CA Versailles, ch. civ. 1-2, 2 décembre 2025, n° 24/03044
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
Chambre civile 1-2
ARRET N°342
CONTRADICTOIRE
DU 02 DECEMBRE 2025
N° RG 24/03044 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WQ5L
AFFAIRE :
S.C.I. DERMA-[Adresse 5]
C/
S.A.R.L. CONNAISSANCE ACTION SANTE immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de Pontoise, sous le numéro 503 813 008, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Avril 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Pontoise
N° chambre :
N° Section :
N° RG : 21/05235
Expéditions exécutoires
Copies
délivrées le : 02/12/2025
à :
Me Emmanuelle BOQUET
Me Mélina PEDROLETTI
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
APPELANTE
S.C.I. DERMA-[Adresse 5]
Prise en la personne de son représentant légal en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Emmanuelle BOQUET de la SCP BOQUET-NICLET-LAGEAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 155 - N° du dossier E0005APB
****************
INTIMEE
S.A.R.L. CONNAISSANCE ACTION SANTE immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de Pontoise, sous le numéro 503 813 008, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité
N° SIRET : 503 81 3 0 08
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 26441
Plaidant : Me Caty RICHARD de la SELARL CABINET CATY RICHARD, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 126, substituée par Me Claire CHARTON, avocate au barreau de VAL D'OISE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Septembre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,
Mme Florence SCHARRE, Conseillère,
qui en ont délibéré,
Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI
Exposé des faits et de la procédure
Mme [D] [I] et M. [W] [V] se sont mariés le 3 septembre 1994.
Le 9 décembre 2002, Mme [I] et M. [V] ont constitué la société civile immobilière Derma-[Adresse 5], ci-après désignée la société Derma, dans laquelle la répartition de leurs parts sociales est de 80% pour l'épouse et de 20% pour l'époux.
La société Derma, dont Mme [D] [I] est la gérante, a été constituée pour l'acquisition du cabinet médical de Mme [I]. Cette société est également propriétaire de la maison située [Adresse 3] à [Localité 7], ayant constitué l'ancien domicile conjugal des époux [V].
Du 21 avril 2008 jusqu'en décembre 2019, Mme [D] [I] a également été désignée gérante de la Sasu Connaissance Action Santé, ci-après désignée la société CAS.
Par acte sous signature privée du 24 mai 2009, intitulé « réservation de contrat de bail commercial », la société Derma a donné en location à la société CAS des locaux à usage de bureaux, d'une surface de 100 m², situés [Adresse 2] à [Localité 7], pour une durée de neuf années, à compter du 1er juin 2009, moyennant un loyer mensuel de 4 000 euros, outre 500 euros au titre des charges locatives.
Par avenant du 1er janvier 2011, le loyer du local commercial a été révisé et porté à la somme de 3 000 euros hors taxes et hors charges.
A échéance, le bail s'est poursuivi par tacite reconduction.
Le 24 décembre 2019, Mme [D] [I] a saisi le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Pontoise d'une requête en divorce.
Courant décembre 2019, Mme [D] [I] a démissionné de ses fonctions de gérante de la société CAS et la mère de M. [W] [V], Mme [H] [V], a été désignée en cette qualité pour la remplacer à ces fonctions.
Le 21 février 2020, se prévalant d'un défaut de paiement des loyers et des charges dus, la société Derma a fait délivrer à la société locataire un commandement visant la clause résolutoire et d'avoir à payer la somme en principal de 11 976,94 euros, selon décompte arrêté au mois de février 2020.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2020, la société Derma a fait assigner la société CAS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise afin de voir ordonner l'expulsion de son preneur, le paiement d'une indemnité provisionnelle au titre des loyers impayés, ainsi qu'une indemnité d'occupation. Par ordonnance de référé du 30 juin 2021, qui a été confirmée par un arrêt de la cour d'appel de Versailles du 3 mars 2022, il a été jugé qu'il n'y avait pas lieu à référé.
Le 9 mars 2021, la société Derma a fait délivrer à la société CAS un second commandement visant la clause résolutoire et d'avoir à payer la somme en principal de 41 325,83 euros, selon décompte arrêté au 8 mars 2021.
Par ordonnance de non-conciliation du 23 mars 2021, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Pontoise a statué sur diverses mesures provisoires concernant les époux, notamment leur résidence séparée.
Par actes de commissaire de justice délivrés les 7 et 14 septembre 2021, la société Derma a fait assigner la société CAS devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de :
- faire écarter des débats la pièce adverse n°15 Aavenant au contrat de bail commercial du 1er mai 2017" ainsi que la pièce remise lors de l'audience d'incident du 15 décembre 2022 Aavenant au contrat de bail commercial du 1er mai 2017",
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de la société, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard,
- la condamner au paiement des loyers et charges échus au 8 avril 2021,
- ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation de 3 000 euros mensuels et au remboursement des taxes foncières 2021, 2022 et 2023,
- outre un article 700 du code de procédure civile d'un montant de 5 000 euros.
Par jugement contradictoire du 22 avril 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise a :
- débouté la société Derma de sa demande tendant à voir écarter des débats la pièce adverse n°15 * avenant au contrat de bail commercial du 01/05/2017 + ainsi que la pièce remise lors de l'audience d'incident du 15 décembre 2022 * avenant au contrat de bail commercial du 1er mai 2017 +,
- prononcé la nullité des commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés par la société Derma à l'égard de la société CAS les 21 février et 8 mars 2021,
- débouté la société Derma de l'ensemble de ses demandes afférentes à l'acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges,
- prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 24 mai 2009 entre la société Derma et la société CAS à la date du 1er octobre 2009 (sic),
- débouté la société Derma de sa demande au titre de l'indemnité d'occupation,
- ordonné la restitution des sommes versées par la société CAS à la société Derma au titre de loyers et charges postérieurement au 1er octobre 2019,
- débouté la société CAS demande de restitution de la caution de 18 000 euros,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné la société Derma à verser à la société CAS la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire,
- condamné la société Derma aux entiers dépens de la présente procédure.
Le 24 avril 2024, la société CAS a quitté les lieux loués.
Par déclaration reçue au greffe le 17 mai 2024, la société Derma a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, la société Derma, appelante, demande à la cour :
- d'infirmer le jugement du 22 avril 2024,
Statuant à nouveau,
- d'ordonner le rejet de la pièce adverse n°47 intitulée * CAS Exercice clos le 30 septembre 2017,
- de constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 24 mai 2009, consenti par elle portant sur les locaux sis [Localité 7] [Adresse 2] est acquise depuis le 9 avril 2021,
- de constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date,
- de condamner la société CAS à lui verser la somme de 46 451,05 euros, au titre de l'arriéré des loyers et charges échus au 8 avril 2021,
- de condamner la société CAS au paiement d'une somme de 3 000 euros par mois, à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 9 avril 2021, jusque sa reprise des lieux, le 22 avril 2024, soit 108 000 euros,
- de condamner la société CAS au paiement d'une somme de 7 806,43 euros au titre du remboursement des taxes foncières et de bureau 2021, 2022 et 2023,
- de condamner la société CAS à lui rembourser les sommes versées en exécution du jugement de première instance, soit la somme de 36 000 euros et la somme de 3 500 euros,
- de condamner la société CAS au paiement de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles, et à régler les dépens de l'instance,
- de condamner la société CAS aux entiers dépens,
Subsidiairement de :
- condamner la société CAS à lui verser la somme de 41 325,83 euros, au titre de l'arriéré des loyers et charges échus au 23 mars 2021,
- condamner la société CAS à lui rembourser les sommes versées en exécution du jugement de première instance pour la période antérieure au 23 mars 2021, soit la somme de 36 000 euros et la somme de 3500 euros.
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, la société CAS, intimée, demande à la cour de :
- la recevoir en ses demandes, fins et conclusions, y faisant droit,
- débouter la société Derma de son appel de toutes ses demandes fins et conclusions,
En conséquence,
- confirmer le jugement rendu le 22 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- condamner la société Derma à lui verser la somme de 5 000 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Derma aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Mélina Pedroletti avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 septembre 2025.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DECISION
Pour une meilleure compréhension du litige, la cour précise que les parties s'entendent pour constater que le dispositif du jugement dont appel ainsi libellé « prononce la résiliation judiciaire du bail conclu le 24 mai 2009 entre la société Derma et la société CAS à la date du 1er octobre 2009 » contient une erreur matérielle puisque le jugement mentionne en page 6 « il y a lieu de prononcer la résolution judicaire du bail à la date du 1er octobre 2019 ».
Sur la demande en rejet de la pièce n°47 de l'intimée
La société Derma, sollicite le rejet de la pièce adverse n°47 intitulée * CAS Exercice clos le 30 septembre 2017+, consistant en un rapport spécial sur la gérance de Mme [D] [I], considérant que cette pièce est un faux en précisant que Mme [I] conteste sa signature, exposant qu'en raison d'un accident de ski, à un moment contemporain à ce document, elle ne pouvait signer ce rapport.
La société CAS demande à ce que l'appelante soit déboutée de toutes ses prétentions et lui oppose que ce document permet de constater que le cabinet de dermatologie de Mme [I], par ailleurs gérante non associée, a facturé des prestations à la société CAS, ce qui a généré à son profit des revenus. Elle ajoute que cette pièce a été établie par un expert-comptable et que Mme [I] n'apporte aucune preuve au soutien des accusations de faux en écritures qu'elle invoque.
Réponse de la cour :
Conformément à l'article 132 du code de procédure civile, dès lors que les pièces ont été communiquées, elles sont recevables.
En l'espèce, il n'est pas contesté que les pièces produites aux débats aient été communiquées entre les parties avant l'ordonnance de clôture.
En outre, la cour n'est pas saisie de la question de savoir quelles ont été les rémunérations de Mme [I] et de M. [V], ni comment et pour quel montant les époux associés des sociétés Derma et CAS se rémunéraient. L'examen des rapports entre associés n'a donc pas d'incidence sur le contrôle de la validité des commandements de payer qui ont été délivrés et de leurs suites procédurales.
De plus, il y a lieu d'observer que la cour n'est d'ailleurs pas saisie d'une demande de vérification d'écriture dans les termes de l'article 1324 du code civil et qu'elle n'a pas vocation à se prononcer sur la matérialité d'un faux en écritures privée.
Dès lors, la pièce n°47 versée aux débats par la société intimée, qui a été produite au contradictoire, ne fera donc pas l'objet d'un rejet des débats et n'a en outre aucune incidence sur la procédure locative, objet de l'appel, opposant les sociétés.
La demande de rejet de la pièce n°47, produite aux débats par la société CAS, et formulée par la société appelante, sera donc rejetée.
Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire et l'exception d'inexécution invoquée par la société locataire
La société Derma, qui poursuit l'infirmation du jugement, entend contester la nullité des commandements prononcée par le premier juge. Elle considère que la dette locative visée à ces commandements était conforme aux exigences résultant du bail initial du 24 mai 2009 et de l'avenant du 1er janvier 2011.
Elle en déduit que, s'agissant de deux personnes morales indépendantes, le premier juge ne pouvait pas s'appuyer sur l'existence d'un conflit conjugal pour juger que les commandements auraient été délivrés de mauvaise foi. Elle ajoute que sa demande en paiement au titre de l'indexation des loyers relève de son objet social et que le fait de renoncer temporairement à invoquer la clause d'un contrat n'emporte pas renonciation à s'en prévaloir et à l'exécuter dans les limites de la prescription légale. Elle conclut qu'elle n'a commis aucun abus de droit et demande à la cour de constater l'acquisition de la clause résolutoire.
Elle précise que les deux lettres d'opposition, versées aux débats par la société intimée, n'ont aucune valeur juridique dès lors que cette dernière n'a pas contesté judiciairement les commandements qu'elle s'était vu délivrer.
Elle reproche au premier juge d'avoir constaté une exception d'inexécution au profit de la société CAS et d'avoir ordonné la restitution des sommes versées postérieurement au 1er octobre 2019. Elle estime que la séparation du couple est sans effet sur la procédure locative opposant deux sociétés et ajoute que le premier juge n'a pas caractérisé le manquement grave du bailleur. Elle souligne que le conflit familial ne saurait suffire à établir une inexécution suffisamment grave par le bailleur de ses obligations et que la société locataire ne pouvait ainsi se faire justice à elle-même.
En réponse aux moyens soulevés à ce titre par la société locataire, résultant de l'impossibilité pour la société locataire d'avoir accès aux lieux loués, elle lui oppose que si celle-ci considérait qu'elle ne bénéficiait plus de la jouissance paisible des lieux loués, elle pouvait saisir le tribunal pour exiger du bailleur qu'il respecte ses obligations ou encore donner congé, ce qu'elle n'a pas fait. Elle considère au contraire que M. [W] [V] est parti volontairement s'installer à [Localité 6] dans un bien qui appartient par ailleurs à la SCI Derma. Elle en déduit que la société CAS a continué à utiliser les locaux loués (maintien du siège social à cette adresse et maintien de l'adresse postale de la société) et sollicite les loyers et charges correspondantes à son occupation.
Elle conteste la valeur probante des attestations produites aux débats et émanant des enfants du couple et reproche à M. [V] d'avoir sollicité de ceux-ci un témoignage pour établir qu'il ne disposait plus des clefs des lieux mis à disposition de la société CAS.
Elle sollicite en principal la condamnation de la société CAS à lui verser la somme de 46 451,05 euros au titre des loyers échus au 8 avril 2021, outre celle 7 806,43 euros au titre des taxes foncières et de bureau des années 2021 à 2023 et celle de 108 000 euros au titre des indemnités d'occupation dues sur la période du 9 avril 2021 au 22 avril 2024, date de la reprise des lieux.
A titre subsidiaire, elle sollicite, si la cour retenait une date de rupture du bail au 23 mars 2021, la condamnation de la société CAS à lui verser la somme de 41 325,83 euros ainsi que sa condamnation à lui rembourser la somme de 36 000 euros au titre des sommes versées en exécution du jugement de première instance.
La société CAS, qui poursuit la confirmation du jugement, entend contester la validité des commandements de payer qu'elle s'est vu délivrer et pour lesquels elle expose avoir formé deux oppositions par courriers recommandés.
Elle invoque l'existence de liens familiaux entre les parties et soutient que la société bailleresse, et en l'espèce Mme [I] lorsqu'elle cumulait les fonctions de gérante de la société Derma et de la société CAS, n'a pas sollicité la moindre ré-indexation du loyer pendant dix années. Elle en déduit que la société bailleresse ne pouvait subitement prétendre ensuite obtenir le paiement des sommes réindexées sans faire montre de mauvaise foi. Elle y voit un abus de droit de la société dirigée par l'épouse dans l'unique but de nuire à son époux. Elle considère que la gérance effective de la société CAS a été assurée par Mme [I] et reproche à celle-ci d'instrumentaliser la procédure afin de servir ses intérêts personnels dans le cadre d'un divorce particulièrement contentieux.
Elle soutient qu'en réalité Mme [I], au travers la SCI Derma, s'est livrée à un véritable acharnement psychologique et financier alors qu'elle savait son époux hospitalisé. Elle reprend à son profit la motivation du juge des référés qui a apprécié la bonne foi de la société bailleresse dans son ordonnance du 10 février 2021 et a relevé que Mme [I] n'a procédé à cette demande d'indexation à l'égard de la société CAS qu'à compter du moment où elle n'était plus gérante de la SCI.
La société CAS invoque une exception d'inexécution dans la mesure où M. [V] a été contraint de quitter le domicile conjugal en octobre 2019, pour rejoindre un logement insalubre à [Localité 6], en raison expose-t-il, des violences subies de la part du frère de Mme [I]. Elle précise qu'à cette date, les clefs du bureau loué lui ont été volées par la famille de Mme [I] et qu'à la suite de cette agression, il est entré dans une dépression post-traumatique.
Elle précise que M. [V] et Mme [I] travaillaient tous les deux à l'élaboration de jeux de sociétés pour impliquer les patients dans le suivi de leur santé et ce, chacun dans sa spécialité (en cardiologie pour M. [V] et en dermatologie pour Mme [I]).
Elle en déduit que Mme [I] a tiré des revenus de l'activité de la société CAS et conteste le fait que M. [V], après avoir réglé le loyer à la SCI Derma, se soit versé par l'effet d'un virement permanent du même montant sur son compte personnel, ladite somme. La société intimée conteste également avoir établi des fausses factures au nom de Mme [I].
La société intimée demande à la cour de constater la résiliation du bail à compter du mois d'octobre 2019 et ce, en raison du manquement de la société bailleresse.
Réponse de la cour :
Sur la bonne foi du bailleur
L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
En application de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Une clause résolutoire ne peut produire des effets si elle est mise en 'uvre de mauvaise foi par le bailleur.
Il s'en déduit que l'absence de bonne foi, dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire, prive la clause résolutoire de ses effets, mais n'a pas pour conséquence d'affecter la validité du commandement de payer.
Même si les conditions d'application de la clause résolutoire paraissent remplies, le juge saisi doit, dès lors que le preneur le fait valoir dans ses écritures, rechercher si la clause résolutoire n'est pas invoquée de mauvaise foi par le bailleur. (C.Cass. 3ème Civ. 4 novembre 2003, pourvoi n°02-14.105).
De plus, le juge doit rechercher, lorsque la bonne foi du bailleur est mise en doute, si l'application de la clause résolutoire a été ou non subordonnée à un motif étranger à la délivrance du commandement (C.cass. Civ 3ème 10 novembre 2010 n° 09-15.937).
La preuve de la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer incombe au preneur qui l'invoque. La déloyauté ainsi alléguée s'apprécie au jour où le commandement a été délivré.
Enfin, en matière de baux commerciaux, la clause résolutoire, qui doit donc être invoquée de bonne foi par le bailleur, suppose une infraction aux clauses et conditions du bail. Il appartient au juge pour apprécier la mauvaise foi d'examiner chacun des manquements reprochés et de rechercher s'ils répondent ou non à ces conditions (C. Cass. 3ème Civ. Pourvoi n°11-14.456).
En outre, il convient de rappeler que, conformément à l'article 488 du code de procédure civile, une ordonnance de référé, ne tranche pas le principal et n'a donc pas autorité de la chose jugée.
En l'espèce, il résulte des termes préliminaires de l'avenant du 1er janvier 2011 que « compte tenu de la difficulté pour la société CAS pour procéder au règlement de son loyer en raison d'une activité réelle moins forte que prévue, les deux parties ont prévu de rédiger un avenant se substituant au bail précédent portant sur le montant des loyers qui passent à 3 000 euros sans changement de surface. ».
Le montant mensuel du « loyer et accessoires » est indiqué dans cet avenant comme étant de « 3 000 euros, hors indexation. ».
Les charges devant être supportées par la société locataire sont définies de la manières suivante « le preneur remboursera en plus du loyer principal, et à chaque terme, une quote-part de charges comportant toutes les dépenses d'entretien et de gardiennage de l'immeuble à quelque titre que ce soit. Cette quote-part sera calculée proportionnellement à la surface des lieux loués par rapport à la totalité des surfaces de l'immeuble, ainsi qu'en fonction de l'utilité des éléments d'équipements pour le preneur. Dans les dépenses de charges sont expressément inclus les frais de gestion de quelque nature que ce soit liés aux personnels ou prestataires de services. ».
Le paragraphe au titre des « impôts et taxes » est ainsi libellé « le preneur satisfera à toutes les charges dont le locataire est ordinairement tenu de manière que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet. Le preneur acquittera notamment les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la taxe professionnelle et toute autre taxe liée à l'occupation des locaux et devra justifier de leur acquit à première demande du bailleur. Le preneur remboursera au bailleur l'impôt foncier dont la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux applicables en Ile-de-France. ».
La clause du bail relative à l'indexation du loyer prévoit quant à elle : « le loyer sera révisé en fonction des variations de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE (base 100-dernier trimestre 1953), à l'expiration de chaque période annuelle, et pour la première fois le 01-04-2009 (sic), l'indice de départ étant celui du 01-04-2008 (sic) et l'indicée d'arrivée étant constitué par l'indice du trimestre précédant l'année de révision ».
Enfin, la clause résolutoire est ainsi rédigée « Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme du loyer à son échéance, ou en cas de défaut de paiement de toute somme due au titre de l'exécution du présent bail ou de la révision du loyer ou de son renouvellement éventuel, ou encore en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail et un mois après mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit.».
La clause résolutoire insérée au bail a ainsi été mise en 'uvre dans les termes et conditions du bail dès lors que la société Derma a sollicité le 21 février 2020, par le premier commandement de payer qu'elle a fait délivrer, le règlement des loyers et des charges indexés qui lui étaient dus à hauteur de 11 976,94 euros et couvrant la période d'avril 2015 à février 2020.
De la même manière, à l'occasion de la délivrance du second commandement, le 9 mars 2021, la société bailleresse a sollicité le paiement de la somme en principal de 41 325,83 euros selon décompte arrêté au 8 mars 2021 et correspondant alors aux loyers impayés depuis janvier 2015, du fait de l'indexation et de la refacturation de la quote-part de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux au prorata de la surface louée par la société preneuse.
Par ailleurs, il résulte de l'article R. 145-35 3° du code de commerce, que si certains impôts comme la contribution économique territoriale, les taxes et redevances restent à la charge du bailleur ou du propriétaire du local ou de l'immeuble, certains autres impôts peuvent être imputés au locataire, il est en ainsi de la taxe foncière et des taxes additionnelles à la taxe foncière, ainsi que des impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.
Ce même texte dispose que la répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Lors de la signature de l'avenant, les parties sont convenues que la taxe foncière et la taxe sur les bureaux seraient dues par la société locataire au prorata de la surface occupée, laquelle n'a pas été, d'un commun accord entre les parties et ainsi que cela résulte de l'examen de l'avenant versé aux débats, réduite nonobstant la baisse de loyer ainsi accordée.
Il est constant que, dans le délai d'un mois rappelé au commandement de payer, et qui est prévu par l'article L. 145-41 du code de commerce applicable au local loué, la société locataire n'a pas procédé au règlement des sommes dues. L'opposition qu'elle invoque pour contester la régularité des commandements, et qui a été faite par courriers, est irrégulière, puisque la société locataire ne saisissait pas le juge dans les formes et conditions de l'article ci-dessus rappelé.
Ces oppositions, ainsi formées par la société locataire, sont dès lors sans effet sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire par la société bailleresse.
En conséquence, la clause résolutoire a valablement produit ses effets, dès lors qu'elle n'a pas été mise en 'uvre de mauvaise foi par la société Derma, laquelle a souhaité faire application des clauses du contrat de bail, constituant la loi des parties.
En outre, la société CAS ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de la société bailleresse, dès lors que celle-ci ne saurait se déduire des relations personnelles et conflictuelles, entretenues entre la SCI bailleresse et la société locataire.
Enfin, le fait que la société bailleresse ait attendu neuf années pour solliciter une indexation, ne saurait être constitutif d'un abus de droit ou d'une instrumentalisation de la procédure à des fins personnelles par la gérante de la société Derma.
Il était de l'intérêt financier de la Société Derma, dans laquelle M. [V] est associé à hauteur de 20%, de procéder au recouvrement des sommes qui lui étaient dues en exécution du contrat de bail passé avec la société locataire et ce, quelles que soient les relations personnelles ou conflictuelles entre les associés de ces deux sociétés.
Dès lors, tant la démission de Mme [I] de ses fonctions de gérante de la société CAS que la procédure de divorce des époux [V]-[I] sont ainsi sans effet sur la mise en 'uvre de bonne foi de la clause résolutoire par la SCI Derma à l'occasion des commandements payer visant la clause résolutoire qu'elle a fait délivrer à la société CAS.
En conséquence, les commandements de payer ayant été délivrés de bonne foi, ils peuvent ainsi produire leurs effets.
La dette locative étant ainsi valablement établie, il convient à présent d'examiner l'exception d'inexécution invoquée par la société locataire.
Sur l'exception d'inexécution invoquée par la société locataire
L'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
En l'espèce, la société locataire invoque sans l'établir que la société bailleresse a manqué à son obligation de délivrance des lieux loués. Si le fait de ne pas disposer des clefs du local loué peut effectivement constituer une telle exception, encore faut-il que la société locataire prouve que ce manquement ait rendu impossible la jouissance des lieux.
En ce sens, la production aux débats par la société locataire d'une main-courante du 12 octobre 2019, d'une plainte du 21 octobre 2019, d'un certificat médical du 22 octobre 2019, du compte-rendu d'hospitalisation du 8 juillet 2022 ou encore les courriers, SMS et attestations des enfants du couple produits aux débats par la société intimée sont des preuves insuffisantes pour établir que la jouissance des lieux était impossible et, dès lors, susceptible de fonder une exception d'inexécution et justifier le non-paiement des loyers.
En effet, ces pièces ne permettent pas de considérer que les tensions régnant au sein du couple ou les problèmes de santé de M. [V] puissent établir l'exception d'inexécutions que la société intimée invoque.
En outre, la cour observe que l'ordonnance de non-conciliation, rendue par le juge aux affaires familiales et qui a été produite aux débats, mentionne une résidence séparée des époux en août 2019. Le moyen invoqué par la société CAS, qui affirme que M. [V] a été contraint de quitter le domicile conjugal en octobre 2019, est dès lors inexact.
De surcroît, aucun procès-verbal d'huissier ne permet d'établir la voie de fait tenant au vol des clefs du local à usage de bureau qui était loué par la société CAS, ce d'autant qu'aucune demande de réintégration dans les lieux n'a été officialisée par la société CAS auprès d'un juge.
En conséquence, l'exception d'inexécution ne peut être utilement invoquée par la société locataire, au vu des pièces versées aux débats.
Sur l'absence de mise en demeure préalable
Le premier juge a considéré que l'absence de mise en demeure préalablement à la délivrance du commandement de payer du 8 mars 2021 devait entraîner sa nullité.
Or, il est de jurisprudence constante, que le commandement de payer, délivré en application de l'article L.145-41 du code de commerce, se suffit à lui seul (C.Cass 3ème civ. 9 décembre 2008, n°07-22.002).
Il s'en suit qu'il n'était donc pas nécessaire que la société bailleresse procédât à la délivrance d'une mise en demeure avant de délivrer ce second commandement de payer.
***
Il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré et de juger que la clause résolutoire peut dès lors valablement produire ses effets, qu'aucune exception d'inexécution ne saurait être invoquée utilement par la société CAS et qu'aucune mise en demeure préalable n'était nécessaire à la délivrance du second commandement de payer.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En application de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai prévu au commandement de payer qu'il s'est vu délivrer alors la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, la société CAS demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ces dispositions, y compris celles concernant donc l'acquisition de la clause résolutoire. La cour constate qu'elle ne formule ainsi aucune observation sur le décompte produit aux débats.
La cour ayant retenu la validité du commandement délivré le 8 mars 2021, il s'en déduit, par infirmation du jugement et constatant que la société locataire n'en conteste pas le bien-fondé, que la demande en paiement formée par la société bailleresse doit être accueillie.
Dès lors, la clause résolutoire prévue dans le bail commercial du 24 mai 2009, et portant sur les locaux de bureaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], est acquise depuis le 9 avril 2021.
Il convient de rappeler que l'indemnité d'occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, a pour objet de réparer l'intégralité du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de son bien.
La société CAS sera tenue au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle jusqu'au 22 avril 2024, date non contestée par les parties comme étant celle de la libération des locaux et de la restitution des clés.
Il y a dès lors lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle, due à compter du 9 avril 2021, à la somme 3 000 euros, hors les charges locatives contractuellement prévues.
Il convient de condamner la société CAS à verser à la société Derma la somme de 46 451,05 euros, au titre de l'arriéré des loyers et charges échus au 8 avril 2021, outre celle de 108 000 euros au titre des indemnités d'occupation dues sur la période du 9 avril 2021 au 22 avril 2024.
Constatant que les taxes foncières et de bureau, prévues au bail au titre des charges locatives, n'ont pas été réglées, il convient également de condamner la société CAS à payer à la société Derma la somme de 7 806,43 euros au titre du remboursement des taxes foncières et de bureau des années 2021 à 2023.
Le jugement est en conséquence infirmé de ces chefs.
La société CAS, qui sollicite la confirmation totale du jugement, n'a pas saisie la cour d'une demande d'infirmation relativement au débouté qu'elle s'est vu opposer concernant sa demande de restitution du dépôt de garantie de 18 000 euros. Dès lors, ce chef du jugement non critiqué est devenu irrévocable.
Sur la demande en remboursement des sommes versées en exécution du jugement
Le présent arrêt infirmatif vaut titre exécutoire en vue de la restitution des sommes versées, de sorte que la cour ne statuera pas sur cette demande.
Sur les frais du procès
La société CAS, qui succombe, sera par infirmation du jugement condamnée aux dépens de première instance mais également à ceux d'appel.
La somme qui doit être mise à la charge de la société CAS au titre des frais non compris dans les dépens, qui ont été exposés en première instance et en cause d'appel par la société Derma peut être équitablement fixée à 5 000 euros.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par décision contradictoire mise à disposition au greffe
Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le tribunal judiciaire de Pontoise le 22 avril 2024 à l'exception des chefs de jugement non critiqués et résultant du débouté concernant le rejet de la pièce n°15 et du débouté concernant la restitution du dépôt de garantie,
Statuant à nouveau,
Dit n'y a voir lieu à rejeter la pièce n°47,
Constate que la clause résolutoire contenue au bail commercial du 24 mai 2009, et portant sur des locaux de bureaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] est acquise depuis le 9 avril 2021,
Condamne la société Connaissance Action Santé à payer à la société Derma-[Adresse 5] la somme de 46 451,05 euros, au titre de l'arriéré des loyers et charges échus au 8 avril 2021,
Fixe le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle, due à compter du 9 avril 2021, à la somme de 3 000 euros, hors les charges locatives contractuellement prévus,
Condamne la société Connaissance Action Santé à payer à la société Derma-[Adresse 5] la somme de 108 000 euros, au titre des indemnités d'occupation dues du 9 avril 2021 au 22 avril 2024 date à laquelle les lieux ont été libérés,
Condamne la société Connaissance Action Santé à payer à la société Derma-[Adresse 5] la somme de 7 806,43 euros au titre du remboursement des taxes foncières et de bureau 2021, 2022 et 2023,
Déboute la société Derma-[Adresse 5] du surplus de ses demandes,
Condamne la société Connaissance Action Santé à payer à la société Derma-[Adresse 5] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Connaissance Action Santé aux dépens de première instance et d'appel.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière Le Président
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
Chambre civile 1-2
ARRET N°342
CONTRADICTOIRE
DU 02 DECEMBRE 2025
N° RG 24/03044 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WQ5L
AFFAIRE :
S.C.I. DERMA-[Adresse 5]
C/
S.A.R.L. CONNAISSANCE ACTION SANTE immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de Pontoise, sous le numéro 503 813 008, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Avril 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Pontoise
N° chambre :
N° Section :
N° RG : 21/05235
Expéditions exécutoires
Copies
délivrées le : 02/12/2025
à :
Me Emmanuelle BOQUET
Me Mélina PEDROLETTI
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
APPELANTE
S.C.I. DERMA-[Adresse 5]
Prise en la personne de son représentant légal en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Emmanuelle BOQUET de la SCP BOQUET-NICLET-LAGEAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 155 - N° du dossier E0005APB
****************
INTIMEE
S.A.R.L. CONNAISSANCE ACTION SANTE immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de Pontoise, sous le numéro 503 813 008, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité
N° SIRET : 503 81 3 0 08
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 26441
Plaidant : Me Caty RICHARD de la SELARL CABINET CATY RICHARD, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 126, substituée par Me Claire CHARTON, avocate au barreau de VAL D'OISE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Septembre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,
Mme Florence SCHARRE, Conseillère,
qui en ont délibéré,
Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI
Exposé des faits et de la procédure
Mme [D] [I] et M. [W] [V] se sont mariés le 3 septembre 1994.
Le 9 décembre 2002, Mme [I] et M. [V] ont constitué la société civile immobilière Derma-[Adresse 5], ci-après désignée la société Derma, dans laquelle la répartition de leurs parts sociales est de 80% pour l'épouse et de 20% pour l'époux.
La société Derma, dont Mme [D] [I] est la gérante, a été constituée pour l'acquisition du cabinet médical de Mme [I]. Cette société est également propriétaire de la maison située [Adresse 3] à [Localité 7], ayant constitué l'ancien domicile conjugal des époux [V].
Du 21 avril 2008 jusqu'en décembre 2019, Mme [D] [I] a également été désignée gérante de la Sasu Connaissance Action Santé, ci-après désignée la société CAS.
Par acte sous signature privée du 24 mai 2009, intitulé « réservation de contrat de bail commercial », la société Derma a donné en location à la société CAS des locaux à usage de bureaux, d'une surface de 100 m², situés [Adresse 2] à [Localité 7], pour une durée de neuf années, à compter du 1er juin 2009, moyennant un loyer mensuel de 4 000 euros, outre 500 euros au titre des charges locatives.
Par avenant du 1er janvier 2011, le loyer du local commercial a été révisé et porté à la somme de 3 000 euros hors taxes et hors charges.
A échéance, le bail s'est poursuivi par tacite reconduction.
Le 24 décembre 2019, Mme [D] [I] a saisi le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Pontoise d'une requête en divorce.
Courant décembre 2019, Mme [D] [I] a démissionné de ses fonctions de gérante de la société CAS et la mère de M. [W] [V], Mme [H] [V], a été désignée en cette qualité pour la remplacer à ces fonctions.
Le 21 février 2020, se prévalant d'un défaut de paiement des loyers et des charges dus, la société Derma a fait délivrer à la société locataire un commandement visant la clause résolutoire et d'avoir à payer la somme en principal de 11 976,94 euros, selon décompte arrêté au mois de février 2020.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2020, la société Derma a fait assigner la société CAS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise afin de voir ordonner l'expulsion de son preneur, le paiement d'une indemnité provisionnelle au titre des loyers impayés, ainsi qu'une indemnité d'occupation. Par ordonnance de référé du 30 juin 2021, qui a été confirmée par un arrêt de la cour d'appel de Versailles du 3 mars 2022, il a été jugé qu'il n'y avait pas lieu à référé.
Le 9 mars 2021, la société Derma a fait délivrer à la société CAS un second commandement visant la clause résolutoire et d'avoir à payer la somme en principal de 41 325,83 euros, selon décompte arrêté au 8 mars 2021.
Par ordonnance de non-conciliation du 23 mars 2021, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Pontoise a statué sur diverses mesures provisoires concernant les époux, notamment leur résidence séparée.
Par actes de commissaire de justice délivrés les 7 et 14 septembre 2021, la société Derma a fait assigner la société CAS devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de :
- faire écarter des débats la pièce adverse n°15 Aavenant au contrat de bail commercial du 1er mai 2017" ainsi que la pièce remise lors de l'audience d'incident du 15 décembre 2022 Aavenant au contrat de bail commercial du 1er mai 2017",
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de la société, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard,
- la condamner au paiement des loyers et charges échus au 8 avril 2021,
- ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation de 3 000 euros mensuels et au remboursement des taxes foncières 2021, 2022 et 2023,
- outre un article 700 du code de procédure civile d'un montant de 5 000 euros.
Par jugement contradictoire du 22 avril 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise a :
- débouté la société Derma de sa demande tendant à voir écarter des débats la pièce adverse n°15 * avenant au contrat de bail commercial du 01/05/2017 + ainsi que la pièce remise lors de l'audience d'incident du 15 décembre 2022 * avenant au contrat de bail commercial du 1er mai 2017 +,
- prononcé la nullité des commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés par la société Derma à l'égard de la société CAS les 21 février et 8 mars 2021,
- débouté la société Derma de l'ensemble de ses demandes afférentes à l'acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges,
- prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 24 mai 2009 entre la société Derma et la société CAS à la date du 1er octobre 2009 (sic),
- débouté la société Derma de sa demande au titre de l'indemnité d'occupation,
- ordonné la restitution des sommes versées par la société CAS à la société Derma au titre de loyers et charges postérieurement au 1er octobre 2019,
- débouté la société CAS demande de restitution de la caution de 18 000 euros,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné la société Derma à verser à la société CAS la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire,
- condamné la société Derma aux entiers dépens de la présente procédure.
Le 24 avril 2024, la société CAS a quitté les lieux loués.
Par déclaration reçue au greffe le 17 mai 2024, la société Derma a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, la société Derma, appelante, demande à la cour :
- d'infirmer le jugement du 22 avril 2024,
Statuant à nouveau,
- d'ordonner le rejet de la pièce adverse n°47 intitulée * CAS Exercice clos le 30 septembre 2017,
- de constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 24 mai 2009, consenti par elle portant sur les locaux sis [Localité 7] [Adresse 2] est acquise depuis le 9 avril 2021,
- de constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date,
- de condamner la société CAS à lui verser la somme de 46 451,05 euros, au titre de l'arriéré des loyers et charges échus au 8 avril 2021,
- de condamner la société CAS au paiement d'une somme de 3 000 euros par mois, à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 9 avril 2021, jusque sa reprise des lieux, le 22 avril 2024, soit 108 000 euros,
- de condamner la société CAS au paiement d'une somme de 7 806,43 euros au titre du remboursement des taxes foncières et de bureau 2021, 2022 et 2023,
- de condamner la société CAS à lui rembourser les sommes versées en exécution du jugement de première instance, soit la somme de 36 000 euros et la somme de 3 500 euros,
- de condamner la société CAS au paiement de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles, et à régler les dépens de l'instance,
- de condamner la société CAS aux entiers dépens,
Subsidiairement de :
- condamner la société CAS à lui verser la somme de 41 325,83 euros, au titre de l'arriéré des loyers et charges échus au 23 mars 2021,
- condamner la société CAS à lui rembourser les sommes versées en exécution du jugement de première instance pour la période antérieure au 23 mars 2021, soit la somme de 36 000 euros et la somme de 3500 euros.
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, la société CAS, intimée, demande à la cour de :
- la recevoir en ses demandes, fins et conclusions, y faisant droit,
- débouter la société Derma de son appel de toutes ses demandes fins et conclusions,
En conséquence,
- confirmer le jugement rendu le 22 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- condamner la société Derma à lui verser la somme de 5 000 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Derma aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par Maître Mélina Pedroletti avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 septembre 2025.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DECISION
Pour une meilleure compréhension du litige, la cour précise que les parties s'entendent pour constater que le dispositif du jugement dont appel ainsi libellé « prononce la résiliation judiciaire du bail conclu le 24 mai 2009 entre la société Derma et la société CAS à la date du 1er octobre 2009 » contient une erreur matérielle puisque le jugement mentionne en page 6 « il y a lieu de prononcer la résolution judicaire du bail à la date du 1er octobre 2019 ».
Sur la demande en rejet de la pièce n°47 de l'intimée
La société Derma, sollicite le rejet de la pièce adverse n°47 intitulée * CAS Exercice clos le 30 septembre 2017+, consistant en un rapport spécial sur la gérance de Mme [D] [I], considérant que cette pièce est un faux en précisant que Mme [I] conteste sa signature, exposant qu'en raison d'un accident de ski, à un moment contemporain à ce document, elle ne pouvait signer ce rapport.
La société CAS demande à ce que l'appelante soit déboutée de toutes ses prétentions et lui oppose que ce document permet de constater que le cabinet de dermatologie de Mme [I], par ailleurs gérante non associée, a facturé des prestations à la société CAS, ce qui a généré à son profit des revenus. Elle ajoute que cette pièce a été établie par un expert-comptable et que Mme [I] n'apporte aucune preuve au soutien des accusations de faux en écritures qu'elle invoque.
Réponse de la cour :
Conformément à l'article 132 du code de procédure civile, dès lors que les pièces ont été communiquées, elles sont recevables.
En l'espèce, il n'est pas contesté que les pièces produites aux débats aient été communiquées entre les parties avant l'ordonnance de clôture.
En outre, la cour n'est pas saisie de la question de savoir quelles ont été les rémunérations de Mme [I] et de M. [V], ni comment et pour quel montant les époux associés des sociétés Derma et CAS se rémunéraient. L'examen des rapports entre associés n'a donc pas d'incidence sur le contrôle de la validité des commandements de payer qui ont été délivrés et de leurs suites procédurales.
De plus, il y a lieu d'observer que la cour n'est d'ailleurs pas saisie d'une demande de vérification d'écriture dans les termes de l'article 1324 du code civil et qu'elle n'a pas vocation à se prononcer sur la matérialité d'un faux en écritures privée.
Dès lors, la pièce n°47 versée aux débats par la société intimée, qui a été produite au contradictoire, ne fera donc pas l'objet d'un rejet des débats et n'a en outre aucune incidence sur la procédure locative, objet de l'appel, opposant les sociétés.
La demande de rejet de la pièce n°47, produite aux débats par la société CAS, et formulée par la société appelante, sera donc rejetée.
Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire et l'exception d'inexécution invoquée par la société locataire
La société Derma, qui poursuit l'infirmation du jugement, entend contester la nullité des commandements prononcée par le premier juge. Elle considère que la dette locative visée à ces commandements était conforme aux exigences résultant du bail initial du 24 mai 2009 et de l'avenant du 1er janvier 2011.
Elle en déduit que, s'agissant de deux personnes morales indépendantes, le premier juge ne pouvait pas s'appuyer sur l'existence d'un conflit conjugal pour juger que les commandements auraient été délivrés de mauvaise foi. Elle ajoute que sa demande en paiement au titre de l'indexation des loyers relève de son objet social et que le fait de renoncer temporairement à invoquer la clause d'un contrat n'emporte pas renonciation à s'en prévaloir et à l'exécuter dans les limites de la prescription légale. Elle conclut qu'elle n'a commis aucun abus de droit et demande à la cour de constater l'acquisition de la clause résolutoire.
Elle précise que les deux lettres d'opposition, versées aux débats par la société intimée, n'ont aucune valeur juridique dès lors que cette dernière n'a pas contesté judiciairement les commandements qu'elle s'était vu délivrer.
Elle reproche au premier juge d'avoir constaté une exception d'inexécution au profit de la société CAS et d'avoir ordonné la restitution des sommes versées postérieurement au 1er octobre 2019. Elle estime que la séparation du couple est sans effet sur la procédure locative opposant deux sociétés et ajoute que le premier juge n'a pas caractérisé le manquement grave du bailleur. Elle souligne que le conflit familial ne saurait suffire à établir une inexécution suffisamment grave par le bailleur de ses obligations et que la société locataire ne pouvait ainsi se faire justice à elle-même.
En réponse aux moyens soulevés à ce titre par la société locataire, résultant de l'impossibilité pour la société locataire d'avoir accès aux lieux loués, elle lui oppose que si celle-ci considérait qu'elle ne bénéficiait plus de la jouissance paisible des lieux loués, elle pouvait saisir le tribunal pour exiger du bailleur qu'il respecte ses obligations ou encore donner congé, ce qu'elle n'a pas fait. Elle considère au contraire que M. [W] [V] est parti volontairement s'installer à [Localité 6] dans un bien qui appartient par ailleurs à la SCI Derma. Elle en déduit que la société CAS a continué à utiliser les locaux loués (maintien du siège social à cette adresse et maintien de l'adresse postale de la société) et sollicite les loyers et charges correspondantes à son occupation.
Elle conteste la valeur probante des attestations produites aux débats et émanant des enfants du couple et reproche à M. [V] d'avoir sollicité de ceux-ci un témoignage pour établir qu'il ne disposait plus des clefs des lieux mis à disposition de la société CAS.
Elle sollicite en principal la condamnation de la société CAS à lui verser la somme de 46 451,05 euros au titre des loyers échus au 8 avril 2021, outre celle 7 806,43 euros au titre des taxes foncières et de bureau des années 2021 à 2023 et celle de 108 000 euros au titre des indemnités d'occupation dues sur la période du 9 avril 2021 au 22 avril 2024, date de la reprise des lieux.
A titre subsidiaire, elle sollicite, si la cour retenait une date de rupture du bail au 23 mars 2021, la condamnation de la société CAS à lui verser la somme de 41 325,83 euros ainsi que sa condamnation à lui rembourser la somme de 36 000 euros au titre des sommes versées en exécution du jugement de première instance.
La société CAS, qui poursuit la confirmation du jugement, entend contester la validité des commandements de payer qu'elle s'est vu délivrer et pour lesquels elle expose avoir formé deux oppositions par courriers recommandés.
Elle invoque l'existence de liens familiaux entre les parties et soutient que la société bailleresse, et en l'espèce Mme [I] lorsqu'elle cumulait les fonctions de gérante de la société Derma et de la société CAS, n'a pas sollicité la moindre ré-indexation du loyer pendant dix années. Elle en déduit que la société bailleresse ne pouvait subitement prétendre ensuite obtenir le paiement des sommes réindexées sans faire montre de mauvaise foi. Elle y voit un abus de droit de la société dirigée par l'épouse dans l'unique but de nuire à son époux. Elle considère que la gérance effective de la société CAS a été assurée par Mme [I] et reproche à celle-ci d'instrumentaliser la procédure afin de servir ses intérêts personnels dans le cadre d'un divorce particulièrement contentieux.
Elle soutient qu'en réalité Mme [I], au travers la SCI Derma, s'est livrée à un véritable acharnement psychologique et financier alors qu'elle savait son époux hospitalisé. Elle reprend à son profit la motivation du juge des référés qui a apprécié la bonne foi de la société bailleresse dans son ordonnance du 10 février 2021 et a relevé que Mme [I] n'a procédé à cette demande d'indexation à l'égard de la société CAS qu'à compter du moment où elle n'était plus gérante de la SCI.
La société CAS invoque une exception d'inexécution dans la mesure où M. [V] a été contraint de quitter le domicile conjugal en octobre 2019, pour rejoindre un logement insalubre à [Localité 6], en raison expose-t-il, des violences subies de la part du frère de Mme [I]. Elle précise qu'à cette date, les clefs du bureau loué lui ont été volées par la famille de Mme [I] et qu'à la suite de cette agression, il est entré dans une dépression post-traumatique.
Elle précise que M. [V] et Mme [I] travaillaient tous les deux à l'élaboration de jeux de sociétés pour impliquer les patients dans le suivi de leur santé et ce, chacun dans sa spécialité (en cardiologie pour M. [V] et en dermatologie pour Mme [I]).
Elle en déduit que Mme [I] a tiré des revenus de l'activité de la société CAS et conteste le fait que M. [V], après avoir réglé le loyer à la SCI Derma, se soit versé par l'effet d'un virement permanent du même montant sur son compte personnel, ladite somme. La société intimée conteste également avoir établi des fausses factures au nom de Mme [I].
La société intimée demande à la cour de constater la résiliation du bail à compter du mois d'octobre 2019 et ce, en raison du manquement de la société bailleresse.
Réponse de la cour :
Sur la bonne foi du bailleur
L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
En application de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Une clause résolutoire ne peut produire des effets si elle est mise en 'uvre de mauvaise foi par le bailleur.
Il s'en déduit que l'absence de bonne foi, dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire, prive la clause résolutoire de ses effets, mais n'a pas pour conséquence d'affecter la validité du commandement de payer.
Même si les conditions d'application de la clause résolutoire paraissent remplies, le juge saisi doit, dès lors que le preneur le fait valoir dans ses écritures, rechercher si la clause résolutoire n'est pas invoquée de mauvaise foi par le bailleur. (C.Cass. 3ème Civ. 4 novembre 2003, pourvoi n°02-14.105).
De plus, le juge doit rechercher, lorsque la bonne foi du bailleur est mise en doute, si l'application de la clause résolutoire a été ou non subordonnée à un motif étranger à la délivrance du commandement (C.cass. Civ 3ème 10 novembre 2010 n° 09-15.937).
La preuve de la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer incombe au preneur qui l'invoque. La déloyauté ainsi alléguée s'apprécie au jour où le commandement a été délivré.
Enfin, en matière de baux commerciaux, la clause résolutoire, qui doit donc être invoquée de bonne foi par le bailleur, suppose une infraction aux clauses et conditions du bail. Il appartient au juge pour apprécier la mauvaise foi d'examiner chacun des manquements reprochés et de rechercher s'ils répondent ou non à ces conditions (C. Cass. 3ème Civ. Pourvoi n°11-14.456).
En outre, il convient de rappeler que, conformément à l'article 488 du code de procédure civile, une ordonnance de référé, ne tranche pas le principal et n'a donc pas autorité de la chose jugée.
En l'espèce, il résulte des termes préliminaires de l'avenant du 1er janvier 2011 que « compte tenu de la difficulté pour la société CAS pour procéder au règlement de son loyer en raison d'une activité réelle moins forte que prévue, les deux parties ont prévu de rédiger un avenant se substituant au bail précédent portant sur le montant des loyers qui passent à 3 000 euros sans changement de surface. ».
Le montant mensuel du « loyer et accessoires » est indiqué dans cet avenant comme étant de « 3 000 euros, hors indexation. ».
Les charges devant être supportées par la société locataire sont définies de la manières suivante « le preneur remboursera en plus du loyer principal, et à chaque terme, une quote-part de charges comportant toutes les dépenses d'entretien et de gardiennage de l'immeuble à quelque titre que ce soit. Cette quote-part sera calculée proportionnellement à la surface des lieux loués par rapport à la totalité des surfaces de l'immeuble, ainsi qu'en fonction de l'utilité des éléments d'équipements pour le preneur. Dans les dépenses de charges sont expressément inclus les frais de gestion de quelque nature que ce soit liés aux personnels ou prestataires de services. ».
Le paragraphe au titre des « impôts et taxes » est ainsi libellé « le preneur satisfera à toutes les charges dont le locataire est ordinairement tenu de manière que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet. Le preneur acquittera notamment les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la taxe professionnelle et toute autre taxe liée à l'occupation des locaux et devra justifier de leur acquit à première demande du bailleur. Le preneur remboursera au bailleur l'impôt foncier dont la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux applicables en Ile-de-France. ».
La clause du bail relative à l'indexation du loyer prévoit quant à elle : « le loyer sera révisé en fonction des variations de l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE (base 100-dernier trimestre 1953), à l'expiration de chaque période annuelle, et pour la première fois le 01-04-2009 (sic), l'indice de départ étant celui du 01-04-2008 (sic) et l'indicée d'arrivée étant constitué par l'indice du trimestre précédant l'année de révision ».
Enfin, la clause résolutoire est ainsi rédigée « Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme du loyer à son échéance, ou en cas de défaut de paiement de toute somme due au titre de l'exécution du présent bail ou de la révision du loyer ou de son renouvellement éventuel, ou encore en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail et un mois après mise en demeure restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit.».
La clause résolutoire insérée au bail a ainsi été mise en 'uvre dans les termes et conditions du bail dès lors que la société Derma a sollicité le 21 février 2020, par le premier commandement de payer qu'elle a fait délivrer, le règlement des loyers et des charges indexés qui lui étaient dus à hauteur de 11 976,94 euros et couvrant la période d'avril 2015 à février 2020.
De la même manière, à l'occasion de la délivrance du second commandement, le 9 mars 2021, la société bailleresse a sollicité le paiement de la somme en principal de 41 325,83 euros selon décompte arrêté au 8 mars 2021 et correspondant alors aux loyers impayés depuis janvier 2015, du fait de l'indexation et de la refacturation de la quote-part de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux au prorata de la surface louée par la société preneuse.
Par ailleurs, il résulte de l'article R. 145-35 3° du code de commerce, que si certains impôts comme la contribution économique territoriale, les taxes et redevances restent à la charge du bailleur ou du propriétaire du local ou de l'immeuble, certains autres impôts peuvent être imputés au locataire, il est en ainsi de la taxe foncière et des taxes additionnelles à la taxe foncière, ainsi que des impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.
Ce même texte dispose que la répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Lors de la signature de l'avenant, les parties sont convenues que la taxe foncière et la taxe sur les bureaux seraient dues par la société locataire au prorata de la surface occupée, laquelle n'a pas été, d'un commun accord entre les parties et ainsi que cela résulte de l'examen de l'avenant versé aux débats, réduite nonobstant la baisse de loyer ainsi accordée.
Il est constant que, dans le délai d'un mois rappelé au commandement de payer, et qui est prévu par l'article L. 145-41 du code de commerce applicable au local loué, la société locataire n'a pas procédé au règlement des sommes dues. L'opposition qu'elle invoque pour contester la régularité des commandements, et qui a été faite par courriers, est irrégulière, puisque la société locataire ne saisissait pas le juge dans les formes et conditions de l'article ci-dessus rappelé.
Ces oppositions, ainsi formées par la société locataire, sont dès lors sans effet sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire par la société bailleresse.
En conséquence, la clause résolutoire a valablement produit ses effets, dès lors qu'elle n'a pas été mise en 'uvre de mauvaise foi par la société Derma, laquelle a souhaité faire application des clauses du contrat de bail, constituant la loi des parties.
En outre, la société CAS ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de la société bailleresse, dès lors que celle-ci ne saurait se déduire des relations personnelles et conflictuelles, entretenues entre la SCI bailleresse et la société locataire.
Enfin, le fait que la société bailleresse ait attendu neuf années pour solliciter une indexation, ne saurait être constitutif d'un abus de droit ou d'une instrumentalisation de la procédure à des fins personnelles par la gérante de la société Derma.
Il était de l'intérêt financier de la Société Derma, dans laquelle M. [V] est associé à hauteur de 20%, de procéder au recouvrement des sommes qui lui étaient dues en exécution du contrat de bail passé avec la société locataire et ce, quelles que soient les relations personnelles ou conflictuelles entre les associés de ces deux sociétés.
Dès lors, tant la démission de Mme [I] de ses fonctions de gérante de la société CAS que la procédure de divorce des époux [V]-[I] sont ainsi sans effet sur la mise en 'uvre de bonne foi de la clause résolutoire par la SCI Derma à l'occasion des commandements payer visant la clause résolutoire qu'elle a fait délivrer à la société CAS.
En conséquence, les commandements de payer ayant été délivrés de bonne foi, ils peuvent ainsi produire leurs effets.
La dette locative étant ainsi valablement établie, il convient à présent d'examiner l'exception d'inexécution invoquée par la société locataire.
Sur l'exception d'inexécution invoquée par la société locataire
L'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
En l'espèce, la société locataire invoque sans l'établir que la société bailleresse a manqué à son obligation de délivrance des lieux loués. Si le fait de ne pas disposer des clefs du local loué peut effectivement constituer une telle exception, encore faut-il que la société locataire prouve que ce manquement ait rendu impossible la jouissance des lieux.
En ce sens, la production aux débats par la société locataire d'une main-courante du 12 octobre 2019, d'une plainte du 21 octobre 2019, d'un certificat médical du 22 octobre 2019, du compte-rendu d'hospitalisation du 8 juillet 2022 ou encore les courriers, SMS et attestations des enfants du couple produits aux débats par la société intimée sont des preuves insuffisantes pour établir que la jouissance des lieux était impossible et, dès lors, susceptible de fonder une exception d'inexécution et justifier le non-paiement des loyers.
En effet, ces pièces ne permettent pas de considérer que les tensions régnant au sein du couple ou les problèmes de santé de M. [V] puissent établir l'exception d'inexécutions que la société intimée invoque.
En outre, la cour observe que l'ordonnance de non-conciliation, rendue par le juge aux affaires familiales et qui a été produite aux débats, mentionne une résidence séparée des époux en août 2019. Le moyen invoqué par la société CAS, qui affirme que M. [V] a été contraint de quitter le domicile conjugal en octobre 2019, est dès lors inexact.
De surcroît, aucun procès-verbal d'huissier ne permet d'établir la voie de fait tenant au vol des clefs du local à usage de bureau qui était loué par la société CAS, ce d'autant qu'aucune demande de réintégration dans les lieux n'a été officialisée par la société CAS auprès d'un juge.
En conséquence, l'exception d'inexécution ne peut être utilement invoquée par la société locataire, au vu des pièces versées aux débats.
Sur l'absence de mise en demeure préalable
Le premier juge a considéré que l'absence de mise en demeure préalablement à la délivrance du commandement de payer du 8 mars 2021 devait entraîner sa nullité.
Or, il est de jurisprudence constante, que le commandement de payer, délivré en application de l'article L.145-41 du code de commerce, se suffit à lui seul (C.Cass 3ème civ. 9 décembre 2008, n°07-22.002).
Il s'en suit qu'il n'était donc pas nécessaire que la société bailleresse procédât à la délivrance d'une mise en demeure avant de délivrer ce second commandement de payer.
***
Il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré et de juger que la clause résolutoire peut dès lors valablement produire ses effets, qu'aucune exception d'inexécution ne saurait être invoquée utilement par la société CAS et qu'aucune mise en demeure préalable n'était nécessaire à la délivrance du second commandement de payer.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En application de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai prévu au commandement de payer qu'il s'est vu délivrer alors la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, la société CAS demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ces dispositions, y compris celles concernant donc l'acquisition de la clause résolutoire. La cour constate qu'elle ne formule ainsi aucune observation sur le décompte produit aux débats.
La cour ayant retenu la validité du commandement délivré le 8 mars 2021, il s'en déduit, par infirmation du jugement et constatant que la société locataire n'en conteste pas le bien-fondé, que la demande en paiement formée par la société bailleresse doit être accueillie.
Dès lors, la clause résolutoire prévue dans le bail commercial du 24 mai 2009, et portant sur les locaux de bureaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], est acquise depuis le 9 avril 2021.
Il convient de rappeler que l'indemnité d'occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, a pour objet de réparer l'intégralité du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de son bien.
La société CAS sera tenue au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle jusqu'au 22 avril 2024, date non contestée par les parties comme étant celle de la libération des locaux et de la restitution des clés.
Il y a dès lors lieu de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle, due à compter du 9 avril 2021, à la somme 3 000 euros, hors les charges locatives contractuellement prévues.
Il convient de condamner la société CAS à verser à la société Derma la somme de 46 451,05 euros, au titre de l'arriéré des loyers et charges échus au 8 avril 2021, outre celle de 108 000 euros au titre des indemnités d'occupation dues sur la période du 9 avril 2021 au 22 avril 2024.
Constatant que les taxes foncières et de bureau, prévues au bail au titre des charges locatives, n'ont pas été réglées, il convient également de condamner la société CAS à payer à la société Derma la somme de 7 806,43 euros au titre du remboursement des taxes foncières et de bureau des années 2021 à 2023.
Le jugement est en conséquence infirmé de ces chefs.
La société CAS, qui sollicite la confirmation totale du jugement, n'a pas saisie la cour d'une demande d'infirmation relativement au débouté qu'elle s'est vu opposer concernant sa demande de restitution du dépôt de garantie de 18 000 euros. Dès lors, ce chef du jugement non critiqué est devenu irrévocable.
Sur la demande en remboursement des sommes versées en exécution du jugement
Le présent arrêt infirmatif vaut titre exécutoire en vue de la restitution des sommes versées, de sorte que la cour ne statuera pas sur cette demande.
Sur les frais du procès
La société CAS, qui succombe, sera par infirmation du jugement condamnée aux dépens de première instance mais également à ceux d'appel.
La somme qui doit être mise à la charge de la société CAS au titre des frais non compris dans les dépens, qui ont été exposés en première instance et en cause d'appel par la société Derma peut être équitablement fixée à 5 000 euros.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par décision contradictoire mise à disposition au greffe
Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le tribunal judiciaire de Pontoise le 22 avril 2024 à l'exception des chefs de jugement non critiqués et résultant du débouté concernant le rejet de la pièce n°15 et du débouté concernant la restitution du dépôt de garantie,
Statuant à nouveau,
Dit n'y a voir lieu à rejeter la pièce n°47,
Constate que la clause résolutoire contenue au bail commercial du 24 mai 2009, et portant sur des locaux de bureaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] est acquise depuis le 9 avril 2021,
Condamne la société Connaissance Action Santé à payer à la société Derma-[Adresse 5] la somme de 46 451,05 euros, au titre de l'arriéré des loyers et charges échus au 8 avril 2021,
Fixe le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle, due à compter du 9 avril 2021, à la somme de 3 000 euros, hors les charges locatives contractuellement prévus,
Condamne la société Connaissance Action Santé à payer à la société Derma-[Adresse 5] la somme de 108 000 euros, au titre des indemnités d'occupation dues du 9 avril 2021 au 22 avril 2024 date à laquelle les lieux ont été libérés,
Condamne la société Connaissance Action Santé à payer à la société Derma-[Adresse 5] la somme de 7 806,43 euros au titre du remboursement des taxes foncières et de bureau 2021, 2022 et 2023,
Déboute la société Derma-[Adresse 5] du surplus de ses demandes,
Condamne la société Connaissance Action Santé à payer à la société Derma-[Adresse 5] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Connaissance Action Santé aux dépens de première instance et d'appel.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière Le Président