CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 26 novembre 2025, n° 24/04067
TOULOUSE
Arrêt
Autre
26/11/2025
ARRÊT N° 25/ 459
N° RG 24/04067
N° Portalis DBVI-V-B7I-QWJJ
LI - SC
Décision déférée du 03 Décembre 2024
TJ de MONTAUBAN - 23/01075
E. JOUEN
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le 26/11/2025
à
Me Olivier MASSOL
Me Laurent DEPUY
Me Arnaud GONZALEZ
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ
***
APPELANT
Monsieur [X] [B]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représenté par Me Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
INTIMES
Monsieur [Z] [V]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Madame [J] [C]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentés par Me Laurent DEPUY de la SELARL DEPUY AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [O] [A]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Madame [K] [R] épouse [A]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentés par Me Arnaud GONZALEZ de l'ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 22 septembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :
M. DEFIX, président
S. LECLERCQ, conseillère
L. IZAC, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats M. POZZOBON
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique du 10 mai 2016, M. [O] [A] et Mme [K] [R] épouse [A] (ci-après désignés les époux [A]) ont vendu à M. [Z] [V] et Mme [J] [C] (ci-après désignés les consorts [V]-[C]) une maison à usage d'habitation sise [Adresse 4], à [Localité 7] (82), moyennant le prix de 225.000 euros.
Par acte authentique du 24 août 2021, les consorts [V]-[C] ont à leur tour cédé ce bien à M. [X] [B] et Mme [T] [G] épouse [B] (ci-après désignés les époux [B]), moyennant la somme de 295.000 euros.
Dans cet acte, il était, d'une part, stipulé une clause d'exclusion de garantie des vices cachés (p. 11) et, d'autre part, précisé qu'au sein des travaux effectués par les vendeurs, susceptibles de relever de la garantie décennale, ils avaient fait procéder à la réparation d'une poutre en bois par l'entreprise Canivenq selon facture annexée en date du 26 mai 2020 (p. 16).
Observant peu de temps après un affaissement de la façade de la maison à ossature bois, les époux [B] ont fait appel à un bureau d'études (Etic Bois) qui a constaté la réalité de ce désordre et relevé une flèche très importante d'une poutre support ainsi que l'amorce d'une fissure de rupture.
Les époux [B] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Montauban qui, par ordonnance rendue le 2 juin 2022, a ordonné une expertise confiée à M. [H].
Par acte du 5 décembre 2023, les consorts [V]-[C] ont appelé en cause leurs vendeurs, les époux [A].
Par ordonnance du 25 janvier 2024, le juge des référés a déclaré les opérations d'expertise communes et opposables aux époux [A].
En parallèle des opérations d'expertise, M. [B] a déposé une requête aux fins d'inscription d'hypothèque judiciaire à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 14 novembre 2023.
Aux termes de cette ordonnance, le juge de l'exécution a indiqué que l'inscription serait caduque si, dans le mois suivant l'exécution de la mesure, le créancier n'avait pas introduit une procédure ou accompli les formalités nécessaires à l'obtention d'un titre exécutoire.
A la suite du divorce des époux [B], le bien a été attribué en pleine propriété à M. [B].
C'est dans ce contexte que, par acte du 7 décembre 2023, M. [B] a fait assigner les consorts [V]-[C] devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins de voir prononcer la nullité de la vente et, subsidiairement, sa résolution.
L'acte assignation a fait l'objet d'une publication au service de la publicité foncière, conformément aux dispositions de l'article 30-5 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.
Par acte du 29 décembre 2023, les consorts [V]-[C] ont appelé en cause leurs vendeurs, les époux [A].
M. [H] a déposé son rapport d'expertise le 23 mars 2024. Aux termes de celui-ci, il indique qu'outre le fait que le bois employé n'est pas adapté (hormis celui de la terrasse), l'ensemble des éléments reprenant des descentes de charges du niveau supérieur (murs, planchers et toiture) sont très nettement sous-dimensionnés et exigent ainsi un renforcement. Il précise la nécessité de mettre en sécurité l'ouvrage sans délai par l'installation d'étais.
Par ordonnance du 20 août 2024, le juge de la mise en état a, d'une part, ordonné la jonction de l'instance d'appel en cause avec l'instance principale et, d'autre part, rejeté les fins de non-recevoir soulevées par les époux [A].
Par jugement du 3 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Montauban a :
- déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [V]-[C] ;
- débouté M. [B] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamné M. [B] aux dépens ;
- autorisé Mes Morel Nauges Gonzalez, avocats, à recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision ;
- condamné M. [B] à payer aux consorts [V]-[C] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné les consorts [V]-[C] à payer aux époux [A] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de droit du présent jugement, celle-ci étant de droit.
Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé que la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [V]-[C] aurait du l'être devant le juge de la mise en état dès lors qu'elle était fondée sur un fait dont ils avaient connaissance antérieurement à son dessaisissement.
Le premier juge a, par ailleurs, considéré que le principe de non cumul des actions en garantie des vices cachés et en nullité pour erreur (Cass. Civ. (1e), 14 mai 1996, n°94-13.921) s'opposait à l'exercice de cette dernière dès lors qu'il résultait du rapport d'expertise que l'immeuble litigieux était affecté d'un vice caché relevant de la garantie éponyme, seule susceptible d'être engagée. Il a, en outre, rappelé que la jurisprudence admettant l'action en nullité pour erreur sur l'habitabilité du bien (Cass. Civ.(3e), 13 juillet 2022) ne pouvait concerner l'hypothèse dans laquelle l'habitabilité se trouvait compromise en raison d'un vice inhérent à la chose ; comme cela était le cas en l'espèce.
Le tribunal a, enfin, retenu que cette même qualification de vice caché faisait également obstacle à toute action en résolution de la vente, comme en indemnisation, pour manquement à l'obligation de délivrance conforme.
M. [B] a formé appel le 19 décembre 2024, désignant les consorts [V]-[C] et les époux [A] en qualité d'intimés, et visant dans sa déclaration l'ensemble des dispositions du jugement hormis celle relative au rejet de la fin de non-recevoir soulevée à son encontre par les époux [V]-[C].
PRETENTIONS DES PARTIES
Par dernières conclusions, régulièrement notifiées le 4 février 2025, M. [B], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1604 et suivants, des articles 1641 et suivants et des articles 1130 et suivants du code civil, de :
- infirmer le jugement de première instance en ce qu'il l'a :
# débouté de l'ensemble de ses demandes ;
# condamné à payer aux consorts [V]-[C] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
statuant à nouveau,
- déclarer recevable l'action de M. [B] à l'encontre des consorts [V]-[C] ;
à titre principal,
- prononcer la nullité de la vente portant sur la maison à usage d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 7], intervenue entre les époux [B], d'une part, et les consorts [V]-[C], d'autre part, le 24 août 2021, pour erreur sur les qualités substantielles et/ou réticence dolosive ;
- condamner solidairement les consorts [V]-[C] à lui payer la somme de 295.000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 août 2021, au titre de la restitution du prix de vente ;
- condamner solidairement les consorts [V]-[C] à lui rembourser :
# les frais notariés pour un montant de 21.700,17 euros ;
# la somme de 8.394 euros au titre des taxes foncières pour les années 2022, 2023 et 2024 ;
# la taxe foncière depuis 2025 sur simple demande entre avocats, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de cette demande officielle ;
# la facture d'Etic Bois d'un montant de 825 euros ;
à titre subsidiaire,
- prononcer la résolution de la vente portant sur la maison à usage d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 7], intervenue entre les époux [B], d'une part, et les consorts [V]-[C], d'autre part, le 24 août 2021, pour manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance et/ou vices cachés ;
- condamner solidairement les consorts [V]-[C] à lui payer la somme de 295.000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 août 2021, au titre de la restitution du prix de vente ;
- condamner solidairement les consorts [V]-[C] à lui rembourser :
# les frais notariés pour un montant de 21.700,17 euros ;
# la somme de 8.394 euros au titre des taxes foncières pour les années 2022, 2023 et 2024 ;
# la taxe foncière depuis 2025 sur simple demande entre avocats, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de cette demande officielle ;
# la facture d'Etic Bois d'un montant de 825 euros ;
à titre infiniment subsidiaire,
- condamner solidairement les consorts [V]-[C] à lui payer la somme de 340.363 euros Ttc au titre des travaux de destruction/reconstruction, cette somme devant être indexées sur l'indice BT 01 à compter de l'assignation et jusqu'à parfait règlement ;
en toute hypothèse,
- condamner solidairement les consorts [V]-[C] à lui payer la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement les consorts [V]-[C] à lui payer la somme de 2.366,16 euros au titre des frais d'hypothèque judiciaire ;
- condamner solidairement les consorts [V]-[C] aux entiers dépens, en ce compris les dépens de l'instance de référé et les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la Selarl Massol Avocats, sur ses dires et affirmations de droit.
Au soutien de son action en nullité pour erreur, il fait essentiellement valoir que sa demande doit être accueillie dans la mesure où la jurisprudence (Cass. Civ.(3e), 13 juillet 2022, n°20-21.293) considère que l'erreur sur l'habitabilité du bien justifie l'annulation pour erreur sur les qualités substantielles et qu'au cas précis, la vente porte expressément sur une maison à usage d'habitation alors que le rapport d'expertise relève que cette destination est gravement compromise en raison des désordres et malfaçons affectant le bien dans sa stabilité et sa solidité.
Il expose que l'action en garantie des vices cachés n'étant pas, selon la jurisprudence (Cass. Civ(1e), 6 novembre 2002, n°00-10.192), exclusive de l'action en nullité pour dol, il peut également prétendre obtenir la remise en cause de la vente en raison de la réticence dolosive des vendeurs tenant au fait qu'au jour de la vente, ils se sont abstenus de l'informer de l'existence d'un sinistre survenu l'année précédente à propos de l'affaissement d'une poutre de la terrasse supportant la chambre située à l'angle de l'étage.
A l'appui de sa demande subsidiaire en résolution de la vente, il invoque le fait que les époux [V]-[C] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme aux stipulations de l'acte puisque la vente porte explicitement sur une maison à usage d'habitation alors que l'état du bien, tel que relevé par l'expert judiciaire, ne le permet pas en raison de sa dangerosité.
S'agissant de sa demande subsidiaire en garantie des vices cachés, il fait valoir que la clause d'exclusion de garantie stipulée à l'acte ne peut recevoir application en raison de la mauvaise foi des vendeurs, laquelle est caractérisée par le fait qu'ils avaient connaissance de la faiblesse de la structure de l'ouvrage pour avoir précédemment déclaré un sinistre relatif à l'affaissement d'une poutre.
Au soutien de sa demande infiniment subsidiaire en responsabilité délictuelle des vendeurs pour dol, il invoque le fait que les consorts [V]-[C] ont manqué à leur obligation précontractuelle d'information (article 1112-1 du code civil) en s'abstenant de porter à la connaissance de l'acquéreur l'existence du sinistre précité, lequel n'a été révélé qu'à l'occasion des opérations d'expertise.
Par uniques conclusions, régulièrement notifiées le 24 février 2025, les consorts [V]-[C], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1130 et suivants, 1240, 1604 et 1641 et suivants du code civil, de :
à titre principal,
- confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban le 3 décembre 2024 ;
à titre subsidiaire,
- rejeter l'ensemble des demandes formées à l'encontre des consorts [V]-[C] ;
à titre infiniment subsidiaire,
- condamner in solidum les époux [A] à relever et garantir les consorts [V]-[C] de toute condamnation qui serait susceptible d'être mis à leur charge en principal, frais, intérêts et accessoires ;
- condamner en tout état de cause in solidum les parties succombantes à verser aux consorts [V]-[C] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Ils opposent essentiellement à la demande de M. [B] fondée sur l'article 1604 du code civil qu'il est de jurisprudence constante que, lorsqu'une chose est atteinte par des défauts la rendant impropre à l'usage auquel elle est destinée, l'acquéreur ne peut agir au titre de l'obligation de délivrance mais doit intenter l'action en garantie des vices cachés.
Ils font également valoir qu'il en est de même s'agissant de la demande fondée sur la nullité pour erreur tandis qu'au surplus, c'est bien un immeuble d'habitation qui a été livré aux époux [B].
S'agissant de la garantie des vices cachés, ils opposent le fait que le contrat de vente était assorti d'une clause de non garantie devant trouver application en l'absence de toute mauvaise foi de leur part, comme cela ressort du rapport de l'expert judiciaire. Cette même absence de mauvaise foi devant également conduire à écarter toute réticence dolosive de leur part.
Au soutien de leur recours en garantie contre les époux [A] dans l'hypothèse où la cour ferait droit à la demande de M. [B], ils font valoir qu'ils sont fondés à exercer une action récursoire au titre de la garantie des vices cachés dès lors qu'ils sont dans les délais pour ce faire et qu'ils ne sont pas à l'origine des vices relevés par l'expert judiciaire puisqu'ils procèdent d'un défaut de conception de la chose.
Par uniques conclusions, régulièrement notifiées le 25 février 2025, les époux [A], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants, des articles 1130 et suivants, et de l'article 1640 du code civil, de :
- confirmer le jugement entrepris par le tribunal judiciaire de Montauban le 3 décembre 2024 dans toutes ses dispositions ;
- débouter les consorts [V]-[C] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à leur encontre ;
- condamner in solidum toute(s) partie(s) succombante(s) au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Mes Morel Nauges Gonzalez en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien du rejet de l'action récursoire des consorts [V]-[C], ils font essentiellement valoir qu'ils ne peuvent être tenus à garantie des vices cachés dès lors que celle-ci est exclue dans l'acte de vente qu'ils ont conclu 10 mai 2016 et qu'ils sont de bonne foi puisque l'expert relève expressément dans son rapport qu'il est évident qu'ils ignoraient l'existence des défauts structurels affectant le bien. Ils ajoutent que lesdits défauts relevant du domaine de l'article 1641 du code civil, aucune action en nullité ou en responsabilité pour manquement à l'obligation de délivrance conforme ne peut être valablement engagée à leur encontre par les consorts [V]-[C].
S'agissant des demandes indemnitaires des consorts [V]-[C], ils opposent le fait qu'en matière de résolution de la vente, l'obligation de restitution du prix pèse sur celui auquel est rendue la chose (Cass. Civ.(1e), 7 avril 1998, n°96-18.790). Ce qui ne saurait être le cas les concernant dans l'hypothèse où le tribunal accueillerait la demande en nullité ou en résolution intentée par M. [B] à l'encontre de ses propres vendeurs.
Ils font encore valoir qu'il est jurisprudence constante que le revendeur ne peut obtenir garantie d'un prix auquel, du fait de la résolution, il n'a plus droit et dont la restitution ne constitue pas un préjudice indemnisable pour lui (Cass. Civ(1e), 7 mars 2000, n°97-14.511).
Ils ajoutent enfin que, d'une façon générale, ils ne peuvent être tenus de restituer plus que ce qu'ils ont reçu (la vente initiale ayant été conclue pour la somme de 225.000 euros tandis que le bien a été revendu par les consorts [V]-[C] pour un prix de 295.000 euros).
L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 septembre 2025. L'affaire a été examinée à cette même date lors de l'audience tenue à 14h et la décision mise en délibéré au 26 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale en nullité de la vente
Aux termes de l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
L'article 1132 dispose que l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.
L'article 1137 dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
Il est constant que la garantie des vices cachés constitue l'unique fondement de l'action exercée pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale. De sorte que l'acquéreur ne peut notamment prétendre agir en nullité pour erreur (Cass. Civ(3e), 7 juin 2000, n°98-18.966).
Selon la jurisprudence, ce principe de non option ne trouve d'exception qu'au profit de l'action fondée sur le dol du vendeur (Cass. Civ.(3e), 10 avril 2002, n°00-16.939).
En l'espèce, il est constant que l'immeuble litigieux est affecté d'un vice structurel de conception et de construction, antérieur aux ventes successives dont il fait l'objet par la suite, non apparent à l'occasion de chacune de celles-ci, et portant atteinte à sa destination normale tenant à sa fonction d'habitation. De sorte que ce vice relève du champ d'application de la garantie des vices cachés.
Dès lors, comme l'a parfaitement estimé le premier juge, l'action en nullité pour erreur présentée par M. [B] ne peut être accueillie. Pareillement, la jurisprudence citée (Cass. Civ.(3e), 13 juillet 2022, n°20-21-.293) à nouveau par l'appelant ne peut, au cas précis, trouver matière à s'appliquer dès lors que la solution qu'elle retient ne concerne pas un bien affecté d'un vice caché : le litige ayant donné lieu à cette décision ayant trait à une impropriété à destination ne résultant pas d'un défaut fonctionnel inhérent à la chose mais de la non-conformité de la construction aux règles d'urbanisme.
S'agissant de la demande en nullité fondée sur le dol, elle doit être considérée comme recevable dans la mesure où elle ne présente pas de caractère nouveau puisqu'elle tend très exactement à la même fin que celle déjà poursuivie devant le premier juge par l'invocation de l'erreur, vice du consentement.
En revanche, elle apparait mal-fondée en ce qu'il ressort de l'acte notarié de vente que les consorts [V]-[C] ont informé les époux [B] de l'existence de travaux de réparation d'une poutre en bois par l'entreprise Canivenq dont la facture en date du 26 mai 2020 a été annexée à l'acte.
Ainsi, contrairement aux affirmations de M. [B], il a été informé de cet évènement tandis que les indications présentes sur ladite facture ne prêtent pas à confusion puisque, si son objet porte sur la « réparation terrasse bois maison de + 2 ans suite à mise en 'uvre de matériaux non conformes pour terrasses bois extérieures », il est constant que les travaux de réparation mentionnés à l'acte de vente concernent ladite poutre. En effet, outre le fait que cette correspondance résulte des indications même de l'acte notarié par le renvoi qu'il fait à la facture portée en son annexe, il ressort de l'échange de correspondances (pièce n°14 et 15 de l'appelant) entre les consorts [V]-[C], leur assureur (la MAIF) et l'entreprise Canivenq que le sinistre concernait la base d'un poteau d'angle reposant sur la terrasse extérieure de la maison et qu'il avait pour origine un traitement insuffisant (classe 3 au lieu de classe 4) du bois utilisé pour confectionner sa poutre d'appui.
Au surplus, aucune intention de tromper ne peut être retenue à l'encontre des consorts [V]-[C] dès lors qu'ils ont fait procéder à la réparation du sinistre par une entreprise qualifiée, laquelle ne les pas alertés de la présence d'un quelconque vice structurel susceptible d'affecter l'ossature de leur maison.
Aucune réticence dolosive ne peut ainsi être reprochée aux consorts [V]-[C].
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] de sa demande en nullité de la vente.
Sur la demande subsidiaire en résolution de la vente
Sur la résolution fondée sur la non-conformité de la chose
A l'instar de l'impossibilité d'agir en nullité pour erreur en présence d'un vice caché affectant la chose vendue et rendant celle-ci impropre à sa destination normale d'habitation, il est constant que l'acquéreur ne peut intenter d'action en responsabilité fondée sur un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme mais ne peut qu'agir sur le fondement de la garantie des vices cachés (voir par exemple : Cass. Civ.(3e), 7 juin 2000, n° 98-18.966).
En l'espèce, il est constant que le bien est affecté d'un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil. Par ailleurs, il importe peu que l'acte de vente mentionne expressément que le bien est à usage d'habitation puisque pareil usage ne renvoie pas à une caractéristique spécialement voulue par les parties mais correspond à la destination normale d'une maison telle que celle formant l'objet du contrat de vente conclu entre les époux [B] et les consorts [V]-[C].
De sorte que M. [B] ne peut prétendre agir sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme.
Sur la résolution fondée sur la garantie des vices cachés
Aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
En l'espèce, l'acte de vente comporte une clause de non garantie des vices cachés aux termes de laquelle : « L'AQUEREUR prend le BIEN dans l'état ou il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- Des vices apparents
- Des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
- si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
- S'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».
Dans son rapport, M. [H] indique que : « en tout état de cause, les désordres que nous avons relevés lors de nos réunions d'expertise, n'étaient pas décelables à l'entrée dans les lieux par un acquéreur profane. Que ce soit par les consorts [B] en août 2021, mais également en mai 2016 pour les consorts [V]. Les non-conformités constructives que nous avons relevées ne pouvaient pas être décelées lors de simples visites des lieux lors de l'acquisition d'un bien. Elles ont été mises en évidence consécutivement à des désordres et aux investigations que nous avons effectuées lors de nos opérations d'expertises ».
Outre cette impossibilité pour les consorts [V]-[C] de connaître l'existence du vice structurel affectant le bien au moment de leur propre acquisition, le sinistre survenu au début de l'année 2020 ne les constituent pas non plus de mauvaise foi pour les raisons déjà exposées à propos de la demande en nullité pour dol.
De sorte que la clause de non garantie trouvant ainsi application, M. [B] ne peut utilement prétendre invoquer l'action rédhibitoire à leur encontre.
* En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] de sa demande en résolution de la vente.
Sur la demande en dommages et intérêts pour dol
La réticence dolosive des consorts [V]-[C] ayant été écartée à l'occasion de l'examen de la demande en nullité formée sur ce fondement, la demande en dommages et intérêts s'appuyant sur le dol des vendeurs sera également rejetée.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] de sa demande en dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en remette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, compte tenu de l'économie générale de la présente décision et tenant le fait que les consorts [V]-[C] ont appelé dans la cause les époux [A] afin de leur voir déclarer communes et opposables les opérations d'expertises, la totalité des dépens de la procédure d'appel sera supportée par M. [B].
Il sera fait droit à la demande des conseils des époux [A] au titre de l'article 699 du code de procédure civile.
Le jugement sera confirmé quant aux dépens de 1ère instance.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité, de la situation économique de la partie condamnée.
En l'espèce, il y a lieu de condamner M. [B] à payer aux consorts [V]-[C] et aux époux [A], chacun, la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel.
Le jugement sera confirmé quant aux frais irrépétibles de 1ère instance.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans les limites de sa saisine,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Montauban du 3 décembre 2024 dans l'ensemble de ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne M. [X] [B] aux entiers dépens de la procédure d'appel ;
Autorise Mes Morel Nauges Gonzalez à recouvrer directement contre M. [X] [B] les dépens de la procédure d'appel dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision ;
Condamne M. [X] [B] à verser la somme de 3.000 euros à M. [Z] [V] et Mme [J] [C], ensemble, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [X] [B] à verser la somme de 3.000 euros à M. [O] [A] et Mme [K] [R] épouse [A], ensemble, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière Le président
M. POZZOBON M. DEFIX
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ARRÊT N° 25/ 459
N° RG 24/04067
N° Portalis DBVI-V-B7I-QWJJ
LI - SC
Décision déférée du 03 Décembre 2024
TJ de MONTAUBAN - 23/01075
E. JOUEN
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le 26/11/2025
à
Me Olivier MASSOL
Me Laurent DEPUY
Me Arnaud GONZALEZ
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ
***
APPELANT
Monsieur [X] [B]
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représenté par Me Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
INTIMES
Monsieur [Z] [V]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Madame [J] [C]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentés par Me Laurent DEPUY de la SELARL DEPUY AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [O] [A]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Madame [K] [R] épouse [A]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentés par Me Arnaud GONZALEZ de l'ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 22 septembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :
M. DEFIX, président
S. LECLERCQ, conseillère
L. IZAC, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats M. POZZOBON
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique du 10 mai 2016, M. [O] [A] et Mme [K] [R] épouse [A] (ci-après désignés les époux [A]) ont vendu à M. [Z] [V] et Mme [J] [C] (ci-après désignés les consorts [V]-[C]) une maison à usage d'habitation sise [Adresse 4], à [Localité 7] (82), moyennant le prix de 225.000 euros.
Par acte authentique du 24 août 2021, les consorts [V]-[C] ont à leur tour cédé ce bien à M. [X] [B] et Mme [T] [G] épouse [B] (ci-après désignés les époux [B]), moyennant la somme de 295.000 euros.
Dans cet acte, il était, d'une part, stipulé une clause d'exclusion de garantie des vices cachés (p. 11) et, d'autre part, précisé qu'au sein des travaux effectués par les vendeurs, susceptibles de relever de la garantie décennale, ils avaient fait procéder à la réparation d'une poutre en bois par l'entreprise Canivenq selon facture annexée en date du 26 mai 2020 (p. 16).
Observant peu de temps après un affaissement de la façade de la maison à ossature bois, les époux [B] ont fait appel à un bureau d'études (Etic Bois) qui a constaté la réalité de ce désordre et relevé une flèche très importante d'une poutre support ainsi que l'amorce d'une fissure de rupture.
Les époux [B] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Montauban qui, par ordonnance rendue le 2 juin 2022, a ordonné une expertise confiée à M. [H].
Par acte du 5 décembre 2023, les consorts [V]-[C] ont appelé en cause leurs vendeurs, les époux [A].
Par ordonnance du 25 janvier 2024, le juge des référés a déclaré les opérations d'expertise communes et opposables aux époux [A].
En parallèle des opérations d'expertise, M. [B] a déposé une requête aux fins d'inscription d'hypothèque judiciaire à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 14 novembre 2023.
Aux termes de cette ordonnance, le juge de l'exécution a indiqué que l'inscription serait caduque si, dans le mois suivant l'exécution de la mesure, le créancier n'avait pas introduit une procédure ou accompli les formalités nécessaires à l'obtention d'un titre exécutoire.
A la suite du divorce des époux [B], le bien a été attribué en pleine propriété à M. [B].
C'est dans ce contexte que, par acte du 7 décembre 2023, M. [B] a fait assigner les consorts [V]-[C] devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins de voir prononcer la nullité de la vente et, subsidiairement, sa résolution.
L'acte assignation a fait l'objet d'une publication au service de la publicité foncière, conformément aux dispositions de l'article 30-5 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.
Par acte du 29 décembre 2023, les consorts [V]-[C] ont appelé en cause leurs vendeurs, les époux [A].
M. [H] a déposé son rapport d'expertise le 23 mars 2024. Aux termes de celui-ci, il indique qu'outre le fait que le bois employé n'est pas adapté (hormis celui de la terrasse), l'ensemble des éléments reprenant des descentes de charges du niveau supérieur (murs, planchers et toiture) sont très nettement sous-dimensionnés et exigent ainsi un renforcement. Il précise la nécessité de mettre en sécurité l'ouvrage sans délai par l'installation d'étais.
Par ordonnance du 20 août 2024, le juge de la mise en état a, d'une part, ordonné la jonction de l'instance d'appel en cause avec l'instance principale et, d'autre part, rejeté les fins de non-recevoir soulevées par les époux [A].
Par jugement du 3 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Montauban a :
- déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [V]-[C] ;
- débouté M. [B] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamné M. [B] aux dépens ;
- autorisé Mes Morel Nauges Gonzalez, avocats, à recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision ;
- condamné M. [B] à payer aux consorts [V]-[C] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné les consorts [V]-[C] à payer aux époux [A] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire de droit du présent jugement, celle-ci étant de droit.
Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé que la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [V]-[C] aurait du l'être devant le juge de la mise en état dès lors qu'elle était fondée sur un fait dont ils avaient connaissance antérieurement à son dessaisissement.
Le premier juge a, par ailleurs, considéré que le principe de non cumul des actions en garantie des vices cachés et en nullité pour erreur (Cass. Civ. (1e), 14 mai 1996, n°94-13.921) s'opposait à l'exercice de cette dernière dès lors qu'il résultait du rapport d'expertise que l'immeuble litigieux était affecté d'un vice caché relevant de la garantie éponyme, seule susceptible d'être engagée. Il a, en outre, rappelé que la jurisprudence admettant l'action en nullité pour erreur sur l'habitabilité du bien (Cass. Civ.(3e), 13 juillet 2022) ne pouvait concerner l'hypothèse dans laquelle l'habitabilité se trouvait compromise en raison d'un vice inhérent à la chose ; comme cela était le cas en l'espèce.
Le tribunal a, enfin, retenu que cette même qualification de vice caché faisait également obstacle à toute action en résolution de la vente, comme en indemnisation, pour manquement à l'obligation de délivrance conforme.
M. [B] a formé appel le 19 décembre 2024, désignant les consorts [V]-[C] et les époux [A] en qualité d'intimés, et visant dans sa déclaration l'ensemble des dispositions du jugement hormis celle relative au rejet de la fin de non-recevoir soulevée à son encontre par les époux [V]-[C].
PRETENTIONS DES PARTIES
Par dernières conclusions, régulièrement notifiées le 4 février 2025, M. [B], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1604 et suivants, des articles 1641 et suivants et des articles 1130 et suivants du code civil, de :
- infirmer le jugement de première instance en ce qu'il l'a :
# débouté de l'ensemble de ses demandes ;
# condamné à payer aux consorts [V]-[C] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
statuant à nouveau,
- déclarer recevable l'action de M. [B] à l'encontre des consorts [V]-[C] ;
à titre principal,
- prononcer la nullité de la vente portant sur la maison à usage d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 7], intervenue entre les époux [B], d'une part, et les consorts [V]-[C], d'autre part, le 24 août 2021, pour erreur sur les qualités substantielles et/ou réticence dolosive ;
- condamner solidairement les consorts [V]-[C] à lui payer la somme de 295.000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 août 2021, au titre de la restitution du prix de vente ;
- condamner solidairement les consorts [V]-[C] à lui rembourser :
# les frais notariés pour un montant de 21.700,17 euros ;
# la somme de 8.394 euros au titre des taxes foncières pour les années 2022, 2023 et 2024 ;
# la taxe foncière depuis 2025 sur simple demande entre avocats, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de cette demande officielle ;
# la facture d'Etic Bois d'un montant de 825 euros ;
à titre subsidiaire,
- prononcer la résolution de la vente portant sur la maison à usage d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 7], intervenue entre les époux [B], d'une part, et les consorts [V]-[C], d'autre part, le 24 août 2021, pour manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance et/ou vices cachés ;
- condamner solidairement les consorts [V]-[C] à lui payer la somme de 295.000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 août 2021, au titre de la restitution du prix de vente ;
- condamner solidairement les consorts [V]-[C] à lui rembourser :
# les frais notariés pour un montant de 21.700,17 euros ;
# la somme de 8.394 euros au titre des taxes foncières pour les années 2022, 2023 et 2024 ;
# la taxe foncière depuis 2025 sur simple demande entre avocats, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de cette demande officielle ;
# la facture d'Etic Bois d'un montant de 825 euros ;
à titre infiniment subsidiaire,
- condamner solidairement les consorts [V]-[C] à lui payer la somme de 340.363 euros Ttc au titre des travaux de destruction/reconstruction, cette somme devant être indexées sur l'indice BT 01 à compter de l'assignation et jusqu'à parfait règlement ;
en toute hypothèse,
- condamner solidairement les consorts [V]-[C] à lui payer la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement les consorts [V]-[C] à lui payer la somme de 2.366,16 euros au titre des frais d'hypothèque judiciaire ;
- condamner solidairement les consorts [V]-[C] aux entiers dépens, en ce compris les dépens de l'instance de référé et les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la Selarl Massol Avocats, sur ses dires et affirmations de droit.
Au soutien de son action en nullité pour erreur, il fait essentiellement valoir que sa demande doit être accueillie dans la mesure où la jurisprudence (Cass. Civ.(3e), 13 juillet 2022, n°20-21.293) considère que l'erreur sur l'habitabilité du bien justifie l'annulation pour erreur sur les qualités substantielles et qu'au cas précis, la vente porte expressément sur une maison à usage d'habitation alors que le rapport d'expertise relève que cette destination est gravement compromise en raison des désordres et malfaçons affectant le bien dans sa stabilité et sa solidité.
Il expose que l'action en garantie des vices cachés n'étant pas, selon la jurisprudence (Cass. Civ(1e), 6 novembre 2002, n°00-10.192), exclusive de l'action en nullité pour dol, il peut également prétendre obtenir la remise en cause de la vente en raison de la réticence dolosive des vendeurs tenant au fait qu'au jour de la vente, ils se sont abstenus de l'informer de l'existence d'un sinistre survenu l'année précédente à propos de l'affaissement d'une poutre de la terrasse supportant la chambre située à l'angle de l'étage.
A l'appui de sa demande subsidiaire en résolution de la vente, il invoque le fait que les époux [V]-[C] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme aux stipulations de l'acte puisque la vente porte explicitement sur une maison à usage d'habitation alors que l'état du bien, tel que relevé par l'expert judiciaire, ne le permet pas en raison de sa dangerosité.
S'agissant de sa demande subsidiaire en garantie des vices cachés, il fait valoir que la clause d'exclusion de garantie stipulée à l'acte ne peut recevoir application en raison de la mauvaise foi des vendeurs, laquelle est caractérisée par le fait qu'ils avaient connaissance de la faiblesse de la structure de l'ouvrage pour avoir précédemment déclaré un sinistre relatif à l'affaissement d'une poutre.
Au soutien de sa demande infiniment subsidiaire en responsabilité délictuelle des vendeurs pour dol, il invoque le fait que les consorts [V]-[C] ont manqué à leur obligation précontractuelle d'information (article 1112-1 du code civil) en s'abstenant de porter à la connaissance de l'acquéreur l'existence du sinistre précité, lequel n'a été révélé qu'à l'occasion des opérations d'expertise.
Par uniques conclusions, régulièrement notifiées le 24 février 2025, les consorts [V]-[C], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1130 et suivants, 1240, 1604 et 1641 et suivants du code civil, de :
à titre principal,
- confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montauban le 3 décembre 2024 ;
à titre subsidiaire,
- rejeter l'ensemble des demandes formées à l'encontre des consorts [V]-[C] ;
à titre infiniment subsidiaire,
- condamner in solidum les époux [A] à relever et garantir les consorts [V]-[C] de toute condamnation qui serait susceptible d'être mis à leur charge en principal, frais, intérêts et accessoires ;
- condamner en tout état de cause in solidum les parties succombantes à verser aux consorts [V]-[C] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Ils opposent essentiellement à la demande de M. [B] fondée sur l'article 1604 du code civil qu'il est de jurisprudence constante que, lorsqu'une chose est atteinte par des défauts la rendant impropre à l'usage auquel elle est destinée, l'acquéreur ne peut agir au titre de l'obligation de délivrance mais doit intenter l'action en garantie des vices cachés.
Ils font également valoir qu'il en est de même s'agissant de la demande fondée sur la nullité pour erreur tandis qu'au surplus, c'est bien un immeuble d'habitation qui a été livré aux époux [B].
S'agissant de la garantie des vices cachés, ils opposent le fait que le contrat de vente était assorti d'une clause de non garantie devant trouver application en l'absence de toute mauvaise foi de leur part, comme cela ressort du rapport de l'expert judiciaire. Cette même absence de mauvaise foi devant également conduire à écarter toute réticence dolosive de leur part.
Au soutien de leur recours en garantie contre les époux [A] dans l'hypothèse où la cour ferait droit à la demande de M. [B], ils font valoir qu'ils sont fondés à exercer une action récursoire au titre de la garantie des vices cachés dès lors qu'ils sont dans les délais pour ce faire et qu'ils ne sont pas à l'origine des vices relevés par l'expert judiciaire puisqu'ils procèdent d'un défaut de conception de la chose.
Par uniques conclusions, régulièrement notifiées le 25 février 2025, les époux [A], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants, des articles 1130 et suivants, et de l'article 1640 du code civil, de :
- confirmer le jugement entrepris par le tribunal judiciaire de Montauban le 3 décembre 2024 dans toutes ses dispositions ;
- débouter les consorts [V]-[C] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à leur encontre ;
- condamner in solidum toute(s) partie(s) succombante(s) au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Mes Morel Nauges Gonzalez en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien du rejet de l'action récursoire des consorts [V]-[C], ils font essentiellement valoir qu'ils ne peuvent être tenus à garantie des vices cachés dès lors que celle-ci est exclue dans l'acte de vente qu'ils ont conclu 10 mai 2016 et qu'ils sont de bonne foi puisque l'expert relève expressément dans son rapport qu'il est évident qu'ils ignoraient l'existence des défauts structurels affectant le bien. Ils ajoutent que lesdits défauts relevant du domaine de l'article 1641 du code civil, aucune action en nullité ou en responsabilité pour manquement à l'obligation de délivrance conforme ne peut être valablement engagée à leur encontre par les consorts [V]-[C].
S'agissant des demandes indemnitaires des consorts [V]-[C], ils opposent le fait qu'en matière de résolution de la vente, l'obligation de restitution du prix pèse sur celui auquel est rendue la chose (Cass. Civ.(1e), 7 avril 1998, n°96-18.790). Ce qui ne saurait être le cas les concernant dans l'hypothèse où le tribunal accueillerait la demande en nullité ou en résolution intentée par M. [B] à l'encontre de ses propres vendeurs.
Ils font encore valoir qu'il est jurisprudence constante que le revendeur ne peut obtenir garantie d'un prix auquel, du fait de la résolution, il n'a plus droit et dont la restitution ne constitue pas un préjudice indemnisable pour lui (Cass. Civ(1e), 7 mars 2000, n°97-14.511).
Ils ajoutent enfin que, d'une façon générale, ils ne peuvent être tenus de restituer plus que ce qu'ils ont reçu (la vente initiale ayant été conclue pour la somme de 225.000 euros tandis que le bien a été revendu par les consorts [V]-[C] pour un prix de 295.000 euros).
L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 septembre 2025. L'affaire a été examinée à cette même date lors de l'audience tenue à 14h et la décision mise en délibéré au 26 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale en nullité de la vente
Aux termes de l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
L'article 1132 dispose que l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.
L'article 1137 dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
Il est constant que la garantie des vices cachés constitue l'unique fondement de l'action exercée pour défaut de la chose vendue la rendant impropre à sa destination normale. De sorte que l'acquéreur ne peut notamment prétendre agir en nullité pour erreur (Cass. Civ(3e), 7 juin 2000, n°98-18.966).
Selon la jurisprudence, ce principe de non option ne trouve d'exception qu'au profit de l'action fondée sur le dol du vendeur (Cass. Civ.(3e), 10 avril 2002, n°00-16.939).
En l'espèce, il est constant que l'immeuble litigieux est affecté d'un vice structurel de conception et de construction, antérieur aux ventes successives dont il fait l'objet par la suite, non apparent à l'occasion de chacune de celles-ci, et portant atteinte à sa destination normale tenant à sa fonction d'habitation. De sorte que ce vice relève du champ d'application de la garantie des vices cachés.
Dès lors, comme l'a parfaitement estimé le premier juge, l'action en nullité pour erreur présentée par M. [B] ne peut être accueillie. Pareillement, la jurisprudence citée (Cass. Civ.(3e), 13 juillet 2022, n°20-21-.293) à nouveau par l'appelant ne peut, au cas précis, trouver matière à s'appliquer dès lors que la solution qu'elle retient ne concerne pas un bien affecté d'un vice caché : le litige ayant donné lieu à cette décision ayant trait à une impropriété à destination ne résultant pas d'un défaut fonctionnel inhérent à la chose mais de la non-conformité de la construction aux règles d'urbanisme.
S'agissant de la demande en nullité fondée sur le dol, elle doit être considérée comme recevable dans la mesure où elle ne présente pas de caractère nouveau puisqu'elle tend très exactement à la même fin que celle déjà poursuivie devant le premier juge par l'invocation de l'erreur, vice du consentement.
En revanche, elle apparait mal-fondée en ce qu'il ressort de l'acte notarié de vente que les consorts [V]-[C] ont informé les époux [B] de l'existence de travaux de réparation d'une poutre en bois par l'entreprise Canivenq dont la facture en date du 26 mai 2020 a été annexée à l'acte.
Ainsi, contrairement aux affirmations de M. [B], il a été informé de cet évènement tandis que les indications présentes sur ladite facture ne prêtent pas à confusion puisque, si son objet porte sur la « réparation terrasse bois maison de + 2 ans suite à mise en 'uvre de matériaux non conformes pour terrasses bois extérieures », il est constant que les travaux de réparation mentionnés à l'acte de vente concernent ladite poutre. En effet, outre le fait que cette correspondance résulte des indications même de l'acte notarié par le renvoi qu'il fait à la facture portée en son annexe, il ressort de l'échange de correspondances (pièce n°14 et 15 de l'appelant) entre les consorts [V]-[C], leur assureur (la MAIF) et l'entreprise Canivenq que le sinistre concernait la base d'un poteau d'angle reposant sur la terrasse extérieure de la maison et qu'il avait pour origine un traitement insuffisant (classe 3 au lieu de classe 4) du bois utilisé pour confectionner sa poutre d'appui.
Au surplus, aucune intention de tromper ne peut être retenue à l'encontre des consorts [V]-[C] dès lors qu'ils ont fait procéder à la réparation du sinistre par une entreprise qualifiée, laquelle ne les pas alertés de la présence d'un quelconque vice structurel susceptible d'affecter l'ossature de leur maison.
Aucune réticence dolosive ne peut ainsi être reprochée aux consorts [V]-[C].
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] de sa demande en nullité de la vente.
Sur la demande subsidiaire en résolution de la vente
Sur la résolution fondée sur la non-conformité de la chose
A l'instar de l'impossibilité d'agir en nullité pour erreur en présence d'un vice caché affectant la chose vendue et rendant celle-ci impropre à sa destination normale d'habitation, il est constant que l'acquéreur ne peut intenter d'action en responsabilité fondée sur un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme mais ne peut qu'agir sur le fondement de la garantie des vices cachés (voir par exemple : Cass. Civ.(3e), 7 juin 2000, n° 98-18.966).
En l'espèce, il est constant que le bien est affecté d'un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil. Par ailleurs, il importe peu que l'acte de vente mentionne expressément que le bien est à usage d'habitation puisque pareil usage ne renvoie pas à une caractéristique spécialement voulue par les parties mais correspond à la destination normale d'une maison telle que celle formant l'objet du contrat de vente conclu entre les époux [B] et les consorts [V]-[C].
De sorte que M. [B] ne peut prétendre agir sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme.
Sur la résolution fondée sur la garantie des vices cachés
Aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
En l'espèce, l'acte de vente comporte une clause de non garantie des vices cachés aux termes de laquelle : « L'AQUEREUR prend le BIEN dans l'état ou il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- Des vices apparents
- Des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
- si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,
- S'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».
Dans son rapport, M. [H] indique que : « en tout état de cause, les désordres que nous avons relevés lors de nos réunions d'expertise, n'étaient pas décelables à l'entrée dans les lieux par un acquéreur profane. Que ce soit par les consorts [B] en août 2021, mais également en mai 2016 pour les consorts [V]. Les non-conformités constructives que nous avons relevées ne pouvaient pas être décelées lors de simples visites des lieux lors de l'acquisition d'un bien. Elles ont été mises en évidence consécutivement à des désordres et aux investigations que nous avons effectuées lors de nos opérations d'expertises ».
Outre cette impossibilité pour les consorts [V]-[C] de connaître l'existence du vice structurel affectant le bien au moment de leur propre acquisition, le sinistre survenu au début de l'année 2020 ne les constituent pas non plus de mauvaise foi pour les raisons déjà exposées à propos de la demande en nullité pour dol.
De sorte que la clause de non garantie trouvant ainsi application, M. [B] ne peut utilement prétendre invoquer l'action rédhibitoire à leur encontre.
* En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] de sa demande en résolution de la vente.
Sur la demande en dommages et intérêts pour dol
La réticence dolosive des consorts [V]-[C] ayant été écartée à l'occasion de l'examen de la demande en nullité formée sur ce fondement, la demande en dommages et intérêts s'appuyant sur le dol des vendeurs sera également rejetée.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] de sa demande en dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en remette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, compte tenu de l'économie générale de la présente décision et tenant le fait que les consorts [V]-[C] ont appelé dans la cause les époux [A] afin de leur voir déclarer communes et opposables les opérations d'expertises, la totalité des dépens de la procédure d'appel sera supportée par M. [B].
Il sera fait droit à la demande des conseils des époux [A] au titre de l'article 699 du code de procédure civile.
Le jugement sera confirmé quant aux dépens de 1ère instance.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité, de la situation économique de la partie condamnée.
En l'espèce, il y a lieu de condamner M. [B] à payer aux consorts [V]-[C] et aux époux [A], chacun, la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel.
Le jugement sera confirmé quant aux frais irrépétibles de 1ère instance.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans les limites de sa saisine,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Montauban du 3 décembre 2024 dans l'ensemble de ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne M. [X] [B] aux entiers dépens de la procédure d'appel ;
Autorise Mes Morel Nauges Gonzalez à recouvrer directement contre M. [X] [B] les dépens de la procédure d'appel dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision ;
Condamne M. [X] [B] à verser la somme de 3.000 euros à M. [Z] [V] et Mme [J] [C], ensemble, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [X] [B] à verser la somme de 3.000 euros à M. [O] [A] et Mme [K] [R] épouse [A], ensemble, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière Le président
M. POZZOBON M. DEFIX
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