CA Bordeaux, 1re ch. civ., 2 décembre 2025, n° 23/00739
BORDEAUX
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
1ère CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 02 DECEMBRE 2025
N° RG 23/00739 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NDUO
S.A.S. RYTHMES ET CIE
c/
[D] [V]
[C] [K]
S.C.I. LCR
Syndic. de copro. [Adresse 14]
[T] [M]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 19/01095) suivant déclaration d'appel du 13 février 2023
APPELANTE :
S.A.S. RYTHMES ET CIE, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n°538.394.917 agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 8]
Représentée par Me Thomas PERINET de la SELAS OPTEAM AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
[D] [V]
née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 15], de nationalité Française
demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX
Et assistée de Me Christelle CAZENAVE, avocat au barreau de BORDEAUX
[C] [K]
né le [Date naissance 9] 1977 à [Localité 13], de nationalité Française,
demeurant [Adresse 10]
S.C.I. LCR, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le N°798.717.153, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 11]
Représentés par Me Emmanuel SUTRE, avocat au barreau de BORDEAUX
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE situé [Adresse 6], prise en la personne de son syndic LA SASU représenté par son syndic la SASU J'HABITE EN VILLE - KHEPRI, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n°495.332.017 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 5]
Non représenté, assigné à personne par acte de commissaire de justice
INTERVENANTE :
[T] [M]
née le [Date naissance 2] 1972 à
de nationalité Française
Représentée par Me Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX
Et assistée de Me Christelle CAZENAVE, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 21 octobre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Laurence MICHEL,Présidente
Madame Bénédicte LAMARQUE, Conseiller
Madame Tatiana PACTEAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE
En présence de : [H] [P], attachée de justice
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
ARRÊT :
- réputé contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
1 - Mme [V] est propriétaire non occupante d'un appartement au premier étage, sis [Adresse 6], sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis.
Le rez-de-chaussée de l'immeuble est exploité par une école de danse, la sas Rythmes & Cie, qui est locataire d'un local commercial appartenant à M. [K], qui a vendu son bien à la sci Lcr dont il est gérant.
Le contrat de bail commercial du 15 décembre 2011 portant sur les locaux situés au rdc mentionne l'exploitation d'une activité artistique et/ou physique (danse, chant, musique, fitness).
2 - S'estimant victime de nuisances sonores, les activités de danse se poursuivant tous les jours au-delà de 22 heures, jusqu'à 2 heures du matin certains soirs, Mme [V] a saisi le président du tribunal judiciaire de Bordeaux qui, par ordonnance de référé du 3 juillet 2017 a ordonné une mesure d'expertise judiciaire et désigné M. [S] pour y procéder, qui a rendu son rapport le 10 avril 2018.
3 - Par exploit d'huissier en date des 30 janvier et 4 février 2018, Mme [V] a assigné, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, M. [K], la sci LCR, la sas Rythmes & Cie, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], afin d'obtenir l'homologation du rapport d'expertise de M. [S] du 10 avril 2018, la cessation du trouble anormal de voisinage, et l'indemnisation de son préjudice.
4- Par jugement du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à faire installer un limiteur acoustique pour chacun des quatre studios de danse, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et pour une durée de 6 mois,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à faire procéder à des travaux de renforcement acoustique sous astreinte de 50 euros par jour, dans le délai d'un mois à compter du jugement à intervenir, et pour une durée de 6 mois, ce tels qu'ils sont listés en page 21 du rapport d'expertise, à savoir :
- revêtements de sols : désolidarisation périphérique de toutes les salles
- reprise des défauts des murs
- capotage des conduits
- condamnation des conduits de cheminée
- doublages acoustiques muraux façade et refends
- cloison acoustique salle 2
- menuiserie intérieure
- menuiserie extérieure
- traitements par pièges à son des gaines existantes de chauffage ou climatisation
- condamnation des réseaux électriques encastrés et traitement en goulottes apparentes
- traitement par pièges à son des sorties d'aération provenant des locaux en sous sol
- enjoint à M. [K] et la sci Lcr de communiquer au syndic les conditions techniques des travaux qu'il appartient à l'assemblée générale des copropriétaires d'autoriser, M. [K] et la sci Lcr devant le cas échéant, en cas de refus de l'assemblée générale, solliciter du tribunal l'autorisation judiciaire de faire exécuter les travaux,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à régler à Mme [V] la somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice lié à la perte de valeur de son appartement,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie aux entiers dépens, y compris ceux de la procédure de référé et de l'expertise judiciaire,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à régler à Mme [V] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie de leurs demandes respectives en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
5 - Par déclaration électronique en date du 10 février 2023, M. [C] [K] et la SCI LCR ont interjeté appel à l'encontre de Mme [D] [V], de la SAS Rythmes et Cie et du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], du jugement rendu le 15 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux, enregistrée sous le numéro 23/702.
Par déclaration électronique en date du 13 février 2023, la sas Rythmes & Cie a interjeté appel de l'intégralité des chefs du jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 15 décembre 2022, enregistrée sous le numéro 23/739.
Par ordonnance du 16 octobre 2024, le conseiller de la mise en état a constaté la caducité de la déclaration d'appel de M. [C] [K] et la SCI LCR à l'encontre de Mme [D] [V] enregistrée sous le numéro 23/702.
6 - Le 13 mars 2025, Mme [M] s'est portée acquéresse de l'appartement de Mme [V].
7 - Par dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 1er mai 2025, la sas Rythmes & Cie demande à la cour d'appel de Bordeaux de :
- ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture intervenue le 22 avril 2025,
- prononcer la clôture au jour de l'audience de plaidoirie,
- recevoir la société Rythmes & Cie en son recours et la déclarer bien fondée,
En conséquence,
- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 15 décembre 2022 en ce qu'il a :
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à faire installer un limiteur acoustique pour chacun des quatre studios de danse, sous astreinte
provisoire de 50 euros par jour dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et pour une durée de 6 mois,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à faire procéder à des travaux de renforcement acoustique sous astreinte de 50 euros par jour, dans le délai d'un mois à compter du jugement à intervenir, et pour une durée de 6 mois, ce tels qu'ils sont listés en page 21 du rapport d'expertise, à savoir :
- revêtements de sols : désolidarisation périphérique de toutes les salles
- reprise des défauts des murs
- capotage des conduits
- condamnation des conduits de cheminée
- doublages acoustiques muraux façade et refends
- cloison acoustique salle 2
- menuiserie intérieure
- menuiserie extérieure
- traitements par pièges à son des gaines existantes de chauffage ou climatisation
- condamnation des réseaux électriques encastrés et traitement en goulottes apparentes
- traitement par pièges à son des sorties d'aération provenant des locaux en sous sol
- enjoint à M. [K] et la sci Lcr de communiquer au syndic les conditions techniques des travaux qu'il appartient à l'assemblée générale des copropriétaires d'autoriser, M. [K] et la sci Lcr devant le cas échéant, en cas de refus de l'assemblée générale, solliciter du tribunal l'autorisation judiciaire de faire exécuter les travaux,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à régler à Mme [V] la somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice lié à la perte de valeur de son appartement,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie aux entiers dépens, y compris ceux de la procédure de référé et de l'expertise judiciaire,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à régler à Mme [V] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie de leurs demandes respectives en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Puis, statuant à nouveau,
A titre principal :
- déclarer irrecevable la demande de condamnation de la sas Rythmes & Cie à s'acquitter au bénéfice de Mme [V] de la somme de 242.000 euros en réparation de son préjudice financier,
- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Mme [V], en ce comprises celles formulées au titre de son appel incident,
- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Mme [M], en ce comprises celles formulées au titre de son appel incident,
A titre subsidiaire et reconventionnel :
- constater que la demande portant sur le limiteur acoustique est devenue sans objet,
- condamner solidairement M. [K] et la sci Lcr à relever indemne la société Rythmes & Cie de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
En tout état de cause,
- condamner M. [K] et la sci Lcr aux entiers dépens,
- condamner M. [K] et la sci Lcr, solidairement, au paiement d'une somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
8 - Par dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 11 avril 2025, Mme [V] demande à la cour d'appel de Bordeaux de :
- homologuer le rapport d'expertise de M. [S] en date du 10 avril 2018 en ce qu'il a constaté la réalité des désordres allégués par Mme [V], lesquels constituent un trouble anormal du voisinage,
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- reconnu que Mme [V] avait subi une perte de valeur de son appartement et qu'il convenait de l'indemniser de son préjudice,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie aux entiers dépens, y compris ceux de la procédure de référé et de l'expertise judiciaire,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à régler à Mme [V] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- réformer le jugement en ce qu'il a :
- refusé d'indemniser Mme [V] au titre de sa perte de loyer,
- fixé la somme due en réparation du préjudice dû à Mme [V], en réparation de son préjudice lié à la perte de valeur de son appartement à 15.000 euros,
Statuant à nouveau :
A titre liminaire,
- vu la caducité de la déclaration d'appel de M. [K] et de la sci Lcr à l'égard de Mme [V] prononcée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 16 octobre 2024 dans la procédure RG 23/00702
- vu l'absence de conclusions de M. [K] et de la sci Lcr dans la procédure RG 23/00739
- juger que la cour n'est saisie d'aucune demande de réformation de M. [K] et de la sci Lcr,
Au fond,
- juger que Mme [V] rapporte la preuve de l'existence d'une perte de loyer,
En conséquence,
- condamner in solidum la sas Rythmes & Cie, M. [K] et la sci Lcr à s'acquitter au bénéfice de Mme [V] de la somme de 24.500 euros, à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers arrêtée à juin 2022,
- juger que Mme [V] rapporte la preuve de son impossibilité à vendre son bien de juin 2022 à mars 2025,
- juger qu'elle démontre avoir subi une perte financière à hauteur de 242.000 euros en raison de son absence d'encaissement de loyer sur la période de juillet 2022 à avril 2024 et de la dépréciation de la valeur vénale de son bien immobilier,
- condamner in solidum la sas Rythmes & Cie, M. [K] et la sci Lcr à s'acquitter au bénéfice de Mme [V], de la somme de 242.000 euros en réparation de son préjudice financier,
En toute hypothèse,
- condamner in solidum la sas Rythmes & Cie, M. [K] et la sci Lcr au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens de la présente instance.
9 - Par dernières conclusions en intervention volontaire notifiées par RPVA en date du 15 avril 2025, Mme [M] demande à la cour d'appel de Bordeaux de :
- juger Mme [M] recevable en son intervention volontaire,
- homologuer le rapport d'expertise de M. [S] en date du 10 avril 2018 en ce qu'il a constaté la réalité des désordres allégués par Mme [V], et désormais subis par Mme [M], lesquels constituent un trouble anormal du voisinage,
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à faire procéder à des travaux de renforcement de l'isolation acoustique et de pose d'un limiteur acoustique, tels que définis au rapport d'expertise de M. [S],
- enjoint à M. [K] et la sci Lcr de communiquer au syndic les conditions techniques des travaux qu'il appartient à l'assemblée générale des copropriétaires d'autoriser, M. [K] et la sci Lcr devant le cas échéant, en cas de refus de l'assemblée générale, solliciter du tribunal l'autorisation judiciaire de faire exécuter les travaux,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie aux entiers dépens, y compris ceux de la procédure de référé et de l'expertise judiciaire,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à régler à Mme [V] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- réformer le jugement en ce qu'il a :
- fixé l'astreinte assortissant la pose du limiteur acoustique et la réalisation des travaux de renforcement acoustique à 50 euros par jour de retard.
Statuant à nouveau :
A titre liminaire,
- vu la caducité de la déclaration d'appel de M. [K] et de la sci Lcr à l'égard de Mme [V] prononcée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 16 octobre 2024 dans la procédure RG 23/00702
- vu l'absence de conclusions de M. [K] et de la sci Lcr dans la procédure RG 23/00739
- juger que la cour n'est saisie d'aucune demande de réformation de M. [K] et de la sci Lcr,
Au principal,
- juger que la condamnation in solidum de M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à procéder à la pose du limiteur acoustique et aux travaux de renforcement de l'isolation acoustique sera assortie d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir,
A titre subsidiaire,
- désigner M. [S] pour qu'il définisse, aux termes d'une consultation, les travaux à réaliser au vu notamment de l'étude d'impact acoustique réalisée à la demande de la sas Rythmes & Cie les 8 juin 2018 et 10 octobre 2019 ou, s'il s'avère nécessaire d'en réaliser une nouvelle afin qu'il puisse définir les travaux,
En toute hypothèse,
- condamner in solidum la sas Rythmes & Cie, M. [K], et la sci Lcr au paiement au bénéfice de Mme [M], d'une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens de la présente instance.
10 - Bien que régulièrement assigné, et après constitution d'avocat, M. [K] et la sci LCR n'ont pas conclu devant la cour d'appel de Bordeaux.
11 - Bien que régulièrement assigné, le syndic des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7], n'a pas constitué avocat.
12 - L'affaire a été fixée à l'audience collégiale du 21 octobre 2025. L'instruction a été clôturée par une ordonnance du 7 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
13 - A titre liminaire, il est rappelé qu'aux termes des dispositions des articles 472 et 954 du code de procédure civile, lorsque l'intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés et doit examiner, au vu des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels les premiers juges se sont déterminés, motifs que la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier.
I - Sur l'intervention volontaire
14 - Selon l'article 554 du code de procédure civile, 'peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.'
15 - En l'espèce, Mme [M] nouvelle propriétaire de l'appartement du 1er étage situé à partir duquel sont dénoncés des troubles de voisinage et demandés l'exécution de travaux a intérêt à intervenir en reprise de certaines demandes de Mme [V].
II - Sur l'existence de troubles anormaux de voisinage
16 - L'appelante conteste les conclusions de l'expert judiciaire compte tenu des conditions dans lesquelles il a procédé aux mesures lui permettant une appréciation juridique, laquelle ne relevait pas de sa mission.
17 - Mme [V] et Mme [M] sollicitent la confirmation du jugement déféré rappelant que la société de danse est bien soumise à la réglementation de 2018 comme recevant du public même de manière occasionnelle et du décret du 31 août 2006 relatifs aux bruits de voisinage.
Sur ce :
18 - Le droit reconnu au propriétaire par l'article 544 du code civil de jouir de son bien de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par les lois ou les règlements, trouve sa limite dans l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.
En application de l'article 651 du code civil, le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.
Il appartient à celui qui se prétend victime d'un trouble anormal du voisinage d'en rapporter la preuve.
Il s'agit d'une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d'un seuil de nuisance sans qu'il soit nécessaire d'imputer celui-ci à une faute ou à l'inobservation d'une disposition législative ou réglementaire.
Il est admis que le respect des dispositions légales et des règles d'urbanisme n'exclut pas l'existence éventuelle de troubles excédants les inconvénients normaux du voisinage et que le caractère anormal d'un trouble de voisinage doit s'apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de temps et de lieu.
19 - Pour les salles dont l'activité est réservée à l'enseignement de la danse, l'article R.1334-31 du code de la santé publique précise qu''aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité'.
S'agissant de salle recevant du public pour des spectacles ouvert au public, le décret n°2017-1244 du 7 août 2017 relatif à la prévention des risques liés aux bruits et aux sons amplifiés entré en vigueur le 1er octobre 2018 et l'arrêté du 17/04/2023 relatif à la prévention des risques liées aux bruits et aux sons amplifiés pris en application des articles R. 1336-1 à R .1336-16 du code de la santé publique et des articles R. 571-25 R à 571-27 du code de l'environnement définissent des obligations pour mieux protéger l'audition du public dans les lieux diffusant des sons amplifiés à des niveaux sonores élevés et favoriser la tranquillité des riverains de ces lieux. Ce décret s'applique aux lieux existants au plus tard au 1er octobre 2018.
Antérieurement du 16 octobre 2007 au 10 août 2017, la réglementation applicable était celle des articles R. 571-26 du code de l'environnement aux termes duquel 'en aucun endroit, accessible au public, de ces établissements ou locaux, le niveau de pression acoustique ne doit dépasser 105 dB (A) en niveau moyen et 120 dB en niveau de crête, dans les conditions de mesurage prévues par arrêté' et de l'article R. 571-27 du même code selon lequel 'lorsque ces établissements ou locaux sont soit contigu de bâtiments comportant des locaux à usage d'habitation ou destinés à un usage impliquant la présence prolongée de personnes, soit situés à l'intérieur de tels bâtiments, l'isolement entre le local d'émission et le local ou le bâtiment de réception doit être conforme à une valeur minimale, fixée par arrêté, qui permette de respecter les valeurs maximales d'émergence mentionnées à l'article R. 1334-33 du code de la santé publique.
Dans les octaves normalisées de 125 Hz à 4 000 Hz, ces valeurs maximales d'émergence ne peuvent être supérieures à 3 dB.
Dans le cas où l'isolement du local où s'exerce l'activité est insuffisant pour respecter ces valeurs maximales d'émergence, l'activité de diffusion de musique amplifiée ne peut s'exercer qu'après la mise en place d'un limiteur de pression acoustique réglé et scellé par son installateur.'
Les textes prévoient que ces dispositions s'appliquent aux établissements ou locaux recevant du public et diffusant à titre habituel de la musique amplifiée, à l'exclusion des salles dont l'activité est réservée à l'enseignement de la musique et de la danse. Toutefois,
'les exploitants de ces établissements et les organisateurs des manifestations se déroulant dans ces locaux sont tenus de respecter les prescriptions générales de fonctionnement ainsi définies '(article R.571-25 du code de l'environnement dans sa version du 16 octobre 2007 au 19 août 2017).
Depuis le décret 2017-1244 du 10 août 2017, sont concernées les activités qui se produisent sur une durée égale ou supérieure à 12 jours / an sur 12 mois consécutifs ou sur une durée supérieure à 3 jours calendaires sur 30 jours consécutifs. Il est dès lors interdit de dépasser, à aucun moment et en aucun endroit accessible au public, les niveaux de pression acoustique continus équivalents 102 dB(A) sur 15 minutes et 118 dB(C) sur 15 minutes.
20 - En l'espèce, il n'est pas contesté que l'appelante n'a pas fait réaliser d'étude de l'impact des nuisances sonores par un bureau d'étude acoustique, préalablement à son installation dans les lieux, obligation qui découlait de l'application des articles R.571-29 du code de l'environnement dans sa version à la date de souscription du bail et R. 571-27 dans la version postérieure au 10 août 2017.
21 - La contestation soulevée par Rythmes et Cie quant aux mesures expertales n'est étayée par aucune pièce et ne sollicitant pas de nouvelle expertise ni ne produisant d'autres mesures contradictoires, il convient de se rapporter au rapport d'expertise judiciaire déposé le 10 avril 2018.
22 - A partir de mesures sonores diurnes et nocturnes effectuées les 8 et 9 décembre 2017, sur une période de 24 heures dans la chambre et le salon de Mme [V], l'expert constate des émergences globales en relativement fort dépassement, et les émergences spectrales en fort dépassement de 9,8 dBA contre 3 ou 5 réglementaires.
En revanche, en journée seul le salon et non la chambre connaissent des faibles dépassements des émergences par rapport à la réglementation.
23 - Il en conclut que la seule musique audible lors de la prise de mesures provenant des spectacles organisés dans les locaux de la société Rythmes et Cie était caractéristique d'une nuisance sonore de voisinage importante en période nocturne.
24 - Ce rapport d'expertise vient corroborer le précédent rapport acoustique sollicité par Mme [V] en novembre 2016 (BE Acoustique [Localité 17]), lequel démontrait un dépassement de la valeur acoustique limite admise en période nocturne.
25 - Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu'il a constaté l'existence de troubles anormaux de voisinage, les sons réguliers au-delà de 22 heures dépassant les limites réglementaires acceptables pour le voisinage.
26 - L'expert relève dans son rapport qu'aucune autre activité sur la [Adresse 16] n'est de nature à entraîner de tels dépassements acoustiques contrairement à ce que soutenait la compagnie de danse devant l'expert et que les plaintes émises par les locataires du 1er étage, au -dessus des studios de danse permettent d'imputer ces troubles anormaux de voisinage à la société Rythmes et Cie.
27 - L'existence de troubles anormaux du voisinage émanant de l'immeuble donné en location par le propriétaire justifie que, indépendamment de toute faute de la part du locataire, le propriétaire soit tenu d'en réparer les conséquences dommageables subies par un tiers.
28 - Pour pouvoir s'exonérer de sa responsabilité en cas de trouble causé par son locataire, le bailleur doit, non seulement le mettre en demeure de cesser les troubles dont il est l'origine, mais encore il est tenu d'obtenir la cessation définitive de ces troubles par tous moyens fût-il obligé de menacer le locataire de la résiliation du bail.
29 - En première instance ni M. [K] ni la SCI LCR n'ont affirmé avoir engagé d'action à l'égard de la compagnie de danse, M. [K] ayant toutefois fait réaliser des travaux d'insonorisation en 2012 suite à une étude acoustique du bureau Synesthésie acoustique de juillet 2011, avant la signature du contrat de bail, qui se sont révélés insuffisant(s) au regard des préconisations même de cette étude.
30 - Suite à la vente du bien immobilier à la SCI LCR, cette dernière est intervenue volontairement aux opérations de l'expert judiciaire, de sortes qu'il (elle ') ne peut ignorer les prescriptions recommandées.
31 - En conséquence, M. [K] et la SCI LRC sont responsables in solidum avec la société Rythmes et Cie des conséquences dommageables du trouble anormal de voisinage et le jugement sera confirmé de ce chef.
III - Sur les travaux à réaliser
32 - L'appelante sollicite l'infirmation du jugement déféré qui a mis à sa charge avec les propriétaires et le syndicat des copropriétaires sous astreinte les travaux d'insonorisation et confirme qu'elle a bien fait installer un limiteur acoustique comme préconisé par l'expert, suivant intervention de la société Audio Pro conformément aux préconisations de la société Synacoustique.
Se rapportant au bail commercial signé, elle soutient que le bailleur ne peut qu'être seul tenu de mettre le local en conformité avec sa destination, laquelle impliquait nécessairement dès le départ la diffusion de musique.
Elle relève en tout état de cause que les travaux à réaliser n'ont pas été précisés par l'expert et qu'il appartenait à Mme [V] de saisir le juge chargé du contrôle de l'expertise pour voir compléter l'expertise.
33 - Mme [M], nouvelle propriétaire du logement situé au 1er étage depuis le 13 mars 2025 reprend les demandes de Mme [V] et sollicite la confirmation du jugement qui a ordonné la réalisation des travaux sous astreinte.
Sur ce :
34 - L'expert judiciaire dans son rapport du 10 avril 2018 a indiqué la nécessité de procéder à une étude d'impact acoustique relatif aux locaux recevant du public et diffusant à titre habituel de la musique amplifiée et qu'en fonction des résultats de cette étudie d'impact sur le limiteur, deux types de travaux étaient à effectuer :
- sur le limiteur acoustique
35 - Le jugement déféré, à partir des études acoustiques de Synacoustique du 8 juin 2018 et du 10 octobre 2019 sur 2 des 4 salles du studio a considéré que les travaux réalisés par Audio Pro le 10 décembre 2019 par l'appelante étaient insuffisants pour répondre aux préconisations de l'expert judiciaire et a mis à la charge de la locataire et des propriétaires in solidum l'obligation de procéder à une telle installation sous astreinte de 50 euros par jour pour une durée de 6 mois.
36 - Le rapport d'expertise évoque la nécessité d'un limiteur acoustique retenant le devis communiqué par la société Rythmes et Cie pour les 4 salles de danse (18.240 euros TTC).
37 - La cour relève que l'appelante ne répond pas aux interrogations du tribunal en première instance sur l'ampleur des travaux réalisés par la société Audio Pro, à savoir s'ils ont concerné uniquement deux salles de danse sur les quatre, la seconde étude de Synacoustique n'ayant porté que sur ces deux salles alors que l'expert recommandait la réalisation des travaux sur les quatre salles. De même, elle ne produit aucune nouvelle étude ou procès verbal de constat de la mesure acoustique permettant à la cour de vérifier que les travaux réalisés le 10 décembre 2019 sont bien conformes aux préconisations expertales.
38 - L'attestation de la société Audio Pro versée aux débats ne porte que sur la confirmation de la réalisation 'd'un système de sonorisation de l'établissement réglé et cédé par processeur numérique' non définis ni chiffrés conformes à l'étude d'impact du 10 octobre 2019 qui ne portait que sur deux des quatre salles.
39 - Par ailleurs, l'appelante n'a procédé à aucune étude d'impact avant son installation comme lui fait obligation la réglementation du 7 août 2017 alors qu'elle confirme recevoir du public pour des spectacles au moins 12 jours par an sur 12 mois consécutifs, même si ce n'est pas son activité principale. En tout état de cause, ayant fait réaliser une étude d'impact par Synacoustique le 8 juin 2018 et le 10 octobre 2019,qui préconisait l'installation d'un limiteur, celui-ci doit être conforme aux normes dans leur version de l'arrêté du 15 décembre 1998, pris en application du décret du 15 décembre 1998 qui ne sera abrogé que par l'arrêté du 14 avril 2023, fixant de nouvelles normes et prévoyant une vérification périodique sur site tous les 2 ans ou à la suite de la modification de la chaîne de sonorisation par un professionnel indépendant de l'établissement.
40 - L'appelante ne produit aucun document permettant cette vérification.
41 - En l'absence d'élément nouveau produits en appel, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [K], la SCI LCR et la société Rythmes et Cie in solidum à faire installer un imitateur acoustique pour chacun des quatre studios de danse.
- sur les travaux de renforcement de l'isolation acoustique
42 - Le jugement déféré a condamné M. [K], la SCI LCR, la société de danse in solidum à faire procéder à des travaux de renforcement acoustique tels que listés en page 21 du rapport d'expertise, à savoir :
'' revêtements de sols : désolidarisation périphérique de toutes les salles
' reprise des défauts des murs
' capotage des conduits
' condamnation des conduits de cheminée
' doublages acoustiques isolant des plafonds
' doublages acoustiques muraux façade et refends
' cloisons acoustiques salle 2
' menuiserie intérieure
' menuiserie extérieure
' traitements par pièges à son des gaines existantes de chauffage ou climatisation
' condamnation des réseaux électriques encastrés et traitement en goulottes apparentes
' traitement par pièges à son des sorties d'aération provenant des locaux en sous sol
' doublage acoustique isolat des plafonds, seuls travaux réalisés par la SARL BLR en août 2012'.
43 - L'expert relève dans son rapport du 10 avril 2018 que les travaux de renforcement d'isolation acoustique prescrits par le bureau d'étude Synesthésie acoustique en juillet 2011 à la demande de M. [K], étaient susceptibles de renforcer l'isolation acoustique mais que seuls les plafonds avaient été réalisés par M. [K] en 2012, travaux insuffisants à eux seuls pour limiter les nuisances acoustiques et a donc décrit le programme complet des travaux nécessaires.
44 - En première instance, à l'étude d'impact acoustique du 10 octobre 2019 versée aux débats pour soutenir que seul le limiteur de bruit était nécessaire, sans évoquer cumulativement des travaux d'isolation, il avait été relevé que ces études ne dispensaient pas de faire réaliser les travaux d'isolement acoustique.
45 - En effet, l'expert, à partir des résultats de l'étude d'impact à réaliser et se basant sur celle de Synesthésie Acoustique de juillet 2011 sans que les études de Synacoustique du 8 juin 2018 et du 10 octobre 2019 ne puissent venir modifier son analyse, préconise la réalisation des deux types de travaux, eu égard à l'importance des nuisances et au cadre réglementaire dans lequel s'inscrit l'activité de la société Rythmes et Cie.
46 - La cour relève par ailleurs que l'appelante ne discute plus en appel de l'opportunité de faire réaliser ces travaux d'isolation, se contentant de soutenir qu'ils sont à la charge des propriétaires et que contrairement à ce qu'elle soutient le syndicat des copropriétaires n'a pas été condamné à les réaliser sous astreinte, le premier juge ayant pris la peine de rappeler qu'il incombait au propriétaire de communiquer au syndic les conditions techniques des travaux qu'il appartenait à l'assemblée générale des copropriétaires d'autoriser et qu'en cas d'échec ou de refus de l'assemblée générale, de solliciter du tribunal l'autorisation judiciaire de faire exécuter lesdits travaux.
47 - Il n'est pas contesté qu'aucun de ces travaux n'a été engagé à ce jour, aucun courrier du syndicat des copropriétaires n'étant produit par ailleurs pour attester de la demande de l'assemblée générale des copropriétaires d'engager les travaux relevant des parties communes ni de leur inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale.
48 - Il convient dans ces conditions de confirmer l'obligation faite à M. [K], la SCI LCR, la société de danse, in solidum, à faire procéder à des travaux de renforcement acoustiques tels que listés en page 21 du rapport d'expertise, cette liste étant suffisamment précise comme se rapportant à l'étude du bureau d'étude de juillet 2011, un maître d'oeuvre étant au demeurant nécessaire pour coordonner et diriger l'ensemble des travaux, en enjoignant M. [K] et la SCI LCR de communiquer au syndic les conditions techniques des travaux en vue de leur autorisation par l'assemblée générale des copropriétaires en ce qui concerne les parties communes.
49 - Le jugement déféré sera confirmé de ce chef avec toutefois la précision que les travaux seront effectués au bénéficie de Mme [M].
- sur le prononcé d'une astreinte pour faire réaliser les travaux
50 - Mme [M] sollicite que le montant de l'astreinte soit porté de 50 à 500 euros par jour de retard.
51 - L'appelante rappelle l'inopportunité d'une mesure d'astreinte pour des travaux dont une partie relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et nécessite un vote en assemblée générale.
52 - Au vu de l'absence de toute avancée des travaux et pose de limiteur par les bailleurs et locataire, il convient de maintenir le montant et la durée de l'astreinte prononcée, une partie des travaux sur les parties communes nécessitant des diligences supplémentaires de la part de la SCI LCR auprès du syndic et d'un vote de l'assemblée générale, qui a également la possibilité de se réunir de manière extraordinaire, mais de préciser que Mme [M] en sera bénéficiaire.
IV - Sur les préjudices subis
53 - Mme [V] sollicite l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a débouté de sa demande au titre de la perte de loyer et maintient sa demande au titre du préjudice financier, ayant vendu le bien le 13 mars 2025 en en actualisant le quantum. Elle explique avoir dans un premier temps différé son souhait de vendre son bien immobilier dans l'attente de la réalisation des travaux et a sollicité en première instance l'immobilisation du bien. Elle sollicite un préjudice directement lié à la moins-value opérée sur la vente de ce bien, outre le temps perdu dans la vente qui a mis du temps à se réaliser.
- Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles
54 - L'appelante soulève l'irrecevabilité de la demande au titre de la perte de valeur et absence d'encaissement de loyer sur la période de juillet 2022 à avril 2024, non formulée en première instance ni dans les premières conclusions signifiées en appel.
Sur ce :
55 - L'article 910-4 du code de procédure civile applicable aux instances engagées avant le 1er septembre 2024 prévoit qu' 'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'
L'article 915-2 du code de procédure civile, 'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Néanmoins, et sans préjudice de l'article 914-3, demeurent recevables, dans les limites des chefs du dispositif du jugement critiqués et de ceux qui en dépendent, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'
Il découle des dispositions de l'article 6, § 1er de la Convention EDH et des articles 910-4 et 915-2 du code de procédure civile dans sa rédaction antérieure au décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023 que, sauf dans les cas prévus à l'alinéa 2 de ce dernier, lorsqu'une prétention présentée dans les premières conclusions est reprise dans les dernières avec une majoration de son montant, elle n'est recevable qu'à concurrence du montant fixé dans les premières conclusions.
56 - Devant les premiers juges, Mme [V] sollicitait la somme de 30.000 euros au titre du préjudice d'immobilisation en ce qu'elle n'avait pas pu vendre son bien depuis 2022. Dans ses premières conclusions d'appelante le 7 août 2023, elle sollicite la somme de 140.000 euros au titre du préjudice lié à la perte de valeur de son appartement.
Dans ses conclusions du 14 avril 2025, elle demande à la cour de juger qu'elle rapporte la preuve de son impossibilité de vendre le bien de juin 2022 à mars 2025 et en conséquence porte le montant de son préjudice à 242.000 euros comprenant l'absence d'encaissement de loyers sur la période de juillet 2022 à avril 2024 outre la dépréciation vénale de son bien.
S'agissant de son préjudice au titre de la perte de loyers, Mme [Y] a formulé en première instance des demandes arrêtées à octobre 2021 inclus 'sauf à parfaire'. Dans ses premières conclusions du 7 août 2023, elle sollicite la somme de 24.500 euros au titre de la perte de loyers arrêté à juin 2022.
57 - Conformément aux articles mentionnés ci-dessus, les demandes au titre du préjudice pour perte de loyer seront limitées à la demande présente dans les premières conclusions déposées par l'intimée formant appel incident le 7 août 2023, soit jusqu'en juin 2022. En revanche, la demande au titre de la perte financière liée à la vente du bien, majorée dans les dernières conclusions font suite à un élément nouveau survenu depuis les premières conclusions déposées, à savoir la vente du bien au prix de 350.000 euros. La seule demande au titre de la dépréciation de la valeur vénale du bien est donc recevable à hauteur de 220.000 euros.
