CA Riom, 1re ch., 2 décembre 2025, n° 24/00322
RIOM
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE [Localité 10]
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 02 décembre 2025
N° RG 24/00322 - N° Portalis DBVU-V-B7I-GEJF
- PV- Arrêt n°
[U] [L] épouse [F] / [D] [Y], [K] [C]
Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9], décision attaquée en date du 29 Janvier 2024, enregistrée sous le n° 22/01174
Arrêt rendu le MARDI DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Philippe VALLEIX, Président
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller
Madame Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé
En présence de :
Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
Mme [U] [L] épouse [F]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée par Maître François RAYNAUD de la SELARL BERNARDET- RAYNAUD, avocat au barreau de MOULINS
Timbre fiscal acquitté
APPELANTE
ET :
M. [D] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 2]
et
Mme [K] [C]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentés par Maître Jérôme LANGLAIS de la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
INTIMES
DÉBATS :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 octobre 2025, en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX, rapporteur.
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 02 décembre 2025 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Faisant suite à une convention conclue sous seing privé le 10 octobre 2018, Mme [U] [L] épouse [F] a, par acte authentique conclu le 8 janvier 2019 auprès de Me [P] [V], notaire à [Localité 8] ([Localité 7]), vendu à M. [D] [Y] et Mme [K] [C] une maison d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 11] ([Localité 7]), cadastrée section AS numéro [Cadastre 3], moyennant le prix total de 84.000,00 € dont 82.850,00 € s'appliquant au bien immobilier et 1.150,00 € s'appliquant aux meubles le garnissant. Une clause d'exonération des vices cachés et apparents été stipulée dans cet acte de vente, conformément aux usages en la matière.
Arguant que les vendeurs auraient eux-mêmes effectué des travaux de transformation d'une cave en bureau sans les leus déclarer dans le compromis comme dans l'acte authentique de vente et que cette situation leur aurait fait perdre un locataire, M. [Y] et Mme [C] ont assigné le 16 novembre 2022 Mme [F] en réduction de prix de la chose vendue en garantie de vices cachés devant le tribunal judiciaire de Cusset qui, suivant un jugement n° RG-22/01174 rendu le 29 janvier 2024, a :
- [dans les motifs, page 5] jugé recevable l'action en réduction de prix de vente en allégation de vices cachés, au visa de l'article 1648 du Code civil ;
- condamné Mme [F] à payer au profit de M. [Y] et Mme [C] :
* la somme de 16.750,00 € au titre de la réduction du prix de cette vente immobilière ;
* la somme de 14.400,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de perte de revenus locatifs ;
- dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire de M. [Y] et Mme [C], portant sur les mêmes demandes principale au titre de la responsabilité contractuelle décennale ;
- condamné Mme [F] à payer [au profit de de M. [Y] et Mme [C]] une indemnité de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du code procédure civiie ;
- « [débouté] Madame [U] [F] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; » ;
- rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision ;
- condamné Mme [F] aux dépens de l'instance ;
- « [débouté] Madame [U] [F] de sa demande relative aux dépens ; » ;
Par déclaration formalisée par le RPVA le 26 février 2024, le conseil de Mme [F] a interjeté appel du jugement susmentionné, l'appel portant sur l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre.
' Par dernières conclusions d'appelant notifiées par le RPVA le 26 mai 2024, Mme [U] [L] épouse [F] a demandé de :
' au visa des articles 1641 et suivants du Code civil et 1101 et suivants du Code civil ;
' infirmer le jugement du 29 janvier 2024 du tribunal judiciaire de Cusset ;
' à titre principal, déclarer irrecevable l'action intentée à son encontre sur la garantie légale des vices cachés ;
' à titre subsidiaire ;
' retenir l'absence totale de vices cachés ;
' l'exonérer de toute responsabilité conformément à l'acte authentique de vente ;
' en tout état de cause, condamner solidairement M. [Y] et Mme [C] :
* à lui payer une indemnité de 1.500,00 € TTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* aux entiers dépens de l'instance.
' Par dernières conclusions d'intimé notifiées par le RPVA le 12 juillet 2024, M. [D] [Y] et Mme [K] [C] ont demandé de :
' au visa des articles 1641 et suivants et 1792 et suivants du Code civil ;
' confirmer purement et simplement le jugement déféré en toutes ses dispositions, à titre principal au visa de la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire au visa de la responsabilité contractuelle décennale ;
' débouter Mme [F] de l'ensemble de ses demandes ;
' condamner Mme [F] :
* à leur payer une indemnité de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* au paiement des entiers dépens de l'instance, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Langlais - Brustel - Ledoux, avocat au barreau de Clermont-Ferrand.
Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l'appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie 'Motifs de la décision'.
Par ordonnance rendue le 4 septembre 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l'audience civile en conseiller-rapporteur du 16 octobre 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 2 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
1/ En ce qui concerne les vices cachés
L'article 1641 du Code civil dispose que « Le vendeur est tenu à la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. » tandis que l'article 1642 du Code civil dispose que « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. » et que l'article 1643 du Code civil dispose que « [le vendeur] est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus , à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. ».
L'acte authentique de vente immobilière conclu entre les parties le 8 janvier 2019 contient la clause ainsi libellée : « ETAT DU BIEN / L'ACQUÉREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : / ' des vices apparents, / ' des vices cachés. / S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : / ' si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, / ' s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. » (page 9). La même clause était stipulée dans le compromis de vente du 10 octobre 2018 (page 9).
Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 1648 alinéa 1er du Code civil que « L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. ».
C'est à M. [Y] et Mme [C], qui ont pris l'initiative de cette procédure en première instance, qu'il incombe de proposer une date certaine de point de départ de la prescription biennale résultant des dispositions précitées de l'article 1648 alinéa 1er du Code civil, afin de déterminer la date à laquelle ils ont pris connaissance des vices cachés dont ils font état. Cette date se situe nécessairement entre celle du 8 janvier 2019 correspondant à leur prise de possession du bien immobilier objet de la vente litigieuse du fait du transfert de propriété afférent à l'acte authentique de vente et celle du 16 novembre 2022 d'assignation en première instance pour réduction du prix de vente en allégation de vices cachés. Ceux-ci demandent de fixer le point de départ de ce délai de prescription à la date du 15 juin 2021, conformément à ce qui a été statué en première instance.
En l'occurrence, il importe d'abord de constater que cette date du 15 juin 2021 ne correspond pas à une date certaine de prise de connaissance des vices cachés allégués, aucune des pièces à visées justificatives produites par les intimés n'accréditant une telle date. Cette date proposée par M. [Y] et Mme [C] ne peut donc être retenue.
La seule pièce de cette nature qu'ils produisent est un état des lieux de sortie avec un de leurs locataires, daté du 10 juillet 2021 et faisant état d'une mention d'ordre général ainsi libellée : « ! Gros problème d'humidité dans Bureau ! », outre plusieurs autres mentions concernant cette même pièce de bureau libellées : « Mal façon », « beaucoup de traces et d'humidité » et « cloque et humidité ». Selon un rapport d'expertise amiable qu'ils ont fait établir le 11 août 2021 par M. [B] [M], architecte expert près la cour d'appel de Riom, cette pièce correspond à une ancienne cave en sous-sol qui avait été réaménagée avant la vente à usage de bureau, et donc de pièce habitable, qui présente depuis lors des dégradations importantes dues à des pénétrations d'eau au travers les doublages des murs enterrés et lu revêtement de sol, générant par ailleurs une forte odeur de moisi qui se développe dans la maison. Selon ce même rapport, la baignoire située dans la salle de bain de l'étage est dépourvue d'une trappe d'accès aux canalisations, ce qui ne permet pas d'intervenir en cas de fuite. Ainsi la survenance d'une fuite a-t-elle rendu nécessaire de casser le tablier de la baignoire pour y remédier.
Il ressort par ailleurs des conclusions de ce même expert que « Les désordres trouvent leur origine dans le fait que le bureau a été aménagé dans un sous-sol qui ne permettait pas ce type d'aménagement. En effet, cette pièce est située sous le niveau du sol (le trottoir, visible depuis le vasistas est située à environ 20 cm sous le plafond du bureau) et ne comprend aucune étanchéité des murs enterrés ce qui est contraire au DTU et aux règles de l'art qui imposent que les pièces habitables aient été étanchées, ce qui n'a pas été le cas lors des travaux d'aménagement qui avaient été entrepris peu de temps avant la mise en vente de cette maison. / Les travaux d'aménagement du sous-sol ont été réalisés en ignorant les règles de l'art. / Les désordres rendent la maison impropre à sa destination et constituent des vices cachés. ». Cet expert mentionne également qu'« Il est impossible, faute d'entreprendre des travaux titanesques et financièrement démesurés par rapport à sa surface, de rendre cette pièce habitable, elle doit irrémédiablement redevenir une cave. ».
Dans ces conditions, force est de constater, d'une part que l'absence de trappe d'accès à la baignoire constituait un vice apparent aisément détectable dès le compromis du 16 novembre 2022 et a fortiori dès l'acte authentique de vente du 8 janvier 2019, et d'autre part que c'est quasi-immédiatement après la vente authentique du 8 janvier 2019 que les dégradations du sol et des parois de cette cave transformée en pièce prétendument habitable se sont nécessairement manifestées du fait des pénétrations d'humidité consécutives à ces malfaçons, peu important que les acquéreurs n'aient pas fait un usage personnel de ce bien et l'aient mis en location. Cette quasi-concomitance de la survenance de ces désordres de pénétration d'humidité dans cette pièce du sous-sol résulte non seulement de ce rapport d'expertise amiable du 11 août 2021 de M. [B] [M] mais également du rapport d'expertise PACIFICA du 20 octobre 2021 que Mme [F] a fait établir dans le cadre de son assurance de protection juridique, mentionnant notamment qu'un locataire a été installé dans cette maison jusqu'en juillet 2021 et qu'« Après 3 mois d'occupation, le locataire aurait découvert des désordres au niveau de la baignoire dans la salle de bain au 1 er étage et surtout dans la pièce en sous-sol du bâtiment. ». De ce fait, un délai supérieur à deux ans s'était indiscutablement et totalement écoulé à la date du 16 novembre 2022 de l'acte introductif de première instance.
Le jugement de première instance sera dès lors infirmé en ce qu'il a admis la recevabilité de cette action en réduction de prix de vente immobilière pour vices cachés au regard de la prescription biennale, et par voie de conséquence en toutes ses autres dispositions.
2/ Sur la responsabilité décennale
M. [Y] et Mme [C] présentent en cause d'appel à titre subsidiaire dans le dispositif de leurs conclusions à l'encontre de Mme [F] les mêmes demandes de réparations financières par confirmation du jugement de première instance au titre de la responsabilité contractuelle civile décennale au visa des articles 1792 et suivants du Code civil.
En l'occurrence, Mme [F] ne reconnaît pas être l'auteur ou le commanditaire de ces travaux de réaménagement de la cave litigieuse. En effet, celle-ci a reconnu avoir personnellement effectué en 2013 des travaux d'isolation intérieure sans aucune intervention d'entreprise professionnelle sans pour autant inclure cette cave dans ces travaux qui selon l'acte de vente ne concernent que la suppression d'une cloison non porteuse située entre la cage d'escalier et le salon, l'ajout d'un WC à l'étage dans la salle de bain et l'isolation de la maison par l'intérieur. Il incombe en conséquence à M. [Y] et Mme [C] d'en apporter la preuve contraire afin de la faire déclarer réputé constructeur de cette partie de l'ouvrage conformément aux dispositions de l'article 1792-1/2° du Code civil. Or, force est de constater qu'aucune preuve n'est rapportée par M. [Y] et Mme [C] sur le fait que Mme [F] serait réputé constructeur de ces travaux au sens des dispositions précitées de l'article 1792-1/2° du Code civil pour en avoir était l'auteur ou le commanditaire. Cette demande subsidiaire de mise en 'uvre de la responsabilité contractuelle civile décennale sera donc rejetée.
3/ Sur les autres demandes
Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de Mme [F] les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'engager à l'occasion de cette instance et qu'il convient d'arbitrer à la somme de 1.500,00 €.
Enfin, succombant à l'instance, M. [Y] et Mme [C] seront purement et simplement déboutés de leur demande de défraiement formée au visa de l'article 700 du code de procédure civile et en supporteront les entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
INFIRME en toutes ses dispositions le jugement un jugement n° RG-22/01174 rendu le 29 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Cusset dans l'instance opposant M. [D] [Y] et Mme [K] [C] à Mme [U] [L] épouse [F], eu égard à la prescription de l'action pour vices cachés au titre des articles 1641 et suivants et plus particulièrement 1648 du Code civil.
Y ajoutant.
DÉBOUTE M. [D] [Y] et Mme [K] [C] de leurs demandes subsidiaires formées à l'encontre de Mme [U] [L] épouse [F] au titre des articles 1792 et suivants du Code civil.
CONDAMNE M. [D] [Y] et Mme [K] [C] à payer au profit de Mme [U] [L] épouse [F] une indemnité de 1.500,00 €, en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile.
REJETTE le surplus des demandes des parties.
CONDAMNE M. [D] [Y] et Mme [K] [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le greffier Le président
DE [Localité 10]
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 02 décembre 2025
N° RG 24/00322 - N° Portalis DBVU-V-B7I-GEJF
- PV- Arrêt n°
[U] [L] épouse [F] / [D] [Y], [K] [C]
Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9], décision attaquée en date du 29 Janvier 2024, enregistrée sous le n° 22/01174
Arrêt rendu le MARDI DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Philippe VALLEIX, Président
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller
Madame Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé
En présence de :
Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
Mme [U] [L] épouse [F]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée par Maître François RAYNAUD de la SELARL BERNARDET- RAYNAUD, avocat au barreau de MOULINS
Timbre fiscal acquitté
APPELANTE
ET :
M. [D] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 2]
et
Mme [K] [C]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentés par Maître Jérôme LANGLAIS de la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
INTIMES
DÉBATS :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 octobre 2025, en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX, rapporteur.
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 02 décembre 2025 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Faisant suite à une convention conclue sous seing privé le 10 octobre 2018, Mme [U] [L] épouse [F] a, par acte authentique conclu le 8 janvier 2019 auprès de Me [P] [V], notaire à [Localité 8] ([Localité 7]), vendu à M. [D] [Y] et Mme [K] [C] une maison d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 11] ([Localité 7]), cadastrée section AS numéro [Cadastre 3], moyennant le prix total de 84.000,00 € dont 82.850,00 € s'appliquant au bien immobilier et 1.150,00 € s'appliquant aux meubles le garnissant. Une clause d'exonération des vices cachés et apparents été stipulée dans cet acte de vente, conformément aux usages en la matière.
Arguant que les vendeurs auraient eux-mêmes effectué des travaux de transformation d'une cave en bureau sans les leus déclarer dans le compromis comme dans l'acte authentique de vente et que cette situation leur aurait fait perdre un locataire, M. [Y] et Mme [C] ont assigné le 16 novembre 2022 Mme [F] en réduction de prix de la chose vendue en garantie de vices cachés devant le tribunal judiciaire de Cusset qui, suivant un jugement n° RG-22/01174 rendu le 29 janvier 2024, a :
- [dans les motifs, page 5] jugé recevable l'action en réduction de prix de vente en allégation de vices cachés, au visa de l'article 1648 du Code civil ;
- condamné Mme [F] à payer au profit de M. [Y] et Mme [C] :
* la somme de 16.750,00 € au titre de la réduction du prix de cette vente immobilière ;
* la somme de 14.400,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de perte de revenus locatifs ;
- dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire de M. [Y] et Mme [C], portant sur les mêmes demandes principale au titre de la responsabilité contractuelle décennale ;
- condamné Mme [F] à payer [au profit de de M. [Y] et Mme [C]] une indemnité de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du code procédure civiie ;
- « [débouté] Madame [U] [F] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; » ;
- rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision ;
- condamné Mme [F] aux dépens de l'instance ;
- « [débouté] Madame [U] [F] de sa demande relative aux dépens ; » ;
Par déclaration formalisée par le RPVA le 26 février 2024, le conseil de Mme [F] a interjeté appel du jugement susmentionné, l'appel portant sur l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre.
' Par dernières conclusions d'appelant notifiées par le RPVA le 26 mai 2024, Mme [U] [L] épouse [F] a demandé de :
' au visa des articles 1641 et suivants du Code civil et 1101 et suivants du Code civil ;
' infirmer le jugement du 29 janvier 2024 du tribunal judiciaire de Cusset ;
' à titre principal, déclarer irrecevable l'action intentée à son encontre sur la garantie légale des vices cachés ;
' à titre subsidiaire ;
' retenir l'absence totale de vices cachés ;
' l'exonérer de toute responsabilité conformément à l'acte authentique de vente ;
' en tout état de cause, condamner solidairement M. [Y] et Mme [C] :
* à lui payer une indemnité de 1.500,00 € TTC au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* aux entiers dépens de l'instance.
' Par dernières conclusions d'intimé notifiées par le RPVA le 12 juillet 2024, M. [D] [Y] et Mme [K] [C] ont demandé de :
' au visa des articles 1641 et suivants et 1792 et suivants du Code civil ;
' confirmer purement et simplement le jugement déféré en toutes ses dispositions, à titre principal au visa de la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire au visa de la responsabilité contractuelle décennale ;
' débouter Mme [F] de l'ensemble de ses demandes ;
' condamner Mme [F] :
* à leur payer une indemnité de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* au paiement des entiers dépens de l'instance, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Langlais - Brustel - Ledoux, avocat au barreau de Clermont-Ferrand.
Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l'appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie 'Motifs de la décision'.
Par ordonnance rendue le 4 septembre 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l'audience civile en conseiller-rapporteur du 16 octobre 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 2 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
1/ En ce qui concerne les vices cachés
L'article 1641 du Code civil dispose que « Le vendeur est tenu à la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. » tandis que l'article 1642 du Code civil dispose que « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. » et que l'article 1643 du Code civil dispose que « [le vendeur] est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus , à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. ».
L'acte authentique de vente immobilière conclu entre les parties le 8 janvier 2019 contient la clause ainsi libellée : « ETAT DU BIEN / L'ACQUÉREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : / ' des vices apparents, / ' des vices cachés. / S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : / ' si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, / ' s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. » (page 9). La même clause était stipulée dans le compromis de vente du 10 octobre 2018 (page 9).
Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 1648 alinéa 1er du Code civil que « L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. ».
C'est à M. [Y] et Mme [C], qui ont pris l'initiative de cette procédure en première instance, qu'il incombe de proposer une date certaine de point de départ de la prescription biennale résultant des dispositions précitées de l'article 1648 alinéa 1er du Code civil, afin de déterminer la date à laquelle ils ont pris connaissance des vices cachés dont ils font état. Cette date se situe nécessairement entre celle du 8 janvier 2019 correspondant à leur prise de possession du bien immobilier objet de la vente litigieuse du fait du transfert de propriété afférent à l'acte authentique de vente et celle du 16 novembre 2022 d'assignation en première instance pour réduction du prix de vente en allégation de vices cachés. Ceux-ci demandent de fixer le point de départ de ce délai de prescription à la date du 15 juin 2021, conformément à ce qui a été statué en première instance.
En l'occurrence, il importe d'abord de constater que cette date du 15 juin 2021 ne correspond pas à une date certaine de prise de connaissance des vices cachés allégués, aucune des pièces à visées justificatives produites par les intimés n'accréditant une telle date. Cette date proposée par M. [Y] et Mme [C] ne peut donc être retenue.
La seule pièce de cette nature qu'ils produisent est un état des lieux de sortie avec un de leurs locataires, daté du 10 juillet 2021 et faisant état d'une mention d'ordre général ainsi libellée : « ! Gros problème d'humidité dans Bureau ! », outre plusieurs autres mentions concernant cette même pièce de bureau libellées : « Mal façon », « beaucoup de traces et d'humidité » et « cloque et humidité ». Selon un rapport d'expertise amiable qu'ils ont fait établir le 11 août 2021 par M. [B] [M], architecte expert près la cour d'appel de Riom, cette pièce correspond à une ancienne cave en sous-sol qui avait été réaménagée avant la vente à usage de bureau, et donc de pièce habitable, qui présente depuis lors des dégradations importantes dues à des pénétrations d'eau au travers les doublages des murs enterrés et lu revêtement de sol, générant par ailleurs une forte odeur de moisi qui se développe dans la maison. Selon ce même rapport, la baignoire située dans la salle de bain de l'étage est dépourvue d'une trappe d'accès aux canalisations, ce qui ne permet pas d'intervenir en cas de fuite. Ainsi la survenance d'une fuite a-t-elle rendu nécessaire de casser le tablier de la baignoire pour y remédier.
Il ressort par ailleurs des conclusions de ce même expert que « Les désordres trouvent leur origine dans le fait que le bureau a été aménagé dans un sous-sol qui ne permettait pas ce type d'aménagement. En effet, cette pièce est située sous le niveau du sol (le trottoir, visible depuis le vasistas est située à environ 20 cm sous le plafond du bureau) et ne comprend aucune étanchéité des murs enterrés ce qui est contraire au DTU et aux règles de l'art qui imposent que les pièces habitables aient été étanchées, ce qui n'a pas été le cas lors des travaux d'aménagement qui avaient été entrepris peu de temps avant la mise en vente de cette maison. / Les travaux d'aménagement du sous-sol ont été réalisés en ignorant les règles de l'art. / Les désordres rendent la maison impropre à sa destination et constituent des vices cachés. ». Cet expert mentionne également qu'« Il est impossible, faute d'entreprendre des travaux titanesques et financièrement démesurés par rapport à sa surface, de rendre cette pièce habitable, elle doit irrémédiablement redevenir une cave. ».
Dans ces conditions, force est de constater, d'une part que l'absence de trappe d'accès à la baignoire constituait un vice apparent aisément détectable dès le compromis du 16 novembre 2022 et a fortiori dès l'acte authentique de vente du 8 janvier 2019, et d'autre part que c'est quasi-immédiatement après la vente authentique du 8 janvier 2019 que les dégradations du sol et des parois de cette cave transformée en pièce prétendument habitable se sont nécessairement manifestées du fait des pénétrations d'humidité consécutives à ces malfaçons, peu important que les acquéreurs n'aient pas fait un usage personnel de ce bien et l'aient mis en location. Cette quasi-concomitance de la survenance de ces désordres de pénétration d'humidité dans cette pièce du sous-sol résulte non seulement de ce rapport d'expertise amiable du 11 août 2021 de M. [B] [M] mais également du rapport d'expertise PACIFICA du 20 octobre 2021 que Mme [F] a fait établir dans le cadre de son assurance de protection juridique, mentionnant notamment qu'un locataire a été installé dans cette maison jusqu'en juillet 2021 et qu'« Après 3 mois d'occupation, le locataire aurait découvert des désordres au niveau de la baignoire dans la salle de bain au 1 er étage et surtout dans la pièce en sous-sol du bâtiment. ». De ce fait, un délai supérieur à deux ans s'était indiscutablement et totalement écoulé à la date du 16 novembre 2022 de l'acte introductif de première instance.
Le jugement de première instance sera dès lors infirmé en ce qu'il a admis la recevabilité de cette action en réduction de prix de vente immobilière pour vices cachés au regard de la prescription biennale, et par voie de conséquence en toutes ses autres dispositions.
2/ Sur la responsabilité décennale
M. [Y] et Mme [C] présentent en cause d'appel à titre subsidiaire dans le dispositif de leurs conclusions à l'encontre de Mme [F] les mêmes demandes de réparations financières par confirmation du jugement de première instance au titre de la responsabilité contractuelle civile décennale au visa des articles 1792 et suivants du Code civil.
En l'occurrence, Mme [F] ne reconnaît pas être l'auteur ou le commanditaire de ces travaux de réaménagement de la cave litigieuse. En effet, celle-ci a reconnu avoir personnellement effectué en 2013 des travaux d'isolation intérieure sans aucune intervention d'entreprise professionnelle sans pour autant inclure cette cave dans ces travaux qui selon l'acte de vente ne concernent que la suppression d'une cloison non porteuse située entre la cage d'escalier et le salon, l'ajout d'un WC à l'étage dans la salle de bain et l'isolation de la maison par l'intérieur. Il incombe en conséquence à M. [Y] et Mme [C] d'en apporter la preuve contraire afin de la faire déclarer réputé constructeur de cette partie de l'ouvrage conformément aux dispositions de l'article 1792-1/2° du Code civil. Or, force est de constater qu'aucune preuve n'est rapportée par M. [Y] et Mme [C] sur le fait que Mme [F] serait réputé constructeur de ces travaux au sens des dispositions précitées de l'article 1792-1/2° du Code civil pour en avoir était l'auteur ou le commanditaire. Cette demande subsidiaire de mise en 'uvre de la responsabilité contractuelle civile décennale sera donc rejetée.
3/ Sur les autres demandes
Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de Mme [F] les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'engager à l'occasion de cette instance et qu'il convient d'arbitrer à la somme de 1.500,00 €.
Enfin, succombant à l'instance, M. [Y] et Mme [C] seront purement et simplement déboutés de leur demande de défraiement formée au visa de l'article 700 du code de procédure civile et en supporteront les entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
INFIRME en toutes ses dispositions le jugement un jugement n° RG-22/01174 rendu le 29 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Cusset dans l'instance opposant M. [D] [Y] et Mme [K] [C] à Mme [U] [L] épouse [F], eu égard à la prescription de l'action pour vices cachés au titre des articles 1641 et suivants et plus particulièrement 1648 du Code civil.
Y ajoutant.
DÉBOUTE M. [D] [Y] et Mme [K] [C] de leurs demandes subsidiaires formées à l'encontre de Mme [U] [L] épouse [F] au titre des articles 1792 et suivants du Code civil.
CONDAMNE M. [D] [Y] et Mme [K] [C] à payer au profit de Mme [U] [L] épouse [F] une indemnité de 1.500,00 €, en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile.
REJETTE le surplus des demandes des parties.
CONDAMNE M. [D] [Y] et Mme [K] [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Le greffier Le président