Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 24-15.587
COUR DE CASSATION
Autre
Cassation
CIV. 3
CL
COUR DE CASSATION
______________________
Arrêt du 4 décembre 2025
Cassation
Mme TEILLER, présidente
Arrêt n° 588 F-D
Pourvoi n° P 24-15.587
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 DÉCEMBRE 2025
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société U Paesu immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° P 24-15.587 contre l'arrêt rendu le 21 février 2024 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 2), dans le litige l'opposant à Mme [M] [K], domiciliée [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Ancienne Gendarmerie nationale, après débats en l'audience publique du 14 octobre 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bastia, 21 février 2024), après avoir fait établir, le 9 février 1993, un état descriptif portant division de l'immeuble dénommé « Ancienne gendarmerie nationale » en dix-huit lots, [Y] [K] a fait donation de ces lots en les répartissant entre ses trois enfants, Mme [M] [K], M. [B] [K] et [L] [K].
2. Lors d'une assemblée générale des copropriétaires tenue le 3 avril 1993 en l'absence de M. [B] [K], le syndicat des copropriétaires a, à la majorité de deux copropriétaires sur trois, cédé à titre gratuit à [L] [K] un terrain sur lequel il a été autorisé à édifier un bâtiment à usage de commerce, un nouveau lot devant être ainsi créé selon des tantièmes à déterminer ultérieurement.
3. Les dix-huit lots sont actuellement la propriété respective de Mme [M] [K], de Mme [C] [K] et de Mme [W] [K].
4. L'assemblée générale des copropriétaires du 30 juillet 2020 a adopté, à la majorité de deux copropriétaires sur trois, une résolution n° 10 intitulée « Approbation des millièmes » tenant compte, pour la répartition des charges, de l'existence d'un dix-neuvième lot.
5. Mme [M] [K] a assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de cette résolution.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en ses deuxième et troisième branches
Enoncé du moyen
6. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité de la résolution n° 10 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juillet 2020, alors :
« 2°/ qu'en jugeant que la délibération du 3 avril 1993 était irrégulière pour avoir imposé à M. [B] [K] une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, sans constater que la destination de ces parties privatives ou les modalités de leur jouissance étaient prévues par un règlement de copropriété, dont il n'est pas justifié que la copropriété était pourvue, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°/ que l'assemblée générale vote à la majorité des deux tiers les actes de disposition et de modification de jouissance des parties communes, à l'exception des décisions d'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou de celles modifiant le règlement de copropriété en ses stipulations relatives à la destination de l'immeuble, lesquelles sont prises à l'unanimité ; qu'en jugeant que la délibération du 3 avril 1993 modifiait la destination de la copropriété et ne pouvait être adoptée qu'à l'unanimité des copropriétaires, sans constater que la destination de la copropriété était prévue par un règlement de copropriété, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 8, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014, 11, alinéa 1er, et 26, dans sa rédaction issue de la loi n° 92-653 du 13 juillet 1992, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
7. Aux termes du premier de ces textes, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
8. Selon le troisième, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, ni décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
9. Selon le deuxième, sous réserve des dispositions de l'article 12, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
10. Pour prononcer la nullité de la résolution n° 10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juillet 2020, l'arrêt retient que la résolution votée lors de l'assemblée générale du 3 avril 1993 avait, d'une part, eu pour effet d'imposer à M. [B] [K] un changement de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, alors que l'assemblée générale ne peut imposer, à quelque majorité que ce soit, une telle modification, d'autre part, ayant pour objet la construction d'un lot à usage commercial, modifié la destination initiale de la copropriété, de sorte qu'elle ne pouvait être prise qu'à l'unanimité des copropriétaires, comme la résolution adoptée le 30 juillet 2020 qui en est la suite.
11. En se déterminant ainsi, sans constater que la destination des parties privatives de M. [B] [K] et les modalités de leur jouissance ainsi que la destination de l'immeuble étaient prévues par un règlement de copropriété, ni caractériser en quoi, au regard des caractères ou de la situation de l'immeuble, la construction d'un lot à usage commercial portait atteinte à sa destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 février 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne Mme [M] [K] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quatre décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
CL
COUR DE CASSATION
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Arrêt du 4 décembre 2025
Cassation
Mme TEILLER, présidente
Arrêt n° 588 F-D
Pourvoi n° P 24-15.587
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 DÉCEMBRE 2025
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société U Paesu immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° P 24-15.587 contre l'arrêt rendu le 21 février 2024 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 2), dans le litige l'opposant à Mme [M] [K], domiciliée [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Ancienne Gendarmerie nationale, après débats en l'audience publique du 14 octobre 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Bastia, 21 février 2024), après avoir fait établir, le 9 février 1993, un état descriptif portant division de l'immeuble dénommé « Ancienne gendarmerie nationale » en dix-huit lots, [Y] [K] a fait donation de ces lots en les répartissant entre ses trois enfants, Mme [M] [K], M. [B] [K] et [L] [K].
2. Lors d'une assemblée générale des copropriétaires tenue le 3 avril 1993 en l'absence de M. [B] [K], le syndicat des copropriétaires a, à la majorité de deux copropriétaires sur trois, cédé à titre gratuit à [L] [K] un terrain sur lequel il a été autorisé à édifier un bâtiment à usage de commerce, un nouveau lot devant être ainsi créé selon des tantièmes à déterminer ultérieurement.
3. Les dix-huit lots sont actuellement la propriété respective de Mme [M] [K], de Mme [C] [K] et de Mme [W] [K].
4. L'assemblée générale des copropriétaires du 30 juillet 2020 a adopté, à la majorité de deux copropriétaires sur trois, une résolution n° 10 intitulée « Approbation des millièmes » tenant compte, pour la répartition des charges, de l'existence d'un dix-neuvième lot.
5. Mme [M] [K] a assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de cette résolution.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en ses deuxième et troisième branches
Enoncé du moyen
6. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité de la résolution n° 10 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juillet 2020, alors :
« 2°/ qu'en jugeant que la délibération du 3 avril 1993 était irrégulière pour avoir imposé à M. [B] [K] une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, sans constater que la destination de ces parties privatives ou les modalités de leur jouissance étaient prévues par un règlement de copropriété, dont il n'est pas justifié que la copropriété était pourvue, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°/ que l'assemblée générale vote à la majorité des deux tiers les actes de disposition et de modification de jouissance des parties communes, à l'exception des décisions d'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou de celles modifiant le règlement de copropriété en ses stipulations relatives à la destination de l'immeuble, lesquelles sont prises à l'unanimité ; qu'en jugeant que la délibération du 3 avril 1993 modifiait la destination de la copropriété et ne pouvait être adoptée qu'à l'unanimité des copropriétaires, sans constater que la destination de la copropriété était prévue par un règlement de copropriété, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 8, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014, 11, alinéa 1er, et 26, dans sa rédaction issue de la loi n° 92-653 du 13 juillet 1992, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
7. Aux termes du premier de ces textes, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
8. Selon le troisième, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, ni décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
9. Selon le deuxième, sous réserve des dispositions de l'article 12, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
10. Pour prononcer la nullité de la résolution n° 10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juillet 2020, l'arrêt retient que la résolution votée lors de l'assemblée générale du 3 avril 1993 avait, d'une part, eu pour effet d'imposer à M. [B] [K] un changement de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, alors que l'assemblée générale ne peut imposer, à quelque majorité que ce soit, une telle modification, d'autre part, ayant pour objet la construction d'un lot à usage commercial, modifié la destination initiale de la copropriété, de sorte qu'elle ne pouvait être prise qu'à l'unanimité des copropriétaires, comme la résolution adoptée le 30 juillet 2020 qui en est la suite.
11. En se déterminant ainsi, sans constater que la destination des parties privatives de M. [B] [K] et les modalités de leur jouissance ainsi que la destination de l'immeuble étaient prévues par un règlement de copropriété, ni caractériser en quoi, au regard des caractères ou de la situation de l'immeuble, la construction d'un lot à usage commercial portait atteinte à sa destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 février 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne Mme [M] [K] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quatre décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.