- Sur le préjudice lié à la perte des loyers
58 - L'appelante sollicite la confirmation du jugement déféré qui n'a pas retenu de préjudice au titre de la perte de loyer. Elle soutient que Mme [V] ne démontre pas que l'appartement aurait pu être loué aux valeurs locatives évoquées en l'absence de l'activité du studio de danse, rappelant que l'appartement a été loué sans discontinuité dans un contexte de tension sur le marché de la location. Elle note que l'avis de valeur du 25 mars 2021 à 1.738 euros a été réalisé sur la seule base des déclarations de Mme [V], l'école de danse ayant cessé son activité pendant le second confinement du mois d'octobre 2020. Elle conteste le lien de causalité exclusif entre l'activité du studio et un éventuel préjudice lié à une baisse de loyers.
59 - Mme [V] soutient par la production des contrats de bail successifs que la valeur du loyer qu'elle appliquait était diminuée en raison des nuisances sonores et verse une estimation de la valeur locative du bien si ces nuisances n'avaient pas été présentes, de sorte que le premier juge aurait dû reconnaître un préjudice de perte de loyer par la différence entre ces montants. Elle sollicite la somme de 350 euros sur 70 mois.
60 - Pour établir son préjudice, Mme [V] produit :
- le bail du 3 juillet 2015 avec Mmes [W] et [O], pour un loyer de 1.100 euros, lesquelles se sont plaintes par courriels des 27 septembre, 28 octobre 17 novembre, 16 décembre 2015 et 8 février 2016 de bruits de musique très forts la nuit, jusqu'à 2h du matin,
- le bail du 1er septembre 2016 avec Mme [F]/[A] et [X] pour un loyer mensuel de 1.000 euros portant mention en son article 19 de la diminution du loyer en raison des nuisances acoustiques et le congé donné par les locataires le 28 juillet 2016 en raison des nuisances sonores,
- le congé pour vente de juin 2022 à partir duquel elle n'a plus eu de locataire,
- un avis de valeur locative du 22 décembre 2017 d'un agent immobilier également syndic de l'immeuble selon lequel si l'appartement n'était pas affecté de nuisances sonores, le loyer s'établirait à 1.350 euros par mois,
- un avis de valeur du 27 mars 2021 pour un loyer de 1.738 euros sans compter l'impact des nuisances,
61 - Il ressort des éléments soumis que si les avis de valeur locative portaient le montant du loyer maximal à 1350 euros en 2017 puis 1738 en 2021, il n'est pas établi que Mme [V] avait la volonté de mettre son logement en location à ce montant de loyer, ayant fixé celui-ci à 1.100 euros avant les plaintes de ses locataires en 2015 et ayant spécifiquement diminué le loyer de 100 euros par mois dans les baux suivants.
62 - Mme [V] justifie donc d'un préjudice de 100 euros par mois au titre de la perte de loyer jusqu'en juin 2022, soit 7.000 euros.
63 - Il convient de constater le préjudice de Mme [V] directement lié aux nuisances sonores de l'appartement ayant entraîné une baisse du montant du loyer, la cour ayant relevé que ces nuisances constituaient un trouble anormal de voisinage imputable à la société Rythmes et Cie, M. [K] et la SCI LCR, qui seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 7.000 euros.
- préjudice lié à la perte de valeur du bien immobilier
64 - L'appelante sollicite l'infirmation du jugement qui l'a condamnée in solidum avec le bailleur, et le gérant à verser à Mme [V] la somme de 15.000 euros au titre d'une perte de chance correspondant à 15% de la différence entre la valeur de son bien et le prix éventuel de vente. Elle soutient que la valeur du bien n'est pas justifiée par la seule attestation de valeur produite ni de ce que la baisse de valeur serait due à l'activité du studio de danse, pas plus que de son comportement fautif.
Elle évoque d'autres causes possibles de perte de valeur du bien et notamment à partir de juin 2022, le retournement du marché immobilier, ayant atteint son point le plus bas en 2024.
65 - Mme [V] soutient au contraire avoir reporté la vente du bien, puis avoir signé de nombreux mandats dès juin 2022 à un prix inférieur au prix du marché en raison des nuisances, leur persistance ayant fait échoué une vente et ayant du en 2024 diminuer de nouveau le prix net vendeur pour constater une différence de 220.000 euros entre la valeur du bien en 2018, date à laquelle elle avait l'intention de vendre et le prix auquel elle a effectivement vendu le 13 mars 2025.
Elle conteste l'explication de la contraction du marché immobilier qui n'a démarré qu'au début de l'année 2023.
Sur ce :
66 - Le préjudice subi par le propriétaire d'un bien immobilier du fait des bruits excédents les inconvénients normaux de voisinage est réparé en tenant compte de la dépréciation de ce bien.
67 - Pour démontrer son préjudice, Mme [V] produit :
- un avis de valeur vénale établi par une agence immobilière le 11 janvier 2018 évaluant le bien entre 580.000 et 600.000 euros s'il était exempt de tout vice, contre 480.000 à 500.000 euros avec les nuisances,
- trois mandats de vente entre juin et octobre 2022 pour des prix nets vendeurs compris entre 450.000 et 447.500 euros,
- des courriels des agences ainsi mandatées entre novembre 2022 et janvier 2023 faisant le compte rendu des visites dans lesquels il est spécifié que les acquéreurs potentiels sont découragés par les nuisances sonores et la procédure judiciaire en cours,
- la baisse de prix consentie suite à une offre d'achat le 23 janvier 2023 à 429.524 euros, qui n'a pas été jusqu'au bout en raison de l'impossibilité pour elle de fournir aux futurs acquéreurs les devis et méthodologies des travaux d'insonorisation du local de danse demandé,
- deux nouveaux mandats les 26 et 30 septembre 2024 pour le prix net vendeur de 360.000 euros, Mme [M] faisant une offre à 350.000 euros, prix auquel s'est vendu le bien.
68 - Le jugement déféré avait évalué la perte de chance de Mme [V] qui à l'époque n'avait pas mis en vente son bien immobilier.
69 - Il est aujourd'hui attesté que les nuisances ont constitué un obstacle pour d'éventuels acquéreurs retardant d'autant la vente, entraînant un préjudice pour Mme [V] mais qui ne peut s'analyser en la perte de chance de percevoir des loyers puisqu'elle était obligée de donner congés pour vendre le logement, et ce, à la date de fin du dernier contrat de bail.
70 - Mme [V] a rencontré des difficultés quant à la vente de son logement, dont le prix a du être diminué pour trouver acquéreur, une des ventes ayant échoué en raison de l'inertie des locataires et propriétaires dans la réalisation des travaux.
71 - Toutefois, si le marché immobilier a connu ces dernières années une baisse, notamment dans le volume des transactions, il n'est pas démontré que le prix au m2 évalué en février 2022 aurait été nettement au-dessus de celui retrouvé sur le marché en avril 2024, seul le temps de transaction pouvant en être rallongé.
De sorte que le préjudice de Mme [V] est bien constitué en la perte de valeur vénale de son bien qui, si elle l'avait vendu en février 2022 au prix affiché de 570.000 euros ne l'a été qu'en avril 2024 au prix affiché de 360.000 euros, la cour devant toutefois tenir compte d'une marge de négociation par l'acquéreur, Mme [M] ayant acquis le bien à 350.000 euros et le montant affiché en février 2022 étant le prix d'appel.
72 - La cour, retenant une décote de 20% sur la différence entre le prix qui aurait pu être accepté après négociation sur une offre à 570.000 euros et 360.000 euros et tenant également compte de la baisse sensible du marché immobilier, fixe le préjudice de Mme [V] à 168.000 euros.
73 - Ce préjudice de perte de valeur vénale du bien étant directement lié aux nuisances sonores de l'appartement constituant un trouble anormal de voisinage imputable à la société Rythmes et Cie, M. [K] et la SCI LCR, qui seront condamnés in solidum à lui verser cette somme.
V - Sur la demande de voir M. [K] et la SCI LCR relever indemne la société Rythmes et Cie.
74 - Rappelant la destination du local figurant au bail commercial, l'appelante soutient que M. [K] savait que les travaux qu'il a réalisés en 2012 étaient insuffisants compte tenu des études pratiquées en amont et qu'il lui a donc loué en toute connaissance de cause un local non conforme. Alors que les travaux à réaliser ne peuvent être considérés comme de l'entretien ou des réparations à charge du locataire, elle demande que les bailleurs respectifs la relèvent indemne de toute condamnation.
Sur ce
75 - Conformément à l'article 651 du code civil, la victime d'un trouble du voisinage émanant d'un immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire, qui peut être condamné in solidum avec son locataire.
En l'espèce, s'il appartenait au bailleur de mettre le logement en conformité avec la l'activité de cours de danse qui était mentionné au bail commercial conclu avec Rythmes et Cie, cette dernière a également développé des soirées de spectacles en semaine et week-end de 22 h à 2h du matin accueillant du public au-delà de simples cours de danse, qui n'étaient pas prévues au bail et qui ont occasionné des troubles de voisina important.
Au-delà l'étude d'impact et la pose d'un limiteur relève de la compétence de la société de danse.
Enfin, Rythmes et Cie ne produit aucun courrier adressé au bailleur dans lequel elle lui aurait demandé la réalisation de travaux pour lui permettre de continuer son activité d'exploitation d'une salle de spectacle ni n'a cessé son acivité nocturne depuis le début de la procédure.
76 - La demande de l'appelante sera par conséquent rejetée et le jugement confirmé de ce chef.
VI - Sur les dépens et les frais irrépétibles
77 - La société Rythmes et Cie, succombant en son appel sera condamnée in solidum avec M. [K] et la SCI LCR aux dépens outre le versement à Mme [V] de la somme complémentaire de 3.500 euros et à Mme [M] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Constate l'intervention volontaire de Mme [M],
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté Mme [V] de sa demande de préjudice pour perte de loyer et limité son préjudice financier à la somme de 15.000 euros,
Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant,
Condamne in solidum la SAS Rythmes et Cie, M. [K] et la SCI LCR à verser à Mme [V] les sommes de :
- 7.000 euros au titre de la perte de loyer jusqu'à juin 2022,
- 168.000 euros au titre de la moins-value lors de la vente du bien immobilier,
Déclare irrecevable Mme [V] en ses demandes au titre de la perte de chance d'avoir pu louer le bien entre juin 2022 et avril 2024,
Dit que les travaux ordonnés par le jugement déféré seront réalisés au profit de Mme [M], sous astreinte à son bénéfice,
Condamne in solidum la SAS Rythmes et Cie, M. [K] et la SCI LCR à verser à Mme [V] la somme complémentaire de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel,
Condamne in solidum la SAS Rythmes et Cie, M. [K] et la SCI LCR à verser à Mme [M] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés,
Déboute la SAS Rythmes et Cie de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne in solidum la SAS Rythmes et Cie, M. [K] et la SCI LCR aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente,
1ère CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 02 DECEMBRE 2025
N° RG 23/00739 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NDUO
S.A.S. RYTHMES ET CIE
c/
[D] [V]
[C] [K]
S.C.I. LCR
Syndic. de copro. [Adresse 14]
[T] [M]
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de BORDEAUX (chambre : 1, RG : 19/01095) suivant déclaration d'appel du 13 février 2023
APPELANTE :
S.A.S. RYTHMES ET CIE, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n°538.394.917 agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 8]
Représentée par Me Thomas PERINET de la SELAS OPTEAM AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
[D] [V]
née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 15], de nationalité Française
demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX
Et assistée de Me Christelle CAZENAVE, avocat au barreau de BORDEAUX
[C] [K]
né le [Date naissance 9] 1977 à [Localité 13], de nationalité Française,
demeurant [Adresse 10]
S.C.I. LCR, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le N°798.717.153, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 11]
Représentés par Me Emmanuel SUTRE, avocat au barreau de BORDEAUX
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE situé [Adresse 6], prise en la personne de son syndic LA SASU représenté par son syndic la SASU J'HABITE EN VILLE - KHEPRI, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n°495.332.017 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 5]
Non représenté, assigné à personne par acte de commissaire de justice
INTERVENANTE :
[T] [M]
née le [Date naissance 2] 1972 à
de nationalité Française
Représentée par Me Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX
Et assistée de Me Christelle CAZENAVE, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 21 octobre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Laurence MICHEL,Présidente
Madame Bénédicte LAMARQUE, Conseiller
Madame Tatiana PACTEAU, Conseiller
Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE
En présence de : [H] [P], attachée de justice
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
ARRÊT :
- réputé contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
1 - Mme [V] est propriétaire non occupante d'un appartement au premier étage, sis [Adresse 6], sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis.
Le rez-de-chaussée de l'immeuble est exploité par une école de danse, la sas Rythmes & Cie, qui est locataire d'un local commercial appartenant à M. [K], qui a vendu son bien à la sci Lcr dont il est gérant.
Le contrat de bail commercial du 15 décembre 2011 portant sur les locaux situés au rdc mentionne l'exploitation d'une activité artistique et/ou physique (danse, chant, musique, fitness).
2 - S'estimant victime de nuisances sonores, les activités de danse se poursuivant tous les jours au-delà de 22 heures, jusqu'à 2 heures du matin certains soirs, Mme [V] a saisi le président du tribunal judiciaire de Bordeaux qui, par ordonnance de référé du 3 juillet 2017 a ordonné une mesure d'expertise judiciaire et désigné M. [S] pour y procéder, qui a rendu son rapport le 10 avril 2018.
3 - Par exploit d'huissier en date des 30 janvier et 4 février 2018, Mme [V] a assigné, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, M. [K], la sci LCR, la sas Rythmes & Cie, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6], afin d'obtenir l'homologation du rapport d'expertise de M. [S] du 10 avril 2018, la cessation du trouble anormal de voisinage, et l'indemnisation de son préjudice.
4- Par jugement du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à faire installer un limiteur acoustique pour chacun des quatre studios de danse, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et pour une durée de 6 mois,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à faire procéder à des travaux de renforcement acoustique sous astreinte de 50 euros par jour, dans le délai d'un mois à compter du jugement à intervenir, et pour une durée de 6 mois, ce tels qu'ils sont listés en page 21 du rapport d'expertise, à savoir :
- revêtements de sols : désolidarisation périphérique de toutes les salles
- reprise des défauts des murs
- capotage des conduits
- condamnation des conduits de cheminée
- doublages acoustiques muraux façade et refends
- cloison acoustique salle 2
- menuiserie intérieure
- menuiserie extérieure
- traitements par pièges à son des gaines existantes de chauffage ou climatisation
- condamnation des réseaux électriques encastrés et traitement en goulottes apparentes
- traitement par pièges à son des sorties d'aération provenant des locaux en sous sol
- enjoint à M. [K] et la sci Lcr de communiquer au syndic les conditions techniques des travaux qu'il appartient à l'assemblée générale des copropriétaires d'autoriser, M. [K] et la sci Lcr devant le cas échéant, en cas de refus de l'assemblée générale, solliciter du tribunal l'autorisation judiciaire de faire exécuter les travaux,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à régler à Mme [V] la somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice lié à la perte de valeur de son appartement,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie aux entiers dépens, y compris ceux de la procédure de référé et de l'expertise judiciaire,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à régler à Mme [V] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie de leurs demandes respectives en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
5 - Par déclaration électronique en date du 10 février 2023, M. [C] [K] et la SCI LCR ont interjeté appel à l'encontre de Mme [D] [V], de la SAS Rythmes et Cie et du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], du jugement rendu le 15 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Bordeaux, enregistrée sous le numéro 23/702.
Par déclaration électronique en date du 13 février 2023, la sas Rythmes & Cie a interjeté appel de l'intégralité des chefs du jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 15 décembre 2022, enregistrée sous le numéro 23/739.
Par ordonnance du 16 octobre 2024, le conseiller de la mise en état a constaté la caducité de la déclaration d'appel de M. [C] [K] et la SCI LCR à l'encontre de Mme [D] [V] enregistrée sous le numéro 23/702.
6 - Le 13 mars 2025, Mme [M] s'est portée acquéresse de l'appartement de Mme [V].
7 - Par dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 1er mai 2025, la sas Rythmes & Cie demande à la cour d'appel de Bordeaux de :
- ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture intervenue le 22 avril 2025,
- prononcer la clôture au jour de l'audience de plaidoirie,
- recevoir la société Rythmes & Cie en son recours et la déclarer bien fondée,
En conséquence,
- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 15 décembre 2022 en ce qu'il a :
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à faire installer un limiteur acoustique pour chacun des quatre studios de danse, sous astreinte
provisoire de 50 euros par jour dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et pour une durée de 6 mois,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à faire procéder à des travaux de renforcement acoustique sous astreinte de 50 euros par jour, dans le délai d'un mois à compter du jugement à intervenir, et pour une durée de 6 mois, ce tels qu'ils sont listés en page 21 du rapport d'expertise, à savoir :
- revêtements de sols : désolidarisation périphérique de toutes les salles
- reprise des défauts des murs
- capotage des conduits
- condamnation des conduits de cheminée
- doublages acoustiques muraux façade et refends
- cloison acoustique salle 2
- menuiserie intérieure
- menuiserie extérieure
- traitements par pièges à son des gaines existantes de chauffage ou climatisation
- condamnation des réseaux électriques encastrés et traitement en goulottes apparentes
- traitement par pièges à son des sorties d'aération provenant des locaux en sous sol
- enjoint à M. [K] et la sci Lcr de communiquer au syndic les conditions techniques des travaux qu'il appartient à l'assemblée générale des copropriétaires d'autoriser, M. [K] et la sci Lcr devant le cas échéant, en cas de refus de l'assemblée générale, solliciter du tribunal l'autorisation judiciaire de faire exécuter les travaux,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à régler à Mme [V] la somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice lié à la perte de valeur de son appartement,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie aux entiers dépens, y compris ceux de la procédure de référé et de l'expertise judiciaire,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à régler à Mme [V] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie de leurs demandes respectives en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Puis, statuant à nouveau,
A titre principal :
- déclarer irrecevable la demande de condamnation de la sas Rythmes & Cie à s'acquitter au bénéfice de Mme [V] de la somme de 242.000 euros en réparation de son préjudice financier,
- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Mme [V], en ce comprises celles formulées au titre de son appel incident,
- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Mme [M], en ce comprises celles formulées au titre de son appel incident,
A titre subsidiaire et reconventionnel :
- constater que la demande portant sur le limiteur acoustique est devenue sans objet,
- condamner solidairement M. [K] et la sci Lcr à relever indemne la société Rythmes & Cie de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
En tout état de cause,
- condamner M. [K] et la sci Lcr aux entiers dépens,
- condamner M. [K] et la sci Lcr, solidairement, au paiement d'une somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
8 - Par dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 11 avril 2025, Mme [V] demande à la cour d'appel de Bordeaux de :
- homologuer le rapport d'expertise de M. [S] en date du 10 avril 2018 en ce qu'il a constaté la réalité des désordres allégués par Mme [V], lesquels constituent un trouble anormal du voisinage,
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- reconnu que Mme [V] avait subi une perte de valeur de son appartement et qu'il convenait de l'indemniser de son préjudice,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie aux entiers dépens, y compris ceux de la procédure de référé et de l'expertise judiciaire,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à régler à Mme [V] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- réformer le jugement en ce qu'il a :
- refusé d'indemniser Mme [V] au titre de sa perte de loyer,
- fixé la somme due en réparation du préjudice dû à Mme [V], en réparation de son préjudice lié à la perte de valeur de son appartement à 15.000 euros,
Statuant à nouveau :
A titre liminaire,
- vu la caducité de la déclaration d'appel de M. [K] et de la sci Lcr à l'égard de Mme [V] prononcée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 16 octobre 2024 dans la procédure RG 23/00702
- vu l'absence de conclusions de M. [K] et de la sci Lcr dans la procédure RG 23/00739
- juger que la cour n'est saisie d'aucune demande de réformation de M. [K] et de la sci Lcr,
Au fond,
- juger que Mme [V] rapporte la preuve de l'existence d'une perte de loyer,
En conséquence,
- condamner in solidum la sas Rythmes & Cie, M. [K] et la sci Lcr à s'acquitter au bénéfice de Mme [V] de la somme de 24.500 euros, à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers arrêtée à juin 2022,
- juger que Mme [V] rapporte la preuve de son impossibilité à vendre son bien de juin 2022 à mars 2025,
- juger qu'elle démontre avoir subi une perte financière à hauteur de 242.000 euros en raison de son absence d'encaissement de loyer sur la période de juillet 2022 à avril 2024 et de la dépréciation de la valeur vénale de son bien immobilier,
- condamner in solidum la sas Rythmes & Cie, M. [K] et la sci Lcr à s'acquitter au bénéfice de Mme [V], de la somme de 242.000 euros en réparation de son préjudice financier,
En toute hypothèse,
- condamner in solidum la sas Rythmes & Cie, M. [K] et la sci Lcr au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens de la présente instance.
9 - Par dernières conclusions en intervention volontaire notifiées par RPVA en date du 15 avril 2025, Mme [M] demande à la cour d'appel de Bordeaux de :
- juger Mme [M] recevable en son intervention volontaire,
- homologuer le rapport d'expertise de M. [S] en date du 10 avril 2018 en ce qu'il a constaté la réalité des désordres allégués par Mme [V], et désormais subis par Mme [M], lesquels constituent un trouble anormal du voisinage,
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à faire procéder à des travaux de renforcement de l'isolation acoustique et de pose d'un limiteur acoustique, tels que définis au rapport d'expertise de M. [S],
- enjoint à M. [K] et la sci Lcr de communiquer au syndic les conditions techniques des travaux qu'il appartient à l'assemblée générale des copropriétaires d'autoriser, M. [K] et la sci Lcr devant le cas échéant, en cas de refus de l'assemblée générale, solliciter du tribunal l'autorisation judiciaire de faire exécuter les travaux,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie aux entiers dépens, y compris ceux de la procédure de référé et de l'expertise judiciaire,
- condamné in solidum M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à régler à Mme [V] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- réformer le jugement en ce qu'il a :
- fixé l'astreinte assortissant la pose du limiteur acoustique et la réalisation des travaux de renforcement acoustique à 50 euros par jour de retard.
Statuant à nouveau :
A titre liminaire,
- vu la caducité de la déclaration d'appel de M. [K] et de la sci Lcr à l'égard de Mme [V] prononcée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 16 octobre 2024 dans la procédure RG 23/00702
- vu l'absence de conclusions de M. [K] et de la sci Lcr dans la procédure RG 23/00739
- juger que la cour n'est saisie d'aucune demande de réformation de M. [K] et de la sci Lcr,
Au principal,
- juger que la condamnation in solidum de M. [K], la sci Lcr, et la sas Rythmes & Cie à procéder à la pose du limiteur acoustique et aux travaux de renforcement de l'isolation acoustique sera assortie d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir,
A titre subsidiaire,
- désigner M. [S] pour qu'il définisse, aux termes d'une consultation, les travaux à réaliser au vu notamment de l'étude d'impact acoustique réalisée à la demande de la sas Rythmes & Cie les 8 juin 2018 et 10 octobre 2019 ou, s'il s'avère nécessaire d'en réaliser une nouvelle afin qu'il puisse définir les travaux,
En toute hypothèse,
- condamner in solidum la sas Rythmes & Cie, M. [K], et la sci Lcr au paiement au bénéfice de Mme [M], d'une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens de la présente instance.
10 - Bien que régulièrement assigné, et après constitution d'avocat, M. [K] et la sci LCR n'ont pas conclu devant la cour d'appel de Bordeaux.
11 - Bien que régulièrement assigné, le syndic des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7], n'a pas constitué avocat.
12 - L'affaire a été fixée à l'audience collégiale du 21 octobre 2025. L'instruction a été clôturée par une ordonnance du 7 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
13 - A titre liminaire, il est rappelé qu'aux termes des dispositions des articles 472 et 954 du code de procédure civile, lorsque l'intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés et doit examiner, au vu des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels les premiers juges se sont déterminés, motifs que la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier.
I - Sur l'intervention volontaire
14 - Selon l'article 554 du code de procédure civile, 'peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.'
15 - En l'espèce, Mme [M] nouvelle propriétaire de l'appartement du 1er étage situé à partir duquel sont dénoncés des troubles de voisinage et demandés l'exécution de travaux a intérêt à intervenir en reprise de certaines demandes de Mme [V].
II - Sur l'existence de troubles anormaux de voisinage
16 - L'appelante conteste les conclusions de l'expert judiciaire compte tenu des conditions dans lesquelles il a procédé aux mesures lui permettant une appréciation juridique, laquelle ne relevait pas de sa mission.
17 - Mme [V] et Mme [M] sollicitent la confirmation du jugement déféré rappelant que la société de danse est bien soumise à la réglementation de 2018 comme recevant du public même de manière occasionnelle et du décret du 31 août 2006 relatifs aux bruits de voisinage.
Sur ce :
18 - Le droit reconnu au propriétaire par l'article 544 du code civil de jouir de son bien de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par les lois ou les règlements, trouve sa limite dans l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.
En application de l'article 651 du code civil, le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limité par l'obligation qu'il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.
Il appartient à celui qui se prétend victime d'un trouble anormal du voisinage d'en rapporter la preuve.
Il s'agit d'une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d'un seuil de nuisance sans qu'il soit nécessaire d'imputer celui-ci à une faute ou à l'inobservation d'une disposition législative ou réglementaire.
Il est admis que le respect des dispositions légales et des règles d'urbanisme n'exclut pas l'existence éventuelle de troubles excédants les inconvénients normaux du voisinage et que le caractère anormal d'un trouble de voisinage doit s'apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de temps et de lieu.
19 - Pour les salles dont l'activité est réservée à l'enseignement de la danse, l'article R.1334-31 du code de la santé publique précise qu''aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité'.
S'agissant de salle recevant du public pour des spectacles ouvert au public, le décret n°2017-1244 du 7 août 2017 relatif à la prévention des risques liés aux bruits et aux sons amplifiés entré en vigueur le 1er octobre 2018 et l'arrêté du 17/04/2023 relatif à la prévention des risques liées aux bruits et aux sons amplifiés pris en application des articles R. 1336-1 à R .1336-16 du code de la santé publique et des articles R. 571-25 R à 571-27 du code de l'environnement définissent des obligations pour mieux protéger l'audition du public dans les lieux diffusant des sons amplifiés à des niveaux sonores élevés et favoriser la tranquillité des riverains de ces lieux. Ce décret s'applique aux lieux existants au plus tard au 1er octobre 2018.
Antérieurement du 16 octobre 2007 au 10 août 2017, la réglementation applicable était celle des articles R. 571-26 du code de l'environnement aux termes duquel 'en aucun endroit, accessible au public, de ces établissements ou locaux, le niveau de pression acoustique ne doit dépasser 105 dB (A) en niveau moyen et 120 dB en niveau de crête, dans les conditions de mesurage prévues par arrêté' et de l'article R. 571-27 du même code selon lequel 'lorsque ces établissements ou locaux sont soit contigu de bâtiments comportant des locaux à usage d'habitation ou destinés à un usage impliquant la présence prolongée de personnes, soit situés à l'intérieur de tels bâtiments, l'isolement entre le local d'émission et le local ou le bâtiment de réception doit être conforme à une valeur minimale, fixée par arrêté, qui permette de respecter les valeurs maximales d'émergence mentionnées à l'article R. 1334-33 du code de la santé publique.
Dans les octaves normalisées de 125 Hz à 4 000 Hz, ces valeurs maximales d'émergence ne peuvent être supérieures à 3 dB.
Dans le cas où l'isolement du local où s'exerce l'activité est insuffisant pour respecter ces valeurs maximales d'émergence, l'activité de diffusion de musique amplifiée ne peut s'exercer qu'après la mise en place d'un limiteur de pression acoustique réglé et scellé par son installateur.'
Les textes prévoient que ces dispositions s'appliquent aux établissements ou locaux recevant du public et diffusant à titre habituel de la musique amplifiée, à l'exclusion des salles dont l'activité est réservée à l'enseignement de la musique et de la danse. Toutefois,
'les exploitants de ces établissements et les organisateurs des manifestations se déroulant dans ces locaux sont tenus de respecter les prescriptions générales de fonctionnement ainsi définies '(article R.571-25 du code de l'environnement dans sa version du 16 octobre 2007 au 19 août 2017).
Depuis le décret 2017-1244 du 10 août 2017, sont concernées les activités qui se produisent sur une durée égale ou supérieure à 12 jours / an sur 12 mois consécutifs ou sur une durée supérieure à 3 jours calendaires sur 30 jours consécutifs. Il est dès lors interdit de dépasser, à aucun moment et en aucun endroit accessible au public, les niveaux de pression acoustique continus équivalents 102 dB(A) sur 15 minutes et 118 dB(C) sur 15 minutes.
20 - En l'espèce, il n'est pas contesté que l'appelante n'a pas fait réaliser d'étude de l'impact des nuisances sonores par un bureau d'étude acoustique, préalablement à son installation dans les lieux, obligation qui découlait de l'application des articles R.571-29 du code de l'environnement dans sa version à la date de souscription du bail et R. 571-27 dans la version postérieure au 10 août 2017.
21 - La contestation soulevée par Rythmes et Cie quant aux mesures expertales n'est étayée par aucune pièce et ne sollicitant pas de nouvelle expertise ni ne produisant d'autres mesures contradictoires, il convient de se rapporter au rapport d'expertise judiciaire déposé le 10 avril 2018.
22 - A partir de mesures sonores diurnes et nocturnes effectuées les 8 et 9 décembre 2017, sur une période de 24 heures dans la chambre et le salon de Mme [V], l'expert constate des émergences globales en relativement fort dépassement, et les émergences spectrales en fort dépassement de 9,8 dBA contre 3 ou 5 réglementaires.
En revanche, en journée seul le salon et non la chambre connaissent des faibles dépassements des émergences par rapport à la réglementation.
23 - Il en conclut que la seule musique audible lors de la prise de mesures provenant des spectacles organisés dans les locaux de la société Rythmes et Cie était caractéristique d'une nuisance sonore de voisinage importante en période nocturne.
24 - Ce rapport d'expertise vient corroborer le précédent rapport acoustique sollicité par Mme [V] en novembre 2016 (BE Acoustique [Localité 17]), lequel démontrait un dépassement de la valeur acoustique limite admise en période nocturne.
25 - Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu'il a constaté l'existence de troubles anormaux de voisinage, les sons réguliers au-delà de 22 heures dépassant les limites réglementaires acceptables pour le voisinage.
26 - L'expert relève dans son rapport qu'aucune autre activité sur la [Adresse 16] n'est de nature à entraîner de tels dépassements acoustiques contrairement à ce que soutenait la compagnie de danse devant l'expert et que les plaintes émises par les locataires du 1er étage, au -dessus des studios de danse permettent d'imputer ces troubles anormaux de voisinage à la société Rythmes et Cie.
27 - L'existence de troubles anormaux du voisinage émanant de l'immeuble donné en location par le propriétaire justifie que, indépendamment de toute faute de la part du locataire, le propriétaire soit tenu d'en réparer les conséquences dommageables subies par un tiers.
28 - Pour pouvoir s'exonérer de sa responsabilité en cas de trouble causé par son locataire, le bailleur doit, non seulement le mettre en demeure de cesser les troubles dont il est l'origine, mais encore il est tenu d'obtenir la cessation définitive de ces troubles par tous moyens fût-il obligé de menacer le locataire de la résiliation du bail.
29 - En première instance ni M. [K] ni la SCI LCR n'ont affirmé avoir engagé d'action à l'égard de la compagnie de danse, M. [K] ayant toutefois fait réaliser des travaux d'insonorisation en 2012 suite à une étude acoustique du bureau Synesthésie acoustique de juillet 2011, avant la signature du contrat de bail, qui se sont révélés insuffisant(s) au regard des préconisations même de cette étude.
30 - Suite à la vente du bien immobilier à la SCI LCR, cette dernière est intervenue volontairement aux opérations de l'expert judiciaire, de sortes qu'il (elle ') ne peut ignorer les prescriptions recommandées.
31 - En conséquence, M. [K] et la SCI LRC sont responsables in solidum avec la société Rythmes et Cie des conséquences dommageables du trouble anormal de voisinage et le jugement sera confirmé de ce chef.
III - Sur les travaux à réaliser
32 - L'appelante sollicite l'infirmation du jugement déféré qui a mis à sa charge avec les propriétaires et le syndicat des copropriétaires sous astreinte les travaux d'insonorisation et confirme qu'elle a bien fait installer un limiteur acoustique comme préconisé par l'expert, suivant intervention de la société Audio Pro conformément aux préconisations de la société Synacoustique.
Se rapportant au bail commercial signé, elle soutient que le bailleur ne peut qu'être seul tenu de mettre le local en conformité avec sa destination, laquelle impliquait nécessairement dès le départ la diffusion de musique.
Elle relève en tout état de cause que les travaux à réaliser n'ont pas été précisés par l'expert et qu'il appartenait à Mme [V] de saisir le juge chargé du contrôle de l'expertise pour voir compléter l'expertise.
33 - Mme [M], nouvelle propriétaire du logement situé au 1er étage depuis le 13 mars 2025 reprend les demandes de Mme [V] et sollicite la confirmation du jugement qui a ordonné la réalisation des travaux sous astreinte.
Sur ce :
34 - L'expert judiciaire dans son rapport du 10 avril 2018 a indiqué la nécessité de procéder à une étude d'impact acoustique relatif aux locaux recevant du public et diffusant à titre habituel de la musique amplifiée et qu'en fonction des résultats de cette étudie d'impact sur le limiteur, deux types de travaux étaient à effectuer :
- sur le limiteur acoustique
35 - Le jugement déféré, à partir des études acoustiques de Synacoustique du 8 juin 2018 et du 10 octobre 2019 sur 2 des 4 salles du studio a considéré que les travaux réalisés par Audio Pro le 10 décembre 2019 par l'appelante étaient insuffisants pour répondre aux préconisations de l'expert judiciaire et a mis à la charge de la locataire et des propriétaires in solidum l'obligation de procéder à une telle installation sous astreinte de 50 euros par jour pour une durée de 6 mois.
36 - Le rapport d'expertise évoque la nécessité d'un limiteur acoustique retenant le devis communiqué par la société Rythmes et Cie pour les 4 salles de danse (18.240 euros TTC).
37 - La cour relève que l'appelante ne répond pas aux interrogations du tribunal en première instance sur l'ampleur des travaux réalisés par la société Audio Pro, à savoir s'ils ont concerné uniquement deux salles de danse sur les quatre, la seconde étude de Synacoustique n'ayant porté que sur ces deux salles alors que l'expert recommandait la réalisation des travaux sur les quatre salles. De même, elle ne produit aucune nouvelle étude ou procès verbal de constat de la mesure acoustique permettant à la cour de vérifier que les travaux réalisés le 10 décembre 2019 sont bien conformes aux préconisations expertales.
38 - L'attestation de la société Audio Pro versée aux débats ne porte que sur la confirmation de la réalisation 'd'un système de sonorisation de l'établissement réglé et cédé par processeur numérique' non définis ni chiffrés conformes à l'étude d'impact du 10 octobre 2019 qui ne portait que sur deux des quatre salles.
39 - Par ailleurs, l'appelante n'a procédé à aucune étude d'impact avant son installation comme lui fait obligation la réglementation du 7 août 2017 alors qu'elle confirme recevoir du public pour des spectacles au moins 12 jours par an sur 12 mois consécutifs, même si ce n'est pas son activité principale. En tout état de cause, ayant fait réaliser une étude d'impact par Synacoustique le 8 juin 2018 et le 10 octobre 2019,qui préconisait l'installation d'un limiteur, celui-ci doit être conforme aux normes dans leur version de l'arrêté du 15 décembre 1998, pris en application du décret du 15 décembre 1998 qui ne sera abrogé que par l'arrêté du 14 avril 2023, fixant de nouvelles normes et prévoyant une vérification périodique sur site tous les 2 ans ou à la suite de la modification de la chaîne de sonorisation par un professionnel indépendant de l'établissement.
40 - L'appelante ne produit aucun document permettant cette vérification.
41 - En l'absence d'élément nouveau produits en appel, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [K], la SCI LCR et la société Rythmes et Cie in solidum à faire installer un imitateur acoustique pour chacun des quatre studios de danse.
- sur les travaux de renforcement de l'isolation acoustique
42 - Le jugement déféré a condamné M. [K], la SCI LCR, la société de danse in solidum à faire procéder à des travaux de renforcement acoustique tels que listés en page 21 du rapport d'expertise, à savoir :
'' revêtements de sols : désolidarisation périphérique de toutes les salles
' reprise des défauts des murs
' capotage des conduits
' condamnation des conduits de cheminée
' doublages acoustiques isolant des plafonds
' doublages acoustiques muraux façade et refends
' cloisons acoustiques salle 2
' menuiserie intérieure
' menuiserie extérieure
' traitements par pièges à son des gaines existantes de chauffage ou climatisation
' condamnation des réseaux électriques encastrés et traitement en goulottes apparentes
' traitement par pièges à son des sorties d'aération provenant des locaux en sous sol
' doublage acoustique isolat des plafonds, seuls travaux réalisés par la SARL BLR en août 2012'.
43 - L'expert relève dans son rapport du 10 avril 2018 que les travaux de renforcement d'isolation acoustique prescrits par le bureau d'étude Synesthésie acoustique en juillet 2011 à la demande de M. [K], étaient susceptibles de renforcer l'isolation acoustique mais que seuls les plafonds avaient été réalisés par M. [K] en 2012, travaux insuffisants à eux seuls pour limiter les nuisances acoustiques et a donc décrit le programme complet des travaux nécessaires.
44 - En première instance, à l'étude d'impact acoustique du 10 octobre 2019 versée aux débats pour soutenir que seul le limiteur de bruit était nécessaire, sans évoquer cumulativement des travaux d'isolation, il avait été relevé que ces études ne dispensaient pas de faire réaliser les travaux d'isolement acoustique.
45 - En effet, l'expert, à partir des résultats de l'étude d'impact à réaliser et se basant sur celle de Synesthésie Acoustique de juillet 2011 sans que les études de Synacoustique du 8 juin 2018 et du 10 octobre 2019 ne puissent venir modifier son analyse, préconise la réalisation des deux types de travaux, eu égard à l'importance des nuisances et au cadre réglementaire dans lequel s'inscrit l'activité de la société Rythmes et Cie.
46 - La cour relève par ailleurs que l'appelante ne discute plus en appel de l'opportunité de faire réaliser ces travaux d'isolation, se contentant de soutenir qu'ils sont à la charge des propriétaires et que contrairement à ce qu'elle soutient le syndicat des copropriétaires n'a pas été condamné à les réaliser sous astreinte, le premier juge ayant pris la peine de rappeler qu'il incombait au propriétaire de communiquer au syndic les conditions techniques des travaux qu'il appartenait à l'assemblée générale des copropriétaires d'autoriser et qu'en cas d'échec ou de refus de l'assemblée générale, de solliciter du tribunal l'autorisation judiciaire de faire exécuter lesdits travaux.
47 - Il n'est pas contesté qu'aucun de ces travaux n'a été engagé à ce jour, aucun courrier du syndicat des copropriétaires n'étant produit par ailleurs pour attester de la demande de l'assemblée générale des copropriétaires d'engager les travaux relevant des parties communes ni de leur inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale.
48 - Il convient dans ces conditions de confirmer l'obligation faite à M. [K], la SCI LCR, la société de danse, in solidum, à faire procéder à des travaux de renforcement acoustiques tels que listés en page 21 du rapport d'expertise, cette liste étant suffisamment précise comme se rapportant à l'étude du bureau d'étude de juillet 2011, un maître d'oeuvre étant au demeurant nécessaire pour coordonner et diriger l'ensemble des travaux, en enjoignant M. [K] et la SCI LCR de communiquer au syndic les conditions techniques des travaux en vue de leur autorisation par l'assemblée générale des copropriétaires en ce qui concerne les parties communes.
49 - Le jugement déféré sera confirmé de ce chef avec toutefois la précision que les travaux seront effectués au bénéficie de Mme [M].
- sur le prononcé d'une astreinte pour faire réaliser les travaux
50 - Mme [M] sollicite que le montant de l'astreinte soit porté de 50 à 500 euros par jour de retard.
51 - L'appelante rappelle l'inopportunité d'une mesure d'astreinte pour des travaux dont une partie relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et nécessite un vote en assemblée générale.
52 - Au vu de l'absence de toute avancée des travaux et pose de limiteur par les bailleurs et locataire, il convient de maintenir le montant et la durée de l'astreinte prononcée, une partie des travaux sur les parties communes nécessitant des diligences supplémentaires de la part de la SCI LCR auprès du syndic et d'un vote de l'assemblée générale, qui a également la possibilité de se réunir de manière extraordinaire, mais de préciser que Mme [M] en sera bénéficiaire.
IV - Sur les préjudices subis
53 - Mme [V] sollicite l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a débouté de sa demande au titre de la perte de loyer et maintient sa demande au titre du préjudice financier, ayant vendu le bien le 13 mars 2025 en en actualisant le quantum. Elle explique avoir dans un premier temps différé son souhait de vendre son bien immobilier dans l'attente de la réalisation des travaux et a sollicité en première instance l'immobilisation du bien. Elle sollicite un préjudice directement lié à la moins-value opérée sur la vente de ce bien, outre le temps perdu dans la vente qui a mis du temps à se réaliser.
- Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles
54 - L'appelante soulève l'irrecevabilité de la demande au titre de la perte de valeur et absence d'encaissement de loyer sur la période de juillet 2022 à avril 2024, non formulée en première instance ni dans les premières conclusions signifiées en appel.
Sur ce :
55 - L'article 910-4 du code de procédure civile applicable aux instances engagées avant le 1er septembre 2024 prévoit qu' 'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'
L'article 915-2 du code de procédure civile, 'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Néanmoins, et sans préjudice de l'article 914-3, demeurent recevables, dans les limites des chefs du dispositif du jugement critiqués et de ceux qui en dépendent, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'
Il découle des dispositions de l'article 6, § 1er de la Convention EDH et des articles 910-4 et 915-2 du code de procédure civile dans sa rédaction antérieure au décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023 que, sauf dans les cas prévus à l'alinéa 2 de ce dernier, lorsqu'une prétention présentée dans les premières conclusions est reprise dans les dernières avec une majoration de son montant, elle n'est recevable qu'à concurrence du montant fixé dans les premières conclusions.
56 - Devant les premiers juges, Mme [V] sollicitait la somme de 30.000 euros au titre du préjudice d'immobilisation en ce qu'elle n'avait pas pu vendre son bien depuis 2022. Dans ses premières conclusions d'appelante le 7 août 2023, elle sollicite la somme de 140.000 euros au titre du préjudice lié à la perte de valeur de son appartement.
Dans ses conclusions du 14 avril 2025, elle demande à la cour de juger qu'elle rapporte la preuve de son impossibilité de vendre le bien de juin 2022 à mars 2025 et en conséquence porte le montant de son préjudice à 242.000 euros comprenant l'absence d'encaissement de loyers sur la période de juillet 2022 à avril 2024 outre la dépréciation vénale de son bien.
S'agissant de son préjudice au titre de la perte de loyers, Mme [Y] a formulé en première instance des demandes arrêtées à octobre 2021 inclus 'sauf à parfaire'. Dans ses premières conclusions du 7 août 2023, elle sollicite la somme de 24.500 euros au titre de la perte de loyers arrêté à juin 2022.
57 - Conformément aux articles mentionnés ci-dessus, les demandes au titre du préjudice pour perte de loyer seront limitées à la demande présente dans les premières conclusions déposées par l'intimée formant appel incident le 7 août 2023, soit jusqu'en juin 2022. En revanche, la demande au titre de la perte financière liée à la vente du bien, majorée dans les dernières conclusions font suite à un élément nouveau survenu depuis les premières conclusions déposées, à savoir la vente du bien au prix de 350.000 euros. La seule demande au titre de la dépréciation de la valeur vénale du bien est donc recevable à hauteur de 220.000 euros.
- Sur le préjudice lié à la perte des loyers
58 - L'appelante sollicite la confirmation du jugement déféré qui n'a pas retenu de préjudice au titre de la perte de loyer. Elle soutient que Mme [V] ne démontre pas que l'appartement aurait pu être loué aux valeurs locatives évoquées en l'absence de l'activité du studio de danse, rappelant que l'appartement a été loué sans discontinuité dans un contexte de tension sur le marché de la location. Elle note que l'avis de valeur du 25 mars 2021 à 1.738 euros a été réalisé sur la seule base des déclarations de Mme [V], l'école de danse ayant cessé son activité pendant le second confinement du mois d'octobre 2020. Elle conteste le lien de causalité exclusif entre l'activité du studio et un éventuel préjudice lié à une baisse de loyers.
59 - Mme [V] soutient par la production des contrats de bail successifs que la valeur du loyer qu'elle appliquait était diminuée en raison des nuisances sonores et verse une estimation de la valeur locative du bien si ces nuisances n'avaient pas été présentes, de sorte que le premier juge aurait dû reconnaître un préjudice de perte de loyer par la différence entre ces montants. Elle sollicite la somme de 350 euros sur 70 mois.
60 - Pour établir son préjudice, Mme [V] produit :
- le bail du 3 juillet 2015 avec Mmes [W] et [O], pour un loyer de 1.100 euros, lesquelles se sont plaintes par courriels des 27 septembre, 28 octobre 17 novembre, 16 décembre 2015 et 8 février 2016 de bruits de musique très forts la nuit, jusqu'à 2h du matin,
- le bail du 1er septembre 2016 avec Mme [F]/[A] et [X] pour un loyer mensuel de 1.000 euros portant mention en son article 19 de la diminution du loyer en raison des nuisances acoustiques et le congé donné par les locataires le 28 juillet 2016 en raison des nuisances sonores,
- le congé pour vente de juin 2022 à partir duquel elle n'a plus eu de locataire,
- un avis de valeur locative du 22 décembre 2017 d'un agent immobilier également syndic de l'immeuble selon lequel si l'appartement n'était pas affecté de nuisances sonores, le loyer s'établirait à 1.350 euros par mois,
- un avis de valeur du 27 mars 2021 pour un loyer de 1.738 euros sans compter l'impact des nuisances,
61 - Il ressort des éléments soumis que si les avis de valeur locative portaient le montant du loyer maximal à 1350 euros en 2017 puis 1738 en 2021, il n'est pas établi que Mme [V] avait la volonté de mettre son logement en location à ce montant de loyer, ayant fixé celui-ci à 1.100 euros avant les plaintes de ses locataires en 2015 et ayant spécifiquement diminué le loyer de 100 euros par mois dans les baux suivants.
62 - Mme [V] justifie donc d'un préjudice de 100 euros par mois au titre de la perte de loyer jusqu'en juin 2022, soit 7.000 euros.
63 - Il convient de constater le préjudice de Mme [V] directement lié aux nuisances sonores de l'appartement ayant entraîné une baisse du montant du loyer, la cour ayant relevé que ces nuisances constituaient un trouble anormal de voisinage imputable à la société Rythmes et Cie, M. [K] et la SCI LCR, qui seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 7.000 euros.
- préjudice lié à la perte de valeur du bien immobilier
64 - L'appelante sollicite l'infirmation du jugement qui l'a condamnée in solidum avec le bailleur, et le gérant à verser à Mme [V] la somme de 15.000 euros au titre d'une perte de chance correspondant à 15% de la différence entre la valeur de son bien et le prix éventuel de vente. Elle soutient que la valeur du bien n'est pas justifiée par la seule attestation de valeur produite ni de ce que la baisse de valeur serait due à l'activité du studio de danse, pas plus que de son comportement fautif.
Elle évoque d'autres causes possibles de perte de valeur du bien et notamment à partir de juin 2022, le retournement du marché immobilier, ayant atteint son point le plus bas en 2024.
65 - Mme [V] soutient au contraire avoir reporté la vente du bien, puis avoir signé de nombreux mandats dès juin 2022 à un prix inférieur au prix du marché en raison des nuisances, leur persistance ayant fait échoué une vente et ayant du en 2024 diminuer de nouveau le prix net vendeur pour constater une différence de 220.000 euros entre la valeur du bien en 2018, date à laquelle elle avait l'intention de vendre et le prix auquel elle a effectivement vendu le 13 mars 2025.
Elle conteste l'explication de la contraction du marché immobilier qui n'a démarré qu'au début de l'année 2023.
Sur ce :
66 - Le préjudice subi par le propriétaire d'un bien immobilier du fait des bruits excédents les inconvénients normaux de voisinage est réparé en tenant compte de la dépréciation de ce bien.
67 - Pour démontrer son préjudice, Mme [V] produit :
- un avis de valeur vénale établi par une agence immobilière le 11 janvier 2018 évaluant le bien entre 580.000 et 600.000 euros s'il était exempt de tout vice, contre 480.000 à 500.000 euros avec les nuisances,
- trois mandats de vente entre juin et octobre 2022 pour des prix nets vendeurs compris entre 450.000 et 447.500 euros,
- des courriels des agences ainsi mandatées entre novembre 2022 et janvier 2023 faisant le compte rendu des visites dans lesquels il est spécifié que les acquéreurs potentiels sont découragés par les nuisances sonores et la procédure judiciaire en cours,
- la baisse de prix consentie suite à une offre d'achat le 23 janvier 2023 à 429.524 euros, qui n'a pas été jusqu'au bout en raison de l'impossibilité pour elle de fournir aux futurs acquéreurs les devis et méthodologies des travaux d'insonorisation du local de danse demandé,
- deux nouveaux mandats les 26 et 30 septembre 2024 pour le prix net vendeur de 360.000 euros, Mme [M] faisant une offre à 350.000 euros, prix auquel s'est vendu le bien.
68 - Le jugement déféré avait évalué la perte de chance de Mme [V] qui à l'époque n'avait pas mis en vente son bien immobilier.
69 - Il est aujourd'hui attesté que les nuisances ont constitué un obstacle pour d'éventuels acquéreurs retardant d'autant la vente, entraînant un préjudice pour Mme [V] mais qui ne peut s'analyser en la perte de chance de percevoir des loyers puisqu'elle était obligée de donner congés pour vendre le logement, et ce, à la date de fin du dernier contrat de bail.
70 - Mme [V] a rencontré des difficultés quant à la vente de son logement, dont le prix a du être diminué pour trouver acquéreur, une des ventes ayant échoué en raison de l'inertie des locataires et propriétaires dans la réalisation des travaux.
71 - Toutefois, si le marché immobilier a connu ces dernières années une baisse, notamment dans le volume des transactions, il n'est pas démontré que le prix au m2 évalué en février 2022 aurait été nettement au-dessus de celui retrouvé sur le marché en avril 2024, seul le temps de transaction pouvant en être rallongé.
De sorte que le préjudice de Mme [V] est bien constitué en la perte de valeur vénale de son bien qui, si elle l'avait vendu en février 2022 au prix affiché de 570.000 euros ne l'a été qu'en avril 2024 au prix affiché de 360.000 euros, la cour devant toutefois tenir compte d'une marge de négociation par l'acquéreur, Mme [M] ayant acquis le bien à 350.000 euros et le montant affiché en février 2022 étant le prix d'appel.
72 - La cour, retenant une décote de 20% sur la différence entre le prix qui aurait pu être accepté après négociation sur une offre à 570.000 euros et 360.000 euros et tenant également compte de la baisse sensible du marché immobilier, fixe le préjudice de Mme [V] à 168.000 euros.
73 - Ce préjudice de perte de valeur vénale du bien étant directement lié aux nuisances sonores de l'appartement constituant un trouble anormal de voisinage imputable à la société Rythmes et Cie, M. [K] et la SCI LCR, qui seront condamnés in solidum à lui verser cette somme.
V - Sur la demande de voir M. [K] et la SCI LCR relever indemne la société Rythmes et Cie.
74 - Rappelant la destination du local figurant au bail commercial, l'appelante soutient que M. [K] savait que les travaux qu'il a réalisés en 2012 étaient insuffisants compte tenu des études pratiquées en amont et qu'il lui a donc loué en toute connaissance de cause un local non conforme. Alors que les travaux à réaliser ne peuvent être considérés comme de l'entretien ou des réparations à charge du locataire, elle demande que les bailleurs respectifs la relèvent indemne de toute condamnation.
Sur ce
75 - Conformément à l'article 651 du code civil, la victime d'un trouble du voisinage émanant d'un immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire, qui peut être condamné in solidum avec son locataire.
En l'espèce, s'il appartenait au bailleur de mettre le logement en conformité avec la l'activité de cours de danse qui était mentionné au bail commercial conclu avec Rythmes et Cie, cette dernière a également développé des soirées de spectacles en semaine et week-end de 22 h à 2h du matin accueillant du public au-delà de simples cours de danse, qui n'étaient pas prévues au bail et qui ont occasionné des troubles de voisina important.
Au-delà l'étude d'impact et la pose d'un limiteur relève de la compétence de la société de danse.
Enfin, Rythmes et Cie ne produit aucun courrier adressé au bailleur dans lequel elle lui aurait demandé la réalisation de travaux pour lui permettre de continuer son activité d'exploitation d'une salle de spectacle ni n'a cessé son acivité nocturne depuis le début de la procédure.
76 - La demande de l'appelante sera par conséquent rejetée et le jugement confirmé de ce chef.
VI - Sur les dépens et les frais irrépétibles
77 - La société Rythmes et Cie, succombant en son appel sera condamnée in solidum avec M. [K] et la SCI LCR aux dépens outre le versement à Mme [V] de la somme complémentaire de 3.500 euros et à Mme [M] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Constate l'intervention volontaire de Mme [M],
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté Mme [V] de sa demande de préjudice pour perte de loyer et limité son préjudice financier à la somme de 15.000 euros,
Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant,
Condamne in solidum la SAS Rythmes et Cie, M. [K] et la SCI LCR à verser à Mme [V] les sommes de :
- 7.000 euros au titre de la perte de loyer jusqu'à juin 2022,
- 168.000 euros au titre de la moins-value lors de la vente du bien immobilier,
Déclare irrecevable Mme [V] en ses demandes au titre de la perte de chance d'avoir pu louer le bien entre juin 2022 et avril 2024,
Dit que les travaux ordonnés par le jugement déféré seront réalisés au profit de Mme [M], sous astreinte à son bénéfice,
Condamne in solidum la SAS Rythmes et Cie, M. [K] et la SCI LCR à verser à Mme [V] la somme complémentaire de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel,
Condamne in solidum la SAS Rythmes et Cie, M. [K] et la SCI LCR à verser à Mme [M] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés,
Déboute la SAS Rythmes et Cie de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne in solidum la SAS Rythmes et Cie, M. [K] et la SCI LCR aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, La Présidente,