CA Amiens, 1re ch. civ., 27 novembre 2025, n° 24/01394
AMIENS
Autre
Autre
ARRET
N°
SCCV DUHA
C/
S.D.C. DE LA RESIDENCE LES JARDINS DE SUZETTE
CJ/VB/SB/DPC
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU VINGT SEPT NOVEMBRE
DEUX MILLE VINGT CINQ
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/01394 - N° Portalis DBV4-V-B7I-JBEO
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU TREIZE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE
PARTIES EN CAUSE :
SCCV DUHA agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Marc DECRAMER, avocat au barreau d'AMIENS
APPELANTE
ET
Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « LES JARDINS DE SUZETTE », immatriculé au Registre des Copropriétés, sous le n° AG3 366 028, représenté par son Syndic, la SOCIETE D'ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC), Société par Actions Simplifiée, au capital social de 24 236 056 €, dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce de LILLE METROPOLE, sous le numéro 428 748 909 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AMIENS
INTIMEE
DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :
L'affaire est venue à l'audience publique du 18 septembre 2025 devant la cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.
A l'audience, la cour était assistée de Mme [R] [P], cadre-greffier assistée de M. [L] [E], greffier stagiaire.
Sur le rapport de Mme Clémence JACQUELINE et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
PRONONCÉ :
Le 27 novembre 2025, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.
*
* *
DECISION :
La société civile de construction vente (SCCV) Duha a fait édifier un ensemble immobilier sis à [Adresse 6].
La société Sergic assure la mission de syndic de la copropriété '[Adresse 9]'.
La SCCV Duha a contesté des charges de copropriété qui lui ont été facturées à la suite du procès-verbal d'assemblée générale du 28 mai 2021.
En juin 2022, la société Sergic a émis un appel de fonds à échéance du 1er juillet 2022 comprenant le solde dû pour un montant de 16 085,69 euros.
Suivant acte d'huissier de justice en date du 20 juillet 2022, la société Sergic a fait signifier à Me [Y], notaire, une opposition à mutation en application de l'article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en précisant que l'opposition porte sur les lots 01, 021, 023 et 030, objet de la mutation et les lots restants 018 et 31 non vendus pour un montant de 13 059,55 euros augmenté des frais d'huissier soit 13 273,48 euros.
L'opposition mentionne une créance due à la copropriété de 13 059,56 euros avec décompte joint en annexe par la société Sergic.
Suivant acte d'huissier de justice en date du 22 septembre 2022, la SCCV Duha a saisi le tribunal judiciaire d'Amiens aux fins d'obtenir la mainlevée de l'opposition à mutation en date du 20 juillet 2022 à la requête du syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Suzette' représenté par son syndic,
la société Sergic, concernant la mutation des lots 1, 21, 23 et 30, au profit de l'Office Public de l'Habitat de la Somme.
Par jugement du 13 mars 2024, le tribunal judiciaire d'Amiens a :
- débouté la SCCV Duha de sa demande de mainlevée de l'opposition à mutation en date du 20 juillet 2022 à la requête du syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Suzette' représenté par son syndic
en exercice la société Sergic concernant la mutation des lots 001, 021, 023 et 030 au profit de l'Office Public de l'Habitat de la Somme ;
- déclaré l'opposition à mutation faite suivant exploit de Me [F], huissier de justice en date du 20 juillet 2022 en application de l'article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 par le syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Suzette' régulière ;
- dit que la créance du syndicat bénéficie du privilège immobilier spécial assimilé à une hypothèque légale depuis le 1er janvier 2022 ;
- condamné la SCCV Duha à payer au syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Suzette' une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCCV Duha aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SELARL Delahousse et associés en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
- débouté les parties de leurs plus amples demandes.
Par déclaration du 4 avril 2024, la SCCV Duha a interjeté appel de cette décision.
Par ses dernières conclusions signifiées par voie dématérialisée le 3 juillet 2024, elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, d'ordonner la mainlevée de l'opposition à mutation en date du 20 juillet 2022 à la requête du syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Suzette' représenté par son syndic en exercice la société Sergic concernant la mutation des lots 001, 021, 023 et 030 au profit de l'Office Public de l'Habitat de la Somme, de débouter le syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Suzette' représenté par son syndic en exercice la société Sergic de ses demandes contre la SCCV Duha et de condamner le syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Suzette' représenté par son syndic en exercice la société Sergic à payer à la SCCV Duha la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
La SCCV Duha expose que la créance invoquée est constituée de « provisions sur charges » sans qu'il soit justifié de l'imputabilité de ces provisions à la société Duha alors que diverses ventes ont été régularisées concernant des lots lui appartenant. Elle expose que par l'effet des régularisations et des répartitions intervenant lors des ventes, la somme restant à la charge de la société Duha ne peut correspondre aux provisions votées pour 2021.
Elle fait valoir que la résolution de la copropriété désignant la société Sergic en qualité de syndic n'est pas communiquée, que la validité de cette désignation ne peut être vérifiée et qu'il n'est pas justifié de l'habilitation de la société Clesence.
Elle soutient qu'elle bénéficie d'une exonération du paiement des honoraires du syndic. Elle relève que les demandes chiffrées de l'intimée sont évolutives et incohérentes.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 9]', par ses conclusions signifiées par voie dématérialisée le 3 octobre 2024 demande à la cour de :
- juger la SCCV Duha mal fondée en son appel et la débouter de l'ensemble de ses demandes ;
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à savoir en ce qu'il a :
* débouté la SCCV Duha de sa demande de mainlevée de l'opposition à mutation en date du 20 juillet 2022 à la requête du syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de [Adresse 10]' représenté par son syndic en exercice la société Sergic concernant la mutation des lots 001, 021, 023 et 030 au profit de l'Office Public de l'Habitat de la Somme ;
* déclaré l'opposition à mutation faite suivant exploit de Me [F], huissier de justice en date du 20 juillet 2022 en application de l'article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence 'Les Jardins [Adresse 7]' régulière ;
* dit que la créance du syndicat bénéficie du privilège immobilier spécial assimilé à une hypothèque légale depuis le 1er janvier 2022 ;
* condamné la SCCV Duha à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence '[Adresse 9]' une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné la SCCV Duha aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SELARL Delahousse et associés en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
* débouté les parties de leurs plus amples demandes ;
* rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;
- Y ajoutant, juger que la créance précisée dans l'acte d'opposition doit être rectifiée dans son quantum à la somme de 15 321,76 euros,
- Subsidiairement, si par extraordinaire la cour d'appel infirme le jugement entrepris et juge l'opposition à mutation nulle, condamner la SCCV Duha au paiement de la somme de 11 959,48 euros correspondant à la créance actualisée du syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 9]' au titre des charges et autres sommes dues,
- Condamner la SCCV Duha à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 9]' une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la condamner aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SELARL Delahousse et associés.
Il expose que le nouvel article 2402 alinéa 3 du code civil prévoit que « les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ». Il indique que la seule conséquence de la nullité de forme éventuelle affectant une opposition qui ne ventilerait pas les montants dus en fonction des différentes catégories de créances réside dans l'impossibilité pour le syndicat des copropriétaires de se prévaloir, le cas échéant, du caractère privilégié ou super privilégié de sa créance mais ne prive pas cette opposition de ses autres effets, et notamment de celui de blocage d'une partie du prix de vente.
Il expose que selon l'état daté rectifié, c'est une somme de 16 310,69 euros due par le propriétaire cédant au syndicat de copropriété correspondant à :
- des charges impayées pour 9 372,32 euros,
- des dépenses non comprises dans le budget pour 1 305 euros,
- des provisions pour 3 786,42 euros,
- des avances exigibles pour 1 656,95 euros,
- des honoraires du syndic pour 190 euros.
Il estime que l'état daté peut être rectifié pour la part des sommes dues par le copropriétaire cédant à une somme de 16 310,69 euros au lieu de 14 048,49 euros à déduire les sommes dont le syndicat
pourrait être débiteur à l'égard du copropriétaire cédant pour ces mêmes lots pour un montant de 988,93 euros soit un montant à verser de 15 321,76 euros (erreur en défaveur de la copropriété ).
En réponse aux moyens développés par l'appelant, il indique qu'une assemblée générale qui s'est tenue le 28 mai 2021 a permis de ratifier les actes engagés par le syndic dans le cadre de la mission de syndic provisoire et a désigné la société Sergic pour la gestion de deux exercices aux fonctions de syndic et que la société Clesence a été nommée président de séance lors de l'assemblée générale du 28 mai 2021 et était donc régulièrement habilitée à signer le contrat de syndic.
Il précise avoir tenu compte de la vente des différents lots et justifier du fait que les charges affectées aux lots (avant que le syndic ne soit avisé de leur cession) ont bien été annulées après la notification des mutations correspondant aux lots.
Il indique qu'une remise a bien été faite sur les honoraires d'état daté en date du 30 juin 2022 à hauteur de 50%.
La clôture de la procédure a été prononcée le 23 avril 2025 et l'affaire a été fixée pour être plaidée le 18 septembre 2025.
MOTIFS
L'article 19 modifié par ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 - art. 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :
« Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi.
Le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat, en consentir la mainlevée et, en cas d'extinction de la dette, en requérir la radiation. Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles
depuis plus de cinq ans'.
Les créances visées à l'alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article 2332 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant
au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur.
L'article 19-1 modifié par ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021- art. 35 dispose que toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l'article 19 sont garanties par l'hypothèque légale prévue à l'article 2402 du code civil.
L'article 2402 alinéa 3 du code civil modifié par ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 prévoit que les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur.
Les créances « de toute nature '' englobent notamment les appels de fonds, les appels de budget prévisionnel, les appels ponctuels pour travaux et tout autre appel de charges qui aurait été voté en assemblée générale.
L'opposition régulière vaut au profit du syndicat des copropriétaires mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1.
Selon l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndic, un avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former, au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir dans la limite ci-après le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance.
Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Les créances relevant de l'opposition concernent toute créance du syndicat portant notamment sur des charges communes à l'encontre du copropriétaire vendeur, dès lors qu'elle est liquide et exigible à la date du transfert de propriété du lot.
Ne constituent pas des créances exigibles et liquides notamment les charges votées après la cession du lot, quand bien même le vendeur se serait engagé dans l'acte de vente à prendre les dépenses en cause à sa charge.
En l'espèce, sur la désignation de la société Sergic en qualité de syndic, l'assemblée générale du 28 mai 2021 a ratifié les actes engagés par le syndic dans le cadre de la mission de syndic provisoire et a désigné la société Sergic pour la gestion de deux exercices aux fonctions de syndic. Il est démontré que la société Sergic a bien été désignée en qualité de syndic provisoire aux termes de la résolution votée 'pour la gestion d'un exercice comptable du syndicat de copropriété à compter de la livraison des parties communes pour se terminer au plus tard le 30 juin 2023" si bien qu'elle était recevable à former opposition sans avoir à justifier de sa reconduction aux termes de la dernière assemblée générale comme l'affirme la SCCV Duha.
Par ailleurs, comme l'a exactement relevé le premier juge, la société Clesence a été nommée président de séance lors de l'assemblée générale du 28 mai 2021 et était donc régulièrement habilitée à signer le contrat de syndic.
La SCCV Duha soulève une difficulté concernant l'imputabilité des charges à la suite du procès-verbal d'assemblée générale du 28 mai 2021 et pour les périodes subséquentes.
Le 30 juin 2022, la société Sergic a adressé un état daté conformément à l'article 5 du décret du 17 mars 1967 précisant les sommes dues par le copropriétaire cédant pour les lots objets de la mutation en première partie (14 048, 49 euros) et les sommes dont le syndicat des copropriétaires pourrait être débiteur à l'égard du copropriétaire cédant pour ces mêmes lots (988,93 euros) soit un solde de 13 059,56 euros.
Le 20 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la Sergic a fait signifier à Me [Y], notaire, une opposition à mutation en application de l'article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Cette opposition concerne les lots 001, 021, 023 et 030, objets de la mutation, ainsi que les lots restant 018 et 031, et porte sur une créance de 13 059,56 euros. Selon l'état daté, la créance de décompose ainsi : charges impayées à hauteur de 9 079,78 euros, dépenses de 35 euros, des provisions pour 3 786,42 euros, des avances exigibles pour 957,29 euros et des honoraires de syndic pour 190 euros.
La SCCV Duha prétend tout d'abord que la créance visée dans l'opposition à mutation est constituée de provisions sur charges qui ne lui sont pas imputables car elle a vendu plusieurs lots. Il résulte effectivement de l'article 23-3-3 du règlement de copropriété qu'en cas de mutation, le nouveau copropriétaire prendra à sa charge les engagements contractés à l'égard des tiers et payables à terme en ce qui concerne les provisions. La société Sergic démontre que les ventes ont été enregistrées à la suite de la réception de la notification des avis de mutation. Ainsi, un courrier explicatif a été adressé le 26 septembre 2022 au conseil de la SCCV Duha et récapitule : « les lots 0005 et 0044 ont été actés en date du 16 avril 2021, les lots 0020 et 0036 ont été actés en date du 30 avril 2021, les lots 0011, 0049 et 0050 ont été actés en date du 3 mai 2021, le lot 003 a été acté en date du 15 juin 2021, les lots 0024 et 0035 ont été actés en date du 8 juillet 2021.' La cession des lots n°1,21, 23 et 30 a, quant à elle, été actée le 7 juillet 2022. La société Sergic produit les extraits de compte du 20 juillet 2021 portant annulation des charges après la mutation du lot 35, du 22 mars 2022 portant annulation des charges après la mutation des lots 26 et 32 et l'extrait de compte du 9 août 2022 portant annulation des charges après la mutation des lots 1, 21, 23, 30.
Sur la justification de la créance contestée, la SCCV Duha soulève les incohérences suivantes :
- la somme de 3 786,42 euros (deux fois 1 893,21 euros) lui est réclamée alors que ces sommes sont déjà incluses dans les décomptes du 1er avril et 1er juillet 2022 ;
- la somme de 957,29 euros (301,92 + 335,37 + 320,00) d'avance de trésorerie du 1er août 2021 réclamée alors que ces sommes sont déjà mentionnées dans le décompte et ont même été annulées le 9 août 2022 ;
- la somme de 35 euros correspondant à des frais relance qui seraient non compris alors que le décompte fait apparaître la somme de 155 euros de frais de relance (35 + 35 +35 + 25 + 25) ;
- la somme de 1 390,26 euros correspondant à l'appel de fonds pour le troisième trimestre 2022 et qui apparaît dans le décompte du 1er février 2023 ;
- dans le décompte, le chauffage et l'eau chaude sont facturés pour des appartements qui ont été cédés et pour lesquels les procès-verbaux de réception font bien apparaître des compteurs à zéro (ou presque).
Sur le premier point, la société Sergic justifie du fait que cette somme correspond à l'appel de fonds du 1er avril 2022 au 30 juin 2022 et à l'appel de fonds du 1er juillet au 30 septembre 2022, provisions exigibles au jour de la vente. Elle démontre ensuite que la somme de 957,29 euros correspond à l'avance de trésorerie votée pour l'année 2021 appelés le 1er août 2021. S'agissant de la somme de 35 euros, la société justifie du montant réclamé au titre des frais de relance en exécution du contrat de syndic. En ce qui concerne la somme de 1 390,26 euros, cette somme figure sur l'appel de fonds au titre de l'échéance du 1er février 2023 pour les provisions du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022. Enfin la société Sergic justifie de l'annulation des charges à la suite des mutations.
La société Sergic démontre par ailleurs avoir laissé à la charge de la SCCV Duha la moitié des honoraires de syndic pour le coût de l'état daté à la suite d'un accord intervenu entre les parties.
Si les montants réclamés par la société Sergic ont pu varier à la baisse dans un récent appel de fonds du 15 mars 2024, il résulte du dernier état et des justificatifs produits que diverses erreurs sont en réalité en défaveur du syndicat des copropriétaires.
Dans ces conditions, et comme le premier juge l'a retenu avec pertinence, la créance de 13 059,56 euros est justifiée dans son fondement, son quantum et son exigibilité et l'absence de distinction dans l'opposition entre les quatre types de créance du syndicat énumérées à l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 constitue un manquement à une condition de forme qui a pour seul effet de faire perdre aux créances bénéficiant de l'article 2374, 1° bis du code civil, leur caractère de créances privilégiées et super privilégiées, celles-ci ne pouvant alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires.
Le jugement entrepris sera donc intégralement confirmé.
Il n'y a pas lieu de 'juger que la créance précisée dans l'acte d'opposition doit être rectifiée dans son quantum à la somme de 15 321,76 euros' dès lors qu'en application des dispositions précitées, l'acte d'opposition énonce le montant et les causes de la créance si bien que les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Aucune rectification ultérieure n'est prévue. Cette demande sera donc rejetée.
La SCCV Duha, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel qui seront recouvrés directement par la SELARL Delahousse conformément à l'article 699 du code de procédure civile, et au paiement d'une indemnité de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] Jardins [Adresse 7] au titre des frais irrépétibles d'appel.
Le surplus de la demande sera rejeté et la demande de la SCCV Duha formée au même titre sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,
Confirme dans son intégralité le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 9]' tendant à 'juger que la créance précisée dans l'acte d'opposition doit être rectifiée dans son quantum à la somme de 15 321,76 euros' ;
Condamne la SCCV Duha aux dépens d'appel qui seront recouvrés directement par la SELARL Delahousse et associés;
Condamne la SCCV Duha à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 9]' une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Rejette le surplus de la demande au titre des frais irrépétibles et déboute la SCCV Duha de sa demande formée au même titre.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
N°
SCCV DUHA
C/
S.D.C. DE LA RESIDENCE LES JARDINS DE SUZETTE
CJ/VB/SB/DPC
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU VINGT SEPT NOVEMBRE
DEUX MILLE VINGT CINQ
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/01394 - N° Portalis DBV4-V-B7I-JBEO
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU TREIZE MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE
PARTIES EN CAUSE :
SCCV DUHA agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Marc DECRAMER, avocat au barreau d'AMIENS
APPELANTE
ET
Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « LES JARDINS DE SUZETTE », immatriculé au Registre des Copropriétés, sous le n° AG3 366 028, représenté par son Syndic, la SOCIETE D'ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC), Société par Actions Simplifiée, au capital social de 24 236 056 €, dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce de LILLE METROPOLE, sous le numéro 428 748 909 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AMIENS
INTIMEE
DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :
L'affaire est venue à l'audience publique du 18 septembre 2025 devant la cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.
A l'audience, la cour était assistée de Mme [R] [P], cadre-greffier assistée de M. [L] [E], greffier stagiaire.
Sur le rapport de Mme Clémence JACQUELINE et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
PRONONCÉ :
Le 27 novembre 2025, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.
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DECISION :
La société civile de construction vente (SCCV) Duha a fait édifier un ensemble immobilier sis à [Adresse 6].
La société Sergic assure la mission de syndic de la copropriété '[Adresse 9]'.
La SCCV Duha a contesté des charges de copropriété qui lui ont été facturées à la suite du procès-verbal d'assemblée générale du 28 mai 2021.
En juin 2022, la société Sergic a émis un appel de fonds à échéance du 1er juillet 2022 comprenant le solde dû pour un montant de 16 085,69 euros.
Suivant acte d'huissier de justice en date du 20 juillet 2022, la société Sergic a fait signifier à Me [Y], notaire, une opposition à mutation en application de l'article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en précisant que l'opposition porte sur les lots 01, 021, 023 et 030, objet de la mutation et les lots restants 018 et 31 non vendus pour un montant de 13 059,55 euros augmenté des frais d'huissier soit 13 273,48 euros.
L'opposition mentionne une créance due à la copropriété de 13 059,56 euros avec décompte joint en annexe par la société Sergic.
Suivant acte d'huissier de justice en date du 22 septembre 2022, la SCCV Duha a saisi le tribunal judiciaire d'Amiens aux fins d'obtenir la mainlevée de l'opposition à mutation en date du 20 juillet 2022 à la requête du syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Suzette' représenté par son syndic,
la société Sergic, concernant la mutation des lots 1, 21, 23 et 30, au profit de l'Office Public de l'Habitat de la Somme.
Par jugement du 13 mars 2024, le tribunal judiciaire d'Amiens a :
- débouté la SCCV Duha de sa demande de mainlevée de l'opposition à mutation en date du 20 juillet 2022 à la requête du syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Suzette' représenté par son syndic
en exercice la société Sergic concernant la mutation des lots 001, 021, 023 et 030 au profit de l'Office Public de l'Habitat de la Somme ;
- déclaré l'opposition à mutation faite suivant exploit de Me [F], huissier de justice en date du 20 juillet 2022 en application de l'article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 par le syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Suzette' régulière ;
- dit que la créance du syndicat bénéficie du privilège immobilier spécial assimilé à une hypothèque légale depuis le 1er janvier 2022 ;
- condamné la SCCV Duha à payer au syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Suzette' une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCCV Duha aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SELARL Delahousse et associés en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
- débouté les parties de leurs plus amples demandes.
Par déclaration du 4 avril 2024, la SCCV Duha a interjeté appel de cette décision.
Par ses dernières conclusions signifiées par voie dématérialisée le 3 juillet 2024, elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, d'ordonner la mainlevée de l'opposition à mutation en date du 20 juillet 2022 à la requête du syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Suzette' représenté par son syndic en exercice la société Sergic concernant la mutation des lots 001, 021, 023 et 030 au profit de l'Office Public de l'Habitat de la Somme, de débouter le syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Suzette' représenté par son syndic en exercice la société Sergic de ses demandes contre la SCCV Duha et de condamner le syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de Suzette' représenté par son syndic en exercice la société Sergic à payer à la SCCV Duha la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
La SCCV Duha expose que la créance invoquée est constituée de « provisions sur charges » sans qu'il soit justifié de l'imputabilité de ces provisions à la société Duha alors que diverses ventes ont été régularisées concernant des lots lui appartenant. Elle expose que par l'effet des régularisations et des répartitions intervenant lors des ventes, la somme restant à la charge de la société Duha ne peut correspondre aux provisions votées pour 2021.
Elle fait valoir que la résolution de la copropriété désignant la société Sergic en qualité de syndic n'est pas communiquée, que la validité de cette désignation ne peut être vérifiée et qu'il n'est pas justifié de l'habilitation de la société Clesence.
Elle soutient qu'elle bénéficie d'une exonération du paiement des honoraires du syndic. Elle relève que les demandes chiffrées de l'intimée sont évolutives et incohérentes.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 9]', par ses conclusions signifiées par voie dématérialisée le 3 octobre 2024 demande à la cour de :
- juger la SCCV Duha mal fondée en son appel et la débouter de l'ensemble de ses demandes ;
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à savoir en ce qu'il a :
* débouté la SCCV Duha de sa demande de mainlevée de l'opposition à mutation en date du 20 juillet 2022 à la requête du syndicat des copropriétaires 'Les Jardins de [Adresse 10]' représenté par son syndic en exercice la société Sergic concernant la mutation des lots 001, 021, 023 et 030 au profit de l'Office Public de l'Habitat de la Somme ;
* déclaré l'opposition à mutation faite suivant exploit de Me [F], huissier de justice en date du 20 juillet 2022 en application de l'article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence 'Les Jardins [Adresse 7]' régulière ;
* dit que la créance du syndicat bénéficie du privilège immobilier spécial assimilé à une hypothèque légale depuis le 1er janvier 2022 ;
* condamné la SCCV Duha à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence '[Adresse 9]' une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné la SCCV Duha aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SELARL Delahousse et associés en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
* débouté les parties de leurs plus amples demandes ;
* rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;
- Y ajoutant, juger que la créance précisée dans l'acte d'opposition doit être rectifiée dans son quantum à la somme de 15 321,76 euros,
- Subsidiairement, si par extraordinaire la cour d'appel infirme le jugement entrepris et juge l'opposition à mutation nulle, condamner la SCCV Duha au paiement de la somme de 11 959,48 euros correspondant à la créance actualisée du syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 9]' au titre des charges et autres sommes dues,
- Condamner la SCCV Duha à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 9]' une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la condamner aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SELARL Delahousse et associés.
Il expose que le nouvel article 2402 alinéa 3 du code civil prévoit que « les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ». Il indique que la seule conséquence de la nullité de forme éventuelle affectant une opposition qui ne ventilerait pas les montants dus en fonction des différentes catégories de créances réside dans l'impossibilité pour le syndicat des copropriétaires de se prévaloir, le cas échéant, du caractère privilégié ou super privilégié de sa créance mais ne prive pas cette opposition de ses autres effets, et notamment de celui de blocage d'une partie du prix de vente.
Il expose que selon l'état daté rectifié, c'est une somme de 16 310,69 euros due par le propriétaire cédant au syndicat de copropriété correspondant à :
- des charges impayées pour 9 372,32 euros,
- des dépenses non comprises dans le budget pour 1 305 euros,
- des provisions pour 3 786,42 euros,
- des avances exigibles pour 1 656,95 euros,
- des honoraires du syndic pour 190 euros.
Il estime que l'état daté peut être rectifié pour la part des sommes dues par le copropriétaire cédant à une somme de 16 310,69 euros au lieu de 14 048,49 euros à déduire les sommes dont le syndicat
pourrait être débiteur à l'égard du copropriétaire cédant pour ces mêmes lots pour un montant de 988,93 euros soit un montant à verser de 15 321,76 euros (erreur en défaveur de la copropriété ).
En réponse aux moyens développés par l'appelant, il indique qu'une assemblée générale qui s'est tenue le 28 mai 2021 a permis de ratifier les actes engagés par le syndic dans le cadre de la mission de syndic provisoire et a désigné la société Sergic pour la gestion de deux exercices aux fonctions de syndic et que la société Clesence a été nommée président de séance lors de l'assemblée générale du 28 mai 2021 et était donc régulièrement habilitée à signer le contrat de syndic.
Il précise avoir tenu compte de la vente des différents lots et justifier du fait que les charges affectées aux lots (avant que le syndic ne soit avisé de leur cession) ont bien été annulées après la notification des mutations correspondant aux lots.
Il indique qu'une remise a bien été faite sur les honoraires d'état daté en date du 30 juin 2022 à hauteur de 50%.
La clôture de la procédure a été prononcée le 23 avril 2025 et l'affaire a été fixée pour être plaidée le 18 septembre 2025.
MOTIFS
L'article 19 modifié par ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 - art. 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :
« Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi.
Le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat, en consentir la mainlevée et, en cas d'extinction de la dette, en requérir la radiation. Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles
depuis plus de cinq ans'.
Les créances visées à l'alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article 2332 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant
au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur.
L'article 19-1 modifié par ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021- art. 35 dispose que toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l'article 19 sont garanties par l'hypothèque légale prévue à l'article 2402 du code civil.
L'article 2402 alinéa 3 du code civil modifié par ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 prévoit que les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur.
Les créances « de toute nature '' englobent notamment les appels de fonds, les appels de budget prévisionnel, les appels ponctuels pour travaux et tout autre appel de charges qui aurait été voté en assemblée générale.
L'opposition régulière vaut au profit du syndicat des copropriétaires mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1.
Selon l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndic, un avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former, au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir dans la limite ci-après le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance.
Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Les créances relevant de l'opposition concernent toute créance du syndicat portant notamment sur des charges communes à l'encontre du copropriétaire vendeur, dès lors qu'elle est liquide et exigible à la date du transfert de propriété du lot.
Ne constituent pas des créances exigibles et liquides notamment les charges votées après la cession du lot, quand bien même le vendeur se serait engagé dans l'acte de vente à prendre les dépenses en cause à sa charge.
En l'espèce, sur la désignation de la société Sergic en qualité de syndic, l'assemblée générale du 28 mai 2021 a ratifié les actes engagés par le syndic dans le cadre de la mission de syndic provisoire et a désigné la société Sergic pour la gestion de deux exercices aux fonctions de syndic. Il est démontré que la société Sergic a bien été désignée en qualité de syndic provisoire aux termes de la résolution votée 'pour la gestion d'un exercice comptable du syndicat de copropriété à compter de la livraison des parties communes pour se terminer au plus tard le 30 juin 2023" si bien qu'elle était recevable à former opposition sans avoir à justifier de sa reconduction aux termes de la dernière assemblée générale comme l'affirme la SCCV Duha.
Par ailleurs, comme l'a exactement relevé le premier juge, la société Clesence a été nommée président de séance lors de l'assemblée générale du 28 mai 2021 et était donc régulièrement habilitée à signer le contrat de syndic.
La SCCV Duha soulève une difficulté concernant l'imputabilité des charges à la suite du procès-verbal d'assemblée générale du 28 mai 2021 et pour les périodes subséquentes.
Le 30 juin 2022, la société Sergic a adressé un état daté conformément à l'article 5 du décret du 17 mars 1967 précisant les sommes dues par le copropriétaire cédant pour les lots objets de la mutation en première partie (14 048, 49 euros) et les sommes dont le syndicat des copropriétaires pourrait être débiteur à l'égard du copropriétaire cédant pour ces mêmes lots (988,93 euros) soit un solde de 13 059,56 euros.
Le 20 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la Sergic a fait signifier à Me [Y], notaire, une opposition à mutation en application de l'article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Cette opposition concerne les lots 001, 021, 023 et 030, objets de la mutation, ainsi que les lots restant 018 et 031, et porte sur une créance de 13 059,56 euros. Selon l'état daté, la créance de décompose ainsi : charges impayées à hauteur de 9 079,78 euros, dépenses de 35 euros, des provisions pour 3 786,42 euros, des avances exigibles pour 957,29 euros et des honoraires de syndic pour 190 euros.
La SCCV Duha prétend tout d'abord que la créance visée dans l'opposition à mutation est constituée de provisions sur charges qui ne lui sont pas imputables car elle a vendu plusieurs lots. Il résulte effectivement de l'article 23-3-3 du règlement de copropriété qu'en cas de mutation, le nouveau copropriétaire prendra à sa charge les engagements contractés à l'égard des tiers et payables à terme en ce qui concerne les provisions. La société Sergic démontre que les ventes ont été enregistrées à la suite de la réception de la notification des avis de mutation. Ainsi, un courrier explicatif a été adressé le 26 septembre 2022 au conseil de la SCCV Duha et récapitule : « les lots 0005 et 0044 ont été actés en date du 16 avril 2021, les lots 0020 et 0036 ont été actés en date du 30 avril 2021, les lots 0011, 0049 et 0050 ont été actés en date du 3 mai 2021, le lot 003 a été acté en date du 15 juin 2021, les lots 0024 et 0035 ont été actés en date du 8 juillet 2021.' La cession des lots n°1,21, 23 et 30 a, quant à elle, été actée le 7 juillet 2022. La société Sergic produit les extraits de compte du 20 juillet 2021 portant annulation des charges après la mutation du lot 35, du 22 mars 2022 portant annulation des charges après la mutation des lots 26 et 32 et l'extrait de compte du 9 août 2022 portant annulation des charges après la mutation des lots 1, 21, 23, 30.
Sur la justification de la créance contestée, la SCCV Duha soulève les incohérences suivantes :
- la somme de 3 786,42 euros (deux fois 1 893,21 euros) lui est réclamée alors que ces sommes sont déjà incluses dans les décomptes du 1er avril et 1er juillet 2022 ;
- la somme de 957,29 euros (301,92 + 335,37 + 320,00) d'avance de trésorerie du 1er août 2021 réclamée alors que ces sommes sont déjà mentionnées dans le décompte et ont même été annulées le 9 août 2022 ;
- la somme de 35 euros correspondant à des frais relance qui seraient non compris alors que le décompte fait apparaître la somme de 155 euros de frais de relance (35 + 35 +35 + 25 + 25) ;
- la somme de 1 390,26 euros correspondant à l'appel de fonds pour le troisième trimestre 2022 et qui apparaît dans le décompte du 1er février 2023 ;
- dans le décompte, le chauffage et l'eau chaude sont facturés pour des appartements qui ont été cédés et pour lesquels les procès-verbaux de réception font bien apparaître des compteurs à zéro (ou presque).
Sur le premier point, la société Sergic justifie du fait que cette somme correspond à l'appel de fonds du 1er avril 2022 au 30 juin 2022 et à l'appel de fonds du 1er juillet au 30 septembre 2022, provisions exigibles au jour de la vente. Elle démontre ensuite que la somme de 957,29 euros correspond à l'avance de trésorerie votée pour l'année 2021 appelés le 1er août 2021. S'agissant de la somme de 35 euros, la société justifie du montant réclamé au titre des frais de relance en exécution du contrat de syndic. En ce qui concerne la somme de 1 390,26 euros, cette somme figure sur l'appel de fonds au titre de l'échéance du 1er février 2023 pour les provisions du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022. Enfin la société Sergic justifie de l'annulation des charges à la suite des mutations.
La société Sergic démontre par ailleurs avoir laissé à la charge de la SCCV Duha la moitié des honoraires de syndic pour le coût de l'état daté à la suite d'un accord intervenu entre les parties.
Si les montants réclamés par la société Sergic ont pu varier à la baisse dans un récent appel de fonds du 15 mars 2024, il résulte du dernier état et des justificatifs produits que diverses erreurs sont en réalité en défaveur du syndicat des copropriétaires.
Dans ces conditions, et comme le premier juge l'a retenu avec pertinence, la créance de 13 059,56 euros est justifiée dans son fondement, son quantum et son exigibilité et l'absence de distinction dans l'opposition entre les quatre types de créance du syndicat énumérées à l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 constitue un manquement à une condition de forme qui a pour seul effet de faire perdre aux créances bénéficiant de l'article 2374, 1° bis du code civil, leur caractère de créances privilégiées et super privilégiées, celles-ci ne pouvant alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires.
Le jugement entrepris sera donc intégralement confirmé.
Il n'y a pas lieu de 'juger que la créance précisée dans l'acte d'opposition doit être rectifiée dans son quantum à la somme de 15 321,76 euros' dès lors qu'en application des dispositions précitées, l'acte d'opposition énonce le montant et les causes de la créance si bien que les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Aucune rectification ultérieure n'est prévue. Cette demande sera donc rejetée.
La SCCV Duha, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel qui seront recouvrés directement par la SELARL Delahousse conformément à l'article 699 du code de procédure civile, et au paiement d'une indemnité de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] Jardins [Adresse 7] au titre des frais irrépétibles d'appel.
Le surplus de la demande sera rejeté et la demande de la SCCV Duha formée au même titre sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,
Confirme dans son intégralité le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 9]' tendant à 'juger que la créance précisée dans l'acte d'opposition doit être rectifiée dans son quantum à la somme de 15 321,76 euros' ;
Condamne la SCCV Duha aux dépens d'appel qui seront recouvrés directement par la SELARL Delahousse et associés;
Condamne la SCCV Duha à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence '[Adresse 9]' une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Rejette le surplus de la demande au titre des frais irrépétibles et déboute la SCCV Duha de sa demande formée au même titre.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE