CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 27 novembre 2025, n° 22/11214
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 27 NOVEMBRE 2025
AC
N° 2025/ 387
N° RG 22/11214 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ3RS
[E] [F]
[N] [T]
[H] [C]
[Y] [X]
C/
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE IMMO BILIER [Adresse 9]
S.C.I. SCI GERBI
S.A.R.L. IMMOBILIERE DU PALAIS
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS
Me Caroline CAUSSÉ
SELARL MIMRAN-VALENSI - SION
Me Nathalie MINEO-REMAZEILLE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 05 Juillet 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04435.
APPELANTS
Monsieur [E] [F]
demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Karine DABOT RAMBOURG de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Gilles MATHIEU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [N] [T]
demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Karine DABOT RAMBOURG de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Gilles MATHIEU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [H] [C]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Karine DABOT RAMBOURG de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Gilles MATHIEU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [Y] [X]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Karine DABOT RAMBOURG de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Gilles MATHIEU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉS
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 9], représenté par son Syndic en exercice le Cabinet DE PIERREFEU, dont le siège social est [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Caroline CAUSSÉ, avocat au barreau de MARSEILLE
S.C.I. GERBI dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Serge MIMRAN-VALENSI de la SELARL MIMRAN-VALENSI - SION, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
S.A.R.L. IMMOBILIERE DU PALAIS AGENCE [G] [S], dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Nathalie MINEO-REMAZEILLE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par exploit d'huissier du 4 septembre 2019, M. [N] [T], Mme [Y] [X], M. [E] [F], M. [H] [C] et Mme [A] [U] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis à Aix-en-Provence, ainsi que la SCI Gerbi devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence aux fins de voir :
- annuler les résolutions n°3, 4 et 5 du procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 8 juillet 2019 pour abus de majorité,
- interdire à la SCI Gerbi de louer son local commercial à la brasserie du Forum,
- ordonner la suppression du mur ayant permis à la SCI Gerbi de privatiser les caves et le remboursement des charges affectées aux parties communes de ces caves,
- dire que la SCI Gerbi ne dispose d'aucune autorisation pour les enseignes et panneaux de ses locataires [W] [D] et l'Immobilière du palais.
'
La SCI Gerbi a délivré une assignation en intervention forcée à la SARL Immobilière du palais.
Par jugement du 5 juillet 2022 le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a notamment :
- rejeté l'irrecevabilité invoquée par la SCI Gerbi,
- annulé la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 8 juillet 2019 pour abus de majorité,
- dit que l'appel en garantie de la SCI Gerbi contre la SARL Immobilière du palais est sans objet,
- condamné la SCI Gerbi à payer à M. [N] [T], Mme [Y] [X], M. [E] [F], M. [H] [C] et Mme [A] [U], chacun, la somme de 1'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure,
- condamné la SCI Gerbi à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] (ci-après le syndicat des copropriétaires) la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure,
- condamné la SCI Gerbi à verser à la SARL Immobilière du palais la somme de 1'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure,
- condamné la SCI Gerbi aux dépens, avec dispense de participation aux frais de procédure pour les copropriétaires demandeurs.
'
Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que la présente procédure est recevable puisqu'elle porte sur une demande d'annulation des résolutions n°3, n°4 et n°5 de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 tandis qu'une autre instance en cours porte sur la demande d'annulation de la résolution n°11, que la résolution n°3 vise à faire interdiction à la SCI Gerbi de louer son local commercial ce qui est contraire à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI Gerbi a commis un abus de majorité en votant contre la résolution n°4 puisqu'elle a favorisé son intérêt personnel au profit de l'intérêt de la copropriété, que toutefois la juridiction n'a pas qualité pour s'immiscer dans la gestion d'une copropriété ni à se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires et elle ne peut donc pas faire injonction à la SCI Gerbi de supprimer le mur litigieux, que concernant la résolution n°5, l'atteinte à l'intérêt commun susceptible de résulter du changement des locataires et de la pose de nouvelles enseignes n'est pas démontrée, qu'enfin le préjudice personnel allégué par les copropriétaires du fait du comportement de la SCI Gerbi n'est pas démontré.
Par déclaration du 3 août 2022, M. [N] [T] et Mme [Y] [X] ont interjeté appel de ce jugement.
'
Par déclaration du 12 septembre 2022, M. [E] [F] et M. [H] [C] ont interjeté appel du même jugement.
'
Les deux appels ont été joints par ordonnance du conseiller de la mise en état du 2 février 2023.
'
Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'24 septembre 2025,'M. [F], M. [T], M. [C] et Mme [X] demandent à la cour de':
- recevoir les appelants en leur appel ;
- ordonner parfait le désistement de Mme [Y] [X] ;
'
Sur l'appel principal :
- infirmer le jugement rendu le 5 juillet 2022 par le Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence en ce qu'il a :
- débouté les appelants de leur demande d'annulation des résolutions n°3 et n°5 ;
- débouté les appelants de leurs demandes de suppression du mur, de remboursement des charges affectées aux parties communes du sous-sol et de remise en état ;
- condamné la SCI Gerbi à payer à M. [N] [T] et à Mme [Y] [X], M. [F], M. [C], chacun, la somme de 1'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté M. [N] [T] et Mme [Y] [X], M. [F] et M. [C] de leur demande de dommages et intérêts.
'
Statuant à nouveau
Sur la résolution n°3':
Vu les articles 3, 4 et 5 du règlement de copropriété et la lettre de Mme [Z], Architecte des Bâtiments de France, du 30 décembre 2021,
- annuler le rejet de la résolution n°03 en considérant que le comportement de la SCI Gerbi est volontairement nuisible au droit des requérants, contraire à l'intérêt collectif et constitutif d'abus de majorité systématiques et répétés ainsi qu'une violation des dispositions du règlement de copropriété et portant atteinte à la destination de l'immeuble en application des articles 3, 4 et 5 dudit règlement ;
- interdire à la SCI Gerbi de louer son local commercial à la Brasserie du Forum ;
- ordonner la cessation de cette location dans les deux mois de la signification de la décision à venir et, passé ce délai, sous astreinte de 2'000 euros par jour de retard ;
Sur la résolution n°4':
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé cette résolution ;
'Y ajouter
- ordonner la suppression de la cloison avec rétablissement de la porte et de l'escalier permettant l'accès au sous-sol.
'
En conséquence,
- ordonner le remboursement des charges communes et condamner la SCI Gerbi au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 à chacun des concluants.
'
Sur la résolution n°5':
- annuler le rejet de la résolution n°05 en raison de la violation du règlement de copropriété ;
- ordonner la suppression des enseignes et panneaux de ses locataires la société [W] [D] et l'Immobilière du palais sous astreinte de 500 euros par jour de retard, en condamnant à ce titre la SCI Gerbi ;
'
Sur les appels incidents :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé cette résolution ;
- débouter la SCI Gerbi de toutes ses demandes, fins et prétentions formulées au titre de son appel incident ;
- débouter la SARL Immobilière du palais de toutes ses demandes, fins et prétentions formulées au titre de son appel incident.
'
En tout état de cause,
- condamner solidairement la SCI Gerbi et la société l'Immobilière du palais à verser à chacun des concluants la somme de 20'000 euros à titre de dommages et intérêts suivant leurs préjudices matériels et moraux.
- condamner solidairement la SCI Gerbi et la société l'Immobilière du palais à verser la somme de 6'000 euros à M. [N] [T] et 1'500 euros à M. [F] et M. [C] en application de l'article 700 du code de Procédure Civile, ce en considération des millièmes de chaque partie.
- condamner la SCI Gerbi aux entiers dépens distraits au profit de Maître Karine DABOT, avocat associé de la SELARL MATHIEU DABOT & associés, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
- dispenser les concluants de toute participation à la dépense commune des frais de procédure supportés par le Syndicat des copropriétaires et qui devront être répartis entre les autres copropriétaires et débouter le syndic de ses demandes à l'encontre des concluants.
'
M. [F], M. [T], M. [C] et Mme [X] font valoir que':
- Mme [X], n'étant plus propriétaire du bien immobilier, n'est plus concernée par la présente procédure et entend se désister de l'ensemble des demandes qu'elle a formalisées dans les conclusions précédemment notifiées.
'
Concernant la résolution n°3,
- la société LE FORUM a installé des enseignes, des panneaux, une bâche rouge sang, des chaises et tables sous et devant la façade de l'immeuble avec un énorme panneau Brasserie sur fond rouge au-dessus de la porte du local appartenant à la SCI Gerbi et sous-loué par la société LE FORUM.
- cela est contraire à l'article 4 du règlement de copropriété et la résolution n°20, à l'Assemblée Générale du 27 juin 2018 validant la demande de retrait des éléments installés sans autorisation
- ces éléments sont contraires aux articles 3 et 4 du règlement de copropriété puisqu'ils changent l'aspect extérieur de l'immeuble et portent atteinte à son harmonie et son uniformité.
- l'article 3 du règlement de copropriété interdit «'toute activité bruyante, malodorante, incommode, dangereuse, pouvant amener un trouble quelconque'».
- l'arrêté du 16 septembre 2019 pris par M. le Préfet de Police des Bouches du Rhône décidant la fermeture administrative de l'établissement du fait de nuisances démontre leur existence.
- le bail de sous-location aurait dû être communiqué au syndic dans les quinze jours de sa conclusion, ce qui n'a pas été le cas.
- le local occupé par le Forum n'est plus utilisé comme réserve mais comme bar restaurant.
'
Concernant la résolution n°4,
- le plan du sous-sol et du rez-de-chaussée établi par un géomètre expert et annexé à la minute de l'acte reçu par Maître [K], notaire, le 3 octobre 1974, démontre que le sous-sol communique avec l'entrée de l'immeuble par une porte et un escalier ainsi que cela a été constaté par acte d'huissier le 30 décembre 2020 dressé par Me [R] ' [V], et que seule la SCI Gerbi avait intérêt à modifier les lieux en les privatisant.
- la SCI Gerbi a privatisé le sous-sol et interdit son accès aux copropriétaires alors que le BET [I] Gimond du 13 mars 2019 révèle que le sous-sol est dans un état de dégradation totale et que les concluants sont bien fondés à pouvoir contrôler cet état indispensable pour la tenue de l'immeuble.
- contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, les demandes visant à supprimer le mur et à ordonner la remise en état du sous-sol, et le remboursement des charges figuraient dans leurs demandes avec convocation d'une assemblée générale suivant la lettre adressée au syndic le 11 juin 2019 et il appartenait au tribunal de statuer sur les conclusions déposées par les appelants devant la juridiction de première instance.
'
Concernant la résolution n°5,
- la SCI Gerbi n'a pas sollicité l'autorisation de l'Assemblée Générale pour les enseignes et panneaux de ses locataires immobilières , ces enseignes sont contraires à l'article 5 du règlement de copropriété.
- le juge a fait une mauvaise interprétation de cet article puisque, s'il était légitime que les anciens locataires conservent leur devanture, il est légitime que les enseignes postérieures au règlement de copropriété fassent l'objet d'une demande d'autorisation.
'
Concernant l'octroi de dommages et intérêts,
- il découle de ce qui précède que M. [T], M. [F] et M. [C] subissent des préjudices, tant matériels que moraux, qui sont directs et certains suivant les fautes répétées orchestrées de concert par la SCI Gerbi et la Société immobilière du Palais.
- M. [T] subit depuis 2016 trois procédures provoquées par la SCI Gerbi en ignorant le règlement de copropriété et bloquant le fonctionnement de la copropriété.
'
Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'18 juillet 2025,'la SCI Gerbi demande à la cour de':
En la forme :
- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel interjeté par M. [N] [T], Mme [Y] [X], M. [E] [F] et M. [H] [C],
- recevoir la SCI Gerbi en son appel incident à l'encontre du jugement rendu le 5 juillet 2022 par le Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, et le dire régulier,
'
Au fond :
- constater le désistement de Mme [Y] [X] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la SCI Gerbi,
- donner acte à la SCI Gerbi de ce qu'elle accepte ce désistement et renonce à ses demandes à l'encontre de Mme [X],
- débouter M. [N] [T], M. [E] [F] et M. [H] [C], des fins de leur appel,
'
Sur la demande d'annulation de la résolution n°03 et l'interdiction à la SCI Gerbi de louer son local commercial a la brasserie le forum, sous astreinte (')
- confirmer le jugement rendu le 5 juillet 2022 par le Tribunal judiciaire d'Aix en Provence en ce qu'il a débouté M. [T], Mme [X], M. [F] et M. [C] de leurs demandes d'annulation de la résolution n°003 du PV d'AGE du 8 juillet 2019 et d'interdiction à l'encontre de la SCI Gerbi de louer son local commercial à la Brasserie le Forum,
'
Et en conséquence :
- débouter en cause d'appel, M. [T], Mme [X] M. [F] et M. [C] de leur demande d'annulation de la résolution n°03 du PV assemblée générale extraordinaire du 8 juillet 2019 et de leur demande tendant à interdire à la SCI Gerbi de louer son local commercial, de surcroît à la brasserie Le Forum sous astreinte de 2'000€ par jour de retard, :
Sur la demande d'annulation de la résolution n°005 du PV d'assemblée générale extraordinaire du 8 juillet 2019 et la demande de suppression des panneaux et enseignes sous astreinte des locataires de la SCI Gerbi à savoir, [W] [D] et immobilière du Palais,
- confirmer le jugement rendu le 5 juillet 2022 par le Tribunal judiciaire d'Aix en Provence en ce qu'il a débouté M. [T], Mme [X] M. [F] et M. [C] de leurs demandes d'annulation de la résolution n°05 du PV d'assemblée générale extraordinaire du 8 juillet 2019 et de leurs demandes tendant à obtenir la condamnation de la SCI Gerbi à la suppression des panneaux et enseignes sous astreinte de 500 € par jour de retard, de ses locataires les Sociétés [W] [D] et Immobilière du Palais,
'
Et en conséquence :
- débouter en cause d'appel, M. [T], Mme [X], M. [F] et M. [C] de leur demande d'annulation de la résolution n°005 du PV d'assemblée générale extraordinaire du 8 juillet 2019, et de condamnation de la SCI Gerbi à supprimer les enseignes et panneaux, sous astreinte de 500 € par jour de retard, de ses locataires à savoir, [W] [D] et immobilière du Palais,
'
Sur l'annulation de la résolution n°004
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la résolution n°004 de l'assemblée générale du 8 juillet 2019, pour abus de majorité, la SCI Gerbi n'ayant commis aucun abus de droit ou de majorité dès lors qu'il n'est pas démontré que le mur aurait été érigé par la SCI Gerbi et que la résolution soumise au vote avait vocation à lui faire supporter la prise en charge, financière et juridique, de la suppression d'un mur qu'elle n'avait pas érigé,
- confirmer le jugement entrepris ce qu'il a débouté M. [T], Mme [X], M. [F] et M. [C] de leur demande de suppression dudit mur formée devant le Tribunal qui n'a ni qualité pour s'immiscer dans la gestion d'une copropriété ni pour se substituer à l'assemblée des copropriétaires,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [T] et Mme [X] M. [F] et M. [C] de leur demande remise en état du sous-sol et de remboursement de charges affectées aux parties communes, non chiffrée, non déterminée dans le temps et non justifiée.
'
En tout état de cause,
- débouter M. [T], Mme [X], M. [F] et M. [C] de toutes demandes de condamnation en suppression de ce mur, une telle demande étant prescrite en application des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil,
- débouter M. [T], Mme [X], M. [F] et M. [C] de leurs demandes formées pour la première fois en cause d'appel tendant à la condamnation de la SCI Gerbi à rétablir la porte et l'escalier permettant l'accès au sous-sol, s'agissant d'une demande nouvelle en cause d'appel et de ce fait irrecevable en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile et 910-4 du code de procédure civile,
- réformer le jugement rendu en ce qu'il a condamné la SCI Gerbi à régler à M. [N] [T], Mme [X], M. [F] et M. [C] la somme de 1'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les a dispensés, de participer à la dépense commune des frais de procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
'- condamner M. [T], Mme [X], M. [F] et M. [C] à verser chacun à la SCI Gerbi la somme de 5'000 €, en réparation des préjudices subis du fait de leur attitude, multipliant les procédures abusives et injustifiées à son égard dans le seul dessein de l'exclure de la copropriété,
'
Sur l'appel incident formé par la Société Immobilière du Palais
- débouter, en application des dispositions de l'article 564 du code de Procédure civile et de l'article 910-4 du code de Procédure civile, la Société Immobilière du Palais de ses demandes formées à titre subsidiaire, en cause d'appel à l'encontre de la SCI Gerbi et tendant à faire constater la mise en jeu de sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l'article 1719 du code civil et obtenir la nomination d'un expert judiciaire pour faire évaluer ses préjudices; ces demandes étant irrecevables s'agissant de demandes nouvelles en cause d'appel,
'
En tout état de cause,
- débouter la Société Immobilière du Palais de toutes ses demandes à l'encontre de la SCI Gerbi, aucune faute ne lui étant imputable en sa qualité de bailleresse,
'
En tout état de cause,
- débouter M. [T], Mme [X] M. [F] et M. [C] de leur demande de condamnation à l'encontre de la SCI Gerbi, solidairement avec la Société Immobilière du Palais, d'avoir à verser à chacun des concluants la somme de 20'000'€ à titre de dommages et intérêts suivant leurs préjudices matériels et moraux, '
- débouter M. [T] de sa demande de condamnation de la SCI Gerbi à lui verser la somme de 6'000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter Mme [X] M. [F] et M. [C] de leur demande de condamnation de la SCI Gerbi à leur verser à chacun 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, exposées en cause d'appel, à l'encontre de la SCI Gerbi,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI Gerbi à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a dit l'appel en garantie de la SCI Gerbi contre la SARL Immobilière du palais, agence [G] [S] sans objet, et a condamné la SCI Gerbi à régler à la SARL Immobilière du palais, agence [G] [S] la somme de 1'000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Société Immobilière du palais, en sa qualité de locataire principale, à relever et garantir la SCI Gerbi de toutes les condamnations éventuelles qui pourraient être mises à sa charge de son fait, en principal, frais, accessoires et intérêts,
- condamner tout succombant à verser à la SCI Gerbi une somme de 5'000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux entiers dépens de procédure distraits au profit de Maître Serge Mimran Valensi, sur son affirmation de droit.
'
La SCI Gerbi réplique que':
- la SCI Gerbi accepte le désistement de Mme [X] et renonce à son tour à ses demandes à son encontre.
Concernant la résolution n°3,
- que le simple fait pour la SCI Gerbi d'exercer son droit de vote, ne peut suffire à caractériser un abus de majorité ou un abus de droit de sa part et il appartient aux autres copropriétaires de démontrer le contraire.
- comme l'ont justement retenu les premiers juges, soumettre une telle résolution au vote de l'assemblée générale des copropriétaires excédait les pouvoirs du syndicat des copropriétaires. Ainsi, conformément aux dispositions des articles 14 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale n'avait pas le pouvoir de s'opposer à la location d'un lot privatif à un tiers pour une activité commerciale, ce qui est conforme au règlement de copropriété.
- c'est à bon droit que le tribunal a considéré que la résolution n°003 ne portait pas sur la question du retrait des éléments de façade déjà approuvé par la résolution n°20 de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2018 et que dès lors, seule une action sur le fondement des troubles du voisinage ou en responsabilité du fait du manquement éventuel à la résolution n°20 aurait éventuellement permis d'obtenir le retrait des éléments posés ou des dommages et intérêts.
- en cause d'appel l'argument selon lequel il y aurait une atteinte à l'harmonie de l'immeuble n'est pas valable puisqu'il n'existe pas de violation du règlement de copropriété.
- la SCI Gerbi loue un local à la société immobilière du Palais au [Adresse 7] mais n'a pas de lien contractuel avec la société qui exploite le Forum puisque que c'est la société immobilière du Palais qui sous-loue un local au Forum qui exploite une brasserie au [Adresse 5] et non au 8.
- contrairement à ce que soutiennent les appelants, dans sa décision du 19 septembre 2023, le conseiller de la mise en état ne confirme nullement l'inévitable occupation illicite de la Société Le Forum dans ces locaux mais au contraire, rappelle bien que la Société Le Forum n'est liée par le contrat de sous-location qu'à la société immobilière du Palais. Les nuisances dont se plaignent les appelants ne résultent nullement de l'occupation du local, dont la SCI Gerbi est propriétaire mais proviennent de l'immeuble voisin au n°[Adresse 5].
- la terrasse de la brasserie Le Forum n'est située ni sur une partie privative appartenant à la SCI Gerbi, ni sur une partie commune de la copropriété mais sur le domaine public en vertu d'une autorisation d'occupation temporaire.
- les appelants se trompent de procédure et auraient dû agir en trouble anormal du voisinage et non pas solliciter l'annulation d'une résolution dite de rejet de l'assemblée générale des copropriétaires portant interdiction à la SCI Gerbi de louer son local à la brasserie le Forum.
- concernant l'installation de panneaux et enseignes, la SCI Gerbi ne peut pas voir sa responsabilité engagée, pour des faits commis par un tiers, occupant de la copropriété voisine. De plus, contrairement aux dires volontairement inexacts des appelants, la résolution n°20 de l'assemblée générale en date du 27 juin 2018 a parfaitement été appliquée puisque le store litigieux rouge avec l'inscription « Brasserie » apposé sur la façade du [Adresse 7] a été retiré en 2018, en dehors de toute procédure contentieuse.
- s'agissant du seul élément d'écriteau « Brasserie » appartenant au Forum et existant à ce jour, au [Adresse 7], la SCI Gerbi rappelle qu'il est sur une vitrine partie privative et qu'il est en tout état de cause autorisé par le règlement de copropriété.
- le courrier versé aux débats par les appelants et émanant de Mme [Z], du service des architectes des Bâtiments de France n'est pas de nature à modifier cette réalité.
- à titre subsidiaire, si par impossible, une violation du règlement de copropriété devait être retenue par la Cour, en raison des agissements du Forum, sous locataire, la Société immobilière du Palais, qui détient un exemplaire du règlement de copropriété qui lui est donc opposable, en sa qualité de locataire principale, devra être condamnée à relever et garantir la SCI Gerbi.
'
Concernant la résolution n°5,
- Contrairement à ce que soutiennent les consorts [T], [X], [C] et [F] en cause d'appel, il ne peut pas être retenu que seules les enseignes antérieures au règlement de copropriété peuvent subsister ce qui reviendrait à interdire toute nouvelle enseigne.
- en application de l'article 8 loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
'
Concernant la résolution n°4
- les caves ont toujours été inter-communicantes
- les consorts [T], [X], [C] et [F] sont dans l'incapacité, de rapporter la preuve de leurs allégations et d'indiquer notamment, et à tout le moins, à quelle date et dans quelles circonstances un tel mur aurait été édifié.
- la constatation de la présence d'un mur dans les parties communes par le procès-verbal de constat d'huissier du 30 décembre 2020 démontre juste que ce mur est en placo-plâtre, qu'il se situe en face de la porte d'entrée et est peint en deux couleurs comme le reste de la cage d'escalier.
- il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 2224 du code civil, les actions relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par 5 ans et qu'un copropriétaire peut acquérir un droit de propriété sur les parties communes par l'effet de la prescription acquisitive.
- qu'aucun travaux de construction n'est intervenu dans la cage d'escalier depuis plus de 40 ans. L'action est donc prescrite puisque, contrairement à ce qui est allégué, il n'est pas démontré que des travaux seraient intervenus en 2020. De plus, les consorts [T], [X], [C] et [F] ont modifié leurs demandes et prétentions en cause d'appel et elles sont donc irrecevables.
- il ne peut pas être reproché à la société Gerbi d'avoir voté contre une résolution qui lui faisait supporter la charge financière et juridique de la suppression d'un mur qu'elle n'avait pas érigé et qui par essence constituait une partie commune.
Concernant la demande de dommages et intérêts,
- il n'est nullement démontré une faute, un préjudice et un lien de causalité qui permettrait de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée abusivement par M. [T], appelant ; les dispositions de l'article 265 du code civil étant sans objet.
- les consorts [F] et [C] seront également déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts, qui ne reposent sur aucun moyen de droit ou de fait et alors surtout qu'il est indiqué qu'ils se sentent peu concernés par l'aspect de l'immeuble
'
Concernant les demandes de la société immobilière du Palais au titre de son appel incident,
- ces demandes sont nouvelles, donc irrecevables et elles ne sont pas non plus fondées puisqu'il n'est pas démontré une méconnaissance des dispositions de l'article 1719 du code civil.
- la société immobilière du Palais se doit en sa qualité de locataire de respecter les dispositions du règlement de copropriété, dont elle a eu parfaitement connaissance et qui lui sont opposables.
- si par impossible, la Cour venait à réformer le jugement entrepris et faire droit aux demandes des consorts [T], [X], [F] et [C] se serait sur le fondement d'une violation du règlement de copropriété, imputables à la Société immobilière du Palais, elle-même, ou du fait de son sous locataire, la brasserie le Forum.
'
Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 26 septembre 2025, la SARL Immobilière du palais demande à la cour de :
- confirmer le Jugement du Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence en date du 5 juillet 2022 en ce qu'il a :
- dit l'appel en garantie de la SCI Gerbi contre la SARL Immobilière du palais sans objet
- condamné la SCI Gerbi à payer à la SARL Immobilière du palais la somme de 1'000'€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- débouté les parties pour le surplus des demandes
'- recevoir la SARL Immobilière du palais en son appel incident du Jugement rendu le 5 juillet 2022 par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence.
- infirmer la décision sus énoncée et daté du 5 juillet 2022 en ce qu'elle a':
- annulé la résolution n°004 de l'assemblée générale du 8 juillet 2019 pour abus de majorité
'
Et en conséquence et statuant à nouveau :
- débouter M. [E] [F], M. [H] [C], Mme [Y] [X] et M. [H] [C] de leur appel, demandes, fins et conclusions.
- débouter M. [E] [F], M. [H] [C], Mme [Y] [X] et M. [H] [C] de leur demande visant à voir interdire à la SCI Gerbi de louer son local commercial à la Brasserie du Forum dans les deux mois du Jugement à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 1'000 € par jour de retard
- débouter M. [E] [F], M. [H] [C], Mme [Y] [X] et M. [H] [C] de leur demande visant à voir ordonner la suppression de la cloison avec rétablissement de la porte ayant permis à la SCI Gerbi de privatiser le sous-sol
- débouter M. [E] [F], M. [H] [C], Mme [Y] [X] et M. [H] [C] de leur demande visant à voir ordonner la suppression des enseignes et panneaux de ses locataires la société [W] [D] et l'Immobilière du palais sous astreinte de 500 € par jour de retard, en condamnant à ce titre la SCI Gerbi,
'
A titre subsidiaire,
Vu les articles 1719 et suivants du code civil
- constater que la SCI Gerbi a engagé sa responsabilité envers sa locataire la société Immobilière du palais.
- nommer tel expert qu'il plaira avec mission de :
1°) entendre contradictoirement les parties, toute personne utile et prendre communication des documents nécessaires,
2°) donner tous éléments pour proposer l'évaluation des préjudices subis par la SARL Immobilière du palais du fait de
- L'interdiction de sous-louer une partie de son local contrairement à ce qu'avait accepté le propriétaire des murs
- La modification des locaux pris à bail du fait de la suppression de l'usage privatif des caves
- L'interdiction de se signaler auprès de sa clientèle de part la suppression de ses enseignes.
3°) répondre aux dires écrits des parties
'- condamner tous succombant au paiement de la somme de 5'000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner tous succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Nathalie Mineo Remazeille sous affirmation que de droit.
La SARL Immobilière du palais réplique que :
Concernant la résolution n°3,
- le syndicat des copropriétaires n'est pas propriétaire de la voie publique au droit de son immeuble, et ne peut pas plus en permettre, qu'en interdire son occupation.
- la SCI Gerbi n'avait rien à faire contre ses locataires, à qui elle doit au contraire, une jouissance paisible.
- une photographie d'archive montre l'implantation de ce bar depuis des temps immémoriaux et l'activité n'est pas contraire aux dispositions du règlement de copropriété puisqu'elle n'est ni bruyante, ni malodorante, ni incommode, ni dangereuse.
- si c'est l'activité de restauration qui cause un trouble c'est dans le bâtiment voisin qu'elle trouve sa source et ce qui totalement indépendant du litige en cours.
Concernant la résolution n°4,
- il n'appartient pas au Tribunal, pas plus qu'à la Cour de s'immiscer dans la gestion de la copropriété en allant au-delà des résolutions prises en assemblée générale et il est tout à fait impossible que les travaux aient eu lieu en 2020, puisque la SARL immobilière du Palais a acheté en l'état en 2016.
Concernant la résolution n°5,
- le règlement de copropriété précise que « les pancartes et enseignes commerciales existantes pourront subsister » et d'autre part que « les photographies produites par les parties ainsi que les baux commerciaux démontrent que les commerces exploitant précédemment leurs activités possédaient déjà des panneaux et enseignes, et que les vitrines étaient aussi employées à cet effet, et ce de longue date. »
'
Concernant les demandes de la SARL immobilière du Palais,
- il ressort du procès-verbal du 28 juin 2019 que le local sous-loué était affecté à l'usage de réserve
- les allégations disant que l'activité de brasserie ne peut s'effectuer dans le local est illégale puisque c'est une entrave à la libre disposition des parties privatives qui peuvent être affectées, pour le rez-de-chaussée à des fins commerciales et non pour une seule et unique activité avec un même nom d'exploitant et d'enseigne.
- les attestations des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] démontrent que l'activité n'est ni bruyante, ni mal odorante.
- il est ainsi manifeste que les caves sont privatives et matérialisées comme telles et ce depuis au moins le 27 novembre 1973. Il n'est en rien démontré que l'usage privatif des parties communes est contraire au caractère privatif du bien, d'autant plus qu'aucune servitude de passage n'apparaît dans le règlement de copropriété et en tout état de cause la SCI Gerbi justifie de l'usucapion du mur.
- les enseignes commerciales sont l'accessoire indispensable à l'activité commerciale, comme résultant de l'impérieuse nécessité de se signaler auprès de la clientèle et ressort de la demande d'autorisation de travaux déposée auprès de la Mairie, les enseignes ont toujours étaient présentes sur le local.
- il convient de constater que les enseignes ont été changées à l'identique, l' immobilière du Palais ayant gardé la signalétique adoptée par la société Eram et ayant reçu l'agrément de la copropriété et rien dans ces enseignes ne modifie l'aspect de la façade.
- à titre subsidiaire, en application des articles 1719 et 1723 du code civil qu'en sa qualité de bailleur la SCI Gerbi doit assurer une jouissance paisible à son locataire et qu'elle est donc responsable si la chose n'est pas conforme à sa destination contractuelle.
Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 7 mars 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] demande à la cour de :
'- donner acte au concluant qu'il s'en rapporte à justice sur les appels et appel incident formés.
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Statuer ce que de droit sur la validité des résolutions soumises à l'appréciation de la Cour
- juger le Syndicat des Copropriétaires bien-fondé dans ses demandes, fins et prétentions en cause d'appel.
'- condamner la partie succombante au paiement de la somme de 5'000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Caroline Causse sur son affirmation de droit.
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Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] réplique que :
- l'article 3 du règlement de copropriété interdit, effectivement, certaines activités et l'article 4 régit les installations sur la façade de l'immeuble.
- la résolution n°3 visait à faire cesser cette infraction au règlement de copropriété et en ce sens elle n'est pas contraire à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
- la résolution n°5 portait sur la suppression des panneaux et enseignes qui n'avaient pas fait l'objet d'une autorisation par la copropriété et l'argument reposant sur l'antériorité des panneaux n'est pas recevable puisque la précision présente dans le règlement de copropriété était faite pour les locations en cours au moment de la création de la copropriété et non celles à venir.
- la résolution n°4 portait sur la demande de suppression du mur qui a permis à la SCI Gerbi de privatiser ses caves et en rejetant cette résolution a permis de maintenir un mur empêchant l'accès aux parties communes. Ce faisant, il s'agit d'un abus de majorité.
'
L'instruction a été clôturée le'30 septembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il est constaté que le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires ne comporte aucune demande de confirmation ou d'infirmation, si bien que la cour n'est saisie que de la demande présentée au titre des frais irrépétibles.'
Sur le désistement d'instance de Mme [X]
Le désistement d'instance met fin à l'instance en application de l'article 385 du code de procédure civile.
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Selon les articles 400 et suivants du code de procédure civile qui renvoient aux articles 396, 397 et 399, le désistement de l'appel est admis en toutes matières sauf dispositions contraires et n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande. Le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime. Le désistement est exprès ou implicite et il en est de même de l'acceptation. Le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l'instance éteinte.
Les parties ne s'opposent pas au désistement d'instance de Mme [X], qui par suite de la vente de ses lots n'a plus la qualité de copropriétaire dans l'ensemble immobilier.
Il convient ainsi, de déclarer parfait le désistement de [Y] [X] de son appel.
Sur les demandes au titre des résolutions
Les parties au litige s'opposent sur la validité des résolutions n°3, n°4 et n°5 votées lors de l'assemblée générale du 8 juillet 2019.
La résolution n°3 est libellée en ces termes :'Interdiction à la SCI GERBI de louer son local commercial à un commerce de Brasserie, Bar, Café en l'espèce à Forum en application du règlement de copropriété et faire cesser cette activité dans les deux mois du jugement et après ce délai sous astreinte de 500euros par jour de retard'» et a fait l'objet d'un vote de rejet.
Les appelants soutiennent que cette résolution contrevient à l'article 4 alinéa 5 du règlement de copropriété que fait interdiction de « tous les écriteaux, plaques et enseignes, tout ce qui pourrait changer en quoi que ce soit l'aspect de la façade visant à détruire l'harmonie ou l'uniformité de l'immeuble sont interdits » et à l'article 3 al 2 « l'aspect des parties communes devra être respecté'», que la présence de cette activité contrevient également aux dispositions de l'article 3 alinéa 3 selon lesquelles «'L'ensemble de l'immeuble ne pourra être affecté qu'à l'usage d'habitation ou professionnel, à l'exclusion de toutes activités commerciales ou artisanales, à l'exception du rez-de-chaussée, sous-sol, entresol et premier étage, qui pourront avoir une activité commerciale ou artisanale, toute activité bruyante, malodorante, incommode, dangereuse, pouvant amener un trouble quelconque, étant interdite dans l'ensemble de l'immeuble », que la délibération n°20 adoptée lors de l'assemblée générale du 27 juin 2018 ayant votée à l'unanimité le retrait des éléments installés sans autorisation n'a pas été exécutée, que plus généralement la présence de l'établissement de brasserie est contraire à la destination de l'immeuble alors même que le bâtiment fait partie d'un «'immeuble patrimonial remarquable'»'.
En l'espèce l'article 3 du règlement de copropriété relatif à l'usage des parties privatives dispose notamment'«'que chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, le droit d'en jouir et d'en disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité des bâtiments il est expressément stipulé que chaque copropriétaire sera responsable à l'égard des autres, des conséquences de ses fautes et négligences, ou de celles des personnes dont il répond à un titre quelconque. Chacun des copropriétaires pourra modifier, comme bon lui semblera, la disposition intérieure de ses locaux mais, pour la bonne harmonie de la propriété, il ne devra rien faire qui puisse changer l'aspect extérieur de celle-ci. L'ensemble de l'immeuble ne pourra être affecté qu'à l'usage d'habitation ou professionnel, à l'exclusion de toutes activités commerciales ou artisanales, à l'exception du rez-de-chaussée, soussol, entresol et premier étage, qui pourront avoir une activité commerciale ou artisanale, toute 'activité bruyante, malodorante, incommode, dangereuse, pouvant amener un trouble quelconque, étant interdite dans l'ensemble de l'immeuble ».
L'article 4 poursuit en indiquant que «'Chacun des copropriétaires, pour la jouissance des locaux privés lui appartenant, pourra user 'librement des parties communes, sauf à respecter leur destination et à ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires'».
Il n'est pas contesté que les locaux situés en rez-de-chaussée appartenant à la Sci Gerbi sont loués à un fonds de commerce de restauration, et que la résolution n°3 a pour objectif de lui interdire ce type de location, indépendamment de la question des stores et écriteaux qui a déjà fait l'objet d'une précédente résolution votée définitivement par l'assemblée générale.
Or comme l'a relevé le premier juge les dispositions invoquées par la partie appelante n'interdisent nullement l'exercice d'une activité commerciale de sorte qu'aucun motif de violation des dispositions du règlement de copropriété n'est démontré.
Il est par ailleurs juste de considérer que les nuisances dénoncées par la partie appelante au titre de l'exploitation d'un établissement de restauration relèvent davantage de l'action fondée sur le trouble anormal du voisinage et non pas sur la demande d'annulation de la résolution querellée. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
La résolution n°4 est ainsi libellée' «'suppression par la sci gerbi du mur lui ayant permis de privatiser ses caves malgré la présence de parties communes, et la condamne à remettre les lieux en l'état sous astreinte de 500 euros par jour de retard, sous contrôle du syndic'» et a fait l'objet d'un vote de rejet.
La partie appelante considère ainsi que la Sci Gerbi a commis un abus de majorité en votent contre cette résolution.
L'abus de majorité se distingue de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire. Il suppose un vote manifestement contraire à l'intérêt général adopté dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire rompant ainsi l'équilibre entre les copropriétaires ou un vote effectué dans l'intention de nuire à certains d'entre eux.
Il résulte du constat d'huissier du 30 décembre 2020 qu'un mur se situe au droit de l'escalier menant aux étages et obstrue l'accès aux sous-sols, alors même que le contrat de bail conclu en 1974 entre Mme [P] Veuve [B] et la société Guindon comprend un plan annexé mentionnant un accès aux caves situées en sous sol. Le rapport du Bet [I] Gimond en date du 13 mars 2019 qui a pu accéder à ces caves mentionne que le sous-sol présente un état de dégradation totale. La Sci Gerbi soutient quant à elle que les caves sont des lots privatifs et conteste avoir réalisé les travaux ayant condamné tout accès.
A ce titre la partie appelante ne produit aucun élément permettant de déterminer avec certitude l'identité de l'auteur des travaux contestés, aucune pièce ne démontrant que ceux-ci ont effectivement été réalisés par la Sci Gerbi, alors même que cet espace est accessible depuis le hall d'entrée de l'immeuble et que les caves sont par ailleurs louées.
Il s'évince de ces éléments que la cour, saisie uniquement du caractère abusif du vote, relève que le rejet de la Sci Gerbi de voter favorablement à la résolution dont les termes mêmes lui attribuent la responsabilité de la fermeture de l'accès aux caves et souhaite sa condamnation à réaliser des travaux sous astreinte ne caractérise pas un vote contraire à l'intérêt général, en ce que celui-ci n'est pas démontré aux termes de la rédaction de cette résolution. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.
Partant, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de remise en état des lieux ou le remboursement des charges communes.
La résolution n°5 est mentionnée en ces termes «'La sci Gerbi n'a pas sollicité l'autorisation de l'assemblée générale pour les enseignes et panneaux de ses locataires Immobilière du Palais et [W] [D] et doit faire supprimer les panneaux et enseignes dans les deux mois du jugement et après ce délai sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard'» et a fait l'objet d'un vote de rejet.
La partie appelante soutient que l'existence de panneaux et d'enseignes commerciales contrevient à l'article 5 du règlement de copropriété et que le rejet de la résolution destinée à leur dépose résulte d'un abus de majorité de la Sci Gerbi.
L'article dont s'agit est rédigé en ces termes «'tous écriteaux, plaques et enseignes visibles de l'extérieur décorations extérieures, auvents, tentes, marquises et généralement, tout ce qui pourrait changer en quoique ce soit, l'aspect de la façade visant à détruire l'harmonie ou l'uniformité de l'immeuble sont interdits, sauf obligation légale ou décision de l'assemblée des copropriétaires [...] ».
Il est constant que le règlement de copropriété prévoit que les pancartes et enseignes commerciales existantes pourront subsister. Les photographies versées aux débats permettent de constater que ces locaux sont à usage de baux commerciaux, ce qui est confirmé au moins depuis 1974 en vertu de l'acte conclu entre Mme [P] Veuve [B] et la société Guindon, et que la présence d'enseignes et vitrines commerciales est antérieure au litige. Il n'est pas davantage démontré dans quelles mesures ces éléments seraient de nature à porter atteinte à l'harmonie de l'immeuble, tant leur implantation et leur configuration s'inscrivent dans la structure du bâtiment situé en centre-ville et dans une zone piétonne commerciale.
Il n'est donc pas établi que la Sci Gerbi ait usé de son vote pour favoriser son intérêt personnel en tant que propriétaire des locaux commerciaux. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur les demandes indemnitaires des appelants
En l'absence de faute commise par la Sci Gerbi, les demandes indemnitaires présentées par les copropriétaires au titre de leur préjudice moral ou matériel seront rejetées et le jugement confirmé sur ce point.
Sur la demande indemnitaire de la Sci Gerbi
La Sci Gerbi soutient subir un préjudice résultant de l'attitude belliqueuse des copropriétaires qui multipleraient les procédures en justice.
Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s'il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l'article 1240 du code civil.
En l'espèce, il n'est pas démontré que la partie appelante a abusé de son droit de contester en justice les résolutions rejetées dans une intention de nuire à la Sci Gerbi qui n'est aucunement démontrée.
La demande sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.
Compte tenu des termes de la décision, il n'y a pas lieu de statuer sur les moyens soulevés par la Sci Gerbi à l'encontre de la société Immobilière du Palais.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, sauf en ce qu'il a condamné la Sci Gerbi à verser la somme de 1'000 euros à la Société Immobilière du Palais à ce titre, ceci étant confirmé en cause d'appel.
En cause d'appel il convient de faire masse des dépens et de les partager par moitié entre les appelants et la Sci Gerbi , avec distraction éventuelle au profit des avocats des deux parties qui la réclament. De fait les demandes qu'ils forment au titre des frais irrépétibles seront rejetées.
M. [F], M. [T], M. [C] qui ont interjeté appel seront condamnés à verser à la société Immobilière du Palais la somme de 1'500 euros au titre des frais irrépétibles. Aucune considération d'équité ne commande de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires sur ce fondement, celle-ci sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare parfait le désistement de [Y] [X] de son instance d'appel';
Infirme le jugement en ce qu'il a annulé la résolution n°4 et en ce qu'il a condamné la Sci Gerbi au titre des frais irrépétibles au bénéfice de [N] [T], [E] [F], [H] [C] et [A] [U],
Confirme le jugement pour le surplus,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant';
Déboute [N] [T], [E] [F], [H] [C] et [A] [U] de la demande d'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 8 juillet 2019,
Fait masse des dépens d'appel et dit qu'ils seront partagés par moitié entre [N] [T], [E] [F], [H] [C] et [A] [U] d'une part et la Sci Gerbi d'autre part, avec distraction éventuelle au profit de Me Karine Dabot, Me Serge Valensi, Me Caroline Causse'et Me Nathalie Mineo Remazeille;
Condamne [N] [T], [E] [F], [H] [C] et [A] [U] à verser à la société Immobilière du Palais la somme de 1'500 euros au titre des frais irrépétibles;
Rejette le surplus des demandes';
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 27 NOVEMBRE 2025
AC
N° 2025/ 387
N° RG 22/11214 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ3RS
[E] [F]
[N] [T]
[H] [C]
[Y] [X]
C/
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE IMMO BILIER [Adresse 9]
S.C.I. SCI GERBI
S.A.R.L. IMMOBILIERE DU PALAIS
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS
Me Caroline CAUSSÉ
SELARL MIMRAN-VALENSI - SION
Me Nathalie MINEO-REMAZEILLE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 05 Juillet 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04435.
APPELANTS
Monsieur [E] [F]
demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Karine DABOT RAMBOURG de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Gilles MATHIEU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [N] [T]
demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Karine DABOT RAMBOURG de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Gilles MATHIEU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [H] [C]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Karine DABOT RAMBOURG de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Gilles MATHIEU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [Y] [X]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Karine DABOT RAMBOURG de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Gilles MATHIEU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉS
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 9], représenté par son Syndic en exercice le Cabinet DE PIERREFEU, dont le siège social est [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Caroline CAUSSÉ, avocat au barreau de MARSEILLE
S.C.I. GERBI dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Serge MIMRAN-VALENSI de la SELARL MIMRAN-VALENSI - SION, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
S.A.R.L. IMMOBILIERE DU PALAIS AGENCE [G] [S], dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Nathalie MINEO-REMAZEILLE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par exploit d'huissier du 4 septembre 2019, M. [N] [T], Mme [Y] [X], M. [E] [F], M. [H] [C] et Mme [A] [U] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis à Aix-en-Provence, ainsi que la SCI Gerbi devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence aux fins de voir :
- annuler les résolutions n°3, 4 et 5 du procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 8 juillet 2019 pour abus de majorité,
- interdire à la SCI Gerbi de louer son local commercial à la brasserie du Forum,
- ordonner la suppression du mur ayant permis à la SCI Gerbi de privatiser les caves et le remboursement des charges affectées aux parties communes de ces caves,
- dire que la SCI Gerbi ne dispose d'aucune autorisation pour les enseignes et panneaux de ses locataires [W] [D] et l'Immobilière du palais.
'
La SCI Gerbi a délivré une assignation en intervention forcée à la SARL Immobilière du palais.
Par jugement du 5 juillet 2022 le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a notamment :
- rejeté l'irrecevabilité invoquée par la SCI Gerbi,
- annulé la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 8 juillet 2019 pour abus de majorité,
- dit que l'appel en garantie de la SCI Gerbi contre la SARL Immobilière du palais est sans objet,
- condamné la SCI Gerbi à payer à M. [N] [T], Mme [Y] [X], M. [E] [F], M. [H] [C] et Mme [A] [U], chacun, la somme de 1'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure,
- condamné la SCI Gerbi à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] (ci-après le syndicat des copropriétaires) la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure,
- condamné la SCI Gerbi à verser à la SARL Immobilière du palais la somme de 1'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure,
- condamné la SCI Gerbi aux dépens, avec dispense de participation aux frais de procédure pour les copropriétaires demandeurs.
'
Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que la présente procédure est recevable puisqu'elle porte sur une demande d'annulation des résolutions n°3, n°4 et n°5 de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 tandis qu'une autre instance en cours porte sur la demande d'annulation de la résolution n°11, que la résolution n°3 vise à faire interdiction à la SCI Gerbi de louer son local commercial ce qui est contraire à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI Gerbi a commis un abus de majorité en votant contre la résolution n°4 puisqu'elle a favorisé son intérêt personnel au profit de l'intérêt de la copropriété, que toutefois la juridiction n'a pas qualité pour s'immiscer dans la gestion d'une copropriété ni à se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires et elle ne peut donc pas faire injonction à la SCI Gerbi de supprimer le mur litigieux, que concernant la résolution n°5, l'atteinte à l'intérêt commun susceptible de résulter du changement des locataires et de la pose de nouvelles enseignes n'est pas démontrée, qu'enfin le préjudice personnel allégué par les copropriétaires du fait du comportement de la SCI Gerbi n'est pas démontré.
Par déclaration du 3 août 2022, M. [N] [T] et Mme [Y] [X] ont interjeté appel de ce jugement.
'
Par déclaration du 12 septembre 2022, M. [E] [F] et M. [H] [C] ont interjeté appel du même jugement.
'
Les deux appels ont été joints par ordonnance du conseiller de la mise en état du 2 février 2023.
'
Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'24 septembre 2025,'M. [F], M. [T], M. [C] et Mme [X] demandent à la cour de':
- recevoir les appelants en leur appel ;
- ordonner parfait le désistement de Mme [Y] [X] ;
'
Sur l'appel principal :
- infirmer le jugement rendu le 5 juillet 2022 par le Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence en ce qu'il a :
- débouté les appelants de leur demande d'annulation des résolutions n°3 et n°5 ;
- débouté les appelants de leurs demandes de suppression du mur, de remboursement des charges affectées aux parties communes du sous-sol et de remise en état ;
- condamné la SCI Gerbi à payer à M. [N] [T] et à Mme [Y] [X], M. [F], M. [C], chacun, la somme de 1'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté M. [N] [T] et Mme [Y] [X], M. [F] et M. [C] de leur demande de dommages et intérêts.
'
Statuant à nouveau
Sur la résolution n°3':
Vu les articles 3, 4 et 5 du règlement de copropriété et la lettre de Mme [Z], Architecte des Bâtiments de France, du 30 décembre 2021,
- annuler le rejet de la résolution n°03 en considérant que le comportement de la SCI Gerbi est volontairement nuisible au droit des requérants, contraire à l'intérêt collectif et constitutif d'abus de majorité systématiques et répétés ainsi qu'une violation des dispositions du règlement de copropriété et portant atteinte à la destination de l'immeuble en application des articles 3, 4 et 5 dudit règlement ;
- interdire à la SCI Gerbi de louer son local commercial à la Brasserie du Forum ;
- ordonner la cessation de cette location dans les deux mois de la signification de la décision à venir et, passé ce délai, sous astreinte de 2'000 euros par jour de retard ;
Sur la résolution n°4':
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé cette résolution ;
'Y ajouter
- ordonner la suppression de la cloison avec rétablissement de la porte et de l'escalier permettant l'accès au sous-sol.
'
En conséquence,
- ordonner le remboursement des charges communes et condamner la SCI Gerbi au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 à chacun des concluants.
'
Sur la résolution n°5':
- annuler le rejet de la résolution n°05 en raison de la violation du règlement de copropriété ;
- ordonner la suppression des enseignes et panneaux de ses locataires la société [W] [D] et l'Immobilière du palais sous astreinte de 500 euros par jour de retard, en condamnant à ce titre la SCI Gerbi ;
'
Sur les appels incidents :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé cette résolution ;
- débouter la SCI Gerbi de toutes ses demandes, fins et prétentions formulées au titre de son appel incident ;
- débouter la SARL Immobilière du palais de toutes ses demandes, fins et prétentions formulées au titre de son appel incident.
'
En tout état de cause,
- condamner solidairement la SCI Gerbi et la société l'Immobilière du palais à verser à chacun des concluants la somme de 20'000 euros à titre de dommages et intérêts suivant leurs préjudices matériels et moraux.
- condamner solidairement la SCI Gerbi et la société l'Immobilière du palais à verser la somme de 6'000 euros à M. [N] [T] et 1'500 euros à M. [F] et M. [C] en application de l'article 700 du code de Procédure Civile, ce en considération des millièmes de chaque partie.
- condamner la SCI Gerbi aux entiers dépens distraits au profit de Maître Karine DABOT, avocat associé de la SELARL MATHIEU DABOT & associés, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
- dispenser les concluants de toute participation à la dépense commune des frais de procédure supportés par le Syndicat des copropriétaires et qui devront être répartis entre les autres copropriétaires et débouter le syndic de ses demandes à l'encontre des concluants.
'
M. [F], M. [T], M. [C] et Mme [X] font valoir que':
- Mme [X], n'étant plus propriétaire du bien immobilier, n'est plus concernée par la présente procédure et entend se désister de l'ensemble des demandes qu'elle a formalisées dans les conclusions précédemment notifiées.
'
Concernant la résolution n°3,
- la société LE FORUM a installé des enseignes, des panneaux, une bâche rouge sang, des chaises et tables sous et devant la façade de l'immeuble avec un énorme panneau Brasserie sur fond rouge au-dessus de la porte du local appartenant à la SCI Gerbi et sous-loué par la société LE FORUM.
- cela est contraire à l'article 4 du règlement de copropriété et la résolution n°20, à l'Assemblée Générale du 27 juin 2018 validant la demande de retrait des éléments installés sans autorisation
- ces éléments sont contraires aux articles 3 et 4 du règlement de copropriété puisqu'ils changent l'aspect extérieur de l'immeuble et portent atteinte à son harmonie et son uniformité.
- l'article 3 du règlement de copropriété interdit «'toute activité bruyante, malodorante, incommode, dangereuse, pouvant amener un trouble quelconque'».
- l'arrêté du 16 septembre 2019 pris par M. le Préfet de Police des Bouches du Rhône décidant la fermeture administrative de l'établissement du fait de nuisances démontre leur existence.
- le bail de sous-location aurait dû être communiqué au syndic dans les quinze jours de sa conclusion, ce qui n'a pas été le cas.
- le local occupé par le Forum n'est plus utilisé comme réserve mais comme bar restaurant.
'
Concernant la résolution n°4,
- le plan du sous-sol et du rez-de-chaussée établi par un géomètre expert et annexé à la minute de l'acte reçu par Maître [K], notaire, le 3 octobre 1974, démontre que le sous-sol communique avec l'entrée de l'immeuble par une porte et un escalier ainsi que cela a été constaté par acte d'huissier le 30 décembre 2020 dressé par Me [R] ' [V], et que seule la SCI Gerbi avait intérêt à modifier les lieux en les privatisant.
- la SCI Gerbi a privatisé le sous-sol et interdit son accès aux copropriétaires alors que le BET [I] Gimond du 13 mars 2019 révèle que le sous-sol est dans un état de dégradation totale et que les concluants sont bien fondés à pouvoir contrôler cet état indispensable pour la tenue de l'immeuble.
- contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, les demandes visant à supprimer le mur et à ordonner la remise en état du sous-sol, et le remboursement des charges figuraient dans leurs demandes avec convocation d'une assemblée générale suivant la lettre adressée au syndic le 11 juin 2019 et il appartenait au tribunal de statuer sur les conclusions déposées par les appelants devant la juridiction de première instance.
'
Concernant la résolution n°5,
- la SCI Gerbi n'a pas sollicité l'autorisation de l'Assemblée Générale pour les enseignes et panneaux de ses locataires immobilières , ces enseignes sont contraires à l'article 5 du règlement de copropriété.
- le juge a fait une mauvaise interprétation de cet article puisque, s'il était légitime que les anciens locataires conservent leur devanture, il est légitime que les enseignes postérieures au règlement de copropriété fassent l'objet d'une demande d'autorisation.
'
Concernant l'octroi de dommages et intérêts,
- il découle de ce qui précède que M. [T], M. [F] et M. [C] subissent des préjudices, tant matériels que moraux, qui sont directs et certains suivant les fautes répétées orchestrées de concert par la SCI Gerbi et la Société immobilière du Palais.
- M. [T] subit depuis 2016 trois procédures provoquées par la SCI Gerbi en ignorant le règlement de copropriété et bloquant le fonctionnement de la copropriété.
'
Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'18 juillet 2025,'la SCI Gerbi demande à la cour de':
En la forme :
- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel interjeté par M. [N] [T], Mme [Y] [X], M. [E] [F] et M. [H] [C],
- recevoir la SCI Gerbi en son appel incident à l'encontre du jugement rendu le 5 juillet 2022 par le Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, et le dire régulier,
'
Au fond :
- constater le désistement de Mme [Y] [X] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la SCI Gerbi,
- donner acte à la SCI Gerbi de ce qu'elle accepte ce désistement et renonce à ses demandes à l'encontre de Mme [X],
- débouter M. [N] [T], M. [E] [F] et M. [H] [C], des fins de leur appel,
'
Sur la demande d'annulation de la résolution n°03 et l'interdiction à la SCI Gerbi de louer son local commercial a la brasserie le forum, sous astreinte (')
- confirmer le jugement rendu le 5 juillet 2022 par le Tribunal judiciaire d'Aix en Provence en ce qu'il a débouté M. [T], Mme [X], M. [F] et M. [C] de leurs demandes d'annulation de la résolution n°003 du PV d'AGE du 8 juillet 2019 et d'interdiction à l'encontre de la SCI Gerbi de louer son local commercial à la Brasserie le Forum,
'
Et en conséquence :
- débouter en cause d'appel, M. [T], Mme [X] M. [F] et M. [C] de leur demande d'annulation de la résolution n°03 du PV assemblée générale extraordinaire du 8 juillet 2019 et de leur demande tendant à interdire à la SCI Gerbi de louer son local commercial, de surcroît à la brasserie Le Forum sous astreinte de 2'000€ par jour de retard, :
Sur la demande d'annulation de la résolution n°005 du PV d'assemblée générale extraordinaire du 8 juillet 2019 et la demande de suppression des panneaux et enseignes sous astreinte des locataires de la SCI Gerbi à savoir, [W] [D] et immobilière du Palais,
- confirmer le jugement rendu le 5 juillet 2022 par le Tribunal judiciaire d'Aix en Provence en ce qu'il a débouté M. [T], Mme [X] M. [F] et M. [C] de leurs demandes d'annulation de la résolution n°05 du PV d'assemblée générale extraordinaire du 8 juillet 2019 et de leurs demandes tendant à obtenir la condamnation de la SCI Gerbi à la suppression des panneaux et enseignes sous astreinte de 500 € par jour de retard, de ses locataires les Sociétés [W] [D] et Immobilière du Palais,
'
Et en conséquence :
- débouter en cause d'appel, M. [T], Mme [X], M. [F] et M. [C] de leur demande d'annulation de la résolution n°005 du PV d'assemblée générale extraordinaire du 8 juillet 2019, et de condamnation de la SCI Gerbi à supprimer les enseignes et panneaux, sous astreinte de 500 € par jour de retard, de ses locataires à savoir, [W] [D] et immobilière du Palais,
'
Sur l'annulation de la résolution n°004
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la résolution n°004 de l'assemblée générale du 8 juillet 2019, pour abus de majorité, la SCI Gerbi n'ayant commis aucun abus de droit ou de majorité dès lors qu'il n'est pas démontré que le mur aurait été érigé par la SCI Gerbi et que la résolution soumise au vote avait vocation à lui faire supporter la prise en charge, financière et juridique, de la suppression d'un mur qu'elle n'avait pas érigé,
- confirmer le jugement entrepris ce qu'il a débouté M. [T], Mme [X], M. [F] et M. [C] de leur demande de suppression dudit mur formée devant le Tribunal qui n'a ni qualité pour s'immiscer dans la gestion d'une copropriété ni pour se substituer à l'assemblée des copropriétaires,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [T] et Mme [X] M. [F] et M. [C] de leur demande remise en état du sous-sol et de remboursement de charges affectées aux parties communes, non chiffrée, non déterminée dans le temps et non justifiée.
'
En tout état de cause,
- débouter M. [T], Mme [X], M. [F] et M. [C] de toutes demandes de condamnation en suppression de ce mur, une telle demande étant prescrite en application des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil,
- débouter M. [T], Mme [X], M. [F] et M. [C] de leurs demandes formées pour la première fois en cause d'appel tendant à la condamnation de la SCI Gerbi à rétablir la porte et l'escalier permettant l'accès au sous-sol, s'agissant d'une demande nouvelle en cause d'appel et de ce fait irrecevable en application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile et 910-4 du code de procédure civile,
- réformer le jugement rendu en ce qu'il a condamné la SCI Gerbi à régler à M. [N] [T], Mme [X], M. [F] et M. [C] la somme de 1'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les a dispensés, de participer à la dépense commune des frais de procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
'- condamner M. [T], Mme [X], M. [F] et M. [C] à verser chacun à la SCI Gerbi la somme de 5'000 €, en réparation des préjudices subis du fait de leur attitude, multipliant les procédures abusives et injustifiées à son égard dans le seul dessein de l'exclure de la copropriété,
'
Sur l'appel incident formé par la Société Immobilière du Palais
- débouter, en application des dispositions de l'article 564 du code de Procédure civile et de l'article 910-4 du code de Procédure civile, la Société Immobilière du Palais de ses demandes formées à titre subsidiaire, en cause d'appel à l'encontre de la SCI Gerbi et tendant à faire constater la mise en jeu de sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l'article 1719 du code civil et obtenir la nomination d'un expert judiciaire pour faire évaluer ses préjudices; ces demandes étant irrecevables s'agissant de demandes nouvelles en cause d'appel,
'
En tout état de cause,
- débouter la Société Immobilière du Palais de toutes ses demandes à l'encontre de la SCI Gerbi, aucune faute ne lui étant imputable en sa qualité de bailleresse,
'
En tout état de cause,
- débouter M. [T], Mme [X] M. [F] et M. [C] de leur demande de condamnation à l'encontre de la SCI Gerbi, solidairement avec la Société Immobilière du Palais, d'avoir à verser à chacun des concluants la somme de 20'000'€ à titre de dommages et intérêts suivant leurs préjudices matériels et moraux, '
- débouter M. [T] de sa demande de condamnation de la SCI Gerbi à lui verser la somme de 6'000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter Mme [X] M. [F] et M. [C] de leur demande de condamnation de la SCI Gerbi à leur verser à chacun 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, exposées en cause d'appel, à l'encontre de la SCI Gerbi,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI Gerbi à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a dit l'appel en garantie de la SCI Gerbi contre la SARL Immobilière du palais, agence [G] [S] sans objet, et a condamné la SCI Gerbi à régler à la SARL Immobilière du palais, agence [G] [S] la somme de 1'000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Société Immobilière du palais, en sa qualité de locataire principale, à relever et garantir la SCI Gerbi de toutes les condamnations éventuelles qui pourraient être mises à sa charge de son fait, en principal, frais, accessoires et intérêts,
- condamner tout succombant à verser à la SCI Gerbi une somme de 5'000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux entiers dépens de procédure distraits au profit de Maître Serge Mimran Valensi, sur son affirmation de droit.
'
La SCI Gerbi réplique que':
- la SCI Gerbi accepte le désistement de Mme [X] et renonce à son tour à ses demandes à son encontre.
Concernant la résolution n°3,
- que le simple fait pour la SCI Gerbi d'exercer son droit de vote, ne peut suffire à caractériser un abus de majorité ou un abus de droit de sa part et il appartient aux autres copropriétaires de démontrer le contraire.
- comme l'ont justement retenu les premiers juges, soumettre une telle résolution au vote de l'assemblée générale des copropriétaires excédait les pouvoirs du syndicat des copropriétaires. Ainsi, conformément aux dispositions des articles 14 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale n'avait pas le pouvoir de s'opposer à la location d'un lot privatif à un tiers pour une activité commerciale, ce qui est conforme au règlement de copropriété.
- c'est à bon droit que le tribunal a considéré que la résolution n°003 ne portait pas sur la question du retrait des éléments de façade déjà approuvé par la résolution n°20 de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2018 et que dès lors, seule une action sur le fondement des troubles du voisinage ou en responsabilité du fait du manquement éventuel à la résolution n°20 aurait éventuellement permis d'obtenir le retrait des éléments posés ou des dommages et intérêts.
- en cause d'appel l'argument selon lequel il y aurait une atteinte à l'harmonie de l'immeuble n'est pas valable puisqu'il n'existe pas de violation du règlement de copropriété.
- la SCI Gerbi loue un local à la société immobilière du Palais au [Adresse 7] mais n'a pas de lien contractuel avec la société qui exploite le Forum puisque que c'est la société immobilière du Palais qui sous-loue un local au Forum qui exploite une brasserie au [Adresse 5] et non au 8.
- contrairement à ce que soutiennent les appelants, dans sa décision du 19 septembre 2023, le conseiller de la mise en état ne confirme nullement l'inévitable occupation illicite de la Société Le Forum dans ces locaux mais au contraire, rappelle bien que la Société Le Forum n'est liée par le contrat de sous-location qu'à la société immobilière du Palais. Les nuisances dont se plaignent les appelants ne résultent nullement de l'occupation du local, dont la SCI Gerbi est propriétaire mais proviennent de l'immeuble voisin au n°[Adresse 5].
- la terrasse de la brasserie Le Forum n'est située ni sur une partie privative appartenant à la SCI Gerbi, ni sur une partie commune de la copropriété mais sur le domaine public en vertu d'une autorisation d'occupation temporaire.
- les appelants se trompent de procédure et auraient dû agir en trouble anormal du voisinage et non pas solliciter l'annulation d'une résolution dite de rejet de l'assemblée générale des copropriétaires portant interdiction à la SCI Gerbi de louer son local à la brasserie le Forum.
- concernant l'installation de panneaux et enseignes, la SCI Gerbi ne peut pas voir sa responsabilité engagée, pour des faits commis par un tiers, occupant de la copropriété voisine. De plus, contrairement aux dires volontairement inexacts des appelants, la résolution n°20 de l'assemblée générale en date du 27 juin 2018 a parfaitement été appliquée puisque le store litigieux rouge avec l'inscription « Brasserie » apposé sur la façade du [Adresse 7] a été retiré en 2018, en dehors de toute procédure contentieuse.
- s'agissant du seul élément d'écriteau « Brasserie » appartenant au Forum et existant à ce jour, au [Adresse 7], la SCI Gerbi rappelle qu'il est sur une vitrine partie privative et qu'il est en tout état de cause autorisé par le règlement de copropriété.
- le courrier versé aux débats par les appelants et émanant de Mme [Z], du service des architectes des Bâtiments de France n'est pas de nature à modifier cette réalité.
- à titre subsidiaire, si par impossible, une violation du règlement de copropriété devait être retenue par la Cour, en raison des agissements du Forum, sous locataire, la Société immobilière du Palais, qui détient un exemplaire du règlement de copropriété qui lui est donc opposable, en sa qualité de locataire principale, devra être condamnée à relever et garantir la SCI Gerbi.
'
Concernant la résolution n°5,
- Contrairement à ce que soutiennent les consorts [T], [X], [C] et [F] en cause d'appel, il ne peut pas être retenu que seules les enseignes antérieures au règlement de copropriété peuvent subsister ce qui reviendrait à interdire toute nouvelle enseigne.
- en application de l'article 8 loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
'
Concernant la résolution n°4
- les caves ont toujours été inter-communicantes
- les consorts [T], [X], [C] et [F] sont dans l'incapacité, de rapporter la preuve de leurs allégations et d'indiquer notamment, et à tout le moins, à quelle date et dans quelles circonstances un tel mur aurait été édifié.
- la constatation de la présence d'un mur dans les parties communes par le procès-verbal de constat d'huissier du 30 décembre 2020 démontre juste que ce mur est en placo-plâtre, qu'il se situe en face de la porte d'entrée et est peint en deux couleurs comme le reste de la cage d'escalier.
- il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 2224 du code civil, les actions relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par 5 ans et qu'un copropriétaire peut acquérir un droit de propriété sur les parties communes par l'effet de la prescription acquisitive.
- qu'aucun travaux de construction n'est intervenu dans la cage d'escalier depuis plus de 40 ans. L'action est donc prescrite puisque, contrairement à ce qui est allégué, il n'est pas démontré que des travaux seraient intervenus en 2020. De plus, les consorts [T], [X], [C] et [F] ont modifié leurs demandes et prétentions en cause d'appel et elles sont donc irrecevables.
- il ne peut pas être reproché à la société Gerbi d'avoir voté contre une résolution qui lui faisait supporter la charge financière et juridique de la suppression d'un mur qu'elle n'avait pas érigé et qui par essence constituait une partie commune.
Concernant la demande de dommages et intérêts,
- il n'est nullement démontré une faute, un préjudice et un lien de causalité qui permettrait de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée abusivement par M. [T], appelant ; les dispositions de l'article 265 du code civil étant sans objet.
- les consorts [F] et [C] seront également déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts, qui ne reposent sur aucun moyen de droit ou de fait et alors surtout qu'il est indiqué qu'ils se sentent peu concernés par l'aspect de l'immeuble
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Concernant les demandes de la société immobilière du Palais au titre de son appel incident,
- ces demandes sont nouvelles, donc irrecevables et elles ne sont pas non plus fondées puisqu'il n'est pas démontré une méconnaissance des dispositions de l'article 1719 du code civil.
- la société immobilière du Palais se doit en sa qualité de locataire de respecter les dispositions du règlement de copropriété, dont elle a eu parfaitement connaissance et qui lui sont opposables.
- si par impossible, la Cour venait à réformer le jugement entrepris et faire droit aux demandes des consorts [T], [X], [F] et [C] se serait sur le fondement d'une violation du règlement de copropriété, imputables à la Société immobilière du Palais, elle-même, ou du fait de son sous locataire, la brasserie le Forum.
'
Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 26 septembre 2025, la SARL Immobilière du palais demande à la cour de :
- confirmer le Jugement du Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence en date du 5 juillet 2022 en ce qu'il a :
- dit l'appel en garantie de la SCI Gerbi contre la SARL Immobilière du palais sans objet
- condamné la SCI Gerbi à payer à la SARL Immobilière du palais la somme de 1'000'€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- débouté les parties pour le surplus des demandes
'- recevoir la SARL Immobilière du palais en son appel incident du Jugement rendu le 5 juillet 2022 par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence.
- infirmer la décision sus énoncée et daté du 5 juillet 2022 en ce qu'elle a':
- annulé la résolution n°004 de l'assemblée générale du 8 juillet 2019 pour abus de majorité
'
Et en conséquence et statuant à nouveau :
- débouter M. [E] [F], M. [H] [C], Mme [Y] [X] et M. [H] [C] de leur appel, demandes, fins et conclusions.
- débouter M. [E] [F], M. [H] [C], Mme [Y] [X] et M. [H] [C] de leur demande visant à voir interdire à la SCI Gerbi de louer son local commercial à la Brasserie du Forum dans les deux mois du Jugement à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 1'000 € par jour de retard
- débouter M. [E] [F], M. [H] [C], Mme [Y] [X] et M. [H] [C] de leur demande visant à voir ordonner la suppression de la cloison avec rétablissement de la porte ayant permis à la SCI Gerbi de privatiser le sous-sol
- débouter M. [E] [F], M. [H] [C], Mme [Y] [X] et M. [H] [C] de leur demande visant à voir ordonner la suppression des enseignes et panneaux de ses locataires la société [W] [D] et l'Immobilière du palais sous astreinte de 500 € par jour de retard, en condamnant à ce titre la SCI Gerbi,
'
A titre subsidiaire,
Vu les articles 1719 et suivants du code civil
- constater que la SCI Gerbi a engagé sa responsabilité envers sa locataire la société Immobilière du palais.
- nommer tel expert qu'il plaira avec mission de :
1°) entendre contradictoirement les parties, toute personne utile et prendre communication des documents nécessaires,
2°) donner tous éléments pour proposer l'évaluation des préjudices subis par la SARL Immobilière du palais du fait de
- L'interdiction de sous-louer une partie de son local contrairement à ce qu'avait accepté le propriétaire des murs
- La modification des locaux pris à bail du fait de la suppression de l'usage privatif des caves
- L'interdiction de se signaler auprès de sa clientèle de part la suppression de ses enseignes.
3°) répondre aux dires écrits des parties
'- condamner tous succombant au paiement de la somme de 5'000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner tous succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Nathalie Mineo Remazeille sous affirmation que de droit.
La SARL Immobilière du palais réplique que :
Concernant la résolution n°3,
- le syndicat des copropriétaires n'est pas propriétaire de la voie publique au droit de son immeuble, et ne peut pas plus en permettre, qu'en interdire son occupation.
- la SCI Gerbi n'avait rien à faire contre ses locataires, à qui elle doit au contraire, une jouissance paisible.
- une photographie d'archive montre l'implantation de ce bar depuis des temps immémoriaux et l'activité n'est pas contraire aux dispositions du règlement de copropriété puisqu'elle n'est ni bruyante, ni malodorante, ni incommode, ni dangereuse.
- si c'est l'activité de restauration qui cause un trouble c'est dans le bâtiment voisin qu'elle trouve sa source et ce qui totalement indépendant du litige en cours.
Concernant la résolution n°4,
- il n'appartient pas au Tribunal, pas plus qu'à la Cour de s'immiscer dans la gestion de la copropriété en allant au-delà des résolutions prises en assemblée générale et il est tout à fait impossible que les travaux aient eu lieu en 2020, puisque la SARL immobilière du Palais a acheté en l'état en 2016.
Concernant la résolution n°5,
- le règlement de copropriété précise que « les pancartes et enseignes commerciales existantes pourront subsister » et d'autre part que « les photographies produites par les parties ainsi que les baux commerciaux démontrent que les commerces exploitant précédemment leurs activités possédaient déjà des panneaux et enseignes, et que les vitrines étaient aussi employées à cet effet, et ce de longue date. »
'
Concernant les demandes de la SARL immobilière du Palais,
- il ressort du procès-verbal du 28 juin 2019 que le local sous-loué était affecté à l'usage de réserve
- les allégations disant que l'activité de brasserie ne peut s'effectuer dans le local est illégale puisque c'est une entrave à la libre disposition des parties privatives qui peuvent être affectées, pour le rez-de-chaussée à des fins commerciales et non pour une seule et unique activité avec un même nom d'exploitant et d'enseigne.
- les attestations des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] démontrent que l'activité n'est ni bruyante, ni mal odorante.
- il est ainsi manifeste que les caves sont privatives et matérialisées comme telles et ce depuis au moins le 27 novembre 1973. Il n'est en rien démontré que l'usage privatif des parties communes est contraire au caractère privatif du bien, d'autant plus qu'aucune servitude de passage n'apparaît dans le règlement de copropriété et en tout état de cause la SCI Gerbi justifie de l'usucapion du mur.
- les enseignes commerciales sont l'accessoire indispensable à l'activité commerciale, comme résultant de l'impérieuse nécessité de se signaler auprès de la clientèle et ressort de la demande d'autorisation de travaux déposée auprès de la Mairie, les enseignes ont toujours étaient présentes sur le local.
- il convient de constater que les enseignes ont été changées à l'identique, l' immobilière du Palais ayant gardé la signalétique adoptée par la société Eram et ayant reçu l'agrément de la copropriété et rien dans ces enseignes ne modifie l'aspect de la façade.
- à titre subsidiaire, en application des articles 1719 et 1723 du code civil qu'en sa qualité de bailleur la SCI Gerbi doit assurer une jouissance paisible à son locataire et qu'elle est donc responsable si la chose n'est pas conforme à sa destination contractuelle.
Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 7 mars 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] demande à la cour de :
'- donner acte au concluant qu'il s'en rapporte à justice sur les appels et appel incident formés.
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Statuer ce que de droit sur la validité des résolutions soumises à l'appréciation de la Cour
- juger le Syndicat des Copropriétaires bien-fondé dans ses demandes, fins et prétentions en cause d'appel.
'- condamner la partie succombante au paiement de la somme de 5'000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Caroline Causse sur son affirmation de droit.
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Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] réplique que :
- l'article 3 du règlement de copropriété interdit, effectivement, certaines activités et l'article 4 régit les installations sur la façade de l'immeuble.
- la résolution n°3 visait à faire cesser cette infraction au règlement de copropriété et en ce sens elle n'est pas contraire à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
- la résolution n°5 portait sur la suppression des panneaux et enseignes qui n'avaient pas fait l'objet d'une autorisation par la copropriété et l'argument reposant sur l'antériorité des panneaux n'est pas recevable puisque la précision présente dans le règlement de copropriété était faite pour les locations en cours au moment de la création de la copropriété et non celles à venir.
- la résolution n°4 portait sur la demande de suppression du mur qui a permis à la SCI Gerbi de privatiser ses caves et en rejetant cette résolution a permis de maintenir un mur empêchant l'accès aux parties communes. Ce faisant, il s'agit d'un abus de majorité.
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L'instruction a été clôturée le'30 septembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il est constaté que le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires ne comporte aucune demande de confirmation ou d'infirmation, si bien que la cour n'est saisie que de la demande présentée au titre des frais irrépétibles.'
Sur le désistement d'instance de Mme [X]
Le désistement d'instance met fin à l'instance en application de l'article 385 du code de procédure civile.
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Selon les articles 400 et suivants du code de procédure civile qui renvoient aux articles 396, 397 et 399, le désistement de l'appel est admis en toutes matières sauf dispositions contraires et n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande. Le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime. Le désistement est exprès ou implicite et il en est de même de l'acceptation. Le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l'instance éteinte.
Les parties ne s'opposent pas au désistement d'instance de Mme [X], qui par suite de la vente de ses lots n'a plus la qualité de copropriétaire dans l'ensemble immobilier.
Il convient ainsi, de déclarer parfait le désistement de [Y] [X] de son appel.
Sur les demandes au titre des résolutions
Les parties au litige s'opposent sur la validité des résolutions n°3, n°4 et n°5 votées lors de l'assemblée générale du 8 juillet 2019.
La résolution n°3 est libellée en ces termes :'Interdiction à la SCI GERBI de louer son local commercial à un commerce de Brasserie, Bar, Café en l'espèce à Forum en application du règlement de copropriété et faire cesser cette activité dans les deux mois du jugement et après ce délai sous astreinte de 500euros par jour de retard'» et a fait l'objet d'un vote de rejet.
Les appelants soutiennent que cette résolution contrevient à l'article 4 alinéa 5 du règlement de copropriété que fait interdiction de « tous les écriteaux, plaques et enseignes, tout ce qui pourrait changer en quoi que ce soit l'aspect de la façade visant à détruire l'harmonie ou l'uniformité de l'immeuble sont interdits » et à l'article 3 al 2 « l'aspect des parties communes devra être respecté'», que la présence de cette activité contrevient également aux dispositions de l'article 3 alinéa 3 selon lesquelles «'L'ensemble de l'immeuble ne pourra être affecté qu'à l'usage d'habitation ou professionnel, à l'exclusion de toutes activités commerciales ou artisanales, à l'exception du rez-de-chaussée, sous-sol, entresol et premier étage, qui pourront avoir une activité commerciale ou artisanale, toute activité bruyante, malodorante, incommode, dangereuse, pouvant amener un trouble quelconque, étant interdite dans l'ensemble de l'immeuble », que la délibération n°20 adoptée lors de l'assemblée générale du 27 juin 2018 ayant votée à l'unanimité le retrait des éléments installés sans autorisation n'a pas été exécutée, que plus généralement la présence de l'établissement de brasserie est contraire à la destination de l'immeuble alors même que le bâtiment fait partie d'un «'immeuble patrimonial remarquable'»'.
En l'espèce l'article 3 du règlement de copropriété relatif à l'usage des parties privatives dispose notamment'«'que chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, le droit d'en jouir et d'en disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité des bâtiments il est expressément stipulé que chaque copropriétaire sera responsable à l'égard des autres, des conséquences de ses fautes et négligences, ou de celles des personnes dont il répond à un titre quelconque. Chacun des copropriétaires pourra modifier, comme bon lui semblera, la disposition intérieure de ses locaux mais, pour la bonne harmonie de la propriété, il ne devra rien faire qui puisse changer l'aspect extérieur de celle-ci. L'ensemble de l'immeuble ne pourra être affecté qu'à l'usage d'habitation ou professionnel, à l'exclusion de toutes activités commerciales ou artisanales, à l'exception du rez-de-chaussée, soussol, entresol et premier étage, qui pourront avoir une activité commerciale ou artisanale, toute 'activité bruyante, malodorante, incommode, dangereuse, pouvant amener un trouble quelconque, étant interdite dans l'ensemble de l'immeuble ».
L'article 4 poursuit en indiquant que «'Chacun des copropriétaires, pour la jouissance des locaux privés lui appartenant, pourra user 'librement des parties communes, sauf à respecter leur destination et à ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires'».
Il n'est pas contesté que les locaux situés en rez-de-chaussée appartenant à la Sci Gerbi sont loués à un fonds de commerce de restauration, et que la résolution n°3 a pour objectif de lui interdire ce type de location, indépendamment de la question des stores et écriteaux qui a déjà fait l'objet d'une précédente résolution votée définitivement par l'assemblée générale.
Or comme l'a relevé le premier juge les dispositions invoquées par la partie appelante n'interdisent nullement l'exercice d'une activité commerciale de sorte qu'aucun motif de violation des dispositions du règlement de copropriété n'est démontré.
Il est par ailleurs juste de considérer que les nuisances dénoncées par la partie appelante au titre de l'exploitation d'un établissement de restauration relèvent davantage de l'action fondée sur le trouble anormal du voisinage et non pas sur la demande d'annulation de la résolution querellée. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
La résolution n°4 est ainsi libellée' «'suppression par la sci gerbi du mur lui ayant permis de privatiser ses caves malgré la présence de parties communes, et la condamne à remettre les lieux en l'état sous astreinte de 500 euros par jour de retard, sous contrôle du syndic'» et a fait l'objet d'un vote de rejet.
La partie appelante considère ainsi que la Sci Gerbi a commis un abus de majorité en votent contre cette résolution.
L'abus de majorité se distingue de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire. Il suppose un vote manifestement contraire à l'intérêt général adopté dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire rompant ainsi l'équilibre entre les copropriétaires ou un vote effectué dans l'intention de nuire à certains d'entre eux.
Il résulte du constat d'huissier du 30 décembre 2020 qu'un mur se situe au droit de l'escalier menant aux étages et obstrue l'accès aux sous-sols, alors même que le contrat de bail conclu en 1974 entre Mme [P] Veuve [B] et la société Guindon comprend un plan annexé mentionnant un accès aux caves situées en sous sol. Le rapport du Bet [I] Gimond en date du 13 mars 2019 qui a pu accéder à ces caves mentionne que le sous-sol présente un état de dégradation totale. La Sci Gerbi soutient quant à elle que les caves sont des lots privatifs et conteste avoir réalisé les travaux ayant condamné tout accès.
A ce titre la partie appelante ne produit aucun élément permettant de déterminer avec certitude l'identité de l'auteur des travaux contestés, aucune pièce ne démontrant que ceux-ci ont effectivement été réalisés par la Sci Gerbi, alors même que cet espace est accessible depuis le hall d'entrée de l'immeuble et que les caves sont par ailleurs louées.
Il s'évince de ces éléments que la cour, saisie uniquement du caractère abusif du vote, relève que le rejet de la Sci Gerbi de voter favorablement à la résolution dont les termes mêmes lui attribuent la responsabilité de la fermeture de l'accès aux caves et souhaite sa condamnation à réaliser des travaux sous astreinte ne caractérise pas un vote contraire à l'intérêt général, en ce que celui-ci n'est pas démontré aux termes de la rédaction de cette résolution. Le jugement sera donc infirmé sur ce point.
Partant, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de remise en état des lieux ou le remboursement des charges communes.
La résolution n°5 est mentionnée en ces termes «'La sci Gerbi n'a pas sollicité l'autorisation de l'assemblée générale pour les enseignes et panneaux de ses locataires Immobilière du Palais et [W] [D] et doit faire supprimer les panneaux et enseignes dans les deux mois du jugement et après ce délai sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard'» et a fait l'objet d'un vote de rejet.
La partie appelante soutient que l'existence de panneaux et d'enseignes commerciales contrevient à l'article 5 du règlement de copropriété et que le rejet de la résolution destinée à leur dépose résulte d'un abus de majorité de la Sci Gerbi.
L'article dont s'agit est rédigé en ces termes «'tous écriteaux, plaques et enseignes visibles de l'extérieur décorations extérieures, auvents, tentes, marquises et généralement, tout ce qui pourrait changer en quoique ce soit, l'aspect de la façade visant à détruire l'harmonie ou l'uniformité de l'immeuble sont interdits, sauf obligation légale ou décision de l'assemblée des copropriétaires [...] ».
Il est constant que le règlement de copropriété prévoit que les pancartes et enseignes commerciales existantes pourront subsister. Les photographies versées aux débats permettent de constater que ces locaux sont à usage de baux commerciaux, ce qui est confirmé au moins depuis 1974 en vertu de l'acte conclu entre Mme [P] Veuve [B] et la société Guindon, et que la présence d'enseignes et vitrines commerciales est antérieure au litige. Il n'est pas davantage démontré dans quelles mesures ces éléments seraient de nature à porter atteinte à l'harmonie de l'immeuble, tant leur implantation et leur configuration s'inscrivent dans la structure du bâtiment situé en centre-ville et dans une zone piétonne commerciale.
Il n'est donc pas établi que la Sci Gerbi ait usé de son vote pour favoriser son intérêt personnel en tant que propriétaire des locaux commerciaux. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur les demandes indemnitaires des appelants
En l'absence de faute commise par la Sci Gerbi, les demandes indemnitaires présentées par les copropriétaires au titre de leur préjudice moral ou matériel seront rejetées et le jugement confirmé sur ce point.
Sur la demande indemnitaire de la Sci Gerbi
La Sci Gerbi soutient subir un préjudice résultant de l'attitude belliqueuse des copropriétaires qui multipleraient les procédures en justice.
Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s'il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l'article 1240 du code civil.
En l'espèce, il n'est pas démontré que la partie appelante a abusé de son droit de contester en justice les résolutions rejetées dans une intention de nuire à la Sci Gerbi qui n'est aucunement démontrée.
La demande sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.
Compte tenu des termes de la décision, il n'y a pas lieu de statuer sur les moyens soulevés par la Sci Gerbi à l'encontre de la société Immobilière du Palais.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, sauf en ce qu'il a condamné la Sci Gerbi à verser la somme de 1'000 euros à la Société Immobilière du Palais à ce titre, ceci étant confirmé en cause d'appel.
En cause d'appel il convient de faire masse des dépens et de les partager par moitié entre les appelants et la Sci Gerbi , avec distraction éventuelle au profit des avocats des deux parties qui la réclament. De fait les demandes qu'ils forment au titre des frais irrépétibles seront rejetées.
M. [F], M. [T], M. [C] qui ont interjeté appel seront condamnés à verser à la société Immobilière du Palais la somme de 1'500 euros au titre des frais irrépétibles. Aucune considération d'équité ne commande de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires sur ce fondement, celle-ci sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare parfait le désistement de [Y] [X] de son instance d'appel';
Infirme le jugement en ce qu'il a annulé la résolution n°4 et en ce qu'il a condamné la Sci Gerbi au titre des frais irrépétibles au bénéfice de [N] [T], [E] [F], [H] [C] et [A] [U],
Confirme le jugement pour le surplus,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant';
Déboute [N] [T], [E] [F], [H] [C] et [A] [U] de la demande d'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 8 juillet 2019,
Fait masse des dépens d'appel et dit qu'ils seront partagés par moitié entre [N] [T], [E] [F], [H] [C] et [A] [U] d'une part et la Sci Gerbi d'autre part, avec distraction éventuelle au profit de Me Karine Dabot, Me Serge Valensi, Me Caroline Causse'et Me Nathalie Mineo Remazeille;
Condamne [N] [T], [E] [F], [H] [C] et [A] [U] à verser à la société Immobilière du Palais la somme de 1'500 euros au titre des frais irrépétibles;
Rejette le surplus des demandes';
LE GREFFIER LE PRESIDENT