CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 4 décembre 2025, n° 22/13502
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AVANT DIRE DROIT
Expertise
DU 04 DECEMBRE 2025
N° 2025/ 467
Rôle N° RG 22/13502 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKES3
Association DIOCESAINE DE [Localité 12]
C/
Syndicat DES COPROPRIÉTAIRE DE L'IMMEUBLE [Adresse 11]
Société D4 IMMOBILIER
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Me Guillaume BORDET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] en date du 13 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 17/08514.
APPELANTE
Association DIOCESAINE DE [Localité 12] Immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n°782.883.359, Représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 9]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Camille TAPIN-REBOUL, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMES
Syndicat DES COPROPRIÉTAIRE DE L'IMMEUBLE [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice la société D4 IMMOBILIER dont le siège est [Adresse 6], demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Guillaume BORDET de l'ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Société D4 IMMOBILIER, demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Guillaume BORDET de l'ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère ,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
L'ensemble immobilier [Adresse 11], situé [Adresse 7] et [Adresse 3] [Localité 13] (13), est un ensemble d'immeubles composé de six bâtiments A à F, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Les bâtiments A, B, et C sont constitués d'immeubles de 8 étages, tandis que les bâtiments D, E et F sont des immeubles de 18 et 19 étages.
Les lots 1 à 9 de la copropriété, qui appartenaient tous à l'association diocésaine de [Localité 12] (ci-après 'le diocèse' ou 'l'association diocésaine'), étaient originairement constitués de la manière suivante :
- Lot 1 : salles de oeuvres paroissiales ;
- Lot 2 : église [Localité 15] ;
- Lot 3 : cinéma ;
- Lot 4 : école et cour ;
- Lot 5 : dispensaire paroissial ;
- Lot 6 : deux bureaux de l'église ;
- Lots 7, 8 et 9 : appartements ;
Le diocèse a vendu les lots n°3 et 5, le lot n°3 étant devenu une mairie annexe, propriété de la Ville de [Localité 12].
L'ensembIe des lots 1 à 6 dispose d'entrées indépendantes, d'accès extérieurs et de couloirs indépendants des parties communes de l'immeuble. L'accès aux appartements des lots n° 7 à 9 se fait en revanche par les parties communes.
Le lot n°4 est occupé par une école privée, l'[14], qui bénéficie d'un commodat sur le lot. Cette école comprend également le lot n°605, propriété du diocèse, qui est dépendant du bâtiment D et a eté transformé en salle de classe, préau et bureau.
L'accès de ce lot aux parties communes du bâtiment D a été muré et il fait à présent.
partie intégrale de l'école qui a sa propre entrée indépendante.
La copropriété est dégradée et de nombreux travaux se sont révélés nécessaires sur les façades qui étaient en mauvais état, mais également sur les descentes d'eaux et les ascenseurs des différents bâtiments.
En 2015, l'association diocésaine s'est plainte d'une augmentation exponentielle de ses charges de copropriété.
Par courrier en date du 15 septembre 2016, l'association diocésaine a demandé au cabinet D4 Immobilier, syndic de la copropriété, de rectifier les répartitions de charges relatives aux lots n°1 à 9 pour l'exercice 2013/2014 ainsi que pour les exercices 2014/2015 en arguant que ces décomptes de charges individuels étaient faux et ne respectaient pas le règlement de copropriété.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2017, les comptes de l'exercice 2015/2016 ont été approuvés en l'état ainsi que le budget prévisionnel de l'exercice sulvant.
Par exploit d'huissier du 19 juillet 2017, l'association diocésaine a saisi le tribunal de grands instance de Marseille, afin notamment qu'il :
- constate que le syndic a modifié de son propre chef la répartition des charges regroupées sous l'intitulé 'frais de personnel' et 'frais extérieurs' ;
- juge que ces charges doivent être réparties selon la règle édictée à l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 en considération de l'utilité que représentent ces services pour les lots considérés ;
- constate que les lots n°1, 2, 4, 6 lui appartenant ne bénéficient pas des services sus évoqués et ne doivent pas participer aux charges afférente ;
- annule en conséquence les délibérations n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale tenue le 28 mars 2017, qui ont adopté les comptes de l'exercice 2015/2016, ainsi que le budget prévisionnel de l'exercice suivant, établis selon une répartition des charges erronée ;
- ordonne sous astreinte de 100 euros par jour de retard, la rectification des répartitions de charges individuelles des exercices 2014/2015 et 2015/2016 ainsi que des appels de charges 2016/2017 en les expurgeant les frais précités ;
- condamne le cabinet D4 immobilier à lui verser la somme de 10 000 euros, au titre de son préjudice d'image ;
- condamne le cabinet D4 immobilier et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 17/8514.
Le 29 mars 2018 s'est tenue une nouvelle assemblée générale au terme de laquelle les comptes de l'exercice 2016/2017 ont été approuvés.
Par conclusions ampliatives du 6 juin 2018, l'association diocésaine a ajouté à
see demandes la contestation de la délibération n° 4 de l'assemblée générale du 29 mars 2018 ayant approuvé les comptes arrêtés au 30 septembre 2017.
Une ordonnance de clôture a eté rendue le 20 décembre 2018.
Une nouvelle assemblée générale s'étant tenue le 24 avril 2019 et ayant fait l'objet d'une nouvelle procédure de contestation des résolutions ayant approuvé les comptes
de l'exercice 2017/2018, enrôlée sous le numéro RG 19/08961, la clôture a été révoquée et une médiation a été ordonnée par ordonnance du 12 décembre 2019.
Cette médiation n'a pas permis d'aboutir à un réglement du litige.
Les procédures RG 17/8514 et RG 19/8961 n'ont pas été jointes.
Par jugement contradictoire du 13 juin 2022, le tribunal a :
- rejeté la demande de jonction de la présente affaire avec l'affaire enrôlée devant
la 3ème chambre du tribunal Judiciaire de Marseille sous le numéro RG 19/08961 ;
- déclaré irrecevables les demandes de l'Association Diocésaine de [Localité 12] relatives à :
* l'annulation de la délibération n° 4 de l'assemblée générale du 29 mars 2018;
* l'annulation des délibérations n° 4, 5 et 6 de l'assemblée génerale du 24 avril 2019 ;
* l'annulation des délibérations n° 3 et 4 de l'assemblée générale du 4 mars 2021 ;
* la rectification des répartitions de charges individuelles adoptées lors de ces
assemblées générales, à savoir celles des exercices 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020 ainsi que des appels de charges de l'exercice 2020/2021 ;
- rejeté la demande de l'association diocésaine de [Localité 12] relative à l'annulation des délibérations n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 28 mars 2017 ainsi que la demande de rectification des répartitions de charges individuelles adoptées lors de cette assemblée générale, à savoir celles des exercices 2014/2015 et 2015/2016 ;
- rappelé qu'en application du règlement de copropriété, l'association diocésaine de [Localité 12] était dispensée de toute participation aux charges d'entretien, de réparations et d'assurance des locaux formant le surplus du groupe immobilier ;
- dit que par conséquent, l'association diocésaine de [Localité 12] était dispensée de toute
participation :
* aux charges communes figurant en comptabilité dans la catégorie 'services extérieurs', concernant Ie nettoyage des locaux, l'entretien et les réparations de ces derniers, ainsi que les frais attaches aux loges des gardiens et aux primes d'assurances ;
* aux charges communes figurant en comptabilité dans la catégorie 'frais de personnel' concernant les salaires des gardiens et autres frais lies ces salaires (charges sociales, taxes compléments de salaires) ;
- dit que l'association diocésaine de [Localité 12] était en revanche tenue de participer, à
hauteur de ses tantièmes dans la copropriété, aux charges communes figurant en comptabilité dans la catégorie 'services extérieurs', concernant la surveillance et la
sécurité de la copropriété, en ce compris les frais en lien avec la sécurité-incendie ;
- débouté par conséquent I'association diocésaine de [Localité 12] de sa demande visant à être exemptée des charges communes concernant la surveillance et la sécurité de la copropriété, en ce compris les frais en lien avec la sécurité-incendie ;
- débuté l'association diocésaine de [Localité 12] de sa demande d'expertlse ;
- débouté l'association diocésaine de [Localité 12] de sa demande de dommages et intérêts au titre de l'atteinte à son image ;
- rejeté les demandes des parties formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit que chacune des parties conserverait la charge de ses dépens.
Le tribunal a notamment considéré que :
sur la demande de jonction :
- aucune jonction ne pouvait être ordonnée entre les deux dossiers, dans la mesure où le tribunal n'était pas saisi de l'affaire RG 19/08961, qui était encore en cours devant le juge de la mise en état ;
sur la recevabilité des demandes d'annulation des résolutions des assemblées générales du 29 mars 2018, du 24 avril 2019 et du 4 mars 2021 :
- les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 imposaient que la contestation soit formée par voie d'assignation et non de conclusions, à peine d'irrecevabilité ;
- les demandes d'annulation d'une décision d'assemblée générale ne pouvaient être que principale, et non additionnelle ou connexe, en raison de l'autonomie de chaque assemblée générale ;
- l'association diocésaine avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des délibérations n°4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 28 mars 2017 par acte d'huissier en date du 19 juillet 2017 ;
- il ressortait de différents éléments que seule cette demande était recevable ;
sur la demande d'annulation des délibérations n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 28 mars 2017 :
- la demanderesse ne versait pas aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale qu'elle contestait ;
- dès lors, la demande d'annulation des délibérations n°4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 28 mars 2017 serait rejetée, de même que la demande qui en était le corollaire concernant la rectification de la répartition des charges pour les exercices 2014/2015 et 2015/2016, dont il n'était pas établi qu'elle avait été effectivement adoptée dans le cadre de cette assemblée ;
sur la nature des charges de 'frais de personnel' et de 'services extérieurs' et leur imputation à l'Association Diocésaine de [Localité 12] :
- l'association ne démontrait pas que ses lots bien qu'indépendants et autonomes, ne tiraient aucune utilité des contrats de surveillance et de sécurité conclus par la copropriété, de sorte qu'elle devait être exemptée ;
- l'Association devait être tenue de ces frais de surveillance et de sécurité ;
- au contraire les frais liés à la présence de gardiens au sein de l'immeuble (charges liées aux loges et salaires des employés) devaient être considérées comme relevant des charges d'entretien et de réparation de la copropriété ;
- en application du règlement de copropriété, seul était du au titre des charges communes générales, celles liées aux contrats de surveillance et de sécurité, en ce compris la sécurité incendie mais à l'exclusion des autres charges concernant l'entretien et la réparation de l'immeuble ;
- cette répartition n'ayant vocation à s'appliquer que pour l'avenir ;
sur la faute du syndic et la demande de dommages et intérêt :
- l'association diocésaine échouait à démontrer une faute du syndic.
Selon déclaration reçue au greffe le 11 octobre 2022, l'association diocésaine a interjeté appel de la décision, visant à la critiquer en ce qu'elle a :
- déclaré irrecevables les demandes de l'Association Diocésaine de [Localité 12] relatives à :
* l'annulation de la délibération n° 4 de l'assemblée générale du 29 mars 2018;
* l'annulation des délibérations n° 4, 5 et 6 de l'assemblée génerale du 24 avril 2019 ;
* l'annulation des délibérations n° 3 et 4 de l'assemblée générale du 4 mars 2021 ;
* la rectification des répartitions de charges individuelles adoptées lors de ces
assemblées générales, à savoir celles des exercices 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020 ainsi que des appels de charges de l'exercice 2020/2021 ;
- rejeté la demande de l'association diocésaine de [Localité 12] relative à l'annulation des délibérations n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 28 mars 2017 ainsi que la demande de rectification des répartitions de charges individuelles adoptées lors de cette assembiée générale, à savoir celles des exercices 2014/2015 et 2015/2016 ;
- dit que l'association diocésaine de [Localité 12] était en revanche tenue de participer, à
hauteur de ses tantièmes dans la copropriété, aux charges communes figurant en comptabilité dans la catégorie 'services extérieurs', concernant la surveillance et la
sécurité de la copropriété, en ce compris les frais en lien avec la sécurité-incendie ;
- débouté par conséquent I'association diocésaine de [Localité 12] de sa demande visant à être exemptée des charges communes concernant la surveillance et la sécurité de la copropriété, en ce compris les frais en lien avec la sécurité-incendie ;
- débuté l'association diocésaine de [Localité 12] de sa demande d'expertise ;
- débouté l'association diocésaine de [Localité 12] de sa demande de dommages et intérêts au titre de l'atteinte à son image ;
- rejeté les demandes des parties formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Par conclusions transmises le 22 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle réforme le jugement entrepris sur les chefs critiqués et statuant à nouveau qu'elle :
- à titre principal :
- juge que le syndic a modifié, à tort, de son propre chef la répartition des charges regroupées sous l'intitulé 'frais personnel' et 'frais extérieur' ;
- en conséquence, dise nulles et de nul effet :
* la délibération n° 4 de l'assemblée générale du 29 mars 2018;
* les délibérations n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 24 avril 2019 ;
* les délibérations n° 3 et 4 de l'assemblée générale du 4 mars 2021 ;
- ordonne la rectification des répartitions de charges individuelles des exercices 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2010, ainsi que des appels de charges de l'exercice 2020/2021, en les expurgeant des charges relatives aux 'frais de personnel' et 'services extérieurs', sous astreinte de 100 euros, par jour de retard ;
- juge tant au regard de la nature des services rendus par les gardiens et sociétés de surveillance, qu'au regard de la configuration des lieux et de l'autonomie des lots n°1,2, 4 et 6, ces lots ne doivent pas être appelés à participer aux charges dites 'frais personnels' et services 'extérieurs';
à titre subsidiaire :
- juge que ces charges doivent être réparties selon la règle édictée à l'alinéa 1er de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en considération de l'utilité que représentent ces services pour les lots considérés ;
- ordonne une expertise afin de déterminer les charges propres à la sécurité incendie et de proposer une clé de répartition en fonction de l'utilité objective de chacune des charges ;
- en toute hypothèse :
- dise que le cabinet D4 Immobilier a commis une faute en procédant de son propre chef à une répartition contraire au règlement de copropriété et l'a mise en difficulté ;
- condamné le cabinet D4 Immobilier, à lui payer la somme de 200 000 euros, en réparation de son préjudice ;
- condamne in solidum le cabinet D4 immobilier et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Tapin-Reboul.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :
- sur la recevabilité de ses demandes :
1° les demandes incidentes de première instance sont recevables ;
- le tribunal n'a pas respecté le principe du contradictoire et ne pouvait pas soulever d'office cette prétendue irrecevabilité tirée de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- seul le respect du délai préfixe de deux mois est d'ordre public et non la forme de saisie du tribunal qui n'est pas expressément prévue dans le texte ;
- les conclusions contenant des demandes additionnelles de contestation des délibérations de l'assemblée générale ont systématiquement été notifiées dans les deux mois de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale ;
- le mode de saisine du tribunal constitue une nullité de forme et non une fin de non recevoir, soumis au régime des articles 112 à 116 du code de procédure civile ;
- 2° sur la recevabilité des demandes de rectification des comptes individuels de charges:
- les demandes de rectification des comptes individuels de charges sont recevables ;
- il s'agit de demandes distinctes de demandes d'annulation des délibérations, fondées sur l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 ;
- la prescription est de 5 ans ;
- 3° sur l'irrecevabilité des demandes de l'Association Diocésaine de [Localité 12] relative à l'annulation des délibérations n° 4, 5 et 6 de l'assemblée génerale du 24 avril 2019, constitue bien une demande irrecevable, et le jugement ne pourra qu'être confirmé de ce chef ;
- 4° sur le rejet des demandes de l'Association Diocésaine de [Localité 12] relative à l'annulation des délibérations n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 28 mars 2017: cette demande n'a pas été contesté par le syndicat des copropriétaires ;
- l'omission de produire le procès-verbal était fortuite ;
- il sera fait droit à la demande de rectification des répartitions de charges individuelles adoptées lors de cette assemblée générale, à savoir celles des exercices 2014/2015 et 2015/2016 ;
- sur le bien fondé de ses demandes :
- 1) sur l'identification des charges litigieuses : ce sont les charges de gardiennage et services extérieurs ;
- jusqu'à l'exercice 2014/2015, les lots n°1, 2, 4 et 6 ne participaient pas aux charges suivantes:
* services extérieurs : loge de gardien, contrat de gardiennage, contrat de sécurité, entretien réparation ;
* frais de personnel : salaire, charges sociales et organismes sociaux, taxe sur salaire, autre ;
- les lots n°7 et 8 qui étaient des appartements, y participaient ainsi qu'aux charges d'assurance;
- à compter de l'exercice 2014/2015 : les charges sus-mentionnées ont été réparties, non plus entre les bénéficiaires des services mais entre tous les lots, à l'exception des lots n°3 et 5 appartenant à al ville de [Localité 12] ;
- il en résulte que les syndicat a nécessairement inventé une répartition qui ne peut pas être celle des tantièmes de charges générales prévues dans le règlement de copropriété puisque les 520/10 000 e du lot 3 et les 20/10 000 e du lot 5 ont été retirés, cde qui pose la question de la légalité d'une clé de répartition inventée par le syndic en dehors de toute autorisation de l'assemblée générale ;
- 2) les charges liés à l'entretien, la réparation et l'assurance des locaux :
* le diocèse ne doit pas participer aux charges relatives aux frais de personnel (gardiens d'immeuble);
- le syndic de mauvaise foi a fait passer en charges de 'sécurité incendie' l'ensemble des dépenses relatives aux gardiens d'immeuble, soit plus de 290 000 euros par an, prétendant que ces derniers ne feraient plus que de la sécurité incendie, et que l'entretien ne couterait plus de 4 000 euros par an ;
* les comptes du diocèse doivent être expurgés des charges relatives au frais de personnel (gardiens d'immeuble) depuis 2014 ;
- l'approbation des comptes de la copropriété n'empêche pas un copropriétaire de demander la rectification de ses comptes de charges individuelles, notamment le remboursement des charges versées à tort en vertu de la répartition prévue par le règlement de copropriété ;
- 3) les charges relatives aux sociétés de surveillance privée :
* les missions données à ces sociétés ne concernent pas seulement la sécurité incendie;
- si la présence de gardiens de nuit est utile pour les boutiques se situant dans la galerie marchande de l'immeuble, et si elle peut s'avérer utile pour les habitants de l'immeuble notamment pour prévenir des risques d'agression et de cambriolage, il en va très différemment de l'école et des locaux paroissiaux ;
- leurs accès sont indépendants et pas surveillés ;
- cette charge représente en 2021, 184 264 euros et en 2023-2024 : 217 000 euros ;
- le diocèse doit y participer à hauteur de 21 000 euros par an ;
* les services rendus par les sociétés de gardiennage ne bénéficient pas aux lots n°1,2,4,6 et 7 ;
- l'enjeu d'un incendie n'est pas le même pour les personnes qui risquent leur vie et pour les propriétaires de locaux vides ;
- la commission incendie distingue elle-même les mesures de sécurité propre à l'IGH (immeuble de grande hauteur) de celles concernant les locaux paroissiaux et l'école ;
- le recours à une société de surveillance a été préconisé par la commission incendie pour les bâtiments D, E et F et non les lots du diocèse, qui ont été traités à part ;
- c'est à tort que le premier juge a estimé que la société de gardiennage opérait une mission de surveillance générale du site, dont le diocèse ne démontrerait pas ne pas tirer avantage ;
- rien ne relie l'école à la loge du gardien et ce dernier n'exerce aucune mission de surveillance ou d'intervention quelconque à son endroit ;
- concernant les locaux paroissiaux, aucun interphone n'est relié à la loge du gardien et celui-ci ne pourrait actionner aucune trappe de désenfumage ;
* la répartition opérée par le syndic est nulle ;
- le syndic ne peut pas de sa propre initiative écarter une clause du règlement de copropriété ;
- le syndic ne peut pas inventer une clé de répartition sans l'approbation de l'assemblée générale;
- le syndic a commis une faute ;
- à titre subsidiaire : l'application du principe posé par l'article 10 alinéa1 de la loi du 10 juillet 1965 :
- les charges de gardiennage et de conciergerie sont des services collectifs dont la charge doit être répartie en fonction de l'utilité qu'ils représentent pour les lots, et non pas en fonction de la valeur des parties privatives ;
- sur la faute du syndic :
- il a commis plusieurs fautes en appelant de sa propre initiative et à tort plus de 200 000 euros, somme correspondant au cumul des charges appelées sur les exercices 2014/2015 jusqu'à ce jour au titre des charges de 'services extérieurs' et 'frais personnel', alors que ces charges injustes ont un montant exorbitant auquel la paroisse est incapable de faire face ;
- le syndic reconnaît avoir de sa propre initiative modifié la répartition des charges e, fonction de sa propre lecture du règlement de copropriété écartant de son propre chef l'article qui dispense les lots n°1 à 10 de toute participation aux dépens d'entretien ;
- le syndic a de son propre chef, considéré que les charges de gardiennage, de personnel, de loge et d'entretien étaient toute des charges de 'sécurité incendie' et continue de prétendre que la clé de répartition qu'il a inventé ne se justifie que par l'apparition de nouvelles charges liées à la sécurité incendie ;
- il a créé un déséquilibre dans le budget de la copropriété et a aggravé les relations entre les copropriétaires ;
- le syndic truque les comptes en prétendant que les gardiens d'immeubles feraient de la sécurité incendie et que le nettoyage du hall ne couterait que 4 000 euros par an ;
- son préjudice équivaut au montant des charges indûment appelées soit 200 000 euros.
Par conclusions transmises le 3 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour qu'elle :
- ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture ;
- à défaut rejette les dernières écritures de l'association diocésaire ;
en tout état de cause :
- déboute l'association diocésaine de toutes ses demandes ;
- en conséquence :
- confirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués ;
- à titre subsidiaire si les demandes d'annulations des assemblées générales de 2018 à 2021, étaient déclarées recevables :
- rejette les demandes de l'association diocésaine ;
- confirme la décision entreprise ;
- condamne l'association diocésaine à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :
- sur l'irrecevabilité des demandes incidentes :
- les demandes incidentes sont irrecevables car non formalisées par voie de d'assignation mais de conclusions ;
- le juge n'était pas tenu d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen tiré de l'irrecevabiltié des demandes additionnelles ;
- sur la confirmation du rejet des demandes du diocèse :
- la demande de prise en charge des charges spéciales, ayant triat à la sécurité incendie de l'IGH par l'association diocésaine de [Localité 12] émane du syndicat des copropriétaires et de son conseil syndical ;
- l'assemblée générale du 28 mars 2017 est régulière ;
- l'imputation des charges liés à la protection incendie de l'ensemble immobilier est valide ;
- l'article 6 du règlement de copropriété est contraire à la loi du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi du 24 mars 2014 ;
- il s'agit d'un accord financier exorbitant du droit commun suite à la vente intervenue entre le propriétaire foncier et le promoteur en charge de la construction de l'ensemble immobilier ;
- il n'y a eu aucune discrimination constitutive d'une faute engageant sa responsabilité.
L'instruction de l'affaire a eu lieu par ordonnance du 1er octobre 2025.
A l'audience du 15 octobre 2025, avant l'ouverture des débats, le président es qualité de magistrat de la mise en état a ordonné la révocation de l'ordonnace de clôture et clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire.
MOTIFS :
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, ce qui est le cas en l'espèce concernant les écritures de l'appelante.
Sur la recevabilité des demandes d'annulation des résolutions des assemblées générales du 29 mars 2018 (n°4) et du 4 mars 2021 (n°3 et 4) :
L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause, prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Il est acquis que la contestation des décisions d'assemblée générale ne peut avoir lieu que par assignation et non par conclusions et elle ne peut être additionnelle ou connexe en raison de l'autonomie de chaque assemblée générale (Civ. 2e, 20 mai 2021, n°20-14.266), cette règle ne reçoit exception que lorsque l'instance porte déjà sur une contestation d'assemblée générale et que les assemblées querellées sont postérieures à celle attaquée par voie principale et présentent avec celle-ci un lien de dépendance ou de connexité et qu'elle soit formée avant le délai prescrit par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (Civ. 3e, 4 avr. 2002, n° 96-12.284 ; Civ.3 23 septembre 2008, n° 04-19.857).
En l'espèce, il n'est pas contesté que l'association diocésaine avait assigné, par acte du 19 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires en annulation des délibérations n°4, 5, et 6 de l'assemblée générale du 28 mars 2017.
Elle a ensuite par voie de conclusions ampliatives du 6 juin 2018, formulé une demande additionnelle en contestation de la délibération n°4 de l'assemblée générale du 29 mars 2018.
Par assignation distincte du 16 juillet 2019, elle a sollicité l'annulation de plusieurs résolutions adoptées par l'assemblée générale du 24 avril 2019 et aucune jonction n'a été ordonnée dans le cadre de la mise en état avec la première instance.
Elle a enfin, par voie de conclusions du 2 juin 2021, ajouté des demandes d'annulation des résolutions n°3 et 4, de l'assemblée générale du 4 mars 2021.
L'objet des ces résolutions porte sur l'approbation des comptes arrêtés au 30 septembre 2017 (résolution n°4 de l'assemblée générale du 29 mars 2018) et au 30 septembre 2019 (résolution n°3 de l'assemblée générale du 4 mars 2021) et le vote du budget prévisionnel d'exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 (résolution n°4 de l'assemblée génrale du 4 mars 2021).
Contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, ces demandes sont en lien direct avec la contestation initiale de l'association diocésaine qui est le mode de répartition des charges telles qu'opérées par le syndic.
Il résulte donc de ce qui précède l'existence d'un lien de connexité entre la demande d'annulation initiale formée par assignation en date du 19 juillet 2017 et la demande d'annulation relative aux résolutions n°4 de l'assemblée générale du 29 mars 2018, et 3 et 4 de l'assemblée générale du 4 mars 2021, postérieure à la date d'introduction de l'instance originaire, et formée par conclusions additionnelles les 6 juin 2018, et 2 juin 2021. Ces demandes ont été régulièrement formées, avant l'expiration du délai prévue par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, après la notification des procès-verbaux (les 11 avril 2018 et 20 avril 2021).
Dès lors, il convient de retenir la recevabilité des demandes d'annulation des résolutions n°4 de l'assemblée générale du 29 mars 2018 et 3 et 4 de l'assemblée générale du 4 mars 2021, formées par voie de conclusions additionnelles, conformément à l'interprétation qui est faite de la loi à la date à laquelle elle a été formée.
Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
Sur la recevabilité de la demande en contestation de la répartition des charges:
Le premier juge a estimé les demandes subséquentes en rectification des comptes et répartitions des charges votées lors des assemblées générales sus-visées étaient irrecevables.
Or, aux termes de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
À défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 stipule que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires (...).
Il est acquis que l'action en contestation d'un appel de charges est une action personnelle née de l'application de la loi du 10 juillet 1965 et comme telle se prescrit par cinq ans.
Or l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, de sorte que c'est à tort que le premier juge a considéré l'action en rectification des comptes individuels de charges de l'association diocésaine était irrecevable.
Sur la demande d'annulation des délibérations n°4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 28 mars 2017 et sa demande corollaire concernant la rectification de la répartition des charges:
Devant le premier juge, le procès-verbal d'assemblée générale n'avait pas été produit. Ce qui n'est plus le cas devant la cour.
Il échet de constater que les résolutions n°4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 28 mars 2017, sont relatives à l'approbation des comptes arrêtés au 30 septembre 2016 et au vite du budget prévisionnel de l'exercice 2016-2017 et 2017-2018.
Ainsi le domaine d'intervention du syndicat de copropriétaires, bien que grandement élargi depuis la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 , reste cantonné à la conservation de l'immeuble et à l'administration des parties communes.
En dehors de ce domaine, aucune décision ne peut être valablement prise par un vote majoritaire ; l'unanimité est toujours exigée. Même dans le cadre de sa compétence fixée par l'article 14 de la loi, le syndicat ne peut, sans l'accord de tous, prendre de décisions qui porteraient atteintes, soit à la destination de l'immeuble, soit aux droits fondamentaux des copropriétaires sur leurs lots, ou encore aux stipulations du règlement de copropriété autres que celles relatives à la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
Sur la nature des charges litigieuses :
Aux termes de l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
L'article 5 du chapitre Ier relatif aux dispositions générales du règlement de copropriété en date du 7 mars 1961, prévoit qu'il sera à la suite du présent règlement général, établi un règlement particulier pour chaque bâtiment, soit six règlements dénommés 'règlement bâtiment A', 'B', 'C', 'D', 'E' et 'F'.
L'article 6 du même chapitre, prévoit un 'régime spécial des lots n°1 à 9", représentant les locaux qui resteront à l'association diocésaine de [Localité 12] après la construction du groupe immobilier, bénéficieront d'un régime spécial. Ils ne participeront à aucune des charges d'entretien, de réparations ou d'assurance des locaux formant le surplus du groupe immobilier (...)
Les gaines de fumée des chaufferies des locaux paroissiaux seront entretenues par l'association diocésaine de [Localité 12] (...).
Comme conséquence de l'entière propriété desdits lots, l'association diocésaine de [Localité 12], aura la charge exclusive de l'entretien et des réparations des locaux formant les lots n°1 à 9, ainsi que des branchements et canalisations les desservant.
L'entretien et toutes les réparations des locaux formant le lot n°4 (école) incomberont à l'association diocésaine jusqu'au niveau du plancher à l'étage supérieur y compris l'auvent (...). En ce qui concernant les assurances de toutes natures, l'association diocésaine de [Localité 12], ayant ses assurances particulières, fera assurer les lots n°1 à 9, ne participera pas aux assurances du surplus du groupe immobilier et par conséquent les syndics ne pourront lui réclamer aucune participation aux primes. En cas de sinistre partiel ou total du groupe immobilier, l'association diocésaine de [Localité 12] fera son affaire personnelle du recouvrement des sommes qui lui seraient dues par ses propres assureurs (...).
Enfin, il est formellement entendu que les modifications qui pourraient éventuellement être apportées au règlement de copropriété par les assemblées syndicales, aussi bien celles de syndicats de bâtiment que celles du groupe immobilier, ne sauraient en aucune manière et pour quelque motif que ce soit, porter atteinte à la réglementation spéciale qui régit les droits de l'association diocésaine de [Localité 12], propriétaire des lots n°1 à 9, telles qu'elles sont définies dans cet article.
Les modifications qui pourraient éventuellement être apportées ne concerneront pas les lots 1 à 9 inclus, sauf bien entendu si l'association diocésaine de [Localité 12] elle-même approuve les modifications concernant les lots n°1 à 9.
Le chapitre III, intitulé 'charges communes', prévoit que la répartition et le mode de paiement des charges communes feront l'objet des règlements de copropriété particuliers à établir pour chaque bâtiment, et que cette répartition sera en fonction de l'usage des choses et des parties communes.
Le règlement général de copropriété modificatif du 20 janvier 1964, ajoute au chapitre III 'charges communes', que la souscription d'un contrat d'entretien des ascenseurs, des canalisations d'eaux usées et des WC, des toitures terrasses est obligatoire pour les copropriétaires, à l'exception des lots 1, 2, 4 à 9 appartenant à l'association diocésaine.
Par conséquent, le règlement de copropriété établit un régime dérogatoire au profit de l'association diocésaine, relatif aux charges d'entretien, de réparation et d'assurance. Cet élément est constant et trouve son origine dans un accord préalable à la vente, intervenu entre le propriétaire foncier et le promoteur en charge de la construction de l'ensemble immobilier.
Toutefois comme l'a relevé le premier juge et comme le souligne le syndicat des copropriétaires, ce régime d'exception n'a fait l'objet d'aucune remise en cause.
L'examen des différents comptes de gestion généraux et spécifiques permet de constater que :
- sont regroupés au sein des charges de 'services extérieurs' : le nettoyage des locaux, l'entretien et petite réparations, les locations immobilières, les contrats de maintenance et de gardiennage et de sécurité, ainsi que les primes d'assurance. Un poste 'loge gardien + local commun' est inclu dans cette catégorie ;
- sont regroupés au sein des charges de 'frais de personnel' : les salaires des gardiens, ainsi que les charges sociales, les taxes sur les salaires et les autres frais liés aux salaires (mutuelle...).
C'est par des motifs pertinents que le premier juge en a déduit que certains frais entrant dans la catégorie 'services extérieurs' étaient de toute évidence des charges liées à l'entretien, les réparations ou l'assurance des locaux du groupe immobilier dont l'association diocésaine était expressément dispensée en application de l'article 6 du règlement de copropriété. Le jugement entrepris n'est d'ailleurs pas contesté sur ce point.
De même, le jugement entrepris n'est pas contesté en ce qu'il a considéré que l'association diocésaine était dispensée de toute participation aux frais de personnel, concernant les salaires des gardiens et autres frais liés à ces salaires.
Le premier juge a considéré que ces charges devaient être considérées comme relevant des charges d'entretien et de réparation de la copropriété, dans la mesure où les contrats de travail démontraient que leurs tâches relevaient exclusivement ou quasi-exclusivement d'une mission d'entretien courant de l'immeuble, la surveillance ayant trait à la surveillance du bon état de marche des éléments d'équipements de l'immeuble.
Par ailleurs, d'autres frais figurant dans les comptes de gestion au sein de ces catégories ne relèvent pas de frais d'entretien, de réparations et d'assurance.
Ces frais posant difficulté et objet du présent litige, sont les frais liés à la surveillance et à la sécurité de la copropriété et leur imputabilité.
Si ces frais ne sont pas expressément exclus du régime spécial dont bénéficie l'association diocésaine du règlement de copropriété, cela s'explique par la chronologie des faits.
En effet le règlement de copropriété a été rédigé à une date antérieure aux réformes successives : la loi du 10 juillet 1965 a réglementé le droit de la copropriété et l'arrêté du 18 octobre 1977 abrogé puis réformé par l'arrêté du 30 décembre 2011, modifié par arrêté du 24 octobre 2016 relatif aux IGH, ont réglementé les normes de sécurité incendie.
Le syndic fait valoir à juste titre, que la présence de société de surveillance est devenue obligatoire en raison de la grande hauteur de bâtiments et des prescriptions de la sous-commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur.
De plus, au vu de la configuration de l'immeuble, au regard du risque encouru en cas de propagation d'incendie, l'organisation et la charge du système de protection incendie de l'immeuble doit être coordonnée et étendue à tout l'ensemble immobilier.
Le fait que l'association diocésaine dispose en parallèle d'un dispositif de sécurité-incendie propre, lié à l'accueil du public au sein de ses lots, ne suffit pas à établir que la mise en place d'un service de prévention du risque-incendie au sein de l'ensemble immobilier ne lui serait d'aucun bénéfice, d'autant que les lots de celle-ci sont intégrés dans la copropriété et la configuration des lieux ne permet pas d'exclure qu'un incendie qui se déclarerait dans un autre bâtiment serait insusceptible de s'y propager.
Ces nouveaux frais liés à la surveillance, sécurité incendie s'analysent en des 'services collectifs', charges communes générales, auxquels les lots n°1 à 9 doivent participer.
Cependant cette charge doit être répartie en fonction de l'utilité qu'elle représente pour les lots.
Les deux principales difficultés proviennent d'une part, de l'affectation de ces charges, et d'autre part, de la clé de répartition des charges appliquée, opérée par le syndic.
Sur la mesure d'expertise :
Aux termes de l'article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute
mesure d'instruction légalement admissible.
L'article 144 du même code précise que des mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.
La difficulté qui se pose est donc de déterminer l'affectation des charges relatives aux frais de contrat de surveillance et de sécurité incendie de l'immeuble des parties communes, et dans quelle proportion ces dernières doivent s'appliquer aux lots de l'association diocésaine.
En effet, le risque incendie et sa prévention ne sont pas les mêmes pour des appartements, ou une église et une salle paroissiale qui sont vides la nuit.
L'association diocésaine devra participer, en application de l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, en fonction de l'utilité pour ses lots.
Contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, il conviendra d'ordonner avant dire-droit une expertise afin de déterminer l'utilité objective de ce service de surveillance sécurité incendie pour les lots de l'association diocésaine, avant de pouvoir déterminer une clé de répartition objective.
Il appartiendra à l'association diocésaine d'en supporter les frais.
Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté l'association diocésaine de cette demande.
Dans l'attente, il sera sursis au surplus des demandes.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
Par arrêt mixte ;
Statuant dans les limites de l'appel :
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a :
- déclaré irrecevables les demandes de l'Association Diocésaine de [Localité 12] relatives à :
* l'annulation de la délibération n° 4 de l'assemblée générale du 29 mars 2018;
* l'annulation des délibérations n° 3 et 4 de l'assemblée générale du 4 mars 2021 ;
- déclaré irrecevable la demande subséquente de l'association diocésaine en rectification des comptes et répartitions des charges votés lors des assemblées générales des 29 mars 2018 et 4 mars 2021 ;
- débouté l'association diocésaine de sa demande d'expertise ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Déclare recevables les demandes de l'Association Diocésaine de [Localité 12] relatives à :
* l'annulation de la délibération n° 4 de l'assemblée générale du 29 mars 2018;
* l'annulation des délibérations n° 3 et 4 de l'assemblée générale du 4 mars 2021 ;
Déclare recevable la demande subséquente de l'association diocésaine en rectification des comptes et répartitions des charges votés lors des assemblées générales des 29 mars 2018 et 4 mars 2021 ;
Avant dire droit :
Ordonne une expertise judiciaire et commet madame [E] [G] née [V] (1967) agence Perier Giraud [Adresse 4] à [Localité 1]
Courriel : [Courriel 10]
pour y procéder avec pour mission de :
' se faire remettre tout document utile à sa mission, et notamment le l'état descriptif de division, le règlement de copropriété du 7 mars 1961 et son modificatif du 20 janvier 1964, les procès-verbaux de la sous-commission départementale pour la sécurité et les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur en date des 21 décembre 2018 et 25 octobre 2019 ;
' se rendre sur les lieux sis situé [Adresse 7] et [Adresse 2] à [Localité 13] (13);
' visiter les lieux ;
' analyser, décrire, lister et analyser les charges liées :
- aux 'services extérieurs',
- aux 'frais de personnel' ;
- celles précisément liées à la sécurité incendie et à la surveillance du site, afin de les individualiser ;
' décrire et analyser les proportions dans lesquelles ces charges relatives à la surveillance et à la sécurité incendie peuvent être réparties en fonction de leur utilité issu de l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, pour l'association diocésaine, au vu de la configuration de ses lots ;
' déterminer une ventilation des charges et proposer une clé de répartition, en considération de l'utilité des charges pour les lots considérés et en particulier les lots de l'association diocésaine, en application de l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
' donner à la cour, tout élément permettant le cas échéant de statuer sur le préjudice subi par l'association diocésaine en lie de causalité avec un montant de charges appelés trop élevés en proportion de l'utilité du service surveillance sécurité incendie ;
' donner tous éléments d'ordre technique susceptibles de contribuer à la résolution du litige ;
Dit que, pour exécuter la mission, l'expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile ;
Dit que l'expert pourra, s'il le juge nécessaire, recueillir l'avis d'un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;
Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises de la cour d'appel d'Aix-en-Provence pour contrôler l'expertise ordonnée ;
Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, dans les six mois de l'avis de consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile ;
Dit que conformément à l'article 173 du code de procédure civile, en le mentionnant dans l'original, l'expert devra remettre aux parties et aux avocats copie de son rapport ;
Dit que l'association diocésaine, devra verser, dans les quatre mois de la présente décision, la somme de 3 000 euros à la régie d'avances et de recettes de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert ;
Rappelle qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l'expert est caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de la mesure, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;
Sursoit au surplus des demandes ;
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Chambre 1-7
ARRÊT AVANT DIRE DROIT
Expertise
DU 04 DECEMBRE 2025
N° 2025/ 467
Rôle N° RG 22/13502 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKES3
Association DIOCESAINE DE [Localité 12]
C/
Syndicat DES COPROPRIÉTAIRE DE L'IMMEUBLE [Adresse 11]
Société D4 IMMOBILIER
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Me Guillaume BORDET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] en date du 13 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 17/08514.
APPELANTE
Association DIOCESAINE DE [Localité 12] Immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n°782.883.359, Représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 9]
représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Camille TAPIN-REBOUL, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
INTIMES
Syndicat DES COPROPRIÉTAIRE DE L'IMMEUBLE [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice la société D4 IMMOBILIER dont le siège est [Adresse 6], demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Guillaume BORDET de l'ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
Société D4 IMMOBILIER, demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Guillaume BORDET de l'ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère ,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025,
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE :
L'ensemble immobilier [Adresse 11], situé [Adresse 7] et [Adresse 3] [Localité 13] (13), est un ensemble d'immeubles composé de six bâtiments A à F, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Les bâtiments A, B, et C sont constitués d'immeubles de 8 étages, tandis que les bâtiments D, E et F sont des immeubles de 18 et 19 étages.
Les lots 1 à 9 de la copropriété, qui appartenaient tous à l'association diocésaine de [Localité 12] (ci-après 'le diocèse' ou 'l'association diocésaine'), étaient originairement constitués de la manière suivante :
- Lot 1 : salles de oeuvres paroissiales ;
- Lot 2 : église [Localité 15] ;
- Lot 3 : cinéma ;
- Lot 4 : école et cour ;
- Lot 5 : dispensaire paroissial ;
- Lot 6 : deux bureaux de l'église ;
- Lots 7, 8 et 9 : appartements ;
Le diocèse a vendu les lots n°3 et 5, le lot n°3 étant devenu une mairie annexe, propriété de la Ville de [Localité 12].
L'ensembIe des lots 1 à 6 dispose d'entrées indépendantes, d'accès extérieurs et de couloirs indépendants des parties communes de l'immeuble. L'accès aux appartements des lots n° 7 à 9 se fait en revanche par les parties communes.
Le lot n°4 est occupé par une école privée, l'[14], qui bénéficie d'un commodat sur le lot. Cette école comprend également le lot n°605, propriété du diocèse, qui est dépendant du bâtiment D et a eté transformé en salle de classe, préau et bureau.
L'accès de ce lot aux parties communes du bâtiment D a été muré et il fait à présent.
partie intégrale de l'école qui a sa propre entrée indépendante.
La copropriété est dégradée et de nombreux travaux se sont révélés nécessaires sur les façades qui étaient en mauvais état, mais également sur les descentes d'eaux et les ascenseurs des différents bâtiments.
En 2015, l'association diocésaine s'est plainte d'une augmentation exponentielle de ses charges de copropriété.
Par courrier en date du 15 septembre 2016, l'association diocésaine a demandé au cabinet D4 Immobilier, syndic de la copropriété, de rectifier les répartitions de charges relatives aux lots n°1 à 9 pour l'exercice 2013/2014 ainsi que pour les exercices 2014/2015 en arguant que ces décomptes de charges individuels étaient faux et ne respectaient pas le règlement de copropriété.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2017, les comptes de l'exercice 2015/2016 ont été approuvés en l'état ainsi que le budget prévisionnel de l'exercice sulvant.
Par exploit d'huissier du 19 juillet 2017, l'association diocésaine a saisi le tribunal de grands instance de Marseille, afin notamment qu'il :
- constate que le syndic a modifié de son propre chef la répartition des charges regroupées sous l'intitulé 'frais de personnel' et 'frais extérieurs' ;
- juge que ces charges doivent être réparties selon la règle édictée à l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 en considération de l'utilité que représentent ces services pour les lots considérés ;
- constate que les lots n°1, 2, 4, 6 lui appartenant ne bénéficient pas des services sus évoqués et ne doivent pas participer aux charges afférente ;
- annule en conséquence les délibérations n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale tenue le 28 mars 2017, qui ont adopté les comptes de l'exercice 2015/2016, ainsi que le budget prévisionnel de l'exercice suivant, établis selon une répartition des charges erronée ;
- ordonne sous astreinte de 100 euros par jour de retard, la rectification des répartitions de charges individuelles des exercices 2014/2015 et 2015/2016 ainsi que des appels de charges 2016/2017 en les expurgeant les frais précités ;
- condamne le cabinet D4 immobilier à lui verser la somme de 10 000 euros, au titre de son préjudice d'image ;
- condamne le cabinet D4 immobilier et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 17/8514.
Le 29 mars 2018 s'est tenue une nouvelle assemblée générale au terme de laquelle les comptes de l'exercice 2016/2017 ont été approuvés.
Par conclusions ampliatives du 6 juin 2018, l'association diocésaine a ajouté à
see demandes la contestation de la délibération n° 4 de l'assemblée générale du 29 mars 2018 ayant approuvé les comptes arrêtés au 30 septembre 2017.
Une ordonnance de clôture a eté rendue le 20 décembre 2018.
Une nouvelle assemblée générale s'étant tenue le 24 avril 2019 et ayant fait l'objet d'une nouvelle procédure de contestation des résolutions ayant approuvé les comptes
de l'exercice 2017/2018, enrôlée sous le numéro RG 19/08961, la clôture a été révoquée et une médiation a été ordonnée par ordonnance du 12 décembre 2019.
Cette médiation n'a pas permis d'aboutir à un réglement du litige.
Les procédures RG 17/8514 et RG 19/8961 n'ont pas été jointes.
Par jugement contradictoire du 13 juin 2022, le tribunal a :
- rejeté la demande de jonction de la présente affaire avec l'affaire enrôlée devant
la 3ème chambre du tribunal Judiciaire de Marseille sous le numéro RG 19/08961 ;
- déclaré irrecevables les demandes de l'Association Diocésaine de [Localité 12] relatives à :
* l'annulation de la délibération n° 4 de l'assemblée générale du 29 mars 2018;
* l'annulation des délibérations n° 4, 5 et 6 de l'assemblée génerale du 24 avril 2019 ;
* l'annulation des délibérations n° 3 et 4 de l'assemblée générale du 4 mars 2021 ;
* la rectification des répartitions de charges individuelles adoptées lors de ces
assemblées générales, à savoir celles des exercices 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020 ainsi que des appels de charges de l'exercice 2020/2021 ;
- rejeté la demande de l'association diocésaine de [Localité 12] relative à l'annulation des délibérations n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 28 mars 2017 ainsi que la demande de rectification des répartitions de charges individuelles adoptées lors de cette assemblée générale, à savoir celles des exercices 2014/2015 et 2015/2016 ;
- rappelé qu'en application du règlement de copropriété, l'association diocésaine de [Localité 12] était dispensée de toute participation aux charges d'entretien, de réparations et d'assurance des locaux formant le surplus du groupe immobilier ;
- dit que par conséquent, l'association diocésaine de [Localité 12] était dispensée de toute
participation :
* aux charges communes figurant en comptabilité dans la catégorie 'services extérieurs', concernant Ie nettoyage des locaux, l'entretien et les réparations de ces derniers, ainsi que les frais attaches aux loges des gardiens et aux primes d'assurances ;
* aux charges communes figurant en comptabilité dans la catégorie 'frais de personnel' concernant les salaires des gardiens et autres frais lies ces salaires (charges sociales, taxes compléments de salaires) ;
- dit que l'association diocésaine de [Localité 12] était en revanche tenue de participer, à
hauteur de ses tantièmes dans la copropriété, aux charges communes figurant en comptabilité dans la catégorie 'services extérieurs', concernant la surveillance et la
sécurité de la copropriété, en ce compris les frais en lien avec la sécurité-incendie ;
- débouté par conséquent I'association diocésaine de [Localité 12] de sa demande visant à être exemptée des charges communes concernant la surveillance et la sécurité de la copropriété, en ce compris les frais en lien avec la sécurité-incendie ;
- débuté l'association diocésaine de [Localité 12] de sa demande d'expertlse ;
- débouté l'association diocésaine de [Localité 12] de sa demande de dommages et intérêts au titre de l'atteinte à son image ;
- rejeté les demandes des parties formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit que chacune des parties conserverait la charge de ses dépens.
Le tribunal a notamment considéré que :
sur la demande de jonction :
- aucune jonction ne pouvait être ordonnée entre les deux dossiers, dans la mesure où le tribunal n'était pas saisi de l'affaire RG 19/08961, qui était encore en cours devant le juge de la mise en état ;
sur la recevabilité des demandes d'annulation des résolutions des assemblées générales du 29 mars 2018, du 24 avril 2019 et du 4 mars 2021 :
- les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 imposaient que la contestation soit formée par voie d'assignation et non de conclusions, à peine d'irrecevabilité ;
- les demandes d'annulation d'une décision d'assemblée générale ne pouvaient être que principale, et non additionnelle ou connexe, en raison de l'autonomie de chaque assemblée générale ;
- l'association diocésaine avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des délibérations n°4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 28 mars 2017 par acte d'huissier en date du 19 juillet 2017 ;
- il ressortait de différents éléments que seule cette demande était recevable ;
sur la demande d'annulation des délibérations n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 28 mars 2017 :
- la demanderesse ne versait pas aux débats le procès-verbal de l'assemblée générale qu'elle contestait ;
- dès lors, la demande d'annulation des délibérations n°4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 28 mars 2017 serait rejetée, de même que la demande qui en était le corollaire concernant la rectification de la répartition des charges pour les exercices 2014/2015 et 2015/2016, dont il n'était pas établi qu'elle avait été effectivement adoptée dans le cadre de cette assemblée ;
sur la nature des charges de 'frais de personnel' et de 'services extérieurs' et leur imputation à l'Association Diocésaine de [Localité 12] :
- l'association ne démontrait pas que ses lots bien qu'indépendants et autonomes, ne tiraient aucune utilité des contrats de surveillance et de sécurité conclus par la copropriété, de sorte qu'elle devait être exemptée ;
- l'Association devait être tenue de ces frais de surveillance et de sécurité ;
- au contraire les frais liés à la présence de gardiens au sein de l'immeuble (charges liées aux loges et salaires des employés) devaient être considérées comme relevant des charges d'entretien et de réparation de la copropriété ;
- en application du règlement de copropriété, seul était du au titre des charges communes générales, celles liées aux contrats de surveillance et de sécurité, en ce compris la sécurité incendie mais à l'exclusion des autres charges concernant l'entretien et la réparation de l'immeuble ;
- cette répartition n'ayant vocation à s'appliquer que pour l'avenir ;
sur la faute du syndic et la demande de dommages et intérêt :
- l'association diocésaine échouait à démontrer une faute du syndic.
Selon déclaration reçue au greffe le 11 octobre 2022, l'association diocésaine a interjeté appel de la décision, visant à la critiquer en ce qu'elle a :
- déclaré irrecevables les demandes de l'Association Diocésaine de [Localité 12] relatives à :
* l'annulation de la délibération n° 4 de l'assemblée générale du 29 mars 2018;
* l'annulation des délibérations n° 4, 5 et 6 de l'assemblée génerale du 24 avril 2019 ;
* l'annulation des délibérations n° 3 et 4 de l'assemblée générale du 4 mars 2021 ;
* la rectification des répartitions de charges individuelles adoptées lors de ces
assemblées générales, à savoir celles des exercices 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020 ainsi que des appels de charges de l'exercice 2020/2021 ;
- rejeté la demande de l'association diocésaine de [Localité 12] relative à l'annulation des délibérations n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 28 mars 2017 ainsi que la demande de rectification des répartitions de charges individuelles adoptées lors de cette assembiée générale, à savoir celles des exercices 2014/2015 et 2015/2016 ;
- dit que l'association diocésaine de [Localité 12] était en revanche tenue de participer, à
hauteur de ses tantièmes dans la copropriété, aux charges communes figurant en comptabilité dans la catégorie 'services extérieurs', concernant la surveillance et la
sécurité de la copropriété, en ce compris les frais en lien avec la sécurité-incendie ;
- débouté par conséquent I'association diocésaine de [Localité 12] de sa demande visant à être exemptée des charges communes concernant la surveillance et la sécurité de la copropriété, en ce compris les frais en lien avec la sécurité-incendie ;
- débuté l'association diocésaine de [Localité 12] de sa demande d'expertise ;
- débouté l'association diocésaine de [Localité 12] de sa demande de dommages et intérêts au titre de l'atteinte à son image ;
- rejeté les demandes des parties formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Par conclusions transmises le 22 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle réforme le jugement entrepris sur les chefs critiqués et statuant à nouveau qu'elle :
- à titre principal :
- juge que le syndic a modifié, à tort, de son propre chef la répartition des charges regroupées sous l'intitulé 'frais personnel' et 'frais extérieur' ;
- en conséquence, dise nulles et de nul effet :
* la délibération n° 4 de l'assemblée générale du 29 mars 2018;
* les délibérations n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 24 avril 2019 ;
* les délibérations n° 3 et 4 de l'assemblée générale du 4 mars 2021 ;
- ordonne la rectification des répartitions de charges individuelles des exercices 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2010, ainsi que des appels de charges de l'exercice 2020/2021, en les expurgeant des charges relatives aux 'frais de personnel' et 'services extérieurs', sous astreinte de 100 euros, par jour de retard ;
- juge tant au regard de la nature des services rendus par les gardiens et sociétés de surveillance, qu'au regard de la configuration des lieux et de l'autonomie des lots n°1,2, 4 et 6, ces lots ne doivent pas être appelés à participer aux charges dites 'frais personnels' et services 'extérieurs';
à titre subsidiaire :
- juge que ces charges doivent être réparties selon la règle édictée à l'alinéa 1er de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en considération de l'utilité que représentent ces services pour les lots considérés ;
- ordonne une expertise afin de déterminer les charges propres à la sécurité incendie et de proposer une clé de répartition en fonction de l'utilité objective de chacune des charges ;
- en toute hypothèse :
- dise que le cabinet D4 Immobilier a commis une faute en procédant de son propre chef à une répartition contraire au règlement de copropriété et l'a mise en difficulté ;
- condamné le cabinet D4 Immobilier, à lui payer la somme de 200 000 euros, en réparation de son préjudice ;
- condamne in solidum le cabinet D4 immobilier et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Tapin-Reboul.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :
- sur la recevabilité de ses demandes :
1° les demandes incidentes de première instance sont recevables ;
- le tribunal n'a pas respecté le principe du contradictoire et ne pouvait pas soulever d'office cette prétendue irrecevabilité tirée de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- seul le respect du délai préfixe de deux mois est d'ordre public et non la forme de saisie du tribunal qui n'est pas expressément prévue dans le texte ;
- les conclusions contenant des demandes additionnelles de contestation des délibérations de l'assemblée générale ont systématiquement été notifiées dans les deux mois de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale ;
- le mode de saisine du tribunal constitue une nullité de forme et non une fin de non recevoir, soumis au régime des articles 112 à 116 du code de procédure civile ;
- 2° sur la recevabilité des demandes de rectification des comptes individuels de charges:
- les demandes de rectification des comptes individuels de charges sont recevables ;
- il s'agit de demandes distinctes de demandes d'annulation des délibérations, fondées sur l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 ;
- la prescription est de 5 ans ;
- 3° sur l'irrecevabilité des demandes de l'Association Diocésaine de [Localité 12] relative à l'annulation des délibérations n° 4, 5 et 6 de l'assemblée génerale du 24 avril 2019, constitue bien une demande irrecevable, et le jugement ne pourra qu'être confirmé de ce chef ;
- 4° sur le rejet des demandes de l'Association Diocésaine de [Localité 12] relative à l'annulation des délibérations n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 28 mars 2017: cette demande n'a pas été contesté par le syndicat des copropriétaires ;
- l'omission de produire le procès-verbal était fortuite ;
- il sera fait droit à la demande de rectification des répartitions de charges individuelles adoptées lors de cette assemblée générale, à savoir celles des exercices 2014/2015 et 2015/2016 ;
- sur le bien fondé de ses demandes :
- 1) sur l'identification des charges litigieuses : ce sont les charges de gardiennage et services extérieurs ;
- jusqu'à l'exercice 2014/2015, les lots n°1, 2, 4 et 6 ne participaient pas aux charges suivantes:
* services extérieurs : loge de gardien, contrat de gardiennage, contrat de sécurité, entretien réparation ;
* frais de personnel : salaire, charges sociales et organismes sociaux, taxe sur salaire, autre ;
- les lots n°7 et 8 qui étaient des appartements, y participaient ainsi qu'aux charges d'assurance;
- à compter de l'exercice 2014/2015 : les charges sus-mentionnées ont été réparties, non plus entre les bénéficiaires des services mais entre tous les lots, à l'exception des lots n°3 et 5 appartenant à al ville de [Localité 12] ;
- il en résulte que les syndicat a nécessairement inventé une répartition qui ne peut pas être celle des tantièmes de charges générales prévues dans le règlement de copropriété puisque les 520/10 000 e du lot 3 et les 20/10 000 e du lot 5 ont été retirés, cde qui pose la question de la légalité d'une clé de répartition inventée par le syndic en dehors de toute autorisation de l'assemblée générale ;
- 2) les charges liés à l'entretien, la réparation et l'assurance des locaux :
* le diocèse ne doit pas participer aux charges relatives aux frais de personnel (gardiens d'immeuble);
- le syndic de mauvaise foi a fait passer en charges de 'sécurité incendie' l'ensemble des dépenses relatives aux gardiens d'immeuble, soit plus de 290 000 euros par an, prétendant que ces derniers ne feraient plus que de la sécurité incendie, et que l'entretien ne couterait plus de 4 000 euros par an ;
* les comptes du diocèse doivent être expurgés des charges relatives au frais de personnel (gardiens d'immeuble) depuis 2014 ;
- l'approbation des comptes de la copropriété n'empêche pas un copropriétaire de demander la rectification de ses comptes de charges individuelles, notamment le remboursement des charges versées à tort en vertu de la répartition prévue par le règlement de copropriété ;
- 3) les charges relatives aux sociétés de surveillance privée :
* les missions données à ces sociétés ne concernent pas seulement la sécurité incendie;
- si la présence de gardiens de nuit est utile pour les boutiques se situant dans la galerie marchande de l'immeuble, et si elle peut s'avérer utile pour les habitants de l'immeuble notamment pour prévenir des risques d'agression et de cambriolage, il en va très différemment de l'école et des locaux paroissiaux ;
- leurs accès sont indépendants et pas surveillés ;
- cette charge représente en 2021, 184 264 euros et en 2023-2024 : 217 000 euros ;
- le diocèse doit y participer à hauteur de 21 000 euros par an ;
* les services rendus par les sociétés de gardiennage ne bénéficient pas aux lots n°1,2,4,6 et 7 ;
- l'enjeu d'un incendie n'est pas le même pour les personnes qui risquent leur vie et pour les propriétaires de locaux vides ;
- la commission incendie distingue elle-même les mesures de sécurité propre à l'IGH (immeuble de grande hauteur) de celles concernant les locaux paroissiaux et l'école ;
- le recours à une société de surveillance a été préconisé par la commission incendie pour les bâtiments D, E et F et non les lots du diocèse, qui ont été traités à part ;
- c'est à tort que le premier juge a estimé que la société de gardiennage opérait une mission de surveillance générale du site, dont le diocèse ne démontrerait pas ne pas tirer avantage ;
- rien ne relie l'école à la loge du gardien et ce dernier n'exerce aucune mission de surveillance ou d'intervention quelconque à son endroit ;
- concernant les locaux paroissiaux, aucun interphone n'est relié à la loge du gardien et celui-ci ne pourrait actionner aucune trappe de désenfumage ;
* la répartition opérée par le syndic est nulle ;
- le syndic ne peut pas de sa propre initiative écarter une clause du règlement de copropriété ;
- le syndic ne peut pas inventer une clé de répartition sans l'approbation de l'assemblée générale;
- le syndic a commis une faute ;
- à titre subsidiaire : l'application du principe posé par l'article 10 alinéa1 de la loi du 10 juillet 1965 :
- les charges de gardiennage et de conciergerie sont des services collectifs dont la charge doit être répartie en fonction de l'utilité qu'ils représentent pour les lots, et non pas en fonction de la valeur des parties privatives ;
- sur la faute du syndic :
- il a commis plusieurs fautes en appelant de sa propre initiative et à tort plus de 200 000 euros, somme correspondant au cumul des charges appelées sur les exercices 2014/2015 jusqu'à ce jour au titre des charges de 'services extérieurs' et 'frais personnel', alors que ces charges injustes ont un montant exorbitant auquel la paroisse est incapable de faire face ;
- le syndic reconnaît avoir de sa propre initiative modifié la répartition des charges e, fonction de sa propre lecture du règlement de copropriété écartant de son propre chef l'article qui dispense les lots n°1 à 10 de toute participation aux dépens d'entretien ;
- le syndic a de son propre chef, considéré que les charges de gardiennage, de personnel, de loge et d'entretien étaient toute des charges de 'sécurité incendie' et continue de prétendre que la clé de répartition qu'il a inventé ne se justifie que par l'apparition de nouvelles charges liées à la sécurité incendie ;
- il a créé un déséquilibre dans le budget de la copropriété et a aggravé les relations entre les copropriétaires ;
- le syndic truque les comptes en prétendant que les gardiens d'immeubles feraient de la sécurité incendie et que le nettoyage du hall ne couterait que 4 000 euros par an ;
- son préjudice équivaut au montant des charges indûment appelées soit 200 000 euros.
Par conclusions transmises le 3 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires sollicite de la cour qu'elle :
- ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture ;
- à défaut rejette les dernières écritures de l'association diocésaire ;
en tout état de cause :
- déboute l'association diocésaine de toutes ses demandes ;
- en conséquence :
- confirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués ;
- à titre subsidiaire si les demandes d'annulations des assemblées générales de 2018 à 2021, étaient déclarées recevables :
- rejette les demandes de l'association diocésaine ;
- confirme la décision entreprise ;
- condamne l'association diocésaine à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :
- sur l'irrecevabilité des demandes incidentes :
- les demandes incidentes sont irrecevables car non formalisées par voie de d'assignation mais de conclusions ;
- le juge n'était pas tenu d'inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen tiré de l'irrecevabiltié des demandes additionnelles ;
- sur la confirmation du rejet des demandes du diocèse :
- la demande de prise en charge des charges spéciales, ayant triat à la sécurité incendie de l'IGH par l'association diocésaine de [Localité 12] émane du syndicat des copropriétaires et de son conseil syndical ;
- l'assemblée générale du 28 mars 2017 est régulière ;
- l'imputation des charges liés à la protection incendie de l'ensemble immobilier est valide ;
- l'article 6 du règlement de copropriété est contraire à la loi du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi du 24 mars 2014 ;
- il s'agit d'un accord financier exorbitant du droit commun suite à la vente intervenue entre le propriétaire foncier et le promoteur en charge de la construction de l'ensemble immobilier ;
- il n'y a eu aucune discrimination constitutive d'une faute engageant sa responsabilité.
L'instruction de l'affaire a eu lieu par ordonnance du 1er octobre 2025.
A l'audience du 15 octobre 2025, avant l'ouverture des débats, le président es qualité de magistrat de la mise en état a ordonné la révocation de l'ordonnace de clôture et clôturé à nouveau l'instruction de l'affaire.
MOTIFS :
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, ce qui est le cas en l'espèce concernant les écritures de l'appelante.
Sur la recevabilité des demandes d'annulation des résolutions des assemblées générales du 29 mars 2018 (n°4) et du 4 mars 2021 (n°3 et 4) :
L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en la cause, prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Il est acquis que la contestation des décisions d'assemblée générale ne peut avoir lieu que par assignation et non par conclusions et elle ne peut être additionnelle ou connexe en raison de l'autonomie de chaque assemblée générale (Civ. 2e, 20 mai 2021, n°20-14.266), cette règle ne reçoit exception que lorsque l'instance porte déjà sur une contestation d'assemblée générale et que les assemblées querellées sont postérieures à celle attaquée par voie principale et présentent avec celle-ci un lien de dépendance ou de connexité et qu'elle soit formée avant le délai prescrit par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (Civ. 3e, 4 avr. 2002, n° 96-12.284 ; Civ.3 23 septembre 2008, n° 04-19.857).
En l'espèce, il n'est pas contesté que l'association diocésaine avait assigné, par acte du 19 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires en annulation des délibérations n°4, 5, et 6 de l'assemblée générale du 28 mars 2017.
Elle a ensuite par voie de conclusions ampliatives du 6 juin 2018, formulé une demande additionnelle en contestation de la délibération n°4 de l'assemblée générale du 29 mars 2018.
Par assignation distincte du 16 juillet 2019, elle a sollicité l'annulation de plusieurs résolutions adoptées par l'assemblée générale du 24 avril 2019 et aucune jonction n'a été ordonnée dans le cadre de la mise en état avec la première instance.
Elle a enfin, par voie de conclusions du 2 juin 2021, ajouté des demandes d'annulation des résolutions n°3 et 4, de l'assemblée générale du 4 mars 2021.
L'objet des ces résolutions porte sur l'approbation des comptes arrêtés au 30 septembre 2017 (résolution n°4 de l'assemblée générale du 29 mars 2018) et au 30 septembre 2019 (résolution n°3 de l'assemblée générale du 4 mars 2021) et le vote du budget prévisionnel d'exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 (résolution n°4 de l'assemblée génrale du 4 mars 2021).
Contrairement à ce qu'a estimé le premier juge, ces demandes sont en lien direct avec la contestation initiale de l'association diocésaine qui est le mode de répartition des charges telles qu'opérées par le syndic.
Il résulte donc de ce qui précède l'existence d'un lien de connexité entre la demande d'annulation initiale formée par assignation en date du 19 juillet 2017 et la demande d'annulation relative aux résolutions n°4 de l'assemblée générale du 29 mars 2018, et 3 et 4 de l'assemblée générale du 4 mars 2021, postérieure à la date d'introduction de l'instance originaire, et formée par conclusions additionnelles les 6 juin 2018, et 2 juin 2021. Ces demandes ont été régulièrement formées, avant l'expiration du délai prévue par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, après la notification des procès-verbaux (les 11 avril 2018 et 20 avril 2021).
Dès lors, il convient de retenir la recevabilité des demandes d'annulation des résolutions n°4 de l'assemblée générale du 29 mars 2018 et 3 et 4 de l'assemblée générale du 4 mars 2021, formées par voie de conclusions additionnelles, conformément à l'interprétation qui est faite de la loi à la date à laquelle elle a été formée.
Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.
Sur la recevabilité de la demande en contestation de la répartition des charges:
Le premier juge a estimé les demandes subséquentes en rectification des comptes et répartitions des charges votées lors des assemblées générales sus-visées étaient irrecevables.
Or, aux termes de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
À défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 stipule que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires (...).
Il est acquis que l'action en contestation d'un appel de charges est une action personnelle née de l'application de la loi du 10 juillet 1965 et comme telle se prescrit par cinq ans.
Or l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, de sorte que c'est à tort que le premier juge a considéré l'action en rectification des comptes individuels de charges de l'association diocésaine était irrecevable.
Sur la demande d'annulation des délibérations n°4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 28 mars 2017 et sa demande corollaire concernant la rectification de la répartition des charges:
Devant le premier juge, le procès-verbal d'assemblée générale n'avait pas été produit. Ce qui n'est plus le cas devant la cour.
Il échet de constater que les résolutions n°4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 28 mars 2017, sont relatives à l'approbation des comptes arrêtés au 30 septembre 2016 et au vite du budget prévisionnel de l'exercice 2016-2017 et 2017-2018.
Ainsi le domaine d'intervention du syndicat de copropriétaires, bien que grandement élargi depuis la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 , reste cantonné à la conservation de l'immeuble et à l'administration des parties communes.
En dehors de ce domaine, aucune décision ne peut être valablement prise par un vote majoritaire ; l'unanimité est toujours exigée. Même dans le cadre de sa compétence fixée par l'article 14 de la loi, le syndicat ne peut, sans l'accord de tous, prendre de décisions qui porteraient atteintes, soit à la destination de l'immeuble, soit aux droits fondamentaux des copropriétaires sur leurs lots, ou encore aux stipulations du règlement de copropriété autres que celles relatives à la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
Sur la nature des charges litigieuses :
Aux termes de l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
L'article 5 du chapitre Ier relatif aux dispositions générales du règlement de copropriété en date du 7 mars 1961, prévoit qu'il sera à la suite du présent règlement général, établi un règlement particulier pour chaque bâtiment, soit six règlements dénommés 'règlement bâtiment A', 'B', 'C', 'D', 'E' et 'F'.
L'article 6 du même chapitre, prévoit un 'régime spécial des lots n°1 à 9", représentant les locaux qui resteront à l'association diocésaine de [Localité 12] après la construction du groupe immobilier, bénéficieront d'un régime spécial. Ils ne participeront à aucune des charges d'entretien, de réparations ou d'assurance des locaux formant le surplus du groupe immobilier (...)
Les gaines de fumée des chaufferies des locaux paroissiaux seront entretenues par l'association diocésaine de [Localité 12] (...).
Comme conséquence de l'entière propriété desdits lots, l'association diocésaine de [Localité 12], aura la charge exclusive de l'entretien et des réparations des locaux formant les lots n°1 à 9, ainsi que des branchements et canalisations les desservant.
L'entretien et toutes les réparations des locaux formant le lot n°4 (école) incomberont à l'association diocésaine jusqu'au niveau du plancher à l'étage supérieur y compris l'auvent (...). En ce qui concernant les assurances de toutes natures, l'association diocésaine de [Localité 12], ayant ses assurances particulières, fera assurer les lots n°1 à 9, ne participera pas aux assurances du surplus du groupe immobilier et par conséquent les syndics ne pourront lui réclamer aucune participation aux primes. En cas de sinistre partiel ou total du groupe immobilier, l'association diocésaine de [Localité 12] fera son affaire personnelle du recouvrement des sommes qui lui seraient dues par ses propres assureurs (...).
Enfin, il est formellement entendu que les modifications qui pourraient éventuellement être apportées au règlement de copropriété par les assemblées syndicales, aussi bien celles de syndicats de bâtiment que celles du groupe immobilier, ne sauraient en aucune manière et pour quelque motif que ce soit, porter atteinte à la réglementation spéciale qui régit les droits de l'association diocésaine de [Localité 12], propriétaire des lots n°1 à 9, telles qu'elles sont définies dans cet article.
Les modifications qui pourraient éventuellement être apportées ne concerneront pas les lots 1 à 9 inclus, sauf bien entendu si l'association diocésaine de [Localité 12] elle-même approuve les modifications concernant les lots n°1 à 9.
Le chapitre III, intitulé 'charges communes', prévoit que la répartition et le mode de paiement des charges communes feront l'objet des règlements de copropriété particuliers à établir pour chaque bâtiment, et que cette répartition sera en fonction de l'usage des choses et des parties communes.
Le règlement général de copropriété modificatif du 20 janvier 1964, ajoute au chapitre III 'charges communes', que la souscription d'un contrat d'entretien des ascenseurs, des canalisations d'eaux usées et des WC, des toitures terrasses est obligatoire pour les copropriétaires, à l'exception des lots 1, 2, 4 à 9 appartenant à l'association diocésaine.
Par conséquent, le règlement de copropriété établit un régime dérogatoire au profit de l'association diocésaine, relatif aux charges d'entretien, de réparation et d'assurance. Cet élément est constant et trouve son origine dans un accord préalable à la vente, intervenu entre le propriétaire foncier et le promoteur en charge de la construction de l'ensemble immobilier.
Toutefois comme l'a relevé le premier juge et comme le souligne le syndicat des copropriétaires, ce régime d'exception n'a fait l'objet d'aucune remise en cause.
L'examen des différents comptes de gestion généraux et spécifiques permet de constater que :
- sont regroupés au sein des charges de 'services extérieurs' : le nettoyage des locaux, l'entretien et petite réparations, les locations immobilières, les contrats de maintenance et de gardiennage et de sécurité, ainsi que les primes d'assurance. Un poste 'loge gardien + local commun' est inclu dans cette catégorie ;
- sont regroupés au sein des charges de 'frais de personnel' : les salaires des gardiens, ainsi que les charges sociales, les taxes sur les salaires et les autres frais liés aux salaires (mutuelle...).
C'est par des motifs pertinents que le premier juge en a déduit que certains frais entrant dans la catégorie 'services extérieurs' étaient de toute évidence des charges liées à l'entretien, les réparations ou l'assurance des locaux du groupe immobilier dont l'association diocésaine était expressément dispensée en application de l'article 6 du règlement de copropriété. Le jugement entrepris n'est d'ailleurs pas contesté sur ce point.
De même, le jugement entrepris n'est pas contesté en ce qu'il a considéré que l'association diocésaine était dispensée de toute participation aux frais de personnel, concernant les salaires des gardiens et autres frais liés à ces salaires.
Le premier juge a considéré que ces charges devaient être considérées comme relevant des charges d'entretien et de réparation de la copropriété, dans la mesure où les contrats de travail démontraient que leurs tâches relevaient exclusivement ou quasi-exclusivement d'une mission d'entretien courant de l'immeuble, la surveillance ayant trait à la surveillance du bon état de marche des éléments d'équipements de l'immeuble.
Par ailleurs, d'autres frais figurant dans les comptes de gestion au sein de ces catégories ne relèvent pas de frais d'entretien, de réparations et d'assurance.
Ces frais posant difficulté et objet du présent litige, sont les frais liés à la surveillance et à la sécurité de la copropriété et leur imputabilité.
Si ces frais ne sont pas expressément exclus du régime spécial dont bénéficie l'association diocésaine du règlement de copropriété, cela s'explique par la chronologie des faits.
En effet le règlement de copropriété a été rédigé à une date antérieure aux réformes successives : la loi du 10 juillet 1965 a réglementé le droit de la copropriété et l'arrêté du 18 octobre 1977 abrogé puis réformé par l'arrêté du 30 décembre 2011, modifié par arrêté du 24 octobre 2016 relatif aux IGH, ont réglementé les normes de sécurité incendie.
Le syndic fait valoir à juste titre, que la présence de société de surveillance est devenue obligatoire en raison de la grande hauteur de bâtiments et des prescriptions de la sous-commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur.
De plus, au vu de la configuration de l'immeuble, au regard du risque encouru en cas de propagation d'incendie, l'organisation et la charge du système de protection incendie de l'immeuble doit être coordonnée et étendue à tout l'ensemble immobilier.
Le fait que l'association diocésaine dispose en parallèle d'un dispositif de sécurité-incendie propre, lié à l'accueil du public au sein de ses lots, ne suffit pas à établir que la mise en place d'un service de prévention du risque-incendie au sein de l'ensemble immobilier ne lui serait d'aucun bénéfice, d'autant que les lots de celle-ci sont intégrés dans la copropriété et la configuration des lieux ne permet pas d'exclure qu'un incendie qui se déclarerait dans un autre bâtiment serait insusceptible de s'y propager.
Ces nouveaux frais liés à la surveillance, sécurité incendie s'analysent en des 'services collectifs', charges communes générales, auxquels les lots n°1 à 9 doivent participer.
Cependant cette charge doit être répartie en fonction de l'utilité qu'elle représente pour les lots.
Les deux principales difficultés proviennent d'une part, de l'affectation de ces charges, et d'autre part, de la clé de répartition des charges appliquée, opérée par le syndic.
Sur la mesure d'expertise :
Aux termes de l'article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute
mesure d'instruction légalement admissible.
L'article 144 du même code précise que des mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.
La difficulté qui se pose est donc de déterminer l'affectation des charges relatives aux frais de contrat de surveillance et de sécurité incendie de l'immeuble des parties communes, et dans quelle proportion ces dernières doivent s'appliquer aux lots de l'association diocésaine.
En effet, le risque incendie et sa prévention ne sont pas les mêmes pour des appartements, ou une église et une salle paroissiale qui sont vides la nuit.
L'association diocésaine devra participer, en application de l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, en fonction de l'utilité pour ses lots.
Contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, il conviendra d'ordonner avant dire-droit une expertise afin de déterminer l'utilité objective de ce service de surveillance sécurité incendie pour les lots de l'association diocésaine, avant de pouvoir déterminer une clé de répartition objective.
Il appartiendra à l'association diocésaine d'en supporter les frais.
Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté l'association diocésaine de cette demande.
Dans l'attente, il sera sursis au surplus des demandes.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,
Par arrêt mixte ;
Statuant dans les limites de l'appel :
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a :
- déclaré irrecevables les demandes de l'Association Diocésaine de [Localité 12] relatives à :
* l'annulation de la délibération n° 4 de l'assemblée générale du 29 mars 2018;
* l'annulation des délibérations n° 3 et 4 de l'assemblée générale du 4 mars 2021 ;
- déclaré irrecevable la demande subséquente de l'association diocésaine en rectification des comptes et répartitions des charges votés lors des assemblées générales des 29 mars 2018 et 4 mars 2021 ;
- débouté l'association diocésaine de sa demande d'expertise ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Déclare recevables les demandes de l'Association Diocésaine de [Localité 12] relatives à :
* l'annulation de la délibération n° 4 de l'assemblée générale du 29 mars 2018;
* l'annulation des délibérations n° 3 et 4 de l'assemblée générale du 4 mars 2021 ;
Déclare recevable la demande subséquente de l'association diocésaine en rectification des comptes et répartitions des charges votés lors des assemblées générales des 29 mars 2018 et 4 mars 2021 ;
Avant dire droit :
Ordonne une expertise judiciaire et commet madame [E] [G] née [V] (1967) agence Perier Giraud [Adresse 4] à [Localité 1]
Courriel : [Courriel 10]
pour y procéder avec pour mission de :
' se faire remettre tout document utile à sa mission, et notamment le l'état descriptif de division, le règlement de copropriété du 7 mars 1961 et son modificatif du 20 janvier 1964, les procès-verbaux de la sous-commission départementale pour la sécurité et les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur en date des 21 décembre 2018 et 25 octobre 2019 ;
' se rendre sur les lieux sis situé [Adresse 7] et [Adresse 2] à [Localité 13] (13);
' visiter les lieux ;
' analyser, décrire, lister et analyser les charges liées :
- aux 'services extérieurs',
- aux 'frais de personnel' ;
- celles précisément liées à la sécurité incendie et à la surveillance du site, afin de les individualiser ;
' décrire et analyser les proportions dans lesquelles ces charges relatives à la surveillance et à la sécurité incendie peuvent être réparties en fonction de leur utilité issu de l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, pour l'association diocésaine, au vu de la configuration de ses lots ;
' déterminer une ventilation des charges et proposer une clé de répartition, en considération de l'utilité des charges pour les lots considérés et en particulier les lots de l'association diocésaine, en application de l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
' donner à la cour, tout élément permettant le cas échéant de statuer sur le préjudice subi par l'association diocésaine en lie de causalité avec un montant de charges appelés trop élevés en proportion de l'utilité du service surveillance sécurité incendie ;
' donner tous éléments d'ordre technique susceptibles de contribuer à la résolution du litige ;
Dit que, pour exécuter la mission, l'expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile ;
Dit que l'expert pourra, s'il le juge nécessaire, recueillir l'avis d'un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;
Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises de la cour d'appel d'Aix-en-Provence pour contrôler l'expertise ordonnée ;
Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, dans les six mois de l'avis de consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile ;
Dit que conformément à l'article 173 du code de procédure civile, en le mentionnant dans l'original, l'expert devra remettre aux parties et aux avocats copie de son rapport ;
Dit que l'association diocésaine, devra verser, dans les quatre mois de la présente décision, la somme de 3 000 euros à la régie d'avances et de recettes de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert ;
Rappelle qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l'expert est caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de la mesure, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;
Sursoit au surplus des demandes ;
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,