CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 19 novembre 2025, n° 22/15314
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 19 NOVEMBRE 2025
N° 2025 / 316
N° RG 22/15314
N° Portalis DBVB-V-B7G-BKK3F
[A] [L]
C/
[S] [W] épouse [N]
[I] [W]
[H] [C]
[T] [C]
[U] [C]
S.D.C. LE NID AU SOLEIL
[D] [P] épouse [B]
[G] [V] [F] épouse [M]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Jean-François JOURDAN
Me Laurence PARENT - MUSARRA
Me Jérôme COUTELIER - TAFANI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 10 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01325.
APPELANT
Monsieur [A] [L]
né le 15 Novembre 1966 à [Localité 26] (83), demeurant [Adresse 25]
représenté par Me Jean-François JOURDAN, membre de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Jean Philippe FOURMEAUX, membre de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMES
Madame [S] [W] épouse [N]
née le 04 Juin 1977 à [Localité 19] (06), demeurant [Adresse 14]
Monsieur [I] [W]
né le 20 Juillet 1973 à [Localité 22] (13), demeurant [Adresse 10]
Madame [H] [C]
née le 10 Juillet 1949 à [Localité 24] (88), demeurant [Adresse 2]
Madame [T] [C]
née le 30 Mars 1943 à [Localité 24] (88), demeurant [Adresse 15]
Madame [U] [C]
née le 12 Septembre 1965 à [Localité 26] (83), demeurant [Adresse 4]
Syndicat des copropriétaires de la résidence LE NID AU SOLEIL sis à [Adresse 21]
représenté par son syndic en exercice la société AGI, dont le siège social est sis [Adresse 16], lui-même représenté par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Tous représentés par Me Laurence PARENT-MUSARRA, membre de la SELARL LPM & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
PARTIES INTERVENANTES
Madame [D] [P] épouse [B]
née le 06 Décembre 1941 à [Localité 17], demeurant [Adresse 3]
Madame [G] [V] [F] épouse [M]
née le 04 Septembre 1958 à [Localité 23] (92), demeurant [Adresse 1]
représentées par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, membre de l'association COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, ayant pour avocat plaidant Me Philippe PERICAUD, membre de la SCP JEAN-FRANCOIS PERICAUD ET PHILIPPE PERICAUD, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Pierre LAROQUE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Mmes [C] et [N] et M. [W] sont voisins du lot appartenant à M. [L], dans une copropriété horizontale Le nid au soleil.
Courant mars 2018, celui-ci a entrepris des travaux de rénovation et d'extension de son bungalow, sans en informer la copropriété.
Mmes [C] et [N] et M. [W] et le syndic adressaient respectivement une sommation et une mise en demeure à M. [L] les 21 et 11 septembre 2018.
Considérant que les travaux affectant des parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble à réaliser par un copropriétaire devaient être autorisés par l'assemblée générale statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires en application de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et que M.[L] avait contrevenu à la servitude de passage constituée entre le syndicat et la parcelle BY [Cadastre 13], reconnue par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, en faisant construire une clôture qui empiétait sur la servitude selon constat d'huissier en date du 24 septembre 2019, par acte d'huissier en date du 11 février 2020, Mmes [C] et [N] et M. [W] assignaient M. [L] et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le nid au soleil sur le fondement de l'article 25B de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN.
Ils demandaient au tribunal de condamner M.[L] à remettre en leur état d'origine les lieux en précisant 14 travaux à réaliser dans les règles de l'art sous astreinte de 1000 € par jour de retard.
Les demandeurs sollicitaient l'annulation de la résolution numéro 14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 août 2019 qui avait ratifié les travaux de M. [L] sans préciser ni leur nature ni leurs caractéristiques.
Ils réclamaient la condamnation de M.[L] à leur verser 20 000 € de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis ainsi que 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ils sollicitaient l'exécution provisoire, la condamnation du défendeur aux dépens, et leur propre dispense de participation à la dépense commune concernant les frais d'avocat exposés par la copropriété dans l'instance.
Postérieurement à la signification de l'assignation, M.[L] a porté à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 30 juillet 2020 deux résolutions destinées à régulariser les travaux réalisés sans autorisation de la copropriété. Ont été adoptées à la majorité de l'article 25 les résolutions 11 et 9 portant respectivement ratification de l'autorisation de travaux de la résolution numéro 14 de l'assemblée générale de 2019 pour la villa « [18] » : rénovation de la villa, pose du grillage et du portail, et pose du portillon sur le chemin commun d'accès à la mer de la parcelle BY [Cadastre 5].
Une résolution numéro 10 avait autorisé la modification de la toiture du bungalow de M. [L] appelé « [20] » situé en mitoyenneté directe avec celui de l'indivision [C].
Par acte d'huissier en date du 29 octobre 2020, Mmes [C] et [N] et M. [W] assignaient M. [L] et le syndicat des copropriétaires sur le fondement des articles 25,25 b) et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Ils demandaient au tribunal de joindre cette instance enregistrée à l'instance principale, de prononcer l'annulation des résolutions querellées et de condamner M. [L] à leur verser à chacun 5000 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens. Ils sollicitaient l'exécution provisoire.
La jonction des deux instances était prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 8 mars 2021.
Constituée en vue d'une intervention volontaire le 10 juin 2021, la société Immobilière Fade SS de droit italien demandait au tribunal de lui donner acte de son renoncement à intervenir à la présente instance et sa mise hors de cause.
Par jugement rendu le 10 novembre 2022, le Tribunal:
Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture,
Met hors de cause la société Immobilière Fade SS,
Condamne M. [A] [L] à effectuer les travaux suivants sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble :
- Rendre au jardin de son bungalow sa superficie initiale
- Retirer la clôture empiétant sur la servitude de passage constituée au profit de la parcelle cadastrée BY [Cadastre 11] en tant qu'elle réduit l'assiette de la servitude à moins de 2, 80 mètres de large
- Rétablir les dimensions d'origine des fenêtres de sa construction
- Replanter les végétaux détruits sur la parcelle BY [Cadastre 8]
- Reconstruire en l'état antérieur la barrière mitoyenne entre son lot et celui des consorts [N], côté mer, rétablir la clôture sur la parcelle BY [Cadastre 8] en limite de jouissance privative pour laisser des compteurs d'eau en partie commune, et rétablir le chemin d'accès à la mer
- Retirer la clôture posée le long de la parcelle BY [Cadastre 5] de sorte à en libérer l'accès
- Rétablir l'accès d'origine de son bungalow (BY [Cadastre 6]) et de celui appartenant aux consorts [W] [N] (BY [Cadastre 7]), rétablir la servitude existante entre les lots, rétablir la boîte aux lettres des consorts [W] [N],
- Retirer la climatisation posée dans le passage d'accès au lot des consorts [W] [N]
- Reconstruire dans leur état initial la toiture, la façade, et la clôture de son bungalow
- Rétablir la terrasse en son état initial
- Retirer le muret entre sa propriété et celle des consorts [W] [N] côté mer et replanter la haie végétale de séparation des deux jardins
- Démolir la surélévation de son bungalow et supprimer la vue
- Rétablir la couleur ocre des murs mitoyens côté jardin des consorts [W] [N] le tout dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, à l'issue duquel s'appliquera une astreinte de 500 € par jour de retard pendant une durée de trois mois, au terme de laquelle l'astreinte pourra être liquidée et une nouvelle astreinte prononcée,
Dit que le présent jugement est opposable au syndicat des copropriétaires de la résidence Le nid au soleil ,
Annule la résolution numéro 14 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le nid au soleil en date du 20 août 2019,
Annule les résolutions numéro 9,10 et 11 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le nid au soleil en date du 30 juillet 2020,
Condamne M.[A] [L] à verser à M. [I] [W] et à Mme [S] [W] épouse [N] la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts,
Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Le nid au soleil de l'intégralité de ses demandes,
Déboute M.[A] [L] de l'intégralité de ses demandes,
Condamne M.[A] [L] à verser à M. [I] [W], Mme [S][W] épouse [N], Mme [T] [C], Mme [H] [C], Mme [U] [C], la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles,
Condamne M. [A] [L] aux dépens de l'instance,
Dispense M. [I] [W], Mme [S][W] épouse [N], Mme [T] [C], Mme [H] [C], Mme [U] [C], de participation aux
charges communes de copropriété afférentes à la présente instance.
Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que l'assemblée générale peut adopter à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 les autorisations données à certains d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres propriétaires, ni de leur causer un préjudice, qu'en l'espèce M.[L] a réalisé des travaux sans autorisation préalable, qui pouvaient être ratifiés sous les conditions sus énoncées, non remplies, ce qui justifie qu'il soit condamné à des travaux de remise en état, que la résolution 14 de l'AG du 20 août 2019 comme les résolutions 9 et 11 de l'AG du 30 juillet 2020, outre le défaut d'information sur les conséquences de leur adoption, portent atteinte au règlement de copropriété, en affectant des parties communes la destination de l'immeuble et le droit d'autres copropriétaires.
Par déclaration au greffe en date du 18 novembre 2022, M.[L] a interjeté appel de cette décision.
Il a conclu au soutien de son appel le 4 février 2023 puis le 24 novembre 2023.
Par ordonnance d'incident en date du 17 avril 2024, les consorts [C] [W] [N] ont été déboutés de leur demande de radiation de l'affaire pour inexécution.
Les consorts [C] [N] [W] n'ont pas conclu au soutien de leur appel dans le délai de l'article 910 du code de procédure civile.
Mme [B] et Mme [M] ont signifié des conclusions d'intervention volontaire.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions M.[L] sollicite:
- REFORMER en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN le 10 novembre 2022,
- DECLARER irrecevable l'intervention volontaire de Mme [D] [B] née [P] et de Mme [G] [F] épouse [M], faute d'intérêt à agir, celles-ci ne s'étant pas opposées à la ratification des travaux réalisés par M.[L] autorisés aux termes des assemblées générales des 20 août 2019 et 30 juillet 2020 de la copropriété LE NID AU SOLEIL.
Statuant à nouveau,
- DECLARER irrecevables les demandes des consorts [W]-[N] et [C] en application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux entrepris par M. [L] ayant régulièrement été autorisés aux termes des assemblées générales en date des 20 août 2019 et 30 juillet 2020 de la copropriété Le nid au soleil.
En toute hypothèse,
- DEBOUTER les consorts [W]-[N] et [C], ainsi que Mesdames [D] [B] née [P], et [G] [F] épouse [M], de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.
Subsidiairement,
- DEBOUTER les consorts [W]-[N] et [C], ainsi que Mesdames [D] [B] née [P], et [G] [F] épouse [M], de leurs demandes de remise en état sous astreinte, une telle mesure constituant une sanction manifestement disproportionnée en application de l'article 1221 du Code Civil.
