CA Paris, Pôle 4 - ch. 3, 20 novembre 2025, n° 23/10298
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 20 NOVEMBRE 2025
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/10298 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHYNR
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Avril 2023 -Juge des contentieux de la protection de paris - RG n° 2022/04567
APPELANTS
Madame [V] [W]
Née le 25 octobre 1976 à [Localité 18]
[Adresse 14]
[Localité 15]
Représentée par Me Sophie MÜH, avocat au barreau de PARIS, toque : D1256
Monsieur [D] [N]
Né le 1er juin 1974 à [Localité 18]
[Adresse 4]
[Localité 12]
Représenté par Me Véronique KLOCHENDLER LEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1991
INTIMEE
La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1], représentée par son dirigeant en exercice domicilié audit siège
Inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 038 702 858
[Adresse 11]
[Localité 13]
Représentée par Me François-Xavier KELIDJIAN de la SELASU FRANCOIS-XAVIER KELIDJIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : T02
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
- Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre ;
- Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère ;
- Madame Laura TARDY, Conseillère ;
Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY
ARRET :
- contradictoire ;
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 2 février 2011 à effet au 15 février 2011, la SCI Fondation [O] a consenti un bail d'habitation à M. [D] [N] et Mme [V] [W] épouse [N] sur des locaux situés au [Adresse 7] à Paris (75008), moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 1 420 euros et d'une provision pour charges de 180 euros.
Par actes d'huissier de justice du 18 janvier 2022, la SCI [Adresse 5] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 27 725,82 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Par actes d'huissier de justice du 21 avril 2022, la SCI [Adresse 5] a fait assigner M. et Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, avec séquestration des meubles, de M. et Mme [N] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 25 253,59 euros d'arriéré locatif et d'une indemnités d'occupation d'un montant égal à 1580,27 euros par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux
A l'audience, la demanderesse a maintenu ses demandes et précisé que la dette locative, actualisée au 2 novembre 2022, s'élevait à 26 681,18 euros. Elle s'est opposée à l'octroi de tout délai.
Comparant, M. [N] a contesté la dette qui s'élevait selon lui à la somme de 23 377,51 euros.
Citée par acte d'huissier de justice délivré à l'étude, Mme [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Par mention au dossier, le tribunal a ordonné la réouverture des débats pour justification de la qualité à agir de la SCI du [Adresse 10], le bail ayant été conclu au nom de la SCI Fondation [O].
L'affaire a été appelée à l'audience du 2 février 2023, lors de laquelle le conseil de la demanderesse a soutenu oralement des conclusions récapitulatives.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 12 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :
- constate que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 janvier 2022 n'a pas été réglée dans les deux mois,
- constate en conséquence, que le contrat conclu le 2 février 2011, à effet au 15 février 2011, entre la Fondation [O], propriétaire majoritaire des parts de la SCI [Adresse 5] d'une part, et M. [D] [N] et Mme [V] [W] épouse [N], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à Paris (75008) est résilié depuis le 19 mars 2022,
- dit n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [D] [N] et Mme [V] [W] épouse [N], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,
- ordonne à M. [D] [N] et Mme [V] [W] épouse [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 6] ' porte droite) à [Localité 16] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- rappelle que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
- rejette la demande d'astreinte,
- condamne solidairement M. [D] [N] et Mme [V] [W] épouse [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
- dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 mars 2022, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
- condamne solidairement M. [D] [N] et Mme [V] [W] épouse [N] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 26 423,35 euros (vingt-six mille quatre cent vingt-trois euros et trente-cinq centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 novembre 2022, échéance de novembre 2022 incluse et frais déduits, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2022,
- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
- condamne solidairement M. [D] [N] et Mme [V] [W] épouse [N] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne solidairement M. [D] [N] et Mme [V] [W] épouse [N] aux dépens comprenant le coût des commandements de payer du 18 janvier 2022 et celui des assignations du 21 avril 2022.
Le divorce de M. [N] et Mme [W] a été transcrit en marge de l'acte de mariage le 19 novembre 2022.
