CA Montpellier, 2e ch. civ., 27 novembre 2025, n° 25/02129
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 27 NOVEMBRE 2025
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 25/02129 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QUGL
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 AVRIL 2025
PRESIDENT DU TJ DE [Localité 6] N° RG 24/00645
APPELANTE :
SARL LYROMAR, société à responsabilité limitée, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le N°448 517 649, exerçant sous l'enseigne 'LE MOULIN A SOUFRE', prise en la personne de son représentant légal en exercice, ayant son siège social sis
[Adresse 4]
Représentée par Me Célia VILANOVA SAINGERY, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur [L] [G]
[Adresse 2]
Représenté par Me Guillem COLOMER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
Madame [X] [G]
[Adresse 1]
Représentée par Me Guillem COLOMER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
Madame [X] [V]
[Adresse 5]
Représentée par Me Guillem COLOMER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
Ordonnance de clôture du 30 Septembre 2025
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Octobre 2025, en audience publique, devant Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère
Madame Nelly CARLIER, Conseiller
Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.
*
* *
FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Par acte du 27 décembre 2001, prenant effet le 1er janvier 2002, M. [C] [G] et Mme [X] [V], son épouse ont donné à bail à M. [N] [S] un local à usage commercial, situé [Adresse 3] à [Localité 8], aux fins d'exploitation d'une activité exclusive de restaurant, fabrication et vente de plats à emporter, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 29 270 euros pour une durée de neuf années.
Par avenant en date du 6 février 2002, la désignation des locaux loués a été modifiée.
Par acte du 9 mai 2006, M. [S] a cédé son fonds de commerce à la SARL Maroly dont l'unique associé est la SAS Lyromar. La société Maroly a été dissoute le 31 décembre 2013 emportant transmission des éléments de l'actif et du passif à la société Lyromar.
Par acte non daté, le bail a été renouvelé pour neuf ans à compter du 1er janvier 2011 avec un loyer annuel de 46 587,24 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, Mme [X] [V] veuve [G], M. [D] [G] et Mme [X] [G], héritiers de leur mari et père, M. [C] [G] (les consorts [G]), ont délivré à la société Lyromar un commandement de payer la somme principale de 18 006,80 euros au titre des loyers de juin à octobre 2023, visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, les consorts [G] ont délivré à la société Lyromar un commandement de payer la somme de 9.003,40 euros au titre des loyers impayés de novembre à décembre 2023, visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, les consorts [G] ont fait signifier à la société Lyromar une demande de révision du loyer avec paiement de la quote-part relative à la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères 2023 (596 euros).
Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, les consorts [G] ont délivré un congé avec offre de renouvellement à la société Lyromar pour le 30 septembre 2024 dans le cadre d'un loyer porté à la somme de 66.000 euros par an.
Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, les consorts [G] ont délivré à la société Lyromar un commandement de payer la somme de 8.723,70 euros au titre du solde des loyers des mois d'avril, mai et juin 2024, de l'intégralité du mois de juillet 2024 et de la quote-part de la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères, visant la clause résolutoire figurant au bail.
Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, Mme [X] [V], Mme [X] [G] et M. [D] [G] ont assigné la société Lyromar, en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan, aux fins, notamment, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, obtenir l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération des lieux.
Par ordonnance de référé rendue le 9 avril 2025, le président du tribunal judiciaire de Perpignan, statuant en référé, a :
- renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision,
- constaté que la procédure n'a pas été dénoncée aux créanciers inscrits et qu'elle ne leur sera donc pas opposable,
- condamné la société Lyromar à payer à titre provisionnel à Mme [I] [V], Mme [X] [G] et M. [D] [G], la somme de 9 034,20 euros arrêtée au 31 août 2024 au titre des loyers et avec majoration de retard de 8% prévue au bail ainsi que la somme de 596 euros au titre des charges échues,
- constaté que le bail se trouve résilié par l'effet de la clause résolutoire depuis le 31 août 2024,
- condamné la société Lyromar au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers mensuels prévu au contrat résilié, soit un montant de 5 408,20 euros par mois à compter du mois de septembre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs.
- dit qu'à défaut pour la société Lyromar d'avoir libéré les locaux commerciaux situé [Adresse 3] à [Localité 7], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu'il plaira aux consorts [G], et ce sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une astreinte.
- condamné la société Lyromar aux dépens qui comprendront le coût du commandement,
- condamné la société Lyromar à payer à Mme [X] [V], Mme [X] [G] et M. [D] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que la demande de communication du rapport de Mme [W] est devenue sans objet,
- rejeté tous les autres chefs de demande,
- rappelé que la présente décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire par application de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.
Par déclaration reçue le 18 avril 2025, la société Lyromar a relevé appel de cette ordonnance.
Par avis du 5 mai 2025, l'affaire a été fixée à l'audience du 7 octobre 2025 en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile.
Par conclusions du 29 septembre 2025, la société Lyromar demande à la cour, au visa des articles 835, 834, 12 du code de procédure civile, 1347 et suivants, 1719 et suivants, 1343-5 du code civil, L145-34 alinéa 4 et L145-41 du code du commerce, de :
- annuler sinon infirmer et à tout le moins réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
- statuant à nouveau,
- constater l'absence de trouble manifestement illicite sinon de péril imminent subi par le bailleur,
- ce faisant, juger n'y avoir lieu à référé,
- à défaut, constater l'existence d'une contestation sérieuse en présence d'une contestation sur la valeur locative et d'une créance susceptible d'être réduite judiciairement,
- ce faisant, juger n'y avoir lieu à référé,
- inviter les parties à mieux se pourvoir,
- mais dès à présent, à titre reconventionnel et par provision,
- condamner Mme [I] [V], Mme [I] [G] et M. [D] [G] à lui payer à titre provisionnel, la somme de 13 505 euros arrêtée au mois de juin 2025 au titre du préjudice subi par les désordres non repris par le bailleur,
- condamner Mme [I] [V], Mme [I] [G] et M. [D] [G] à lui payer à titre provisionnel, la somme de 3 025,42 euros au titre du remboursement des frais d'intervention et de réparation des fuites et infiltrations.
- ce faisant, ordonner la compensation judiciaire par provision des créances entre les parties,
- si par extraordinaire la cour ne s'estimait pas suffisamment éclairée, ordonner une mesure d'expertise au contradictoire des parties, désigner tel expert qu'il lui plaira avec mission de dresser les comptes entre les parties et proposer une compensation,
- à défaut, lui accorder le bénéfice de l'exception d'inexécution tenant le manquement du bailleur à son obligation de délivrance,
- juger n'y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail,
- en toutes hypothèses, suspendre les effets de la clause résolutoire dans les conditions qu'il plaira,
- lui accorder les plus larges délais pour s'acquitter des éventuelles condamnations prononcées à son encontre,
- condamner Mme [I] [V], Mme [I] [G] et M. [D] [G] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens d'appel,
- débouter Mme [I] [V], Mme [I] [G] et M. [D] [G] de leur demande tendant à la voir condamner à leur verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
- débouter Mme [I] [V], Mme [I] [G] et M. [D] [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.
Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :
- au visa de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge des référés ne pouvait se prononcer étant donné qu'aucun dommage imminent, ni trouble manifestement illicite n'avait été caractérisés par les intimés.
- aucun dommage imminent ni aucun trouble manifestement illicite n'a été caractérisé par les intimés lors de la première instance. Et pour cause, les consorts [G] [V] n'arguent que d'une créance d'argent toute relative, qui ne contrarie qu'un contrat conclu entre les parties et non pas une règle de droit.
- elle n'était pas occupante sans droit ni titre au jour où le tribunal a statué. Les conditions du fondement juridique choisi par les demandeurs en première instance n'étaient pas réunies, le premier juge a opté pour un autre fondement juridique.
- elle subit plusieurs désordres ; les bailleurs ne lui ont pas délivré la chose en bon état. Un trouble manifestement illicite est caractérisé du fait du manquement à l'obligation de délivrance du bailleur mais plus encore, un dommage imminent s'est matérialisé d'une part par la baisse du chiffre d'affaire depuis 2019 soit le début des désordres et d'autre part, par l'existence d'un litige autour du règlement des loyers ayant conduit à la décision entreprise.
- elle justifie de l'existence d'une contestation sérieuse sur la valeur locative et le montant du loyer et au vu des désordres subis entre 2019 et 2025, puisque ce n'est que tout récemment que les réparations ont été entreprises,
- l'existence d'une clause illicite contenue dans le contrat de bail qui empêche précisément le preneur d'introduire tout recours en raison des infiltrations d'eau et problèmes de canalisations est la preuve que le bailleur connaît parfaitement son local et sait les désordres qui le touchent. Mais cette clause est inefficace.
- elle est fondée à solliciter une indemnisation du préjudice tiré de ces désordres non résolus et ayant fait perdre de la clientèle et du potentiel d'exploitation à son commerce. Cette prétention n'est pas nouvelle, elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge à savoir, faire échec à la compétence du juge des référés et il s'agit d'opposer compensation.
- lorsque les créances sont susceptibles d'être réduites judiciairement, la jurisprudence retient qu'il existe une contestation sérieuse faisant échec au référé,
- elle est créancière de ses bailleurs pour s'être acquittée de frais de réparation qui ne lui incombaient pas et pour avoir subi des troubles dans la jouissance paisible de son local. Elle sollicite 10% du loyer acquitté multiplié par le nombre de mois où les désordres ont été subis,
- l'arriéré allégué de 9 630,20 euros (9.034,20 euros de loyers et 596 euros de charges) est largement couvert par sa créance qui s'élève à cette date à près de 13 505 euros (dommages et intérêts) et 3 025,42 euros de frais.
Par conclusions du 29 septembre 2025, Mme [X] [V], Mme [X] [G] et M. [D] [G] demandent à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code du commerce et 835 du code de procédure civile, de :
- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
- débouter la société Lyromar de l'intégralité de ses demandes,
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée,
- condamner la société Lyromar au paiement d'une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Ils exposent en substance que :
- l'occupation sans droit ni titre d'un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite,
- la juridiction saisie ne peut que constater l'acquisition de la clause résolutoire lorsque les conditions de mise en 'uvre sont réunies, sauf à accorder des délais.
- ils se sont contentés de procéder à la révision triennale en application des clauses et conditions du bail ainsi qu'ils l'ont fait à de multiples reprises depuis la prise d'effet du bail initial.
- la société Lyromar n'a fait état de désordres que postérieurement à la délivrance des commandements de payer visant la clause résolutoire,
- la société Lyromar n'apporte aucun élément à l'appui de ses prétentions s'agissant de la valeur locative et d'un prétendu trouble de jouissance subi depuis 2019,
- la baisse du chiffre d'affaires invoqué correspond à la modification des associés exploitant le fonds et à la mise en place d'horaires de service limités.
- la société Lyromar n'est pas débitrice d'une somme de 9 453,40 euros comme elle le prétend mais bien de 42 724,90 euros dès lors qu'en toute mauvaise foi elle refuse d'appliquer la révision légale du loyer.
Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est en date du 30 septembre 2025.
Par ordonnance de référé en date du 24 septembre 2025, le premier président de cette cour a arrêté l'exécution provisoire attachée à l'ordonnance entreprise au motif qu'il existerait au moins un motif sérieux de réformation en ce que les consorts [Z], agissant sur le fondement du dommage imminent ou du trouble illicite, ne sont pas parvenus à le caractériser et en ce que la simple créance d'argent ne suffit pas plus à démontrer un dommage imminent.
MOTIFS de la DECISION :
1- sur les pouvoirs du juge des référés
1.1 En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 alinéa 1 de ce code prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Le dommage imminent s'entend du dommage, qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir.
C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier non seulement l'urgence mais également l'existence d'une contestation sérieuse, qui n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile précise que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, que le président du tribunal judiciaire peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
La société Lyromar soutient que le bailleur, qui a commis des manquements à son obligation de délivrance constitutifs, à son détriment, de véritables troubles manifestement illicites et dommages imminents (qui constituent, en réalité des contestations sérieuses opposées aux demandes du bailleur), ne démontre pas l'existence de tels troubles pour justifier l'intervention du juge des référés.
Toutefois, si l'assignation introductive d'instance devant le premier juge était fondée sur les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, les conclusions de la société Lyromar étaient, elles, fondées sur celles de l'article 834 de ce même code, ces fondements, étant, ainsi, acquis aux débats, dans le cadre desquels le juge doit trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, l'ensemble de ces dispositions étant, en l'espèce, visées dans l'ordonnnace critiquée.
Au demeurant, le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et condamné provisionnellement le preneur à un arriéré locatif et une indemnité d'occupation, en retenant que le non-paiement des loyers dans les délais requis était établi et qu'aucune suite n'avait été donnée au congé avec offre de renouvellement du bail, de sorte que la société Lyromar était, certes implicitement, mais nécessairement, occupante sans droit, ni titre du fait de la résiliation acquise de plein droit par l'effet de ladite clause, causant, ainsi, un trouble manifestement illicite au bailleur et qu'il n'existait aucune contestation sérieuse eu égard à l'absence de caractère contradictoire du rapport de M. [P] en date du 7 aout 2024, versé aux débats par le preneur, et de l'absence de plainte de ce dernier auprès du bailleur relative à des infiltrations en toiture auparavant.
Il en résulte que le juge des référés avait tout pouvoir pour statuer sur les demandes dont il était saisi.
2- sur la résiliation du bail et ses conséquences
L'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bail contient une telle clause (page 6) et le commandement de payer du 31 juillet 2024 la cite expressément.
Ce commandement de payer vise le solde des loyers des mois d'avril à juin 2024, le mois de juillet 2024 et la quote-part de la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères 2023. Il résulte des décomptes en date des 1er juillet 2025 et 29 septembre 2025, produits par le bailleur, qu'il n'a pas été régularisé avant le 31 août 2024. L'acquisition de la clause résolutoire est acquise à cette date.
Si ces décomptes ne mentionnent pas les versements figurant dans le grand livre de la société Lyromar, versé aux débats pour les mois de mars et avril 2025, aucun paiement postérieur au mois d'avril 2025 n'est justifié par cette dernière.
Il en résulte que la société Lyromar est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation, cette occupation caractérisant un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.
2.1 La société Lyromar oppose aux demandes du bailleur des manquements à son obligation de délivrance au titre d'une exception d'inexécution, tirée du caractère impropre à la location des locaux au regard de la présence d'eaux usées, d'infiltrations dans la toiture et de racines sous la terrasse depuis 2019, ayant généré une dégradation du chiffre d'affaires, ainsi que de loyauté dans l'exécution de ses obligations contractuelles au regard du caractère illicite de la clause du bail relative à l'absence de recours du preneur en cas d'infiltrations.
Les articles 1719 et 1720 du code civil obligent le bailleur à délivrer au preneur la chose louée, notamment, en bon état de réparation, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués et l'article 1728 oblige le preneur à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La société Lyromar ne produit qu'une seule pièce datée de 2019, à savoir un devis du 4 novembre 2019, émis par une société France fuites, au nom de la société Moulin à soufre, portant sur une prestation d'inspection vidéo et de débouchage de canalisations. Elle ne démontre pas, en l'absence d'autres éléments, les attestations d'un salarié et de clients n'étant pas suffisamment circonstanciées dans le temps, un quelconque manquement du bailleur, l'origine et la cause de cette intervention étant inconnues.
Le procès-verbal de constat d'huissier de justice en date du 2 février 2023 mentionnant une odeur âcre et fétide dans la cour du restaurant du fait de la résurgence d'eaux usées depuis un regard et une vue directe sur les eaux usées depuis la véranda de celui-ci a donné lieu à une déclaration de sinistre en mars 2023.
Aucun élément ne permet de retenir que le bailleur a été destinataire de la facture des réparations de canalisations de la SARL Plomberie 66, en date du 20 septembre 2023, relative à ces désordres, que l'assureur du preneur lui a adressée par lettre en date du 15 février 2024, avec une adresse erronée (mauvais numéro de rue), ni de celle de la société France fuites en date du 11 mai 2024.
De même, la société Lyromar ne démontre pas qu'elle a adressé au bailleur la lettre en date du 30 avril 2024 dans laquelle elle se plaint de désordres relatifs aux canalisations d'eau usées et refuse la révision du loyer. Ainsi, il n'est pas établi que le bailleur était informé.
Le rapport sur la valeur locative de M. [P], en date du 7 août 2024, que produit le preneur, fait état d'infiltrations dans le restaurant, que l'expert missionné n'a pas constatées.
Les photographies produites, censées montrer la présence de telles infiltrations, sont datées de juillet 2025, elles sont floues et ne peuvent démontrer, en l'absence de tout autre élément, l'existence de désordres en toiture.
Au demeurant, elles sont postérieures aux nombreux commandements de payer émanant du bailleur, qui justifie, pour sa part, avoir diligenté, une prestation d'inspection télévisée des canalisations le 23 septembre 2024, ayant conclu à la présence dans la canalisation d'une canne de débouchage (qui ne peut être imputée au bailleur), qui a été enlevée et donné lieu à la création d'un regard dans le restaurant (véranda) le 9 décembre 2024.
Par ailleurs, ce rapport d'inspection ne montre aucun raccordement, sur le réseau inspecté dans les locaux loués, de canalisations en provenance de l'immeuble contigu du bailleur.
L'attestation relative au chiffre d'affaires de la société Lyromar, en date du 30 juin 2025, montre que celui-ci diminue depuis 2016, qu'il est revenu en 2023, après la période de la Covid en 2020 et l'année 2021, au niveau de l'année 2019, sans qu'aucun lien avec les désordres, dont se plaint la société Lyromar ne puisse être établi.
Enfin, même si la clause de non-recours (habituelle en matière de bail commercial) devait être déclarée illicite, ce que seul le juge du fond peut apprécier, elle ne fonde aucune des demandes du bailleur et n'entache pas le bail dans son ensemble d'une cause de nullité.
Il en résulte qu'aucune contestation sérieuse, tirée d'une exception d'inexécution, résultant du caractère impropre à la location des locaux et du défaut de loyauté du bailleur dans l'exécution de ses obligations contractuelles tenant à l'illicéité d'une clause du bail, n'est caractérisée.
2.2 La société Lyromar oppose également aux demandes du bailleur une contestation sérieuse relative à la valeur locative, au motif que si la lettre de ce dernier, signifiée le 28 mars 2024, sollicite une augmentation du loyer d'environ 20 %, le congé signifié le même jour réclame une hausse de plus de 40 % et ce en violation du principe de l'encadrement du déplafonnement
Toutefois, le bail prévoit que le loyer est révisé conformément à l'article L 145-38 du code de commerce, à l'issue de chaque période triennale en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction (indice de base : 2e trimestre 2001) et pour la première fois le 1er janvier 2005.
La société Lyromar ne conteste pas que la révision du loyer, réclamée dans la lettre signifiée le 28 mars 2024, respecte le calcul prévu par cette clause. Le commandement en date du 31 juillet 2024 sollicite le paiement du loyer portant la révision précédemment signifiée. Aucune saisine du juge des loyers commerciaux n'est rapportée.
Il en résulte qu'aucune contestation sérieuse, tirée du défaut de loyauté du bailleur dans l'exécution de ses obligations contractuelles tenant à la révision du loyer, n'est caractérisée.
En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 31 août 2024, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à cette date, le preneur, devenu occupant sans droit ni titre, doit être expulsé à défaut de libération volontaire, et condamné à compter de la résiliation du bail, au paiement de l'arriéré locatif, tel que retenu par le premier juge, aucune actualisation à hauteur de cour n'étant sollicitée, et d'une indemnité mensuelle d'occupation, que le premier juge a fixé, sans que cela ne soit contesté, à un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, soit la somme de 5 408,20 euros par mois.
Les demandes d'indemnisation au titre de frais de réparations et d'un trouble de jouissance, et de compensation, et, à titre subsidiaire, de mesure d'expertise judiciaire, de la société Lyromar, fondées sur l'existence de préjudices, découlant de manquements du bailleur non établis, seront rejetées.
L'ordonnance de référé sera confirmée.
3- sur les demandes de délais de grâce
L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce prévoit que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.
La société Lyromar ne produit aucune pièce comptable la concernant, à l'exception du coût de son assurance multirisque. Elle ne verse aux débats que des pièces propres au gérant de la société et à sa famille, impropres à démontrer sa propre situation économique (avis d'imposition des revenus de M. et Mme [A] 2024, attestation de paiement de la caisse d'allocations familiales des Pyrénées Orientales juillet 2025, avis d'échéance de loyer juin 2025 et facture complémentaire de frais de cantine scolaire pour deux enfants février 2025).
Les consorts [G] justifient que la dette de loyer ne cesse d'augmenter alors que la société Lyromar ne justifie pas de sa situation financière et économique actuelle.
La société Lyromar sera donc déboutée de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.
L'ordonnance sera confirmée de ces chefs.
4 -sur les autres demandes
Succombant sur son appel, la société Lyromar sera condamnée aux dépens et au vu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 3 000 euros.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme dans toutes ses dispositions l'ordonnance de référé déférée ;
Et ajoutant,
Condamne la SAS Lyromar à payer à Mme [X] [V], Mme [X] [G] et M. [D] [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS Lyromar aux dépens d'appel.
le greffier la présidente
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 27 NOVEMBRE 2025
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 25/02129 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QUGL
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 AVRIL 2025
PRESIDENT DU TJ DE [Localité 6] N° RG 24/00645
APPELANTE :
SARL LYROMAR, société à responsabilité limitée, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le N°448 517 649, exerçant sous l'enseigne 'LE MOULIN A SOUFRE', prise en la personne de son représentant légal en exercice, ayant son siège social sis
[Adresse 4]
Représentée par Me Célia VILANOVA SAINGERY, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur [L] [G]
[Adresse 2]
Représenté par Me Guillem COLOMER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
Madame [X] [G]
[Adresse 1]
Représentée par Me Guillem COLOMER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
Madame [X] [V]
[Adresse 5]
Représentée par Me Guillem COLOMER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
Ordonnance de clôture du 30 Septembre 2025
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Octobre 2025, en audience publique, devant Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère
Madame Nelly CARLIER, Conseiller
Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.
*
* *
FAITS, PROCEDURE - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Par acte du 27 décembre 2001, prenant effet le 1er janvier 2002, M. [C] [G] et Mme [X] [V], son épouse ont donné à bail à M. [N] [S] un local à usage commercial, situé [Adresse 3] à [Localité 8], aux fins d'exploitation d'une activité exclusive de restaurant, fabrication et vente de plats à emporter, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 29 270 euros pour une durée de neuf années.
Par avenant en date du 6 février 2002, la désignation des locaux loués a été modifiée.
Par acte du 9 mai 2006, M. [S] a cédé son fonds de commerce à la SARL Maroly dont l'unique associé est la SAS Lyromar. La société Maroly a été dissoute le 31 décembre 2013 emportant transmission des éléments de l'actif et du passif à la société Lyromar.
Par acte non daté, le bail a été renouvelé pour neuf ans à compter du 1er janvier 2011 avec un loyer annuel de 46 587,24 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, Mme [X] [V] veuve [G], M. [D] [G] et Mme [X] [G], héritiers de leur mari et père, M. [C] [G] (les consorts [G]), ont délivré à la société Lyromar un commandement de payer la somme principale de 18 006,80 euros au titre des loyers de juin à octobre 2023, visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, les consorts [G] ont délivré à la société Lyromar un commandement de payer la somme de 9.003,40 euros au titre des loyers impayés de novembre à décembre 2023, visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, les consorts [G] ont fait signifier à la société Lyromar une demande de révision du loyer avec paiement de la quote-part relative à la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères 2023 (596 euros).
Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, les consorts [G] ont délivré un congé avec offre de renouvellement à la société Lyromar pour le 30 septembre 2024 dans le cadre d'un loyer porté à la somme de 66.000 euros par an.
Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, les consorts [G] ont délivré à la société Lyromar un commandement de payer la somme de 8.723,70 euros au titre du solde des loyers des mois d'avril, mai et juin 2024, de l'intégralité du mois de juillet 2024 et de la quote-part de la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères, visant la clause résolutoire figurant au bail.
Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, Mme [X] [V], Mme [X] [G] et M. [D] [G] ont assigné la société Lyromar, en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan, aux fins, notamment, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, obtenir l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération des lieux.
Par ordonnance de référé rendue le 9 avril 2025, le président du tribunal judiciaire de Perpignan, statuant en référé, a :
- renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision,
- constaté que la procédure n'a pas été dénoncée aux créanciers inscrits et qu'elle ne leur sera donc pas opposable,
- condamné la société Lyromar à payer à titre provisionnel à Mme [I] [V], Mme [X] [G] et M. [D] [G], la somme de 9 034,20 euros arrêtée au 31 août 2024 au titre des loyers et avec majoration de retard de 8% prévue au bail ainsi que la somme de 596 euros au titre des charges échues,
- constaté que le bail se trouve résilié par l'effet de la clause résolutoire depuis le 31 août 2024,
- condamné la société Lyromar au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers mensuels prévu au contrat résilié, soit un montant de 5 408,20 euros par mois à compter du mois de septembre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs.
- dit qu'à défaut pour la société Lyromar d'avoir libéré les locaux commerciaux situé [Adresse 3] à [Localité 7], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu'il plaira aux consorts [G], et ce sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une astreinte.
- condamné la société Lyromar aux dépens qui comprendront le coût du commandement,
- condamné la société Lyromar à payer à Mme [X] [V], Mme [X] [G] et M. [D] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que la demande de communication du rapport de Mme [W] est devenue sans objet,
- rejeté tous les autres chefs de demande,
- rappelé que la présente décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire par application de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.
Par déclaration reçue le 18 avril 2025, la société Lyromar a relevé appel de cette ordonnance.
Par avis du 5 mai 2025, l'affaire a été fixée à l'audience du 7 octobre 2025 en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile.
Par conclusions du 29 septembre 2025, la société Lyromar demande à la cour, au visa des articles 835, 834, 12 du code de procédure civile, 1347 et suivants, 1719 et suivants, 1343-5 du code civil, L145-34 alinéa 4 et L145-41 du code du commerce, de :
- annuler sinon infirmer et à tout le moins réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
- statuant à nouveau,
- constater l'absence de trouble manifestement illicite sinon de péril imminent subi par le bailleur,
- ce faisant, juger n'y avoir lieu à référé,
- à défaut, constater l'existence d'une contestation sérieuse en présence d'une contestation sur la valeur locative et d'une créance susceptible d'être réduite judiciairement,
- ce faisant, juger n'y avoir lieu à référé,
- inviter les parties à mieux se pourvoir,
- mais dès à présent, à titre reconventionnel et par provision,
- condamner Mme [I] [V], Mme [I] [G] et M. [D] [G] à lui payer à titre provisionnel, la somme de 13 505 euros arrêtée au mois de juin 2025 au titre du préjudice subi par les désordres non repris par le bailleur,
- condamner Mme [I] [V], Mme [I] [G] et M. [D] [G] à lui payer à titre provisionnel, la somme de 3 025,42 euros au titre du remboursement des frais d'intervention et de réparation des fuites et infiltrations.
- ce faisant, ordonner la compensation judiciaire par provision des créances entre les parties,
- si par extraordinaire la cour ne s'estimait pas suffisamment éclairée, ordonner une mesure d'expertise au contradictoire des parties, désigner tel expert qu'il lui plaira avec mission de dresser les comptes entre les parties et proposer une compensation,
- à défaut, lui accorder le bénéfice de l'exception d'inexécution tenant le manquement du bailleur à son obligation de délivrance,
- juger n'y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail,
- en toutes hypothèses, suspendre les effets de la clause résolutoire dans les conditions qu'il plaira,
- lui accorder les plus larges délais pour s'acquitter des éventuelles condamnations prononcées à son encontre,
- condamner Mme [I] [V], Mme [I] [G] et M. [D] [G] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens d'appel,
- débouter Mme [I] [V], Mme [I] [G] et M. [D] [G] de leur demande tendant à la voir condamner à leur verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
- débouter Mme [I] [V], Mme [I] [G] et M. [D] [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.
Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :
- au visa de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge des référés ne pouvait se prononcer étant donné qu'aucun dommage imminent, ni trouble manifestement illicite n'avait été caractérisés par les intimés.
- aucun dommage imminent ni aucun trouble manifestement illicite n'a été caractérisé par les intimés lors de la première instance. Et pour cause, les consorts [G] [V] n'arguent que d'une créance d'argent toute relative, qui ne contrarie qu'un contrat conclu entre les parties et non pas une règle de droit.
- elle n'était pas occupante sans droit ni titre au jour où le tribunal a statué. Les conditions du fondement juridique choisi par les demandeurs en première instance n'étaient pas réunies, le premier juge a opté pour un autre fondement juridique.
- elle subit plusieurs désordres ; les bailleurs ne lui ont pas délivré la chose en bon état. Un trouble manifestement illicite est caractérisé du fait du manquement à l'obligation de délivrance du bailleur mais plus encore, un dommage imminent s'est matérialisé d'une part par la baisse du chiffre d'affaire depuis 2019 soit le début des désordres et d'autre part, par l'existence d'un litige autour du règlement des loyers ayant conduit à la décision entreprise.
- elle justifie de l'existence d'une contestation sérieuse sur la valeur locative et le montant du loyer et au vu des désordres subis entre 2019 et 2025, puisque ce n'est que tout récemment que les réparations ont été entreprises,
- l'existence d'une clause illicite contenue dans le contrat de bail qui empêche précisément le preneur d'introduire tout recours en raison des infiltrations d'eau et problèmes de canalisations est la preuve que le bailleur connaît parfaitement son local et sait les désordres qui le touchent. Mais cette clause est inefficace.
- elle est fondée à solliciter une indemnisation du préjudice tiré de ces désordres non résolus et ayant fait perdre de la clientèle et du potentiel d'exploitation à son commerce. Cette prétention n'est pas nouvelle, elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge à savoir, faire échec à la compétence du juge des référés et il s'agit d'opposer compensation.
- lorsque les créances sont susceptibles d'être réduites judiciairement, la jurisprudence retient qu'il existe une contestation sérieuse faisant échec au référé,
- elle est créancière de ses bailleurs pour s'être acquittée de frais de réparation qui ne lui incombaient pas et pour avoir subi des troubles dans la jouissance paisible de son local. Elle sollicite 10% du loyer acquitté multiplié par le nombre de mois où les désordres ont été subis,
- l'arriéré allégué de 9 630,20 euros (9.034,20 euros de loyers et 596 euros de charges) est largement couvert par sa créance qui s'élève à cette date à près de 13 505 euros (dommages et intérêts) et 3 025,42 euros de frais.
Par conclusions du 29 septembre 2025, Mme [X] [V], Mme [X] [G] et M. [D] [G] demandent à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code du commerce et 835 du code de procédure civile, de :
- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,
- débouter la société Lyromar de l'intégralité de ses demandes,
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée,
- condamner la société Lyromar au paiement d'une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Ils exposent en substance que :
- l'occupation sans droit ni titre d'un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite,
- la juridiction saisie ne peut que constater l'acquisition de la clause résolutoire lorsque les conditions de mise en 'uvre sont réunies, sauf à accorder des délais.
- ils se sont contentés de procéder à la révision triennale en application des clauses et conditions du bail ainsi qu'ils l'ont fait à de multiples reprises depuis la prise d'effet du bail initial.
- la société Lyromar n'a fait état de désordres que postérieurement à la délivrance des commandements de payer visant la clause résolutoire,
- la société Lyromar n'apporte aucun élément à l'appui de ses prétentions s'agissant de la valeur locative et d'un prétendu trouble de jouissance subi depuis 2019,
- la baisse du chiffre d'affaires invoqué correspond à la modification des associés exploitant le fonds et à la mise en place d'horaires de service limités.
- la société Lyromar n'est pas débitrice d'une somme de 9 453,40 euros comme elle le prétend mais bien de 42 724,90 euros dès lors qu'en toute mauvaise foi elle refuse d'appliquer la révision légale du loyer.
Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est en date du 30 septembre 2025.
Par ordonnance de référé en date du 24 septembre 2025, le premier président de cette cour a arrêté l'exécution provisoire attachée à l'ordonnance entreprise au motif qu'il existerait au moins un motif sérieux de réformation en ce que les consorts [Z], agissant sur le fondement du dommage imminent ou du trouble illicite, ne sont pas parvenus à le caractériser et en ce que la simple créance d'argent ne suffit pas plus à démontrer un dommage imminent.
MOTIFS de la DECISION :
1- sur les pouvoirs du juge des référés
1.1 En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 alinéa 1 de ce code prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Le dommage imminent s'entend du dommage, qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir.
C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier non seulement l'urgence mais également l'existence d'une contestation sérieuse, qui n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile précise que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, que le président du tribunal judiciaire peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
La société Lyromar soutient que le bailleur, qui a commis des manquements à son obligation de délivrance constitutifs, à son détriment, de véritables troubles manifestement illicites et dommages imminents (qui constituent, en réalité des contestations sérieuses opposées aux demandes du bailleur), ne démontre pas l'existence de tels troubles pour justifier l'intervention du juge des référés.
Toutefois, si l'assignation introductive d'instance devant le premier juge était fondée sur les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, les conclusions de la société Lyromar étaient, elles, fondées sur celles de l'article 834 de ce même code, ces fondements, étant, ainsi, acquis aux débats, dans le cadre desquels le juge doit trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, l'ensemble de ces dispositions étant, en l'espèce, visées dans l'ordonnnace critiquée.
Au demeurant, le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et condamné provisionnellement le preneur à un arriéré locatif et une indemnité d'occupation, en retenant que le non-paiement des loyers dans les délais requis était établi et qu'aucune suite n'avait été donnée au congé avec offre de renouvellement du bail, de sorte que la société Lyromar était, certes implicitement, mais nécessairement, occupante sans droit, ni titre du fait de la résiliation acquise de plein droit par l'effet de ladite clause, causant, ainsi, un trouble manifestement illicite au bailleur et qu'il n'existait aucune contestation sérieuse eu égard à l'absence de caractère contradictoire du rapport de M. [P] en date du 7 aout 2024, versé aux débats par le preneur, et de l'absence de plainte de ce dernier auprès du bailleur relative à des infiltrations en toiture auparavant.
Il en résulte que le juge des référés avait tout pouvoir pour statuer sur les demandes dont il était saisi.
2- sur la résiliation du bail et ses conséquences
L'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bail contient une telle clause (page 6) et le commandement de payer du 31 juillet 2024 la cite expressément.
Ce commandement de payer vise le solde des loyers des mois d'avril à juin 2024, le mois de juillet 2024 et la quote-part de la taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères 2023. Il résulte des décomptes en date des 1er juillet 2025 et 29 septembre 2025, produits par le bailleur, qu'il n'a pas été régularisé avant le 31 août 2024. L'acquisition de la clause résolutoire est acquise à cette date.
Si ces décomptes ne mentionnent pas les versements figurant dans le grand livre de la société Lyromar, versé aux débats pour les mois de mars et avril 2025, aucun paiement postérieur au mois d'avril 2025 n'est justifié par cette dernière.
Il en résulte que la société Lyromar est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation, cette occupation caractérisant un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.
2.1 La société Lyromar oppose aux demandes du bailleur des manquements à son obligation de délivrance au titre d'une exception d'inexécution, tirée du caractère impropre à la location des locaux au regard de la présence d'eaux usées, d'infiltrations dans la toiture et de racines sous la terrasse depuis 2019, ayant généré une dégradation du chiffre d'affaires, ainsi que de loyauté dans l'exécution de ses obligations contractuelles au regard du caractère illicite de la clause du bail relative à l'absence de recours du preneur en cas d'infiltrations.
Les articles 1719 et 1720 du code civil obligent le bailleur à délivrer au preneur la chose louée, notamment, en bon état de réparation, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués et l'article 1728 oblige le preneur à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La société Lyromar ne produit qu'une seule pièce datée de 2019, à savoir un devis du 4 novembre 2019, émis par une société France fuites, au nom de la société Moulin à soufre, portant sur une prestation d'inspection vidéo et de débouchage de canalisations. Elle ne démontre pas, en l'absence d'autres éléments, les attestations d'un salarié et de clients n'étant pas suffisamment circonstanciées dans le temps, un quelconque manquement du bailleur, l'origine et la cause de cette intervention étant inconnues.
Le procès-verbal de constat d'huissier de justice en date du 2 février 2023 mentionnant une odeur âcre et fétide dans la cour du restaurant du fait de la résurgence d'eaux usées depuis un regard et une vue directe sur les eaux usées depuis la véranda de celui-ci a donné lieu à une déclaration de sinistre en mars 2023.
Aucun élément ne permet de retenir que le bailleur a été destinataire de la facture des réparations de canalisations de la SARL Plomberie 66, en date du 20 septembre 2023, relative à ces désordres, que l'assureur du preneur lui a adressée par lettre en date du 15 février 2024, avec une adresse erronée (mauvais numéro de rue), ni de celle de la société France fuites en date du 11 mai 2024.
De même, la société Lyromar ne démontre pas qu'elle a adressé au bailleur la lettre en date du 30 avril 2024 dans laquelle elle se plaint de désordres relatifs aux canalisations d'eau usées et refuse la révision du loyer. Ainsi, il n'est pas établi que le bailleur était informé.
Le rapport sur la valeur locative de M. [P], en date du 7 août 2024, que produit le preneur, fait état d'infiltrations dans le restaurant, que l'expert missionné n'a pas constatées.
Les photographies produites, censées montrer la présence de telles infiltrations, sont datées de juillet 2025, elles sont floues et ne peuvent démontrer, en l'absence de tout autre élément, l'existence de désordres en toiture.
Au demeurant, elles sont postérieures aux nombreux commandements de payer émanant du bailleur, qui justifie, pour sa part, avoir diligenté, une prestation d'inspection télévisée des canalisations le 23 septembre 2024, ayant conclu à la présence dans la canalisation d'une canne de débouchage (qui ne peut être imputée au bailleur), qui a été enlevée et donné lieu à la création d'un regard dans le restaurant (véranda) le 9 décembre 2024.
Par ailleurs, ce rapport d'inspection ne montre aucun raccordement, sur le réseau inspecté dans les locaux loués, de canalisations en provenance de l'immeuble contigu du bailleur.
L'attestation relative au chiffre d'affaires de la société Lyromar, en date du 30 juin 2025, montre que celui-ci diminue depuis 2016, qu'il est revenu en 2023, après la période de la Covid en 2020 et l'année 2021, au niveau de l'année 2019, sans qu'aucun lien avec les désordres, dont se plaint la société Lyromar ne puisse être établi.
Enfin, même si la clause de non-recours (habituelle en matière de bail commercial) devait être déclarée illicite, ce que seul le juge du fond peut apprécier, elle ne fonde aucune des demandes du bailleur et n'entache pas le bail dans son ensemble d'une cause de nullité.
Il en résulte qu'aucune contestation sérieuse, tirée d'une exception d'inexécution, résultant du caractère impropre à la location des locaux et du défaut de loyauté du bailleur dans l'exécution de ses obligations contractuelles tenant à l'illicéité d'une clause du bail, n'est caractérisée.
2.2 La société Lyromar oppose également aux demandes du bailleur une contestation sérieuse relative à la valeur locative, au motif que si la lettre de ce dernier, signifiée le 28 mars 2024, sollicite une augmentation du loyer d'environ 20 %, le congé signifié le même jour réclame une hausse de plus de 40 % et ce en violation du principe de l'encadrement du déplafonnement
Toutefois, le bail prévoit que le loyer est révisé conformément à l'article L 145-38 du code de commerce, à l'issue de chaque période triennale en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction (indice de base : 2e trimestre 2001) et pour la première fois le 1er janvier 2005.
La société Lyromar ne conteste pas que la révision du loyer, réclamée dans la lettre signifiée le 28 mars 2024, respecte le calcul prévu par cette clause. Le commandement en date du 31 juillet 2024 sollicite le paiement du loyer portant la révision précédemment signifiée. Aucune saisine du juge des loyers commerciaux n'est rapportée.
Il en résulte qu'aucune contestation sérieuse, tirée du défaut de loyauté du bailleur dans l'exécution de ses obligations contractuelles tenant à la révision du loyer, n'est caractérisée.
En conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 31 août 2024, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à cette date, le preneur, devenu occupant sans droit ni titre, doit être expulsé à défaut de libération volontaire, et condamné à compter de la résiliation du bail, au paiement de l'arriéré locatif, tel que retenu par le premier juge, aucune actualisation à hauteur de cour n'étant sollicitée, et d'une indemnité mensuelle d'occupation, que le premier juge a fixé, sans que cela ne soit contesté, à un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, soit la somme de 5 408,20 euros par mois.
Les demandes d'indemnisation au titre de frais de réparations et d'un trouble de jouissance, et de compensation, et, à titre subsidiaire, de mesure d'expertise judiciaire, de la société Lyromar, fondées sur l'existence de préjudices, découlant de manquements du bailleur non établis, seront rejetées.
L'ordonnance de référé sera confirmée.
3- sur les demandes de délais de grâce
L'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce prévoit que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.
La société Lyromar ne produit aucune pièce comptable la concernant, à l'exception du coût de son assurance multirisque. Elle ne verse aux débats que des pièces propres au gérant de la société et à sa famille, impropres à démontrer sa propre situation économique (avis d'imposition des revenus de M. et Mme [A] 2024, attestation de paiement de la caisse d'allocations familiales des Pyrénées Orientales juillet 2025, avis d'échéance de loyer juin 2025 et facture complémentaire de frais de cantine scolaire pour deux enfants février 2025).
Les consorts [G] justifient que la dette de loyer ne cesse d'augmenter alors que la société Lyromar ne justifie pas de sa situation financière et économique actuelle.
La société Lyromar sera donc déboutée de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.
L'ordonnance sera confirmée de ces chefs.
4 -sur les autres demandes
Succombant sur son appel, la société Lyromar sera condamnée aux dépens et au vu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 3 000 euros.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme dans toutes ses dispositions l'ordonnance de référé déférée ;
Et ajoutant,
Condamne la SAS Lyromar à payer à Mme [X] [V], Mme [X] [G] et M. [D] [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS Lyromar aux dépens d'appel.
le greffier la présidente