CA Montpellier, 2e ch. civ., 27 novembre 2025, n° 25/00954
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 27 NOVEMBRE 2025
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 25/00954 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QR3F
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 29 JANVIER 2025
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PERPIGNAN
N° RG 24/00505
APPELANTS :
Madame [E] [O] [B]
née le 24 Novembre 1993 à [Localité 14] CAMBODGE
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur [F] [D]
né le 01 Novembre 1990 à [Localité 15]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur [Z] [X]
né le 16 Mars 1983 à [Localité 12]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représenté par Me Mélanie LE QUELLEC, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substituée par Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE
CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 13] SAINT DOMINIQUE
[Adresse 1]
[Localité 11]/FRANCE
Représentée par Me Julien CODERCH de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES
LA SOCIÉTE INVEST IMMO
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représentée par Me Mélanie LE QUELLEC, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substituée par Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE
LA SOCIÉTÉ L'INVESTISSEUR IMMO
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représentée par Me Mélanie LE QUELLEC, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substituée par Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE
S.A.S. MAINTENANCE HABITAT
[Adresse 4]
[Localité 10]
Signifié le 04.03.2025 à étude
S.A.S. QUALIPRO
[Adresse 9]
[Localité 2]
Signifié le 05.03.2025 à étude
Ordonnance de clôture du 15 septembre 2025
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 SEPTEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Madame Nelly CARLIER, Conseiller
Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Gaëlle DELAGE
Greffier lors de la mise à disposition : M. SAMBITO Salvatore
Le délibéré intialement prévu le 6 novembre 2025 a été prorogé au 20 novembre 2025, puis au 27 novembre 2025;les parties en ayant été préalablement avisées ;
ARRET :
- Rendue par défaut
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE :
Mme [E] [B] et [F] [D] ont signé un contrat de prestation de conseils et d'accompagnement en date du 9 février 2022 dans le cadre d'une opération d'achat et d'optimisation d'un bien immobilier à vocation locative auprès de la SARL Invest Immo, dont le gérant est M. [Z] [X].
Ils ont également signé le 23 juin 2022 un mandat de recherche auprès de la SAS Agence L'Investisseur Immo, dont M. [Z] [X] est aussi le gérant et ce, afin de rechercher un bien immobilier.
Dans le cadre de ces contrats, ils sont acquis le 12 avril 2023 un bien immobilier situé [Adresse 7] dont le prix de vente a été financé grâce à un prêt immobilier souscrit auprès de la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 13] Saint Dominique d'un montant en principal de 429.000 € et grâce à un prêt à la consommation auprès de la BNP Paribas d'un montant de 50.000 €.
Ils ont versé à la société L'Investisseur Immo une somme de 37.000 € et à la société Invest Immo la somme de 40.000 € au titre des honoraires dues en vertu des contrats signés entre les parties.
Dans le cadre de son contrat, la société Invest Immo a mis les acquéreurs en relation avec la SAS Maintenance Habitat pour la réalisation de travaux de rénovation sur l'immeuble en vue de la création de plusieurs appartements et pour la fourniture, l'installation et le montage de mobiliers. La SAS Qualipro est quant à elle intervenue pour la pose d'une caméra, la création de lignes d'alimentation et la pose d'une porte sectionnelle.
De multiples désordres étant survenus à la suite de la réalisation de ces travaux, Mme [B] et M. [D] ont obtenu la réalisation de deux expertises amiables non contradictoires, l'une par M. [C], expert en bâtiment, l'autre par M. [Y], ingénieur structure en date des 20 et 25 juin 2024.
Par actes de commissaire de justice en date des 15, 23 et 30 juillet 2024, M.[F] [D] et Mme [E] [O] [B] ont fait assigner M. [Z] [X], la SARL Invest Immo, la SASU Qualipro, la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 13] Saint Dominique, la SAS Maintenance Habitat 66 et la SASU L'Investisseur Immo en référé devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan afin d'entendre ordonner une expertise fondée sur l'article 145 du code de procédure civile ayant pour objet de décrire les désordres affectant l'immeuble sis [Adresse 7] et les moyens d'y remédier.
Par ordonnance en date du 29 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Perpignan a :
* mis M. [Z] [X] hors de cause ;
* rejeté la mise hors de cause de la SASU L'Investissuer Immo et la SARLU Invest Immo ;
* ordonné une mesure d'expertise confiée à M. [W] [P] avec pour mission notamment de :
- indiquer la date de la déclaration réglementaire d'ouverture de chantier,
- préciser s'il s'agit d'une vente d'immeuble achevé ou d'immeuble à construire, et dans ce cas rechercher la date d'occupation des locaux,
- visiter l'immeuble sis [Adresse 7], vérifier si les désordres allégués existent (cf rapport d'expertise de l'expert M. [R] [C] en date du 20 juin 2024 et rapport d'expertise de M. [K] [Y] du 25 juin 2024), dans ce cas, les décrire,
- indiquer la date du procès verbal de réception de l'immeuble et les réserves y figurant en relation avec les désordres allégués,
- indiquer si ces désordres proviennent soit d'une non conformité aux documents contractuels ou aux règles de l'art, soit d'une exécution défectueuse soit de toute autre cause,
- dire si ces désordres constituent de simples défauts d'achèvement ressortissant de la garantie de parfait achèvement,
- dire si ces désordres constituent des dommages qui affectent l'immeuble dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, et le rendent impropres à sa destination,
- dans le cas où ces désordres constitueraient des dommages affectant l'ouvrage dans un de ses éléments d'équipement sans toutefois le rendre impropre à sa destination,
- dire si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert,
- dans la mesure où il y aurait lieu de répondre à la question ci-dessus préciser si ces désordres affectent la solidité du bien ou son bon fonctionnement,
- indiquer les travaux propres à remédier à ces désordres et à leurs conséquences dommageables et en évaluer le coût,
- fournir tous éléments permettant d'apprécier le cas échéant les responsabilités encourues et les préjudices subis,
* dit que l'expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans le délai de neuf mois suivant la notification de l'avis de consignation en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause ;
* fixé l'avance des frais d'expertise à valoir sur le montant des honoraires de l'expert à la somme de 4.000 € qui sera consignée par M. [F] [A] [L] [D] et Mme [E] [O] [B] dans le mois de l'avis d'appel de consignation notifié par le greffe ;
* dit qu'à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque ;
* condamné M. [F] [A] [L] [D] et Mme [E] [O] [B] aux dépens ;
* dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
* rejeté le surplus des chefs de demande ;
* rappelé que la présente décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire par application de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.
Par acte reçu au greffe de la Cour le 17 février 2025, Mme [E] [B] et M. [F] [D] ont relevé appel de cette décision.
Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 août 2025 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [E] [B] et M. [F] [D] demandent à la Cour de :
Rejetant toutes conclusions contraires comme étant injustes et infondées
- Débouter M. [X] et les sociétés Invest Immo et L'Investisseur Immo de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions
- Réformer l'ordonnance du Juge des référés près le Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN en date du 29 janvier 2025 en ce qu'elle a ordonné la mise hors de cause de M. [Z] [X], assigné à titre personnel, au titre de la faute de gestion détachable susceptible de lui être reprochée en sa qualité de gérant pour défaut de souscription d'une assurance décennale de la société Invest Immo
- Par conséquence : Dire et juger que la mesure d'instruction confiée à M. [P] se déroulera au contradictoire de M. [Z] [X].
- Confirmer l'ordonnance du Juge des référés près le Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN en date du 29 janvier 2025 pour le surplus.
- Condamner M. [X] à payer aux consorts [D]-[B] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Réserver les dépens à fin de cause.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 25 août 2025, et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [Z] [X], la SARL Invest Immo et la SAS L'Investisseur Immo demandent à la Cour de :
* Confirmer l'ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Perpignan du 29 janvier 2025 sauf en ce qu'elle a :
- rejeté la mise hors de cause de la SASU L'Investisseur Immo et la SARLU Invest Immo ;
- rejeté le surplus des chefs de demande ;
* Statuant à nouveau
- Rejeter la demande d'attrait des sociétés Invest Immo et L'Investisseur Immo à l'expertise,
- Condamner Mme [E] [O] [B] et M. [F] [D] à payer aux sociétés Invest Immo et L'Investisseur Immo une provision de 73.000 € au titre des honoraires restants.
- Condamner M. [F] [D] et Mme [E] [O] [B] à payer à chacun des concluants la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 avril 2025 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 13] Saint Dominique demande à la cour de :
- lui donner acte de ses protestations et réserves
- débouter M. [F] [D] et Mme [E] [O] [B] de toute demande de suspension du prêt
- lui allouer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et condamner tout succombant de ce chef.
MOTIFS :
Il convient en préliminaire de relever que l'appel est limité aux dispositions de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- mis hors de cause de M. [Z] [X] dans le cadre des opérations d'expertise ordonnées
- rejeté la demande de mise hors de cause de la SASU L'Investisseur Immo et de la SARLU Invest Immo ;
- rejeté la demande de provision des sociétés L'Investisseur Immo et Invest Immo.
Par ailleurs, si la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 13] Saint Dominique demande à la cour de débouter M. [F] [D] et Mme [E] [O] [B] de toute demande de suspension du prêt, il ne ressort pas de ses écritures qu'elle sollicite l'infirmation de la décision entreprise qui a dit n'y avoir lieu à statuer sur ce point en l'absence de demande formée à cette fin par les M. [D] et Mme [B]. La cour n'est donc saisie d'aucun chef d'infirmation à ce titre, étant précisé que comme en première instance, ces derniers ne forment en appel aucune demande à cette fin.
Sur la demande de mise hors de cause de M. [X] dans les opérations d'expertise
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.
Il est constant que le motif visé par les dispositions précitées n'est légitime que si la mesure sollicitée peut être utile dans le cadre de l'action future au fond et une mesure d'instruction ne peut ainsi être ordonnée qu'à la condition que l'action au fond ne soit pas manifestement vouée à l'échec. Il est en effet inutile d'ordonner une telle mesure si le litige n'est pas susceptible de prendre naissance.
En l'espèce, pour justifier de leur demande de voir ordonner les opérations d'expertise au contradictoire de M. [X], Mme [E] [B] et M. [F] [D] soutiennent que la société Invest Immo, entité qui peut se voir qualifier de "constructeur" au sens des dispositions de l'article 1792 du code civil et dont M. [X] est le gérant n'était pas assurée au titre de la responsabilité décennale , la non-souscription de cette assurance obligatoire constitutive d'un délit se détachant de la gestion normale d'une société et permettant d'envisager la responsabilité personnelle du gérant.
M. [Z] [X], la SARL Invest Immo et la SAS L'Investisseur Immo Sur la mise hors de cause de M. [X] font valoir, au contraire que les sociétés Invest Immo et L'Investisseur Immo sont les seules entités concernées par le litige et non son dirigeant à titre personnel, les appelants n'apportant aucun élément permettant d'établir une faute personnelle de M. [X] détachable de ses fonctions, alors qu'il a simplement agi dans le cadre de ses fonctions de gérant.
Aux termes de l'article L. 223-22 du code de commerce, les gérants sont responsables, individuellement ou solidairement, selon le cas, envers la société ou envers les tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés à responsabilité limitée, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion.
La responsabilité personnelle du dirigeant peut ainsi être engagée si celui-ci a commis une faute délictuelle séparable de ses fonctions sociales et qui lui soit imputable personnellement. De jurisprudence désormais constante, le défaut de souscription des assurances de dommage et de reponsabilité constitutives d'une infraction pénale en application des articles L. 241-1 et L. 243-3 du code des assurances caractérise une abstention fautive imputable au dirigeant de la personne morale et séparable des fonctions de dirigeant de cette personne morale. (3ème Civ 10 mars 2016 n° 14-15.326 ; 3ème Civ 19 janvier 2017 n° 15-26.770)
Il n'est pas contesté, en l'espèce, que M. [X], gérant de la SARL Invest Immo n'a pas souscrit d'assurance décennale. Il est donc susceptible de voir engager sa reponsabilité personnelle, une telle faute intentionnelle constitutive d'une infraction pénale constituant une faute séparable de ses fonctions sociales.
C'est donc à tort que le premier juge a mis hors de cause M. [X] dans le cadre des opérations d'expertise en considérant qu'il n'était jamais intervenu en son nom personnel dans le cadre des opérations litigieuses mais uniquement en qualité de gérant de la société en cause, alors que l'action envisagée à son encontre à titre personnel par Mme [B] et M. [D] n'est pas manifestement vouée à l'echec.
La décision entreprise sera infirmée sur ce point et statuant à nouveau, il convient de rejeter la demande de mise hors de cause de M. [X] des opérations d'expertise.
Sur la demande de mise hors de cause de la SASU L'Investisseur Immo et de la SARLU Invest Immo
Les sociétés L'investisseur Immo et Invest Immo font valoir qu'elles n'ont pas participé aux travaux en cause et le contrat liant les parties, particulièrement en ce qu'il prévoit le courtage de travaux, ne constitue pas un acte de construction permettant de leur imputer le statut de maître d'oeuvre, l'activité de courtage se limitant à mettre en relation des clients avec des professionnels qualifiés et étant un contrat de prestations de services ou de mandat et non d'entreprise sans intervention dans la réalisation des travaux. Elles considèrent ainsi que le rôle de la société Invest Immo s'est limité à un accompagnement contractuellement circonscrit, tandis que celui de L'Investissuer Immo s'est limité à celui d'agent immobilier.
Mme [B] et M. [D] exposent quant à eux que la société Invest Immo a pu jouer le rôle de maître d'oeuvre des travaux engagés, au moins sur le plan de la conception, son objet social visant l'activité de conception et d'exécution de travaux de construction alors que pour leur part, ils n'ont régularisé aucun contrat avec d'autres entités que cette société, dont le rôle ne s'est pas limité au seul montage financier du projet d'investissement immobilier mais a consisté en une implication dans la réalisation des travaux, le contrat incluant un accompagnement clé-en-main, ce qui est confirmé par l'expertise en cours de M. [P] et la responsabilité de cette société en qualité de constructeur étant susceptible d'être engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil. Ils ajoutent que le fait que la société L'investisseur Immo n'ait pas participé aux travaux de construction n'est pas de nature à conduire à sa mise hors de cause à ce stade alors qu'elle peut se voir reprocher un défaut de conseil dans le cadre des opérations préalables à l'achat, notamment en ce qui concerne les problèmes structurels de l'immeuble.
Il ressort, en effet, des contrats liant les parties que Mme [B] et M. [D] ont confié :
- à la société L'Investisseur Immo 'appartenant à la société Invest Immo' une prestation de conseil et d'accompagnement dans la cadre de l'opération d'achat et d'optimisation d'un bien immobilier à vocation locative, cette prestation incluant, outre la recherche et la négociation de ce bien, le courtage de travaux, la gestion et la planification, ainsi que l'optimisation du bien, le prestataire s'engageant à mettre en oeuvre tous les moyens nécessaires pour assurer la bonne exécution de la prestation avec diligence et respect des normes, cette prestation étant présumée terminée à reception par le client des travaux, étant précisé que le prestataire se donnait la possibilité de sous-traiter la réalisation des travaux ;
- à la société L'Investisseur Immo un mandat de recherche pour l'acquisition de biens immobiliers, cette recherche s'inscrivant dans l'opération de prestation confiée à la société Invest immo.
Il ressort notamment d'un rapport d'expertise de la société Expert'Air en date du 20 juin 2024 que :
- le bien immobilier acquis par Mme [B] et M. [D] le 12 avril 2023 à la suite des prestations réalisées par les deux sociétés précitées comporte de nombreux désordres, malfaçons, non façons et non conformités, certains désordres ayant pour origine des défauts structurels et engendrant un risque important pour la sécurité des personnes et des biens
- des travaux ont été effectués sur ce bien à la suite de cet acquisition à compter du mois de mai 2023, travaux effectués sans audit préalable et ne prenant pas en compte les défauts structurels de l'immeuble préexistant à l'achat
- la responsabilité du maître d'oeuvre, en l'occurence la société L'Investisseur Immo et de la société de travaux, la SAS Maintenance Habitat sont engagée sur plusieurs points, sur le plan de la conception, du suivi du chantier ou de la livraison
- il existe une erreur au niveau du prix de vente, lequel a été surestimé en comparaison de l'état global de l'immeuble et des travaux de reprise restant à réaliser.
Ce rapport est confirmé concernant la probabilité de désordres structurels par un compte rendu de visite réalisé le 25 juin 2024 par M. [K] [Y], ingénieur conseil, expert près la cour d'appel de Montpellier.
Si ce rapport et ce compte-rendu ont été établis de manière non contradictoire, les sociétés Invest Immo et L'Investisseur Immo ne produisent aucune pièce de nature à les remettre en cause.
Au regard de ces éléments, c'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de mise hors de cause des deux sociétés alors que contrairement aux affirmations de celles-ci, leur responsabilité civile est susceptible d'être engagée pour avoir manqué envers leurs clients à leurs obligations de conseil et/ou d'accompagnement tant dans le cadre de l'acqusition du bien immobilier en cause que dans le suivi des travaux réalisés.
L'action à l'encontre des deux sociétés n'étant manifestement pas vouée à l'échec, leur présence aux opérations d'expertise est donc nécessaire et la décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.
Sur la demande de provision
Les sociétés L'Investisseur Immo et Invest Immo sollicitent l'octroi d'une provision de 73.000 € au titre d'honoraires leur restant dus aux motifs que leur demande est fondée sur une reconnaissance d'honoraires du 30 juin 2022 par laquelle les consorts [B]-[D] reconnaissent leur devoir la somme de 150.000 € exigible dans un délai de huit jours suivant l'acquisition du bien, seule la somme de 77.000 € ayant été versée. Elles font valoir que cette reconnaissance de dette a été signée et n'est pas un document unilatéral, trois factures détaillées venant corroborer l'exécution des prestations prévues au contrat et rappeler la ventilation du solde restant dû, démontrant ainsi l'achèvement de la mission et que le formalisme invoqué par la partie adverse de l'article 1376 du code civil n'a aucune incidence sur l'exigibilité de la somme au regard de la reconnaissance de dette dûment signée par les débiteurs.
Mme [B] et M. [D] conteste l'existence à leur charge d'une obligation à paiement, laquelle est sérieusement contestable, aucun détail n'étant fourni sur le décompte produit alors qu'ils justifient avoir réglé intégralement la société L'Investisseur Immobilier du montant des prestations dues à cette dernière, soit la somme de 37.000 € et qu'en conséquence, seule la société Invest Immo est susceptible d'être considérée comme créancière, les désordres affectant l'immeuble posant néanmoins la question de la matérialité des prestations réalisées par cette socièté et qui justifieraient un complément d'honoraires, ainsi que celle de la compensation susceptible d'intervenir avec le coût des réparations des désordres.
Ils ajoutent qu'il n'est, par ailleurs, justifié d'aucun écrit de nature à apporter la preuve de cette dette en application des articles 1353 et 1359 du code civil, le document intitulé "reconnaissance de dette" ne répondant pas au formalisme exigé par l'article 1376 du même code.
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il convient de rappeler qu'il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, qui n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
En l'espèce, les sociétés Invest Immo et L'Investisseur Immobilier produisent à l'appui de leur demande :
- un document intitulé 'Reconnaissance d'honoraires' en date du 30 juin 2022 revêtu de la signature électronique de Mme [B] et de M. [D], document aux termes duquel ils reconnaissent devoir à la société L'Investisseur Immobilier, marque de la société Invest Immo la somme de 150.000 € au titre du contrat de prestation de conseil et du mandat de recherche.
- trois factures en date des 24 avril, 4 et 16 mai 2023 portant sur le contrat de prestation de conseil pour un montant de 113.000 € TTC, dont à déduire deux acomptes de 20.000 € chacun versés par les clients les 4 et 8 mai 2023, soit un solde restant dû de 73.000 €
- une facture en date du 23 mars 2023 portant sur le mandat de recherche pour un montant de 37.000 €.
Il ressort des pièces produites, et il n'est pas contesté par les intimées, que Mme [B] et M. [D] ont procédé au règlement de la somme de 37.000 € correspondant aux honoraires dus au titre du mandat de recherche, de sorte que le solde restant dû au seul titre du contrat de prestation de conseil s'èléve bien de 73.000 €.
Néanmoins et indépendamment même de la question de la validité contestée de la reconnaissance d'honoraires précitée, laquelle a été au demeurant établi avant même l'accomplissement des prestations de la société Invest Immo et ne valant pas reconnaissance du solde de la dette, l'obligation à paiement de ce solde pour Mme [B] et M. [D] ne peut être considérée comme non sérieusement contestable au regard des désordres graves affectant le bien immobilier qu'ils ont acquis dans le cadre de la prestation de conseils et d'optimisation de cette opération d'acquisition confiée à la société Invest Immo, la réalité et la qualité de ces prestations, ainsi qu'il ressort du rapport d'expertise précité de la société Expert'Air, étant susceptibles d'être sérieusement remises en cause au regard des honoraires contractuellement prévus qui ne peuvent s'appliquer que si le prestataire justifie lui-même avoir satisfait à ses obligtions contractuelles qui consistent selon les termes même du contrat à 'mettre en oeuvre tous les moyens nécessaires pour assurer la bonne exécution de la prestation avec diligence et dans le respect des normes', ce qui ne ressort pas à l'évidence des pièces du dossier qui font apparaître au contraire une exécution défectueuse du contrat au titre de l'accompagnement de Mme [B] et de M. [D] tant dans l'acquisition du bien que dans le suivi des travaux. Par ailleurs, tant la réconnaissance d'honoraires précitées que les factures produites ne comportent pas le détail des prestations effectivement réalisées, cette imprécision, dans ce contexte, ne permettant pas d'établir l'existence d'une obligation non sérieusement contestable à l'égard de Mme [B] et de M. [D].
Par conséquent, les contestations soulevées par Mme [B] et M. [D] doivent être considérées comme suffisamment sérieuses pour faire obstacle à la demande en paiement des sociétés Invest Immo et L'Investisseur Immo au titre de leurs honoraires et c'est à bon droit que le premier juge a rejeté leur demande de provision à ce titre.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
L'équité ne commande pas de faire bénéficier aux parties des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Leur demande à ce titre sera rejetée.
Les sociétés Invest Immo et L'Investisseur Immo, ainsi que M. [X] sucombant à l'instane d'appel, ils supporteront les dépens de l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- confirme l'ordonnance déférée en ses dispositions critiquées, sauf en ce qu'elle a mis hors de cause M. [Z] [X] dans le cadre des opérations d'expertise ;
Statuant à nouveau de ce chef d'infirmation,
Rejette la demande de mise hors de cause de M. [Z] [X] dans les opérations d'expertise judiciaire ;
et y ajoutant,
- rejette la demande formée par les parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamne la SARL Invest Immo, la SARL L'Investisseur Immo et M. [Z] [X] aux dépens de l'instance d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 27 NOVEMBRE 2025
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 25/00954 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QR3F
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 29 JANVIER 2025
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PERPIGNAN
N° RG 24/00505
APPELANTS :
Madame [E] [O] [B]
née le 24 Novembre 1993 à [Localité 14] CAMBODGE
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Monsieur [F] [D]
né le 01 Novembre 1990 à [Localité 15]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur [Z] [X]
né le 16 Mars 1983 à [Localité 12]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représenté par Me Mélanie LE QUELLEC, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substituée par Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE
CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 13] SAINT DOMINIQUE
[Adresse 1]
[Localité 11]/FRANCE
Représentée par Me Julien CODERCH de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES
LA SOCIÉTE INVEST IMMO
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représentée par Me Mélanie LE QUELLEC, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substituée par Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE
LA SOCIÉTÉ L'INVESTISSEUR IMMO
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représentée par Me Mélanie LE QUELLEC, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substituée par Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE
S.A.S. MAINTENANCE HABITAT
[Adresse 4]
[Localité 10]
Signifié le 04.03.2025 à étude
S.A.S. QUALIPRO
[Adresse 9]
[Localité 2]
Signifié le 05.03.2025 à étude
Ordonnance de clôture du 15 septembre 2025
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 SEPTEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Madame Nelly CARLIER, Conseiller
Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Gaëlle DELAGE
Greffier lors de la mise à disposition : M. SAMBITO Salvatore
Le délibéré intialement prévu le 6 novembre 2025 a été prorogé au 20 novembre 2025, puis au 27 novembre 2025;les parties en ayant été préalablement avisées ;
ARRET :
- Rendue par défaut
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE :
Mme [E] [B] et [F] [D] ont signé un contrat de prestation de conseils et d'accompagnement en date du 9 février 2022 dans le cadre d'une opération d'achat et d'optimisation d'un bien immobilier à vocation locative auprès de la SARL Invest Immo, dont le gérant est M. [Z] [X].
Ils ont également signé le 23 juin 2022 un mandat de recherche auprès de la SAS Agence L'Investisseur Immo, dont M. [Z] [X] est aussi le gérant et ce, afin de rechercher un bien immobilier.
Dans le cadre de ces contrats, ils sont acquis le 12 avril 2023 un bien immobilier situé [Adresse 7] dont le prix de vente a été financé grâce à un prêt immobilier souscrit auprès de la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 13] Saint Dominique d'un montant en principal de 429.000 € et grâce à un prêt à la consommation auprès de la BNP Paribas d'un montant de 50.000 €.
Ils ont versé à la société L'Investisseur Immo une somme de 37.000 € et à la société Invest Immo la somme de 40.000 € au titre des honoraires dues en vertu des contrats signés entre les parties.
Dans le cadre de son contrat, la société Invest Immo a mis les acquéreurs en relation avec la SAS Maintenance Habitat pour la réalisation de travaux de rénovation sur l'immeuble en vue de la création de plusieurs appartements et pour la fourniture, l'installation et le montage de mobiliers. La SAS Qualipro est quant à elle intervenue pour la pose d'une caméra, la création de lignes d'alimentation et la pose d'une porte sectionnelle.
De multiples désordres étant survenus à la suite de la réalisation de ces travaux, Mme [B] et M. [D] ont obtenu la réalisation de deux expertises amiables non contradictoires, l'une par M. [C], expert en bâtiment, l'autre par M. [Y], ingénieur structure en date des 20 et 25 juin 2024.
Par actes de commissaire de justice en date des 15, 23 et 30 juillet 2024, M.[F] [D] et Mme [E] [O] [B] ont fait assigner M. [Z] [X], la SARL Invest Immo, la SASU Qualipro, la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 13] Saint Dominique, la SAS Maintenance Habitat 66 et la SASU L'Investisseur Immo en référé devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan afin d'entendre ordonner une expertise fondée sur l'article 145 du code de procédure civile ayant pour objet de décrire les désordres affectant l'immeuble sis [Adresse 7] et les moyens d'y remédier.
Par ordonnance en date du 29 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Perpignan a :
* mis M. [Z] [X] hors de cause ;
* rejeté la mise hors de cause de la SASU L'Investissuer Immo et la SARLU Invest Immo ;
* ordonné une mesure d'expertise confiée à M. [W] [P] avec pour mission notamment de :
- indiquer la date de la déclaration réglementaire d'ouverture de chantier,
- préciser s'il s'agit d'une vente d'immeuble achevé ou d'immeuble à construire, et dans ce cas rechercher la date d'occupation des locaux,
- visiter l'immeuble sis [Adresse 7], vérifier si les désordres allégués existent (cf rapport d'expertise de l'expert M. [R] [C] en date du 20 juin 2024 et rapport d'expertise de M. [K] [Y] du 25 juin 2024), dans ce cas, les décrire,
- indiquer la date du procès verbal de réception de l'immeuble et les réserves y figurant en relation avec les désordres allégués,
- indiquer si ces désordres proviennent soit d'une non conformité aux documents contractuels ou aux règles de l'art, soit d'une exécution défectueuse soit de toute autre cause,
- dire si ces désordres constituent de simples défauts d'achèvement ressortissant de la garantie de parfait achèvement,
- dire si ces désordres constituent des dommages qui affectent l'immeuble dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, et le rendent impropres à sa destination,
- dans le cas où ces désordres constitueraient des dommages affectant l'ouvrage dans un de ses éléments d'équipement sans toutefois le rendre impropre à sa destination,
- dire si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert,
- dans la mesure où il y aurait lieu de répondre à la question ci-dessus préciser si ces désordres affectent la solidité du bien ou son bon fonctionnement,
- indiquer les travaux propres à remédier à ces désordres et à leurs conséquences dommageables et en évaluer le coût,
- fournir tous éléments permettant d'apprécier le cas échéant les responsabilités encourues et les préjudices subis,
* dit que l'expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans le délai de neuf mois suivant la notification de l'avis de consignation en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause ;
* fixé l'avance des frais d'expertise à valoir sur le montant des honoraires de l'expert à la somme de 4.000 € qui sera consignée par M. [F] [A] [L] [D] et Mme [E] [O] [B] dans le mois de l'avis d'appel de consignation notifié par le greffe ;
* dit qu'à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque ;
* condamné M. [F] [A] [L] [D] et Mme [E] [O] [B] aux dépens ;
* dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
* rejeté le surplus des chefs de demande ;
* rappelé que la présente décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire par application de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.
Par acte reçu au greffe de la Cour le 17 février 2025, Mme [E] [B] et M. [F] [D] ont relevé appel de cette décision.
Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 26 août 2025 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [E] [B] et M. [F] [D] demandent à la Cour de :
Rejetant toutes conclusions contraires comme étant injustes et infondées
- Débouter M. [X] et les sociétés Invest Immo et L'Investisseur Immo de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions
- Réformer l'ordonnance du Juge des référés près le Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN en date du 29 janvier 2025 en ce qu'elle a ordonné la mise hors de cause de M. [Z] [X], assigné à titre personnel, au titre de la faute de gestion détachable susceptible de lui être reprochée en sa qualité de gérant pour défaut de souscription d'une assurance décennale de la société Invest Immo
- Par conséquence : Dire et juger que la mesure d'instruction confiée à M. [P] se déroulera au contradictoire de M. [Z] [X].
- Confirmer l'ordonnance du Juge des référés près le Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN en date du 29 janvier 2025 pour le surplus.
- Condamner M. [X] à payer aux consorts [D]-[B] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Réserver les dépens à fin de cause.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 25 août 2025, et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [Z] [X], la SARL Invest Immo et la SAS L'Investisseur Immo demandent à la Cour de :
* Confirmer l'ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Perpignan du 29 janvier 2025 sauf en ce qu'elle a :
- rejeté la mise hors de cause de la SASU L'Investisseur Immo et la SARLU Invest Immo ;
- rejeté le surplus des chefs de demande ;
* Statuant à nouveau
- Rejeter la demande d'attrait des sociétés Invest Immo et L'Investisseur Immo à l'expertise,
- Condamner Mme [E] [O] [B] et M. [F] [D] à payer aux sociétés Invest Immo et L'Investisseur Immo une provision de 73.000 € au titre des honoraires restants.
- Condamner M. [F] [D] et Mme [E] [O] [B] à payer à chacun des concluants la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 avril 2025 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 13] Saint Dominique demande à la cour de :
- lui donner acte de ses protestations et réserves
- débouter M. [F] [D] et Mme [E] [O] [B] de toute demande de suspension du prêt
- lui allouer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et condamner tout succombant de ce chef.
MOTIFS :
Il convient en préliminaire de relever que l'appel est limité aux dispositions de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
- mis hors de cause de M. [Z] [X] dans le cadre des opérations d'expertise ordonnées
- rejeté la demande de mise hors de cause de la SASU L'Investisseur Immo et de la SARLU Invest Immo ;
- rejeté la demande de provision des sociétés L'Investisseur Immo et Invest Immo.
Par ailleurs, si la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 13] Saint Dominique demande à la cour de débouter M. [F] [D] et Mme [E] [O] [B] de toute demande de suspension du prêt, il ne ressort pas de ses écritures qu'elle sollicite l'infirmation de la décision entreprise qui a dit n'y avoir lieu à statuer sur ce point en l'absence de demande formée à cette fin par les M. [D] et Mme [B]. La cour n'est donc saisie d'aucun chef d'infirmation à ce titre, étant précisé que comme en première instance, ces derniers ne forment en appel aucune demande à cette fin.
Sur la demande de mise hors de cause de M. [X] dans les opérations d'expertise
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.
Il est constant que le motif visé par les dispositions précitées n'est légitime que si la mesure sollicitée peut être utile dans le cadre de l'action future au fond et une mesure d'instruction ne peut ainsi être ordonnée qu'à la condition que l'action au fond ne soit pas manifestement vouée à l'échec. Il est en effet inutile d'ordonner une telle mesure si le litige n'est pas susceptible de prendre naissance.
En l'espèce, pour justifier de leur demande de voir ordonner les opérations d'expertise au contradictoire de M. [X], Mme [E] [B] et M. [F] [D] soutiennent que la société Invest Immo, entité qui peut se voir qualifier de "constructeur" au sens des dispositions de l'article 1792 du code civil et dont M. [X] est le gérant n'était pas assurée au titre de la responsabilité décennale , la non-souscription de cette assurance obligatoire constitutive d'un délit se détachant de la gestion normale d'une société et permettant d'envisager la responsabilité personnelle du gérant.
M. [Z] [X], la SARL Invest Immo et la SAS L'Investisseur Immo Sur la mise hors de cause de M. [X] font valoir, au contraire que les sociétés Invest Immo et L'Investisseur Immo sont les seules entités concernées par le litige et non son dirigeant à titre personnel, les appelants n'apportant aucun élément permettant d'établir une faute personnelle de M. [X] détachable de ses fonctions, alors qu'il a simplement agi dans le cadre de ses fonctions de gérant.
Aux termes de l'article L. 223-22 du code de commerce, les gérants sont responsables, individuellement ou solidairement, selon le cas, envers la société ou envers les tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés à responsabilité limitée, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion.
La responsabilité personnelle du dirigeant peut ainsi être engagée si celui-ci a commis une faute délictuelle séparable de ses fonctions sociales et qui lui soit imputable personnellement. De jurisprudence désormais constante, le défaut de souscription des assurances de dommage et de reponsabilité constitutives d'une infraction pénale en application des articles L. 241-1 et L. 243-3 du code des assurances caractérise une abstention fautive imputable au dirigeant de la personne morale et séparable des fonctions de dirigeant de cette personne morale. (3ème Civ 10 mars 2016 n° 14-15.326 ; 3ème Civ 19 janvier 2017 n° 15-26.770)
Il n'est pas contesté, en l'espèce, que M. [X], gérant de la SARL Invest Immo n'a pas souscrit d'assurance décennale. Il est donc susceptible de voir engager sa reponsabilité personnelle, une telle faute intentionnelle constitutive d'une infraction pénale constituant une faute séparable de ses fonctions sociales.
C'est donc à tort que le premier juge a mis hors de cause M. [X] dans le cadre des opérations d'expertise en considérant qu'il n'était jamais intervenu en son nom personnel dans le cadre des opérations litigieuses mais uniquement en qualité de gérant de la société en cause, alors que l'action envisagée à son encontre à titre personnel par Mme [B] et M. [D] n'est pas manifestement vouée à l'echec.
La décision entreprise sera infirmée sur ce point et statuant à nouveau, il convient de rejeter la demande de mise hors de cause de M. [X] des opérations d'expertise.
Sur la demande de mise hors de cause de la SASU L'Investisseur Immo et de la SARLU Invest Immo
Les sociétés L'investisseur Immo et Invest Immo font valoir qu'elles n'ont pas participé aux travaux en cause et le contrat liant les parties, particulièrement en ce qu'il prévoit le courtage de travaux, ne constitue pas un acte de construction permettant de leur imputer le statut de maître d'oeuvre, l'activité de courtage se limitant à mettre en relation des clients avec des professionnels qualifiés et étant un contrat de prestations de services ou de mandat et non d'entreprise sans intervention dans la réalisation des travaux. Elles considèrent ainsi que le rôle de la société Invest Immo s'est limité à un accompagnement contractuellement circonscrit, tandis que celui de L'Investissuer Immo s'est limité à celui d'agent immobilier.
Mme [B] et M. [D] exposent quant à eux que la société Invest Immo a pu jouer le rôle de maître d'oeuvre des travaux engagés, au moins sur le plan de la conception, son objet social visant l'activité de conception et d'exécution de travaux de construction alors que pour leur part, ils n'ont régularisé aucun contrat avec d'autres entités que cette société, dont le rôle ne s'est pas limité au seul montage financier du projet d'investissement immobilier mais a consisté en une implication dans la réalisation des travaux, le contrat incluant un accompagnement clé-en-main, ce qui est confirmé par l'expertise en cours de M. [P] et la responsabilité de cette société en qualité de constructeur étant susceptible d'être engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil. Ils ajoutent que le fait que la société L'investisseur Immo n'ait pas participé aux travaux de construction n'est pas de nature à conduire à sa mise hors de cause à ce stade alors qu'elle peut se voir reprocher un défaut de conseil dans le cadre des opérations préalables à l'achat, notamment en ce qui concerne les problèmes structurels de l'immeuble.
Il ressort, en effet, des contrats liant les parties que Mme [B] et M. [D] ont confié :
- à la société L'Investisseur Immo 'appartenant à la société Invest Immo' une prestation de conseil et d'accompagnement dans la cadre de l'opération d'achat et d'optimisation d'un bien immobilier à vocation locative, cette prestation incluant, outre la recherche et la négociation de ce bien, le courtage de travaux, la gestion et la planification, ainsi que l'optimisation du bien, le prestataire s'engageant à mettre en oeuvre tous les moyens nécessaires pour assurer la bonne exécution de la prestation avec diligence et respect des normes, cette prestation étant présumée terminée à reception par le client des travaux, étant précisé que le prestataire se donnait la possibilité de sous-traiter la réalisation des travaux ;
- à la société L'Investisseur Immo un mandat de recherche pour l'acquisition de biens immobiliers, cette recherche s'inscrivant dans l'opération de prestation confiée à la société Invest immo.
Il ressort notamment d'un rapport d'expertise de la société Expert'Air en date du 20 juin 2024 que :
- le bien immobilier acquis par Mme [B] et M. [D] le 12 avril 2023 à la suite des prestations réalisées par les deux sociétés précitées comporte de nombreux désordres, malfaçons, non façons et non conformités, certains désordres ayant pour origine des défauts structurels et engendrant un risque important pour la sécurité des personnes et des biens
- des travaux ont été effectués sur ce bien à la suite de cet acquisition à compter du mois de mai 2023, travaux effectués sans audit préalable et ne prenant pas en compte les défauts structurels de l'immeuble préexistant à l'achat
- la responsabilité du maître d'oeuvre, en l'occurence la société L'Investisseur Immo et de la société de travaux, la SAS Maintenance Habitat sont engagée sur plusieurs points, sur le plan de la conception, du suivi du chantier ou de la livraison
- il existe une erreur au niveau du prix de vente, lequel a été surestimé en comparaison de l'état global de l'immeuble et des travaux de reprise restant à réaliser.
Ce rapport est confirmé concernant la probabilité de désordres structurels par un compte rendu de visite réalisé le 25 juin 2024 par M. [K] [Y], ingénieur conseil, expert près la cour d'appel de Montpellier.
Si ce rapport et ce compte-rendu ont été établis de manière non contradictoire, les sociétés Invest Immo et L'Investisseur Immo ne produisent aucune pièce de nature à les remettre en cause.
Au regard de ces éléments, c'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de mise hors de cause des deux sociétés alors que contrairement aux affirmations de celles-ci, leur responsabilité civile est susceptible d'être engagée pour avoir manqué envers leurs clients à leurs obligations de conseil et/ou d'accompagnement tant dans le cadre de l'acqusition du bien immobilier en cause que dans le suivi des travaux réalisés.
L'action à l'encontre des deux sociétés n'étant manifestement pas vouée à l'échec, leur présence aux opérations d'expertise est donc nécessaire et la décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.
Sur la demande de provision
Les sociétés L'Investisseur Immo et Invest Immo sollicitent l'octroi d'une provision de 73.000 € au titre d'honoraires leur restant dus aux motifs que leur demande est fondée sur une reconnaissance d'honoraires du 30 juin 2022 par laquelle les consorts [B]-[D] reconnaissent leur devoir la somme de 150.000 € exigible dans un délai de huit jours suivant l'acquisition du bien, seule la somme de 77.000 € ayant été versée. Elles font valoir que cette reconnaissance de dette a été signée et n'est pas un document unilatéral, trois factures détaillées venant corroborer l'exécution des prestations prévues au contrat et rappeler la ventilation du solde restant dû, démontrant ainsi l'achèvement de la mission et que le formalisme invoqué par la partie adverse de l'article 1376 du code civil n'a aucune incidence sur l'exigibilité de la somme au regard de la reconnaissance de dette dûment signée par les débiteurs.
Mme [B] et M. [D] conteste l'existence à leur charge d'une obligation à paiement, laquelle est sérieusement contestable, aucun détail n'étant fourni sur le décompte produit alors qu'ils justifient avoir réglé intégralement la société L'Investisseur Immobilier du montant des prestations dues à cette dernière, soit la somme de 37.000 € et qu'en conséquence, seule la société Invest Immo est susceptible d'être considérée comme créancière, les désordres affectant l'immeuble posant néanmoins la question de la matérialité des prestations réalisées par cette socièté et qui justifieraient un complément d'honoraires, ainsi que celle de la compensation susceptible d'intervenir avec le coût des réparations des désordres.
Ils ajoutent qu'il n'est, par ailleurs, justifié d'aucun écrit de nature à apporter la preuve de cette dette en application des articles 1353 et 1359 du code civil, le document intitulé "reconnaissance de dette" ne répondant pas au formalisme exigé par l'article 1376 du même code.
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il convient de rappeler qu'il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, qui n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
En l'espèce, les sociétés Invest Immo et L'Investisseur Immobilier produisent à l'appui de leur demande :
- un document intitulé 'Reconnaissance d'honoraires' en date du 30 juin 2022 revêtu de la signature électronique de Mme [B] et de M. [D], document aux termes duquel ils reconnaissent devoir à la société L'Investisseur Immobilier, marque de la société Invest Immo la somme de 150.000 € au titre du contrat de prestation de conseil et du mandat de recherche.
- trois factures en date des 24 avril, 4 et 16 mai 2023 portant sur le contrat de prestation de conseil pour un montant de 113.000 € TTC, dont à déduire deux acomptes de 20.000 € chacun versés par les clients les 4 et 8 mai 2023, soit un solde restant dû de 73.000 €
- une facture en date du 23 mars 2023 portant sur le mandat de recherche pour un montant de 37.000 €.
Il ressort des pièces produites, et il n'est pas contesté par les intimées, que Mme [B] et M. [D] ont procédé au règlement de la somme de 37.000 € correspondant aux honoraires dus au titre du mandat de recherche, de sorte que le solde restant dû au seul titre du contrat de prestation de conseil s'èléve bien de 73.000 €.
Néanmoins et indépendamment même de la question de la validité contestée de la reconnaissance d'honoraires précitée, laquelle a été au demeurant établi avant même l'accomplissement des prestations de la société Invest Immo et ne valant pas reconnaissance du solde de la dette, l'obligation à paiement de ce solde pour Mme [B] et M. [D] ne peut être considérée comme non sérieusement contestable au regard des désordres graves affectant le bien immobilier qu'ils ont acquis dans le cadre de la prestation de conseils et d'optimisation de cette opération d'acquisition confiée à la société Invest Immo, la réalité et la qualité de ces prestations, ainsi qu'il ressort du rapport d'expertise précité de la société Expert'Air, étant susceptibles d'être sérieusement remises en cause au regard des honoraires contractuellement prévus qui ne peuvent s'appliquer que si le prestataire justifie lui-même avoir satisfait à ses obligtions contractuelles qui consistent selon les termes même du contrat à 'mettre en oeuvre tous les moyens nécessaires pour assurer la bonne exécution de la prestation avec diligence et dans le respect des normes', ce qui ne ressort pas à l'évidence des pièces du dossier qui font apparaître au contraire une exécution défectueuse du contrat au titre de l'accompagnement de Mme [B] et de M. [D] tant dans l'acquisition du bien que dans le suivi des travaux. Par ailleurs, tant la réconnaissance d'honoraires précitées que les factures produites ne comportent pas le détail des prestations effectivement réalisées, cette imprécision, dans ce contexte, ne permettant pas d'établir l'existence d'une obligation non sérieusement contestable à l'égard de Mme [B] et de M. [D].
Par conséquent, les contestations soulevées par Mme [B] et M. [D] doivent être considérées comme suffisamment sérieuses pour faire obstacle à la demande en paiement des sociétés Invest Immo et L'Investisseur Immo au titre de leurs honoraires et c'est à bon droit que le premier juge a rejeté leur demande de provision à ce titre.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
L'équité ne commande pas de faire bénéficier aux parties des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Leur demande à ce titre sera rejetée.
Les sociétés Invest Immo et L'Investisseur Immo, ainsi que M. [X] sucombant à l'instane d'appel, ils supporteront les dépens de l'instance d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
- confirme l'ordonnance déférée en ses dispositions critiquées, sauf en ce qu'elle a mis hors de cause M. [Z] [X] dans le cadre des opérations d'expertise ;
Statuant à nouveau de ce chef d'infirmation,
Rejette la demande de mise hors de cause de M. [Z] [X] dans les opérations d'expertise judiciaire ;
et y ajoutant,
- rejette la demande formée par les parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamne la SARL Invest Immo, la SARL L'Investisseur Immo et M. [Z] [X] aux dépens de l'instance d'appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE