CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 27 novembre 2025, n° 22/11150
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 27 NOVEMBRE 2025
ac
N° 2025/ 385
N° RG 22/11150 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ3J7
[A] [X]
C/
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE IMMO BILIER [Adresse 4] [Localité 5]
S.C.I. SCI GERBI
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS
Me Caroline CAUSSÉ
SELARL MIMRAN-VALENSI - SION
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 05 Juillet 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05260.
APPELANT
Monsieur [A] [X]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
représenté par Me Karine DABOT RAMBOURG de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Gilles MATHIEU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉS
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4] [Localité 5], représenté par son Syndic en exercice le Cabinet DE PIERREFEU, dont le siège social est [Adresse 2] [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Caroline CAUSSÉ, avocat au barreau de MARSEILLE
La SCI GERBI dont le siège social est [Adresse 1] - [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Serge MIMRAN-VALENSI de la SELARL MIMRAN-VALENSI - SION, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
M. [X] et la Sci Gerbi sont copropriétaires de plusieurs lots situés dans l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 5].
Lors de l'assemblée générale du 12 juillet 2016, les copropriétaires ont décidé à l'unanimité de confier à Monsieur [P] [N], Architecte, l'étude de conception du projet de travaux de réfection totale ou partielle des façades.
Considérant que la Sci Gerbi s'oppose à la réalisation de travaux de ravalement de façade indispensables pour assurer la sécurité de l'immeuble, plusieurs copropriétaires ont, par exploit d'huissier du 9 novembre 2018, assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis à [Localité 5], représenté par son syndic, ainsi que la Sci Gerbi, devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, notamment en annulation des résolutions n°18 et 21 de l'assemblée générale du 11 septembre 2018.
Par jugement du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a notamment :
- déclaré recevable la demande d'annulation des résolutions n° 18 et 21 de l'assemblée générale du 11 septembre 2018,
annulé les résolutions n° 18 et 21 de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 pour abus de majorité,
condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de ravalement des façades sur rue approuvés par les copropriétaires le 1er décembre 2020 selon les préconisations de M.[W],
dit n'y avoir lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte,
condamné la Sci Gerbi à payer à M. [A] [X], M. [K] [V], Mme [H] [U], M. [B] [R] et Mme [D] [L], chacun, les sommes suivantes : - 3 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice financier résultant de la résistance abusive,1 500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,1 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la Sci Gerbi à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sci Gerbi à supporter les dépens de l'instance,
dispensé M. [A] [X], M. [K] [V], Mme [H] [U], M. [B] [R] et Mme [D] [L], qui ont obtenu gain de cause de participer à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par déclaration du 1er août 2022, M. [A] [X] a interjeté appel limité du jugement sur les indemnisations allouées, en intimant le syndicat des copropriétaires et la Sci Gerbi.
Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'24 septembre 2025,'M. [X] demande à la cour de':
Vu les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
Vu les dispositions de l'article 1240 du Code Civil ;
Vu les dispositions du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;
Vu le règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 5].
- confirmer la décision en ce qu'elle a annulé les résolutions n°18 et 21 de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 pour abus de majorité ;
- débouter la Sci Gerbi de son appel incident, fins et conclusions ;
- recevoir le concluant en son appel ;
- réformer pour le surplus le jugement et statuant à nouveau en application de l'article 565 du Code de procédure civile ;
- condamner la Sci Gerbi à payer à M. [A] [X] 16'100 euros de dommages et intérêt au titre de son préjudice financier avec intérêts de droit à compter des présentes ;
- condamner la Sci Gerbi à payer au concluant la somme de 5'000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi ;
- condamner la Sci Gerbi à payer au concluant la somme de 2'000 euros au titre du préjudice moral ;
- condamner la Sci Gerbi à payer au concluant la somme de 6'000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Karine DABOT, avocat associé de la SELARL MATHIEU DABOT & associés, qui affirme y avoir pourvu ;
- dispenser le concluant de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et qui devront être répartis entre les autres copropriétaires en vertu des articles 10-1, 14, 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965.
M. [X] fait valoir que':
- le 18 juillet 2018, l'Architecte Monsieur [C] a écrit au Syndic pour l'informer de la nature des travaux à réaliser et du surcoût qu'une réalisation en deux phases entraînerait.
- la Sci Gerbi s'est toujours opposée à la réalisation des travaux ce qui constitue un abus de majorité, ce refus de réaliser les travaux de ravalement de façades est abusif, car il est contraire à l'intérêt général de la Copropriété d'entretenir et de sauvegarder ses parties communes.
- tout en affirmant que ses tantièmes sont ramenés à 320 conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et que cela évite l'abus de majorité, la Sci GERBI reconnaît qu'elle a une majorité de blocage qui lui a permis de s'opposer aux travaux de ravalement nécessaires et urgents lors des assemblées générales des 12 juillet 2016 ; 6 septembre 2017, 28 juin 2018, 11 septembre 2018 et enfin du 26 février 2020, malgré les avertissements des architectes.
- contrairement à ce qu'affirme la Sci Gerbi il résulte du « compte rendu de gestion annuel de FONCIA » du 14 juin 2016 que les copropriétaires disposaient des informations suffisantes puisque 6 marchés de travaux étaient présentés.
- la mise en sécurité de l'immeuble en raison de sa dégradation ordonnée par la ville d'[Localité 5] le 18 janvier 2019 est imputable aux agissements de la Sci GERBI.
- la résolution n°11 concernant le « ravalement de façades » n'a pu être votée sans l'accord de la Sci GERBI lors de l'assemblée générale du 26 février 2020 alors qu'elle l'avait expressément demandé, contraignant le requérant à s'adresser à nouveau à la Justice par acte du 3 juillet 2020.
- en l'état de l'intervention d'une délibération de l'assemblée générale du 1er décembre 2020, autorisant les travaux de ravalement, la demande visant à autoriser la réalisation des travaux puisque ladite autorisation était devenue sans objet. Pour autant, il a maintenu son action en annulation des résolutions 18 et 21 et en réparation des préjudices en découlant. Le premier juge n'a donc nullement statué ultra petita sur ce point.
- La Sci GERBI, copropriétaire majoritaire, a commis de multiples rejets et résistances abusives contraires à l'intérêt de la copropriété. Elle a contraint les copropriétaires minoritaires à agir devant le Tribunal et un tel comportement affecte la valeur de leurs lots et cela constitue un préjudice qui doit être indemnisé.
- le surcoût des travaux est démontré puisque le cabinet de PIERREFEU a transmis le 24 mars 2022 pour l'assemblée générale du 15 avril 2022, le marché de SPACE pour 171'177 euros alors que le montant proposé par le devis de BRUCELLE était de 75'247 euros pour les deux façades.
- les demandes d'indemnisation s'inscrivent donc dans la stricte continuité de celles initialement formulées, elles en sont à la fois la conséquence directe et le complément nécessaire. Elles ne sauraient, en aucun cas, être qualifiées de nouvelles.
Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'22 mai 2023,'le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] demande à la cour de':
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 1240 du Code Civil.
Vu le règlement de copropriété,
- donner acte au concluant qu'il s'en rapporte à justice sur l'appel formé par l'appelant et sur l'appel incident de la Sci Gerbi.
- confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence du 5 février 2022 ayant condamné le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4]
[Localité 5], représenté par son Syndic en exercice la SARL Cabinet De Pierrefeu à faire réaliser les travaux de ravalement des façades sur rue approuvés par les copropriétaires le 1er décembre 2020 selon les préconisations de M. [W] sans astreinte.
- le jugement du Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence du 5 février 2022 ayant condamné la Sci Gerbi à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] [Localité 5], représenté par son Syndic en exercice la SARL Cabinet De Pierrefeu la somme de 1250 €uros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens de l'instance.
Y ajoutant,
- juger le Syndicat des Copropriétaires bien-fondé dans ses demandes, fins et prétentions en cause d'appel.
- tout succombant à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] la somme de 5'000'euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel et aux entiers dépens distraits au profit de Maître Causse sous sa due affirmation de droit.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] réplique que':
- le syndicat des copropriétaires n'a pas commis de manquement puisque la conservation de l'ensemble immobilier a fait l'objet de nombreuses Assemblées Générales Ordinaires et Extraordinaires, que des architectes ont été mandatés pour évaluer les travaux et plusieurs devis ont été proposés. Il est à noter que les derniers devis étaient plus onéreux et cela est lié au refus de la Sci Gerbi de réaliser les travaux.
- le bureau d'études BERTOLI GIMOND a été désigné par le syndic pour les travaux suite à la mise en demeure par la ville d'[Localité 5] et le Tribunal Judiciaire a relevé, évoquant dans son jugement, les nombreuses Assemblées Générales, les projets de résolution sur le ravalement, ainsi que les désignations d'architecte, le recours à des BET et la réalisation des travaux de purge.
- par courrier du 22 mai 2019, lorsqu'elle a eu connaissance de ce rapport, la Sci GERBI s'est rapprochée du syndic de copropriété afin, notamment, de connaître les actions envisagées pour déterminer les responsables des désordres signalés par le BET et afin que soient effectuées les déclarations de sinistre auprès de la compagnie d'assurance de la copropriété.
- une demande de subvention concernant le ravalement, a été déposée par le syndic de copropriété, sous le contrôle de l'architecte, Monsieur [W], et que la procédure est en cours auprès du service de l'Atelier du Patrimoine d'[Localité 5], ce qui aura pour conséquence, de diminuer le montant des travaux mis à la charge de la copropriété.
- concernant le préjudice moral allégué, il convient de rappeler que les travaux de purge et de mise en sécurité de l'immeuble ont été réalisés, en février 2019 et qu'aucun dommage, aux personnes ou aux biens, n'a jamais été à déplorer du fait de l'état des façades de l'immeuble. Par ailleurs, si M. [X] avait peur, il pouvait saisir le syndic qui aurait pu faire réaliser les travaux en urgence sur la base de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. De plus, il ne justifie nullement d'une aggravation de son préjudice moral, alors qu'à ce jour les travaux sont terminés et qu'il a la qualité d'appelant principal à la procédure.
- en revanche, Monsieur [X] n'a pas hésité à saisir par trois fois la même juridiction de la question du ravalement des façades, multipliant ainsi des demandes exorbitantes de dommages et intérêts à son égard. .
Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 18 juillet 2025, la Sci Gerbi demande à la cour de :
En la forme :
- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel interjeté par M. [A] [X],
- recevoir la Sci Gerbi en son appel incident à l'encontre du jugement rendu le 5 juillet 2022 par le tribunal judiciaire d'Aix en Provence, et le dire régulier,
Au fond :
- réformer le jugement entrepris qui, en prononçant l'annulation des résolutions n°18 et 21 de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 a statué ultra petita et alors que M. [A] [X], demandeur, sollicitait du Tribunal de constater que la procédure était devenue sans objet, les travaux de ravalement ayant été autorisés par l'Assemblée Générale du 1 er décembre 2020,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé les résolutions n°18 et 21 de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 pour abus de majorité ; M. [A] [X], demandeur, ne rapportant pas la preuve d'un abus de droit de la part de la Sci Gerbi,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé les résolutions n°18 et 21 de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 pour abus de majorité ; M. [A] [X], demandeur, ne rapportant pas la preuve que la Sci Gerbi en s'opposant au vote des résolutions n°18 et 21 aurait utilisé la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif et dans un intérêt personnel,
- réformer en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la Sci Gerbi à régler à M. [A] [X] les sommes de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1500 € pour préjudice moral et 1250 € sur le fondement de l'article 700 du CPC,
- réformer en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a dispensé M. [A] [X], de participer à la dépense commune des frais de procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- débouter M. [A] [X] des fins de son appel principal,
- débouter M. [A] [X] de ses demandes en paiement, en cause d'appel, à l'encontre de la Sci Gerbi à hauteur de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi, en ce qu'il ne rapporte pas la preuve :
- que la Sci Gerbi aurait volontairement adopté un comportement nuisible à son égard, contraire à l'intérêt collectif et constitutif d'un abus de majorité ou d'abus de droit,
- de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute invoquée et les préjudices allégués,
- débouter M. [A] [X] de sa demande en paiement, en cause d'appel, à l'encontre de la Sci Gerbi à hauteur de 16'100 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier avec intérêts, cette demande étant une demande nouvelle en cause d'appel et dès lors irrecevable en application des dispositions des articles 564 et 910-4 du Code de procédure civile,
A la supposer recevable,
- débouter M. [A] [X] de sa demande en paiement, en cause d'appel, à l'encontre de la Sci Gerbi à hauteur de 16'100 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier avec intérêts, en ce qu'il ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute invoquée et les préjudices allégués,
- débouter M. [A] [X] de sa demande en paiement, en cause d'appel, à l'encontre de la Sci Gerbi à hauteur de 2.000 € pour préjudice moral, M. [X] ne justifiant nullement de son préjudice moral, alors qu'à ce jour les travaux sont terminés et qu'il a la qualité d'appelant principal à la procédure,
En tout état de cause :
- débouter M. [A] [X] de ses demandes en paiement à l'encontre de la Sci Gerbi à hauteur de 6'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [A] [X] au versement d'une somme de 5'000 € à la Sci Gerbi pour procédure abusive et injustifiée,
- débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, exposées en cause d'appel, à l'encontre de la Sci Gerbi,
- débouter M. [A] [X] du bénéfice des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispensent le copropriétaire dont la prétention est déclarée fondée de « toute participation à la dépense commune des frais de procédure »,
- condamner M. [A] [X] à verser à la Sci Gerbi une somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner M. [A] [X] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Serge Mimran Valensi, sur son affirmation de droit.
La Sci Gerbi rétorque que :
- c'est à tort que les premiers juges ont fait droit à la demande de Monsieur [X] tendant à l'annulation des résolutions n°18 et 21 du procès-verbal de l'assemblée générale du 11 septembre 2018, sur le fondement d'un prétendu abus de droit et de majorité par la Sci GERBI.
- lorsque le Tribunal a statué, les travaux de ravalement de façades avaient été approuvés, à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés (dont la Sci GERBI), par l'assemblée générale des copropriétaires en date du 1er décembre 2020. Ainsi la procédure est devenue sans objet comme le reconnaît M. [X].
- elle ne dispose pas du nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes, et ne peut donc pas, de ce seul fait, abuser de sa majorité.
- conformément aux dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 c'est le syndicat des copropriétaires qui est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou au tiers par le défaut d'entretien des parties communes.
- il ne peut donc être reproché, à la Sci GERBI d'avoir lors de l'assemblée générale du 12 juillet 2016, voté « contre » la résolution n°21 qui portait sur la réalisation des travaux de réfection totale des façades
- c'est légitimement qu'en 2016 la Sci GERBI a émis le souhait, pour des raisons financières, que les travaux de ravalement de la façade sud et ceux de la façade ouest soient réalisés, en deux temps et cette demande n'est pas abusive.
- lors de l'assemblée Générale ordinaire du 6 septembre 2017, c'est de manière parfaitement cohérente, que la Sci GERBI a voté « contre » la résolution n°17 qui avait, encore, pour objet la réalisation simultanée des travaux de ravalement des deux façades sud et ouest et qu'elle a voté « pour » la résolution n°21, ayant pour objet de confier une mission de maîtrise d''uvre de conception et d'appel d'offre, pour les travaux de réfection de la façade Sud.
- lors de l'assemblée du 11 septembre 2018, la Sci Gerbi a tenu compte des travaux de voirie réalisés, depuis fin 2016 dans la rue Peyresc qui ont fait apparaître d'importants désordres affectant les parties communes de l'immeuble en façade et notamment sur les descentes d'eaux pluviales, entraînant des inondations dans les caves.
- lors de l'assemblée générale extraordinaire du 11 septembre 2018, la question de la réalisation de travaux de mise en sécurité des façades sud et ouest n'a pas pu être soumise aux votes des copropriétaires, c'est qu'aucun devis d'entreprises n'avait été réalisé et remis au syndic.
- preuve de la volonté de la Sci Gerbi d'assurer l'entretien des parties communes c'est elle qui le 7 janvier 2019, par lettre RAR, a sollicité du syndic, de prendre en urgence toutes les mesures conservatoires nécessaires à la mise en sécurité des façades de l'immeuble';
L'instruction a été clôturée le'30 septembre 2025.
MOTIFS
Sur les demandes au titre de l'annulation des résolutions n°18 et 21 de l'assemblée générale du 11 septembre 2018
[A] [X] sollicite la confirmation de la décision querellée tandis que la Sci Gerbi forme un appel incident portant sur l'annulation des résolutions telle qu'ordonnée par le premier juge.
En sollicitant de «'statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel interjeté par [A] [X]'» et en ne demandant pas expressément l'annulation ou la réformation du jugement en ce qu'il a déclaré [A] [X] recevable en son action aux fins d'annulation, la cour n'est donc pas saisie de la question de la recevabilité de l'action formée en première instance par plusieurs copropriétaires dont [A] [X].
Le jugement qui a déclaré [A] [X] recevable en son action sera donc confirmé.
La Sci Gerbi soutient en premier lieu qu'en approuvant l'annulation des résolutions querellées le premier juge a statué ultra petita puisque [A] [X] sollicitait uniquement de constater que la procédure était devenue sans objet par suite du vote favorable des travaux de ravalement lors de l'assemblée générale du 1er décembre 2020.
Il sera rappelé que chaque assemblée générale est autonome de sorte qu'aucune conséquence juridique ne peut en soi être tirée des décisions prises postérieurement à celles votées par une assemblée générale antérieure. La circonstance que les travaux refusés lors de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 aient finalement été votés et autorisés lors de l'assemblée générale du 1er décembre 2020 n'a donc aucune conséquence sur le bien fondé de la demande en annulation de résolutions contestées au titre de l'abus de majorité. Au surplus contrairement à ce que soutient la partie intimée, [A] [X] a formellement sollicité en première instance l'annulation des résolutions 18 et 20, ce a quoi le premier juge a répondu expressément en y faisant droit et n'a pas donc pas statué ultra petita. Ce moyen sera donc écarté.
La Sci Gerbi soutient ensuite que le fait d'avoir refusé dans un premier temps de voter favorablement aux résolutions portant sur le vote des travaux de ravalement de façade ne constitue aucun abus de droit de sa part.
L'abus de majorité se distingue de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire. Il suppose un vote manifestement contraire à l'intérêt général adopté dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire rompant ainsi l'équilibre entre les copropriétaires ou un vote effectué dans l'intention de nuire à certains d'entre eux.
En l'espèce la résolution n°18 porte sur la réalisation de travaux de ravalement de la façade sud, la résolution n°21 sur la mission de maîtrise d''uvre de conception et d'appel d'offre pour les travaux de la façade ouest.
En application des dispositions de l'article 22 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes mais que lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires, soit au cas d'espèce 320 tantièmes pour la Sci Gerbi.
Il est constant que la Sci Gerbi si elle a exprimé son accord de principe sur la réalisation des travaux de ravalement de façades lors de l'assemblée de 2016, a émis le souhait pour des raisons financières que les travaux de la façade Sud et Ouest soient réalisés en deux temps, et qu'elle a voté contre la réalisation simultanée des travaux lors de l'assemblée générale du 6 septembre 2017, puis à nouveau contre le 11 septembre 2018 pour le motif avancé que les travaux de façade devaient être mis en suspens dans l'attente d'investigations sur la cause des désordres apparus dans les locaux du rez-de-chaussée, consécutivement aux travaux de voiries réalisés par la commune d'[Localité 5].
Tous les moyens de faits avancés par la Sci Gerbi survenus postérieurement aux votes querellés sont inopérants puisqu'il appartient à la cour de se placer au moment du vote émis lors de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 pour caractériser l'existence d'une situation d'abus de majorité.
A cette date, les copropriétaires disposaient de l'information transmise par un premier maître d''uvre M.[N] qui indiquait que l'état de dégradation des façades est tel qu'il peut engendrer des chutes de matériaux dans la rue ce qui risque de causer des préjudices physiques aux passants, de celles transmises par l'architecte M.[C], désigné à l'issue de l'assemblée générale du 6 septembre 2017 et portant sur « l'importance de réaliser les travaux sous peu afin de consolider les façades Ouest et Sud.
En effet, de nombreuses zones sont abîmées et menacent de continuer à se déliter, provoquant ainsi un risque de chute d'enduit sur le trottoir pouvant blesser les passants'» et «'sur le fait que faire les travaux en deux phases générerait un surcoût significatif des travaux d'environ 40.000€, car nous aurons deux installations (comprenant amenées et replis de chantier, ainsi qu'une double installation d'échafaudage) et une moins bonne négociation des prix sur les matériaux'».
Depuis 2016, la copropriété disposait également de 6 devis portant sur la réfection envisagée et avait désigné un maître d''uvre pour s'occuper du suivi des travaux à réaliser.
La Sci Gerbi soutient avoir refusé de voter favorablement aux résolutions querellées en 2018 aux motifs qu'elle s'interrogeait sur la cause des désordres subis par son locataire et la nature des travaux à réaliser pour en tenir compte. Elle produit en ce sens un procès verbal de constat d'huissier du 11 octobre 2018, soit postérieurement à la tenue de l'assemblée générale, constatant la trace d'inondations et de dégradations des murs notamment de la façade Sud, «'survenus suite aux travaux de voirie et aux fortes pluies du mois dernier'».
Pour autant cette information n'était pas connue lors de l'assemblée querellée, alors même que de manière certaine l'état de dégradation des murs des façades, Sud notamment, est connu depuis 2016, indépendamment des travaux de voirie qui auraient été réalisés au cours de l'année 2018, et que la partie intimée n'expose pas quels travaux réalisés sur la voie publique auraient eu pour conséquence de dégrader davantage des murs dont la situation était jugée préoccupante.
Il est également établi que la situation de blocage a conduit au vote en urgence de travaux de purge et de mise en sécurité lors de l'assemblée générale du 5 novembre 2019 puis que les travaux ont finalement été approuvés par l'assemblée du 1er décembre 2020.
Les arguments développés par la Sci Gerbi pour refuser de voter les travaux pourtant justifiés par les éléments techniques transmis et étayés par les devis fournis apparaissent en réalité uniquement destinés à favoriser sa position dominante et le souhait exprimé de ne pas réaliser en même temps l'entièreté des travaux de rénovation pour des considérations financières qui lui sont propres, en dépit de l'intérêt collectif de s'assurer de la mise en sécurité du bâtiment.
Cette situation caractérise un abus de majorité contraire aux intérêts collectifs, c'est dès lors par une juste appréciation des faits de la cause que la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.
Sur les demandes indemnitaires de l'appelant
[A] [X] sollicite que la Sci Gerbi soit condamnée à l'indemniser à hauteur de 5'000 euros au titre de la résistance abusive et 2'000 euros au titre du préjudice moral.
En première instance, il lui a été alloué la somme de 3'000 euros au titre de la résistance abusive et 1'500 euros au titre du préjudice moral. Le comportement d'opposition systématique de la Sci Gerbi a en effet contraint les copropriétaires à former une action judiciaire et à supporter un surcoût dans le prix final des travaux réalisés en urgence alors que la situation était chiffrée depuis 2016.
Pour autant, [A] [X] ne produit d'une part aucun élément utile permettant de considérer que la somme allouée en première instance au titre de la résistance abusive est insuffisante. Il n'établit pas davantage dans quelle mesure le comportement d'opposition de la Sci Gerbi lui aurait causé un préjudice moral l'impactant personnellement et distinct des tracas causés par la nécessité d'introduire une action judiciaire.
Le jugement sera en conséquence partiellement confirmé sur ses demandes, et en cause d'appel la demande au titre du préjudice moral sera rejetée.
[A] [X] sollicite également d'être indemnisé du préjudice financier résultant du surcoût de sa participation aux travaux de ravalement à hauteur de 16'100 euros, correspondant à sa quote-part de 177 millièmes. Cette demande en ce qu'elle poursuit l'indemnisation du préjudice résultant du comportement abusif de la Sci Gerbi s'inscrit dans une finalité commune avec les autres demandes indemnitaires et n'est pas une demande nouvelle.
Elle sera donc déclarée recevable.
Sur le fond, la cour relève que l'appelant ne produit aucun élément utile permettant de caractériser la réalité de son préjudice, alors même que dans le même temps la Sci Gerbi indique qu'une procédure est actuellement en cours auprès du service de l'Atelier du Patrimoine de la ville pour obtenir une subvention destinée à faire baisser le coût des travaux. De sorte que le coût financier effectivement exposé par l'appelant n'est pas consolidé. La demande sera donc rejetée.
Sur la demande reconventionnelle en cause d'appel
Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s'il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l'article 1240 du code civil.
En l'espèce, il n'est pas démontré que [A] [X] a abusé de son droit d'interjeter appel, dans une intention de nuire à la Sci Gerbi, puisque l'examen du montant de ses demandes indemnitaires apparaît légitime.
La Sci Gerbi sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée en cause d'appel.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
En cause d'appel il convient de faire masse des dépens et de les partager par moitié entre les appelants et les intimés, avec distraction éventuelle au profit des avocats des deux parties qui la réclament.
De fait les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées. Aucune considération d'équité ne commande de faire droit à la demande présentée à ce titre par le syndicat des copropriétaires, celle-ci sera rejetée.
En cause d'appel, aucune demande n'est formulée à l'encontre du syndicat des copropriétaires, l'instance opposant uniquement [A] [X] et la Sci Gerbi, de sorte qu'il n'y pas lieu de faire droit à la demande présentée par [A] [X] au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En revanche, le jugement en ce qu'il a accueilli cette demande de dispense en première instance sera confirmé.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare [A] [X] recevable en sa demande indemnitaire à hauteur de 16'100 euros';
Déboute [A] [X] de la demande d'indemnisation du préjudice financier de 16'100 euros';
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la Sci Gerbi à indemiser M.[X] d'un préjudice moral';
Confirme le jugement pour le surplus';
Déboute [A] [X] de la demande indemnitaire au titre du préjudice moral';
Fait masse des dépens d'appel et dit qu'ils seront partagés par moitié entre [A] [X] d'une part et la Sci Gerbi d'autre part, avec distraction éventuelle au profit de Maître Karine DABOT et Maître Serge Mimran Valensi';
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
Déboute [A] [X] de sa demande de dispense des frais de procédure exposés en cause d'appel et prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965';
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 27 NOVEMBRE 2025
ac
N° 2025/ 385
N° RG 22/11150 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ3J7
[A] [X]
C/
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE IMMO BILIER [Adresse 4] [Localité 5]
S.C.I. SCI GERBI
Copie exécutoire délivrée le :
à :
SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS
Me Caroline CAUSSÉ
SELARL MIMRAN-VALENSI - SION
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 05 Juillet 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05260.
APPELANT
Monsieur [A] [X]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
représenté par Me Karine DABOT RAMBOURG de la SELARL MATHIEU DABOT & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Gilles MATHIEU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMÉS
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 4] [Localité 5], représenté par son Syndic en exercice le Cabinet DE PIERREFEU, dont le siège social est [Adresse 2] [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Caroline CAUSSÉ, avocat au barreau de MARSEILLE
La SCI GERBI dont le siège social est [Adresse 1] - [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Serge MIMRAN-VALENSI de la SELARL MIMRAN-VALENSI - SION, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Mme Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
M. [X] et la Sci Gerbi sont copropriétaires de plusieurs lots situés dans l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 5].
Lors de l'assemblée générale du 12 juillet 2016, les copropriétaires ont décidé à l'unanimité de confier à Monsieur [P] [N], Architecte, l'étude de conception du projet de travaux de réfection totale ou partielle des façades.
Considérant que la Sci Gerbi s'oppose à la réalisation de travaux de ravalement de façade indispensables pour assurer la sécurité de l'immeuble, plusieurs copropriétaires ont, par exploit d'huissier du 9 novembre 2018, assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis à [Localité 5], représenté par son syndic, ainsi que la Sci Gerbi, devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, notamment en annulation des résolutions n°18 et 21 de l'assemblée générale du 11 septembre 2018.
Par jugement du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a notamment :
- déclaré recevable la demande d'annulation des résolutions n° 18 et 21 de l'assemblée générale du 11 septembre 2018,
annulé les résolutions n° 18 et 21 de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 pour abus de majorité,
condamné le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de ravalement des façades sur rue approuvés par les copropriétaires le 1er décembre 2020 selon les préconisations de M.[W],
dit n'y avoir lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte,
condamné la Sci Gerbi à payer à M. [A] [X], M. [K] [V], Mme [H] [U], M. [B] [R] et Mme [D] [L], chacun, les sommes suivantes : - 3 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice financier résultant de la résistance abusive,1 500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,1 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la Sci Gerbi à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Sci Gerbi à supporter les dépens de l'instance,
dispensé M. [A] [X], M. [K] [V], Mme [H] [U], M. [B] [R] et Mme [D] [L], qui ont obtenu gain de cause de participer à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par déclaration du 1er août 2022, M. [A] [X] a interjeté appel limité du jugement sur les indemnisations allouées, en intimant le syndicat des copropriétaires et la Sci Gerbi.
Dans leurs dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'24 septembre 2025,'M. [X] demande à la cour de':
Vu les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
Vu les dispositions de l'article 1240 du Code Civil ;
Vu les dispositions du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;
Vu le règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 4] à [Localité 5].
- confirmer la décision en ce qu'elle a annulé les résolutions n°18 et 21 de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 pour abus de majorité ;
- débouter la Sci Gerbi de son appel incident, fins et conclusions ;
- recevoir le concluant en son appel ;
- réformer pour le surplus le jugement et statuant à nouveau en application de l'article 565 du Code de procédure civile ;
- condamner la Sci Gerbi à payer à M. [A] [X] 16'100 euros de dommages et intérêt au titre de son préjudice financier avec intérêts de droit à compter des présentes ;
- condamner la Sci Gerbi à payer au concluant la somme de 5'000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi ;
- condamner la Sci Gerbi à payer au concluant la somme de 2'000 euros au titre du préjudice moral ;
- condamner la Sci Gerbi à payer au concluant la somme de 6'000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Karine DABOT, avocat associé de la SELARL MATHIEU DABOT & associés, qui affirme y avoir pourvu ;
- dispenser le concluant de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et qui devront être répartis entre les autres copropriétaires en vertu des articles 10-1, 14, 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965.
M. [X] fait valoir que':
- le 18 juillet 2018, l'Architecte Monsieur [C] a écrit au Syndic pour l'informer de la nature des travaux à réaliser et du surcoût qu'une réalisation en deux phases entraînerait.
- la Sci Gerbi s'est toujours opposée à la réalisation des travaux ce qui constitue un abus de majorité, ce refus de réaliser les travaux de ravalement de façades est abusif, car il est contraire à l'intérêt général de la Copropriété d'entretenir et de sauvegarder ses parties communes.
- tout en affirmant que ses tantièmes sont ramenés à 320 conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et que cela évite l'abus de majorité, la Sci GERBI reconnaît qu'elle a une majorité de blocage qui lui a permis de s'opposer aux travaux de ravalement nécessaires et urgents lors des assemblées générales des 12 juillet 2016 ; 6 septembre 2017, 28 juin 2018, 11 septembre 2018 et enfin du 26 février 2020, malgré les avertissements des architectes.
- contrairement à ce qu'affirme la Sci Gerbi il résulte du « compte rendu de gestion annuel de FONCIA » du 14 juin 2016 que les copropriétaires disposaient des informations suffisantes puisque 6 marchés de travaux étaient présentés.
- la mise en sécurité de l'immeuble en raison de sa dégradation ordonnée par la ville d'[Localité 5] le 18 janvier 2019 est imputable aux agissements de la Sci GERBI.
- la résolution n°11 concernant le « ravalement de façades » n'a pu être votée sans l'accord de la Sci GERBI lors de l'assemblée générale du 26 février 2020 alors qu'elle l'avait expressément demandé, contraignant le requérant à s'adresser à nouveau à la Justice par acte du 3 juillet 2020.
- en l'état de l'intervention d'une délibération de l'assemblée générale du 1er décembre 2020, autorisant les travaux de ravalement, la demande visant à autoriser la réalisation des travaux puisque ladite autorisation était devenue sans objet. Pour autant, il a maintenu son action en annulation des résolutions 18 et 21 et en réparation des préjudices en découlant. Le premier juge n'a donc nullement statué ultra petita sur ce point.
- La Sci GERBI, copropriétaire majoritaire, a commis de multiples rejets et résistances abusives contraires à l'intérêt de la copropriété. Elle a contraint les copropriétaires minoritaires à agir devant le Tribunal et un tel comportement affecte la valeur de leurs lots et cela constitue un préjudice qui doit être indemnisé.
- le surcoût des travaux est démontré puisque le cabinet de PIERREFEU a transmis le 24 mars 2022 pour l'assemblée générale du 15 avril 2022, le marché de SPACE pour 171'177 euros alors que le montant proposé par le devis de BRUCELLE était de 75'247 euros pour les deux façades.
- les demandes d'indemnisation s'inscrivent donc dans la stricte continuité de celles initialement formulées, elles en sont à la fois la conséquence directe et le complément nécessaire. Elles ne sauraient, en aucun cas, être qualifiées de nouvelles.
Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'22 mai 2023,'le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] demande à la cour de':
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 1240 du Code Civil.
Vu le règlement de copropriété,
- donner acte au concluant qu'il s'en rapporte à justice sur l'appel formé par l'appelant et sur l'appel incident de la Sci Gerbi.
- confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence du 5 février 2022 ayant condamné le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4]
[Localité 5], représenté par son Syndic en exercice la SARL Cabinet De Pierrefeu à faire réaliser les travaux de ravalement des façades sur rue approuvés par les copropriétaires le 1er décembre 2020 selon les préconisations de M. [W] sans astreinte.
- le jugement du Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence du 5 février 2022 ayant condamné la Sci Gerbi à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] [Localité 5], représenté par son Syndic en exercice la SARL Cabinet De Pierrefeu la somme de 1250 €uros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens de l'instance.
Y ajoutant,
- juger le Syndicat des Copropriétaires bien-fondé dans ses demandes, fins et prétentions en cause d'appel.
- tout succombant à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] la somme de 5'000'euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel et aux entiers dépens distraits au profit de Maître Causse sous sa due affirmation de droit.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] réplique que':
- le syndicat des copropriétaires n'a pas commis de manquement puisque la conservation de l'ensemble immobilier a fait l'objet de nombreuses Assemblées Générales Ordinaires et Extraordinaires, que des architectes ont été mandatés pour évaluer les travaux et plusieurs devis ont été proposés. Il est à noter que les derniers devis étaient plus onéreux et cela est lié au refus de la Sci Gerbi de réaliser les travaux.
- le bureau d'études BERTOLI GIMOND a été désigné par le syndic pour les travaux suite à la mise en demeure par la ville d'[Localité 5] et le Tribunal Judiciaire a relevé, évoquant dans son jugement, les nombreuses Assemblées Générales, les projets de résolution sur le ravalement, ainsi que les désignations d'architecte, le recours à des BET et la réalisation des travaux de purge.
- par courrier du 22 mai 2019, lorsqu'elle a eu connaissance de ce rapport, la Sci GERBI s'est rapprochée du syndic de copropriété afin, notamment, de connaître les actions envisagées pour déterminer les responsables des désordres signalés par le BET et afin que soient effectuées les déclarations de sinistre auprès de la compagnie d'assurance de la copropriété.
- une demande de subvention concernant le ravalement, a été déposée par le syndic de copropriété, sous le contrôle de l'architecte, Monsieur [W], et que la procédure est en cours auprès du service de l'Atelier du Patrimoine d'[Localité 5], ce qui aura pour conséquence, de diminuer le montant des travaux mis à la charge de la copropriété.
- concernant le préjudice moral allégué, il convient de rappeler que les travaux de purge et de mise en sécurité de l'immeuble ont été réalisés, en février 2019 et qu'aucun dommage, aux personnes ou aux biens, n'a jamais été à déplorer du fait de l'état des façades de l'immeuble. Par ailleurs, si M. [X] avait peur, il pouvait saisir le syndic qui aurait pu faire réaliser les travaux en urgence sur la base de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. De plus, il ne justifie nullement d'une aggravation de son préjudice moral, alors qu'à ce jour les travaux sont terminés et qu'il a la qualité d'appelant principal à la procédure.
- en revanche, Monsieur [X] n'a pas hésité à saisir par trois fois la même juridiction de la question du ravalement des façades, multipliant ainsi des demandes exorbitantes de dommages et intérêts à son égard. .
Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 18 juillet 2025, la Sci Gerbi demande à la cour de :
En la forme :
- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel interjeté par M. [A] [X],
- recevoir la Sci Gerbi en son appel incident à l'encontre du jugement rendu le 5 juillet 2022 par le tribunal judiciaire d'Aix en Provence, et le dire régulier,
Au fond :
- réformer le jugement entrepris qui, en prononçant l'annulation des résolutions n°18 et 21 de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 a statué ultra petita et alors que M. [A] [X], demandeur, sollicitait du Tribunal de constater que la procédure était devenue sans objet, les travaux de ravalement ayant été autorisés par l'Assemblée Générale du 1 er décembre 2020,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé les résolutions n°18 et 21 de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 pour abus de majorité ; M. [A] [X], demandeur, ne rapportant pas la preuve d'un abus de droit de la part de la Sci Gerbi,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé les résolutions n°18 et 21 de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 pour abus de majorité ; M. [A] [X], demandeur, ne rapportant pas la preuve que la Sci Gerbi en s'opposant au vote des résolutions n°18 et 21 aurait utilisé la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif et dans un intérêt personnel,
- réformer en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la Sci Gerbi à régler à M. [A] [X] les sommes de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1500 € pour préjudice moral et 1250 € sur le fondement de l'article 700 du CPC,
- réformer en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a dispensé M. [A] [X], de participer à la dépense commune des frais de procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- débouter M. [A] [X] des fins de son appel principal,
- débouter M. [A] [X] de ses demandes en paiement, en cause d'appel, à l'encontre de la Sci Gerbi à hauteur de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi, en ce qu'il ne rapporte pas la preuve :
- que la Sci Gerbi aurait volontairement adopté un comportement nuisible à son égard, contraire à l'intérêt collectif et constitutif d'un abus de majorité ou d'abus de droit,
- de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute invoquée et les préjudices allégués,
- débouter M. [A] [X] de sa demande en paiement, en cause d'appel, à l'encontre de la Sci Gerbi à hauteur de 16'100 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier avec intérêts, cette demande étant une demande nouvelle en cause d'appel et dès lors irrecevable en application des dispositions des articles 564 et 910-4 du Code de procédure civile,
A la supposer recevable,
- débouter M. [A] [X] de sa demande en paiement, en cause d'appel, à l'encontre de la Sci Gerbi à hauteur de 16'100 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier avec intérêts, en ce qu'il ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute invoquée et les préjudices allégués,
- débouter M. [A] [X] de sa demande en paiement, en cause d'appel, à l'encontre de la Sci Gerbi à hauteur de 2.000 € pour préjudice moral, M. [X] ne justifiant nullement de son préjudice moral, alors qu'à ce jour les travaux sont terminés et qu'il a la qualité d'appelant principal à la procédure,
En tout état de cause :
- débouter M. [A] [X] de ses demandes en paiement à l'encontre de la Sci Gerbi à hauteur de 6'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [A] [X] au versement d'une somme de 5'000 € à la Sci Gerbi pour procédure abusive et injustifiée,
- débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, exposées en cause d'appel, à l'encontre de la Sci Gerbi,
- débouter M. [A] [X] du bénéfice des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispensent le copropriétaire dont la prétention est déclarée fondée de « toute participation à la dépense commune des frais de procédure »,
- condamner M. [A] [X] à verser à la Sci Gerbi une somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner M. [A] [X] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Serge Mimran Valensi, sur son affirmation de droit.
La Sci Gerbi rétorque que :
- c'est à tort que les premiers juges ont fait droit à la demande de Monsieur [X] tendant à l'annulation des résolutions n°18 et 21 du procès-verbal de l'assemblée générale du 11 septembre 2018, sur le fondement d'un prétendu abus de droit et de majorité par la Sci GERBI.
- lorsque le Tribunal a statué, les travaux de ravalement de façades avaient été approuvés, à l'unanimité des copropriétaires présents et représentés (dont la Sci GERBI), par l'assemblée générale des copropriétaires en date du 1er décembre 2020. Ainsi la procédure est devenue sans objet comme le reconnaît M. [X].
- elle ne dispose pas du nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes, et ne peut donc pas, de ce seul fait, abuser de sa majorité.
- conformément aux dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 c'est le syndicat des copropriétaires qui est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou au tiers par le défaut d'entretien des parties communes.
- il ne peut donc être reproché, à la Sci GERBI d'avoir lors de l'assemblée générale du 12 juillet 2016, voté « contre » la résolution n°21 qui portait sur la réalisation des travaux de réfection totale des façades
- c'est légitimement qu'en 2016 la Sci GERBI a émis le souhait, pour des raisons financières, que les travaux de ravalement de la façade sud et ceux de la façade ouest soient réalisés, en deux temps et cette demande n'est pas abusive.
- lors de l'assemblée Générale ordinaire du 6 septembre 2017, c'est de manière parfaitement cohérente, que la Sci GERBI a voté « contre » la résolution n°17 qui avait, encore, pour objet la réalisation simultanée des travaux de ravalement des deux façades sud et ouest et qu'elle a voté « pour » la résolution n°21, ayant pour objet de confier une mission de maîtrise d''uvre de conception et d'appel d'offre, pour les travaux de réfection de la façade Sud.
- lors de l'assemblée du 11 septembre 2018, la Sci Gerbi a tenu compte des travaux de voirie réalisés, depuis fin 2016 dans la rue Peyresc qui ont fait apparaître d'importants désordres affectant les parties communes de l'immeuble en façade et notamment sur les descentes d'eaux pluviales, entraînant des inondations dans les caves.
- lors de l'assemblée générale extraordinaire du 11 septembre 2018, la question de la réalisation de travaux de mise en sécurité des façades sud et ouest n'a pas pu être soumise aux votes des copropriétaires, c'est qu'aucun devis d'entreprises n'avait été réalisé et remis au syndic.
- preuve de la volonté de la Sci Gerbi d'assurer l'entretien des parties communes c'est elle qui le 7 janvier 2019, par lettre RAR, a sollicité du syndic, de prendre en urgence toutes les mesures conservatoires nécessaires à la mise en sécurité des façades de l'immeuble';
L'instruction a été clôturée le'30 septembre 2025.
MOTIFS
Sur les demandes au titre de l'annulation des résolutions n°18 et 21 de l'assemblée générale du 11 septembre 2018
[A] [X] sollicite la confirmation de la décision querellée tandis que la Sci Gerbi forme un appel incident portant sur l'annulation des résolutions telle qu'ordonnée par le premier juge.
En sollicitant de «'statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel interjeté par [A] [X]'» et en ne demandant pas expressément l'annulation ou la réformation du jugement en ce qu'il a déclaré [A] [X] recevable en son action aux fins d'annulation, la cour n'est donc pas saisie de la question de la recevabilité de l'action formée en première instance par plusieurs copropriétaires dont [A] [X].
Le jugement qui a déclaré [A] [X] recevable en son action sera donc confirmé.
La Sci Gerbi soutient en premier lieu qu'en approuvant l'annulation des résolutions querellées le premier juge a statué ultra petita puisque [A] [X] sollicitait uniquement de constater que la procédure était devenue sans objet par suite du vote favorable des travaux de ravalement lors de l'assemblée générale du 1er décembre 2020.
Il sera rappelé que chaque assemblée générale est autonome de sorte qu'aucune conséquence juridique ne peut en soi être tirée des décisions prises postérieurement à celles votées par une assemblée générale antérieure. La circonstance que les travaux refusés lors de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 aient finalement été votés et autorisés lors de l'assemblée générale du 1er décembre 2020 n'a donc aucune conséquence sur le bien fondé de la demande en annulation de résolutions contestées au titre de l'abus de majorité. Au surplus contrairement à ce que soutient la partie intimée, [A] [X] a formellement sollicité en première instance l'annulation des résolutions 18 et 20, ce a quoi le premier juge a répondu expressément en y faisant droit et n'a pas donc pas statué ultra petita. Ce moyen sera donc écarté.
La Sci Gerbi soutient ensuite que le fait d'avoir refusé dans un premier temps de voter favorablement aux résolutions portant sur le vote des travaux de ravalement de façade ne constitue aucun abus de droit de sa part.
L'abus de majorité se distingue de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire. Il suppose un vote manifestement contraire à l'intérêt général adopté dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire rompant ainsi l'équilibre entre les copropriétaires ou un vote effectué dans l'intention de nuire à certains d'entre eux.
En l'espèce la résolution n°18 porte sur la réalisation de travaux de ravalement de la façade sud, la résolution n°21 sur la mission de maîtrise d''uvre de conception et d'appel d'offre pour les travaux de la façade ouest.
En application des dispositions de l'article 22 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes mais que lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires, soit au cas d'espèce 320 tantièmes pour la Sci Gerbi.
Il est constant que la Sci Gerbi si elle a exprimé son accord de principe sur la réalisation des travaux de ravalement de façades lors de l'assemblée de 2016, a émis le souhait pour des raisons financières que les travaux de la façade Sud et Ouest soient réalisés en deux temps, et qu'elle a voté contre la réalisation simultanée des travaux lors de l'assemblée générale du 6 septembre 2017, puis à nouveau contre le 11 septembre 2018 pour le motif avancé que les travaux de façade devaient être mis en suspens dans l'attente d'investigations sur la cause des désordres apparus dans les locaux du rez-de-chaussée, consécutivement aux travaux de voiries réalisés par la commune d'[Localité 5].
Tous les moyens de faits avancés par la Sci Gerbi survenus postérieurement aux votes querellés sont inopérants puisqu'il appartient à la cour de se placer au moment du vote émis lors de l'assemblée générale du 11 septembre 2018 pour caractériser l'existence d'une situation d'abus de majorité.
A cette date, les copropriétaires disposaient de l'information transmise par un premier maître d''uvre M.[N] qui indiquait que l'état de dégradation des façades est tel qu'il peut engendrer des chutes de matériaux dans la rue ce qui risque de causer des préjudices physiques aux passants, de celles transmises par l'architecte M.[C], désigné à l'issue de l'assemblée générale du 6 septembre 2017 et portant sur « l'importance de réaliser les travaux sous peu afin de consolider les façades Ouest et Sud.
En effet, de nombreuses zones sont abîmées et menacent de continuer à se déliter, provoquant ainsi un risque de chute d'enduit sur le trottoir pouvant blesser les passants'» et «'sur le fait que faire les travaux en deux phases générerait un surcoût significatif des travaux d'environ 40.000€, car nous aurons deux installations (comprenant amenées et replis de chantier, ainsi qu'une double installation d'échafaudage) et une moins bonne négociation des prix sur les matériaux'».
Depuis 2016, la copropriété disposait également de 6 devis portant sur la réfection envisagée et avait désigné un maître d''uvre pour s'occuper du suivi des travaux à réaliser.
La Sci Gerbi soutient avoir refusé de voter favorablement aux résolutions querellées en 2018 aux motifs qu'elle s'interrogeait sur la cause des désordres subis par son locataire et la nature des travaux à réaliser pour en tenir compte. Elle produit en ce sens un procès verbal de constat d'huissier du 11 octobre 2018, soit postérieurement à la tenue de l'assemblée générale, constatant la trace d'inondations et de dégradations des murs notamment de la façade Sud, «'survenus suite aux travaux de voirie et aux fortes pluies du mois dernier'».
Pour autant cette information n'était pas connue lors de l'assemblée querellée, alors même que de manière certaine l'état de dégradation des murs des façades, Sud notamment, est connu depuis 2016, indépendamment des travaux de voirie qui auraient été réalisés au cours de l'année 2018, et que la partie intimée n'expose pas quels travaux réalisés sur la voie publique auraient eu pour conséquence de dégrader davantage des murs dont la situation était jugée préoccupante.
Il est également établi que la situation de blocage a conduit au vote en urgence de travaux de purge et de mise en sécurité lors de l'assemblée générale du 5 novembre 2019 puis que les travaux ont finalement été approuvés par l'assemblée du 1er décembre 2020.
Les arguments développés par la Sci Gerbi pour refuser de voter les travaux pourtant justifiés par les éléments techniques transmis et étayés par les devis fournis apparaissent en réalité uniquement destinés à favoriser sa position dominante et le souhait exprimé de ne pas réaliser en même temps l'entièreté des travaux de rénovation pour des considérations financières qui lui sont propres, en dépit de l'intérêt collectif de s'assurer de la mise en sécurité du bâtiment.
Cette situation caractérise un abus de majorité contraire aux intérêts collectifs, c'est dès lors par une juste appréciation des faits de la cause que la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.
Sur les demandes indemnitaires de l'appelant
[A] [X] sollicite que la Sci Gerbi soit condamnée à l'indemniser à hauteur de 5'000 euros au titre de la résistance abusive et 2'000 euros au titre du préjudice moral.
En première instance, il lui a été alloué la somme de 3'000 euros au titre de la résistance abusive et 1'500 euros au titre du préjudice moral. Le comportement d'opposition systématique de la Sci Gerbi a en effet contraint les copropriétaires à former une action judiciaire et à supporter un surcoût dans le prix final des travaux réalisés en urgence alors que la situation était chiffrée depuis 2016.
Pour autant, [A] [X] ne produit d'une part aucun élément utile permettant de considérer que la somme allouée en première instance au titre de la résistance abusive est insuffisante. Il n'établit pas davantage dans quelle mesure le comportement d'opposition de la Sci Gerbi lui aurait causé un préjudice moral l'impactant personnellement et distinct des tracas causés par la nécessité d'introduire une action judiciaire.
Le jugement sera en conséquence partiellement confirmé sur ses demandes, et en cause d'appel la demande au titre du préjudice moral sera rejetée.
[A] [X] sollicite également d'être indemnisé du préjudice financier résultant du surcoût de sa participation aux travaux de ravalement à hauteur de 16'100 euros, correspondant à sa quote-part de 177 millièmes. Cette demande en ce qu'elle poursuit l'indemnisation du préjudice résultant du comportement abusif de la Sci Gerbi s'inscrit dans une finalité commune avec les autres demandes indemnitaires et n'est pas une demande nouvelle.
Elle sera donc déclarée recevable.
Sur le fond, la cour relève que l'appelant ne produit aucun élément utile permettant de caractériser la réalité de son préjudice, alors même que dans le même temps la Sci Gerbi indique qu'une procédure est actuellement en cours auprès du service de l'Atelier du Patrimoine de la ville pour obtenir une subvention destinée à faire baisser le coût des travaux. De sorte que le coût financier effectivement exposé par l'appelant n'est pas consolidé. La demande sera donc rejetée.
Sur la demande reconventionnelle en cause d'appel
Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s'il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l'article 1240 du code civil.
En l'espèce, il n'est pas démontré que [A] [X] a abusé de son droit d'interjeter appel, dans une intention de nuire à la Sci Gerbi, puisque l'examen du montant de ses demandes indemnitaires apparaît légitime.
La Sci Gerbi sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée en cause d'appel.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
En cause d'appel il convient de faire masse des dépens et de les partager par moitié entre les appelants et les intimés, avec distraction éventuelle au profit des avocats des deux parties qui la réclament.
De fait les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées. Aucune considération d'équité ne commande de faire droit à la demande présentée à ce titre par le syndicat des copropriétaires, celle-ci sera rejetée.
En cause d'appel, aucune demande n'est formulée à l'encontre du syndicat des copropriétaires, l'instance opposant uniquement [A] [X] et la Sci Gerbi, de sorte qu'il n'y pas lieu de faire droit à la demande présentée par [A] [X] au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En revanche, le jugement en ce qu'il a accueilli cette demande de dispense en première instance sera confirmé.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare [A] [X] recevable en sa demande indemnitaire à hauteur de 16'100 euros';
Déboute [A] [X] de la demande d'indemnisation du préjudice financier de 16'100 euros';
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la Sci Gerbi à indemiser M.[X] d'un préjudice moral';
Confirme le jugement pour le surplus';
Déboute [A] [X] de la demande indemnitaire au titre du préjudice moral';
Fait masse des dépens d'appel et dit qu'ils seront partagés par moitié entre [A] [X] d'une part et la Sci Gerbi d'autre part, avec distraction éventuelle au profit de Maître Karine DABOT et Maître Serge Mimran Valensi';
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
Déboute [A] [X] de sa demande de dispense des frais de procédure exposés en cause d'appel et prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965';
LE GREFFIER LE PRESIDENT