CA Dijon, 2 e ch. civ., 27 novembre 2025, n° 25/00518
DIJON
Arrêt
Autre
[G] [T]
[Z] [T]
C/
S.C.I. J.C.J
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
2 e chambre civile
ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025
N° RG 25/00518 - N° Portalis DBVF-V-B7J-GVDN
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 11 février 2025,
rendue par le président du tribunal judiciaire de Mâcon - RG : 24/00153
APPELANTS :
Madame [G] [T]
née le 18 Décembre 1954 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Monsieur [Z] [T]
né le 29 Décembre 1952 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentés par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126
INTIMÉE :
S.C.I. J.C.J, immatriculée au RCS d'Annecy sous le N° 414 707 638, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Véronique PARENTY-BAUT de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 38
assistée de Me Rodolphe AUBOYER-TREUILLE, membre de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocat au barreau de LYON
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Michèle BRUGERE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :
Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,
Michèle BRUGERE, Conseiller,
Cédric SAUNIER, Conseiller,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 27 Novembre 2025,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Par acte sous seing privé à effet au 1er avril 2016, la SCI J.C.J a donné à bail commercial à M. [Z] [T] un local situé à [Adresse 5] moyennant un loyer annuel de 25 000 euros HT payable par trimestre et d'avance, au plus tard le premier jour ouvrable de chaque trimestre civil.
Par acte du 31 mars 2016, Mme [G] [T], son épouse, s'est portée caution personnelle, solidaire et indivisible des engagements de M. [Z] [T].
En raison de retards dans le paiement de loyers et charges, la SCI J.C.J a adressé plusieurs mises en demeure puis, par acte du 10 octobre 2023, a fait délivrer à M. [Z] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme de 20 819 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er octobre 2023 (18 670,56 euros), de la clause pénale (1.867,10 euros), du coût de l'acte (208,36 euros) et de la provision sur frais de dénonciation à caution (72,98 euros).
Parallèlement, par lettre recommandée avec accusé de réception du même jour, le commissaire de justice a fait sommation à Mme [G] [T] de payer immédiatement la somme de 20 750,02 euros.
Faute de règlement dans le mois, et par acte d'huissier du 16 mai 2024, la SCI J.C.J a fait assigner M. [Z] [T] et Mme [G] [T] en référé devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins, notamment :
- de voir constater la résiliation de plein droit du bail ;
- d'être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [Z] [T] et de tous occupants de son chef du local loué, avec recours à la force publique ;
- de voir condamner solidairement M. [Z] [T] et Mme [G] [T] à lui payer la somme provisionnelle de 25.760,64 euros pour les loyers impayés arrêtés au 22 avril 2024, outre les loyers, charges, intérêts de retard, clause pénale contractuelle de 10 % ou indemnités d'occupation dus au jour de l'audience.
Par décision du 24 juin 2024, le juge a renvoyé les parties devant le tribunal judiciaire de Mâcon en application de l'article 47 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 11 février 2025, la Présidente du tribunal judiciaire de Mâcon a :
- renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision ;
- condamné solidairement M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] à payer à la SCI J.C.J à titre provisionnel la somme de 26.709,04 euros à valoir sur les loyers échus au 05 décembre 2024 ;
- constaté que le bail se trouve résilié par l'effet de Ia clause résolutoire depuis le 11 novembre 2023 ;
- accordé à M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] un report de paiement jusqu'au 30 juin 2025 pour procéder au règlement de la somme ci-dessus, le loyer courant devant être acquitté en temps et en heure ;
- suspendu pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;
- dit qu'à défaut de respect du paiement de l'arriéré ou d'un seul loyer courant à bonne date pendant la durée des délais octroyés ci-dessus, la clause résolutoire retrouvera pleinement ses effets après envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception au locataire défaillant, et la clause résolutoire sera définitivement acquise ;
- dit que dans cette hypothèse M. [Z] [T] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat résilié jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs et à la libération des locaux commerciaux situés à [Adresse 5] de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, et à défaut il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu'il plaira au bailleur aux frais et risques des expulsés ;
- dit qu'il sera référé au tribunal de toute difficulté survenant dans ce cas de figure ;
- dit que dans l'hypothèse où M. [Z] [T] se sera libéré de sa dette dans le respect des conditions fixées ci-dessus, la clause résolutoire ne jouera pas et sera réputée n'avoir jamais joué ;
- condamné in solidum M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] à payer à la SCI J.C.J la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté tous les autres chefs de demande ;
- condamné M. [Z] [T] aux dépens ;
- rappelé que la décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire.
Par déclaration du 15 avril 2025, Mme [G] [T] et M. [Z] [T] ont interjeté appel de cette ordonnance.
Aux termes du dispositif de leurs conclusions notifiées le 18 septembre 2025, Mme [G] [T] et M. [Z] [T] demandent à la cour, au visa des articles L145-41 du code de commerce et 1345-5 du code civil, de :
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires ;
- prendre acte des règlements effectués épuisant les causes du commandement et des versements effectués depuis l'ordonnance déférée ;
- infirmer partiellement l'ordonnance de référé de la présidente du tribunal judiciaire de Mâcon en ce qu'elle :
a constaté que le bail se trouve résilié par l'effet de la clause résolutoire depuis le 11 novembre 2023,
a accordé un délai de paiement par report de la dette au 30 juin 2025.
Statuant à nouveau,
- leur accorder des délais et le report du paiement du solde de la dette à fin mars 2026,
loyer courant compris ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- confirmer l'ordonnance sur toutes les dispositions relatives à la reprise d'effet de la clause résolutoire (règlement des loyers courants, apurement après envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception), sauf pour l'apurement du solde, le report étant à effet du 30 mars 2026 ;
- confirmer l'ordonnance en ce que, dans l'hypothèse où M. [Z] [T] se sera libéré de sa dette dans le respect des conditions fixées ci-dessus, la clause résolutoire ne jouera pas et sera réputée n'avoir jamais joué ;
- réduire le montant de la clause pénale et le montant réclamé au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeter l'appel incident ;
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 02 septembre 2025, la SCI J.C.J demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, des articles 1103, 1231-1 et 1343-5 du code civil, ainsi que de l'article L145-41 du code de commerce, de :
- confirmer l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Mâcon du 11 février 2025 en ce qu'elle :
a renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision ;
a condamné solidairement M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] à lui payer à titre provisionnel la somme de 26.709,04 euros à valoir sur les loyers échus au 05 décembre 2024 ;
a constaté que le bail se trouve résilié par l'effet de Ia clause résolutoire depuis le 11 novembre 2023 ;
a condamné in solidum M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
a condamné M. [Z] [T] aux dépens.
