CA Bordeaux, 4e ch. com., 3 décembre 2025, n° 24/00830
BORDEAUX
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 03 DECEMBRE 2025
N° RG 24/00830 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NUV6
Monsieur [R] [I]
c/
S.A.R.L. HARGCOE
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 24 janvier 2024 (R.G. 21/00821) par le juge des loyers Commerciaux Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 23 février 2024
APPELANT :
Monsieur [R] [I] né le 01 Mai 1945 à [Localité 7]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
Représenté par Maître Thierry RACINAIS de la SCP SCP D'AVOCATS INTER - BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
S.A.R.L. HARGCOE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] / FRANCE
Représentée par Maître Anne-Caroline JUVIN-THIENPONT, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,
Madame Sophie MASSON, Conseiller,
Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,
Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
EXPOSÉ DU LITIGE :
1. Par acte sous seing privé du 11 décembre 2008, M. [R] [I] a donné en location à compter du 1er décembre 2008 à la société à responsabilité limitée Hargcoe un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 10], ce au prix annuel initial de 30 000 euros HT et HC.
Par courrier du 15 octobre 2020, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021. Le 3 décembre 2020, le bailleur a fait signifier son accord pour le renouvellement du bail aux clauses et conditions antérieures, à l'exception du montant du loyer, dont il a sollicité l'augmentation à la somme annuelle de 46 000 euros HT et HC au titre de la valeur locative déplafonnée.
2. Par acte du 27 janvier 2021, M. [I] a assigné la société Hargcoe devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021.
Par jugement du 12 mai 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté que le prix du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative et, avant dire droit, a ordonné une mesure d'expertise, confiée à Monsieur [F] [V], qui a déposé son rapport le 27 juillet 2023.
Par jugement du 24 janvier 2024, le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- Fixé à compter du 1er janvier 2021 le prix du loyer renouvelé portant sur le local situé [Adresse 2] à [Localité 10] loué par Monsieur [R] [I] à la société Hargcoe à la somme annuelle 35 235 euros hors taxes et hors charges ;
- Rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal, à compter du 27 janvier 2021, sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;
- Dit que le juge des loyers commerciaux n'est pas compétent pour statuer sur la demande de délais de paiement ;
- Ordonné un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et condamné monsieur [R] [I] à en payer la moitié, et la société Hargcoe à en payer la moitié ;
- Débouté M. [I] et la société Hargcoe de leurs demandes respectives fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
Par déclaration au greffe du 23 février 2024, M. [I] a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la société Hargcoe.
La société Hargcoe a formé un appel incident.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
3. Par dernières écritures notifiées le 4 septembre 2024, Monsieur [R] [I] demande à la cour de :
Vu notamment les articles L 145-33 et suivants du code de commerce,
- Réformer le jugement dont appel sur le prix par m² retenu par le premier juge à 145 euros et sur la valeur locative annuelle HT et HC au 1er janvier 2021 de 35 235 euros ;
- Fixer le loyer du bail commercial renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle HT et HC de 44 000 euros ;
- Confirmer le jugement sur les intérêts ;
- Réformer le jugement sur les frais irrépétibles et les dépens ;
- Condamner la société Hargcoe au paiement d'une indemnité de 4 000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront notamment les frais d'expertise judiciaire.
4. Par dernières écritures notifiées le 14 août 2025, la société Hargcoe demande à la cour de :
Vu les articles L.145-33 et suivants du code de commerce,
Vu les articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- Infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux le 24 janvier 2024 uniquement en ce qu'il :
- Fixe à compter du 1er janvier 2021 le prix du loyer renouvelé portant sur le local situé [Adresse 2] à [Localité 10] loué par monsieur [R] [I] à la société Hargcoe à la somme annuelle 35 235 euros hors taxes et hors charges ;
- Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal, à compter du 27 janvier 2021, sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;
- Ordonne un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et condamne monsieur [R] [I] à en payer la moitié, et la société Hargcoe à en payer la moitié ;
- Déboute Monsieur [R] [I] et la société Hargcoe de leurs demandes respectives fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Et statuant à nouveau,
A titre principal,
- Fixer le loyer du bail commercial sis [Adresse 2] à [Localité 11] renouvelé au 1 er janvier 2021 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 30 000 euros ;
A titre subsidiaire,
- Juger que la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé porteront intérêt au taux légal réduit à l'expiration d'un délai de trente jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir ;
En tout état de cause,
- Débouter Monsieur [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Débouter Monsieur [I] de sa demande de paiement d'intérêts au taux légal avec anatocisme sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter de la signification de l'assignation introductive d'instance, soit le 27 janvier 2021 ;
- Condamner Monsieur [I] au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise.
***
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 août 2025.
Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Moyens des parties
5. M. [I] fait grief au jugement déféré d'avoir fixé à la somme de 35.235 euros le prix du loyer révisé.
L'appelant fait tout d'abord valoir que l'expert judiciaire a fixé la superficie pondérée des locaux à 243 m² pour une superficie utile de 454 m², outre un parking privatif de 700 m² ; que cette évaluation, conforme à la charte de pondération et corroborée par les experts des parties, a été légitimement retenue par le premier juge ; que les locaux présentent des avantages commerciaux significatifs, comprenant notamment 172 m² de terrasses exploitables permettant l'accueil d'environ 100 couverts.
M. [I] ajoute que l'expert judiciaire a fixé un prix de 180 euros par m² pondéré, modéré et conforme aux loyers pratiqués à [Localité 10], seule commune pertinente au sens de l'article R.145-7 du code de commerce pour les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que le raisonnement du premier juge, fondé sur des références situées hors de [Localité 10] et portant sur des locaux non équivalents, ne respecte pas les exigences légales et doit être réformé.
L'appelant soutient enfin que la demande du preneur relative à la prise en compte de la taxe foncière, d'un montant de 3 397 euros incluant les ordures ménagères, ne peut être retenue puisque l'évaluation de la valeur locative par l'expert intègre les charges respectives des parties conformément aux pratiques constatées.
6. La société Hargcoe répond que l'état actuel des lieux résulte exclusivement des travaux d'aménagement et d'équipement qu'elle a financés depuis son entrée dans les locaux, lesquels étaient initialement vétustes et exploités en café-bar PMU ; qu'il est de principe que, pour le premier renouvellement, ces travaux d'amélioration réalisés par le preneur ne doivent pas être intégrés dans la détermination de la valeur locative ; que, de plus, demeurent à la charge du bailleur d'importants travaux de gros 'uvre (toiture, huisseries, parking dégradé, lampadaire décrépit), dont la réalité est corroborée par constat d'huissier, de sorte que la vétusté persistante des lieux doit être prise en compte à la baisse dans l'appréciation de la valeur locative.
L'intimée conteste la surface pondérée de 243 m² retenue par l'expert judiciaire et entérinée par le juge des loyers commerciaux ; elle soutient que les coefficients de pondération appliqués aux annexes (sanitaires, vestiaires), aux terrasses et au parking ne respectent ni la Charte de l'expertise ni l'intérêt commercial réel de ces surfaces ; qu'un coefficient de 0,3 devrait être appliqué aux sanitaires et vestiaires, 0,05 à la terrasse en façade (comme pour la terrasse arrière, compte tenu de la saisonnalité, de l'absence de couverture et de la moindre attractivité en bord de route) et 0,01 au parking, en raison de son mauvais état et de son utilité réduite ; qu'il en résulte une surface pondérée totale de 205 m².
La société Hargcoe fait valoir, en ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité, que le local est implanté dans un environnement essentiellement résidentiel, sans synergie commerciale, éloigné des axes commerçants, sans transport en commun à proximité et desservi uniquement par la voiture, de sorte qu'il ne bénéficie pas réellement de l'attractivité du centre-ville ; que l'impact durable de la crise sanitaire sur son activité de restauration de la mi-journée est de nature à diminuer la valeur locative ; que cette valeur doit être minorée en raison du transfert sur le preneur de charges normalement incombant au bailleur telles que la taxe foncière, de clauses restrictives (interdiction de sous-location) et de l'application d'une clause d'indexation fondée sur l'indice du coût de la construction, particulièrement désavantageuse.
Réponse de la cour
7. L'article L.145-33 du code de commerce dispose :
« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.»
8. Par application du troisième alinéa de l'article L.145-34 du code de commerce, le loyer du local litigieux est déplafonné puisque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
Sur les caractéristiques du local considéré
9. L'article R.145-3 du code de commerce précise que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
10. Le local commercial objet du litige est situé [Adresse 2] à [Localité 10]. Il est édifié sur un terrain de 1763 m² et comprend en particulier une salle de restaurant en trois parties d'une surface totale de 212 m².
Selon les descriptions de l'expert judiciaire et des deux experts amiables et les photographies annexées à leurs rapports, il s'agit d'un ensemble immobilier à usage de restaurant qui comprend un bâtiment élevé sur terre-plein de simple rez-de-chaussée et un terrain attenant aménagé en terrasse avec une allée de circulation et une aire de stationnement.
La salle de restaurant est éclairée par des baies vitrées ; à la suite se trouve une deuxième salle de restaurant et un bar éclairés par des baies vitrées ; derrière le bar sont situés les sanitaires, les cuisines et les réserves.
Le restaurant bénéficie d'une terrasse non couverte en caillebotis en façade et d'une terrasse couverte et en caillebotis à l'arrière, prolongée par un parking privatif.
Sur les améliorations revendiquées par le preneur
11. Le bail conclu le 11 décembre 2008 entre les parties stipule la clause d'accession suivante : « L'ensemble des travaux de quelque nature que ce soit qui pourraient être effectués par le preneur accédera sans aucune indemnité au propriétaire à l'expiration du présent bail s'il le juge bon. »
12. Il est constant en droit qu'il résulte de cette stipulation que l'accession doit intervenir à l'expiration du bail au cours duquel les travaux ont été réalisés, sauf si les travaux sont qualifiés d'améliorations ; dans cette hypothèse, les travaux ne seront pris en compte pour l'estimation de la valeur locative que lors du second renouvellement.
13. En l'espèce, la société Hargcoe produit des photographies dont il ne peut être déterminé la date précise à laquelle elles ont été réalisées, faute d'être soutenues par un acte d'huissier ou un état des lieux d'entrée ou des éléments relatifs à la nature des travaux entrepris.
14. Il doit donc être retenu que les éventuels travaux réalisés par l'intimée bénéficient désormais au bailleur depuis le 30 novembre 2007, date à laquelle le premier bail a expiré, et doivent être pris en compte dès ce premier renouvellement pour l'estimation de la valeur locative de l'établissement exploité par la société Hargcoe.
Sur la superficie pondérée
15. La société Hargcoe fait grief au premier juge d'avoir retenu les coefficients de pondération proposés par M. [V], expert judiciaire.
16. L'intimée produit pourtant aux débats un rapport d'expertise amiable établi par Mme [L], qui propose de retenir une surface utile pondérée de 256,22 m², ce qui n'est pas éloigné de la surface de 243 m² proposée par l'expert, d'ailleurs plus favorable au preneur.
Par ailleurs, le bailleur verse à son dossier le rapport de l'expertise amiable réalisée par M. [H], qui propose de retenir une surface utile pondérée de 271,03 m².
17. Les coefficients de pondération retenus par M. [V] sont conformes à la charte de l'expertise et il doit être relevé que l'expertise judiciaire a plus finement détaillé les usages des différentes surfaces que ne l'ont fait les deux experts amiables puisqu'il a pris en considération la différence de valeur pouvant être appliquée à la salle de restaurant en façade et aux deux autres salles de restaurant, moins attractives, ce qui est plus favorable au preneur. Egalement, il doit être retenu, ainsi que l'a fait M. [V], le fait que la terrasse en façade est plus attractive que la terrasse à l'arrière dont la vue débouche sur le parking privatif ; l'expert est donc fondé à proposer un coefficient de pondération moins élevé pour la première.
18. Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a appliqué les coefficients de pondération proposés par l'expert judiciaire et a, en suivant, fixé la surface pondérée du local litigieux à 243 m².
Sur les obligations respectives des parties
19. L'article R.145-8 du code de commerce rappelle que, en ce qui concerne les obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.
Il est de principe qu'en vertu de ce texte, lorsque la taxe foncière, qui doit normalement être supportée par le bailleur, est mise à la charge du preneur par le bail, cela constitue une charge exorbitante de droit commun qui doit se traduire par une minoration de la valeur locative, sauf si ce transfert de charge a une contrepartie.
20. En l'espèce, même si le transfert contractuel à la société Hargcoe du paiement de l'impôt foncier est désormais une charge usuelle, il n'apparaît pas qu'il ferait l'objet d'une contrepartie, le fait que le bailleur supporte le coût des grosses réparations étant expressément prévu par la loi du 18 juin 2014.
Le montant total de ce poste ne peut cependant, sous peine de modifier l'équilibre contractuel, être intégralement soustrait pourdéterminer la valeur locative ; il en sera tenu compte par application d'un abattement de 1 %.
Sur les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage
21. Selon l'article L.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
22. M. [V] observe dans son rapport d'expertise judiciaire : « L'emplacement du local commercial est un peu particulier. Ce secteur ne bénéficie pas d'une synergie commerciale puisque l'environnement est essentiellement résidentiel. Pour autant, les facteurs de commercialité doivent s'apprécier au regard du commerce considéré. Il convient donc de préciser à ce sujet que l'établissement bénéficie de la proximité de la mairie, du parc [14] des Quatre-Saisons, du centre-ville de [Localité 10]. En outre l'accès routier est assez aisé, sur l'axe secondaire qui relie la rocade centre-ville. L'emplacement est également proche du réseau de transport en commun par bus (arrêt Hôtel de Ville).»
En réponse aux dires des parties, l'expert judiciaire a ajouté qu'il lui semblait que le commerce litigieux bénéficiait d'un avantage indéniable en se situant à proximité du centre-ville d'une commune très dynamique économiquement mais également d'une grande facilité d'accès à pied et en voiture ; qu'en effet la clientèle privilégie toujours ce mode de transport, ce qui avantage des commerces facilement accessibles en voiture avec des possibilités de stationnement.
Mme [L], expert amiable du preneur, a également observé dans son rapport que le centre ville de [Localité 10] s'était dynamisé, en corrélation avec l'expansion de la ville de [Localité 6]. Elle ajoute que, néanmoins, la crise sanitaire a fragilisé ce type d'activité puisque le télétravail tend à perdurer et que le commerce considéré ouvre exclusivement le midi.
23. M. [H], expert amiable du bailleur, a proposé 4 termes de comparaison situés [Adresse 9] à [Localité 10], dont les surfaces pondérées sont très inférieures à celle du local étudié. Il en a tenu compte et a appliqué un abattement de 30 % sur la moyenne de ces 4 termes de comparaison ; il a donc proposé un prix de 171 euros/m².
Mme [L], expert du preneur, tenant compte de la restriction des heures d'ouverture du commerce exploité et de la surface pondérée, a proposé trois termes de comparaison présentant une surface pondérée approchante, deux à [Localité 5] et le troisième à [Localité 13], pour un prix moyen de 112 euros m². Au terme de son analyse, elle a proposé de retenir un prix de 145 euros/m².
M. [V] a proposé 5 termes de comparaison à [Localité 10] ainsi que 3 termes de comparaison à [Localité 13], [Localité 8] et [Localité 12]. Il a indiqué à cet égard dans son rapport qu'il s'agissait surtout de donner une idée des valeurs locatives environnantes mais il s'agissait de l'un des cinq éléments légaux d'appréciation de la valeur locative de renouvellement de sorte que le loyer du local considéré ne pouvait en aucun cas être appréciée par rapport à une moyenne des seuls éléments de comparaison. Il a ajouté que [Localité 10] est une commune dont les loyers sont élevés et généralement beaucoup plus élevés que dans la plupart des communes périphériques de [Localité 6].
Au terme de ses observations, l'expert judiciaire a proposé un prix de 180 euros/m².
24. Ainsi que le rappelle M. [V], l'évaluation de la valeur locative ne peut s'arrêter à la moyenne de termes de comparaison mais doit faire application des cinq critères énoncés par l'article R.145-3 du code de commerce. Or l'analyse des termes de comparaison situés à [Localité 10], des facteurs locaux de commercialité, de l'absence de charge exorbitante transférée au preneur et des particularités intrinsèques du local étudié -spécialement la possibilité d'exploiter une terrasse en façade d'une surface de 80 m² et l'offre d'un parking privé à l'arrière du bâtiment- doivent conduire à retenir l'évaluation de l'expert judiciaire.
25. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu une valeur locative de 145 euros/m² pour fixer à 35.235 euros HT et HC le loyer annuel révisé et, statuant à nouveau, de retenir une valeur de 180 euros/m² ; néanmoins, le prix proposé par M. [V] sera ramené à la somme de 43.560 euros en considération du transfert contractuel du paiement de l'impôt foncier. Ce loyer annuel du bail renouvelé sera augmenté des intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2021, date de l'assignation, avec anatocisme.
26. Il y a lieu de confirmer les chefs de dispositif du jugement entrepris relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.
Partie tenue au paiement des dépens de la procédure d'appel, la société Hargcoe sera condamnée à payer à M. [I] une somme de 2.500 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,
Infirme le jugement prononcé le 24 janvier 2024 par le juge des loyers commerciaux en ce qu'il a fixé à la somme de 35.235 euros HT et HC le loyer annuel révisé du local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 10].
Statuant à nouveau,
Fixe à compter du 1er janvier 2021 le prix du loyer renouvelé du local commercial situé [Adresse 4] à la somme de 43.560 euros hors taxes et hors charges, ce avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2021 sur la différence entre les loyers réglés par la société Hargcoe et le loyer révisé.
Dit que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.
Confirme pour le surplus le jugement du 4 janvier 2024.
Y ajoutant,
Condamne la société Hargcoe à payer les dépens de la procédure d'appel.
Condamne la société Hargcoe à payer à M. [I] la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier Le Président
QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 03 DECEMBRE 2025
N° RG 24/00830 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NUV6
Monsieur [R] [I]
c/
S.A.R.L. HARGCOE
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 24 janvier 2024 (R.G. 21/00821) par le juge des loyers Commerciaux Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 23 février 2024
APPELANT :
Monsieur [R] [I] né le 01 Mai 1945 à [Localité 7]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
Représenté par Maître Thierry RACINAIS de la SCP SCP D'AVOCATS INTER - BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉE :
S.A.R.L. HARGCOE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] / FRANCE
Représentée par Maître Anne-Caroline JUVIN-THIENPONT, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,
Madame Sophie MASSON, Conseiller,
Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,
Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
EXPOSÉ DU LITIGE :
1. Par acte sous seing privé du 11 décembre 2008, M. [R] [I] a donné en location à compter du 1er décembre 2008 à la société à responsabilité limitée Hargcoe un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 10], ce au prix annuel initial de 30 000 euros HT et HC.
Par courrier du 15 octobre 2020, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021. Le 3 décembre 2020, le bailleur a fait signifier son accord pour le renouvellement du bail aux clauses et conditions antérieures, à l'exception du montant du loyer, dont il a sollicité l'augmentation à la somme annuelle de 46 000 euros HT et HC au titre de la valeur locative déplafonnée.
2. Par acte du 27 janvier 2021, M. [I] a assigné la société Hargcoe devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021.
Par jugement du 12 mai 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté que le prix du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative et, avant dire droit, a ordonné une mesure d'expertise, confiée à Monsieur [F] [V], qui a déposé son rapport le 27 juillet 2023.
Par jugement du 24 janvier 2024, le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- Fixé à compter du 1er janvier 2021 le prix du loyer renouvelé portant sur le local situé [Adresse 2] à [Localité 10] loué par Monsieur [R] [I] à la société Hargcoe à la somme annuelle 35 235 euros hors taxes et hors charges ;
- Rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal, à compter du 27 janvier 2021, sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;
- Dit que le juge des loyers commerciaux n'est pas compétent pour statuer sur la demande de délais de paiement ;
- Ordonné un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et condamné monsieur [R] [I] à en payer la moitié, et la société Hargcoe à en payer la moitié ;
- Débouté M. [I] et la société Hargcoe de leurs demandes respectives fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.
Par déclaration au greffe du 23 février 2024, M. [I] a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la société Hargcoe.
La société Hargcoe a formé un appel incident.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
3. Par dernières écritures notifiées le 4 septembre 2024, Monsieur [R] [I] demande à la cour de :
Vu notamment les articles L 145-33 et suivants du code de commerce,
- Réformer le jugement dont appel sur le prix par m² retenu par le premier juge à 145 euros et sur la valeur locative annuelle HT et HC au 1er janvier 2021 de 35 235 euros ;
- Fixer le loyer du bail commercial renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle HT et HC de 44 000 euros ;
- Confirmer le jugement sur les intérêts ;
- Réformer le jugement sur les frais irrépétibles et les dépens ;
- Condamner la société Hargcoe au paiement d'une indemnité de 4 000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront notamment les frais d'expertise judiciaire.
4. Par dernières écritures notifiées le 14 août 2025, la société Hargcoe demande à la cour de :
Vu les articles L.145-33 et suivants du code de commerce,
Vu les articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- Infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux le 24 janvier 2024 uniquement en ce qu'il :
- Fixe à compter du 1er janvier 2021 le prix du loyer renouvelé portant sur le local situé [Adresse 2] à [Localité 10] loué par monsieur [R] [I] à la société Hargcoe à la somme annuelle 35 235 euros hors taxes et hors charges ;
- Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal, à compter du 27 janvier 2021, sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;
- Ordonne un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, et condamne monsieur [R] [I] à en payer la moitié, et la société Hargcoe à en payer la moitié ;
- Déboute Monsieur [R] [I] et la société Hargcoe de leurs demandes respectives fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Et statuant à nouveau,
A titre principal,
- Fixer le loyer du bail commercial sis [Adresse 2] à [Localité 11] renouvelé au 1 er janvier 2021 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 30 000 euros ;
A titre subsidiaire,
- Juger que la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé porteront intérêt au taux légal réduit à l'expiration d'un délai de trente jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir ;
En tout état de cause,
- Débouter Monsieur [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Débouter Monsieur [I] de sa demande de paiement d'intérêts au taux légal avec anatocisme sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter de la signification de l'assignation introductive d'instance, soit le 27 janvier 2021 ;
- Condamner Monsieur [I] au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise.
***
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 août 2025.
Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Moyens des parties
5. M. [I] fait grief au jugement déféré d'avoir fixé à la somme de 35.235 euros le prix du loyer révisé.
L'appelant fait tout d'abord valoir que l'expert judiciaire a fixé la superficie pondérée des locaux à 243 m² pour une superficie utile de 454 m², outre un parking privatif de 700 m² ; que cette évaluation, conforme à la charte de pondération et corroborée par les experts des parties, a été légitimement retenue par le premier juge ; que les locaux présentent des avantages commerciaux significatifs, comprenant notamment 172 m² de terrasses exploitables permettant l'accueil d'environ 100 couverts.
M. [I] ajoute que l'expert judiciaire a fixé un prix de 180 euros par m² pondéré, modéré et conforme aux loyers pratiqués à [Localité 10], seule commune pertinente au sens de l'article R.145-7 du code de commerce pour les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que le raisonnement du premier juge, fondé sur des références situées hors de [Localité 10] et portant sur des locaux non équivalents, ne respecte pas les exigences légales et doit être réformé.
L'appelant soutient enfin que la demande du preneur relative à la prise en compte de la taxe foncière, d'un montant de 3 397 euros incluant les ordures ménagères, ne peut être retenue puisque l'évaluation de la valeur locative par l'expert intègre les charges respectives des parties conformément aux pratiques constatées.
6. La société Hargcoe répond que l'état actuel des lieux résulte exclusivement des travaux d'aménagement et d'équipement qu'elle a financés depuis son entrée dans les locaux, lesquels étaient initialement vétustes et exploités en café-bar PMU ; qu'il est de principe que, pour le premier renouvellement, ces travaux d'amélioration réalisés par le preneur ne doivent pas être intégrés dans la détermination de la valeur locative ; que, de plus, demeurent à la charge du bailleur d'importants travaux de gros 'uvre (toiture, huisseries, parking dégradé, lampadaire décrépit), dont la réalité est corroborée par constat d'huissier, de sorte que la vétusté persistante des lieux doit être prise en compte à la baisse dans l'appréciation de la valeur locative.
L'intimée conteste la surface pondérée de 243 m² retenue par l'expert judiciaire et entérinée par le juge des loyers commerciaux ; elle soutient que les coefficients de pondération appliqués aux annexes (sanitaires, vestiaires), aux terrasses et au parking ne respectent ni la Charte de l'expertise ni l'intérêt commercial réel de ces surfaces ; qu'un coefficient de 0,3 devrait être appliqué aux sanitaires et vestiaires, 0,05 à la terrasse en façade (comme pour la terrasse arrière, compte tenu de la saisonnalité, de l'absence de couverture et de la moindre attractivité en bord de route) et 0,01 au parking, en raison de son mauvais état et de son utilité réduite ; qu'il en résulte une surface pondérée totale de 205 m².
La société Hargcoe fait valoir, en ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité, que le local est implanté dans un environnement essentiellement résidentiel, sans synergie commerciale, éloigné des axes commerçants, sans transport en commun à proximité et desservi uniquement par la voiture, de sorte qu'il ne bénéficie pas réellement de l'attractivité du centre-ville ; que l'impact durable de la crise sanitaire sur son activité de restauration de la mi-journée est de nature à diminuer la valeur locative ; que cette valeur doit être minorée en raison du transfert sur le preneur de charges normalement incombant au bailleur telles que la taxe foncière, de clauses restrictives (interdiction de sous-location) et de l'application d'une clause d'indexation fondée sur l'indice du coût de la construction, particulièrement désavantageuse.
Réponse de la cour
7. L'article L.145-33 du code de commerce dispose :
« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.»
8. Par application du troisième alinéa de l'article L.145-34 du code de commerce, le loyer du local litigieux est déplafonné puisque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
Sur les caractéristiques du local considéré
9. L'article R.145-3 du code de commerce précise que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
10. Le local commercial objet du litige est situé [Adresse 2] à [Localité 10]. Il est édifié sur un terrain de 1763 m² et comprend en particulier une salle de restaurant en trois parties d'une surface totale de 212 m².
Selon les descriptions de l'expert judiciaire et des deux experts amiables et les photographies annexées à leurs rapports, il s'agit d'un ensemble immobilier à usage de restaurant qui comprend un bâtiment élevé sur terre-plein de simple rez-de-chaussée et un terrain attenant aménagé en terrasse avec une allée de circulation et une aire de stationnement.
La salle de restaurant est éclairée par des baies vitrées ; à la suite se trouve une deuxième salle de restaurant et un bar éclairés par des baies vitrées ; derrière le bar sont situés les sanitaires, les cuisines et les réserves.
Le restaurant bénéficie d'une terrasse non couverte en caillebotis en façade et d'une terrasse couverte et en caillebotis à l'arrière, prolongée par un parking privatif.
Sur les améliorations revendiquées par le preneur
11. Le bail conclu le 11 décembre 2008 entre les parties stipule la clause d'accession suivante : « L'ensemble des travaux de quelque nature que ce soit qui pourraient être effectués par le preneur accédera sans aucune indemnité au propriétaire à l'expiration du présent bail s'il le juge bon. »
12. Il est constant en droit qu'il résulte de cette stipulation que l'accession doit intervenir à l'expiration du bail au cours duquel les travaux ont été réalisés, sauf si les travaux sont qualifiés d'améliorations ; dans cette hypothèse, les travaux ne seront pris en compte pour l'estimation de la valeur locative que lors du second renouvellement.
13. En l'espèce, la société Hargcoe produit des photographies dont il ne peut être déterminé la date précise à laquelle elles ont été réalisées, faute d'être soutenues par un acte d'huissier ou un état des lieux d'entrée ou des éléments relatifs à la nature des travaux entrepris.
14. Il doit donc être retenu que les éventuels travaux réalisés par l'intimée bénéficient désormais au bailleur depuis le 30 novembre 2007, date à laquelle le premier bail a expiré, et doivent être pris en compte dès ce premier renouvellement pour l'estimation de la valeur locative de l'établissement exploité par la société Hargcoe.
Sur la superficie pondérée
15. La société Hargcoe fait grief au premier juge d'avoir retenu les coefficients de pondération proposés par M. [V], expert judiciaire.
16. L'intimée produit pourtant aux débats un rapport d'expertise amiable établi par Mme [L], qui propose de retenir une surface utile pondérée de 256,22 m², ce qui n'est pas éloigné de la surface de 243 m² proposée par l'expert, d'ailleurs plus favorable au preneur.
Par ailleurs, le bailleur verse à son dossier le rapport de l'expertise amiable réalisée par M. [H], qui propose de retenir une surface utile pondérée de 271,03 m².
17. Les coefficients de pondération retenus par M. [V] sont conformes à la charte de l'expertise et il doit être relevé que l'expertise judiciaire a plus finement détaillé les usages des différentes surfaces que ne l'ont fait les deux experts amiables puisqu'il a pris en considération la différence de valeur pouvant être appliquée à la salle de restaurant en façade et aux deux autres salles de restaurant, moins attractives, ce qui est plus favorable au preneur. Egalement, il doit être retenu, ainsi que l'a fait M. [V], le fait que la terrasse en façade est plus attractive que la terrasse à l'arrière dont la vue débouche sur le parking privatif ; l'expert est donc fondé à proposer un coefficient de pondération moins élevé pour la première.
18. Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a appliqué les coefficients de pondération proposés par l'expert judiciaire et a, en suivant, fixé la surface pondérée du local litigieux à 243 m².
Sur les obligations respectives des parties
19. L'article R.145-8 du code de commerce rappelle que, en ce qui concerne les obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.
Il est de principe qu'en vertu de ce texte, lorsque la taxe foncière, qui doit normalement être supportée par le bailleur, est mise à la charge du preneur par le bail, cela constitue une charge exorbitante de droit commun qui doit se traduire par une minoration de la valeur locative, sauf si ce transfert de charge a une contrepartie.
20. En l'espèce, même si le transfert contractuel à la société Hargcoe du paiement de l'impôt foncier est désormais une charge usuelle, il n'apparaît pas qu'il ferait l'objet d'une contrepartie, le fait que le bailleur supporte le coût des grosses réparations étant expressément prévu par la loi du 18 juin 2014.
Le montant total de ce poste ne peut cependant, sous peine de modifier l'équilibre contractuel, être intégralement soustrait pourdéterminer la valeur locative ; il en sera tenu compte par application d'un abattement de 1 %.
Sur les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage
21. Selon l'article L.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
22. M. [V] observe dans son rapport d'expertise judiciaire : « L'emplacement du local commercial est un peu particulier. Ce secteur ne bénéficie pas d'une synergie commerciale puisque l'environnement est essentiellement résidentiel. Pour autant, les facteurs de commercialité doivent s'apprécier au regard du commerce considéré. Il convient donc de préciser à ce sujet que l'établissement bénéficie de la proximité de la mairie, du parc [14] des Quatre-Saisons, du centre-ville de [Localité 10]. En outre l'accès routier est assez aisé, sur l'axe secondaire qui relie la rocade centre-ville. L'emplacement est également proche du réseau de transport en commun par bus (arrêt Hôtel de Ville).»
En réponse aux dires des parties, l'expert judiciaire a ajouté qu'il lui semblait que le commerce litigieux bénéficiait d'un avantage indéniable en se situant à proximité du centre-ville d'une commune très dynamique économiquement mais également d'une grande facilité d'accès à pied et en voiture ; qu'en effet la clientèle privilégie toujours ce mode de transport, ce qui avantage des commerces facilement accessibles en voiture avec des possibilités de stationnement.
Mme [L], expert amiable du preneur, a également observé dans son rapport que le centre ville de [Localité 10] s'était dynamisé, en corrélation avec l'expansion de la ville de [Localité 6]. Elle ajoute que, néanmoins, la crise sanitaire a fragilisé ce type d'activité puisque le télétravail tend à perdurer et que le commerce considéré ouvre exclusivement le midi.
23. M. [H], expert amiable du bailleur, a proposé 4 termes de comparaison situés [Adresse 9] à [Localité 10], dont les surfaces pondérées sont très inférieures à celle du local étudié. Il en a tenu compte et a appliqué un abattement de 30 % sur la moyenne de ces 4 termes de comparaison ; il a donc proposé un prix de 171 euros/m².
Mme [L], expert du preneur, tenant compte de la restriction des heures d'ouverture du commerce exploité et de la surface pondérée, a proposé trois termes de comparaison présentant une surface pondérée approchante, deux à [Localité 5] et le troisième à [Localité 13], pour un prix moyen de 112 euros m². Au terme de son analyse, elle a proposé de retenir un prix de 145 euros/m².
M. [V] a proposé 5 termes de comparaison à [Localité 10] ainsi que 3 termes de comparaison à [Localité 13], [Localité 8] et [Localité 12]. Il a indiqué à cet égard dans son rapport qu'il s'agissait surtout de donner une idée des valeurs locatives environnantes mais il s'agissait de l'un des cinq éléments légaux d'appréciation de la valeur locative de renouvellement de sorte que le loyer du local considéré ne pouvait en aucun cas être appréciée par rapport à une moyenne des seuls éléments de comparaison. Il a ajouté que [Localité 10] est une commune dont les loyers sont élevés et généralement beaucoup plus élevés que dans la plupart des communes périphériques de [Localité 6].
Au terme de ses observations, l'expert judiciaire a proposé un prix de 180 euros/m².
24. Ainsi que le rappelle M. [V], l'évaluation de la valeur locative ne peut s'arrêter à la moyenne de termes de comparaison mais doit faire application des cinq critères énoncés par l'article R.145-3 du code de commerce. Or l'analyse des termes de comparaison situés à [Localité 10], des facteurs locaux de commercialité, de l'absence de charge exorbitante transférée au preneur et des particularités intrinsèques du local étudié -spécialement la possibilité d'exploiter une terrasse en façade d'une surface de 80 m² et l'offre d'un parking privé à l'arrière du bâtiment- doivent conduire à retenir l'évaluation de l'expert judiciaire.
25. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu une valeur locative de 145 euros/m² pour fixer à 35.235 euros HT et HC le loyer annuel révisé et, statuant à nouveau, de retenir une valeur de 180 euros/m² ; néanmoins, le prix proposé par M. [V] sera ramené à la somme de 43.560 euros en considération du transfert contractuel du paiement de l'impôt foncier. Ce loyer annuel du bail renouvelé sera augmenté des intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2021, date de l'assignation, avec anatocisme.
26. Il y a lieu de confirmer les chefs de dispositif du jugement entrepris relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.
Partie tenue au paiement des dépens de la procédure d'appel, la société Hargcoe sera condamnée à payer à M. [I] une somme de 2.500 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,
Infirme le jugement prononcé le 24 janvier 2024 par le juge des loyers commerciaux en ce qu'il a fixé à la somme de 35.235 euros HT et HC le loyer annuel révisé du local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 10].
Statuant à nouveau,
Fixe à compter du 1er janvier 2021 le prix du loyer renouvelé du local commercial situé [Adresse 4] à la somme de 43.560 euros hors taxes et hors charges, ce avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2021 sur la différence entre les loyers réglés par la société Hargcoe et le loyer révisé.
Dit que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.
Confirme pour le surplus le jugement du 4 janvier 2024.
Y ajoutant,
Condamne la société Hargcoe à payer les dépens de la procédure d'appel.
Condamne la société Hargcoe à payer à M. [I] la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier Le Président