Mme [W] et M. [N] ont interjeté appel du jugement par déclaration enregistrée au greffe le 9 juin 2023.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 septembre 2023, Mme [V] [W] demande à la cour de :
- dire Mme [V] [W] recevable et bien fondée en son appel ;
Et statuant à nouveau :
A titre liminaire,
- dire que la SCI [Adresse 5] ne justifie pas de sa qualité à agir ;
- débouter la SCI [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de Mme [V] [W] ;
A titre principal,
- déclarer nulle et non avenue la signification de l'assignation délivrée à Mme [V] [N] en date du 21 avril 2022 ;
- déclarer nul et non avenu le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en date du 12 avril 2023 ;
- débouter la SCI [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de Mme [V] [W] ;
A titre subsidiaire,
- juger que Mme [V] [W] ne saurait être tenue au paiement ni de la dette locative ni de l'indemnité d'occupation ;
- débouter la SCI [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de Mme [V] [W] ;
A titre infiniment subsidiaire,
- condamner M. [D] [N] à garantir et tenir indemne Mme [V] [W] de toute condamnation prononcée à l'encontre de celle-ci ;
En tout état de cause,
- condamner solidairement la SCI [Adresse 5] et M. [D] [N] à payer à Mme [V] [W] une somme de 3 000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement la SCI [Adresse 5] et M. [D] [N] en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Sophie Müh, avocat au barreau de Paris, et ce suivant les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, M. [D] [N] demande à la cour de :
- dire M. [D] [N] recevable et bien fondé en son appel ;
Et statuant à nouveau :
A titre liminaire,
- dire que la SCI [Adresse 5] ne justifie pas de sa qualité à agir ;
En conséquence,
- infirmer le jugement entrepris ;
- déclarer la SCI [Adresse 5] irrecevable ;
- déclarer nul et non avenu le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en date du 12 avril 2023 ;
En conséquence,
- débouter la SCI [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de M. [D] [N] ;
A titre subsidiaire,
- dire et juger que la créance réclamée est erronée ;
- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en date du 12 avril 2023 ;
A titre davantage subsidiaire,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a refusé un échéancier d'apurement de la dette ;
- accorder à M. [D] [N] un délai de vingt-quatre mois pour apurer sa dette locative ;
- suspendre les effets du commandement le temps de l'apurement de la dette ;
En tout état de cause,
- condamner la SCI [Adresse 5] à payer à M. [D] [N] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 novembre 2023, la SCI [Adresse 9] demande à la cour de :
- dire et juger irrecevables les demandes de nullité formulées par M. [D] [N] et Mme [V] [W] ;
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ;
En conséquence :
- débouter M. [D] [N] et Mme [V] [W] de leurs demandes ;
Y ajoutant
- condamner M. [D] [N] et Mme [V] [W] aux dépens de l'instance ;
- condamner M. [D] [N] à la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [V] [W] à la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner l'exécution provisoire de l'arrêt à intervenir.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.
EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité des demandes d'annulation du jugement
Mme [W] sollicite l'annulation du jugement comme résultant de l'annulation de l'assignation préalable, l'huissier n'ayant pas respecté les prescriptions des articles 655 et 656 du code de procédure civile en ne s'enquérant pas de son domicile réel et en effectuant des recherches d'adresse insuffisantes, alors qu'elle avait fait connaître au bailleur dans un courrier du 30 juin 2015 sa séparation d'avec son conjoint qui restait seul dans les lieux loués. Elle se prévaut de l'ordonnance du premier président rendue le 1er septembre 2023 qui a considéré son argumentation comme un moyen sérieux d'annulation du jugement, justifiant d'arrêter l'exécution provisoire de celui-ci.
M. [N] sollicite l'annulation du jugement comme résultant de l'annulation du commandement de payer en reprenant l'argumentation de Mme [W] qu'il fait sienne. Il indique que la nullité du jugement est opposable à toutes les parties, que la qualité à agir de la SCI Fondation [O] a été soulevée par le juge en première instance, que la limitation d'un appel principal n'interdit pas de former, de la même manière que le sont les demandes incidentes, un appel provoqué par l'appel d'une autre partie et d'étendre ainsi sa critique du jugement.
A l'égard de la demande de Mme [W], la SCI du [Adresse 5] soulève l'irrecevabilité de sa demande d'annulation au visa des articles 74 et 112 du code de procédure civile au motif que l'appelant a soulevé une fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à agir avant de soulever la nullité de l'assignation, dont découle la demande d'annulation du jugement. Elle ajoute que tant l'assignation que la signification du jugement ont été délivrées conformément aux prescriptions de l'article 656 du code de procédure civile, l'huissier ayant vérifié l'adresse de Mme [W] auprès du voisinage, outre la mention de son nom sur l'interphone et sur la boîte aux lettres. Enfin, elle fait valoir que selon le contrat de bail, en son article 9, les locataires font élection de domicile dans les lieux loués pour la durée effective du contrat.
A l'égard de M. [N], la SCI soulève l'irrecevabilité de sa demande d'annulation du jugement dès lors que dans la déclaration d'appel, seul acte opérant dévolution, il n'a sollicité que la réformation du jugement, non son annulation, et qu'il ne peut étendre sa demande dans des conclusions postérieures.
1) Sur la demande d'annulation du jugement formée par Mme [W]
L'article 74 du code de procédure civile énonce que les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.
L'article 112 du même code dispose que la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement; mais elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.
Mme [W] soulève la nullité de l'assignation qui lui a été délivrée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, entraînant l'annulation du jugement.
Il résulte de ses premières, et uniques, conclusions que, tant dans le dispositif que la partie 'discussion' de celles-ci, la première prétention soulevée est une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI [Adresse 2], Mme [W] précisant, dans la discussion, que 'si, par extraordinaire, la cour de céans devait considérer que la SCI [Adresse 2] a qualité pour agir, il sera démontré que l'assignation délivrée à Madame [V] [W] en première instance est nulle, ce qui entraîne la nullité du jugement qui en découle.'
Il apparaît donc clairement que Mme [W] a entendu soulever en premier lieu, 'à titre liminaire' comme précisé dans ses conclusions, une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du demandeur, sollicitant de la cour qu'elle n'examine sa prétention d'annulation du jugement que dans un second temps, si la fin de non-recevoir n'était pas accueillie.
En outre, si le premier juge a ordonné la réouverture des débats par mention au dossier pour, selon le jugement, 'justification de la qualité à agir de la SCI du [Adresse 8], il n'apparaît pas que le juge ait mis dans le débat une irrecevabilité des demandes de la SCI requérante fondée sur une fin de non-recevoir tirée d'un défaut de qualité à agir, pas plus qu'il n'a, dans la motivation de sa décision, examiné une telle fin de non-recevoir, le paragraphe consacré à la recevabilité des demandes n'examinant celles-ci que sous l'angle de la procédure spécifique à une demande de résiliation du bail, en vérifiant, au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département et la CCAPEX saisie dans le délai idoine.
Dès lors, la question de la qualité à agir de la SCI demanderesse n'a pas été soulevée en première instance, et il en résulte qu'en soulevant la fin de non-recevoir tirée du défaut de celle-ci avant de soutenir l'annulation de l'assignation, entraînant l'annulation du jugement, Mme [W] a contrevenu aux dispositions des articles 74 et 112 susvisés, rendant sa prétention d'annulation irrecevable.
2) Sur la demande d'annulation du jugement formée par M. [N]
Pour rappel, la déclaration d'appel ayant été enregistrée le 9 juin 2023, la réforme de la procédure d'appel issue du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023 ne trouve pas à s'appliquer.
L'article 542 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, dispose que l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.
L'article 562 du même code énonce que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
Selon l'article 901 du même code, la déclaration d'appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l'article 54 et par le cinquième alinéa de l'article 57, et à peine de nullité :
1° La constitution de l'avocat de l'appelant ;
2° L'indication de la décision attaquée ;
3° L'indication de la cour devant laquelle l'appel est porté ;
4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
Elle est signée par l'avocat constitué. Elle est accompagnée d'une copie de la décision. Elle est remise au greffe et vaut demande d'inscription au rôle.
L'article 954 précise que les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.
La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.
La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.
La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.
Il est constant que, par application des articles 562, 901, 542 et 954 du code de procédure civile, dans leur rédaction applicable avant le 1er septembre 2024, la déclaration d'appel défère à la cour d'appel la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s'opérant pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible ; l'appelant doit, dans le dispositif de ses conclusions, mentionner qu'il demande l'infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement ou l'annulation du jugement ; ainsi, il en résulte que la déclaration d'appel qui mentionne les chefs de dispositif du jugement critiqués délimite l'étendue de l'effet dévolutif de l'appel quand les conclusions, par l'énoncé dans leur dispositif, de la demande d'infirmation ou d'annulation du jugement déterminent, quant à elles, la finalité de l'appel, qui tend à l'annulation ou à la réformation du jugement, dans les limites de la dévolution opérée par la déclaration d'appel. Il en découle que lorsque la déclaration d'appel vise l'ensemble des chefs de dispositif du jugement, l'appelant a la faculté de solliciter dans ses conclusions, soit la réformation, soit l'annulation de cette décision (Cass., 2e Civ., 14 septembre 2023, n° 20-18.169, publié au Bulletin).
En l'espèce, dans sa déclaration d'appel, M. [N] sollicitait exclusivement la réformation du jugement, sans demande subsidiaire d'annulation, et les chefs du jugement qu'il a expressément critiqués ne constituaient pas l'ensemble des chefs du jugement entrepris.
Dans ses premières, et uniques, conclusions, il a renouvelé sa demande d'infirmation du jugement, et a formulé en outre dans son dispositif une demande d'annulation de celui-ci.
Cependant, dans la mesure où M. [N] n'a pas visé l'ensemble des chefs du jugement dans sa déclaration d'appel, mais seulement une partie de ceux-ci, et n'a pas non plus sollicité l'annulation du jugement dans celle-ci, fût-ce à titre subsidiaire, il ne peut être considéré que l'appelant avait la faculté, dans le dispositif de ses premières conclusions, de solliciter l'annulation du jugement. Dès lors, cette demande doit être jugée irrecevable.
A titre surabondant, la cour relève que cette demande d'annulation du jugement est fondée sur une demande d'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire et que cette demande est, tant dans la partie discussion que dans le dispositif des conclusions de M. [N], formée après une prétention tendant à l'irrecevabilité des demandes de la SCI [Adresse 5] pour défaut de qualité à agir, rendant cette demande d'annulation, formée après une fin de non-recevoir, irrecevable de ce chef également.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI du [Adresse 5]
Mme [W] fait valoir que le bail a été conclu avec la SCI Fondation [O] et que le fait que cette société soit associée de la SCI [Adresse 5] et détienne 39 des 40 parts de celle-ci ne lui confère pas de qualité à agir dans la présente instance, les deux sociétés ayant une personnalité juridique distincte.
M. [N] s'associe à l'argumentation de Mme [W] et ajoute qu'il n'est pas possible pour une société d'agir pour le compte d'une autre. Il conteste le fait que la SCI [Adresse 5] soit propriétaire de l'appartement loué, faisant valoir qu'à la lecture de l'extrait Kbis de la SCI et de ses statuts, c'est la SCI Fondation [O] qui est propriétaire de l'immeuble.