- infirmer l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Mâcon du 11 février
2025 en ce qu'elle :
a accordé à M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] un report de paiement jusqu'au 30 juin 2025 pour procéder au règlement de la somme ci-dessus, le loyer courant devant être acquitté en temps et en heure ;
a suspendu pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;
a dit qu'à défaut de respect du paiement de l'arriéré ou d'un seul loyer courant à bonne date pendant la durée des délais octroyés ci-dessus, la clause résolutoire retrouvera pleinement ses effets après envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception au locataire défaillant, et la clause résolutoire sera définitivement acquise ;
a dit que dans cette hypothèse M. [Z] [T] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat résilié jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs et à la libération des locaux commerciaux situés à [Adresse 5] de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, et à défaut il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu'il plaira au bailleur aux frais et risques des expulsés ;
a dit qu'il sera référé au tribunal de toute difficulté survenant dans ce cas de figure ;
a dit que dans l'hypothèse où M. [Z] [T] se sera libéré de sa dette dans le respect des conditions fixées ci-dessus, la clause résolutoire ne jouera pas et sera réputée n'avoir jamais joué.
En conséquence et statuant à nouveau,
- constater la résiliation de plein droit du bail ayant lié les parties, elle-même en qualité de bailleresse et M. [Z] [T] en qualité de preneur portant sur les locaux sis au 1er étage de l'immeuble au [Adresse 5], les causes du commandement n'ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;
- l'autoriser à faire procéder à l'expulsion des locaux loués de M. [Z] [T] comme celle de tous occupants de son chef, sans délai et au besoin avec l'aide de la
force publique ;
- condamner M. [Z] [T] solidairement avec Mme [G] [T] en sa qualité de caution solidaire à lui payer la somme provisionnelle de 18.718,29 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges, arrêtés au 26 août 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, outre les loyers charges, intérêts de retard, clause pénale contractuelle de 10% ou indemnités d'occupation dues au jour de l'audience ;
- condamner M. [Z] [T] solidairement avec Mme [G] [T] en sa qualité de caution solidaire à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au loyer, charges et clause pénale contractuels jusqu'à libération effective des lieux ;
- l'autoriser à garder la somme de 6.500 euros versée au titre du dépôt de garantie ;
- condamner M. [Z] [T] solidairement avec Mme [G] [T] en sa qualité de caution solidaire à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [Z] [T] solidairement avec Mme [G] [T] en sa qualité de caution solidaire aux entiers dépens de l'instance, distraction faite au profit de la Selas Adida et Associés.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.
La clôture est intervenue le 22 septembre 2025.
MOTIVATION
M. [Z] [T] et Mme [G] [T] exposent les difficultés personnelles et professionnelles qui ont conduit le premier à prendre du retard dans le règlement de ses loyers et charges.
Ils indiquent qu'en suite du commandement qui lui a été délivré, M. [Z] [T] a acquitté la somme de 26 000,00 euros, les causes du commandement visant la clause résolutoire s'en trouvant épuisées. Ils précisent que depuis l'ordonnance de référé, il a été versé directement ou indirectement à la SCI J.C.J la somme totale de 42.590,18 euros. Ils déclarent qu'un retard subsiste cependant.
Se prévalant d'une vente à intervenir d'un bien immobilier, dans le courant du mois d'octobre, M. [Z] [T] et Mme [G] [T] sollicitent un allongement/report du délai maximal de solde de l'arriéré par rapport au délai accordé en première instance, précisant que les loyers courants sont acquittés et, pour plus de sécurité, maintiennent la proposition faite dans leurs précédentes écritures d'un report de paiement du solde au plus tard fin mars 2026. Ils font valoir que l'apurement pourrait intervenir avant, à la faveur de la régularisation de dossiers en cours (banque, retraite, Kerialis notamment).
Ils sollicitent, par voie de conséquence, la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'à fin mars 2026, déclarant par ailleurs que la résiliation du bail de M. [Z] [T] aurait pour lui des conséquences catastrophiques.
Ils demandent à la cour de faire une application mesurée de la clause pénale ainsi que de l'indemnité réclamée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI J.C.J répond qu'elle a fait signifier à M. [Z] [T] un commandement de payer visant et reproduisant la clause résolutoire inscrite au bail, ainsi que les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce. Elle déclare que les causes du commandement de payer n'ont pas été éteintes dans le délai d'un mois.
Elle indique que suivant décompte de créance du 10 juillet 2025, M. [Z] [T] et Mme [G] [T] sont solidairement redevables de la somme de 18718,29 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation.
Elle relève que M. [Z] [T] et Mme [G] [T] ne contestent ni les défauts de paiement, ni le montant de leur dette et que leur défaillance est ancienne et continue, qu'elle a multiplié les relances et demandes amiables et que ces derniers ont déjà bénéficié des plus larges délais pour apurer leur dette locative.
Elle fait valoir que M. et Mme [T] ne présentent pas les garanties suffisantes permettant d'assurer le règlement de leur dette et le paiement du loyer courant et que d'ailleurs, ils n'ont pas respecté les délais accordés par le juge des référés, de sorte qu'ils ne peuvent pas bénéficier d'un nouveau report de délai.
En conséquence, elle soutient que le juge des référés a retenu à juste titre que la clause résolutoire était définitivement acquise à compter du 11 novembre 2023 et conclut qu'elle est bien fondée à voir constater la résiliation du bail et à faire procéder à l'expulsion de M. [Z] [T], ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef.
Sur les demandes de condamnation provisionnelle, de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
Il résulte de l'article 835 du code de procédure civile que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal judiciaire) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Lorsque la créance n'est sérieusement contestable ni dans son existence, ni dans son montant, le juge des référés peut allouer à titre de provision l'intégralité de la créance invoquée en principal et intérêts.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Conformément à l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (...) La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge (...).
Le bail commercial prévoit une clause résolutoire ainsi rédigée : 'Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues en vertu du présent bail, qu'il s'agisse des loyers et/ou indemnités d'occupation, ou des accessoires, tels que charges, taxes, pénalités, intérêts, frais de poursuite, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d'indexation, de révision ou de renouvellement, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai d'un mois'.
Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, la SCI J.C.J a fait signifier à M. [Z] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, ainsi que l'article L.145-41 du code de commerce. Ce commandement de payer, resté infructueux, fait suite à de nombreux courriers de relance, notamment des 4, 8 et 22 septembre 2023.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 octobre 2023, le commandement de payer a été dénoncé à Mme [G] [T], par ailleurs sommée de procéder au paiement en sa qualité de caution. Un courrier du 28 septembre 2023 lui a vainement été adressé pour solliciter de nouveau son intervention en cette qualité.
Il est établi et non contesté que M. [Z] [T] ne s'est pas acquitté des causes du commandement dans le mois de sa délivrance.
En conséquence, la cour constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial conclu entre la SCI J.C.J et M. [Z] [T] sont réunies à la date du 11 novembre 2023.
M. et Mme [T] sollicitent de la cour, d'une part, qu'elle infirme l'ordonnance ayant accordé un délai de paiement par report de la dette au 30 juin 2025 et, d'autre part, qu'elle statue à nouveau pour leur accorder des délais et le report du paiement du solde de la dette à fin mars 2026, loyer courant compris.
La SCI J.C.J fait valoir, pour s'opposer à la demande de délai de M. et Mme [T], que ces derniers n'ont pas respecté les délais d'exécution accordés par le juge des référés et que la cour ne peut donc leur octroyer un délai supplémentaire.
De telles demandes ne tendent donc pas à l'octroi d'un délai de paiement supplémentaire mais ont pour objet, par l'infirmation sur ce point de l'ordonnance de référé, d'obtenir le bénéfice d'un premier délai, plus long que celui sollicité et obtenu devant le juge des référés
Lorsqu'une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d'un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers en suspendant la clause résolutoire, la cour d'appel, qui, saisie au fond, constate que ces délais n'ont pas été respectés, ne peut en accorder de nouveaux.
L'ordonnance de référé du 11 février 2025 du tribunal judiciaire de Mâcon n'est cependant pas passée en force de chose jugée, de sorte que la cour peut statuer sur la demande de délai selon les termes et dans les conditions des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil.
La dette locative de M. [Z] [T] ressort du décompte produit par la SCI J.C.J et établi par la société Bari Administration de biens (sa pièce n° 18). Ce décompte traduit les mouvements au débit et crédit et fait apparaître un solde d'un montant de 18.718,29 euros, correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires (charges, TVA, impôt foncier, frais de poursuite) arrêtés au 26 août 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, qui n'est pas contesté par M. [Z] [T] et Mme [G] [T].
La créance locative de la SCI J.C.J n'étant sérieusement contestable ni dans son existence ni dans son montant, M. [Z] [T] et Mme [G] [T] seront condamnés solidairement à lui payer à titre provisionnel la somme de 18.718,29 euros, à valoir sur les loyers et accessoires échus au 26 août 2025.
En outre, bien que le taux de la clause pénale ait été convenu entre les parties (10% des sommes dues et demeurées impayées), le montant de la pénalité contractuelle n'est pas chiffré par l'intimé dans ses écritures, de sorte que cette demande est sérieusement contestable et doit être rejetée, la demande de réduction du montant de la clause pénale, sera par voie de conséquence rejetée.
A l'appui de leur demande de délai, M. [Z] [T] et Mme [G] [T] invoquent les difficultés personnelles et professionnelles qui ont conduit M. [T] à ne pas pouvoir honorer ses engagements.
Il sera constaté que malgré ces événements et circonstances, ils justifient avoir effectué ponctuellement, en 2024 et 2025, des règlements et versements en vue de les surmonter sans parvenir toutefois à acquitter l'intégralité du passif.
S'agissant des perspectives de rétablissement de la situation financière de M. [T],
ils évoquent les actions, négociations et démarches en cours (LCL, CNBF, Kerialis) et affirment que ces diligences, dénouées en temps utile, pourraient permettre des rentrées d'argent. Toutefois, la perspective d'une régularisation, à leur avantage, de ces dossiers est incertaine et aléatoire et n'offre pas de garanties suffisantes pour l'apurement de la dette locative.
M. et Mme [T] mettent par ailleurs en avant la négociation avancée de la vente d'un appartement détenu par la SCI Olca, dont ils sont co-gérants et associés. Dans leurs dernières écritures, ils déclarent produire la promesse synallagmatique de vente et précisent que la vente définitive pourrait intervenir dans le courant du mois d'octobre, l'acquéreur ayant finalement renoncé à la condition suspensive de création de nouveaux ouvrants.
Si la cour constate qu'il ne s'agit que d'une promesse unilatérale de vente expirant le 23 février 2026 (pièce n° 36 de M. et Mme [T]) et qu'il n'est pas établi à ce jour que le bénéficiaire de la promesse ait levé l'option, ni qu'il ait renoncé à la condition suspensive d'obtention d'une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux, il n'en demeure pas moins que cette promesse est consentie pour une durée expirant prochainement, à un prix de 210.000 euros qui permettrait d'acquitter la dette locative et que le bénéficiaire, qui a manifesté un intérêt certain pour le bien, entend financer l'acquisition avec ses fonds personnels et non par le recours à un crédit.
Dans ces conditions, et bien que la vente ne soit pas encore dénouée, la perspective d'une régularisation de cette opération immobilière constitue une garantie sérieuse du paiement de la dette locative, en principal et accessoires. Elle justifie ainsi que soit rétroactivement accordé à M. [Z] [T] un délai de paiement jusqu'au 31 mars 2026 pour les sommes dues, en principal et accessoires, telles que visées par la clause résolutoire et que la réalisation et les effets de cette clause résolutoire soient suspendus jusqu'à cette date.
Il est précisé que le report accordé concerne uniquement le paiement de la provision correspondant à l'arriéré d'un montant de 18.718,29 euros, arrêté au 26 août 2025 (3è trimestre 2025 inclus).
A défaut de paiement dans le délai accordé, la clause résolutoire retrouvera pleinement ses effets et sera considérée comme définitivement acquise à la date du 11 novembre 2023 après envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception à M. [Z] [T].
Les loyers courants, charges et autres accessoires, échus postérieurement au 26 août 2025 ou à échoir, devront être réglés au terme prévu par le contrat de bail. A défaut, le contrat de bail sera résilié dans les conditions prévues par la clause résolutoire, et en application de cette clause, 1 mois après une mise en demeure restée infructueuse. Dans cette hypothèse, toute la dette deviendra immédiatement exigible, en ce compris les sommes bénéficiant du report de paiement au 31 mars 2026.
En cas de résiliation du bail, M. [Z] [T] sera condamné à la libération des locaux commerciaux situés à [Adresse 5], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et, à défaut, il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu'il plaira à la SCI J.C.J aux frais et risques des expulsés. M. [Z] [T] sera en outre condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat résilié jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs.
Dans l'hypothèse où M. [Z] [T] se sera acquitté dans les conditions ainsi définies de la dette locative, en principal et accessoires, la clause résolutoire ne jouera pas et sera réputée n'avoir jamais joué.
Sur la retenue du dépôt de garantie
La SCI J.C.J demande à la cour de l'autoriser à garder la somme de 6.500 euros versée à titre de dépôt de garantie.
M. [Z] [T] et Mme [G] [T] soutiennent, dans l'hypothèse où le bail serait résilié, que la demande d'attribution de la retenue de garantie versée à l'entrée dans les lieux n'est pas fondée.
Le contrat de bail prévoit en son article VIII que dans le cas de résiliation judiciaire du bail pour des raisons imputables au preneur, telles que défaut de paiement ou infractions aux clauses du bail et qu'elle que soit la durée du bail restant à courir, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice des loyers échus ou à échoir, des charges et des travaux à la charge du preneur.
La clause résolutoire du bail commercial, est libellé comme suit : 'il suffira d'une simple ordonnance rendue par le magistrat des référés auquel les parties attribuent en tant que de besoin expressément compétence, prescrivant l'expulsion du preneur, pour poursuivre cette dernière. En telle hypothèse, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur sans préjudice de son droit à tous dommages et intérêts.'
Il s'ensuit que la conservation définitive du dépôt de garantie est liée à la résiliation judiciaire du contrat, laquelle n'est pas constatée par la cour, de sorte que la demande est sérieusement contestable et doit être rejetée.
Sur les frais de procès
L'ordonnance de référé du 11 février 2025 sera confirmée en ce qu'elle a condamné in solidum M. [Z] [T] et Mme [G] [T] à payer à la SCI J.C.J la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'elle a condamné M. [Z] [T] aux dépens.
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [Z] [T] et Mme [G] [T] supporteront in solidum les dépens d'appel, dont distraction au profit de la Selas Adida et Associés.
M. [Z] [T] et Mme [G] [T] seront condamnés in solidum à verser à la SCI J.C.J la somme de 1.000 euros pour les frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel et non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme l'ordonnance de référé du 11 février 2025 du tribunal judiciaire de Mâcon en ce qu'elle :
- a renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision,
- a condamné in solidum M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] à payer à la SCI J.C.J la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- a condamné M. [Z] [T] aux dépens.
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau et ajoutant,
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial conclu entre la SCI J.C.J et M. [Z] [T] pour les locaux situés à [Adresse 5], sont réunies à la date du 11 novembre 2023,
Condamne solidairement M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] à payer à la SCI J.C.J à titre provisionnel la somme de 18.718,29 euros à valoir sur les loyers et accessoires échus au 26 août 2025,
Accorde à M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] un délai de paiement jusqu'au 31 mars 2026 pour procéder au règlement de la somme ci-dessus,
Suspend pendant le délai accordé les effets de la clause résolutoire.
Rappelle que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la SCI J.C.J sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai précité,
Dit que les loyers courants et les accessoires, échus postérieurement au 26 août 2025 ou à échoir, devront être réglés au terme prévu par le contrat de bail,
Dit qu'à défaut de respecter le délai de paiement accordé, à l'expiration d'un délai de 1 mois après une mise en demeure restée infructueuse, la clause résolutoire retrouvera pleinement ses effets et sera considérée comme définitivement acquise à la date du 11 novembre 2023.
Dit qu'à défaut de règlement à l'échéance contractuelle des loyers courants et des accessoires, échus postérieurement au 26 août 2025 ou à échoir, le contrat de bail sera résilié dans les conditions prévues par la clause résolutoire, et en application de cette clause, 1 mois après une mise en demeure restée infructueuse, et que toute la dette deviendra immédiatement exigible, en ce compris les sommes bénéficiant du report de paiement au 31 mars 2026.
Dit qu'en cas de résiliation du bail, M. [Z] [T] sera condamné à la libération des locaux commerciaux situés à [Adresse 5], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, et qu'à défaut il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu'il plaira à la SCI J.C.J aux frais et risques des expulsés.
Dit qu'en pareille hypothèse, M. [Z] [T] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat résilié jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs,
Dit que dans l'hypothèse où M. [Z] [T] se sera libéré de sa dette, en principal et accessoires, dans le respect des conditions fixées ci-dessus, la clause résolutoire ne jouera pas et sera réputée n'avoir jamais joué.
Déboute la SCI J.C.J de sa demande de condamnation solidaire de M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F], en sa qualité de caution solidaire, à lui payer les clause pénale contractuelle de 10% et par voie de conséquence M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] de leur demande de réduction du montant de la clause pénale.
Déboute la SCI J.C.J de sa demande tendant à l'autoriser à garder la somme de 6.500 euros versée au titre du dépôt de garantie.
Condamne in solidum M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F], aux entiers dépens de l'instance, distraction faite au profit de la Selas Adida et Associés,
Condamne in solidum M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] à verser à la SCI J.C.J la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
[Z] [T]
C/
S.C.I. J.C.J
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE DIJON
2 e chambre civile
ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025
N° RG 25/00518 - N° Portalis DBVF-V-B7J-GVDN
MINUTE N°
Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 11 février 2025,
rendue par le président du tribunal judiciaire de Mâcon - RG : 24/00153
APPELANTS :
Madame [G] [T]
née le 18 Décembre 1954 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Monsieur [Z] [T]
né le 29 Décembre 1952 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentés par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126
INTIMÉE :
S.C.I. J.C.J, immatriculée au RCS d'Annecy sous le N° 414 707 638, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Véronique PARENTY-BAUT de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 38
assistée de Me Rodolphe AUBOYER-TREUILLE, membre de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocat au barreau de LYON
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Michèle BRUGERE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :
Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,
Michèle BRUGERE, Conseiller,
Cédric SAUNIER, Conseiller,
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier
DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 27 Novembre 2025,
ARRÊT : rendu contradictoirement,
PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Par acte sous seing privé à effet au 1er avril 2016, la SCI J.C.J a donné à bail commercial à M. [Z] [T] un local situé à [Adresse 5] moyennant un loyer annuel de 25 000 euros HT payable par trimestre et d'avance, au plus tard le premier jour ouvrable de chaque trimestre civil.
Par acte du 31 mars 2016, Mme [G] [T], son épouse, s'est portée caution personnelle, solidaire et indivisible des engagements de M. [Z] [T].
En raison de retards dans le paiement de loyers et charges, la SCI J.C.J a adressé plusieurs mises en demeure puis, par acte du 10 octobre 2023, a fait délivrer à M. [Z] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme de 20 819 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er octobre 2023 (18 670,56 euros), de la clause pénale (1.867,10 euros), du coût de l'acte (208,36 euros) et de la provision sur frais de dénonciation à caution (72,98 euros).
Parallèlement, par lettre recommandée avec accusé de réception du même jour, le commissaire de justice a fait sommation à Mme [G] [T] de payer immédiatement la somme de 20 750,02 euros.
Faute de règlement dans le mois, et par acte d'huissier du 16 mai 2024, la SCI J.C.J a fait assigner M. [Z] [T] et Mme [G] [T] en référé devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins, notamment :
- de voir constater la résiliation de plein droit du bail ;
- d'être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [Z] [T] et de tous occupants de son chef du local loué, avec recours à la force publique ;
- de voir condamner solidairement M. [Z] [T] et Mme [G] [T] à lui payer la somme provisionnelle de 25.760,64 euros pour les loyers impayés arrêtés au 22 avril 2024, outre les loyers, charges, intérêts de retard, clause pénale contractuelle de 10 % ou indemnités d'occupation dus au jour de l'audience.
Par décision du 24 juin 2024, le juge a renvoyé les parties devant le tribunal judiciaire de Mâcon en application de l'article 47 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 11 février 2025, la Présidente du tribunal judiciaire de Mâcon a :
- renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision ;
- condamné solidairement M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] à payer à la SCI J.C.J à titre provisionnel la somme de 26.709,04 euros à valoir sur les loyers échus au 05 décembre 2024 ;
- constaté que le bail se trouve résilié par l'effet de Ia clause résolutoire depuis le 11 novembre 2023 ;
- accordé à M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] un report de paiement jusqu'au 30 juin 2025 pour procéder au règlement de la somme ci-dessus, le loyer courant devant être acquitté en temps et en heure ;
- suspendu pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;
- dit qu'à défaut de respect du paiement de l'arriéré ou d'un seul loyer courant à bonne date pendant la durée des délais octroyés ci-dessus, la clause résolutoire retrouvera pleinement ses effets après envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception au locataire défaillant, et la clause résolutoire sera définitivement acquise ;
- dit que dans cette hypothèse M. [Z] [T] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat résilié jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs et à la libération des locaux commerciaux situés à [Adresse 5] de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, et à défaut il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu'il plaira au bailleur aux frais et risques des expulsés ;
- dit qu'il sera référé au tribunal de toute difficulté survenant dans ce cas de figure ;
- dit que dans l'hypothèse où M. [Z] [T] se sera libéré de sa dette dans le respect des conditions fixées ci-dessus, la clause résolutoire ne jouera pas et sera réputée n'avoir jamais joué ;
- condamné in solidum M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] à payer à la SCI J.C.J la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté tous les autres chefs de demande ;
- condamné M. [Z] [T] aux dépens ;
- rappelé que la décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire.
Par déclaration du 15 avril 2025, Mme [G] [T] et M. [Z] [T] ont interjeté appel de cette ordonnance.
Aux termes du dispositif de leurs conclusions notifiées le 18 septembre 2025, Mme [G] [T] et M. [Z] [T] demandent à la cour, au visa des articles L145-41 du code de commerce et 1345-5 du code civil, de :
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires ;
- prendre acte des règlements effectués épuisant les causes du commandement et des versements effectués depuis l'ordonnance déférée ;
- infirmer partiellement l'ordonnance de référé de la présidente du tribunal judiciaire de Mâcon en ce qu'elle :
a constaté que le bail se trouve résilié par l'effet de la clause résolutoire depuis le 11 novembre 2023,
a accordé un délai de paiement par report de la dette au 30 juin 2025.
Statuant à nouveau,
- leur accorder des délais et le report du paiement du solde de la dette à fin mars 2026,
loyer courant compris ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- confirmer l'ordonnance sur toutes les dispositions relatives à la reprise d'effet de la clause résolutoire (règlement des loyers courants, apurement après envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception), sauf pour l'apurement du solde, le report étant à effet du 30 mars 2026 ;
- confirmer l'ordonnance en ce que, dans l'hypothèse où M. [Z] [T] se sera libéré de sa dette dans le respect des conditions fixées ci-dessus, la clause résolutoire ne jouera pas et sera réputée n'avoir jamais joué ;
- réduire le montant de la clause pénale et le montant réclamé au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeter l'appel incident ;
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 02 septembre 2025, la SCI J.C.J demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, des articles 1103, 1231-1 et 1343-5 du code civil, ainsi que de l'article L145-41 du code de commerce, de :
- confirmer l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Mâcon du 11 février 2025 en ce qu'elle :
a renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision ;
a condamné solidairement M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] à lui payer à titre provisionnel la somme de 26.709,04 euros à valoir sur les loyers échus au 05 décembre 2024 ;
a constaté que le bail se trouve résilié par l'effet de Ia clause résolutoire depuis le 11 novembre 2023 ;
a condamné in solidum M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
a condamné M. [Z] [T] aux dépens.
- infirmer l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Mâcon du 11 février
2025 en ce qu'elle :
a accordé à M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] un report de paiement jusqu'au 30 juin 2025 pour procéder au règlement de la somme ci-dessus, le loyer courant devant être acquitté en temps et en heure ;
a suspendu pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;
a dit qu'à défaut de respect du paiement de l'arriéré ou d'un seul loyer courant à bonne date pendant la durée des délais octroyés ci-dessus, la clause résolutoire retrouvera pleinement ses effets après envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception au locataire défaillant, et la clause résolutoire sera définitivement acquise ;
a dit que dans cette hypothèse M. [Z] [T] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat résilié jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs et à la libération des locaux commerciaux situés à [Adresse 5] de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, et à défaut il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu'il plaira au bailleur aux frais et risques des expulsés ;
a dit qu'il sera référé au tribunal de toute difficulté survenant dans ce cas de figure ;
a dit que dans l'hypothèse où M. [Z] [T] se sera libéré de sa dette dans le respect des conditions fixées ci-dessus, la clause résolutoire ne jouera pas et sera réputée n'avoir jamais joué.
En conséquence et statuant à nouveau,
- constater la résiliation de plein droit du bail ayant lié les parties, elle-même en qualité de bailleresse et M. [Z] [T] en qualité de preneur portant sur les locaux sis au 1er étage de l'immeuble au [Adresse 5], les causes du commandement n'ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;
- l'autoriser à faire procéder à l'expulsion des locaux loués de M. [Z] [T] comme celle de tous occupants de son chef, sans délai et au besoin avec l'aide de la
force publique ;
- condamner M. [Z] [T] solidairement avec Mme [G] [T] en sa qualité de caution solidaire à lui payer la somme provisionnelle de 18.718,29 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges, arrêtés au 26 août 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, outre les loyers charges, intérêts de retard, clause pénale contractuelle de 10% ou indemnités d'occupation dues au jour de l'audience ;
- condamner M. [Z] [T] solidairement avec Mme [G] [T] en sa qualité de caution solidaire à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au loyer, charges et clause pénale contractuels jusqu'à libération effective des lieux ;
- l'autoriser à garder la somme de 6.500 euros versée au titre du dépôt de garantie ;
- condamner M. [Z] [T] solidairement avec Mme [G] [T] en sa qualité de caution solidaire à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [Z] [T] solidairement avec Mme [G] [T] en sa qualité de caution solidaire aux entiers dépens de l'instance, distraction faite au profit de la Selas Adida et Associés.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.
La clôture est intervenue le 22 septembre 2025.
MOTIVATION
M. [Z] [T] et Mme [G] [T] exposent les difficultés personnelles et professionnelles qui ont conduit le premier à prendre du retard dans le règlement de ses loyers et charges.
Ils indiquent qu'en suite du commandement qui lui a été délivré, M. [Z] [T] a acquitté la somme de 26 000,00 euros, les causes du commandement visant la clause résolutoire s'en trouvant épuisées. Ils précisent que depuis l'ordonnance de référé, il a été versé directement ou indirectement à la SCI J.C.J la somme totale de 42.590,18 euros. Ils déclarent qu'un retard subsiste cependant.
Se prévalant d'une vente à intervenir d'un bien immobilier, dans le courant du mois d'octobre, M. [Z] [T] et Mme [G] [T] sollicitent un allongement/report du délai maximal de solde de l'arriéré par rapport au délai accordé en première instance, précisant que les loyers courants sont acquittés et, pour plus de sécurité, maintiennent la proposition faite dans leurs précédentes écritures d'un report de paiement du solde au plus tard fin mars 2026. Ils font valoir que l'apurement pourrait intervenir avant, à la faveur de la régularisation de dossiers en cours (banque, retraite, Kerialis notamment).
Ils sollicitent, par voie de conséquence, la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'à fin mars 2026, déclarant par ailleurs que la résiliation du bail de M. [Z] [T] aurait pour lui des conséquences catastrophiques.
Ils demandent à la cour de faire une application mesurée de la clause pénale ainsi que de l'indemnité réclamée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI J.C.J répond qu'elle a fait signifier à M. [Z] [T] un commandement de payer visant et reproduisant la clause résolutoire inscrite au bail, ainsi que les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce. Elle déclare que les causes du commandement de payer n'ont pas été éteintes dans le délai d'un mois.
Elle indique que suivant décompte de créance du 10 juillet 2025, M. [Z] [T] et Mme [G] [T] sont solidairement redevables de la somme de 18718,29 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation.
Elle relève que M. [Z] [T] et Mme [G] [T] ne contestent ni les défauts de paiement, ni le montant de leur dette et que leur défaillance est ancienne et continue, qu'elle a multiplié les relances et demandes amiables et que ces derniers ont déjà bénéficié des plus larges délais pour apurer leur dette locative.
Elle fait valoir que M. et Mme [T] ne présentent pas les garanties suffisantes permettant d'assurer le règlement de leur dette et le paiement du loyer courant et que d'ailleurs, ils n'ont pas respecté les délais accordés par le juge des référés, de sorte qu'ils ne peuvent pas bénéficier d'un nouveau report de délai.
En conséquence, elle soutient que le juge des référés a retenu à juste titre que la clause résolutoire était définitivement acquise à compter du 11 novembre 2023 et conclut qu'elle est bien fondée à voir constater la résiliation du bail et à faire procéder à l'expulsion de M. [Z] [T], ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef.
Sur les demandes de condamnation provisionnelle, de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
Il résulte de l'article 835 du code de procédure civile que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal judiciaire) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Lorsque la créance n'est sérieusement contestable ni dans son existence, ni dans son montant, le juge des référés peut allouer à titre de provision l'intégralité de la créance invoquée en principal et intérêts.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Conformément à l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (...) La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge (...).
Le bail commercial prévoit une clause résolutoire ainsi rédigée : 'Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues en vertu du présent bail, qu'il s'agisse des loyers et/ou indemnités d'occupation, ou des accessoires, tels que charges, taxes, pénalités, intérêts, frais de poursuite, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d'indexation, de révision ou de renouvellement, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai d'un mois'.
Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, la SCI J.C.J a fait signifier à M. [Z] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, ainsi que l'article L.145-41 du code de commerce. Ce commandement de payer, resté infructueux, fait suite à de nombreux courriers de relance, notamment des 4, 8 et 22 septembre 2023.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 octobre 2023, le commandement de payer a été dénoncé à Mme [G] [T], par ailleurs sommée de procéder au paiement en sa qualité de caution. Un courrier du 28 septembre 2023 lui a vainement été adressé pour solliciter de nouveau son intervention en cette qualité.
Il est établi et non contesté que M. [Z] [T] ne s'est pas acquitté des causes du commandement dans le mois de sa délivrance.
En conséquence, la cour constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial conclu entre la SCI J.C.J et M. [Z] [T] sont réunies à la date du 11 novembre 2023.
M. et Mme [T] sollicitent de la cour, d'une part, qu'elle infirme l'ordonnance ayant accordé un délai de paiement par report de la dette au 30 juin 2025 et, d'autre part, qu'elle statue à nouveau pour leur accorder des délais et le report du paiement du solde de la dette à fin mars 2026, loyer courant compris.
La SCI J.C.J fait valoir, pour s'opposer à la demande de délai de M. et Mme [T], que ces derniers n'ont pas respecté les délais d'exécution accordés par le juge des référés et que la cour ne peut donc leur octroyer un délai supplémentaire.
De telles demandes ne tendent donc pas à l'octroi d'un délai de paiement supplémentaire mais ont pour objet, par l'infirmation sur ce point de l'ordonnance de référé, d'obtenir le bénéfice d'un premier délai, plus long que celui sollicité et obtenu devant le juge des référés
Lorsqu'une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d'un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers en suspendant la clause résolutoire, la cour d'appel, qui, saisie au fond, constate que ces délais n'ont pas été respectés, ne peut en accorder de nouveaux.
L'ordonnance de référé du 11 février 2025 du tribunal judiciaire de Mâcon n'est cependant pas passée en force de chose jugée, de sorte que la cour peut statuer sur la demande de délai selon les termes et dans les conditions des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil.
La dette locative de M. [Z] [T] ressort du décompte produit par la SCI J.C.J et établi par la société Bari Administration de biens (sa pièce n° 18). Ce décompte traduit les mouvements au débit et crédit et fait apparaître un solde d'un montant de 18.718,29 euros, correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires (charges, TVA, impôt foncier, frais de poursuite) arrêtés au 26 août 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, qui n'est pas contesté par M. [Z] [T] et Mme [G] [T].
La créance locative de la SCI J.C.J n'étant sérieusement contestable ni dans son existence ni dans son montant, M. [Z] [T] et Mme [G] [T] seront condamnés solidairement à lui payer à titre provisionnel la somme de 18.718,29 euros, à valoir sur les loyers et accessoires échus au 26 août 2025.
En outre, bien que le taux de la clause pénale ait été convenu entre les parties (10% des sommes dues et demeurées impayées), le montant de la pénalité contractuelle n'est pas chiffré par l'intimé dans ses écritures, de sorte que cette demande est sérieusement contestable et doit être rejetée, la demande de réduction du montant de la clause pénale, sera par voie de conséquence rejetée.
A l'appui de leur demande de délai, M. [Z] [T] et Mme [G] [T] invoquent les difficultés personnelles et professionnelles qui ont conduit M. [T] à ne pas pouvoir honorer ses engagements.
Il sera constaté que malgré ces événements et circonstances, ils justifient avoir effectué ponctuellement, en 2024 et 2025, des règlements et versements en vue de les surmonter sans parvenir toutefois à acquitter l'intégralité du passif.
S'agissant des perspectives de rétablissement de la situation financière de M. [T],
ils évoquent les actions, négociations et démarches en cours (LCL, CNBF, Kerialis) et affirment que ces diligences, dénouées en temps utile, pourraient permettre des rentrées d'argent. Toutefois, la perspective d'une régularisation, à leur avantage, de ces dossiers est incertaine et aléatoire et n'offre pas de garanties suffisantes pour l'apurement de la dette locative.
M. et Mme [T] mettent par ailleurs en avant la négociation avancée de la vente d'un appartement détenu par la SCI Olca, dont ils sont co-gérants et associés. Dans leurs dernières écritures, ils déclarent produire la promesse synallagmatique de vente et précisent que la vente définitive pourrait intervenir dans le courant du mois d'octobre, l'acquéreur ayant finalement renoncé à la condition suspensive de création de nouveaux ouvrants.
Si la cour constate qu'il ne s'agit que d'une promesse unilatérale de vente expirant le 23 février 2026 (pièce n° 36 de M. et Mme [T]) et qu'il n'est pas établi à ce jour que le bénéficiaire de la promesse ait levé l'option, ni qu'il ait renoncé à la condition suspensive d'obtention d'une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux, il n'en demeure pas moins que cette promesse est consentie pour une durée expirant prochainement, à un prix de 210.000 euros qui permettrait d'acquitter la dette locative et que le bénéficiaire, qui a manifesté un intérêt certain pour le bien, entend financer l'acquisition avec ses fonds personnels et non par le recours à un crédit.
Dans ces conditions, et bien que la vente ne soit pas encore dénouée, la perspective d'une régularisation de cette opération immobilière constitue une garantie sérieuse du paiement de la dette locative, en principal et accessoires. Elle justifie ainsi que soit rétroactivement accordé à M. [Z] [T] un délai de paiement jusqu'au 31 mars 2026 pour les sommes dues, en principal et accessoires, telles que visées par la clause résolutoire et que la réalisation et les effets de cette clause résolutoire soient suspendus jusqu'à cette date.
Il est précisé que le report accordé concerne uniquement le paiement de la provision correspondant à l'arriéré d'un montant de 18.718,29 euros, arrêté au 26 août 2025 (3è trimestre 2025 inclus).
A défaut de paiement dans le délai accordé, la clause résolutoire retrouvera pleinement ses effets et sera considérée comme définitivement acquise à la date du 11 novembre 2023 après envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception à M. [Z] [T].
Les loyers courants, charges et autres accessoires, échus postérieurement au 26 août 2025 ou à échoir, devront être réglés au terme prévu par le contrat de bail. A défaut, le contrat de bail sera résilié dans les conditions prévues par la clause résolutoire, et en application de cette clause, 1 mois après une mise en demeure restée infructueuse. Dans cette hypothèse, toute la dette deviendra immédiatement exigible, en ce compris les sommes bénéficiant du report de paiement au 31 mars 2026.
En cas de résiliation du bail, M. [Z] [T] sera condamné à la libération des locaux commerciaux situés à [Adresse 5], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et, à défaut, il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu'il plaira à la SCI J.C.J aux frais et risques des expulsés. M. [Z] [T] sera en outre condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat résilié jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs.
Dans l'hypothèse où M. [Z] [T] se sera acquitté dans les conditions ainsi définies de la dette locative, en principal et accessoires, la clause résolutoire ne jouera pas et sera réputée n'avoir jamais joué.
Sur la retenue du dépôt de garantie
La SCI J.C.J demande à la cour de l'autoriser à garder la somme de 6.500 euros versée à titre de dépôt de garantie.
M. [Z] [T] et Mme [G] [T] soutiennent, dans l'hypothèse où le bail serait résilié, que la demande d'attribution de la retenue de garantie versée à l'entrée dans les lieux n'est pas fondée.
Le contrat de bail prévoit en son article VIII que dans le cas de résiliation judiciaire du bail pour des raisons imputables au preneur, telles que défaut de paiement ou infractions aux clauses du bail et qu'elle que soit la durée du bail restant à courir, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice des loyers échus ou à échoir, des charges et des travaux à la charge du preneur.
La clause résolutoire du bail commercial, est libellé comme suit : 'il suffira d'une simple ordonnance rendue par le magistrat des référés auquel les parties attribuent en tant que de besoin expressément compétence, prescrivant l'expulsion du preneur, pour poursuivre cette dernière. En telle hypothèse, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur sans préjudice de son droit à tous dommages et intérêts.'
Il s'ensuit que la conservation définitive du dépôt de garantie est liée à la résiliation judiciaire du contrat, laquelle n'est pas constatée par la cour, de sorte que la demande est sérieusement contestable et doit être rejetée.
Sur les frais de procès
L'ordonnance de référé du 11 février 2025 sera confirmée en ce qu'elle a condamné in solidum M. [Z] [T] et Mme [G] [T] à payer à la SCI J.C.J la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'elle a condamné M. [Z] [T] aux dépens.
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [Z] [T] et Mme [G] [T] supporteront in solidum les dépens d'appel, dont distraction au profit de la Selas Adida et Associés.
M. [Z] [T] et Mme [G] [T] seront condamnés in solidum à verser à la SCI J.C.J la somme de 1.000 euros pour les frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel et non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme l'ordonnance de référé du 11 février 2025 du tribunal judiciaire de Mâcon en ce qu'elle :
- a renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision,
- a condamné in solidum M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] à payer à la SCI J.C.J la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- a condamné M. [Z] [T] aux dépens.
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau et ajoutant,
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial conclu entre la SCI J.C.J et M. [Z] [T] pour les locaux situés à [Adresse 5], sont réunies à la date du 11 novembre 2023,
Condamne solidairement M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] à payer à la SCI J.C.J à titre provisionnel la somme de 18.718,29 euros à valoir sur les loyers et accessoires échus au 26 août 2025,
Accorde à M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] un délai de paiement jusqu'au 31 mars 2026 pour procéder au règlement de la somme ci-dessus,
Suspend pendant le délai accordé les effets de la clause résolutoire.
Rappelle que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la SCI J.C.J sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai précité,
Dit que les loyers courants et les accessoires, échus postérieurement au 26 août 2025 ou à échoir, devront être réglés au terme prévu par le contrat de bail,
Dit qu'à défaut de respecter le délai de paiement accordé, à l'expiration d'un délai de 1 mois après une mise en demeure restée infructueuse, la clause résolutoire retrouvera pleinement ses effets et sera considérée comme définitivement acquise à la date du 11 novembre 2023.
Dit qu'à défaut de règlement à l'échéance contractuelle des loyers courants et des accessoires, échus postérieurement au 26 août 2025 ou à échoir, le contrat de bail sera résilié dans les conditions prévues par la clause résolutoire, et en application de cette clause, 1 mois après une mise en demeure restée infructueuse, et que toute la dette deviendra immédiatement exigible, en ce compris les sommes bénéficiant du report de paiement au 31 mars 2026.
Dit qu'en cas de résiliation du bail, M. [Z] [T] sera condamné à la libération des locaux commerciaux situés à [Adresse 5], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, et qu'à défaut il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu'il plaira à la SCI J.C.J aux frais et risques des expulsés.
Dit qu'en pareille hypothèse, M. [Z] [T] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat résilié jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs,
Dit que dans l'hypothèse où M. [Z] [T] se sera libéré de sa dette, en principal et accessoires, dans le respect des conditions fixées ci-dessus, la clause résolutoire ne jouera pas et sera réputée n'avoir jamais joué.
Déboute la SCI J.C.J de sa demande de condamnation solidaire de M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F], en sa qualité de caution solidaire, à lui payer les clause pénale contractuelle de 10% et par voie de conséquence M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] de leur demande de réduction du montant de la clause pénale.
Déboute la SCI J.C.J de sa demande tendant à l'autoriser à garder la somme de 6.500 euros versée au titre du dépôt de garantie.
Condamne in solidum M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F], aux entiers dépens de l'instance, distraction faite au profit de la Selas Adida et Associés,
Condamne in solidum M. [Z] [T] et Mme [G] [T] née [F] à verser à la SCI J.C.J la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,