CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 4 décembre 2025, n° 22/13651
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 04 DECEMBRE 2025
N° 2025/ 468
Rôle N° RG 22/13651 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKFB4
S.C.I. LECAMJA
C/
S.C.I. LES COMPAGNONS
SCI LES 3 ELEPHANTS
Syndicat des copropriétaires LE SENTUC
SCI LES PLAINES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Gilles ALLIGIER
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Me Paul GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de draguignan en date du 09 Août 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04535.
APPELANTE
S.C.I. LECAMJA
Représentée par ses représentant légaux en exercice, demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée de Me Michel IZARD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
INTIMEES
S.C.I. LES COMPAGNONS
Assigné à personne morale le 11/07/2023, demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
SCI LES 3 ELEPHANTS au capital de 1.343.684,84 euros inscrite au RCS d'ANTIBES sous le N° 432 247 112 Représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social sis
Intimé sur appel provoqué par constitution de la SCP BADIE le 05.06.2023
Appelant dans le dossier 23/4375 chambre 1-7, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Pierre ARMANDO, avocat au barreau de NICE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CAPITAL IMMOBILIER lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté de Me Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL LPM & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE,
SCI LES PLAINES Représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 9]
Assignée à étude le 09/06/2023
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
L'ensemble immobilier ' [Adresse 3]' est une copropriété regroupant des lots à usage commercial, artisanal, industriel et d'habitation sur la commune de [Localité 5] (83).
La société civile immobilière (SCI) LECAMIJA est copropriétaire du lot n°8, la SCI LES PLAINES du lot n°91, la SCI LES COMPAGNONS du lot n°97, la SCI LES 3 ELEPHANTS du lot n°11 et le lot n°1 est la propriété en indivision des consorts [N] [C]. Les trois premiers lots sont situés à l'arrière des 4ème et 5ème lots, par rapport a la voie de circulation DN7.
Un litige est né entre les parties, relatif à l'implantation des totems signalétiques publicitaires et des panneaux de signalisation des activités économiques des occupants de leurs lots.
Selon ordonnance rendue le 22 janvier 2018 par le président du tribunal de grande instance de Draguignan, sur requête de la SCI LECAMIJA en l'etat de la vacance du poste, un syndic provisoire Maître [S] [H] a été désigné en vue de provoquer une assemblée générale pour procéder a l'élection d'un nouveau syndic.
Selon acte d'huissier du 26 juin 2018, les SCI LECAMIJA, SCI LES PLAINES et SCI LES COMPAGNONS ont fait assigner Ie syndicat des copropriétaires de Ia copropriété '[Adresse 3]' en contestation des résolutions n°13-1, 13-2 et 13-3 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 7 décembre 2017, portant sur la création d'une signalisation des entreprises domiciliées dans la copropriété, et ce sur le fondement d'un abus de majorité.
Par jugement contradictoire du 9 août 2022, le tribunal a :
- déclaré recevable l'intervention de la SCI LES 3 ELEPHANTS à la présente instance ;
- débouté la SCI LECAMIJA, la SCI LES COMPAGNONS et la SCI les PLAINES de l'intégralité de leurs demandes ;
- débouté la SCI LES 3 ELEPHANTS de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamné SCI LECAMIJA, la SCI LES COMPAGNONS et la SCI les PLAINES in solidum à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 500 euros, outre les entiers dépens.
Le tribunal a notamment considéré que :
- la SCI LES 3 ELEPHANTS justifiait de son droit à agir lié à sa qualité de copropriétaires ;
- les sociétés requérantes faisaient en réalité reproche aux résolutions d'avoir fait échec à leurs propres intérêts et elles ne démontraient pas qu'elles étaient contraires à l'intérêt collectif des copropriétaires ;
- le caractère licite ou non par rapport aux réglementaires municipales des implantations publicitaires réalisés par les sociétés requérantes ou par la SCI LES 3 ELEPHANTS était un élément inopérant pour apprécier un éventuel abus de majorité puisqu'une éventuelle illégalité de ce chef n'impliquait pas une atteinte à l'intérêt d'un ou plusieurs copropriétaires ;
- quant aux dispositions du règlement de copropriété selon lesquelles un copropriétaire ne devait pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires, cette formulation générale ne pouvait servir à caractériser un motif de nullité des décisions votées en assemblée générale dès lors que les décisions ne satisfaisaient pas pleinement les intérêts d'un ou plusieurs copropriétaires.
Selon déclaration reçue au greffe le 13 octobre 2022, (RG 22/13651), les SCI LECAMIJA et SCI LES PLAINES ont interjeté appel de la décision, visant à la critiquer en ce qu'elle a :
- débouté la SCI LECAMIJA et la SCI les PLAINES de l'intégralité de leurs demandes ;
- condamné SCI LECAMIJA, la SCI LES COMPAGNONS et la SCI les PLAINES in solidum à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 500 euros, outre les entiers dépens.
Selon déclaration reçue au greffe le 23 mars 2023, (RG 23/04375) la SCI LES 3 ELEPHANTS a interjeté appel de la décision, visant à la critiquer en ce qu'elle a :
- été déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- rejeté le surplus des demandes.
Par ordonnance du 22 janvier 2025, le magistrat de la mise en état a joint les deux affaires sous le numéro de RG 22/13651.
Par ordonnance du 6 février 2023, le magistrat de la mise en état a constaté le désistement partiel de la SCI LES PLAINES.
Par conclusions transmises le 15 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI LECAMIJA sollicite de la cour qu'elle infirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués et statuant à nouveau qu'elle :
- prononce la nullité du vote de rejet des résolutions n°13-1, 13-2 et 13-3 de l'assemblée générale du 7 décembre 2017 pour abus de majorité ;
- condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 7 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gilles Alligier ;
- dispense la SCI LECAMIJA des charges de copropriété afférentes à la présente instance ;
- déboute la SCI LES 3 ELEPHANTS de son appel ;
- condamne la SCI LES 3 ELEPHANTS au paiement de la somme de 3 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gilles Alligier.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :
- c'est par erreur manifeste d'appréciation que le tribunal a considéré que le rejet des résolutions proposées n'était pas contraire à l'intérêt collectif ;
- c'est à tort que le tribunal a estimé que les enseignes des commerçants situés à l'intérieur de la copropriété sont parfaitement visibles depuis la DN7, alors que les constats d'huissier dressés les 16 avril 2019 et 21 janvier 2023, démontrent qu'elles ne sont vraiment visibles que lorsqu'on pénètre perpendiculairement dans la copropriété et qu'elles ne sont pas visibles lorsqu'on circule sur la DN 7, cad latéralement ;
- c'est à tort que le tribunal a retenu que la création d'un totem publicitaire commun aurait pour effet de surcharger l'entrée de la copropriété sans qu' l'on sache en quoi il y aurait surcharge en l'état des panneaux et enseignes géantes de deux exploitations commerciales sur les lots n°11 et 1 (la SCI LES 3 ELEPHANTS et l'indivision [N] [C]) ;
- c'est à tort que le tribunal a retenu qu'il n'était pas possible d'utiliser le lot n°12, pour y installer un panneau totem publicitaire commun, au motif qu'il convenait de réserver à un retour éventuel du transformateur que la société ERDF avait construit dans le fond du lot n°11 ;
- les copropriétaires demandeurs ont fait l'état d'un intérêt collectif et commun, alors que les deu copropriétaires qui se sont unis pour rejeter les résolutions ont fait valoir leurs intérêts individuel;
- la SCI LES 3 ELEPHANTS ne discute pas occuper le lot n°12 sans autorisation, utilisé par elle comme une aire de stationnement ;
- le lot n°12 n'a jamais été cédé à ERDF et il est resté partie commne sur laquelle il est parfaitement possible d'installer un totem publicitaire commun à tous les copropriétaires - le syndicat des copropriétaires a favorisé le propriétaire du lots n°11, la SCI LES 3 ELEPHANTS;
- les deux résolutions litigieuses ont été rejetées par deux copropriétaires, la SCI les 2 ELEPHANTS et l'indivision [N] [C] ;
- les moyens soutenus par le syndicat des copropriétaires sont inopérants.
Par conclusions transmises le 16 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour qu'elle confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant :
- condamne tout succombant à lui verser la somme de 4 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction à la SCP Cohen Guedj Montera Daval Guedj.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :
- le règlement de copropriété ne contient aucune clause réglementant la position des enseignes ou des plaques professionnelles ;
- les copropriétaires désireux de procéder à l'installation d'une enseigne ou d'une plaque professionnelle doit, préalablement à toute apposition, demander l'autorisation de l'assemblée générale, statuant dans les conditions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- les cinq pétitionnaires à l'origine des résolutions querellées sollicitaient non pas l'apposition d'une enseigne au droit de leur lot mais la création d'un totem signalétique collectif recto-verso implanté tantôt à l'entrée de la copropriété, tantôt sur l'assiette d'un lot partie commune ;
- la preuve d'un abus de droit fait défaut en l'espèce ;
- c'est bien l'installation d'un totem signalétique recto-verso réservé à l'usage de 5 copropriétaires qui aurait été génératrice d'une inégalité entre copropriétaires et constitutif d'un abus de majorité ;
- l'abus de majorité doit démontrer la poursuite d'un but autre que l'intérêt général ou des agissements dolosifs en vue d'obtenir par surprise de certains copropriétaires un vote contraire à l'intérêt général ;
- le but illégitime manifestement contraire aux intérêts collectifs n'est pas démontré en l'espèce.
Par conclusions transmises le 4 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI LES 3 ELEPHANTS sollicite de la cour qu'elle infirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués dans sa déclaration d'appel et statuant à nouveau qu'elle :
- condamne solidairement et indéfiniment le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 9 août 2022, au paiement d'une somme de 5 000 euros chacune, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamne solidairement et indéfiniement les SCI LECAMIJA, SCI LES PLAINES et SCI LES COMPAGNONS, chacune au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sébastien Badie.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :
- le règlement de copropriété ne contient aucune clause réglementant la position des enseignes ou des plaques professionnelles ;
- les copropriétaires désireux de procéder à l'installation d'une enseigne ou d'une plaque professionnelle doit, préalablement à toute apposition, demander l'autorisation de l'assemblée générale, statuant dans les conditions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- l'assemblée générale a refusé la mise en place d'un totem à la place du transformateur de la copropriété ;
- ces cinq copropriétaires sollicitant au surplus le changement de destination du lot n°12;
- la décision de l'assemblée générale ne vise en aucun cas à nuire aux copropriétaires requérants mais a été prise en opportunité dès lors que les enseignes des commerces situés dans la résidence sont toutes visibles depuis l'entrée de la copropriété par la route nationale ;
- c'est à tort que les requérants invoquent une rupture d'égalité ;
- elle a donné à bail sa parcelle, située le long de la route à la société DIFFAZUR et la société ADC ;
- la demande d'emplacement du Totem se situe sur l'emplacement du transformateur qui doit être bientôt installé.
Régulièrement intimée la SCI LES COMPAGNONS n'a pas constitué avocat.
Les parties ont justifié de la signification de leurs écritures respectives.
L'instruction de l'affaire a eu lieu par ordonnance du 1er octobre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
A titre liminaire, la cour relève que le dispositif des écritures de la SCI LES 3 ELEPHANTS, en ce qu'elle sollicite, 'condamne solidairement et indéfiniment le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 9 août 2022, au paiement d'une somme de 5 000 euros chacune, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive' s'analyse en une erreur matérielle, au vu du litige, au lieu et place de 'condamne solidairement les SCI LECAMIJA, SCI LES PLAINES et SCI LES COMPAGNONS au paiement d'une somme de 5 000 euros chacune, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive'.
Sur la demande d'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 7 décembre 2017 :
En l'espèce, il est acquis que la copropriété objet du présent litige est constituée uniquement de locaux commerciaux et se situe dans une zone commerciale. Elle est composée de sept copropriétaires représentant 1 000 tantièmes :
- la SCI LECAMIJA
- la SCI LES PLAINES
- la SCI LES COMPAGNONS
- la SCI LES 3 ELEPHANTS
- la SCI ARTEC
- l'indivision [N] [C]
- la SARL DANAPHI
Il est acquis que le règlement de copropriété ne comporte aucune clause relative à la position des enseignes des plaques professionnelles de telle sorte que tout copropriétaire doit demander l'autorisation en assemblée générale dans les conditions de majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Aux termes de l'article 25 b) ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant, l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Ainsi, une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l'équilibre entre les copropriétaires, soit avec l'intention de nuire.
L'abus révélateur d'une atteinte à l'égalité de traitement est susceptible d'apparaître dans les divers domaines d'intervention du syndicat dès lors qu'il entraîne des avantages consentis à certains seulement au détriment des autres copropriétaires.
Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l'abus de droit donc en l'espèce à la SCI LECAMIJA, propriétaire du lot n°8 consistant en un local commercial.
Il ressort de la chronologie des faits que par procès-verbal du 12 décembre 2016, l'assemblée générale a voté contre les résolutions n°12 et n°13 visant à autoriser la SCI LES PLAINES et la SCI LECAMIJA à implanter un totem publicitaire de 1,5 mètres sur 0,50 mètres d'emprise au sol sur le lot n°12. Ce refus a été réitéré par assemblée générale du 12 avril 2017 puis par assemblée générale du 7 décembre 2017, alors que le totem signalétique aurait comporté les enseignes de cinq copropriétaires.
La résolution n°13 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 décembre 2017 est ainsi rédigée : à la demande d'un collectif de copropriétaires :
13-1 :
Création d'un totem signalétique collectif recto-verso en remplacement des panneaux signalétiques individuels des pétitionnaires.
Le vote précisera le choix du lieu de l'implantation, à savoir :
- l'emplacement n°1 à l'entrée de la copropriété à l'extérieur de l'emprise des lots privatifs,
- ou l'emplacement n°2, sur l'assiette du lot n°12, à l'extérieur du muret périphérique existant.
13-2 :
A défaut de majorité à la résolution n°1 :
Création d'un totem signalétique collectif recto-verso en remplacement des panneaux signalétiques individuels des pétitionnaires. L'emplacement retenu pour l'implantation du totem est celui qui figure sur le plan annexé, à l'entrée de la copropriété, à l'extérieur de l'emprise des lots privatifs.
Ces travaux seront effectués aux frais exclusifs des cinq pétitionnaires.
13-3 :
A défaut de majorité à la résolution n°2 :
Création d'un totem signalétique collectif recto-verso en remplacement des panneaux signalétiques individuels des pétitionnaires. L'emplacement retenu pour l'implantation du totem est l'emplacement n°2 sur le plan annexé du lot n°12, qui avait été mis à la disposition gratuite d'EDF pour le bâtiment de son ancien transformateur électrique à pyralène. EDF ayant détruit le transformateur, le lot n°12 est désormais disponible.
Il est précisé que si EDF venait à demander à nouveau à la copropriété la mise à disposition de ce lot pour l'utiliser, les demandeurs s'engagent à enlever le totem aussitôt.
Ces travaux seront effectués aux frais exclusifs des cinq pétitionnaires.
Les résolutions ont été rejetées à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.
La SCI LES 3 ELEPHANTS et l'indivision [M] ont votés contre.
Par procès-verbal du constat du 16 avril 2019, établi à la requête de la SCI LECAMIJA, il ressort que sur les sept lots de la copropriété, un lot loué par la SCI LES 3 ELEPHANTS à la société DIFFAZUR, se trouve en bordure de la route nationale 7, ainsi que le lot loué à la société BIGOUDI SHOP et que les autres lots sont en retrait dans la cour.
La SCI LES PLAINES loue son local à la société Cil Design et la SCI LES COMPAGNONS loue son fonds de commerce à la société Noblessa Cuisine. Elles n'ont pas été autorisées à mettre des panneaux de signalisation aux mêmes dimensions que ceux des sociétés DIFFAZUR ET BIGOUDI SHOP et ont une visibilité restreinte lorsqu'on circule en voiture sur la route nationale 7.
Cependant le commissaire de justice relève dans son procès-verbal de constat du 16 avril 2019 que les autres enseignes sont visibles et qu'à 50 km/h, il n'a pas pu lire tous les messages publicitaires contenus dans les petits panneaux. Lorsqu'il se gare et se place à l'entrée de la copropriété Sentuc, il aperçoit l'enseigne 'Noblessa Cuisines' en hauteur et plus bas l'enseigne 'Medibelle Piscine et Jardin', et à gauche l'enseigne 'Komilfo'. Il souligne qu'à pieds dans la cour les enseignes sont visibles.
Le règlement de copropriété en date du 22 septembre 1972 précise que le lot n°12 a été attribué à EDF pour y mettre un transformateur. Ce sol destiné à être cédé à cet établissement public ne comporte pas de millièmes du sol, étant hors copropriété.
La SCI LES 3 ELEPHANTS démontre que le transformateur de la copropriété ne saurait être entreposé de façon durable sur le lot n°11, partie privative, ayant vocation à être installé sur le lot n°12.
Il s'évince donc de ces éléments que le refus d'installer le totem publicitaire sur le lot n°12 ne saurait être constitutif d'un abus de majorité, puisqu'une telle autorisation reviendrait à changer la destination dudit lot.
Par ailleurs, les enseignes des commerces situés dans la résidence [8] sont toutes visibles depuis l'entrée de la copropriété par la route nationale.
La décision de refus de l'assemblée générale ne semble pas nuire aux copropriétaires requérants.
L'abus de droit ou de majorité doit être nettement distingué de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire : les minoritaires sont enclins à prétendre que les décisions adoptées leur sont défavorables.
S'il est certain que, dans l'administration de la copropriété, des conflits d'intérêts entre copropriétaires majoritaires et copropriétaires minoritaires surgissent fréquemment, cela ne peut pas être une raison suffisante pour justifier un recours en annulation sous prétexte d'abus de majorité ou de droit.
En effet, comme l'indique la SCI LES 3 ELEPHANTS, elle a acquis un lot en bordure de route, plus onéreux que les lots en retrait et ses locataires sont donc en capacité de mettre une signalisation plus visible depuis la route nationale, qui longe son lot.
Le refus d' installation un totem publicitaire signalétique recto-verso qui serait réservé à l'usage de cinq copropriétaires n'est pas génératrice d'une inégalité entre les copropriétaires, puisque leurs panneaux placés sur l'assiette de leur lot, sont visibles.
Ces cinq SCI, minoritaires ne démontrent pas que le refus de l'assemblée générale d'installation d'un totem signalétique recto-verso les concernant, est contraire à l'intérêt collectif de l'ensemble de la copropriété. Au contraire, l'inverse aurait généré une inégalité entre copropriétaires, puisque seulement cinq auraient été favorisés par l'adoption de la résolution.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les SCI de leur demande en annulation de résolutions.
Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI LES 3 ELEPHANTS:
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.
Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.
En application des dispositions de ces textes, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.
En l'espèce, il n'est pas démontré d'intention de nuire de la part des trois SCI LECAMIJA, dans l'exercice de l'action intentée. La procédure ne peut donc être considérée comme ayant dégénéré en un abus du droit de défendre.
Il conviendra de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI LES 3 ELEPHANTS de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il conviendra d'infirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à payer à la SCI Sadfleur la somme de 1500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Cependant il sera confirmer en ce qu'il a condamné in solidum les SCI LECAMIJA, LES COMPAGNONS et LES PLAINES in solidum aux entiers dépens de l'instance et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais et dépens d'appel.
La SCI LECAMIJA sera déboutée de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt de défaut, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y AJOUTANT :
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE la SCI LECAMIJA de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;
LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 04 DECEMBRE 2025
N° 2025/ 468
Rôle N° RG 22/13651 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKFB4
S.C.I. LECAMJA
C/
S.C.I. LES COMPAGNONS
SCI LES 3 ELEPHANTS
Syndicat des copropriétaires LE SENTUC
SCI LES PLAINES
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Gilles ALLIGIER
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Me Paul GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de draguignan en date du 09 Août 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04535.
APPELANTE
S.C.I. LECAMJA
Représentée par ses représentant légaux en exercice, demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assistée de Me Michel IZARD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant
INTIMEES
S.C.I. LES COMPAGNONS
Assigné à personne morale le 11/07/2023, demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
SCI LES 3 ELEPHANTS au capital de 1.343.684,84 euros inscrite au RCS d'ANTIBES sous le N° 432 247 112 Représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social sis
Intimé sur appel provoqué par constitution de la SCP BADIE le 05.06.2023
Appelant dans le dossier 23/4375 chambre 1-7, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Pierre ARMANDO, avocat au barreau de NICE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL CAPITAL IMMOBILIER lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
assisté de Me Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL LPM & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE,
SCI LES PLAINES Représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 9]
Assignée à étude le 09/06/2023
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
L'ensemble immobilier ' [Adresse 3]' est une copropriété regroupant des lots à usage commercial, artisanal, industriel et d'habitation sur la commune de [Localité 5] (83).
La société civile immobilière (SCI) LECAMIJA est copropriétaire du lot n°8, la SCI LES PLAINES du lot n°91, la SCI LES COMPAGNONS du lot n°97, la SCI LES 3 ELEPHANTS du lot n°11 et le lot n°1 est la propriété en indivision des consorts [N] [C]. Les trois premiers lots sont situés à l'arrière des 4ème et 5ème lots, par rapport a la voie de circulation DN7.
Un litige est né entre les parties, relatif à l'implantation des totems signalétiques publicitaires et des panneaux de signalisation des activités économiques des occupants de leurs lots.
Selon ordonnance rendue le 22 janvier 2018 par le président du tribunal de grande instance de Draguignan, sur requête de la SCI LECAMIJA en l'etat de la vacance du poste, un syndic provisoire Maître [S] [H] a été désigné en vue de provoquer une assemblée générale pour procéder a l'élection d'un nouveau syndic.
Selon acte d'huissier du 26 juin 2018, les SCI LECAMIJA, SCI LES PLAINES et SCI LES COMPAGNONS ont fait assigner Ie syndicat des copropriétaires de Ia copropriété '[Adresse 3]' en contestation des résolutions n°13-1, 13-2 et 13-3 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 7 décembre 2017, portant sur la création d'une signalisation des entreprises domiciliées dans la copropriété, et ce sur le fondement d'un abus de majorité.
Par jugement contradictoire du 9 août 2022, le tribunal a :
- déclaré recevable l'intervention de la SCI LES 3 ELEPHANTS à la présente instance ;
- débouté la SCI LECAMIJA, la SCI LES COMPAGNONS et la SCI les PLAINES de l'intégralité de leurs demandes ;
- débouté la SCI LES 3 ELEPHANTS de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamné SCI LECAMIJA, la SCI LES COMPAGNONS et la SCI les PLAINES in solidum à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 500 euros, outre les entiers dépens.
Le tribunal a notamment considéré que :
- la SCI LES 3 ELEPHANTS justifiait de son droit à agir lié à sa qualité de copropriétaires ;
- les sociétés requérantes faisaient en réalité reproche aux résolutions d'avoir fait échec à leurs propres intérêts et elles ne démontraient pas qu'elles étaient contraires à l'intérêt collectif des copropriétaires ;
- le caractère licite ou non par rapport aux réglementaires municipales des implantations publicitaires réalisés par les sociétés requérantes ou par la SCI LES 3 ELEPHANTS était un élément inopérant pour apprécier un éventuel abus de majorité puisqu'une éventuelle illégalité de ce chef n'impliquait pas une atteinte à l'intérêt d'un ou plusieurs copropriétaires ;
- quant aux dispositions du règlement de copropriété selon lesquelles un copropriétaire ne devait pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires, cette formulation générale ne pouvait servir à caractériser un motif de nullité des décisions votées en assemblée générale dès lors que les décisions ne satisfaisaient pas pleinement les intérêts d'un ou plusieurs copropriétaires.
Selon déclaration reçue au greffe le 13 octobre 2022, (RG 22/13651), les SCI LECAMIJA et SCI LES PLAINES ont interjeté appel de la décision, visant à la critiquer en ce qu'elle a :
- débouté la SCI LECAMIJA et la SCI les PLAINES de l'intégralité de leurs demandes ;
- condamné SCI LECAMIJA, la SCI LES COMPAGNONS et la SCI les PLAINES in solidum à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 500 euros, outre les entiers dépens.
Selon déclaration reçue au greffe le 23 mars 2023, (RG 23/04375) la SCI LES 3 ELEPHANTS a interjeté appel de la décision, visant à la critiquer en ce qu'elle a :
- été déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- rejeté le surplus des demandes.
Par ordonnance du 22 janvier 2025, le magistrat de la mise en état a joint les deux affaires sous le numéro de RG 22/13651.
Par ordonnance du 6 février 2023, le magistrat de la mise en état a constaté le désistement partiel de la SCI LES PLAINES.
Par conclusions transmises le 15 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI LECAMIJA sollicite de la cour qu'elle infirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués et statuant à nouveau qu'elle :
- prononce la nullité du vote de rejet des résolutions n°13-1, 13-2 et 13-3 de l'assemblée générale du 7 décembre 2017 pour abus de majorité ;
- condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 7 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gilles Alligier ;
- dispense la SCI LECAMIJA des charges de copropriété afférentes à la présente instance ;
- déboute la SCI LES 3 ELEPHANTS de son appel ;
- condamne la SCI LES 3 ELEPHANTS au paiement de la somme de 3 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gilles Alligier.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :
- c'est par erreur manifeste d'appréciation que le tribunal a considéré que le rejet des résolutions proposées n'était pas contraire à l'intérêt collectif ;
- c'est à tort que le tribunal a estimé que les enseignes des commerçants situés à l'intérieur de la copropriété sont parfaitement visibles depuis la DN7, alors que les constats d'huissier dressés les 16 avril 2019 et 21 janvier 2023, démontrent qu'elles ne sont vraiment visibles que lorsqu'on pénètre perpendiculairement dans la copropriété et qu'elles ne sont pas visibles lorsqu'on circule sur la DN 7, cad latéralement ;
- c'est à tort que le tribunal a retenu que la création d'un totem publicitaire commun aurait pour effet de surcharger l'entrée de la copropriété sans qu' l'on sache en quoi il y aurait surcharge en l'état des panneaux et enseignes géantes de deux exploitations commerciales sur les lots n°11 et 1 (la SCI LES 3 ELEPHANTS et l'indivision [N] [C]) ;
- c'est à tort que le tribunal a retenu qu'il n'était pas possible d'utiliser le lot n°12, pour y installer un panneau totem publicitaire commun, au motif qu'il convenait de réserver à un retour éventuel du transformateur que la société ERDF avait construit dans le fond du lot n°11 ;
- les copropriétaires demandeurs ont fait l'état d'un intérêt collectif et commun, alors que les deu copropriétaires qui se sont unis pour rejeter les résolutions ont fait valoir leurs intérêts individuel;
- la SCI LES 3 ELEPHANTS ne discute pas occuper le lot n°12 sans autorisation, utilisé par elle comme une aire de stationnement ;
- le lot n°12 n'a jamais été cédé à ERDF et il est resté partie commne sur laquelle il est parfaitement possible d'installer un totem publicitaire commun à tous les copropriétaires - le syndicat des copropriétaires a favorisé le propriétaire du lots n°11, la SCI LES 3 ELEPHANTS;
- les deux résolutions litigieuses ont été rejetées par deux copropriétaires, la SCI les 2 ELEPHANTS et l'indivision [N] [C] ;
- les moyens soutenus par le syndicat des copropriétaires sont inopérants.
Par conclusions transmises le 16 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour qu'elle confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant :
- condamne tout succombant à lui verser la somme de 4 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction à la SCP Cohen Guedj Montera Daval Guedj.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :
- le règlement de copropriété ne contient aucune clause réglementant la position des enseignes ou des plaques professionnelles ;
- les copropriétaires désireux de procéder à l'installation d'une enseigne ou d'une plaque professionnelle doit, préalablement à toute apposition, demander l'autorisation de l'assemblée générale, statuant dans les conditions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- les cinq pétitionnaires à l'origine des résolutions querellées sollicitaient non pas l'apposition d'une enseigne au droit de leur lot mais la création d'un totem signalétique collectif recto-verso implanté tantôt à l'entrée de la copropriété, tantôt sur l'assiette d'un lot partie commune ;
- la preuve d'un abus de droit fait défaut en l'espèce ;
- c'est bien l'installation d'un totem signalétique recto-verso réservé à l'usage de 5 copropriétaires qui aurait été génératrice d'une inégalité entre copropriétaires et constitutif d'un abus de majorité ;
- l'abus de majorité doit démontrer la poursuite d'un but autre que l'intérêt général ou des agissements dolosifs en vue d'obtenir par surprise de certains copropriétaires un vote contraire à l'intérêt général ;
- le but illégitime manifestement contraire aux intérêts collectifs n'est pas démontré en l'espèce.
Par conclusions transmises le 4 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI LES 3 ELEPHANTS sollicite de la cour qu'elle infirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués dans sa déclaration d'appel et statuant à nouveau qu'elle :
- condamne solidairement et indéfiniment le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 9 août 2022, au paiement d'une somme de 5 000 euros chacune, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamne solidairement et indéfiniement les SCI LECAMIJA, SCI LES PLAINES et SCI LES COMPAGNONS, chacune au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sébastien Badie.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :
- le règlement de copropriété ne contient aucune clause réglementant la position des enseignes ou des plaques professionnelles ;
- les copropriétaires désireux de procéder à l'installation d'une enseigne ou d'une plaque professionnelle doit, préalablement à toute apposition, demander l'autorisation de l'assemblée générale, statuant dans les conditions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- l'assemblée générale a refusé la mise en place d'un totem à la place du transformateur de la copropriété ;
- ces cinq copropriétaires sollicitant au surplus le changement de destination du lot n°12;
- la décision de l'assemblée générale ne vise en aucun cas à nuire aux copropriétaires requérants mais a été prise en opportunité dès lors que les enseignes des commerces situés dans la résidence sont toutes visibles depuis l'entrée de la copropriété par la route nationale ;
- c'est à tort que les requérants invoquent une rupture d'égalité ;
- elle a donné à bail sa parcelle, située le long de la route à la société DIFFAZUR et la société ADC ;
- la demande d'emplacement du Totem se situe sur l'emplacement du transformateur qui doit être bientôt installé.
Régulièrement intimée la SCI LES COMPAGNONS n'a pas constitué avocat.
Les parties ont justifié de la signification de leurs écritures respectives.
L'instruction de l'affaire a eu lieu par ordonnance du 1er octobre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
A titre liminaire, la cour relève que le dispositif des écritures de la SCI LES 3 ELEPHANTS, en ce qu'elle sollicite, 'condamne solidairement et indéfiniment le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 9 août 2022, au paiement d'une somme de 5 000 euros chacune, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive' s'analyse en une erreur matérielle, au vu du litige, au lieu et place de 'condamne solidairement les SCI LECAMIJA, SCI LES PLAINES et SCI LES COMPAGNONS au paiement d'une somme de 5 000 euros chacune, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive'.
Sur la demande d'annulation des résolutions de l'assemblée générale du 7 décembre 2017 :
En l'espèce, il est acquis que la copropriété objet du présent litige est constituée uniquement de locaux commerciaux et se situe dans une zone commerciale. Elle est composée de sept copropriétaires représentant 1 000 tantièmes :
- la SCI LECAMIJA
- la SCI LES PLAINES
- la SCI LES COMPAGNONS
- la SCI LES 3 ELEPHANTS
- la SCI ARTEC
- l'indivision [N] [C]
- la SARL DANAPHI
Il est acquis que le règlement de copropriété ne comporte aucune clause relative à la position des enseignes des plaques professionnelles de telle sorte que tout copropriétaire doit demander l'autorisation en assemblée générale dans les conditions de majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Aux termes de l'article 25 b) ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant, l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Ainsi, une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l'équilibre entre les copropriétaires, soit avec l'intention de nuire.
L'abus révélateur d'une atteinte à l'égalité de traitement est susceptible d'apparaître dans les divers domaines d'intervention du syndicat dès lors qu'il entraîne des avantages consentis à certains seulement au détriment des autres copropriétaires.
Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l'abus de droit donc en l'espèce à la SCI LECAMIJA, propriétaire du lot n°8 consistant en un local commercial.
Il ressort de la chronologie des faits que par procès-verbal du 12 décembre 2016, l'assemblée générale a voté contre les résolutions n°12 et n°13 visant à autoriser la SCI LES PLAINES et la SCI LECAMIJA à implanter un totem publicitaire de 1,5 mètres sur 0,50 mètres d'emprise au sol sur le lot n°12. Ce refus a été réitéré par assemblée générale du 12 avril 2017 puis par assemblée générale du 7 décembre 2017, alors que le totem signalétique aurait comporté les enseignes de cinq copropriétaires.
La résolution n°13 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 décembre 2017 est ainsi rédigée : à la demande d'un collectif de copropriétaires :
13-1 :
Création d'un totem signalétique collectif recto-verso en remplacement des panneaux signalétiques individuels des pétitionnaires.
Le vote précisera le choix du lieu de l'implantation, à savoir :
- l'emplacement n°1 à l'entrée de la copropriété à l'extérieur de l'emprise des lots privatifs,
- ou l'emplacement n°2, sur l'assiette du lot n°12, à l'extérieur du muret périphérique existant.
13-2 :
A défaut de majorité à la résolution n°1 :
Création d'un totem signalétique collectif recto-verso en remplacement des panneaux signalétiques individuels des pétitionnaires. L'emplacement retenu pour l'implantation du totem est celui qui figure sur le plan annexé, à l'entrée de la copropriété, à l'extérieur de l'emprise des lots privatifs.
Ces travaux seront effectués aux frais exclusifs des cinq pétitionnaires.
13-3 :
A défaut de majorité à la résolution n°2 :
Création d'un totem signalétique collectif recto-verso en remplacement des panneaux signalétiques individuels des pétitionnaires. L'emplacement retenu pour l'implantation du totem est l'emplacement n°2 sur le plan annexé du lot n°12, qui avait été mis à la disposition gratuite d'EDF pour le bâtiment de son ancien transformateur électrique à pyralène. EDF ayant détruit le transformateur, le lot n°12 est désormais disponible.
Il est précisé que si EDF venait à demander à nouveau à la copropriété la mise à disposition de ce lot pour l'utiliser, les demandeurs s'engagent à enlever le totem aussitôt.
Ces travaux seront effectués aux frais exclusifs des cinq pétitionnaires.
Les résolutions ont été rejetées à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.
La SCI LES 3 ELEPHANTS et l'indivision [M] ont votés contre.
Par procès-verbal du constat du 16 avril 2019, établi à la requête de la SCI LECAMIJA, il ressort que sur les sept lots de la copropriété, un lot loué par la SCI LES 3 ELEPHANTS à la société DIFFAZUR, se trouve en bordure de la route nationale 7, ainsi que le lot loué à la société BIGOUDI SHOP et que les autres lots sont en retrait dans la cour.
La SCI LES PLAINES loue son local à la société Cil Design et la SCI LES COMPAGNONS loue son fonds de commerce à la société Noblessa Cuisine. Elles n'ont pas été autorisées à mettre des panneaux de signalisation aux mêmes dimensions que ceux des sociétés DIFFAZUR ET BIGOUDI SHOP et ont une visibilité restreinte lorsqu'on circule en voiture sur la route nationale 7.
Cependant le commissaire de justice relève dans son procès-verbal de constat du 16 avril 2019 que les autres enseignes sont visibles et qu'à 50 km/h, il n'a pas pu lire tous les messages publicitaires contenus dans les petits panneaux. Lorsqu'il se gare et se place à l'entrée de la copropriété Sentuc, il aperçoit l'enseigne 'Noblessa Cuisines' en hauteur et plus bas l'enseigne 'Medibelle Piscine et Jardin', et à gauche l'enseigne 'Komilfo'. Il souligne qu'à pieds dans la cour les enseignes sont visibles.
Le règlement de copropriété en date du 22 septembre 1972 précise que le lot n°12 a été attribué à EDF pour y mettre un transformateur. Ce sol destiné à être cédé à cet établissement public ne comporte pas de millièmes du sol, étant hors copropriété.
La SCI LES 3 ELEPHANTS démontre que le transformateur de la copropriété ne saurait être entreposé de façon durable sur le lot n°11, partie privative, ayant vocation à être installé sur le lot n°12.
Il s'évince donc de ces éléments que le refus d'installer le totem publicitaire sur le lot n°12 ne saurait être constitutif d'un abus de majorité, puisqu'une telle autorisation reviendrait à changer la destination dudit lot.
Par ailleurs, les enseignes des commerces situés dans la résidence [8] sont toutes visibles depuis l'entrée de la copropriété par la route nationale.
La décision de refus de l'assemblée générale ne semble pas nuire aux copropriétaires requérants.
L'abus de droit ou de majorité doit être nettement distingué de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire : les minoritaires sont enclins à prétendre que les décisions adoptées leur sont défavorables.
S'il est certain que, dans l'administration de la copropriété, des conflits d'intérêts entre copropriétaires majoritaires et copropriétaires minoritaires surgissent fréquemment, cela ne peut pas être une raison suffisante pour justifier un recours en annulation sous prétexte d'abus de majorité ou de droit.
En effet, comme l'indique la SCI LES 3 ELEPHANTS, elle a acquis un lot en bordure de route, plus onéreux que les lots en retrait et ses locataires sont donc en capacité de mettre une signalisation plus visible depuis la route nationale, qui longe son lot.
Le refus d' installation un totem publicitaire signalétique recto-verso qui serait réservé à l'usage de cinq copropriétaires n'est pas génératrice d'une inégalité entre les copropriétaires, puisque leurs panneaux placés sur l'assiette de leur lot, sont visibles.
Ces cinq SCI, minoritaires ne démontrent pas que le refus de l'assemblée générale d'installation d'un totem signalétique recto-verso les concernant, est contraire à l'intérêt collectif de l'ensemble de la copropriété. Au contraire, l'inverse aurait généré une inégalité entre copropriétaires, puisque seulement cinq auraient été favorisés par l'adoption de la résolution.
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les SCI de leur demande en annulation de résolutions.
Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI LES 3 ELEPHANTS:
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.
Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.
En application des dispositions de ces textes, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.
En l'espèce, il n'est pas démontré d'intention de nuire de la part des trois SCI LECAMIJA, dans l'exercice de l'action intentée. La procédure ne peut donc être considérée comme ayant dégénéré en un abus du droit de défendre.
Il conviendra de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI LES 3 ELEPHANTS de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :
L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il conviendra d'infirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à payer à la SCI Sadfleur la somme de 1500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Cependant il sera confirmer en ce qu'il a condamné in solidum les SCI LECAMIJA, LES COMPAGNONS et LES PLAINES in solidum aux entiers dépens de l'instance et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais et dépens d'appel.
La SCI LECAMIJA sera déboutée de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt de défaut, par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y AJOUTANT :
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE la SCI LECAMIJA de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;
LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,