encontre du syndic.
Attendu qu'il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires a trois missions principales :
1. La conservation de l'immeuble : il s'agit de faire réaliser les travaux d'entretien, de maintenance ou de rénovation nécessaires afin de maintenir la copropriété dans un bon état.
2. L'amélioration de l'immeuble : le syndicat a le droit de voter des travaux pour améliorer les parties communes de la copropriété.
Ces travaux peuvent concerner la performance énergétique, la sécurité ou encore l'embellissement.
3. L'administration des parties communes de l'immeuble ainsi que des services collectifs.
Qu'il lui appartient également de veiller au respect du règlement de copropriété.
Qu'il convient d'observer que la SCI LES FLOTS BLEUS ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille aurait outrepassé ses missions.
Que ce dernier a, au contraire, veillé au respect du règlement de copropriété et à la conservation de l'immeuble.
Qu'il y a lieu par conséquent de débouter la SCI LES FLOTS BLEUS de sa demande de dommages-intérêts formulé à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de confirmer le jugement déféré sur ce point.
3° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] et la SASU [F] [C] aux entiers dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille et la SASU [F] [C] à payer à la SCI LES FLOTS BLEUS la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe
CONFIRME le jugement du 4 août 2022 du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté les demandes d'annulation des résolutions n° 4, 9 et 10 de de l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017,
STATUANT A NOUVEAU,
ANNULE les résolutions n° 4, 9 et 10 de de l'assemblée générale spéciale du 1er février 2017,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Marseille et la SASU [F] [C] à payer à la SCI LES FLOTS BLEUS la somme de 2.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE de condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] et la SASU [F] [C] aux entiers dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,