CA Chambéry, 1re ch., 2 décembre 2025, n° 24/01727

Faits et procédure

Par acte authentique du 7 décembre 2015, M. et Mme [K], aux droits desquels vient désormais la SCI [K], ont donné à bail commercial pour une durée de 9 années à la société LVMS les lots 2, 3, 5, 6, 7, 9, 10, 11 et 12 de cet ensemble immobilier.

Le montant du loyer annuel a été fixé à la somme de 50.000 euros HT soit 60.000 euros TTC payable en douze mensualités.

Par acte d'huissier du 6 mai 2024, la SCI [K] a assigné la société LVMS devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albertville notamment aux fins d'entendre condamner la société LVMS à lui payer la somme provisionnelle de 34.269,53 au titre des loyers impayés.

Par ordonnance du 3 décembre 2024, le tribunal judiciaire de d'Albertville a :

- Rejeté l'exception d'incompétence au profit du juge de la mise en état ;

- Constaté la résiliation du bail commercial liant les parties au 12 janvier 2024 sur le local commercial sis [Adresse 4] ;

- Ordonné l'expulsion de la société LVMS et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si nécessaire et d'un serrurier ;

- Débouté la société LVMS de sa demande de délais ;

- Condamné la société LVMS à verser à titre provisionnel à la SCI [K], la somme de 37.757,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation suivant compte arrêté au 30/06/2024 outre intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

- Condamné la société LVMS à verser à la SCI [K], la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la société LVMS aux entiers dépens comprenant le coût du commandement.

Au visa principalement des motifs suivants :

Aucune demande au titre des arriérés de loyers et de charges n'a jamais été formulée devant la juridiction du fond ou le juge de la mise en état, de sorte que le juge des référés est compétent ;

Le bailleur justifie des sommes dues au titre des arriérés de loyers et de charges ;

En l'absence d'éléments de preuve complémentaire, l'exception d'inexécution et la consignation des loyers ne peuvent être retenus ;

La demande d'expulsion est par ailleurs recevable et est en lien direct avec la demande en paiement provisionnel des loyers et charges formulée à l'origine.

Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 19 décembre 2024, la société LVMS a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 19 septembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société LVMS sollicite l'infirmation de la décision et demande à la cour de :

- Prendre acte qu'elle a procédé au règlement des causes de la condamnation de première instance à hauteur de 37.757,53 euros outre le versement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence,

- Infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail commercial liant les parties au 12 janvier 2024 sur le local commercial sis [Adresse 5] et ordonné son expulsion et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si nécessaire et un serrurier ;

- Juger que le bail commercial conclu entre les parties se poursuit dans les conditions antérieures ;

- Juger que les factures N° LC/100 bis du 3/11/2023 pour 1014 euros, N° LC/96 bis pour 974 euros, N° LC77 bis du 9/12/2021 pour un montant de 1.512 euros ne sont pas justifiées et donc pas exigibles ;

En conséquence,

- Infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a qu'elle l'a condamnée à payer à la SCI [K] la somme de 37.757,53 euros ;

- Dire que l'arriéré locatif au 30 juin 2024 ne s'élevait qu'à la somme de 35.000 euros TTC (sauf décompte à parfaire) ;

Statuant à nouveau,

- L'autoriser à consigner l'intégralité du montant de son loyer mensuel sur le compte CARPA des Alpes de Me Villemagne et ce dans l'attente de la décision à rendre par le Tribunal Judiciaire statuant au fond ou de la réalisation des travaux par le bailleur préconisés par le rapport d'expertise en date du 12 décembre 2024) ;

En tout état de cause,

- Condamner la SCI [K] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la SCI [K] aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses prétentions, la société LVMS fait notamment valoir que :

La résiliation ne se justifiait pas au regard de l'exception d'inexécution, reposant sur le rapport d'expertise judiciaire du 29 octobre 2024, et sur la demande de suspension des effets de clause résolutoire ;

La demande d'expulsion est irrecevable au visa de l'article 70 du code de procédure civile et de l'article L143-2 du code de commerce ;

Elle est à jour de tous ses loyers échus et est à jour de son loyer courant ;

Elle justifie sa demande de consignation des loyers en raison de la vétusté et l'insalubrité des lieux loués qui entraînent des conséquences préjudiciables pour elle.

Par dernières écritures du 24 avril 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI [K] demande à la cour de :

- Confirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albertville en date du 3 décembre 2024 ;

En tout état de cause,

- Condamner la société LVMS à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la même aux entiers dépens - comprenant les frais des commandements de payer - distraits au profit de la SCP Milliand Thill Pereira avocat sur son affirmation de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [K] fait notamment valoir que :

La clause résolutoire a acquis son plein et entier effet à la date d'expiration du délai d'un mois imparti au preneur par le commandement de payer, à savoir le 12 janvier 2024 date depuis laquelle le preneur est occupant sans droit ni titre ;

La société LVMS échoue à apporter la preuve que les locaux ne sont pas exploitables, dès lors l'exception d'inexécution se heurte à une contestation sérieuse qui échappe à la compétence du juge des référés ;

Le règlement des loyers échus ne saurait remettre en cause la résiliation du bail ;

La clause résolutoire prévue dans le contrat s'applique en effet en raison précisément du défaut de paiement des loyers dans le délai contractuellement prévu et ne contrevient pas aux dispositions de l'article 70 du code de procédure civile ;

La sanction du non-respect des dispositions de l'article L143-2 du code de commerce n'est pas la nullité ou l'irrecevabilité de la demande ou la nullité mais l'inopposabilité au créancier inscrit ;

La demande de la société LVMS de consignation des loyers n'est pas fondée et se heurte à une contestation sérieuse.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.

Une ordonnance du 22 septembre 2025 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été retenue à l'audience du 28 octobre 2025.

Par écritures du 24 septembre 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI [K] demande à la cour de rabattre l'ordonnance de clôture aux motifs que l'appelante a notifié des conclusions le 19 septembre 2025, soit 3 jours avant la date de la clôture fixée au 22 septembre.

MOTIFS ET DECISION

I- Sur la demande de rabat de l'ordonnance de clôture

L'article 803 du code de procédure civile dispose 'L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.'

L'intimée sollicite révocation de l'ordonnance de clôture au motif que l'appelante a conclu trois jours avant la date de la clôture, sans caractériser la cause grave sous-tendant sa demande, et alors que cette demande n'a pas été présentée formellement à l'audience.

Il y a lieu d'observer qu'une pièce, à savoir un arrêt de cour de cassation a été rajouté aux débats le jour de l'ordonnance de clôture, et que le surplus des pièces a été communiqué au mois de mars 2025, de sorte que la société [K] était en mesure de répondre aux pièces déjà communiquées et pouvait s'organiser pour répondre aux conclusions avant clôture, dont le dispositif est par ailleurs strictement identique aux conclusions précédentes.

Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de rabat de l'ordonnance de clôture.

II- Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail commercial

L'article 70 du code de procédure civile dispose 'Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l'absence d'un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l'excès le jugement sur le tout.'

L'article L143-2 du code de commerce prévoit 'Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles déclarés par eux dans leurs inscriptions.'

La résiliation de plein droit par le jeu d'une clause résolutoire est assimilée à la résiliation judiciaire ou amiable (Civ. 23 janvier 1932, 3ème Civ. 27 juin 1990, pourvoi n°88-20.294 P). La sanction applicable lorsque la notification aux créanciers inscrits n'a pas été réalisée préalablement à la demande de résiliation du bail commercial est l'inopposabilité de la résiliation (Com. 25 mai 1970, pourvoi n°69-10.590 P).

Au terme de son assignation en référé du 6 mai 2024, la société [K] a assigné en référé sa locataire commerciale, la société LVMS, aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme provisionnelle de 34.269,53 euros de loyers impayés, outre un article 700 et les dépens comprenant les frais des commandements de payer.

En conséquence, la demande de constat de la résiliation du bail par le jeu de clause résolutoire éventuellement insérée dans le bail et en raison de loyers impayés, se rattache aux prétentions originaires de paiement des loyers impayés par un lien suffisant, et l'irrecevabilité soulevée doit être rejetée.

Il est ensuite établi qu'une inscription du chef de la société LVMS a été inscrite sur le fonds commercial par la Banque Populaire Auvergne Rhône Alpes pour la somme de 141.600 euros, en date du 14 février 2018, et il n'est pas justifié que la société [K] ait notifié sa demande de résiliation du bail commercial la liant à la société LVMS.

Cette absence de notification aux créanciers inscrits n'a toutefois pas pour effet de rendre la demande de résiliation de bail irrecevable, mais la rend inopposable aux créanciers dont les droits ont été lésés.

La recevabilité de la demande de résiliation du bail commercial sera donc retenue.

III- Sur la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire

L'article L145-41 du code de commerce dispose 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

Le bail commercial signé entre M. et Mme [K], aux droits desquels vient la société [K], bailleresse, et la société LVMS, preneuse, le 7 décembre 2015, portant sur les lots 2, 3, 5, 6, 7, 9, 10, 11 et 12 comporte une clause résolutoire en page 18 : 'Il est convenu qu'en cas de non-exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements stipulé aux présentes comme le non-respect de la clause de destination, ou en cas de non-paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d'un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation.'

Le bail stipulait 'le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes de cinquante mille euros (50.000 eur) que le preneur s'oblige à payer au bailleur en douze termes égaux de quatre mille cent soixante-six euros et soixante-six centimes (4.166,66 eur) hors taxes chacun.

Ce loyer correspond à la valeur locative et s'entend hors droits, taxes et charges.'

Il est par ailleurs établi que trois commandements de payer ont été délivrés par le bailleur au locataire :

- le 17 mars 2023 pour la somme de 15.000 euros correspondant aux loyers du premier trimestre,

- le 14 juin 2023 pour la somme de 15.000 euros correspondant aux loyers du second trimestre,

- le 12 septembre 2023 pour la somme de 15.000 euros correspondant aux loyers du troisième trimestre, ainsi qu'à la rétrocession de TOM,

- le 12 décembre 2023 pour les loyers du quatrième trimestre, outre la TOM, une facture de 1.014 euros et les commandements de payer.

La société LVMS conteste la facturation de la taxe d'ordures ménagères (TOM), et celle de la facture de 1.014 euros. De fait, les factures LC/96 bis du 3/07/2023 de 974 euros, LC/100 bis du 03/11/2023 et LC77 bis de 1.512 euros du 9 décembre 2021 ne sont pas fournies, non plus que l'avis d'imposition permettant de vérifier le montant de la TOM facturée, et ne correspondent pas au loyer fixé dans le bail, lequel ne comporte en réalité que le loyer HT, la TVA, et l'indexation. Il conviendra en conséquence de constater que la somme de 3.500 euros n'est pas due en l'absence d'éléments justificatifs.

La société LVMS justifie avoir réglé la somme de 38.557,53 euros par chèque à l'ordre de la CARPA du 27 février 2025, incluant la condamnation prononcée par le juge des référés à titre de provisions à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation, et au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ce faisant, le paiement a été effectué bien postérieurement au délai d'un mois imparti après délivrance du dernier commandement de payer pour empêcher le jeu de la clause résolutoire.

Néanmoins, la société LVMS affirme, sans être contredite, qu'elle est à jour des échéances d'indemnités d'occupation courantes, de sorte que le prononcé de l'expulsion serait disproportionné par rapport aux intérêts en présence, la société LVMS justifiant avoir obtenu une autorisation de l'[Localité 9] de dispenser à domicile de l'oxygène à usage médical pour le site de rattachement LVMS implanté à [Adresse 7] ([Adresse 6] par arrêté du 27 mars 2025.

IV- Sur la demande de consignation des loyers

L'article 1219 du code civil dispose 'Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.'

L'article 1719 du même code prévoit pour le contrat de bail 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.'

M. [T] [C] a été désigné comme expert judiciaire par ordonnance du juge de la mise en état du 14 septembre 2023, dans l'instance qui oppose les parties devant le juge du fond. Le rapport a été déposé le 12 décembre 2024 et conclut que 'les désordres visés dans l'assignation, qui sont de trois ordres : infiltrations d'eau dans le local commercial, non-conformités électriques, dysfonctionnement du système de chauffage sont avérés'. Il conclut 'les infiltrations sont dues à un défaut d'entretien et de vétusté du bâtiment. (...) les travaux nécessaires à la remise en état de la couverture consistent en la réalisation de grosses réparations ayant pour objet de remédier à la vétusté :

- dépose de la couverture (fibrociment et bacs acier)

- réalisation d'enduit hydrofuge sur les murs en maçonnerie au droit des couvertures

- mise en oeuvre d'une couverture en bacs acier compris pièces de finitions (solins, tarmiers, conventines, etc)', ainsi que 'les travaux nécessaires à la remise en conformité de l'installation électrique représentent de gros travaux ayant pour objet de mettre le bâtiment en conformité et de remédier à sa vétusté : cf. Rapport Socotec et devis de l'entreprise EDMI', et enfin, 'les systèmes de chauffage existants sont inopérants et ne correspondent plus aux exigences et normes en vigueur. Leur remplacement intégral est indispensable pour mettre le bâtiment en conformité et remédier à sa vétusté. La réfection d'un système de chauffage par le sol est, compte tenu de l'importance des travaux que cela nécessitera, inenvisageable. Vu la configuration et l'usage du bâtiment, une pompe à chaleur air/air semble être une solution adaptée, performante et économique.'

Le bail décrit ensuite les locaux loués comme le lot n°2 'une partie d'immeuble située au rez-de-chaussée à usage commercial dans l'aile nord-ouest du bâtiment, comprenant un hall d'entrée, dégagement, une salle d'exposition, entrepôts, garage, atelier, magasin, bureaux, un sanitaire avec douche et un sanitaire avec vestiaire' et le lot n°3 'une salle d'exposition'. En page 9, le bail reprend également les travaux à la charge des parties, et précise que les réparations de l'article 606 du code civil (gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières) sont à la charge du bailleur, de même que les 'dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué ou l'immeuble, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées au 1°'.

Eu égard au fait que le local commercial accueille des employés de bureau, ainsi que du public, et que les désordres présentés, qui rendent la jouissance du preneur particulièrement difficile (peu de chauffage, infiltrations au plafond, moisissures sur les murs, appareils et prises électriques inutilisables en raison des défaillances de l'installation,), il sera fait droit à la demande de consignation des loyers.

En effet, les dénégations du bailleur, qui affirme que la présence d'auréoles au plafond ne démontre pas l'existence de défaillances d'étanchéité de la toiture, que le preneur aurait signalé les prises électriques fondues ou partie de toiture cassée si elles avaient été présentes lors de l'entrée dans les lieux, ou encore que l'expert n'a pas constaté visuellement lors de l'accédit sur les lieux les infiltrations ne suffisent pas à caractériser une contestation sérieuse et doivent être écartées.

V- Sur les mesures accessoires

Succombant partiellement au fond, la société [K] supportera les dépens de l'instance d'appel. Les dépens de première instance resteront à la charge de la société LVMS qui, bien que supportant des désagréments majeurs dans son exploitation des lieux loués, n'a pas usé des procédures adéquates pour mettre en oeuvre l'exception d'inexécution et a tenté de se faire justice à elle-même en retenant les loyers sans autorisation préalable. L'équité ne commande enfin pas de mettre à la charge de l'une ou l'autre des parties des sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme la décision entreprise dans la limite des dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'elle a condamné la société LVMS aux entiers dépens comprenant le coût du commandement,

Constate que l'intégralité de la dette d'impayés de loyers et de charges a été réglée par la société LVMS au 28 octobre 2025, y compris une somme de 3.500 euros qui été payée sans fondement et s'imputera sur les loyers postérieurs,

Dit que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, acquise par la société [K], depuis le 12 janvier 2024, date d'effet du commandement de payer délivré le 12 décembre 2023 est en conséquence réputée n'avoir pas joué,

Déboute la société [K] de sa demande d'expulsion de la société LVMS et de ses demandes annexes,

Autorise la société LVMS à consigner l'intégralité du loyer mensuel sur le compte Carpa des Alpes de Me Villemagne, dans l'attente soit de la réalisation des travaux de réfection de la toiture, de mise aux normes de l'électricité et de mise en place d'un système de chauffage effectif, qui devront être justifiés par la production de factures acquittées, soit d'une décision définitive dans le litige en cours devant le tribunal judiciaire d'Albertville,

Condamne la société [K] au paiement des entiers dépens de l'instance d'appel,

Déboute les parties de leurs demandes formulées au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.