CA Lyon, 8e ch., 26 novembre 2025, n° 24/06302
LYON
Arrêt
Autre
N° RG 24/06302 -N°Portalis DBVX-V-B7I-P2QM
Décision du Président du TJ de [Localité 5] en référé du 08 juillet 2024
RG : 24/00063
S.C.I. [Localité 5] 2
C/
S.A.S. ADENTAL BOURGOGNE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 26 Novembre 2025
APPELANTE :
La SCI LYON 2, Société civile immobilière à capital variable, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 789 278 488, dont le siège social est situé [Adresse 4], représentée par la société AMUNDI IMMOBILIER, société anonyme au capital de 179.554.000 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 315 429 837, dont le siège social est situé [Adresse 4]
Représentée par Me Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938
Ayant pour avocats plaidants Mes Cédric DE POUZILHAC et Inès KODIA de la société d'avocats ARAMIS, avocats au barreau de PARIS
INTIMÉE :
La société ADENTAL BOURGOGNE, SAS au capital de 18.000 € immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 821 693 256 dont le siège social est sis [Adresse 1] - (Etablissement des lieux loués : [Adresse 2]) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Claire PANTHOU de la SELARL ZADIG AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1688
Ayant pour avocat plaidant Me Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 20 Août 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Octobre 2025
Date de mise à disposition : 26 Novembre 2025
Audience tenue par Nathalie LAURENT, président, et Olivier GOURSAUD, magistrat honoraire, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Nathalie LAURENT, conseiller
- Olivier GOURSAUD, magistrat honoraire
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par acte sous seing privé du 27 novembre 2017, modifié par un avenant du 28 janvier 2020, la SCI Lyon 2 a consenti à la société Adental Bourgogne un bail commercial portant sur un local de 375 m² situé [Adresse 3], bail consenti pour une durée de 10 années, moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 190.000 €.
La société Adental Bourgogne exploite dans ces locaux, un centre de soins dentaires.
La SCI Lyon 2 a fait délivrer le 3 juillet 2023, un commandement de payer la somme de 66.664,03 € visant la clause résolutoire stipulée au bail et correspondant à des arriérés de loyers et charges dus au jour de la signification.
Le commandement de payer étant demeuré infructueux dans le mois qui a suivi sa signification, la SCI Lyon 2, suivant exploit de commissaire de justice en date du 29 décembre 2023, a fait assigner la société Adental Bourgogne devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la société preneuse et paiement d'une provision au titre des loyers et charges impayés et d'une indemnité d'occupation.
La société Adental Bourgogne a soulevé la nullité du commandement de payer, soutenu que la dette avait été soldée et a sollicité à titre rétroactif des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.
Par ordonnance du 8 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a :
rejeté comme relevant des seuls juges du fond et alors même qu'il n'est justifié d'aucun grief, les moyens tirés de la nullité du commandement de payer,
suspendu les effets de la clause résolutoire,
accordé à la société Adental Bourgogne des délais de paiement jusqu'au 27 mai 2024, pour s'acquitter des causes du commandement de payer du 3 juillet 2023,
constaté qu'à cette date, la société Adental Bourgogne s'étant acquittée du montant visé à cet acte, la clause résolutoire est dépourvue d'effet,
condamné la société Adental Bourgogne à payer à la SCI Lyon 2 la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la société Adental Bourgogne aux dépens de l'instance en ceux compris le coût du commandement de payer du 3 juillet 2023 à l'exclusion, de tout autre acte judiciaire.
Par déclaration du 29 juillet 2024, la SCI [Localité 5] 2 a interjeté appel de cette ordonnance.
L'affaire a été fixée par le président de la chambre à l'audience du 14 octobre 2025.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 novembre 2024, la SCI Lyon 2 demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance du 8 juillet 2024 du président du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'elle a décidé de :
- renvoyé les parties à se pouvoir ainsi qu'elles aviseront mais dés à présent,
- suspendu les effets de la clause résolutoire,
- accordé à la société Adental Bourgogne des délais de paiement jusqu'au 27 mai 2024, pour s'acquitter des causes du commandement de payer du 3 juillet 2023,
- constaté qu'à cette date, la société Adental Bourgogne s'était acquittée du montant visé à cet acte, la clause résolutoire étant dépourvue d'effet,
- condamné la société Adental Bourgogne à payer à la SCI Lyon 2 la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Adental Bourgogne aux dépens de l'instance en ceux compris le coût du commandement de payer du 3 juillet 2023 à l'exclusion, de tout autre acte judiciaire.
et statuant de nouveau,
constater l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 3 août 2023,
en conséquence,
sur la résiliation du bail et l'expulsion des locaux,
constater la résiliation du bail depuis le 3 août 2023,
enjoindre à Adental Bourgogne ainsi qu'à tout occupant des locaux de quitter les lieux dans un délai de 15 jours à compter de la date de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard,
ordonner, à défaut de restitution volontaire des locaux dans le délai de 15 jours à compter de la date de la signification de la décision à intervenir, l'expulsion de la société Adental Bourgogne, ainsi que de tous occupants, des locaux avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,
sur le paiement de l'indemnité forfaitaire,
condamner Adental Bourgogne au paiement provisionnel d'une indemnité forfaitaire de 10%, soit à la somme de 54.099,50 € (somme à parfaire),
sur le paiement de l'indemnité d'occupation :
à titre principal,
condamner Adental Bourgogne au paiement par provision, d'une indemnité d'occupation majorée prorata temporis fixée au double du montant du dernier loyer, outre les charges, impôts et taxes à compter 4 août 2023 jusqu'à la date de libération effective des locaux, soit la somme de 614.826,07 € (somme à parfaire),
à titre subsidiaire,
condamner Adental Bourgogne au paiement provisionnel de l'indemnité d'occupation non majorée, d'une somme égale au montant du dernier loyer annuel exigible (prorata temporis) outre les charges, impôts et taxes à compter du 4 août 2023 jusqu'à la date de libération effective des locaux, soit la somme de 307.413,04 € (somme à parfaire),
en tout état de cause,
débouter Adental Bourgogne de l'intégralité de ses demandes,
condamner Adental Bourgogne au paiement provisionnel du solde locataire restant dû au jour du prononcé de la décision à intervenir, soit à la somme de 9.921,32 € TTC (somme à parfaire),
condamner Adental Bourgogne à lui verser la somme provisionnelle de 429,48 € au titre de remboursement des divers frais engagés,
condamner Adental Bourgogne à lui verser la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner Adental Bourgogne aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 octobre 2025, la société Adental Bourgogne demande à la cour de :
la déclarer recevable en son appel incident,
y faisant droit,
réformer la décision entreprise en ce qu'elle a :
* rejeté comme relevant du seul juge du fond et alors même qu'il n'est justifié
d'aucun grief, les moyens tirés de la nullité du commandement de payer,
* condamné la société Adental Bourgogne à payer à la SCI Lyon 2 la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné la société Adental Bourgogne aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 juillet 2023 à l'exclusion de tout autre acte extrajudiciaire,
statuant à nouveau,
à titre principal,
constater l'imprécision du commandement du 3 juillet 2023,
constater la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du dit commandement,
en conséquence,
déclarer le commandement visant la clause résolutoire du 3 juillet 2023 nul et nul effet,
en conséquence,
déclarer les demandes de la SCI [Localité 5] 2 radicalement irrecevables, et à tout le moins l'en débouter,
à titre subsidiaire,
constater l'existence de contestations sérieuses,
en conséquence,
débouter la SCI [Localité 5] 2 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
à titre principal et subsidiaire,
condamner la SCI [Localité 5] 2 au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
la condamner aux entiers dépens,
à titre infiniment subsidiaire,
lui accorder rétroactivement des délais de paiement jusqu'au 23 mai 2024, date de son dernier paiement, pour s'acquitter de son arriéré locatif,
suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail le temps des dits délais,
en conséquence,
constater qu'elle s'est libérée de sa dette dans le délai qui lui était imparti,
en conséquence,
juger que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué et que le bail s'est poursuivi,
statuer ce que de droit sur les dépens.
À titre encore plus subsidiaire, si par extraordinaire, la juridiction considérait que la clause résolutoire est valable et que des sommes restaient dues,
lui octroyer un délai de six mois pour régler sa dette,
suspendre les effets de la clause résolutoire le temps des dits délais,
statuer ce que de droit sur les dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2025.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
1° sur la validité du commandement de payer :
La société Adental Bourgogne fait valoir qu'elle est fondée à titre principal à demander la nullité du commandement de payer en raison de son imprécision, alors qu'il ne porte en effet aucune autre injonction à sa locataire que celle de payer le montant du loyer et charges sans qu'il ne soit visé un quelconque manquement à ses obligations contractuelles, qu'il est en outre erroné et qu'aucun décompte précis n'a été annexé permettant d'identifier les sommes qui sont réclamées, que le montant de la clause pénale ne correspond pas à 10 % du montant des loyers, que le décompte locatif produit est également incompréhensible et ne permet pas de vérifier l'imputabilité des paiements, qu'il n'est pas possible de vérifier le montant de taxe foncière répercutée à son égard et qu'à défaut d'avoir communiqué les justificatifs des avis de taxes foncières et la clé de répartition entre ses différents locataires, les sommes réclamées sont imprécises, qu'il en est de même s'agissant des charges locatives (justification des charges et clé de répartition entre les locataires) et que la SCI Lyon 2 réclame depuis 7 ans des 'honoraires' qui n'ont pas été prévus au bail et sont contraires aux dispositions de l'article R 145-35 du code du commerce,
La SCI Lyon 2 réplique que la demande tendant à la nullité du commandement de payer échappe au pouvoir du juge des référés et en outre, que les griefs soulevés au soutien de cette demande de nullité ne constituent pas une contestation sérieuse, puisqu'en effet, le commandement est précis et qu'il contient un état locatif détaillé en fin d'acte permettant au locataire de connaître en quoi consistent les sommes demandées et comment éviter l'acquisition de la clause résolutoire.
Sur ce :
S'il n'entre pas dans les attributions du juge des référés de prononcer l'annulation d'un commandement de payer, il n'en reste pas moins qu'il lui appartient dans le cadre de ses pouvoirs de vérifier si la contestation tirée de l'irrégularité du commandement peut être qualifiée de sérieuse.
En l'espèce, l'examen du commandement de payer délivré à la société Adental Bourgogne par la SCI Lyon 2 le 3 juillet 2023 permet de constater qu'il est clair et précis.
En effet, il est par cet acte fait commandement à la société Adental Bourgogne de payer une certaine somme correspondant au montant de loyers, ce qui suffit en soi à dénoncer le fait que le preneur ait failli à son obligation de payer le loyer sans qu'il ne soit nécessaire de viser un autre manquement à ses obligations contractuelles.
Il est rappelé par ailleurs, in extenso les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce informant ainsi le destinataire du commandement de ce que la clause résolutoire, laquelle est reproduite dans son intégralité, ne produit effet qu'un mois après que le commandement soit resté infructueux, que le juge saisi a la faculté en accordant des délais de suspendre les effets de la clause résolutoire et que celle-ci ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Il est enfin annexé au commandement de payer un décompte historique des loyers dus, des virements effectués par le preneur et des frais de commandement faisant ressortir clairement à la date de délivrance du commandement la somme principale de 66.664,03 €, correspondant à l'échéance trimestrielle d'avril 2023, et permettant au destinataire de l'acte de savoir exactement ce qui lui est réclamé.
Par ailleurs, ni l'erreur de calcul concernant la clause pénale (6.657,29 € au lieu de 6.666 €), ni les contestations de fond, sur la taxe foncière, la clé de répartition des charges ou les honoraires ne sont de nature à affecter la validité du commandement.
La société Adental Bourgogne ne discute pas en outre qu'elle ne s'était pas acquittée de l'échéance d'avril 2023 à la date de la délivrance du commandement de payer.
La cour constate en conséquence que les contestations de la société preneuse sur l'irrégularité du commandement ne peuvent être qualifiées de sérieuses.
2° sur la demande de la SCI Lyon 2 tendant à la résiliation du bail, au prononcé de l'expulsion et à la fixation d'une indemnité d'occupation :
La SCI Lyon 2 fait valoir que :
l'ordonnance a constaté de façon erronée que la clause résolutoire était dépourvue d'effet alors que les causes du commandement de payer n'ont pas été apurées dans le délai d'un mois, ni même le jour du jugement, la société Adental Bourgogne ne s'étant pas acquittée de l'intégralité des sommes visées au commandement de payer, mais seulement du principal,
la clause résolutoire stipulée au bail est acquise depuis le 3 août 2023, date depuis laquelle la société Adental Bourgogne se trouve dans les lieux sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite et justifie la mesure d'expulsion,
la société Adental Bourgogne est également redevable d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer contractuel en vertu d'une clause du bail particulièrement claire et précise, et à tout le moins d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer,
le comportement de la société Adental Bourgogne est exclusif de toute bonne foi et les conditions pour accorder des délais de paiement ne sont pas réunies.
La société Adental Bourgogne déclare de son côté que :
la SCI Lyon 2 qui tente de créer artificiellement un arriéré locatif inexistant, a délivré de mauvaise foi le commandement de payer alors qu'elle a toujours réglé depuis l'origine le montant de ses loyers et charges à échéance jusqu'en 2022, date à laquelle elle a rencontré de réelles difficultés de trésorerie et n'a bénéficié d'aucun soutien alors que la SCI Lyon 2, filiale du Crédit Agricole, est un bailleur institutionnel,
elle est au titre des loyers parfaitement à jour de ses règlements à décembre 2025.
A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a rétroactivement accordé des délais de paiement et pour le cas où la juridiction estimerait qu'elle reste redevable de certaines sommes, elle demande, en raison de sa situation financière, l'octroi d'un délai de six mois pour s'en acquitter.
Sur ce :
Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a retenu que tant qu'aucune décision constatant l'acquisition de la clause résolutoire n'est passée en force de chose jugée, le juge peut accorder au preneur à jour du paiement de ses loyers, des délais suspendant les effets de la clause résolutoire, et ceci de manière rétroactive et, constatant alors que la dette est acquittée, dire que la clause résolutoire n'a pas joué.
Il ressort des décomptes et justificatifs de règlement versés aux débats que si à la date du 3 août 2023, la société Adental Bourgogne ne s'était pas acquittée des causes du commandement, elle était à jour dans le paiement des loyers à la date de l'audience devant le juge des référés et ce à la suite de divers versements, ainsi que l'a détaillé le premier juge par des motifs adoptés par la cour.
Par suite, le premier juge après avoir relevé que le paiement tardif du loyer ne suffisait pas à caractériser une mauvaise foi de la société Adental Bourgogne, a pu légitimement accorder rétroactivement des délais de paiement à cette dernière jusqu'au 27 mai 2024, date de l'audience, pour s'acquitter des causes du commandement, suspendre les effets de la clause résolutoire et constater qu'à la date du prononcé de sa décision, la société Adental Bourgogne s'étant acquittée du montant visé à l'acte, la clause résolutoire était dépourvue d'effet.
L'ordonnance est donc confirmée de ce chef ce qui rend sans objet la demande d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation.
3° sur la demande de la SCI Lyon 2 en paiement de provisions :
Il est constant qu'à la date de l'audience devant la cour, la société Adental Bourgogne est à jour dans le paiement des loyers et charges courants et ce point n'est pas discuté par la SCI Lyon 2 dont les réclamations financières devant la cour se limitent au paiement de la clause pénale stipulée dans le bail, au remboursement de frais et au paiement d'un solde de taxe foncière et de charges.
La SCI Lyon 2 fait valoir en effet que la société Adental Bourgogne est redevable de façon non sérieusement contestable d'une indemnité forfaitaire de 10 % prévue au bail, d'une somme de 429,48 € en remboursement de frais engagés pour pratiquer une saisie conservatoire et d'une somme de 9.921,32 € correspondant à la taxe foncière et à la régularisation des charges pour l'année 2023.
La société Adental Bourgogne réplique que la juridiction des référés est incompétente pour statuer sur le montant des pénalités et autres intérêts de retard, de telles demandes relevant exclusivement du juge du fond, et que les demandes en paiement, notamment au titre des taxes foncières, charges et honoraires de gestion, se heurtent à l'existence de contestations sérieuses.
Sur ce :
Le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d'une clause pénale, même s'il n'entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle de l'obligation a procuré au créancier, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil.
Il est stipulé au bail une clause ainsi libellée :
'À défaut de paiement de toutes les sommes dues par le preneur en vertu du bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l'envoi par le bailleur d'une lettre consécutive à cette défaillance restée infructueuse quarante-huit heures après sa première présentation, comme en toute hypothèse en cas de notification d'un commandement ou d'une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d'indemnité forfaitaire et irrévocable.'
La cour relève que l'application d'une telle clause, relativement fréquente dans les baux professionnels, ne se heurte en son principe à aucune contestation sérieuse.
Il apparaît toutefois qu'elle est subordonnée à l'envoi par le bailleur d'une lettre restée infructueuse, ou de la notification d'un commandement ou d'une mise en demeure.
Il est justifié que depuis le mois d'octobre 2022, la société Adental Bourgogne a toujours réglé ses loyers avec retard, ce qui a justifié l'envoi de diverses lettres de relance, mises en demeure, ou commandements de payer.
Au vu des pièces produites, notamment d'un tableau récapitulatif, et au seul titre des loyers courant, la cour estime que le paiement d'une provision sur clause pénale par la société Adental Bourgogne pour défaut de paiement du loyer courant n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 49.569,73 € se décomposant comme suit :
loyer octobre à décembre 2022 : 58.090,92 €
loyer janvier à mars 2023 : 53.736,65 €
loyer avril à juin 2023 : 53.736,65 €
loyer juillet à septembre 2023 : 53.736,65 €
loyer octobre à décembre 2023 : 53.741,15 €
loyer janvier à mars 2024 : 53.741,15 €
loyer avril à juin 2024 : 54.370,07 €
loyer juillet à septembre 2024 : 57.272,05 €
loyer octobre à décembre 2024 : 57.272,05 €
et donc au total 495.697,34 € x 10 % soit 49.569,73 €.
La cour relève pour le surplus que la demande au titre d'une taxe foncière et d'une régularisation de charges qui n'est étayée que par un simple courrier de relance se heurte à l'existence d'une contestation sérieuse et il convient de la rejeter.
Il en est de même des frais d'une saisie conservatoire infructueuse sans lien direct avec la présente procédure.
Dès lors que la société Adental Bourgogne ne verse aucun justificatif sur sa situation financière actuelle, les dernières pièces produites étant les bilans 2021 et 2022, la cour ne peut que rejeter sa demande subsidiaire d'un délai de 6 mois pour s'acquitter de sa dette.
4° sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
L'ordonnance est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 3 juillet 2023.
La cour estime toutefois que l'équité commandait d'allouer à la SCI Lyon 2 en première instance la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Au regard de la solution donnée au litige, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel.
L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel au profit de l'une ou l'autre des parties.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a rejeté comme relevant des juges du fond les moyens tirés de la nullité du commandement de payer et en ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
La confirme en toutes ses autres dispositions ;
Statuant de nouveau et y ajoutant,
Dit que la contestation sur l'irrégularité du commandement n'est pas sérieuse ;
Condamne la société Adental Bourgogne à payer à la SCI Lyon 2 la somme provisionnelle de 49.569,73 € à valoir sur le montant de la clause pénale pour défaut de paiement du loyer courant ;
Condamne la société Adental Bourgogne à payer à la SCI Lyon 2 la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes y compris la demande de délais de paiement de la société Adental Bourgogne pour s'acquitter de la somme restant due ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Décision du Président du TJ de [Localité 5] en référé du 08 juillet 2024
RG : 24/00063
S.C.I. [Localité 5] 2
C/
S.A.S. ADENTAL BOURGOGNE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 26 Novembre 2025
APPELANTE :
La SCI LYON 2, Société civile immobilière à capital variable, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 789 278 488, dont le siège social est situé [Adresse 4], représentée par la société AMUNDI IMMOBILIER, société anonyme au capital de 179.554.000 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 315 429 837, dont le siège social est situé [Adresse 4]
Représentée par Me Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938
Ayant pour avocats plaidants Mes Cédric DE POUZILHAC et Inès KODIA de la société d'avocats ARAMIS, avocats au barreau de PARIS
INTIMÉE :
La société ADENTAL BOURGOGNE, SAS au capital de 18.000 € immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 821 693 256 dont le siège social est sis [Adresse 1] - (Etablissement des lieux loués : [Adresse 2]) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Claire PANTHOU de la SELARL ZADIG AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 1688
Ayant pour avocat plaidant Me Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 20 Août 2024
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Octobre 2025
Date de mise à disposition : 26 Novembre 2025
Audience tenue par Nathalie LAURENT, président, et Olivier GOURSAUD, magistrat honoraire, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Nathalie LAURENT, conseiller
- Olivier GOURSAUD, magistrat honoraire
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par acte sous seing privé du 27 novembre 2017, modifié par un avenant du 28 janvier 2020, la SCI Lyon 2 a consenti à la société Adental Bourgogne un bail commercial portant sur un local de 375 m² situé [Adresse 3], bail consenti pour une durée de 10 années, moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 190.000 €.
La société Adental Bourgogne exploite dans ces locaux, un centre de soins dentaires.
La SCI Lyon 2 a fait délivrer le 3 juillet 2023, un commandement de payer la somme de 66.664,03 € visant la clause résolutoire stipulée au bail et correspondant à des arriérés de loyers et charges dus au jour de la signification.
Le commandement de payer étant demeuré infructueux dans le mois qui a suivi sa signification, la SCI Lyon 2, suivant exploit de commissaire de justice en date du 29 décembre 2023, a fait assigner la société Adental Bourgogne devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la société preneuse et paiement d'une provision au titre des loyers et charges impayés et d'une indemnité d'occupation.
La société Adental Bourgogne a soulevé la nullité du commandement de payer, soutenu que la dette avait été soldée et a sollicité à titre rétroactif des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.
Par ordonnance du 8 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon a :
rejeté comme relevant des seuls juges du fond et alors même qu'il n'est justifié d'aucun grief, les moyens tirés de la nullité du commandement de payer,
suspendu les effets de la clause résolutoire,
accordé à la société Adental Bourgogne des délais de paiement jusqu'au 27 mai 2024, pour s'acquitter des causes du commandement de payer du 3 juillet 2023,
constaté qu'à cette date, la société Adental Bourgogne s'étant acquittée du montant visé à cet acte, la clause résolutoire est dépourvue d'effet,
condamné la société Adental Bourgogne à payer à la SCI Lyon 2 la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la société Adental Bourgogne aux dépens de l'instance en ceux compris le coût du commandement de payer du 3 juillet 2023 à l'exclusion, de tout autre acte judiciaire.
Par déclaration du 29 juillet 2024, la SCI [Localité 5] 2 a interjeté appel de cette ordonnance.
L'affaire a été fixée par le président de la chambre à l'audience du 14 octobre 2025.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 novembre 2024, la SCI Lyon 2 demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance du 8 juillet 2024 du président du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'elle a décidé de :
- renvoyé les parties à se pouvoir ainsi qu'elles aviseront mais dés à présent,
- suspendu les effets de la clause résolutoire,
- accordé à la société Adental Bourgogne des délais de paiement jusqu'au 27 mai 2024, pour s'acquitter des causes du commandement de payer du 3 juillet 2023,
- constaté qu'à cette date, la société Adental Bourgogne s'était acquittée du montant visé à cet acte, la clause résolutoire étant dépourvue d'effet,
- condamné la société Adental Bourgogne à payer à la SCI Lyon 2 la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Adental Bourgogne aux dépens de l'instance en ceux compris le coût du commandement de payer du 3 juillet 2023 à l'exclusion, de tout autre acte judiciaire.
et statuant de nouveau,
constater l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 3 août 2023,
en conséquence,
sur la résiliation du bail et l'expulsion des locaux,
constater la résiliation du bail depuis le 3 août 2023,
enjoindre à Adental Bourgogne ainsi qu'à tout occupant des locaux de quitter les lieux dans un délai de 15 jours à compter de la date de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard,
ordonner, à défaut de restitution volontaire des locaux dans le délai de 15 jours à compter de la date de la signification de la décision à intervenir, l'expulsion de la société Adental Bourgogne, ainsi que de tous occupants, des locaux avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,
sur le paiement de l'indemnité forfaitaire,
condamner Adental Bourgogne au paiement provisionnel d'une indemnité forfaitaire de 10%, soit à la somme de 54.099,50 € (somme à parfaire),
sur le paiement de l'indemnité d'occupation :
à titre principal,
condamner Adental Bourgogne au paiement par provision, d'une indemnité d'occupation majorée prorata temporis fixée au double du montant du dernier loyer, outre les charges, impôts et taxes à compter 4 août 2023 jusqu'à la date de libération effective des locaux, soit la somme de 614.826,07 € (somme à parfaire),
à titre subsidiaire,
condamner Adental Bourgogne au paiement provisionnel de l'indemnité d'occupation non majorée, d'une somme égale au montant du dernier loyer annuel exigible (prorata temporis) outre les charges, impôts et taxes à compter du 4 août 2023 jusqu'à la date de libération effective des locaux, soit la somme de 307.413,04 € (somme à parfaire),
en tout état de cause,
débouter Adental Bourgogne de l'intégralité de ses demandes,
condamner Adental Bourgogne au paiement provisionnel du solde locataire restant dû au jour du prononcé de la décision à intervenir, soit à la somme de 9.921,32 € TTC (somme à parfaire),
condamner Adental Bourgogne à lui verser la somme provisionnelle de 429,48 € au titre de remboursement des divers frais engagés,
condamner Adental Bourgogne à lui verser la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner Adental Bourgogne aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 octobre 2025, la société Adental Bourgogne demande à la cour de :
la déclarer recevable en son appel incident,
y faisant droit,
réformer la décision entreprise en ce qu'elle a :
* rejeté comme relevant du seul juge du fond et alors même qu'il n'est justifié
d'aucun grief, les moyens tirés de la nullité du commandement de payer,
* condamné la société Adental Bourgogne à payer à la SCI Lyon 2 la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné la société Adental Bourgogne aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 juillet 2023 à l'exclusion de tout autre acte extrajudiciaire,
statuant à nouveau,
à titre principal,
constater l'imprécision du commandement du 3 juillet 2023,
constater la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du dit commandement,
en conséquence,
déclarer le commandement visant la clause résolutoire du 3 juillet 2023 nul et nul effet,
en conséquence,
déclarer les demandes de la SCI [Localité 5] 2 radicalement irrecevables, et à tout le moins l'en débouter,
à titre subsidiaire,
constater l'existence de contestations sérieuses,
en conséquence,
débouter la SCI [Localité 5] 2 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
à titre principal et subsidiaire,
condamner la SCI [Localité 5] 2 au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
la condamner aux entiers dépens,
à titre infiniment subsidiaire,
lui accorder rétroactivement des délais de paiement jusqu'au 23 mai 2024, date de son dernier paiement, pour s'acquitter de son arriéré locatif,
suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail le temps des dits délais,
en conséquence,
constater qu'elle s'est libérée de sa dette dans le délai qui lui était imparti,
en conséquence,
juger que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué et que le bail s'est poursuivi,
statuer ce que de droit sur les dépens.
À titre encore plus subsidiaire, si par extraordinaire, la juridiction considérait que la clause résolutoire est valable et que des sommes restaient dues,
lui octroyer un délai de six mois pour régler sa dette,
suspendre les effets de la clause résolutoire le temps des dits délais,
statuer ce que de droit sur les dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2025.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
1° sur la validité du commandement de payer :
La société Adental Bourgogne fait valoir qu'elle est fondée à titre principal à demander la nullité du commandement de payer en raison de son imprécision, alors qu'il ne porte en effet aucune autre injonction à sa locataire que celle de payer le montant du loyer et charges sans qu'il ne soit visé un quelconque manquement à ses obligations contractuelles, qu'il est en outre erroné et qu'aucun décompte précis n'a été annexé permettant d'identifier les sommes qui sont réclamées, que le montant de la clause pénale ne correspond pas à 10 % du montant des loyers, que le décompte locatif produit est également incompréhensible et ne permet pas de vérifier l'imputabilité des paiements, qu'il n'est pas possible de vérifier le montant de taxe foncière répercutée à son égard et qu'à défaut d'avoir communiqué les justificatifs des avis de taxes foncières et la clé de répartition entre ses différents locataires, les sommes réclamées sont imprécises, qu'il en est de même s'agissant des charges locatives (justification des charges et clé de répartition entre les locataires) et que la SCI Lyon 2 réclame depuis 7 ans des 'honoraires' qui n'ont pas été prévus au bail et sont contraires aux dispositions de l'article R 145-35 du code du commerce,
La SCI Lyon 2 réplique que la demande tendant à la nullité du commandement de payer échappe au pouvoir du juge des référés et en outre, que les griefs soulevés au soutien de cette demande de nullité ne constituent pas une contestation sérieuse, puisqu'en effet, le commandement est précis et qu'il contient un état locatif détaillé en fin d'acte permettant au locataire de connaître en quoi consistent les sommes demandées et comment éviter l'acquisition de la clause résolutoire.
Sur ce :
S'il n'entre pas dans les attributions du juge des référés de prononcer l'annulation d'un commandement de payer, il n'en reste pas moins qu'il lui appartient dans le cadre de ses pouvoirs de vérifier si la contestation tirée de l'irrégularité du commandement peut être qualifiée de sérieuse.
En l'espèce, l'examen du commandement de payer délivré à la société Adental Bourgogne par la SCI Lyon 2 le 3 juillet 2023 permet de constater qu'il est clair et précis.
En effet, il est par cet acte fait commandement à la société Adental Bourgogne de payer une certaine somme correspondant au montant de loyers, ce qui suffit en soi à dénoncer le fait que le preneur ait failli à son obligation de payer le loyer sans qu'il ne soit nécessaire de viser un autre manquement à ses obligations contractuelles.
Il est rappelé par ailleurs, in extenso les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce informant ainsi le destinataire du commandement de ce que la clause résolutoire, laquelle est reproduite dans son intégralité, ne produit effet qu'un mois après que le commandement soit resté infructueux, que le juge saisi a la faculté en accordant des délais de suspendre les effets de la clause résolutoire et que celle-ci ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Il est enfin annexé au commandement de payer un décompte historique des loyers dus, des virements effectués par le preneur et des frais de commandement faisant ressortir clairement à la date de délivrance du commandement la somme principale de 66.664,03 €, correspondant à l'échéance trimestrielle d'avril 2023, et permettant au destinataire de l'acte de savoir exactement ce qui lui est réclamé.
Par ailleurs, ni l'erreur de calcul concernant la clause pénale (6.657,29 € au lieu de 6.666 €), ni les contestations de fond, sur la taxe foncière, la clé de répartition des charges ou les honoraires ne sont de nature à affecter la validité du commandement.
La société Adental Bourgogne ne discute pas en outre qu'elle ne s'était pas acquittée de l'échéance d'avril 2023 à la date de la délivrance du commandement de payer.
La cour constate en conséquence que les contestations de la société preneuse sur l'irrégularité du commandement ne peuvent être qualifiées de sérieuses.
2° sur la demande de la SCI Lyon 2 tendant à la résiliation du bail, au prononcé de l'expulsion et à la fixation d'une indemnité d'occupation :
La SCI Lyon 2 fait valoir que :
l'ordonnance a constaté de façon erronée que la clause résolutoire était dépourvue d'effet alors que les causes du commandement de payer n'ont pas été apurées dans le délai d'un mois, ni même le jour du jugement, la société Adental Bourgogne ne s'étant pas acquittée de l'intégralité des sommes visées au commandement de payer, mais seulement du principal,
la clause résolutoire stipulée au bail est acquise depuis le 3 août 2023, date depuis laquelle la société Adental Bourgogne se trouve dans les lieux sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite et justifie la mesure d'expulsion,
la société Adental Bourgogne est également redevable d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer contractuel en vertu d'une clause du bail particulièrement claire et précise, et à tout le moins d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer,
le comportement de la société Adental Bourgogne est exclusif de toute bonne foi et les conditions pour accorder des délais de paiement ne sont pas réunies.
La société Adental Bourgogne déclare de son côté que :
la SCI Lyon 2 qui tente de créer artificiellement un arriéré locatif inexistant, a délivré de mauvaise foi le commandement de payer alors qu'elle a toujours réglé depuis l'origine le montant de ses loyers et charges à échéance jusqu'en 2022, date à laquelle elle a rencontré de réelles difficultés de trésorerie et n'a bénéficié d'aucun soutien alors que la SCI Lyon 2, filiale du Crédit Agricole, est un bailleur institutionnel,
elle est au titre des loyers parfaitement à jour de ses règlements à décembre 2025.
A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a rétroactivement accordé des délais de paiement et pour le cas où la juridiction estimerait qu'elle reste redevable de certaines sommes, elle demande, en raison de sa situation financière, l'octroi d'un délai de six mois pour s'en acquitter.
Sur ce :
Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a retenu que tant qu'aucune décision constatant l'acquisition de la clause résolutoire n'est passée en force de chose jugée, le juge peut accorder au preneur à jour du paiement de ses loyers, des délais suspendant les effets de la clause résolutoire, et ceci de manière rétroactive et, constatant alors que la dette est acquittée, dire que la clause résolutoire n'a pas joué.
Il ressort des décomptes et justificatifs de règlement versés aux débats que si à la date du 3 août 2023, la société Adental Bourgogne ne s'était pas acquittée des causes du commandement, elle était à jour dans le paiement des loyers à la date de l'audience devant le juge des référés et ce à la suite de divers versements, ainsi que l'a détaillé le premier juge par des motifs adoptés par la cour.
Par suite, le premier juge après avoir relevé que le paiement tardif du loyer ne suffisait pas à caractériser une mauvaise foi de la société Adental Bourgogne, a pu légitimement accorder rétroactivement des délais de paiement à cette dernière jusqu'au 27 mai 2024, date de l'audience, pour s'acquitter des causes du commandement, suspendre les effets de la clause résolutoire et constater qu'à la date du prononcé de sa décision, la société Adental Bourgogne s'étant acquittée du montant visé à l'acte, la clause résolutoire était dépourvue d'effet.
L'ordonnance est donc confirmée de ce chef ce qui rend sans objet la demande d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation.
3° sur la demande de la SCI Lyon 2 en paiement de provisions :
Il est constant qu'à la date de l'audience devant la cour, la société Adental Bourgogne est à jour dans le paiement des loyers et charges courants et ce point n'est pas discuté par la SCI Lyon 2 dont les réclamations financières devant la cour se limitent au paiement de la clause pénale stipulée dans le bail, au remboursement de frais et au paiement d'un solde de taxe foncière et de charges.
La SCI Lyon 2 fait valoir en effet que la société Adental Bourgogne est redevable de façon non sérieusement contestable d'une indemnité forfaitaire de 10 % prévue au bail, d'une somme de 429,48 € en remboursement de frais engagés pour pratiquer une saisie conservatoire et d'une somme de 9.921,32 € correspondant à la taxe foncière et à la régularisation des charges pour l'année 2023.
La société Adental Bourgogne réplique que la juridiction des référés est incompétente pour statuer sur le montant des pénalités et autres intérêts de retard, de telles demandes relevant exclusivement du juge du fond, et que les demandes en paiement, notamment au titre des taxes foncières, charges et honoraires de gestion, se heurtent à l'existence de contestations sérieuses.
Sur ce :
Le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d'une clause pénale, même s'il n'entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle de l'obligation a procuré au créancier, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil.
Il est stipulé au bail une clause ainsi libellée :
'À défaut de paiement de toutes les sommes dues par le preneur en vertu du bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l'envoi par le bailleur d'une lettre consécutive à cette défaillance restée infructueuse quarante-huit heures après sa première présentation, comme en toute hypothèse en cas de notification d'un commandement ou d'une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d'indemnité forfaitaire et irrévocable.'
La cour relève que l'application d'une telle clause, relativement fréquente dans les baux professionnels, ne se heurte en son principe à aucune contestation sérieuse.
Il apparaît toutefois qu'elle est subordonnée à l'envoi par le bailleur d'une lettre restée infructueuse, ou de la notification d'un commandement ou d'une mise en demeure.
Il est justifié que depuis le mois d'octobre 2022, la société Adental Bourgogne a toujours réglé ses loyers avec retard, ce qui a justifié l'envoi de diverses lettres de relance, mises en demeure, ou commandements de payer.
Au vu des pièces produites, notamment d'un tableau récapitulatif, et au seul titre des loyers courant, la cour estime que le paiement d'une provision sur clause pénale par la société Adental Bourgogne pour défaut de paiement du loyer courant n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 49.569,73 € se décomposant comme suit :
loyer octobre à décembre 2022 : 58.090,92 €
loyer janvier à mars 2023 : 53.736,65 €
loyer avril à juin 2023 : 53.736,65 €
loyer juillet à septembre 2023 : 53.736,65 €
loyer octobre à décembre 2023 : 53.741,15 €
loyer janvier à mars 2024 : 53.741,15 €
loyer avril à juin 2024 : 54.370,07 €
loyer juillet à septembre 2024 : 57.272,05 €
loyer octobre à décembre 2024 : 57.272,05 €
et donc au total 495.697,34 € x 10 % soit 49.569,73 €.
La cour relève pour le surplus que la demande au titre d'une taxe foncière et d'une régularisation de charges qui n'est étayée que par un simple courrier de relance se heurte à l'existence d'une contestation sérieuse et il convient de la rejeter.
Il en est de même des frais d'une saisie conservatoire infructueuse sans lien direct avec la présente procédure.
Dès lors que la société Adental Bourgogne ne verse aucun justificatif sur sa situation financière actuelle, les dernières pièces produites étant les bilans 2021 et 2022, la cour ne peut que rejeter sa demande subsidiaire d'un délai de 6 mois pour s'acquitter de sa dette.
4° sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
L'ordonnance est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 3 juillet 2023.
La cour estime toutefois que l'équité commandait d'allouer à la SCI Lyon 2 en première instance la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Au regard de la solution donnée au litige, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel.
L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel au profit de l'une ou l'autre des parties.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a rejeté comme relevant des juges du fond les moyens tirés de la nullité du commandement de payer et en ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
La confirme en toutes ses autres dispositions ;
Statuant de nouveau et y ajoutant,
Dit que la contestation sur l'irrégularité du commandement n'est pas sérieuse ;
Condamne la société Adental Bourgogne à payer à la SCI Lyon 2 la somme provisionnelle de 49.569,73 € à valoir sur le montant de la clause pénale pour défaut de paiement du loyer courant ;
Condamne la société Adental Bourgogne à payer à la SCI Lyon 2 la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes y compris la demande de délais de paiement de la société Adental Bourgogne pour s'acquitter de la somme restant due ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT