CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 27 novembre 2025, n° 22/11152
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 27 NOVEMBRE 2025
ac
N° 2025/ 386
N° RG 22/11152 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ3KD
[M] [D]
C/
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE IMMO BILIER [Adresse 4]
S.C.I. SCI GERBI
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS
Me Caroline CAUSSÉ
SELARL MIMRAN-VALENSI - SION
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 05 Juillet 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/02433.
Monsieur [M] [D]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Karine DABOT RAMBOURG de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Gilles MATHIEU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉS
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE IMMOBILIER [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice le Cabinet DE PIERREFEU, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Caroline CAUSSÉ, avocat au barreau de MARSEILLE
La SCI GERBI dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Serge MIMRAN-VALENSI de la SELARL MIMRAN-VALENSI - SION, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Lors de l'assemblée générale du 12 juillet 2016, les copropriétaires ont décidé à l'unanimité de confier à M.[U], Architecte, l'étude de conception du projet de travaux de réfection totale ou partielle des façades.
Considérant que la Sci Gerbi s'oppose à la réalisation de travaux de ravalement de façade indispensables pour assurer la sécurité de l'immeuble, [M] [D] a par exploit d'huissier du 3 juillet 2020 assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis à [Localité 5], représenté par son syndic, ainsi que la Sci Gerbi, devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, en annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 26 février 2020.
Par jugement du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a notamment :
déclaré recevable la demande d'annulation de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 26 février 2020,
annulé la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 26 février 2020 pour abus de majorité,
condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de ravalement des façades sur rue approuvés par les copropriétaires le 1er décembre 2020 selon les préconisations de M.[L],
débouté M. [M] [D] de sa demande de dommages et intérêts,
condamné la SCI Gerbi à payer à M. [M] [D] la somme de 1 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI Gerbi à supporter les dépens de l'instance,
dispensé M. [M] [D], qui a obtenu gain de cause de participer à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour statuer en ce sens le tribunal a notamment retenu que bien que le nombre de vote de la SCI Gerbi ait été réduit à 320, cela lui a permis de rejeter la demande de travaux et que la décision de l'assemblée générale revêt donc une efficacité juridique négative. Concernant les rejets successifs de la SCI Gerbi de réaliser les travaux de ravalement de façade, ceux-ci n'étaient pas justifiés puisqu'il ressort notamment du rapport de la SARL Cyprien [C], du rapport d'état des lieux visuel de la société Bertoli Gimond et de la mise en demeure par la ville d'[Localité 5] de réaliser des travaux, que ces travaux étaient indispensables à l'entretien et à la réparation de l'immeuble. Le comportement de la SCI Gerbi de voter contre la résolution litigieuse constitue en conséquence un abus de majorité, conduisant à l'annulation de la résolution querellée.
Par déclaration du 1er août 2022, M. [M] [D] a interjeté appel limité du jugement.
Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'24 septembre 2025,'M. [D] demande à la cour de':
- recevoir le concluant en son appel ;
- réformer le jugement rendu le 5 juillet 2022 (RG 20/02433) en ce qu'il a :
- débouté Monsieur [M] [D] de sa demande de dommages et intérêts ;
- condamné la SCI GERBI à payer à Monsieur [M] [D] la somme de 1'250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- débouter la SCI GERBI de son appel incident ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a notamment :
- déclaré recevable la demande d'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 26 février 2020
- annulé la résolution n°11 de l'assemblée générale du 26 février 2020 pour abus de majorité
- débouté la SCI GERBI de l'ensemble de ses demandes
Statuant à nouveau,
- condamner la SCI GERBI à payer au concluant les sommes suivantes :
- 2'000 euros au titre du préjudice moral,
- 5'000 euros pour résistance abusive,
- 5'000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le tout avec intérêts de droit à compter de l'assignation introductive d'instance ;
- dispenser le concluant de toute participation à la dépense commune des frais de procédure qui devront être répartis entre les autres copropriétaires en vertu des articles 10-1, 14, 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965.
- condamner la SCI GERBI aux entiers dépens distraits au profit de Maître Karine DABOT, avocat associé de la SELARL MATHIEU DABOT & associés, qui affirme y avoir pourvu.
M. [D] fait valoir que':
- la Société GERBI a saisi le syndic le 10 janvier 2019 « de la convocation d'une assemblée générale en vue de réaliser le ravalement des façades », mais n'a pas voté cette réalisation à l'assemblée générale du 26 février 2020.
- c'est à tort que le Tribunal, après avoir constaté l'abus de majorité, a jugé qu'après avoir demandé le 10 janvier 2019 une assemblée générale pour voter le ravalement, la SCI GERBI a pu lors de l'assemblée générale du 26 février 2020 s'y opposer et que le préjudice du concluant était identique à celui réparé à l'occasion du jugement annulant les résolutions de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 au motif que les sommes étaient identiques alors que le concluant précisait qu'elles s'ajoutaient.
- chaque refus de la SCI GERBI a causé un nouveau préjudice aux copropriétaires subissant l'incessant refus de celle-ci de procéder aux travaux de rénovations nécessaires pour la pérennité de l'ouvrage.
- concernant l'appel incident de la SCI Gerbi, l'abus de majorité a valablement été retenu par le juge de première instance puisqu'il est démontré que les refus successifs de voter les travaux étaient contraires aux intérêts de la copropriété. Il convient de relever, notamment en demandant elle-même qu'une entreprise soit mandatée lors de l'assemblée générale du 26 février 2020, que la société Gerbi était parfaitement informée, contrairement à ce qu'elle affirme de la situation et des risques.
Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'22 mai 2023,'le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] demande à la cour de':
- donner acte au concluant qu'il s'en rapporte à justice sur l'appel formé par l'appelant.
- juger que l'Assemblée Générale des Copropriétaires du 1er décembre 2022 a approuvé à l'unanimité des présents et des représentés les travaux.
- statuer ce que de droit, sur la demande d'annulation de la résolution n° 11 de l'Assemblée Générale du 26 février 2020.
- donner acte au syndicat des copropriétaires qu'il s'en rapporte à justice sur les demandes de la SCI GERBI
Y Ajoutant,
- juger la SCI GERBI infondée à solliciter que le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] soit débouté de sa demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure.
- la débouter de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4].
- condamner tout succombant à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] la somme de 5'000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel et aux entiers dépens distraits au profit de Maître CAUSSE sous sa due affirmation de droit.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] réplique que':
- bien que n'ayant pas constitué avocat en première instance, il est recevable à conclure en appel en application des dispositions de l'article 563 du code de procédure civile.
- il n'a pas manqué à ses obligations puisqu'il a veillé à l'entretien et à l'amélioration de l'immeuble. Cela est notamment démontré par la présence des résolutions visant à la réalisation des travaux dans les différentes assemblées générales.
- comme l'a relevé le juge de première instance, c'est uniquement le refus de la SCI Gerbi de voter la réalisation des travaux qui est à l'origine de la situation. Ces refus successifs constituent un abus de majorité puisqu'ils étaient contre l'intérêt de la copropriété puisque les travaux étaient nécessaires à l'entretien et à la réparation de l'immeuble.
Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 18 juillet 2025, la SCI Gerbi demande à la cour de :
En la forme :
- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel interjeté par Monsieur [M] [D],
- recevoir la SCI GERBI en son appel incident à l'encontre du jugement rendu le 5 juillet 2022 par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, et le dire régulier,
Au fond :
A titre principal :
- réformer le jugement entrepris qui, en prononçant l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 26 février 2020 a statué ultra petita et alors que Monsieur [M] [D], demandeur, sollicitait du Tribunal de constater que la procédure était devenue sans objet, les travaux de ravalement ayant été autorisés par l'Assemblée Générale du 1er décembre 2020,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la résolution n°11 de l'assemblée générale du 26 février 2020 pour abus de majorité ;
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la résolution n°11 de l'assemblée générale du 26 février 2020 pour abus de majorité ; Monsieur [M] [D], demandeur, ne rapportant pas la preuve que la SCI GERBI en s'opposant au vote de la résolution n°11 lors de l'assemblée générale du 26 février 2020 aurait utilisé la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif et dans un intérêt personnel,
- réformer en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI GERBI à régler à Monsieur [M] [D] la somme de 1'250'€ sur le fondement de l'article 700 du CPC et dispensé Monsieur [M] [D], de participer à la dépense commune des frais de procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- débouter Monsieur [M] [D] des fins de son appel principal,
- débouter Monsieur [M] [D] de ses demandes en paiement à l'encontre de la SCI GERBI à hauteur de 2000 € pour préjudice moral et à hauteur de 5'000 € pour résistance abusive'; en ce qu'il ne rapporte pas la preuve que la SCI GERBI aurait volontairement adopté un comportement nuisible à son égard, contraire à l'intérêt collectif et constitutif d'un abus de majorité ou d'abus de droit et de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute invoquée et les préjudices allégués,
- condamner Monsieur [M] [D] au versement d'une somme de 5'000 € à la SCI GERBI pour procédure abusive et injustifiée,
A titre subsidiaire, si la Cour devait confirmer le jugement en ce qu'il a annulé la résolution n°11 pour abus de majorité :
- confirmer le jugement rendu en ce qu'il a débouté Monsieur [M] [D] de ses demandes de dommages et intérêts, Monsieur [M] [D] ne pouvant pas solliciter par deux fois, l'indemnisation d'un même préjudice,
- débouter Monsieur [M] [D] de ses demandes en paiement à l'encontre de la SCI GERBI à hauteur de 2'000 € pour préjudice moral et à hauteur de 5'000 € pour résistance abusive ; en ce qu'il ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute invoquée et les préjudices allégués,
En tout état de cause :
- débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, exposées en cause d'appel, à l'encontre de la SCI GERBI,
- débouter Monsieur [M] [D] du bénéfice des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
- condamner Monsieur [M] [D] à verser à la SCI GERBI une somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner Monsieur [M] [D] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Serge MIMRAN VALENSI, sur son affirmation de droit.
La SCI Gerbi rétorque que :
- la demande d'annulation d'une décision qualifiée de rejet de réaliser des travaux et dont le demandeur reconnaît lui-même qu'elle est devenue sans objet, ne pouvait pas prospérer et le juge a donc statué ultra-petita.
- il n'y pas d'abus de majorité puisque ses voix sont réduites à 320, conformément à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, et elle n'est donc pas majoritaire.
- contrairement à ce qui est affirmé la SCI GERBI n'a jamais formulé une opposition de principe à la réalisation des travaux de ravalement des façades de l'immeuble.
- l'entretien des parties et équipements communs de l'immeuble constitue la fonction essentielle et permanente du syndicat des copropriétaires car c'est à lui qu'appartient la conservation de l'immeuble, en application de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Il convient de rappeler que si les travaux étaient urgent il pouvait faire réaliser les travaux de sa propre initiative sur la base de l'article 18 de la même loi. Il est donc seul responsable.
- des travaux de purge et de mise en sécurité de l'immeuble avaient d'ores et déjà été réalisés, en février 2019, et ce, à la demande même de la SCI GERBI
- lors de l'assemblée générale du 12 juillet 2016 c'est légitimement que la SCI Gerbi a émis le souhait pour des raisons financières que les travaux des façades Sud et Ouest ne soient pas réalisés en même temps.
- lors de l'assemblée générale du 6 septembre 2017 la SCI GERBI a voté « contre » la résolution n°17 qui avait, encore, pour objet la réalisation simultanée des travaux de ravalement des deux façades sud et ouest et a voté « pour » la résolution n°21, ayant pour objet de confier une mission de maîtrise d''uvre de conception et d'appel d'offre, pour les travaux de réfection de la façade Sud.
- lors de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 11 septembre 2018, le vote contre est justifié par le fait que les travaux de voirie ont causé des désordres à l'immeuble et qu'il était nécessaire d'en tenir compte pour la réalisation des travaux, ce qui n'était pas le cas.
- les travaux de purge, aux fins de mise en sécurité des deux façades et éviter la chute éventuelle de « matériaux » sur la voie publique, ont été réalisés en février 2019, pour un montant total de 1'628 € TTC.
- le 7 janvier 2019, c'est la SCI GERBI elle-même, qui, par lettre RAR, a sollicité du syndic, de prendre en urgence toutes les mesures conservatoires nécessaires à la mise en sécurité des façades de l'immeuble.
- lors du vote de l'assemblée générale du 26 février 2020, les courriers du BET du 28 février 2020 et celui de M. [L] du 5 mars 2020 n'étaient pas en possession de la SCI GERBI puisque postérieurs à la tenue de cette assemblée générale
- l'octroi de dommages et intérêts n'est pas justifié parce qu'il n'est pas démontré une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué.
- comme l'a relevé le premier juge, une autre instance porte sur le même préjudice et M. [D] n'est pas fondé à solliciter deux fois l'indemnisation d'un même préjudice.
- en application des dispositions des articles 563 et 564 du Code de procédure civile, il sera rappelé qu'aucune demande nouvelle en cause d'appel de la part du syndicat des copropriétaires n'est recevable, à l'encontre de la SCI GERBI, y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'instruction a été clôturée le'30 septembre 2025.
MOTIFS
Sur la recevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En première instance le syndicat des copropriétaires n'avait pas constitué avocat puisque le jugement querellé indique qu'il était non représenté à l'audience. Les demandes qu'il présente désormais en cause d'appel ne sont dès lors pas des demandes nouvelles au sens des dispositions précitées puisqu'elles n'ont pas été soumises à l'examen du premier juge.
Le syndicat des copropriétaires sera donc déclaré recevable en ses demandes.
Sur les demandes au titre de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 26 février 2020
[M] [D] sollicite la confirmation du jugement querellé et forme un appel incident uniquement sur le rejet de sa demande indemnitaire. La Sci Gerbi sollicite quant à elle l'infirmation du jugement en ce qu'il a annulé la résolution n°11 au titre d'un abus de majorité.
Il sera rappelé que chaque assemblée générale est autonome de sorte qu'aucune conséquence juridique ne peut en soi être tirée des décisions prises postérieurement ou antérieurement à celles votées par une autre assemblée générale.
La circonstance que les travaux refusés lors de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 aient finalement été votés et autorisés lors de l'assemblée générale du 1er décembre 2020 n'a donc aucune conséquence sur le bien fondé de la demande en annulation de la résolution contestée au titre de l'abus de majorité. Au surplus contrairement à ce que soutient la partie intimée, [M] [D] a formellement sollicité en première instance l'annulation de la résolution n°11, ce a quoi le premier juge a répondu expressément en y faisant droit et n'a pas donc pas statué ultra petita. Ce moyen sera donc écarté.
La Sci Gerbi soutient ensuite que le fait d'avoir refusé dans un premier temps de voter favorablement aux résolutions portant sur le vote des travaux de ravalement de façade ne constitue aucun abus de droit de sa part.
L'abus de majorité se distingue de la simple opposition d'intérêts qui révèle nécessairement tout système de vote majoritaire. Il suppose un vote manifestement contraire à l'intérêt général adopté dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire rompant ainsi l'équilibre entre les copropriétaires ou un vote effectué dans l'intention de nuire à certains d'entre eux.
En l'espèce la résolution n°11 portant sur la réalisation des travaux de ravalement de façades, fondée sur le projet de présentation du projet par M.[L], conformément au devis de l'entreprise Brucelle a fait l'objet d'un votre contre de la Sci Gerbi.
En application des dispositions de l'article 22 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes mais que lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires, soit au cas d'espèce 320 tantièmes pour la Sci Gerbi.
Il est constant que la Sci Gerbi si elle a exprimé son accord de principe sur la réalisation des travaux de ravalement de façades lors de l'assemblée de 2016, a émis le souhait pour des raisons financières que les travaux de la façade Sud et Ouest soient réalisés en deux temps, et qu'elle a voté contre la réalisation simultanée des travaux lors de l'assemblée générale du 6 septembre 2017, puis à nouveau contre le 11 septembre 2018 pour le motif avancé que les travaux de façade devaient être mis en suspens dans l'attente d'investigations sur la cause des désordres apparus dans les locaux du rez-de-chaussée, consécutivement aux travaux de voiries réalisés par la commune d'[Localité 5].
Tous les moyens de faits avancés par la Sci Gerbi survenus postérieurement aux votes querellés sont inopérants puisqu'il appartient à la cour de se placer au moment du vote émis lors de l'assemblée générale du 26 février 2020 pour caractériser l'existence d'une situation d'abus de majorité.
A cette date, les copropriétaires disposaient de l'information transmise par un premier maître d'oeuvre M.[U] qui indiquait que l'état de dégradation des façades est tel qu'il peut engendrer des chutes de matériaux dans la rue ce qui risque de causer des préjudices physiques aux passants, de celles transmises par l'architecte M.[C], désigné à l'issue de l'assemblée générale du 6 septembre 2017 et portant sur « l'importance de réaliser les travaux sous peu afin de consolider les façades Ouest et Sud. En effet, de nombreuses zones sont abîmées et menacent de continuer à se déliter, provoquant ainsi un risque de chute d'enduit sur le trottoir pouvant blesser les passants'» et «'sur le fait que faire les travaux en deux phases générait un surcoût significatif des travaux d'environ 40.000 €, car nous aurons deux installations (comprenant amenées et replis de chantier, ainsi qu'une double installation d'échafaudage) et une moins bonne négociation des prix sur les matériaux'».
Depuis 2016, la copropriété disposait également de 6 devis portant sur la réfection envisagée et avait désigné un maître d'oeuvre pour s'occuper du suivi des travaux à réaliser. Puis le rapport d'état des lieux visuel du bâti de l'Eurl Bertoli Gimond du 13 mars 2019 contrairement à ce que soutient la Sci Gerbi n'a pas conclu à la mise en attente d'investigations sur les causes des fissures et des fondations pour engager les travaux évoqués depuis 2016, ce qu'elle a confirmé par courrier du 28 février 2020 postérieur au vote de la résolution querellée.
Les arguments soulevés par Sci Gerbi destinés à démontrer qu'elle a sollicité le 10 janvier 2019 la tenue d'assemblée générale extraordinaire pour obtenir la désignation d'un architecte, alors même qu'un architecte maître d'oeuvre avait déjà été désigné lors d'un vote précédent, et que des devis avaient été communiqués dès 2016, et ce sans qu'il ne soit démontré que la mise en suspension des travaux de ravalement soit rendue nécessaire par des investigations sur les fondations de l'immeuble et par la mise en cause de la ville d'[Localité 5] s'agissant des travaux de voirie réalisés en 2018-2019 sont de nature en réalité à conforter la volonté de s'opposer systématiquement à la réalisation effective de travaux de ravalement de façades considérés depuis plusieurs années comme indispensable à la pérennité et la sécurité de l'immeuble.
Le comportement d'obstruction répété et de demandes dilatoires non justifiées constitue un abus de majorité contraire à l'intérêt général, manifesté lors du vote de rejet de la résolution n°11.
Le jugement qui a considéré que celle-ci devait être en conséquence annulée sera confirmé.
Sur les demandes indemnitaires de l'appelant
[M] [D] soutient qu'il a subi une résistance abusive du fait du comportement fautif adopté par la Sci Gerbi à l'occasion de l'assemblée générale du 26 février 2020.
La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.
Au cas d'espèce, le comportement opposant adopté par Sci Gerbi et relevé lors des précédentes assemblées générales a conduit [M] [D] à saisir une juridiction pour obtenir l'annulation de résolutions votées dans l'intérêt contraire des copropriétaires. Il s'ensuit que la résistance abusive de la Sci Gerbi est établie, et qu'elle est de nature à créer un préjudice pour [M] [D] contraint de prendre l'initiative d'une instance judiciaire dans les intérêts de ses droits en tant que propriétaire de lots exposés au risque de dégradation de l'immeuble, et ce alors même que le syndicat des copropriétaires n'a pas comparu devant le premier juge pour accompagner cette procédure.
Le jugement sera en conséquence infirmé sur ce point et la Sci Gerbi sera condamnée à indemniser [M] [D] à hauteur de 1'500 euros.
[M] [D] sollicite également la condamnation de la Sci Gerbi à l'indemniser au titre du préjudice moral. Pour autant, [M] [D] ne produit aucun élément utile démontrant que le comportement d'opposition de la Sci Gerbi lui aurait causé un préjudice moral l'impactant personnellement et distinct des tracas causés par la nécessité d'introduire une action judiciaire. La demande sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que celle au titre de la dispense prévue par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En cause d'appel il convient de faire masse des dépens et de les partager par moitié entre les appelants et les intimés, avec distraction éventuelle au profit des avocats des deux parties qui la réclament. De fait les demandes au titre des frais irrépétibles formées tant par [M] [D] que par la Sci Gerbi seront rejetées.
En équité il ne sera pas fait droit aux demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.
La demande de dispenser M.[D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel telle que prévue l'article 10-1de la loi du 10 juillet 1965 est donc sans objet.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, recevable en ses demandes présentées en cause d'appel';
Infirme le jugement en ce qu'il a débouté [M] [D] de la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive';
Confirme le jugement pour le surplus';
Statuant à nouveau du chef infirmé';
Condamne la Sci Gerbi à verser à [M] [D] la somme de 1'500 euros au titre de la résistance abusive';
Fait masse des dépens d'appel et dit qu'ils seront partagés par moitié entre [M] [D] d'une part et Sci Gerbi d'autre part, avec distraction éventuelle au profit de Me Karine Dabot et Me Serge Mimran Valensi;
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
Déclare sans objet la demande de dispenser M.[D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel prévue l'article 10-1de la loi du 10 juillet 1965';
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 27 NOVEMBRE 2025
ac
N° 2025/ 386
N° RG 22/11152 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ3KD
[M] [D]
C/
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE IMMO BILIER [Adresse 4]
S.C.I. SCI GERBI
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS
Me Caroline CAUSSÉ
SELARL MIMRAN-VALENSI - SION
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 05 Juillet 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/02433.
Monsieur [M] [D]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Karine DABOT RAMBOURG de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Gilles MATHIEU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉS
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE IMMOBILIER [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice le Cabinet DE PIERREFEU, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Caroline CAUSSÉ, avocat au barreau de MARSEILLE
La SCI GERBI dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Serge MIMRAN-VALENSI de la SELARL MIMRAN-VALENSI - SION, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Lors de l'assemblée générale du 12 juillet 2016, les copropriétaires ont décidé à l'unanimité de confier à M.[U], Architecte, l'étude de conception du projet de travaux de réfection totale ou partielle des façades.
Considérant que la Sci Gerbi s'oppose à la réalisation de travaux de ravalement de façade indispensables pour assurer la sécurité de l'immeuble, [M] [D] a par exploit d'huissier du 3 juillet 2020 assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis à [Localité 5], représenté par son syndic, ainsi que la Sci Gerbi, devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, en annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 26 février 2020.
Par jugement du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a notamment :
déclaré recevable la demande d'annulation de la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 26 février 2020,
annulé la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 26 février 2020 pour abus de majorité,
condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de ravalement des façades sur rue approuvés par les copropriétaires le 1er décembre 2020 selon les préconisations de M.[L],
débouté M. [M] [D] de sa demande de dommages et intérêts,
condamné la SCI Gerbi à payer à M. [M] [D] la somme de 1 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI Gerbi à supporter les dépens de l'instance,
dispensé M. [M] [D], qui a obtenu gain de cause de participer à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour statuer en ce sens le tribunal a notamment retenu que bien que le nombre de vote de la SCI Gerbi ait été réduit à 320, cela lui a permis de rejeter la demande de travaux et que la décision de l'assemblée générale revêt donc une efficacité juridique négative. Concernant les rejets successifs de la SCI Gerbi de réaliser les travaux de ravalement de façade, ceux-ci n'étaient pas justifiés puisqu'il ressort notamment du rapport de la SARL Cyprien [C], du rapport d'état des lieux visuel de la société Bertoli Gimond et de la mise en demeure par la ville d'[Localité 5] de réaliser des travaux, que ces travaux étaient indispensables à l'entretien et à la réparation de l'immeuble. Le comportement de la SCI Gerbi de voter contre la résolution litigieuse constitue en conséquence un abus de majorité, conduisant à l'annulation de la résolution querellée.
Par déclaration du 1er août 2022, M. [M] [D] a interjeté appel limité du jugement.
Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'24 septembre 2025,'M. [D] demande à la cour de':
- recevoir le concluant en son appel ;
- réformer le jugement rendu le 5 juillet 2022 (RG 20/02433) en ce qu'il a :
- débouté Monsieur [M] [D] de sa demande de dommages et intérêts ;
- condamné la SCI GERBI à payer à Monsieur [M] [D] la somme de 1'250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- débouter la SCI GERBI de son appel incident ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a notamment :
- déclaré recevable la demande d'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 26 février 2020
- annulé la résolution n°11 de l'assemblée générale du 26 février 2020 pour abus de majorité
- débouté la SCI GERBI de l'ensemble de ses demandes
Statuant à nouveau,
- condamner la SCI GERBI à payer au concluant les sommes suivantes :
- 2'000 euros au titre du préjudice moral,
- 5'000 euros pour résistance abusive,
- 5'000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le tout avec intérêts de droit à compter de l'assignation introductive d'instance ;
- dispenser le concluant de toute participation à la dépense commune des frais de procédure qui devront être répartis entre les autres copropriétaires en vertu des articles 10-1, 14, 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965.
- condamner la SCI GERBI aux entiers dépens distraits au profit de Maître Karine DABOT, avocat associé de la SELARL MATHIEU DABOT & associés, qui affirme y avoir pourvu.
M. [D] fait valoir que':
- la Société GERBI a saisi le syndic le 10 janvier 2019 « de la convocation d'une assemblée générale en vue de réaliser le ravalement des façades », mais n'a pas voté cette réalisation à l'assemblée générale du 26 février 2020.
- c'est à tort que le Tribunal, après avoir constaté l'abus de majorité, a jugé qu'après avoir demandé le 10 janvier 2019 une assemblée générale pour voter le ravalement, la SCI GERBI a pu lors de l'assemblée générale du 26 février 2020 s'y opposer et que le préjudice du concluant était identique à celui réparé à l'occasion du jugement annulant les résolutions de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 au motif que les sommes étaient identiques alors que le concluant précisait qu'elles s'ajoutaient.
- chaque refus de la SCI GERBI a causé un nouveau préjudice aux copropriétaires subissant l'incessant refus de celle-ci de procéder aux travaux de rénovations nécessaires pour la pérennité de l'ouvrage.
- concernant l'appel incident de la SCI Gerbi, l'abus de majorité a valablement été retenu par le juge de première instance puisqu'il est démontré que les refus successifs de voter les travaux étaient contraires aux intérêts de la copropriété. Il convient de relever, notamment en demandant elle-même qu'une entreprise soit mandatée lors de l'assemblée générale du 26 février 2020, que la société Gerbi était parfaitement informée, contrairement à ce qu'elle affirme de la situation et des risques.
Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'22 mai 2023,'le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] demande à la cour de':
- donner acte au concluant qu'il s'en rapporte à justice sur l'appel formé par l'appelant.
- juger que l'Assemblée Générale des Copropriétaires du 1er décembre 2022 a approuvé à l'unanimité des présents et des représentés les travaux.
- statuer ce que de droit, sur la demande d'annulation de la résolution n° 11 de l'Assemblée Générale du 26 février 2020.
- donner acte au syndicat des copropriétaires qu'il s'en rapporte à justice sur les demandes de la SCI GERBI
Y Ajoutant,
- juger la SCI GERBI infondée à solliciter que le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] soit débouté de sa demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure.
- la débouter de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4].
- condamner tout succombant à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] la somme de 5'000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel et aux entiers dépens distraits au profit de Maître CAUSSE sous sa due affirmation de droit.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] réplique que':
- bien que n'ayant pas constitué avocat en première instance, il est recevable à conclure en appel en application des dispositions de l'article 563 du code de procédure civile.
- il n'a pas manqué à ses obligations puisqu'il a veillé à l'entretien et à l'amélioration de l'immeuble. Cela est notamment démontré par la présence des résolutions visant à la réalisation des travaux dans les différentes assemblées générales.
- comme l'a relevé le juge de première instance, c'est uniquement le refus de la SCI Gerbi de voter la réalisation des travaux qui est à l'origine de la situation. Ces refus successifs constituent un abus de majorité puisqu'ils étaient contre l'intérêt de la copropriété puisque les travaux étaient nécessaires à l'entretien et à la réparation de l'immeuble.
Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 18 juillet 2025, la SCI Gerbi demande à la cour de :
En la forme :
- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel interjeté par Monsieur [M] [D],
- recevoir la SCI GERBI en son appel incident à l'encontre du jugement rendu le 5 juillet 2022 par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, et le dire régulier,
Au fond :
A titre principal :
- réformer le jugement entrepris qui, en prononçant l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 26 février 2020 a statué ultra petita et alors que Monsieur [M] [D], demandeur, sollicitait du Tribunal de constater que la procédure était devenue sans objet, les travaux de ravalement ayant été autorisés par l'Assemblée Générale du 1er décembre 2020,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la résolution n°11 de l'assemblée générale du 26 février 2020 pour abus de majorité ;
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la résolution n°11 de l'assemblée générale du 26 février 2020 pour abus de majorité ; Monsieur [M] [D], demandeur, ne rapportant pas la preuve que la SCI GERBI en s'opposant au vote de la résolution n°11 lors de l'assemblée générale du 26 février 2020 aurait utilisé la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif et dans un intérêt personnel,
- réformer en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI GERBI à régler à Monsieur [M] [D] la somme de 1'250'€ sur le fondement de l'article 700 du CPC et dispensé Monsieur [M] [D], de participer à la dépense commune des frais de procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- débouter Monsieur [M] [D] des fins de son appel principal,
- débouter Monsieur [M] [D] de ses demandes en paiement à l'encontre de la SCI GERBI à hauteur de 2000 € pour préjudice moral et à hauteur de 5'000 € pour résistance abusive'; en ce qu'il ne rapporte pas la preuve que la SCI GERBI aurait volontairement adopté un comportement nuisible à son égard, contraire à l'intérêt collectif et constitutif d'un abus de majorité ou d'abus de droit et de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute invoquée et les préjudices allégués,
- condamner Monsieur [M] [D] au versement d'une somme de 5'000 € à la SCI GERBI pour procédure abusive et injustifiée,
A titre subsidiaire, si la Cour devait confirmer le jugement en ce qu'il a annulé la résolution n°11 pour abus de majorité :
- confirmer le jugement rendu en ce qu'il a débouté Monsieur [M] [D] de ses demandes de dommages et intérêts, Monsieur [M] [D] ne pouvant pas solliciter par deux fois, l'indemnisation d'un même préjudice,
- débouter Monsieur [M] [D] de ses demandes en paiement à l'encontre de la SCI GERBI à hauteur de 2'000 € pour préjudice moral et à hauteur de 5'000 € pour résistance abusive ; en ce qu'il ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute invoquée et les préjudices allégués,
En tout état de cause :
- débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, exposées en cause d'appel, à l'encontre de la SCI GERBI,
- débouter Monsieur [M] [D] du bénéfice des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
- condamner Monsieur [M] [D] à verser à la SCI GERBI une somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner Monsieur [M] [D] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Serge MIMRAN VALENSI, sur son affirmation de droit.
La SCI Gerbi rétorque que :
- la demande d'annulation d'une décision qualifiée de rejet de réaliser des travaux et dont le demandeur reconnaît lui-même qu'elle est devenue sans objet, ne pouvait pas prospérer et le juge a donc statué ultra-petita.
- il n'y pas d'abus de majorité puisque ses voix sont réduites à 320, conformément à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, et elle n'est donc pas majoritaire.
- contrairement à ce qui est affirmé la SCI GERBI n'a jamais formulé une opposition de principe à la réalisation des travaux de ravalement des façades de l'immeuble.
- l'entretien des parties et équipements communs de l'immeuble constitue la fonction essentielle et permanente du syndicat des copropriétaires car c'est à lui qu'appartient la conservation de l'immeuble, en application de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Il convient de rappeler que si les travaux étaient urgent il pouvait faire réaliser les travaux de sa propre initiative sur la base de l'article 18 de la même loi. Il est donc seul responsable.
- des travaux de purge et de mise en sécurité de l'immeuble avaient d'ores et déjà été réalisés, en février 2019, et ce, à la demande même de la SCI GERBI
- lors de l'assemblée générale du 12 juillet 2016 c'est légitimement que la SCI Gerbi a émis le souhait pour des raisons financières que les travaux des façades Sud et Ouest ne soient pas réalisés en même temps.
- lors de l'assemblée générale du 6 septembre 2017 la SCI GERBI a voté « contre » la résolution n°17 qui avait, encore, pour objet la réalisation simultanée des travaux de ravalement des deux façades sud et ouest et a voté « pour » la résolution n°21, ayant pour objet de confier une mission de maîtrise d''uvre de conception et d'appel d'offre, pour les travaux de réfection de la façade Sud.
- lors de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 11 septembre 2018, le vote contre est justifié par le fait que les travaux de voirie ont causé des désordres à l'immeuble et qu'il était nécessaire d'en tenir compte pour la réalisation des travaux, ce qui n'était pas le cas.
- les travaux de purge, aux fins de mise en sécurité des deux façades et éviter la chute éventuelle de « matériaux » sur la voie publique, ont été réalisés en février 2019, pour un montant total de 1'628 € TTC.
- le 7 janvier 2019, c'est la SCI GERBI elle-même, qui, par lettre RAR, a sollicité du syndic, de prendre en urgence toutes les mesures conservatoires nécessaires à la mise en sécurité des façades de l'immeuble.
- lors du vote de l'assemblée générale du 26 février 2020, les courriers du BET du 28 février 2020 et celui de M. [L] du 5 mars 2020 n'étaient pas en possession de la SCI GERBI puisque postérieurs à la tenue de cette assemblée générale
- l'octroi de dommages et intérêts n'est pas justifié parce qu'il n'est pas démontré une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué.
- comme l'a relevé le premier juge, une autre instance porte sur le même préjudice et M. [D] n'est pas fondé à solliciter deux fois l'indemnisation d'un même préjudice.
- en application des dispositions des articles 563 et 564 du Code de procédure civile, il sera rappelé qu'aucune demande nouvelle en cause d'appel de la part du syndicat des copropriétaires n'est recevable, à l'encontre de la SCI GERBI, y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'instruction a été clôturée le'30 septembre 2025.
MOTIFS
Sur la recevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En première instance le syndicat des copropriétaires n'avait pas constitué avocat puisque le jugement querellé indique qu'il était non représenté à l'audience. Les demandes qu'il présente désormais en cause d'appel ne sont dès lors pas des demandes nouvelles au sens des dispositions précitées puisqu'elles n'ont pas été soumises à l'examen du premier juge.
Le syndicat des copropriétaires sera donc déclaré recevable en ses demandes.
Sur les demandes au titre de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 26 février 2020
[M] [D] sollicite la confirmation du jugement querellé et forme un appel incident uniquement sur le rejet de sa demande indemnitaire. La Sci Gerbi sollicite quant à elle l'infirmation du jugement en ce qu'il a annulé la résolution n°11 au titre d'un abus de majorité.
Il sera rappelé que chaque assemblée générale est autonome de sorte qu'aucune conséquence juridique ne peut en soi être tirée des décisions prises postérieurement ou antérieurement à celles votées par une autre assemblée générale.
La circonstance que les travaux refusés lors de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 aient finalement été votés et autorisés lors de l'assemblée générale du 1er décembre 2020 n'a donc aucune conséquence sur le bien fondé de la demande en annulation de la résolution contestée au titre de l'abus de majorité. Au surplus contrairement à ce que soutient la partie intimée, [M] [D] a formellement sollicité en première instance l'annulation de la résolution n°11, ce a quoi le premier juge a répondu expressément en y faisant droit et n'a pas donc pas statué ultra petita. Ce moyen sera donc écarté.
La Sci Gerbi soutient ensuite que le fait d'avoir refusé dans un premier temps de voter favorablement aux résolutions portant sur le vote des travaux de ravalement de façade ne constitue aucun abus de droit de sa part.
L'abus de majorité se distingue de la simple opposition d'intérêts qui révèle nécessairement tout système de vote majoritaire. Il suppose un vote manifestement contraire à l'intérêt général adopté dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire rompant ainsi l'équilibre entre les copropriétaires ou un vote effectué dans l'intention de nuire à certains d'entre eux.
En l'espèce la résolution n°11 portant sur la réalisation des travaux de ravalement de façades, fondée sur le projet de présentation du projet par M.[L], conformément au devis de l'entreprise Brucelle a fait l'objet d'un votre contre de la Sci Gerbi.
En application des dispositions de l'article 22 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes mais que lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires, soit au cas d'espèce 320 tantièmes pour la Sci Gerbi.
Il est constant que la Sci Gerbi si elle a exprimé son accord de principe sur la réalisation des travaux de ravalement de façades lors de l'assemblée de 2016, a émis le souhait pour des raisons financières que les travaux de la façade Sud et Ouest soient réalisés en deux temps, et qu'elle a voté contre la réalisation simultanée des travaux lors de l'assemblée générale du 6 septembre 2017, puis à nouveau contre le 11 septembre 2018 pour le motif avancé que les travaux de façade devaient être mis en suspens dans l'attente d'investigations sur la cause des désordres apparus dans les locaux du rez-de-chaussée, consécutivement aux travaux de voiries réalisés par la commune d'[Localité 5].
Tous les moyens de faits avancés par la Sci Gerbi survenus postérieurement aux votes querellés sont inopérants puisqu'il appartient à la cour de se placer au moment du vote émis lors de l'assemblée générale du 26 février 2020 pour caractériser l'existence d'une situation d'abus de majorité.
A cette date, les copropriétaires disposaient de l'information transmise par un premier maître d'oeuvre M.[U] qui indiquait que l'état de dégradation des façades est tel qu'il peut engendrer des chutes de matériaux dans la rue ce qui risque de causer des préjudices physiques aux passants, de celles transmises par l'architecte M.[C], désigné à l'issue de l'assemblée générale du 6 septembre 2017 et portant sur « l'importance de réaliser les travaux sous peu afin de consolider les façades Ouest et Sud. En effet, de nombreuses zones sont abîmées et menacent de continuer à se déliter, provoquant ainsi un risque de chute d'enduit sur le trottoir pouvant blesser les passants'» et «'sur le fait que faire les travaux en deux phases générait un surcoût significatif des travaux d'environ 40.000 €, car nous aurons deux installations (comprenant amenées et replis de chantier, ainsi qu'une double installation d'échafaudage) et une moins bonne négociation des prix sur les matériaux'».
Depuis 2016, la copropriété disposait également de 6 devis portant sur la réfection envisagée et avait désigné un maître d'oeuvre pour s'occuper du suivi des travaux à réaliser. Puis le rapport d'état des lieux visuel du bâti de l'Eurl Bertoli Gimond du 13 mars 2019 contrairement à ce que soutient la Sci Gerbi n'a pas conclu à la mise en attente d'investigations sur les causes des fissures et des fondations pour engager les travaux évoqués depuis 2016, ce qu'elle a confirmé par courrier du 28 février 2020 postérieur au vote de la résolution querellée.
Les arguments soulevés par Sci Gerbi destinés à démontrer qu'elle a sollicité le 10 janvier 2019 la tenue d'assemblée générale extraordinaire pour obtenir la désignation d'un architecte, alors même qu'un architecte maître d'oeuvre avait déjà été désigné lors d'un vote précédent, et que des devis avaient été communiqués dès 2016, et ce sans qu'il ne soit démontré que la mise en suspension des travaux de ravalement soit rendue nécessaire par des investigations sur les fondations de l'immeuble et par la mise en cause de la ville d'[Localité 5] s'agissant des travaux de voirie réalisés en 2018-2019 sont de nature en réalité à conforter la volonté de s'opposer systématiquement à la réalisation effective de travaux de ravalement de façades considérés depuis plusieurs années comme indispensable à la pérennité et la sécurité de l'immeuble.
Le comportement d'obstruction répété et de demandes dilatoires non justifiées constitue un abus de majorité contraire à l'intérêt général, manifesté lors du vote de rejet de la résolution n°11.
Le jugement qui a considéré que celle-ci devait être en conséquence annulée sera confirmé.
Sur les demandes indemnitaires de l'appelant
[M] [D] soutient qu'il a subi une résistance abusive du fait du comportement fautif adopté par la Sci Gerbi à l'occasion de l'assemblée générale du 26 février 2020.
La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.
Au cas d'espèce, le comportement opposant adopté par Sci Gerbi et relevé lors des précédentes assemblées générales a conduit [M] [D] à saisir une juridiction pour obtenir l'annulation de résolutions votées dans l'intérêt contraire des copropriétaires. Il s'ensuit que la résistance abusive de la Sci Gerbi est établie, et qu'elle est de nature à créer un préjudice pour [M] [D] contraint de prendre l'initiative d'une instance judiciaire dans les intérêts de ses droits en tant que propriétaire de lots exposés au risque de dégradation de l'immeuble, et ce alors même que le syndicat des copropriétaires n'a pas comparu devant le premier juge pour accompagner cette procédure.
Le jugement sera en conséquence infirmé sur ce point et la Sci Gerbi sera condamnée à indemniser [M] [D] à hauteur de 1'500 euros.
[M] [D] sollicite également la condamnation de la Sci Gerbi à l'indemniser au titre du préjudice moral. Pour autant, [M] [D] ne produit aucun élément utile démontrant que le comportement d'opposition de la Sci Gerbi lui aurait causé un préjudice moral l'impactant personnellement et distinct des tracas causés par la nécessité d'introduire une action judiciaire. La demande sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que celle au titre de la dispense prévue par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
En cause d'appel il convient de faire masse des dépens et de les partager par moitié entre les appelants et les intimés, avec distraction éventuelle au profit des avocats des deux parties qui la réclament. De fait les demandes au titre des frais irrépétibles formées tant par [M] [D] que par la Sci Gerbi seront rejetées.
En équité il ne sera pas fait droit aux demandes formées par le syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.
La demande de dispenser M.[D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel telle que prévue l'article 10-1de la loi du 10 juillet 1965 est donc sans objet.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, recevable en ses demandes présentées en cause d'appel';
Infirme le jugement en ce qu'il a débouté [M] [D] de la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive';
Confirme le jugement pour le surplus';
Statuant à nouveau du chef infirmé';
Condamne la Sci Gerbi à verser à [M] [D] la somme de 1'500 euros au titre de la résistance abusive';
Fait masse des dépens d'appel et dit qu'ils seront partagés par moitié entre [M] [D] d'une part et Sci Gerbi d'autre part, avec distraction éventuelle au profit de Me Karine Dabot et Me Serge Mimran Valensi;
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
Déclare sans objet la demande de dispenser M.[D] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel prévue l'article 10-1de la loi du 10 juillet 1965';
LE GREFFIER LE PRESIDENT