CA Douai, ch. 1 sect. 3, 4 décembre 2025, n° 22/05927
DOUAI
Arrêt
Autre
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 3
ARRÊT DU 04/12/2025
****
MINUTE ELECTRONIQUE
N° RG 22/05927 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UU6O
Jugement (N° 20/05073)
rendu le 26 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Lille
APPELANTS
Monsieur [K] [M]
né le 13 janvier 1966 à [Localité 11] (Belgique)
Madame [Z] [U] épouse [M]
née le 17 mai 1965 à [Localité 9]
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentés par Me Frédéric Covin, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué substitué par Me Thibaut Crasnault, avocat au barreau de Valenciennes
INTIMÉS
Monsieur [W] [L]
né le 06 avril 1954 à [Localité 13]
Madame [X] [G] épouse [L]
née le 15 décembre 1959 à [Localité 14]
[Adresse 6]
[Localité 8]
représentés par Me Nicolas Papiachvili, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par Me Marie Jakobi, avocat au barreau de Lille
DÉBATS à l'audience publique du 29 septembre 2025 tenue par Pascale Metteau magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Pascale Metteau, présidente de chambre
Claire Bohnert, conseillère
Hélène Billières, conseillère
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 08 septembre 2025
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Selon acte sous seing privé du 24 juillet 2017, M. [K] [M] et Mme [Z] [U], son épouse, ont acheté, sous diverses conditions suspensives, un appartement à usage d'habitation situé au 3ème étage (lot numéro 11) d'une résidence en copropriété située [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 10] auprès de M. [W] [L] et de Mme [X] [G], son épouse, moyennant un prix de 85 000 euros dont 4 000 euros au titre du mobilier outre des frais de négociation de l'agence immobilière Descampiaux Dudicourt immobilier d'un montant de 7 500 euros.
L'acte authentique de vente a été signé le 4 septembre 2017 par devant Me [R] [N], notaire à [Localité 10].
Par acte d'huissier du 30 juillet 2020, M. et Mme [M] ont fait assigner M. et Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d'obtenir l'annulation de la vente immobilière pour dol et, à titre subsidiaire, sa résolution sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Par jugement rendu le 26 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :
- déclaré irrecevable l'intégralité des demandes formulées par M. [M] et Mme [Z] [U] épouse [M],
- débouté M. [W] [L] et Mme [X] [G] épouse [L] de leur demande reconventionnelle indemnitaire,
- condamné M. [K] [M] et Mme [Z] [U], son épouse, à payer à M. [W] [L] et Mme [X] [G], son épouse, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 procédure civile,
- condamné M. [K] [M] et Mme [Z] [U] épouse [M] aux entiers dépens de l'instance,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
M. et Mme [M] ont interjeté appel de cette décision le 23 décembre 2022, l'appel tendant à voir infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable l'intégralité de leurs demandes, condamné M. et Mme [M] à payer à M. et Mme [L] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance.
Une nouvelle déclaration d'appel est en date du 19 décembre 2022, déclaration tendant à rectifier une erreur matérielle de la première.
La jonction a été ordonnée 23 mars 2023.
L'ordonnance de clôture est en date du 8 septembre 2025.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 septembre 2023, M. et Mme [M] demandent à la cour de :
- dire mal jugé, bien appelé,
- infirmer, en conséquence, le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Lille le 26 septembre 2022 en ce qu'il :
- a déclaré irrecevable l'intégralité de leurs demandes,
- les a condamnés à payer à M. [W] [L] et Mme [X] [G] épouse [L] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- constater que leur consentement à l'acquisition de l'appartement litigieux a été vicié en raison de la réticence dolosive commise par les époux [L],
- prononcer, avec toutes conséquences de droit, la nullité du contrat de vente conclu entre les époux [L] d'une part et les époux [M] d'autre part, portant sur l'appartement à usage d'habitation (lot n°11) situé au troisième étage d'une résidence située à l'angle des [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 10], édifiée sur une parcelle de terrain cadastrée section [Cadastre 12],
- condamner solidairement les époux [L] à leur restituer la somme globale de 98 852,38 euros, correspondant à l'intégralité du prix de vente outre les frais engendrés par cette acquisition à savoir :
- 85 000 euros au titre du prix d'achat
- 7 037,31 euros au titre des frais d'acquisition
- 3 120,30 euros au titre des travaux d'amélioration
- 2 292,77 euros, sauf à parfaire, au titre des charges de copropriété acquittées jusqu'à présent
- 1 075 euros au titre de la taxe foncière
- 327 euros au titre de l'assurance du lot
- constater leur accord pour restituer par voie de conséquence aux époux [L] les clés de l'appartement litigieux,
À titre subsidiaire,
- juger que l'immeuble vendu était atteint d'un vice caché dont l'existence leur a été dissimulée par les époux [L] qui en avaient connaissance,
- prononcer, avec toutes conséquences de droit, la résolution du contrat de vente conclu entre les époux [L] d'une part et les époux [M] d'autre part, portant sur l'appartement à usage d'habitation (lot n°11) situé au troisième étage d'une résidence située à l'angle des [Adresse 4] et [Adresse 3], édifiée sur une parcelle de terrain cadastrée section [Cadastre 12],
- condamner solidairement les époux [L] à leur restituer la somme globale de 98 852,38 euros, correspondant à l'intégralité du prix de vente outre les frais engendrés par cette acquisition à savoir :
- 85 000 euros au titre du prix d'achat
- 7 037,31 euros au titre des frais d'acquisition
- 3 120,30 euros au titre des travaux d'amélioration
- 2 292,77 euros sauf à parfaire, au titre des charges de copropriété acquittées jusqu'à présent
- 1 075 euros au titre de la taxe foncière
- 327 euros au titre de l'assurance du lot
- leur donner acte de ce qu'ils restitueront aux époux [L] les clés de l'appartement litigieux,
- condamner solidairement les époux [L] à leur payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en répartition du préjudice moral subi,
En tout état de cause,
- débouter les époux [L] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner solidairement les époux [L] à leur verser une indemnité de 4 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner solidairement les époux [L] aux entiers frais et dépens de l'instance, en ce compris ceux de première instance.
Ils indiquent produire une copie de leur assignation délivrée devant le tribunal judiciaire de Lille avec l'indication de la publication au service de la publicité foncière, soulignant que cette fin de non-recevoir aurait du être invoquée devant le juge de la mise en état.
Ils invoquent un dol de leurs vendeurs alors qu'ils ont découvert, postérieurement à la vente, que l'immeuble devait faire l'objet de travaux de confortement ; que certains appartements étaient dévastés et que l'immeuble s'en trouvait fragilisé ; que le lot à l'origine de la dégradation se trouve [Adresse 1] alors que le lot qu'ils ont acheté est situé [Adresse 4], de sorte qu'ils n'ont pas pu voir ces désordres lors des visites. Ils font valoir que des architectes ont été mandatés ; qu'un arrêté de péril a été pris et que les travaux de confortement s'élèveront au moins à 135 000 euros ; que les vendeurs étaient au courant de cette situation et la leur ont dissimulée ; qu'ils ont obtenu communication du procès-verbal d'une assemblée générale datée du 15 janvier 2016 faisant état de la nécessité d'importants travaux ; que ce procès-verbal ne leur a pas été communiqué et qu'alors que l'obligation d'information pèse sur les vendeurs, ces derniers tentent de rejeter toute responsabilité sur le notaire ; qu'il y a ainsi eu une manoeuvre dolosive qui a vicié leur consentement puisqu'ils ont été induits en erreur sur l'état réel du bâtiment, les problèmes de structure et les travaux lourds nécessaires au regard des graves désordres affectant la solidité de l'immeuble.
A titre subsidiaire, ils invoquent la garantie des vices cachés au regard des désordres affectant l'immeuble.
Ils demandent donc le remboursement du prix, des frais d'acquisition, des travaux d'amélioration qu'ils ont exposés, des charges de copropriété acquittées, de la taxe foncière et de l'assurance de leur lot ainsi que l'indemnisation d'un préjudice moral qu'ils affirment avoir subi.
Ils contestent toute prescription de leur action alors que le délai pour agir court à compter de la découverte du vice et non du jour de la vente et ils s'opposent à toute demande d'indemnité d'occupation, la privation de jouissance des vendeurs n'étant que la conséquence de la faute de ces derniers.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 décembre 2023, M. et Mme [L] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 26 septembre 2022 en ce qu'il a :
* déclaré irrecevable l'intégralité des demandes formulées par M. [K] [M] et Mme [Z] [U] épouse [M] ;
* condamné M. [K] [M] et Mme [Z] [U] épouse [M] à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* condamné M. [K] [M] et Mme [Z] [U] épouse [M] à leur payer les entiers dépens de l'instance
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 26 septembre 2022 en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes tendant à obtenir la condamnation des époux [M] au titre de la procédure abusive,
Et statuant à nouveau :
In limine litis et à titre principal,
- juger que les consorts [M] ne justifient pas du respect des formalités de publication de leur assignation,
- juger que les demandes des consorts [M] sont irrecevables et ainsi les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Au fond et à titre subsidiaire,
- juger que les demandes des consorts [M] tendant à voir «constater», «dire et juger», «prononcer» ne constituent pas des prétentions ;
- juger que les époux [M] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'une réticence dolosive,
- juger l'action en garantie des vices cachés prescrite à tout le moins mal fondée,
En tout état de cause,
- débouter les consorts [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Au fond et à titre infiniment subsidiaire,
- juger qu'ils ne sont tenus qu'à restitution de la somme de 92 037,31 euros au bénéfice des époux [M],
- juger qu'ils sont bien fondés à solliciter une indemnité correspondant à l'occupation de l'immeuble par les consorts [M],
En conséquence,
- juger que les époux [M] sont tenus de leur restituer la somme de 40 848 euros à parfaire au jour de la restitution des clefs de l'immeuble,
- juger subsidiairement que les époux [M] sont condamnés à s'acquitter d'une indemnité d'occupation de 552 euros par mois à compter de la décision à intervenir jusqu'à restitution des clefs de l'immeuble,
- ordonner la compensation des sommes restituées entre elles,
En tout état de cause et à titre reconventionnel,
- condamner les consorts [M] à leur payer la somme de 4 000 euros pour procédure abusive sur le fondement de l'article 1240 du code civil,
- condamner les consorts [M] à la somme de 7 080 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens de la présente procédure et dépens de première instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Ils font valoir que la cour est compétente pour se prononcer sur l'irrecevabilité tranchée par le tribunal judiciaire de Lille ; que le document transmis ne fait la preuve que d'un dépôt de la demande de publication et non de celle de la publication en elle-même ; que la preuve de la publication n'est toujours pas rapportée et que les demandes sont donc irrecevables en application des dispositions de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955.
Ils contestent toute réticence dolosive puisque l'agence immobilière qui était l'intermédiaire lors de la vente a remis à M. et Mme [M] les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années dont celui de l'assemblée du 15 janvier 2016 ; que le notaire chargé de la réitération de la vente atteste que ce procès-verbal figurait dans ceux communiqués ; qu'au surplus, M. et Mme [M] ont eu communication du carnet d'entretien de l'immeuble lequel mentionne les travaux effectués dans l'immeuble ; qu'ils n'ont donc dissimulé aucune information, encore moins intentionnellement ; qu'au surplus, aucune preuve n'est rapportée quant aux allégations de dégradations de l'immeuble situé [Adresse 1] ; qu'eux-mêmes n'avaient aucune connaissance de l'ampleur et du coût des travaux, le diagnostic ayant été réalisé en 2019, soit postérieurement à la vente.
Ils soulèvent la prescription de l'action en garantie des vices cachés intentée trois ans après la vente, soit au-delà du délai de garantie biennale. A titre subsidiaire, ils rappellent que l'action en garantie des vices cachés est relative au bien vendu, soit à l'appartement, et que la garantie ne peut être mobilisée pour l'immeuble en entier ; qu'en tout état de cause, ils n'avaient pas connaissance de l'ampleur et du coût des travaux nécessaires dans l'immeuble.
Ils relèvent que le préjudice moral invoqué n'est corroboré par aucune pièce ; qu'aucun élément ne vient démontrer que l'immeuble serait insalubre ou susceptible de faire l'objet d'un arrêté de péril imminent.
Sur le montant des restitutions sollicitées, ils observent que les montants réclamés ne sont pas justifiés. Ils prétendent, par ailleurs, à une indemnité correspondant à l'occupation de l'immeuble jusqu'à sa restitution depuis le 15 septembre 2017 et à la condamnation de M. et Mme [M] à leur payer la somme de 40 848 euros sur la base d'une indemnité de 552 euros par mois compte tenu de la superficie des locaux occupés et de leur situation dans la ville de [Localité 10].
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fin de non-recevoir :
A titre liminaire, il doit être observé que la fin de non-recevoir ayant été tranchée par le tribunal, la cour est compétente pour en connaître en cause d'appel.
Selon l'article 28 du décret du 4 janvier 1955, 'sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :
(...)
4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu'ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :
a) Les actes confirmatifs de conventions entachées de causes de nullité ou rescision ;
b) Les actes constatant l'accomplissement d'une condition suspensive ;
c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort ;
(...).'
En l'espèce, l'acte d'assignation demandant la nullité de la vente immobilière soumise à publicité foncière, délivré à la demande de M. et Mme [M] à M. et Mme [L] le 30 juillet 2020 a été adressé aux services de la publicité foncière. Ainsi, cet acte produit aux débats par M. et Mme [M] (pièce 12) comporte le timbre du service de la publicité foncière et l'indication 'publié et enregistré le 06/08/2020 au SPF de [Localité 10] 1", volume 5914P01 2020 P N°6849. Par ailleurs, une demande de renseignements a également été faite auprès du service de la publicité foncière de [Localité 10] concernant l'appartement litigieux. Le relevé des formalités publiées entre 1970 et le 2 avril 2020 comporte la référence de la vente intervenue le 15 septembre 2017 entre M. et Mme [L] d'une part et M. et Mme [M] d'autre part (l'acte ayant été déposé le 6 octobre 2017) puis en ce qui concerne les formalités entre le 3 avril 2020 et le 6 août 2020, le certificat de dépôt de l'assignation du 30 juillet 2020.
Si M. et Mme [L] prétendent ne pas avoir eu connaissance de l'acte d'assignation portant indication de la publication, force est de constater que cette pièce figure au bordereau de communication de pièces de M. et Mme [M] et que M. et Mme [L] n'ont fait valoir aucun incident de communication de pièces dans le cadre de l'instance d'appel.
Par ailleurs, il sera rappelé que l'article 126 du code de procédure civile, 'dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.' En conséquence, le défaut de publication d'une demande tendant à l'annulation d'une vente immobilière qui constitue une fin de non-recevoir pouvant être régularisée conformément aux dispositions de l'article 126 du code de procédure civile, il peut être procédé à cette publication jusqu'à la clôture des débats (Civ 3ème, 26 novembre 2003 n° 02-13.438).
En conséquence, la preuve de la publication de l'assignation au service de la publicité foncière est rapportée, cette publication étant antérieure au jugement, de sorte que la fin de non-recevoir soulevée doit être rejetée et le jugement infirmé sur ce point.
Sur la demande d'annulation de la vente pour dol :
L'article 1128 du code civil prévoit que 'sont nécessaires à la validité d'un contrat :
1° Le consentement des parties ;
2° Leur capacité de contracter ;
3° Un contenu licite et certain.'
L'article 1130 du même code ajoute que 'l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné' et l'article 1131 que 'les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat'.
L'article 1137 du code civil définit le dol comme 'le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation'.
M. et Mme [M], qui invoquent un dol de leurs cocontractants, doivent en rapporter la preuve. Ils doivent ainsi établir l'existence de manoeuvres destinées à vicier leur consentement ou une dissimulation intentionnelle portant sur un élément déterminant.
A ce titre, ils font valoir que l'un des appartements de la résidence a été modifié, affectant la structure de l'immeuble et impliquant de nombreux travaux. Ils versent aux débats le diagnostic d'un lot de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] (faisant donc partie de la résidence), établi par la société Adiss le 7 septembre 2018, qui fait état de désordres structurels nécessitant des travaux de réparation notamment la rénovation de la panne sablière (avec dépose provisoire de la toiture), le renforcement d'une poutre située entre les étages 2 et 3, le remplacement de planchers et la mise en place d'un traitement curatif s'agissant de champignons lignivores. Les travaux ont été évalués à 135 000 euros (étant précisé que M. et Mme [M] ont acquis le lot n°11 de la copropriété représentant 82/1 000èmes du sol).
Lors d'une assemblée générale de la copropriété du 15 janvier 2016, le point avait été fait sur les sinistres en cours. Il avait été rappelé l'urgence d'un ravalement de façade côté cour intérieure suite à des infiltrations d'eau dans le lot 10 et l'existence d'une fuite (avec expertise en cours) concernant le lot 1. Le procès-verbal fait également un 'point sur la vente du lot de M. [Y] et la réfection des lots [Adresse 15]'. Plus précisément, il indique que 'l'évacuation des gravats des lots de M. [S] a commencé. Cette étape est bien entendue nécessaire pour avoir une idée claire des travaux à engager, que ce soit ceux imputables uniquement à M. [S] ou ceux à partager par l'ensemble de la copropriété (pour rappel : les fondations, le gros-oeuvre (murs de façades, pignons, murs de refends et gros porteurs, piliers, planchers, à l'exclusion du revêtement de sol, couvertures du bâtiment et d'une manière générale, tout ce qui forme l'ossature de ce bâtiment). M. [S] va charger M. [B] d'établir un devis concernant la réfection du gros-oeuvre des trois lots de la [Adresse 15]. En outre, M. [S] a fait intervenir un architecte pour transformer les 3 lots [Adresse 15] ainsi que les différents coûts associés. [V] [F] fera établir à son tour un devis pour le gros-oeuvre. Aussi, dans les prochaines semaines, nous devrions être en possession de 3 devis différents pour pouvoir voter, après une nouvelle concertation entre l'ensemble des copropriétaires, de l'engagement des travaux d'ici la fin du premier trimestre 2016 au plus tard. Cette étape est requise pour la réfection intérieure des lots [Adresse 15]'.
Ce procès-verbal précise que M. [L] avait donné mandat pour l'assemblée générale, de sorte qu'il ne pouvait ignorer les désordres affectant l'immeuble.
Cependant, il doit être relevé que les travaux de réfection n'étaient aucunement chiffrés (hormis ceux pour la façade pour lesquels un devis de 6 500 euros avait été obtenu, les copropriétaires ayant sollicité un autre devis ; en tout état de cause, ces travaux de façade ont été votés lors d'une assemblée générale de juin 2016).
Par ailleurs, les désordres décrits lors de l'assemblée générale de janvier 2016 concernant la [Adresse 15] n'étaient pas précisément déterminés, le procès-verbal mentionnant la nécessité d'évacuer les gravats pour avoir une idée claire des travaux à faire. Surtout, il sera observé que le diagnostic de 2019 (soit près de deux ans après la vente) fait état de travaux de structure importants nécessaires portant notamment sur les vasistas de toit, la panne sablière, les poutres, les linteaux de fenêtres dégradés, les IPN constituant le linteau de la porte d'accès à la cave et les planchers alors qu'il n'est fait aucune mention de désordres à ces niveaux dans le procès-verbal qui semble plus centré sur des travaux de 'réfection intérieure' ou une 'analyse de la cage d'escaliers'. Il ne ressort pas des éléments produits que les désordres invoqués seraient dus à l'action d'un des copropriétaires qui aurait 'dévasté' son lot, étant ajouté que dans ces conditions, une action en responsabilité pourrait être envisagée à son encontre.
En conséquence, il n'est nullement établi que M. et Mme [L] avaient connaissance de l'importance des travaux à réaliser ni du fait que ceux-ci affecteraient les parties communes à la charge de l'ensemble de la copropriété et non à la seule charge des copropriétaires situés dans l'immeuble [Adresse 15] (ce qui n'est pas le cas du lot vendu à M. et Mme [M]).
Par ailleurs, il sera observé qu'est produit un acte signé de M. et Mme [M], daté du 24 juillet 2017, reconnaissant avoir reçu, en mains propres, divers documents dont le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et le carnet d'entretien de l'immeuble. Si les dates des procès-verbaux communiqués ne sont pas indiquées, il ressort du courrier de Me [N], notaire, que M. et Mme [M] ont été destinataires des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années dont celui du 15 janvier 2016.
Dans ces conditions, il ne peut être reproché à M. et Mme [L] de réticence dolosive sur un point déterminant lors de la vente (à savoir l'importance des charges de copropriété) puisque d'une part, à la lecture des procès-verbaux communiqués, M. et Mme [M] pouvaient avoir connaissance que des travaux seraient nécessaires et d'autre part les vendeurs n'avaient pas d'informations particulières sur ces travaux et ne pouvaient avoir connaissance de leur ampleur, de l'étendue des désordres ni même du coût des réfections qui n'a été chiffré qu'après la vente.
Dans ces conditions, le dol des vendeurs n'est pas démontré et la demande d'annulation de la vente sur ce fondement doit être rejetée.
Sur la demande de résolution de la vente pour vice caché :
Selon l'article 1641 du code civil, 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'. L'article 1642 du même code précise que 'le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'. L'article 1643 ajoute que 'il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'.
L'article 1648 du code civil prévoit que 'l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice'.
Le délai de prescription de l'article 1648 du code civil court, non pas à compter de la vente, mais à compter de la découverte du vice. L'acte authentique de vente a été signé le 4 septembre 2017. La première mise en demeure adressée aux vendeurs remonte au 16 janvier 2019 et fait état d'un courriel récent informant des désordres et des travaux nécessaires sur l'immeuble [Adresse 15]. Or, si M. et Mme [L] prétendent que l'action serait prescrite, ils ne rapportent pas la preuve de leurs allégations alors qu'en fait, ils prétendent que le vice était connu et donc apparent (puisque les désordres étaient mentionnés aux procès-verbaux d'assemblée générale transmis), ce qui relève du fond et non d'une prescription. En tout état de cause, au regard des désordres invoqués par M. et Mme [M], le point de départ de la prescription, date de découverte du vice, ne pourrait être fixé qu'à la date à laquelle les désordres ont été connus dans toute leur ampleur, à savoir en 2019, date du diagnostic. L'acte introductif de la première instance étant du 30 juillet 2020, moins de deux ans se sont écoulés entre la découverte du vice et l'assignation, de sorte qu'aucune prescription n'est encourue. Leur fin de non-recevoir tirée de la prescription sera donc rejetée.
Alors que l'acte notarié de vente inclut une clause de non garantie des vices cachés pouvant affecter le bien vendu, M. et Mme [M] ne rapportent pas la preuve de ce que M. et Mme [L] avaient connaissance des vices affectant les parties communes de l'immeuble (alors que la vente porte également sur une fraction des parties communes) ni surtout de l'ampleur des désordres et de leurs conséquences. En outre, il n'est nullement établi que les vices allégués rendent l'appartement impropre à sa destination, ce d'autant que l'appartement objet de la vente, situé dans une autre partie de la résidence, ne semble pas affecté par les désordres structurels à la lecture des éléments versés aux débats.
En conséquence, la demande de résolution de la vente pour vice caché sera rejetée ainsi que les demandes consécutives au titre des restitutions. M. et Mme [M] seront également déboutés de leur demande au titre du préjudice moral en l'absence de faute établie à l'encontre de leurs vendeurs.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par M. et Mme [L] :
M. et Mme [L] ne caractérise aucune faute de M. et Mme [M] dans le cadre de la présente instance, la seule appréciation inexacte de leurs droits par ces derniers ne pouvant constituer une telle faute. Ils ne justifient pas non plus d'un préjudice qu'ils auraient subi. Leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires :
M. et Mme [M] succombant en leurs prétentions, seront condamnés aux dépens d'appel et le jugement sera confirmé en ce qu'il les a condamnés aux dépens de première instance.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [L] les frais exposés et non compris dans les dépens. M. et Mme [M] seront condamnés à leur payer la somme de 2 500 euros en cause d'appel et le jugement sera confirmé en ce qu'il les a condamnés à la même somme au titre des frais irrépétibles de première instance.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné M. [K] [M] et Mme [Z] [U], son épouse, aux dépens et à payer à M. [W] [L] et Mme [X] [G] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [W] [L] et Mme [X] [G], son épouse,
Déboute M. [K] [M] et Mme [Z] [U], son épouse, de leur demande d'annulation de la vente de l'appartement situé dans la résidence à l'angle du [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 10] ;
Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
Déboute M. [K] [M] et Mme [Z] [U], son épouse, de leur demande de résolution de la vente de l'appartement situé dans la résidence à l'angle du [Adresse 4] et [Adresse 2] [Localité 10] pour vices cachés ;
Rejette, en conséquence, les demandes au titre des restitutions et les demandes indemnitaires consécutives présentées par M. [K] [M] et Mme [Z] [U], son épouse ;
Déboute M. [W] [L] et Mme [X] [G], son épouse, de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Condamne M. [K] [M] et Mme [Z] [U], son épouse aux dépens d'appel ;
Autorise, s'il en a fait l'avance sans en avoir reçu provision, Me Papiachvili, avocat, à recouvrer directement les dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;
Condamne M. [K] [M] et Mme [Z] [U], son épouse, à payer à M. [W] [L] et Mme [X] [G], son épouse, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le greffier
La présidente
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 3
ARRÊT DU 04/12/2025
****
MINUTE ELECTRONIQUE
N° RG 22/05927 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UU6O
Jugement (N° 20/05073)
rendu le 26 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Lille
APPELANTS
Monsieur [K] [M]
né le 13 janvier 1966 à [Localité 11] (Belgique)
Madame [Z] [U] épouse [M]
née le 17 mai 1965 à [Localité 9]
[Adresse 5]
[Localité 7]
représentés par Me Frédéric Covin, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué substitué par Me Thibaut Crasnault, avocat au barreau de Valenciennes
INTIMÉS
Monsieur [W] [L]
né le 06 avril 1954 à [Localité 13]
Madame [X] [G] épouse [L]
née le 15 décembre 1959 à [Localité 14]
[Adresse 6]
[Localité 8]
représentés par Me Nicolas Papiachvili, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par Me Marie Jakobi, avocat au barreau de Lille
DÉBATS à l'audience publique du 29 septembre 2025 tenue par Pascale Metteau magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Pascale Metteau, présidente de chambre
Claire Bohnert, conseillère
Hélène Billières, conseillère
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 08 septembre 2025
****
Selon acte sous seing privé du 24 juillet 2017, M. [K] [M] et Mme [Z] [U], son épouse, ont acheté, sous diverses conditions suspensives, un appartement à usage d'habitation situé au 3ème étage (lot numéro 11) d'une résidence en copropriété située [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 10] auprès de M. [W] [L] et de Mme [X] [G], son épouse, moyennant un prix de 85 000 euros dont 4 000 euros au titre du mobilier outre des frais de négociation de l'agence immobilière Descampiaux Dudicourt immobilier d'un montant de 7 500 euros.
L'acte authentique de vente a été signé le 4 septembre 2017 par devant Me [R] [N], notaire à [Localité 10].
Par acte d'huissier du 30 juillet 2020, M. et Mme [M] ont fait assigner M. et Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d'obtenir l'annulation de la vente immobilière pour dol et, à titre subsidiaire, sa résolution sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Par jugement rendu le 26 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :
- déclaré irrecevable l'intégralité des demandes formulées par M. [M] et Mme [Z] [U] épouse [M],
- débouté M. [W] [L] et Mme [X] [G] épouse [L] de leur demande reconventionnelle indemnitaire,
- condamné M. [K] [M] et Mme [Z] [U], son épouse, à payer à M. [W] [L] et Mme [X] [G], son épouse, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 procédure civile,
- condamné M. [K] [M] et Mme [Z] [U] épouse [M] aux entiers dépens de l'instance,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
M. et Mme [M] ont interjeté appel de cette décision le 23 décembre 2022, l'appel tendant à voir infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable l'intégralité de leurs demandes, condamné M. et Mme [M] à payer à M. et Mme [L] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance.
Une nouvelle déclaration d'appel est en date du 19 décembre 2022, déclaration tendant à rectifier une erreur matérielle de la première.
La jonction a été ordonnée 23 mars 2023.
L'ordonnance de clôture est en date du 8 septembre 2025.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 septembre 2023, M. et Mme [M] demandent à la cour de :
- dire mal jugé, bien appelé,
- infirmer, en conséquence, le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Lille le 26 septembre 2022 en ce qu'il :
- a déclaré irrecevable l'intégralité de leurs demandes,
- les a condamnés à payer à M. [W] [L] et Mme [X] [G] épouse [L] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- constater que leur consentement à l'acquisition de l'appartement litigieux a été vicié en raison de la réticence dolosive commise par les époux [L],
- prononcer, avec toutes conséquences de droit, la nullité du contrat de vente conclu entre les époux [L] d'une part et les époux [M] d'autre part, portant sur l'appartement à usage d'habitation (lot n°11) situé au troisième étage d'une résidence située à l'angle des [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 10], édifiée sur une parcelle de terrain cadastrée section [Cadastre 12],
- condamner solidairement les époux [L] à leur restituer la somme globale de 98 852,38 euros, correspondant à l'intégralité du prix de vente outre les frais engendrés par cette acquisition à savoir :
- 85 000 euros au titre du prix d'achat
- 7 037,31 euros au titre des frais d'acquisition
- 3 120,30 euros au titre des travaux d'amélioration
- 2 292,77 euros, sauf à parfaire, au titre des charges de copropriété acquittées jusqu'à présent
- 1 075 euros au titre de la taxe foncière
- 327 euros au titre de l'assurance du lot
- constater leur accord pour restituer par voie de conséquence aux époux [L] les clés de l'appartement litigieux,
À titre subsidiaire,
- juger que l'immeuble vendu était atteint d'un vice caché dont l'existence leur a été dissimulée par les époux [L] qui en avaient connaissance,
- prononcer, avec toutes conséquences de droit, la résolution du contrat de vente conclu entre les époux [L] d'une part et les époux [M] d'autre part, portant sur l'appartement à usage d'habitation (lot n°11) situé au troisième étage d'une résidence située à l'angle des [Adresse 4] et [Adresse 3], édifiée sur une parcelle de terrain cadastrée section [Cadastre 12],
- condamner solidairement les époux [L] à leur restituer la somme globale de 98 852,38 euros, correspondant à l'intégralité du prix de vente outre les frais engendrés par cette acquisition à savoir :
- 85 000 euros au titre du prix d'achat
- 7 037,31 euros au titre des frais d'acquisition
- 3 120,30 euros au titre des travaux d'amélioration
- 2 292,77 euros sauf à parfaire, au titre des charges de copropriété acquittées jusqu'à présent
- 1 075 euros au titre de la taxe foncière
- 327 euros au titre de l'assurance du lot
- leur donner acte de ce qu'ils restitueront aux époux [L] les clés de l'appartement litigieux,
- condamner solidairement les époux [L] à leur payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en répartition du préjudice moral subi,
En tout état de cause,
- débouter les époux [L] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner solidairement les époux [L] à leur verser une indemnité de 4 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner solidairement les époux [L] aux entiers frais et dépens de l'instance, en ce compris ceux de première instance.
Ils indiquent produire une copie de leur assignation délivrée devant le tribunal judiciaire de Lille avec l'indication de la publication au service de la publicité foncière, soulignant que cette fin de non-recevoir aurait du être invoquée devant le juge de la mise en état.
Ils invoquent un dol de leurs vendeurs alors qu'ils ont découvert, postérieurement à la vente, que l'immeuble devait faire l'objet de travaux de confortement ; que certains appartements étaient dévastés et que l'immeuble s'en trouvait fragilisé ; que le lot à l'origine de la dégradation se trouve [Adresse 1] alors que le lot qu'ils ont acheté est situé [Adresse 4], de sorte qu'ils n'ont pas pu voir ces désordres lors des visites. Ils font valoir que des architectes ont été mandatés ; qu'un arrêté de péril a été pris et que les travaux de confortement s'élèveront au moins à 135 000 euros ; que les vendeurs étaient au courant de cette situation et la leur ont dissimulée ; qu'ils ont obtenu communication du procès-verbal d'une assemblée générale datée du 15 janvier 2016 faisant état de la nécessité d'importants travaux ; que ce procès-verbal ne leur a pas été communiqué et qu'alors que l'obligation d'information pèse sur les vendeurs, ces derniers tentent de rejeter toute responsabilité sur le notaire ; qu'il y a ainsi eu une manoeuvre dolosive qui a vicié leur consentement puisqu'ils ont été induits en erreur sur l'état réel du bâtiment, les problèmes de structure et les travaux lourds nécessaires au regard des graves désordres affectant la solidité de l'immeuble.
A titre subsidiaire, ils invoquent la garantie des vices cachés au regard des désordres affectant l'immeuble.
Ils demandent donc le remboursement du prix, des frais d'acquisition, des travaux d'amélioration qu'ils ont exposés, des charges de copropriété acquittées, de la taxe foncière et de l'assurance de leur lot ainsi que l'indemnisation d'un préjudice moral qu'ils affirment avoir subi.
Ils contestent toute prescription de leur action alors que le délai pour agir court à compter de la découverte du vice et non du jour de la vente et ils s'opposent à toute demande d'indemnité d'occupation, la privation de jouissance des vendeurs n'étant que la conséquence de la faute de ces derniers.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 décembre 2023, M. et Mme [L] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 26 septembre 2022 en ce qu'il a :
* déclaré irrecevable l'intégralité des demandes formulées par M. [K] [M] et Mme [Z] [U] épouse [M] ;
* condamné M. [K] [M] et Mme [Z] [U] épouse [M] à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
* condamné M. [K] [M] et Mme [Z] [U] épouse [M] à leur payer les entiers dépens de l'instance
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 26 septembre 2022 en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes tendant à obtenir la condamnation des époux [M] au titre de la procédure abusive,
Et statuant à nouveau :
In limine litis et à titre principal,
- juger que les consorts [M] ne justifient pas du respect des formalités de publication de leur assignation,
- juger que les demandes des consorts [M] sont irrecevables et ainsi les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Au fond et à titre subsidiaire,
- juger que les demandes des consorts [M] tendant à voir «constater», «dire et juger», «prononcer» ne constituent pas des prétentions ;
- juger que les époux [M] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'une réticence dolosive,
- juger l'action en garantie des vices cachés prescrite à tout le moins mal fondée,
En tout état de cause,
- débouter les consorts [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Au fond et à titre infiniment subsidiaire,
- juger qu'ils ne sont tenus qu'à restitution de la somme de 92 037,31 euros au bénéfice des époux [M],
- juger qu'ils sont bien fondés à solliciter une indemnité correspondant à l'occupation de l'immeuble par les consorts [M],
En conséquence,
- juger que les époux [M] sont tenus de leur restituer la somme de 40 848 euros à parfaire au jour de la restitution des clefs de l'immeuble,
- juger subsidiairement que les époux [M] sont condamnés à s'acquitter d'une indemnité d'occupation de 552 euros par mois à compter de la décision à intervenir jusqu'à restitution des clefs de l'immeuble,
- ordonner la compensation des sommes restituées entre elles,
En tout état de cause et à titre reconventionnel,
- condamner les consorts [M] à leur payer la somme de 4 000 euros pour procédure abusive sur le fondement de l'article 1240 du code civil,
- condamner les consorts [M] à la somme de 7 080 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens de la présente procédure et dépens de première instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Ils font valoir que la cour est compétente pour se prononcer sur l'irrecevabilité tranchée par le tribunal judiciaire de Lille ; que le document transmis ne fait la preuve que d'un dépôt de la demande de publication et non de celle de la publication en elle-même ; que la preuve de la publication n'est toujours pas rapportée et que les demandes sont donc irrecevables en application des dispositions de l'article 28 du décret du 4 janvier 1955.
Ils contestent toute réticence dolosive puisque l'agence immobilière qui était l'intermédiaire lors de la vente a remis à M. et Mme [M] les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années dont celui de l'assemblée du 15 janvier 2016 ; que le notaire chargé de la réitération de la vente atteste que ce procès-verbal figurait dans ceux communiqués ; qu'au surplus, M. et Mme [M] ont eu communication du carnet d'entretien de l'immeuble lequel mentionne les travaux effectués dans l'immeuble ; qu'ils n'ont donc dissimulé aucune information, encore moins intentionnellement ; qu'au surplus, aucune preuve n'est rapportée quant aux allégations de dégradations de l'immeuble situé [Adresse 1] ; qu'eux-mêmes n'avaient aucune connaissance de l'ampleur et du coût des travaux, le diagnostic ayant été réalisé en 2019, soit postérieurement à la vente.
Ils soulèvent la prescription de l'action en garantie des vices cachés intentée trois ans après la vente, soit au-delà du délai de garantie biennale. A titre subsidiaire, ils rappellent que l'action en garantie des vices cachés est relative au bien vendu, soit à l'appartement, et que la garantie ne peut être mobilisée pour l'immeuble en entier ; qu'en tout état de cause, ils n'avaient pas connaissance de l'ampleur et du coût des travaux nécessaires dans l'immeuble.
Ils relèvent que le préjudice moral invoqué n'est corroboré par aucune pièce ; qu'aucun élément ne vient démontrer que l'immeuble serait insalubre ou susceptible de faire l'objet d'un arrêté de péril imminent.
Sur le montant des restitutions sollicitées, ils observent que les montants réclamés ne sont pas justifiés. Ils prétendent, par ailleurs, à une indemnité correspondant à l'occupation de l'immeuble jusqu'à sa restitution depuis le 15 septembre 2017 et à la condamnation de M. et Mme [M] à leur payer la somme de 40 848 euros sur la base d'une indemnité de 552 euros par mois compte tenu de la superficie des locaux occupés et de leur situation dans la ville de [Localité 10].
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fin de non-recevoir :
A titre liminaire, il doit être observé que la fin de non-recevoir ayant été tranchée par le tribunal, la cour est compétente pour en connaître en cause d'appel.
Selon l'article 28 du décret du 4 janvier 1955, 'sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :
(...)
4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu'ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :
a) Les actes confirmatifs de conventions entachées de causes de nullité ou rescision ;
b) Les actes constatant l'accomplissement d'une condition suspensive ;
c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort ;
(...).'
En l'espèce, l'acte d'assignation demandant la nullité de la vente immobilière soumise à publicité foncière, délivré à la demande de M. et Mme [M] à M. et Mme [L] le 30 juillet 2020 a été adressé aux services de la publicité foncière. Ainsi, cet acte produit aux débats par M. et Mme [M] (pièce 12) comporte le timbre du service de la publicité foncière et l'indication 'publié et enregistré le 06/08/2020 au SPF de [Localité 10] 1", volume 5914P01 2020 P N°6849. Par ailleurs, une demande de renseignements a également été faite auprès du service de la publicité foncière de [Localité 10] concernant l'appartement litigieux. Le relevé des formalités publiées entre 1970 et le 2 avril 2020 comporte la référence de la vente intervenue le 15 septembre 2017 entre M. et Mme [L] d'une part et M. et Mme [M] d'autre part (l'acte ayant été déposé le 6 octobre 2017) puis en ce qui concerne les formalités entre le 3 avril 2020 et le 6 août 2020, le certificat de dépôt de l'assignation du 30 juillet 2020.
Si M. et Mme [L] prétendent ne pas avoir eu connaissance de l'acte d'assignation portant indication de la publication, force est de constater que cette pièce figure au bordereau de communication de pièces de M. et Mme [M] et que M. et Mme [L] n'ont fait valoir aucun incident de communication de pièces dans le cadre de l'instance d'appel.
Par ailleurs, il sera rappelé que l'article 126 du code de procédure civile, 'dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.' En conséquence, le défaut de publication d'une demande tendant à l'annulation d'une vente immobilière qui constitue une fin de non-recevoir pouvant être régularisée conformément aux dispositions de l'article 126 du code de procédure civile, il peut être procédé à cette publication jusqu'à la clôture des débats (Civ 3ème, 26 novembre 2003 n° 02-13.438).
En conséquence, la preuve de la publication de l'assignation au service de la publicité foncière est rapportée, cette publication étant antérieure au jugement, de sorte que la fin de non-recevoir soulevée doit être rejetée et le jugement infirmé sur ce point.
Sur la demande d'annulation de la vente pour dol :
L'article 1128 du code civil prévoit que 'sont nécessaires à la validité d'un contrat :
1° Le consentement des parties ;
2° Leur capacité de contracter ;
3° Un contenu licite et certain.'
L'article 1130 du même code ajoute que 'l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné' et l'article 1131 que 'les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat'.
L'article 1137 du code civil définit le dol comme 'le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation'.
M. et Mme [M], qui invoquent un dol de leurs cocontractants, doivent en rapporter la preuve. Ils doivent ainsi établir l'existence de manoeuvres destinées à vicier leur consentement ou une dissimulation intentionnelle portant sur un élément déterminant.
A ce titre, ils font valoir que l'un des appartements de la résidence a été modifié, affectant la structure de l'immeuble et impliquant de nombreux travaux. Ils versent aux débats le diagnostic d'un lot de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] (faisant donc partie de la résidence), établi par la société Adiss le 7 septembre 2018, qui fait état de désordres structurels nécessitant des travaux de réparation notamment la rénovation de la panne sablière (avec dépose provisoire de la toiture), le renforcement d'une poutre située entre les étages 2 et 3, le remplacement de planchers et la mise en place d'un traitement curatif s'agissant de champignons lignivores. Les travaux ont été évalués à 135 000 euros (étant précisé que M. et Mme [M] ont acquis le lot n°11 de la copropriété représentant 82/1 000èmes du sol).
Lors d'une assemblée générale de la copropriété du 15 janvier 2016, le point avait été fait sur les sinistres en cours. Il avait été rappelé l'urgence d'un ravalement de façade côté cour intérieure suite à des infiltrations d'eau dans le lot 10 et l'existence d'une fuite (avec expertise en cours) concernant le lot 1. Le procès-verbal fait également un 'point sur la vente du lot de M. [Y] et la réfection des lots [Adresse 15]'. Plus précisément, il indique que 'l'évacuation des gravats des lots de M. [S] a commencé. Cette étape est bien entendue nécessaire pour avoir une idée claire des travaux à engager, que ce soit ceux imputables uniquement à M. [S] ou ceux à partager par l'ensemble de la copropriété (pour rappel : les fondations, le gros-oeuvre (murs de façades, pignons, murs de refends et gros porteurs, piliers, planchers, à l'exclusion du revêtement de sol, couvertures du bâtiment et d'une manière générale, tout ce qui forme l'ossature de ce bâtiment). M. [S] va charger M. [B] d'établir un devis concernant la réfection du gros-oeuvre des trois lots de la [Adresse 15]. En outre, M. [S] a fait intervenir un architecte pour transformer les 3 lots [Adresse 15] ainsi que les différents coûts associés. [V] [F] fera établir à son tour un devis pour le gros-oeuvre. Aussi, dans les prochaines semaines, nous devrions être en possession de 3 devis différents pour pouvoir voter, après une nouvelle concertation entre l'ensemble des copropriétaires, de l'engagement des travaux d'ici la fin du premier trimestre 2016 au plus tard. Cette étape est requise pour la réfection intérieure des lots [Adresse 15]'.
Ce procès-verbal précise que M. [L] avait donné mandat pour l'assemblée générale, de sorte qu'il ne pouvait ignorer les désordres affectant l'immeuble.
Cependant, il doit être relevé que les travaux de réfection n'étaient aucunement chiffrés (hormis ceux pour la façade pour lesquels un devis de 6 500 euros avait été obtenu, les copropriétaires ayant sollicité un autre devis ; en tout état de cause, ces travaux de façade ont été votés lors d'une assemblée générale de juin 2016).
Par ailleurs, les désordres décrits lors de l'assemblée générale de janvier 2016 concernant la [Adresse 15] n'étaient pas précisément déterminés, le procès-verbal mentionnant la nécessité d'évacuer les gravats pour avoir une idée claire des travaux à faire. Surtout, il sera observé que le diagnostic de 2019 (soit près de deux ans après la vente) fait état de travaux de structure importants nécessaires portant notamment sur les vasistas de toit, la panne sablière, les poutres, les linteaux de fenêtres dégradés, les IPN constituant le linteau de la porte d'accès à la cave et les planchers alors qu'il n'est fait aucune mention de désordres à ces niveaux dans le procès-verbal qui semble plus centré sur des travaux de 'réfection intérieure' ou une 'analyse de la cage d'escaliers'. Il ne ressort pas des éléments produits que les désordres invoqués seraient dus à l'action d'un des copropriétaires qui aurait 'dévasté' son lot, étant ajouté que dans ces conditions, une action en responsabilité pourrait être envisagée à son encontre.
En conséquence, il n'est nullement établi que M. et Mme [L] avaient connaissance de l'importance des travaux à réaliser ni du fait que ceux-ci affecteraient les parties communes à la charge de l'ensemble de la copropriété et non à la seule charge des copropriétaires situés dans l'immeuble [Adresse 15] (ce qui n'est pas le cas du lot vendu à M. et Mme [M]).
Par ailleurs, il sera observé qu'est produit un acte signé de M. et Mme [M], daté du 24 juillet 2017, reconnaissant avoir reçu, en mains propres, divers documents dont le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et le carnet d'entretien de l'immeuble. Si les dates des procès-verbaux communiqués ne sont pas indiquées, il ressort du courrier de Me [N], notaire, que M. et Mme [M] ont été destinataires des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années dont celui du 15 janvier 2016.
Dans ces conditions, il ne peut être reproché à M. et Mme [L] de réticence dolosive sur un point déterminant lors de la vente (à savoir l'importance des charges de copropriété) puisque d'une part, à la lecture des procès-verbaux communiqués, M. et Mme [M] pouvaient avoir connaissance que des travaux seraient nécessaires et d'autre part les vendeurs n'avaient pas d'informations particulières sur ces travaux et ne pouvaient avoir connaissance de leur ampleur, de l'étendue des désordres ni même du coût des réfections qui n'a été chiffré qu'après la vente.
Dans ces conditions, le dol des vendeurs n'est pas démontré et la demande d'annulation de la vente sur ce fondement doit être rejetée.
Sur la demande de résolution de la vente pour vice caché :
Selon l'article 1641 du code civil, 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'. L'article 1642 du même code précise que 'le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'. L'article 1643 ajoute que 'il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'.
L'article 1648 du code civil prévoit que 'l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice'.
Le délai de prescription de l'article 1648 du code civil court, non pas à compter de la vente, mais à compter de la découverte du vice. L'acte authentique de vente a été signé le 4 septembre 2017. La première mise en demeure adressée aux vendeurs remonte au 16 janvier 2019 et fait état d'un courriel récent informant des désordres et des travaux nécessaires sur l'immeuble [Adresse 15]. Or, si M. et Mme [L] prétendent que l'action serait prescrite, ils ne rapportent pas la preuve de leurs allégations alors qu'en fait, ils prétendent que le vice était connu et donc apparent (puisque les désordres étaient mentionnés aux procès-verbaux d'assemblée générale transmis), ce qui relève du fond et non d'une prescription. En tout état de cause, au regard des désordres invoqués par M. et Mme [M], le point de départ de la prescription, date de découverte du vice, ne pourrait être fixé qu'à la date à laquelle les désordres ont été connus dans toute leur ampleur, à savoir en 2019, date du diagnostic. L'acte introductif de la première instance étant du 30 juillet 2020, moins de deux ans se sont écoulés entre la découverte du vice et l'assignation, de sorte qu'aucune prescription n'est encourue. Leur fin de non-recevoir tirée de la prescription sera donc rejetée.
Alors que l'acte notarié de vente inclut une clause de non garantie des vices cachés pouvant affecter le bien vendu, M. et Mme [M] ne rapportent pas la preuve de ce que M. et Mme [L] avaient connaissance des vices affectant les parties communes de l'immeuble (alors que la vente porte également sur une fraction des parties communes) ni surtout de l'ampleur des désordres et de leurs conséquences. En outre, il n'est nullement établi que les vices allégués rendent l'appartement impropre à sa destination, ce d'autant que l'appartement objet de la vente, situé dans une autre partie de la résidence, ne semble pas affecté par les désordres structurels à la lecture des éléments versés aux débats.
En conséquence, la demande de résolution de la vente pour vice caché sera rejetée ainsi que les demandes consécutives au titre des restitutions. M. et Mme [M] seront également déboutés de leur demande au titre du préjudice moral en l'absence de faute établie à l'encontre de leurs vendeurs.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par M. et Mme [L] :
M. et Mme [L] ne caractérise aucune faute de M. et Mme [M] dans le cadre de la présente instance, la seule appréciation inexacte de leurs droits par ces derniers ne pouvant constituer une telle faute. Ils ne justifient pas non plus d'un préjudice qu'ils auraient subi. Leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires :
M. et Mme [M] succombant en leurs prétentions, seront condamnés aux dépens d'appel et le jugement sera confirmé en ce qu'il les a condamnés aux dépens de première instance.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [L] les frais exposés et non compris dans les dépens. M. et Mme [M] seront condamnés à leur payer la somme de 2 500 euros en cause d'appel et le jugement sera confirmé en ce qu'il les a condamnés à la même somme au titre des frais irrépétibles de première instance.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné M. [K] [M] et Mme [Z] [U], son épouse, aux dépens et à payer à M. [W] [L] et Mme [X] [G] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [W] [L] et Mme [X] [G], son épouse,
Déboute M. [K] [M] et Mme [Z] [U], son épouse, de leur demande d'annulation de la vente de l'appartement situé dans la résidence à l'angle du [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 10] ;
Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
Déboute M. [K] [M] et Mme [Z] [U], son épouse, de leur demande de résolution de la vente de l'appartement situé dans la résidence à l'angle du [Adresse 4] et [Adresse 2] [Localité 10] pour vices cachés ;
Rejette, en conséquence, les demandes au titre des restitutions et les demandes indemnitaires consécutives présentées par M. [K] [M] et Mme [Z] [U], son épouse ;
Déboute M. [W] [L] et Mme [X] [G], son épouse, de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Condamne M. [K] [M] et Mme [Z] [U], son épouse aux dépens d'appel ;
Autorise, s'il en a fait l'avance sans en avoir reçu provision, Me Papiachvili, avocat, à recouvrer directement les dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile ;
Condamne M. [K] [M] et Mme [Z] [U], son épouse, à payer à M. [W] [L] et Mme [X] [G], son épouse, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le greffier
La présidente