Reconventionnellement,
- CONDAMNER solidairement les consorts [W]-[N] et [C], ainsi que Mesdames [D] [B] née [P], et [G] [F] épouse [M] à payer à M. [A] [L] la somme de 25.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
- CONDAMNER solidairement les consorts [W]-[N] et [C], Mme [D] [B] née [P], et Mme [G] [F] épouse [M], à payer chacun à M.[A] [L] la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'en tous les frais et dépens.
A l'appui de son recours, il fait valoir:
- que l'intervention volontaire est irrecevable faute d'intérêt à agir en effet Mme [B] comme Mme [M] se sont abstenues lors de la résolution 11 de l'AG du 30 juillet 2020 ratifiant l'ensemble des travaux réalisés par lui et dont il est demandé la remise en état et elles ont approuvé la résolution 9 de l'AG du 30 juillet 2020 ratifiant la pose du portillon sur le chemin commun d'accès à la mer,
- que les travaux en question, qui ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble, ont été ratifiés à deux reprises en AG et n'occasionnent aucun préjudice de nature à constituer une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des lots des consorts [W] [N] et [C], de sorte que les demandes de ces derniers sont irrecevables,
- que la résolution 13 de l'AG du 20 août 2019 l'a autorisé à poser un portillon au droit de la parcelle BY [Cadastre 5], elle n'a pas été contestée par les consorts [W] [N] et [C], elle est donc définitive et toute demande de remise en état est irrecevable,
- que le règlement de copropriété permet la possibilité de changer la destination d'un lot ou son aspect extérieur ainsi que de créer des niveaux supplémentaires, d'ailleurs de tels travaux ont déjà été autorisés à plusieurs reprises,
- qu'il permet aussi les travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble sous réserve de leur approbation par la majorité des copropriétaires,
- que les travaux autorisés ne portent pas atteinte au règlement de copropriété ni à la destination de l'immeuble,
- que s'agissant de la résolution 14 de l'AG du 20 août 2019, toutes les informations utiles ont été données aux copropriétaires par Mme [N] elle même d'autant que les travaux ayant déjà été réalisés, chacun pouvait en avoir une idée précise,
- que les travaux n'emportent aucune aliénation ou appropriation de parties communes et ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble de sorte que la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 était suffisante, et d'ailleurs lors de l'AG du 20 août 2019 la majorité de l'article 26 était atteinte, et lors de celle du 30 juillet 2020 celle de l'article 26-1 l'était,
- qu'il bénéficiait d'un droit acquis qui ne pouvait être remis en cause lors de l'AG du 30 juillet 2020,
- qu'il n'y a pas davantage preuve d'un abus de majorité,
- que lors de l'AG du 25 août 2023 devenue définitive faute de contestation les copropriétaires à la majorité absolue se sont opposés à l'exécution des travaux de démolition de la villa, résolution 13,
- qu'il a entrepris la rénovation du lot 73 et la modification de la toiture du lot 70 en conformité avec le règlement de copropriété et sans que ne soit justifiée une quelconque atteinte à la jouissance privative du lot des consorts [W] [N],
- qu'il justifie d'un rapport d'expertise amiable qui conclut à l'absence de tout préjudice,
- qu'il ne saurait être condamné à supprimer un quelconque empiétement faute d'en rapporter la preuve,
- qu'il a fait faire un constat d'huissier duquel il résulte que la clôture édifiée n'empiète pas sur l'assiette du passage,
- que les modifications relatives aux fenêtres ont été autorisées par l'AG dans la respect du règlement de copropriété,
- que la clôture partielle de la parcelle BY [Cadastre 8] partie commune à jouissance privative des lots 72 et 73 n'affecte aucunement cette jouissance,
- que l'existence d'une servitude de passage n'interdit pas aux propriétaires du fonds servant de se clore, que les travaux ne portent pas atteinte à la servitude de passage pour piétons dont bénéficie le fonds des consorts [W] [N],
- que les travaux de pose d'un climatiseur à 3,5 mètres de haut n'affectent pas l'usage de cette servitude de passage pour piétons,
- que seul son compteur d'eau a été déplacé et pas celui des consorts [W] [N],
- que le règlement de copropriété n'impose pas une couleur déterminée pour les façades leur modification pouvant être autorisée par les copropriétaires à la majorité de l'article 25,
- que la surélévation de la toiture est modeste 60cm, sans modification de la vue mer pour les consorts [W] [N],
- que la construction d'un mur et le réaménagement de la terrasse extérieure ne sont pas davantage de nature à créer un préjudice d'autant qu'ils ont été autorisés par permis de construire puis certifiés conformes,
- qu'il n'est rapporté la preuve d'aucun préjudice de sorte que la demande de démolition est disproportionnée.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs moyens et prétentions Mme [B] et Mme [M] concluent:
- DECLARER ET JUGER Mesdames [D] [B], née [P] et [G] [F], épouse [M], recevables en la forme en leur intervention principale volontaire, par application des articles 63 et 68 du Code de procédure civile.
- DECLARER ET JUGER Mesdames [D] [B], née [P] et [G] [F], épouse [M], recevables comme n'ayant été ni parties ni représentées en première instance, par application de l'article 554d du même code.
- DECLARER ET JUGER Mesdames [D] [B], née [P] et [G] [F], épouse [M] bien fondées, comme ayant un intérêt à faire juger que les travaux entrepris par M. [L] en 2018/2019 dans son bungalow (lot n°73 de l'EDD) affectent les parties communes de l'immeuble, contreviennent au règlement de copropriété, à la destination de l'immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives des copropriétaires.
- JUGER que cette question se rattache incontestablement à l'objet des demandes dont se trouve saisie la Cour, dans la présente procédure.
Et statuant sur le fond de la demande :
- CONFIRMER le jugement rendu le 10 novembre 2022 par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en toutes ses dispositions, et en particulier en ce qu'il a :
Condamné à effectuer les travaux suivants sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble :
* Rendre au jardin de son bungalow sa superficie initiale,
* Retirer la clôture empiétant sur la servitude de passage constituée au profit de la parcelle cadastrée BY [Cadastre 12] en tant qu'elle réduit l'assiette de la servitude à moins de 2,80 mètres de large,
* Rétablir les dimensions d'origine des fenêtres de sa construction,
* Replanter les végétaux détruits sur la parcelle BY [Cadastre 8],
* Reconstruire en l'état antérieur la barrière mitoyenne entre son lot et celui des consorts [N], côté mer, rétablir la clôture sur la parcelle BY [Cadastre 8] en limite de jouissance privative pour laisser des compteurs d'eau en partie commune, et rétablir le chemin d'accès à la mer, 51
* Retirer la clôture posée le long de la parcelle BY [Cadastre 5] de sorte à en libérer l'accès,
* Rétablir l'accès d'origine de son bungalow (BY [Cadastre 6]) et de celui appartenant aux consorts [W]-[N] (BY [Cadastre 7]), rétablir la servitude existante entre les lots, rétablir la boîte aux lettres des consorts [W]-[N],
* Reconstruire dans leur état initial la toiture, la façade et la clôture de son bungalow,
* Rétablir la terrasse en son état initial,
* Retirer le muret entre sa propriété et celle des consorts [W] ' [N], côté mer, et replanter la haie végétale de séparations des deux jardins,
* Démolir la surélévation de son bungalow et supprimer la vue,
* Rétablir la couleur ocre des murs mitoyens, côté jardin des consorts [W]-[N].
Le tout dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, à l'issue duquel s'appliquera une astreinte de 500€ par jour de retard pendant une durée de trois mois, au terme de laquelle l'astreinte pourra être liquidée et une nouvelle astreinte prononcée.
Dit que le présent jugement est opposable au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Nid au Soleil,
Annulé la résolution n°14 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Nid au soleil en date du 20 août 2019,
Annulé les résolutions n°9, 10 et 11 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Nid au soleil en date du 30 juillet 2020,
Condamné M. [A] [L] à verser à M. [I] [W] et à Mme [S] [W] épouse [N] la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts.
Condamné M. [A] [L] à verser à M.[I] [W], Mme [S] [W] épouse [N], Mme [T] [C], Mme [H] [C], Mme [U] [C], la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles ».
- Subsidiairement, ORDONNER une mesure d'instruction en commettant tel Expert judiciaire que le tribunal choisira, sur le fondement des articles 232 et suivant du Code de procédure civile, avec pour mission de décrire les travaux de rénovation et d'extension réalisés par M. [L] depuis 2018 dans sa villa (lot n°73).
- RESERVER les dépens.
Elles soutiennent:
- que leur intérêt à agir trouve sa source dans le respect du règlement de copropriété, au regard des nombreuses atteintes aux parties communes commises par M.[L],
- que leur intérêt en tant qu'intervenant volontaire est celui de la conservation de leurs droits ce n'est pas celui exigé pour agir, de sorte que même si l'intervenant n'aurait pas été recevable à agir seul, il peut intervenir à titre accessoire s'il a un intérêt propre à ce que la prétention de la partie principale soit reçue,
- que M.[L] a construit une clôture empêchant l'accès des copropriétaires au parking situé dans les parties communes,
- qu'il a agrandi son jardin partie commune à jouissance privative,
- qu'il a détruit les végétaux d'origine sur la parcelle BY[Cadastre 8],
- qu'il a installé une clôture qui empiète sur la servitude de passage constituée au profit de la parcelle BY[Cadastre 13] (réduction de l'assiette de la servitude à moins de 2,8M),
- qu'il a installé une clôture le long de la parcelle BY [Cadastre 5], qui en privatise l'accès,
- qu'il a surélevé son bungalow, modifié la toiture et clôturé sa propriété, peu importe qu'il ait obtenu un permis de construire,
- qu'il a modifié la terrasse de son bungalow,
- qu'il a modifié l'accès d'origine à son bungalow et de celui des consorts [W] [N] portant atteinte à la servitude existante,
- qu'il a construit un muret entre sa propriété et celle des consorts [N] côté mer et supprimé la haie végétale existante entre les deux jardins,
- que ces travaux ont été faits sans autorisation de la copropriété alors qu'ils touchent aux parties communes et contreviennent au règlement de copropriété,
- que les rapports d'expertise produits par M.[L] qui concluent à l'absence de préjudice sont non contradictoires,
- qu'il n'est pas contesté que la palissade en bois côté sud empiète sur la parcelle commune BY[Cadastre 5], la copropriété devant une servitude de passage sur cette parcelle au bénéfice de la parcelle BY[Cadastre 13], que l'aménagement de la terrasse largement surélevée offre une vue directe sur la terrasse et le jardin des consorts [W] [N], que la clôture grillagée sud est se trouve sur la parcelle commune BY[Cadastre 5] dont M.[L] n'a pas la jouissance privative, que le sol a été rehaussé côté rue avec bétonnage, qu'en façade une fenêtre a été créée en remplacement d'un sas d'aération,
- que ces travaux occasionnent de nombreux préjudices (perte d'intimité, perte d'ensoleillement...)
- que chaque copropriétaire a le droit d'exiger la cessation d'une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat,
- qu'il n'y a pas de disproportion lorsque l'exécution en nature est possible, qu'en tout état de cause les travaux de remise en état ne sont pas disproportionnés par rapport au patrimoine de M.[L],
- que la ratification des travaux illicites a posteriori ne prive pas les copropriétaires de faire valoir leurs droits et de demander la remise en état des lieux,
- que subsidiairement une expertise est sollicitée,
- que la résolution 14 de l'AG du 20 août 2019 qui ratifie les travaux de M.[L] est nulle eu égard au défaut d'information sur ces travaux ne permettant pas un vote en connaissance de cause, que la seule évocation dans le procès verbal d'une information donnée par Mme [N] est insuffisante, que le fait que d'autres copropriétaires auraient également par leurs travaux contrevenu au règlement de copropriété et à la destination de l'immeuble est sans incidence,
- que reconnaissant par là même le caractère illicite des travaux réalisés M.[L] a porté à l'ordre du jour de l'AG du 30 juillet 2020 la résolution 11 tendant à ratifier a posteriori ses travaux (annexions de parties communes et autres empiétements sur des servitudes),
- que cette résolution est nulle pour défaut d'information, le renvoi à l'assignation étant insuffisant,
- qu'en ratifiant ces travaux l'AG a commis un abus de majorité, cette résolution étant contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires et prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de M.[L], au détriment des copropriétaires minoritaires,
- que l'AG peut autoriser des travaux sur parties communes qu'à la double condition que ces travaux soient conformes à la destination de l'immeuble et qu'ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires
- que ces travaux portent atteinte à la destination de l'immeuble dès lors qu'ils ne font pas qu'affecter les parties communes mais les aliènent également,
- que ces travaux auraient dû être votés à la double majorité de l'article 26, il importe peu que les conditions de la majorité de l'article 26 auraient été réunies,
- qu'aucune modification du règlement de copropriété n'a été publiée par la suite de l'AG du 13 août 1979 de sorte que reste interdite toute modificatif aux gros murs en leur aspect extérieur,
- que la ratification des travaux ne peut porter atteinte aux servitudes,
- que la résolution 9 de l'AG du 30 juillet 2020 sur la ratification de la pose d'un 'portillon' sur le chemin d'accès à la mer (parcelle BY[Cadastre 5]) est nulle, car il s'agit de deux portes pleines en fer de 2 mètres ouvertes ou fermées au bon vouloir de M.[L], que ces travaux qui portent atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits de jouissance auraient dû être votés à la majorité de l'article 26, qu'il s'agit d'un abus de majorité,
- que la résolution 10 de l'AG du 30 juillet 2020 appelée réfection de la toiture de la maison [20] parcelle BY[Cadastre 9] est trompeuse par l'imprécision et le caractère erroné des pièces et plans joints à la convocation, car il s'agit de travaux plus importants, à savoir une modification de la toiture avec augmentation de la surface habitable par surélévation du faîtage actuel,
- qu'il y a défaut d'information, irrespect du règlement de copropriété qui ne permet pas de modifier l'aspect extérieur de la villa, contravention à la loi du littoral, atteinte à leur jouissance privative et abus de majorité,
- que M.[L] a porté à l'ordre du jour de l'AG du 25 août 2023 une résolution demandant aux copropriétaires de le dispenser d'avoir à exécuter le jugement, ce qui n'a aucune valeur,
- que cette résolution a été votée grâce aux voix de M.[L] et de sa famille, propriétaires d'une grande partie de l'ensemble immobilier.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le nid au soleil conclut :
A titre liminaire
Déclarer irrecevables les interventions volontaires de Mme [B] épouse [P] et de Mme [F] épouse [M],
Réformer le jugement rendu le 10 novembre 2022 en ce qu'il a annulé les résolutions n°14 de l'assemblée générale du 20 août 2019 et n°9, 10 et 11 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020,
En conséquence,
Débouter les consorts [W], [N] et [C] de leurs demandes en nullité de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 20 août 2019 et n°9, 10 et 11 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020,
Condamner tout succombant à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence Le nid au soleil une somme de 3 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Le voir condamné aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Me PARENT MUSARRA membre de la SELARL LPM&ASSOCIES, sous sa due affirmation.
Il fait valoir:
- qu'étant donné qu'il est acquis que Mesdames [B] et [M] ont approuvé la résolution 9 et se sont abstenues concernant la résolution 11, elles ne peuvent plus les contester, de sorte qu'elles n'ont aucun intérêt à agir et leur intervention volontaire est irrecevable,
- qu'il n'a pas à se positionner sur les demandes financières et de remise en état, il lui appartient de s'opposer à l'annulation des résolution 14 de l'assemblée générale du 20 août 2019 et 9, 10 et 11 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020,
- que la résolution 14 relative à la ratification des travaux de M.[L] a donné lieu à un débat et Mme [N], hostile à cette ratification, a été entendue en ses explications de sorte que les copropriétaires ont voté en toute connaissance de cause,
- que l'AG peut ratifier des travaux réalisés par un copropriétaire,
- que la résolution 9 de l'AG du 30 juillet 2020 a ratifié les travaux de pose d'un portillon à deux battants sur un chemin d'accès, à la condition qu'il reste ouvert, s'il s'avère que les travaux réalisés ne coïncident pas avec l'autorisation donnée, la sanction ne saurait être la nullité de la résolution mais bien la remise en état du lot tel qu'autorisé,
- qu'en l'espèce il n'y a aucune aliénation des parties communes, ni atteinte à la destination de l'immeuble de sorte que la majorité de l'article 26 n'était pas requise,
- qu'aucun abus de majorité n'est démontré en l'espèce,
- que la résolution 9 n'est que la redite de la résolution 13 de l'AG du 20 août 2019 adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires et définitive n'ayant fait l'objet d'aucun recours,
- que la résolution 10 est relative à la ratification de la réfection de la toiture de la maison [20] parcelle BY[Cadastre 9], qu'étaient joints à la convocation des plans, que si les travaux ne sont pas conformes à l'autorisation cela justifie une remise en état mais pas la nullité de la résolution,
- qu'il n'y a ni atteinte à la destination de l'immeuble ni aux conditions de jouissance privatives des autres copropriétaires, de sorte que ces travaux n'avaient pas à être autorisés à la majorité de l'article 26,
- que n'est là encore pas rapporté le preuve d'un abus de majorité,
- que la résolution 11 n'est qu'une redite de la résolution 14 de l'année précédente, qu'un débat avait déjà eu lieu lors de l'adoption de cette dernière, que l'assignation du 11 février 2020 était annexée à la convocation de l'AG du 30 juillet 2020,
- que cette assignation contient en page 4 une reprise détaillée des travaux visés par la résolution 11,
- que les copropriétaires ont été valablement informés et ont voté en connaissance de cause,
- que l'assemblée générale pouvait ratifier ces travaux à la majorité de l'article 25 qu'il n'y a aucun abus de majorité.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2025.
L'affaire a été appelée à l'audience du 7 octobre 2025 et mise en délibéré au 19 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de Mesdames [B] [M]
Il résulte de l'article 330 du code de procédure civile que l'intervention volontaire est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.
En l'espèce, Mesdames [B] et [M] sont toutes deux copropriétaires dans la résidence Le Nid au soleil et sollicite la confirmation du jugement déféré.
Leur demande se rattache par un lien suffisant à la demande initiale, elles ont qualité à agir comme copropriétaires n'étant ni partie ni représentées en première instance.
Quant à leur intérêt à agir, tout copropriétaire peut demander la destruction d'un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété, sans qu'il ait à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat des copropriétaires.
Ainsi, leur intervention volontaire est recevable au regard des nombreuses atteintes aux parties communes qu'elles dénoncent, pour la conservation de leurs droits.
En effet, même si l'intervenant n'aurait pas été recevable à agir seul, il peut intervenir à titre accessoire s'il a un intérêt propre à ce que la prétention de la partie principale soit reçue.
Ainsi, il importe peu que Mesdames [B] et [M] n'aient pas été recevables à agir seules aux termes des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter l'annulation des résolutions 11 et 9 de l'AG du 30 juillet 2020, pour s'être abstenues quant à la résolution 11 et avoir voté pour la résolution 9.
Leur intérêt à agir en tant qu'intervenantes volontaires est celui de la conservation de leurs droits quant aux respect du règlement de copropriété par le soutien de la partie sur les prétentions de laquelle elles s'appuient.
Cet intérêt à intervenir accessoirement n'est pas celui exigé pour agir.
Sur la recevabilité des demandes des consorts [W] [N] [C]
L'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 en son alinéa 2 prévoit que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'un informer le syndic.
Ainsi chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, de sorte que contrairement à ce qu'invoque M.[L] les demandes des consorts [W] [N] [C] sont recevables.
Sur les demandes de remise en état des lieux
L'article 9 de la même loi dispose que chaque propriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres propriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Ainsi, les copropriétaires disposent d'un simple droit d'usage et de jouissance sur les parties communes même celles à usage privatif.
Pour autant, il résulte de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les autorisations données à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci.
L'article 26 de la même loi stipule que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant:
a)les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d)
b)la modification, ou éventuellement l'établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
Les travaux sur les parties privatives sont soumis à l'autorisation de l'assemblée générale s'ils affectent les parties communes ou modifient la destination de l'immeuble ou en change l'aspect extérieur.
Les travaux réalisés dans les parties privatives mais qui affectent les parties communes relèvent de l'article 25 ceux réalisés sur les parties communes qui génèrent une emprise sont soumis à l'article 26.
Il est de jurisprudence constante que l'autorisation par l'assemblée générale donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux sur les parties communes ou privatives est soumise à la condition que ces travaux ne causent aucun préjudice aux autres copropriétaires.
Il est également de jurisprudence constante que les travaux puissent être ratifiés a posteriori par l'assemblée générale.
L'autorisation de l'assemblée générale doit être expresse et tous travaux non conformes aux travaux expressément autorisés entraînent l'obligation de remise des lieux dans leur état antérieur.
Concernant les travaux de M.[L] objet de la résolution 14 de l'assemblée générale du 20 août 2019 et 11 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020
Une jouissance privative du jardin a été octroyée par l'assemblée générale du 11 août 1978, avec clôture type copropriété délimitant la zone commune de jardin parcelle BY[Cadastre 8], affectée aux deux maisons (parcelle BY[Cadastre 6] consorts [W] [N] et parcelle BY [Cadastre 7] M.[L]).
