CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 3 décembre 2025, n° 23/03873
TOULOUSE
Arrêt
Autre
03/12/2025
ARRÊT N° 25/ 467
N° RG 23/03873
N° Portalis DBVI-V-B7H-PZYQ
LI - SC
Décision déférée du 05 Octobre 2023
TJ de [Localité 13] - 21/00255
D. LABORDE
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le 03/12/2025
à
Me Philippe PERES
Me Jean-Michel CRETOT
Me Olivier MASSOL
Me Michaël GLARIA
Me Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ
***
APPELANTS
Monsieur [J] [V]
[Adresse 14]
[Localité 17] (SENEGAL)
Madame [B] [P] épouse [V]
[Adresse 14]
[Localité 17] (SENEGAL)
Représentés par Me Philippe PERES de la SCP ALRAN PERES RENIER, avocat au barreau de CASTRES
INTIMES
Madamee [A] [G]
[Adresse 18]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean-Michel CRETOT, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [L] [M]
[Adresse 1]
[Localité 10]
Madame [R] [W] épouse [M]
[Adresse 1]
[Localité 10]
Représentés par Me Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
XL INSURANCE COMPANY SE
venant aux droits d'AXA CORPORATE SOLUTIONS ASSURANCE
[Adresse 5]
[Localité 8]
S.A.S. SOPREMA ENTREPRISE
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentées par Me Michaël GLARIA de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A. AXA ASSURANCE IARD
[Adresse 3]
[Localité 11]
Sans avocat constitué
S.A.R.L. ETS RENE GRANIER ET FILS
[Adresse 15]
[Localité 10]
SMABTP
ès qualités d'assureur de la SARL ETS RENE GRANIER ET FILS
[Adresse 9]
[Localité 7]
Représentées par Me Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)
Représentées par Me Virginie MEYER de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau D'ALBI (plaidant)
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 octobre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :
M. DEFIX, président
S. LECLERCQ, conseillère
L. IZAC, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats K. MOKHTARI
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSE DU LITIGE
M. [J] [V] et Mme [B] [P] épouse [V] (ci-après désignés les époux [V]) étaient propriétaires d'une maison d'habitation sise à [Localité 16] (81).
A la suite de problèmes d'étanchéité ayant donné lieu à une procédure judiciaire devant le tribunal de grande instance d'Albi, lequel a désigné M. [T] en qualité d'expert judicaire puis rendu deux décisions sur les responsabilités, les époux [V] ont engagé, entre 2008 et 2012, des travaux de réhabilitation dont la maîtrise d''uvre a été confiée à M. [L] [M] et Mme [R] [W] épouse [M] (ci-après désignés les époux [M]), architectes Desa ' cette qualité, non contestée, figurant sur les documents versés aux débats.
Sont intervenues :
- la Sarl Ets Granier et Fils, assurée auprès de la société Smabtp, pour le gros 'uvre, la démolition de l'atelier ([19]), les enduits et le traitement des appuis des baies de la rotonde du séjour et de la cage d'escalier ;
- la Sas Soprema Entreprise, assurée auprès de la société Axa Corporate Solutions Assurance (à laquelle a succédé la société Xl Insurance Company Se), pour la réalisation de l'étanchéité de la terrasse située au R+1, après démolition de l'atelier.
Suivant acte authentique reçu le 22 décembre 2016 par Me [Y] [C], notaire associé à [Localité 12] (31), les époux [V] ont vendu cette maison à M. [I] [K] et Mme [A] [G] (ci-après désignés les consorts [O]) moyennant le prix de 470.000 euros.
Confrontés à un dégât des eaux, ces derniers ont adressé le 10 décembre 2017 une déclaration de sinistre à leur assureur multirisques habitation, la société Axa France Iard. Aux termes de plusieurs rapports de recherche de fuite établis entre février en mai 2018, les experts mandatés par leur assureur ont constaté de multiples infiltrations et problèmes d'étanchéité.
C'est dans ce contexte que les consorts [O] ont, par actes des 11 et 12 septembre 2018, fait assigner la société Axa France Iard et les époux [V] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Castres qui, par ordonnance du 25 janvier 2019, a diligenté une mesure d'expertise et confié celle-ci à M. [Z] [D].
Par ordonnance du 9 mai 2019, les opérations d'expertises ont été rendues communes et opposables aux époux [M], à la Sas Soprema Entreprise et la Sarl Ets Granier et Fils ainsi qu'à leurs assureurs respectifs.
M. [D] a déposé son rapport le 13 octobre 2020.
Par actes des 22 et 27 janvier 2021, les consorts [O] ont fait assigner les époux [V], la Sas Soprema Entreprise, la société Axa Corporate Solutions Assurance, la Sarl Granier et Fils, la société Smabtp et la société Axa France Iard devant le tribunal judiciaire de Castres aux fins d'indemnisation de leurs préjudices.
Par actes du 21 avril 2021, les époux [V] ont fait assigner les époux [M] devant le tribunal judiciaire de Castres aux fins d'appel en garantie de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au profit des consorts [O].
Par ordonnance du 19 mai 2021, le juge de la mise en état a joint les deux instances.
Par ordonnance du 3 février 2022, le juge de la mise en état a notamment constaté le désistement d'instance et d'action des consorts [O] à l'égard, d'une part, de la société Axa France Iard et, d'autre part, de la Sarl Granier et Fils et son assureur, la société Smabtp. Les parties s'étant rapprochées aux moyens de deux accords transactionnels.
Le juge de la mise en état a toutefois maintenu dans la cause la société Axa France Iard, la Sarl Granier et Fils et la société Smabtp en raison des probables recours exercés à leur encontre par les autres défendeurs.
Par ordonnance du 5 janvier 2023, le juge de la mise en état a constaté, d'une part, le désistement d'instance et d'action de M. [K] à l'encontre de l'ensemble des défendeurs et, d'autre part, la poursuite de la procédure par Mme [G] en sa qualité d'attributaire du bien objet du litige.
Par jugement du 5 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Castres a :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Xl Insurance Company Se venant aux droits de la société Axa Corporate Solutions Assurances et mis hors de cause la société Axa Corporate Solutions Assurances ;
- condamné les époux [V] à payer à Mme [G] la somme de 38.398,94 euros au titre des travaux de reprise, dont celle de 10.146 euros in solidum avec la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se ;
- dit que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 depuis le 13 octobre 2020, date du rapport d'expertise, jusqu'à la date de ce jugement ;
- condamné les époux [V] à payer à Mme [G] la somme de 62.374,41 euros au titre du solde du préjudice de jouissance, dont celle de 9.218,93 euros in solidum avec la Sas Soprema Entreprise et la société XL Insurance Company Se ;
- condamné les époux [V] à payer à Mme [G] la somme de 23.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du comportement dolosif ;
- condamné in solidum la Sarl Granier et Fils, la société Smabtp, la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se à relever et garantir les époux [V] des condamnations prononcées à leur encontre au titre des travaux de reprise et du préjudice de jouissance à concurrence de 30% ;
- dans les rapports entre les constructeurs, fixé la part de responsabilité de la Sas Soprema Entreprise à 50% et celle de la Sarl Granier et Fils à 50% ;
- autorisé la société Xl Insurance Company Se à opposer à la Sas Soprema Entreprise le montant de sa franchise ;
- rejeté toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;
- condamné in solidum les époux [V], la Sas Soprema Entreprise et la société XL Insurance Company Se à payer à Mme [G] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté les autres demandes présentées en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum les époux [V], la Sas Soprema Entreprise et la société XL Insurance Company Se aux dépens de l'instance, en ce compris les dépens de l'instance en référé et les frais d'expertise judiciaire ;
- admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum la Sas Soprema Entreprise, la société XL Insurance Company Se, la Sarl Granier et Fils et la société Smabtp à relever et garantir les époux [V] des condamnations prononcées contre eux au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile à concurrence de 30% ;
- condamné respectivement la Sas Soprema Entreprise et la Sarl Granier et fils in solidum avec leurs assureurs à se relever et garantir des condamnations prononcées contre elles à concurrence de 50% ;
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Le tribunal a estimé que le défaut d'étanchéité des parois enterrées et le défaut de fixation des cadres dormants des baies coulissantes constituaient des désordres relevant de la garantie décennale due par les époux [V]. Il a considéré que les défauts d'étanchéité de la toiture terrasse et de son édicule engageaient pareillement la responsabilité décennale des époux [V] ainsi que celle de la Sas Soprema Entreprise (et son assureur) intervenue pour réaliser les travaux d'étanchéité. Il a par ailleurs retenu les conclusions du rapport d'expertise sur l'évaluation des travaux réparatoires mais réduit le montant proposé par M. [D] à propos du préjudice de jouissance en considération de l'impact des infiltrations sur l'habitabilité du bien et du fait qu'elles ont été aggravées par un défaut d'entretien du toit imputable aux consorts [O].
S'agissant de leur comportement lors de la vente, le tribunal a considéré que les époux [V] s'étaient rendus coupables d'une réticence dolosive en n'informant pas les acheteurs de l'existence des travaux réparatoires réalisés à la suite des décisions du tribunal judiciaire d'Albi leur ayant accordé des dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du code civil, leur intention dolosive se trouvant par ailleurs aggravée par le fait de ne pas avoir engagé l'ensemble des travaux préconisés par l'expert [T] (absence de reprise de l'étanchéité des parois enterrées).
S'agissant des recours en garantie, le premier juge a écarté la responsabilité des architectes (époux [M]) et estimé que les époux [V] ne pouvaient solliciter la garantie des sociétés Granier et fils et Soprema Entreprise pour le défaut d'étanchéité des parois enterrées. Il a en revanche considéré que le défaut de contrepente de la terrasse ouest et le défaut de fixation des cadres dormants des baies coulissantes justifiaient que la Sarl Granier et Fils leur doive partiellement garantie, de même que la Sas Soprema Entreprise en ce qui concerne le défaut d'étanchéité de la toiture terrasse et de son édicule.
Les époux [V] ont formé appel le 10 novembre 2023, désignant l'ensemble des défendeurs en qualité d'intimés, et visant dans leur déclaration les dispositions relatives à :
- leur condamnation à payer à Mme [G] la somme de 38.398,94 euros au titre des travaux de reprise, dont celle de 10.146 euros in solidum avec la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se ;
- l'actualisation de cette somme en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 depuis le 13 octobre 2020, date du rapport d'expertise, jusqu'à la date du jugement ;
- leur condamnation à payer à Mme [G] la somme de 62.374,41 euros au titre du solde du préjudice de jouissance, dont celle de 9.218,93 euros in solidum avec la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se ;
- leur condamnation à payer à Mme [G] la somme de 23.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du comportement dolosif ;
- la condamnation in solidum de la Sarl Granier et Fils, la Smabtp, la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se à relever et garantir les époux [V] des condamnations prononcées à leur encontre au titre des travaux de reprise et du préjudice de jouissance à concurrence de 30% ;
- au rejet des demandes des époux [V] à l'encontre des époux [M], architectes ;
- la condamnation in solidum des époux [V], la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se à payer à Mme [G] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamnation in solidum des époux [V], la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les dépens de l'instance en référé et les frais d'expertise judiciaire ;
- la condamnation in solidum de la Sas Soprema Entreprise, la société Xl Insurance Company Se, la Sarl Granier et Fils et la société Smabtp à relever et garantir les époux [V] des condamnations prononcées contre eux au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile à concurrence de 30%.
PRETENTIONS DES PARTIES
Par dernières conclusions du 21 février 2025, les époux [V], appelants, demandent à la cour de :
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
# condamné les époux [V] à payer à Mme [G] la somme de 38.398,94 euros au titre des travaux de reprise, dont celle de 10.146 euros in solidum avec la Sas Soprema Entreprise et la société XL Insurance Company Se ;
# dit que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 depuis le 13 octobre 2020, date du rapport d'expertise, jusqu'à la date de ce jugement.
# condamné les époux [V] à payer à Mme [G] la somme de 62.374,41 euros au titre du solde du préjudice de jouissance, dont celle de 9.218, 93 euros in solidum avec la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se ;
# condamné les époux [V] à payer à Mme [G] la somme de 23.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du comportement dolosif ;
# condamné in solidum la Sarl Granier et Fils, la société Smabtp, la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se à relever et garantir les époux [V] des condamnations prononcées à leur encontre au titre des travaux de reprise et du préjudice de jouissance à concurrence de 30% ;
# débouté les époux [V] de leur demande à l'encontre des époux [M], architectes ;
# condamné in solidum les époux [V], la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se à payer à Mme [G] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
# condamné in solidum les époux [V], la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les dépens de l'instance en référé et les frais d'expertise judiciaire,
# condamné in solidum la Sas Soprema Entreprise, la société Xl Insurance Company Se, la Sarl Granier et Fils et la société Smabtp à relever et garantir les époux [V] des condamnations prononcées à leur encontre au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile à concurrence de 30% ;
statuant à nouveau,
- débouter Mme [G] de ses demandes formulées sur le fondement de l'article 1792 du code civil concernant l'étanchéité des murs du sous-sol ;
- la débouter de ces mêmes demandes sur le fondement des dommages intermédiaires ;
- condamner solidairement les époux [M], la Sarl Granier et Fils, la société Smabtp, la Sas Soprema Entreprise, la société Axa Corporate Solutions Assurance à relever et garantir intégralement les époux [V] de toutes les autres demandes relatives au préjudice matériels et travaux de reprise ;
- débouter Mme [G] de ses demandes d'indemnité au titre du préjudice de jouissance et de l'indemnité mensuelle réclamée jusqu'à réalisation des travaux ;
- débouter Mme [G] de ses demandes de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1231 et suivants et 1137 du code civil ;
- la débouter de l'ensemble de ses demandes formées par voie d'appel incident,
à titre subsidiaire,
- condamner solidairement les époux [M], la Sarl Granier et Fils, la société Smabtp, la Sas Soprema Entreprise et la société Axa Corporate Solutions Assurance à relever et garantir les époux [V] de toute condamnation qui serait prononcée au titre du préjudice de jouissance, d'indemnité mensuelle jusqu'à réalisation des travaux et de dommages et intérêts ;
- les condamner sous la même solidarité à garantir les époux [V] de toutes sommes qui seraient octroyées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
- condamner tout succombant à une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner tout succombant aux dépens d'appel et de première instance.
S'agissant des demandes formulées au titre des travaux réparatoires, ils font valoir que le rapport d'expertise ne comporte aucune indication quant à l'imputabilité des désordres à telle ou telle partie, que la responsabilité solidaire du vendeur (article 1792-1 du code civil) n'est pas exclusive de celle des intervenants à l'acte de construire et qu'à ce titre, la mise hors de cause des époux [M] (architectes) est injustifiée dans la mesure où ces derniers se sont vu confier la maitrise d''uvre de l'ensemble des travaux de reprise recensés par l'expert [T] en 2005. Ils ajoutent que la limitation de la part de responsabilité des sociétés Granier et Fils et Soprema Entreprise à 30% est pareillement injustifiée dès lors que les désordres leur sont entièrement imputables.
Ils font valoir que le préjudice de jouissance n'est pas objectivement établi en ce que les désordres ne se manifestent qu'à l'occasion de fortes pluies, c'est-à-dire de façon extrêmement rare. Ils exposent que les venues d'eau en sous-sol ne concernent pas une pièce d'habitation et que celles des infiltrations qui affectent des pièces d'habitation ont été aggravées par le défaut d'entretien imputable aux acquéreurs.
S'agissant des dommages et intérêts sollicités sur le fondement du dol, ils opposent l'absence d'intention de tromper en raison d'une méprise sur le sens de la clause relative à la garantie décennale. Enfin, ils font valoir que la clause pénale dont se prévaut Mme [G] ne peut recevoir application en raison de son objet étranger aux faits qu'elle leur reproche.
Par uniques conclusions du 18 mars 2024, Mme [G], intimée formant appel incident, demande à la cour de :
- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées ;
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
# condamné les époux [V] à payer à Mme [G] la somme de 38.398,94 euros au titre des travaux de reprise, dont celle de 10.146 euros in solidum avec la Sas Soprema Entreprise et la société XL Insurance Company Se ;
# dit que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 depuis le 13 octobre 2020, date du rapport d'expertise, jusqu'à la date de ce jugement ;
# condamné les époux [V] à payer à Mme [G] des dommages et intérêts au titre du solde du préjudice de jouissance, et à hauteur de 14.78% in solidum avec la société Soprema et la société XL Insurance Company Se ;
# condamné les époux [V] à payer à Mme [G] des dommages et intérêts en réparation du comportement dolosif lors de la vente ;
# condamné in solidum la Sarl Granier et Fils, la société Smabtp, la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se à relever et garantir les époux [V] des condamnations prononcées contre eux au titre des travaux de reprise et du préjudice de jouissance à concurrence de 30% ;
# dans les rapports entre les constructeurs, fixé la part de responsabilité de la Sas Soprema Entreprise à 50% et celle de la Sarl Granier et Fils à 50% ;
# autorisé la société Xl Insurance Company Se à opposer à la Sas Soprema Entreprise le montant de sa franchise ;
# rejeté toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;
# condamné in solidum les époux [V], la Sas Soprema Entreprise et la société XL Insurance Company Se à payer à Mme [G] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
# rejeté les autres demandes présentées en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
# condamné in solidum les époux [V], la Sas Soprema Entreprise et la société XL Insurance Company Se aux dépens de l'instance, en ce compris les dépens de l'instance en référé et les frais d'expertise judiciaire ;
# admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
# condamné in solidum la Sas Soprema Entreprise, la société XL Insurance Company Se, la Sarl Granier et fils et la société Smabtp à relever et garantir les époux [V] des condamnations prononcées contre eux au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile à concurrence de 30% ;
# condamné respectivement la Sas Soprema Entreprise et la Sarl Granier in solidum avec leurs assureurs à se relever et garantir des condamnations prononcées contre elles à concurrence de 50% ;
# dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
y ajoutant et par voie d'appel incident,
- juger que la condamnation des époux [V] au titre du solde du préjudice de jouissance est fixée à la somme de 92.897,41 euros, dont celle de 13.730,23 euros in solidum avec la Sas Soprema Entreprise et la société XL Insurance Company Se ;
- juger que la condamnation des époux [V] au titre des dommages et intérêts en réparation du comportement dolosif est fixée à la somme de 47.000 euros ;
- condamner les époux [V] au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens d'appel, dont distraction au projet de Me Jean-Michel Crétot, avocat sur son affirmation de droit.
Elle fait valoir que les époux [V] lui doivent garantie en qualité de vendeurs après travaux et qu'à ce titre, le défaut d'étanchéité des parois enterrées engage leur responsabilité décennale ou, à défaut, leur responsabilité contractuelle sur le fondement des « dommages intermédiaires » puisqu'ils n'ont pas suivi les préconisations de l'expert [T]. Elle ajoute que cette faute se trouve doublement aggravée, d'une part, en raison de la perception de l'indemnité correspondante obtenue à l'issue des procédures engagées devant le tribunal de grande instance d'Albi et, d'autre part, par le silence gardé à ce sujet dans l'acte de vente.
S'agissant du préjudice de jouissance, elle invoque le fait que l'habitabilité du bien est considérablement restreinte par les entrées d'eau récurrentes dans le séjour, la cage d'escalier et les parois enterrées ainsi que par le défaut d'étanchéité à l'air des baies coulissantes des chambres situées au 1er étage.
Elle fait enfin valoir qu'en raison des fausses déclarations contenues dans l'acte de vente, les époux [V] ont commis un dol à son détriment, qu'en vertu de la clause pénale contenue dans le compromis de vente, son indemnisation doit être fixée à 10% du prix d'achat et qu'en toute hypothèse, parfaitement informée de l'état du bien, elle aurait négocié son acquisition pour un prix inférieur d'au moins 100.000 euros.
Par dernières conclusions du 6 mai 2024, les époux [M], intimés, demandent à la cour de :
- confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions ;
- les mettre purement et simplement hors de cause ;
- débouter toute partie des recours en garantie présentés à leur encontre ;
subsidiairement,
- limiter le recours en garantie des époux [V] à l'encontre de Mme [M] au coût des travaux réparatoires nécessaires à l'étanchéité des appuis de baies de la rotonde du salon ;
en toute hypothèse,
- condamner solidairement la Sas Soprema Entreprise, la société Granier et fils, la société Smabtp et la société Xl Insurance Company Se à relever et garantir les époux [M] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit des époux [V] ;
- limiter la base du recours en garantie des époux [V] à leur encontre à la somme de 46.585,46 euros au titre du préjudice matériel, dont il conviendra de déduire les sommes perçues par Mme [G] en vertu des deux protocoles d'accord ;
- limiter le recours en garantie des époux [V] à leur encontre à la somme de 27.085,89 euros au titre de leur préjudice immatériel, dont il conviendra de déduire les sommes perçues par Mme [G] en vertu des deux protocoles d'accord ;
- débouter les époux [V] de toute autre demande à leur encontre ;
- condamner tout succombant à leur payer à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Massol avocats, sur ses dires et affirmations de droit.
Au soutien de l'absence d'imputabilité des désordres à M. [M], ils opposent le fait que, si celui-ci est intervenu en 2005 et 2006, tel n'a plus été le cas ensuite, M. [M] ayant été radié de son tableau régional (de l'ordre des architectes) à compter du 1er avril 2010 à la suite de son départ à la retraite.
S'agissant de Mme [M], ils font valoir que le périmètre de sa mission de maitrise d''uvre est étranger à l'ensemble des désordres relevés par l'expert judiciaire, réserve faite des travaux de reprise des appuis béton des baies de la rotonde du séjour confiés à la Sarl Granier et Fils. Ils opposent par ailleurs, d'une part, l'absence de toute faute commise à l'occasion de sa mission de direction de l'exécution des travaux, laquelle ne comporte pas l'obligation de veiller au respect des règles de l'art par les entrepreneurs et, d'autre part, le fait que l'expert judiciaire a relevé que les désordres résultaient exclusivement de défauts d'exécution imputables aux entreprises qui ont manqué aux règles de l'art.
Par uniques conclusions du 2 mai 2024, la Sarl Granier et Fils et la société Smabtp, intimées, demandent à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;
- condamner les époux [V] au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Cantaloube-Ferrieu, avocat sur son affirmation de droit.
Elles font valoir que M. [D] a uniquement imputé à la Sarl Granier et Fils le défaut d'étanchéité des menuiseries extérieures (baies de la rotonde du séjour et de la cage d'escalier) suite aux travaux de reprise de leurs appuis béton et que, sur la base de cette analyse, la Sarl Granier et Fils a conclu aux côtés de son assureur un accord transactionnel avec Mme [G] le 12 avril 2021. Elles ajoutent que la persistance du désordre affectant les parois enterrées tient à la décision des époux [V] de ne pas réaliser les travaux d'étanchéité préconisés par l'expert [T].
S'agissant des recours en garantie formés à leur encontre au titre du préjudice de jouissance, elles rappellent avoir déjà versé une indemnité transactionnelle et soutiennent ne pas devoir supporter une part contributive supérieure à 30%.
Par uniques conclusions du 18 mars 2024, la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se, intimées et formant appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 1240 et 1792 du code civil, de :
- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et, en tout cas, mal fondées ;
- confirmer en toute ses dispositions le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne la mise hors de cause des époux [M] ;
- le réformer de ce chef en accueillant son appel incident ;
- condamner les époux [M] à les relever et garantir à hauteur de 20% des condamnations prononcées à leur encontre et de toute autre, dans cette même proportion ;
- si mieux n'aime la cour, condamner Mme [M] seule à les relever et garantir à la hauteur de 20% des condamnations prononcées à leur encontre et de toute autre, dans cette même proportion ;
- statuer ce que de droit quant aux dépens, dont distraction au projet de la Selas Clamens Conseil, avocat, qui sera en droit de les recouvrer sur son offre de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Ils font valoir que les époux [M] engagent leur responsabilité décennale parce qu'ils ont failli dans leur mission de conception, de direction et de surveillance des travaux. Ils ajoutent que Mme [M] a reçu une mission complète à l'occasion des travaux de réhabilitation du bien.
La société Axa France Iard n'a pas constitué avocat. Aucun élément versé aux débats ne témoigne de la signification de la déclaration d'appel à son égard.
Toutefois, par conclusions d'incident aux fins de désistement partiel du 12 janvier 2024, les époux [V] ont indiqué entendre se désister de l'instance et de l'action introduite devant la cour d'appel à l'égard de la société Axa France Iard.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 septembre 2025. L'affaire a été examinée à l'audience du 6 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
I ' Sur le désistement des époux [V] à l'encontre de la société Axa France Iard
Aux termes de l'article 401 du code de procédure civile, le désistement de l'appel n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente.
En l'espèce, les époux [V] ont, par conclusions du 12 janvier 2024, sollicité que soit déclaré parfait leur « désistement d'instance et d'action » à l'égard de la société Axa France Iard. Cette demande s'entend d'un désistement d'appel limité à cette partie, laquelle n'a ni formé appel incident, ni présenté de demande incidente.
En outre, aucune des parties intimées n'a formé de demande à l'encontre de la société Axa France Iard.
De sorte que le caractère parfait du désistement d'appel à l'égard de la société Axa France Iard sera constaté ainsi que l'extinction de l'instance la concernant.
II ' Sur les demandes au fond
Afin d'assurer la clarté des développements qui vont suivre, il convient d'indiquer qu'au jour où M. [D] a rendu son rapport, le bien souffrait de 9 séries de désordres (p. 82 § 3.7) :
# 1 : défaut tenant à la contre-pente de la terrasse ouest ;
# 2 : défaut d'étanchéité des parois enterrées du sous-sol ;
# 3 : défaut d'étanchéité de l'édicule en toiture terrasse de la cage d'escalier ;
# 4 : défaut d'étanchéité de la toiture terrasse du R+1 devant la chambre 2 ;
# 5 : défaut de fixation des cadres dormants des chambres 1 et 2 du R+1 ;
# 6 : défaut des appuis de baies de la cage d'escalier ;
# 7 : défaut des appuis de baies de la rotonde du salon ;
# 8 : fissuration des enduits extérieurs ;
# 9 : fissuration des faux plafonds et instabilité d'ancrage de la charpente.
Les désordres #6, #7 et #8 ont donné lieu à un accord transactionnel conclu le 12 avril 2021 entre, d'une part, les consorts [O] et, d'autre part, la Sarl Granier et Fils et la société Smabtp.
Le désordre # 9 a fait l'objet d'un accord transactionnel conclu le 2 avril 2021 entre les consorts [O] et leur assureur multirisques habitation, la société Axa France Iard, comme étant consécutif à une tempête survenue en 2017.
Au sein des cinq séries de désordres (#1 à #5) n'ayant pas donné lieu à l'indemnisation amiable de Mme [G], les époux [V] contestent uniquement, devant la cour, leur responsabilité au titre du défaut d'étanchéité des parois enterrées du sous-sol (A).
Ils sollicitent, en outre, la garantie des époux [H] et de l'ensemble des constructeurs (ainsi que de leurs assureurs) à hauteur de la totalité des condamnations prononcées à leur encontre au titre des travaux réparatoires et du préjudice de jouissance (C).
La Sas Soprema Entreprise et son assureur demandent également à être relevés et garantis par les époux [M] (ou Mme [M] seulement) à hauteur de 20% (C).
Mme [G] sollicite enfin la majoration de l'indemnisation de son préjudice de jouissance (B) ainsi que celle des dommages et intérêts lui ayant été alloués au titre du dol reproché aux époux [V] (D).
A - Sur la responsabilité des époux [V] au titre du défaut d'étanchéité des murs enterrés du sous-sol (#2)
Il est constant qu'avant de vendre leur maison d'habitation aux consorts [O], les époux [V] ont fait réaliser des travaux de réhabilitation relatifs aux parois enterrées souffrant d'infiltrations d'eau.
Sur la garantie décennale
Le 1er alinéa de l'article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Selon les dispositions de l'article 1792-1 2° du code civil, toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est réputé constructeur au sens de l'article 1792.
Cette disposition s'applique à tout vendeur qu'il ait fait édifier en totalité l'immeuble ou uniquement réaliser des travaux de transformation ou de réhabilitation du bien qui relèvent de la qualification d'ouvrage. Tel est le cas lorsque ces travaux participent de la solidité de l'immeuble, de la préservation ou de la restauration de sa destination.
Il est constant qu'en présence d'un désordre futur ou évolutif susceptible de relever de la garantie décennale, la mise en 'uvre des dispositions de l'article 1792 du code civil exige que soit démontré le fait qu'il est d'ores et déjà acquis que pareil désordre surviendra ou présentera la gravité requise avant l'expiration du délai d'épreuve de 10 ans (Cass. Civ.(3e), 21 septembre 2022, n°21-15.455).
En l'espèce, M. [D] relève dans son rapport (p. 80 § 3.5) que « le taux d'humidité important relevé en partie haute et basse des murs périphériques enterrés du sous sol et sur de la cloison du doublage récemment construire en parpaings de 10cm semble provenir d'un défaut d'étanchéité des murs enterrés pouvant rendre à terme l'ouvrage impropre à sa destination ». De sorte qu'en l'absence de démonstration de la survenance de cette impropriété dans le délai décennal, il y a lieu de considérer que ce désordre ne relève pas du champ d'application de l'article 1792 du code civil.
C'est donc à tort que le premier juge a retenu la responsabilité civile décennale des époux [V].
Sur la responsabilité contractuelle fondée sur les dommages intermédiaires
Il est de principe (depuis Cass. Civ.(3e), 10 juillet 1978, n°77-12.595) que le constructeur est tenu à l'égard du maître de l'ouvrage d'une responsabilité contractuelle pour faute prouvée en ce qui concerne les 'dommages intermédiaires' ; lesquels se caractérisent par leur moindre gravité les excluant du domaine de la garantie décennale et par le fait qu'affectant un élément inerte, ils ne relèvent pas non plus de la garantie de bon fonctionnement.
Etant réputée constructeur par l'article 1792-1 2° du code civil, la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est tenue par cette responsabilité pour faute prouvée (Cass. Civ. (3e), 4 novembre 2010, n°09-12.988, Bull. III n°196 ; Cass. Civ.(3e), 30 janvier 2025, n°23-16.347).
En l'espèce, il ressort du rapport de M. [D] (p. 79 § 3.4.6) que le défaut d'étanchéité des parois enterrées a pour origine l'absence de réalisation des travaux préconisés par l'expert [T] puisque les époux [V] se sont contentés de faire installer une contre cloison intérieure en parpaing de 10 cm alors même que ce dernier prescrivait de créer une ventilation des trois vides sanitaires sous-terrasse et de procéder à la réfection de l'étanchéité des murs enterrés (p. 29 du rapport d'expertise [T]).
S'il est exact que, pour justifier ses préconisations techniques, l'expert [T] ne s'appuie pas exclusivement sur les exigences du DTU 20.1 applicable aux locaux de classe 2 (garages et certaines caves), il n'en relève pas moins que le haut standing de la construction rend inacceptables les venues d'eau affectant ses murs enterrés (p. 37 du rapport d'expertise [T]).
Or, les appelants justifient leur choix de recourir à un procédé de moindre coût, destiné à occulter la présence des infiltrations sans remédier à leur origine, par le fait qu'ils n'avaient l'utilité du bien qu'à la belle saison. De sorte que les époux [V] ont ainsi décidé de traiter au moyen d'un procédé inadapté un désordre incompatible avec le haut standing du bien alors même que les consorts [O] pouvaient légitimement en attendre le respect par leurs vendeurs puisque ni l'existence, ni la nature de ces travaux d'occultation ne leur avaient été révélées par ces derniers.
Ces faits caractérisent une faute des époux [V] en lien direct avec le taux d'humidité important qui a été relevé par M. [D] en partie haute et basse des murs périphériques enterrés ainsi que sur la cloison de doublage. Compte tenu du haut standing du bien, un tel phénomène par ailleurs évolutif, s'il ne peut être qualifié de désordre décennal, n'en constitue pas moins un dommage réparable.
La responsabilité des époux [V] s'agissant du défaut d'étanchéité des murs enterrés du sous-sol sera retenue au titre des dommages intermédiaires.
Le montant des travaux réparatoires a été évalué par M. [D] à la somme de 15.000 euros Ht (p. 82 § 3.7). Celui-ci n'est pas discuté par les époux [V] tandis qu'aucun élément ne permet d'en contredire la pertinence.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné les époux [V] au titre du préjudice matériel tenant au défaut d'étanchéité des parois enterrées.
B ' Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [G]
Le principe de réparation intégrale du préjudice commande de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si le dommage n'avait pas eu lieu.
Ce principe s'applique tant au préjudice matériel qu'au préjudice immatériel qui sont nés du dommage.
En l'espèce, dans son rapport, M. [D] (p. 83 § 3.8) a estimé qu'au regard du fait que l'ensemble des pièces principales, à l'exception de la cuisine, ont été affectées par les désordres, ces derniers ont engendré une privation de jouissance de l'ordre de 75% du logement.
Si l'ampleur des désordres en termes de surface habitable concernée est exacte, il convient cependant de tenir compte également de l'intensité des désagréments subis par Mme [G]. Or, comme l'a justement relevé le premier juge, les pénétrations d'eau, quoique récurrentes ne présentent qu'un caractère ponctuel et non pas généralisé. En outre, il ressort du rapport d'expertise que le défaut d'entretien imputable aux consorts [O] est à l'origine d'une aggravation des conséquences préjudiciables de ces mêmes désordres.
De sorte que c'est à bon droit que le tribunal a pu considérer que la privation de jouissance subie par Mme [G] devait être fixée à hauteur de 50% du loyer évalué par l'expert à 1.864 euros/mois, lequel n'est pas contesté. Soit une indemnité mensuelle de privation de jouissance de 932 euros (=1.864 euros x 50%).
Il est par ailleurs constant qu'en vertu des deux accords transactionnels conclus en cours d'instance, Mme [G] a d'ores et déjà perçu la somme de 4.962,59 euros indemnisation au titre de son préjudice de privation de jouissance. Celle-ci devra être déduite de l'indemnisation finale de ce préjudice immatériel.
Le tribunal a pertinemment accueilli la demande indemnitaire de Mme [G] pour la période s'étendant du 10 décembre 2017 (déclaration de sinistre adressée par les consorts [O] à la société Axa France Iard) à la date de sa décision. Soit une durée de 70 mois à laquelle doit être, d'une part, appliquée une indemnité de privation de jouissance mensuelle de 932 euros et, d'autre part, déduite la somme déjà perçue à hauteur de 4.962,59 euros. Ce qui correspond à un total de 60.277,41 euros (= (70 mois x 932 euros) - 4.962,59 euros).
M. [D] a par ailleurs estimé la durée des travaux à 6 semaines, durée pendant laquelle il sera considéré que les nuisances engendrées par la réalisation des travaux porteront la privation de jouissance à hauteur de 75%. De sorte que l'indemnité correspondante sera fixée à la somme de 2.097 euros (= 1.864 euros x 75% x 1,5 mois). Soit un total général de 62.374,41 euros (=60.277,41+2.097).
En conséquence, le jugement sera confirmé sur ce point.
C ' Sur les recours en garantie
Si l'action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l'immeuble à ses acquéreurs, le maître de l'ouvrage ne perd pas pour autant la faculté de l'exercer lorsqu'elle présente pour lui un intérêt direct et certain, comme c'est le cas lorsqu'il a été condamné au titre des désordres affectant l'immeuble.
Les époux [V] peuvent par conséquent se prévaloir des dispositions des articles 1792 et suivants tant à l'encontre des époux [M] que des sociétés Granier et Fils et Soprema Entreprise ainsi que leurs assureurs respectifs.
La Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se ne sont pas quant à elles fondées à invoquer ces dispositions dans la mesure où elles ne bénéficient qu'au maître de l'ouvrage ou à son acquéreur. Elles peuvent en revanche solliciter la garantie des époux [M] en démontrant qu'ils ont commis une faute à l'origine de la survenance de tout ou partie des désordres affectant le bien et dont elles supportent l'indemnisation au profit de Mme [G].
Sur la responsabilité des époux [M] (architectes)
La responsabilité décennale d'un architecte ne peut être engagée qu'en présence de désordres imputables à son intervention et dans la limite des prestations dont il a accepté la charge.
A ce titre, la mission de direction des travaux qui lui est confiée n'implique pas une présence ou un contrôle permanent sur le chantier (Cass. Civ.(3e), 4 mai 2016, n°15-14.671), ni le fait de veiller au respect par chaque entreprise des côtes et des niveaux prévus au permis de construire (Cass. Civ. (3e), 24 mars 2016, n°15-12.924).
D'une façon générale, il n'appartient pas à l'architecte, au titre de sa mission de direction des travaux, de vérifier que les ouvrages mis en 'uvre par les différents constructeurs sont conformes aux règles de l'art, sauf à ce que cette non-conformité présente un caractère évident.
En l'espèce, il résulte des éléments versés aux débats (pièce 4, 5 et 9 - époux [V]), que, nonobstant sa radiation du tableau de l'ordre des architectes en avril 2010 par suite de sa déclaration de départ en retraite, M. [L] [M] a assuré le suivi de l'avancement des travaux confiés aux sociétés Granier et Fils et Soprema Entreprise dans le courant des années 2011 et 2012.
Durant cette même période, Mme [R] [M] s'est vue confier par les époux [V] (pièce 3 - époux [V]) une mission de maîtrise d''uvre pour la réalisation des travaux de reprise de certains désordres affectant la maison de [Localité 16], comprenant pour sa 2ème phase la direction des travaux avec réunion hebdomadaire sur le chantier et gestion économique des travaux ainsi que l'assistance au maître de l'ouvrage lors de la réception des travaux avec établissement du décompte définitif.
Sur la base de ces éléments, il sera tout d'abord observé que l'intervention des époux [M] n'a pas eu trait aux travaux réalisés dans le sous-sol par l'entreprise [X] (la facture correspondante, d'un montant de 2.000 euros, étant jointe à un dire annexé à son rapport par M. [D], p. 54) dans la mesure où il n'est fait aucune référence à cette dernière aussi bien dans le courriel adressé le 12 mars 2012 par M. [M] (pièce 4 - époux [V]) que dans la situation de travaux établie par Mme [M] (pièce 10 - époux [V]).
De sorte que les époux [M] étant demeurés étrangers aux travaux relatifs au défaut d'étanchéité des parois enterrées du sous-sol (#2), ils ne peuvent voir leur responsabilité engagée à ce titre.
Il en va de même du défaut d'étanchéité à l'air des menuiseries des chambres du 1er étage (#5) en raison d'une fixation insuffisante des dormants à la maçonnerie, en particulier en partie haute au niveau du coffre du volet roulant (rapport p. 79 § 3.4.8), puisqu'aucun élément ne permet d'établir que les époux [V], lesquels sont à l'origine de la reprise de ces menuiseries en 2006 par la Sarl Miroiterie [E] Frères (p. 46 du rapport d'expertise), aient confié à l'un quelconque des constructeurs chargés des travaux de réhabilitation entre 2008 et 2012 d'intervenir à nouveau à ce sujet.
Par ailleurs et ensuite, il ressort du rapport de M. [D] (p. 79 § 3.4.5) que les traces d'humidité et les remontées capillaires résultant de la contrepente de la terrasse ouest du rez-de-chaussée (#1) tiennent au fait que, nonobstant les prescriptions de l'expert [T] contenues dans son rapport du 7 mars 2005, ce défaut n'a fait l'objet d'aucun travaux par les époux [V]. Or, aucun élément ne permet d'établir que le périmètre de l'intervention confiée aux époux [M] ait concerné le traitement de ce désordre et que, par suite, ils aient été sollicités sur la pertinence de ce choix qui, au demeurant, apparait en droite ligne avec l'attitude des époux [V] ayant consisté à éluder ou limiter les travaux réparatoires nécessaires.
M. [D] retient enfin (p. 79 § 3.4.2 et § 3.4.4) que le défaut d'étanchéité de l'édicule (#3) et de la toiture terrasse du 1er étage (#4) résulte d'une exécution défaillante (non-respect du DTU 43.1). Or, pareille défaillance ne peut être imputée aux époux [M] dans la mesure où ni l'absence d'utilisation des crosses obligatoires afin d'assurer les traversées et pénétrations pour le passage des tuyauteries, ni le défaut ponctuel de hauteur suffisante du relevé d'étanchéité contre le mur de la chambre 2 ne présentaient de caractère manifeste.
Par ailleurs, il sera observé que les travaux de reprise des appuis béton des baies de la rotonde du salon (#6) et de la cage d'escalier (#7) ainsi que des enduits (#8) ont donné lieu à une indemnisation transactionnelle consentie au profit de Mme [G] par la Sarl Granier et Fils et la société Smabtp. De sorte qu'aucune demande n'étant formée à ce titre à l'encontre des époux [V], ces derniers ne peuvent ainsi solliciter garantie de ce chef auprès des époux [M].
Il en va pareillement de la reprise des faux plafonds des chambres du 1er étage et de la vérification de l'ancrage de la charpente (#9) dont le coût a été pris en charge par la société Axa France Iard, assureur multirisques habitation de Mme [G].
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [V] de leur demande en garantie à l'encontre des époux [M].
De même, en l'absence de toute responsabilité des époux [M] dans la survenance des désordres affectant les ouvrages réalisés par la Sas Soprema Entreprise, celle-ci et la Société Xl Insurance Company Se ne peuvent utilement solliciter leur condamnation aux fins d'être elles-mêmes relevées et garanties des sommes mises à leur charge au titre des travaux de reprise et du préjudice de jouissance.
Le jugement sera pareillement confirmé sur ce point.
Sur la responsabilité des entrepreneurs de travaux
Outre la démonstration de la gravité suffisante du dommage affectant l'ouvrage, la présomption de responsabilité consacrée par l'article 1792 du code civil exige également que soit établi un lien de causalité entre l'intervention du constructeur sur le chantier et le dommage dont il est demandé réparation.
En l'espèce, la société Soprema Entreprise et Granier et Fils, ainsi que leurs assureurs respectifs, sollicitent la confirmation de leur condamnation in solidum à relever et garantir les époux [V] à hauteur de 30 % des sommes mises à leur charge tant au titre des travaux de reprise que du préjudice de jouissance.
* S'agissant du préjudice matériel, les époux [V] ne démontrent pas que la contribution à la dette de ces deux sociétés doive dépasser ce taux dans la mesure où, d'une part, les désordres imputables aux travaux réalisés par la Sas Soprema Entreprise, à savoir le défaut d'étanchéité de l'édicule en toiture terrasse de la cage d'escalier et celui de la toiture terrasse du 1er étage devant la chambre (# 3 et #4), représentent selon l'expert judiciaire la somme de 10.146,09 euros (=(923,08+7.532)x1,20) tandis que 30% du coût total des travaux réparatoires mis à la charge des appelants correspond à la somme de 11.519,68 euros (=38.398,94x30%) et que, d'autre part, la Sarl Granier et Fils ne peut se voir imputer l'origine de désordres dont le coût des travaux réparatoires aurait été mis à la charge des époux [V] dans la mesure où elle n'a été chargée ni de remédier à la contrepente de la terrasse ouest (#1), ni au défaut de fixation des cadres dormants des chambres du 1er étage (#5) tandis que les désordres tenant au défaut des appuis de baies de la cage d'escalier (#6) et de la rotonde du salon (#7) ainsi que les fissures horizontales que présentaient les enduits extérieurs (#8) ont donné lieu à une indemnisation transactionnelle au profit de Mme [G].
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné in solidum la Sarl Granier et Fils, la société Smabtp, la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se à relever et garantir les époux [V] des condamnations prononcées à leur encontre au titre des travaux de reprise, à concurrence de 30%.
* S'agissant du préjudice immatériel, la privation de jouissance résultant des suites de l'action conjuguée des désordres, la part contributive de chacun des constructeurs doit être évaluée à l'aune de l'importance respective des travaux réparatoires mis à leur charge au regard de l'ensemble de ceux retenus par l'expert.
L'expert évalue le coût total des travaux réparatoires à la somme de 62.920,94 euros (p. 83).
Le montant des désordres imputables aux travaux réalisés par la Sas Soprema Entreprise (#3 et #4) correspond à 16,12% de cette somme (=(10.146,09/62.920,94)x100).
Le coût des travaux réparatoires portant sur les désordres affectant les ouvrages réalisés par la Sarl Granier et Fils (#7, #8 et #9) est de 8.118,93 euros (=(2.157,51+3.958,39+649,88)x1,20), soit 12,9% (=(8.118,93/62.920,94)x100) du montant total.
Le total de ces deux pourcentages ne dépasse pas ainsi le taux de 30% fixé par le premier juge.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum la Sarl Granier et Fils, la société Smabtp, la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se à relever et garantir les époux [V] des condamnations prononcées à leur encontre au titre du préjudice de jouissance, à concurrence de 30%.
D ' Sur la responsabilité des époux [V] pour du dol
Selon les dispositions de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.
Outre l'annulation éventuelle du contrat, il constitue une faute qui engage la responsabilité de son auteur dans la mesure du préjudice causé à l'autre partie.
En l'espèce, l'acte notarié de vente comporte une clause intitulée « ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGE » indiquant que :
« LE VENDEUR déclare n'avoir, au cours des dix dernières années, réalisé sur LE BIEN, aucun ouvrage au sens des dispositions des articles 1792 et suivant du Code civil tel que notamment construction, surélévation ou addition d'éléments d'équipement faisant corps avec l'immeuble.
[']
Il résulte d'un courrier électronique délivré par LE VENDEUR le 21 décembre 2016, demeuré ci-annexé, ce qui suit littéralement rapporté :
'En 2003 nous avons rencontré des problèmes d'infiltrations occasionnés par la piscine construire sur la terrasse, nous avons engagé la responsabilité des entreprises concernées, nous en avons profité pour supprimer la piscine afin d'éviter tout problème ultérieur je pense que les acheteurs étaient informés sur ce problème. Au cours de la dernière décennie la garantie décennale n'a pas été actionnée' ».
Le caractère trompeur des déclarations portées à l'acte de vente est incontestable.
L'intention dolosive des appelants se déduit de l'écart manifeste entre, d'une part, le contenu desdites déclarations et, d'autre part, l'ampleur réelle des graves désordres dont le bien a été auparavant affecté et la nature exacte des travaux réparatoires engagés à la suite des deux procédures judiciaires ayant permis aux époux [V] d'obtenir des indemnités conséquentes (220.000 euros). Travaux dont ils ne pouvaient ignorer l'importance au regard du rapport d'expertise parfaitement explicite établi par M. [T].
C'est donc vainement que les époux [V] prétendent s'abriter derrière la mauvaise compréhension du sens de la clause stipulée à l'acte de vente et des attentes qu'elle engendrait à leur égard en termes de transparence.
Pour fixer le montant de la réparation du préjudice qui est résulté du dol commis par les époux [V], Mme [G] se prévaut d'une clause pénale insérée au compromis de vente (6 octobre 2016) préalable à l'acte notarié. Or, son objet est étranger aux faits qu'elle reproche aux époux [V] puisque cette stipulation vise à sanctionner le comportement de l'une quelconque des parties qui aurait fait obstacle à la régularisation de l'acte authentique.
Elle ne peut dès lors recevoir application en présence d'une action en responsabilité fondée sur le dol.
Par ailleurs, il apparaît que le préjudice causé à Mme [G] a pour une large part déjà trouvé réparation grâce aux accords transactionnels conclus en cours de procédure et à l'accueil de ses demandes indemnitaires par le tribunal dont la décision sur ce chef est confirmée par la cour.
Demeure cependant la perte de chance d'acquérir le bien pour un moindre prix dès lors qu'abstraction faite de la réparation des désordres que permettra l'indemnisation de Mme [G], il doit être considéré que, parfaitement informée de l'historique complet de la maison, elle aurait pu conclure le contrat à des conditions plus avantageuses. Il sera estimé que la baisse de prix susceptible d'être concédée était de 10% du prix et que Mme [G] a été privée d'une chance sur deux de l'obtenir en raison des mensonges commis par les époux [V].
La fixation de l'indemnisation de Mme [G] par le premier juge à hauteur de 5% du prix de vente (470.000 euros), soit 23.500 euros, sera approuvée.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné les époux [V] à verser à Mme [G] la somme de 23.500 euros de dommages et intérêts au titre du dol.
III - Sur les demandes accessoires
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en remette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Succombant à l'instance d'appel, les époux [V] en supporteront les dépens.
Me Jean-Michel Crétot, Me Olivier Massol, Me Ingrid Cantaloube-Ferrieu et la Selas Clamens Conseil, avocats, seront autorisés à recouvrer directement auprès des époux [V] ceux desdits dépens dont ils auraient respectivement fait l'avance sans avoir reçu provision.
La décision du tribunal sera confirmée quant aux dépens de 1ère instance.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité, de la situation économique de la partie condamnée.
En l'espèce, il y a lieu de condamner les époux [V] à payer à Mme [G], de première part, aux époux [M], de deuxième part, et la Sarl Granier et Fils et la société Smabtp, de troisième part, la somme de 3.000 euros chacun sur ce fondement.
Les époux [V] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans les limites de sa saisine,
Constate le désistement d'appel de M. [J] [V] et Mme [B] [P] épouse [V] à l'égard de la société Axa France Iard ;
Dit que ce désistement est parfait et emporte extinction de l'instance à l'égard de la société Axa France Iard ;
Confirme le jugement rendu le 5 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Castres ;
Y ajoutant,
Condamne M. [J] [V] et Mme [B] [P] épouse [V] aux dépens de la procédure d'appel ;
Autorise Me Jean-Michel Crétot, Me Olivier Massol, Me Ingrid Cantaloube-Ferrieu et la Selas Clamens Conseil, avocats, à recouvrer directement auprès de M. [J] [V] et Mme [B] [P] épouse [V] ceux desdits dépens dont ils auraient respectivement fait l'avance sans avoir reçu provision ;
Condamne M. [J] [V] et Mme [B] [P] épouse [V] à verser à Mme [A] [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [J] [V] et Mme [B] [P] épouse [V] à verser à M. [L] [M] et [R] [W] épouse [M] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [J] [V] et Mme [B] [P] épouse [V] à verser à la Sarl Granier et Fils et la société Smabtp la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute M. [J] [V] et Mme [B] [P] épouse [V] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière Le président
M. POZZOBON M. DEFIX
.
ARRÊT N° 25/ 467
N° RG 23/03873
N° Portalis DBVI-V-B7H-PZYQ
LI - SC
Décision déférée du 05 Octobre 2023
TJ de [Localité 13] - 21/00255
D. LABORDE
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le 03/12/2025
à
Me Philippe PERES
Me Jean-Michel CRETOT
Me Olivier MASSOL
Me Michaël GLARIA
Me Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ
***
APPELANTS
Monsieur [J] [V]
[Adresse 14]
[Localité 17] (SENEGAL)
Madame [B] [P] épouse [V]
[Adresse 14]
[Localité 17] (SENEGAL)
Représentés par Me Philippe PERES de la SCP ALRAN PERES RENIER, avocat au barreau de CASTRES
INTIMES
Madamee [A] [G]
[Adresse 18]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean-Michel CRETOT, avocat au barreau de TOULOUSE
Monsieur [L] [M]
[Adresse 1]
[Localité 10]
Madame [R] [W] épouse [M]
[Adresse 1]
[Localité 10]
Représentés par Me Olivier MASSOL de la SELARL MASSOL AVOCATS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE
XL INSURANCE COMPANY SE
venant aux droits d'AXA CORPORATE SOLUTIONS ASSURANCE
[Adresse 5]
[Localité 8]
S.A.S. SOPREMA ENTREPRISE
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentées par Me Michaël GLARIA de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A. AXA ASSURANCE IARD
[Adresse 3]
[Localité 11]
Sans avocat constitué
S.A.R.L. ETS RENE GRANIER ET FILS
[Adresse 15]
[Localité 10]
SMABTP
ès qualités d'assureur de la SARL ETS RENE GRANIER ET FILS
[Adresse 9]
[Localité 7]
Représentées par Me Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)
Représentées par Me Virginie MEYER de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau D'ALBI (plaidant)
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 octobre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :
M. DEFIX, président
S. LECLERCQ, conseillère
L. IZAC, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffière : lors des débats K. MOKHTARI
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties
- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière
EXPOSE DU LITIGE
M. [J] [V] et Mme [B] [P] épouse [V] (ci-après désignés les époux [V]) étaient propriétaires d'une maison d'habitation sise à [Localité 16] (81).
A la suite de problèmes d'étanchéité ayant donné lieu à une procédure judiciaire devant le tribunal de grande instance d'Albi, lequel a désigné M. [T] en qualité d'expert judicaire puis rendu deux décisions sur les responsabilités, les époux [V] ont engagé, entre 2008 et 2012, des travaux de réhabilitation dont la maîtrise d''uvre a été confiée à M. [L] [M] et Mme [R] [W] épouse [M] (ci-après désignés les époux [M]), architectes Desa ' cette qualité, non contestée, figurant sur les documents versés aux débats.
Sont intervenues :
- la Sarl Ets Granier et Fils, assurée auprès de la société Smabtp, pour le gros 'uvre, la démolition de l'atelier ([19]), les enduits et le traitement des appuis des baies de la rotonde du séjour et de la cage d'escalier ;
- la Sas Soprema Entreprise, assurée auprès de la société Axa Corporate Solutions Assurance (à laquelle a succédé la société Xl Insurance Company Se), pour la réalisation de l'étanchéité de la terrasse située au R+1, après démolition de l'atelier.
Suivant acte authentique reçu le 22 décembre 2016 par Me [Y] [C], notaire associé à [Localité 12] (31), les époux [V] ont vendu cette maison à M. [I] [K] et Mme [A] [G] (ci-après désignés les consorts [O]) moyennant le prix de 470.000 euros.
Confrontés à un dégât des eaux, ces derniers ont adressé le 10 décembre 2017 une déclaration de sinistre à leur assureur multirisques habitation, la société Axa France Iard. Aux termes de plusieurs rapports de recherche de fuite établis entre février en mai 2018, les experts mandatés par leur assureur ont constaté de multiples infiltrations et problèmes d'étanchéité.
C'est dans ce contexte que les consorts [O] ont, par actes des 11 et 12 septembre 2018, fait assigner la société Axa France Iard et les époux [V] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Castres qui, par ordonnance du 25 janvier 2019, a diligenté une mesure d'expertise et confié celle-ci à M. [Z] [D].
Par ordonnance du 9 mai 2019, les opérations d'expertises ont été rendues communes et opposables aux époux [M], à la Sas Soprema Entreprise et la Sarl Ets Granier et Fils ainsi qu'à leurs assureurs respectifs.
M. [D] a déposé son rapport le 13 octobre 2020.
Par actes des 22 et 27 janvier 2021, les consorts [O] ont fait assigner les époux [V], la Sas Soprema Entreprise, la société Axa Corporate Solutions Assurance, la Sarl Granier et Fils, la société Smabtp et la société Axa France Iard devant le tribunal judiciaire de Castres aux fins d'indemnisation de leurs préjudices.
Par actes du 21 avril 2021, les époux [V] ont fait assigner les époux [M] devant le tribunal judiciaire de Castres aux fins d'appel en garantie de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au profit des consorts [O].
Par ordonnance du 19 mai 2021, le juge de la mise en état a joint les deux instances.
Par ordonnance du 3 février 2022, le juge de la mise en état a notamment constaté le désistement d'instance et d'action des consorts [O] à l'égard, d'une part, de la société Axa France Iard et, d'autre part, de la Sarl Granier et Fils et son assureur, la société Smabtp. Les parties s'étant rapprochées aux moyens de deux accords transactionnels.
Le juge de la mise en état a toutefois maintenu dans la cause la société Axa France Iard, la Sarl Granier et Fils et la société Smabtp en raison des probables recours exercés à leur encontre par les autres défendeurs.
Par ordonnance du 5 janvier 2023, le juge de la mise en état a constaté, d'une part, le désistement d'instance et d'action de M. [K] à l'encontre de l'ensemble des défendeurs et, d'autre part, la poursuite de la procédure par Mme [G] en sa qualité d'attributaire du bien objet du litige.
Par jugement du 5 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Castres a :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Xl Insurance Company Se venant aux droits de la société Axa Corporate Solutions Assurances et mis hors de cause la société Axa Corporate Solutions Assurances ;
- condamné les époux [V] à payer à Mme [G] la somme de 38.398,94 euros au titre des travaux de reprise, dont celle de 10.146 euros in solidum avec la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se ;
- dit que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 depuis le 13 octobre 2020, date du rapport d'expertise, jusqu'à la date de ce jugement ;
- condamné les époux [V] à payer à Mme [G] la somme de 62.374,41 euros au titre du solde du préjudice de jouissance, dont celle de 9.218,93 euros in solidum avec la Sas Soprema Entreprise et la société XL Insurance Company Se ;
- condamné les époux [V] à payer à Mme [G] la somme de 23.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du comportement dolosif ;
- condamné in solidum la Sarl Granier et Fils, la société Smabtp, la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se à relever et garantir les époux [V] des condamnations prononcées à leur encontre au titre des travaux de reprise et du préjudice de jouissance à concurrence de 30% ;
- dans les rapports entre les constructeurs, fixé la part de responsabilité de la Sas Soprema Entreprise à 50% et celle de la Sarl Granier et Fils à 50% ;
- autorisé la société Xl Insurance Company Se à opposer à la Sas Soprema Entreprise le montant de sa franchise ;
- rejeté toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;
- condamné in solidum les époux [V], la Sas Soprema Entreprise et la société XL Insurance Company Se à payer à Mme [G] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté les autres demandes présentées en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum les époux [V], la Sas Soprema Entreprise et la société XL Insurance Company Se aux dépens de l'instance, en ce compris les dépens de l'instance en référé et les frais d'expertise judiciaire ;
- admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum la Sas Soprema Entreprise, la société XL Insurance Company Se, la Sarl Granier et Fils et la société Smabtp à relever et garantir les époux [V] des condamnations prononcées contre eux au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile à concurrence de 30% ;
- condamné respectivement la Sas Soprema Entreprise et la Sarl Granier et fils in solidum avec leurs assureurs à se relever et garantir des condamnations prononcées contre elles à concurrence de 50% ;
- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Le tribunal a estimé que le défaut d'étanchéité des parois enterrées et le défaut de fixation des cadres dormants des baies coulissantes constituaient des désordres relevant de la garantie décennale due par les époux [V]. Il a considéré que les défauts d'étanchéité de la toiture terrasse et de son édicule engageaient pareillement la responsabilité décennale des époux [V] ainsi que celle de la Sas Soprema Entreprise (et son assureur) intervenue pour réaliser les travaux d'étanchéité. Il a par ailleurs retenu les conclusions du rapport d'expertise sur l'évaluation des travaux réparatoires mais réduit le montant proposé par M. [D] à propos du préjudice de jouissance en considération de l'impact des infiltrations sur l'habitabilité du bien et du fait qu'elles ont été aggravées par un défaut d'entretien du toit imputable aux consorts [O].
S'agissant de leur comportement lors de la vente, le tribunal a considéré que les époux [V] s'étaient rendus coupables d'une réticence dolosive en n'informant pas les acheteurs de l'existence des travaux réparatoires réalisés à la suite des décisions du tribunal judiciaire d'Albi leur ayant accordé des dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du code civil, leur intention dolosive se trouvant par ailleurs aggravée par le fait de ne pas avoir engagé l'ensemble des travaux préconisés par l'expert [T] (absence de reprise de l'étanchéité des parois enterrées).
S'agissant des recours en garantie, le premier juge a écarté la responsabilité des architectes (époux [M]) et estimé que les époux [V] ne pouvaient solliciter la garantie des sociétés Granier et fils et Soprema Entreprise pour le défaut d'étanchéité des parois enterrées. Il a en revanche considéré que le défaut de contrepente de la terrasse ouest et le défaut de fixation des cadres dormants des baies coulissantes justifiaient que la Sarl Granier et Fils leur doive partiellement garantie, de même que la Sas Soprema Entreprise en ce qui concerne le défaut d'étanchéité de la toiture terrasse et de son édicule.
Les époux [V] ont formé appel le 10 novembre 2023, désignant l'ensemble des défendeurs en qualité d'intimés, et visant dans leur déclaration les dispositions relatives à :
- leur condamnation à payer à Mme [G] la somme de 38.398,94 euros au titre des travaux de reprise, dont celle de 10.146 euros in solidum avec la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se ;
- l'actualisation de cette somme en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 depuis le 13 octobre 2020, date du rapport d'expertise, jusqu'à la date du jugement ;
- leur condamnation à payer à Mme [G] la somme de 62.374,41 euros au titre du solde du préjudice de jouissance, dont celle de 9.218,93 euros in solidum avec la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se ;
- leur condamnation à payer à Mme [G] la somme de 23.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du comportement dolosif ;
- la condamnation in solidum de la Sarl Granier et Fils, la Smabtp, la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se à relever et garantir les époux [V] des condamnations prononcées à leur encontre au titre des travaux de reprise et du préjudice de jouissance à concurrence de 30% ;
- au rejet des demandes des époux [V] à l'encontre des époux [M], architectes ;
- la condamnation in solidum des époux [V], la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se à payer à Mme [G] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamnation in solidum des époux [V], la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les dépens de l'instance en référé et les frais d'expertise judiciaire ;
- la condamnation in solidum de la Sas Soprema Entreprise, la société Xl Insurance Company Se, la Sarl Granier et Fils et la société Smabtp à relever et garantir les époux [V] des condamnations prononcées contre eux au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile à concurrence de 30%.
PRETENTIONS DES PARTIES
Par dernières conclusions du 21 février 2025, les époux [V], appelants, demandent à la cour de :
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
# condamné les époux [V] à payer à Mme [G] la somme de 38.398,94 euros au titre des travaux de reprise, dont celle de 10.146 euros in solidum avec la Sas Soprema Entreprise et la société XL Insurance Company Se ;
# dit que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 depuis le 13 octobre 2020, date du rapport d'expertise, jusqu'à la date de ce jugement.
# condamné les époux [V] à payer à Mme [G] la somme de 62.374,41 euros au titre du solde du préjudice de jouissance, dont celle de 9.218, 93 euros in solidum avec la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se ;
# condamné les époux [V] à payer à Mme [G] la somme de 23.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du comportement dolosif ;
# condamné in solidum la Sarl Granier et Fils, la société Smabtp, la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se à relever et garantir les époux [V] des condamnations prononcées à leur encontre au titre des travaux de reprise et du préjudice de jouissance à concurrence de 30% ;
# débouté les époux [V] de leur demande à l'encontre des époux [M], architectes ;
# condamné in solidum les époux [V], la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se à payer à Mme [G] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
# condamné in solidum les époux [V], la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les dépens de l'instance en référé et les frais d'expertise judiciaire,
# condamné in solidum la Sas Soprema Entreprise, la société Xl Insurance Company Se, la Sarl Granier et Fils et la société Smabtp à relever et garantir les époux [V] des condamnations prononcées à leur encontre au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile à concurrence de 30% ;
statuant à nouveau,
- débouter Mme [G] de ses demandes formulées sur le fondement de l'article 1792 du code civil concernant l'étanchéité des murs du sous-sol ;
- la débouter de ces mêmes demandes sur le fondement des dommages intermédiaires ;
- condamner solidairement les époux [M], la Sarl Granier et Fils, la société Smabtp, la Sas Soprema Entreprise, la société Axa Corporate Solutions Assurance à relever et garantir intégralement les époux [V] de toutes les autres demandes relatives au préjudice matériels et travaux de reprise ;
- débouter Mme [G] de ses demandes d'indemnité au titre du préjudice de jouissance et de l'indemnité mensuelle réclamée jusqu'à réalisation des travaux ;
- débouter Mme [G] de ses demandes de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1231 et suivants et 1137 du code civil ;
- la débouter de l'ensemble de ses demandes formées par voie d'appel incident,
à titre subsidiaire,
- condamner solidairement les époux [M], la Sarl Granier et Fils, la société Smabtp, la Sas Soprema Entreprise et la société Axa Corporate Solutions Assurance à relever et garantir les époux [V] de toute condamnation qui serait prononcée au titre du préjudice de jouissance, d'indemnité mensuelle jusqu'à réalisation des travaux et de dommages et intérêts ;
- les condamner sous la même solidarité à garantir les époux [V] de toutes sommes qui seraient octroyées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
- condamner tout succombant à une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner tout succombant aux dépens d'appel et de première instance.
S'agissant des demandes formulées au titre des travaux réparatoires, ils font valoir que le rapport d'expertise ne comporte aucune indication quant à l'imputabilité des désordres à telle ou telle partie, que la responsabilité solidaire du vendeur (article 1792-1 du code civil) n'est pas exclusive de celle des intervenants à l'acte de construire et qu'à ce titre, la mise hors de cause des époux [M] (architectes) est injustifiée dans la mesure où ces derniers se sont vu confier la maitrise d''uvre de l'ensemble des travaux de reprise recensés par l'expert [T] en 2005. Ils ajoutent que la limitation de la part de responsabilité des sociétés Granier et Fils et Soprema Entreprise à 30% est pareillement injustifiée dès lors que les désordres leur sont entièrement imputables.
Ils font valoir que le préjudice de jouissance n'est pas objectivement établi en ce que les désordres ne se manifestent qu'à l'occasion de fortes pluies, c'est-à-dire de façon extrêmement rare. Ils exposent que les venues d'eau en sous-sol ne concernent pas une pièce d'habitation et que celles des infiltrations qui affectent des pièces d'habitation ont été aggravées par le défaut d'entretien imputable aux acquéreurs.
S'agissant des dommages et intérêts sollicités sur le fondement du dol, ils opposent l'absence d'intention de tromper en raison d'une méprise sur le sens de la clause relative à la garantie décennale. Enfin, ils font valoir que la clause pénale dont se prévaut Mme [G] ne peut recevoir application en raison de son objet étranger aux faits qu'elle leur reproche.
Par uniques conclusions du 18 mars 2024, Mme [G], intimée formant appel incident, demande à la cour de :
- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées ;
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
# condamné les époux [V] à payer à Mme [G] la somme de 38.398,94 euros au titre des travaux de reprise, dont celle de 10.146 euros in solidum avec la Sas Soprema Entreprise et la société XL Insurance Company Se ;
# dit que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT 01 depuis le 13 octobre 2020, date du rapport d'expertise, jusqu'à la date de ce jugement ;
# condamné les époux [V] à payer à Mme [G] des dommages et intérêts au titre du solde du préjudice de jouissance, et à hauteur de 14.78% in solidum avec la société Soprema et la société XL Insurance Company Se ;
# condamné les époux [V] à payer à Mme [G] des dommages et intérêts en réparation du comportement dolosif lors de la vente ;
# condamné in solidum la Sarl Granier et Fils, la société Smabtp, la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se à relever et garantir les époux [V] des condamnations prononcées contre eux au titre des travaux de reprise et du préjudice de jouissance à concurrence de 30% ;
# dans les rapports entre les constructeurs, fixé la part de responsabilité de la Sas Soprema Entreprise à 50% et celle de la Sarl Granier et Fils à 50% ;
# autorisé la société Xl Insurance Company Se à opposer à la Sas Soprema Entreprise le montant de sa franchise ;
# rejeté toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;
# condamné in solidum les époux [V], la Sas Soprema Entreprise et la société XL Insurance Company Se à payer à Mme [G] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
# rejeté les autres demandes présentées en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
# condamné in solidum les époux [V], la Sas Soprema Entreprise et la société XL Insurance Company Se aux dépens de l'instance, en ce compris les dépens de l'instance en référé et les frais d'expertise judiciaire ;
# admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
# condamné in solidum la Sas Soprema Entreprise, la société XL Insurance Company Se, la Sarl Granier et fils et la société Smabtp à relever et garantir les époux [V] des condamnations prononcées contre eux au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile à concurrence de 30% ;
# condamné respectivement la Sas Soprema Entreprise et la Sarl Granier in solidum avec leurs assureurs à se relever et garantir des condamnations prononcées contre elles à concurrence de 50% ;
# dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
y ajoutant et par voie d'appel incident,
- juger que la condamnation des époux [V] au titre du solde du préjudice de jouissance est fixée à la somme de 92.897,41 euros, dont celle de 13.730,23 euros in solidum avec la Sas Soprema Entreprise et la société XL Insurance Company Se ;
- juger que la condamnation des époux [V] au titre des dommages et intérêts en réparation du comportement dolosif est fixée à la somme de 47.000 euros ;
- condamner les époux [V] au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens d'appel, dont distraction au projet de Me Jean-Michel Crétot, avocat sur son affirmation de droit.
Elle fait valoir que les époux [V] lui doivent garantie en qualité de vendeurs après travaux et qu'à ce titre, le défaut d'étanchéité des parois enterrées engage leur responsabilité décennale ou, à défaut, leur responsabilité contractuelle sur le fondement des « dommages intermédiaires » puisqu'ils n'ont pas suivi les préconisations de l'expert [T]. Elle ajoute que cette faute se trouve doublement aggravée, d'une part, en raison de la perception de l'indemnité correspondante obtenue à l'issue des procédures engagées devant le tribunal de grande instance d'Albi et, d'autre part, par le silence gardé à ce sujet dans l'acte de vente.
S'agissant du préjudice de jouissance, elle invoque le fait que l'habitabilité du bien est considérablement restreinte par les entrées d'eau récurrentes dans le séjour, la cage d'escalier et les parois enterrées ainsi que par le défaut d'étanchéité à l'air des baies coulissantes des chambres situées au 1er étage.
Elle fait enfin valoir qu'en raison des fausses déclarations contenues dans l'acte de vente, les époux [V] ont commis un dol à son détriment, qu'en vertu de la clause pénale contenue dans le compromis de vente, son indemnisation doit être fixée à 10% du prix d'achat et qu'en toute hypothèse, parfaitement informée de l'état du bien, elle aurait négocié son acquisition pour un prix inférieur d'au moins 100.000 euros.
Par dernières conclusions du 6 mai 2024, les époux [M], intimés, demandent à la cour de :
- confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions ;
- les mettre purement et simplement hors de cause ;
- débouter toute partie des recours en garantie présentés à leur encontre ;
subsidiairement,
- limiter le recours en garantie des époux [V] à l'encontre de Mme [M] au coût des travaux réparatoires nécessaires à l'étanchéité des appuis de baies de la rotonde du salon ;
en toute hypothèse,
- condamner solidairement la Sas Soprema Entreprise, la société Granier et fils, la société Smabtp et la société Xl Insurance Company Se à relever et garantir les époux [M] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit des époux [V] ;
- limiter la base du recours en garantie des époux [V] à leur encontre à la somme de 46.585,46 euros au titre du préjudice matériel, dont il conviendra de déduire les sommes perçues par Mme [G] en vertu des deux protocoles d'accord ;
- limiter le recours en garantie des époux [V] à leur encontre à la somme de 27.085,89 euros au titre de leur préjudice immatériel, dont il conviendra de déduire les sommes perçues par Mme [G] en vertu des deux protocoles d'accord ;
- débouter les époux [V] de toute autre demande à leur encontre ;
- condamner tout succombant à leur payer à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Massol avocats, sur ses dires et affirmations de droit.
Au soutien de l'absence d'imputabilité des désordres à M. [M], ils opposent le fait que, si celui-ci est intervenu en 2005 et 2006, tel n'a plus été le cas ensuite, M. [M] ayant été radié de son tableau régional (de l'ordre des architectes) à compter du 1er avril 2010 à la suite de son départ à la retraite.
S'agissant de Mme [M], ils font valoir que le périmètre de sa mission de maitrise d''uvre est étranger à l'ensemble des désordres relevés par l'expert judiciaire, réserve faite des travaux de reprise des appuis béton des baies de la rotonde du séjour confiés à la Sarl Granier et Fils. Ils opposent par ailleurs, d'une part, l'absence de toute faute commise à l'occasion de sa mission de direction de l'exécution des travaux, laquelle ne comporte pas l'obligation de veiller au respect des règles de l'art par les entrepreneurs et, d'autre part, le fait que l'expert judiciaire a relevé que les désordres résultaient exclusivement de défauts d'exécution imputables aux entreprises qui ont manqué aux règles de l'art.
Par uniques conclusions du 2 mai 2024, la Sarl Granier et Fils et la société Smabtp, intimées, demandent à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;
- condamner les époux [V] au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Cantaloube-Ferrieu, avocat sur son affirmation de droit.
Elles font valoir que M. [D] a uniquement imputé à la Sarl Granier et Fils le défaut d'étanchéité des menuiseries extérieures (baies de la rotonde du séjour et de la cage d'escalier) suite aux travaux de reprise de leurs appuis béton et que, sur la base de cette analyse, la Sarl Granier et Fils a conclu aux côtés de son assureur un accord transactionnel avec Mme [G] le 12 avril 2021. Elles ajoutent que la persistance du désordre affectant les parois enterrées tient à la décision des époux [V] de ne pas réaliser les travaux d'étanchéité préconisés par l'expert [T].
S'agissant des recours en garantie formés à leur encontre au titre du préjudice de jouissance, elles rappellent avoir déjà versé une indemnité transactionnelle et soutiennent ne pas devoir supporter une part contributive supérieure à 30%.
Par uniques conclusions du 18 mars 2024, la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se, intimées et formant appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 1240 et 1792 du code civil, de :
- rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et, en tout cas, mal fondées ;
- confirmer en toute ses dispositions le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne la mise hors de cause des époux [M] ;
- le réformer de ce chef en accueillant son appel incident ;
- condamner les époux [M] à les relever et garantir à hauteur de 20% des condamnations prononcées à leur encontre et de toute autre, dans cette même proportion ;
- si mieux n'aime la cour, condamner Mme [M] seule à les relever et garantir à la hauteur de 20% des condamnations prononcées à leur encontre et de toute autre, dans cette même proportion ;
- statuer ce que de droit quant aux dépens, dont distraction au projet de la Selas Clamens Conseil, avocat, qui sera en droit de les recouvrer sur son offre de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Ils font valoir que les époux [M] engagent leur responsabilité décennale parce qu'ils ont failli dans leur mission de conception, de direction et de surveillance des travaux. Ils ajoutent que Mme [M] a reçu une mission complète à l'occasion des travaux de réhabilitation du bien.
La société Axa France Iard n'a pas constitué avocat. Aucun élément versé aux débats ne témoigne de la signification de la déclaration d'appel à son égard.
Toutefois, par conclusions d'incident aux fins de désistement partiel du 12 janvier 2024, les époux [V] ont indiqué entendre se désister de l'instance et de l'action introduite devant la cour d'appel à l'égard de la société Axa France Iard.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 septembre 2025. L'affaire a été examinée à l'audience du 6 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
I ' Sur le désistement des époux [V] à l'encontre de la société Axa France Iard
Aux termes de l'article 401 du code de procédure civile, le désistement de l'appel n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente.
En l'espèce, les époux [V] ont, par conclusions du 12 janvier 2024, sollicité que soit déclaré parfait leur « désistement d'instance et d'action » à l'égard de la société Axa France Iard. Cette demande s'entend d'un désistement d'appel limité à cette partie, laquelle n'a ni formé appel incident, ni présenté de demande incidente.
En outre, aucune des parties intimées n'a formé de demande à l'encontre de la société Axa France Iard.
De sorte que le caractère parfait du désistement d'appel à l'égard de la société Axa France Iard sera constaté ainsi que l'extinction de l'instance la concernant.
II ' Sur les demandes au fond
Afin d'assurer la clarté des développements qui vont suivre, il convient d'indiquer qu'au jour où M. [D] a rendu son rapport, le bien souffrait de 9 séries de désordres (p. 82 § 3.7) :
# 1 : défaut tenant à la contre-pente de la terrasse ouest ;
# 2 : défaut d'étanchéité des parois enterrées du sous-sol ;
# 3 : défaut d'étanchéité de l'édicule en toiture terrasse de la cage d'escalier ;
# 4 : défaut d'étanchéité de la toiture terrasse du R+1 devant la chambre 2 ;
# 5 : défaut de fixation des cadres dormants des chambres 1 et 2 du R+1 ;
# 6 : défaut des appuis de baies de la cage d'escalier ;
# 7 : défaut des appuis de baies de la rotonde du salon ;
# 8 : fissuration des enduits extérieurs ;
# 9 : fissuration des faux plafonds et instabilité d'ancrage de la charpente.
Les désordres #6, #7 et #8 ont donné lieu à un accord transactionnel conclu le 12 avril 2021 entre, d'une part, les consorts [O] et, d'autre part, la Sarl Granier et Fils et la société Smabtp.
Le désordre # 9 a fait l'objet d'un accord transactionnel conclu le 2 avril 2021 entre les consorts [O] et leur assureur multirisques habitation, la société Axa France Iard, comme étant consécutif à une tempête survenue en 2017.
Au sein des cinq séries de désordres (#1 à #5) n'ayant pas donné lieu à l'indemnisation amiable de Mme [G], les époux [V] contestent uniquement, devant la cour, leur responsabilité au titre du défaut d'étanchéité des parois enterrées du sous-sol (A).
Ils sollicitent, en outre, la garantie des époux [H] et de l'ensemble des constructeurs (ainsi que de leurs assureurs) à hauteur de la totalité des condamnations prononcées à leur encontre au titre des travaux réparatoires et du préjudice de jouissance (C).
La Sas Soprema Entreprise et son assureur demandent également à être relevés et garantis par les époux [M] (ou Mme [M] seulement) à hauteur de 20% (C).
Mme [G] sollicite enfin la majoration de l'indemnisation de son préjudice de jouissance (B) ainsi que celle des dommages et intérêts lui ayant été alloués au titre du dol reproché aux époux [V] (D).
A - Sur la responsabilité des époux [V] au titre du défaut d'étanchéité des murs enterrés du sous-sol (#2)
Il est constant qu'avant de vendre leur maison d'habitation aux consorts [O], les époux [V] ont fait réaliser des travaux de réhabilitation relatifs aux parois enterrées souffrant d'infiltrations d'eau.
Sur la garantie décennale
Le 1er alinéa de l'article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Selon les dispositions de l'article 1792-1 2° du code civil, toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est réputé constructeur au sens de l'article 1792.
Cette disposition s'applique à tout vendeur qu'il ait fait édifier en totalité l'immeuble ou uniquement réaliser des travaux de transformation ou de réhabilitation du bien qui relèvent de la qualification d'ouvrage. Tel est le cas lorsque ces travaux participent de la solidité de l'immeuble, de la préservation ou de la restauration de sa destination.
Il est constant qu'en présence d'un désordre futur ou évolutif susceptible de relever de la garantie décennale, la mise en 'uvre des dispositions de l'article 1792 du code civil exige que soit démontré le fait qu'il est d'ores et déjà acquis que pareil désordre surviendra ou présentera la gravité requise avant l'expiration du délai d'épreuve de 10 ans (Cass. Civ.(3e), 21 septembre 2022, n°21-15.455).
En l'espèce, M. [D] relève dans son rapport (p. 80 § 3.5) que « le taux d'humidité important relevé en partie haute et basse des murs périphériques enterrés du sous sol et sur de la cloison du doublage récemment construire en parpaings de 10cm semble provenir d'un défaut d'étanchéité des murs enterrés pouvant rendre à terme l'ouvrage impropre à sa destination ». De sorte qu'en l'absence de démonstration de la survenance de cette impropriété dans le délai décennal, il y a lieu de considérer que ce désordre ne relève pas du champ d'application de l'article 1792 du code civil.
C'est donc à tort que le premier juge a retenu la responsabilité civile décennale des époux [V].
Sur la responsabilité contractuelle fondée sur les dommages intermédiaires
Il est de principe (depuis Cass. Civ.(3e), 10 juillet 1978, n°77-12.595) que le constructeur est tenu à l'égard du maître de l'ouvrage d'une responsabilité contractuelle pour faute prouvée en ce qui concerne les 'dommages intermédiaires' ; lesquels se caractérisent par leur moindre gravité les excluant du domaine de la garantie décennale et par le fait qu'affectant un élément inerte, ils ne relèvent pas non plus de la garantie de bon fonctionnement.
Etant réputée constructeur par l'article 1792-1 2° du code civil, la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire est tenue par cette responsabilité pour faute prouvée (Cass. Civ. (3e), 4 novembre 2010, n°09-12.988, Bull. III n°196 ; Cass. Civ.(3e), 30 janvier 2025, n°23-16.347).
En l'espèce, il ressort du rapport de M. [D] (p. 79 § 3.4.6) que le défaut d'étanchéité des parois enterrées a pour origine l'absence de réalisation des travaux préconisés par l'expert [T] puisque les époux [V] se sont contentés de faire installer une contre cloison intérieure en parpaing de 10 cm alors même que ce dernier prescrivait de créer une ventilation des trois vides sanitaires sous-terrasse et de procéder à la réfection de l'étanchéité des murs enterrés (p. 29 du rapport d'expertise [T]).
S'il est exact que, pour justifier ses préconisations techniques, l'expert [T] ne s'appuie pas exclusivement sur les exigences du DTU 20.1 applicable aux locaux de classe 2 (garages et certaines caves), il n'en relève pas moins que le haut standing de la construction rend inacceptables les venues d'eau affectant ses murs enterrés (p. 37 du rapport d'expertise [T]).
Or, les appelants justifient leur choix de recourir à un procédé de moindre coût, destiné à occulter la présence des infiltrations sans remédier à leur origine, par le fait qu'ils n'avaient l'utilité du bien qu'à la belle saison. De sorte que les époux [V] ont ainsi décidé de traiter au moyen d'un procédé inadapté un désordre incompatible avec le haut standing du bien alors même que les consorts [O] pouvaient légitimement en attendre le respect par leurs vendeurs puisque ni l'existence, ni la nature de ces travaux d'occultation ne leur avaient été révélées par ces derniers.
Ces faits caractérisent une faute des époux [V] en lien direct avec le taux d'humidité important qui a été relevé par M. [D] en partie haute et basse des murs périphériques enterrés ainsi que sur la cloison de doublage. Compte tenu du haut standing du bien, un tel phénomène par ailleurs évolutif, s'il ne peut être qualifié de désordre décennal, n'en constitue pas moins un dommage réparable.
La responsabilité des époux [V] s'agissant du défaut d'étanchéité des murs enterrés du sous-sol sera retenue au titre des dommages intermédiaires.
Le montant des travaux réparatoires a été évalué par M. [D] à la somme de 15.000 euros Ht (p. 82 § 3.7). Celui-ci n'est pas discuté par les époux [V] tandis qu'aucun élément ne permet d'en contredire la pertinence.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné les époux [V] au titre du préjudice matériel tenant au défaut d'étanchéité des parois enterrées.
B ' Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [G]
Le principe de réparation intégrale du préjudice commande de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation dans laquelle elle se serait trouvée si le dommage n'avait pas eu lieu.
Ce principe s'applique tant au préjudice matériel qu'au préjudice immatériel qui sont nés du dommage.
En l'espèce, dans son rapport, M. [D] (p. 83 § 3.8) a estimé qu'au regard du fait que l'ensemble des pièces principales, à l'exception de la cuisine, ont été affectées par les désordres, ces derniers ont engendré une privation de jouissance de l'ordre de 75% du logement.
Si l'ampleur des désordres en termes de surface habitable concernée est exacte, il convient cependant de tenir compte également de l'intensité des désagréments subis par Mme [G]. Or, comme l'a justement relevé le premier juge, les pénétrations d'eau, quoique récurrentes ne présentent qu'un caractère ponctuel et non pas généralisé. En outre, il ressort du rapport d'expertise que le défaut d'entretien imputable aux consorts [O] est à l'origine d'une aggravation des conséquences préjudiciables de ces mêmes désordres.
De sorte que c'est à bon droit que le tribunal a pu considérer que la privation de jouissance subie par Mme [G] devait être fixée à hauteur de 50% du loyer évalué par l'expert à 1.864 euros/mois, lequel n'est pas contesté. Soit une indemnité mensuelle de privation de jouissance de 932 euros (=1.864 euros x 50%).
Il est par ailleurs constant qu'en vertu des deux accords transactionnels conclus en cours d'instance, Mme [G] a d'ores et déjà perçu la somme de 4.962,59 euros indemnisation au titre de son préjudice de privation de jouissance. Celle-ci devra être déduite de l'indemnisation finale de ce préjudice immatériel.
Le tribunal a pertinemment accueilli la demande indemnitaire de Mme [G] pour la période s'étendant du 10 décembre 2017 (déclaration de sinistre adressée par les consorts [O] à la société Axa France Iard) à la date de sa décision. Soit une durée de 70 mois à laquelle doit être, d'une part, appliquée une indemnité de privation de jouissance mensuelle de 932 euros et, d'autre part, déduite la somme déjà perçue à hauteur de 4.962,59 euros. Ce qui correspond à un total de 60.277,41 euros (= (70 mois x 932 euros) - 4.962,59 euros).
M. [D] a par ailleurs estimé la durée des travaux à 6 semaines, durée pendant laquelle il sera considéré que les nuisances engendrées par la réalisation des travaux porteront la privation de jouissance à hauteur de 75%. De sorte que l'indemnité correspondante sera fixée à la somme de 2.097 euros (= 1.864 euros x 75% x 1,5 mois). Soit un total général de 62.374,41 euros (=60.277,41+2.097).
En conséquence, le jugement sera confirmé sur ce point.
C ' Sur les recours en garantie
Si l'action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l'immeuble à ses acquéreurs, le maître de l'ouvrage ne perd pas pour autant la faculté de l'exercer lorsqu'elle présente pour lui un intérêt direct et certain, comme c'est le cas lorsqu'il a été condamné au titre des désordres affectant l'immeuble.
Les époux [V] peuvent par conséquent se prévaloir des dispositions des articles 1792 et suivants tant à l'encontre des époux [M] que des sociétés Granier et Fils et Soprema Entreprise ainsi que leurs assureurs respectifs.
La Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se ne sont pas quant à elles fondées à invoquer ces dispositions dans la mesure où elles ne bénéficient qu'au maître de l'ouvrage ou à son acquéreur. Elles peuvent en revanche solliciter la garantie des époux [M] en démontrant qu'ils ont commis une faute à l'origine de la survenance de tout ou partie des désordres affectant le bien et dont elles supportent l'indemnisation au profit de Mme [G].
Sur la responsabilité des époux [M] (architectes)
La responsabilité décennale d'un architecte ne peut être engagée qu'en présence de désordres imputables à son intervention et dans la limite des prestations dont il a accepté la charge.
A ce titre, la mission de direction des travaux qui lui est confiée n'implique pas une présence ou un contrôle permanent sur le chantier (Cass. Civ.(3e), 4 mai 2016, n°15-14.671), ni le fait de veiller au respect par chaque entreprise des côtes et des niveaux prévus au permis de construire (Cass. Civ. (3e), 24 mars 2016, n°15-12.924).
D'une façon générale, il n'appartient pas à l'architecte, au titre de sa mission de direction des travaux, de vérifier que les ouvrages mis en 'uvre par les différents constructeurs sont conformes aux règles de l'art, sauf à ce que cette non-conformité présente un caractère évident.
En l'espèce, il résulte des éléments versés aux débats (pièce 4, 5 et 9 - époux [V]), que, nonobstant sa radiation du tableau de l'ordre des architectes en avril 2010 par suite de sa déclaration de départ en retraite, M. [L] [M] a assuré le suivi de l'avancement des travaux confiés aux sociétés Granier et Fils et Soprema Entreprise dans le courant des années 2011 et 2012.
Durant cette même période, Mme [R] [M] s'est vue confier par les époux [V] (pièce 3 - époux [V]) une mission de maîtrise d''uvre pour la réalisation des travaux de reprise de certains désordres affectant la maison de [Localité 16], comprenant pour sa 2ème phase la direction des travaux avec réunion hebdomadaire sur le chantier et gestion économique des travaux ainsi que l'assistance au maître de l'ouvrage lors de la réception des travaux avec établissement du décompte définitif.
Sur la base de ces éléments, il sera tout d'abord observé que l'intervention des époux [M] n'a pas eu trait aux travaux réalisés dans le sous-sol par l'entreprise [X] (la facture correspondante, d'un montant de 2.000 euros, étant jointe à un dire annexé à son rapport par M. [D], p. 54) dans la mesure où il n'est fait aucune référence à cette dernière aussi bien dans le courriel adressé le 12 mars 2012 par M. [M] (pièce 4 - époux [V]) que dans la situation de travaux établie par Mme [M] (pièce 10 - époux [V]).
De sorte que les époux [M] étant demeurés étrangers aux travaux relatifs au défaut d'étanchéité des parois enterrées du sous-sol (#2), ils ne peuvent voir leur responsabilité engagée à ce titre.
Il en va de même du défaut d'étanchéité à l'air des menuiseries des chambres du 1er étage (#5) en raison d'une fixation insuffisante des dormants à la maçonnerie, en particulier en partie haute au niveau du coffre du volet roulant (rapport p. 79 § 3.4.8), puisqu'aucun élément ne permet d'établir que les époux [V], lesquels sont à l'origine de la reprise de ces menuiseries en 2006 par la Sarl Miroiterie [E] Frères (p. 46 du rapport d'expertise), aient confié à l'un quelconque des constructeurs chargés des travaux de réhabilitation entre 2008 et 2012 d'intervenir à nouveau à ce sujet.
Par ailleurs et ensuite, il ressort du rapport de M. [D] (p. 79 § 3.4.5) que les traces d'humidité et les remontées capillaires résultant de la contrepente de la terrasse ouest du rez-de-chaussée (#1) tiennent au fait que, nonobstant les prescriptions de l'expert [T] contenues dans son rapport du 7 mars 2005, ce défaut n'a fait l'objet d'aucun travaux par les époux [V]. Or, aucun élément ne permet d'établir que le périmètre de l'intervention confiée aux époux [M] ait concerné le traitement de ce désordre et que, par suite, ils aient été sollicités sur la pertinence de ce choix qui, au demeurant, apparait en droite ligne avec l'attitude des époux [V] ayant consisté à éluder ou limiter les travaux réparatoires nécessaires.
M. [D] retient enfin (p. 79 § 3.4.2 et § 3.4.4) que le défaut d'étanchéité de l'édicule (#3) et de la toiture terrasse du 1er étage (#4) résulte d'une exécution défaillante (non-respect du DTU 43.1). Or, pareille défaillance ne peut être imputée aux époux [M] dans la mesure où ni l'absence d'utilisation des crosses obligatoires afin d'assurer les traversées et pénétrations pour le passage des tuyauteries, ni le défaut ponctuel de hauteur suffisante du relevé d'étanchéité contre le mur de la chambre 2 ne présentaient de caractère manifeste.
Par ailleurs, il sera observé que les travaux de reprise des appuis béton des baies de la rotonde du salon (#6) et de la cage d'escalier (#7) ainsi que des enduits (#8) ont donné lieu à une indemnisation transactionnelle consentie au profit de Mme [G] par la Sarl Granier et Fils et la société Smabtp. De sorte qu'aucune demande n'étant formée à ce titre à l'encontre des époux [V], ces derniers ne peuvent ainsi solliciter garantie de ce chef auprès des époux [M].
Il en va pareillement de la reprise des faux plafonds des chambres du 1er étage et de la vérification de l'ancrage de la charpente (#9) dont le coût a été pris en charge par la société Axa France Iard, assureur multirisques habitation de Mme [G].
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [V] de leur demande en garantie à l'encontre des époux [M].
De même, en l'absence de toute responsabilité des époux [M] dans la survenance des désordres affectant les ouvrages réalisés par la Sas Soprema Entreprise, celle-ci et la Société Xl Insurance Company Se ne peuvent utilement solliciter leur condamnation aux fins d'être elles-mêmes relevées et garanties des sommes mises à leur charge au titre des travaux de reprise et du préjudice de jouissance.
Le jugement sera pareillement confirmé sur ce point.
Sur la responsabilité des entrepreneurs de travaux
Outre la démonstration de la gravité suffisante du dommage affectant l'ouvrage, la présomption de responsabilité consacrée par l'article 1792 du code civil exige également que soit établi un lien de causalité entre l'intervention du constructeur sur le chantier et le dommage dont il est demandé réparation.
En l'espèce, la société Soprema Entreprise et Granier et Fils, ainsi que leurs assureurs respectifs, sollicitent la confirmation de leur condamnation in solidum à relever et garantir les époux [V] à hauteur de 30 % des sommes mises à leur charge tant au titre des travaux de reprise que du préjudice de jouissance.
* S'agissant du préjudice matériel, les époux [V] ne démontrent pas que la contribution à la dette de ces deux sociétés doive dépasser ce taux dans la mesure où, d'une part, les désordres imputables aux travaux réalisés par la Sas Soprema Entreprise, à savoir le défaut d'étanchéité de l'édicule en toiture terrasse de la cage d'escalier et celui de la toiture terrasse du 1er étage devant la chambre (# 3 et #4), représentent selon l'expert judiciaire la somme de 10.146,09 euros (=(923,08+7.532)x1,20) tandis que 30% du coût total des travaux réparatoires mis à la charge des appelants correspond à la somme de 11.519,68 euros (=38.398,94x30%) et que, d'autre part, la Sarl Granier et Fils ne peut se voir imputer l'origine de désordres dont le coût des travaux réparatoires aurait été mis à la charge des époux [V] dans la mesure où elle n'a été chargée ni de remédier à la contrepente de la terrasse ouest (#1), ni au défaut de fixation des cadres dormants des chambres du 1er étage (#5) tandis que les désordres tenant au défaut des appuis de baies de la cage d'escalier (#6) et de la rotonde du salon (#7) ainsi que les fissures horizontales que présentaient les enduits extérieurs (#8) ont donné lieu à une indemnisation transactionnelle au profit de Mme [G].
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné in solidum la Sarl Granier et Fils, la société Smabtp, la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se à relever et garantir les époux [V] des condamnations prononcées à leur encontre au titre des travaux de reprise, à concurrence de 30%.
* S'agissant du préjudice immatériel, la privation de jouissance résultant des suites de l'action conjuguée des désordres, la part contributive de chacun des constructeurs doit être évaluée à l'aune de l'importance respective des travaux réparatoires mis à leur charge au regard de l'ensemble de ceux retenus par l'expert.
L'expert évalue le coût total des travaux réparatoires à la somme de 62.920,94 euros (p. 83).
Le montant des désordres imputables aux travaux réalisés par la Sas Soprema Entreprise (#3 et #4) correspond à 16,12% de cette somme (=(10.146,09/62.920,94)x100).
Le coût des travaux réparatoires portant sur les désordres affectant les ouvrages réalisés par la Sarl Granier et Fils (#7, #8 et #9) est de 8.118,93 euros (=(2.157,51+3.958,39+649,88)x1,20), soit 12,9% (=(8.118,93/62.920,94)x100) du montant total.
Le total de ces deux pourcentages ne dépasse pas ainsi le taux de 30% fixé par le premier juge.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum la Sarl Granier et Fils, la société Smabtp, la Sas Soprema Entreprise et la société Xl Insurance Company Se à relever et garantir les époux [V] des condamnations prononcées à leur encontre au titre du préjudice de jouissance, à concurrence de 30%.
D ' Sur la responsabilité des époux [V] pour du dol
Selon les dispositions de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.
Outre l'annulation éventuelle du contrat, il constitue une faute qui engage la responsabilité de son auteur dans la mesure du préjudice causé à l'autre partie.
En l'espèce, l'acte notarié de vente comporte une clause intitulée « ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGE » indiquant que :
« LE VENDEUR déclare n'avoir, au cours des dix dernières années, réalisé sur LE BIEN, aucun ouvrage au sens des dispositions des articles 1792 et suivant du Code civil tel que notamment construction, surélévation ou addition d'éléments d'équipement faisant corps avec l'immeuble.
[']
Il résulte d'un courrier électronique délivré par LE VENDEUR le 21 décembre 2016, demeuré ci-annexé, ce qui suit littéralement rapporté :
'En 2003 nous avons rencontré des problèmes d'infiltrations occasionnés par la piscine construire sur la terrasse, nous avons engagé la responsabilité des entreprises concernées, nous en avons profité pour supprimer la piscine afin d'éviter tout problème ultérieur je pense que les acheteurs étaient informés sur ce problème. Au cours de la dernière décennie la garantie décennale n'a pas été actionnée' ».
Le caractère trompeur des déclarations portées à l'acte de vente est incontestable.
L'intention dolosive des appelants se déduit de l'écart manifeste entre, d'une part, le contenu desdites déclarations et, d'autre part, l'ampleur réelle des graves désordres dont le bien a été auparavant affecté et la nature exacte des travaux réparatoires engagés à la suite des deux procédures judiciaires ayant permis aux époux [V] d'obtenir des indemnités conséquentes (220.000 euros). Travaux dont ils ne pouvaient ignorer l'importance au regard du rapport d'expertise parfaitement explicite établi par M. [T].
C'est donc vainement que les époux [V] prétendent s'abriter derrière la mauvaise compréhension du sens de la clause stipulée à l'acte de vente et des attentes qu'elle engendrait à leur égard en termes de transparence.
Pour fixer le montant de la réparation du préjudice qui est résulté du dol commis par les époux [V], Mme [G] se prévaut d'une clause pénale insérée au compromis de vente (6 octobre 2016) préalable à l'acte notarié. Or, son objet est étranger aux faits qu'elle reproche aux époux [V] puisque cette stipulation vise à sanctionner le comportement de l'une quelconque des parties qui aurait fait obstacle à la régularisation de l'acte authentique.
Elle ne peut dès lors recevoir application en présence d'une action en responsabilité fondée sur le dol.
Par ailleurs, il apparaît que le préjudice causé à Mme [G] a pour une large part déjà trouvé réparation grâce aux accords transactionnels conclus en cours de procédure et à l'accueil de ses demandes indemnitaires par le tribunal dont la décision sur ce chef est confirmée par la cour.
Demeure cependant la perte de chance d'acquérir le bien pour un moindre prix dès lors qu'abstraction faite de la réparation des désordres que permettra l'indemnisation de Mme [G], il doit être considéré que, parfaitement informée de l'historique complet de la maison, elle aurait pu conclure le contrat à des conditions plus avantageuses. Il sera estimé que la baisse de prix susceptible d'être concédée était de 10% du prix et que Mme [G] a été privée d'une chance sur deux de l'obtenir en raison des mensonges commis par les époux [V].
La fixation de l'indemnisation de Mme [G] par le premier juge à hauteur de 5% du prix de vente (470.000 euros), soit 23.500 euros, sera approuvée.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné les époux [V] à verser à Mme [G] la somme de 23.500 euros de dommages et intérêts au titre du dol.
III - Sur les demandes accessoires
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en remette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Succombant à l'instance d'appel, les époux [V] en supporteront les dépens.
Me Jean-Michel Crétot, Me Olivier Massol, Me Ingrid Cantaloube-Ferrieu et la Selas Clamens Conseil, avocats, seront autorisés à recouvrer directement auprès des époux [V] ceux desdits dépens dont ils auraient respectivement fait l'avance sans avoir reçu provision.
La décision du tribunal sera confirmée quant aux dépens de 1ère instance.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité, de la situation économique de la partie condamnée.
En l'espèce, il y a lieu de condamner les époux [V] à payer à Mme [G], de première part, aux époux [M], de deuxième part, et la Sarl Granier et Fils et la société Smabtp, de troisième part, la somme de 3.000 euros chacun sur ce fondement.
Les époux [V] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans les limites de sa saisine,
Constate le désistement d'appel de M. [J] [V] et Mme [B] [P] épouse [V] à l'égard de la société Axa France Iard ;
Dit que ce désistement est parfait et emporte extinction de l'instance à l'égard de la société Axa France Iard ;
Confirme le jugement rendu le 5 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Castres ;
Y ajoutant,
Condamne M. [J] [V] et Mme [B] [P] épouse [V] aux dépens de la procédure d'appel ;
Autorise Me Jean-Michel Crétot, Me Olivier Massol, Me Ingrid Cantaloube-Ferrieu et la Selas Clamens Conseil, avocats, à recouvrer directement auprès de M. [J] [V] et Mme [B] [P] épouse [V] ceux desdits dépens dont ils auraient respectivement fait l'avance sans avoir reçu provision ;
Condamne M. [J] [V] et Mme [B] [P] épouse [V] à verser à Mme [A] [G] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [J] [V] et Mme [B] [P] épouse [V] à verser à M. [L] [M] et [R] [W] épouse [M] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [J] [V] et Mme [B] [P] épouse [V] à verser à la Sarl Granier et Fils et la société Smabtp la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute M. [J] [V] et Mme [B] [P] épouse [V] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière Le président
M. POZZOBON M. DEFIX
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