CA Bordeaux, 2e ch. civ., 27 novembre 2025, n° 22/03375

FAITS ET PROCÉDURE :

1- Par acte notarié du 27 mai 2015, M. [V] [E] a acquis de M. [R] [H] et de Mme [K] [H], une maison à usage d'habitation située [Adresse 2] à [Adresse 8] [Localité 1].

Le bien vendu, qui était une ancienne dépendance située sur la parcelle des époux [H] située à la même adresse, était occupé par une locataire, Madame [J], selon contrat de bail signé le 4 avril 2014.

2- Se plaignant de ce que la maison était dépourvue d'installations autonomes en électricité et en eau, par acte du 27 mars 2020, M. [E] a assigné M.et Mme [H] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 14 314 euros au titre des travaux de mise en conformité du bien acheté, et la somme de 5 000 euros au titre des préjudices annexes.

Par jugement du 4 mai 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- débouté M. [E] de l'ensemble de ses demandes,

- laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles,

- dit que M. [E] supportera la charge des dépens,

- rappelé le caractère exécutoire de droit du jugement.

M. [E] a relevé appel du jugement le 12 juillet 2022.

3- Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 octobre 2022, M. [E] demande à la cour d'appel, sur le fondement des articles 1137, 1603, 1615, 1104 du code civil et 145 du code de procédure civile de :

- le déclarer recevable en son appel,

- infirmer le jugement en date du 4 mai 2022 en ce qu'il :

- l'a débouté de l'ensemble de ses demandes,

- a laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles,

- a dit qu'il supportera la charge des dépens,

- a rappelé le caractère exécutoire de droit du présent jugement,

- juger la reconnaissance d'une réticence dolosive des époux [H] qui procède d'une volonté délibérée de dissimuler des éléments déterminants du consentement pour le tromper dans le cadre de la vente d'une maison à usage d'habitation non équipée de ses propres réseaux en eau et électricité,

- juger la reconnaissance des époux [H] d'un manquement à l'obligation de délivrance d'un bien et ses accessoires conforme à son usage et sa destination et la violation de la bonne foi contractuelle,

- juger que les époux [H] ont commis des fautes lui générant des préjudices,

- les condamner à lui payer les sommes suivantes :

- 8700 euros de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux à effectuer pour la conformité du bien acheté et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 décembre 2019,

- 8 000 euros au titre des préjudices annexes dans le cadre de la jouissance paisible et de la libre disposition de son bien,

- ordonner la remise de la facture acquittée avec le descriptif précis des travaux réalisés sur son terrain, raccordant sa maison au réseau d'électricité et ce avec astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

- ordonner la mise en 'uvre de la réalisation de l'étanchéité de sa maison aux frais des consorts [H] et ce avec astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

à titre subsidiaire, sur la demande avant-dire droit d'une expertise judiciaire à la charge des époux [H],

- ordonner une expertise judiciaire et nommer tel expert en bâtiment qu'il plaira, avec la mission suivante :

- de se rendre sur le lieu du litige au [Adresse 2] à [Localité 7] ;

- de convoquer les parties,

- de se faire communiquer tout document qu'il estimera utile pour l'accomplissement de sa mission,

- d'examiner ses parcelles et ses maisons d'habitations ainsi que celles des époux [H] situées à la même adresse,

- de dresser un bilan au vu de l'acte notarié du 27 mai 2015 et du plan cadastral, des travaux à réaliser pour remédier aux désordres concernant le raccordement en eau de la maison qu'il a acquise et remédier à l'inondation de sa maison du fait de la rétention d'eau sur le terrain des époux [H] jouxtant le mur de sa maison,

- de procéder au raccordement à un compteur d'eau individuel de sa maison,

- de remédier à l'inondation de sa maison provenant du fonds des époux [H],

- d'évaluer et de chiffrer le coût des travaux nécessaires pour pallier à l'ensemble des désordres de sa maison,

- de calculer les préjudices qu'il a subis :

- de fournir tous les éléments techniques et de fait permettant à la juridiction saisie de déterminer les dommages subis et d'évaluer les préjudices subis,

- dire qu'en cas de difficulté, l'expert saisira la juridiction qui aura ordonné l'expertise,

- dire que la mission de l'expert sera mise en 'uvre et accomplie conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, qu'en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près la cour d'appel,

- de fixer la provision à consigner auprès de la cour d'appel à la charge des époux [H], à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai qui sera imparti par l'ordonnance à intervenir,

- ordonner le renvoi de l'affaire dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise,

en tout état de cause,

- condamner les époux [H] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les époux [H] aux entiers dépens de l'instance.

4- Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 23 décembre 2022, M.et Mme [H] demandent à la cour d'appel, sur le fondement de l'article 1116 du code civil de:

- déclarer recevable et fondée leur demande,

en conséquence,

- confirmer dans son intégralité le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 4 mai 2022,

- rejeter l'ensemble des demandes de M. [E] et l'en débouter,

et y ajoutant,

- condamner M. [E] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, en ce compris le timbre fiscal d'un montant de 225 euros.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la réticence dolosive.

5- M.[E] sollicite la réformation du jugement, en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité des époux [H] au titre de la réticence dolosive.

Il expose qu'il pensait que la maison était équipée des installations nécessaires afin qu'elle soit conforme à sa destination, que le défaut de raccordement individuel de la maison en eau et électricité constitue une caractéristique anormale pour la vente d'une maison d'habitation, qui aurait dû lui être indiquée dans l'acte d'achat, que s'il en avait été informé, il n'aurait pas contracté aux mêmes conditions.

Il ajoute que les vendeurs avaient nécessairement connaissance du défaut de raccordement individuel de leur bien, antérieurement à la vente, sorte que la dissimulation intentionnelle doit être retenue.

En tout état de cause, il souteint que les époux [H] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme en ne lui délivrant pas un bien équipé de compteurs individuels en eau et électricité.

6- M.et Mme [H] répliquent tout d'abord que la constatation d'un dol dans le cadre d'un contrat de vente, n'a pour seul effet que de rendre nul ledit contrat et n'ouvre aucun droit au versement de dommages et intérêts à la victime du dol.

Ils font valoir qu'ils n'avaient pas connaissance du défaut de raccordement en eau et en électricité jusqu'à l'assignation délivrée par M. [E].

Ils soulignent qu'ils ont fait procéder à la réalisation des travaux et que le problème persistant ne concerne que la Sogedo et échappe donc à leur contrôle.

Ils observent que M.[E] n'a subi aucun préjudice.

Sur ce,

7- Selon les dispositions de l'article 1130 du code civil, 'L'erreur, le dol ou la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné'.

L'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, prévoit quant à lui que 'Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère détreminant pour l'autre partie'.

8- Il appartient à M.[E], qui l'invoque, de rapporter la preuve d'une réticence dolosive des vendeurs, qui a provoqué une erreur déterminante dans son consentement.

9- Aux termes de leurs conclusions, M.et Mme [H] ne discutent pas de ce que le bien acquis par M.[E] ne présentait pas de raccordements individuels en eau et en électricité, mais justifient avoir procédé à des démarches auprès des fournisseurs d'eau, à savoir Sogedo, et d'électricité, à savoir EDF, afin d'y remédier, au mois de décembre 2020, (pièces 6 à 9 [H]), et avoir fait réaliser, par l'intermédiaire de la sarl [N] des travaux de raccordement en électricité du bien litigieux (pièce 4 [H])..

10- Pour débouter M.[E] de l'intégralité de ses demandes, le tribunal a considéré qu'il n'était pas démontré l'existence de manoeuvres imputables à M.et Mme [H] de nature à déterminer le consentement d eleur cocontractant.

11- En l'espèce, à l'appui de ses prétentions, M.[E] produit un procès-verbal de constat d'huissier en date du 3 mai 2021 établi par M.[O], qui confirme que les travaux de raccordement électrique de sa maison ont bien été réalisés par la Sarl [N] le 27 octobre 2020.

S'agissant du raccordement d'eau, l'huissier de justice écrit que:

' M.[H] m'indique que comme pour l'électricité, un compteur d'eau alimentait les deux maisons. Les raccordements suivaient le même cheminement que le câble électrique. Ce compteur d'eau commun se trouvait sur le terrain de M.[E].

M.[H] a donc effectué des travaux afin que chaque habitation ait son propre compteur d'eau...

A proximité du compteur électrique, je constate la présence d'un regard, dans lequel se trouve le compteur d'eau de Mme et M.[H].

Le compteur d'eau indique une consommation de 17 m3".

L'huissier de justice poursuit ses constatations en relevant la présence d'un compteur d'eau au domicile de M.[E] mais constate qu'il est actuellement 'à 0", puis effectue le test suivant: 'ma collaboratrice procède à la fermeture du compteur d'eau de M.[H]. Je tente de faire couler de l'eau chez M.[E]. Aucune eau ne coule. Je demande donc à ma collaboratrice de rouvrir le compteur d'eau. Je tente à nouveau de faire couler de l'eau chez M.[E]. De l'eau se met à couler' (pièce 14 [E]).

12- Il ressort de ce procès-verbal de constat d'huissier que le bien litigieux dispose bien d'une installation électrique autonome, mais en revanche qu'en dépit de la pose d'un compteur d'eau individuel dans chaque habitation, le compteur d'eau situé sur la propriété des époux [H] continue de desservir celui situé sur la propriété de M.[E], ce qui démontre que les travaux de raccordement d'eau effectués par M.[H] lui-même, n'ont pas permis de rendre le bien acquis autonome concernant la distribution d'eau.

13- Le moyen développé par les intimés, selon lequel ils n'auraient découvert l'absence de raccordement autonome en eau et électricité du bien vendu à M.[E], que lors de la délivrance de l'assignation de ce dernier, ne résiste pas à l'examen des pièces versées aux débats.

14- En effet, la lecture attentive du procès-verbal de constat d'huissier du 3 mai 2021 révèle qu'avant la réalisation des travaux de raccordement en eau et en électricité, un seul compteur d'eau et un seul compteur d'électricité, installés sur la parcelle acquise par M. [E], alimentaient les deux maisons, de sorte que les vendeurs étaient, du fait de cette simple constatation matérielle, informés de ce qu'ils ne disposaient pas de compteurs individuels.

15- De plus, en cause d'appel, M.[E] verse aux débats ue attestation émanant de Mme [J] en date du 11 octobre 2022, aux termes de laquelle cette dernière indique 'lors du changement de propriétaire, peu de temps après, M.[H] m'a demandé de lui donner 50 euros pour les charges puisque c'est lui qui alimente le logement en eau et en électricité, chose que j'ai refusée' (pièce 14 [E]), ce qui démontre de plus fort que contrairement à ce qu'ils soutiennent, M.et Mme [H] avaient connaissance du défaut de raccordement individuel du bien vendu à M.[E] en eau et en électricité.

16- Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M.[E] a acquis le 27 mai 2015 une maison d'habitation, qu'il est constant qu'il croyait légitimement que celle-ci, qui était donnée à bail, disposait d'une installation en eau et en électricité autonome, que pourtant le défaut de raccordement individuel aux réseaux d'eau et d'électricité n'a pas été porté à sa connaissance lors de la vente.

17- Or, la cour d'appel conisdère que l'existence d'installations en eau et en électricité autonomes sont des éléments déterminants du consentement dans tout achat immobilier.

18- Il ressort ensuite des pièces évoquées supra, en l'espèce le procès-verbal de constat d'huissier du 4 mai 2021, et l'attestation émanant de Mme [J], que M.et Mme [H] avaient connaissance du défaut de raccordement individuel en eau et en électricité du bien qu'ils vendaient, qu'il leur appartenait dès lors de porter précisément à la connaissance de leur cocontractant les éléments en leur possession sur cette absence de raccordement, que cependant en gardant le silence, ils se sont délibérément abstenus d'éclairer M. [E] sur l'installation en eau et électricité du bien acquis, qui présentait pourtant un caractère déterminant dans le cadre d'une vente immobilière, de sorte que le consentement de ce dernier en a été vicié, dès lors qu'il aurait à tout le moins acquis le bien litigieux à des conditions différentes.

19- L'argument développé par les intimés selon lequel ils ont payé les factures d'eau et d'électricité de M.[E] depuis la vente du bien immobilier, n'est pas de nature à écarter la réticence dolosive.

20- En considération de ces éléments, le jugement qui a débouté M.[E] de ses demandes sur le fondement de la réticence dolosive des vendeurs, sera infirmé.

Sur les demandes indemnitaires.

21- M.[E] sollicite la condamnation des époux [H] à lui payer une somme de 8 700 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au coût des travaux de raccordement individuel en eau, outre la somme de 8 000 euros, en réparation des préjudices subis au titre des préjudices annexes ' dans le cadre de la jouissance paisible et de la libre disposition de son bien'.

22- M.et Mme [H] répliquent qu'ils ont fait réaliser la totalité des travaux de raccordement en électricité et en eau, que M.[E] n'a subi aucun préjudice.

Sur ce,

23- Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

Il est admis, contrairement à ce que prétendent les intimés, que la victime d'un dol peut agir en réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle (Ch.Mixte, 29 octobre 2021, n°19-18.470 B).

24- Il appartient toutefois à M.[E] de rapporter la preuve d'une faute des époux [H], d'un préjudice et du lien de causalité entre ce préjudice et la faute alléguée.

25- En l'espèce, la réticence dolosive des époux [H] concernant le défaut de raccordement autonome du bien vendu en eau et en électricité, caractérise une faute de leur part.

26- Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier évoqué supra, et il n'est pas contesté que si les travaux de raccordement concernant le réseau en électricitéé ont été effectués, le branchement en eau de la maison de M.[E] ne fonctionne pas, les deux habitations étant toujours reliées au même compteur d'eau, à savoir celui des époux [H], et ce en dépit des travaux que M.[H] allègue avoir effectués.

27- M. [E] justifie dès lors d'un préjudice à ce titre, directement lié à la faute des vendeurs.

28- A l'appui de sa demande, il produit un devis de l'entreprise [S] et fils en date du 6 juin 2019 relatif à la réalisation d'un réseau autonome en eau d'un montant de 8700 euros TTC.