Il résulte d'un constat d'huissier du 8 novembre 2023 que M.[L] a construit une clôture s'appropriant ainsi une partie de la parcelle BY[Cadastre 8], un parking de la copropriété, les compteurs d'eau et empiétant sur une servitude de passage constituée par arrêt de la présente Cour en date du 5 juin 1980 à la charge des parcelles BY [Cadastre 5] et [Cadastre 8], parties communes, et au profit de la parcelle BY[Cadastre 13].
Il est établi par le constat d'huissier du 24 septembre 2019 que la servitude dont la largeur doit être de 2,80 mètre est, du fait de l'empiétement de cette clôture, d'une largeur inférieure.
En outre, la comparaison entre les constats d'huissier du 12 mars 2018 et du 8 novembre 2023 met en lumière la destruction par M.[L] des végétaux d'origine sur la parcelle BY[Cadastre 8].
Ce faisant, M.[L] a agrandi son jardin, partie commune à usage privatif en empiétant sur les parties communes et sur la servitude de passage au bénéfice de la parcelle BY[Cadastre 13], il a privé les copropriétaires d'accès à un parking et détruit partiellement les végétaux d'origine de la parcelle BY[Cadastre 8], partie commune à usage privatif bénéficiant également aux consorts [W] [N].
Par ailleurs, il résulte de deux constats d'huissier en date des 17 décembre 2019 et 22 juin 2020, que M.[L] a installé un grillage le long du chemin liant les parcelles BY[Cadastre 8] et BY[Cadastre 5], parties communes, et se poursuivant le long de la parcelle BY[Cadastre 5].
En outre, il ressort du constat d'huissier du 8 novembre 2023 que M.[L] a surélevé son bungalow, modifié la toiture et la terrasse en la surélevant, agrandi les fenêtres, modifié la couleur ocre du mur mitoyen côté jardin et clôturé sa propriété. Il a fait passé la hauteur du faîtage de 4,7 à 6,16 mètres selon plan annexé au constat d'huissier.
Il a construit un muret rehaussé d'un grillage entre sa propriété et celle des consorts [N] [W] côté mer et supprimé la haie végétale existante entre les deux jardins, comme cela résulte du constat d'huissier du 17 décembre 2019.
Il a modifié l'accès d'origine de son bungalow et de celui des consorts [W] [N] en portant atteinte à la servitude existante entre les deux lots.
En effet, l'accès d'origine, entrée commune aux deux maisons, se situe sur le chemin d'accès à la mer.
Selon acte de vente de 1955, la façade ouest sur rue est en limite de la parcelle commune BY[Cadastre 8] zone de jardin et la servitude d'accès décrite est d'une largeur de 1,5m jusqu'au portillon d'entrée commun en façade sud.
Or, M.[L] a créé un portillon sur la parcelle BY[Cadastre 8] pour accéder à la maison [N] [W], comme cela résulte du constat d'huissier du 24 septembre 2019.
Il a installé un climatiseur sur l'assiette de cette servitude, qui certes est de passage à pied mais dont l'assiette doit restée libre de tout encombrement quand bien même l'appareil est installé en hauteur.
Il est ici rappelé qu'en vertu du règlement de copropriété:
- la totalité du sol est partie commune,
- dans les parties privatives il est interdit d'apporter une modification aux gros murs en leur aspect extérieur,
- les portes d'entrée du bungalow, les fenêtres et de manière générale tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble ne pourra être modifié sans le consentement de la majorité des copropriétaires.
Quoiqu'en disent les deux rapports d'expertise non contradictoire produits par M.[L] pour les besoins de la cause, ces travaux génèrent pour les consorts [N] [W] des préjudices, mis en lumière par les constats d'huissier réalisés à la demande de ces derniers, à savoir:
- une perte d'intimité du fait de l'agrandissement et de la surélévation de la terrasse,
- une perte d'ensoleillement due à la surélévation de la toiture,
- une modification de l'accès à leur maison, avec non respect de la servitude dont ils bénéficient.
Ces travaux, qui contreviennent au règlement de copropriété, constituent une emprise sur les parties communes ou encore portent atteinte aux modalités de jouissance privative d'autres copropriétaires ont été soumis a posteriori au vote de l'assemblée générale.
Or, tant la résolution 14 de l'assemblée générale du 20 août 2019 que la résolution 11 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020 destinées à faire ratifier ces travaux réalisés sans autorisation, eu égard à leur ampleur tant sur les parties communes que privatives, n'ont donné lieu à une information éclairée des copropriétaires.
La seule évocation dans le procès verbal de l'assemblée générale de 2019 d'une 'information donnée par Mme [N]', opposée à ces travaux, ne saurait suffire à permettre aux copropriétaires un vote, sur des travaux réalisés par M.[L], en toute connaissance de cause.
Il en va de même pour la résolution 11 de l'assemblée générale de 2020, qui ne saurait remplir cette obligation d'information sur les travaux par renvoi à l'assignation en première instance en annexe de la convocation.
Par ailleurs, ces deux résolutions, qui auraient dû être soumises à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, eu égard à l'emprise sur les parties communes, aux atteintes au règlement de copropriété et aux modalités de jouissance d'autres copropriétaires, ont été adoptées à la majorité de l'article 25.
Il importe peu que la résolution 11 ait recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présente représentée ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix des copropriétaires, ce qui aurait permis à l'assemblée générale de se prononcer à la majorité des voix de tous les copropriétaires en application de l'article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 et aurait abouti à l'approbation de cette résolution en application de cet article, ce deuxième vote n'ayant pas eu lieu rien ne permet d'affirmer quelle en aurait été l'issue.
En outre, il est de jurisprudence constante qu'une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
En l'espèce, les travaux de M.[L] ont été ratifiés a posteriori par les résolutions 14 (AG de 2019) et 11 (AG de 2020). Or certains de ces travaux constituent des appropriations de parties communes et des atteintes au règlement de copropriété par M.[L], ils sont donc indéniablement contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires et pris dans le seul but de favoriser M.[L], majoritaire grâce à ses voix, celles des membres de sa famille ou des sociétés gérés par elle, au détriment des copropriétaires minoritaires.
En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a condamné M.[L] aux travaux de remise en état, annulé la résolution 14 de l'assemblée générale du 20 août 2019 et la résolution 11 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020 et octroyé aux consorts [N] [W] la somme de 5 000€ de dommages et intérêts.
En effet, si aux termes de l'article 1221 du code civil le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier, en l'espèce, les travaux en question constituent soit une emprise sur les parties communes soit portent atteinte au règlement de coporpriété et aux modalités de jouissance privative d'autres copropriétaires, aussi le coût de leur remise en état qui avoisine les 300 000€ n'apparaît pas disproportionné eu égard aux atteintes engendrées.
En outre, il importe peu que l'assemblée générale du 25 août 2023 est adopté une résolution dispensant M.[L] d'avoir à exécuter le jugement dont appel, n'étant pas dans les pouvoirs d'une assemblée générale de se prononcer pour ou contre l'exécution d'une décision de justice.
Concernant le portillon posé par M.[L] sur le chemin d'accès à la mer, résolution 9 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020
Il est constant que la résolution 13 de l'assemblée générale du 20 août 2019 ayant autorisé M.[L] à poser à ses frais un portillon au droit de la parcelle BY [Cadastre 5] n'est pas contestée de sorte qu'elle est définitive.
Pour autant, il résulte du constat d'huissier en date du 8 novembre 2023 que les travaux réalisés ne sont pas conformes à ce qui a été autorisé à faire sur la partie commune qu'est le chemin d'accès à la mer. En effet, ils ont consisté en la pose sur toute la largeur du chemin d'accès à la mer pour tous les copropriétaires de deux portes pleines en fer d'une hauteur de près de deux mètres, ce qui ne constitue pas un portillon, de sorte que ces travaux sont non conformes.
La résolution 9 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020 ratifie l'autorisation donnée par l'AG de 2019 pour la pose d'un portillon avec deux battants sur le chemin commun d'accès à la mer aux frais de M.[L].
Force est de constater qu'aucune information n'a été donnée aux copropriétaires quant à la matérialité des travaux objets de la résolution 9, de simples photographies étant annexées à la convocation à l'assemblée générale, de sorte que les copropriétaires n'ont pu voter en toute connaissance de cause, quand bien même les travaux avaient déjà été réalisés.
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de la résolution 9 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020.
Sur la nullité de la résolution 10 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020
La résolution 10 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020 intitulée autorisation de réfection de la toiture de la maison Calanques aux frais de M.[L] est accompagnée dans le cadre de la convocation à l'assemblée générale d'un projet de modification d'une toiture existante consistant en quelques plans coupe et photographies pour la plupart non côtés.
Il résulte que ces travaux de réfection de la toiture sont en réalité un rehaussement important et une avancée de l'emprise de la construction par la fermeture de la terrasse .
Le caractère imprécis des plans joints à la convocation n'a pas permis aux copropriétaires d'être parfaitement informés et de voter en toute connaissance de cause. Ce défaut d'information entraîne la nullité de la résolution.
D'autant que l'article 17 du règlement de copropriété interdit à tout copropriétaire de modifier l'aspect extérieur de sa villa, de sorte que ces travaux affectent la destination de l'immeuble.
S'il résulte du procès verbal d'assemblée générale du 13 août 1979 qu'une modification du règlement de copropriété a été acceptée permettant aux copropriétaires, sous réserve d'un vote à la majorité, de changer la destination d'un lot ou de son aspect extérieur, ainsi que de créer des niveaux supplémentaires, force est de constater qu'aucun modificatif au règlement de copropriété n'a été publié suite à cette assemblée générale de 1979.
Ces travaux auraient dû être votés à la majorité de l'article 26 du fait du rehaussement et de l'avancée de l'emprise de la construction par la fermeture de la terrasse, or la résolution a été soumise à la majorité de l'article 25.
Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de la résolution 10 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020.
Il importe peu que M.[L] ait obtenu des autorisations d'urbanisme qui ne sont pas de nature à couvrir les infractions au droit de la copropriété.
Sur les autres demandes
Il ne sera pas fait droit à la demande indemnitaire de M.[L] pour procédure abusive, ce dernier succombant en ses prétentions.
M.[L] est condamné aux dépens de l'appel, avec distraction au profit de Me PARENT MUSARRA pour la part lui revenant.
Il n'est pas fait droit à la demande d'article 700 du code de procédure civile de M.[L] ni du syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
DECLARE recevable l'intervention volontaire de Mesdames [B] [M],
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 novembre 2022 par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN,
Y ajoutant
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE M.[L] aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de Me PARENT MUSARRA, avocat, sur la part lui revenant.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 19 NOVEMBRE 2025
N° 2025 / 316
N° RG 22/15314
N° Portalis DBVB-V-B7G-BKK3F
[A] [L]
C/
[S] [W] épouse [N]
[I] [W]
[H] [C]
[T] [C]
[U] [C]
S.D.C. LE NID AU SOLEIL
[D] [P] épouse [B]
[G] [V] [F] épouse [M]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Jean-François JOURDAN
Me Laurence PARENT - MUSARRA
Me Jérôme COUTELIER - TAFANI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 10 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01325.
APPELANT
Monsieur [A] [L]
né le 15 Novembre 1966 à [Localité 26] (83), demeurant [Adresse 25]
représenté par Me Jean-François JOURDAN, membre de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Jean Philippe FOURMEAUX, membre de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMES
Madame [S] [W] épouse [N]
née le 04 Juin 1977 à [Localité 19] (06), demeurant [Adresse 14]
Monsieur [I] [W]
né le 20 Juillet 1973 à [Localité 22] (13), demeurant [Adresse 10]
Madame [H] [C]
née le 10 Juillet 1949 à [Localité 24] (88), demeurant [Adresse 2]
Madame [T] [C]
née le 30 Mars 1943 à [Localité 24] (88), demeurant [Adresse 15]
Madame [U] [C]
née le 12 Septembre 1965 à [Localité 26] (83), demeurant [Adresse 4]
Syndicat des copropriétaires de la résidence LE NID AU SOLEIL sis à [Adresse 21]
représenté par son syndic en exercice la société AGI, dont le siège social est sis [Adresse 16], lui-même représenté par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Tous représentés par Me Laurence PARENT-MUSARRA, membre de la SELARL LPM & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE
PARTIES INTERVENANTES
Madame [D] [P] épouse [B]
née le 06 Décembre 1941 à [Localité 17], demeurant [Adresse 3]
Madame [G] [V] [F] épouse [M]
née le 04 Septembre 1958 à [Localité 23] (92), demeurant [Adresse 1]
représentées par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, membre de l'association COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, ayant pour avocat plaidant Me Philippe PERICAUD, membre de la SCP JEAN-FRANCOIS PERICAUD ET PHILIPPE PERICAUD, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Pierre LAROQUE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Mmes [C] et [N] et M. [W] sont voisins du lot appartenant à M. [L], dans une copropriété horizontale Le nid au soleil.
Courant mars 2018, celui-ci a entrepris des travaux de rénovation et d'extension de son bungalow, sans en informer la copropriété.
Mmes [C] et [N] et M. [W] et le syndic adressaient respectivement une sommation et une mise en demeure à M. [L] les 21 et 11 septembre 2018.
Considérant que les travaux affectant des parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble à réaliser par un copropriétaire devaient être autorisés par l'assemblée générale statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires en application de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et que M.[L] avait contrevenu à la servitude de passage constituée entre le syndicat et la parcelle BY [Cadastre 13], reconnue par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, en faisant construire une clôture qui empiétait sur la servitude selon constat d'huissier en date du 24 septembre 2019, par acte d'huissier en date du 11 février 2020, Mmes [C] et [N] et M. [W] assignaient M. [L] et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le nid au soleil sur le fondement de l'article 25B de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN.
Ils demandaient au tribunal de condamner M.[L] à remettre en leur état d'origine les lieux en précisant 14 travaux à réaliser dans les règles de l'art sous astreinte de 1000 € par jour de retard.
Les demandeurs sollicitaient l'annulation de la résolution numéro 14 de l'assemblée générale des copropriétaires du 20 août 2019 qui avait ratifié les travaux de M. [L] sans préciser ni leur nature ni leurs caractéristiques.
Ils réclamaient la condamnation de M.[L] à leur verser 20 000 € de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis ainsi que 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ils sollicitaient l'exécution provisoire, la condamnation du défendeur aux dépens, et leur propre dispense de participation à la dépense commune concernant les frais d'avocat exposés par la copropriété dans l'instance.
Postérieurement à la signification de l'assignation, M.[L] a porté à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 30 juillet 2020 deux résolutions destinées à régulariser les travaux réalisés sans autorisation de la copropriété. Ont été adoptées à la majorité de l'article 25 les résolutions 11 et 9 portant respectivement ratification de l'autorisation de travaux de la résolution numéro 14 de l'assemblée générale de 2019 pour la villa « [18] » : rénovation de la villa, pose du grillage et du portail, et pose du portillon sur le chemin commun d'accès à la mer de la parcelle BY [Cadastre 5].
Une résolution numéro 10 avait autorisé la modification de la toiture du bungalow de M. [L] appelé « [20] » situé en mitoyenneté directe avec celui de l'indivision [C].
Par acte d'huissier en date du 29 octobre 2020, Mmes [C] et [N] et M. [W] assignaient M. [L] et le syndicat des copropriétaires sur le fondement des articles 25,25 b) et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Ils demandaient au tribunal de joindre cette instance enregistrée à l'instance principale, de prononcer l'annulation des résolutions querellées et de condamner M. [L] à leur verser à chacun 5000 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens. Ils sollicitaient l'exécution provisoire.
La jonction des deux instances était prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 8 mars 2021.
Constituée en vue d'une intervention volontaire le 10 juin 2021, la société Immobilière Fade SS de droit italien demandait au tribunal de lui donner acte de son renoncement à intervenir à la présente instance et sa mise hors de cause.
Par jugement rendu le 10 novembre 2022, le Tribunal:
Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture,
Met hors de cause la société Immobilière Fade SS,
Condamne M. [A] [L] à effectuer les travaux suivants sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble :
- Rendre au jardin de son bungalow sa superficie initiale
- Retirer la clôture empiétant sur la servitude de passage constituée au profit de la parcelle cadastrée BY [Cadastre 11] en tant qu'elle réduit l'assiette de la servitude à moins de 2, 80 mètres de large
- Rétablir les dimensions d'origine des fenêtres de sa construction
- Replanter les végétaux détruits sur la parcelle BY [Cadastre 8]
- Reconstruire en l'état antérieur la barrière mitoyenne entre son lot et celui des consorts [N], côté mer, rétablir la clôture sur la parcelle BY [Cadastre 8] en limite de jouissance privative pour laisser des compteurs d'eau en partie commune, et rétablir le chemin d'accès à la mer
- Retirer la clôture posée le long de la parcelle BY [Cadastre 5] de sorte à en libérer l'accès
- Rétablir l'accès d'origine de son bungalow (BY [Cadastre 6]) et de celui appartenant aux consorts [W] [N] (BY [Cadastre 7]), rétablir la servitude existante entre les lots, rétablir la boîte aux lettres des consorts [W] [N],
- Retirer la climatisation posée dans le passage d'accès au lot des consorts [W] [N]
- Reconstruire dans leur état initial la toiture, la façade, et la clôture de son bungalow
- Rétablir la terrasse en son état initial
- Retirer le muret entre sa propriété et celle des consorts [W] [N] côté mer et replanter la haie végétale de séparation des deux jardins
- Démolir la surélévation de son bungalow et supprimer la vue
- Rétablir la couleur ocre des murs mitoyens côté jardin des consorts [W] [N] le tout dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, à l'issue duquel s'appliquera une astreinte de 500 € par jour de retard pendant une durée de trois mois, au terme de laquelle l'astreinte pourra être liquidée et une nouvelle astreinte prononcée,
Dit que le présent jugement est opposable au syndicat des copropriétaires de la résidence Le nid au soleil ,
Annule la résolution numéro 14 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le nid au soleil en date du 20 août 2019,
Annule les résolutions numéro 9,10 et 11 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le nid au soleil en date du 30 juillet 2020,
Condamne M.[A] [L] à verser à M. [I] [W] et à Mme [S] [W] épouse [N] la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts,
Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Le nid au soleil de l'intégralité de ses demandes,
Déboute M.[A] [L] de l'intégralité de ses demandes,
Condamne M.[A] [L] à verser à M. [I] [W], Mme [S][W] épouse [N], Mme [T] [C], Mme [H] [C], Mme [U] [C], la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles,
Condamne M. [A] [L] aux dépens de l'instance,
Dispense M. [I] [W], Mme [S][W] épouse [N], Mme [T] [C], Mme [H] [C], Mme [U] [C], de participation aux
charges communes de copropriété afférentes à la présente instance.
Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que l'assemblée générale peut adopter à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 les autorisations données à certains d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres propriétaires, ni de leur causer un préjudice, qu'en l'espèce M.[L] a réalisé des travaux sans autorisation préalable, qui pouvaient être ratifiés sous les conditions sus énoncées, non remplies, ce qui justifie qu'il soit condamné à des travaux de remise en état, que la résolution 14 de l'AG du 20 août 2019 comme les résolutions 9 et 11 de l'AG du 30 juillet 2020, outre le défaut d'information sur les conséquences de leur adoption, portent atteinte au règlement de copropriété, en affectant des parties communes la destination de l'immeuble et le droit d'autres copropriétaires.
Par déclaration au greffe en date du 18 novembre 2022, M.[L] a interjeté appel de cette décision.
Il a conclu au soutien de son appel le 4 février 2023 puis le 24 novembre 2023.
Par ordonnance d'incident en date du 17 avril 2024, les consorts [C] [W] [N] ont été déboutés de leur demande de radiation de l'affaire pour inexécution.
Les consorts [C] [N] [W] n'ont pas conclu au soutien de leur appel dans le délai de l'article 910 du code de procédure civile.
Mme [B] et Mme [M] ont signifié des conclusions d'intervention volontaire.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions M.[L] sollicite:
- REFORMER en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN le 10 novembre 2022,
- DECLARER irrecevable l'intervention volontaire de Mme [D] [B] née [P] et de Mme [G] [F] épouse [M], faute d'intérêt à agir, celles-ci ne s'étant pas opposées à la ratification des travaux réalisés par M.[L] autorisés aux termes des assemblées générales des 20 août 2019 et 30 juillet 2020 de la copropriété LE NID AU SOLEIL.
Statuant à nouveau,
- DECLARER irrecevables les demandes des consorts [W]-[N] et [C] en application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux entrepris par M. [L] ayant régulièrement été autorisés aux termes des assemblées générales en date des 20 août 2019 et 30 juillet 2020 de la copropriété Le nid au soleil.
En toute hypothèse,
- DEBOUTER les consorts [W]-[N] et [C], ainsi que Mesdames [D] [B] née [P], et [G] [F] épouse [M], de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.
Subsidiairement,
- DEBOUTER les consorts [W]-[N] et [C], ainsi que Mesdames [D] [B] née [P], et [G] [F] épouse [M], de leurs demandes de remise en état sous astreinte, une telle mesure constituant une sanction manifestement disproportionnée en application de l'article 1221 du Code Civil.
Reconventionnellement,
- CONDAMNER solidairement les consorts [W]-[N] et [C], ainsi que Mesdames [D] [B] née [P], et [G] [F] épouse [M] à payer à M. [A] [L] la somme de 25.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
- CONDAMNER solidairement les consorts [W]-[N] et [C], Mme [D] [B] née [P], et Mme [G] [F] épouse [M], à payer chacun à M.[A] [L] la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'en tous les frais et dépens.
A l'appui de son recours, il fait valoir:
- que l'intervention volontaire est irrecevable faute d'intérêt à agir en effet Mme [B] comme Mme [M] se sont abstenues lors de la résolution 11 de l'AG du 30 juillet 2020 ratifiant l'ensemble des travaux réalisés par lui et dont il est demandé la remise en état et elles ont approuvé la résolution 9 de l'AG du 30 juillet 2020 ratifiant la pose du portillon sur le chemin commun d'accès à la mer,
- que les travaux en question, qui ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble, ont été ratifiés à deux reprises en AG et n'occasionnent aucun préjudice de nature à constituer une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des lots des consorts [W] [N] et [C], de sorte que les demandes de ces derniers sont irrecevables,
- que la résolution 13 de l'AG du 20 août 2019 l'a autorisé à poser un portillon au droit de la parcelle BY [Cadastre 5], elle n'a pas été contestée par les consorts [W] [N] et [C], elle est donc définitive et toute demande de remise en état est irrecevable,
- que le règlement de copropriété permet la possibilité de changer la destination d'un lot ou son aspect extérieur ainsi que de créer des niveaux supplémentaires, d'ailleurs de tels travaux ont déjà été autorisés à plusieurs reprises,
- qu'il permet aussi les travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble sous réserve de leur approbation par la majorité des copropriétaires,
- que les travaux autorisés ne portent pas atteinte au règlement de copropriété ni à la destination de l'immeuble,
- que s'agissant de la résolution 14 de l'AG du 20 août 2019, toutes les informations utiles ont été données aux copropriétaires par Mme [N] elle même d'autant que les travaux ayant déjà été réalisés, chacun pouvait en avoir une idée précise,
- que les travaux n'emportent aucune aliénation ou appropriation de parties communes et ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble de sorte que la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 était suffisante, et d'ailleurs lors de l'AG du 20 août 2019 la majorité de l'article 26 était atteinte, et lors de celle du 30 juillet 2020 celle de l'article 26-1 l'était,
- qu'il bénéficiait d'un droit acquis qui ne pouvait être remis en cause lors de l'AG du 30 juillet 2020,
- qu'il n'y a pas davantage preuve d'un abus de majorité,
- que lors de l'AG du 25 août 2023 devenue définitive faute de contestation les copropriétaires à la majorité absolue se sont opposés à l'exécution des travaux de démolition de la villa, résolution 13,
- qu'il a entrepris la rénovation du lot 73 et la modification de la toiture du lot 70 en conformité avec le règlement de copropriété et sans que ne soit justifiée une quelconque atteinte à la jouissance privative du lot des consorts [W] [N],
- qu'il justifie d'un rapport d'expertise amiable qui conclut à l'absence de tout préjudice,
- qu'il ne saurait être condamné à supprimer un quelconque empiétement faute d'en rapporter la preuve,
- qu'il a fait faire un constat d'huissier duquel il résulte que la clôture édifiée n'empiète pas sur l'assiette du passage,
- que les modifications relatives aux fenêtres ont été autorisées par l'AG dans la respect du règlement de copropriété,
- que la clôture partielle de la parcelle BY [Cadastre 8] partie commune à jouissance privative des lots 72 et 73 n'affecte aucunement cette jouissance,
- que l'existence d'une servitude de passage n'interdit pas aux propriétaires du fonds servant de se clore, que les travaux ne portent pas atteinte à la servitude de passage pour piétons dont bénéficie le fonds des consorts [W] [N],
- que les travaux de pose d'un climatiseur à 3,5 mètres de haut n'affectent pas l'usage de cette servitude de passage pour piétons,
- que seul son compteur d'eau a été déplacé et pas celui des consorts [W] [N],
- que le règlement de copropriété n'impose pas une couleur déterminée pour les façades leur modification pouvant être autorisée par les copropriétaires à la majorité de l'article 25,
- que la surélévation de la toiture est modeste 60cm, sans modification de la vue mer pour les consorts [W] [N],
- que la construction d'un mur et le réaménagement de la terrasse extérieure ne sont pas davantage de nature à créer un préjudice d'autant qu'ils ont été autorisés par permis de construire puis certifiés conformes,
- qu'il n'est rapporté la preuve d'aucun préjudice de sorte que la demande de démolition est disproportionnée.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs moyens et prétentions Mme [B] et Mme [M] concluent:
- DECLARER ET JUGER Mesdames [D] [B], née [P] et [G] [F], épouse [M], recevables en la forme en leur intervention principale volontaire, par application des articles 63 et 68 du Code de procédure civile.
- DECLARER ET JUGER Mesdames [D] [B], née [P] et [G] [F], épouse [M], recevables comme n'ayant été ni parties ni représentées en première instance, par application de l'article 554d du même code.
- DECLARER ET JUGER Mesdames [D] [B], née [P] et [G] [F], épouse [M] bien fondées, comme ayant un intérêt à faire juger que les travaux entrepris par M. [L] en 2018/2019 dans son bungalow (lot n°73 de l'EDD) affectent les parties communes de l'immeuble, contreviennent au règlement de copropriété, à la destination de l'immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives des copropriétaires.
- JUGER que cette question se rattache incontestablement à l'objet des demandes dont se trouve saisie la Cour, dans la présente procédure.
Et statuant sur le fond de la demande :
- CONFIRMER le jugement rendu le 10 novembre 2022 par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en toutes ses dispositions, et en particulier en ce qu'il a :
Condamné à effectuer les travaux suivants sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble :
* Rendre au jardin de son bungalow sa superficie initiale,
* Retirer la clôture empiétant sur la servitude de passage constituée au profit de la parcelle cadastrée BY [Cadastre 12] en tant qu'elle réduit l'assiette de la servitude à moins de 2,80 mètres de large,
* Rétablir les dimensions d'origine des fenêtres de sa construction,
* Replanter les végétaux détruits sur la parcelle BY [Cadastre 8],
* Reconstruire en l'état antérieur la barrière mitoyenne entre son lot et celui des consorts [N], côté mer, rétablir la clôture sur la parcelle BY [Cadastre 8] en limite de jouissance privative pour laisser des compteurs d'eau en partie commune, et rétablir le chemin d'accès à la mer, 51
* Retirer la clôture posée le long de la parcelle BY [Cadastre 5] de sorte à en libérer l'accès,
* Rétablir l'accès d'origine de son bungalow (BY [Cadastre 6]) et de celui appartenant aux consorts [W]-[N] (BY [Cadastre 7]), rétablir la servitude existante entre les lots, rétablir la boîte aux lettres des consorts [W]-[N],
* Reconstruire dans leur état initial la toiture, la façade et la clôture de son bungalow,
* Rétablir la terrasse en son état initial,
* Retirer le muret entre sa propriété et celle des consorts [W] ' [N], côté mer, et replanter la haie végétale de séparations des deux jardins,
* Démolir la surélévation de son bungalow et supprimer la vue,
* Rétablir la couleur ocre des murs mitoyens, côté jardin des consorts [W]-[N].
Le tout dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, à l'issue duquel s'appliquera une astreinte de 500€ par jour de retard pendant une durée de trois mois, au terme de laquelle l'astreinte pourra être liquidée et une nouvelle astreinte prononcée.
Dit que le présent jugement est opposable au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Nid au Soleil,
Annulé la résolution n°14 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Nid au soleil en date du 20 août 2019,
Annulé les résolutions n°9, 10 et 11 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Nid au soleil en date du 30 juillet 2020,
Condamné M. [A] [L] à verser à M. [I] [W] et à Mme [S] [W] épouse [N] la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts.
Condamné M. [A] [L] à verser à M.[I] [W], Mme [S] [W] épouse [N], Mme [T] [C], Mme [H] [C], Mme [U] [C], la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles ».
- Subsidiairement, ORDONNER une mesure d'instruction en commettant tel Expert judiciaire que le tribunal choisira, sur le fondement des articles 232 et suivant du Code de procédure civile, avec pour mission de décrire les travaux de rénovation et d'extension réalisés par M. [L] depuis 2018 dans sa villa (lot n°73).
- RESERVER les dépens.
Elles soutiennent:
- que leur intérêt à agir trouve sa source dans le respect du règlement de copropriété, au regard des nombreuses atteintes aux parties communes commises par M.[L],
- que leur intérêt en tant qu'intervenant volontaire est celui de la conservation de leurs droits ce n'est pas celui exigé pour agir, de sorte que même si l'intervenant n'aurait pas été recevable à agir seul, il peut intervenir à titre accessoire s'il a un intérêt propre à ce que la prétention de la partie principale soit reçue,
- que M.[L] a construit une clôture empêchant l'accès des copropriétaires au parking situé dans les parties communes,
- qu'il a agrandi son jardin partie commune à jouissance privative,
- qu'il a détruit les végétaux d'origine sur la parcelle BY[Cadastre 8],
- qu'il a installé une clôture qui empiète sur la servitude de passage constituée au profit de la parcelle BY[Cadastre 13] (réduction de l'assiette de la servitude à moins de 2,8M),
- qu'il a installé une clôture le long de la parcelle BY [Cadastre 5], qui en privatise l'accès,
- qu'il a surélevé son bungalow, modifié la toiture et clôturé sa propriété, peu importe qu'il ait obtenu un permis de construire,
- qu'il a modifié la terrasse de son bungalow,
- qu'il a modifié l'accès d'origine à son bungalow et de celui des consorts [W] [N] portant atteinte à la servitude existante,
- qu'il a construit un muret entre sa propriété et celle des consorts [N] côté mer et supprimé la haie végétale existante entre les deux jardins,
- que ces travaux ont été faits sans autorisation de la copropriété alors qu'ils touchent aux parties communes et contreviennent au règlement de copropriété,
- que les rapports d'expertise produits par M.[L] qui concluent à l'absence de préjudice sont non contradictoires,
- qu'il n'est pas contesté que la palissade en bois côté sud empiète sur la parcelle commune BY[Cadastre 5], la copropriété devant une servitude de passage sur cette parcelle au bénéfice de la parcelle BY[Cadastre 13], que l'aménagement de la terrasse largement surélevée offre une vue directe sur la terrasse et le jardin des consorts [W] [N], que la clôture grillagée sud est se trouve sur la parcelle commune BY[Cadastre 5] dont M.[L] n'a pas la jouissance privative, que le sol a été rehaussé côté rue avec bétonnage, qu'en façade une fenêtre a été créée en remplacement d'un sas d'aération,
- que ces travaux occasionnent de nombreux préjudices (perte d'intimité, perte d'ensoleillement...)
- que chaque copropriétaire a le droit d'exiger la cessation d'une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat,
- qu'il n'y a pas de disproportion lorsque l'exécution en nature est possible, qu'en tout état de cause les travaux de remise en état ne sont pas disproportionnés par rapport au patrimoine de M.[L],
- que la ratification des travaux illicites a posteriori ne prive pas les copropriétaires de faire valoir leurs droits et de demander la remise en état des lieux,
- que subsidiairement une expertise est sollicitée,
- que la résolution 14 de l'AG du 20 août 2019 qui ratifie les travaux de M.[L] est nulle eu égard au défaut d'information sur ces travaux ne permettant pas un vote en connaissance de cause, que la seule évocation dans le procès verbal d'une information donnée par Mme [N] est insuffisante, que le fait que d'autres copropriétaires auraient également par leurs travaux contrevenu au règlement de copropriété et à la destination de l'immeuble est sans incidence,
- que reconnaissant par là même le caractère illicite des travaux réalisés M.[L] a porté à l'ordre du jour de l'AG du 30 juillet 2020 la résolution 11 tendant à ratifier a posteriori ses travaux (annexions de parties communes et autres empiétements sur des servitudes),
- que cette résolution est nulle pour défaut d'information, le renvoi à l'assignation étant insuffisant,
- qu'en ratifiant ces travaux l'AG a commis un abus de majorité, cette résolution étant contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires et prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de M.[L], au détriment des copropriétaires minoritaires,
- que l'AG peut autoriser des travaux sur parties communes qu'à la double condition que ces travaux soient conformes à la destination de l'immeuble et qu'ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires
- que ces travaux portent atteinte à la destination de l'immeuble dès lors qu'ils ne font pas qu'affecter les parties communes mais les aliènent également,
- que ces travaux auraient dû être votés à la double majorité de l'article 26, il importe peu que les conditions de la majorité de l'article 26 auraient été réunies,
- qu'aucune modification du règlement de copropriété n'a été publiée par la suite de l'AG du 13 août 1979 de sorte que reste interdite toute modificatif aux gros murs en leur aspect extérieur,
- que la ratification des travaux ne peut porter atteinte aux servitudes,
- que la résolution 9 de l'AG du 30 juillet 2020 sur la ratification de la pose d'un 'portillon' sur le chemin d'accès à la mer (parcelle BY[Cadastre 5]) est nulle, car il s'agit de deux portes pleines en fer de 2 mètres ouvertes ou fermées au bon vouloir de M.[L], que ces travaux qui portent atteinte à la destination de l'immeuble et aux droits de jouissance auraient dû être votés à la majorité de l'article 26, qu'il s'agit d'un abus de majorité,
- que la résolution 10 de l'AG du 30 juillet 2020 appelée réfection de la toiture de la maison [20] parcelle BY[Cadastre 9] est trompeuse par l'imprécision et le caractère erroné des pièces et plans joints à la convocation, car il s'agit de travaux plus importants, à savoir une modification de la toiture avec augmentation de la surface habitable par surélévation du faîtage actuel,
- qu'il y a défaut d'information, irrespect du règlement de copropriété qui ne permet pas de modifier l'aspect extérieur de la villa, contravention à la loi du littoral, atteinte à leur jouissance privative et abus de majorité,
- que M.[L] a porté à l'ordre du jour de l'AG du 25 août 2023 une résolution demandant aux copropriétaires de le dispenser d'avoir à exécuter le jugement, ce qui n'a aucune valeur,
- que cette résolution a été votée grâce aux voix de M.[L] et de sa famille, propriétaires d'une grande partie de l'ensemble immobilier.
Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le nid au soleil conclut :
A titre liminaire
Déclarer irrecevables les interventions volontaires de Mme [B] épouse [P] et de Mme [F] épouse [M],
Réformer le jugement rendu le 10 novembre 2022 en ce qu'il a annulé les résolutions n°14 de l'assemblée générale du 20 août 2019 et n°9, 10 et 11 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020,
En conséquence,
Débouter les consorts [W], [N] et [C] de leurs demandes en nullité de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 20 août 2019 et n°9, 10 et 11 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020,
Condamner tout succombant à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence Le nid au soleil une somme de 3 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Le voir condamné aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Me PARENT MUSARRA membre de la SELARL LPM&ASSOCIES, sous sa due affirmation.
Il fait valoir:
- qu'étant donné qu'il est acquis que Mesdames [B] et [M] ont approuvé la résolution 9 et se sont abstenues concernant la résolution 11, elles ne peuvent plus les contester, de sorte qu'elles n'ont aucun intérêt à agir et leur intervention volontaire est irrecevable,
- qu'il n'a pas à se positionner sur les demandes financières et de remise en état, il lui appartient de s'opposer à l'annulation des résolution 14 de l'assemblée générale du 20 août 2019 et 9, 10 et 11 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020,
- que la résolution 14 relative à la ratification des travaux de M.[L] a donné lieu à un débat et Mme [N], hostile à cette ratification, a été entendue en ses explications de sorte que les copropriétaires ont voté en toute connaissance de cause,
- que l'AG peut ratifier des travaux réalisés par un copropriétaire,
- que la résolution 9 de l'AG du 30 juillet 2020 a ratifié les travaux de pose d'un portillon à deux battants sur un chemin d'accès, à la condition qu'il reste ouvert, s'il s'avère que les travaux réalisés ne coïncident pas avec l'autorisation donnée, la sanction ne saurait être la nullité de la résolution mais bien la remise en état du lot tel qu'autorisé,
- qu'en l'espèce il n'y a aucune aliénation des parties communes, ni atteinte à la destination de l'immeuble de sorte que la majorité de l'article 26 n'était pas requise,
- qu'aucun abus de majorité n'est démontré en l'espèce,
- que la résolution 9 n'est que la redite de la résolution 13 de l'AG du 20 août 2019 adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires et définitive n'ayant fait l'objet d'aucun recours,
- que la résolution 10 est relative à la ratification de la réfection de la toiture de la maison [20] parcelle BY[Cadastre 9], qu'étaient joints à la convocation des plans, que si les travaux ne sont pas conformes à l'autorisation cela justifie une remise en état mais pas la nullité de la résolution,
- qu'il n'y a ni atteinte à la destination de l'immeuble ni aux conditions de jouissance privatives des autres copropriétaires, de sorte que ces travaux n'avaient pas à être autorisés à la majorité de l'article 26,
- que n'est là encore pas rapporté le preuve d'un abus de majorité,
- que la résolution 11 n'est qu'une redite de la résolution 14 de l'année précédente, qu'un débat avait déjà eu lieu lors de l'adoption de cette dernière, que l'assignation du 11 février 2020 était annexée à la convocation de l'AG du 30 juillet 2020,
- que cette assignation contient en page 4 une reprise détaillée des travaux visés par la résolution 11,
- que les copropriétaires ont été valablement informés et ont voté en connaissance de cause,
- que l'assemblée générale pouvait ratifier ces travaux à la majorité de l'article 25 qu'il n'y a aucun abus de majorité.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2025.
L'affaire a été appelée à l'audience du 7 octobre 2025 et mise en délibéré au 19 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de Mesdames [B] [M]
Il résulte de l'article 330 du code de procédure civile que l'intervention volontaire est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.
En l'espèce, Mesdames [B] et [M] sont toutes deux copropriétaires dans la résidence Le Nid au soleil et sollicite la confirmation du jugement déféré.
Leur demande se rattache par un lien suffisant à la demande initiale, elles ont qualité à agir comme copropriétaires n'étant ni partie ni représentées en première instance.
Quant à leur intérêt à agir, tout copropriétaire peut demander la destruction d'un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété, sans qu'il ait à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat des copropriétaires.
Ainsi, leur intervention volontaire est recevable au regard des nombreuses atteintes aux parties communes qu'elles dénoncent, pour la conservation de leurs droits.
En effet, même si l'intervenant n'aurait pas été recevable à agir seul, il peut intervenir à titre accessoire s'il a un intérêt propre à ce que la prétention de la partie principale soit reçue.
Ainsi, il importe peu que Mesdames [B] et [M] n'aient pas été recevables à agir seules aux termes des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour solliciter l'annulation des résolutions 11 et 9 de l'AG du 30 juillet 2020, pour s'être abstenues quant à la résolution 11 et avoir voté pour la résolution 9.
Leur intérêt à agir en tant qu'intervenantes volontaires est celui de la conservation de leurs droits quant aux respect du règlement de copropriété par le soutien de la partie sur les prétentions de laquelle elles s'appuient.
Cet intérêt à intervenir accessoirement n'est pas celui exigé pour agir.
Sur la recevabilité des demandes des consorts [W] [N] [C]
L'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 en son alinéa 2 prévoit que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'un informer le syndic.
Ainsi chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, de sorte que contrairement à ce qu'invoque M.[L] les demandes des consorts [W] [N] [C] sont recevables.
Sur les demandes de remise en état des lieux
L'article 9 de la même loi dispose que chaque propriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres propriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Ainsi, les copropriétaires disposent d'un simple droit d'usage et de jouissance sur les parties communes même celles à usage privatif.
Pour autant, il résulte de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les autorisations données à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci.
L'article 26 de la même loi stipule que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant:
a)les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d)
b)la modification, ou éventuellement l'établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
Les travaux sur les parties privatives sont soumis à l'autorisation de l'assemblée générale s'ils affectent les parties communes ou modifient la destination de l'immeuble ou en change l'aspect extérieur.
Les travaux réalisés dans les parties privatives mais qui affectent les parties communes relèvent de l'article 25 ceux réalisés sur les parties communes qui génèrent une emprise sont soumis à l'article 26.
Il est de jurisprudence constante que l'autorisation par l'assemblée générale donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux sur les parties communes ou privatives est soumise à la condition que ces travaux ne causent aucun préjudice aux autres copropriétaires.
Il est également de jurisprudence constante que les travaux puissent être ratifiés a posteriori par l'assemblée générale.
L'autorisation de l'assemblée générale doit être expresse et tous travaux non conformes aux travaux expressément autorisés entraînent l'obligation de remise des lieux dans leur état antérieur.
Concernant les travaux de M.[L] objet de la résolution 14 de l'assemblée générale du 20 août 2019 et 11 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020
Une jouissance privative du jardin a été octroyée par l'assemblée générale du 11 août 1978, avec clôture type copropriété délimitant la zone commune de jardin parcelle BY[Cadastre 8], affectée aux deux maisons (parcelle BY[Cadastre 6] consorts [W] [N] et parcelle BY [Cadastre 7] M.[L]).
Il résulte d'un constat d'huissier du 8 novembre 2023 que M.[L] a construit une clôture s'appropriant ainsi une partie de la parcelle BY[Cadastre 8], un parking de la copropriété, les compteurs d'eau et empiétant sur une servitude de passage constituée par arrêt de la présente Cour en date du 5 juin 1980 à la charge des parcelles BY [Cadastre 5] et [Cadastre 8], parties communes, et au profit de la parcelle BY[Cadastre 13].
Il est établi par le constat d'huissier du 24 septembre 2019 que la servitude dont la largeur doit être de 2,80 mètre est, du fait de l'empiétement de cette clôture, d'une largeur inférieure.
En outre, la comparaison entre les constats d'huissier du 12 mars 2018 et du 8 novembre 2023 met en lumière la destruction par M.[L] des végétaux d'origine sur la parcelle BY[Cadastre 8].
Ce faisant, M.[L] a agrandi son jardin, partie commune à usage privatif en empiétant sur les parties communes et sur la servitude de passage au bénéfice de la parcelle BY[Cadastre 13], il a privé les copropriétaires d'accès à un parking et détruit partiellement les végétaux d'origine de la parcelle BY[Cadastre 8], partie commune à usage privatif bénéficiant également aux consorts [W] [N].
Par ailleurs, il résulte de deux constats d'huissier en date des 17 décembre 2019 et 22 juin 2020, que M.[L] a installé un grillage le long du chemin liant les parcelles BY[Cadastre 8] et BY[Cadastre 5], parties communes, et se poursuivant le long de la parcelle BY[Cadastre 5].
En outre, il ressort du constat d'huissier du 8 novembre 2023 que M.[L] a surélevé son bungalow, modifié la toiture et la terrasse en la surélevant, agrandi les fenêtres, modifié la couleur ocre du mur mitoyen côté jardin et clôturé sa propriété. Il a fait passé la hauteur du faîtage de 4,7 à 6,16 mètres selon plan annexé au constat d'huissier.
Il a construit un muret rehaussé d'un grillage entre sa propriété et celle des consorts [N] [W] côté mer et supprimé la haie végétale existante entre les deux jardins, comme cela résulte du constat d'huissier du 17 décembre 2019.
Il a modifié l'accès d'origine de son bungalow et de celui des consorts [W] [N] en portant atteinte à la servitude existante entre les deux lots.
En effet, l'accès d'origine, entrée commune aux deux maisons, se situe sur le chemin d'accès à la mer.
Selon acte de vente de 1955, la façade ouest sur rue est en limite de la parcelle commune BY[Cadastre 8] zone de jardin et la servitude d'accès décrite est d'une largeur de 1,5m jusqu'au portillon d'entrée commun en façade sud.
Or, M.[L] a créé un portillon sur la parcelle BY[Cadastre 8] pour accéder à la maison [N] [W], comme cela résulte du constat d'huissier du 24 septembre 2019.
Il a installé un climatiseur sur l'assiette de cette servitude, qui certes est de passage à pied mais dont l'assiette doit restée libre de tout encombrement quand bien même l'appareil est installé en hauteur.
Il est ici rappelé qu'en vertu du règlement de copropriété:
- la totalité du sol est partie commune,
- dans les parties privatives il est interdit d'apporter une modification aux gros murs en leur aspect extérieur,
- les portes d'entrée du bungalow, les fenêtres et de manière générale tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble ne pourra être modifié sans le consentement de la majorité des copropriétaires.
Quoiqu'en disent les deux rapports d'expertise non contradictoire produits par M.[L] pour les besoins de la cause, ces travaux génèrent pour les consorts [N] [W] des préjudices, mis en lumière par les constats d'huissier réalisés à la demande de ces derniers, à savoir:
- une perte d'intimité du fait de l'agrandissement et de la surélévation de la terrasse,
- une perte d'ensoleillement due à la surélévation de la toiture,
- une modification de l'accès à leur maison, avec non respect de la servitude dont ils bénéficient.
Ces travaux, qui contreviennent au règlement de copropriété, constituent une emprise sur les parties communes ou encore portent atteinte aux modalités de jouissance privative d'autres copropriétaires ont été soumis a posteriori au vote de l'assemblée générale.
Or, tant la résolution 14 de l'assemblée générale du 20 août 2019 que la résolution 11 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020 destinées à faire ratifier ces travaux réalisés sans autorisation, eu égard à leur ampleur tant sur les parties communes que privatives, n'ont donné lieu à une information éclairée des copropriétaires.
La seule évocation dans le procès verbal de l'assemblée générale de 2019 d'une 'information donnée par Mme [N]', opposée à ces travaux, ne saurait suffire à permettre aux copropriétaires un vote, sur des travaux réalisés par M.[L], en toute connaissance de cause.
Il en va de même pour la résolution 11 de l'assemblée générale de 2020, qui ne saurait remplir cette obligation d'information sur les travaux par renvoi à l'assignation en première instance en annexe de la convocation.
Par ailleurs, ces deux résolutions, qui auraient dû être soumises à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, eu égard à l'emprise sur les parties communes, aux atteintes au règlement de copropriété et aux modalités de jouissance d'autres copropriétaires, ont été adoptées à la majorité de l'article 25.
Il importe peu que la résolution 11 ait recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présente représentée ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix des copropriétaires, ce qui aurait permis à l'assemblée générale de se prononcer à la majorité des voix de tous les copropriétaires en application de l'article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 et aurait abouti à l'approbation de cette résolution en application de cet article, ce deuxième vote n'ayant pas eu lieu rien ne permet d'affirmer quelle en aurait été l'issue.
En outre, il est de jurisprudence constante qu'une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
En l'espèce, les travaux de M.[L] ont été ratifiés a posteriori par les résolutions 14 (AG de 2019) et 11 (AG de 2020). Or certains de ces travaux constituent des appropriations de parties communes et des atteintes au règlement de copropriété par M.[L], ils sont donc indéniablement contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires et pris dans le seul but de favoriser M.[L], majoritaire grâce à ses voix, celles des membres de sa famille ou des sociétés gérés par elle, au détriment des copropriétaires minoritaires.
En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a condamné M.[L] aux travaux de remise en état, annulé la résolution 14 de l'assemblée générale du 20 août 2019 et la résolution 11 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020 et octroyé aux consorts [N] [W] la somme de 5 000€ de dommages et intérêts.
En effet, si aux termes de l'article 1221 du code civil le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier, en l'espèce, les travaux en question constituent soit une emprise sur les parties communes soit portent atteinte au règlement de coporpriété et aux modalités de jouissance privative d'autres copropriétaires, aussi le coût de leur remise en état qui avoisine les 300 000€ n'apparaît pas disproportionné eu égard aux atteintes engendrées.
En outre, il importe peu que l'assemblée générale du 25 août 2023 est adopté une résolution dispensant M.[L] d'avoir à exécuter le jugement dont appel, n'étant pas dans les pouvoirs d'une assemblée générale de se prononcer pour ou contre l'exécution d'une décision de justice.
Concernant le portillon posé par M.[L] sur le chemin d'accès à la mer, résolution 9 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020
Il est constant que la résolution 13 de l'assemblée générale du 20 août 2019 ayant autorisé M.[L] à poser à ses frais un portillon au droit de la parcelle BY [Cadastre 5] n'est pas contestée de sorte qu'elle est définitive.
Pour autant, il résulte du constat d'huissier en date du 8 novembre 2023 que les travaux réalisés ne sont pas conformes à ce qui a été autorisé à faire sur la partie commune qu'est le chemin d'accès à la mer. En effet, ils ont consisté en la pose sur toute la largeur du chemin d'accès à la mer pour tous les copropriétaires de deux portes pleines en fer d'une hauteur de près de deux mètres, ce qui ne constitue pas un portillon, de sorte que ces travaux sont non conformes.
La résolution 9 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020 ratifie l'autorisation donnée par l'AG de 2019 pour la pose d'un portillon avec deux battants sur le chemin commun d'accès à la mer aux frais de M.[L].
Force est de constater qu'aucune information n'a été donnée aux copropriétaires quant à la matérialité des travaux objets de la résolution 9, de simples photographies étant annexées à la convocation à l'assemblée générale, de sorte que les copropriétaires n'ont pu voter en toute connaissance de cause, quand bien même les travaux avaient déjà été réalisés.
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de la résolution 9 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020.
Sur la nullité de la résolution 10 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020
La résolution 10 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020 intitulée autorisation de réfection de la toiture de la maison Calanques aux frais de M.[L] est accompagnée dans le cadre de la convocation à l'assemblée générale d'un projet de modification d'une toiture existante consistant en quelques plans coupe et photographies pour la plupart non côtés.
Il résulte que ces travaux de réfection de la toiture sont en réalité un rehaussement important et une avancée de l'emprise de la construction par la fermeture de la terrasse .
Le caractère imprécis des plans joints à la convocation n'a pas permis aux copropriétaires d'être parfaitement informés et de voter en toute connaissance de cause. Ce défaut d'information entraîne la nullité de la résolution.
D'autant que l'article 17 du règlement de copropriété interdit à tout copropriétaire de modifier l'aspect extérieur de sa villa, de sorte que ces travaux affectent la destination de l'immeuble.
S'il résulte du procès verbal d'assemblée générale du 13 août 1979 qu'une modification du règlement de copropriété a été acceptée permettant aux copropriétaires, sous réserve d'un vote à la majorité, de changer la destination d'un lot ou de son aspect extérieur, ainsi que de créer des niveaux supplémentaires, force est de constater qu'aucun modificatif au règlement de copropriété n'a été publié suite à cette assemblée générale de 1979.
Ces travaux auraient dû être votés à la majorité de l'article 26 du fait du rehaussement et de l'avancée de l'emprise de la construction par la fermeture de la terrasse, or la résolution a été soumise à la majorité de l'article 25.
Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de la résolution 10 de l'assemblée générale du 30 juillet 2020.
Il importe peu que M.[L] ait obtenu des autorisations d'urbanisme qui ne sont pas de nature à couvrir les infractions au droit de la copropriété.
Sur les autres demandes
Il ne sera pas fait droit à la demande indemnitaire de M.[L] pour procédure abusive, ce dernier succombant en ses prétentions.
M.[L] est condamné aux dépens de l'appel, avec distraction au profit de Me PARENT MUSARRA pour la part lui revenant.
Il n'est pas fait droit à la demande d'article 700 du code de procédure civile de M.[L] ni du syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
DECLARE recevable l'intervention volontaire de Mesdames [B] [M],
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 novembre 2022 par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN,
Y ajoutant
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE M.[L] aux entiers dépens de l'appel recouvrés au profit de Me PARENT MUSARRA, avocat, sur la part lui revenant.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT