CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 27 novembre 2025, n° 20/04178

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 27 NOVEMBRE 2025

Rôle N° RG 20/04178 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFYX6

SARL SAFAMAT

C/

S.C.I. LA BAGUETTE TOULONNAISE

Copie exécutoire délivrée

le : 27 Novembre 2025

à :

Me Sandra JUSTON

Me Georges GOMEZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] en date du 06 Février 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00361.

APPELANTE

SARL SAFAMAT

, demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Christophe VINOLO, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

S.C.I. LA BAGUETTE TOULONNAISE

, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Georges GOMEZ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 07 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025,

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [H], agissant pour le compte de la société SAFAMAT en cours d'immatriculation, a acquis à la barre du tribunal de commerce de Toulon, suivant vente de gré à gré ordonnée par le juge -commissaire en date du 15 octobre 2013, le fonds de commerce de boulangerie situé [Adresse 3] à 83000 Toulon.

Les locaux occupés par la société SAFAMAT appartiennent à la SCI La Baguette Toulonnaise, bailleresse.

Le 20 décembre 2013, la SCI la Baguette Toulonnaise et la société SAFAMAT ont conclu un bail commercial pour une durée de 9 années entières et consécutives, commençant à courir le 13 décembre 2013 pour se terminer le 12 décembre 2022.

Les locaux donnés à bail comportaient : un rez-de-chaussée, une entrée, un magasin de vente et une arrière-salle, une cuisine, un cellier, un fournil, des réserves d'une superficie de 130,27 m² hors cave, ainsi qu'en sous-sol des caves constituant le lot n° 3 de la copropriété représentant les 10/1000 ème des parties communes de l'immeuble.

La destination des lieux était exclusivement consacrée à l'exploitation de l'activité de boulangerie pâtisserie. Le loyer annuel en principal est de 16.380 euros H.T. que le preneur s'est obligé à payer d'avance le premier jour de chaque trimestre civil, soit la somme trimestrielle de 4.095 € H.T.,

La locataire affirmait que, lors de la prise de jouissance du local, elle s'était aperçue que le plafond s'était affaissé. Elle faisait établir, au fil du temps, entre 2014 et 2020, plusieurs constats d'huissier de justice sur les désordres affectant les lieux loués, lesquels mettaient en évidence notamment de profondes détériorations du plafond, des affaissements de ce dernier, des traces d'infiltration.

Le 5 août 2015, le maire de [Localité 10] prenait un arrêté de péril imminent relativement aux locaux loués, constatant la chute récurrente d'éléments de maçonnerie et aussi des dégradations des volets pouvant entraîner leur chute, l'instabilité des tuiles d'égout.

L'arrêté imposait aux copropriétaires d'installer un filet pare-gravats au niveau du plancher haut du rez de chaussée et sur toute la longueur du bâtiment.

La locataire, n'ayant pas procédé au règlement du loyer et des charges pour le troisième trimestre 2015, la bailleresse lui a fait signifier le 31 juillet 2015. un commandement de payer visant la clause résolutoire

La ville de [Localité 10] prononçait le 17 mai 2016 la mainlevée des arrêtés de péril prescrivant la réparation de l'immeuble.

Par acte d'huissier signifié le 28 août 2015 à la SCI la Baguette Toulonnaise, la société SAFAMAT a saisi le tribunal judiciaire de Toulon notamment pour demander :

- la suspension des effets de la clause résolutoire visée au commandement délivré le 31 juillet 2015,

- qu'il soit dit et jugé sans effet, le commandement de payer du 31 juillet 2015,

- que les loyers et charges payés entre les mains du bailleur depuis le 1 er janvier 2014 soient jugés indus et qu'il en soit ordonné le remboursement par le bailleur,

- que la S.C.I. La Baguette Toulonnaise soit condamnée à payer la somme de 25.000,00 € en réparation du préjudice commercial et financier,

Par jugement du 6 février 2020, le tribunal judiciaire de Toulon se prononçait en ces termes :

- annule le commandement de payer en date du 31/07/2015,

- dit que le bail commercial liant les parties se poursuit,

- dit que les loyers et charges et taxes prévus par le bail ne sont pas dus par la SARL SAFAMAT pour la seule période du 01/09/2015 au 01/06/2016,

- dit que les loyers et charges et taxes sont dus pour toutes les autres périodes depuis la date d'effet du bail,

- dit qu'il y a lieu à compensation entre les sommes dues respectivement par les parties,

- déboute la SARL SAFAMAT de sa demande en dommages et intérêts,

- déboute la SCI La Baguette Toulonnaise de ses demandes,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la présente décision,

- dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que chacune des parties supportera la charge des dépens qu'elle a engendrés.

Pour se prononcer ainsi, le tribunal énonçait que l'exception d'inexécution n'était admise que de manière très stricte, que la preneuse ne démontrait pas n'avoir plus pu utiliser les lieux loués en raison de la gravité des manquements de la bailleresse et estimait que la preneuse n'était pas fondée à cesser unilatéralement le paiement des loyers.

Pour dire néanmoins que l'exception d'inexécution invoquée par la preneuse était fondée pour la seule période stricte du 01/09/2015 au 01/06/2016, et qu'en conséquence, cette dernière n'était pas redevable des loyers et charges et taxes prévus par le bail pour cette seule période, le tribunal se fondait sur l'arrêté de péril imminent du 5 août 2015 et sur l'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitation (prévoyant que pour les locaux visés par un arrêté de péril imminent le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie ou à l'occasion de l'occupation du logement cesse d'être due). Le tribunal considérait aussi que le commandement de payer du 31 juillet 2015 n'était pas fondé et l'annulait.

La société SAFAMAT a formé un appel le 18 mars 2020.

La déclaration d'appel est ainsi rédigée :' Appel tendant à la réformation du Jugement n° 18/00361 rendu par le tribunal judiciaire de Toulon en date du jeudi 06 février 2020 en ces chefs qui ont :

- dit que les loyers et charges et taxes prévus par le bail ne sont pas dus par la SARL SAFAMAT T pour la seule période du O l /09/2015 au O l /06/2016,

- dit que les loyers et charges et taxes sont dus pour toutes les autres périodes depuis la date

d'effet du bail,

- dit qu'il y a lieu à compensation entre les sommes dues respectivement par les parties,

- débouté la SARL SAFAMAT de sa demande en dommages et intérêts,

- dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure

civile,

- dit que chacune des parties supportera la charge des dépens qu'elle a engendrés

et ainsi débouté la SARL SAFAMAT de ses demandes tendant à:

* dire et juger indus les loyers et charges payés par la SARL SAFAMAT entre les mains de son

bailleur depuis le 01/01/2014,

* ordonner le remboursement de ceux-ci en deniers ou quittances pour la somme principale de 66 960 euros (de janvier 2014 à décembre 2017), somme à parfaire au jour de la décision à Intervenir,

* condamner la SCI La Baguette Toulonnaise à ce paiement,

* condamner la SCI La Baguette Toulonnaise à payer à la SARL SAFAMAT la somme de 200 000 euros au titre de la réparation de son préjudice commercial et financier

* constater que depuis le 05/08/2015, la SARL SAFAMAT ne doit plus aucune somme à la SCI La Baguette Toulonnaise en vertu de l 'arrêté de péril imminent,

à titre subsidiaire, si le tribunal estimait que des loyers restaient dus par le locataire,

* ordonner la compensation de ceux-ci avec la somme qui sera allouée à la SARL SAFAMAT

au titre de son préjudice commercial et financier, soit la somme de 200 000 euros,

* débouter la SCI La Baguette Toulonnaise de l'ensemble de ses demandes,

* ordonner l'exécution provisoire,

* condamner la SCI La Baguette Toulonnaise à payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à payer les entiers dépens, distraits au profit de Me Nathalie Abran, représentant la SELARL Abran Durban & associés.

Parallèlement à cette procédure au fond, plusieurs autres procédures opposaient les parties et impliquaient le syndicat des copropriétaires de l'immeuble abritant les lieux loués.

Par ordonnance de référé du 16 septembre 2016, dans une instance opposant notamment le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à la SCI La Baguette Toulonnaise, le juge des référés de Toulon ordonnait une expertise judiciaire confiée à M. [S] avec pour mission d'examiner les travaux réalisés par la bailleresse, de dire s'ils étaient à l'origine de désordres, de fournir tout renseignement sur les éventuelles responsabilités encourues.

M. [S], l'expert judiciaire désigné par l'ordonnance de référé, déposait son rapport le 26 juillet 2017.

Par ordonnance de référé du 20 février 2020, le tribunal administratif de Toulon désignait M. [D] en qualité d'expert, lequel concluait en particulier que l'état structurel du plancher haut du R0 présentait à ce jour un état de péril ordinaire et que des mesures provisoires devaient être mises en oeuvre concernant l'immeuble.

Par ordonnance de référé en date du 6 mars 2020, le président du tribunal de grande instance de Toulon, qui mentionnait que le rapport d'expertise judiciaire de M. [D] concluait à la pose indispensable de deux étais pour assurer la solidité du plancher R zéro des locaux litigieux, autorisait le syndicat des copropriétaires à pénétrer dans les locaux pris à bail par la SARL SAFAMAT aux fins de faire effectuer les travaux préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport déposé le 24 février 2020 à savoir : « Etayer la poutre non saine R zéro en répartissant la charge sur un bastaing couvrant le plancher et répartir l'étayage déjà en place sur un bastaing couvrant le plancher afin de supprimer le poinçonnement. »

Par acte d'huissier du 14 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires faisait assigner la SCI la Baguette Toulonnaise devant le tribunal judiciaire de Toulon en responsabilité et en indemnisation au titre des travaux réalisés par cette dernière ayant entraîné des désordres portant atteinte tant aux parties communes qu'aux parties privatives et nécessitant des travaux de reprise.

Par arrêt du 11 janvier 2024, la cour d'appel d'Aix-en-Provence, statuant sur l'ordonnance de référé rendue le 14 février 2023 par le président du tribunal judiciaire de Toulon, dans une instance qui opposait le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] à la société SAFAMAT, autorisait le syndicat à pénétrer dans les lieux loués et à faire procéder par une entreprise de son choix, aux travaux confortatifs préconisés par M. [D].

Par ordonnance du 19 décembre 2024, rendue dans le cadre de cette procédure d'appel, le conseiller de la mise en état d'Aix-en-Provence déboutait la SARL SAFAMAT de sa demande d'expertise tout en ordonnant à la SCI la Baguette toulonnaise de communiquer à la SARL SAFAMAT le rapport d'expertise de M. [S] du 26 juillet 2017 ainsi que ses annexes, déposé dans le cadre de la procédure ayant opposé la SCI à la copropriété,

L'ordonnance de clôture de l'instruction était prononcée le 16 septembre 2025.

CONCLUSIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2025, la société SAFAMAT demande à la cour de :

- accueillir la SARL SAFAMAT en son appel, en ses écritures et la dire bien fondée en ses prétentions,

- rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

- déclarer la SCI la Baguette Toulonnaise et mal fondée en toutes ses demandes et l'en débouter,

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Toulon du 6 février 2020.

et statuant à nouveau,

- juger que la SARL SAFAMAT n'a méconnu aucune des stipulations du bail commercial en date du 20/12/2013.

- juger que la SCI la Baguette Toulonnaise a agi avec mauvaise foi dans les relations contractuelles avec son Preneur a bail commercial, la SARL SAFAMAT,

- juger que la SCI la Baguette Toulonnaise est responsable de tous les désordres dans le local commercial pris à bail par la SARL SAFAMAT,

- juger que la SCI la Baguette Toulonnaise a manque à son obligation de délivrance à la SARL SAFAMAT d'un local commercial conforme à sa destination,

- juger que la SARL SAFAMAT n'a jamais pu exploiter sa boulangerie dans des conditions normales et dans le respect des règles d'hygiène et de sécurité,

- juger que le bailleur a fait délivrer de mauvaise foi le commandement de payer au preneur en date du 31/07/2015,

en conséquence de tout ce qui précède :

- ordonner la nullité du commandement de payer les loyers qui a été délivré le 31/07/2015 de mauvaise foi par le bailleur

- déclarer la SCI la Baguette Toulonnaise irrecevable à agir en résiliation du bail commercial et mal fondée en toutes ses demandes et l'en débouter,

- suspendre l'obligation de paiement du lover du Preneur a l'égard du bailleur pour des faits imputables à la SCI la Baguette Toulonnaise,

- juger que l'assignation en responsabilité de la SCI la Baguette Toulonnaise du 14 novembre 2018 diligentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], démontre par un rapport d'expertise judiciaire que les travaux illégaux réalisés par le bailleur dans son appartement du premier étage ont déstabilisé la structure de l'immeuble et sont la cause des multiples et importants désordres auxquels est confronte la société SAFAMAT depuis le début de l'exploitation de sa boulangerie.

- juger que ces informations ont été volontairement cachées par la SCI la Baguette Toulonnaise jusqu'a la découverte par son Preneur

- juger que la découverte par la SARL SAFAMAT de cette assignation est un fait nouveau dans les relations procédurales entre les parties,

en conséquence:

à titre principal:

- condamner la SCI la Baguette Toulonnaise a rembourser à la SARL SAFAMAT les loyers et charges indûment payées depuis le début du bail commercial, soit la somme de 77.370 €

- ordonner la suspension des loyers et des charges depuis le début du bail commercial.

À titre subsidiaire

- juger que l'arrêté de péril imminent prononcé le 5 août 2015 pris par les services de la ville de [Localité 10], sur l'immeuble dont le local commercial du rez-de-chaussée est occupé par la SARL SAFAMAT démontre l'absence par le bailleur de délivrance conforme à sa destination du local commercial et l'impossibilité pour le preneur d'exploiter sa boulangerie depuis cette date.

en conséquence :

- condamner la SCI la Baguette Toulonnaise à rembourser à la SARL SAFAMAT les loyers et charges indûment payées depuis le 5 août 2015, soit la somme de 68.580 € [ 77.370 € (4.095 x 2 + 300 x 2) ]

- ordonner la suspension des loyers et des charges depuis le 5 août 2015.

à titre infiniment subsidiaire

en conséquence :

- condamner la SCI la Baguette Toulonnaise à rembourser à la SARL SAFAMAT les loyers et charges indûment payées depuis le 5 août 2015, soit la somme de 68.580 € [ 77.370 € (4.095 x 2 + 300 x 2) ]

- juger que le rapport de l'expert judiciaire [S] rendu le 26 juillet 2017 tel qu'exposé dans l'assignation en responsabilité du 14 novembre 2018 diligentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] contre la SCI LA Baguette Toulonnaise démontre depuis cette date, de manière claire et non équivoque, les responsabilités de cette dernière dans les multiples et importants désordres auxquels est confrontée la société SAFAMAT depuis le début de l'exploitation,

- condamner la SCI la Baguette Toulonnaise a rembourser à la SARL SAFAMAT les loyers et charges indûment payées depuis le 26 juillet 2017, soit la somme de 61.605 € I 77.370 € - (4.095 x 2 + 300 x 2 + 1.395

- ordonner la suspension des loyers et des charges attachés au bail commercial depuis le 26juillet 2017

- condamner la SCI la Baguette Toulonnaise à réparer le préjudice commercial subi par la SARL SAFAMAT,

- condamner la SCI la Baguette Toulonnaise à payer à la SARL SAFAMAT la somme de 200.000 € au titre de la réparation de son préjudice commercial et financier,

- ordonner la compensation entre toutes sommes relatives aux loyers et charges dus qui pourraient être mis à la charge de la SARL SAFAMAT avec la condamnation la SCI la Baguette Toulonnaise à payer à la SARL SAFAMAT la somme de 200.000 € au titre de la réparation de ses préjudices commercial et financier,

- condamner la SCI la Baguette Toulonnaise à payer à la SARI. SAFAMAT la somme de 10.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens de l'instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2023, la SCI la Baguette Toulonnaise demande à la cour de :

- débouter la S.A.R.L SAFAMAT de son appel,

vu les articles 1134 anciens et 1103 nouveaux du code civil, les articles L. 145-41 et suivants du code de commerce,

- réformer partiellement le jugement en ce qu'il a :

prononcé l'annulation du commandement de payer du 31 juillet 2015,

dit que le bail commercial liant les parties se poursuit,

dit que les loyers, charges et taxes prévus par le bail ne sont pas dus par la S.A.R.L.

SAFAMAT pour la seule période du 1 er septembre 2015 au 1 er juin 2016,

statuant à nouveau de ces chefs,

débouter la S.A.R.L. SAFAMAT de sa demande en nullité du commandement de payer délivré le 31 juillet 2015.

en conséquence,

débouter la S.A.R.L. SAFAMAT de ses demandes en suspension des effets de la clause résolutoire et en suspension du paiement des loyers et charges pour la période du 1 er janvier 2014 au 31 juillet 2015.

débouter la S.A.R.L. SAFAMAT de sa demande en remboursement des loyers ayant couru du 1 er janvier 2014 au 31 juillet 2015.

vu les dispositions des articles L. 123-3 et L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, les articles 1331-22 à 1331-28 du code de la santé publique,

- constater que la S.A.R.L. SAFAMAT n'a pas été placée dans l'impossibilité absolue d'exploiter les locaux loués en vertu du bail commercial du 20 décembre 2013,

- constater que la S.C.I. La Baguette Toulonnaise n'a pas manqué à ses obligations contractuelles,

- débouter, en conséquence, la S.A.R.L. SAFAMAT de sa demande en suspension des

loyers et charges pour la période du 1 er août 2015 au 31 décembre 2017, et en remboursement desdits loyers, ainsi que de sa demande d'allocation d'une somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d'un prétendu préjudice commercial et financier,

- constater en tout état de cause que la S.A.R.L. SAFAMAT ne justifie pas de manière objective et contradictoire de la réalité d'un préjudice commercial et financier qu'elle aurait pu subir,

- débouter la S.A.R.L. SAFAMAT de sa demande subsidiaire en compensation des arriérés de loyers et charges avec un prétendu préjudice commercial et financier,

- débouter la S.A.R.L. SAFAMAT de sa demande de condamnation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- réformer partiellement le jugement querellé en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles présentées par la S.C.I. la Baguette Toulonnaise,

- faire droit aux demandes reconventionnelles présentées par la S.C.I. La Baguette Toulonnaise,

en conséquence,

à titre principal, en l'état de la résiliation du bail à la date du 1 er septembre 2015 :

- dire et juger que par le jeu de la clause résolutoire, le bail à usage commercial en date du 20 décembre 2013 s'est trouvé résilié de plein droit à effet du 1 er septembre 2015,

en conséquence,

- ordonner sans terme, ni délais, l'expulsion de la S.A.R.L. SAFAMAT des locaux donnés à bail avec si besoin est, l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique,

- condamner la S.A.R.L. SAFAMAT à payer à la S.C.I. La Baguette Toulonnaise la somme de 4.395 € au titre du loyer du troisième trimestre 2015 et de la provision sur charges correspondante,

- fixer l'indemnité d'occupation due jusqu'à libération effective des lieux à la somme de 1.365 euros H.T., outre indexation ultérieure conformément aux clauses du bail outre remboursement des charges de copropriété et des taxes foncières jusqu'à libération effective des lieux,

- condamner la S.A.R.L. SAFAMAT à payer à la S.C.I. La Baguette Toulonnaise la somme de 147.886,00 € au titre des loyers, charges et taxes foncière et des indemnités d'occupation,

à titre subsidiaire,

dans l'hypothèse où il serait fait droit à la demande de suspension de la clause résolutoire :

- condamner la S.A.R.L. SAFAMAT à payer à la S.C.I. LA Baguette Toulonnaise

d'une part la somme de 4.395 euros du chef du loyer du troisième trimestre 2015 et de la provision sur charges correspondante,

d'autre part la somme de 147.886 euros au titre de l'arriéré de loyers pour la période du 1 er juillet 2015 au 1 er octobre 2023, et ainsi au titre des arriérés de charges de copropriété pour la période du 1 er septembre 2015 au 1 er octobre 2023 ainsi que des taxes foncières des années 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022.

à titre infiniment subsidiaire,

- dans l'hypothèse où il serait fait droit, d'une part à la demande de suspension de la clause résolutoire, et d'autre part à la demande de suspension des loyers pendant la période concernée par l'arrêté de péril imminent,

- réduire cette somme à la condamnation visée supra,

en tout état de cause,

- débouter la S.A.R.L. SAFAMAT de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et sur la prise en charge des dépens.

- condamner la S.A.RL. SAFAMAT à payer à la S.C.I. La Baguette Toulonnaise la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

MOTIFS

1-sur le commandement de payer et sur l'obligation au paiement des loyers

Selon l'article 1719 du code civil :Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant,

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée,

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L'article 1720 du même code ajoute :Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Vu l'article 1755 du code civil,

Selon l'article L521-2 I al 2 du code de la construction et de l'habitation dans sa version en vigueur du 28 mars 2009 au 01 janvier 2021, applicable au moment de l'arrêté de péril imminent du 5 août 2015 énonce : Pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité prise en application des articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l'article L. 511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.

Concernant la définition des grosses réparations, l'article 606 du code civil les détermine en ces termes :Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Enfin, le bail commercial, en date du 20 décembre 2013, contient les clauses contractuelles suivantes utiles à la résolution du litige :

- concernant l'état des lieux et l'entrée dans les lieux : le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger, à quelque époque que se soit, aucune réparation, amélioration, remise en état, ni aucune réduction de loyer de ce chef, en raison ou non de la nature de l'activité ou du besoin de l'exploitation, relatives ou non à toutes prescriptions de l'autorité administrative pour cause d'hygiène, de salubrité ou autres causes, autres que celles, le cas échéant, expressément envisagées aux présentes. Le preneur devra en faire son affaire personnelle et les faire effectuer à ses frais. Dans les quinze jours de l'entrée en jouissance, un état des lieux sera dressé contradictoirement entre les parties, par acte d'huissier, aux frais du preneur. A défaut, le preneur sera réputé avoir reçu les lieux en parfait état.

- concernant l'entretien, les réparations, les transformations :le bailleur aura uniquement à sa charge, et uniquement dans la mesure où celles-ci ne seraient pas rendues nécessaires par le défaut d'entretien du preneur, les réparations strictement visées par l'article 606 du code civil, à l'exclusion de toutes autres. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur. Celles-ci incluant outre le gros oeuvre (totalité des éléments de structure et de surface), toutes les parties (biens immeubles ou équipements) qui ne sont pas affectées à une utilisation privative, y compris celles prescrites par l'administration à la suite d'une injonction de l'autorité administrative (...) Les autres dépenses de réparations et d'entretien seront intégralement prises en charge par le preneur. (...) Le preneur réalisera à ses frais, de façon constante et sans retard pendant le cours du bail, tous travaux d'entretien, de fonctionnement de sécurité, de propreté, de réparation, de réfection et de remplacement de toutes natures qui seront nécessaires (...) le preneur prendra à sa charge exclusive toutes les transformations, aménagements, réclamations, contestations et réparations nécessitées par l'exercice de l'activité, ainsi que tous travaux déterminés par les règlements administratifs'.

- concernant les travaux :sans préjudice de ce qui a pu être indiqué ci-dessus, le Preneur souffrira l'exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations, et travaux quelconques, même de simples améliorations, que le bailleur ou la copropriété estimeraient nécessaires, utiles, ou même simplement convenables et qu'ils seraient exécutés pendant le cours du bail dans les locaux loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent.

La société SAFAMAT sollicite l'annulation du commandement de payer en raison de la mauvaise foi de la bailleresse, outre la condamnation de cette dernière à lui rembourser les loyers et charges, et à en ordonner la suspension, depuis le début du bail commercial (77 370 euros) ou, subsidiairement, depuis le 26 juillet 2017.

Pour dire qu'elle n'est pas redevable des loyers et charges, la société locataire invoque en particulier le moyen tiré de l'exception d'inexécution Elle précise :

- depuis le début de la prise en possession des locaux, la SARL SAFAMAT, est confrontée à des désordres très importants qui affectent le local donné à bail,

- ce sont les inondations survenues au sein de l'appartement situé au-dessus du local donné à bail, qui ont détérioré le plafond de ce dernier. Cet appartement du 1er étage appartient aussi au bailleur,

- c'est dans des conditions d'hygiène et de sécurité inacceptables que la SARL SAFAMAT a été contrainte d'exploiter,

- un arrêté de péril imminent en date du 05/08/2015 a été pris par les services de la ville de [Localité 10], concernant l'immeuble objet du bail commercial,

- l'arrêté de péril ne concernait pas que la façade,

- suite à cet arrêté de péril imminent, la SARL SAFAMAT n'a pu exploiter son fonds de commerce dans des conditions décentes et normales, dans la mesure où elle était privée de son accès à la livraison, à la sortie poubelle et à la sortie de secours,

- la mainlevée de péril a été prise le 29 mai 2016 sans que les travaux de réparation n'aient été réalisés,

- la situation ne s'est pas améliorée et elle s'est même empirée empêchant toute exploitation puisque de nouveaux dommages touchant le gros 'uvre et de nouvelles détériorations résultant de la vétusté des locaux se sont multipliés,

- l'exercice du commerce de boulangerie - pâtisserie par la SARL SAFAMAT est devenu impossible en raison du défaut de délivrance par la SCI la Baguette Toulonnaise,

- la SCI La Baguette Toulonnaise est seule redevable des travaux à réaliser propre à remédier aux désordres affectant le local commercial et le rendant impropre à sa destination,

-à compter de la notification de l'arrêté de péril imminent, la SARL SAFAMAT est fondée à ne plus verser ses loyers,

- il ne peut être reproché à la SARL SAFAMAT la non-réalisation de travaux propres à remédier aux désordres qui sont en réalité à la seule charge de la SCI LA Baguette Toulonnaise,

- les désordres ne sont que la résultante des travaux irréguliers réalisés par les bailleurs dans leur lot du 1 er étage,

- l'ensemble des désordres constatés est la conséquence de la vétusté du local commercial,

- le 26 décembre 2019, la SARL SAFAMAT n'a pas eu d'autre solution que d'arrêter toute exploitation du fonds de commerce,

- la bailleresse a mis en oeuvre le commandement de payer de mauvaise foi, en sachant qu'elle a sciemment omis de prévenir la preneuse des travaux réalisés dans son appartement du premier étage, ayant provoqué d'énormes dégâts des eaux sur les locaux objets du bail.

Pour s'opposer à la demande de l'appelante de remboursement des loyers et pour dire que cette dernière est infondée à invoquer l'exception d'inexécution, la SCI la Baguette Toulonnaise rétorque :

- l'ordonnance rendue par le juge commissaire du tribunal de commerce de Toulon le 15 octobre 2013 énonce que M. [H], agissant pour le compte de la S.A.R.L. SAFAMAT en cours d'immatriculation, a acquis le fonds de commerce de boulangerie dont s'agit, de gré à gré, en acceptant le bien vendu « dans l'état où il se trouvera le jour de sa prise de possession et aux risques et périls de l'acquéreur sans aucune garantie notamment pour vices cachés ou autres »,

- le bail commercial stipule expressément au titre des charges et conditions (page 2) que : « le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger, à quelque époque que ce soit, aucune réparation, amélioration, remise en état, ni aucune réduction du loyer de ce chef' le preneur devra donc en faire son affaire personnelle et les faire effectuer à ses frais' »,

-, la S.A.R.L. SAFAMAT se trouvait tenue de réaliser les travaux de réparation du faux plafond du local commercial, ces travaux ne correspondant pas à la définition de ceux visés par l'article 606 du code civil, mais relevant de l'agencement et de l'entretien,

- la S.A.R.L. SAFAMAT n'établit pas, ni qu'elle aurait été dans l'impossibilité absolue d'exploiter son fonds de commerce depuis la prise de possession et le 31 juillet 2015, ni que la bailleresse aurait manqué à ses obligations,

- l'arrêté de péril imminent pris par le maire de [Localité 10] le 05 août 2015 n'a porté que sur l'exécution d'une mesure provisoire, sous la forme de la mise en place d'un filet pare-gravats le long des deux façades, et n'a, en aucune façon, emporté l'interdiction d'habiter les lieux,

- la société SAFAMAT ne s'est, à aucun moment, trouvée dans l'impossibilité absolue d'exploiter son fonds de commerce,

- les dispositions des articles L. 123-3 du code de la construction et de l'Habitation et L. 1331-22 à 1331-28 du code de la santé publique n'étant pas applicable au cas d'espèce, c'est de manière infondée que la S.A.R.L. SAFAMAT revendique l'application des dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, tout d'abord, l'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitation, pris dans sa version applicable au litige c'est-à-dire au moment où est pris l'arrêté de péril imminent du 5 août 2015(version en vigueur du 28 mars 2009 au 01 janvier 2021 modifiée par la loi par la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 ) ne vise que l'occupation d'un logement.

En effet, cet article prévoit que pour les locaux visés par un arrêté de péril, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû. Ainsi, pour que le loyer ou toute autre somme cessent d'être dues, il faut que la contrepartie soit l'occupation d'un logement, ce qui n'est pas le cas en l'espèce (le bail commercial ne concerne que des locaux à usage commercial).

Ainsi, la cour d'appel ne saurait ordonner la suspension des loyers dus par la locataire à la bailleresse en se fondant sur l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, qui énonce qu'en cas de péril imminent, les loyers cessent d'être dus en principal ou toute autre somme versée en contrepartie exclusivement de l'occupation du logement.

La société SAFAMAT n'est pas fondée à invoquer l'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitation pour dire qu'elle ne serait pas redevable de loyers et de charges envers la bailleresse ou pour dire que le commandement de payer les loyers du 31 juillet 2015 aurait été délivré de mauvaise foi.

S'agissant du moyen tiré de la mauvaise foi de la bailleresse et de la demande d'annulation du commandement de payer en raison de cette mauvaise foi, il est de principe que

la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur.

La preneuse soutenant que la société la Baguette Toulonnaise aurait sciemment omis de la prévenir qu'elle avait réalisé des travaux dans son appartement situé au-dessus du fonds de commerce (travaux ayant provoqué d'énormes dégâts sur les locaux commerciaux objet du bail), la cour doit rechercher quel est le contexte autour de la signification du commandement de payer et doit examiner l'attitude de la bailleresse dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

S'agissant tout d'abord de la nature des désordres affectant le logement, la société SAFAMAT produit aux débats plusieurs éléments de preuve qu'il y a lieu d'analyser :

- le constat d'huissier des 2 janvier et 18 février 2014 relève : nous constatons que le plafond coté nord du laboratoire est profondément détérioré, affaissé.Le plâtre de parement est tombé, et l'on aperçoit la structure du plafond. Nous remarquons également d'autres traces d'infiltrations dans la même pièce (...) Nous accédons à l'étage(...) Le sol est détrempé à plusieurs endroits,

- le constat d'huissier de la SCP [M] Dupoux du 31 juillet 2015 relève :des barrières métalliques ont été installées le long de la façade nord édifiée par [Adresse 8]. Cette façade est en très mauvais état, l'enduit vétuste, lépreux se décolle et tombe en morceaux laissant apparaître la structure du bâtiment. Les volets en bois sont très endommagés. Au premier étage, les vitres des fenêtres sont cassées. Au second étage, les pierres de la façade sont découvertes, le linteau d'une fenêtre menace de chuter,

- l'arrêté de péril imminent en date du 05/08/2015 pris par le maire de [Localité 10] relève :Vu le rapport dressé le 30 juillet 2015, par les techniciens municipaux du service habitat logement constatant l'état et la dangerosité de l'immeuble sis à [Adresse 11], et notamment un risque imminent de chutes d'éléments de maçonnerie sur la voie publique côté [Adresse 7] est [Adresse 8],

Vu la mise en place par les services municipaux le même jour d'un périmètre de sécurité en pied de façade [Adresse 8] (...),

Vu la désignation de M. [L] [T], expert, par ordonnance du 3 août 2015, et son rapport définitif déposé le 5 août 2015 suite à l'accédit du 4 août 2015, constatant un péril grave et imminent en façades de chute récente d'éléments de maçonnerie, de dégradation des volets pouvant entraîner leur chute et d'instabilité des cuisines, considérant qu'il convient de mettre en 'uvre d'urgence les mesures provisoires préconisées par l'expert dans son rapport définitif déposé le 5 août (...) Les copropriétaires (...) sont mis en demeure d'exécuter dans un délai de 24 heures la mesure provisoire préconisée par l'expert judiciaire dans son rapport à savoir : mise en place d'un filet pare gravats d'une largeur minimum d'1,50 mètres positionné au niveau du plancher haut du rez-de-chaussée et sur toute la longueur du bâtiment comprenant les [Adresse 9] et [Adresse 6],

- le constat d'huissier de justice du 1er août 2017 relève :Nous accédons dans le laboratoire et constatons qu'en angle ouest-sud le plafond s'est effondré laissant apparaître la structure.Les murs sont détrempés, sur la conduite nous constatons des traces d'écoulement et voyons les eaux nauséabondes ruisseler. M. [H] a du placer des récipients pour recueillir ces eaux malodorantes. Le tableau électrique est aménagé à proximité de la fuite (...) Nous remarquons les gravats, provenant du plafond, ayant chuté sur un bac congélateur, une bassine est remplie d'eaux sales et des morceaux de faux plafond (...)',

- le constat d'huissier de justice du 4 février 2020 mentionne :(...)Des planches ont été installées, bloquées par des étais pour obturer les orifices. Les murs sont détrempés, les coulures nauséabondes ont atteint le compteur électrique. En sol, nous constatons des gravats provenant de la chute de la maçonnerie. Nous constatons que le revêtement des poutres ornant le plafond s'est détaché en morceaux. La structure du plafond apparaît. Mur est dans un trou béant, est placé un ventilateur. Des câbles électriques pendent. Le plâtre des murs est détérioré, creusé.Le sol est constellé par des excréments de rongeurs (rats-souris). Dans l'arrière-boutique, des plaques du faux plafond sont tombées suite aux infiltrations. La porte donnant sur l'extérieur est en mauvais état, un orifice rectangulaire n'est pas sécurisé. Des faïences murales descellées sont tombées,

- le pré-rapport du 17 février 2020 de M. [L] [F], expert en bâtiment et en évaluation des risques et dommages, indique qu'il existe un danger des biens et personnes nécessitant une mise en péril imminent, que les locaux loués ont une multiplicité de facteurs d'effondrement probables, que les autres pièces révèlent un risque similaire voir plus sévère. Il précise 'je me rends dans les communs où je constate au premier étage par des ouvertures saillantes la présence d'étaies sur l'ensemble de l'étage, fait aggravant du fait de la charge supportée et rapportée sur le RDC objet de mon expertise non étayée en son ensemble,

- le courriel du 13 février 2020 adressé par M. [L] [F] à la mairie de [Localité 10] indiquant que l'immeuble est menacé d'atteinte à sa solidité. Dans ce courrier, l'expert fait encore savoir que ses relevés hygrométriques au niveau des chambres froides relèvent un taux anormalement élevé, de sorte que les lieux ne sont plus humides mais mouillés. Il ajoute que l'immeuble présente un danger tant pour les biens que pour les personnes,

- le courriel du 5 mars 2020 à la mairie de [Localité 10] de M. [L] [F] par lequel ce dernier affirme que l'immeuble n'est pas entretenu en bon père de famille et qu'il comporte un risque d'effondrement et une impropiété à sa destination, interdisant toute exploitation de son fonds de commerce par la société SAFAMAT,

- le rapport d'expertise du 24 février 2020 de M. [L] [D], expert désigné par le tribunal administratif, dans le cadre d'une procédure entre la commune de Toulon et la SCI la Baguette Toulonnaise, relevant :

- l'immeuble de construction traditionnelle de l'époque (grosse maçonnerie de pierres hourdées et enduites au mortier de chaux) date de la fin des 13ème et début 19ème siècles,

- il est composé de 6 niveaux,

- à ce jour, il n'est pas constaté d'humidité justifiant de mettre l'installation électrique hors circuit,

- au niveau R 0 de la boulangerie du laboratoire, il est constaté la mise en place de trois étais en soutien d'une partie du plancher haut du R0 et de deux poutres bois soutenant le plancher haut. Une des deux poutres présente des altérations faisant suite à des attaques de xylofages susceptible de réduire les capacités de portance,

- du point de l'état structurel du plancher haut du R0, il existe un risque de péril ordinaire,

- il faut étayer la poutre en R0 en répartissant la charge sur un bastaing couvrant le plancher,

- il faut répartir l'étayage déjà en place sur un bastaing couvrant le plancher afin de supprimer le poinçonnement.

- le rapport d'expertise du 21 septembre 2017 de M. [S], désigné par ordonnance de référé du 16 septembre 2016, dont il résulte que :M.[O], gérant de la SCI la Baguette Toulonnaise a procédé en fin d'année 2013 à la démolition de la totalité des cloisons de partition de ces deux volumes qui correspondaient à des locaux d'habitation. ll est à noter que les travaux de démolition de ces cloisons ont été effectués sans qu'aucun constat d'huissier n'ait été établi notamment vis-a-vis des locaux des logements supérieurs.

4. Dire s'ils sont à l'origine de désordres au sein de l'immeuble et/ou s'ils sont de nature a mettre en péril la sécurité des occupants et usagers de la voie publique,

Suite a la démolition de ces cloisons, il ne demeurait en l'état pour supporter le plancher haut de ce 1er étage et pour partie les planchers des niveaux supérieurs uniquement des poutraisons en bois de sens de portée Sud(cote mitoyen) /Nord (cote [Adresse 8]). Ainsi les divers cloisonnements démolis, dont les traces de leurs têtes sont encore visibles sur les poutres en bois, jouaient le rôle d'autant d'appuis intermédiaires pour ces éléments principaux porteurs immédiat du plancher supérieur. (...) Nous avons donc constaté qu'en l'état de ces poutres bois de grand élancement reposaient uniquement à leurs deux extrémités selon le principe de poutres en appuis simple. Or, de telles poutraisons en bois ne permettent pas de répondre aux exigences de résistance et de flexibilité exigées par les règles de l'art au vue des efforts qui les sollicitent. C'est ce qui explique la déformation observée de ces poutres depuis l'espace libre (...)Ces travaux mettaient en péril la sécurité des occupants mais pas les usagers de la voie publique, ces derniers relevant exclusivement de la qualité des travaux de ravalement de la façade.

- fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues: La démolition de l'ensemble des cloisonnements du 1er étage a été réalisée par le gérant ale la SCI la Baguette Toulonnaise. La responsabilité de la SCI défenderesse à l'expertise est totalement engagée,

- Il n'y a plus eu de travaux urgents nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages imminents aux personnes ou aux biens. Les travaux de sauvegarde nécessaire ayant été réalisés nous n'avons donc pas eu à établir un rapport intermédiaire à déposer au greffe.

- le rapport d'expertise de M. [L] [T] du 6 juillet 2022 selon lequel l'état structurel du plancher haut du laboratoire présente un état de péril ordinaire. L'expert ajoute qu'il faut décrouter le plâtre présent sous l'enfustage et réaliser le confortement du R0 sous le contrôle d'un bureau d'étude structure et d'une entreprise qualifiée

La cour observe d'abord qu'il résulte de l'article 16 du code de procédure civile que, si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties.Or, en l'espèce, la cour dispose non seulement de rapports d'expertises amiables non contradictoires mais également de rapports d'expertise judiciaire, tous soumis à la discussion des parties. La cour peut donc se fonder sur tous les rapports d'expertise tant amiables que judiciaires produits au débat.

Ensuite, il résulte de toutes ces pièces produites que les lieux loués, occupés par la preneuse, présentaient notamment une très grande humidité, que des éléments de maçonnerie et des plaques du faux plafond tombaient, que les revêtements de poutre se détachaient, que des câbles électriques pendaient. En outre, pendant quelques années, il a existé des risques de dommages aux personnes et aux biens occupant l'immeuble entre la fin de l'année 2013 et 2020, suite à des travaux entrepris par la bailleresse, au 1er étage de l'immeuble, ayant consisté en la démolition de l'ensemble des cloisonnements.

Cependant, en premier lieu, la juridiction observe que la preneuse ne produit absolument aucun élément chiffré issus de sa comptabilité pour établir l'éventuel impact négatif des différents désordres sur l'exploitation de son fonds de commerce de boulangerie pâtisserie. Il est seulement démontré qu'elle a cessé l'exploitation du fonds le 26 décembre 2019,'suite à la mise en péril de l'immeuble dans lequel est exploité le fonds' comme l'expert-comptable de celle-ci le déclare dans son attestation du 6 mai 2020. En revanche, rien ne permet de dire que la preneuse aurait interrompu totalement l'exploitation de son fonds de commerce avant cette date.

Le bail commercial litigieux ayant été conclu le 20 décembre 2013, cela signifie donc que la preneuse appelante a pu exploiter tout à fait normalement son commerce pendant 6 années. D'ailleurs, la bailleresse produit, de son côté, une attestation de M. [X] [H] du 18 novembre 2022, pâtissier et précédent gérant de la preneuse, établissant cette exploitation normale. Celui-ci affirme en effet :' pendant l'installation d'un échafaudage et des travaux de façade (de mémoire fin 2015 courant 2016) (...) Il n'y a pas eu de baisse d'activité ni de baisse de chiffre d'affaire. Les travaux ont été toujours été parfaitement conformes à l'activité depuis le début (...) L'activité était également importante avec de nombreux restaurants que nous fournissions. Courant 2015 en 2017, mes associés (...) m'avaient ordonné de ne pas payer le loyer (...)'

Par ailleurs, tous les désordres relevés dans les constats d'huissier de justice produits au débat par la preneuse ne relèvent pas tous de la responsabilité de la bailleresse au regard des clauses contractuelles particulières du bail commercial qui liait les parties et qui doivent être examinées.

Ainsi, le bail commercial, en date du 20 décembre 2013 stipule expressément concernant l'état des lieux et l'entrée dans les lieux : le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger, à quelque époque que se soit, aucune réparation, amélioration, remise en état, ni aucune réduction de loyer de ce chef, en raison ou non de la nature de l'activité ou du besoin de l'exploitation, relatives ou non à toutes prescriptions de l'autorité administrative pour cause d'hygiène, de salubrité ou autres causes, autres que celles, le cas échéant, expressément envisagées aux présentes. Le preneur devra en faire son affaire personnelle et les faire effectuer à ses frais. Dans les quinze jours de l'entrée en jouissance, un état des lieux sera dressé contradictoirement entre les parties, par acte d'huissier, aux frais du preneur. A défaut, le preneur sera réputé avoir reçu les lieux en parfait état.

Le bail commercial ajoute, concernant l'entretien, les réparations, les transformations :le bailleur aura uniquement à sa charge, et uniquement dans la mesure où celles-ci ne seraient pas rendues nécessaires par le défaut d'entretien du preneur, les réparations strictement visées par l'article 606 du code civil, à l'exclusion de toutes autres. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur. Celles-ci incluant outre le gros oeuvre (totalité des éléments de structure et de surface), toutes les parties (biens immeubles ou équipements) qui ne sont pas affectées à une utilisation privative, y compris celles prescrites par l'administration à la suite d'une injonction de l'autorité administrative (...) Les autres dépenses de réparations et d'entretien seront intégralement prises en charge par le preneur. (...) Le preneur réalisera à ses frais, de façon constante et sans retard pendant le cours du bail, tous travaux d'entretien, de fonctionnement de sécurité, de propreté, de réparation, de réfection et de remplacement de toutes natures qui seront nécessaires (...) le preneur prendra à sa charge exclusive toutes les transformations, aménagements, réclamations, contestations et réparations nécessitées par l'exercice de l'activité, ainsi que tous travaux déterminés par les règlements administratifs.

Enfin, de façon plus générale, concernant les travaux, le bail commercial précise :sans préjudice de ce qui a pu être indiqué ci-dessus, le preneur souffrira l'exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations, et travaux quelconques, même de simples améliorations, que le bailleur ou la copropriété estimeraient nécessaires, utiles, ou même simplement convenables et qu'ils seraient exécutés pendant le cours du bail dans les locaux loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent.

Il résulte donc des stipulations contractuelles ci-dessus reproduites que la charge de la réalisation de beaucoup de travaux pesait sur la société SAFAMAT et notamment les travaux suivants : Ceux incluant le gros oeuvre (totalité des éléments de structure et de surface), y compris ceux prescrites par l'administration à la suite d'une injonction de l'autorité administrative. La société SAFAMAT est encore réputée avoir reçu les lieux en parfait état, aucun état des lieux d'entrée n'étant versé aux débats. Celle-ci devait également assumer toutes les réparations non visées à l'article 606 du code civil, reconstructions, surélévations, et travaux quelconques, même de simples améliorations, que le bailleur ou la copropriété estimeraient nécessaires, utiles.

En définitive, le bail commercial ne laissait donc à la charge de la bailleresse, que les seules réparations strictement visées par l'article 606 du code civil dans la mesure où elles ne seraient pas rendues nécessaires par le défaut d'entretien du preneur (c'est-à-dire les grosses réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture).

Ainsi, il revenait à la preneuse elle-même de réaliser certaines des réparations mises en exergue par les expertises et les constats d'huissier, en particulier celles relatives à la reprise des revêtements divers des lieux loués (plâtre, maçonnerie, revêtements de poutres, faïences murales, etc...).

Enfin, si la bailleresse n'avait pas le droit de s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble (ce qui ne résulte d'ailleurs pas du bail), il n'est toutefois pas établi qu'au moment de la délivrance du commandement de payer le 31 juillet 2015, la SCI la Baguette Toulonnaise avait conscience que les travaux effectués par elle-même deux années plus tôt, engendraient des désordres dans les locaux loués à la société SAFAMAT (désordres dont les conséquences sont en tout état de cause restées, dans les faits, très mesurées).

Au regard de l'ensemble des éléments qui précèdent la mauvaise foi de la bailleresse au moment de la délivrance du commandement de payer du 31 juillet 2015 n'est pas avérée. Le moyen tiré de la mauvaise foi est inopérant et les effets dudit commandement de payer ne sont pas paralysés pour ce motif.

S'agissant ensuite du moyen tiré de l'exception d'inexécution, invoqué par la preneuse pour dire qu'elle n'est pas redevable du paiement des loyers et des charges, la cour ne peut en examiner le bien-fondé que sur la seule période antérieure au commandement de payer (du 20 décembre 2013 date du bail commercial au 31 juillet 2015, date dudit commandement), puisqu'il vient d'être jugé que le bailleur ne l'a pas délivré en étant de mauvaise foi(ce qui va donc entraîner la résiliation du bail commercial et donc la fin de l'obligation de délivrance de la bailleresse, sauf si l'exception d'inexécution est admise au titre de la période visée par ledit commandement soit le 3ème trimestre 2015).

Il convient de rappeler qu'il est de principe qu'en cas de violation par le du bailleur de ses obligations générant une impossibilité absolue pour le preneur d'utiliser les lieux loués ou d'user des lieux conformément à la destination du bail, le preneur peut suspendre le paiement du loyer.

En l'espèce, il appartient à la société locataire, qui entend se prévaloir du moyen tiré de l'exception d'inexécution, pour dire que son obligation au paiement des loyers est suspendue depuis l'origine, de démontrer le manquement de la SCI la Baguette Toulonnaise à son obligation de délivrance des lieux loués mais aussi une impossibilité pour elle d'exploiter les lieux ou bien une impropriété des locaux loués à l'usage auquel ils étaient destinés.

Or, comme la cour l'a déjà précédemment jugé, la société SAFAMAT n'établit pas avoir cessé l'exploitation de son fonds de commerce de boulangerie pâtisserie avant le 26 décembre 2019 (date donnée par l'expert-comptable concernant la fin de l'exploitation du fonds de commerce dans son attestation délivrée à la preneuse le 6 mai 2020). La preneuse n'établit donc pas l'existence de l'une des deux conditions requises pour que le moyen tiré de l'exception d'inexécution puisse prospérer, c'est-à-dire une impossibilité absolue pour elle d'utiliser les lieux loués (pour la période ayant précédé le commandement de payer visant la clause résolutoire).

Ainsi, la société SAFAMAT ne démontre pas qu'elle était bien fondée à suspendre le paiement des loyers et charges pour la période visée par le commandement de payer du 31 juillet 2015 (soit le troisième trimestre 2015).

Le commandement de payer du 31 juillet 2015 doit donc produire tous ses effets.

La cour, infirmant le jugement et y ajoutant, rejette les demandes de la société SAFAMAT tendant à:

- ordonner la nullité du commandement de payer les loyers du 31/07/2015,

- déclarer la SCI la Baguette Toulonnaise irrecevable à agir en résiliation du bail commercial,

- dire que le bail commercial liant les parties se poursuit,

- condamner la SCI la Baguette Toulonnaise à rembourser à la SARL SAFAMAT les loyers et charges indûment payées depuis le début du bail commercial, soit la somme de 77.370 €

- ordonner la suspension des loyers et des charges depuis le début du bail commercial,

- ordonner la suspension des loyers et des charges depuis le 5 août 2015,

- condamner la SCI la Baguette Toulonnaise à rembourser à la SARL SAFAMAT les loyers et charges indûment payées depuis le 5 août 2015,

- condamner la SCI la Baguette Toulonnaise à rembourser à la SARL SAFAMAT les loyers et charges indûment payées depuis le 26 juillet 2017,

- ordonner la suspension des loyers et des charges attaches au bail commercial depuis le 26 juillet 2017.

3-sur la résiliation du bail

Selon l'article L145-41 du code de commerce :Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La S.A.R.L. SAFAMAT n'étant pas fondée à solliciter la suspension et l'exonération du loyer et des charges, il conviendra de constater la résiliation du bail du 20 décembre 2013 par le jeu de la clause résolutoire à effet du 1 er septembre 2015.

Infirmant le jugement, la cour constate la résiliation du bail commercial au 1er septembre 2015.

En conséquence de la résiliation du bail au 1er septembre 2015, la cour ordonne sans termes, ni délais, l'expulsion de la S.A.R.L. SAFAMAT des lieux loués et ce, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique.

4-sur la demande indemnitaire de la société locataire

Vu l'article 1147 du code civil,

La société SAFAMAT sollicite une somme de 300 000 euros au titre des dommages-intérêts en réparation de son préjudice commercial et financier.

Elle précise que la SARL Marine, associé majoritaire puis aujourd'hui associée unique de la SARL SAFAMAT a dû injecter pas moins de 310 875 € pendant toutes ces années, en raison des nuisances ne permettant pas une exploitation normale du fonds de commerce allant jusqu'à la cessation de toute exploitation.

Il résulte de l'attestation de l'expert-comptable de la société Marine que celle-ci a effectivement consenti des avances financières à la société SAFAMAT à hauteur de 310 875 euros au 30 juin 2018.

Cependant, d'une part, il n'est pas établi que ces prêts de la société Marine à la société SAFAMAT seraient en lien avec de quelconques difficultés financières rencontrées par cette dernière avant le 26 décembre 2019, date d'arrêt d'exploitation du fonds de commerce, étant rappelé qu'elle ne produit aucune pièce comptable. Ensuite, selon le relevé de compte produit par la preneuse, les sommes avancées par la société Marine à la société SAFAMAT l'ont été à compter du 1er juillet 2017, c'est-à-dire durant une période où le bail commercial était déjà résilié et où la bailleresse n'avait plus d'obligations contractuelles envers la preneuse.

Le jugement est confirmé en ce qu'il rejette la demande de la société SAFAMAT de dommages-intérêts.

5-sur la demande de l'intimée en paiement des loyers et charges

Vu l'article 1134 ancien du code civil,

La société locataire ne critiquant pas, à titre subsidiaire, le montant des sommes qui lui est réclamé par la bailleresse au titre des loyers et charges dus antérieurement au commandement de payer du 31 juillet 2015, il convient, infirmant le jugement, de condamner la S.A.R.L. SAFAMAT à payer à la SCI la Baguette Toulonnaise la somme de 4.395 euros correspondant aux loyers ainsi qu'à la provision sur charges du troisième trimestre 2015.

6-sur la demande de l'intimée en paiement d'indemnités d'occupation

La bailleresse sollicite de la cour qu'elle fixe l'indemnité d'occupation due par la preneuse depuis le 1 er septembre 2015 à la somme mensuelle de 1.365 euros, l'indemnité étant indexée conformément à la clause du bail et ce jusqu'à libération effective des lieux, objet du bail commercial.

La SCI la Baguette Toulonnaise sollicite aussi la condamnation de la société SAFAMAT à lui rembourser des charges de copropriété et des taxes foncières jusqu'à libération effective des lieux.

En l'espèce, le bail est résilié depuis le 1er septembre 2015, la preneuse ne peut donc plus se prévaloir de l'article 1719 du code civil mettant une obligation de délivrance à la charge de la bailleresse. L'appelante ne peut pas, en conséquence, se prévaloir de quelconques manquements de la SCI la Baguette Toulonnaise,pour être dispensée du paiement des indemnités d'occupation depuis le 1er septembre 2015, fin du bail commercial.

Se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail commercial depuis le 1er septembre 2015, la société SAFAMAT est redevable, sur le principe, d'indemnités d'occupation devant permettre réparation du préjudice subi par le bailleur et constituant également la contrepartie de l'occupation des lieux.

Concernant le montant de l'indemnité d'occupation, il doit toutefois être minoré, par rapport au montant du loyer contractuel, compte tenu des différents désordres affectant les lieux loués imputables à la bailleresse, qui ont été significatifs (sans empêcher l'exploitation du bail conformément à la destination contractuelle des lieux et sans mauvaise foi de la bailleresse au moment de la délivrance du commandement de payer).

La minoration du montant de l'indemnité d'occupation sera toutefois moins importante à compter du 21 septembre 2017, date du rapport d'expertise de M. [S], qui conclut en particulier : Il n'y a plus eu de travaux urgents nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages imminents aux personnes ou aux biens. Les travaux de sauvegarde nécessaire ayant été réalisés nous n'avons donc pas eu à établir un rapport intermédiaire à déposer au greffe.

Les éléments versés au débat ne permettent pas de déterminer si la bailleresse a fini par mettre un terme définitif aux désordres qui relevaient de sa responsabilité (seuls des travaux de sauvegarde ayant été réalisés), le rapport d'expertise de M. [L] [T] du 6 juillet 2022 relevant d'ailleurs que l'état structurel du plancher haut du laboratoire présente toujours un état de péril ordinaire.

L'indemnité d'occupation due par la preneuse à la bailleresse sera donc fixée à :

- entre le 1er septembre 2015 et le 21 septembre 2017 à 80 % du loyer contractuel de 1356 euros HT, outre indexation ultérieure conformément aux clauses du bail outre remboursement des charges de charges de copropriété et des taxes foncières,

-à compter du 22 septembre 2017, à 90 % du loyer contractuel de 1356 euros HT, outre indexation ultérieure conformément aux clauses du bail outre remboursement des charges de charges de copropriété et des taxes foncières jusqu'à libération effective des lieux,

Infirmant le jugement en ce qu'il rejette la demande de la SCI la Baguette Toulonnaise en paiement d'indemnités d'occupation, la cour condamne la société SAFAMAT à payer à SCI la Baguette Toulonnaise:

- entre le 1er septembre 2015 et le 21 septembre 2017 à 80 % du loyer contractuel de 1356 euros HT, outre indexation ultérieure conformément aux clauses du bail à outre remboursement des charges de charges de copropriété et des taxes foncières, à titre d'indemnités d'occupation,

-à compter du 22 septembre 2017, à 90 % du loyer contractuel de 1356 euros HT, outre indexation ultérieure conformément aux clauses du bail outre remboursement des charges de charges de copropriété et des taxes foncières jusqu'à libération effective des lieux,à titre d'indemnités d'occupation.

La cour ordonne en conséquence la compensation entre les créances réciproques des parties.

7-sur les frais du procès

Compte tenu de la solution apportée au litige, la cour, infirmant le jugement sur ces points, condamne la société SAFAMAT à payer à la société la Baguette Toulonnaise une somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel (incluant les dépens exposés par l'intimée).

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :

- infirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il rejette la demande de la société SAFAMAT de dommages-intérêts,

statuant à nouveau et y ajoutant,

- constate la résiliation du bail commercial au 1er septembre 2015.

- ordonne sans termes, ni délais, l'expulsion de la S.A.R.L. SAFAMAT des lieux loués et ce, en tant que de besoin, avec le concours de la force publique,

- condamne la S.A.R.L. SAFAMAT à payer à la SCI la Baguette Toulonnaise la somme de 4.395 euros correspondant aux loyers ainsi qu'à la provision sur charges du troisième trimestre 2015,

- condamne la société SAFAMAT à payer à SCI la Baguette Toulonnaise:

- entre le 1er septembre 2015 et le 27 septembre 2017 à 80 % du loyer contractuel de 1356 euros HT, outre indexation ultérieure conformément aux clauses du bail à outre remboursement des charges de charges de copropriété et des taxes foncières, à titre d'indemnités d'occupation,

-à compter du 28 septembre 2017, à 90 % du loyer contractuel de 1356 euros HT, outre indexation ultérieure conformément aux clauses du bail outre remboursement des charges de charges de copropriété et des taxes foncières jusqu'à libération effective des lieux,à titre d'indemnités d'occupation.

- ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties,

- condamne la société SAFAMAT à payer à la SCI la Baguette Toulonnaise la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (pour les frais exposés en première instance et à hauteur d'appel),

- condamne la société SAFAMAT aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Le Greffier, La Présidente,