29- Le jugement qui l'a débouté de sa demande à ce titre sera donc infirmé et M.et Mme [H] seront condamnés à lui payer la somme de 8700 euros Ttc, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 décembre 2019.

30- M.[E] sollicite ensuite une somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts, en faisant valoir que la locataire Mme [J] aurait subi des 'inondations' en 2014, et verse aux débats au soutien de ses allégations l'attestation évoquée supra émanant de Mme [J].

31- L'attestation versée aux débats, est rédigée en des termes imprécis et peu circonstanciés, et ne suffit pas à justifier de ce que le bien serait situé en zone inondable, qu'il aurait subi des inondations et que les vendeurs auraient sciemment caché cette situation à M.[E].

32- Il ressort par conséquent de ces éléments que M.[E] ne rapporte pas la preuve d'une faute des époux [H] à ce titre, ni davantage d'un préjudice.

33- Le jugement qui l'a débouté du surplus de ses demandes indemnitaires sera par conséquent confirmé.

Sur les demandes de production sous astreinte de la facture acquittée des travaux relatifs au réseau d'électricité, et sur la demande de mise en oeuvre de la réalisation de l'étanchéité de la maison aux frais des époux [H], sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

34- M.[E] soutient que les vendeurs se sont égalment abstenus lors de la vente de lui signaler que la maison était situé sur un terrain inondable, et expose que le bien est inondé en cas de forte pluie.

Il sollicite dès lors la réalisation de caniveaux le long du mur de sa maison, pour éviter la rétention d'eau sur le terrain, aux frais de M.et mme [H].

A titre subsidiaire, il sollicite l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire.

M.[E] maintient en outre sa demande tendant à la production, par les intimés, de la facture acquittée relative aux travaux de raccordement au réseau électrique.

35- M.et Mme [H] répliquent que M.[E] ne rapporte pas la preuve de ses allégations, concernant les inondations évoquées.

Ils font ensuite valoir que la demande de communication de la facture correspondant aux travaux de raccordement du réseau électrique constitue une demande nouvelle en cause d'appel, dont l'appelant doit être débouté, et qu'en tout état de cause, la facture de raccordement en électricité en date du 28 octobre 2020 a déjà été produite devant les premiers juges.

Sur ce,

36- La cour d'appel observe d'une part que les photographies produites par M.[E] à l'appui de ses dires, sur lesquelles figurent une terrasse carrelée et des cartons présentant des traces d'humidité, ne permettent pas de caractériser l'existence d'inondations dans le bien litigieux.

37- D'autre part, l'attestation de Mme [J], versée aux débats, et précédemment évoquée, est rédigée en des termes imprécis et peu circonstanciés, et ne suffit pas non plus à justifier de ce que le bien aurait subi à plusieurs reprises des inondations.

38- Il ressort par conséquent de ces éléments que M.[E] ne rapporte pas la preuve d'une faute des époux [H] à ce titre, ni davantage d'un préjudice.

39- Le jugement, en ce qu'il a rejeté sa demande présentée à titre subsidiaire, d'expertise, sera confirmé, dès lors que la cour d'appel dispose d'éléments suffisants pour statuer, et sera également confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande tendant à ordonner à M.et Mme [H] d'effectuer des travaux d'étanchéité du bien vendu sous astreinte.

40- M.[E] sollicite ensuite la production sous astreinte de la facture relative aux travaux d'électricité.

416 La cour d'appel constate qu'il ne s'agit pas d'une demande nouvelle en cause d'appel, dès lors qu'elle avait été formée en première instance, mais que le tribunal l'avait déclarée sans objet, ladite facture ayant été produite par les époux [H].

42- M.et Mme [H] versent en effet aux débats non seulement la facture établie par M.[N] le 28 octobre 2020, mais également l'attestation d'assurance responsabilité décennale de ce dernier (pièces 4 et 15 [H]).

43- Le jugement qui a également débouté M.[E] de sa demande à ce titre sera donc confirmé.

Sur les mesures accessoires.

44- Le jugement est infirmé sur les dépens et l'indemnité due par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

45- M.et Mme [H], parties perdantes, supporteront les dépens de la procédure de première instance et d'appel, et seront condamnés à verser à M.[V] [E] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l'appel,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté M.[E] de sa demande tendant à la condamnation de M.et Mme [H] à lui payer la somme de 8700 euros à titre de dommages et intérêts, et sur les dépens et l'indemnité due par application de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Condamne M.[R] [H] et Mme [K] [C] épouse [H] à payer à M.[V] [E] la somme de 8700 euros Ttc, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 décembre 2019,

Y ajoutant,

Condamne M.[R] [H] et Mme [K] [C] épouse [H] aux dépens de première instance et de la procédure d'appel,

Condamne M.[R] [H] et Mme [K] [C] épouse [H] à payer à M.[V] [E] la somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,