La SCI [Adresse 5] soutient qu'elle est propriétaire de l'immeuble, ainsi qu'il résulte des statuts produits, et que la SCI Fondation [O] détient 39 de ses 40 parts sociales (ou 49 des 50 parts, comme autrement écrit dans la discussion), de sorte qu'en tant que propriétaire de l'immeuble, dont l'associé majoritaire est la SCI Fondation [O], elle a qualité à agir.
Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
L'article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L'intérêt et la qualité à agir s'apprécient au jour de l'introduction de la demande en justice.
Selon le contrat de bail conclu le 2 février 2011, portant sur le logement litigieux, situé au 2e étage, porte droite, de l'immeuble situé au [Adresse 5], le bailleur est la SCI Fondation [O] et les locataires M. et Mme [N].
Il appartient donc à la SCI [Adresse 5], société distincte de la SCI Fondation [O], bailleresse initiale, de justifier de sa qualité à agir.
Selon l'extrait Kbis en date du 11 avril 2022 produit (pièce 1 de la SCI), à la date de l'assignation, la SCI [Adresse 5] comprenait deux associés : M. [K] [A] et la Fondation [X] [O]. La cour relève par ailleurs que le nom et la forme sociale de l'associée de la SCI sont différents de celui de la bailleresse des époux [N], qui aux termes du bail est une SCI et non une fondation.
Un extrait Kbis plus récent a été produit (pièce 17 de la SCI), au 27 décembre 2024, portant mention de ce que les associés de la SCI [Adresse 5] sont la fondation [X] [O] et M. [R] [C].
Selon les statuts de la SCI [Adresse 5], dans leur version modifiée en 2012, ont été apportés à la SCI par M. [Z] 'les droits lui appartenant dans un bail consenti à lui-même et à M. [F] [U] [H] (...) des lieux ci-après désignés, dépendant d'une maison située à [Adresse 17] :
- la superficie totale du toit terrasse existant actuellement sur l'immeuble,
- et la boutique située à l'extrême gauche, au rez-de-chaussée ainsi que l'arrière boutique, la cave et le logement au premier étage au-dessus de la boutique.'
Selon l'article 6 des statuts, 'la société a eu la propriété et jouissance des biens et droits apportés à compter de sa constitution.'
Aux termes d'une assemblée extraordinaire, la fondation [X] [O] est propriétaire de 39 parts sur 40, la quarantième appartenant à M. [A].
Une attestation de M. [A] datée du 25 janvier 2023 précise que 'la fondation [X] [O] est propriétaire de 39 des 40 parts de la SCI du [Adresse 5] à la suite du legs consenti par Mme [Z] de l'immeuble sis [Adresse 5] à Paris (75008).'
Il n'a pas été produit de version actualisée des statuts faisant suite au changement d'associé.
Ainsi, d'une part, eu égard à la dénomination différente, rien ne permet d'affirmer, en l'absence de tout autre élément, que la fondation [X] [O], associée de la SCI [Adresse 5], est la même personne morale que la SCI Fondation [O], bailleresse de M. [N] et Mme [W]. D'autre part, le logement loué par celle-ci, au 2e étage de l'immeuble situé au [Adresse 5], ne figure pas au rang des biens apportés à la SCI [Adresse 5], qui se limitent, selon les statuts produits, aux locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage, ainsi qu'au toit terrasse, dont elle a la jouissance et non la propriété (c'est un bail qui a été apporté).
La SCI [Adresse 5] ne justifie pas venir aux droits de la SCI Fondation [O] par un autre acte valant transfert de droits.
Par conséquent, la SCI [Adresse 5], qui ne rapporte pas la preuve de sa qualité de bailleresse de M. [N] et Mme [W] à la date de saisine de la juridiction de première instance, doit être déclarée irrecevable en ses demandes faute de qualité à agir et dès lors la cour infirme le jugement.
Sur les frais du procès
Le sens de l'arrêt conduit à infirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles. Statuant à nouveau, la cour condamne la SCI [Adresse 5] aux dépens de première instance et à verser la somme de 800 euros à M. [N].
En cause d'appel, la SCI [Adresse 5] sera condamnée aux dépens et à verser à M. [N] et Mme [W] la somme de 1 500 euros chacun au titre des frais irrépétibles. Sa demande de ce chef sera rejetée.
Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
DIT irrecevables les demandes d'annulation du jugement rendu le 12 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,
ACCUEILLE la fin de non-recevoir soulevée par M. [D] [N] et Mme [V] [W] et DÉCLARE la SCI [Adresse 5] irrecevable en toutes ses demandes pour défaut de qualité à agir,
en conséquence, INFIRME, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement rendu le 12 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
CONDAMNE la SCI [Adresse 5] aux dépens de première instance,
CONDAMNE la SCI [Adresse 5] à verser la somme de 800 euros à M. [D] [N],
Y ajoutant,
CONDAMNE la SCI [Adresse 5] aux dépens d'appel,
CONDAMNE la SCI [Adresse 5] à verser à M. [D] [N] et à Mme [V] [W] la somme de 1 500 euros chacun au titre des frais irrépétibles en appel et REJETTE sa demande de ce chef,
ADMET les avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 20 NOVEMBRE 2025
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/10298 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHYNR
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Avril 2023 -Juge des contentieux de la protection de paris - RG n° 2022/04567
APPELANTS
Madame [V] [W]
Née le 25 octobre 1976 à [Localité 18]
[Adresse 14]
[Localité 15]
Représentée par Me Sophie MÜH, avocat au barreau de PARIS, toque : D1256
Monsieur [D] [N]
Né le 1er juin 1974 à [Localité 18]
[Adresse 4]
[Localité 12]
Représenté par Me Véronique KLOCHENDLER LEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1991
INTIMEE
La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 1], représentée par son dirigeant en exercice domicilié audit siège
Inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 038 702 858
[Adresse 11]
[Localité 13]
Représentée par Me François-Xavier KELIDJIAN de la SELASU FRANCOIS-XAVIER KELIDJIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : T02
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
- Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre ;
- Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère ;
- Madame Laura TARDY, Conseillère ;
Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY
ARRET :
- contradictoire ;
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 2 février 2011 à effet au 15 février 2011, la SCI Fondation [O] a consenti un bail d'habitation à M. [D] [N] et Mme [V] [W] épouse [N] sur des locaux situés au [Adresse 7] à Paris (75008), moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 1 420 euros et d'une provision pour charges de 180 euros.
Par actes d'huissier de justice du 18 janvier 2022, la SCI [Adresse 5] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 27 725,82 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Par actes d'huissier de justice du 21 avril 2022, la SCI [Adresse 5] a fait assigner M. et Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, avec séquestration des meubles, de M. et Mme [N] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 25 253,59 euros d'arriéré locatif et d'une indemnités d'occupation d'un montant égal à 1580,27 euros par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux
A l'audience, la demanderesse a maintenu ses demandes et précisé que la dette locative, actualisée au 2 novembre 2022, s'élevait à 26 681,18 euros. Elle s'est opposée à l'octroi de tout délai.
Comparant, M. [N] a contesté la dette qui s'élevait selon lui à la somme de 23 377,51 euros.
Citée par acte d'huissier de justice délivré à l'étude, Mme [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Par mention au dossier, le tribunal a ordonné la réouverture des débats pour justification de la qualité à agir de la SCI du [Adresse 10], le bail ayant été conclu au nom de la SCI Fondation [O].
L'affaire a été appelée à l'audience du 2 février 2023, lors de laquelle le conseil de la demanderesse a soutenu oralement des conclusions récapitulatives.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 12 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :
- constate que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 janvier 2022 n'a pas été réglée dans les deux mois,
- constate en conséquence, que le contrat conclu le 2 février 2011, à effet au 15 février 2011, entre la Fondation [O], propriétaire majoritaire des parts de la SCI [Adresse 5] d'une part, et M. [D] [N] et Mme [V] [W] épouse [N], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à Paris (75008) est résilié depuis le 19 mars 2022,
- dit n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [D] [N] et Mme [V] [W] épouse [N], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,
- ordonne à M. [D] [N] et Mme [V] [W] épouse [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 6] ' porte droite) à [Localité 16] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- rappelle que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
- rejette la demande d'astreinte,
- condamne solidairement M. [D] [N] et Mme [V] [W] épouse [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
- dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 mars 2022, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
- condamne solidairement M. [D] [N] et Mme [V] [W] épouse [N] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 26 423,35 euros (vingt-six mille quatre cent vingt-trois euros et trente-cinq centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 novembre 2022, échéance de novembre 2022 incluse et frais déduits, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2022,
- dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
- condamne solidairement M. [D] [N] et Mme [V] [W] épouse [N] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne solidairement M. [D] [N] et Mme [V] [W] épouse [N] aux dépens comprenant le coût des commandements de payer du 18 janvier 2022 et celui des assignations du 21 avril 2022.
Le divorce de M. [N] et Mme [W] a été transcrit en marge de l'acte de mariage le 19 novembre 2022.
Mme [W] et M. [N] ont interjeté appel du jugement par déclaration enregistrée au greffe le 9 juin 2023.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 septembre 2023, Mme [V] [W] demande à la cour de :
- dire Mme [V] [W] recevable et bien fondée en son appel ;
Et statuant à nouveau :
A titre liminaire,
- dire que la SCI [Adresse 5] ne justifie pas de sa qualité à agir ;
- débouter la SCI [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de Mme [V] [W] ;
A titre principal,
- déclarer nulle et non avenue la signification de l'assignation délivrée à Mme [V] [N] en date du 21 avril 2022 ;
- déclarer nul et non avenu le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en date du 12 avril 2023 ;
- débouter la SCI [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de Mme [V] [W] ;
A titre subsidiaire,
- juger que Mme [V] [W] ne saurait être tenue au paiement ni de la dette locative ni de l'indemnité d'occupation ;
- débouter la SCI [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de Mme [V] [W] ;
A titre infiniment subsidiaire,
- condamner M. [D] [N] à garantir et tenir indemne Mme [V] [W] de toute condamnation prononcée à l'encontre de celle-ci ;
En tout état de cause,
- condamner solidairement la SCI [Adresse 5] et M. [D] [N] à payer à Mme [V] [W] une somme de 3 000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement la SCI [Adresse 5] et M. [D] [N] en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Sophie Müh, avocat au barreau de Paris, et ce suivant les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, M. [D] [N] demande à la cour de :
- dire M. [D] [N] recevable et bien fondé en son appel ;
Et statuant à nouveau :
A titre liminaire,
- dire que la SCI [Adresse 5] ne justifie pas de sa qualité à agir ;
En conséquence,
- infirmer le jugement entrepris ;
- déclarer la SCI [Adresse 5] irrecevable ;
- déclarer nul et non avenu le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en date du 12 avril 2023 ;
En conséquence,
- débouter la SCI [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l'encontre de M. [D] [N] ;
A titre subsidiaire,
- dire et juger que la créance réclamée est erronée ;
- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en date du 12 avril 2023 ;
A titre davantage subsidiaire,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a refusé un échéancier d'apurement de la dette ;
- accorder à M. [D] [N] un délai de vingt-quatre mois pour apurer sa dette locative ;
- suspendre les effets du commandement le temps de l'apurement de la dette ;
En tout état de cause,
- condamner la SCI [Adresse 5] à payer à M. [D] [N] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 novembre 2023, la SCI [Adresse 9] demande à la cour de :
- dire et juger irrecevables les demandes de nullité formulées par M. [D] [N] et Mme [V] [W] ;
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ;
En conséquence :
- débouter M. [D] [N] et Mme [V] [W] de leurs demandes ;
Y ajoutant
- condamner M. [D] [N] et Mme [V] [W] aux dépens de l'instance ;
- condamner M. [D] [N] à la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [V] [W] à la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner l'exécution provisoire de l'arrêt à intervenir.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.
EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité des demandes d'annulation du jugement
Mme [W] sollicite l'annulation du jugement comme résultant de l'annulation de l'assignation préalable, l'huissier n'ayant pas respecté les prescriptions des articles 655 et 656 du code de procédure civile en ne s'enquérant pas de son domicile réel et en effectuant des recherches d'adresse insuffisantes, alors qu'elle avait fait connaître au bailleur dans un courrier du 30 juin 2015 sa séparation d'avec son conjoint qui restait seul dans les lieux loués. Elle se prévaut de l'ordonnance du premier président rendue le 1er septembre 2023 qui a considéré son argumentation comme un moyen sérieux d'annulation du jugement, justifiant d'arrêter l'exécution provisoire de celui-ci.
M. [N] sollicite l'annulation du jugement comme résultant de l'annulation du commandement de payer en reprenant l'argumentation de Mme [W] qu'il fait sienne. Il indique que la nullité du jugement est opposable à toutes les parties, que la qualité à agir de la SCI Fondation [O] a été soulevée par le juge en première instance, que la limitation d'un appel principal n'interdit pas de former, de la même manière que le sont les demandes incidentes, un appel provoqué par l'appel d'une autre partie et d'étendre ainsi sa critique du jugement.
A l'égard de la demande de Mme [W], la SCI du [Adresse 5] soulève l'irrecevabilité de sa demande d'annulation au visa des articles 74 et 112 du code de procédure civile au motif que l'appelant a soulevé une fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à agir avant de soulever la nullité de l'assignation, dont découle la demande d'annulation du jugement. Elle ajoute que tant l'assignation que la signification du jugement ont été délivrées conformément aux prescriptions de l'article 656 du code de procédure civile, l'huissier ayant vérifié l'adresse de Mme [W] auprès du voisinage, outre la mention de son nom sur l'interphone et sur la boîte aux lettres. Enfin, elle fait valoir que selon le contrat de bail, en son article 9, les locataires font élection de domicile dans les lieux loués pour la durée effective du contrat.
A l'égard de M. [N], la SCI soulève l'irrecevabilité de sa demande d'annulation du jugement dès lors que dans la déclaration d'appel, seul acte opérant dévolution, il n'a sollicité que la réformation du jugement, non son annulation, et qu'il ne peut étendre sa demande dans des conclusions postérieures.
1) Sur la demande d'annulation du jugement formée par Mme [W]
L'article 74 du code de procédure civile énonce que les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.
L'article 112 du même code dispose que la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement; mais elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.
Mme [W] soulève la nullité de l'assignation qui lui a été délivrée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, entraînant l'annulation du jugement.
Il résulte de ses premières, et uniques, conclusions que, tant dans le dispositif que la partie 'discussion' de celles-ci, la première prétention soulevée est une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI [Adresse 2], Mme [W] précisant, dans la discussion, que 'si, par extraordinaire, la cour de céans devait considérer que la SCI [Adresse 2] a qualité pour agir, il sera démontré que l'assignation délivrée à Madame [V] [W] en première instance est nulle, ce qui entraîne la nullité du jugement qui en découle.'
Il apparaît donc clairement que Mme [W] a entendu soulever en premier lieu, 'à titre liminaire' comme précisé dans ses conclusions, une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du demandeur, sollicitant de la cour qu'elle n'examine sa prétention d'annulation du jugement que dans un second temps, si la fin de non-recevoir n'était pas accueillie.
En outre, si le premier juge a ordonné la réouverture des débats par mention au dossier pour, selon le jugement, 'justification de la qualité à agir de la SCI du [Adresse 8], il n'apparaît pas que le juge ait mis dans le débat une irrecevabilité des demandes de la SCI requérante fondée sur une fin de non-recevoir tirée d'un défaut de qualité à agir, pas plus qu'il n'a, dans la motivation de sa décision, examiné une telle fin de non-recevoir, le paragraphe consacré à la recevabilité des demandes n'examinant celles-ci que sous l'angle de la procédure spécifique à une demande de résiliation du bail, en vérifiant, au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département et la CCAPEX saisie dans le délai idoine.
Dès lors, la question de la qualité à agir de la SCI demanderesse n'a pas été soulevée en première instance, et il en résulte qu'en soulevant la fin de non-recevoir tirée du défaut de celle-ci avant de soutenir l'annulation de l'assignation, entraînant l'annulation du jugement, Mme [W] a contrevenu aux dispositions des articles 74 et 112 susvisés, rendant sa prétention d'annulation irrecevable.
2) Sur la demande d'annulation du jugement formée par M. [N]
Pour rappel, la déclaration d'appel ayant été enregistrée le 9 juin 2023, la réforme de la procédure d'appel issue du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023 ne trouve pas à s'appliquer.
L'article 542 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, dispose que l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.
L'article 562 du même code énonce que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
Selon l'article 901 du même code, la déclaration d'appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l'article 54 et par le cinquième alinéa de l'article 57, et à peine de nullité :
1° La constitution de l'avocat de l'appelant ;
2° L'indication de la décision attaquée ;
3° L'indication de la cour devant laquelle l'appel est porté ;
4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
Elle est signée par l'avocat constitué. Elle est accompagnée d'une copie de la décision. Elle est remise au greffe et vaut demande d'inscription au rôle.
L'article 954 précise que les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.
La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.
La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.
La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.
Il est constant que, par application des articles 562, 901, 542 et 954 du code de procédure civile, dans leur rédaction applicable avant le 1er septembre 2024, la déclaration d'appel défère à la cour d'appel la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s'opérant pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible ; l'appelant doit, dans le dispositif de ses conclusions, mentionner qu'il demande l'infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement ou l'annulation du jugement ; ainsi, il en résulte que la déclaration d'appel qui mentionne les chefs de dispositif du jugement critiqués délimite l'étendue de l'effet dévolutif de l'appel quand les conclusions, par l'énoncé dans leur dispositif, de la demande d'infirmation ou d'annulation du jugement déterminent, quant à elles, la finalité de l'appel, qui tend à l'annulation ou à la réformation du jugement, dans les limites de la dévolution opérée par la déclaration d'appel. Il en découle que lorsque la déclaration d'appel vise l'ensemble des chefs de dispositif du jugement, l'appelant a la faculté de solliciter dans ses conclusions, soit la réformation, soit l'annulation de cette décision (Cass., 2e Civ., 14 septembre 2023, n° 20-18.169, publié au Bulletin).
En l'espèce, dans sa déclaration d'appel, M. [N] sollicitait exclusivement la réformation du jugement, sans demande subsidiaire d'annulation, et les chefs du jugement qu'il a expressément critiqués ne constituaient pas l'ensemble des chefs du jugement entrepris.
Dans ses premières, et uniques, conclusions, il a renouvelé sa demande d'infirmation du jugement, et a formulé en outre dans son dispositif une demande d'annulation de celui-ci.
Cependant, dans la mesure où M. [N] n'a pas visé l'ensemble des chefs du jugement dans sa déclaration d'appel, mais seulement une partie de ceux-ci, et n'a pas non plus sollicité l'annulation du jugement dans celle-ci, fût-ce à titre subsidiaire, il ne peut être considéré que l'appelant avait la faculté, dans le dispositif de ses premières conclusions, de solliciter l'annulation du jugement. Dès lors, cette demande doit être jugée irrecevable.
A titre surabondant, la cour relève que cette demande d'annulation du jugement est fondée sur une demande d'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire et que cette demande est, tant dans la partie discussion que dans le dispositif des conclusions de M. [N], formée après une prétention tendant à l'irrecevabilité des demandes de la SCI [Adresse 5] pour défaut de qualité à agir, rendant cette demande d'annulation, formée après une fin de non-recevoir, irrecevable de ce chef également.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI du [Adresse 5]
Mme [W] fait valoir que le bail a été conclu avec la SCI Fondation [O] et que le fait que cette société soit associée de la SCI [Adresse 5] et détienne 39 des 40 parts de celle-ci ne lui confère pas de qualité à agir dans la présente instance, les deux sociétés ayant une personnalité juridique distincte.
M. [N] s'associe à l'argumentation de Mme [W] et ajoute qu'il n'est pas possible pour une société d'agir pour le compte d'une autre. Il conteste le fait que la SCI [Adresse 5] soit propriétaire de l'appartement loué, faisant valoir qu'à la lecture de l'extrait Kbis de la SCI et de ses statuts, c'est la SCI Fondation [O] qui est propriétaire de l'immeuble.
La SCI [Adresse 5] soutient qu'elle est propriétaire de l'immeuble, ainsi qu'il résulte des statuts produits, et que la SCI Fondation [O] détient 39 de ses 40 parts sociales (ou 49 des 50 parts, comme autrement écrit dans la discussion), de sorte qu'en tant que propriétaire de l'immeuble, dont l'associé majoritaire est la SCI Fondation [O], elle a qualité à agir.
Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
L'article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L'intérêt et la qualité à agir s'apprécient au jour de l'introduction de la demande en justice.
Selon le contrat de bail conclu le 2 février 2011, portant sur le logement litigieux, situé au 2e étage, porte droite, de l'immeuble situé au [Adresse 5], le bailleur est la SCI Fondation [O] et les locataires M. et Mme [N].
Il appartient donc à la SCI [Adresse 5], société distincte de la SCI Fondation [O], bailleresse initiale, de justifier de sa qualité à agir.
Selon l'extrait Kbis en date du 11 avril 2022 produit (pièce 1 de la SCI), à la date de l'assignation, la SCI [Adresse 5] comprenait deux associés : M. [K] [A] et la Fondation [X] [O]. La cour relève par ailleurs que le nom et la forme sociale de l'associée de la SCI sont différents de celui de la bailleresse des époux [N], qui aux termes du bail est une SCI et non une fondation.
Un extrait Kbis plus récent a été produit (pièce 17 de la SCI), au 27 décembre 2024, portant mention de ce que les associés de la SCI [Adresse 5] sont la fondation [X] [O] et M. [R] [C].
Selon les statuts de la SCI [Adresse 5], dans leur version modifiée en 2012, ont été apportés à la SCI par M. [Z] 'les droits lui appartenant dans un bail consenti à lui-même et à M. [F] [U] [H] (...) des lieux ci-après désignés, dépendant d'une maison située à [Adresse 17] :
- la superficie totale du toit terrasse existant actuellement sur l'immeuble,
- et la boutique située à l'extrême gauche, au rez-de-chaussée ainsi que l'arrière boutique, la cave et le logement au premier étage au-dessus de la boutique.'
Selon l'article 6 des statuts, 'la société a eu la propriété et jouissance des biens et droits apportés à compter de sa constitution.'
Aux termes d'une assemblée extraordinaire, la fondation [X] [O] est propriétaire de 39 parts sur 40, la quarantième appartenant à M. [A].
Une attestation de M. [A] datée du 25 janvier 2023 précise que 'la fondation [X] [O] est propriétaire de 39 des 40 parts de la SCI du [Adresse 5] à la suite du legs consenti par Mme [Z] de l'immeuble sis [Adresse 5] à Paris (75008).'
Il n'a pas été produit de version actualisée des statuts faisant suite au changement d'associé.
Ainsi, d'une part, eu égard à la dénomination différente, rien ne permet d'affirmer, en l'absence de tout autre élément, que la fondation [X] [O], associée de la SCI [Adresse 5], est la même personne morale que la SCI Fondation [O], bailleresse de M. [N] et Mme [W]. D'autre part, le logement loué par celle-ci, au 2e étage de l'immeuble situé au [Adresse 5], ne figure pas au rang des biens apportés à la SCI [Adresse 5], qui se limitent, selon les statuts produits, aux locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage, ainsi qu'au toit terrasse, dont elle a la jouissance et non la propriété (c'est un bail qui a été apporté).
La SCI [Adresse 5] ne justifie pas venir aux droits de la SCI Fondation [O] par un autre acte valant transfert de droits.
Par conséquent, la SCI [Adresse 5], qui ne rapporte pas la preuve de sa qualité de bailleresse de M. [N] et Mme [W] à la date de saisine de la juridiction de première instance, doit être déclarée irrecevable en ses demandes faute de qualité à agir et dès lors la cour infirme le jugement.
Sur les frais du procès
Le sens de l'arrêt conduit à infirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles. Statuant à nouveau, la cour condamne la SCI [Adresse 5] aux dépens de première instance et à verser la somme de 800 euros à M. [N].
En cause d'appel, la SCI [Adresse 5] sera condamnée aux dépens et à verser à M. [N] et Mme [W] la somme de 1 500 euros chacun au titre des frais irrépétibles. Sa demande de ce chef sera rejetée.
Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
DIT irrecevables les demandes d'annulation du jugement rendu le 12 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,
ACCUEILLE la fin de non-recevoir soulevée par M. [D] [N] et Mme [V] [W] et DÉCLARE la SCI [Adresse 5] irrecevable en toutes ses demandes pour défaut de qualité à agir,
en conséquence, INFIRME, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement rendu le 12 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
CONDAMNE la SCI [Adresse 5] aux dépens de première instance,
CONDAMNE la SCI [Adresse 5] à verser la somme de 800 euros à M. [D] [N],
Y ajoutant,
CONDAMNE la SCI [Adresse 5] aux dépens d'appel,
CONDAMNE la SCI [Adresse 5] à verser à M. [D] [N] et à Mme [V] [W] la somme de 1 500 euros chacun au titre des frais irrépétibles en appel et REJETTE sa demande de ce chef,
ADMET les avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE