CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 27 novembre 2025, n° 22/10841

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

(n° , 19 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/10841 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF56U

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mai 2022 -Tribunal judiciaire de BOBIGNY - Chambre 5 section 3 - RG n°19/11328

APPELANTE

Mme [Z] [M]

Née le 2 février 1970 à [Localité 15] (Brésil),

De nationalité française,

Exerçant la profession d'agent commercial

Demeurant [Adresse 3]

Représentée par Me Matthieu NICOLET du Cabinet NM AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque D 511

INTIMÉS

M. [I] [B]

Né le 23 juillet 1983 à [Localité 9] (Maroc)

De nationalité française

Demeurant [Adresse 4]

Représenté par Me Alain NOSTEN de la SELARL GMBAVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque C 2535

Assisté de Me Pauline CONUS plaidant pour la SELARL GMBAVOCATS, avocate au barreau de PARIS, toque C 2535

S.A.S. JCM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 1]

[Localité 5]

Immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 408 344 752

Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL, avocate au barreau de PARIS, toque L 0046

Assistée de Me Michèle BECIRSPAHIC, avocate au barreau de PARIS, toque C 1377

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre, en présence de Mme Stéphanie DUPONT, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport.

Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre

Mme Stéphanie DUPONT, conseillère

Mme Marie GIROUSSE, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Carole TREJAUT

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre et par Mme Yulia TREFILOVA, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*******

FAITS ET PROCÉDURE :

Mme [Z] [O] épouse [V] (ci-après Mme [O] [V]) est propriétaire d'un local situé [Adresse 7] à [Localité 12], constituant les lots 264 et 265 au sein d'un immeuble soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis dont l'adresse cadastrale est [Adresse 2] à [Localité 14].

Par acte du 22 mai 2018, elle a confié à la société JCM un mandat non exclusif de recherche de locataire.

La société JCM a présenté M. [I] [B] comme candidat à la location des locaux.

Par acte du 27 septembre 2018, Mme [O] [V] a donné à bail commercial lesdits locaux à M. [B], pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2018, pour y exercer l'activité de 'boulangerie, pâtisserie ainsi que toutes activités connexes et complémentaires telle que confiserie, sandwichs, l'activité de boulangerie, pâtisserie devant toujours rester prédominante', moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 27.600 euros, soit 2.300 euros mensuels outre 460 euros de TVA, 20 euros de frais administratifs et bancaires et une provision sur charges courantes de copropriété fixée à 44 euros à la date du bail. Il était également prévu le versement d'un dépôt de garantie de 4.600 euros et d'un droit d'entrée de 35.000 euros.

Par acte du 7 décembre 2018, Mme [O] [V] a fait signifier à M. [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte du 15 janvier 2019, Mme [O] [V] a fait assigner M. [B] en acquisition de la clause résolutoire insérée au bail devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny qui, par ordonnance du 30 avril 2019, a dit n'y avoir lieu à référé, M. [B] ayant fait valoir que les locaux loués n'étaient pas adaptés à son activité de boulangerie.

Par acte du 30 août 2019, Mme [O] [V] a fait assigner M. [B] devant le tribunal de grande instance de Bobigny pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail commercial, ordonner l'expulsion de M. [B] et condamner celui-ci au paiement d'un arriéré locatif et de dommages et intérêts.

M. [B] a restitué les locaux en cours de procédure, le 11 décembre 2019.

Par acte du 18 septembre 2020, Mme [O] [V] a fait assigner la société JCM en intervention forcée.

La jonction des deux affaires a été ordonnée par décision du juge de la mise en état du 16 décembre 2020.

Par jugement du 10 mai 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

- dit que M. [B] n'est tenu d'aucun loyer et accessoires au titre du bail du 27 septembre 2018 en raison du manquement de Mme [O] [V] à son obligation de délivrance ;

- débouté Mme [O] [V] de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 27 septembre 2018;

- débouté Mme [O] [V] de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 27 septembre 2018;

- condamné Mme [O] [V] à payer à M. [B] la somme de 27.039 euros en remboursement des sommes versées par celui-ci en exécution du bail du 27 septembre 2018 ;

- débouté M. [B] de sa demande de dommages et intérêts ;

- débouté Mme [O] [V] de ses demandes indemnitaires à l'égard de la société JCM ;

- débouté Mme [O] [V] de sa demande de garantie à l'égard de la société JCM ;

- débouté la société JCM de sa demande de dommages et intérêt à l'égard de Mme [O] [V] ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- condamné Mme [O] [V] aux dépens de l'instance ;

- rappelé que la décision est de droit assorti de l'exécution provisoire.

Par déclaration du 7 juin 2022, Madame [O] [V] a interjeté appel du jugement en critiquant tous les chefs du dispositif à l'exception de ceux qui ont débouté M. [B] et la société JCM de leur demande de dommages et intérêts.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 juillet 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dan ses dernières conclusions déposées et notifiées le 1er mars 2023, Mme [O] [V] demande à la cour de :

- déclarer recevable et bien fondé l'appel formé à l'encontre du jugement dont appel en ce qu'il a :

dit que M.[B] n'est tenu d'aucun loyer et accessoires au titre du bail du 27 septembre 2018 en raison du manquement de Mme [O] [V] à son obligation de délivrance ;

débouté Mme [O] [V] de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 27 septembre 2018 ;

débouté Mme [O] [V] de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 27 septembre 2018 ;

condamné Mme [O] [V] à payer à M. [B] la somme de 27.039 euros en remboursement des sommes versées par M. [B] en exécution du bail du 27 septembre 2018 ;

débouté Mme [O] [V] de ses demandes indemnitaires à l'égard de la société JCM ;

débouté Mme [O] [V] sa demande de garantie à l'égard de la société JCM ;

condamné Mme [O] [V] aux dépens de l'instance.

Sur les responsabilités :

- En ce qui concerne M. [B]

infirmer le jugement et juger que l'action en résiliation de bail aux torts exclusifs de M. [B], l'action en paiement des arriérés locatifs et l'action en indemnisation de Mme [O] [V] sont recevables et bien fondées,

juger que M. [B] est débiteur d'une obligation de payer les loyers et charges indépendamment de toute obligation du bailleur à l'égard du locataire,

infirmer le jugement et juger Mme [O] [V] n'a pas manqué à son obligation de délivrance,

infirmer le jugement et juger que Mme [O] [V] n'a commis aucune faute qui puisse justifier une quelconque restitution des sommes perçues par elle,

subsidiairement, infirmer le jugement et juger que Mme [O] [V] ne peut être tenue pour responsable d'un manquement à son obligation de délivrance dès lors que le preneur s'est plaint tardivement et n'a pas permis à la bailleresse de l'assister dans la réalisation de son projet, alors même que celle-ci démontre lui avoir proposé son aide à de multiples reprises,

infirmer le jugement, constater l'acquisition de la clause résolutoire au 7 janvier 2019 et la résiliation du bail à la date du 7 janvier 2019,

subsidiairement, infirmer le jugement et :

juger que le comportement de M. [B] n'exploitant pas le local commercial et ne réglant pas le droit d'entrée, les loyers et charges constitue un comportement fautif,

prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 27 septembre 2018 sur le fondement de l'article 1224 du Code Civil en raison des manquements graves et renouvelés de M. [B],

infirmer le jugement et juger que M. [B] a subi des préjudices financiers et moraux ;

- En ce qui concerne l'agence immobilière

Infirmer le jugement et juger que :

l'agence immobilière n'a pas respecté ses obligations d'information et de conseil à l'égard de Mme [O] [V],

l'agence immobilière a manqué à son obligation de loyauté à son égard,

l'agence immobilière n'a pas réalisé sa mission selon les règles de l'art, notamment en ne vérifiant pas la solvabilité de Monsieur [B],

la responsabilité contractuelle de l'agence immobilière est engagée à l'endroit de Mme [O] [V] ;

Sur les conséquences indemnitaires

A titre principal :

infirmer le jugement et condamner M. [B] et la société JCM in solidum, ou l'un à défaut de l'autre, à régler à Mme [O] [V] la somme de 58.137,82 euros correspondant à l'arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation à la date du 10 décembre 2019,

Infirmer le jugement et condamner M. [B] et la société JCM in solidum, ou l'un à défaut de l'autre, à régler la somme de 27.600 euros au titre de la perte de chance de relouer immédiatement le local (2.300 euros X 12 mois),

condamner M. [B] à régler 15.000 euros au titre du préjudice moral tenant au fait que Mme [O] [V] a été abusée par celui-ci,

condamner M. [B] et la société JCM in solidum, ou l'un à défaut de l'autre, à indemniser le préjudice financier de Mme [O] [V] au titre des différents frais engagés hors dépens, à savoir :

- 1.164 € au titre des honoraires de la société Md Consulting,

- 1.700 € au titre de la facture de la société Bureau Veritas,

condamner la Société JCM à régler 5.000 € au titre de son préjudice moral à Mme [O] [V] ;

A titre subsidiaire :

condamner la société JCM à garantir Mme [O] [V] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de M. [B],

En tout état de cause :

débouter M.[B] et la société JCM (Cimm Immobilier) chacun de leur appel incident,

condamner in solidum la société JCM (Cimm Immobilier) et M. [B] ou l'un à défaut de l'autre à régler la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 en cause de première instance et 5.000 € en cause d'appel, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi que les frais d'huissier exposés (SCP [G] : procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie du 11 décembre 2019 pour un montant de 314,89 € ; SCP [H] : commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 248,54 € ; SCP [F] : délivrance de l'assignation en référé et la rédaction de l'assignation pour un montant de 600 € ; SCP [F] du 21 novembre 2019 : dénonciation de l'assignation au créancier inscrit pour un montant de 232,31 euros).

Mme [O] [V] fait valoir :

Sur l'obligation de paiement du preneur et la conformité des lieux loués,

- que l'obligation de paiement du loyer est indépendante du critère de la destination du local ;

- que l'exception d'inexécution n'est pas applicable dès lors que le preneur n'a pas demandé à

la bailleresse de faire le nécessaire pour rendre le local exploitable ;

- que l'argumentation technique relative à l'inadaptation du local à l'activité de boulangerie a surgi 6 mois après la signature du bail, pour dégager le locataire de l'arriéré qu'il avait accumulé, faute du financement qu'il attendait toujours,

- que le jugement ne mentionne pas la législation qui obligerait une boulangerie-pâtisserie à bénéficier d'un système de ventilation particulier ;

- que des aménagements étaient réalisables pour permettre l'activité de boulangerie-pâtisserie dans les locaux loués ;

- qu'aux termes du bail, le preneur s'était engagé ' à installer un système d'extraction de fumées, graisseset/ou odeurs, ou un fournil intégrant une extraction appropriée, sachant que tous travaux réalisés dans ce but, qui pourraient impacter la structure bâti du bien devront être soumis à l'accord du bailleur' ; que cette clause est opposable à M. [B] qui est un professionnel de la boulangerie ;

Sur la faute du preneur et l'exonération du bailleur,

- que s'il était retenu une manquement de Mme [O] [V] à son obligation de délivrance, il devrait être retenu qu'elle n'en est pas responsable faute pour le preneur de l'avoir informée de ses difficultés avant l'audience de référé du 11 mars 2019 ;

Sur la résiliation du bail,

- que la clause résolutoire est acquise faute pour M. [B] de s'être acquitté des causes du commandement de payer du 7 décembre 2018 dans le délai d'un mois ;

- que M. [B] a été défaillant dans le paiement du solde du droit d'entrée, des loyers, des charges et de l'indemnité d'occupation ; qu'il s'agit d'une inexécution suffisamment grave de ses obligations contractuelles pour entraîner la résiliation sur le fondement de l'article 1224 du code civil ;

Sur le comportement fautif du preneur et les préjudices subis par le bailleur,

- que M. [B] est de mauvaise foi en ce qu'il :

- communique un accord de financement d'une banque qui ne concerne pas le présent litige ;

- communique un rapport d'expert qui est contredit par quatres rapports ou avis produits aux débats par Mme [O] [V] ;

- communique un rapport d'expert qui contredit les affirmations de son propre avocat pendant la période précontractuelle ;

- n'a jamais communique le moindre projet sérieux pour installer une boulangerie dans les locaux loués ;

- qu'elle est peu fortunée et avait besoin du règlement du loyer à son échéance ; qu'elle n'a pu relouer le local qu'en octobre 2020 ; qu'elle est très éprouvée ;

Sur le rejet de l'appel incident de M. [B] et les fautes du preneur,

- que M. [B] n'a réalisé aucun projet pour installer une boulangerie dans les locaux faute de financement ou d'intention réelle de le concrétiser ; qu'il n'est démontré aucune impossibilité concrète d'installer une boulangerie dans les locaux loués faute pour M. [B] d'avoir essayé ;

- que la bailleresse, au contraire, a tout fait pour aider son locataire ; qu'elle n'est pas restée inerte ;

- que le rapport du cabinet [W] produit aux débats par M. [B] est critiquable en ce que :

- la réglementation prévoit des aménagements correctifs en cas de rejet de l'air extrait des locaux à moins de 8 mètres de toute fenêtre ou de toute prise d'air neuf ;

- le cabinet n'a pas examiné les parties communes de l'immeuble ;

- il soutient que le système de four avec récupération de l'humudité en sortie n'est pas valable car il n'a pas obtenu d'avis favorable du CSTB ou de l'[Localité 8] alors qu'aucun de ces organismes ne donne ce genre d'avis ;

- il affirme à tort que le problème n'est pas le four en lui-même alors qu'un four à condensation permet d'évacuer les buées générées par la cuisson du pain sous forme de condensat par les évacuations eaux usées du local commercial ;

- que les rapports des société MTB et S 2 Eneveu ne sont pas pertinents dès lors que la société MTB est une société d'agencement et que la société S 2 Eneveu est spécialisée dans les systèmes d'extraction traditionnels sans expertise technique sur les fours à condensation ;

Sur l'action à l'encontre de l'agence immobilière,

- qu'alors qu'elle avait reçu de nombreux prospects après la publication d'une annonce sur internet, elle a décidé, en tant que profane, de prendre attache avec la société JCM afin que la mise en relation soit effectuée par la société JCM et que le choix du locataire soit réalisé avec sérieux ;

- que la société JCM a écarté ces prospects et lui a présenté M. [B] ; que l'acompte sur le droit au bail a été versé par M. [R], gérant de la société JCM, et non par M. [B], ce qui caractérise un conflit d'intérêts et une collusion entre eux ;

- qu'elle a systématiquement mis la société JCM en copie des correspondances en lien direct ou indirect avec la mise en location des locaux ;

- que la société JCM n'a jamais informé Mme [O] [V] de difficulté technique quant à l'installation de M. [B] dans les locaux ;

- que la société JCM n'a pas réalisé l'état de lieux d'entrée en violation de ses obligations ;

- que le mandat était à titre onéreux, les honoraires étant à la charge du preneur ;

- que les obligations qui découlent du mandat signé entre la société JCM et Mme [O] [V] sont indépendantes du défaut de paiement des honoraires de la société JCM par M. [B], qui est postérieur aux manquements de la société JCM ;

- que la société JCM a commis une faute en :

- ne vérifiant la solvabilité de M. [B] qui était surendetté à l'époque ;

- ne vérifiant pas la faisabilité du projet, à savoir la mise en place d'une boulangerie-pâtisserie dans les locaux ;

- ne respectant pas son obligation d'impartialité et de loyauté ;

- que Mme [O] [V] n'a pas écarté la société JCM ; que celle-ci a négligé puis abandonné sa mission.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 2 décembre 2022, M. [B] demande à la cour de :

- déclarer Mme [O] [V] mal-fondée en son appel ;

- débouter Mme [O] [V] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

dit que M.[B] n'est tenu d'aucun loyer et accessoires au titre du bail du 27 septembre 2018 en raison du manquement de Mme [O] [V] à son obligation de délivrance ;

débouté Mme [O] [V] de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 27 septembre 2018 ;

débouté Mme [O] [V] de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 27 septembre 2018 ;

condamné Mme [O] [V] à payer à M. [B] la somme de 27.039 euros en remboursement des sommes versées par M. [B] en exécution du bail du 27 septembre 2018 ;

condamné Mme [O] [V] aux dépens de l'instance ;

- réformer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [B] de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau,

- condamner Mme [O] [V] à lui payer la somme de 30.000 euros en indemnisation de son préjudice ;

En tout état de cause,

- condamner Mme [O] [V] à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel.

M. [B] fait valoir :

Sur l'obligation de délivrance de la bailleresse,

- que Mme [O] [V] a manqué à son obligation de délivrance en mettant à la disposition de M. [B] un local commercial qui ne pouvait pas être exploité pour l'activité de boulangerie-pâtisserie en l'absence d'une extraction alors qu'une boulangerie ne peut pas être exploitée sans extraction ;

- que M. [B] s'est trouvé dans l'impossibilité de démarrer l'exploitation de son activité dans les locaux loués ;

- que Mme [O] [V] ne saurait se prévaloir d'un courriel adressé par Maître [K] au syndic de copropriété, sorti de son contexte, alors qu'il lui incombait en qualité de bailleresse d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires quant à l'installation d'une extraction ;

- que le tribunal a reconnu que l'installation d'un four à condensation ne permettait pas de pallier l'absence de système de ventilation ;

- que Mme [O] [V], qui est une professionnelle avertie de l'immobilier, avait connaissance du problème des locaux lié à l'extraction, étant rappelé qu'à l'occasion du versement par M. [B] du versement de la somme de 2.500 euros à titre d'arrhes, Mme [O] [V] a rappelé que la promesse de bail serait soumise à l'autorisation des autorités administratives relative à l'activité de boulangerie-pâtisserie, et qu'elle n'a eu de cesse de précipiter la signature du bail ;

- que s'agissant des travaux liés à l'installation d'une extraction, le bail réserve uniquement l'autorisation du propriétaire mais ne prévoit pas l'autorisation de la copropriété qiu est indispensable ; qu'en l'absence d'autorisation de la copropriété pour la mise en place de gaines d'extraction, Mme [O] [V] a manqué à son obligationd e délirvance ;

- qu'en vertu de l'article 63-1 du règlement sanitaire départemental du Val-de-Marne, l'air vicié doit être extrait à plus de 8 mètres de tout ouvrant et les locaux doivent recevoir de l'extérieur de l'air frais pour ventiler les moteurs et renouveler l'air ambiant ;

- que le CSTB n'a pas émis d'avis technique sur les fours avec récupération de l'humidité en sortie car ceux-ci sont en parfaite contradiction avec la réglementation ;

- que si M. [B] exploite un autre fonds de boulangerie, il n'a jamais été confronté à la problématique de l'absence d'extraction car le local où il exploite cet autre fonds était, dès l'origine, doté d'une extraction ;

- que Mme [O] [V] soutient que l'incapacité de M. [B] d'exploiter son local serait lié au refus de financement que celui-ci aurait essuyé auprès de sa banque ; que M. [B] apporte la preuve qu'il avait obtenu un accord de financement, pour les sommes indiquées dans le bail, dès le 8 janvier 2018 ; que l'état des nantissements et privilèges inscrits sur le fonds de boulangerie exploité par M. [B] ne prouve pas qu'il est surendetté ;

Sur les demandes de constat d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail,

- que dans la mesure où Mme [O] [V] a manqué à son obligation de délivrance, ces demandes sont infondées ;

- qu'en tout état de cause, la demande de Mme [O] [V] de condamnation de M. [B] à lui verser la somme de 27.600 euros au titre de la perte de chance de relouer immédiatement le local fait double-emploi avec la demande de condamnation de l'arriéré locatif ;

- que Mme [O] [V] ne justifie pas de la perte de valeur de son bien ;

- que Mme [O] [V] ne démontre pas l'existence d'un préjudice moral ;

Sur sa demande de dommages et intérêts,

- que le manquement de Mme [O] [V] à son obligation de délivrance a entraîne pour M. [B] une perte de crédibilité vis à vis des opérateurs et fournisseurs ayant travaillé sur le projet et une perte de temps considérable liée notamment à la préparation de son dossier de financement ;

Sur le manquement de la société JCM à son obligation de conseil,

- que la société JCM était tenue de s'assurer que les locaux qu'elle proposait à la location à M. [B] pouvait accueillir l'activité de boulangerie ;

- que la société JCM a failli à son obligation de conseil vis à vis de Mme [O] [V].

Dans ses dernières conlusions déposées et notifiées le 5 décembre 2022, la société JCM demande à la cour de :

confirmer le jugement rendu en ce qu'il a débouté Mme [O] [V] de ses demandes à l'encontre de la société JCM ;

débouter Mme [M] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société JCM ;

infirmer le jugement rendu en ce qu'il a débouté la société JCM de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de Mme [M] ;

Statuant à nouveau sur ce point,

condamner Mme [M] à verser à la société JCM la somme de 7.000 € à titre de dommages-intérêts pour résiliation fautive de son mandat ;

En tout état de cause,

condamner Mme [M] à verser à la société JCM la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

La société JCM fait valoir :

Sur son absence de faute et la résiliation abusive de son mandat,

- qu'elle n'a jamais reçu l'assurance que les locaux étaient aptes à accueillir une boulangerie ; que le dossier de candidature de M. [B] n'était donc pas complet ; que les parties ont malgré tout pris le risque de signer le bail entre elles en écartant l'agence ;

- que l'agence, qui n'est pas une technicienne, attendait pour transmettre le dossier à l'avocat ou au notaire rédacteur du bail, une autorisation technique et une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; que c'est parce que l'agence était en attente de l'assurance que les locaux pouvaient accueillir une boulangerie qu'elle a été évincée ;

- qu'il n'est pas contesté que le contrat conclu entre Mme [O] [V] et la société JCM était un mandat simple de recherche de locataire ; que ce contrat a été brutalement interrompu par Mme [O] [V] qui a signé un bail avec le locataire trouvé par l'agence sans sa présence et sans dénoncer le mandat par lettre recommandée au moins 15 jours à l'avance ;

- que la résiliation fautive du mandat par Mme [O] [V] lui interdit d'engager la responsabilité de l'agence ;

- que l'agence n'avait aucune raison de passer prématurément à l'étape rédaction de l'acte ; - que sa non-présence à la rédaction de l'acte est la preuve que le dossier n'était pas prêt ; - que le délai normal pour ce genre de baux commerciaux, compte-tenu des difficultés, pouvait être estimé à 1 an à condition de trouver une solution pour une extraction adaptée au local ;

- que la société JCM ne devait pas rédiger le bail ; que le conseil habituel de M. [B], Me [U] [K], n'a pas été sollicité pour la rédaction du bail qui a été confiée à un autre avocat qui n'avait aucune connaissance du dossier ;

Sur l'absence de lien de causalité avec le préjudice allégué,

- que Mme [O] [V] a pris le risque de signer le bail sans attendre que le dossier de candidature soit prêt de sorte qu'il n'existe pas de lien de causalité entre le préjudice allégué et le choix du preneur par Mme [O] [V] ;

- que le mandat étant non-exclusif, Mme [O] [V] avait tout loisir de rechercher elle-même un locataire ; que c'est elle qui a choisi en dernier lieu le candidat retenu ;

- que le non-règlement des loyers résulte de l'inadaptation des locaux à l'installation d'une boulangerie ; qu'alors qu'il a été recherché un four à condensation permettant de s'affranchir d'un conduit d'extraction, la raison pour laquelle le preneur, une fois le bail signé, a finalement renoncé à l'achat de ce type de four pour démarrer son activité est inconnue de l'agence ;

- qu'au demeurant, la faute du mandataire ne peut pas être sanctionnée par sa condamnation solidaire au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation ;

- que l'avance des arrhes par M. [R] a été faite à titre persopnnel, a été remboursée par le preneur et ne saurait constituer une faute de l'agence ;

- que la pièce n°45 produite aux débats par Mme [O] [V] est un simple échange de mails et non l'état des nantissements et privilèges de M. [B] ; qu'au demeurant un nantissement de fonds de commerce ne prouve pas l'insolvabilité de son propriétaire ;

- qu'aucune preuve n'est rapportée quant à un manquement de la société JCM à son obligation d'information et de conseil quant à la possibilité d'installer une boulangerie dans les locaux ;

- que la société JCM n'a pas manqué à son obligation de saisir un avocat ou un notaire pour la rédaction du bail alors que le dossier était incomplet et que Mme [O] [V] s'en est chargée elle-même en écartant l'agence ;

Sur l'appel incident de la société JCM,

- qu'en application de l'article 1231-1 du code civil, Mme [O] [V] a engagé sa responsabilité pour n'avoir pas dénoncé régulièrement le mandat ;

Sur les demandes adverses,

- que Mme [O] [V] ne saurait solliciter la condamnation de la société JCM au paiement in solidum avec la locataire des loyers ;

- que Mme [O] [V] ne rapporte pas la preuve d'une faute de l'agence qui l'aurait empêché de remplir son obligation de délivrance à l'égard du preneur ;

- que Mme [O] [V] n'apporte pas la preuve de l'existence des préjudices qu'elle allègue avoir subis.

Il convient, en application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur l'obligation de délivrance de la bailleresse

En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est constant que les parties peuvent partiellement aménager l'obligation de délivrance du bailleur en transférant la charge de travaux au preneur. Toutefois, pour être efficace, la clause de transfert des travaux au preneur doit être claire et précise et elle ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance relativement aux vices affectant la structure de l'immeuble. Elle ne doit non plus contrevenir aux dispositions de l'article R.145-35 du code de commerce qui interdisent d'imputer au locataire, notamment, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil et les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouven dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil.

En l'espèce, le bail stipule que 'le preneur s'engage à installer un système d'extraction de fumées, graisses et/ou odeurs, ou un fournil intégrant une extraction appropriée, sachant que tous travaux réalisés dans ce but qui pourraient impacter la structure bâti du bien devront être soumis à l'accord du bailleur'.

Cette clause est efficace dès lors qu'elle est claire, précise et que l'installation d'un système d'extraction des fumées ne relève ni de la réparation d'un vice affectant la structure de l'immeuble ni des grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil.

Elle a été acceptée par le locataire en toute connaissance de cause. En effet, le 4 juillet 2018, avant la signature du contrat de bail, Maître [A] [U] [K], alors avocate de M. [B], adressait le courriel suivant au syndic de la copropriété dont dépendent les lieux loués : ' Mon client me demande de vous adresser d'ores et déjà le devis concernant l'installation de la boulangerie. Il existe maintenant des procédés modernes qui nécessitent plus pour le four une extraction'. Il se déduit de ce courriel que M. [B], qui exploitait déjà un fonds de commerce de boulangerie dans d'autres locaux et qui avait visité les locaux, était informé de l'absence de conduit d'évacuation des vapeurs humides et de l'air vicié reliant les locaux loués au toit de l'immeuble et qu'il envisageait un autre moyen d'extraction des vapeurs humides et de l'air vicié liés au processus de fabrication du pain.

Par ailleurs, s'il est acquis qu'il n'existe pas de conduit d'évacuation entre les locaux loués et le toit de l'immeuble, il n'est pas établi qu'il n'existe pas d'autre système de ventilation et d'extraction des vapeurs d'eau et de l'air vicié que celui nécessitant un conduit d'évacuation entre les locaux loués et le toit de l'immeuble.

D'une part, M. [B] avait lui-même envisagé, avant la signature du contrat de bail, l'installation d'un four ne nécessitant pas d'extraction et ne précise pas ce qui l'a empêché d'installer un tel four. En effet, il se borne à faire valoir que les locaux sont impropres à l'activité de boulangerie-pâtisserie faute d'être reliés au toit de l'immeuble par un conduit d'évacuation. Certes, M. [W], mandaté par M. [B] pour 'étudier la mise en place d'une extraction d'un fournil de boulangerie, dire si le local a des conduits de fumées ou tout autre conduit pouvant servir à une extraction de boulangerie', au terme d'une visite des lieux qui s'est déroulée le 27 février 2019, soit après la délivrance, à la requête de Mme [O] [V], de l'assignation en référé pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, écrit que 'le problème n'est pas le four en lui-même mais l'extraction des vapeurs et de l'air vicié lié à ces vapeurs'. Toutefois, il est contredit par M. [E] et le bureau Veritas, mandatés par Mme [O] [V] pour donner leur avis sur les locaux. M. [E] explique que les fours équipés d'un système de condensation des buées intégré ou externe, qui permettent la condensation des vapeurs et l'évacuation des condensats ainsi générés dans un réseau eaux usées, d'utilisation courante,limitent notablement le volume des vapeurs dans le local et les besoins de ventilation. Quant au bureau Veritas, il écrit : 'Le preneur pourra installer un four électrique équipé d'une hotte à condensation (...). Cette solution est envisageable lorsqu'aucune évacuation aéraulique n'est possible.'

D'autre part, le règlement sanitaire départemental de Seine-[Localité 16] (et non du Val de Marne) dispose, en son article 67 B, que les prises d'air neuf et les ouvrants doivent être placés en principe à au moins huit mètres de toute source éventuelle de pollution, notamment véhicules, débouchés de conduits de fumée, sortie d'air extrait, ou avec des aménagements tels qu'une reprise d'air pollué ne soit pas possible. Il dispose également que l'air extrait des locaux doit être rejeté à au moins huit mètres de toute fenêtre ou de toute prise d'air neuf, de tout débouché de conduit de fumée et de toute conduite de ventilation, sauf aménagements tels qu'une reprise d'air pollué ne soit pas possible. L'air extrait des locaux à pollution spécifique doit, en outre, être rejeté sans recyclage.

Sur le fondement de ces dispositions, M. [W], mandaté par M. [B], n'envisage pas d'autre point extraction des vapeurs humides et de l'air vicié qu'en toiture de l'immeuble alors que la société France-Air et le bureau Véritas, mandatés par Mme [O] [V] envisagent d'autres solutions grâce à 'des aménagements tels qu'une reprise d'air pollué ne soit pas possible'.

En outre, si M. [W], mandaté par M. [B], estime qu'il n'est pas possible d'installer un conduit d'évacuation entre les locaux loués et le toit de l'immeuble, M. [E], la société France-Air et le bureau Veritas, mandatés par la Mme [O] [V], sont d'un avis contraire. M. [E] écrit en effet que des conduits de ventilation peuvent être 'aménagés dans une gaine technique située dans les parties communes de l'immeuble (...) et qu'un 'repérage a été effectué sur site afin de valider la faisabilité de cette disposition'. La société France Air indique quant à elle qu'elle 'a identifié des armoires techniques condamnées (...) pour y passer la gaine' et le bureau Veritas qu'il a 'identifié une gaine technique en partie commune non utilisé d'une dimension de 300 x 800 mm', 'de dimension suffisante permettant de passer le conduit et d'assurer le renouvellement d'air du local commercial'. Si l'installation d'un conduit d'évacuation reliant les locaux loués au toit de l'immeuble nécessiterait l'autorisation du syndicat des copropriétaires, M. [B] ne saurait se prévaloir de cette absence d'autorisation à l'appui de son moyen tiré du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance dès lors que, faute de demande de M. [B] adressée à Mme [O] [V], cette autorisation n'a jamais été sollicitée auprès du syndicat des copropriétaires. En outre, la cour observe qu'il n'est apporté aucune preuve de ce que M. [B] aurait effectué des démarches sérieuses pour concrétiser l'installation d'une boulangerie dans les locaux loués avant la délivrance de l'assignation en référé aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire. M. [B] soutient qu'il a fait appel à la société [Adresse 10] 'dès la signature du bail' et que cette dernière lui a 'immédiatement' fait connaitre son refus de poursuivre le projet compte tenu de l'impossibilité d'aménager une boulangerie dans le local. Mais l'attestation de cette société dont se prévaut M. [B] date du 6 février 2019 et est donc postérieure à l'assignation en référé délivrée à la requête de Mme [O] [V] aux fins d'acquisition de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, sans preuve que le syndicat des copropriétaires aurait refusé l'installation d'un conduit d'évacuation entre les locaux loués et le toit de l'immeuble, sans preuve qu'il n'existait pas un autre système d'évacuation des vapeurs humides et de l'air vicié que celui nécessitant l'autorisation du syndicat des copropriétaires, le cas échéant combiné à un four électrique à condensation réduisant l'émission des vapeurs humides, et alors que le locataire avait accepté, en toute connaissance de cause, le transfert de la charge des travaux relatifs à l'installation d'un système d'extraction des fumées, graisses et/ou odeurs ou d'un fournil intégrant une extraction appropriée, il apparait que Mme [O] [V] n'a pas manqué à son obligation de délivrance.

En conséquence, il convient d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a :

- dit que M. [B] n'était tenu d'aucun loyer et accessoires au titre du bail du 27 septembre 2018 en raison du manquement de Mme [O] [V] à son obligation de délivrance ;

- condamné Mme [O] [V] à rembourser à M. [B] les sommes de :

- 11.500 euros au titre du droit d'entrée,

- 4.600 euros au titre des loyers de septembre et de novembre 2018,

- 5.648 euros au titre des loyers d'octobre et décembre 2018,

- 691 euros au titre de la taxe foncière,

soit au total la somme de 22.439 euros.

Statuant à nouveau, il convient de débouter M. [B] de sa demande de condamnation de Mme [O] [V] à lui rembourser la somme de 11.500 euros au titre du droit d'entrée, la somme de 4.600 euros au titre des loyers de septembre et de novembre 2018, la somme de 5.648 euros au titre des loyers d'octobre et décembre 2018, la somme de 691 euros au titre de la taxe foncière.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et la demande de résiliation du bail

En application de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat peut résulter de l'application d'une clause résolutoire.

L'article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat et que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En cas de résolution du contrat par application de la clause résolutoire, l'article 1229 du code civil prévoit que la résolution du contrat prend effet dans les conditions prévues par la clause résolutoire.

En matière de bail commercial, l'article 145-41 du code de commerce précise que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties le 17 septembre 2018 comporte une clause résolutoire ainsi rédigée : 'En cas de manquement par le preneur à l'une quelconque de ses obligations contractuelles, qui sont toutes de rigueur, en cas de violation des dispositions imposées au preneur par les textes légaux et réglementaires, dont les articles L.145-1 et suivants du code de commerce, le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d'exécuter délivrée par exploit d'huissier restée sans effet.'

Or, Mme [O] [V] a fait signifier à M. [B] un commandement de payer la somme de 27.952,82 euros, par acte du 7 décembre 2018. Ce commandement rappelle la clause résolutoire du bail, précise la nature et le montant des sommes sollicitées et mentionne le délai d'un mois conformément aux dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce.

Par ailleurs, il est acquis que M. [B] ne s'est pas acquitté des causes de ce commandement dans le délai d'un mois.

En conséquence, il convient d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté Mme [O] [V] de sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, statuant à nouveau, de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 janvier 2019 à 24 heures.

Comme il a été fait droit à la demande principale de Mme [O] [V] de constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, il n'y a pas lieu de statuer sur sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail.

Sur la demande Mme [O] [V] tendant à la condamnation de M. [B] à lui payer la somme de 58.137,82 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail stipule que le preneur est redevable envers la bailleresse :

- d'un loyer de 2300 euros par mois outre 460 euros de TVA, 20 euros de frais administratifs et bancaires et 44 euros de provisions sur charges,

- d'un dépôt de garantie de 4600 euros, restituable en fin de contrat,

- d'un droit d'entrée versé à titre indemnitaire de 35.000 euros, le preneur ayant déjà réglé la somme de 7.500 euros et devant régler le solde, soit 27.500 euros avant le 31 octobre 2018,

- de la taxe foncière et des taxes additionnelles à cette taxe,

- de sa quote-part des frais d'entretien, services, charges locatives de l'immeuble.

Il est acquis que M. [B] a restitué les locaux et les clés le 10 décembre 2019.

A l'appui de sa demande de condamnation de M. [B] à lui payer la somme de 58.137,82 euros, Mme [O] [V] produit un décompte arrêté au 10 décembre 2019.

Ce décompte inclut le solde impayé de l'indemnité de droit d'entrée pour un montant de 23.500 euros. Ce montant concorde avec les conclusions de M. [B] qui soutient avoir versé11.500 euros à Mme [O] [V] au titre du droit d'entrée.

Par ailleurs, il convient de déduire de ce décompte la somme de 1.600 euros que Mme [O] [V] fait figurer au titre du solde impayé du dépôt de garantie dès lors que la clause du bail concernant le dépôt de garantie stipule que le preneur a versé le dépôt de garantie en totalité au bailleur 'qui le reconnait et lui en donne quittance'.

Il résulte de ce décompte que Mme [O] [V] demande la condamnation de M. [B] à lui payer une indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'au 10 décembre 2019, d'un montant égal au dernier loyer augmenté des charges qui auraient été dues si le bail n'avait pas pris fin par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

M. [B] étant devenu occupant sans droit ni titre des locaux à compter du 8 janvier 2019, il convient de le condamner, en application de l'article 1240 du code civil, au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du dernier loyer augmenté des charges qui auraient été dues si le bail n'avait pas pris fin par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, sans preuve d'autres paiements que ceux pris en considération par Mme [O] [V] dans son décompte, il convient de condamner M. [B] à payer à Mme [O] [V] les sommes suivantes :

- 23.500 euros au titre du solde de l'indemnité de droit d'entrée,

- 27.928,69 euros HT au titre de l'arriéré d'indemnité d'occupation due pour la période courant du 8 janvier 2019 au 10 décembre 2019, outre la TVA si elle est appelée par les services fiscaux.

Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie

Le tribunal avait condamné Mme [O] [V] à rembourser à M. [B] la somme de 4.600 euros versée au titre du dépôt de garantie.

Le bail stipule que le dépôt de garantie sera restitué au preneur en fin de contrat, déduction faite des sommes qui pourraient être dues pour quelque cause que ce soit.

Sans demande de Mme [O] [V] à titre de réparations locatives ou autres venant en déduction du dépôt de garantie, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné Mme [O] [V] à rembourser à M. [B] la somme de 4.600 euros au titre du dépôt de garantie.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [O] [V] à l'encontre de M. [B]

Sur la demande de Mme [O] [V] de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral

Selon l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, l'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, le 10 juin 2018, Mme [O] [V] et M. [B], en présence de M. [R] qui représentait la société JCM, ont signé un acte intitulé 'reçu' aux termes duquel Mme [O] [V] reconnaît avoir reçu un chèque de 2.500 euros de M. [B] qui 'correspond à un versement d'arrhes sur le droit au bail' pour le local situé [Adresse 6] à [Localité 13]. Cet acte ajoute : 'Cette promesse de bail sera soumise aux conditions suspensives suivantes :

1) autorisation des autorités administratives relatives à l'activité de boulangerie-pâtisserie ;

2) obtention de financement à hauteur de 150.000 € au taux approximatif de 2,5%.'

Or, il résulte de l'examen des pièces produites aux débats que Mme [O] [V] et M. [B] ont signé le bail, le 27 septembre 2018, sans la présence de la société JCM et sans que M. [B] ait obtenu son financement de 150.000 euros.

Il ne résulte d'aucune pièce du dossier que M. [B] ait menti à Mme [O] [V] sur l'obtention d'un financement de 150.000 euros pour parvenir à la signature du contrat de bail. Bien au contraire, les échanges de SMS produits aux débats par Mme [O] [V] démontrent que celle-ci était la plus déterminée à obtenir la signature rapide du contrat de bail et que le bail a été signé sans que Mme [O] [V] ne vérifie l'obtention par son locataire de son financement de 150.000 euros.

Dans ces conditions, il n'est pas apporté la preuve de la mauvaise foi de M. [B] dans la négociation, la formation ou l'exécution du contrat de bail.

Le moyen tiré du comportement procédural de M. [B] à l'occasion de la première instance puis de la procédure d'appel n'est pas de nature à apporter cette preuve dès lors que ce comportement est postérieur à la négociation, la formation et l'exécution du contrat de bail.

En outre, Mme [O] [V] allègue avoir subi un préjudice moral mais n'en justifie pas, se bornant à déclarer qu'elle a été très éprouvée.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté Mme [O] [V] de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre M. [B] au titre de son préjudice moral.

Sur la demande de Mme [O] [V] de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de relouer son local

M. [B] est débiteur d'une indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la restitution des locaux. Cette indemnité répare Mme [O] [V] de l'entier préjudice résultant de la privation de son bien à la suite de l'occupation sans droit ni titre de M. [B].

Mme [O] [V] ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui ayant motivé l'octroi de l'indemnité d'occupation pour la période du 8 janvier 2019 au 10 décembre 2019.

Par ailleurs, il n'est pas établi de faute de M. [B] ayant un lien de causalité avec la difficulté de Mme [O] [V] à relouer son local après la résiliation du bail.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté Mme [O] [V] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de relouer immédiatement le local.

Sur les demandes de Mme [O] [V] dirigées contre la société JCM

Sur l'appel en garantie

Dès lors que le manquement de Mme [O] [V] à son obligation de délivrance n'est pas retenu, l'appel en garantie de Mme [O] [V] dirigée contre la société JCM devient sans objet.

La seule condamnation prononcée à l'encontre de Mme [O] [V] au bénéfice de M. [B] est la condamnation au remboursement du dépôt de garantie. Or, cette condamnation est fondée sur l'exécution du contrat de bail bail. Elle est sans lien de causalité avec une éventuelle faute de la société JCM.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté Mme [O] [V] de sa demande de condamnation de la société JCM à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au profit de M. [B].

Sur les demandes de dommages et intérêts

Selon l'article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

Il est constant que l'agent immobilier, en sa qualité de négociateur, est tenu, à l'égard de toutes les parties à l'acte auquel il prête son concours, d'un devoir d'information et de conseil quant aux modalités de l'opération et aux difficultés éventuelles. S'il intervient en qualité de rédacteur de l'acte, il doit en outre s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention.

La mission de l'agent immobilier suppose un certain degré de diligence dans la limite de son mandat.

En cas de défaillance, l'agent immobilier engage sa reponsabilité contractuelle à l'égard de son mandant et sa responsabilité délictuelle à l'égard du cocontractant de celui-ci.

En l'espèce, par acte sous seing privé du 22 mai 2018, Mme [O] [V] a donné mandat à la société JCM afin de 'rechercher un cessionnaire et faire toutes démarches en vue de céder/vendre le droit au bail', moyennant des honoraires de 8.280 euros HT à la charge de l'acquéreur cessionnaire. Il s'agit d'un mandat simple pour une durée de 24 mois. Aux termes des conditions particulières, la rédaction du bail devait être faite par avocat ou notaire à la charge de la société JCM.

Comme l'a justement retenu le tribunal, il apparait que la commune intention des parties était non pas la recherche d'un cessionnaire de droit au bail mais la recherche d'un locataire puisque les locaux appartiennent à Mme [O] [V].

Il ne s'agit pas d'un mandat gratuit, même s'il s'avère que la société JCM n'a pas été payée de ses honoraires.

La faute consistant en l'absence de vérification de la faisabilité de l'installation d'une boulangerie dans les locaux appartenant à Mme [O] [V] est sans lien de causalité avec les préjudices allégués par Mme [O] [V] dès lors que le manquement de Mme [O] [V] à l'obligation de délivrance n'a pas été retenu et que le bail n'a pas été résilié aux torts de la bailleresse sur ce fondement.

La faute consistant en l'absence de vérification de la solvabilité du preneur n'est pas caractérisée, étant observé que l'incapacité de payer les loyers et charges dans laquelle M. [B] s'est trouvé résulte du défaut, par le preneur, d'aménagement des locaux loués pour y exercer l'activité de boulangerie -pâtisserie.

D'une part, il apparait que Mme [O] [V] s'est immiscée dans la gestion du mandat qu'elle avait confié à la société JCM.

En effet, il résulte de l'acte intitulé 'reçu' du 10 juin 2018 que la société JCM avait pris la précaution d'intégrer une condition suspensive d'obtention d'un financement de 150.000 euros par le preneur dans la promesse de bail.

Or, il résulte de l'examen des pièces produites aux débats, notamment des échanges de mails et SMS produits par Mme [O] [V], que celle-ci est entrée directement en contact avec M. [B] pour accélérer la signature du bail, que Mme [O] [V] et M. [B] se sont directement adressés à un avocat pour la rédaction du bail, que Mme [O] [V] a signé le bail, sans la présence de la société JCM et sans vérifier l'obtention par M. [B] de son financement de 150.000 euros, étant relevé que ce dernier n'a jamais caché à Mme [O] [V] qu'il n'avait pas encore son financement à la date de signature du bail.

D'autre part, il doit être relevé que M. [B] avait obtenu, le 8 janvier 2018, un accord de principe de la banque société générale pour un financement d'un montant total de 182.760 euros, 'sous réserve de la justification d'un apport de 48.000 euros, de la régularisation des privilèges de securité sociale de 3.900 euros sur la société Chez Jennifer et de la mise en location-gérance de l'affaire actuelle', ce qui démontrait le sérieux de son projet d'ouverture d'une deuxième boulangerie aux yeux de la société JCM. Il doit également être relevé que l'état des nantissements inscrits sur le fonds de commerce déjà exploité par M. [B] ne suffit pas à établir l'insolvabilité de celui-ci sans production de ses comptes.

Par ailleurs, les liens unissant M. [R], représentant de la société JCM, et M. [B], dont la nature exacte est inconnue, sont insuffisants, en l'absence d'examen des dossiers des autres candidats à la location des locaux, à établir que la proposition de la candidature de M. [B] est constitutive d'un manquement de la société JCM à son obligation de conseil à l'égard de Mme [O] [V].

En conséquence, sans preuve d'une faute de la société JCM ayant un lien de causalité avec les préjudices allégués par Mme [O] [V], il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté Mme [O] [V] de ses demandes indemnitaires à l'encontre de la société JCM.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société JCM dirigée contre Mme [O] [V]

La société JCM ne justifie pas d'un préjudice distinct de la privation de ses honoraires dont il aurait pu réclamer la paiement à M. [B].

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté la société JCM de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de Mme [O] [V].

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [B] dirigée contre Mme [O] [V]

Sans preuve d'une faute de Mme [O] [V], il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté M. [B] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de Mme [O] [V].

Au demeurant, il n'est apporté aucune preuve de l'existence du préjudice de perte de crédibilité allégué par M. [B].

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il apparait que M. [B] est la partie qui succombe principalement tant en première instance qu'en appel.

En conséquence et en application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné Mme [O] [V] aux dépens de première instance, statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant, de condamner M. [B] aux dépens de première instance et d'appel.

Par ailleurs, l'équité commande de débouter les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris la demande de Mme [O] [V] en remboursement des honoraires de la société société MD Consulting et de la facture du bureau Veritas.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 10 mai 2022 en ce qu'il a :

- dit que M. [I] [B] n'est tenu aucun loyer et accessoires au titre du bail du 27 septembre 2018 en raison du manquement de Mme [Z] [O] épouse [V] à son obligation de délivrance,

- débouté Mme [Z] [O] épouse [V] de sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 27 septembre 2018,

- débouté Mme [Z] [O] épouse [V] de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 27 septembre 2018,

- débouté Mme [Z] [O] épouse [V] de sa demande en paiement au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation,

- condamné Mme [Z] [O] épouse [V] à rembourser à M. [I] [B] les sommes suivantes :

- 11.500 euros au titre du droit d'entrée,

- 4.600 euros au titre des loyers de septembre et de novembre 2018,

- 5.648 euros au titre des loyers d'octobre et décembre 2018,

- 691 euros au titre de la taxe foncière,

soit au total la somme de 22.439 euros,

- condamné Mme [Z] [O] épouse [V] aux dépens de première instance,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 10 mai 2022 en ce qu'il a condamné Mme [Z] [O] épouse [V] à rembourser à M. [I] [B] la somme de 4.600 euros au titre du dépôt de garantie et en ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

CONSTATE, au 7 janvier 2019 à 24 heures, l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 27 septembre 2018 conclus entre Mme [Z] [O] épouse [V] et M. [I] [B] portant sur le local commercial situé [Adresse 7] à [Localité 14],

CONDAMNE M. [I] [B] à payer à Mme [Z] [O] épouse [V] les sommes suivantes :

- 23.500 euros au titre du solde de l'indemnité de droit d'entrée,

- 27.928,69 euros HT au titre de l'arriéré d'indemnité d'occupation due pour la période courant du 8 janvier 2019 au 10 décembre 2019, outre la TVA si elle est appelée par les services fiscaux,

CONDAMNE M. [I] [B] aux dépens de première instance et d'appel,

DÉBOUTE les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente