CA Rennes, 5e ch., 3 décembre 2025, n° 22/05882
RENNES
Arrêt
Autre
5ème Chambre
ARRÊT N°-269
N° RG 22/05882 - N° Portalis DBVL-V-B7G-TFHX
(Réf 1ère instance : 21/01811)
S.A.S. AVIZO PRO/MARINE
C/
S.C.I. [Adresse 7]
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2025
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 22 Octobre 2025
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 03 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.A.S. AVIZO PRO/MARINE Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Bernard RINEAU de la SELARL TURENNE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉE :
S.C.I. SCI [Adresse 7]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Bertrand LARONZE de la SELARL LRB, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES
Suivant acte sous seing privé du 1er novembre 2016, la SCI Portlavigne, titulaire d'une convention d'occupation du domaine public portuaire sur la commune de Bouguenais au lieudit Portlavigne signée avec le Grand port autonome maritime en janvier 2012, a donné à bail commercial à la société Avizo pro/marine des locaux dans un bâtiment industriel de 640 m² et un bureau de 216 m² à destination d'une activité de fabrication de pièces composites, maîtrise d'oeuvre générale dans la construction navale, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer 2 000 euros hors taxes par mois prévu pour être porté à 3 000 euros hors taxes à compter du 1er novembre 2017.
Par un avenant du 1er juin 2017, une surface complémentaire de 90 m² a été ajoutée au bail et le loyer a été porté à 3 400 euros hors taxes et hors charges à compter de cette date, pour une surface totale portée à 946 m².
Suite au décès de [U] [K], gérant de la SCI Portlavigne, Me [C] a été désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Nantes du 12 novembre 2020 en qualité d'administrateur provisoire de la bailleresse.
Dans la suite de vaines démarches amiables de l'administrateur pour obtenir paiement par la société Avizo pro/marine de loyers et charges locatives selon lui impayés pour un total de 92 949,70 euros, il a par acte d'huissier du 30 mars 2021 fait assigner cette dernière à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de résiliation du bail, d'expulsion et de paiement des sommes restant dues à cette date, instance ayant abouti au jugement du 30 août 2022 frappé d'appel et exposé plus loin.
Etant au préalable précisé que sont entre temps intervenus :
- un jugement du tribunal de commerce de Nantes du 19 mai 2021 ayant ouvert une procédure de sauvegarde à l'égard de la société Avizo pro/marine, preneur, avec désignation d'un mandataire judiciaire, procédure qui a interrompu l'action en résiliation du bail ;
- une cession du capital de la SCI Portlavigne, bailleur, intervenue par acte du 9 juin 2021, ayant entraîné la fin de la mission de l'administrateur et la désignation d'un nouveau gérant.
Par ailleurs, le 21 octobre 2021 la SCI Portlavigne a notifié des conclusions de désistement d'instance et d'action, demande dont elle a entendu se rétracter par conclusions du 24 mars 2022, sachant qu'entre temps la société Avizo pro/marine avait quant à elle conclu le 18 novembre 2021 à l'acceptation de ce désistement 'sous réserve de ses propres demandes reconventionnelles', qui portaient sur des taxes foncières selon elle indûment payées et qu'elle formulait alors pour la première fois.
Enfin, dans la suite d'un courrier du 7 avril 2022 par lequel la société Avizo pro/marine notifiait à la SCI Portlavigne la résiliation du bail, elle a libéré les lieux le 11 avril 2022.
Par jugement précité du 30 août 2022, dont appel, le tribunal judiciaire de Nantes a :
- constaté la rétractation du désistement de la SCI Portlavigne,
- condamné la société Avizo pro/marine à payer à la société Portlavigne la
somme de 12 240 euros de loyers impayés pour la période de janvier à mars 2022 et celle de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires,
- condamné la société Avizo pro/marine aux dépens.
Le 5 octobre 2022, la société Avizo pro/marine a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 24 juillet 2025, elle demande à la cour d'appel de Rennes de :
- confirmer le jugement, mais uniquement en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Portlavigne au titre des provisions sur charges à hauteur de 2 448 euros toutes taxes comprises ;
- infirmer le jugement pour le surplus, notamment en ce qu'il a :
* constaté la rétractation du désistement de la SCI Portlavigne,
* condamné la société Avizo pro/marine à payer à la SCI Portlavigne la somme de 12 240 euros de loyers impayés pour la période de janvier à mars 2022 et celle de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
* rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires
* condamné la société Avizo pro/marine aux dépens ;
statuant à nouveau,
à titre principal,
- donner acte à la société Avizo pro/marine de son acceptation du désistement d'instance et d'action de la SCI Portlavigne à la date du 18 novembre 2021, sans préjudice de ses propres demandes reconventionnelles ;
- débouter la SCI Portlavigne de ses demandes postérieures à l'acceptation du désistement ;
à titre subsidiaire,
- limiter la somme due par la société Avizo pro/marine à 12 240 euros toutes taxes comprises au titre des loyers des mois de janvier à mars 2022 ;
- ordonner la compensation entre les dettes connexes ;
en toutes hypothèses,
- réputer non écrite la clause stipulée à l'article 7 du bail litigieux, aux termes de laquelle « le preneur acquittera exactement sa contribution mobilière, sa cote part (sic) de taxe foncière, sa taxe professionnelle et généralement tous impôts, contributions et taxes lui incombant et dont le propriétaire pourrait être responsable à titre quelconque, et il devra en justifier au bailleur à toute réquisition, et notamment à l'expiration du bail, avant tout enlèvement des objets mobiliers matériel et marchandises » ;
- condamner en conséquence la SCI Portlavigne à verser à la société Avizo pro/marine la somme de 46 303,82 euros toute taxe comprise au titre des charges de taxe foncière indûment payées, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2021, date des premières conclusions formant cette demande reconventionnelle ;
- réputer non écrite la clause stipulée à l'article 1 alinéa 1er du bail litigieux, aux termes de laquelle « le preneur prendra les immeubles loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation ni remise en état, ni exercer aucun recours contre le bailleur, ni lui réclamer aucune indemnité ni réduction de loyer pour quelque cause que ce soit » ;
- condamner en conséquence la SCI Portlavigne à verser à la société Avizo pro/marine la somme de 24 108,66 euros toute taxe comprise au titre des grosses réparations indûment payées, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2022, date des premières conclusions formant cette demande reconventionnelle ;
- ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, en application de l'article 1343-2 du code civil ;
- débouter la SCI Portlavigne de ses demandes plus amples ou contraires ;
- condamner la SCI Portlavigne à payer à la société Avizo pro/marine la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI Portlavigne aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 avril 2023, la SCI Portlavigne demande quant à elle à la cour de :
à titre principal,
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
* constaté la rétractation du désistement de la SCI Portlavigne ;
* condamné la société Avizo pro/marine à payer à la société Portlavigne la somme de 12 240 euros de loyers impayés pour la période de janvier à mars 2022 et celle de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
* rejeté les demandes reconventionnelles de la société Avizo pro/marine
* condamné la société Avizo pro/marine aux dépens,
à titre incident,
- infirmer le jugement pour le surplus, notamment en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à obtenir le remboursement des taxes et charges récupérables non payées par la société Avizo pro/marine ;
et, statuant à nouveau :
- condamner la société Avizo pro/marine à lui régler la somme de 2 448 euros toute taxe comprise au titre des charges non payées depuis le mois de janvier 2022 ;
en tout état de cause,
- débouter la société Avizo pro/marine de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en ce compris ses demandes reconventionnelles ;
- condamner la société Avizo pro/marine à lui régler la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Avizo pro/marine aux entiers frais et dépens de l'instance.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur le désistement.
La cour rappelle à titre liminaire :
- qu'au moment du désistement de la SCI Portlavigne intervenu le 21 octobre 2021, la société Avizo pro/marine avait déjà pris le 8 septembre des conclusions tendant au rejet des prétentions adverses ;
- que la demande reconventionnelle de la société Avizo pro/marine a ensuite été formulée pour la première fois dans ses conclusions d'acceptation du désistement du 18 novembre 2021, acceptation formulée 'sous réserve de ses propres demandes reconventionnelles'.
La SCI Portlavigne fait valoir que son désistement d'instance et d'action du 21 octobre 2021 a certes été suivi d'une acceptation par la société Avizo pro/marine le 18 novembre, soit avant la rétractation du 24 mars 2022, mais que cette acceptation n'a selon elle pas eu pour effet de rendre le désistement parfait au regard de l'article 395 du code de procédure civile dès lors que la société Avizo pro/marine l'avait exprimée 'sous réserve' de ses demandes reconventionnelles.
C'est en ce sens que le premier juge a statué : 'en formulant par les mêmes conclusions une acceptation du désistement d'instance et d'action et une demande reconventionnelle en répétition de l'indû, la S.A.S. Avizo pro/marine a donné un consentement conditionné à l'examen de cette demande reconventionnelle qui ne se limitait pas à des frais d'instance ou des dommages et intérêts pour résistance abusive, si bien que le désistement n'était pas parfait et que la SCI Portlavigne a pu valablement rétracter son désistement'.
La société Avizo pro/marine affirme quant à elle que son acceptation du désistement l'avait rendu parfait, nonobstant les demandes reconventionnelles qu'elle formulait quant à elle. Elle fait en ce sens valoir qu'aucun texte n'interdit de faire une acceptation 'sous réserve' et qu'il est au contraire admis que l'acceptation accompagnée d'une demande indemnitaire pour procédure abusive ou pour frais irrépétibles ne compromet pas le caractère parfait du désistement ainsi accepté. En outre, après avoir rappelé les articles 4, 30, 53 et 68 du code de procédure civile, la société Avizo pro/marine soutient que sa demande reconventionnelle, qui aurait à elle seule pu justifier l'introduction d'une instance, s'analyse en une demande en justice autonome qu'il appartenait au premier juge de traiter distinctement des demandes adverses : le désistement accepté et donc parfait n'aurait selon elle mis fin à l'instance qu'à l'égard des demandes de la SCI Portlavigne, mais l'aurait laissée subsister pour ses propres demandes reconventionnelles.
L'article 384 du code de procédure civile dispose, notamment, que l'instance s'éteint accessoirement à l'action par l'effet du désistement d'action.
En application de l'article 394 du même code, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.
L'article 395 dispose que le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur et ajoute que, toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. Il est admis qu'une demande reconventionnelle constitue une défense au fond au sens de cet article.
L'article 4 du code de procédure civile dispose que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
L'article 30 de ce code dispose que l'action est le droit, pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l'adversaire, l'action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.
L'article 53 du même code dispose que la demande initiale est celle par laquelle un plaideur prend l'initiative d'un procès en soumettant au juge ses prétentions. Elle introduit l'instance.
Enfin, l'article 68 dispose que les demandes incidentes sont formées à l'encontre des parties à l'instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l'encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance. En appel, elles le sont par voie d'assignation.
Sur ce, la société Avizo pro/marine soutient en substance qu'à compter de la formulation d'une demande reconventionnelle, le demandeur à l'instance n'a plus la maîtrise exclusive de cette dernière.
La cour note qu'il serait plus complet et juste de retenir que, plus généralement, toute défense au fond produit cet effet, dès lors que même la simple demande se bornant à solliciter le rejet de la demande adverse aboutit à la liaison de l'instance, dans la suite de laquelle les deux parties en ont de conserve la conduite.
Tel est, précisément, le fondement de la règle énoncée à l'article 395 susvisé du code de procédure civile, en application duquel le désistement suppose l'acceptation du défendeur si celui-ci a déjà présenté une défense au fond. A compter de cette dernière, qui créé la liaison de l'instance, le demandeur ne peut ainsi plus en disposer discrétionnairement et doit composer avec les intentions de son adversaire.
Mais inversement, la cour retient que le défendeur à l'instance ne saurait, sous couvert de demande reconventionnelle, s'octroyer lui-même la maîtrise exclusive de l'instance en décidant, par une application distributive de son acceptation de désistement, de mettre immédiatement fin à l'instance pour les prétentions adverses objet du désistement, mais d'en imposer la poursuite pour ses propres prétentions.
Au moment de son désistement, le demandeur à l'instance est :
- soit déjà informé d'une demande reconventionnelle, auquel cas il formule ce désistement avec la nécessaire intention de voir ladite demande elle aussi disparaître du lien d'instance,
- soit, comme en l'espèce, dans l'ignorance d'une telle demande reconventionnelle, auquel cas il la découvre en même temps qu'est accepté un désistement qu'il avait donc présenté sur une base faussée.
En toutes hypothèses, le demandeur à l'instance formule son désistement sans savoir que le défendeur entend laisser l'instance se poursuivre pour sa demande reconventionnelle.
Cette découverte, après désistement, impose de laisser au demandeur la possibilité de se positionner sur cette nouvelle configuration et, partant, de se rétracter. Il ne saurait se voir imposer une poursuite de l'instance pour cette seule prétention adverse.
En application des dispositions susvisées et des principes qui en découlent, seules des demandes indemnitaires pour procédure abusive, au titre des frais irrépétibles ou de condamnation à une amende civile, peuvent le cas échéant assortir l'acceptation d'un désistement sans compromettre la perfection de ce dernier. Aucune de ces dispositions, qu'elles soient prises isolément ou de manière combinée, ne saurait en revanche permettre à un défendeur d'accepter partiellement un désistement et de le rendre immédiatement parfait sur les points concernés, tout en laissant l'instance perdurer pour ses demandes reconventionnelles dont le demandeur découvre le maintien.
En acceptant le désistement de la SCI Portlavigne 'sous réserve de ses propres demandes reconventionnelles', la société Avizo pro/marine a ce faisant sollicité une poursuite de l'instance qui interdisait au désistement de produire ses effets et permettait à la SCI Portlavigne de le rétracter.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté cette rétractation.
- Sur les charges récupérables.
Comme devant le premier juge, la SCI Portlavigne sollicite devant la cour la condamnation de la société Avizo pro/marine à lui rembourser des charges récupérables à hauteur d'une somme totale de 2 448 euros TTC, correspondant selon elle à :
- la quote-part de la taxe foncière,
- l'assurance propriétaire non-occupant souscrite pour assurer le local commercial,
- un prorata de consommation électrique.
Le tribunal avait toutefois relevé à juste titre que la SCI Portlavigne ne produisait aucune pièce justificative de cette créance et la cour observe qu'il n'est pas davantage produit devant elle de décompte, facture ou autre pièce susceptible de prouver la réalité et le montant des charges récupérables alléguées.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Portlavigne de sa demande afférente.
- Sur l'arriéré locatif.
Pas plus que devant le premier juge la société Avizo pro/marine ne conteste devant la cour être débitrice d'une somme de 12 240 euros TTC au titre des loyers et charges des mois de janvier, février et mars 2022.
Cette dette, expressément reconnue par la société Avizo pro/marine, est donc acquise.
Elle s'oppose néanmoins à toute condamnation à ce titre en faisant valoir une compensation entre, d'une part, cette dette de 12 240 euros TTC et, d'autre part, des créances connexes qu'elle invoque à hauteur d'un montant plus important aux titres de taxes foncières indûment payées (46 303,82 euros TTC comme sollicité devant le premier juge et encore visé page 25 de ses conclusions, mais 36 542,10 euros TTC dans son dispositif) et de grosses réparations (24 108,66 TTC), créances qu'il convient donc au préalable d'examiner ci-dessous.
- Sur la taxe foncière.
Devant le premier juge, la société Avizo pro/marine sollicitait la condamnation de la SCI Portlavigne à lui payer la somme précitée de 46 303,82 euros TTC au titre de taxes foncière selon elle indûment payées de 2017 à 2020. Devant la cour, sa prétention est désormais formulée à hauteur de 36 542,10 euros TTC au titre de la même période.
Elle la présente sur le fondement, d'une part, de la loi Pinel du 18 juin 2014 dès lors que le bail est du 1er novembre 2016, notamment les articles L.145-15, L.145-40-2, R.145-35 et R.145-36 qui en sont issus (répartition des charges entre bailleur et locataire, ainsi qu'entre locataires), d'autre part, des articles 1190 et 1193 du code civil (interprétation des contrats en faveur du débiteur), et enfin, de l'article 1400, I, du code général des impôts (assujettissement du propriétaire à la taxe foncière).
Au soutien de cette demande, elle fait valoir que les articles 6 et 7 du bail, en ce qu'ils ne précisent pas la répartition de la taxe foncière, sont contraires aux dispositions d'ordre public du code de commerce et que l'ambigüité affectant de telles clauses doit conduire à les réputer non écrites.
Elle reconnaît certes que 'depuis la conclusion du bail et jusqu'en 2021' la SCI Portlavigne répartissait chaque année la taxe foncière en fonction de la surface occupée par chaque locataire, mais elle fait valoir, d'une part, que cette répartition n'était pas contractuellement prévue, d'autre part, que la circonstance qu'elle a pu honorer les appels de charges ne prouve pas son accord ni une renonciation à son droit de les contester, et enfin, que la SCI Portlavigne a faussé les calculs en prenant comme base une surface totale de 3 095 m2 au lieu de la superficie réelle de 24 219 m2.
Enfin, elle fait grief à la SCI Portlavigne d'avoir unilatéralement modifié en janvier 2022 la clé de répartition de la taxe foncière en retenant la valeur locative, en contrariété selon elle avec les dispositions impératives de la loi Pinel qui imposent de retenir la surface exploitée.
La SCI Portlavigne conteste quant à elle que la clause du bail qui lui permet de refacturer au locataire sa quote-part de taxe foncière serait imprécise, faisant valoir qu'ainsi formulée elle renvoie de manière logique à une répartition en fonction de la surface occupée. Elle souligne que cette répartition correspond au calcul qui a toujours été fait et, subséquemment, aux paiements spontanément faits par la société Avizo pro/marine.
S'agissant de la surface totale qu'il convient de retenir, la SCI Portlavigne invoque les 3 095 m2 qu'elle a toujours utilisés comme base de calcul et fait valoir que la superficie largement supérieure invoquée par la société Avizo pro/marine n'est pas pertinente, dès lors que la différence entre les deux superficies en litige correspond à un grand parking à bateaux dont est selon elle propriétaire un tiers, la SARL [Adresse 8].
En application de l'article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, étant précisé que dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée.
Pour l'application de ce texte, l'article R.145-35 du code de commerce, après avoir posé que la taxe foncière peut être imputée au locataire, précise que la répartition entre les locataires peut être conventionnellement pondérée et que ces pondérations sont portées à leur connaissance.
Il résulte de l'article L.145-15 du même code que sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions, notamment, de l'article L.145-40-2.
Enfin, l'article 1400, I, du code général des impôts, invoqué par la société Avizo pro/marine, dispose que sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel.
Sur ce, le bail commercial litigieux stipule à ce titre :
- en son article 6, que le locataire 'remboursera au bailleur, à première réquisition, les taxes locatives ainsi que les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer contre les locataires' ;
- en son article 7, que 'le preneur acquittera (...) sa cote part (sic) de taxe foncière'.
Ces stipulations, connues et acceptées par la société Avizo pro/marine, ne laissent tout d'abord aucun doute sur la volonté des parties d'imputer non pas au bailleur la charge finale de la taxe foncière afférente aux locaux exploités par la société Avizo pro/marine, mais exclusivement à cette dernière.
C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu qu'il était satisfait aux exigences de l'article L.145-40-2 du code de commerce en ce que le bail précisait, d'une part, l'impôt concerné et, d'autre part, sa répartition entre bailleur et locataire, à savoir en l'occurrence une charge pesant exclusivement sur ce dernier.
Entre locataires ensuite, il est constant que la clé de répartition appliquée dans le cadre du bail litigieux a été celle de la surface exploitée et ce 'depuis la conclusion du bail et jusqu'en 2021', comme très expressément reconnu par la société Avizo pro/marine elle-même (page 31 de ses conclusions), qui n'avait donc aucun doute sur la portée de l'article 7 du bail et en particulier sur le fait que sa 'quote-part de taxe foncière' renvoyait à la surface occupée.
La société Avizo pro/marine pouvait d'autant moins avoir de doute à ce sujet que, outre le terme 'quote-part' déjà révélateur d'une proportion et sa combinaison à l'article L.145-40-2 du code de commerce qui pose le principe d'une répartition selon la surface exploitée, elle s'acquittait en toutes hypothèses de cette taxe suivant factures qui, à chacune des années considérées, comportaient de manière très apparente et en gras un calcul de cette charge au prorata de la 'surface occupée' soit, pour ce qui la concernait, les '946 m2' à chaque fois expressément mentionnés dans ces factures.
La société Avizo pro/marine savait donc parfaitement que la SCI Portlavigne, année après année, avait procédé ainsi pour les taxes foncières 2017 à 2020 ici en cause, clé de répartition qui au surplus recueille sa totale adhésion dans ses conclusions ('la répartition doit être fonction de la surface exploitée' - cf page 35).
Il n'apparaît donc pas que les stipulations du bail et l'exécution de ce dernier auraient souffert de la moindre ambiguïté entre les parties à ce sujet.
S'agissant enfin de la superficie totale à retenir pour calculer la quote-part de chaque locataire, la cour observe :
- que la convention précitée d'occupation du domaine public portuaire attribue à la SCI Portlavigne une superficie totale de 24 219 m2 ;
- qu'il ressort d'un rapport d'audit de mars 2022, ayant spécifiquement pour objet le calcul et la répartition de la taxe foncière afférente à cet ensemble immobilier, que la SCI Portlavigne est mentionnée comme 'propriétaire' de la totalité du site, soit 24 765 m2 selon 'l'état actuel', qui d'après ce document correspondrait aux données cadastrales, ou 23 554 m2 selon les 'surfaces mesurées lors de notre audit' ;
- que s'agissant du parking à bateaux qui représente la plus grande part du site (numéro cadastral 0466940 G, 23 025 m2 selon 'l'état actuel' lors de l'audit ou de 18 006 m2 selon les nouvelles mesures), la SARL [Adresse 8] est visée comme simple 'occupant', par opposition à la SCI Portlavigne quant à elle toujours mentionnée en qualité de 'propriétaire' ;
- que la SCI Portlavigne est seule destinataire des avis d'imposition relatifs à la taxe foncière pour la totalité du site en cause, à l'exclusion donc de cette SARL [Adresse 8] qui n'est manifestement pas connue de l'administration fiscale comme étant propriétaire de quelque local que ce soit, en ce compris celui qu'elle occupe ;
- que dans un courrier du 9 avril 2021, l'administrateur provisoire de la SCI Portlavigne fait lui-même mention de 'la locataire SARL [Adresse 8]', ce qui finit de convaincre que, contrairement aux affirmations ouvertement mensongères de la SCI Portlavigne dans ses conclusions, cette SARL n'est aucunement propriétaire des locaux qu'elle occupe sur le site mais bien locataire aux côtés d'autres, dont la société Avizo pro/marine.
Il ressort de ces éléments, auxquels la SCI Portlavigne n'oppose pas la moindre pièce, que la superficie totale de son ensemble immobilier dans lequel est implanté le local commercial de la société Avizo pro/marine n'est pas de 3 095 m2, comme faussement indiqué dans toutes les factures litigieuses, mais bien de 24 219 m2 comme invoqué par la société Avizo pro/marine, étant en effet justifié, parmi les différentes superficies évoquées au travers des pièces produites, de s'en tenir à celle qui figure dans le cadre originel que constitue la convention d'occupation du domaine public portuaire.
Sur ces bases rectifiées, la société Avizo pro/marine aurait dû payer à titre de quote-part de taxes foncières :
pour 2017,
- prix au m2 '> 24 849 euros / 24 219 m2 = 1,02 euros
- quote-part '> 946 m2 x 1,02 = 964,92 euros HT, soit 1 157,90 TTC
pour 2018,
- prix au m2 '> 30 585 euros / 24 219 m2 = 1,26 euros
- quote-part '> 946 m2 x 1,26 = 1 191,96 euros HT, soit 1 430,35 TTC
pour 2019,
- prix au m2 '> 33 274 euros / 24 219 m2 = 1,37 euros
- quote-part '> 946 m2 x 1,37 = 1 296,02 euros HT, soit 1 555,22 TTC
pour 2020,
- prix au m2 '> 37 555 euros / 24 219 m2 = 1,55 euros
- quote-part '> 946 m2 x 1,55 = 1 466,30 euros HT, soit 1 759,56 TTC
total = 5 903,03 euros TTC.
La société Avizo pro/marine, qui justifie avoir payé pour ces années un total de 36 542,10 euros TTC, doit donc être accueillie en sa demande de remboursement à hauteur de la différence, soit :
36 542,10 - 5 903,03 = 30 639,07 euros.
Le jugement sera donc infirmé afin qu'il soit statué en ce sens, la société Avizo pro/marine étant déboutée du surplus de sa demande.
- Sur les frais de travaux.
Sur le fondement de l'article R.145-35, 1°, du code de commerce, ainsi que des articles 1719, 1720 et 1755 du code civil, la société Avizo pro/marine fait valoir que quelques jours à peine après le début du bail elle a pris en charge, de manière indue, un coût de 24 108,66 euros TTC au titre de travaux de mise aux normes de l'installation électrique qui, rendus selon elle nécessaires par la seule vétusté de l'immeuble, devraient en cela être qualifiés de grosses réparations et dès lors mis à la charge du bailleur.
Elle s'oppose à l'application de l'article 1er du bail, qui dispose que le preneur doit prendre les lieux en l'état sans pouvoir exiger aucune réparation et qui selon elle doit être réputé non écrit, pour cause d'imprécision et de violation des dispositions impératives de la loi Pinel.
La SCI Portlavigne fait quant à elle valoir, premièrement, que les pièces produites donnent selon elle à penser que les travaux en cause n'ont pas été réalisés dans les locaux donnés à bail, deuxièmement, que même dans l'hypothèse contraire 'la prescription a vocation à s'appliquer pour une partie de ces travaux', troisièmement, qu'il n'est pas justifié par des éléments objectifs et indépendants que leur réalisation aurait dû s'imposer au bailleur, et enfin, qu'en application de l'article 4 du bail commercial ces travaux réalisés en cours de contrat seraient, comme jugé en première instance, des travaux d'amélioration restant la propriété du bailleur et ne pouvant donner lieu à aucune indemnisation du preneur.
En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'une obligation de délivrance de la chose louée, d'une obligation de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'une obligation d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L'article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L'article 1755 dispose qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
L'article R.145-35 du code de commerce dispose quant à lui que ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent.
L'article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.
Sur ce, il convient tout d'abord de relever que les dispositifs des conclusions respectives des parties ne contiennent aucune prétention afférente à une fin de non-recevoir tirée de la prescription, sur laquelle il n'y a donc pas lieu de statuer.
Il ressort ensuite suffisamment des pièces produites que ces travaux d'électricité ont certes donné lieu à des devis et factures visant l'ancienne adresse du siège social de la société Avizo pro/marine aux [Localité 9], mais qu'ils ont effectivement été réalisés dans les locaux loués sur le site de [Localité 6] à [Localité 3], comme en atteste le chargé d'affaires de l'entreprise à qui ils ont été confiés.
Le devis, signé par la société Avizo pro/marine le 16 novembre 2016, et les factures du même montant, datées des 28 février et 29 septembre 2017, font apparaître que les travaux ont été réalisés en cours de bail et au surplus engagés deux semaines à peine après sa signature le 1er novembre 2016.
Mais ces documents révèlent aussi, par la date d'édition du devis à savoir le 10 octobre 2016, que les travaux ont été prévus par la société Avizo pro/marine avant même la signature du bail.
C'est donc en parfaite connaissance de l'état des locaux et de la portée exacte des travaux qu'elle y envisageait, que la société Avizo pro/marine, trois semaines après un devis édité à sa propre demande, a contracté avec la SCI Portlavigne un bail dans le cadre duquel :
- en son article 1er, elle s'engageait en qualité de locataire à prendre 'les immeubles loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation ni remise en état, ni exercer aucun recours contre le bailleur, ni lui réclamer aucune indemnité ni réduction de loyer pour quelque cause que ce soit',
- en son article 4, elle acceptait que 'tous les travaux, constructions, installations, extensions, embellissement et aménagements quelconques qui seraient faits par le preneur (...) pendant le cours du bail deviendront, à sa sortie, la propriété du bailleur sans aucune indemnité pour le preneur'.
Il est certes admis que la clause selon laquelle le preneur prend les lieux loués dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. Mais les parties restent libres d'aménager la charge des travaux d'entretien.
Or, en l'espèce, les travaux d'électricité en cause ne relèvent pas des grosses réparations telles que les définissent les dispositions susvisées.
Il n'est en outre pas permis de se convaincre qu'ils auraient été rendus nécessaires par une éventuelle vétusté des locaux ou par une mise aux normes, aucun état des lieux ou rapport d'expertise notamment n'étant produit. Si le devis et les factures font certes état d'une 'dépose de l'ensemble des canalisations et éclairage non conforme', cette mention laconique, qui n'est étayée par strictement aucune autre pièce et n'est pas explicitée un tant soit peu par la société Avizo pro/marine, est à elle seule insuffisante pour prouver cette prétendue 'non-conformité'.
Ni en amont de la réalisation des travaux, ni pendant, ni après, la société Avizo pro/marine n'a amiablement sollicité de son bailleur, que ce soit avec ou sans mise en demeure, de les faire lui-même ou de lui en rembourser le coût, cette demande n'ayant été formulée que plusieurs années plus tard, dans un cadre judiciaire pour la première fois et en l'occurrence après qu'elle a été assignée en justice par la SCI Portlavigne.
Avant l'instance, le bailleur n'a donc jamais été mis en mesure d'accepter ou de refuser de faire ces travaux, ni ce faisant mis en mesure par le preneur de discuter des éventuelles insuffisances du local donné à bail, qui ne sont pas prouvées par de simples devis et factures tardivement produits.
Il n'est donc pas suffisamment établi que les travaux litigieux auraient été réalisés par le preneur pour pallier un éventuel manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
Dès lors, la demande en paiement que la société Avizo pro/marine formule pour obtenir in fine le remboursement de ces travaux par le bailleur se heurte frontalement aux engagements contractuels auxquels elle a librement consenti de manière éclairée.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Avizo pro/marine de cette demande.
- Sur la compensation et la capitalisation des intérêts.
La demande de compensation est présentée par la société Avizo pro/marine sur le fondement des articles 1347, 1348 et 1348-1 du code civil.
L'article 1347 du code civil, qui dispose que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes, ajoute qu'elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
En application de l'article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.
Enfin, l'article 1348-1 dispose que le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l'une des obligations ne serait pas liquide ou exigible.
Les créances réciproques des parties, connexes au sens des dispositions susvisées en ce qu'elles résultent du même contrat de bail, sont en définitive les suivantes :
- 12 240 euros dus par la société Avizo pro/marine au titre des loyers et charges des mois de janvier, février et mars 2022 ;
- 30 639,07 euros dus par la SCI Portlavigne en remboursement de la part de taxes foncières indûment payée pour les années 2017 à 2020.
Soit, après compensation, un solde de 18 399,07 euros en faveur de la société Avizo pro/marine.
Condamnation sera donc prononcée à cette hauteur contre la SCI Portlavigne.
La société Avizo pro/marine sollicite en outre la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, en application de l'article 1343-2 du code civil.
Cet article dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
L'anatocisme judiciaire étant de droit quand il est demandé, il sera statué en ce sens.
- Sur les dépens et les frais irrépétibles.
Compte tenu de ce qui a été jugé ci-dessus, la société Avizo pro/marine ne saurait être condamnée aux entiers dépens de première instance, non plus qu'au paiement de la somme de 3 000 euros mise à sa charge par le jugement déféré, qui sera donc infirmé sur ces points.
La SCI Portlavigne, partie débitrice nette à l'issue de l'instance, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :
- constaté la rétractation du désistement de la SCI Portlavigne,
- débouté la SCI Portlavigne de sa demande de condamnation de la société Avizo pro/marine à lui verser la somme de 2 448 euros TTC au titre de charges récupérables,
- débouté la société Avizo pro/marine de sa demande de condamnation de la SCI Portlavigne à lui verser la somme de 24 108,66 euros TTC au titre de grosses réparations indûment payées ;
Infirme le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
Dit que la société Avizo pro/marine est débitrice envers la SCI Portlavigne d'une somme de 12 240 euros TTC au titre des loyers et charges des mois de janvier, février et mars 2022 ;
Dit que la SCI Portlavigne est débitrice envers la société Avizo pro/marine d'une somme de 30 639,07 euros TTC au titre de la part de taxes foncières indûment payée pour les années 2017 à 2020 ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Ordonne la compensation de ces créances réciproques ;
Condamne en conséquence la SCI Portlavigne à verser à la société Avizo pro/marine la somme de 18 399,07 euros TTC ;
Ordonne en application de l'article 1343-2 du code civil la capitalisation des intérêts échus de cette somme dus au moins pour une année entière ;
Condamne la SCI Portlavigne aux entiers dépens de première instance ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI Portlavigne aux entiers dépens d'appel ;
Condamne la SCI Portlavigne à verser à la société Avizo pro/marine la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, La présidente,
ARRÊT N°-269
N° RG 22/05882 - N° Portalis DBVL-V-B7G-TFHX
(Réf 1ère instance : 21/01811)
S.A.S. AVIZO PRO/MARINE
C/
S.C.I. [Adresse 7]
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2025
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 22 Octobre 2025
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 03 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.A.S. AVIZO PRO/MARINE Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me Bernard RINEAU de la SELARL TURENNE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES
INTIMÉE :
S.C.I. SCI [Adresse 7]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Bertrand LARONZE de la SELARL LRB, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES
Suivant acte sous seing privé du 1er novembre 2016, la SCI Portlavigne, titulaire d'une convention d'occupation du domaine public portuaire sur la commune de Bouguenais au lieudit Portlavigne signée avec le Grand port autonome maritime en janvier 2012, a donné à bail commercial à la société Avizo pro/marine des locaux dans un bâtiment industriel de 640 m² et un bureau de 216 m² à destination d'une activité de fabrication de pièces composites, maîtrise d'oeuvre générale dans la construction navale, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer 2 000 euros hors taxes par mois prévu pour être porté à 3 000 euros hors taxes à compter du 1er novembre 2017.
Par un avenant du 1er juin 2017, une surface complémentaire de 90 m² a été ajoutée au bail et le loyer a été porté à 3 400 euros hors taxes et hors charges à compter de cette date, pour une surface totale portée à 946 m².
Suite au décès de [U] [K], gérant de la SCI Portlavigne, Me [C] a été désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Nantes du 12 novembre 2020 en qualité d'administrateur provisoire de la bailleresse.
Dans la suite de vaines démarches amiables de l'administrateur pour obtenir paiement par la société Avizo pro/marine de loyers et charges locatives selon lui impayés pour un total de 92 949,70 euros, il a par acte d'huissier du 30 mars 2021 fait assigner cette dernière à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de résiliation du bail, d'expulsion et de paiement des sommes restant dues à cette date, instance ayant abouti au jugement du 30 août 2022 frappé d'appel et exposé plus loin.
Etant au préalable précisé que sont entre temps intervenus :
- un jugement du tribunal de commerce de Nantes du 19 mai 2021 ayant ouvert une procédure de sauvegarde à l'égard de la société Avizo pro/marine, preneur, avec désignation d'un mandataire judiciaire, procédure qui a interrompu l'action en résiliation du bail ;
- une cession du capital de la SCI Portlavigne, bailleur, intervenue par acte du 9 juin 2021, ayant entraîné la fin de la mission de l'administrateur et la désignation d'un nouveau gérant.
Par ailleurs, le 21 octobre 2021 la SCI Portlavigne a notifié des conclusions de désistement d'instance et d'action, demande dont elle a entendu se rétracter par conclusions du 24 mars 2022, sachant qu'entre temps la société Avizo pro/marine avait quant à elle conclu le 18 novembre 2021 à l'acceptation de ce désistement 'sous réserve de ses propres demandes reconventionnelles', qui portaient sur des taxes foncières selon elle indûment payées et qu'elle formulait alors pour la première fois.
Enfin, dans la suite d'un courrier du 7 avril 2022 par lequel la société Avizo pro/marine notifiait à la SCI Portlavigne la résiliation du bail, elle a libéré les lieux le 11 avril 2022.
Par jugement précité du 30 août 2022, dont appel, le tribunal judiciaire de Nantes a :
- constaté la rétractation du désistement de la SCI Portlavigne,
- condamné la société Avizo pro/marine à payer à la société Portlavigne la
somme de 12 240 euros de loyers impayés pour la période de janvier à mars 2022 et celle de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires,
- condamné la société Avizo pro/marine aux dépens.
Le 5 octobre 2022, la société Avizo pro/marine a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 24 juillet 2025, elle demande à la cour d'appel de Rennes de :
- confirmer le jugement, mais uniquement en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Portlavigne au titre des provisions sur charges à hauteur de 2 448 euros toutes taxes comprises ;
- infirmer le jugement pour le surplus, notamment en ce qu'il a :
* constaté la rétractation du désistement de la SCI Portlavigne,
* condamné la société Avizo pro/marine à payer à la SCI Portlavigne la somme de 12 240 euros de loyers impayés pour la période de janvier à mars 2022 et celle de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
* rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires
* condamné la société Avizo pro/marine aux dépens ;
statuant à nouveau,
à titre principal,
- donner acte à la société Avizo pro/marine de son acceptation du désistement d'instance et d'action de la SCI Portlavigne à la date du 18 novembre 2021, sans préjudice de ses propres demandes reconventionnelles ;
- débouter la SCI Portlavigne de ses demandes postérieures à l'acceptation du désistement ;
à titre subsidiaire,
- limiter la somme due par la société Avizo pro/marine à 12 240 euros toutes taxes comprises au titre des loyers des mois de janvier à mars 2022 ;
- ordonner la compensation entre les dettes connexes ;
en toutes hypothèses,
- réputer non écrite la clause stipulée à l'article 7 du bail litigieux, aux termes de laquelle « le preneur acquittera exactement sa contribution mobilière, sa cote part (sic) de taxe foncière, sa taxe professionnelle et généralement tous impôts, contributions et taxes lui incombant et dont le propriétaire pourrait être responsable à titre quelconque, et il devra en justifier au bailleur à toute réquisition, et notamment à l'expiration du bail, avant tout enlèvement des objets mobiliers matériel et marchandises » ;
- condamner en conséquence la SCI Portlavigne à verser à la société Avizo pro/marine la somme de 46 303,82 euros toute taxe comprise au titre des charges de taxe foncière indûment payées, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2021, date des premières conclusions formant cette demande reconventionnelle ;
- réputer non écrite la clause stipulée à l'article 1 alinéa 1er du bail litigieux, aux termes de laquelle « le preneur prendra les immeubles loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation ni remise en état, ni exercer aucun recours contre le bailleur, ni lui réclamer aucune indemnité ni réduction de loyer pour quelque cause que ce soit » ;
- condamner en conséquence la SCI Portlavigne à verser à la société Avizo pro/marine la somme de 24 108,66 euros toute taxe comprise au titre des grosses réparations indûment payées, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2022, date des premières conclusions formant cette demande reconventionnelle ;
- ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, en application de l'article 1343-2 du code civil ;
- débouter la SCI Portlavigne de ses demandes plus amples ou contraires ;
- condamner la SCI Portlavigne à payer à la société Avizo pro/marine la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI Portlavigne aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 avril 2023, la SCI Portlavigne demande quant à elle à la cour de :
à titre principal,
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
* constaté la rétractation du désistement de la SCI Portlavigne ;
* condamné la société Avizo pro/marine à payer à la société Portlavigne la somme de 12 240 euros de loyers impayés pour la période de janvier à mars 2022 et celle de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
* rejeté les demandes reconventionnelles de la société Avizo pro/marine
* condamné la société Avizo pro/marine aux dépens,
à titre incident,
- infirmer le jugement pour le surplus, notamment en ce qu'il l'a déboutée de sa demande tendant à obtenir le remboursement des taxes et charges récupérables non payées par la société Avizo pro/marine ;
et, statuant à nouveau :
- condamner la société Avizo pro/marine à lui régler la somme de 2 448 euros toute taxe comprise au titre des charges non payées depuis le mois de janvier 2022 ;
en tout état de cause,
- débouter la société Avizo pro/marine de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en ce compris ses demandes reconventionnelles ;
- condamner la société Avizo pro/marine à lui régler la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Avizo pro/marine aux entiers frais et dépens de l'instance.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur le désistement.
La cour rappelle à titre liminaire :
- qu'au moment du désistement de la SCI Portlavigne intervenu le 21 octobre 2021, la société Avizo pro/marine avait déjà pris le 8 septembre des conclusions tendant au rejet des prétentions adverses ;
- que la demande reconventionnelle de la société Avizo pro/marine a ensuite été formulée pour la première fois dans ses conclusions d'acceptation du désistement du 18 novembre 2021, acceptation formulée 'sous réserve de ses propres demandes reconventionnelles'.
La SCI Portlavigne fait valoir que son désistement d'instance et d'action du 21 octobre 2021 a certes été suivi d'une acceptation par la société Avizo pro/marine le 18 novembre, soit avant la rétractation du 24 mars 2022, mais que cette acceptation n'a selon elle pas eu pour effet de rendre le désistement parfait au regard de l'article 395 du code de procédure civile dès lors que la société Avizo pro/marine l'avait exprimée 'sous réserve' de ses demandes reconventionnelles.
C'est en ce sens que le premier juge a statué : 'en formulant par les mêmes conclusions une acceptation du désistement d'instance et d'action et une demande reconventionnelle en répétition de l'indû, la S.A.S. Avizo pro/marine a donné un consentement conditionné à l'examen de cette demande reconventionnelle qui ne se limitait pas à des frais d'instance ou des dommages et intérêts pour résistance abusive, si bien que le désistement n'était pas parfait et que la SCI Portlavigne a pu valablement rétracter son désistement'.
La société Avizo pro/marine affirme quant à elle que son acceptation du désistement l'avait rendu parfait, nonobstant les demandes reconventionnelles qu'elle formulait quant à elle. Elle fait en ce sens valoir qu'aucun texte n'interdit de faire une acceptation 'sous réserve' et qu'il est au contraire admis que l'acceptation accompagnée d'une demande indemnitaire pour procédure abusive ou pour frais irrépétibles ne compromet pas le caractère parfait du désistement ainsi accepté. En outre, après avoir rappelé les articles 4, 30, 53 et 68 du code de procédure civile, la société Avizo pro/marine soutient que sa demande reconventionnelle, qui aurait à elle seule pu justifier l'introduction d'une instance, s'analyse en une demande en justice autonome qu'il appartenait au premier juge de traiter distinctement des demandes adverses : le désistement accepté et donc parfait n'aurait selon elle mis fin à l'instance qu'à l'égard des demandes de la SCI Portlavigne, mais l'aurait laissée subsister pour ses propres demandes reconventionnelles.
L'article 384 du code de procédure civile dispose, notamment, que l'instance s'éteint accessoirement à l'action par l'effet du désistement d'action.
En application de l'article 394 du même code, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.
L'article 395 dispose que le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur et ajoute que, toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. Il est admis qu'une demande reconventionnelle constitue une défense au fond au sens de cet article.
L'article 4 du code de procédure civile dispose que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
L'article 30 de ce code dispose que l'action est le droit, pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l'adversaire, l'action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.
L'article 53 du même code dispose que la demande initiale est celle par laquelle un plaideur prend l'initiative d'un procès en soumettant au juge ses prétentions. Elle introduit l'instance.
Enfin, l'article 68 dispose que les demandes incidentes sont formées à l'encontre des parties à l'instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l'encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance. En appel, elles le sont par voie d'assignation.
Sur ce, la société Avizo pro/marine soutient en substance qu'à compter de la formulation d'une demande reconventionnelle, le demandeur à l'instance n'a plus la maîtrise exclusive de cette dernière.
La cour note qu'il serait plus complet et juste de retenir que, plus généralement, toute défense au fond produit cet effet, dès lors que même la simple demande se bornant à solliciter le rejet de la demande adverse aboutit à la liaison de l'instance, dans la suite de laquelle les deux parties en ont de conserve la conduite.
Tel est, précisément, le fondement de la règle énoncée à l'article 395 susvisé du code de procédure civile, en application duquel le désistement suppose l'acceptation du défendeur si celui-ci a déjà présenté une défense au fond. A compter de cette dernière, qui créé la liaison de l'instance, le demandeur ne peut ainsi plus en disposer discrétionnairement et doit composer avec les intentions de son adversaire.
Mais inversement, la cour retient que le défendeur à l'instance ne saurait, sous couvert de demande reconventionnelle, s'octroyer lui-même la maîtrise exclusive de l'instance en décidant, par une application distributive de son acceptation de désistement, de mettre immédiatement fin à l'instance pour les prétentions adverses objet du désistement, mais d'en imposer la poursuite pour ses propres prétentions.
Au moment de son désistement, le demandeur à l'instance est :
- soit déjà informé d'une demande reconventionnelle, auquel cas il formule ce désistement avec la nécessaire intention de voir ladite demande elle aussi disparaître du lien d'instance,
- soit, comme en l'espèce, dans l'ignorance d'une telle demande reconventionnelle, auquel cas il la découvre en même temps qu'est accepté un désistement qu'il avait donc présenté sur une base faussée.
En toutes hypothèses, le demandeur à l'instance formule son désistement sans savoir que le défendeur entend laisser l'instance se poursuivre pour sa demande reconventionnelle.
Cette découverte, après désistement, impose de laisser au demandeur la possibilité de se positionner sur cette nouvelle configuration et, partant, de se rétracter. Il ne saurait se voir imposer une poursuite de l'instance pour cette seule prétention adverse.
En application des dispositions susvisées et des principes qui en découlent, seules des demandes indemnitaires pour procédure abusive, au titre des frais irrépétibles ou de condamnation à une amende civile, peuvent le cas échéant assortir l'acceptation d'un désistement sans compromettre la perfection de ce dernier. Aucune de ces dispositions, qu'elles soient prises isolément ou de manière combinée, ne saurait en revanche permettre à un défendeur d'accepter partiellement un désistement et de le rendre immédiatement parfait sur les points concernés, tout en laissant l'instance perdurer pour ses demandes reconventionnelles dont le demandeur découvre le maintien.
En acceptant le désistement de la SCI Portlavigne 'sous réserve de ses propres demandes reconventionnelles', la société Avizo pro/marine a ce faisant sollicité une poursuite de l'instance qui interdisait au désistement de produire ses effets et permettait à la SCI Portlavigne de le rétracter.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté cette rétractation.
- Sur les charges récupérables.
Comme devant le premier juge, la SCI Portlavigne sollicite devant la cour la condamnation de la société Avizo pro/marine à lui rembourser des charges récupérables à hauteur d'une somme totale de 2 448 euros TTC, correspondant selon elle à :
- la quote-part de la taxe foncière,
- l'assurance propriétaire non-occupant souscrite pour assurer le local commercial,
- un prorata de consommation électrique.
Le tribunal avait toutefois relevé à juste titre que la SCI Portlavigne ne produisait aucune pièce justificative de cette créance et la cour observe qu'il n'est pas davantage produit devant elle de décompte, facture ou autre pièce susceptible de prouver la réalité et le montant des charges récupérables alléguées.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Portlavigne de sa demande afférente.
- Sur l'arriéré locatif.
Pas plus que devant le premier juge la société Avizo pro/marine ne conteste devant la cour être débitrice d'une somme de 12 240 euros TTC au titre des loyers et charges des mois de janvier, février et mars 2022.
Cette dette, expressément reconnue par la société Avizo pro/marine, est donc acquise.
Elle s'oppose néanmoins à toute condamnation à ce titre en faisant valoir une compensation entre, d'une part, cette dette de 12 240 euros TTC et, d'autre part, des créances connexes qu'elle invoque à hauteur d'un montant plus important aux titres de taxes foncières indûment payées (46 303,82 euros TTC comme sollicité devant le premier juge et encore visé page 25 de ses conclusions, mais 36 542,10 euros TTC dans son dispositif) et de grosses réparations (24 108,66 TTC), créances qu'il convient donc au préalable d'examiner ci-dessous.
- Sur la taxe foncière.
Devant le premier juge, la société Avizo pro/marine sollicitait la condamnation de la SCI Portlavigne à lui payer la somme précitée de 46 303,82 euros TTC au titre de taxes foncière selon elle indûment payées de 2017 à 2020. Devant la cour, sa prétention est désormais formulée à hauteur de 36 542,10 euros TTC au titre de la même période.
Elle la présente sur le fondement, d'une part, de la loi Pinel du 18 juin 2014 dès lors que le bail est du 1er novembre 2016, notamment les articles L.145-15, L.145-40-2, R.145-35 et R.145-36 qui en sont issus (répartition des charges entre bailleur et locataire, ainsi qu'entre locataires), d'autre part, des articles 1190 et 1193 du code civil (interprétation des contrats en faveur du débiteur), et enfin, de l'article 1400, I, du code général des impôts (assujettissement du propriétaire à la taxe foncière).
Au soutien de cette demande, elle fait valoir que les articles 6 et 7 du bail, en ce qu'ils ne précisent pas la répartition de la taxe foncière, sont contraires aux dispositions d'ordre public du code de commerce et que l'ambigüité affectant de telles clauses doit conduire à les réputer non écrites.
Elle reconnaît certes que 'depuis la conclusion du bail et jusqu'en 2021' la SCI Portlavigne répartissait chaque année la taxe foncière en fonction de la surface occupée par chaque locataire, mais elle fait valoir, d'une part, que cette répartition n'était pas contractuellement prévue, d'autre part, que la circonstance qu'elle a pu honorer les appels de charges ne prouve pas son accord ni une renonciation à son droit de les contester, et enfin, que la SCI Portlavigne a faussé les calculs en prenant comme base une surface totale de 3 095 m2 au lieu de la superficie réelle de 24 219 m2.
Enfin, elle fait grief à la SCI Portlavigne d'avoir unilatéralement modifié en janvier 2022 la clé de répartition de la taxe foncière en retenant la valeur locative, en contrariété selon elle avec les dispositions impératives de la loi Pinel qui imposent de retenir la surface exploitée.
La SCI Portlavigne conteste quant à elle que la clause du bail qui lui permet de refacturer au locataire sa quote-part de taxe foncière serait imprécise, faisant valoir qu'ainsi formulée elle renvoie de manière logique à une répartition en fonction de la surface occupée. Elle souligne que cette répartition correspond au calcul qui a toujours été fait et, subséquemment, aux paiements spontanément faits par la société Avizo pro/marine.
S'agissant de la surface totale qu'il convient de retenir, la SCI Portlavigne invoque les 3 095 m2 qu'elle a toujours utilisés comme base de calcul et fait valoir que la superficie largement supérieure invoquée par la société Avizo pro/marine n'est pas pertinente, dès lors que la différence entre les deux superficies en litige correspond à un grand parking à bateaux dont est selon elle propriétaire un tiers, la SARL [Adresse 8].
En application de l'article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, étant précisé que dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée.
Pour l'application de ce texte, l'article R.145-35 du code de commerce, après avoir posé que la taxe foncière peut être imputée au locataire, précise que la répartition entre les locataires peut être conventionnellement pondérée et que ces pondérations sont portées à leur connaissance.
Il résulte de l'article L.145-15 du même code que sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions, notamment, de l'article L.145-40-2.
Enfin, l'article 1400, I, du code général des impôts, invoqué par la société Avizo pro/marine, dispose que sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel.
Sur ce, le bail commercial litigieux stipule à ce titre :
- en son article 6, que le locataire 'remboursera au bailleur, à première réquisition, les taxes locatives ainsi que les différentes prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer contre les locataires' ;
- en son article 7, que 'le preneur acquittera (...) sa cote part (sic) de taxe foncière'.
Ces stipulations, connues et acceptées par la société Avizo pro/marine, ne laissent tout d'abord aucun doute sur la volonté des parties d'imputer non pas au bailleur la charge finale de la taxe foncière afférente aux locaux exploités par la société Avizo pro/marine, mais exclusivement à cette dernière.
C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu qu'il était satisfait aux exigences de l'article L.145-40-2 du code de commerce en ce que le bail précisait, d'une part, l'impôt concerné et, d'autre part, sa répartition entre bailleur et locataire, à savoir en l'occurrence une charge pesant exclusivement sur ce dernier.
Entre locataires ensuite, il est constant que la clé de répartition appliquée dans le cadre du bail litigieux a été celle de la surface exploitée et ce 'depuis la conclusion du bail et jusqu'en 2021', comme très expressément reconnu par la société Avizo pro/marine elle-même (page 31 de ses conclusions), qui n'avait donc aucun doute sur la portée de l'article 7 du bail et en particulier sur le fait que sa 'quote-part de taxe foncière' renvoyait à la surface occupée.
La société Avizo pro/marine pouvait d'autant moins avoir de doute à ce sujet que, outre le terme 'quote-part' déjà révélateur d'une proportion et sa combinaison à l'article L.145-40-2 du code de commerce qui pose le principe d'une répartition selon la surface exploitée, elle s'acquittait en toutes hypothèses de cette taxe suivant factures qui, à chacune des années considérées, comportaient de manière très apparente et en gras un calcul de cette charge au prorata de la 'surface occupée' soit, pour ce qui la concernait, les '946 m2' à chaque fois expressément mentionnés dans ces factures.
La société Avizo pro/marine savait donc parfaitement que la SCI Portlavigne, année après année, avait procédé ainsi pour les taxes foncières 2017 à 2020 ici en cause, clé de répartition qui au surplus recueille sa totale adhésion dans ses conclusions ('la répartition doit être fonction de la surface exploitée' - cf page 35).
Il n'apparaît donc pas que les stipulations du bail et l'exécution de ce dernier auraient souffert de la moindre ambiguïté entre les parties à ce sujet.
S'agissant enfin de la superficie totale à retenir pour calculer la quote-part de chaque locataire, la cour observe :
- que la convention précitée d'occupation du domaine public portuaire attribue à la SCI Portlavigne une superficie totale de 24 219 m2 ;
- qu'il ressort d'un rapport d'audit de mars 2022, ayant spécifiquement pour objet le calcul et la répartition de la taxe foncière afférente à cet ensemble immobilier, que la SCI Portlavigne est mentionnée comme 'propriétaire' de la totalité du site, soit 24 765 m2 selon 'l'état actuel', qui d'après ce document correspondrait aux données cadastrales, ou 23 554 m2 selon les 'surfaces mesurées lors de notre audit' ;
- que s'agissant du parking à bateaux qui représente la plus grande part du site (numéro cadastral 0466940 G, 23 025 m2 selon 'l'état actuel' lors de l'audit ou de 18 006 m2 selon les nouvelles mesures), la SARL [Adresse 8] est visée comme simple 'occupant', par opposition à la SCI Portlavigne quant à elle toujours mentionnée en qualité de 'propriétaire' ;
- que la SCI Portlavigne est seule destinataire des avis d'imposition relatifs à la taxe foncière pour la totalité du site en cause, à l'exclusion donc de cette SARL [Adresse 8] qui n'est manifestement pas connue de l'administration fiscale comme étant propriétaire de quelque local que ce soit, en ce compris celui qu'elle occupe ;
- que dans un courrier du 9 avril 2021, l'administrateur provisoire de la SCI Portlavigne fait lui-même mention de 'la locataire SARL [Adresse 8]', ce qui finit de convaincre que, contrairement aux affirmations ouvertement mensongères de la SCI Portlavigne dans ses conclusions, cette SARL n'est aucunement propriétaire des locaux qu'elle occupe sur le site mais bien locataire aux côtés d'autres, dont la société Avizo pro/marine.
Il ressort de ces éléments, auxquels la SCI Portlavigne n'oppose pas la moindre pièce, que la superficie totale de son ensemble immobilier dans lequel est implanté le local commercial de la société Avizo pro/marine n'est pas de 3 095 m2, comme faussement indiqué dans toutes les factures litigieuses, mais bien de 24 219 m2 comme invoqué par la société Avizo pro/marine, étant en effet justifié, parmi les différentes superficies évoquées au travers des pièces produites, de s'en tenir à celle qui figure dans le cadre originel que constitue la convention d'occupation du domaine public portuaire.
Sur ces bases rectifiées, la société Avizo pro/marine aurait dû payer à titre de quote-part de taxes foncières :
pour 2017,
- prix au m2 '> 24 849 euros / 24 219 m2 = 1,02 euros
- quote-part '> 946 m2 x 1,02 = 964,92 euros HT, soit 1 157,90 TTC
pour 2018,
- prix au m2 '> 30 585 euros / 24 219 m2 = 1,26 euros
- quote-part '> 946 m2 x 1,26 = 1 191,96 euros HT, soit 1 430,35 TTC
pour 2019,
- prix au m2 '> 33 274 euros / 24 219 m2 = 1,37 euros
- quote-part '> 946 m2 x 1,37 = 1 296,02 euros HT, soit 1 555,22 TTC
pour 2020,
- prix au m2 '> 37 555 euros / 24 219 m2 = 1,55 euros
- quote-part '> 946 m2 x 1,55 = 1 466,30 euros HT, soit 1 759,56 TTC
total = 5 903,03 euros TTC.
La société Avizo pro/marine, qui justifie avoir payé pour ces années un total de 36 542,10 euros TTC, doit donc être accueillie en sa demande de remboursement à hauteur de la différence, soit :
36 542,10 - 5 903,03 = 30 639,07 euros.
Le jugement sera donc infirmé afin qu'il soit statué en ce sens, la société Avizo pro/marine étant déboutée du surplus de sa demande.
- Sur les frais de travaux.
Sur le fondement de l'article R.145-35, 1°, du code de commerce, ainsi que des articles 1719, 1720 et 1755 du code civil, la société Avizo pro/marine fait valoir que quelques jours à peine après le début du bail elle a pris en charge, de manière indue, un coût de 24 108,66 euros TTC au titre de travaux de mise aux normes de l'installation électrique qui, rendus selon elle nécessaires par la seule vétusté de l'immeuble, devraient en cela être qualifiés de grosses réparations et dès lors mis à la charge du bailleur.
Elle s'oppose à l'application de l'article 1er du bail, qui dispose que le preneur doit prendre les lieux en l'état sans pouvoir exiger aucune réparation et qui selon elle doit être réputé non écrit, pour cause d'imprécision et de violation des dispositions impératives de la loi Pinel.
La SCI Portlavigne fait quant à elle valoir, premièrement, que les pièces produites donnent selon elle à penser que les travaux en cause n'ont pas été réalisés dans les locaux donnés à bail, deuxièmement, que même dans l'hypothèse contraire 'la prescription a vocation à s'appliquer pour une partie de ces travaux', troisièmement, qu'il n'est pas justifié par des éléments objectifs et indépendants que leur réalisation aurait dû s'imposer au bailleur, et enfin, qu'en application de l'article 4 du bail commercial ces travaux réalisés en cours de contrat seraient, comme jugé en première instance, des travaux d'amélioration restant la propriété du bailleur et ne pouvant donner lieu à aucune indemnisation du preneur.
En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'une obligation de délivrance de la chose louée, d'une obligation de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'une obligation d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L'article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L'article 1755 dispose qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.
L'article R.145-35 du code de commerce dispose quant à lui que ne peuvent être imputés au locataire :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent.
L'article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.
Sur ce, il convient tout d'abord de relever que les dispositifs des conclusions respectives des parties ne contiennent aucune prétention afférente à une fin de non-recevoir tirée de la prescription, sur laquelle il n'y a donc pas lieu de statuer.
Il ressort ensuite suffisamment des pièces produites que ces travaux d'électricité ont certes donné lieu à des devis et factures visant l'ancienne adresse du siège social de la société Avizo pro/marine aux [Localité 9], mais qu'ils ont effectivement été réalisés dans les locaux loués sur le site de [Localité 6] à [Localité 3], comme en atteste le chargé d'affaires de l'entreprise à qui ils ont été confiés.
Le devis, signé par la société Avizo pro/marine le 16 novembre 2016, et les factures du même montant, datées des 28 février et 29 septembre 2017, font apparaître que les travaux ont été réalisés en cours de bail et au surplus engagés deux semaines à peine après sa signature le 1er novembre 2016.
Mais ces documents révèlent aussi, par la date d'édition du devis à savoir le 10 octobre 2016, que les travaux ont été prévus par la société Avizo pro/marine avant même la signature du bail.
C'est donc en parfaite connaissance de l'état des locaux et de la portée exacte des travaux qu'elle y envisageait, que la société Avizo pro/marine, trois semaines après un devis édité à sa propre demande, a contracté avec la SCI Portlavigne un bail dans le cadre duquel :
- en son article 1er, elle s'engageait en qualité de locataire à prendre 'les immeubles loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation ni remise en état, ni exercer aucun recours contre le bailleur, ni lui réclamer aucune indemnité ni réduction de loyer pour quelque cause que ce soit',
- en son article 4, elle acceptait que 'tous les travaux, constructions, installations, extensions, embellissement et aménagements quelconques qui seraient faits par le preneur (...) pendant le cours du bail deviendront, à sa sortie, la propriété du bailleur sans aucune indemnité pour le preneur'.
Il est certes admis que la clause selon laquelle le preneur prend les lieux loués dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. Mais les parties restent libres d'aménager la charge des travaux d'entretien.
Or, en l'espèce, les travaux d'électricité en cause ne relèvent pas des grosses réparations telles que les définissent les dispositions susvisées.
Il n'est en outre pas permis de se convaincre qu'ils auraient été rendus nécessaires par une éventuelle vétusté des locaux ou par une mise aux normes, aucun état des lieux ou rapport d'expertise notamment n'étant produit. Si le devis et les factures font certes état d'une 'dépose de l'ensemble des canalisations et éclairage non conforme', cette mention laconique, qui n'est étayée par strictement aucune autre pièce et n'est pas explicitée un tant soit peu par la société Avizo pro/marine, est à elle seule insuffisante pour prouver cette prétendue 'non-conformité'.
Ni en amont de la réalisation des travaux, ni pendant, ni après, la société Avizo pro/marine n'a amiablement sollicité de son bailleur, que ce soit avec ou sans mise en demeure, de les faire lui-même ou de lui en rembourser le coût, cette demande n'ayant été formulée que plusieurs années plus tard, dans un cadre judiciaire pour la première fois et en l'occurrence après qu'elle a été assignée en justice par la SCI Portlavigne.
Avant l'instance, le bailleur n'a donc jamais été mis en mesure d'accepter ou de refuser de faire ces travaux, ni ce faisant mis en mesure par le preneur de discuter des éventuelles insuffisances du local donné à bail, qui ne sont pas prouvées par de simples devis et factures tardivement produits.
Il n'est donc pas suffisamment établi que les travaux litigieux auraient été réalisés par le preneur pour pallier un éventuel manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
Dès lors, la demande en paiement que la société Avizo pro/marine formule pour obtenir in fine le remboursement de ces travaux par le bailleur se heurte frontalement aux engagements contractuels auxquels elle a librement consenti de manière éclairée.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Avizo pro/marine de cette demande.
- Sur la compensation et la capitalisation des intérêts.
La demande de compensation est présentée par la société Avizo pro/marine sur le fondement des articles 1347, 1348 et 1348-1 du code civil.
L'article 1347 du code civil, qui dispose que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes, ajoute qu'elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
En application de l'article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.
Enfin, l'article 1348-1 dispose que le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l'une des obligations ne serait pas liquide ou exigible.
Les créances réciproques des parties, connexes au sens des dispositions susvisées en ce qu'elles résultent du même contrat de bail, sont en définitive les suivantes :
- 12 240 euros dus par la société Avizo pro/marine au titre des loyers et charges des mois de janvier, février et mars 2022 ;
- 30 639,07 euros dus par la SCI Portlavigne en remboursement de la part de taxes foncières indûment payée pour les années 2017 à 2020.
Soit, après compensation, un solde de 18 399,07 euros en faveur de la société Avizo pro/marine.
Condamnation sera donc prononcée à cette hauteur contre la SCI Portlavigne.
La société Avizo pro/marine sollicite en outre la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, en application de l'article 1343-2 du code civil.
Cet article dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
L'anatocisme judiciaire étant de droit quand il est demandé, il sera statué en ce sens.
- Sur les dépens et les frais irrépétibles.
Compte tenu de ce qui a été jugé ci-dessus, la société Avizo pro/marine ne saurait être condamnée aux entiers dépens de première instance, non plus qu'au paiement de la somme de 3 000 euros mise à sa charge par le jugement déféré, qui sera donc infirmé sur ces points.
La SCI Portlavigne, partie débitrice nette à l'issue de l'instance, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :
- constaté la rétractation du désistement de la SCI Portlavigne,
- débouté la SCI Portlavigne de sa demande de condamnation de la société Avizo pro/marine à lui verser la somme de 2 448 euros TTC au titre de charges récupérables,
- débouté la société Avizo pro/marine de sa demande de condamnation de la SCI Portlavigne à lui verser la somme de 24 108,66 euros TTC au titre de grosses réparations indûment payées ;
Infirme le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
Dit que la société Avizo pro/marine est débitrice envers la SCI Portlavigne d'une somme de 12 240 euros TTC au titre des loyers et charges des mois de janvier, février et mars 2022 ;
Dit que la SCI Portlavigne est débitrice envers la société Avizo pro/marine d'une somme de 30 639,07 euros TTC au titre de la part de taxes foncières indûment payée pour les années 2017 à 2020 ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Ordonne la compensation de ces créances réciproques ;
Condamne en conséquence la SCI Portlavigne à verser à la société Avizo pro/marine la somme de 18 399,07 euros TTC ;
Ordonne en application de l'article 1343-2 du code civil la capitalisation des intérêts échus de cette somme dus au moins pour une année entière ;
Condamne la SCI Portlavigne aux entiers dépens de première instance ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI Portlavigne aux entiers dépens d'appel ;
Condamne la SCI Portlavigne à verser à la société Avizo pro/marine la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier, La présidente,