CA Versailles, ch civ.. 1-4 copropriete, 3 décembre 2025, n° 23/04960
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71F
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 03 DECEMBRE 2025
N° RG 23/04960 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WAA7
AFFAIRE :
[W] [P]
C/
[Adresse 15], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la SARL Cabinet [G]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Juin 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 14]
N° RG : 22/04391
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Christian CALFAYAN,
Me Emilie VAN HEULE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [W] [P]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentant : Me Aurore DEROUILLAC, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 63 et Me Christian CALFAYAN de la SELEURL CABINET CALFAYAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1732
APPELANT
****************
[Adresse 15], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la SARL Cabinet [G], ayant son siège [Adresse 4]
[Adresse 1]
[Localité 9]
Représentant : Me Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13
S.A.R.L. CABINET [G],
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représentant : Me Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Septembre 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,
****************
FAITS & PROCÉDURE
M. [P] est propriétaire d'un appartement (lot n°83) dans la résidence [Adresse 13], soumise au statut de la copropriété.
Par acte extrajudiciaire du 22 juillet 2022, il a saisi le Tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir :
' prononcer la nullité de la résolution n°25 de l'assemblée générale du 7 juin 2022 en ce qu'elle n'a pas été prise en toute connaissance de cause par les copropriétaires ;
constater l'illégalité de la résolution n°25 de l'assemblée générale du 7 juin 2022 en ce qu'elle est contraire à l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
déclarer qu'il n'est pas débiteur des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires des suites de la sommation de payer signifiée par huissier de justice en date du 15 mars 2017 (inclus ladite sommation Les Patios d'or), en dernier lieu pour la somme de 5 459,11 euros ;
condamner la société Cabinet [G] SA à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en compensation de son préjudice moral ;
condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet [G] SA à lui verser la somme de 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sans que la charge de cette condamnation puisse être imputée sur ses comptes de charges ;
condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet [G] SA aux entiers dépens, sans que la charge de cette condamnation puisse être imputée sur ses comptes de charges et assortir ladite condamnation, au profit de Maître Marion Delpy, Avocat au Barreau du Val d'Oise, du droit de recouvrement à son profit pour ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.'
M. [P] a relevé appel, par déclaration du 19 juilllet 2023, du jugement du Tribunal judiciaire de Pontoise du 27 juin 2023, qui :
- l'a Débouté de l'ensemble de ses demandes ;
- l'a Condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
* 2 799,75 euros au titre des charges dues pour l'exercice 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
* 116 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires ;
* 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- a Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;
- l'a Condamné à payer au Cabinet [G] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- a Rejeté le surplus des demandes ;
- l'a Condamné aux dépens ;
- a Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 6 juin 2025, par lesquelles M. [P], appelant, invite la Cour à :
- infirmer le jugement (RG n° 22/04391) rendu le 27 juin 2023 par le Tribunal judiciaire de Pontoise, en ce que ce dernier :
« Déboute [W] [P] de l'ensemble de ses demandes ;
Condamne [W] [P] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
* 2 799,75 euros au titre des charges dues pour l'exercice 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
* 116 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires ;
* 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes ;
Condamne [W] [P] aux dépens ».
Statuant à nouveau,
- débouter le syndicat des copropriétaires et le Cabinet [G] de toutes leurs demandes ;
- prononcer la nullité de la résolution n° 25 de l'assemblée générale du 7 juin 2022 en ce qu'elle n'a pas été prise en toute connaissance de cause par les copropriétaires ;
- constater l'illégalité de la résolution n° 25 de l'assemblée générale du 7 juin 2022 en ce qu'elle est contraire à l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
- déclarer qu'il n'est pas débiteur des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires des suites de la sommation de payer signifiée par huissier de justice en date du 15 mars 2017 (inclus ladite sommation), en dernier lieu pour la somme de 11 208,55 euros (à parfaire) ;
- condamner la société Cabinet [G] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en compensation de son préjudice moral ;
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet [G] à lui verser la somme de 8 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sans que la charge de cette condamnation puisse être imputée sur ses comptes de charges ;
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel, sans que la charge de cette condamnation puisse être imputée sur ses comptes de charges et assortir ladite condamnation, au profit de Maître Marion Delpy, avocat au barreau du Val-d'Oise, du droit de recouvrement à son profit pour ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
Vu les conclusions notifiées le 17 juin 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet [G], intimés, invitent la Cour à :
- déclarer M. [P] recevable mais mal fondé en son appel,
- confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Pontoise du 27 juin 2023 en ce qu'il a débouté M. [P] de ses demandes,
- les recevoir en leur appel incident,
- infirmer le jugement en ce qu'il a limité le quantum de la condamnation reconventionnelle de M. [P] au titre des charges de copropriété impayées à la somme de 2 799,75 euros outre 116 euros au titre des frais, et rejeté la demande d'allocation de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Statuant à nouveau,
- condamner M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires :
* la somme principale de 5 222,17 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés au 17 juin 2025, 2ème trimestre de l'exercice 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 417,91 euros à compter du 7 mai 2021 date de la sommation de payer, et sur le solde à compter de la date de notification des conclusions,
* la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance injustifiée et procédure abusive,
- condamner M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires et au Cabinet [G] une indemnité de 3 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- condamner M. [P] en tous les dépens qui comprendront le cas échéant le coût du commandement et les frais d'inscription d'hypothèque légale, dont distraction au profit de la SCP Evodroit.
La procédure devant la Cour a été clôturée le 24 juin 2025.
SUR CE,
La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
A titre préliminaire
Les demandes tendant à voir la Cour 'constater', 'déclarer'et 'recevoir' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt.
Il n'y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.
Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux, de la somme de 5 222,17 euros selon décompte arrêté au 17 juin 2025
En droit
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l'art. 9 de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable entre le 1er juin 2020 et le 1er janvier 2023 :
' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.'
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;
L'article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2 ;
En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.
En l'espèce
A l'appui de sa demande en paiement de la somme de 5 222,17 euros selon décompte arrêté au 17 juin 2025, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :
- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [P],
- le décompte des sommes dues par M. [P] en sa qualité de copropriétaire, arrêtées au 17 juin 2025, 2ème trimestre inclus, avec le détail des deux sous-comptes de charges et de frais (pièces n°32, 33 et 34),
- les procès-verbaux des assemblées générales de 2019 à 2025 inclus, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux,
- les appels de fonds depuis janvier 2022 jusqu'au 2ème trimestre 2025 inclus,
- Quatorze mises en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception entre les mois de novembre 2019 et de septembre 2024,
- trois sommations de payer dont la plus récente est datée du 3 avril 2024, pour un montant de 3 526,34 euros au principal.
Sur le quantum des arriérés de charges et l'étendue du litige
Pour condamner M. [P] à payer la somme de 2 799,75 euros au titre des charges dues pour l'exercice 2023, le Tribunal a pris en compte, en particulier, le décompte produit, les appels de fonds et les procès-verbaux des assemblées générales.
En appel, le syndicat des copropriétaires demande la somme de 5 222,17 euros selon décompte arrêté au 17 juin 2025. M. [P] conteste, devant la Cour comme il l'avait fait devant le Tribunal, tous les éléments constitutifs de cette dette depuis son origine à savoir le 1er janvier 2017.
La période concernée par le présent litige, sur laquelle les deux parties s'accordent, s'étend donc du 1er janvier 2017 au 17 juin 2025, 2ème trimestre inclus. La Cour relève toutefois que les relevés du compte de copropriétaire de M. [P] produits par les deux parties, de même que les procès-verbaux d'assemblée générale et autres éléments y afférant, ne permettent de couvrir valablement, que la période allant du 8 août 2019 au 17 juin 2025.
Il ressort de l'analyse de ces pièces, les éléments suivants, dûment comptabilisés au titre de cette période allant du 8 août 2019 au 17 juin 2025 :
- le solde débiteur 'Citya' de 2 258,91 euros, repris le 8 août 2019, n'est pas justifié, y compris au vu de la pièce n°7 du syndicat des copropriétaires, à savoir le grand-livre 2019 à l'en-tête 'Pecorari', qui comporte lui-même une reprise de solde débiteur de 2 105,95 euros au 1er janvier 2019, également non justifiée, et qui est présenté avec un seul des quatre appels de charges de l'année 2019,
- le montant total des charges dues est de 13 623,16 euros au titre de la période allant du 8 août 2019 au 17 juin 2025 (pièces syndicat des copropriétaires n°2-3-4, 19-20-21 et 32-33-34),
- le montant total des règlements de M. [P] au titre de la même période (mêmes pièces) est de 15 169,77 euros (mêmes pièces).
Il suit de ce qui précède, que le compte de copropriétaire de M. [P] s'agissant des seules charges, du 8 août 2019 au 17 juin 2025, s'établit à [ (13 623,16 - 2 258,91) - 15 169,77 ] soit un solde créditeur de 3 805,52 euros.
Sur les frais de recouvrement:
En droit
Aux termes du a) de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n'est pas opposable au copropriétaire qui n'est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d'autant que comme dit précédemment, il n'est pas justifié d'une quelconque clause d'aggravation.
En l'espèce
Ne doivent pas être pris en compte, les honoraires relatifs au 'suivi annuel d'impayés' ou 'honoraires du syndic' ou 'honoraires de constitution dossier huissier' y compris fondés sur le contrat de syndic, car ils ne sont pas opposables aux copropriétaires qui n'ont pas la qualité de partie vis-à-vis dudit contrat, de même que les honoraires relatifs aux frais de 'mise en demeure' qui ne sont établis par aucun justificatif d'envoi et/ou de réception et ceux concernant les assignations ou les sommations ne sont établis par aucune pièce, alors même que le coût des assignations est à intégrer dans les dépens.
En application du a) précité de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont considérés comme des frais nécessaires et opposables, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque postérieurement à la première mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Correspondent à ces frais, postérieurement à la première mise en demeure dont l'envoi en recommandé avec demande d'avis de réception est dûment justifié, en date du 28 novembre 2019 dont le coût ne doit pas être mis à la charge de l'appelant en application de la loi précitée, ceux afférant aux mises en demeure suivantes dont l'envoi en recommandé avec demande d'avis de réception est justifié, à savoir celles des 27 février 2020, 11 septembre 2020, 23 novembre 2020, 24 novembre 2023, 22 février 2024, 30 mai 2024 et 23 septembre 2024, dont le coût sera toutefois ramené au tarif R1 pour ces années, à savoir 6 euros tarif moyen, le coût prévu au contrat de syndic n'étant pas opposable à un copropriétaire.
Au titre de l'ensemble des mises en demeure entre août 2019 et le 17 juin 2025, doit ainsi être facturée une somme de (6 x 7) = 42 euros.
Seront retenues les lignes comptables relatives au frais du jugement du 27 juin 2023, à savoir les frais 'article 700' pour 800 euros et les frais nécessaires, intitulés à tort 'dommages et intérêts' pour 116 euros, de même que les frais de signification du jugement pour 103,34 euros.
Enfin, ne seront pas retenues les deux lignes intitulées 'honoraires du 19/05/23' pour 1 529 euros et 'honoraires du 28/08/23' pour 2 038 euros, s'agissant des honoraires d'avocat relatifs au jugement du 27 juin 2023, qui ont été inclus dans le dispositif dudit jugement par rapport aux demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Il en ira de même des multiples 'Sommations d'huissier', en raison de leur non conformité avec le a) de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, eu égard au défaut d'existence d'une créance justifiée ou liquide.
Il suit de là que le compte de copropriétaire de M. [P] s'agissant des seuls frais nécessaires du 8 août 2019 au 17 juin 2025, s'établit à (42 + 800 + 116 + 103,34) = 1 061,34 euros au débit, moins 3 123,36 euros (annulations de frais) soit un solde créditeur de 2 062,02 euros au 17 juin 2025.
En conclusion générale, le compte de copropriétaire de M. [P] s'agissant des charges et des frais nécessaires, au titre de la période allant du 8 août 2019 au 17 juin 2025, présente un solde créditeur égal à (3 805,52 + 2 062,02) = 5 867,54 euros.
Le jugement sera infirmé sur ce point et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 25 de l'assemblée générale du 7 juin 2022
Le texte de cette résolution n°25, approuvée par correspondance, par 26 voix Pour, 1 voix [Localité 11] et 2 abstentions, énonce :
' Vente judiciaire des lots n° 0083 appartenant à M. [P] en raison de sa dette envers le syndicat des copropriétaires sauf paiement préalable » Conditions de majorité de l'article 24.
L'assemblée générale mandate le syndic sous réserve de l'aval du conseil syndical pour engager et au besoin poursuivre une procédure de saisie immobilière à l'encontre de M. [P] pour les lots n°0083 en se faisant assister de toute personne de son choix et d'y engager tous les frais afférents (honoraires, publicité, etc'). La mise à prix sera de 10.000,00 euros, par lot sauf à parfaire.
Il est précisé que dans l'éventualité où aucun adjudicataire ne se présenterait, le syndicat de copropriété serait déclaré adjudicataire et devra supporter les frais y afférents.
Le syndicat de copropriété donne pouvoir au Cabinet [G], à son avocat ou à tous conseils de son choix, pour éventuellement faire surenchère dans la mesure où le montant de la vente par adjudication se révèlerait insuffisante.'
Discussion
M. [P] fait valoir le caractère imprécis et trompeur de la mention « dette envers le syndicat des copropriétaires », en l'absence de tout autre élément notamment, aucun détail dans le tableau de « situation des copropriétaires » faisant partie de l'arrêté des comptes communiqué avec la convocation à l'assemblée). Il soutient que les copropriétaires appelés au vote ne pouvaient connaître la nature de la dette alléguée, au regard de l'inexistence d'une dette relative aux charges de copropriété, régulièrement réglées, mais uniquement à des frais indus.
En premier lieu, il ressort du tableau intitulé 'situation des copropriétaires au 31/12/2021", communiqué avec la liasse annexée à la convocation à l'assemblée générale, datée du 11 mai 2022, que ce tableau comportant une ligne pour chacun des 104 copropriétaires, indique que M. [P] était débiteur de la somme de 3 312 euros en début d'exercice, et de la somme de 5 509 euros au 31 décembre 2021. Dans ces conditions, le premier juge a écarté à juste titre ce moyen relatif à la régularité de la procédure, ne constatant pas de violation de l'article 11-1 du décret du 17 mars 1967 relatif à l'information de l'assemblée générale appelées à voter la saisie immobilière d'un lot, cette considération étant indépendante du caractère exact ou erroné des informations ainsi communiquées aux copropriétaires. Ensuite, la circonstance que cette assemblée générale se serait tenue par correspondance, est sans incidence sur le caractère suffisant de cette information.
Ensuite, sur le fond, concernant le moyen tiré de l'erreur de fait, il s'agit de déterminer le quantum de la dette de copropriétaire (charges et frais nécessaires) de M. [P] tel qu'annoncé aux copropriétaires en vue de l'assemblée générale du 7 juin 2022, à savoir une dette de 5 509 euros au 31 décembre 2021.
Reprenant l'ensemble des éléments d'analyse détaillés ci-dessus, qui permettent d'établir ce quantum au titre de la période allant du 8 août 2019 au 31 décembre 2021, il ressort que :
- le solde débiteur 'Citya' de 2 258,91 euros, repris le 8 août 2019, n'est pas justifié ainsi qu'il a été dit,
- le montant total des charges dues est de 4 040,26 euros au titre de la période allant du 8 août 2019 au 31 décembre 2021 (pièces syndicat des copropriétaires n°2-3-4),
- le montant total des frais dus, selon le même raisonnement que précédemment, s'élève à 18 euros au titre de la période allant du 8 août 2019 au 31 décembre 2021 (pièces syndicat des copropriétaires n°2-3-4),
- le montant total des règlements de M. [P] au titre de la même période (mêmes pièces) est de 3 538,13 euros.
Il suit de tout ce qui précède, que le solde du compte de copropriétaire de M. [P] s'agissant des charges et des frais nécessaires au 31 décembre 2021, tenant compte de toute la période allant du 8 août 2019 au 31 décembre 2021, était de [(4 040,26 +18) - 3 538,13] soit un solde débiteur de 520,13 euros.
Ce solde débiteur de 520,13 euros au 31 décembre 2021, équivalent ou inférieur au solde des comptes de 31 copropriétaires sur 104, selon le tableau annexé à la convocation à cette assemblée générale, ne permettait en aucune façon de justifier une procédure de saisie immobilière, dont les seuls frais excèderaient largement cette somme, ni a fortiori, le vote en assemblée générale d'une telle procédure.
Le jugement doit être infirmé sur ce point et la résolution n° 25 de l'assemblée générale du 7 juin 2022 doit être annulée.
Sur la demande de dommages-intérêts à hauteur de 5 000 euros formée par M. [P] au titre de son préjudice moral
M. [P] établit qu'il a tenté de dialoguer avec le Cabinet [G] depuis plusieurs années mais qu'il ne lui a jamais été répondu, aggravant sa situation pour en arriver à la procédure de saisie immobilière que le syndic a finalement fait voter par l'assemblée générale du 7 juin 2022, alors même qu'il ressort des motifs du présent arrêt que le solde débiteur du compte de copropriétaire de M. [P], de 520 euros, ne justifiait nullement d'entamer une telle procédure.
Il produit à l'appui de ses dires, notamment, un mèl daté du 29 novembre 2019 qu'il a adressé au service du contentieux '[Courriel 10]', un courrier daté du 9 juillet 2021 adressé en recommandé avec demande d'avis de réception au Cabinet [G] et réceptionné par celui-ci le 13 juillet 2021 (avec cachet signé Cabinet [G]) et un courrier de son avocat daté du 4 juillet 2023 adressé au conseil du Cabinet [G]. Il est constant qu'aucune réponse n'a été produite par le syndic, lequel ne justifie pas de sa bonne foi en se bornant à alléguer, à tort, que ces courriers ne lui étaient pas destinés.
Dans ces conditions, il apparaît que M. [P] a pu, pendant toutes ces années où sa dette s'est creusée de façon rapide et injustifiée et où il a réceptionné pas moins de quatorze mises en demeure et trois sommations de payer, sans qu'aucune réponse ni aucun retour ne soient donnés à ses courriers, ressentir, selon ses propres termes, que ' Le Cabinet [G] n'a ainsi eu de cesse non seulement de mépriser M. [P] en ignorant ses contestations régulières, de harceler ce dernier en multipliant de manière artificielle, automatique et périodique des frais contestés, mais encore de le stigmatiser, alors même qu'il règle ses charges de copropriété, comme « mauvais payeur » devant l'ensemble des copropriétaires'.
Dans ces conditions, il y a lieu de mettre à la charge du Cabinet [G] une somme de 3 000 euros, à verser à M. [P] au titre des dommages-intérêts, par réformation du jugement.
Pour les mêmes motifs, sera rejetée la demande du syndicat des copropriétaires tendant au paiement, par M. [P], de la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été faite de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires et le Cabinet [G], parties perdantes en première instance et en appel, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à M. [P] la somme de 2 000 euros chacun au titre de la première instance, et également 2 000 euros, au titre de l'appel, par application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
- INFIRME le jugement du Tribunal judiciaire de Pontoise du 27 juin 2023 en toutes ses dispositions,
Statuant de nouveau des chefs infirmés
- DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], sise [Adresse 2], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la société Cabinet [G], de sa demande en paiement ;
- ANNULE la résolution n° 25 de l'assemblée générale du 7 juin 2022, intitulée ' Vente judiciaire des lots n° 0083 appartenant à M. [P] ' ;
- CONDAMNE la société Cabinet [G], RCS de [Localité 14] n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, à payer à M. [W] [L] [V] [P], [Adresse 6], une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12]or, sise [Adresse 2], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la société Cabinet [G], RCS de [Localité 14] n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège et la société Cabinet [G], RCS de [Localité 14] n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, à payer chacun, à M. [W] [L] [V] [P], [Adresse 6], la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,
- CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12]or, sise [Adresse 2], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la société Cabinet [G], RCS de [Localité 14] n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège et la société Cabinet [G], RCS de [Localité 14] n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, aux entiers dépens de première instance,
- Dit qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [P] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
Y ajoutant
- CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12]or, sise [Adresse 2], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la société Cabinet [G], RCS de [Localité 14] n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège et la société Cabinet [G], RCS de [Localité 14] n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, à payer, à M. [W] [L] [V] [P], [Adresse 6], la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel,
- CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], sise [Adresse 2], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la société Cabinet [G], RCS de Pontoise n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège et la société Cabinet [G], RCS de Pontoise n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, aux entiers dépens d'appel, dont recouvrement au profit de Maître Marion Delpy, avocate au barreau du Val-d'Oise, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,
- Dit qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [P] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
DE
VERSAILLES
Code nac : 71F
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 03 DECEMBRE 2025
N° RG 23/04960 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WAA7
AFFAIRE :
[W] [P]
C/
[Adresse 15], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la SARL Cabinet [G]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Juin 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 14]
N° RG : 22/04391
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Christian CALFAYAN,
Me Emilie VAN HEULE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [W] [P]
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentant : Me Aurore DEROUILLAC, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 63 et Me Christian CALFAYAN de la SELEURL CABINET CALFAYAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1732
APPELANT
****************
[Adresse 15], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la SARL Cabinet [G], ayant son siège [Adresse 4]
[Adresse 1]
[Localité 9]
Représentant : Me Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13
S.A.R.L. CABINET [G],
[Adresse 3]
[Localité 8]
Représentant : Me Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Septembre 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,
****************
FAITS & PROCÉDURE
M. [P] est propriétaire d'un appartement (lot n°83) dans la résidence [Adresse 13], soumise au statut de la copropriété.
Par acte extrajudiciaire du 22 juillet 2022, il a saisi le Tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir :
' prononcer la nullité de la résolution n°25 de l'assemblée générale du 7 juin 2022 en ce qu'elle n'a pas été prise en toute connaissance de cause par les copropriétaires ;
constater l'illégalité de la résolution n°25 de l'assemblée générale du 7 juin 2022 en ce qu'elle est contraire à l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
déclarer qu'il n'est pas débiteur des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires des suites de la sommation de payer signifiée par huissier de justice en date du 15 mars 2017 (inclus ladite sommation Les Patios d'or), en dernier lieu pour la somme de 5 459,11 euros ;
condamner la société Cabinet [G] SA à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en compensation de son préjudice moral ;
condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet [G] SA à lui verser la somme de 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sans que la charge de cette condamnation puisse être imputée sur ses comptes de charges ;
condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet [G] SA aux entiers dépens, sans que la charge de cette condamnation puisse être imputée sur ses comptes de charges et assortir ladite condamnation, au profit de Maître Marion Delpy, Avocat au Barreau du Val d'Oise, du droit de recouvrement à son profit pour ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.'
M. [P] a relevé appel, par déclaration du 19 juilllet 2023, du jugement du Tribunal judiciaire de Pontoise du 27 juin 2023, qui :
- l'a Débouté de l'ensemble de ses demandes ;
- l'a Condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
* 2 799,75 euros au titre des charges dues pour l'exercice 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
* 116 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires ;
* 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- a Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;
- l'a Condamné à payer au Cabinet [G] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- a Rejeté le surplus des demandes ;
- l'a Condamné aux dépens ;
- a Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 6 juin 2025, par lesquelles M. [P], appelant, invite la Cour à :
- infirmer le jugement (RG n° 22/04391) rendu le 27 juin 2023 par le Tribunal judiciaire de Pontoise, en ce que ce dernier :
« Déboute [W] [P] de l'ensemble de ses demandes ;
Condamne [W] [P] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
* 2 799,75 euros au titre des charges dues pour l'exercice 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
* 116 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires ;
* 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes ;
Condamne [W] [P] aux dépens ».
Statuant à nouveau,
- débouter le syndicat des copropriétaires et le Cabinet [G] de toutes leurs demandes ;
- prononcer la nullité de la résolution n° 25 de l'assemblée générale du 7 juin 2022 en ce qu'elle n'a pas été prise en toute connaissance de cause par les copropriétaires ;
- constater l'illégalité de la résolution n° 25 de l'assemblée générale du 7 juin 2022 en ce qu'elle est contraire à l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
- déclarer qu'il n'est pas débiteur des frais réclamés par le syndicat des copropriétaires des suites de la sommation de payer signifiée par huissier de justice en date du 15 mars 2017 (inclus ladite sommation), en dernier lieu pour la somme de 11 208,55 euros (à parfaire) ;
- condamner la société Cabinet [G] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en compensation de son préjudice moral ;
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet [G] à lui verser la somme de 8 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sans que la charge de cette condamnation puisse être imputée sur ses comptes de charges ;
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel, sans que la charge de cette condamnation puisse être imputée sur ses comptes de charges et assortir ladite condamnation, au profit de Maître Marion Delpy, avocat au barreau du Val-d'Oise, du droit de recouvrement à son profit pour ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
Vu les conclusions notifiées le 17 juin 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet [G], intimés, invitent la Cour à :
- déclarer M. [P] recevable mais mal fondé en son appel,
- confirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Pontoise du 27 juin 2023 en ce qu'il a débouté M. [P] de ses demandes,
- les recevoir en leur appel incident,
- infirmer le jugement en ce qu'il a limité le quantum de la condamnation reconventionnelle de M. [P] au titre des charges de copropriété impayées à la somme de 2 799,75 euros outre 116 euros au titre des frais, et rejeté la demande d'allocation de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Statuant à nouveau,
- condamner M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires :
* la somme principale de 5 222,17 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés au 17 juin 2025, 2ème trimestre de l'exercice 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 417,91 euros à compter du 7 mai 2021 date de la sommation de payer, et sur le solde à compter de la date de notification des conclusions,
* la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance injustifiée et procédure abusive,
- condamner M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires et au Cabinet [G] une indemnité de 3 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- condamner M. [P] en tous les dépens qui comprendront le cas échéant le coût du commandement et les frais d'inscription d'hypothèque légale, dont distraction au profit de la SCP Evodroit.
La procédure devant la Cour a été clôturée le 24 juin 2025.
SUR CE,
La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
A titre préliminaire
Les demandes tendant à voir la Cour 'constater', 'déclarer'et 'recevoir' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt.
Il n'y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.
Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux, de la somme de 5 222,17 euros selon décompte arrêté au 17 juin 2025
En droit
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l'art. 9 de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable entre le 1er juin 2020 et le 1er janvier 2023 :
' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.'
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;
L'article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2 ;
En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.
En l'espèce
A l'appui de sa demande en paiement de la somme de 5 222,17 euros selon décompte arrêté au 17 juin 2025, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :
- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [P],
- le décompte des sommes dues par M. [P] en sa qualité de copropriétaire, arrêtées au 17 juin 2025, 2ème trimestre inclus, avec le détail des deux sous-comptes de charges et de frais (pièces n°32, 33 et 34),
- les procès-verbaux des assemblées générales de 2019 à 2025 inclus, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux,
- les appels de fonds depuis janvier 2022 jusqu'au 2ème trimestre 2025 inclus,
- Quatorze mises en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception entre les mois de novembre 2019 et de septembre 2024,
- trois sommations de payer dont la plus récente est datée du 3 avril 2024, pour un montant de 3 526,34 euros au principal.
Sur le quantum des arriérés de charges et l'étendue du litige
Pour condamner M. [P] à payer la somme de 2 799,75 euros au titre des charges dues pour l'exercice 2023, le Tribunal a pris en compte, en particulier, le décompte produit, les appels de fonds et les procès-verbaux des assemblées générales.
En appel, le syndicat des copropriétaires demande la somme de 5 222,17 euros selon décompte arrêté au 17 juin 2025. M. [P] conteste, devant la Cour comme il l'avait fait devant le Tribunal, tous les éléments constitutifs de cette dette depuis son origine à savoir le 1er janvier 2017.
La période concernée par le présent litige, sur laquelle les deux parties s'accordent, s'étend donc du 1er janvier 2017 au 17 juin 2025, 2ème trimestre inclus. La Cour relève toutefois que les relevés du compte de copropriétaire de M. [P] produits par les deux parties, de même que les procès-verbaux d'assemblée générale et autres éléments y afférant, ne permettent de couvrir valablement, que la période allant du 8 août 2019 au 17 juin 2025.
Il ressort de l'analyse de ces pièces, les éléments suivants, dûment comptabilisés au titre de cette période allant du 8 août 2019 au 17 juin 2025 :
- le solde débiteur 'Citya' de 2 258,91 euros, repris le 8 août 2019, n'est pas justifié, y compris au vu de la pièce n°7 du syndicat des copropriétaires, à savoir le grand-livre 2019 à l'en-tête 'Pecorari', qui comporte lui-même une reprise de solde débiteur de 2 105,95 euros au 1er janvier 2019, également non justifiée, et qui est présenté avec un seul des quatre appels de charges de l'année 2019,
- le montant total des charges dues est de 13 623,16 euros au titre de la période allant du 8 août 2019 au 17 juin 2025 (pièces syndicat des copropriétaires n°2-3-4, 19-20-21 et 32-33-34),
- le montant total des règlements de M. [P] au titre de la même période (mêmes pièces) est de 15 169,77 euros (mêmes pièces).
Il suit de ce qui précède, que le compte de copropriétaire de M. [P] s'agissant des seules charges, du 8 août 2019 au 17 juin 2025, s'établit à [ (13 623,16 - 2 258,91) - 15 169,77 ] soit un solde créditeur de 3 805,52 euros.
Sur les frais de recouvrement:
En droit
Aux termes du a) de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n'est pas opposable au copropriétaire qui n'est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d'autant que comme dit précédemment, il n'est pas justifié d'une quelconque clause d'aggravation.
En l'espèce
Ne doivent pas être pris en compte, les honoraires relatifs au 'suivi annuel d'impayés' ou 'honoraires du syndic' ou 'honoraires de constitution dossier huissier' y compris fondés sur le contrat de syndic, car ils ne sont pas opposables aux copropriétaires qui n'ont pas la qualité de partie vis-à-vis dudit contrat, de même que les honoraires relatifs aux frais de 'mise en demeure' qui ne sont établis par aucun justificatif d'envoi et/ou de réception et ceux concernant les assignations ou les sommations ne sont établis par aucune pièce, alors même que le coût des assignations est à intégrer dans les dépens.
En application du a) précité de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont considérés comme des frais nécessaires et opposables, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque postérieurement à la première mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Correspondent à ces frais, postérieurement à la première mise en demeure dont l'envoi en recommandé avec demande d'avis de réception est dûment justifié, en date du 28 novembre 2019 dont le coût ne doit pas être mis à la charge de l'appelant en application de la loi précitée, ceux afférant aux mises en demeure suivantes dont l'envoi en recommandé avec demande d'avis de réception est justifié, à savoir celles des 27 février 2020, 11 septembre 2020, 23 novembre 2020, 24 novembre 2023, 22 février 2024, 30 mai 2024 et 23 septembre 2024, dont le coût sera toutefois ramené au tarif R1 pour ces années, à savoir 6 euros tarif moyen, le coût prévu au contrat de syndic n'étant pas opposable à un copropriétaire.
Au titre de l'ensemble des mises en demeure entre août 2019 et le 17 juin 2025, doit ainsi être facturée une somme de (6 x 7) = 42 euros.
Seront retenues les lignes comptables relatives au frais du jugement du 27 juin 2023, à savoir les frais 'article 700' pour 800 euros et les frais nécessaires, intitulés à tort 'dommages et intérêts' pour 116 euros, de même que les frais de signification du jugement pour 103,34 euros.
Enfin, ne seront pas retenues les deux lignes intitulées 'honoraires du 19/05/23' pour 1 529 euros et 'honoraires du 28/08/23' pour 2 038 euros, s'agissant des honoraires d'avocat relatifs au jugement du 27 juin 2023, qui ont été inclus dans le dispositif dudit jugement par rapport aux demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Il en ira de même des multiples 'Sommations d'huissier', en raison de leur non conformité avec le a) de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, eu égard au défaut d'existence d'une créance justifiée ou liquide.
Il suit de là que le compte de copropriétaire de M. [P] s'agissant des seuls frais nécessaires du 8 août 2019 au 17 juin 2025, s'établit à (42 + 800 + 116 + 103,34) = 1 061,34 euros au débit, moins 3 123,36 euros (annulations de frais) soit un solde créditeur de 2 062,02 euros au 17 juin 2025.
En conclusion générale, le compte de copropriétaire de M. [P] s'agissant des charges et des frais nécessaires, au titre de la période allant du 8 août 2019 au 17 juin 2025, présente un solde créditeur égal à (3 805,52 + 2 062,02) = 5 867,54 euros.
Le jugement sera infirmé sur ce point et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement.
Sur la demande d'annulation de la résolution n° 25 de l'assemblée générale du 7 juin 2022
Le texte de cette résolution n°25, approuvée par correspondance, par 26 voix Pour, 1 voix [Localité 11] et 2 abstentions, énonce :
' Vente judiciaire des lots n° 0083 appartenant à M. [P] en raison de sa dette envers le syndicat des copropriétaires sauf paiement préalable » Conditions de majorité de l'article 24.
L'assemblée générale mandate le syndic sous réserve de l'aval du conseil syndical pour engager et au besoin poursuivre une procédure de saisie immobilière à l'encontre de M. [P] pour les lots n°0083 en se faisant assister de toute personne de son choix et d'y engager tous les frais afférents (honoraires, publicité, etc'). La mise à prix sera de 10.000,00 euros, par lot sauf à parfaire.
Il est précisé que dans l'éventualité où aucun adjudicataire ne se présenterait, le syndicat de copropriété serait déclaré adjudicataire et devra supporter les frais y afférents.
Le syndicat de copropriété donne pouvoir au Cabinet [G], à son avocat ou à tous conseils de son choix, pour éventuellement faire surenchère dans la mesure où le montant de la vente par adjudication se révèlerait insuffisante.'
Discussion
M. [P] fait valoir le caractère imprécis et trompeur de la mention « dette envers le syndicat des copropriétaires », en l'absence de tout autre élément notamment, aucun détail dans le tableau de « situation des copropriétaires » faisant partie de l'arrêté des comptes communiqué avec la convocation à l'assemblée). Il soutient que les copropriétaires appelés au vote ne pouvaient connaître la nature de la dette alléguée, au regard de l'inexistence d'une dette relative aux charges de copropriété, régulièrement réglées, mais uniquement à des frais indus.
En premier lieu, il ressort du tableau intitulé 'situation des copropriétaires au 31/12/2021", communiqué avec la liasse annexée à la convocation à l'assemblée générale, datée du 11 mai 2022, que ce tableau comportant une ligne pour chacun des 104 copropriétaires, indique que M. [P] était débiteur de la somme de 3 312 euros en début d'exercice, et de la somme de 5 509 euros au 31 décembre 2021. Dans ces conditions, le premier juge a écarté à juste titre ce moyen relatif à la régularité de la procédure, ne constatant pas de violation de l'article 11-1 du décret du 17 mars 1967 relatif à l'information de l'assemblée générale appelées à voter la saisie immobilière d'un lot, cette considération étant indépendante du caractère exact ou erroné des informations ainsi communiquées aux copropriétaires. Ensuite, la circonstance que cette assemblée générale se serait tenue par correspondance, est sans incidence sur le caractère suffisant de cette information.
Ensuite, sur le fond, concernant le moyen tiré de l'erreur de fait, il s'agit de déterminer le quantum de la dette de copropriétaire (charges et frais nécessaires) de M. [P] tel qu'annoncé aux copropriétaires en vue de l'assemblée générale du 7 juin 2022, à savoir une dette de 5 509 euros au 31 décembre 2021.
Reprenant l'ensemble des éléments d'analyse détaillés ci-dessus, qui permettent d'établir ce quantum au titre de la période allant du 8 août 2019 au 31 décembre 2021, il ressort que :
- le solde débiteur 'Citya' de 2 258,91 euros, repris le 8 août 2019, n'est pas justifié ainsi qu'il a été dit,
- le montant total des charges dues est de 4 040,26 euros au titre de la période allant du 8 août 2019 au 31 décembre 2021 (pièces syndicat des copropriétaires n°2-3-4),
- le montant total des frais dus, selon le même raisonnement que précédemment, s'élève à 18 euros au titre de la période allant du 8 août 2019 au 31 décembre 2021 (pièces syndicat des copropriétaires n°2-3-4),
- le montant total des règlements de M. [P] au titre de la même période (mêmes pièces) est de 3 538,13 euros.
Il suit de tout ce qui précède, que le solde du compte de copropriétaire de M. [P] s'agissant des charges et des frais nécessaires au 31 décembre 2021, tenant compte de toute la période allant du 8 août 2019 au 31 décembre 2021, était de [(4 040,26 +18) - 3 538,13] soit un solde débiteur de 520,13 euros.
Ce solde débiteur de 520,13 euros au 31 décembre 2021, équivalent ou inférieur au solde des comptes de 31 copropriétaires sur 104, selon le tableau annexé à la convocation à cette assemblée générale, ne permettait en aucune façon de justifier une procédure de saisie immobilière, dont les seuls frais excèderaient largement cette somme, ni a fortiori, le vote en assemblée générale d'une telle procédure.
Le jugement doit être infirmé sur ce point et la résolution n° 25 de l'assemblée générale du 7 juin 2022 doit être annulée.
Sur la demande de dommages-intérêts à hauteur de 5 000 euros formée par M. [P] au titre de son préjudice moral
M. [P] établit qu'il a tenté de dialoguer avec le Cabinet [G] depuis plusieurs années mais qu'il ne lui a jamais été répondu, aggravant sa situation pour en arriver à la procédure de saisie immobilière que le syndic a finalement fait voter par l'assemblée générale du 7 juin 2022, alors même qu'il ressort des motifs du présent arrêt que le solde débiteur du compte de copropriétaire de M. [P], de 520 euros, ne justifiait nullement d'entamer une telle procédure.
Il produit à l'appui de ses dires, notamment, un mèl daté du 29 novembre 2019 qu'il a adressé au service du contentieux '[Courriel 10]', un courrier daté du 9 juillet 2021 adressé en recommandé avec demande d'avis de réception au Cabinet [G] et réceptionné par celui-ci le 13 juillet 2021 (avec cachet signé Cabinet [G]) et un courrier de son avocat daté du 4 juillet 2023 adressé au conseil du Cabinet [G]. Il est constant qu'aucune réponse n'a été produite par le syndic, lequel ne justifie pas de sa bonne foi en se bornant à alléguer, à tort, que ces courriers ne lui étaient pas destinés.
Dans ces conditions, il apparaît que M. [P] a pu, pendant toutes ces années où sa dette s'est creusée de façon rapide et injustifiée et où il a réceptionné pas moins de quatorze mises en demeure et trois sommations de payer, sans qu'aucune réponse ni aucun retour ne soient donnés à ses courriers, ressentir, selon ses propres termes, que ' Le Cabinet [G] n'a ainsi eu de cesse non seulement de mépriser M. [P] en ignorant ses contestations régulières, de harceler ce dernier en multipliant de manière artificielle, automatique et périodique des frais contestés, mais encore de le stigmatiser, alors même qu'il règle ses charges de copropriété, comme « mauvais payeur » devant l'ensemble des copropriétaires'.
Dans ces conditions, il y a lieu de mettre à la charge du Cabinet [G] une somme de 3 000 euros, à verser à M. [P] au titre des dommages-intérêts, par réformation du jugement.
Pour les mêmes motifs, sera rejetée la demande du syndicat des copropriétaires tendant au paiement, par M. [P], de la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été faite de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires et le Cabinet [G], parties perdantes en première instance et en appel, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à M. [P] la somme de 2 000 euros chacun au titre de la première instance, et également 2 000 euros, au titre de l'appel, par application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
- INFIRME le jugement du Tribunal judiciaire de Pontoise du 27 juin 2023 en toutes ses dispositions,
Statuant de nouveau des chefs infirmés
- DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], sise [Adresse 2], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la société Cabinet [G], de sa demande en paiement ;
- ANNULE la résolution n° 25 de l'assemblée générale du 7 juin 2022, intitulée ' Vente judiciaire des lots n° 0083 appartenant à M. [P] ' ;
- CONDAMNE la société Cabinet [G], RCS de [Localité 14] n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, à payer à M. [W] [L] [V] [P], [Adresse 6], une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12]or, sise [Adresse 2], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la société Cabinet [G], RCS de [Localité 14] n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège et la société Cabinet [G], RCS de [Localité 14] n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, à payer chacun, à M. [W] [L] [V] [P], [Adresse 6], la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,
- CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12]or, sise [Adresse 2], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la société Cabinet [G], RCS de [Localité 14] n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège et la société Cabinet [G], RCS de [Localité 14] n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, aux entiers dépens de première instance,
- Dit qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [P] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
Y ajoutant
- CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12]or, sise [Adresse 2], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la société Cabinet [G], RCS de [Localité 14] n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège et la société Cabinet [G], RCS de [Localité 14] n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, à payer, à M. [W] [L] [V] [P], [Adresse 6], la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel,
- CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], sise [Adresse 2], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la société Cabinet [G], RCS de Pontoise n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège et la société Cabinet [G], RCS de Pontoise n° B 382 806 883, ayant son siège [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, aux entiers dépens d'appel, dont recouvrement au profit de Maître Marion Delpy, avocate au barreau du Val-d'Oise, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,
- Dit qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [P] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT