CA Douai, ch. 2 sect. 2, 27 novembre 2025, n° 24/01873
DOUAI
Arrêt
Autre
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 27/11/2025
****
MINUTE ELECTRONIQUE
N° RG 24/01873 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VP3K
Jugement (N° 2024005412) rendu le 26 mars 2024 par le tribunal de commerce de Lille Métropole
APPELANTE
SCI Tripiz, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social, [Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Fabien Chirola, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉE
SAS Smac, prise en son établissement secondaire [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de Me Erwan Le Briquir, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant
DÉBATS à l'audience publique du 02 septembre 2025 tenue par Anne Soreau magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Stéphanie Barbot, présidente de chambre
Nadia Cordier, conseiller
Anne Soreau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 juillet 2025
****
EXPOSE DES FAITS :
La SCI Tripiz (la société Tripiz) est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 5], et loué à la société Keyman selon contrat de bail du 1er août 2012.
Le 26 janvier 2021, la société Keyman a conclu avec la société Smac un contrat d'entretien des toitures terrasses du bâtiment loué.
Estimant que la société Smac avait manqué à son obligation de conseil en n'alertant pas sa concontractante sur des désordres affectant l'immeuble dont elle est propriétaire, la société Tripiz l'a assignée en réparation de son préjudice.
Le 26 mars 2024, le tribunal de commerce de Lille Métropole, par jugement réputé contradictoire, a :
Débouté la société Tripiz de toutes ses demandes ;
Dit « n'y avoir lieu à l'article 700 du code de procédure civile » ;
Condamné la société Tripiz aux entiers dépens.
Par deux déclarations d'appel du 19 avril 2024 (RG n°24/1873 et RG n°24/1912), la deuxième rectifiant la première, la société Tripiz a relevé appel de l'entière décision.
Ces deux déclarations ont été jointes le 9 janvier 2025 sous un seul numéro de rôle RG n°24/1873.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 30 décembre 2024, la société Tripiz demande à la cour de :
infirmer le jugement déféré ;
Condamner la société Smac à lui verser la somme de 40 000 euros en réparation de son préjudice et celle de 3 000 euros à titre d'indemnité procédurale conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Smac aux entiers dépens.
Elle fait valoir que :
Son immeuble a été livré le 13 avril 2012, la garantie décennale expirait donc le 13 avril 2022 ;
La société Smac était tenue, en vertu de son contrat d'entretien, et notamment ses articles 2, 3.1 et 3.4, à une prestation de nettoyage et une prestation de conseil ; le 30 mai 2022 elle a rendu un rapport mettant en évidence l'apparition de plis et de gonflements sur la toiture, pouvant provoquer des infiltrations ; deux autres entreprises missionnées pour les travaux à reprendre, ont alors immédiatement mis en évidence que la dalle de béton était non conforme aux règles de l'art et que sa destruction totale était nécessaire ;
La société Smac aurait dû alerter son client sur le fait que le plissage parfaitement visible du revêtement d'étanchéité traduisait une anomalie de conception de la dalle ;
La société Smac était intervenue le 11 mai 2021 ; si elle avait alors correctement effectué son analyse de la toiture-terrasse et son obligation de conseil, elle, société Tripiz, aurait activé la garantie décennale et n'aurait pas eu à supporter les travaux de réfection de l'immeuble ;
Le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel, dès lors que ce manquement a causé un dommage ;
Son préjudice correspond à la perte de chance de faire valoir la garantie décennale ; il se chiffre selon l'estimation la plus basse à la somme de 42 663,55 euros, correspondant au devis de la société Soprassistance du 23 novembre 2022, forfaitisé à la somme de 40 000 euros.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 13 février 2025, la société Smac demande à la cour de :
Vu les articles 1104, 1240 et 1792 du code civil ;
Vu l'arrêt de l'A ssemblée plénière de la Cour de cassation du 13 janvier 2020, n°17-19.963 ;
Confirmer le jugement entrepris ;
Débouter la société Tripiz de ses demandes ;
Condamner la société Tripiz au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle souligne que :
Le contrat d'entretien conclu lui confiait l'entretien de l'étanchéité mais aucune mission de contrôle de la toiture de l'immeuble ;
Il faut différencier la non-conformité du désordre ;
La société Tripiz ne démontre pas l'existence d'un désordre qui trouverait sa source dans l'étanchéité ou qui affecterait la dalle de l'immeuble, et dont l'intensité soit suffisante pour que les dispositions de l'article 1792 du code civil sur la garantie décennale trouvent à s'appliquer ;
La société appelante ne justifie pas avoir sollicité son assureur dommage-ouvrage ;
Le devis correspondant au préjudice réclamé chiffre une prestation de sondages autour de la dalle ; la société Tripiz ne justifie pas avoir engagé ces travaux et les avoir payés.
MOTIVATION :
Sur la demande principale de la société Tripiz :
En application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Il a été jugé que le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass, ass. plén., 6 octobre 2006, n°05-13.255, publié ; Cass, ass. plén., 13 janvier 2020, n°17-19.963, publié).
Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Par ailleurs, l'article 1792 du code civil prévoit que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Pour faire jouer cette garantie, les juges du fond doivent constater que ce désordre est actuel et intervient au cours de la période décennale (voir notamment Civ.3ème, 21 mai 2003, n°01-17 484 P)
La Cour de cassation a en outre précisé qu'en l'absence de désordre, les défauts de conformité affectant un immeuble n'entrent pas dans le champ d'application de l'article 1792 (Civ.3ème, 20 novembre 1991, n°89-14.867, publié).
En l'espèce, en application du contrat d'entretien conclu avec la société Keyman le 26 janvier 2021, la société Smac était tenue, selon l'article 2, à une prestation d'entretien consistant en un nettoyage et une vérification de l'étanchéité des toitures terrasses du bâtiment. Plus précisément, l'article 3 détaille cette prestation, qui revêt l'examen visuel des parties apparentes et des accessoires des revêtements d'étanchéité, l'enlèvement des herbes, végétations', la vérification du bon fonctionnement des orifices d'évacuation des eaux pluviales, la remise en place des protections meubles des revêtements d'étanchéité.
L'article 3.4 de ce contrat prévoit que la société Smac devra établir un rapport de visite pour le client, formulant toutes les informations utiles quant à la bonne utilisation des toitures-terrasses et signalant tous abus ou anomalies éventuels pouvant être à l'origine de désordres déjà constatés ou susceptibles de se produire.
Le 11 mai 2021, la société Smac a rendu à sa cliente, la société Keyman, un rapport, versé aux débats, relevant l'existence d'herbes, feuilles et arbustes sur la toiture, ainsi que des plis de la couverture d'étanchéité.
La société Tripiz soutient que ces anomalies révélaient des désordres déjà existants, à savoir une non-conformité de la dalle en béton accueillant la machinerie de la ventilation et le système de climatisation, que la société Smac aurait donc dû signaler dans son rapport, afin qu'elle, société Tripiz, propriétaire de l'immeuble, puisse faire jouer la garantie dommage-ouvrage.
Pour le démontrer, elle produit un courriel du 10 novembre 2022 de la société Etanchéité Particuliers et Industries (EPI), conseillant, pour des travaux dont l'adresse n'a pas été précisée mais dont la société Smac ne conteste pas qu'ils concernent le bâtiment objet du litige, un rechapage complet de l'étanchéité. Cette société EPI indique qu'il sera nécessaire de retirer la dalle béton servant de support aux machineries, précisant que celle-ci n'est pas conforme au DTU (l'accès à l'étanchéité étant impossible) et ajoutant que des arbustes poussent sous cette dalle béton, l'enracinement de ces derniers pouvant entraîner des dégâts au niveau de l'étanchéité et donc des infiltrations d'eau.
Il sera relevé, tout d'abord, que les conclusions de la société EPI reposent sur des constatations de novembre 2022. Rien ne permet donc d'affirmer qu'à la date d'établissement du rapport de la société Smac du 11 mai 2021, soit un an auparavant, les anomalies alors relevées auraient permis à cette société de faire les mêmes déductions.
Par ailleurs, ce simple courriel n'est corroboré par aucun document technique. Or, en l'absence d'éléments supplémentaires, rien ne permet de déduire que la non-conformité alléguée de la dalle, si tant est qu'elle soit prouvée, serait un désordre tel que défini à l'article 1792 précité, rendant l'immeuble impropre à sa destination et autorisant la mise en jeu de la garantie dommage ouvrage.
La société Tripiz produit un deuxième devis en date du 23 novembre 2022 de la société Soprassistance, pour un rechapage de la toiture, dont la seule lecture ne permet pas plus de déduire l'existence, au cours de la période décennale, de désordres qui auraient lui auraient permis de faire jouer son assurance.
La société Tripiz ne produit ainsi aucun élément propre à démontrer qu'il existait des désordres au sens de l'article 1792 du code civil, que la société Smac se devait de lui signaler à la suite de sa prestation d'entretien de toiture de mai 2021.
Faute d'établir l'existence de tels désordres, l'appelante ne démontre ni la faute de la société Smac ni la prétendue perte de chance subie pour n'avoir pas pu mettre en jeu la garantie dommage ouvrage, assurance qu'elle ne justifie en outre pas avoir souscrite.
La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté la société Tripiz de sa demande de 40 000 euros en réparation de son préjudice.
Sur les demandes accessoires :
La société Tripiz, qui succombe, assumera les entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à verser à la société Smac une indemnité procédurale pour la procédure d'appel.
La décision entreprise sera confirmée du chef des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
CONFIRME en toutes ses dispositions la décision entreprise ;
Y ajoutant,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE la demande de la SCI Tripiz et la CONDAMNE à verser à la société SMAC la somme de 4 000 euros.
Le greffier
La présidente
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 27/11/2025
****
MINUTE ELECTRONIQUE
N° RG 24/01873 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VP3K
Jugement (N° 2024005412) rendu le 26 mars 2024 par le tribunal de commerce de Lille Métropole
APPELANTE
SCI Tripiz, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social, [Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Fabien Chirola, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉE
SAS Smac, prise en son établissement secondaire [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de Me Erwan Le Briquir, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant
DÉBATS à l'audience publique du 02 septembre 2025 tenue par Anne Soreau magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Stéphanie Barbot, présidente de chambre
Nadia Cordier, conseiller
Anne Soreau, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 juillet 2025
****
EXPOSE DES FAITS :
La SCI Tripiz (la société Tripiz) est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 5], et loué à la société Keyman selon contrat de bail du 1er août 2012.
Le 26 janvier 2021, la société Keyman a conclu avec la société Smac un contrat d'entretien des toitures terrasses du bâtiment loué.
Estimant que la société Smac avait manqué à son obligation de conseil en n'alertant pas sa concontractante sur des désordres affectant l'immeuble dont elle est propriétaire, la société Tripiz l'a assignée en réparation de son préjudice.
Le 26 mars 2024, le tribunal de commerce de Lille Métropole, par jugement réputé contradictoire, a :
Débouté la société Tripiz de toutes ses demandes ;
Dit « n'y avoir lieu à l'article 700 du code de procédure civile » ;
Condamné la société Tripiz aux entiers dépens.
Par deux déclarations d'appel du 19 avril 2024 (RG n°24/1873 et RG n°24/1912), la deuxième rectifiant la première, la société Tripiz a relevé appel de l'entière décision.
Ces deux déclarations ont été jointes le 9 janvier 2025 sous un seul numéro de rôle RG n°24/1873.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 30 décembre 2024, la société Tripiz demande à la cour de :
infirmer le jugement déféré ;
Condamner la société Smac à lui verser la somme de 40 000 euros en réparation de son préjudice et celle de 3 000 euros à titre d'indemnité procédurale conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société Smac aux entiers dépens.
Elle fait valoir que :
Son immeuble a été livré le 13 avril 2012, la garantie décennale expirait donc le 13 avril 2022 ;
La société Smac était tenue, en vertu de son contrat d'entretien, et notamment ses articles 2, 3.1 et 3.4, à une prestation de nettoyage et une prestation de conseil ; le 30 mai 2022 elle a rendu un rapport mettant en évidence l'apparition de plis et de gonflements sur la toiture, pouvant provoquer des infiltrations ; deux autres entreprises missionnées pour les travaux à reprendre, ont alors immédiatement mis en évidence que la dalle de béton était non conforme aux règles de l'art et que sa destruction totale était nécessaire ;
La société Smac aurait dû alerter son client sur le fait que le plissage parfaitement visible du revêtement d'étanchéité traduisait une anomalie de conception de la dalle ;
La société Smac était intervenue le 11 mai 2021 ; si elle avait alors correctement effectué son analyse de la toiture-terrasse et son obligation de conseil, elle, société Tripiz, aurait activé la garantie décennale et n'aurait pas eu à supporter les travaux de réfection de l'immeuble ;
Le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel, dès lors que ce manquement a causé un dommage ;
Son préjudice correspond à la perte de chance de faire valoir la garantie décennale ; il se chiffre selon l'estimation la plus basse à la somme de 42 663,55 euros, correspondant au devis de la société Soprassistance du 23 novembre 2022, forfaitisé à la somme de 40 000 euros.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 13 février 2025, la société Smac demande à la cour de :
Vu les articles 1104, 1240 et 1792 du code civil ;
Vu l'arrêt de l'A ssemblée plénière de la Cour de cassation du 13 janvier 2020, n°17-19.963 ;
Confirmer le jugement entrepris ;
Débouter la société Tripiz de ses demandes ;
Condamner la société Tripiz au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle souligne que :
Le contrat d'entretien conclu lui confiait l'entretien de l'étanchéité mais aucune mission de contrôle de la toiture de l'immeuble ;
Il faut différencier la non-conformité du désordre ;
La société Tripiz ne démontre pas l'existence d'un désordre qui trouverait sa source dans l'étanchéité ou qui affecterait la dalle de l'immeuble, et dont l'intensité soit suffisante pour que les dispositions de l'article 1792 du code civil sur la garantie décennale trouvent à s'appliquer ;
La société appelante ne justifie pas avoir sollicité son assureur dommage-ouvrage ;
Le devis correspondant au préjudice réclamé chiffre une prestation de sondages autour de la dalle ; la société Tripiz ne justifie pas avoir engagé ces travaux et les avoir payés.
MOTIVATION :
Sur la demande principale de la société Tripiz :
En application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Il a été jugé que le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass, ass. plén., 6 octobre 2006, n°05-13.255, publié ; Cass, ass. plén., 13 janvier 2020, n°17-19.963, publié).
Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Par ailleurs, l'article 1792 du code civil prévoit que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Pour faire jouer cette garantie, les juges du fond doivent constater que ce désordre est actuel et intervient au cours de la période décennale (voir notamment Civ.3ème, 21 mai 2003, n°01-17 484 P)
La Cour de cassation a en outre précisé qu'en l'absence de désordre, les défauts de conformité affectant un immeuble n'entrent pas dans le champ d'application de l'article 1792 (Civ.3ème, 20 novembre 1991, n°89-14.867, publié).
En l'espèce, en application du contrat d'entretien conclu avec la société Keyman le 26 janvier 2021, la société Smac était tenue, selon l'article 2, à une prestation d'entretien consistant en un nettoyage et une vérification de l'étanchéité des toitures terrasses du bâtiment. Plus précisément, l'article 3 détaille cette prestation, qui revêt l'examen visuel des parties apparentes et des accessoires des revêtements d'étanchéité, l'enlèvement des herbes, végétations', la vérification du bon fonctionnement des orifices d'évacuation des eaux pluviales, la remise en place des protections meubles des revêtements d'étanchéité.
L'article 3.4 de ce contrat prévoit que la société Smac devra établir un rapport de visite pour le client, formulant toutes les informations utiles quant à la bonne utilisation des toitures-terrasses et signalant tous abus ou anomalies éventuels pouvant être à l'origine de désordres déjà constatés ou susceptibles de se produire.
Le 11 mai 2021, la société Smac a rendu à sa cliente, la société Keyman, un rapport, versé aux débats, relevant l'existence d'herbes, feuilles et arbustes sur la toiture, ainsi que des plis de la couverture d'étanchéité.
La société Tripiz soutient que ces anomalies révélaient des désordres déjà existants, à savoir une non-conformité de la dalle en béton accueillant la machinerie de la ventilation et le système de climatisation, que la société Smac aurait donc dû signaler dans son rapport, afin qu'elle, société Tripiz, propriétaire de l'immeuble, puisse faire jouer la garantie dommage-ouvrage.
Pour le démontrer, elle produit un courriel du 10 novembre 2022 de la société Etanchéité Particuliers et Industries (EPI), conseillant, pour des travaux dont l'adresse n'a pas été précisée mais dont la société Smac ne conteste pas qu'ils concernent le bâtiment objet du litige, un rechapage complet de l'étanchéité. Cette société EPI indique qu'il sera nécessaire de retirer la dalle béton servant de support aux machineries, précisant que celle-ci n'est pas conforme au DTU (l'accès à l'étanchéité étant impossible) et ajoutant que des arbustes poussent sous cette dalle béton, l'enracinement de ces derniers pouvant entraîner des dégâts au niveau de l'étanchéité et donc des infiltrations d'eau.
Il sera relevé, tout d'abord, que les conclusions de la société EPI reposent sur des constatations de novembre 2022. Rien ne permet donc d'affirmer qu'à la date d'établissement du rapport de la société Smac du 11 mai 2021, soit un an auparavant, les anomalies alors relevées auraient permis à cette société de faire les mêmes déductions.
Par ailleurs, ce simple courriel n'est corroboré par aucun document technique. Or, en l'absence d'éléments supplémentaires, rien ne permet de déduire que la non-conformité alléguée de la dalle, si tant est qu'elle soit prouvée, serait un désordre tel que défini à l'article 1792 précité, rendant l'immeuble impropre à sa destination et autorisant la mise en jeu de la garantie dommage ouvrage.
La société Tripiz produit un deuxième devis en date du 23 novembre 2022 de la société Soprassistance, pour un rechapage de la toiture, dont la seule lecture ne permet pas plus de déduire l'existence, au cours de la période décennale, de désordres qui auraient lui auraient permis de faire jouer son assurance.
La société Tripiz ne produit ainsi aucun élément propre à démontrer qu'il existait des désordres au sens de l'article 1792 du code civil, que la société Smac se devait de lui signaler à la suite de sa prestation d'entretien de toiture de mai 2021.
Faute d'établir l'existence de tels désordres, l'appelante ne démontre ni la faute de la société Smac ni la prétendue perte de chance subie pour n'avoir pas pu mettre en jeu la garantie dommage ouvrage, assurance qu'elle ne justifie en outre pas avoir souscrite.
La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté la société Tripiz de sa demande de 40 000 euros en réparation de son préjudice.
Sur les demandes accessoires :
La société Tripiz, qui succombe, assumera les entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à verser à la société Smac une indemnité procédurale pour la procédure d'appel.
La décision entreprise sera confirmée du chef des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
CONFIRME en toutes ses dispositions la décision entreprise ;
Y ajoutant,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE la demande de la SCI Tripiz et la CONDAMNE à verser à la société SMAC la somme de 4 000 euros.
Le greffier
La présidente