CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 27 novembre 2025, n° 25/00864
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 27 NOVEMBRE 2025
N° 2025/670
N° RG 25/00864 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BOIMC
S.A.S. HOLY
C/
S.C.I. SANALO
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Sandra JUSTON
Me Jean-François JOURDAN
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 07 Janvier 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02109.
APPELANTE
S.A.S. HOLY
dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Florian VIDAL de la SELARL FLORIAN VIDAL AVOCATS, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIMÉE
S.C.I. SANALO
dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté Me Jean-louis FACCENDINI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Séverine MOGILKA, Présidente
Mme Angélique NETO, Conseillère
Mme Paloma REPARAZ, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025,
Signé par Mme Séverine MOGILKA, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 18 novembre 2021, la société civile immobilière (SCI) Sanalo a donné à bail à la société par actions simplifiée (SAS) Holy un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 3].
Suite à des impayés de loyers et charges, la société Sanalo a fait délivrer à la société Holy cinq commandements de payer visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail, le dernier datant du 12 juillet 2024 pour une somme de 73 102 euros en principal au titre de la dette locative.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, la société Sanalo a fait assigner la société Holy, devant le président du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail, ordonner l'expulsion de la requise et condamner celle-ci au paiement de provisions au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité mensuelle d'occupation, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance en date du 31 mai 2004, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a sursis à statuer jusqu'à la production d'un état des inscriptions certifié par le greffe du tribunal de commerce ne révélant aucune inscription sur le fonds de commerce de la société Holy ou, le cas échéant, des dénonces aux créanciers inscrits.
Par ordonnance contradictoire en date du 7 janvier 2025, ce même juge a :
- constaté la résiliation du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire à la date du 13 août 2024 ainsi que l'occupation illicite du local à usage commercial ;
- ordonné à la société Holy et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d'un mois de la signification de l'ordonnance ;
- ordonné, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l'expulsion de la société Holy et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- dit que le sort des bien mobiliers contenus dans les locaux loués serait réglé selon les dispositions des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné la société Holy à payer à la société Sanalo, à titre provisionnel, la somme de 52 124 euros au titre des loyers, charges et taxes foncières dus au mois de septembre 2024 inclus ;
- condamné la société Holy à payer à la société Sanalo une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 8 584 euros à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamné la société Holy à payer à la société Sanalo la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté le surplus des demandes ;
- condamné la société Holy aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 12 juillet 2024.
Ce magistrat a, notamment, considéré que :
- la société Holy n'ayant pas réglé les causes du commandement de payer dans le mois suivant sa délivrance, le contrat de bail était résilié en application de la clause résolutoire ;
- la société locataire étant redevable d'un important arriéré locatif et en l'absence d'élément sur sa situation financière, elle ne pouvait prétendre à des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Par déclaration transmise le 22 janvier 2025, la société Holy a interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises sauf en ce qu'elle l'a condamné à payer à la société Sanalo, à titre provisionnel, la somme de 52 124 euros au titre des loyers, charges et taxes foncières dus au mois de septembre 2024 inclus.
Par dernières conclusions transmises le 30 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Holy demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- constaté la résiliation du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire à la date du 13 août 2024, ainsi que l'occupation illicite du local à usage commercial ;
- ordonné à la société Holy et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d'un mois de la signification de l'ordonnance ;
- ordonné, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l'expulsion de la société Holy et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- dit que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués serait réglé selon les dispositions des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné la société Holy à payer à la société Sanalo, à titre provisionnel, la somme de 52 124 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière due au mois de septembre 2024 inclus ;
- condamné la société Holy à payer à la société Sanalo une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 8 584 euros à compter du 1er octobre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamné la société Holy à payer à la société Sanalo la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté le surplus des demandes ;
- condamné la société Holy aux dépens de la procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 12 juillet 2024 ;
Statuant à nouveau,
- juger l'obligation au paiement dont la société Sanalo sollicitait l'exécution lors de la délivrance du commandement de payer en date du 12 juillet 2024 sérieusement contestable ;
- juger n'y avoir lieu à référé ;
- renvoyer la société Sanalo à mieux se pourvoir ;
- débouter la société Sanalo de l'intégralité de ses fins, demandes et conclusions ;
* subsidiairement,
- infirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a constaté l'acquisition du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail liant les parties à compter du 8 mars 2024 ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
- lui accorder un délai de paiement rétroactif de vingt-quatre mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 juillet 2024 ;
- constater qu'elle s'est intégralement acquittée de la quote part des sommes visées dans le commandement de payer dont elle était redevable ;
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail commercial liant les parties, laquelle est réputée n'avoir pas joué ;
- constater que les causes du commandement sont réglées ;
- dire que les effets de la clause résolutoire sont rétroactivement suspendus ;
- débouter, en conséquence, la société Sanalo de sa demande de résiliation du bail ;
En tout état de cause,
- débouter la société Sanalo de l'intégralité de ses fins, demandes et conclusions contraires à ce qui précède ;
Sur les frais irrépétibles,
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné à payer à la société Sanalo la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Sanalo au paiement de la somme de 4 800 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- subsidiairement, juger qu'il n'y a lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Sur les dépens,
- juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens.
Par dernières conclusions transmises le 18 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Sanalo demande à la cour de :
- dire et juger irrecevable les prétentions de la société Holy tendant à :
- infirmer l'ordonnance de référé du 7 janvier 2025 en ce qu'elle a :
- condamné la société Holy à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 52 124 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière dus au mois de septembre 2024 inclus ;
- condamné la société Holy à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 8.584 euros à compte du 1er octobre 2024 jusqu'à à la libération effective des lieux ;
- juger l'obligation au paiement dont elle sollicitait l'exécution lors de la délivrance du commandement de payer en date du 12 juillet 2024 sérieusement contestable ;
- débouter la société intimée de l'intégralité de ses fins, demandes et conclusions contraires aux demandes de la société appelante ;
- prétendre que la créance de la société bailleresse, objet du commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 juin 2024, serait sérieusement contestable au motif que la société bailleresse n'aurait pas fourni chaque année à la société locataire un état récapitulatif annuel de l'inventaire des charges, impôts, taxes et redevances dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de l'immeuble ;
- prétendre que la créance de la société bailleresse à son encontre serait sérieusement contestable au motif qu'elle aurait subi un défaut de jouissance imputable à sa bailleresse en raison de travaux de ravalement de la façade de l'immeuble entrepris en septembre 2022 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] avec installation d'un échafaudage en façade ;
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nice du 7 janvier 2025 ;
- débouter la société Holy de toutes ses demandes ;
- condamner la société Holy au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel et aux dépens afférents à l'instance d'appel.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 1er octobre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION :
- Sur l'ampleur de la dévolution :
Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.
L'article 562 alinéa 1 du même code dispose que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
Suivant l'alinéa 1 de l'article 915-2 de ce code, l'appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions, remises dans les délais prévus au premier alinéa de l'article 906-2 et à l'article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.
Il s'induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d'appel et les premières conclusions, s'agissant de l'appel dit 'principal', que par le dispositif des conclusions des intimés, et plus singulièrement par les demandes d'infirmation qu'ils formulent, pour ce qui est de l'appel incident.
L'appelant, qui poursuit la réformation de l'ordonnance dont appel, doit, dans le dispositif de ses conclusions, d'une part, mentionner qu'il en demande l'infirmation ou la réformation et, d'autre part, demander à la cour de 'statuer à nouveau' sur les prétentions qu'il entend voir accueillies ou réévaluées, prétentions qu'il doit expressément énoncer. A défaut, il est réputé les avoir abandonnées et ce, même si dans sa déclaration d'appel, il a critiqué la décision déférée en ce qu'elle les a rejetées (les siennes) ou y a fait droit (s'agissant de celles de la partie adverse).
S'agissant de l'intimé, il doit former un appel incident pour que ses prétentions, rejetées ou limitées en première instance, soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l'infirmation des chefs de l'ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction en ce qu'ils ont rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d'un 'statuant à nouveau' au même titre que l'appelant. Une simple prétention ne peut donc déférer à la cour un chef critiqué de la décision entreprise si elle n'est pas précédée d'une demande expresse d'infirmation dudit chef.
En l'espèce, la déclaration d'appel transmise par la société Holy vise l'ensemble des dispositions de l'ordonnance du 7 janvier 2025 à l'exception de sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de de 52 124 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière dus au mois de septembre 2024 inclus.
Si ses premières conclusions transmises le 27 mars 2025 comportent une demande de réformation de l'ordonnance, le dispositif ne précise nullement les dispositions visées et le corps des écritures reprend toutes les dispositions sauf sa condamnation au paiement d'une provision au titre des loyers, charges et taxe foncière dus au mois de septembre 2024 inclus.
En l'état, aucun appel n'a été interjeté par la société Holy à l'égard de sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 52 124 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière dus au mois de septembre 2024 inclus.
La société Sanalo n'a formé aucun appel incident sur ce chef de demande.
Subséquemment, la cour n'est pas saisie de la condamnation de la société Holy à verser à la société Sanalo, à titre provisionnel, la somme de 52 124 euros au titre des loyers, charges et taxes foncières dus au mois de septembre 2024 inclus.
- Sur l'irrecevabilité des prétentions de la société Holy :
Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 915-2 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
L'article 564 de ce même code dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En l'espèce, la société Sanalo considère que la société Holy présente des prétentions nouvelles et conclut à leur irrecevabilité.
Cependant, d'une part, les demandes de la société Holy tendant à voir :
- juger l'obligation au paiement dont la société bailleresse sollicitait l'exécution lors de la délivrance du commandement de payer en date du 12 juillet 2024 sérieusement contestable,
- prétendre que la créance de la société bailleresse, objet du commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 juin 2024, serait sérieusement contestable au motif que celle-ci n'aurait pas fourni chaque année à la société locataire un état récapitulatif annuel de l'inventaire des charges, impôts, taxes et redevances dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de l'immeuble,
- prétendre que la créance de la société bailleresse à son encontre serait sérieusement contestable au motif qu'elle aurait subi un défaut de jouissance imputable à sa bailleresse en raison de travaux de ravalement de la façade de l'immeuble entrepris en septembre 2022 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] avec installation d'un échafaudage en façade,
ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui, au demeurant, ne figurent pas tous, par erreur, dans le dispositif des conclusions d'appel.
D'autre part, les demandes de la société appelante tendant à voir infirmer sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 8 584 euros à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à à la libération effective des lieux et débouter la société Sanalo de ses demandes ne peuvent être considérées comme nouvelles en cause d'appel dans la mesure où la société Holy a demandé au premier juge de « dire n'y avoir lieu à résiliation du bail commercial ». Cette prétention présentée en première instance implique nécessairement un débouté de toutes les demandes subséquentes à la résiliation du bail présentées par la société bailleresse et donc toutes les demandes présentées en première instance hormis celles afférente aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, étant toutefois constaté qu'en première instance, la société Holy a demandé qu'il soit dit n'y avoir lieu à l'article 700 du code de procédure civile et statué ce que de droit sur les dépens.
Dès lors, la société Sanalo doit être déboutée de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes présentées par la société Holy.
- Sur le constat de la résiliation du contrat de bail :
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Suivant l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En vertu ces dispositions, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.
En application de l'article L 145-40-2 alinéa du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.
En l'espèce, le bail liant les sociétés Sanalo et Holy comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle « à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constitue l'accessoire ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du présent bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restée sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur ».
Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, la société Sanalo a fait délivrer à la société Holy un commandement de payer la somme de somme de 73 102 euros en principal au titre de la dette locative. Il doit être souligné que précédemment, la société bailleresse a fait délivrer quatre commandements de payer visant cette clause dont un le 16 octobre 2023 qui est celui sur le fondement duquel la société bailleresse a initialement introduit l'instance.
Or, à l'issue du délai d'un mois à compter de la signification du commandement, la société Holy n'a pas réglé les causes du commandement.
Elle ne conteste pas cette absence de paiement mais se prévaut de contestations sérieuses pour faire obstacle à la validation du mécanisme résolutoire.
La société locataire soulève, tout d'abord, l'absence de caractère certain de la créance mentionnée dans le commandement de payer en date du 12 juillet 2024 en l'absence de l'état récapitulatif annuel de l'inventaire des charges, impôts, taxes et redevances devant être transmis par la société bailleresse.
Certes, la société Sanalo ne produit aucun récapitulatif annuel justifiant du montant des charges et provisions à ce titre. Cependant, il doit être relevé que suivant le décompte intégré dans le commandement de payer, la dette locative est essentiellement constituée par les loyers impayés des trois premiers trimestres de l'année 2024 et que déduction faite des provisions sur charges, il demeure une dette locative s'élevant à 69 052,01 euros.
Ainsi, même en retenant que les provisions sur charges sont sujettes à contestation, le commandement de payer reste néanmoins valable à hauteur des loyers, au sens strict, impayés.
La société Holy soulève aussi une contestation en lien avec un défaut de jouissance imputable à la société bailleresse.
A cette fin, elle produit un constat de commissaire de justice et des extraits de sa comptabilité.
Suivant le constat, dressé à 15 heures, le 17 octobre 2022, un échafaudage a été installé devant la façade du [Adresse 3], avec une planche métallique fixée sur l'échafaudage empêchant l'accès au locaux situé derrière.
Ce constat démontre ainsi une impossibilité d'accéder au restaurant mais uniquement le 17 octobre 2022 à 15 heures.
Force est de relever que parallèlement, la société bailleresse produit un constat dressé par commissaire de justice comportant des photographies permettant de retenir que les 25 octobre 2022 à 12 heures, 26 octobre 2022 à 12 heures 45 puis à 18 heures 20 et 28 novembre 2022 à 12 heures 20, les locaux loués étaient fermés mais que l'accès au restaurant était possible, la planche métallique n'étant plus présente. D'ailleurs, les photographies permettent de constater que le commerce situé à côté du restaurant et subissant aussi la présence de l'échafaudage était ouvert.
Par ailleurs, si les extraits de comptabilité démontrent qu'en octobre 2022 et janvier 2023, aucune prestation de services n'a été enregistrée, les mois de novembre et décembre 2022 ne figurant pas sur la balance générale de l'exercice entre les 17 novembre 2021 et 31 décembre 2022, il ne peut être retenu l'absence de réalisation de prestations pendant ces deux mois. Il doit être aussi souligné qu'aucune prestation de service n'est mentionnée entre novembre 2021 et juillet 2022 soit six mois, alors que seuls des travaux d'agencement devaient être réalisés.
Enfin, il doit être relevé que la société locataire ne produit aucun courrier ou échange avec la société bailleresse sur une impossibilité d'ouvrir le restaurant en raison de l'échafaudage.
En l'état, la société Holy n'établit pas, avec l'évidence requise en référé, qu'elle a été dans l'impossibilité d'exploiter les locaux en raison de la présence d'un échafaudage et que la société bailleresse ne lui a pas garanti la jouissance paisible des locaux, ce qui serait de nature à influer sur son obligation au paiement des loyers.
Aucune contestation en lien avec l'obligation au paiement des loyers mentionnés dans le commandement de payer n'est caractérisée avec évidence.
Dans ces conditions, le commandement de payer doit produire ses effets et le mécanisme résolutoire s'applique au 13 août 2024.
Dès lors, le contrat de bail commercial liant les sociétés Holy et Sanalo est résilié au 13 août 2023.
La société locataire doit être déboutée de sa demande tendant à voir dire n'y avoir lieu à référé.
L'ordonnance entreprise doit être confirmée de ce chef de demande.
- Sur la demande de délais de paiement rétroactifs :
L'alinéa 2 de l'article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Il en résulte qu'en matière de baux commerciaux, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de suspension des effets de la clause résolutoire peut accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais de façon rétroactive.
En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, la société Holy soutient avoir régularisé sa dette locative et sollicite des délais de paiement rétroactifs permettant la poursuite du contrat de bail.
Suivant son tableau récapitulatif des sommes dues et versées qu'elle a elle-même établi, elle a effectivement soldé sa dette en février 2025 et elle est à jour de ses paiements au 2 juillet 2025.
Cependant, la société Sanalo soutient qu'il demeure une dette de 38 180 euros au 30 septembre 2025.
Or, la société Holy qui a la charge de la preuve des paiements et du respect de son obligation au paiement ne justifie d'aucun paiement complémentaire postérieurement au mois de juillet 2025. Si elle verse aux débats un contrat de virement permanent de la somme de 8 584 euros, mensuel, au profit de la société Sanalo, cette pièce est insuffisante pour établir le paiement effectif.
Par ailleurs, il doit être relevé que dès le mois de février 2022, la société Holy n'a pas payé régulièrement le loyer et les charges locatives, que cinq commandements de payer lui ont été délivrés par la société bailleresse, qu'une première procédure en constat de résiliation du contrat de bail a été introduite par cette dernière, qu'une ordonnance de référé constatant cette résiliation a été rendue le 20 octobre 2023 mais qui n'a manifestement pas été mise à exécution, que les paiements de la société locataire sont irréguliers et qu'aucun élément n'est produit sur la situation financière de la société locataire en 2025.
Enfin, la balance générale de l'année 2024 permet de constater que les prestations de services de la société Holy ont généré plus de 1 177 000 euros de ressources, ce qui est plus de trois fois supérieur aux prestations de l'année 2023. Or, la dette locative a augmenté au cours de l'année 2024 alors même qu'en 2023, elle avait diminué.
Eu égard à ces éléments, il ne peut être accordé des délais de paiement à la société Holy.
Dès lors, la société Holy doit être déboutée de sa demande de délais de paiement rétroactifs.
L'ordonnance déférée doit être subséquemment confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la société Holy et condamné cette dernière au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle de 8 584 euros à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux.
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
L'ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu'elle a condamné la société Holy aux dépens et au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Holy qui succombe prinicpalement à l'instance doit être déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l'intimée les frais non compris dans les dépens, qu'elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 1 500 euros à ce titre.
La société Holy supportera, en outre, supporter les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel,
Déboute la société Sanalo de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes présentées par la société Holy ;
Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions critiquées ;
Y ajoutant,
Déboute la société Holy de sa demande de délais de paiement rétroactifs ;
Condamne la société Holy à verser à la société Sanalo la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société Holy de sa demande présentée sur ce même fondement ;
Condamne la société Holy aux dépens d'appel.
La greffière, La Présidente,
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 27 NOVEMBRE 2025
N° 2025/670
N° RG 25/00864 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BOIMC
S.A.S. HOLY
C/
S.C.I. SANALO
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Sandra JUSTON
Me Jean-François JOURDAN
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 07 Janvier 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02109.
APPELANTE
S.A.S. HOLY
dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Florian VIDAL de la SELARL FLORIAN VIDAL AVOCATS, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIMÉE
S.C.I. SANALO
dont le siège social est [Adresse 2]
représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté Me Jean-louis FACCENDINI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Séverine MOGILKA, Présidente
Mme Angélique NETO, Conseillère
Mme Paloma REPARAZ, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025,
Signé par Mme Séverine MOGILKA, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 18 novembre 2021, la société civile immobilière (SCI) Sanalo a donné à bail à la société par actions simplifiée (SAS) Holy un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 3].
Suite à des impayés de loyers et charges, la société Sanalo a fait délivrer à la société Holy cinq commandements de payer visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail, le dernier datant du 12 juillet 2024 pour une somme de 73 102 euros en principal au titre de la dette locative.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, la société Sanalo a fait assigner la société Holy, devant le président du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail, ordonner l'expulsion de la requise et condamner celle-ci au paiement de provisions au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité mensuelle d'occupation, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance en date du 31 mai 2004, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a sursis à statuer jusqu'à la production d'un état des inscriptions certifié par le greffe du tribunal de commerce ne révélant aucune inscription sur le fonds de commerce de la société Holy ou, le cas échéant, des dénonces aux créanciers inscrits.
Par ordonnance contradictoire en date du 7 janvier 2025, ce même juge a :
- constaté la résiliation du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire à la date du 13 août 2024 ainsi que l'occupation illicite du local à usage commercial ;
- ordonné à la société Holy et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d'un mois de la signification de l'ordonnance ;
- ordonné, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l'expulsion de la société Holy et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- dit que le sort des bien mobiliers contenus dans les locaux loués serait réglé selon les dispositions des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné la société Holy à payer à la société Sanalo, à titre provisionnel, la somme de 52 124 euros au titre des loyers, charges et taxes foncières dus au mois de septembre 2024 inclus ;
- condamné la société Holy à payer à la société Sanalo une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 8 584 euros à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamné la société Holy à payer à la société Sanalo la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté le surplus des demandes ;
- condamné la société Holy aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 12 juillet 2024.
Ce magistrat a, notamment, considéré que :
- la société Holy n'ayant pas réglé les causes du commandement de payer dans le mois suivant sa délivrance, le contrat de bail était résilié en application de la clause résolutoire ;
- la société locataire étant redevable d'un important arriéré locatif et en l'absence d'élément sur sa situation financière, elle ne pouvait prétendre à des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Par déclaration transmise le 22 janvier 2025, la société Holy a interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises sauf en ce qu'elle l'a condamné à payer à la société Sanalo, à titre provisionnel, la somme de 52 124 euros au titre des loyers, charges et taxes foncières dus au mois de septembre 2024 inclus.
Par dernières conclusions transmises le 30 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Holy demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- constaté la résiliation du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire à la date du 13 août 2024, ainsi que l'occupation illicite du local à usage commercial ;
- ordonné à la société Holy et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d'un mois de la signification de l'ordonnance ;
- ordonné, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l'expulsion de la société Holy et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- dit que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués serait réglé selon les dispositions des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamné la société Holy à payer à la société Sanalo, à titre provisionnel, la somme de 52 124 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière due au mois de septembre 2024 inclus ;
- condamné la société Holy à payer à la société Sanalo une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 8 584 euros à compter du 1er octobre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamné la société Holy à payer à la société Sanalo la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté le surplus des demandes ;
- condamné la société Holy aux dépens de la procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 12 juillet 2024 ;
Statuant à nouveau,
- juger l'obligation au paiement dont la société Sanalo sollicitait l'exécution lors de la délivrance du commandement de payer en date du 12 juillet 2024 sérieusement contestable ;
- juger n'y avoir lieu à référé ;
- renvoyer la société Sanalo à mieux se pourvoir ;
- débouter la société Sanalo de l'intégralité de ses fins, demandes et conclusions ;
* subsidiairement,
- infirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a constaté l'acquisition du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail liant les parties à compter du 8 mars 2024 ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
- lui accorder un délai de paiement rétroactif de vingt-quatre mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 juillet 2024 ;
- constater qu'elle s'est intégralement acquittée de la quote part des sommes visées dans le commandement de payer dont elle était redevable ;
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail commercial liant les parties, laquelle est réputée n'avoir pas joué ;
- constater que les causes du commandement sont réglées ;
- dire que les effets de la clause résolutoire sont rétroactivement suspendus ;
- débouter, en conséquence, la société Sanalo de sa demande de résiliation du bail ;
En tout état de cause,
- débouter la société Sanalo de l'intégralité de ses fins, demandes et conclusions contraires à ce qui précède ;
Sur les frais irrépétibles,
- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné à payer à la société Sanalo la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Sanalo au paiement de la somme de 4 800 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- subsidiairement, juger qu'il n'y a lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Sur les dépens,
- juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens.
Par dernières conclusions transmises le 18 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Sanalo demande à la cour de :
- dire et juger irrecevable les prétentions de la société Holy tendant à :
- infirmer l'ordonnance de référé du 7 janvier 2025 en ce qu'elle a :
- condamné la société Holy à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 52 124 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière dus au mois de septembre 2024 inclus ;
- condamné la société Holy à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 8.584 euros à compte du 1er octobre 2024 jusqu'à à la libération effective des lieux ;
- juger l'obligation au paiement dont elle sollicitait l'exécution lors de la délivrance du commandement de payer en date du 12 juillet 2024 sérieusement contestable ;
- débouter la société intimée de l'intégralité de ses fins, demandes et conclusions contraires aux demandes de la société appelante ;
- prétendre que la créance de la société bailleresse, objet du commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 juin 2024, serait sérieusement contestable au motif que la société bailleresse n'aurait pas fourni chaque année à la société locataire un état récapitulatif annuel de l'inventaire des charges, impôts, taxes et redevances dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de l'immeuble ;
- prétendre que la créance de la société bailleresse à son encontre serait sérieusement contestable au motif qu'elle aurait subi un défaut de jouissance imputable à sa bailleresse en raison de travaux de ravalement de la façade de l'immeuble entrepris en septembre 2022 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] avec installation d'un échafaudage en façade ;
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nice du 7 janvier 2025 ;
- débouter la société Holy de toutes ses demandes ;
- condamner la société Holy au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel et aux dépens afférents à l'instance d'appel.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 1er octobre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION :
- Sur l'ampleur de la dévolution :
Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.
L'article 562 alinéa 1 du même code dispose que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.
Suivant l'alinéa 1 de l'article 915-2 de ce code, l'appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions, remises dans les délais prévus au premier alinéa de l'article 906-2 et à l'article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.
Il s'induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d'appel et les premières conclusions, s'agissant de l'appel dit 'principal', que par le dispositif des conclusions des intimés, et plus singulièrement par les demandes d'infirmation qu'ils formulent, pour ce qui est de l'appel incident.
L'appelant, qui poursuit la réformation de l'ordonnance dont appel, doit, dans le dispositif de ses conclusions, d'une part, mentionner qu'il en demande l'infirmation ou la réformation et, d'autre part, demander à la cour de 'statuer à nouveau' sur les prétentions qu'il entend voir accueillies ou réévaluées, prétentions qu'il doit expressément énoncer. A défaut, il est réputé les avoir abandonnées et ce, même si dans sa déclaration d'appel, il a critiqué la décision déférée en ce qu'elle les a rejetées (les siennes) ou y a fait droit (s'agissant de celles de la partie adverse).
S'agissant de l'intimé, il doit former un appel incident pour que ses prétentions, rejetées ou limitées en première instance, soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l'infirmation des chefs de l'ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction en ce qu'ils ont rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d'un 'statuant à nouveau' au même titre que l'appelant. Une simple prétention ne peut donc déférer à la cour un chef critiqué de la décision entreprise si elle n'est pas précédée d'une demande expresse d'infirmation dudit chef.
En l'espèce, la déclaration d'appel transmise par la société Holy vise l'ensemble des dispositions de l'ordonnance du 7 janvier 2025 à l'exception de sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de de 52 124 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière dus au mois de septembre 2024 inclus.
Si ses premières conclusions transmises le 27 mars 2025 comportent une demande de réformation de l'ordonnance, le dispositif ne précise nullement les dispositions visées et le corps des écritures reprend toutes les dispositions sauf sa condamnation au paiement d'une provision au titre des loyers, charges et taxe foncière dus au mois de septembre 2024 inclus.
En l'état, aucun appel n'a été interjeté par la société Holy à l'égard de sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 52 124 euros au titre des loyers, charges et taxe foncière dus au mois de septembre 2024 inclus.
La société Sanalo n'a formé aucun appel incident sur ce chef de demande.
Subséquemment, la cour n'est pas saisie de la condamnation de la société Holy à verser à la société Sanalo, à titre provisionnel, la somme de 52 124 euros au titre des loyers, charges et taxes foncières dus au mois de septembre 2024 inclus.
- Sur l'irrecevabilité des prétentions de la société Holy :
Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 915-2 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
L'article 564 de ce même code dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En l'espèce, la société Sanalo considère que la société Holy présente des prétentions nouvelles et conclut à leur irrecevabilité.
Cependant, d'une part, les demandes de la société Holy tendant à voir :
- juger l'obligation au paiement dont la société bailleresse sollicitait l'exécution lors de la délivrance du commandement de payer en date du 12 juillet 2024 sérieusement contestable,
- prétendre que la créance de la société bailleresse, objet du commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 juin 2024, serait sérieusement contestable au motif que celle-ci n'aurait pas fourni chaque année à la société locataire un état récapitulatif annuel de l'inventaire des charges, impôts, taxes et redevances dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de l'immeuble,
- prétendre que la créance de la société bailleresse à son encontre serait sérieusement contestable au motif qu'elle aurait subi un défaut de jouissance imputable à sa bailleresse en raison de travaux de ravalement de la façade de l'immeuble entrepris en septembre 2022 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] avec installation d'un échafaudage en façade,
ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui, au demeurant, ne figurent pas tous, par erreur, dans le dispositif des conclusions d'appel.
D'autre part, les demandes de la société appelante tendant à voir infirmer sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle de 8 584 euros à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à à la libération effective des lieux et débouter la société Sanalo de ses demandes ne peuvent être considérées comme nouvelles en cause d'appel dans la mesure où la société Holy a demandé au premier juge de « dire n'y avoir lieu à résiliation du bail commercial ». Cette prétention présentée en première instance implique nécessairement un débouté de toutes les demandes subséquentes à la résiliation du bail présentées par la société bailleresse et donc toutes les demandes présentées en première instance hormis celles afférente aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, étant toutefois constaté qu'en première instance, la société Holy a demandé qu'il soit dit n'y avoir lieu à l'article 700 du code de procédure civile et statué ce que de droit sur les dépens.
Dès lors, la société Sanalo doit être déboutée de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes présentées par la société Holy.
- Sur le constat de la résiliation du contrat de bail :
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Suivant l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En vertu ces dispositions, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.
En application de l'article L 145-40-2 alinéa du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
Un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles.
En l'espèce, le bail liant les sociétés Sanalo et Holy comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle « à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constitue l'accessoire ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du présent bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restée sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur ».
Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, la société Sanalo a fait délivrer à la société Holy un commandement de payer la somme de somme de 73 102 euros en principal au titre de la dette locative. Il doit être souligné que précédemment, la société bailleresse a fait délivrer quatre commandements de payer visant cette clause dont un le 16 octobre 2023 qui est celui sur le fondement duquel la société bailleresse a initialement introduit l'instance.
Or, à l'issue du délai d'un mois à compter de la signification du commandement, la société Holy n'a pas réglé les causes du commandement.
Elle ne conteste pas cette absence de paiement mais se prévaut de contestations sérieuses pour faire obstacle à la validation du mécanisme résolutoire.
La société locataire soulève, tout d'abord, l'absence de caractère certain de la créance mentionnée dans le commandement de payer en date du 12 juillet 2024 en l'absence de l'état récapitulatif annuel de l'inventaire des charges, impôts, taxes et redevances devant être transmis par la société bailleresse.
Certes, la société Sanalo ne produit aucun récapitulatif annuel justifiant du montant des charges et provisions à ce titre. Cependant, il doit être relevé que suivant le décompte intégré dans le commandement de payer, la dette locative est essentiellement constituée par les loyers impayés des trois premiers trimestres de l'année 2024 et que déduction faite des provisions sur charges, il demeure une dette locative s'élevant à 69 052,01 euros.
Ainsi, même en retenant que les provisions sur charges sont sujettes à contestation, le commandement de payer reste néanmoins valable à hauteur des loyers, au sens strict, impayés.
La société Holy soulève aussi une contestation en lien avec un défaut de jouissance imputable à la société bailleresse.
A cette fin, elle produit un constat de commissaire de justice et des extraits de sa comptabilité.
Suivant le constat, dressé à 15 heures, le 17 octobre 2022, un échafaudage a été installé devant la façade du [Adresse 3], avec une planche métallique fixée sur l'échafaudage empêchant l'accès au locaux situé derrière.
Ce constat démontre ainsi une impossibilité d'accéder au restaurant mais uniquement le 17 octobre 2022 à 15 heures.
Force est de relever que parallèlement, la société bailleresse produit un constat dressé par commissaire de justice comportant des photographies permettant de retenir que les 25 octobre 2022 à 12 heures, 26 octobre 2022 à 12 heures 45 puis à 18 heures 20 et 28 novembre 2022 à 12 heures 20, les locaux loués étaient fermés mais que l'accès au restaurant était possible, la planche métallique n'étant plus présente. D'ailleurs, les photographies permettent de constater que le commerce situé à côté du restaurant et subissant aussi la présence de l'échafaudage était ouvert.
Par ailleurs, si les extraits de comptabilité démontrent qu'en octobre 2022 et janvier 2023, aucune prestation de services n'a été enregistrée, les mois de novembre et décembre 2022 ne figurant pas sur la balance générale de l'exercice entre les 17 novembre 2021 et 31 décembre 2022, il ne peut être retenu l'absence de réalisation de prestations pendant ces deux mois. Il doit être aussi souligné qu'aucune prestation de service n'est mentionnée entre novembre 2021 et juillet 2022 soit six mois, alors que seuls des travaux d'agencement devaient être réalisés.
Enfin, il doit être relevé que la société locataire ne produit aucun courrier ou échange avec la société bailleresse sur une impossibilité d'ouvrir le restaurant en raison de l'échafaudage.
En l'état, la société Holy n'établit pas, avec l'évidence requise en référé, qu'elle a été dans l'impossibilité d'exploiter les locaux en raison de la présence d'un échafaudage et que la société bailleresse ne lui a pas garanti la jouissance paisible des locaux, ce qui serait de nature à influer sur son obligation au paiement des loyers.
Aucune contestation en lien avec l'obligation au paiement des loyers mentionnés dans le commandement de payer n'est caractérisée avec évidence.
Dans ces conditions, le commandement de payer doit produire ses effets et le mécanisme résolutoire s'applique au 13 août 2024.
Dès lors, le contrat de bail commercial liant les sociétés Holy et Sanalo est résilié au 13 août 2023.
La société locataire doit être déboutée de sa demande tendant à voir dire n'y avoir lieu à référé.
L'ordonnance entreprise doit être confirmée de ce chef de demande.
- Sur la demande de délais de paiement rétroactifs :
L'alinéa 2 de l'article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Il en résulte qu'en matière de baux commerciaux, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de suspension des effets de la clause résolutoire peut accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais de façon rétroactive.
En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, la société Holy soutient avoir régularisé sa dette locative et sollicite des délais de paiement rétroactifs permettant la poursuite du contrat de bail.
Suivant son tableau récapitulatif des sommes dues et versées qu'elle a elle-même établi, elle a effectivement soldé sa dette en février 2025 et elle est à jour de ses paiements au 2 juillet 2025.
Cependant, la société Sanalo soutient qu'il demeure une dette de 38 180 euros au 30 septembre 2025.
Or, la société Holy qui a la charge de la preuve des paiements et du respect de son obligation au paiement ne justifie d'aucun paiement complémentaire postérieurement au mois de juillet 2025. Si elle verse aux débats un contrat de virement permanent de la somme de 8 584 euros, mensuel, au profit de la société Sanalo, cette pièce est insuffisante pour établir le paiement effectif.
Par ailleurs, il doit être relevé que dès le mois de février 2022, la société Holy n'a pas payé régulièrement le loyer et les charges locatives, que cinq commandements de payer lui ont été délivrés par la société bailleresse, qu'une première procédure en constat de résiliation du contrat de bail a été introduite par cette dernière, qu'une ordonnance de référé constatant cette résiliation a été rendue le 20 octobre 2023 mais qui n'a manifestement pas été mise à exécution, que les paiements de la société locataire sont irréguliers et qu'aucun élément n'est produit sur la situation financière de la société locataire en 2025.
Enfin, la balance générale de l'année 2024 permet de constater que les prestations de services de la société Holy ont généré plus de 1 177 000 euros de ressources, ce qui est plus de trois fois supérieur aux prestations de l'année 2023. Or, la dette locative a augmenté au cours de l'année 2024 alors même qu'en 2023, elle avait diminué.
Eu égard à ces éléments, il ne peut être accordé des délais de paiement à la société Holy.
Dès lors, la société Holy doit être déboutée de sa demande de délais de paiement rétroactifs.
L'ordonnance déférée doit être subséquemment confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la société Holy et condamné cette dernière au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle de 8 584 euros à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux.
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
L'ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu'elle a condamné la société Holy aux dépens et au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Holy qui succombe prinicpalement à l'instance doit être déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l'intimée les frais non compris dans les dépens, qu'elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 1 500 euros à ce titre.
La société Holy supportera, en outre, supporter les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel,
Déboute la société Sanalo de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes présentées par la société Holy ;
Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions critiquées ;
Y ajoutant,
Déboute la société Holy de sa demande de délais de paiement rétroactifs ;
Condamne la société Holy à verser à la société Sanalo la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société Holy de sa demande présentée sur ce même fondement ;
Condamne la société Holy aux dépens d'appel.
La greffière, La Présidente,