CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 3 décembre 2025, n° 21/10262
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AVANT DIRE DROIT
DU 03 DECEMBRE 2025
N° 2025/ 483
Rôle N° RG 21/10262 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHYNJ
[G] [J] [I]
[C], [T] [I]
[K] [L] [V] [I]
C/
[D] [F]
[O] [W] épouse [F]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Maud DAVAL-GUEDJ
Me [Y] SUSINI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] en date du 07 Juin 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/09270.
APPELANTS
Monsieur [G] [J] [I], pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'ayant droit de feue Mme [I] [A],
né le 25 Novembre 1947 à [Localité 11] (75), demeurant [Adresse 9]
Représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Corinne TOMAS-BEZER, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Cécile CRISANTI, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Monsieur [D] [F]
né le 11 Novembre 1950 à [Localité 10],
demeurant [Adresse 2]
Plaidant par Me François SUSINI de la SCP SCP SUSINI-STUART, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [O], [H] [W] épouse [F]
née le 14 Octobre 1948 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]
Plaidant par Me François SUSINI de la SCP SCP SUSINI-STUART, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
PARTIES INTERVENANTES
Monsieur [C], [T], [J] [I], pris en sa qualité d'héritier de feue Mme [I] [A]
Intervenant Volontaire
né le 20 Juillet 1981 à [Localité 6]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
Madame [K] [L] [V] [I], prise en sa qualité d'héritière de feue Mme [I] [A]
Intervenant Volontaire
née le 04 Mars 1984 à [Localité 6]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]
Tous deux représentés par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Corinne TOMAS-BEZER, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Cécile CRISANTI, avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme OUVREL, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre
Madame Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Fabienne ALLARD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2025. A cette date le délibéré a été prorogé au 03 Décembre 2025
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025,
Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte notarié du 30 mars 2012, M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] ont acquis de M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] un bien immobilier à [Localité 12] (13) au prix de 815 000 euros.
Les époux [I] se sont rapidement plaints de difficultés relatives :
- au réseau d'assainissement non collectif,
- à la surface habitable de la maison et de la dépendance,
- à l'agrandissement de la maison,
- à des malfaçons affectant la construction et les ouvrages extérieurs.
Par acte du 7 mars 2014, les époux [I] ont assigné les époux [F], outre M. [S] [X], notaire, M. [P] [B], notaire, et la SARL Immobagne, agence immobilière, reprochant un manquement à l'obligation de délivrance, la garantie des vices cachés, le dol et la responsabilité des constructeurs vendeurs.
Par jugement du 30 novembre 2015, confirmé par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 20 février 2018, le tribunal a :
' déclaré irrecevables les demandes formées par M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] à l'encontre de M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] au titre du déficit de surface sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance,
' débouté M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] de toutes leurs autres demandes contre M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance, de la garantie des vices caches et du dol,
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' débouté M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] de toutes leurs demandes à l'encontre de M. [S] [X] et de M. [P] [B],
' débouté M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] de leurs demandes contre la SARL Immobagne,
' ordonné une expertise,
' condamné in solidm M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] à verser à M. [S] [X] et à M. [P] [B], ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné in solidum M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] à verser à la SARL Immobagne la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' réservé la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile formée par les époux [F],
' réservé la demande formée par M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' réservé les dépens.
L'expert, M. [U], a déposé son rapport le 7 juillet 2017.
Sur retour de cette expertise, dans les seuls rapports entre les vendeurs et les acheteurs, par jugement en date du 7 juin 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :
rejeté la demande de nouvelle expertise formée par M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I],
condamné solidairement M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] à verser à M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I], ensemble, la somme de 9 962,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2014 au titre des travaux de reprise,
rejeté les demandes formées par M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance,
condamné in solidum M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] à verser à M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F],
rejeté la demande formée par M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
rejeté toute autre demande, fait masse des dépens, les a partagé à raison de 75 % in solidum pour M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] et 25 % pour M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] in solidum,
dit qu'ils seraient recouvrés dans cette proportion conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le tribunal a estimé qu'il n'y avait pas lieu à nouvelle expertise, dans la mesure où il ne fallait pas confondre reprise des désordres relevant de la garantie décennale, seuls susceptibles d'être pris en compte, et reprise de l'intégralité des désordres du bien, alors que les prétentions émises au titre de la garantie des vices cachés avaient été irrévocablement rejetées. Il a estimé que la preuve d'erreurs commises par l'expert n'était pas rapportée et que les devis avaient été contradictoirement débattus devant l'expert.
Le tribunal a retenu la responsabilité des époux [F] sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil au titre de quatre désordres (fissures sur le mur de façade, enduit sur le mur, désordres sur le mur de soutènement le long de l'allée d'entrée, humidité dans le logement secondaire) et a retenu le chiffrage de l'expert judiciaire.
Le tribunal a écarté les autres chefs de préjudice comme n'ayant pas été retenus par l'expert judiciaire, relevant qu'aucune obligation de déménagement n'était présente, que les travaux à prévoir étaient limités.
Selon déclaration reçue au greffe le 7 juillet 2021, M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises à l'exception de celles portant rejet des prétentions des époux [F].
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Mme [A] [E] épouse [I] est décédée le 19 novembre 2021, de sorte que l'instance a été interrompue le 15 décembre 2021 et reprise le 17 février 2022
Par dernières conclusions transmises le 24 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [G] [I], d'une part, M. [C] [I] et Mme [K] [I], ès qualités d'ayants droit de Mme [A] [E] épouse [I], intervenants volontaires, sollicitent de la cour qu'elle :
' accueille l'intervention volontaire de M. [C] [I] et Mme [K] [I], ès qualités d'ayants droit de Mme [A] [E] épouse [I], décédée,
' condamne M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] en leur qualité de constructeur en raison des travaux qu'ils ont entrepris dans le délai de dix ans sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil,
' condamne M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] à réparer les dommages occasionnés que les éléments soient ou non dissociables dès lors qu'il a été constaté que ces dommages portent atteinte à la destination de l'immeuble ou compromet sa solidité,
' confirme le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité décennale des époux [F],
Avant dire droit :
' prononce la nullité du rapport d'expertise, dont l'indigence et la superficialité des investigations, est de nature à nuire à leurs intérêts,
' infirme le jugement entrepris en ce qu'il a écarté la demande de nouvelle expertise,
' ordonne une nouvelle expertise,
' commette pour y procéder tel expert qu'il plaira au tribunal avec pour mission celle initialement confiée à M. [U] et telle que définie dans le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 30 novembre 2015,
' infirme le jugement entrepris en ce qu'il a limité l'indemnité devant être servie aux époux [I] à la somme de 9 962,50 euros,
' condamne M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] à leur payer :
- 12 000 euros au titre de la remise en état de la piscine,
- 8 327 euros au titre de la mise en conformité de la cheminée avec insert et du conduit de fumée,
- 171 897 euros au titre de la reprise en sous-'uvre des fondations et façades de la villa, et travaux de la dépendance,
- 133 361 euros au titre de la reprise des malfaçons affectant l'intérieur la villa, le poolhouse, les murs de soutènement, la terrasse, le terrassement allées et plateforme,
- 680 euros au titre du remboursement des procès-verbaux de constat d'huissier,
- 864 euros au titre du remboursement de l'expertise structurelle,
- 4 598 euros au titre du remboursement de la maîtrise d''uvre - phase conception RSO
Villa,
- 20 950,60 euros au titre du remboursement de la maîtrise d''uvre - phase suivi de chantier [Adresse 14] et travaux en TCE,
- 1 140 euros au titre du remboursement d'une étude géotechnique,
- 4 692 euros au titre du remboursement de l'étude géotechnique complémentaire,
- 1 470 euros au titre de l'enlèvement des meubles pour la réalisation des travaux,
- 1 056 euros au titre de l'emménagement des meubles après la réalisation des travaux,
- 1 164,95 euros au titre des frais de garde-meubles pour 5 mois,
- 4 750 euros au titre des frais d'hébergement pour 5 mois,
- 70 000 euros au titre de la réparation du préjudice moral et de jouissance, consécutifs aux nuisances et dommages entachant la maison et la piscine,
Assortis des intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2014.
' rejette l'ensemble des demandes des époux [F],
' condamne, in solidum, M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] à leur payer 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris les frais d'expertise, avec distraction.
Sur l'expertise, les consorts [I] contestent toute confusion de leur part et assurent n'agir qu'au titre des désordres de nature décennale. Ils dénoncent un manque de rigueur de l'expertise judiciaire et le caractère superficiel des investigations menées, se référant principalement à l'attestation du BET SNC Lavalin, au rapport Sudex Ingenierie et à l'étude géotechnique Vegeo.
- 5-
Les appelants dénoncent le caractère incomplet de l'expertise judiciaire, l'expert n'ayant pas pris en compte l'intégralité des désordres (désordres relatifs à la cheminée à foyer fermée, désordres structurels de la villa, malfaçons affectant la piscine et le liner). Les consorts [I] soutiennent qu'il existe une aggravation manifeste des désordres, passée sous silence par l'expert judiciaire, notamment au niveau de la bâtisse principale, à l'intérieure de celle-ci et au niveau de la dépendance.
Par ailleurs, les appelants critiquent l'expertise judiciaire en ce qu'elle aurait chiffré de manière très insuffisante les préjudices retenus et en ce qu'elle n'aurait pas permis de solutionner les causes des désordres relevés.
Ils entendent donc qu'une nouvelle expertise soit ordonnée.
Les appelants entendent que la responsabilité de leurs vendeurs soit engagée sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil, soutenant que pèse sur eux une présomption de responsabilité, quand bien même ils ne sont pas des professionnels de la construction, ces derniers ayant fait réalisés des travaux de grande ampleur sur la villa qu'ils avaient acquise en 2005, valant opération de construction, en terme de surélévation, d'agrandissement et de constructions nouvelles (piscine, pool house et dépendance - rénovation et extension lourde de la villa existante). Ils ajoutent que ces travaux ont été réalisés en 2006, soit moins de 10 ans après l'assignation par eux délivrée, et ajoutent que les désordres rendent le bien impropre à sa destination ou compromettent sa solidité.
S'il ne devait pas être fait droit à leur demande de nouvelle expertise, les appelants sollicitent la réparation de plusieurs désordres qu'ils chiffrent sur la base de devis et autres pièces :
- désordres affectant le mur porteur de l'étage et les fissures connexes dans le local de ballon d'eau chaude ; ils font valoir que ces désordres ont été retenus par l'expert, mais de manière très insuffisante, à raison d'un simple contrôle visuel lors d'un unique déplacement sur site ;
- désordres affectant la maison principale, et notamment les fissures sur la façade Nord de la villa, au niveau du plancher déformé et concernant les huisseries et portes de l'étage ; les appelants soulignent l'aggravation de ces désordres ainsi que relevés par la comparaison des procès-verbaux de constat par commissaire de justice entre le 12 février 2024 et le 26 mars 2018, non prise en compte par l'expert ;
- désordres affectant la terrasse, le mur porteur et le local technique de la piscine : ils font valoir que les travaux préconisés par l'expert ne permettent pas de remédier à l'origine des désordres, et qu'il s'agit de vices de nature décennale compte tenu de l'impropriété à la destination induite à raison du défaut d'étanchéité de l'enduit ;
- désordres affectant les murs de soutènement dont les appelants soutiennent qu'ils sont de nature décennale sur la base du rapport Sudex Ingenierie et de l'avis de Microsol Sud ;
- désordres affectant le pool-house construit en agglo creux et présentant des remontées d'humidité faute de protection imperméabilisante des murs enterrés, étant observé qu'il s'agit d'une dépendance construite par les vendeurs, et non d'un simple abri jardin ;
- désordres affectant le logement secondaire notamment en termes de remontées humides et d'infiltrations d'eau par la toiture non conforme pour ce type d'ouvrage.
S'agissant des préjudices, les consorts [I] chiffrent les travaux de reprise sur la base de devis produits, ainsi que les frais connexes aux travaux de réparation (déménagement, garde-meubles, hébergement), outre un préjudice moral et un préjudice de jouissance.
Par dernières conclusions transmises le 29 décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] sollicitent de la cour qu'elle :
confirme le jugement rendu le 7 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'il a :
- rejeté la demande de nouvelle expertise formée par les époux [I],
- rejeté les demandes formées par les époux [I] au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance,
' infirme le jugement rendu le 7 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'il :
- les a condamné solidairement à verser aux époux [I] la somme de 9 962,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 07 mars 2014 au titre des travaux de reprise,
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- les a condamné solidairement à verser aux époux [I] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- a rejeté leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- rejeté leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' rejette toutes les demandes des époux [I],
' condamne les époux [I] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre du préjudice subi pour procédure abusive,
' condamne les époux [I] à leur verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Sur l'expertise, les époux [F] soutiennent que l'expert judiciaire a effectué un travail complet, sérieux et précis, reprenant les dires des parties et répondant à chacun des points de sa mission, sans commettre d'erreur. Ils indiquent que les appelants étaient, dans ce cadre, assistés de leur propre conseil technique, l'entreprise Lavalin. Ils ajoutent qu'en application de l'article 246 du code de procédure civile, le juge n'est en tout état de cause pas lié par les conclusions expertales. Ils soutiennent que le rapport d'expertise est complet quant aux désordres tels que dénoncés à l'origine par les appelants et tels que définis dans la mission qui lui a été confiée. Ils en déduisent ainsi que les désordres relatifs à la cheminée n'ont été dénoncés qu'en février 2017 par les appelants et qu'il ne s'agit en rien d'un vice décennal, eux-mêmes n'ayant pas construit la cheminée. Les intimés contestent toute aggravation des désordres non démontrée.
Sur le chiffrage des désordres, les intimés font valoir que le chiffrage invoqué par les appelants a déjà été débattu lors de l'expertise et écarté par l'expert judiciaire. Ils contestent être à l'origine d'une réelle surélévation de la maison et s'opposent à toute nouvelle expertise.
S'agissant de la mise en cause de leur responsabilité sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, ils la contestent, faisant valoir :
- l'absence d'opération de construction à l'exception des travaux de construction de la piscine : ils assurent que les travaux par eux réalisés ne sont pas d'une ampleur telle qu'ils puissent entrer dans le champ de l'article 1792 du code civil, sauf pour la piscine ;
- l'absence d'atteinte à la solidité de l'ouvrage ou d'impropriété à sa destination :
- concernant les fissures horizontales sur la maison principale (4.1 expertise), ils contestent les conclusions de l'expert quant au fait qu'à terme celles-ci compromettent la destination de l'ouvrage, aucune évolution des fissures n'étant constatée ;
- concernant les désordres à l'intérieur de la maison (4.2 expertise), ils relèvent l'absence d'aggravation démontrée des fissures qui ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage ;
- concernant la chambre de l'étage et la mezzanine (déformation du plancher), ils soutiennent que la solidité de l'ouvrage n'est pas compromise, et, qu'en tout état de cause, il ne s'agit que d'un élément d'équipement dissociable et non d'un ouvrage, de sorte que la responsabilité décennale doit être écartée ;
- concernant la piscine (4.3 expertise), ils font valoir que son usage n'est pas compromis, ce qui exclut la mise en oeuvre de l'article 1792 du code civil ;
- concernant le dallage de la terrasse, le local technique et le mur de soutènement (4.4 expertise), ils contestent toute atteinte démontrée à la solidité de l'ouvrage, en l'absence notamment de toute aggravation justifiée ;
- concernant le mur de soutènement (4.5 expertise), les intimés soutiennent que celui-ci remplit sa fonction et que son état ne s'est pas aggravé depuis 2014 ;
- concernant le pool-house (4.6 expertise), ils font valoir qu'il ne s'agit que d'un abri de jardin ouvert, transformé par les époux [I] après leur acquisition, et que les désordres relevés ne compromettent pas sa solidité ;
- concernant le logement secondaire (4.7 expertise), ils font valoir que la remontée d'humidité est liée à un mauvais entretien du drain ;
- concernant la porte d'entrée (4.8 expertise), ils dénient toute atteinte à la solidité de l'ouvrage ;
En définitive, les intimés admettent 4 désordres de nature décennale (fissures sur le local CE, enduit sur le mur de soutien de la terrasse, mur de soutènement de l'allée et logement secondaire) susceptibles d'être réparés par l'octroi de la somme de 9 962,50 euros selon l'expert judiciaire.
- le caractère apparent des désordres allégués s'agissant des fissures et des non achèvements, contestant tout rebouchage de celles-ci de leur fait.
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Enfin, les époux [F] s'opposent aux sommes réclamées par les appelants en réparation de leurs préjudices, celles-ci n'étant pas étayées, établies et s'avérant fantaisistes. Ils dénoncent la confusion maintenue par les appelants qui invoquent toujours la garantie des vices cachés, le défaut de délivrance conforme ou l'irrespect des règles d'urbanisme. En tout état de cause, ils contestent toute indemnisation au titre d'un déménagement et autres frais non justifiés et non nécessaires en l'état des travaux envisagés.
Enfin, ils font valoir le caractère abusif de la procédure intentée par les appelants.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 16 septembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'intervention volontaire de M. [C] [I] et Mme [K] [I], ès qualités d'ayants droit de Mme [A] [E] épouse [I]
Par application de l'article 329 du code de procédure civile, l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.
L'article 554 du code de procédure civile permet aux personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance, ou qui y ont figuré en une autre qualité, d'intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt.
En l'occurrence, dans la mesure où Mme [A] [E] épouse [I] est décédée le 19 novembre 2021, en cours d'instance d'appel, et a laissé pour lui succéder son époux, M. [G] [I], et ses deux enfants, M. [C] [I] et Mme [K] [I], ainsi que cela résulte de l'acte de notoriété du 14 février 2022, ces derniers sont parfaitement recevables à reprendre l'instance engagée au nom de leur mère.
Sur l'engagement de la responsabilité des époux [F]
A titre liminaire, il convient de rappeler que ne subsistent désormais que les prétentions émises sur le fondement de la responsabilité décennale des vendeurs, puisque les autres demandes formées entre les mêmes parties sur le fondement de l'obligation de délivrance, sur la garantie des vices cachés ou sur le dol ont été rejetées par décision devenue irrévocable.
Sur les conditions de la garantie décennale et sa mise en oeuvre
En application de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.
Selon l'article 1792-1 du même code, est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.
Cette responsabilité opère de plein droit, de sorte que le demandeur n'a pas à établir l'existence d'une faute du constructeur. En revanche, elle suppose l'existence de dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
La charge de la preuve des désordres et de leur caractère décennal incombe à celui qui sollicite leur indemnisation et il importe peu, lorsque la responsabilité du vendeur d'un bien est recherchée par les acheteurs sur le fondement de l'article 1792, que les désordres aient été apparents lors de la vente. Il faut, mais il suffit, qu'ils n'aient pas été apparents lors de la réception des travaux.
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Pour prouver l'imputabilité des désordres, il suffit au maître de l'ouvrage d'établir qu'il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci soient en lien avec la sphère d'intervention du constructeur recherché. Lorsque l'imputabilité est établie, la présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au motif que la cause des désordres demeure incertaine ou inconnue, le constructeur ne pouvant alors s'exonérer qu'en démontrant qu'ils sont dus à une cause étrangère.
Aux termes de l'article 1792-2 du code civil, la présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.
A l'issue d'un changement de jurisprudence, il est désormais retenu que si les éléments d'équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l'assurance obligatoire des constructeurs (Civ 3ème, 21 mars 2024, 22.18694).
Ainsi, désormais, les règles suivantes régissent les éléments d'équipement :
- S'agissant des éléments d'équipement d'origine :
- si l'élément d'équipement, dissociable ou indissociable, a été installé lors de la construction, les désordres l'affectant relèvent de la garantie décennale s'ils rendent l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination ou portent atteinte à la solidité de celui-ci,
- si l'élément d'équipement indissociable a été installé dès l'origine, les désordres l'affectant, s'ils ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage dans son entier, peuvent relever de la garantie décennale dès lors qu'ils portent atteinte à la solidité de cet élément d'équipement,
- si l'élément d'équipement d'origine est dissociable de l'ouvrage, les désordres l'affectant, s'ils ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage dans son entier, sont susceptibles de relever de la garantie de bon fonctionnement,
- s'agissant des éléments d'équipement installés sur l'ouvrage existant :
- si l'élément d'équipement installé en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage est constitutif en lui-même d'un ouvrage, son impropriété à destination ou l'atteinte à sa solidité relève de la garantie décennale,
- si l'élément d'équipement installé en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constitue pas en lui-même un ouvrage, il ne relève ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun.
Par ailleurs, l'impropriété à la destination est appréciée en fonction de l'usage et de la destination première auquel était destiné l'ouvrage.
La qualification d'ouvrage constructif de nature à relever du régime de la garantie décennale dépend de l'importance des travaux de rénovation réalisés par le vendeur ; il convient donc de rechercher la nature et la consistance de ces travaux.
En l'occurrence, il résulte des pièces produites que M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] ont acquis en 2005 le bien situé à [Adresse 13], au prix de 307 500 euros, ont réalisé des travaux sur ce bien et l'ont cédé aux époux [I] le 30 mars 2012 au prix de 815 000 euros.
Se plaignant de désordres notamment relatifs au réseau d'assainissement non collectif et à des malfaçons affectant la construction principale et les ouvrages extérieurs, les époux [I] se sont adressés à leurs vendeurs, dès décembre 2013, et ont fait dresser un premier procès-verbal de constat par commissaire de justice le 12 février 2014.
- 9-
Les appelants soutiennent que les vendeurs ont réalisé, entre 2006 et 2008, les travaux suivants à l'intérieur du bien :
- pour la villa :
- L'étage en surélévation avec modification de la toiture comprenant : une suite parentale avec salle d'eau et dressing, la mezzanine, l'escalier,
- La partie du Rez-de-chaussée inachevée en façade Nord : construction comprenant : 2 chambres, salle d'eau, WC, couloir d'accès à l'entrée, local ballon d'eau chaude et dressing),
- Création et construction de la nouvelle porte d'entrée façade Est,
- Création d'une fenêtre à l'emplacement de l'ancienne porte d'entrée donnant sur le séjour,
- La dépendance,
- Les murs de soutènement à l'extérieur,
- La terrasse attenante à la villa,
- Le pool-house.
- La piscine et son local technique
- Les allées et plateformes.
Sur la demande de nouvelle expertise
M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] ont assigné les époux [F] au fond dès le 7 mars 2014 et une expertise judiciaire a été ordonnée par jugement du 30 novembre 2015, confirmé par la cour d'appel le 20 février 2018, aux fins de déterminer l'existence et la teneur de désordres de nature décennale sur le bien vendu.
L'expert judiciaire, M. [M], a déposé son rapport le 7 juillet 2017.
Avant toute chose, les appelants soulèvent la nullité de ce rapport et sollicitent une nouvelle expertise à laquelle s'opposent les intimés.
S'agissant de la demande en nullité du rapport d'expertise, il convient de relever qu'aucun moyen de nullité de ce rapport n'est invoqué, dans la mesure où il n'est pas dénoncé une violation de sa mission et des règles procédurales obligatoires par l'expert, telle une violation du contradictoire. En revanche, les consorts [I] formulent de nombreuses critiques sur ce rapport d'expertise en termes de manque de rigueur, d'incomplétude, d'omission de prise en compte de l'aggravation des désordres, d'insuffisances diverses, et notamment quant au chiffrage de leurs préjudices. Aucune nullité à proprement parler du rapport d'expertise n'est donc véritablement en cause ici et elle ne pourra être prononcée.
En revanche, se pose la question d'une éventuelle nouvelle expertise judiciaire de nature à déterminer les désordres propres à relever de la garantie décennale ainsi qu'à chiffrer les préjudices subis.
En vertu de l'article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien.
Par application de l'article 246 du code de procédure civile, le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.
L'expert judiciaire a rendu son rapport après l'organisation d'un accédit unique le 23 mai 2016. Il a considéré que M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] avaient fait réaliser en 2006 des travaux importants comprenant l'agrandissement et l'aménagement intérieur de la villa (et notamment une modification très importante du volume du séjour en créant une nouvelle toiture avec plusieurs pentes remplaçant l'ancienne toiture à une seule pente, et induisant une surélévation de la façade côté terrasse d'environ 3 mètres), ces travaux n'ayant pas été régulièrement autorisés par l'autorité administrative, outre l'aménagement d'un logement indépendant dans le garage existant agrandi, un pool-house, des terrasses, une piscine et divers aménagements paysagés.
Il appert ainsi que la maison d'habitation a été surélevée et entièrement rénovée, outre la construction de locaux annexes et piscine, par les époux [F] au cours de l'année 2006 au plus tôt, aucun procès-verbal de réception de chantier n'étant produit, soit moins de 10 ans avant l'introduction de l'instance en justice par les époux [I].
- 10-
Malgré les dénégations encore développées par les intimés, la lourde rénovation de la villa par leurs soins, outre la création de nouvelles constructions sont avérées, de sorte que, malgré l'absence de toute pièce technique (plans, factures déclarations de travaux, etc) par eux apportée, ils doivent être considérés comme constructeurs et, à ce titre, sont susceptibles de voir leur responsabilité décennale engagée.
Or, l'expert judiciaire, M. [M], n'a retenu comme étant de nature décennale que les désordres suivants :
- les fissures sur le mur de façade,
- l'enduit sur le mur,
- les désordres affectant le mur de soutènement le long de l'allée d'entrée,
- l'humidité dans le logement secondaire.
Il a chiffré comme suit le coût des travaux :
- fissures en façade : l.485 euros,
- enduit sur mur : 200 euros,
- mur de soutènement le long de l'allée d'entrée : 5.527,50 euros,
- humidité dans le logement secondaire : 2.750 euros.
Cependant, pour leur part, les appelants produisent plusieurs documents et analyses techniques conduisant à des conclusions très différentes, et notamment, l'avis de la SNC Lavallin du 9 octobre 2013, le rapport d'expertise de l'ingénieur structure, M. [Z], du bureau Sudex Ingenierie, en date du 5 octobre 2016, ainsi que l'étude géotechnique du cabinet Vegeo d'octobre 2016.
Certes, ces éléments ont été soumis à l'expert judiciaire par le biais de 7 dires auxquels il a répondu en pages 16 à 20 de son rapport, pour les écarter, estimant qu'il s'agissait d'investigations 'manifestement insuffisantes pour déterminer s'il y a nécessité de reprise et quel mode de reprise doit être choisi', retenant pour sa part que 'la surélévation partielle réalisée par les époux [F] n'apportait qu'une surcharge limitée normalement supportable pour une construction correctement fondée'(page 20 de l'expertise).
Or, précisément, M. [M] n'a effectué qu'un seul déplacement sur site, n'a procédé à aucun constat ou recherche au niveau du vide-sanitaire partiel, des fondations ou des soubassements de la villa dont des désordres avaient cependant pu être évoqués dans le cadre des procès-verbaux de constats par commissaire de justice réalisés à la demande des appelants les 12 février 2024, 26 mars 2018, 29 juin 2021 et 5 juillet 2021, et qui avaient été portés à sa connaissance. Au contraire, en page 17, l'expert se contente d'indiquer, sans aucunement étayer ou expliquer sa conclusion, que 'compte tenu de la nature et de l'importance de la fissuration, de son absence d'évolution significative, des investigations complémentaires ne nous sont pas apparues nécessaires'.
A propos des fissures, l'expert judiciaire retient, comme désordre décennal, les fissures dans le local du ballon d'eau chaude, en rez-de-chaussée, à raison du poids et de la surcharge du plancher de l'étage, et préconise une reprise à ce titre, mais, s'agissant des autres fissures extérieures et intérieures de la maison principale, qualifiées de structurelles par le cabinet Vegeo et Sudex Ingenierie, manifestement conséquentes à l'observation des photographies étayant les procès-verbaux de constat, il considère que la surcharge de la surélévation est en fait limitée, de sorte qu'elle ne pourrait être à l'origine d'un affaissement des fondations mêmes du bien.
Les analyses de l'expert judiciaire, d'une part, et des techniciens consultés par les appelants, d'autre part, sont donc totalement contradictoires quant à l'analyse faite de l'origine des fissures qui atteignent le bien en différents points, et notamment en façade Nord, et donc également quant à la reprise ou non à envisager, ainsi, nécessairement, qu'au regard du coût des travaux envisagés.
A la lecture des rapports Sudex Ingenierie et Végeo, il appert que ces derniers estiment que 'la surélévation du plancher a créé une surcharge importante sur les fondations existantes non renforcées et un tassement différentiel faisant apparaître des désordres de fissuration', ou encore que 'les désordres visibles sur les murs et les fondations de l'habitation sont dus au mauvais dimensionnement des fondations par rapport aux charges soumises', et qu'une 'reprise locale des fondations du bâti entraînerait une déstabilisation de l'ensemble de l'habitation de sorte qu'un renforcement global de l'ensemble des fondations doit être mis en oeuvre'.
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Malgré ces indications, assises sur des observations, calculs et analyses développées, l'expert, qui n'étaye pas de son côté ses conclusions de la même façon, s'est contenté de les écarter en les estimant insuffisantes et non sérieuses.
En l'état, la cour, qui n'est pas une technicienne de la matière, n'est pas en mesure de déterminer la nature des fissures constatées sur le bien principal, ni de les qualifier de désordre décennal ou non. Elle observe toutefois que sont produits des éléments de nature à remettre en cause les conclusions de l'expert judiciaire auquel ce dernier a manifestement répondu parfois de manière contradictoire, et en tout cas succincte, en procédant, pour établir ses conclusions, par l'usage de nombreux termes et motifs dubitatifs, non assis sur des éléments techniques probants permettant de caractériser la cause des désordres relevés.
De même, s'agissant du linteau sur la porte-fenêtre du salon côté Sud, l'expert judiciaire critique les conclusions du rapport Sudex Ingenierie et estime que la déformation significative alléguée est incohérente avec le relevé de fissures, et serait, si elle était avérée, de nature à perturber le fonctionnement du volet roulant (page 19 de l'expertise). Or, précisément, c'est ce que met en avant le rapport Sudex Ingenierie qui relève que le volet roulant a été changé par les époux [I] et que de nouveaux dysfonctionnements identiques sont apparus sur le nouveau tablier. L'expert n'a donc manifestement pas analysé avec suffisamment de rigueur les documents techniques qui lui ont été soumis, pour les écarter sans investiguer davantage.
S'agissant de la mezzanine et de la chambre de l'étage, créées à la suite de la surélévation par les époux [F], l'expert judiciaire retient qu'il s'agit d'un équipement dissociable du bâti et écarte tout désordre décennal en faisant une interprétation qui n'est plus conforme à la jusriprudence applicable à la matière, et rappelée ci-dessus. Cela le conduit à écarter tous les désordres liés à l'affaissement du plancher de l'étage ainsi créé, dont, en l'état des éléments produits, il n'est pas possible d'exclure tout lien avec la question de la surcharge de la surélévation réalisée par les intimés. Pourtant, au cours de son expertise, M. [M] a retenu l'indivisibilité technique de la maison et de la surélévation, ce qui apparaît contradictoire.
Enfin, l'expert a exclu toute aggravation des désordres malgré des indications techniques potentiellement contraires et sans même mesurer lui-même une possible aggravation ou non, ne serait-ce qu'entre le 1er accédit réalisé le 23 mai 2016 et le dépôt de son rapport plus d'un an après, le 7 juillet 2017.
En définitive, il ressort de l'ensemble de ces éléments que le rapport d'expertise judiciaire de M [M] présente trop d'approximations, d'éléments contradictoires et procède par émission de simples hypothèses plausibles sans aucune démonstration étayée de l'origine des dommages dénoncés au regard de la responsabilité décennale des vendeurs-constructeurs, indépendamment du caractère apparent ou non des désordres, ici inopérant, et ce en incohérence avec d'autres éléments techniques contemporains produits par les appelants qui méritent d'être discutés et étudiés, en vue d'être retenus ou écartés.
Dans ces conditions, la cour n'est pas en mesure de qualifier de décennaux ou non les désordres tels que dénoncés dans l'assignation du 7 mars 2014 et tels que ressortant du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 12 février 2014, tout comme elle ne peut se substituer aux techniciens pour apprécier les postes de préjudices, les techniques de reprise à envisager et leur coût. Dans ces conditions, et malgré les délais écoulés, il est nécessaire de procéder en ordonnant une nouvelle expertise en vue de déterminer les désordres d'ordre décennal affectant le bien acquis par M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] auprès de M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F], au regard des éléments invoqués par les appelants dans leur acte introductif d'instance. Cette expertise portera tant sur les désordres affectant la maison principale que les locaux et dépendances, outre la piscine.
En revanche, les désordres relatifs à la cheminée n'ont été dénoncés par les appelants pour la première fois qu'en vertu de leur dire du 7 février 2017 et sont décrits comme des non conformités aux normes en vigueur. D'après les éléments et devis produits par les appelants, ces désordres ne peuvent aucunement être retenus dans le cadre des désordres de nature décennale, de type constructifs, tels qu'invoqués dès l'introduction de l'instance. Toutes les prétentions des appelants relatives à la garantie des vices cachés ou à des non conformités ayant été définitivement écartées, l'expertise ne peut porter sur leur caractérisation et ils en seront expressément exclus.
Cette expertise étant ordonnée avant dire droit, il convient de surseoir à statuer sur l'ensemble des prétentions indemnitaires formées par les appelants, tout comme sur les prétentions reconventionnelles des intimés.
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Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
En l'état de la nouvelle expertise diligentée aux frais des appelants, il convient de réserver les dépens et les prétentions émises au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare recevable l'intervention volontaire de M. [C] [I] et de Mme [K] [I] ès qualités d'ayants droit de leur mère, Mme [A] [E] épouse [I], décédée en cours d'instance,
Avant dire droit ;
Rejette la demande de nullité du rapport d'expertise judiciaire déposé le 7 juillet 2017 par M. [M],
Ordonne une nouvelle expertise judiciaire et désigne M. [Y] [R], demeurant [Adresse 3], tel : [XXXXXXXX01], mèl : [Courriel 7], à cette fin, avec la mission suivante :
1) Se rendre sur les lieux en cause sis [Adresse 8],
et Entendre les parties, recueillir leur dire et se faire communiquer tous documents utiles,
Entendre le cas échéant tous sachants,
2) Décrire les travaux réalisés concernant la maison d'habitation, les dépendances et la piscine,
Indiquer la date de réalisation des travaux les concernant en précisant quels travaux ont été réalisés alors que les époux [F] étaient propriétaires des lieux,
Préciser l'ampleur technique des travaux,
En cas de dommages aux existants, Indiquer s'il y a indivisibilité technique de la partie neuve et de la partie existante,
3) Décrire les désordres affectant la maison d'habitation, les dépendances et la piscine, tels que dénoncés dans l'assignation du 7 mars 2014 et le procès-verbal de constat par commissaire de justice du 12 février 2014, à l'exception des vices affectant la cheminée,
Indiquer la date d'apparition des désordres,
Déterminer leur origine et leur cause en précisant s'ils procèdent de travaux de construction,
4) Préciser la gravité des désordres allégués,
Indiquer leur conséquence et déterminer si les désordres portent atteinte à la solidité de l'ouvrage ou s'ils sont de nature à le rendre impropre à sa destination,
5) Décrire le principe des travaux nécessaires à la reprise des désordres et évaluer le coût des dits travaux si possible à l'aide de devis présentés par les parties ainsi que leur durée normalement prévisible,
7) Fournir tous éléments d'appréciation des préjudices éventuellement subis par les consorts [I],
Désigne le conseiller de la mise en état de la chambre 1-1 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence pour contrôler l'expertise ordonnée, et dit qu'il lui sera référé de toute difficulté ou question relative au déroulement de celle-ci,
Dit que la mission d'expertise pourra le cas échéant être réalisée de manière dématérialisée par le biais de la plate-forme sécurisée OPALEXE,
- 13-
Dit que l'expert :
devra procéder personnellement à sa mission, mais pourra néanmoins recueillir l'avis d'une autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, à charge d'en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises,
devra accomplir sa mission en présence des parties, ou celles-ci dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre, et, lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,
pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom et domicile, ainsi que leurs liens de parenté, d'alliance, de subordination, ou de communauté d'intérêts avec l'une ou l'autre des parties,
devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui apparaîtraient nécessaires,
pourra éventuellement, en application de l'article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, à l'expiration dudit délai, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s'il y a lieu sous astreinte, ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,
devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis,
devra, en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l'issue de la première réunion d'expertise, fixant à celles-ci un délai pour procéder à des interventions forcées, et les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,
devra adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport, et arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :
- fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,
- rappelant aux parties qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai,
- rappelant la date qui lui est impartie pour déposer son rapport.
devra achever son rapport à l'expiration du délai, en répondant aux observations des parties,
devra référer au magistrat chargé du contrôle des expertises de toute difficulté faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission, ou de toute nécessité d'extension de sa mission,
devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe de la Cour d'appel d'Aix-en-Provencedans un délai de quatre mois à compter du jour où il aura été informé du versement de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile,
Dit que conformément à l'article 173 du code de procédure civile, en le mentionnant dans l'original, l'expert devra remettre aux parties et aux avocats copie de son rapport,
Dit qu'en cas d'empêchement de l'expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance à la requête de la partie la plus diligente, ou d'office,
Dit que M. [G] [I], M. [C] [I] et Mme [K] [I], ès qualités, devront consigner dans les deux mois de la présente décision la somme de 4 000 euros à la régie d'avances et de recettes de la cour d'appel d'Aix-en-Provence destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert,
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Dit qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque, sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime, et qu'il sera tiré toutes conséquences de l'abstention ou du refus de consigner,
Rappelle que par application de l'article 282 du code de procédure civile, le dépôt par l'expert de son rapport est accompagné de sa demande de rémunération, dont il adresse un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception, et que, s'il y a lieu, celles-ci adressent à l'expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au magistrat chargé de contrôler les mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception,
Sursoit à statuer sur les demandes indemnitaires présentées par M. [G] [I], M. [C] [I] et Mme [K] [I], ès qualités d'ayants droit de Mme [A] [E] épouse [I],
Sursoit à statuer sur les demandes reconventionnelles de M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F],
Sursoit à statuer sur les prétentions respectives des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Réserve les dépens,
Renvoie l'examen du dossier à la mise en état devant la chambre 1-1 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence.
La Greffière La Présidente
Chambre 1-1
ARRÊT AVANT DIRE DROIT
DU 03 DECEMBRE 2025
N° 2025/ 483
Rôle N° RG 21/10262 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHYNJ
[G] [J] [I]
[C], [T] [I]
[K] [L] [V] [I]
C/
[D] [F]
[O] [W] épouse [F]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Maud DAVAL-GUEDJ
Me [Y] SUSINI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] en date du 07 Juin 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/09270.
APPELANTS
Monsieur [G] [J] [I], pris tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'ayant droit de feue Mme [I] [A],
né le 25 Novembre 1947 à [Localité 11] (75), demeurant [Adresse 9]
Représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Corinne TOMAS-BEZER, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Cécile CRISANTI, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Monsieur [D] [F]
né le 11 Novembre 1950 à [Localité 10],
demeurant [Adresse 2]
Plaidant par Me François SUSINI de la SCP SCP SUSINI-STUART, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [O], [H] [W] épouse [F]
née le 14 Octobre 1948 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]
Plaidant par Me François SUSINI de la SCP SCP SUSINI-STUART, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
PARTIES INTERVENANTES
Monsieur [C], [T], [J] [I], pris en sa qualité d'héritier de feue Mme [I] [A]
Intervenant Volontaire
né le 20 Juillet 1981 à [Localité 6]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
Madame [K] [L] [V] [I], prise en sa qualité d'héritière de feue Mme [I] [A]
Intervenant Volontaire
née le 04 Mars 1984 à [Localité 6]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]
Tous deux représentés par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Corinne TOMAS-BEZER, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Cécile CRISANTI, avocat au barreau de MARSEILLE
- 2-
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme OUVREL, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre
Madame Catherine OUVREL, Conseillère
Madame Fabienne ALLARD, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2025. A cette date le délibéré a été prorogé au 03 Décembre 2025
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025,
Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte notarié du 30 mars 2012, M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] ont acquis de M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] un bien immobilier à [Localité 12] (13) au prix de 815 000 euros.
Les époux [I] se sont rapidement plaints de difficultés relatives :
- au réseau d'assainissement non collectif,
- à la surface habitable de la maison et de la dépendance,
- à l'agrandissement de la maison,
- à des malfaçons affectant la construction et les ouvrages extérieurs.
Par acte du 7 mars 2014, les époux [I] ont assigné les époux [F], outre M. [S] [X], notaire, M. [P] [B], notaire, et la SARL Immobagne, agence immobilière, reprochant un manquement à l'obligation de délivrance, la garantie des vices cachés, le dol et la responsabilité des constructeurs vendeurs.
Par jugement du 30 novembre 2015, confirmé par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 20 février 2018, le tribunal a :
' déclaré irrecevables les demandes formées par M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] à l'encontre de M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] au titre du déficit de surface sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance,
' débouté M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] de toutes leurs autres demandes contre M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance, de la garantie des vices caches et du dol,
- 3-
' débouté M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] de toutes leurs demandes à l'encontre de M. [S] [X] et de M. [P] [B],
' débouté M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] de leurs demandes contre la SARL Immobagne,
' ordonné une expertise,
' condamné in solidm M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] à verser à M. [S] [X] et à M. [P] [B], ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné in solidum M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] à verser à la SARL Immobagne la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' réservé la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile formée par les époux [F],
' réservé la demande formée par M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' réservé les dépens.
L'expert, M. [U], a déposé son rapport le 7 juillet 2017.
Sur retour de cette expertise, dans les seuls rapports entre les vendeurs et les acheteurs, par jugement en date du 7 juin 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :
rejeté la demande de nouvelle expertise formée par M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I],
condamné solidairement M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] à verser à M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I], ensemble, la somme de 9 962,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2014 au titre des travaux de reprise,
rejeté les demandes formées par M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance,
condamné in solidum M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] à verser à M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F],
rejeté la demande formée par M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
rejeté toute autre demande, fait masse des dépens, les a partagé à raison de 75 % in solidum pour M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] et 25 % pour M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] in solidum,
dit qu'ils seraient recouvrés dans cette proportion conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le tribunal a estimé qu'il n'y avait pas lieu à nouvelle expertise, dans la mesure où il ne fallait pas confondre reprise des désordres relevant de la garantie décennale, seuls susceptibles d'être pris en compte, et reprise de l'intégralité des désordres du bien, alors que les prétentions émises au titre de la garantie des vices cachés avaient été irrévocablement rejetées. Il a estimé que la preuve d'erreurs commises par l'expert n'était pas rapportée et que les devis avaient été contradictoirement débattus devant l'expert.
Le tribunal a retenu la responsabilité des époux [F] sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil au titre de quatre désordres (fissures sur le mur de façade, enduit sur le mur, désordres sur le mur de soutènement le long de l'allée d'entrée, humidité dans le logement secondaire) et a retenu le chiffrage de l'expert judiciaire.
Le tribunal a écarté les autres chefs de préjudice comme n'ayant pas été retenus par l'expert judiciaire, relevant qu'aucune obligation de déménagement n'était présente, que les travaux à prévoir étaient limités.
Selon déclaration reçue au greffe le 7 juillet 2021, M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises à l'exception de celles portant rejet des prétentions des époux [F].
- 4-
Mme [A] [E] épouse [I] est décédée le 19 novembre 2021, de sorte que l'instance a été interrompue le 15 décembre 2021 et reprise le 17 février 2022
Par dernières conclusions transmises le 24 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [G] [I], d'une part, M. [C] [I] et Mme [K] [I], ès qualités d'ayants droit de Mme [A] [E] épouse [I], intervenants volontaires, sollicitent de la cour qu'elle :
' accueille l'intervention volontaire de M. [C] [I] et Mme [K] [I], ès qualités d'ayants droit de Mme [A] [E] épouse [I], décédée,
' condamne M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] en leur qualité de constructeur en raison des travaux qu'ils ont entrepris dans le délai de dix ans sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil,
' condamne M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] à réparer les dommages occasionnés que les éléments soient ou non dissociables dès lors qu'il a été constaté que ces dommages portent atteinte à la destination de l'immeuble ou compromet sa solidité,
' confirme le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité décennale des époux [F],
Avant dire droit :
' prononce la nullité du rapport d'expertise, dont l'indigence et la superficialité des investigations, est de nature à nuire à leurs intérêts,
' infirme le jugement entrepris en ce qu'il a écarté la demande de nouvelle expertise,
' ordonne une nouvelle expertise,
' commette pour y procéder tel expert qu'il plaira au tribunal avec pour mission celle initialement confiée à M. [U] et telle que définie dans le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 30 novembre 2015,
' infirme le jugement entrepris en ce qu'il a limité l'indemnité devant être servie aux époux [I] à la somme de 9 962,50 euros,
' condamne M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] à leur payer :
- 12 000 euros au titre de la remise en état de la piscine,
- 8 327 euros au titre de la mise en conformité de la cheminée avec insert et du conduit de fumée,
- 171 897 euros au titre de la reprise en sous-'uvre des fondations et façades de la villa, et travaux de la dépendance,
- 133 361 euros au titre de la reprise des malfaçons affectant l'intérieur la villa, le poolhouse, les murs de soutènement, la terrasse, le terrassement allées et plateforme,
- 680 euros au titre du remboursement des procès-verbaux de constat d'huissier,
- 864 euros au titre du remboursement de l'expertise structurelle,
- 4 598 euros au titre du remboursement de la maîtrise d''uvre - phase conception RSO
Villa,
- 20 950,60 euros au titre du remboursement de la maîtrise d''uvre - phase suivi de chantier [Adresse 14] et travaux en TCE,
- 1 140 euros au titre du remboursement d'une étude géotechnique,
- 4 692 euros au titre du remboursement de l'étude géotechnique complémentaire,
- 1 470 euros au titre de l'enlèvement des meubles pour la réalisation des travaux,
- 1 056 euros au titre de l'emménagement des meubles après la réalisation des travaux,
- 1 164,95 euros au titre des frais de garde-meubles pour 5 mois,
- 4 750 euros au titre des frais d'hébergement pour 5 mois,
- 70 000 euros au titre de la réparation du préjudice moral et de jouissance, consécutifs aux nuisances et dommages entachant la maison et la piscine,
Assortis des intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2014.
' rejette l'ensemble des demandes des époux [F],
' condamne, in solidum, M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] à leur payer 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris les frais d'expertise, avec distraction.
Sur l'expertise, les consorts [I] contestent toute confusion de leur part et assurent n'agir qu'au titre des désordres de nature décennale. Ils dénoncent un manque de rigueur de l'expertise judiciaire et le caractère superficiel des investigations menées, se référant principalement à l'attestation du BET SNC Lavalin, au rapport Sudex Ingenierie et à l'étude géotechnique Vegeo.
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Les appelants dénoncent le caractère incomplet de l'expertise judiciaire, l'expert n'ayant pas pris en compte l'intégralité des désordres (désordres relatifs à la cheminée à foyer fermée, désordres structurels de la villa, malfaçons affectant la piscine et le liner). Les consorts [I] soutiennent qu'il existe une aggravation manifeste des désordres, passée sous silence par l'expert judiciaire, notamment au niveau de la bâtisse principale, à l'intérieure de celle-ci et au niveau de la dépendance.
Par ailleurs, les appelants critiquent l'expertise judiciaire en ce qu'elle aurait chiffré de manière très insuffisante les préjudices retenus et en ce qu'elle n'aurait pas permis de solutionner les causes des désordres relevés.
Ils entendent donc qu'une nouvelle expertise soit ordonnée.
Les appelants entendent que la responsabilité de leurs vendeurs soit engagée sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil, soutenant que pèse sur eux une présomption de responsabilité, quand bien même ils ne sont pas des professionnels de la construction, ces derniers ayant fait réalisés des travaux de grande ampleur sur la villa qu'ils avaient acquise en 2005, valant opération de construction, en terme de surélévation, d'agrandissement et de constructions nouvelles (piscine, pool house et dépendance - rénovation et extension lourde de la villa existante). Ils ajoutent que ces travaux ont été réalisés en 2006, soit moins de 10 ans après l'assignation par eux délivrée, et ajoutent que les désordres rendent le bien impropre à sa destination ou compromettent sa solidité.
S'il ne devait pas être fait droit à leur demande de nouvelle expertise, les appelants sollicitent la réparation de plusieurs désordres qu'ils chiffrent sur la base de devis et autres pièces :
- désordres affectant le mur porteur de l'étage et les fissures connexes dans le local de ballon d'eau chaude ; ils font valoir que ces désordres ont été retenus par l'expert, mais de manière très insuffisante, à raison d'un simple contrôle visuel lors d'un unique déplacement sur site ;
- désordres affectant la maison principale, et notamment les fissures sur la façade Nord de la villa, au niveau du plancher déformé et concernant les huisseries et portes de l'étage ; les appelants soulignent l'aggravation de ces désordres ainsi que relevés par la comparaison des procès-verbaux de constat par commissaire de justice entre le 12 février 2024 et le 26 mars 2018, non prise en compte par l'expert ;
- désordres affectant la terrasse, le mur porteur et le local technique de la piscine : ils font valoir que les travaux préconisés par l'expert ne permettent pas de remédier à l'origine des désordres, et qu'il s'agit de vices de nature décennale compte tenu de l'impropriété à la destination induite à raison du défaut d'étanchéité de l'enduit ;
- désordres affectant les murs de soutènement dont les appelants soutiennent qu'ils sont de nature décennale sur la base du rapport Sudex Ingenierie et de l'avis de Microsol Sud ;
- désordres affectant le pool-house construit en agglo creux et présentant des remontées d'humidité faute de protection imperméabilisante des murs enterrés, étant observé qu'il s'agit d'une dépendance construite par les vendeurs, et non d'un simple abri jardin ;
- désordres affectant le logement secondaire notamment en termes de remontées humides et d'infiltrations d'eau par la toiture non conforme pour ce type d'ouvrage.
S'agissant des préjudices, les consorts [I] chiffrent les travaux de reprise sur la base de devis produits, ainsi que les frais connexes aux travaux de réparation (déménagement, garde-meubles, hébergement), outre un préjudice moral et un préjudice de jouissance.
Par dernières conclusions transmises le 29 décembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] sollicitent de la cour qu'elle :
confirme le jugement rendu le 7 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'il a :
- rejeté la demande de nouvelle expertise formée par les époux [I],
- rejeté les demandes formées par les époux [I] au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance,
' infirme le jugement rendu le 7 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'il :
- les a condamné solidairement à verser aux époux [I] la somme de 9 962,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 07 mars 2014 au titre des travaux de reprise,
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- les a condamné solidairement à verser aux époux [I] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- a rejeté leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- rejeté leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' rejette toutes les demandes des époux [I],
' condamne les époux [I] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre du préjudice subi pour procédure abusive,
' condamne les époux [I] à leur verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Sur l'expertise, les époux [F] soutiennent que l'expert judiciaire a effectué un travail complet, sérieux et précis, reprenant les dires des parties et répondant à chacun des points de sa mission, sans commettre d'erreur. Ils indiquent que les appelants étaient, dans ce cadre, assistés de leur propre conseil technique, l'entreprise Lavalin. Ils ajoutent qu'en application de l'article 246 du code de procédure civile, le juge n'est en tout état de cause pas lié par les conclusions expertales. Ils soutiennent que le rapport d'expertise est complet quant aux désordres tels que dénoncés à l'origine par les appelants et tels que définis dans la mission qui lui a été confiée. Ils en déduisent ainsi que les désordres relatifs à la cheminée n'ont été dénoncés qu'en février 2017 par les appelants et qu'il ne s'agit en rien d'un vice décennal, eux-mêmes n'ayant pas construit la cheminée. Les intimés contestent toute aggravation des désordres non démontrée.
Sur le chiffrage des désordres, les intimés font valoir que le chiffrage invoqué par les appelants a déjà été débattu lors de l'expertise et écarté par l'expert judiciaire. Ils contestent être à l'origine d'une réelle surélévation de la maison et s'opposent à toute nouvelle expertise.
S'agissant de la mise en cause de leur responsabilité sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, ils la contestent, faisant valoir :
- l'absence d'opération de construction à l'exception des travaux de construction de la piscine : ils assurent que les travaux par eux réalisés ne sont pas d'une ampleur telle qu'ils puissent entrer dans le champ de l'article 1792 du code civil, sauf pour la piscine ;
- l'absence d'atteinte à la solidité de l'ouvrage ou d'impropriété à sa destination :
- concernant les fissures horizontales sur la maison principale (4.1 expertise), ils contestent les conclusions de l'expert quant au fait qu'à terme celles-ci compromettent la destination de l'ouvrage, aucune évolution des fissures n'étant constatée ;
- concernant les désordres à l'intérieur de la maison (4.2 expertise), ils relèvent l'absence d'aggravation démontrée des fissures qui ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage ;
- concernant la chambre de l'étage et la mezzanine (déformation du plancher), ils soutiennent que la solidité de l'ouvrage n'est pas compromise, et, qu'en tout état de cause, il ne s'agit que d'un élément d'équipement dissociable et non d'un ouvrage, de sorte que la responsabilité décennale doit être écartée ;
- concernant la piscine (4.3 expertise), ils font valoir que son usage n'est pas compromis, ce qui exclut la mise en oeuvre de l'article 1792 du code civil ;
- concernant le dallage de la terrasse, le local technique et le mur de soutènement (4.4 expertise), ils contestent toute atteinte démontrée à la solidité de l'ouvrage, en l'absence notamment de toute aggravation justifiée ;
- concernant le mur de soutènement (4.5 expertise), les intimés soutiennent que celui-ci remplit sa fonction et que son état ne s'est pas aggravé depuis 2014 ;
- concernant le pool-house (4.6 expertise), ils font valoir qu'il ne s'agit que d'un abri de jardin ouvert, transformé par les époux [I] après leur acquisition, et que les désordres relevés ne compromettent pas sa solidité ;
- concernant le logement secondaire (4.7 expertise), ils font valoir que la remontée d'humidité est liée à un mauvais entretien du drain ;
- concernant la porte d'entrée (4.8 expertise), ils dénient toute atteinte à la solidité de l'ouvrage ;
En définitive, les intimés admettent 4 désordres de nature décennale (fissures sur le local CE, enduit sur le mur de soutien de la terrasse, mur de soutènement de l'allée et logement secondaire) susceptibles d'être réparés par l'octroi de la somme de 9 962,50 euros selon l'expert judiciaire.
- le caractère apparent des désordres allégués s'agissant des fissures et des non achèvements, contestant tout rebouchage de celles-ci de leur fait.
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Enfin, les époux [F] s'opposent aux sommes réclamées par les appelants en réparation de leurs préjudices, celles-ci n'étant pas étayées, établies et s'avérant fantaisistes. Ils dénoncent la confusion maintenue par les appelants qui invoquent toujours la garantie des vices cachés, le défaut de délivrance conforme ou l'irrespect des règles d'urbanisme. En tout état de cause, ils contestent toute indemnisation au titre d'un déménagement et autres frais non justifiés et non nécessaires en l'état des travaux envisagés.
Enfin, ils font valoir le caractère abusif de la procédure intentée par les appelants.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 16 septembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'intervention volontaire de M. [C] [I] et Mme [K] [I], ès qualités d'ayants droit de Mme [A] [E] épouse [I]
Par application de l'article 329 du code de procédure civile, l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.
L'article 554 du code de procédure civile permet aux personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance, ou qui y ont figuré en une autre qualité, d'intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt.
En l'occurrence, dans la mesure où Mme [A] [E] épouse [I] est décédée le 19 novembre 2021, en cours d'instance d'appel, et a laissé pour lui succéder son époux, M. [G] [I], et ses deux enfants, M. [C] [I] et Mme [K] [I], ainsi que cela résulte de l'acte de notoriété du 14 février 2022, ces derniers sont parfaitement recevables à reprendre l'instance engagée au nom de leur mère.
Sur l'engagement de la responsabilité des époux [F]
A titre liminaire, il convient de rappeler que ne subsistent désormais que les prétentions émises sur le fondement de la responsabilité décennale des vendeurs, puisque les autres demandes formées entre les mêmes parties sur le fondement de l'obligation de délivrance, sur la garantie des vices cachés ou sur le dol ont été rejetées par décision devenue irrévocable.
Sur les conditions de la garantie décennale et sa mise en oeuvre
En application de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.
Selon l'article 1792-1 du même code, est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.
Cette responsabilité opère de plein droit, de sorte que le demandeur n'a pas à établir l'existence d'une faute du constructeur. En revanche, elle suppose l'existence de dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
La charge de la preuve des désordres et de leur caractère décennal incombe à celui qui sollicite leur indemnisation et il importe peu, lorsque la responsabilité du vendeur d'un bien est recherchée par les acheteurs sur le fondement de l'article 1792, que les désordres aient été apparents lors de la vente. Il faut, mais il suffit, qu'ils n'aient pas été apparents lors de la réception des travaux.
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Pour prouver l'imputabilité des désordres, il suffit au maître de l'ouvrage d'établir qu'il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci soient en lien avec la sphère d'intervention du constructeur recherché. Lorsque l'imputabilité est établie, la présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au motif que la cause des désordres demeure incertaine ou inconnue, le constructeur ne pouvant alors s'exonérer qu'en démontrant qu'ils sont dus à une cause étrangère.
Aux termes de l'article 1792-2 du code civil, la présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.
A l'issue d'un changement de jurisprudence, il est désormais retenu que si les éléments d'équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l'assurance obligatoire des constructeurs (Civ 3ème, 21 mars 2024, 22.18694).
Ainsi, désormais, les règles suivantes régissent les éléments d'équipement :
- S'agissant des éléments d'équipement d'origine :
- si l'élément d'équipement, dissociable ou indissociable, a été installé lors de la construction, les désordres l'affectant relèvent de la garantie décennale s'ils rendent l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination ou portent atteinte à la solidité de celui-ci,
- si l'élément d'équipement indissociable a été installé dès l'origine, les désordres l'affectant, s'ils ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage dans son entier, peuvent relever de la garantie décennale dès lors qu'ils portent atteinte à la solidité de cet élément d'équipement,
- si l'élément d'équipement d'origine est dissociable de l'ouvrage, les désordres l'affectant, s'ils ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage dans son entier, sont susceptibles de relever de la garantie de bon fonctionnement,
- s'agissant des éléments d'équipement installés sur l'ouvrage existant :
- si l'élément d'équipement installé en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage est constitutif en lui-même d'un ouvrage, son impropriété à destination ou l'atteinte à sa solidité relève de la garantie décennale,
- si l'élément d'équipement installé en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constitue pas en lui-même un ouvrage, il ne relève ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun.
Par ailleurs, l'impropriété à la destination est appréciée en fonction de l'usage et de la destination première auquel était destiné l'ouvrage.
La qualification d'ouvrage constructif de nature à relever du régime de la garantie décennale dépend de l'importance des travaux de rénovation réalisés par le vendeur ; il convient donc de rechercher la nature et la consistance de ces travaux.
En l'occurrence, il résulte des pièces produites que M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] ont acquis en 2005 le bien situé à [Adresse 13], au prix de 307 500 euros, ont réalisé des travaux sur ce bien et l'ont cédé aux époux [I] le 30 mars 2012 au prix de 815 000 euros.
Se plaignant de désordres notamment relatifs au réseau d'assainissement non collectif et à des malfaçons affectant la construction principale et les ouvrages extérieurs, les époux [I] se sont adressés à leurs vendeurs, dès décembre 2013, et ont fait dresser un premier procès-verbal de constat par commissaire de justice le 12 février 2014.
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Les appelants soutiennent que les vendeurs ont réalisé, entre 2006 et 2008, les travaux suivants à l'intérieur du bien :
- pour la villa :
- L'étage en surélévation avec modification de la toiture comprenant : une suite parentale avec salle d'eau et dressing, la mezzanine, l'escalier,
- La partie du Rez-de-chaussée inachevée en façade Nord : construction comprenant : 2 chambres, salle d'eau, WC, couloir d'accès à l'entrée, local ballon d'eau chaude et dressing),
- Création et construction de la nouvelle porte d'entrée façade Est,
- Création d'une fenêtre à l'emplacement de l'ancienne porte d'entrée donnant sur le séjour,
- La dépendance,
- Les murs de soutènement à l'extérieur,
- La terrasse attenante à la villa,
- Le pool-house.
- La piscine et son local technique
- Les allées et plateformes.
Sur la demande de nouvelle expertise
M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] ont assigné les époux [F] au fond dès le 7 mars 2014 et une expertise judiciaire a été ordonnée par jugement du 30 novembre 2015, confirmé par la cour d'appel le 20 février 2018, aux fins de déterminer l'existence et la teneur de désordres de nature décennale sur le bien vendu.
L'expert judiciaire, M. [M], a déposé son rapport le 7 juillet 2017.
Avant toute chose, les appelants soulèvent la nullité de ce rapport et sollicitent une nouvelle expertise à laquelle s'opposent les intimés.
S'agissant de la demande en nullité du rapport d'expertise, il convient de relever qu'aucun moyen de nullité de ce rapport n'est invoqué, dans la mesure où il n'est pas dénoncé une violation de sa mission et des règles procédurales obligatoires par l'expert, telle une violation du contradictoire. En revanche, les consorts [I] formulent de nombreuses critiques sur ce rapport d'expertise en termes de manque de rigueur, d'incomplétude, d'omission de prise en compte de l'aggravation des désordres, d'insuffisances diverses, et notamment quant au chiffrage de leurs préjudices. Aucune nullité à proprement parler du rapport d'expertise n'est donc véritablement en cause ici et elle ne pourra être prononcée.
En revanche, se pose la question d'une éventuelle nouvelle expertise judiciaire de nature à déterminer les désordres propres à relever de la garantie décennale ainsi qu'à chiffrer les préjudices subis.
En vertu de l'article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien.
Par application de l'article 246 du code de procédure civile, le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien.
L'expert judiciaire a rendu son rapport après l'organisation d'un accédit unique le 23 mai 2016. Il a considéré que M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F] avaient fait réaliser en 2006 des travaux importants comprenant l'agrandissement et l'aménagement intérieur de la villa (et notamment une modification très importante du volume du séjour en créant une nouvelle toiture avec plusieurs pentes remplaçant l'ancienne toiture à une seule pente, et induisant une surélévation de la façade côté terrasse d'environ 3 mètres), ces travaux n'ayant pas été régulièrement autorisés par l'autorité administrative, outre l'aménagement d'un logement indépendant dans le garage existant agrandi, un pool-house, des terrasses, une piscine et divers aménagements paysagés.
Il appert ainsi que la maison d'habitation a été surélevée et entièrement rénovée, outre la construction de locaux annexes et piscine, par les époux [F] au cours de l'année 2006 au plus tôt, aucun procès-verbal de réception de chantier n'étant produit, soit moins de 10 ans avant l'introduction de l'instance en justice par les époux [I].
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Malgré les dénégations encore développées par les intimés, la lourde rénovation de la villa par leurs soins, outre la création de nouvelles constructions sont avérées, de sorte que, malgré l'absence de toute pièce technique (plans, factures déclarations de travaux, etc) par eux apportée, ils doivent être considérés comme constructeurs et, à ce titre, sont susceptibles de voir leur responsabilité décennale engagée.
Or, l'expert judiciaire, M. [M], n'a retenu comme étant de nature décennale que les désordres suivants :
- les fissures sur le mur de façade,
- l'enduit sur le mur,
- les désordres affectant le mur de soutènement le long de l'allée d'entrée,
- l'humidité dans le logement secondaire.
Il a chiffré comme suit le coût des travaux :
- fissures en façade : l.485 euros,
- enduit sur mur : 200 euros,
- mur de soutènement le long de l'allée d'entrée : 5.527,50 euros,
- humidité dans le logement secondaire : 2.750 euros.
Cependant, pour leur part, les appelants produisent plusieurs documents et analyses techniques conduisant à des conclusions très différentes, et notamment, l'avis de la SNC Lavallin du 9 octobre 2013, le rapport d'expertise de l'ingénieur structure, M. [Z], du bureau Sudex Ingenierie, en date du 5 octobre 2016, ainsi que l'étude géotechnique du cabinet Vegeo d'octobre 2016.
Certes, ces éléments ont été soumis à l'expert judiciaire par le biais de 7 dires auxquels il a répondu en pages 16 à 20 de son rapport, pour les écarter, estimant qu'il s'agissait d'investigations 'manifestement insuffisantes pour déterminer s'il y a nécessité de reprise et quel mode de reprise doit être choisi', retenant pour sa part que 'la surélévation partielle réalisée par les époux [F] n'apportait qu'une surcharge limitée normalement supportable pour une construction correctement fondée'(page 20 de l'expertise).
Or, précisément, M. [M] n'a effectué qu'un seul déplacement sur site, n'a procédé à aucun constat ou recherche au niveau du vide-sanitaire partiel, des fondations ou des soubassements de la villa dont des désordres avaient cependant pu être évoqués dans le cadre des procès-verbaux de constats par commissaire de justice réalisés à la demande des appelants les 12 février 2024, 26 mars 2018, 29 juin 2021 et 5 juillet 2021, et qui avaient été portés à sa connaissance. Au contraire, en page 17, l'expert se contente d'indiquer, sans aucunement étayer ou expliquer sa conclusion, que 'compte tenu de la nature et de l'importance de la fissuration, de son absence d'évolution significative, des investigations complémentaires ne nous sont pas apparues nécessaires'.
A propos des fissures, l'expert judiciaire retient, comme désordre décennal, les fissures dans le local du ballon d'eau chaude, en rez-de-chaussée, à raison du poids et de la surcharge du plancher de l'étage, et préconise une reprise à ce titre, mais, s'agissant des autres fissures extérieures et intérieures de la maison principale, qualifiées de structurelles par le cabinet Vegeo et Sudex Ingenierie, manifestement conséquentes à l'observation des photographies étayant les procès-verbaux de constat, il considère que la surcharge de la surélévation est en fait limitée, de sorte qu'elle ne pourrait être à l'origine d'un affaissement des fondations mêmes du bien.
Les analyses de l'expert judiciaire, d'une part, et des techniciens consultés par les appelants, d'autre part, sont donc totalement contradictoires quant à l'analyse faite de l'origine des fissures qui atteignent le bien en différents points, et notamment en façade Nord, et donc également quant à la reprise ou non à envisager, ainsi, nécessairement, qu'au regard du coût des travaux envisagés.
A la lecture des rapports Sudex Ingenierie et Végeo, il appert que ces derniers estiment que 'la surélévation du plancher a créé une surcharge importante sur les fondations existantes non renforcées et un tassement différentiel faisant apparaître des désordres de fissuration', ou encore que 'les désordres visibles sur les murs et les fondations de l'habitation sont dus au mauvais dimensionnement des fondations par rapport aux charges soumises', et qu'une 'reprise locale des fondations du bâti entraînerait une déstabilisation de l'ensemble de l'habitation de sorte qu'un renforcement global de l'ensemble des fondations doit être mis en oeuvre'.
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Malgré ces indications, assises sur des observations, calculs et analyses développées, l'expert, qui n'étaye pas de son côté ses conclusions de la même façon, s'est contenté de les écarter en les estimant insuffisantes et non sérieuses.
En l'état, la cour, qui n'est pas une technicienne de la matière, n'est pas en mesure de déterminer la nature des fissures constatées sur le bien principal, ni de les qualifier de désordre décennal ou non. Elle observe toutefois que sont produits des éléments de nature à remettre en cause les conclusions de l'expert judiciaire auquel ce dernier a manifestement répondu parfois de manière contradictoire, et en tout cas succincte, en procédant, pour établir ses conclusions, par l'usage de nombreux termes et motifs dubitatifs, non assis sur des éléments techniques probants permettant de caractériser la cause des désordres relevés.
De même, s'agissant du linteau sur la porte-fenêtre du salon côté Sud, l'expert judiciaire critique les conclusions du rapport Sudex Ingenierie et estime que la déformation significative alléguée est incohérente avec le relevé de fissures, et serait, si elle était avérée, de nature à perturber le fonctionnement du volet roulant (page 19 de l'expertise). Or, précisément, c'est ce que met en avant le rapport Sudex Ingenierie qui relève que le volet roulant a été changé par les époux [I] et que de nouveaux dysfonctionnements identiques sont apparus sur le nouveau tablier. L'expert n'a donc manifestement pas analysé avec suffisamment de rigueur les documents techniques qui lui ont été soumis, pour les écarter sans investiguer davantage.
S'agissant de la mezzanine et de la chambre de l'étage, créées à la suite de la surélévation par les époux [F], l'expert judiciaire retient qu'il s'agit d'un équipement dissociable du bâti et écarte tout désordre décennal en faisant une interprétation qui n'est plus conforme à la jusriprudence applicable à la matière, et rappelée ci-dessus. Cela le conduit à écarter tous les désordres liés à l'affaissement du plancher de l'étage ainsi créé, dont, en l'état des éléments produits, il n'est pas possible d'exclure tout lien avec la question de la surcharge de la surélévation réalisée par les intimés. Pourtant, au cours de son expertise, M. [M] a retenu l'indivisibilité technique de la maison et de la surélévation, ce qui apparaît contradictoire.
Enfin, l'expert a exclu toute aggravation des désordres malgré des indications techniques potentiellement contraires et sans même mesurer lui-même une possible aggravation ou non, ne serait-ce qu'entre le 1er accédit réalisé le 23 mai 2016 et le dépôt de son rapport plus d'un an après, le 7 juillet 2017.
En définitive, il ressort de l'ensemble de ces éléments que le rapport d'expertise judiciaire de M [M] présente trop d'approximations, d'éléments contradictoires et procède par émission de simples hypothèses plausibles sans aucune démonstration étayée de l'origine des dommages dénoncés au regard de la responsabilité décennale des vendeurs-constructeurs, indépendamment du caractère apparent ou non des désordres, ici inopérant, et ce en incohérence avec d'autres éléments techniques contemporains produits par les appelants qui méritent d'être discutés et étudiés, en vue d'être retenus ou écartés.
Dans ces conditions, la cour n'est pas en mesure de qualifier de décennaux ou non les désordres tels que dénoncés dans l'assignation du 7 mars 2014 et tels que ressortant du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 12 février 2014, tout comme elle ne peut se substituer aux techniciens pour apprécier les postes de préjudices, les techniques de reprise à envisager et leur coût. Dans ces conditions, et malgré les délais écoulés, il est nécessaire de procéder en ordonnant une nouvelle expertise en vue de déterminer les désordres d'ordre décennal affectant le bien acquis par M. [G] [I] et Mme [A] [E] épouse [I] auprès de M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F], au regard des éléments invoqués par les appelants dans leur acte introductif d'instance. Cette expertise portera tant sur les désordres affectant la maison principale que les locaux et dépendances, outre la piscine.
En revanche, les désordres relatifs à la cheminée n'ont été dénoncés par les appelants pour la première fois qu'en vertu de leur dire du 7 février 2017 et sont décrits comme des non conformités aux normes en vigueur. D'après les éléments et devis produits par les appelants, ces désordres ne peuvent aucunement être retenus dans le cadre des désordres de nature décennale, de type constructifs, tels qu'invoqués dès l'introduction de l'instance. Toutes les prétentions des appelants relatives à la garantie des vices cachés ou à des non conformités ayant été définitivement écartées, l'expertise ne peut porter sur leur caractérisation et ils en seront expressément exclus.
Cette expertise étant ordonnée avant dire droit, il convient de surseoir à statuer sur l'ensemble des prétentions indemnitaires formées par les appelants, tout comme sur les prétentions reconventionnelles des intimés.
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Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
En l'état de la nouvelle expertise diligentée aux frais des appelants, il convient de réserver les dépens et les prétentions émises au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déclare recevable l'intervention volontaire de M. [C] [I] et de Mme [K] [I] ès qualités d'ayants droit de leur mère, Mme [A] [E] épouse [I], décédée en cours d'instance,
Avant dire droit ;
Rejette la demande de nullité du rapport d'expertise judiciaire déposé le 7 juillet 2017 par M. [M],
Ordonne une nouvelle expertise judiciaire et désigne M. [Y] [R], demeurant [Adresse 3], tel : [XXXXXXXX01], mèl : [Courriel 7], à cette fin, avec la mission suivante :
1) Se rendre sur les lieux en cause sis [Adresse 8],
et Entendre les parties, recueillir leur dire et se faire communiquer tous documents utiles,
Entendre le cas échéant tous sachants,
2) Décrire les travaux réalisés concernant la maison d'habitation, les dépendances et la piscine,
Indiquer la date de réalisation des travaux les concernant en précisant quels travaux ont été réalisés alors que les époux [F] étaient propriétaires des lieux,
Préciser l'ampleur technique des travaux,
En cas de dommages aux existants, Indiquer s'il y a indivisibilité technique de la partie neuve et de la partie existante,
3) Décrire les désordres affectant la maison d'habitation, les dépendances et la piscine, tels que dénoncés dans l'assignation du 7 mars 2014 et le procès-verbal de constat par commissaire de justice du 12 février 2014, à l'exception des vices affectant la cheminée,
Indiquer la date d'apparition des désordres,
Déterminer leur origine et leur cause en précisant s'ils procèdent de travaux de construction,
4) Préciser la gravité des désordres allégués,
Indiquer leur conséquence et déterminer si les désordres portent atteinte à la solidité de l'ouvrage ou s'ils sont de nature à le rendre impropre à sa destination,
5) Décrire le principe des travaux nécessaires à la reprise des désordres et évaluer le coût des dits travaux si possible à l'aide de devis présentés par les parties ainsi que leur durée normalement prévisible,
7) Fournir tous éléments d'appréciation des préjudices éventuellement subis par les consorts [I],
Désigne le conseiller de la mise en état de la chambre 1-1 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence pour contrôler l'expertise ordonnée, et dit qu'il lui sera référé de toute difficulté ou question relative au déroulement de celle-ci,
Dit que la mission d'expertise pourra le cas échéant être réalisée de manière dématérialisée par le biais de la plate-forme sécurisée OPALEXE,
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Dit que l'expert :
devra procéder personnellement à sa mission, mais pourra néanmoins recueillir l'avis d'une autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, à charge d'en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises,
devra accomplir sa mission en présence des parties, ou celles-ci dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre, et, lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,
pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom et domicile, ainsi que leurs liens de parenté, d'alliance, de subordination, ou de communauté d'intérêts avec l'une ou l'autre des parties,
devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui apparaîtraient nécessaires,
pourra éventuellement, en application de l'article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, à l'expiration dudit délai, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s'il y a lieu sous astreinte, ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,
devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis,
devra, en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l'issue de la première réunion d'expertise, fixant à celles-ci un délai pour procéder à des interventions forcées, et les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,
devra adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport, et arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :
- fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,
- rappelant aux parties qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai,
- rappelant la date qui lui est impartie pour déposer son rapport.
devra achever son rapport à l'expiration du délai, en répondant aux observations des parties,
devra référer au magistrat chargé du contrôle des expertises de toute difficulté faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission, ou de toute nécessité d'extension de sa mission,
devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe de la Cour d'appel d'Aix-en-Provencedans un délai de quatre mois à compter du jour où il aura été informé du versement de la consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile,
Dit que conformément à l'article 173 du code de procédure civile, en le mentionnant dans l'original, l'expert devra remettre aux parties et aux avocats copie de son rapport,
Dit qu'en cas d'empêchement de l'expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance à la requête de la partie la plus diligente, ou d'office,
Dit que M. [G] [I], M. [C] [I] et Mme [K] [I], ès qualités, devront consigner dans les deux mois de la présente décision la somme de 4 000 euros à la régie d'avances et de recettes de la cour d'appel d'Aix-en-Provence destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert,
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Dit qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque, sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime, et qu'il sera tiré toutes conséquences de l'abstention ou du refus de consigner,
Rappelle que par application de l'article 282 du code de procédure civile, le dépôt par l'expert de son rapport est accompagné de sa demande de rémunération, dont il adresse un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception, et que, s'il y a lieu, celles-ci adressent à l'expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au magistrat chargé de contrôler les mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception,
Sursoit à statuer sur les demandes indemnitaires présentées par M. [G] [I], M. [C] [I] et Mme [K] [I], ès qualités d'ayants droit de Mme [A] [E] épouse [I],
Sursoit à statuer sur les demandes reconventionnelles de M. [D] [F] et Mme [O] [W] épouse [F],
Sursoit à statuer sur les prétentions respectives des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Réserve les dépens,
Renvoie l'examen du dossier à la mise en état devant la chambre 1-1 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence.
La Greffière La Présidente