CA Basse-Terre, 2e ch., 27 novembre 2025, n° 25/00252
BASSE-TERRE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE
2ème CHAMBRE CIVILE
ARRET N° 542 DU 27 NOVEMBRE 2025
N° RG 25/00252 -
N° Portalis DBV7-V-B7J-DY5U
Décision déférée à la cour : ordonnance du juge commissaire du tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre en date du 17 février 2025, dans une instance enregistrée sous le n°2024JC00180
APPELANTE :
S.A.S. Zénitude Le Salako
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Lea GREDIGUI de l'AARPI Overeed, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMES :
Monsieur [R] [B]
Belle vue
[Adresse 9]
[Localité 4]
Non représenté
La S.C.P. BR Associés prise en la personne de Maître [L] [G] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Foncière des Caraïbes Guadeloupe
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Anne-Gaëlle GOURANTON, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
SAS Foncière des Caraïbes Guadeloupe
Immeuble SCI BTB
[Adresse 11]
[Adresse 7]
[Localité 5]
Non représentée
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 septembre 2025, en audience publique, devant Madame Annabelle Clédat, conseillère, chargée du rapport,les avocats ne s'y étant pas opposé.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Frank Robail, président de chambre,
Mme Annabelle Clédat, conseillère,
Mme Aurélia Bryl,conseillère.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 27 novembre 2025.
GREFFIER
Lors des débats et lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière.
ARRET :
- réputé contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
- signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
La SAS Foncière des Caraïbes Guadeloupe est propriétaire d'un complexe hôtelier au [Localité 8], donné à bail commercial en 2015 à la Société hôtelière du Salako. Suite à la liquidation de cette société et à la cession de ses actifs par jugement du 28 septembre 2021, ce bail commercial a été repris par la société Zénitude Le Salako.
Par jugement du 17 avril 2023, le tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SAS Foncière des Caraïbes Guadeloupe, dont la présidente était la SEM Patrimoniale Région Guadeloupe, dirigée par M. [R] [B].
Ce redressement a été converti en liquidation judiciaire par jugement du 11 octobre 2024, qui a également désigné Maître [L] [G] en qualité de liquidateur judiciaire.
Par courrier du 19 juin 2023, reçu le 21 juin 2023, la société Zénitude Le Salako, également visée sous la dénomination 'Zénitude Hôtel-Résidences', a déclaré une créance chirographaire de 3.210.110,86 euros au passif de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe se décomposant comme suit :
- franchise de loyers qui lui avait été consentie : 1.885.762,58 euros,
- perte d'exploitation du fait de l'impossibilité d'exploiter 30 chambres et des remises consenties : 862.492,18 euros,
- montant des travaux pris en charge par la société Zénitude le Salako du fait de l'état des bâtiments : 432.856,10 euros,
- montants demandés en sus (dommages-intérêts pour commandement abusif et frais irrépétibles des deux procédures judiciaires en cours) : 29.000 euros.
Cette créance a été contestée par le liquidateur suivant courrier du 14 décembre 2023, au motif qu'elle n'était assortie d'aucune pièce justificative et n'était fixée par aucun titre.
La société Zénitude Le Salako a répondu par courrier du 8 janvier 2024.
Par ordonnance du 17 février 2025, rendue après audience tenue le 7 octobre 2024, le juge-commissaire désigné dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe a rejeté la créance déclarée par la société 'Zénitude Hôtel-Résidences'.
La SAS Zénitude Le Salako a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 12 mars 2025, en intimant la SAS Foncière des Caraïbes Guadeloupe, M. [B] et Maître [G], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe, et en indiquant que son appel portait sur le rejet de sa créance de 3.210.110,86 euros, déclarée à titre chirographaire.
La procédure a fait l'objet d'une orientation à bref délai avec fixation de l'affaire à l'audience du 22 septembre 2025, suivant avis d'orientation du 10 avril 2025.
Par actes de commissaire de justice du 17 avril 2025, l'appelante a fait signifier la déclaration d'appel et l'avis de fixation à bref délai, ainsi que ses conclusions remises au greffe le 11 avril 2025, à chacun des intimés.
La SCP BR Associés, prise en la personne de Maître [L] [G], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe, a régularisé sa constitution d'intimée par voie électronique le 28 avril 2025.
M. [B] et la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe, auxquels les actes avaient été remis à personne, n'ont pas constitué avocat. Le présent arrêt sera donc réputé contradictoire.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 septembre 2025 et l'affaire a été fixée à l'audience du 22 septembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
1/ La SAS Zénitude Le Salako, appelante :
Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 août 2025, par lesquelles l'appelante demande à la cour :
- de déclarer son appel recevable,
- avant dire droit, de l'autoriser à produire devant la cour le courrier confidentiel adressé par son conseil le 1er août 2022,
- au fond, d'infirmer l'ordonnance rendue le 17 février 2025 par le juge-commissaire en ce qu'elle a rejeté ses créances déclarées,
- statuant à nouveau :
- à titre principal :
- d'admettre au passif de la Foncière des Caraïbes Guadeloupe la somme de 1.885.762,58 euros déclarée par la société Zénitude Le Salako à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice financier subi du fait de la violation par la Foncière des Caraïbes Guadeloupe de son engagement de fixation du loyer annuel à la somme de 690.000 euros HT,
- d'admettre au passif de la Foncière des Caraïbes Guadeloupe la somme de 862.492,18 euros déclarée par la société Zénitude Le Salako à titre de dommages-intérêts, en réparation de la perte d'exploitation, arrêtée au 1er avril 2023, subie du fait de l'inexécution par la Foncière des Caraïbes Guadeloupe de son obligation d'entretien et de réparation des immeubles loués,
- d'admettre au passif de la Foncière des Caraïbes Guadeloupe la somme de 432.856,10 euros déclarée par la société Zénitude Le Salako à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier, arrêté au 1er avril 2023, subi du fait des travaux payés aux fins de pallier l'inexécution par la Foncière des Caraïbes Guadeloupe de son obligation d'entretien et de réparation des immeubles loués,
- de constater l'existence d'une instance en cours devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre concernant la créance de 15.000 euros déclarée à titre de dommages-intérêts pour commandement de payer abusif délivré par la Foncière des Caraïbes Guadeloupe,
- de constater l'existence d'une instance en cours devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre concernant la créance de 7.000 euros déclarée par la société Zénitude Le Salako au titre des frais irrépétibles,
- 'à titre subsidiaire et en tout état de cause' :
- de constater que des contestations sérieuses affectent les créances de 1.885.762,58 euros, 862.492,18 euros et 432.856,10 euros déclarées par la société Zénitude Le Salako,
- de constater qu'une instance est en cours devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre concernant les créances de 15.000 euros et 7.000 euros,
- de dire et juger qu'il n'entre pas dans les compétences du juge-commissaire de statuer en présence de contestations sérieuses et d'une instance en cours,
- en conséquence :
- de dire et juger que le juge-commissaire a excédé ses pouvoirs juridictionnels,
- de renvoyer les parties à mieux se pourvoir,
- d'inviter la partie la plus diligente à saisir la juridiction compétente dans un délai d'un mois à compter de la notification de l'arrêt à intervenir,
- d'ordonner le sursis à statuer 'ou le rejet de la créance' jusqu'à ce qu'une décision irrévocable soit rendue par la juridiction compétente ou, à défaut de saisine de ladite juridiction dans le délai réglementaire, jusqu'à l'expiration du délai imparti,
- de condamner la Foncière des Caraïbes Guadeloupe à lui verser une somme de 3.700 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,
- de condamner la Foncière des Caraïbes Guadeloupe à lui verser une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles de l'instance d'appel,
- de condamner la Foncière des Caraïbes Guadeloupe aux dépens d'appel.
2/ La SCP BR Associés, prise en la personne de Maître [L] [G], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe, intimée :
Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 13 juin 2025, par lesquelles l'intimée demande à la cour :
- de rejeter la créance contestée de 3.210.110,86 euros (réactualisée à la somme de 4.739.877,33 euros à la date du prononcé de la liquidation judiciaire), comme injustifiée et non fondée par une décision de justice au fond,
- de rejeter la demande subsidiaire de sursis à statuer, d'une part à défaut d'existence d'une procédure en reprise d'instance devant le juge du fond afin de fixation au passif et, d'autre part, en l'absence de moyens sérieux,
- à titre subsidiaire, de confirmer l'ordonnance dont appel sur les moyens en réponse développés par la Foncière des Caraïbes Guadeloupe tels que repris par le juge-commissaire,
- de débouter l'appelante de ses demandes au titre des dépens et frais irrépétibles d'instance et d'appel,
- de condamner l'appelante aux dépens de l'instance d'appel et à payer à la SCP BR Associés la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS DE L'ARRET
Sur la recevabilité de l'appel :
Conformément aux dispositions de l'article R.661-3 du code de commerce, les ordonnances du juge-commissaire statuant sur la contestation des créances sont susceptibles d'appel dans les dix jours de leur notification par le greffe.
L'article 644 du code de procédure civile dispose en outre que, lorsque la demande est portée devant une juridiction qui a son siège en Guadeloupe, le délai d'appel est augmenté d'un mois pour les personnes qui ne demeurent pas dans cette collectivité territoriale et de deux mois pour les personnes qui demeurent à l'étranger.
En l'espèce, la société Zénitude Le Salako, dont le siège social est fixé à [Localité 10] (67), a interjeté appel le 12 mars 2025 de l'ordonnance rendue le 17 février 2025, sans qu'aucun élément ne permette d'établir à quelle date cette décision lui aurait été notifiée par le greffe.
Son appel doit en conséquence être déclaré recevable.
Sur la contestation des créances déclarées :
Conformément aux dispositions de l'article L.624-2 du code de commerce, au vu des propositions du mandataire judiciaire, le juge-commissaire, si la demande d'admission est recevable, décide de l'admission ou du rejet des créances ou constate soit qu'une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence. En l'absence de contestation sérieuse, le juge-commissaire a également compétence, dans les limites de la compétence matérielle de la juridiction qui l'a désigné, pour statuer sur tout moyen opposé à la demande d'admission.
L'article R.624-5 du même code précise que lorsque le juge-commissaire se déclare incompétent ou constate l'existence d'une contestation sérieuse, il renvoie, par ordonnance spécialement motivée, les parties à mieux se pourvoir et invite, selon le cas, le créancier, le débiteur ou le mandataire judiciaire à saisir la juridiction compétente dans un délai d'un mois à compter de la notification ou de la réception de l'avis délivré à cette fin, à peine de forclusion à moins d'appel dans les cas où cette voie de recours est ouverte.
Ces dispositions sont applicables à la procédure de liquidation judiciaire en vertu de l'article L.641-14 du code de commerce.
Il en résulte que lorsqu'une contestation est opposée à la demande d'admission d'une créance relevant matériellement de la compétence de la juridiction ayant désigné le juge-commissaire, ce dernier ne renvoie les parties à saisir le juge du fond que si cette contestation est sérieuse, c'est-à-dire si elle est susceptible d'avoir une incidence sur l'existence ou le montant de la créance déclarée. Si la contestation n'est pas sérieuse, le juge-commissaire a compétence, dans les limites de la compétence matérielle de la juridiction qui l'a désigné, pour statuer sur tout moyen opposé à la demande d'admission.
En l'espèce, la société Zénitude Le Salako a demandé l'admission de plusieurs créances au passif de la liquidation judiciaire de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe pour un total de 3.210.110,86 euros se décomposant comme suit :
- 1.885.762,58 euros au titre de la franchise de loyers qui lui avait été consentie,
- 862.492,18 euros au titre de la perte d'exploitation du fait de l'impossibilité d'exploiter 30 chambres et des remises consenties,
- 432.856,10 euros au titre des travaux pris en charge par la société Zénitude Le Salako du fait de l'état des bâtiments,
- 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour commandement abusif,
- 7.000 euros au titre de chacune des procédures judiciaires en cours.
Il n'est pas contesté que cette déclaration était recevable, ce que démontre en tout état de cause l'examen des pièces produites.
Sur le fond, au soutien de sa déclaration de créance, la société Zénitude Le Salako indique en substance qu'en sa qualité de bailleresse, la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe s'était engagée à lui accorder une réduction du montant du loyer dans l'attente de la réalisation de travaux, et à faire réaliser des travaux d'ampleur dans le complexe hôtelier, engagements qu'elle n'aurait pas tenus et qui auraient généré pour elle des préjudices dont elle demande réparation.
Les créances déclarées par la société Zénitude Le Salako à hauteur de 1.885.762,58 euros, 862.492,18 euros et 432.856,10 euros correspondent donc à des demandes indemnitaires, qui n'ont en l'état été formées dans le cadre d'aucune instance en cours.
En revanche, la demande de dommages-intérêts à hauteur de 15.000 euros et les demandes au titre des frais irrépétibles avaient déjà été formées dans le cadre d'instances en cours à la date d'ouverture de la procédure collective.
Le sort de ces créances sera donc examiné distinctement.
Sur les créances déclarées à hauteur de 1.885.762,58 euros, 862.492,18 euros et 432.856,10 euros :
En premier lieu, il convient de constater que les créances indemnitaires invoquées par la société Zénitude Le Salako, société commerciale par la forme, sont fondées sur le prétendu non respect par la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe, également société commerciale par la forme, des engagements qu'elle avait pris ou des obligations auxquelles elle était soumise dans le cadre de l'exécution du bail commercial qui les liait suite au jugement de cession des actifs de la Société hôtelière du Salako.
Si le tribunal judiciaire est compétent, par principe, pour statuer sur les actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce, l'article L.721-3 du code de commerce dispose que les tribunaux de commerce connaissent des contestations relatives aux engagements entre commerçants.
Par ailleurs, il est constant que dès lors qu'un litige opposant deux commerçants ne porte pas sur l'application des dispositions relatives au statut des baux commerciaux, la compétence du tribunal de commerce n'a pas à être écartée au profit de celle du tribunal judiciaire (Civ. 3e, 10 mars 2015, pourvoi n°14-10.341).
En conséquence, les créances indemnitaires invoquées par la société Zénitude Le Salako étant fondées, d'après ses conclusions, sur les articles 1172, 1217 et 1231-1 du code civil, relatifs à l'inexécution des obligations contractuelles, et sur les articles 1719 et 1720 du code civil, relatifs à l'obligation d'entretien incombant au bailleur, leur fixation relève de la compétence matérielle du tribunal mixte de commerce, juridiction qui a désigné le juge-commissaire ayant rendu la décision contestée.
Le juge-commissaire ne pouvait donc trancher les contestations opposées à l'admission de ces créances que s'il considérait qu'elles n'étaient pas sérieuses.
Or, en l'espèce, le juge-commissaire a considéré que c'étaient les créances déclarées qui étaient sérieusement contestables, et non que les contestations émises à leur égard n'étaient pas sérieuses, ce qui l'a conduit à les rejeter.
En statuant ainsi, le juge-commissaire a outrepassé les pouvoirs qui lui étaient conférés par les textes précités et sa décision doit donc être infirmée.
Il appartient en conséquence à la cour, conformément à l'argumentation de l'appelante, d'apprécier si les contestations émises par la Foncière des Caraïbes Guadeloupe et son liquidateur étaient ou non sérieuses, afin de renvoyer la société Zénitude Le Salako à saisir le juge du fond en cas de contestations sérieuses ou d'admettre les créances déclarées en cas de contestations dépourvues de caractère sérieux.
Il convient de rappeler que le liquidateur s'est opposé à l'admission des créances déclarées par la société Zénitude Le Salako en retenant principalement qu'elle n'étaient fondées sur aucun titre.
Par ailleurs, dans le cadre de ses conclusions d'intimé, le liquidateur judiciaire a repris l'argumentation développée devant le juge-commissaire par la Foncière des Caraïbes Guadeloupe pour contester les créances indemnitaires déclarées par la société Zénitude Le Salako, aux termes de laquelle le débiteur soutenait :
- que la société Zénitude Le Salako était devenue locataire de la Foncière des Caraïbes Guadeloupe suite au rachat des actifs de la Société hôtelière du Salako par jugement du 28 septembre 2021,
- que depuis sa prise de possession des locaux en 2021, la société Zénitude Le Salako n'avait pas réglé le moindre loyer, invoquant divers motifs, qualifiés de 'fallacieux' par le bailleur, pour s'opposer à ses obligations,
- qu'elle n'avait fait dresser aucun état des lieux lors de sa prise de possession du complexe immobilier en octobre 2021,
- qu'elle poursuivait l'exploitation de ce complexe sans rien régler depuis cette date.
De son côté, la société Zénitude Le Salako se prévaut du non respect par la Foncière des Caraïbes Guadeloupe de ses engagements de lui accorder une réduction de loyer de 364.683,75 euros HT par an pour les années 2022 et 2023, pouvant courir jusqu'au 20 juin 2024, et de faire réaliser la rénovation et l'entretien de deux des bâtiments, ainsi que la démolition et la reconstruction du troisième. Elle invoque également le mauvais état d'entretien des bâtiments, imputable selon elle au bailleur, en se fondant notamment sur les travaux d'un expert judiciaire désigné en référé à la demande de la Société hôtelière du Salako avant son placement en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire, ainsi que sur des constats de commissaires de justice.
Il se déduit de ces éléments que l'existence et le montant éventuel des créances déclarées par la société Zénitude Le Salako ne pourra être déterminé qu'au terme d'un examen approfondi et contradictoire des argumentations respectives des parties par une juridiction du fond.
Dès lors, l'absence de titre exécutoire constatant les créances déclarées par la société Zénitude Le Salako constituait un moyen de contestation sérieux qui s'opposait à ce que le juge-commissaire statue lui-même sur ces créances.
En conséquence, sans qu'il y ait lieu d'autoriser, avant dire droit, la société Zénitude Le Salako à produire devant la cour le courrier confidentiel adressé par son conseil le 1er août 2022, qui n'est pas nécessaire à l'examen de l'appel formé à l'encontre de l'ordonnance du 17 février 2025, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir et d'inviter la SAS Zénitude Le Salako à saisir le tribunal mixte de commerce afin qu'il statue sur l'existence de ses créances, dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, à peine de forclusion.
Il appartiendra au juge-commissaire du tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre, auquel le dossier sera renvoyé, de vérifier si la partie désignée a saisi la juridiction dans le délai imparti. Si tel est le cas, il lui appartiendra de surseoir à statuer dans l'attente de la décision définitive de la juridiction saisie au fond. Dans le cas contraire, il constatera la forclusion de la partie désignée et statuera sur les créances précédemment évoquées.
Le sursis à statuer ne sera donc pas immédiatement ordonné par la cour, comme le demande la société Zénitude Le Salako.
Sur les créances déclarées à hauteur de 15.000 euros et 7.000 euros :
En vertu des dispositions précitées de l'article L.624-2 du code de commerce, lorsqu'une créance déclarée correspond à une demande en paiement formée dans le cadre d'une instance au fond qui n'a pas été clôturée par une décision définitive au jour du jugement d'ouverture, le juge-commissaire, si la demande d'admission est recevable, ne peut pas statuer sur cette créance et doit simplement constater qu'une instance est en cours.
Si l'instance en cours est une instance de référé, le juge-commissaire doit en revanche statuer sur la créance.
En l'espèce, aux termes de sa déclaration de créance, la société Zénitude Le Salako a déclaré :
- une créance de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour délivrance abusive par la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe d'un commandement de payer les loyers,
- deux créances de 7.000 euros chacune au titre des frais irrépétibles sollicités dans le cadre de deux procédures judiciaires en cours.
Il est établi que, le 31 octobre 2022, la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe a fait délivrer à la société Zénitude Le Salako un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Cette dernière a alors saisi le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre afin de voir prononcer la nullité de ce commandement par assignation du 12 décembre 2022.
Il n'est pas contesté que, dans le cadre de cette instance au fond, en cours à la date d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe, ultérieurement convertie en liquidation judiciaire, la société Zénitude Le Salako a sollicité la condamnation de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe à lui payer des dommages-intérêts pour délivrance abusive du commandement (15.000 euros), ainsi qu'une somme au titre des frais irrépétibles (7.000 euros). Maître [G], ès qualités de liquidateur de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe, a été assignée en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre par acte du 8 janvier 2025. L'instance est donc bien en cours s'agissant de ces deux créances.
En conséquence, il appartenait simplement au juge-commissaire de constater l'existence d'une instance en cours les concernant.
L'ordonnance déférée sera réformée en ce sens.
En ce qui concerne la seconde créance de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles, elle avait été formée par la société Zénitude Le Salako dans le cadre d'une instance de référé introduite par assignation délivrée le 27 décembre 2022, qui tendait à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et la condamnation de la locataire au paiement d'une provision au titre de l'arriéré locatif.
Dans ce cadre, la société Zénitude Le Salako avait sollicité la fixation au passif de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe d'une créance au titre des frais irrépétibles de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Cependant, par ordonnance du 17 mai 2024, dont aucune partie n'indique qu'elle aurait été frappée d'appel et qu'elle ne serait pas devenue irrévocable, la société Zénitude Le Salako a été déboutée de sa demande à ce titre.
Il convient d'ailleurs de constater que la société Zénitude Le Salako n'a formé aucune demande au titre de cette créance dans le cadre de ses dernières conclusions en cause d'appel.
En conséquence, il convient de rejeter cette créance.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
La cour faisant principalement droit aux demandes formées par la société Zénitude Le Salako, les dépens de l'instance d'appel seront mis à la charge de la SCP BR Associés, prise en la personne de Maître [G], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe, qui sera par ailleurs déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.
En revanche, l'équité commande de débouter l'appelante de ses demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare recevable l'appel interjeté par la SAS Zénitude Le Salako,
Déboute la SAS Zénitude Le Salako de sa demande d'autorisation de production de pièce formée avant dire droit,
Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a rejeté la créance déclarée par la SAS Zénitude Le Salako au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Foncière des Caraïbes Guadeloupe à hauteur de 3.210.110,86 euros,
Statuant à nouveau,
Constate l'existence d'une contestation sérieuse opposée à la déclaration des créances de :
- 1.885.762,58 euros au titre de la franchise de loyers,
- 862.492,18 euros au titre de la perte d'exploitation,
- 432.856,10 euros au titre des travaux,
Dit, par suite, que cette contestation ne relève pas du pouvoir juridictionnel du juge-commissaire,
Renvoie les parties à mieux se pourvoir au fond s'agissant de ces créances,
Invite la SAS Zénitude Le Salako à saisir le tribunal mixte de commerce afin qu'il statue sur l'existence de ces créances, dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, à peine de forclusion,
Renvoie, pour ces trois créances, cause et parties devant le juge-commissaire du tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre, qui poursuivra la procédure s'agissant de ces créances et pourra notamment prononcer un sursis à statuer si la juridiction du fond a bien été saisie dans le délai imparti,
Constate l'existence d'une instance en cours s'agissant de la créance de dommages-intérêts de 15.000 euros pour délivrance abusive d'un commandement de payer et celle de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles,
Rejette la seconde créance de 7.000 euros déclarée par la SAS Zénitude Le Salako, sa demande à ce titre ayant déjà été rejetée par ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 17 mai 2024,
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles,
Condamne la SCP BR Associés, prise en la personne de Maître [G], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe, aux dépens de l'instance d'appel.
Et ont signé,
La greffière, Le président
2ème CHAMBRE CIVILE
ARRET N° 542 DU 27 NOVEMBRE 2025
N° RG 25/00252 -
N° Portalis DBV7-V-B7J-DY5U
Décision déférée à la cour : ordonnance du juge commissaire du tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre en date du 17 février 2025, dans une instance enregistrée sous le n°2024JC00180
APPELANTE :
S.A.S. Zénitude Le Salako
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Lea GREDIGUI de l'AARPI Overeed, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
INTIMES :
Monsieur [R] [B]
Belle vue
[Adresse 9]
[Localité 4]
Non représenté
La S.C.P. BR Associés prise en la personne de Maître [L] [G] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Foncière des Caraïbes Guadeloupe
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Anne-Gaëlle GOURANTON, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART
SAS Foncière des Caraïbes Guadeloupe
Immeuble SCI BTB
[Adresse 11]
[Adresse 7]
[Localité 5]
Non représentée
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 septembre 2025, en audience publique, devant Madame Annabelle Clédat, conseillère, chargée du rapport,les avocats ne s'y étant pas opposé.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Frank Robail, président de chambre,
Mme Annabelle Clédat, conseillère,
Mme Aurélia Bryl,conseillère.
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 27 novembre 2025.
GREFFIER
Lors des débats et lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière.
ARRET :
- réputé contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
- signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
La SAS Foncière des Caraïbes Guadeloupe est propriétaire d'un complexe hôtelier au [Localité 8], donné à bail commercial en 2015 à la Société hôtelière du Salako. Suite à la liquidation de cette société et à la cession de ses actifs par jugement du 28 septembre 2021, ce bail commercial a été repris par la société Zénitude Le Salako.
Par jugement du 17 avril 2023, le tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SAS Foncière des Caraïbes Guadeloupe, dont la présidente était la SEM Patrimoniale Région Guadeloupe, dirigée par M. [R] [B].
Ce redressement a été converti en liquidation judiciaire par jugement du 11 octobre 2024, qui a également désigné Maître [L] [G] en qualité de liquidateur judiciaire.
Par courrier du 19 juin 2023, reçu le 21 juin 2023, la société Zénitude Le Salako, également visée sous la dénomination 'Zénitude Hôtel-Résidences', a déclaré une créance chirographaire de 3.210.110,86 euros au passif de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe se décomposant comme suit :
- franchise de loyers qui lui avait été consentie : 1.885.762,58 euros,
- perte d'exploitation du fait de l'impossibilité d'exploiter 30 chambres et des remises consenties : 862.492,18 euros,
- montant des travaux pris en charge par la société Zénitude le Salako du fait de l'état des bâtiments : 432.856,10 euros,
- montants demandés en sus (dommages-intérêts pour commandement abusif et frais irrépétibles des deux procédures judiciaires en cours) : 29.000 euros.
Cette créance a été contestée par le liquidateur suivant courrier du 14 décembre 2023, au motif qu'elle n'était assortie d'aucune pièce justificative et n'était fixée par aucun titre.
La société Zénitude Le Salako a répondu par courrier du 8 janvier 2024.
Par ordonnance du 17 février 2025, rendue après audience tenue le 7 octobre 2024, le juge-commissaire désigné dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe a rejeté la créance déclarée par la société 'Zénitude Hôtel-Résidences'.
La SAS Zénitude Le Salako a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 12 mars 2025, en intimant la SAS Foncière des Caraïbes Guadeloupe, M. [B] et Maître [G], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe, et en indiquant que son appel portait sur le rejet de sa créance de 3.210.110,86 euros, déclarée à titre chirographaire.
La procédure a fait l'objet d'une orientation à bref délai avec fixation de l'affaire à l'audience du 22 septembre 2025, suivant avis d'orientation du 10 avril 2025.
Par actes de commissaire de justice du 17 avril 2025, l'appelante a fait signifier la déclaration d'appel et l'avis de fixation à bref délai, ainsi que ses conclusions remises au greffe le 11 avril 2025, à chacun des intimés.
La SCP BR Associés, prise en la personne de Maître [L] [G], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe, a régularisé sa constitution d'intimée par voie électronique le 28 avril 2025.
M. [B] et la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe, auxquels les actes avaient été remis à personne, n'ont pas constitué avocat. Le présent arrêt sera donc réputé contradictoire.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 septembre 2025 et l'affaire a été fixée à l'audience du 22 septembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
1/ La SAS Zénitude Le Salako, appelante :
Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 août 2025, par lesquelles l'appelante demande à la cour :
- de déclarer son appel recevable,
- avant dire droit, de l'autoriser à produire devant la cour le courrier confidentiel adressé par son conseil le 1er août 2022,
- au fond, d'infirmer l'ordonnance rendue le 17 février 2025 par le juge-commissaire en ce qu'elle a rejeté ses créances déclarées,
- statuant à nouveau :
- à titre principal :
- d'admettre au passif de la Foncière des Caraïbes Guadeloupe la somme de 1.885.762,58 euros déclarée par la société Zénitude Le Salako à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice financier subi du fait de la violation par la Foncière des Caraïbes Guadeloupe de son engagement de fixation du loyer annuel à la somme de 690.000 euros HT,
- d'admettre au passif de la Foncière des Caraïbes Guadeloupe la somme de 862.492,18 euros déclarée par la société Zénitude Le Salako à titre de dommages-intérêts, en réparation de la perte d'exploitation, arrêtée au 1er avril 2023, subie du fait de l'inexécution par la Foncière des Caraïbes Guadeloupe de son obligation d'entretien et de réparation des immeubles loués,
- d'admettre au passif de la Foncière des Caraïbes Guadeloupe la somme de 432.856,10 euros déclarée par la société Zénitude Le Salako à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier, arrêté au 1er avril 2023, subi du fait des travaux payés aux fins de pallier l'inexécution par la Foncière des Caraïbes Guadeloupe de son obligation d'entretien et de réparation des immeubles loués,
- de constater l'existence d'une instance en cours devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre concernant la créance de 15.000 euros déclarée à titre de dommages-intérêts pour commandement de payer abusif délivré par la Foncière des Caraïbes Guadeloupe,
- de constater l'existence d'une instance en cours devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre concernant la créance de 7.000 euros déclarée par la société Zénitude Le Salako au titre des frais irrépétibles,
- 'à titre subsidiaire et en tout état de cause' :
- de constater que des contestations sérieuses affectent les créances de 1.885.762,58 euros, 862.492,18 euros et 432.856,10 euros déclarées par la société Zénitude Le Salako,
- de constater qu'une instance est en cours devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre concernant les créances de 15.000 euros et 7.000 euros,
- de dire et juger qu'il n'entre pas dans les compétences du juge-commissaire de statuer en présence de contestations sérieuses et d'une instance en cours,
- en conséquence :
- de dire et juger que le juge-commissaire a excédé ses pouvoirs juridictionnels,
- de renvoyer les parties à mieux se pourvoir,
- d'inviter la partie la plus diligente à saisir la juridiction compétente dans un délai d'un mois à compter de la notification de l'arrêt à intervenir,
- d'ordonner le sursis à statuer 'ou le rejet de la créance' jusqu'à ce qu'une décision irrévocable soit rendue par la juridiction compétente ou, à défaut de saisine de ladite juridiction dans le délai réglementaire, jusqu'à l'expiration du délai imparti,
- de condamner la Foncière des Caraïbes Guadeloupe à lui verser une somme de 3.700 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,
- de condamner la Foncière des Caraïbes Guadeloupe à lui verser une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles de l'instance d'appel,
- de condamner la Foncière des Caraïbes Guadeloupe aux dépens d'appel.
2/ La SCP BR Associés, prise en la personne de Maître [L] [G], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe, intimée :
Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 13 juin 2025, par lesquelles l'intimée demande à la cour :
- de rejeter la créance contestée de 3.210.110,86 euros (réactualisée à la somme de 4.739.877,33 euros à la date du prononcé de la liquidation judiciaire), comme injustifiée et non fondée par une décision de justice au fond,
- de rejeter la demande subsidiaire de sursis à statuer, d'une part à défaut d'existence d'une procédure en reprise d'instance devant le juge du fond afin de fixation au passif et, d'autre part, en l'absence de moyens sérieux,
- à titre subsidiaire, de confirmer l'ordonnance dont appel sur les moyens en réponse développés par la Foncière des Caraïbes Guadeloupe tels que repris par le juge-commissaire,
- de débouter l'appelante de ses demandes au titre des dépens et frais irrépétibles d'instance et d'appel,
- de condamner l'appelante aux dépens de l'instance d'appel et à payer à la SCP BR Associés la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS DE L'ARRET
Sur la recevabilité de l'appel :
Conformément aux dispositions de l'article R.661-3 du code de commerce, les ordonnances du juge-commissaire statuant sur la contestation des créances sont susceptibles d'appel dans les dix jours de leur notification par le greffe.
L'article 644 du code de procédure civile dispose en outre que, lorsque la demande est portée devant une juridiction qui a son siège en Guadeloupe, le délai d'appel est augmenté d'un mois pour les personnes qui ne demeurent pas dans cette collectivité territoriale et de deux mois pour les personnes qui demeurent à l'étranger.
En l'espèce, la société Zénitude Le Salako, dont le siège social est fixé à [Localité 10] (67), a interjeté appel le 12 mars 2025 de l'ordonnance rendue le 17 février 2025, sans qu'aucun élément ne permette d'établir à quelle date cette décision lui aurait été notifiée par le greffe.
Son appel doit en conséquence être déclaré recevable.
Sur la contestation des créances déclarées :
Conformément aux dispositions de l'article L.624-2 du code de commerce, au vu des propositions du mandataire judiciaire, le juge-commissaire, si la demande d'admission est recevable, décide de l'admission ou du rejet des créances ou constate soit qu'une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence. En l'absence de contestation sérieuse, le juge-commissaire a également compétence, dans les limites de la compétence matérielle de la juridiction qui l'a désigné, pour statuer sur tout moyen opposé à la demande d'admission.
L'article R.624-5 du même code précise que lorsque le juge-commissaire se déclare incompétent ou constate l'existence d'une contestation sérieuse, il renvoie, par ordonnance spécialement motivée, les parties à mieux se pourvoir et invite, selon le cas, le créancier, le débiteur ou le mandataire judiciaire à saisir la juridiction compétente dans un délai d'un mois à compter de la notification ou de la réception de l'avis délivré à cette fin, à peine de forclusion à moins d'appel dans les cas où cette voie de recours est ouverte.
Ces dispositions sont applicables à la procédure de liquidation judiciaire en vertu de l'article L.641-14 du code de commerce.
Il en résulte que lorsqu'une contestation est opposée à la demande d'admission d'une créance relevant matériellement de la compétence de la juridiction ayant désigné le juge-commissaire, ce dernier ne renvoie les parties à saisir le juge du fond que si cette contestation est sérieuse, c'est-à-dire si elle est susceptible d'avoir une incidence sur l'existence ou le montant de la créance déclarée. Si la contestation n'est pas sérieuse, le juge-commissaire a compétence, dans les limites de la compétence matérielle de la juridiction qui l'a désigné, pour statuer sur tout moyen opposé à la demande d'admission.
En l'espèce, la société Zénitude Le Salako a demandé l'admission de plusieurs créances au passif de la liquidation judiciaire de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe pour un total de 3.210.110,86 euros se décomposant comme suit :
- 1.885.762,58 euros au titre de la franchise de loyers qui lui avait été consentie,
- 862.492,18 euros au titre de la perte d'exploitation du fait de l'impossibilité d'exploiter 30 chambres et des remises consenties,
- 432.856,10 euros au titre des travaux pris en charge par la société Zénitude Le Salako du fait de l'état des bâtiments,
- 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour commandement abusif,
- 7.000 euros au titre de chacune des procédures judiciaires en cours.
Il n'est pas contesté que cette déclaration était recevable, ce que démontre en tout état de cause l'examen des pièces produites.
Sur le fond, au soutien de sa déclaration de créance, la société Zénitude Le Salako indique en substance qu'en sa qualité de bailleresse, la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe s'était engagée à lui accorder une réduction du montant du loyer dans l'attente de la réalisation de travaux, et à faire réaliser des travaux d'ampleur dans le complexe hôtelier, engagements qu'elle n'aurait pas tenus et qui auraient généré pour elle des préjudices dont elle demande réparation.
Les créances déclarées par la société Zénitude Le Salako à hauteur de 1.885.762,58 euros, 862.492,18 euros et 432.856,10 euros correspondent donc à des demandes indemnitaires, qui n'ont en l'état été formées dans le cadre d'aucune instance en cours.
En revanche, la demande de dommages-intérêts à hauteur de 15.000 euros et les demandes au titre des frais irrépétibles avaient déjà été formées dans le cadre d'instances en cours à la date d'ouverture de la procédure collective.
Le sort de ces créances sera donc examiné distinctement.
Sur les créances déclarées à hauteur de 1.885.762,58 euros, 862.492,18 euros et 432.856,10 euros :
En premier lieu, il convient de constater que les créances indemnitaires invoquées par la société Zénitude Le Salako, société commerciale par la forme, sont fondées sur le prétendu non respect par la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe, également société commerciale par la forme, des engagements qu'elle avait pris ou des obligations auxquelles elle était soumise dans le cadre de l'exécution du bail commercial qui les liait suite au jugement de cession des actifs de la Société hôtelière du Salako.
Si le tribunal judiciaire est compétent, par principe, pour statuer sur les actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce, l'article L.721-3 du code de commerce dispose que les tribunaux de commerce connaissent des contestations relatives aux engagements entre commerçants.
Par ailleurs, il est constant que dès lors qu'un litige opposant deux commerçants ne porte pas sur l'application des dispositions relatives au statut des baux commerciaux, la compétence du tribunal de commerce n'a pas à être écartée au profit de celle du tribunal judiciaire (Civ. 3e, 10 mars 2015, pourvoi n°14-10.341).
En conséquence, les créances indemnitaires invoquées par la société Zénitude Le Salako étant fondées, d'après ses conclusions, sur les articles 1172, 1217 et 1231-1 du code civil, relatifs à l'inexécution des obligations contractuelles, et sur les articles 1719 et 1720 du code civil, relatifs à l'obligation d'entretien incombant au bailleur, leur fixation relève de la compétence matérielle du tribunal mixte de commerce, juridiction qui a désigné le juge-commissaire ayant rendu la décision contestée.
Le juge-commissaire ne pouvait donc trancher les contestations opposées à l'admission de ces créances que s'il considérait qu'elles n'étaient pas sérieuses.
Or, en l'espèce, le juge-commissaire a considéré que c'étaient les créances déclarées qui étaient sérieusement contestables, et non que les contestations émises à leur égard n'étaient pas sérieuses, ce qui l'a conduit à les rejeter.
En statuant ainsi, le juge-commissaire a outrepassé les pouvoirs qui lui étaient conférés par les textes précités et sa décision doit donc être infirmée.
Il appartient en conséquence à la cour, conformément à l'argumentation de l'appelante, d'apprécier si les contestations émises par la Foncière des Caraïbes Guadeloupe et son liquidateur étaient ou non sérieuses, afin de renvoyer la société Zénitude Le Salako à saisir le juge du fond en cas de contestations sérieuses ou d'admettre les créances déclarées en cas de contestations dépourvues de caractère sérieux.
Il convient de rappeler que le liquidateur s'est opposé à l'admission des créances déclarées par la société Zénitude Le Salako en retenant principalement qu'elle n'étaient fondées sur aucun titre.
Par ailleurs, dans le cadre de ses conclusions d'intimé, le liquidateur judiciaire a repris l'argumentation développée devant le juge-commissaire par la Foncière des Caraïbes Guadeloupe pour contester les créances indemnitaires déclarées par la société Zénitude Le Salako, aux termes de laquelle le débiteur soutenait :
- que la société Zénitude Le Salako était devenue locataire de la Foncière des Caraïbes Guadeloupe suite au rachat des actifs de la Société hôtelière du Salako par jugement du 28 septembre 2021,
- que depuis sa prise de possession des locaux en 2021, la société Zénitude Le Salako n'avait pas réglé le moindre loyer, invoquant divers motifs, qualifiés de 'fallacieux' par le bailleur, pour s'opposer à ses obligations,
- qu'elle n'avait fait dresser aucun état des lieux lors de sa prise de possession du complexe immobilier en octobre 2021,
- qu'elle poursuivait l'exploitation de ce complexe sans rien régler depuis cette date.
De son côté, la société Zénitude Le Salako se prévaut du non respect par la Foncière des Caraïbes Guadeloupe de ses engagements de lui accorder une réduction de loyer de 364.683,75 euros HT par an pour les années 2022 et 2023, pouvant courir jusqu'au 20 juin 2024, et de faire réaliser la rénovation et l'entretien de deux des bâtiments, ainsi que la démolition et la reconstruction du troisième. Elle invoque également le mauvais état d'entretien des bâtiments, imputable selon elle au bailleur, en se fondant notamment sur les travaux d'un expert judiciaire désigné en référé à la demande de la Société hôtelière du Salako avant son placement en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire, ainsi que sur des constats de commissaires de justice.
Il se déduit de ces éléments que l'existence et le montant éventuel des créances déclarées par la société Zénitude Le Salako ne pourra être déterminé qu'au terme d'un examen approfondi et contradictoire des argumentations respectives des parties par une juridiction du fond.
Dès lors, l'absence de titre exécutoire constatant les créances déclarées par la société Zénitude Le Salako constituait un moyen de contestation sérieux qui s'opposait à ce que le juge-commissaire statue lui-même sur ces créances.
En conséquence, sans qu'il y ait lieu d'autoriser, avant dire droit, la société Zénitude Le Salako à produire devant la cour le courrier confidentiel adressé par son conseil le 1er août 2022, qui n'est pas nécessaire à l'examen de l'appel formé à l'encontre de l'ordonnance du 17 février 2025, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir et d'inviter la SAS Zénitude Le Salako à saisir le tribunal mixte de commerce afin qu'il statue sur l'existence de ses créances, dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, à peine de forclusion.
Il appartiendra au juge-commissaire du tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre, auquel le dossier sera renvoyé, de vérifier si la partie désignée a saisi la juridiction dans le délai imparti. Si tel est le cas, il lui appartiendra de surseoir à statuer dans l'attente de la décision définitive de la juridiction saisie au fond. Dans le cas contraire, il constatera la forclusion de la partie désignée et statuera sur les créances précédemment évoquées.
Le sursis à statuer ne sera donc pas immédiatement ordonné par la cour, comme le demande la société Zénitude Le Salako.
Sur les créances déclarées à hauteur de 15.000 euros et 7.000 euros :
En vertu des dispositions précitées de l'article L.624-2 du code de commerce, lorsqu'une créance déclarée correspond à une demande en paiement formée dans le cadre d'une instance au fond qui n'a pas été clôturée par une décision définitive au jour du jugement d'ouverture, le juge-commissaire, si la demande d'admission est recevable, ne peut pas statuer sur cette créance et doit simplement constater qu'une instance est en cours.
Si l'instance en cours est une instance de référé, le juge-commissaire doit en revanche statuer sur la créance.
En l'espèce, aux termes de sa déclaration de créance, la société Zénitude Le Salako a déclaré :
- une créance de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour délivrance abusive par la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe d'un commandement de payer les loyers,
- deux créances de 7.000 euros chacune au titre des frais irrépétibles sollicités dans le cadre de deux procédures judiciaires en cours.
Il est établi que, le 31 octobre 2022, la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe a fait délivrer à la société Zénitude Le Salako un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Cette dernière a alors saisi le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre afin de voir prononcer la nullité de ce commandement par assignation du 12 décembre 2022.
Il n'est pas contesté que, dans le cadre de cette instance au fond, en cours à la date d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe, ultérieurement convertie en liquidation judiciaire, la société Zénitude Le Salako a sollicité la condamnation de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe à lui payer des dommages-intérêts pour délivrance abusive du commandement (15.000 euros), ainsi qu'une somme au titre des frais irrépétibles (7.000 euros). Maître [G], ès qualités de liquidateur de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe, a été assignée en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre par acte du 8 janvier 2025. L'instance est donc bien en cours s'agissant de ces deux créances.
En conséquence, il appartenait simplement au juge-commissaire de constater l'existence d'une instance en cours les concernant.
L'ordonnance déférée sera réformée en ce sens.
En ce qui concerne la seconde créance de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles, elle avait été formée par la société Zénitude Le Salako dans le cadre d'une instance de référé introduite par assignation délivrée le 27 décembre 2022, qui tendait à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et la condamnation de la locataire au paiement d'une provision au titre de l'arriéré locatif.
Dans ce cadre, la société Zénitude Le Salako avait sollicité la fixation au passif de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe d'une créance au titre des frais irrépétibles de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Cependant, par ordonnance du 17 mai 2024, dont aucune partie n'indique qu'elle aurait été frappée d'appel et qu'elle ne serait pas devenue irrévocable, la société Zénitude Le Salako a été déboutée de sa demande à ce titre.
Il convient d'ailleurs de constater que la société Zénitude Le Salako n'a formé aucune demande au titre de cette créance dans le cadre de ses dernières conclusions en cause d'appel.
En conséquence, il convient de rejeter cette créance.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
La cour faisant principalement droit aux demandes formées par la société Zénitude Le Salako, les dépens de l'instance d'appel seront mis à la charge de la SCP BR Associés, prise en la personne de Maître [G], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe, qui sera par ailleurs déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.
En revanche, l'équité commande de débouter l'appelante de ses demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare recevable l'appel interjeté par la SAS Zénitude Le Salako,
Déboute la SAS Zénitude Le Salako de sa demande d'autorisation de production de pièce formée avant dire droit,
Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a rejeté la créance déclarée par la SAS Zénitude Le Salako au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Foncière des Caraïbes Guadeloupe à hauteur de 3.210.110,86 euros,
Statuant à nouveau,
Constate l'existence d'une contestation sérieuse opposée à la déclaration des créances de :
- 1.885.762,58 euros au titre de la franchise de loyers,
- 862.492,18 euros au titre de la perte d'exploitation,
- 432.856,10 euros au titre des travaux,
Dit, par suite, que cette contestation ne relève pas du pouvoir juridictionnel du juge-commissaire,
Renvoie les parties à mieux se pourvoir au fond s'agissant de ces créances,
Invite la SAS Zénitude Le Salako à saisir le tribunal mixte de commerce afin qu'il statue sur l'existence de ces créances, dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, à peine de forclusion,
Renvoie, pour ces trois créances, cause et parties devant le juge-commissaire du tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre, qui poursuivra la procédure s'agissant de ces créances et pourra notamment prononcer un sursis à statuer si la juridiction du fond a bien été saisie dans le délai imparti,
Constate l'existence d'une instance en cours s'agissant de la créance de dommages-intérêts de 15.000 euros pour délivrance abusive d'un commandement de payer et celle de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles,
Rejette la seconde créance de 7.000 euros déclarée par la SAS Zénitude Le Salako, sa demande à ce titre ayant déjà été rejetée par ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 17 mai 2024,
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles,
Condamne la SCP BR Associés, prise en la personne de Maître [G], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Foncière des Caraïbes Guadeloupe, aux dépens de l'instance d'appel.
Et ont signé,
La greffière, Le président