CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 27 novembre 2025, n° 22/05668
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 27 NOVEMBRE 2025
AC
N° 2025/ 384
N° RG 22/05668 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJHZW
[X] [J]
C/
Syndicat des copropriétaire de [Adresse 5]
S.C.I. [Z]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Eloïse BRIE
SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES
Me Pierre VARENNE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciairede NICE en date du 23 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00499.
APPELANT
Monsieur [X] [J], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Eloïse BRIE, avocat au barreau de NICE, assisté de Me Ariane DE GUILLENCHMIDT GUIGNOT de la SELEURL AGG AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, plaidant
INTIMÉ
Syndicat des copropriétaire de [Adresse 5] sis [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice, la SAS MAVILLE IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 2], elle même agissant poursuites et diligence de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE
PARTIE INTERVENANTE
S.C.I. [Z], dont le siège social est [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
INTERVENANTE VOLONTAIRE par conclusions du 24.11.2024
représentée par Me Pierre VARENNE, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
M. [X] [J] est propriétaire de plusieurs lots au sein de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], situé [Adresse 1].
Le'28 janvier 2020,'M. [J] a fait assigner'le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] afin de voir annulées les résolutions n°8 et 9 de cette assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2019.
Par jugement en date du 23 mars 2022, le Tribunal Judiciaire de Nice a débouté M. [J] de ses entières demandes et l'a condamné à payer la somme de 3'000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que les dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, relatives à la communication des informations nécessaires à la conclusion d'un contrat, ont été respectées tout comme celles des articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 relatives aux règles de majorité du vote.
Par déclaration du'15 avril 2022,'M. [J] a interjeté appel du jugement.
Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'17 septembre 2025,'M. [J] demande à la cour de':
- juger recevable et bien fondé l'appel de M. [X] [J] à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Nice le 23 mars 2022,
- juger recevable et bien fondée l'intervention volontaire de la SCI [Z],
- en conséquence, infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 23 mars 2022 en ce qu'il a débouté M. [X] [J] de ses demandes et l'a condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] représenté par son syndic A.N.A la somme de 3'000'€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau,
- prononcer la nullité des résolutions n°8 et 9 de l'assemblée générale de la Copropriété [Adresse 5], [Adresse 1], en date du 18 décembre 2019 pour :
a. Défaut de mise en concurrence
b. Violation de l'autorité de la chose jugée de la procédure ayant débouté le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] de sa demande de condamnation envers M. [X] [J]
c. Abus de majorité
d. Imprécision
e. Violation des procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2020 et 9 juillet 2025
f. Défaut de majorité
- condamner la copropriété [Adresse 5] à la somme de 10'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens distraits au profit du cabinet de Maître Eloise Brie qui y a pourvu.
M. [J] fait valoir que':
- il ne s'oppose pas à l'intervention volontaire de la SCI Karamasov puisqu'elle vient à ses droits du fait de la vente de ses lots.
- l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque l'assemblée générale ne fixe pas les conditions de la mise en concurrence, celle -ci résulte alors de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises et la mise en concurrence suppose qu'il soit organisé un vote sur chacun d'eux. En cas de non-respect de cette obligation la résolution est nulle.
- par ailleurs, pour que la résolution soit valable l'article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit que doivent être notifiés en même temps que l'ordre du jour de l'assemblé les conditions essentielles du contrat,
- les résolutions n° 8 et 9 de l'assemblée générale ont été votées sans respecter l'obligation préalable de mise en concurrence.
- le devis de la société MR. [E] du 16 septembre 2019 ne comporte pas les conditions essentielles à sa validité,
- parallèlement à cette procédure, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] représenté par son syndic l'a assigné à jour fixe devant le Tribunal Judiciaire de NICE en invoquant une urgence à effectuer les travaux de la toiture terrasse et a demandé la condamnation de Monsieur [X] [J] à payer la somme de 103'731,51'€ représentant la quote-part qui lui était imputable.
- cette demande a été rejetée par jugement du 3 mars 2021, décision devenue définitive.
- les résolutions 8 et 9 peuvent également être annulées pour abus de majorité de la part de Monsieur [P] [V]. En effet, la cession d'un lot à un prête-nom pour tenter d'éluder l'article 22 est donc frauduleuse et fait encourir l'annulation aux délibérations concernées.
- en l'espèce, depuis l'acquisition qu'il a faite via la SCP POBEDA puis en son nom propre, Monsieur [P] [V] n'a eu de cesse de créer des troubles au préjudice des autres copropriétaires en portant atteinte à leurs parties privatives notamment les terrains privatifs.
- par ailleurs, les résolutions sont imprécises car elles ne spécifient pas exactement sur quoi a porté le vote et les travaux ne sont pas précisément indiqués.
- de plus, il a été voté ultérieurement, le 30 juin 2020, l'annulation de la résolution de 2019 ayant adopté le devis de l'entreprise MR [E] pour le remplacer par les devis de l'entreprise MARCAP.
- les travaux n'ont jamais été réalisés puisque dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 9 juillet 2025 il est mentionné à la résolution n°17 le remboursement des travaux du toit terrasse. Les résolutions n° 8 et 9 doivent être annulées de ce chef également';
Dans ses conclusions d'intimé n°3, transmises et notifiées par RPVA le'29 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] demande à la cour de':
- juger irrecevable l'intervention volontaire de la SCI [Z], et à défaut,
- débouter la SCI [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- débouter M. [X] [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
En conséquence,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
- condamner M. [X] [J] et la SCI [Z] à lui payer la somme de 5'000'€ chacun en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Il réplique que':
- la SCI [Z] demande l'annulation des résolutions n° 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 23, 24, 27, 28, 29 et 30 de l'assemblée générale du 30 juin 2020 et une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Or, sont irrecevables les interventions volontaires en cause d'appel qui ont pour objet de demander des condamnations personnelles non soumises aux premiers juges.
- la SCI [Z] n'a aucunement le droit d'agir puisqu'elle n'était pas copropriétaire du moment où s'est déroulée ladite assemblée générale.
- le devis est très détaillé et la convocation comporte en pièce jointe la lettre de commande établie par Monsieur [W] [Y], en date du 12 septembre 2019, détaillant sur huit pages le descriptif, la nature, et le coût à prévoir des travaux.
- contrairement à ce qu'affirme M. [J] les travaux relèvent de la majorité de l'article 25-n de la loi, et non de l'article 26, comme l'a retenu à juste titre le Tribunal.
- concernant l'abus de majorité, la Cour observera que Monsieur [V] n'est pas dans la cause, alors que Monsieur [J] et/ou la SCI [Z] pouvaient l'attraire dans la présente procédure.
- concernant l'imprécision invoquée, les moyens de fait soutenus ne permettent pas de comprendre dans quelle mesure le placement en liquidation judiciaire de la Société MARCAP, devrait entraîner l'annulation des résolutions n° 8 et 9 de l'assemblée de 2019.
Dans ses conclusions d'intervention volontaire n°2, transmises et notifiées par RPVA le 17 septembre 2025, la SCI [Z] demande à la cour de :
- déclarer recevable l'intervention volontaire de la SCI [Z] en cause d'appel,
En conséquence,
- dire recevables et bien fondées les demandes de la SCI [Z] en cause d'appel,
- dire recevables et bien fondées les demandes de la M. [J] en cause d'appel,
Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice en date du 23 mars 2022
Statuant nouveau,
- dire que seront annulées les résolutions n°8 et 9 de l'assemblée générale de la Copropriété [Adresse 5], [Adresse 1], en date du 18 décembre 2019.
- condamner le SDC [Adresse 5] à la somme de 5'000 € au titre de l'article 700 du CPC et la condamner aux entiers dépens d'appel.
La SCI [Z] oppose que :
- le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] ayant signifié des conclusions en date du 29 septembre 2025, la clôture étant intervenue le 30 septembre 2025 la concluante sollicite le rabat de l'ordonnance de clôture.
- en application des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l'intervention volontaire est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.
- elle est bien fondée à soutenir l'action de M. [J] aux fins d'annulation des résolutions 8 et 9 de l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 5] en date du 18 décembre 2019 qui portent atteinte à ses droits, en ce qu'elles intéressent des travaux concernant la toiture terrasse de l'immeuble.
L'instruction a été clôturée le'30 septembre 2025.
Par conclusions d'intervention volontaire n°3 notifiées par voie électronique le 1er octobre 2025, la Sci [Z] demande à la cour de':
Ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture en date du 30 septembre 2025
Vu l'article 66 du Code de procédure civile,
Vu les articles 328 et suivants du Code de procédure civile,
Vu la vente [J] SCI [Z] en date du 16 mai 2022,
Déclarer recevable l'intervention volontaire de la SCI [Z] en cause d'appel,
En conséquence,
Dire recevables et bien fondées les demandes de la SCI [Z] en cause d'appel,
Dire recevables et bien fondées les demandes de la Mr [J] en cause d'appel,
Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de NICE en date du 23 mars 2022,
Statuant nouveau,
Dire que seront annulées les résolutions n°8 et 9 de l'assemblée générale de la Copropriété [Adresse 5], [Adresse 1], en date du 18 décembre 2019.
Condamner le syndicat des copropriétaire « [Adresse 5] » à la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du CPC et la condamner aux entiers dépens d'appel.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la révocation de l'ordonnance de clôture
L'article 803 du code de procédure civile énonce que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.
L'ordonnance de clôture peut également être révoquée, après recueil de l'avis des parties, afin de permettre au juge de la mise en état, conformément à l'article 785, de décider de la convocation des parties à une audience de règlement amiable selon les modalités prévues aux articles 774-1 à 774-4.
En l'espèce la Sci [Z] sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture aux motifs que le syndicat des copropriétaires, partie intimée, a notifié ses conclusions le 29 septembre 2025 soit la veille de la clôture des débats fixée au 30 septembre 2025. Elle n'expose pour autant aucune cause grave résultant de cette notification la veille de la clôture. La cour relève par ailleurs que les écritures transmises à cette date par le syndicat des copropriétaires sont majoritairement similaires à celles le 19 février 2025.
La demande de révocation non fondée sera rejetée. La cour est donc saisie uniquement des conclusions des parties notifiées avant le 30 septembre 2025.
Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de la Sci [Z]
Conformément aux dispositions des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale ou accessoire. L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.
Il est constant que par acte authentique du 16 mai 2022, la SCI [Z] a acquis de M. [X] [J] trois appartements en copropriété, lot n°2, lot n°3 et lot n°4 et les 9/24 èmes des parties communes générales ainsi qu'un terrain d'agrément en pleine propriété constituant la dépendance immédiate de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] »'.
Il est mentionné à l'acte que «'En l'état, le VENDEUR déclare : - Que les procédures susvisées sont toujours pendantes devant les tribunaux, - Qu'il n'existe aucune autre procédure quelconque en cours ou litige prévisible avec un voisin ou le syndic. - Qu'il s'engage irrévocablement aux présentes à faire son affaire personnelle de la continuation des procédures en cours. - Qu'il fera son bénéfice ou sa perte de celles-ci ou de toutes autres procédures y relatives, à ses frais exclusifs, afin que l'ACQUEREUR ne soit jamais inquiété à ce sujet de quelque manière que ce soit et qu'il n'ait en tout état de cause à verser aucune somme, compensation ou indemnité, à quelque titre que ce soit et notamment au titre desdites procédures. De fait, et en cas de condamnation du VENDEUR, toutes les indemnisations, dommages et intérêts ou autres compensations seront à la charge du seul VENDEUR et payés par lui, à ses seuls dépens, à l'exclusion de toute participation et de tous recours contre l'ACQUEREUR.
Etant ici précisé que ceci est une condition essentielle et déterminante des présentes sans laquelle l'ACQUEREUR ne se serait pas engagé aux présentes. 4/12 L'ACQUEREUR reconnait avoir parfaite connaissance de qui précède et prendre le BIEN en l'état et faire son affaire personnelle de cette situation. »
Il est admis qu'en cas de vente, c'est celui qui est copropriétaire au moment où s'est tenue l' assemblée dont l'annulation est demandée qui a qualité pour agir, en l'espèce ici M.[J]. Il doit par ailleurs être observé que les parties lors de la cession des lots ont entendu organiser la suite de la procédure dont s'agit en prévoyant expressément que M.[J], vendeur, s'engage à faire son affaire personnelle de la continuation des procédures en cours et à assumer éventuellement les frais y afférents.
La Sci [Z] bien que propriétaire des lots depuis 2022, n'a pas participé aux votes des résolutions querellées et n'a pas souhaité s'approprier le suivi de ce contentieux. Elle ne dispose en conséquence d'aucun droit à solliciter l'annulation des résolutions n°8 et 9 de l'assemblée générale du 18 décembre 2019 puisqu'elle n'était pas copropriétaire du moment où s'est déroulée ladite assemblée générale.
L'intervention volontaire de la Sci [Z] sera dès lors déclarée irrecevable.
Sur la demande d'annulation des résolutions 8 et 9 de l'assemblée générale du 18 décembre 2019
La partie appelante soutient en premier lieu à l'annulation de ces deux résolutions aux motifs que les devis retenus n'ont pas fait l'objet d'une mise en concurrence.
Selon l'article 11, 3° du Décret du 17 mars 1967 sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : I. ' Pour la validité de la décision: 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi .
La résolution n°8 porte sur la décision à prendre au titre des travaux confiés à l'entreprise Mr [E] pour un montant de 402'992,92 euros Ttc la résolution n°9 concerne les honoraires du syndic au titre des travaux à voter.
Contrairement à ce que soutient l'appelant, la mise en concurrence des devis a effectivement été respectée puisque trois devis établis par les sociétés Molding Façades, Spc Pobeba et Mr [E] ont été joints à la convocation à l'assemblée générale du 18 décembre 2019, ainsi que le devis de la société [I] communiqué le jour de l'assemblée, outre la lettre de commande établie par M.[Y] architecte portant sur la nature des travaux à réaliser.
Il sera relevé que les informations essentielles à savoir le nom de l'entreprise, la description des travaux, le coût de chaque prestation, conduisent à permettre aux copropriétaires de voter utilement sur le choix de l'entreprise destinée à intervenir. La circonstance que l'échéancier de paiement n'ait pas été communiqué est inopérante puisque d'une part il est mentionné au devis le montant du pourcentage de l'acompte et d'autre part cette question nécessite un vote spécifique ultérieur. Ce moyen sera donc écarté.
La partie appelante soutient en second lieu que la demande du syndicat des copropriétaires de réaliser en urgence les travaux du toit terrasse a été rejetée par le jugement rendu le 3 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Nice saisi par assignation à jour fixe et que les résolutions 8 et 9 s'opposent dès lors à l'autorité de la chose jugée.
La cour relève que le moyen soulevé s'analyse en réalité en une fin de non-recevoir conduisant à déclarer irrecevable la demande de travaux et non en une cause de nullité des résolutions votées.
Ce moyen est vainement soutenu puisqu'il est établi que les votes des résolutions querellées sont intervenus antérieurement à la décision du tribunal judiciaire de Nice, pour avoir été votées lors de l'assemblée générale du 18 décembre 2019 et qu'une résolution qui est une décision formelle adoptée par les copropriétaires ne saurait être assimilée à une demande constituant l'objet d'un jugement. Ce moyen sera rejeté.
La partie appelante soutient en troisième lieu que le vote de ces résolutions résulte d'un abus de majorité de [P] [V] propriétaire de lots par l'intermédiaire de la Scp Pobeda et de son influence sur les votes émis par M.[L], autre copropriétaire.
Sur ce point, l'abus de majorité se distingue de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire. Il suppose un vote manifestement contraire à l'intérêt général adopté dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire rompant ainsi l'équilibre entre les copropriétaires ou un vote effectué dans l'intention de nuire à certains d'entre eux.
Il n'appartient pas à la cour de se livrer à un contrôle de l'opportunité de la décision prise par l'assemble générale, étant précisé que cet organe dispose de son propre pouvoir d'appréciation et qu'il est libre de décider dans les limites posées par la loi de l'opportunité de procéder à certains travaux.
Il n'en va différemment qu'en cas d'abus de majorité caractérisé lorsque la majorité use de ses droits dans l'intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l'intérêt commun de la copropriété.
Il appartient donc à M.[J] de déterminer en quoi la décision de l'assemblée générale est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
En l'espèce, la cour relève qu'il ne procède que par allégations en se référant à la procédure d'assignation à jour fixée initiée devant le tribunal judiciaire de Nice au titre du paiement de sa quote part de travaux et ayant donné lieu à la décision du 3 mars 2021.
A défaut d'établir que la décision de voter les travaux favorise nécessairement les copropriétaires majoritaires, ce moyen sera rejeté.
La partie appelante soutient encore que la nullité des résolutions querellées est encourue en raison de leurs imprécisions sans toutefois fonder juridiquement ce moyen, et alors même que l'analyse de leurs libellés ne démontre pas d'imprécision manifeste. Ce moyen sera rejeté.
La partie appelante indique également que ces résolutions ont été annulées par l'assemblée générale du 30 juin 2020.
Il résulte ainsi de cette dernière assemblée que la résolution n°7 est libellée en ce sens : « Lors de l'Assemblée Générale du 18 décembre 2019, l'entreprise MR [E] a été retenue pour la réalisation de travaux d'étanchéité et de maçonnerie pour un montant de 402.992 € TTC.
Postérieurement à cette Assemblée Générale, le Syndicat était destinataire d'une offre de l'entreprise MARCAP portant uniquement sur les travaux d'étanchéité d'un montant de 117.335,92 €. Ce montant est inférieur au devis de MR [E] et la réalisation de travaux en façade n'est pas indispensable immédiatement. L'Assemblée Générale décide de ratifier le changement d'entreprise pour les travaux d'étanchéité et de maçonnerie selon le devis ci-joint. Les travaux sont en cours de réalisation par l'entreprise MARCAP pour un montant de 117.335,92 € TTC'La résolution est adoptée'».
Cette circonstance ne saurait pour autant fonder la demande d'annulation présentée par l'appelant en application du principe de l'autonomie des assemblées générales, et alors au surplus que l'appelant ne fonde pas juridiquement le moyen d'annulation soulevé sur ce motif. Celui-ci sera rejeté.
Enfin M.[J] soutient que les règles de majorité applicables aux résolutions querellées sont en réalité prévues par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et qu'elles n'ont pas été respectées conduisant dès lors à l'annulation.
En réalité les travaux portant sur la reprise de l'étanchéité de la toiture terrasse relèvent des dispositions de l'article 24 de ladite loi qui prévoient que «'les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ».
La lecture du procès verbal d'assemblée générale démontre que la résolution 8 et son accessoire la résolution 9 ont été adoptées sous cette règle de vote. Le moyen sera rejeté et en conséquence de quoi le jugement sera confirmé.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
[X] [J] qui succombe sera condamné aux dépens et aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires.
Le surplus des demandes sera rejeté.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture';
Déclare la Sci [Z] irrecevable en son intervention volontaire';
Confirme le jugement';
Condamne [X] [J] aux entiers dépens';
Condamne [X] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 5'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
Rejete le surplus des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 27 NOVEMBRE 2025
AC
N° 2025/ 384
N° RG 22/05668 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJHZW
[X] [J]
C/
Syndicat des copropriétaire de [Adresse 5]
S.C.I. [Z]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Eloïse BRIE
SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES
Me Pierre VARENNE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciairede NICE en date du 23 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00499.
APPELANT
Monsieur [X] [J], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Eloïse BRIE, avocat au barreau de NICE, assisté de Me Ariane DE GUILLENCHMIDT GUIGNOT de la SELEURL AGG AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, plaidant
INTIMÉ
Syndicat des copropriétaire de [Adresse 5] sis [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice, la SAS MAVILLE IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 2], elle même agissant poursuites et diligence de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE
PARTIE INTERVENANTE
S.C.I. [Z], dont le siège social est [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
INTERVENANTE VOLONTAIRE par conclusions du 24.11.2024
représentée par Me Pierre VARENNE, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
M. [X] [J] est propriétaire de plusieurs lots au sein de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], situé [Adresse 1].
Le'28 janvier 2020,'M. [J] a fait assigner'le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] afin de voir annulées les résolutions n°8 et 9 de cette assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2019.
Par jugement en date du 23 mars 2022, le Tribunal Judiciaire de Nice a débouté M. [J] de ses entières demandes et l'a condamné à payer la somme de 3'000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que les dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967, relatives à la communication des informations nécessaires à la conclusion d'un contrat, ont été respectées tout comme celles des articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 relatives aux règles de majorité du vote.
Par déclaration du'15 avril 2022,'M. [J] a interjeté appel du jugement.
Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'17 septembre 2025,'M. [J] demande à la cour de':
- juger recevable et bien fondé l'appel de M. [X] [J] à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Nice le 23 mars 2022,
- juger recevable et bien fondée l'intervention volontaire de la SCI [Z],
- en conséquence, infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 23 mars 2022 en ce qu'il a débouté M. [X] [J] de ses demandes et l'a condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] représenté par son syndic A.N.A la somme de 3'000'€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau,
- prononcer la nullité des résolutions n°8 et 9 de l'assemblée générale de la Copropriété [Adresse 5], [Adresse 1], en date du 18 décembre 2019 pour :
a. Défaut de mise en concurrence
b. Violation de l'autorité de la chose jugée de la procédure ayant débouté le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] de sa demande de condamnation envers M. [X] [J]
c. Abus de majorité
d. Imprécision
e. Violation des procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2020 et 9 juillet 2025
f. Défaut de majorité
- condamner la copropriété [Adresse 5] à la somme de 10'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens distraits au profit du cabinet de Maître Eloise Brie qui y a pourvu.
M. [J] fait valoir que':
- il ne s'oppose pas à l'intervention volontaire de la SCI Karamasov puisqu'elle vient à ses droits du fait de la vente de ses lots.
- l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque l'assemblée générale ne fixe pas les conditions de la mise en concurrence, celle -ci résulte alors de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises et la mise en concurrence suppose qu'il soit organisé un vote sur chacun d'eux. En cas de non-respect de cette obligation la résolution est nulle.
- par ailleurs, pour que la résolution soit valable l'article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit que doivent être notifiés en même temps que l'ordre du jour de l'assemblé les conditions essentielles du contrat,
- les résolutions n° 8 et 9 de l'assemblée générale ont été votées sans respecter l'obligation préalable de mise en concurrence.
- le devis de la société MR. [E] du 16 septembre 2019 ne comporte pas les conditions essentielles à sa validité,
- parallèlement à cette procédure, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] représenté par son syndic l'a assigné à jour fixe devant le Tribunal Judiciaire de NICE en invoquant une urgence à effectuer les travaux de la toiture terrasse et a demandé la condamnation de Monsieur [X] [J] à payer la somme de 103'731,51'€ représentant la quote-part qui lui était imputable.
- cette demande a été rejetée par jugement du 3 mars 2021, décision devenue définitive.
- les résolutions 8 et 9 peuvent également être annulées pour abus de majorité de la part de Monsieur [P] [V]. En effet, la cession d'un lot à un prête-nom pour tenter d'éluder l'article 22 est donc frauduleuse et fait encourir l'annulation aux délibérations concernées.
- en l'espèce, depuis l'acquisition qu'il a faite via la SCP POBEDA puis en son nom propre, Monsieur [P] [V] n'a eu de cesse de créer des troubles au préjudice des autres copropriétaires en portant atteinte à leurs parties privatives notamment les terrains privatifs.
- par ailleurs, les résolutions sont imprécises car elles ne spécifient pas exactement sur quoi a porté le vote et les travaux ne sont pas précisément indiqués.
- de plus, il a été voté ultérieurement, le 30 juin 2020, l'annulation de la résolution de 2019 ayant adopté le devis de l'entreprise MR [E] pour le remplacer par les devis de l'entreprise MARCAP.
- les travaux n'ont jamais été réalisés puisque dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 9 juillet 2025 il est mentionné à la résolution n°17 le remboursement des travaux du toit terrasse. Les résolutions n° 8 et 9 doivent être annulées de ce chef également';
Dans ses conclusions d'intimé n°3, transmises et notifiées par RPVA le'29 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] demande à la cour de':
- juger irrecevable l'intervention volontaire de la SCI [Z], et à défaut,
- débouter la SCI [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- débouter M. [X] [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
En conséquence,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
- condamner M. [X] [J] et la SCI [Z] à lui payer la somme de 5'000'€ chacun en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Il réplique que':
- la SCI [Z] demande l'annulation des résolutions n° 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 23, 24, 27, 28, 29 et 30 de l'assemblée générale du 30 juin 2020 et une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Or, sont irrecevables les interventions volontaires en cause d'appel qui ont pour objet de demander des condamnations personnelles non soumises aux premiers juges.
- la SCI [Z] n'a aucunement le droit d'agir puisqu'elle n'était pas copropriétaire du moment où s'est déroulée ladite assemblée générale.
- le devis est très détaillé et la convocation comporte en pièce jointe la lettre de commande établie par Monsieur [W] [Y], en date du 12 septembre 2019, détaillant sur huit pages le descriptif, la nature, et le coût à prévoir des travaux.
- contrairement à ce qu'affirme M. [J] les travaux relèvent de la majorité de l'article 25-n de la loi, et non de l'article 26, comme l'a retenu à juste titre le Tribunal.
- concernant l'abus de majorité, la Cour observera que Monsieur [V] n'est pas dans la cause, alors que Monsieur [J] et/ou la SCI [Z] pouvaient l'attraire dans la présente procédure.
- concernant l'imprécision invoquée, les moyens de fait soutenus ne permettent pas de comprendre dans quelle mesure le placement en liquidation judiciaire de la Société MARCAP, devrait entraîner l'annulation des résolutions n° 8 et 9 de l'assemblée de 2019.
Dans ses conclusions d'intervention volontaire n°2, transmises et notifiées par RPVA le 17 septembre 2025, la SCI [Z] demande à la cour de :
- déclarer recevable l'intervention volontaire de la SCI [Z] en cause d'appel,
En conséquence,
- dire recevables et bien fondées les demandes de la SCI [Z] en cause d'appel,
- dire recevables et bien fondées les demandes de la M. [J] en cause d'appel,
Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice en date du 23 mars 2022
Statuant nouveau,
- dire que seront annulées les résolutions n°8 et 9 de l'assemblée générale de la Copropriété [Adresse 5], [Adresse 1], en date du 18 décembre 2019.
- condamner le SDC [Adresse 5] à la somme de 5'000 € au titre de l'article 700 du CPC et la condamner aux entiers dépens d'appel.
La SCI [Z] oppose que :
- le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] ayant signifié des conclusions en date du 29 septembre 2025, la clôture étant intervenue le 30 septembre 2025 la concluante sollicite le rabat de l'ordonnance de clôture.
- en application des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l'intervention volontaire est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.
- elle est bien fondée à soutenir l'action de M. [J] aux fins d'annulation des résolutions 8 et 9 de l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 5] en date du 18 décembre 2019 qui portent atteinte à ses droits, en ce qu'elles intéressent des travaux concernant la toiture terrasse de l'immeuble.
L'instruction a été clôturée le'30 septembre 2025.
Par conclusions d'intervention volontaire n°3 notifiées par voie électronique le 1er octobre 2025, la Sci [Z] demande à la cour de':
Ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture en date du 30 septembre 2025
Vu l'article 66 du Code de procédure civile,
Vu les articles 328 et suivants du Code de procédure civile,
Vu la vente [J] SCI [Z] en date du 16 mai 2022,
Déclarer recevable l'intervention volontaire de la SCI [Z] en cause d'appel,
En conséquence,
Dire recevables et bien fondées les demandes de la SCI [Z] en cause d'appel,
Dire recevables et bien fondées les demandes de la Mr [J] en cause d'appel,
Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de NICE en date du 23 mars 2022,
Statuant nouveau,
Dire que seront annulées les résolutions n°8 et 9 de l'assemblée générale de la Copropriété [Adresse 5], [Adresse 1], en date du 18 décembre 2019.
Condamner le syndicat des copropriétaire « [Adresse 5] » à la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du CPC et la condamner aux entiers dépens d'appel.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la révocation de l'ordonnance de clôture
L'article 803 du code de procédure civile énonce que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.
L'ordonnance de clôture peut également être révoquée, après recueil de l'avis des parties, afin de permettre au juge de la mise en état, conformément à l'article 785, de décider de la convocation des parties à une audience de règlement amiable selon les modalités prévues aux articles 774-1 à 774-4.
En l'espèce la Sci [Z] sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture aux motifs que le syndicat des copropriétaires, partie intimée, a notifié ses conclusions le 29 septembre 2025 soit la veille de la clôture des débats fixée au 30 septembre 2025. Elle n'expose pour autant aucune cause grave résultant de cette notification la veille de la clôture. La cour relève par ailleurs que les écritures transmises à cette date par le syndicat des copropriétaires sont majoritairement similaires à celles le 19 février 2025.
La demande de révocation non fondée sera rejetée. La cour est donc saisie uniquement des conclusions des parties notifiées avant le 30 septembre 2025.
Sur la recevabilité de l'intervention volontaire de la Sci [Z]
Conformément aux dispositions des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l'intervention volontaire est principale ou accessoire. L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.
Il est constant que par acte authentique du 16 mai 2022, la SCI [Z] a acquis de M. [X] [J] trois appartements en copropriété, lot n°2, lot n°3 et lot n°4 et les 9/24 èmes des parties communes générales ainsi qu'un terrain d'agrément en pleine propriété constituant la dépendance immédiate de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] »'.
Il est mentionné à l'acte que «'En l'état, le VENDEUR déclare : - Que les procédures susvisées sont toujours pendantes devant les tribunaux, - Qu'il n'existe aucune autre procédure quelconque en cours ou litige prévisible avec un voisin ou le syndic. - Qu'il s'engage irrévocablement aux présentes à faire son affaire personnelle de la continuation des procédures en cours. - Qu'il fera son bénéfice ou sa perte de celles-ci ou de toutes autres procédures y relatives, à ses frais exclusifs, afin que l'ACQUEREUR ne soit jamais inquiété à ce sujet de quelque manière que ce soit et qu'il n'ait en tout état de cause à verser aucune somme, compensation ou indemnité, à quelque titre que ce soit et notamment au titre desdites procédures. De fait, et en cas de condamnation du VENDEUR, toutes les indemnisations, dommages et intérêts ou autres compensations seront à la charge du seul VENDEUR et payés par lui, à ses seuls dépens, à l'exclusion de toute participation et de tous recours contre l'ACQUEREUR.
Etant ici précisé que ceci est une condition essentielle et déterminante des présentes sans laquelle l'ACQUEREUR ne se serait pas engagé aux présentes. 4/12 L'ACQUEREUR reconnait avoir parfaite connaissance de qui précède et prendre le BIEN en l'état et faire son affaire personnelle de cette situation. »
Il est admis qu'en cas de vente, c'est celui qui est copropriétaire au moment où s'est tenue l' assemblée dont l'annulation est demandée qui a qualité pour agir, en l'espèce ici M.[J]. Il doit par ailleurs être observé que les parties lors de la cession des lots ont entendu organiser la suite de la procédure dont s'agit en prévoyant expressément que M.[J], vendeur, s'engage à faire son affaire personnelle de la continuation des procédures en cours et à assumer éventuellement les frais y afférents.
La Sci [Z] bien que propriétaire des lots depuis 2022, n'a pas participé aux votes des résolutions querellées et n'a pas souhaité s'approprier le suivi de ce contentieux. Elle ne dispose en conséquence d'aucun droit à solliciter l'annulation des résolutions n°8 et 9 de l'assemblée générale du 18 décembre 2019 puisqu'elle n'était pas copropriétaire du moment où s'est déroulée ladite assemblée générale.
L'intervention volontaire de la Sci [Z] sera dès lors déclarée irrecevable.
Sur la demande d'annulation des résolutions 8 et 9 de l'assemblée générale du 18 décembre 2019
La partie appelante soutient en premier lieu à l'annulation de ces deux résolutions aux motifs que les devis retenus n'ont pas fait l'objet d'une mise en concurrence.
Selon l'article 11, 3° du Décret du 17 mars 1967 sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : I. ' Pour la validité de la décision: 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi .
La résolution n°8 porte sur la décision à prendre au titre des travaux confiés à l'entreprise Mr [E] pour un montant de 402'992,92 euros Ttc la résolution n°9 concerne les honoraires du syndic au titre des travaux à voter.
Contrairement à ce que soutient l'appelant, la mise en concurrence des devis a effectivement été respectée puisque trois devis établis par les sociétés Molding Façades, Spc Pobeba et Mr [E] ont été joints à la convocation à l'assemblée générale du 18 décembre 2019, ainsi que le devis de la société [I] communiqué le jour de l'assemblée, outre la lettre de commande établie par M.[Y] architecte portant sur la nature des travaux à réaliser.
Il sera relevé que les informations essentielles à savoir le nom de l'entreprise, la description des travaux, le coût de chaque prestation, conduisent à permettre aux copropriétaires de voter utilement sur le choix de l'entreprise destinée à intervenir. La circonstance que l'échéancier de paiement n'ait pas été communiqué est inopérante puisque d'une part il est mentionné au devis le montant du pourcentage de l'acompte et d'autre part cette question nécessite un vote spécifique ultérieur. Ce moyen sera donc écarté.
La partie appelante soutient en second lieu que la demande du syndicat des copropriétaires de réaliser en urgence les travaux du toit terrasse a été rejetée par le jugement rendu le 3 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Nice saisi par assignation à jour fixe et que les résolutions 8 et 9 s'opposent dès lors à l'autorité de la chose jugée.
La cour relève que le moyen soulevé s'analyse en réalité en une fin de non-recevoir conduisant à déclarer irrecevable la demande de travaux et non en une cause de nullité des résolutions votées.
Ce moyen est vainement soutenu puisqu'il est établi que les votes des résolutions querellées sont intervenus antérieurement à la décision du tribunal judiciaire de Nice, pour avoir été votées lors de l'assemblée générale du 18 décembre 2019 et qu'une résolution qui est une décision formelle adoptée par les copropriétaires ne saurait être assimilée à une demande constituant l'objet d'un jugement. Ce moyen sera rejeté.
La partie appelante soutient en troisième lieu que le vote de ces résolutions résulte d'un abus de majorité de [P] [V] propriétaire de lots par l'intermédiaire de la Scp Pobeda et de son influence sur les votes émis par M.[L], autre copropriétaire.
Sur ce point, l'abus de majorité se distingue de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire. Il suppose un vote manifestement contraire à l'intérêt général adopté dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire rompant ainsi l'équilibre entre les copropriétaires ou un vote effectué dans l'intention de nuire à certains d'entre eux.
Il n'appartient pas à la cour de se livrer à un contrôle de l'opportunité de la décision prise par l'assemble générale, étant précisé que cet organe dispose de son propre pouvoir d'appréciation et qu'il est libre de décider dans les limites posées par la loi de l'opportunité de procéder à certains travaux.
Il n'en va différemment qu'en cas d'abus de majorité caractérisé lorsque la majorité use de ses droits dans l'intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l'intérêt commun de la copropriété.
Il appartient donc à M.[J] de déterminer en quoi la décision de l'assemblée générale est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
En l'espèce, la cour relève qu'il ne procède que par allégations en se référant à la procédure d'assignation à jour fixée initiée devant le tribunal judiciaire de Nice au titre du paiement de sa quote part de travaux et ayant donné lieu à la décision du 3 mars 2021.
A défaut d'établir que la décision de voter les travaux favorise nécessairement les copropriétaires majoritaires, ce moyen sera rejeté.
La partie appelante soutient encore que la nullité des résolutions querellées est encourue en raison de leurs imprécisions sans toutefois fonder juridiquement ce moyen, et alors même que l'analyse de leurs libellés ne démontre pas d'imprécision manifeste. Ce moyen sera rejeté.
La partie appelante indique également que ces résolutions ont été annulées par l'assemblée générale du 30 juin 2020.
Il résulte ainsi de cette dernière assemblée que la résolution n°7 est libellée en ce sens : « Lors de l'Assemblée Générale du 18 décembre 2019, l'entreprise MR [E] a été retenue pour la réalisation de travaux d'étanchéité et de maçonnerie pour un montant de 402.992 € TTC.
Postérieurement à cette Assemblée Générale, le Syndicat était destinataire d'une offre de l'entreprise MARCAP portant uniquement sur les travaux d'étanchéité d'un montant de 117.335,92 €. Ce montant est inférieur au devis de MR [E] et la réalisation de travaux en façade n'est pas indispensable immédiatement. L'Assemblée Générale décide de ratifier le changement d'entreprise pour les travaux d'étanchéité et de maçonnerie selon le devis ci-joint. Les travaux sont en cours de réalisation par l'entreprise MARCAP pour un montant de 117.335,92 € TTC'La résolution est adoptée'».
Cette circonstance ne saurait pour autant fonder la demande d'annulation présentée par l'appelant en application du principe de l'autonomie des assemblées générales, et alors au surplus que l'appelant ne fonde pas juridiquement le moyen d'annulation soulevé sur ce motif. Celui-ci sera rejeté.
Enfin M.[J] soutient que les règles de majorité applicables aux résolutions querellées sont en réalité prévues par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et qu'elles n'ont pas été respectées conduisant dès lors à l'annulation.
En réalité les travaux portant sur la reprise de l'étanchéité de la toiture terrasse relèvent des dispositions de l'article 24 de ladite loi qui prévoient que «'les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ».
La lecture du procès verbal d'assemblée générale démontre que la résolution 8 et son accessoire la résolution 9 ont été adoptées sous cette règle de vote. Le moyen sera rejeté et en conséquence de quoi le jugement sera confirmé.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
[X] [J] qui succombe sera condamné aux dépens et aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires.
Le surplus des demandes sera rejeté.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture';
Déclare la Sci [Z] irrecevable en son intervention volontaire';
Confirme le jugement';
Condamne [X] [J] aux entiers dépens';
Condamne [X] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 5'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
Rejete le surplus des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
LE GREFFIER LE PRESIDENT