CA Orléans, ch. com., 20 novembre 2025, n° 25/00509
ORLÉANS
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le
la SELARL GOMBERT ROULET
la SELARL MALTE AVOCATS
ARRÊT du 20 NOVEMBRE 2025
N° : 245 - 25
N° RG 25/00509
N° Portalis DBVN-V-B7J-HFDE
DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance du juge commissaire d'[Localité 11] en date du 03 Janvier 2025
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265306609122722
S.A.S. S.D.I. HOLDING
[Adresse 9]
[Localité 4]
ayant pour conseil Me Patricia ROULET de la SELARL GOMBERT ROULET, avocat au barreau de PARIS, plaidant et Me Delphine COUSSEAU, avocat au barreau d'ORLEANS, postulant,
D'UNE PART
INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265316198617994
La S.A.S. SAULNIER - [C] ET ASSOCIES
agissant en la personne de Maître [U] [C], ès qualités de liquidateur judiciaire à la procédure de liquidation judiciaire de la SARL MADELEINE SPORTS,
[Adresse 8]
[Localité 3]
ayant pour conseil Me Arthur DA COSTA de la SELARL MALTE AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS
La S.A.S. DEMAR La SAS DEMAR,
[Adresse 2]
[Localité 10]
ayant pour conseil Me Arthur DA COSTA de la SELARL MALTE AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 20 Janvier 2025
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 11 septembre 2025
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du 25 Septembre 2025, à 14 heures, devant Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, Conseiller Rapporteur, par application de l'article 805 du code de procédure civile.
Lors du délibéré :
Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier lors des débats et
Monsieur [U] DURAND lors du prononcé.
ARRÊT :
Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le 20 NOVEMBRE 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 24 novembre 2016, la société SDI Holding a donné à bail à la société MC Velo, aux droits de laquelle est venue la société Madeleine Sports, des locaux à usage commercial situés [Adresse 7] à [Localité 12] pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2016.
Par jugement du 8 mars 2017, le tribunal de commerce d'Orléans a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Madeleine Sports. Un plan de redressement par voie de continuation a été arrêté par jugement du 30 mai 2018.
Par jugement du 13 novembre 2024, le tribunal de commerce d'Orléans a prononcé la résolution du plan de continuation, ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l'égard de la société Madeleine Sports, désigné la SAS Saulnier-[C] et Associés en la personne de Me [U] [C] en qualité de liquidateur et autorisé la poursuite de l'activité jusqu'au 21 décembre 2024.
Suivant requête du 24 décembre 2024, le liquidateur a sollicité du juge commissaire, au visa de l'article L.642-19 du code de commerce, l'autorisation de céder de gré à gré les éléments subsistants du fonds de commerce de la société Madeleine Sports à la société Demar moyennant le prix de 10000 euros, coût du stock en sus, avec une prise d'effet au 6 janvier 2025.
Par ordonnance du 3 janvier 2025, notifiée à la bailleresse le 8 janvier 2025, le juge-commissaire du tribunal de commerce d'Orléans a :
Vu les dispositions de l'article L.642-19 du code de commerce,
Vu la poursuite de l'activité autorisée jusqu'au 21 décembre 2024,
Vu la requête de la SAS Saulnier-[C] et Associés, es-qualités, et l'offre de reprise finalisée le 23 décembre 2024,
Vu l'accord de M. [P] en date du 23 décembre 2024,
- autorisé la cession de gré à gré des éléments subsistants du fonds de Madeleine Sports SARL [Adresse 5], en l'état et sans recours, à savoir :
* droit au bail
* achalandage, fichier clients
* enseigne
* matériel et mobilier appartenant en toute propriété à l'entreprise
* contrat nettoyage Toutenet
* stocks selon inventaire contradictoire
au profit de la SAS Demar n° SIREN 518532577 [Adresse 1], représentée par la SAS Made in Velo elle-même représentée par M. [E] [Z], ou toute autre personne morale ou physique qu'elle entendrait se voir substituer et dont elle resterait garante,
au prix de 10 000 euros net vendeur, à savoir 4 000 euros pour les éléments incorporels, 6 000 euros pour les éléments corporels, stock en sus évalué contradictoirement après décote à la somme de 62469 euros HT,
- dit que la présente décision prendra effet au 6 janvier 2025 et qu'il appartiendra au repreneur à partir de cette date de supporter les loyers, charges et assurances liés à l'occupation des locaux,
- dit que la présente ordonnance sera notifiée par les soins du greffier en chef du tribunal de commerce d'Orléans.
Suivant déclaration du 20 janvier 2025, la SAS SDI Holding, bailleresse, a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle a autorisé la cession de gré à gré des éléments subsistants du fonds de la société Madeleine Sports au profit de la SAS Demar et dit que la cession prendrait effet au 6 janvier 2025 et qu'il appartiendrait au repreneur à partir de cette date de supporter les loyers, charges et assurances liés à l'occupation des locaux, en intimant la SAS Saulnier-[C] et Associés représentée par Me [U] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Madeleine Sports, et la SAS Demar, cessionnaire.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2025, la SAS SDI Holding demande à la cour de :
A titre principal,
Dans l'hypothèse où le juge-commissaire aurait fait droit à la requête en constat de la résiliation du bail,
Vu les articles L.622-14 2° et L.641-12 3° du code de commerce,
- infirmer l'ordonnance rendue par le juge-commissaire le 3 janvier 2025 en toutes ses dispositions,
et statuant à nouveau,
- rejeter la requête de Me [U] [C], es-qualités de liquidateur judiciaire de la société Madeleine Sports, visant à obtenir l'autorisation de céder les éléments subsistant du fonds de commerce de la société Madeleine Sport à la société Demar,
Subsidiairement,
Vu l'article 1103 du code civil,
Vu les articles L.641-12 alinéa 5 et L.642-19 du code de commerce,
- infirmer l'ordonnance rendue par le juge-commissaire le 3 janvier 2025 en toutes ses dispositions,
et statuant à nouveau,
- rejeter la requête de Me [C] es-qualités visant à obtenir l'autorisation de céder les éléments subsistants du fonds de commerce de la société Madeleine Sports à la société Demar,
Plus subsidiairement,
- infirmer l'ordonnance rendue par le juge commisaire le 3 janvier 2025 en ce qu'elle a :
. autorisé la cession de gré à gré des éléments subsistants du fonds de Madeleine Sports SARL [Adresse 5], en l'état et sans recours, à savoir :
* droit au bail
* achalandage, fichier clients
* enseigne
* matériel et mobilier appartenant en toute propriété à l'entreprise
* contrat nettoyage Toutenet
* stocks selon inventaire contradictoire
au profit de la SAS Demar n° SIREN 518532577 [Adresse 1], représentée par la SAS Made in Velo elle-même représentée par M. [E] [Z], ou toute autre personne morale ou physique qu'elle entendrait se voir substituer et dont elle resterait garante,
au prix de 10 000 euros net vendeur, à savoir 4 000 euros pour les éléments incorporels, 6000 euros pour les éléments corporels, stock en sus évalué contradictoirement après décote à la somme de 62 469 euros HT,
. dit que la présente décision prendra effet au 6 janvier 2025 et qu'il appartiendra au repreneur à partir de cette date de supporter les loyers, charges et assurances liés à l'occupation des locaux,
et statuant à nouveau,
- autoriser la cession de gré à gré des éléments subsistants du fonds de la société Madeleine Sports à la société Demar au prix de 10 000 euros net vendeur, à savoir 4 000 euros pour les éléments incorporels, 6 000 euros pour les éléments corporels, stock en sus évalué contradictoirement après décote à la somme de 62 469 euros HT, sous condition suspensive de l'agrément préalable par la société SDI Holding sur la personne du repreneur et la purge du droit de préemption de la bailleresse,
Y ajoutant,
- dire que la société Demar sera tenue de prendre en charge, en application de la clause de solidarité inversée prévue au bail, les arriérés de loyers et charges dus à la société SDI Holding, antérieurement à la cession, en ce compris ceux dus antérieurement à l'ouverture de la liquidation judiciaire,
En tout état de cause,
- condamner Me [U] [C], es-qualité de liquidateur judiciaire de la société Madeleine Sports, à payer à la société SDI Holding la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective.
Dans leurs dernières conclusions notifiées le 5 septembre 2025, la SAS Saulnier-[C] et Associés, agissant en la personne de Me [U] [C], es-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Madeleine Sports, et la SAS Demar demandent à la cour de :
- les déclarer recevables et bien fondées en leurs écritures,
- déclarer la SAS SDI Holding mal fondée en son appel formé contre l'ordonnance rendue le 3 janvier 2025 par le juge-commissaire à la procédure de liquidation judiciaire de la société Madeleine Sports, comme en toutes ses prétentions, fins et conclusions, et l'en débouter,
- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
- condamner la société SDI Holding à payer à la la SAS Saulnier-[C] et Associés, agissant en la personne de Me [U] [C], es-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Madeleine Sports, et la SAS Demar la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société SDI Holding aux entiers dépens,
- rejeter toutes prétentions, fins et conclusions plus amples ou contraires.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 septembre 2025 et l'affaire plaidée à l'audience du 25 septembre 2025.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
Par message RPVA du 17 octobre 2025, la société SDI Holding a fait parvenir en cours de délibéré l'ordonnance du juge commissaire rendue le 16 septembre 2025 sur sa requête aux fins de constat de résiliation de plein droit du bail commercial, laquelle lui a été notifiée par lettre recommandée du 26 septembre 2025 réceptionnée le 2 octobre 2025.
MOTIFS
A titre principal, la société SDI Holding fait valoir que par requête du 20 février 2025 déposée le 24 février 2025, elle a saisi le juge commissaire aux fins de constat de la résiliation de plein droit du bail commercial conclu avec la société Madeleine Sports, aucun règlement n'étant intervenu au titre de l'occupation postérieure au jugement de liquidation judiaciaire, soit les termes de novembre 2024 (du 13 au 30 novembre), décembre 2024, janvier 2025 et février 2025 pour un montant total de 35988,57 euros TTC ; que cette résiliation devra être constatée par le juge commissaire en application des articles L.641-12 3°, L. 622-14 et R.641-21 alinéa 2 du code de commerce ; que dès lors, le locataire ne sera plus titulaire du bail et que la cession du droit au bail ne pourra plus avoir lieu.
Elle demande par voie de conséquence à la cour, dans l'hypothèse où le juge commissaire statuerait positivement sur sa requête afin de constat de la résiliation de plein droit du bail, d'infirmer l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau de rejeter la requête de Me [U] [C], es-qualités.
Il s'avère qu'à la date de clôture le 11 septembre 2025, la société SDI Holding n'avait pas justifié de la constatation de la résiliation de plein droit du bail commercial par le juge commissaire, de sorte que sa demande d'infirmation de l'ordonnance entreprise formée à titre principal 'dans l'hypothèse où le juge-commissaire aurait fait droit à la requête en constat de la résiliation du bail' ne saurait prospérer.
Surabondamment, il convient de relever que l'ordonnance du juge commissaire finalement rendue le 16 septembre 2025 sur la requête de la société SDI Holding a sursis à statuer dans l'attente de la présente décision de la cour d'appel d'Orléans.
Subsidiairement, la société SDI Holding relève que les seules conditions de la cession telles que déterminées par l'ordonnance du juge commissaire du 3 janvier 2025 ont trait au prix de cession et à la date d'effet de celle-ci, sans mention des conditions particulières afférentes au bail, à savoir l'agrément préalable par le bailleur, l'existence d'un droit de préemption au profit de ce dernier, la clause de solidarité inversée pesant sur le cessionnaire. Elle soutient que conformément aux stipulations du bail, l'agrément du bailleur sur la personne du successeur devait être obtenu et son droit de préemption purgé préalablement à la cession ; que de même en vertu de la clause de solidarité inversée mentionnée au bail, le repreneur doit supporter le montant de l'arriéré de loyers et charges dus au jour de la cession, en ce compris les arriérés déclarés au passif de la liquidation judiciaire pour la somme de 26 130,22 euros TTC ; qu'il en résulte que le juge commissaire, pour ne pas avoir réservé l'agrément du bailleur, son droit de préemption et la solidarité du cessionnaire au paiement de l'arriéré, a méconnu les dispositions des articles L.641-12 et L.641-19 du code de commerce.
Elle demande par voie de conséquence à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a autorisé la cession de gré à gré aux conditions énoncées et statuant à nouveau de rejeter la requête de Me [U] [C], es-qualités.
Très subsidiairement, elle demande l'infirmation partielle de l'ordonnance entreprise et que la cession de gré à gré soit autorisée sous condition 1- de l'agrément préalable du repreneur par la société SDI Holding, 2- de la purge préalable du droit de préemption de celle-ci, 3- de l'engagement du repreneur d'acquitter les loyers et charges dus antérieurement à la cession, en ceux compris ceux antérieurs à l'ouverture de la liquidation judiciaire.
Selon l'article L.641-12 alinéa 2 du code de commerce, 'le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite'.
L'article L.642-19 du même code dispose que 'le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorqu'elle est de nature à garantir les intérêts de celui-ci'.
En cas de liquidation judiciaire, la cession du droit au bail, seule ou même incluse dans celle du fonds de commerce, autorisée par le juge commissaire, se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d'ouverture, à l'exception de la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire ; en conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause du bail prévoyant l'agrément du cessionnaire par le bailleur (Com., 19 avril 2023, n° 21-20.655).
La vente de gré à gré d'un élément de l'actif mobilier du débiteur en liquidation judiciaire est parfaite dès l'ordonnance du juge-commissaire qui l'autorise, sous la condition suspensive que la décision acquière force de chose jugée ; la vente n'est réalisée que par l'accomplissement d'actes postérieurs à la décision du juge-commissaire (Com., 7 septembre 2010, n° 09-66.284).
L'exercice du droit de préemption stipulé au bail est subordonné au caractère irrévocable de l'ordonnance du juge commissaire ayant autorisé la cession de gré à gré (cf. même arrêt).
En l'espèce, le bail stipule en son article 11 'Cession - Sous-location - Droit de préemption du bailleur' :
'a) Cession - Sous-location :
Le preneur ne pourra dans aucun cas et sous aucun prétexte, céder son droit au présent bail, ni sous-louer en tout ou en partie les locaux loués, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, sauf toutefois dans le cas de cession de bail à son successeur dans son fonds de commerce, ce dernier devant toutefois avoir obtenu au préalable et par écrit l'agrément du bailleur, qui pourra s'y opposer pour de justes motifs et notamment dans l'hypothèse où la cession ou la sous-location serait prévue au bénéfice d'une activité déjà exploitée dans le centre commercial. (...)
Les cessionnaires successifs devront s'obliger solidairement avec le preneur au paiement des loyers et à l'exécution des conditions du bail.
Le preneur restera garant et répondra solidairement de son successeur tant du paiement des loyers que de l'entière exécution des conditions du bail, dans la limite de 3 ans. (...)
b) Droit de préemption du bailleur :
Au cas où le preneur désirerait vendre son fonds de commerce, il devra préalablement notifier par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur, la promesse de vente ou une attestation certifiée par le rédacteur de l'acte, mentionnant les noms et adresses des acquéreurs, le montant du prix ventilé dans tous ses éléments et les modalités de paiement.
Le bailleur bénéficie d'un droit de préemption à son profit pour l'achat du fonds, aux conditions indiquées et disposera d'un délai de quinze jours francs à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception pour signifier, sous la même forme, son acceptation ou son refus'.
1- Concernant l'agrément du cessionnaire par le bailleur prévu au bail, il ressort des courriels adressés par la société SDI Holding au cessionnaire les 4 octobre 2024 'en réponse à votre mail et pour faire suite à notre entretien téléphonique, j'ai consulté mes actionnaires et vous prie de bien vouloir trouver ci-dessous notre meilleur effort afin de vous accompagner dans la reprise du fonds de commerce Mondovelo situé [Adresse 6]...' et 7 janvier 2025 'je vous souhaite à nouveau pleine réussite dans cette reprise qui comporte un vrai potentiel, soyez-en sûr, ... à condition que le magasin soit bien géré' et ce en réponse à un courriel initial du même jour du cessionnaire 'je viens d'avoir l'information par l'étude de Me [C] que notre offre de reprise du Mondovelo [Localité 11] a été validée. Je serai donc a priori votre locataire prochainement. Ils m'ont demandé d'assurer le local au plus vite. Dans cette optique, auriez-vous le bail signé avec [M] [P] ' Merci' que la société SDI Holding a expressément et préalablement agréé la société Demar en qualité de successeur de la société Madeleine Sports.
2- Quant au droit de préemption, il résulte de la clause du bail le prévoyant que le bailleur ne peut prendre position qu'à compter de la notification du projet d'acte de cession ou de l'attestation certifiée du rédateur d'acte, ce qui suppose que l'acte ait pu être dressé, si bien que le droit de préemption de la société SDI Holding ne peut être purgé ou s'exercer que postérieurement à l'ordonnance du juge commissaire autorisant la cession de gré à gré, lequel droit est subordonné au caractère irrévocable de l'ordonnance du juge commissaire, et n'avait ainsi pas à être purgé préalablement à la cession.
3- L'appelante se prévaut encore du non-respect de la clause de solidarité inversée en vertu de laquelle elle soutient que le repreneur doit supporter le montant de l'arriéré de loyers et de charges dus au jour de la cession, en ce compris les arriérés déclarés au passif de la liquidation judiciaire pour la somme de 26 130 euros TTC.
La clause dite de solidarité inversée est ainsi rédigée :
'Les cessionnaires successifs devront s'obliger solidairement avec le preneur au paiement des loyers et à l'exécution des conditions du bail.
Le preneur restera garant et répondra solidairement de son successeur tant du paiement des loyers que de l'entière exécution des conditions du bail, dans la limite de 3 ans'.
A cet égard, il convient de rappeler que la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite en cas de liquidation judiciaire.
Quant à la première partie très générale de la clause obligeant le cessionnaire solidairement avec le preneur au paiement des loyers, il ne peut en être tiré une obligation pour le cessionnaire de s'acquitter de l'arriéré locatif, et notamment des loyers déclarés au passif, en l'absence de toute stipulation précise sur ce point. Il en résulte que la société SDI Holding ne peut faire grief au liquidateur ne pas s'être assuré de l'engagement du repreneur d'acquitter les loyers et charges dus antérieurement à la cession.
Il résulte de ce qui précède que la demande très subsidiaire de la société SDI Holding de voir autorisée la cession de gré à gré sous conditions ne saurait prospérer dès lors qu'il a été jugé que l'agrément préalable du bailleur était d'ores et déjà acquis, que le droit de préemption du bailleur ne pouvait s'exercer que postérieurement à l'ordonnance du juge-commisssaire et que l'obligation de payer l'arriéré locatif n'était pas avérée.
En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.
La société SDI Holding, qui succombe, supportera la charge des dépens d'appel.
Compte tenu des circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu à indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
CONFIRME l'ordonnance du 3 janvier 2025 du juge commissaire du tribunal de commerce d'Orléans en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
CONDAMNE la société SDI Holding aux dépens d'appel,
DIT n'y avoir lieu à indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Monsieur [U] DURAND, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE
GROSSES + EXPÉDITIONS : le
la SELARL GOMBERT ROULET
la SELARL MALTE AVOCATS
ARRÊT du 20 NOVEMBRE 2025
N° : 245 - 25
N° RG 25/00509
N° Portalis DBVN-V-B7J-HFDE
DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance du juge commissaire d'[Localité 11] en date du 03 Janvier 2025
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265306609122722
S.A.S. S.D.I. HOLDING
[Adresse 9]
[Localité 4]
ayant pour conseil Me Patricia ROULET de la SELARL GOMBERT ROULET, avocat au barreau de PARIS, plaidant et Me Delphine COUSSEAU, avocat au barreau d'ORLEANS, postulant,
D'UNE PART
INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265316198617994
La S.A.S. SAULNIER - [C] ET ASSOCIES
agissant en la personne de Maître [U] [C], ès qualités de liquidateur judiciaire à la procédure de liquidation judiciaire de la SARL MADELEINE SPORTS,
[Adresse 8]
[Localité 3]
ayant pour conseil Me Arthur DA COSTA de la SELARL MALTE AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS
La S.A.S. DEMAR La SAS DEMAR,
[Adresse 2]
[Localité 10]
ayant pour conseil Me Arthur DA COSTA de la SELARL MALTE AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL en date du : 20 Janvier 2025
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 11 septembre 2025
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l'audience publique du 25 Septembre 2025, à 14 heures, devant Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, Conseiller Rapporteur, par application de l'article 805 du code de procédure civile.
Lors du délibéré :
Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,
Madame Fanny CHENOT, Conseiller,
Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,
Greffier :
Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier lors des débats et
Monsieur [U] DURAND lors du prononcé.
ARRÊT :
Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le 20 NOVEMBRE 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 24 novembre 2016, la société SDI Holding a donné à bail à la société MC Velo, aux droits de laquelle est venue la société Madeleine Sports, des locaux à usage commercial situés [Adresse 7] à [Localité 12] pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2016.
Par jugement du 8 mars 2017, le tribunal de commerce d'Orléans a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Madeleine Sports. Un plan de redressement par voie de continuation a été arrêté par jugement du 30 mai 2018.
Par jugement du 13 novembre 2024, le tribunal de commerce d'Orléans a prononcé la résolution du plan de continuation, ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l'égard de la société Madeleine Sports, désigné la SAS Saulnier-[C] et Associés en la personne de Me [U] [C] en qualité de liquidateur et autorisé la poursuite de l'activité jusqu'au 21 décembre 2024.
Suivant requête du 24 décembre 2024, le liquidateur a sollicité du juge commissaire, au visa de l'article L.642-19 du code de commerce, l'autorisation de céder de gré à gré les éléments subsistants du fonds de commerce de la société Madeleine Sports à la société Demar moyennant le prix de 10000 euros, coût du stock en sus, avec une prise d'effet au 6 janvier 2025.
Par ordonnance du 3 janvier 2025, notifiée à la bailleresse le 8 janvier 2025, le juge-commissaire du tribunal de commerce d'Orléans a :
Vu les dispositions de l'article L.642-19 du code de commerce,
Vu la poursuite de l'activité autorisée jusqu'au 21 décembre 2024,
Vu la requête de la SAS Saulnier-[C] et Associés, es-qualités, et l'offre de reprise finalisée le 23 décembre 2024,
Vu l'accord de M. [P] en date du 23 décembre 2024,
- autorisé la cession de gré à gré des éléments subsistants du fonds de Madeleine Sports SARL [Adresse 5], en l'état et sans recours, à savoir :
* droit au bail
* achalandage, fichier clients
* enseigne
* matériel et mobilier appartenant en toute propriété à l'entreprise
* contrat nettoyage Toutenet
* stocks selon inventaire contradictoire
au profit de la SAS Demar n° SIREN 518532577 [Adresse 1], représentée par la SAS Made in Velo elle-même représentée par M. [E] [Z], ou toute autre personne morale ou physique qu'elle entendrait se voir substituer et dont elle resterait garante,
au prix de 10 000 euros net vendeur, à savoir 4 000 euros pour les éléments incorporels, 6 000 euros pour les éléments corporels, stock en sus évalué contradictoirement après décote à la somme de 62469 euros HT,
- dit que la présente décision prendra effet au 6 janvier 2025 et qu'il appartiendra au repreneur à partir de cette date de supporter les loyers, charges et assurances liés à l'occupation des locaux,
- dit que la présente ordonnance sera notifiée par les soins du greffier en chef du tribunal de commerce d'Orléans.
Suivant déclaration du 20 janvier 2025, la SAS SDI Holding, bailleresse, a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle a autorisé la cession de gré à gré des éléments subsistants du fonds de la société Madeleine Sports au profit de la SAS Demar et dit que la cession prendrait effet au 6 janvier 2025 et qu'il appartiendrait au repreneur à partir de cette date de supporter les loyers, charges et assurances liés à l'occupation des locaux, en intimant la SAS Saulnier-[C] et Associés représentée par Me [U] [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Madeleine Sports, et la SAS Demar, cessionnaire.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2025, la SAS SDI Holding demande à la cour de :
A titre principal,
Dans l'hypothèse où le juge-commissaire aurait fait droit à la requête en constat de la résiliation du bail,
Vu les articles L.622-14 2° et L.641-12 3° du code de commerce,
- infirmer l'ordonnance rendue par le juge-commissaire le 3 janvier 2025 en toutes ses dispositions,
et statuant à nouveau,
- rejeter la requête de Me [U] [C], es-qualités de liquidateur judiciaire de la société Madeleine Sports, visant à obtenir l'autorisation de céder les éléments subsistant du fonds de commerce de la société Madeleine Sport à la société Demar,
Subsidiairement,
Vu l'article 1103 du code civil,
Vu les articles L.641-12 alinéa 5 et L.642-19 du code de commerce,
- infirmer l'ordonnance rendue par le juge-commissaire le 3 janvier 2025 en toutes ses dispositions,
et statuant à nouveau,
- rejeter la requête de Me [C] es-qualités visant à obtenir l'autorisation de céder les éléments subsistants du fonds de commerce de la société Madeleine Sports à la société Demar,
Plus subsidiairement,
- infirmer l'ordonnance rendue par le juge commisaire le 3 janvier 2025 en ce qu'elle a :
. autorisé la cession de gré à gré des éléments subsistants du fonds de Madeleine Sports SARL [Adresse 5], en l'état et sans recours, à savoir :
* droit au bail
* achalandage, fichier clients
* enseigne
* matériel et mobilier appartenant en toute propriété à l'entreprise
* contrat nettoyage Toutenet
* stocks selon inventaire contradictoire
au profit de la SAS Demar n° SIREN 518532577 [Adresse 1], représentée par la SAS Made in Velo elle-même représentée par M. [E] [Z], ou toute autre personne morale ou physique qu'elle entendrait se voir substituer et dont elle resterait garante,
au prix de 10 000 euros net vendeur, à savoir 4 000 euros pour les éléments incorporels, 6000 euros pour les éléments corporels, stock en sus évalué contradictoirement après décote à la somme de 62 469 euros HT,
. dit que la présente décision prendra effet au 6 janvier 2025 et qu'il appartiendra au repreneur à partir de cette date de supporter les loyers, charges et assurances liés à l'occupation des locaux,
et statuant à nouveau,
- autoriser la cession de gré à gré des éléments subsistants du fonds de la société Madeleine Sports à la société Demar au prix de 10 000 euros net vendeur, à savoir 4 000 euros pour les éléments incorporels, 6 000 euros pour les éléments corporels, stock en sus évalué contradictoirement après décote à la somme de 62 469 euros HT, sous condition suspensive de l'agrément préalable par la société SDI Holding sur la personne du repreneur et la purge du droit de préemption de la bailleresse,
Y ajoutant,
- dire que la société Demar sera tenue de prendre en charge, en application de la clause de solidarité inversée prévue au bail, les arriérés de loyers et charges dus à la société SDI Holding, antérieurement à la cession, en ce compris ceux dus antérieurement à l'ouverture de la liquidation judiciaire,
En tout état de cause,
- condamner Me [U] [C], es-qualité de liquidateur judiciaire de la société Madeleine Sports, à payer à la société SDI Holding la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective.
Dans leurs dernières conclusions notifiées le 5 septembre 2025, la SAS Saulnier-[C] et Associés, agissant en la personne de Me [U] [C], es-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Madeleine Sports, et la SAS Demar demandent à la cour de :
- les déclarer recevables et bien fondées en leurs écritures,
- déclarer la SAS SDI Holding mal fondée en son appel formé contre l'ordonnance rendue le 3 janvier 2025 par le juge-commissaire à la procédure de liquidation judiciaire de la société Madeleine Sports, comme en toutes ses prétentions, fins et conclusions, et l'en débouter,
- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
- condamner la société SDI Holding à payer à la la SAS Saulnier-[C] et Associés, agissant en la personne de Me [U] [C], es-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Madeleine Sports, et la SAS Demar la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société SDI Holding aux entiers dépens,
- rejeter toutes prétentions, fins et conclusions plus amples ou contraires.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 septembre 2025 et l'affaire plaidée à l'audience du 25 septembre 2025.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
Par message RPVA du 17 octobre 2025, la société SDI Holding a fait parvenir en cours de délibéré l'ordonnance du juge commissaire rendue le 16 septembre 2025 sur sa requête aux fins de constat de résiliation de plein droit du bail commercial, laquelle lui a été notifiée par lettre recommandée du 26 septembre 2025 réceptionnée le 2 octobre 2025.
MOTIFS
A titre principal, la société SDI Holding fait valoir que par requête du 20 février 2025 déposée le 24 février 2025, elle a saisi le juge commissaire aux fins de constat de la résiliation de plein droit du bail commercial conclu avec la société Madeleine Sports, aucun règlement n'étant intervenu au titre de l'occupation postérieure au jugement de liquidation judiaciaire, soit les termes de novembre 2024 (du 13 au 30 novembre), décembre 2024, janvier 2025 et février 2025 pour un montant total de 35988,57 euros TTC ; que cette résiliation devra être constatée par le juge commissaire en application des articles L.641-12 3°, L. 622-14 et R.641-21 alinéa 2 du code de commerce ; que dès lors, le locataire ne sera plus titulaire du bail et que la cession du droit au bail ne pourra plus avoir lieu.
Elle demande par voie de conséquence à la cour, dans l'hypothèse où le juge commissaire statuerait positivement sur sa requête afin de constat de la résiliation de plein droit du bail, d'infirmer l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau de rejeter la requête de Me [U] [C], es-qualités.
Il s'avère qu'à la date de clôture le 11 septembre 2025, la société SDI Holding n'avait pas justifié de la constatation de la résiliation de plein droit du bail commercial par le juge commissaire, de sorte que sa demande d'infirmation de l'ordonnance entreprise formée à titre principal 'dans l'hypothèse où le juge-commissaire aurait fait droit à la requête en constat de la résiliation du bail' ne saurait prospérer.
Surabondamment, il convient de relever que l'ordonnance du juge commissaire finalement rendue le 16 septembre 2025 sur la requête de la société SDI Holding a sursis à statuer dans l'attente de la présente décision de la cour d'appel d'Orléans.
Subsidiairement, la société SDI Holding relève que les seules conditions de la cession telles que déterminées par l'ordonnance du juge commissaire du 3 janvier 2025 ont trait au prix de cession et à la date d'effet de celle-ci, sans mention des conditions particulières afférentes au bail, à savoir l'agrément préalable par le bailleur, l'existence d'un droit de préemption au profit de ce dernier, la clause de solidarité inversée pesant sur le cessionnaire. Elle soutient que conformément aux stipulations du bail, l'agrément du bailleur sur la personne du successeur devait être obtenu et son droit de préemption purgé préalablement à la cession ; que de même en vertu de la clause de solidarité inversée mentionnée au bail, le repreneur doit supporter le montant de l'arriéré de loyers et charges dus au jour de la cession, en ce compris les arriérés déclarés au passif de la liquidation judiciaire pour la somme de 26 130,22 euros TTC ; qu'il en résulte que le juge commissaire, pour ne pas avoir réservé l'agrément du bailleur, son droit de préemption et la solidarité du cessionnaire au paiement de l'arriéré, a méconnu les dispositions des articles L.641-12 et L.641-19 du code de commerce.
Elle demande par voie de conséquence à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a autorisé la cession de gré à gré aux conditions énoncées et statuant à nouveau de rejeter la requête de Me [U] [C], es-qualités.
Très subsidiairement, elle demande l'infirmation partielle de l'ordonnance entreprise et que la cession de gré à gré soit autorisée sous condition 1- de l'agrément préalable du repreneur par la société SDI Holding, 2- de la purge préalable du droit de préemption de celle-ci, 3- de l'engagement du repreneur d'acquitter les loyers et charges dus antérieurement à la cession, en ceux compris ceux antérieurs à l'ouverture de la liquidation judiciaire.
Selon l'article L.641-12 alinéa 2 du code de commerce, 'le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite'.
L'article L.642-19 du même code dispose que 'le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu'il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorqu'elle est de nature à garantir les intérêts de celui-ci'.
En cas de liquidation judiciaire, la cession du droit au bail, seule ou même incluse dans celle du fonds de commerce, autorisée par le juge commissaire, se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d'ouverture, à l'exception de la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire ; en conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause du bail prévoyant l'agrément du cessionnaire par le bailleur (Com., 19 avril 2023, n° 21-20.655).
La vente de gré à gré d'un élément de l'actif mobilier du débiteur en liquidation judiciaire est parfaite dès l'ordonnance du juge-commissaire qui l'autorise, sous la condition suspensive que la décision acquière force de chose jugée ; la vente n'est réalisée que par l'accomplissement d'actes postérieurs à la décision du juge-commissaire (Com., 7 septembre 2010, n° 09-66.284).
L'exercice du droit de préemption stipulé au bail est subordonné au caractère irrévocable de l'ordonnance du juge commissaire ayant autorisé la cession de gré à gré (cf. même arrêt).
En l'espèce, le bail stipule en son article 11 'Cession - Sous-location - Droit de préemption du bailleur' :
'a) Cession - Sous-location :
Le preneur ne pourra dans aucun cas et sous aucun prétexte, céder son droit au présent bail, ni sous-louer en tout ou en partie les locaux loués, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, sauf toutefois dans le cas de cession de bail à son successeur dans son fonds de commerce, ce dernier devant toutefois avoir obtenu au préalable et par écrit l'agrément du bailleur, qui pourra s'y opposer pour de justes motifs et notamment dans l'hypothèse où la cession ou la sous-location serait prévue au bénéfice d'une activité déjà exploitée dans le centre commercial. (...)
Les cessionnaires successifs devront s'obliger solidairement avec le preneur au paiement des loyers et à l'exécution des conditions du bail.
Le preneur restera garant et répondra solidairement de son successeur tant du paiement des loyers que de l'entière exécution des conditions du bail, dans la limite de 3 ans. (...)
b) Droit de préemption du bailleur :
Au cas où le preneur désirerait vendre son fonds de commerce, il devra préalablement notifier par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur, la promesse de vente ou une attestation certifiée par le rédacteur de l'acte, mentionnant les noms et adresses des acquéreurs, le montant du prix ventilé dans tous ses éléments et les modalités de paiement.
Le bailleur bénéficie d'un droit de préemption à son profit pour l'achat du fonds, aux conditions indiquées et disposera d'un délai de quinze jours francs à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception pour signifier, sous la même forme, son acceptation ou son refus'.
1- Concernant l'agrément du cessionnaire par le bailleur prévu au bail, il ressort des courriels adressés par la société SDI Holding au cessionnaire les 4 octobre 2024 'en réponse à votre mail et pour faire suite à notre entretien téléphonique, j'ai consulté mes actionnaires et vous prie de bien vouloir trouver ci-dessous notre meilleur effort afin de vous accompagner dans la reprise du fonds de commerce Mondovelo situé [Adresse 6]...' et 7 janvier 2025 'je vous souhaite à nouveau pleine réussite dans cette reprise qui comporte un vrai potentiel, soyez-en sûr, ... à condition que le magasin soit bien géré' et ce en réponse à un courriel initial du même jour du cessionnaire 'je viens d'avoir l'information par l'étude de Me [C] que notre offre de reprise du Mondovelo [Localité 11] a été validée. Je serai donc a priori votre locataire prochainement. Ils m'ont demandé d'assurer le local au plus vite. Dans cette optique, auriez-vous le bail signé avec [M] [P] ' Merci' que la société SDI Holding a expressément et préalablement agréé la société Demar en qualité de successeur de la société Madeleine Sports.
2- Quant au droit de préemption, il résulte de la clause du bail le prévoyant que le bailleur ne peut prendre position qu'à compter de la notification du projet d'acte de cession ou de l'attestation certifiée du rédateur d'acte, ce qui suppose que l'acte ait pu être dressé, si bien que le droit de préemption de la société SDI Holding ne peut être purgé ou s'exercer que postérieurement à l'ordonnance du juge commissaire autorisant la cession de gré à gré, lequel droit est subordonné au caractère irrévocable de l'ordonnance du juge commissaire, et n'avait ainsi pas à être purgé préalablement à la cession.
3- L'appelante se prévaut encore du non-respect de la clause de solidarité inversée en vertu de laquelle elle soutient que le repreneur doit supporter le montant de l'arriéré de loyers et de charges dus au jour de la cession, en ce compris les arriérés déclarés au passif de la liquidation judiciaire pour la somme de 26 130 euros TTC.
La clause dite de solidarité inversée est ainsi rédigée :
'Les cessionnaires successifs devront s'obliger solidairement avec le preneur au paiement des loyers et à l'exécution des conditions du bail.
Le preneur restera garant et répondra solidairement de son successeur tant du paiement des loyers que de l'entière exécution des conditions du bail, dans la limite de 3 ans'.
A cet égard, il convient de rappeler que la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite en cas de liquidation judiciaire.
Quant à la première partie très générale de la clause obligeant le cessionnaire solidairement avec le preneur au paiement des loyers, il ne peut en être tiré une obligation pour le cessionnaire de s'acquitter de l'arriéré locatif, et notamment des loyers déclarés au passif, en l'absence de toute stipulation précise sur ce point. Il en résulte que la société SDI Holding ne peut faire grief au liquidateur ne pas s'être assuré de l'engagement du repreneur d'acquitter les loyers et charges dus antérieurement à la cession.
Il résulte de ce qui précède que la demande très subsidiaire de la société SDI Holding de voir autorisée la cession de gré à gré sous conditions ne saurait prospérer dès lors qu'il a été jugé que l'agrément préalable du bailleur était d'ores et déjà acquis, que le droit de préemption du bailleur ne pouvait s'exercer que postérieurement à l'ordonnance du juge-commisssaire et que l'obligation de payer l'arriéré locatif n'était pas avérée.
En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.
La société SDI Holding, qui succombe, supportera la charge des dépens d'appel.
Compte tenu des circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu à indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
CONFIRME l'ordonnance du 3 janvier 2025 du juge commissaire du tribunal de commerce d'Orléans en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
CONDAMNE la société SDI Holding aux dépens d'appel,
DIT n'y avoir lieu à indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, présidant la collégialité et Monsieur [U] DURAND, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT