CA Poitiers, 1re ch., 9 décembre 2025, n° 24/00356
POITIERS
Arrêt
Autre
ARRET N°379
N° RG 24/00356 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G7EU
Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10]
C/
S.C.I. ARC EN CIEL
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
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Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2025
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00356 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G7EU
Décision déférée à la Cour : jugement du 05 décembre 2023 rendu par le TJ des SABLES D'OLONNE.
APPELANTE :
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6]prise en la personne de son syndic en exercice la société AAZ IMMOBILIER YONNAIS
[Adresse 25]
[Localité 23]
ayant pour avocat Me Thomas ROUBERT de la SELARL GAUVIN - ROUBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON
INTIMEE :
S.C.I. ARC EN CIEL
[Adresse 21]
[Localité 24]
ayant pour avocat postulant Me Henri BODIN de la SELARL BODIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE et pour avocat plaidant Me Bruno TURBE, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Lara WISSAAD, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
L'ensemble immobilier situé [Adresse 11] (Vendée), comporte 22 garages fermés. Il est situé sur les parcelles cadastrées section AM nos [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].
La sci Arc en ciel est propriétaire des lots nos 3 et 4, à usage de garage.
Elle est également propriétaire des parcelles voisines cadastrées section AM nos [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 4] et [Cadastre 5].
La copropriété et les parcelles nos [Cadastre 20] et [Cadastre 4] sont séparées par un mur mitoyen, délabré.
La sci Arc en ciel a souhaité pouvoir bénéficier d'un accès piétonnier entre la copropriété et ses parcelles.
L'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 28 octobre 2016 avait adopté une résolution n° 7 autorisant un passage personnel et temporaire au profit de la sci Arc en ciel.
Cette résolution a été contestée en justice.
L'assemblée générale extraordinaire du 14 avril 2017 a, sur la demande de la société Arc en ciel, annulé la résolution n° 7 adoptée le 28 octobre 2016.
Par courrier recommandé en date du 11 janvier 2021, la sci Arc en ciel a demandé au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires deux projets de résolutions tendant à obtenir :
- soit la création d'une servitude de passage entre les parcelles cadastrées section AM nos [Cadastre 16] et [Cadastre 3] ;
- soit l'autorisation de créer un portillon dans le mur mitoyen à reconstruire permettant un accès aux deux fonds.
L'assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2021 a :
- rejeté le projet de résolution n° 9 de création d'une servitude de passage au profit de la sci Arc en ciel ;
- rejeté le projet de résolution n° 10 d'autoriser la sci Arc en ciel de reconstruire à ses frais le mur mitoyen et d'y insérer un portillon ;
- adopté la résolution n° 12 de réfection par le syndicat des copropriétaires du mur mitoyen, à l'identique.
Par acte du 2 avril 2021, la sci Arc en ciel a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] (le syndicat des copropriétaires), devant le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne.
Elle a demandé à titre principal de :
- dire que le refus d'adopter la résolution n°10 constituait un abus de majorité caractérisé ;
- l'autoriser à reconstruire la partie du mur effondré à ses frais exclusifs, avec insertion d'un portillon selon devis de la société YeuBtp en date du 15 janvier 2021.
Elle a subsidiairement demandé de dire que la résolution n°7 votée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 octobre 2016 était devenue définitive à ce jour et qu'elle bénéficiait d'une servitude de passage entre les parcelles cadastrées section AM nos [Cadastre 16] et [Cadastre 3].
Elle a en outre demandé à être dispensée de toute participation aux frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle a exposé que :
- les travaux de réfection du mur avec ajout d'un portillon n'étaient pas contraires à la destination de l'immeuble en copropriété ;
- ce mur, non entretenu, était mitoyen ;
- le refus d'autoriser les travaux était abusif, l'assemblée générale ayant précédemment adopté une résolution ayant autorisé la constitution d'une servitude de passage à son profit.
Le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet de ces prétentions aux motifs que :
- l'installation d'un portillon qui ne relevait pas de travaux d'amélioration, ne bénéficiait pas à la copropriété ;
- elle était attentatoire à son droit de propriété ;
- la réfection du mur, partie commune, étant à la charge de la copropriété, la demande d'annulation des résolutions nos 10 et 12 n'était pas fondée ;
- le refus d'autoriser l'installation d'un portillon avait pour corollaire le refus par l'assemblée générale d'autoriser la constitution d'une servitude de passage.
Par jugement du 5 décembre 2023, le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a statué en ces termes :
'ANNULE pour abus du droit de copropriété la décision du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10] en date du 25/02/2021 en ce qu'il a refusé de valider la résolution n°10 et d'autoriser la SCI ARC EN CIEL à procéder aux travaux en conformité avec cette résolution ;
AUTORISE la SCI ARC EN CIEL à effectuer les travaux de création d'un portillon et réfection du mur mitoyen selon les modalités fixées par la résolution n°10 du 25/02/2021 du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10] ;
REJETE toutes les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 8]. [Localité 27]
CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10] aux dépens
CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10] à payer à la SCI ARC EN CIEL la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'.
Il a considéré que :
- le percement du mur à l'occasion de sa réfection afin de permettre un passage piétonnier n'affectait pas l'aspect extérieur de l'immeuble, ni n'était contraire à sa destination ;
- le refus d'autoriser ces travaux constituait un abus de majorité fondant l'annulation de la résolution n° 10 de l'assemblée générale du 25 février 2021 ayant refusé l'autorisation sollicitée.
Par déclaration reçue au greffe le 14 février 2024 enrôlée sous le numéro 24/356 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] a interjeté appel de ce jugement.
Par jugement rectificatif du 12 mars 2024, le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a statué en ces termes :
'Le jugement du 05/12/2023 du tribunal judiciaire dés SABLES D'OLONNE est complété par la mention suivante ;
- « Dans la partie motifs », en page 9, après : le dernier paragraphe commençant pas « Que le SYNDICAT » et se terminant par « article 700 du code de procédure civile » est ajouté le paragraphe suivant :
« Qu'il ressort de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; que le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
Qu'ainsi, au regard du rejet des demandes de SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10], il y a lieu de dispenser de toute participation aux frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI ARC EN CIEL »
- dans la partie « dispositif », est insérée, en page 10, après le dernier paragraphe intitulé « CONDAMNE le SYNDICAT... » et se terminant par « article 700 du code de procédure civile » la mention suivante :
« DIT que la SCI ARC EN CIEL sera dispensée de toute participation aux frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 », e
et qu'ainsi le dispositif se présentera ainsi :
Le tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort, statuant publiquement :
ANNULE pour abus du droit de copropriété la décision du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10] en date du 25/02/2021 en ce qu'il a refusé de valider la résolution n°10 et d'autoriser la SCI ARC EN CIEL à procéder aux travaux en conformité avec cette résolution ;
AUTORISE la SCI ARC EN CIEL a effectuer les travaux de création d'un portillon et réfection du mur mitoyen selon les modalités fixées par la résolution n°10 du 25/02/2021 du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10] ;
REJETE toutes les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10]
CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10] aux dépens
CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10] à payer à la SCI ARC EN CIEL la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT que la SCI ARC EN CIEL sera dispensée de toute participation aux frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Ordonne la mention de la rectification sur la minute du jugement rectifié, dont il ne pourra être délivré de copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire ou de copie certifiée conforme qui ne soit suivie du présent jugement rectificatif'.
Par déclaration reçue au greffe le 1er juillet 2024 enrôlée sous le numéro 24/754, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] a interjeté appel de ce jugement.
Par ordonnance du 12 novembre 2024, le conseiller de la mise en état a joint ces procédures.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé de :
'- Vu l'article 768 du code de procédure civile,
- Vu l'article 9, 25 b), 26 et 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
- Vu la jurisprudence,
- Vu les pièces produites au soutien des présentes,
[...]
- INFIRMER les jugements déférés rendus par le Tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE les 5 décembre 2023 RG n°21/00607 et 12 mars 2024 RG n°24/00089 en toutes leurs dispositions,
ET STATUANT A NOUVEAU
- DEBOUTER la société ARC EN CIEL de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- CONDAMNER la Société ARC EN CIEL à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] [Localité 26][Adresse 28] la somme de 8.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER la Société ARC EN CIEL aux entiers dépens'.
Il a soutenu que :
- le tribunal qui n'avait pas été saisi d'une demande de nullité de la résolution n° 10, avait statué ultra petita ;
- l'abus de majorité n'était pas caractérisé, la résolution contestée n'étant pas contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ni adoptée afin de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires ;
- les travaux envisagés relevant non de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 mais de l'article 26 puisque portant sur un mur d'enceinte et non sur les garages, parties privatives, s'analysant en un acte de disposition, l'article 30 de cette même loi permettant au tribunal d'autoriser les travaux ne pouvait pas trouver application ;
- le percement sollicité emportait de fait la constitution d'une servitude de passage au profit de l'intimée, restreignant son droit de propriété ;
- ce droit de passage bénéficierait aux nouveaux associés de la sci Arc en ciel en cas de cession des parts, indéfiniment et irrévocablement ;
- le portillon accroîtrait le nombre de personnes accédant à la parcelle à la parcelle [Cadastre 20] et stationnant sur la copropriété, obstruant l'accès aux garages.
Il a subsidiairement ajouté que les conditions d'application de l'article 30 précité n'étaient pas réunies, d'une part les travaux ne relevant pas du régime de l'article 25b, d'autre part n'étant pas d'amélioration et enfin ne devant pas profiter à l'ensemble des copropriétaires mais à la seule intimée au détriment des autres. Il a rappelé que la résolution n°10 de l'assemblée générale extraordinaire du 14 avril 2017 avait, avec l'approbation de l'intimée, annulé celle n° 7 de l'assemblée générale du 28 octobre 2016 ayant autorisé un droit de passage. Selon lui, l'installation du portillon était contraire à la destination de l'immeuble.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2025, la sci Arc en ciel a demandé de :
'Vu l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965
Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965
Vu l'article 559 du Code de procédure civile
Vu les pièces versées aux débats,
Vu la jurisprudence précitée,
Il est demandé à la Cour de bien vouloir :
RECEVOIR la SCI ARC EN CIEL en ses conclusions récapitulatives,
Y faisant droit,
CONFIRMER en toutes leurs dispositions les jugements rendus les 5 décembre 2023 et 12 mars 2024,
Y ajoutant,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 12] à payer à la SCI ARC EN CIEL une somme de 10.000 € pour procédure abusive,
En tout état de cause,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 22] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
DIRE que la SCI ARC EN CIEL sera dispensée de toute participation aux frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 12] à payer à la SCI ARC EN CIEL une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile".
Elle a maintenu que le dispositif de ses écritures de première instance avait valablement saisi le tribunal.
Elle a conclu à la confirmation des jugements aux motifs que :
- le mur séparatif était mitoyen ;
- la preuve n'était pas rapportée que les travaux étaient contraires à la destination de l'immeuble ;
- les dispositions de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 et, par voie de conséquence celles de l'article 30 de la même loi trouvaient application ;
- le tribunal pouvait dès lors autoriser ces travaux ;
- le refus opposé constituait un abus de majorité à son détriment ;
- l'ensemble des copropriétaires bénéficierait de l'installation du portillon ;
- le syndicat des copropriétaires n'établissait que par affirmation que les véhicules irrégulièrement stationnés sur l'emprise de la copropriété seraient les siens ou ceux de ses visiteurs.
L'ordonnance de clôture est du 4 septembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR L'OBJET DU LITIGE
La résolution n° 7 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 octobre 2016 ne fait pas mention des références cadastrales des parcelles concernées.
La résolution n° 10 de celle du 14 avril 2017 ayant annulé la résolution n° 7 précitée ne comporte pas ces indications.
Dans son courrier recommandé en date du 18 décembre 2020, le conseil de l'appelante a indiqué que : 'Depuis de nombreuses années, ma cliente a manifesté le souhait de pouvoir bénéficier d'un accès piéton entre les 2 parcelles cadastrées AM [Cadastre 20] et AM [Cadastre 3]".
Dans son courrier recommandé en date du 15 janvier 2021 adressé au syndic, ce même conseil a exposé en ces termes les demandes de la sci Arc en ciel :
'1. A la demande de la SCI ARC EN CIEL, création d'une servitude de passage uniquement piétonnière sur la parcelle AM [Cadastre 3] au profit de la parcelle AM [Cadastre 16] (article 26).
Depuis de nombreuses années la SCI ARC EN CIEL a manifesté le souhait de pouvoir bénéficier d'un accès piéton entre les deux parcelles cadastrées AM [Cadastre 16] et AM [Cadastre 3].
L'assemblée générale des copropriétaire a été informée que :
- D'une part, la parcelle AM [Cadastre 16] constitue l'assiette foncière de la propriété de la SCI ARC EN CIEL,
[...]
Enfin, le mur en limite séparative desdites parcelles n°[Cadastre 16] et [Cadastre 3] est mitoyen à la SCI ARC EN CIEL et au syndicat des copropriétaires et que sa reconstruction doit recueillir en conséquence l'accord des deux parties.
[...]
2. A la demande de la SCI ARC EN CIEL, création d'un portillon (1 m) lors de reconstruction du mur mitoyen, à ses frais exclusifs, pour sa portion mitoyenne au syndicat des copropriétaires (parcelles AM [Cadastre 16] et AM [Cadastre 3] ( article 25)
Depuis de nombreuses années la SCI ARC EN CIEL a manifesté le souhait de pouvoir bénéficier d'un accès piéton entre les deux parcelles cadastrées AM [Cadastre 16] et AM [Cadastre 3].
L'assemblée générale des copropriétaire a été informée que :
- D'une part, la parcelle AM [Cadastre 16] constitue l'assiette foncière de la propriété de la SCI ARC EN CIEL,
[...]
Enfin, le mur en limite séparative desdites parcelles n°[Cadastre 16] et [Cadastre 3] est mitoyen à la SCI ARC EN CIEL et au syndicat des copropriétaires et que sa reconstruction doit recueillir en conséquence l'accord des deux parties'.
La parcelle n° [Cadastre 16] est désormais cadastrée n° [Cadastre 4].
Les résolutions nos 9, 10 et 12 de l'assemblée générale du 25 février 2021 font référence à ces parcelles cadastrées section AM nos [Cadastre 16] et [Cadastre 3].
La société Arc en ciel avait devant le premier juge demandé de : ' dire que la SCI ARC EN CIEL bénéficie d'une servitude de passage entré les parcelles AM [Cadastre 16] et AM [Cadastre 3]".
Le tribunal a rappelé cette demande. Il n'a pas dans son dispositif précisé l'emplacement du passage litigieux (entre les parcelles n° [Cadastre 4] ou n° [Cadastre 20] propriété de la sci Arc en ciel et la parcelle n° [Cadastre 3]).
En page 2 de ses écritures la sci Arc en ciel expose que la : 'la parcelle AM [Cadastre 20] constitue l'assiette foncière de la propriété de la SCI ARC EN CIEL ' et que 'le mur en limite séparative desdistes parcelles n°[Cadastre 20] et [Cadastre 3] est mitoyen'.
Elle demande toutefois devant la cour la confirmation du jugement qui rappelait qu'elle avait sollicité de dire que la parcelle n° [Cadastre 16] ([Cadastre 4]) bénéficiait d'une servitude de passage grevant la parcelle n° [Cadastre 3].
Le litige porte donc sur le passage entre la parcelle actuellement cadastrée section AM n° [Cadastre 4] et celle cadastrée même section n° [Cadastre 3].
SUR UN ABUS DE MAJORITE
L'abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire.
La charge de la preuve de l'abus allégué incombe à celui qui l'allègue, au cas d'espèce la sci Arc en ciel.
La résolution n°7 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 octobre 2016 est rédigée en ces termes :
'7/ Création d'un droit de passage temporaire au profit de la SCI ARC EN CIEL (majorité de l'article 26)
POUR : 10 copropriétaires représentant 15 garages
CONTRE : 6 propriétaires représentant 6 garages
' Le droit de passage est accordé à Madame [W]
' Je vous joint en pièces jointes les feuilles de présence avec les votes
' Mme [W] s'est engagée à refaire le mur selon le devis envoyé
' Sur place, je fais part de notre souhait que le mur soit maintenu le maximum en pierres pour ne pas dénaturer le cachet de l'île'.
Le droit de passage ainsi consenti, temporaire et au profit d'une personne et non d'un fonds, n'est pas constitutif d'une servitude de passage.
Cette tolérance a été révoquée par la délibération n° 10 de l'assemblée générale du 14 avril 2017 que la sci Arc en ciel admet avoir votée. La délibération n° 11 a refusé la : 'constitution d'un droit de passage temporaire et autorisation d'implantation d'un portail demandé par la SCI Arc-en-Ciel'.
Le refus de constituer au profit d'un fonds contigu, le propriétaire en fût-il un copropriétaire, n'est pas contraire à l'intérêt collectif de la copropriété, fondée à préserver l'intégrité de son droit de propriété.
La résolution n° 9 non contestée de l'assemblée générale du 25 février 2021 a refusé la constitution d'une servitude de passage grevant la parcelle n° [Cadastre 3] au profit de celle n° [Cadastre 16] ([Cadastre 4]).
La résolution n° 10 contestée de cette assemblée générale est ainsi rédigée :
'Résolution n°10
Création d'un portillon sur accord OFFICIEL
Majorité nécessaire : Majorité Absolue (Art 25) - Charges Générales
A la demande de la SCI ARC EN IEL, création d'un portillon (1m) lors de reconstruction du mur mitoyen, à ses frais exclusifs, pour sa portion mitoyenne au syndicat des copropriétaires (parcelles AM [Cadastre 16] et AM [Cadastre 3])
Depuis de nombreuses années la SCI ARC EN CIEL a manifesté le souhait de pouvoir bénéficier d'un accès piéton entre les deux parcelles cadastrées AM [Cadastre 16] et AM [Cadastre 3].
L'assemblée générale des copropriétaires a été informé que :
" D'une part, la parcelle AM [Cadastre 16] constitue l'assiette foncière de la propriété de la SCI [...]
' Enfin, le mur en limite séparative desdites parcelles N'209 et [Cadastre 3] est mitoyen à la SCI ARC EN CIEL et au syndicat des copropriétaires et que sa reconstruction doit recueillir en conséquence l'accord des deux parties.
[...].
La SCI ARC EN CIEL sollicite désormais l'autorisation du syndicat des copropriétaires de :
' Reconstruire à ses frais exclusifs, et sous sa responsabilité, le mur pour sa partie mitoyenne au syndicat des copropriétaires
a) Selon devis N°00911 en date du 4 juillet 2019 de la SARL BATIMENT ISALAIS
[...]
b) Ou selon devis N'YO0330 en date du 5 janvier 2021 de la société YEUBTP
[...]
La SCI ARC EN CIELs'engage expressément et sous sa responsabilité à ne jamais laisser quelque objet meuble que ce soit sur la parcelle AM [Cadastre 3] afin de ne jamais entraver le passage des véhicules du syndicat des copropriétaires.
L'insertion du portillon ne nuit pas aux droits des copropriétaires et ne contrevient pas à la destination de l'immeuble.
En conséquence, l'assemblée générale approuve sans réserve la reconstruction du mur pour sa partie mitoyenne à la propriété de la SCI ARC EN CIEL (parcelle AM 2019 et AM [Cadastre 3]), aux frais exclusifs de cette dernière, au choix de la copropriété
a) Selon devis N00911
[...]
b) Ou selon devis N'YO0330
[...]
Si Les copropriétaires donnent leur accord aujourd'hui, cela ne signifie pas que la mairie acceptera l'installation d'un portillon par rapport à un droit de passage'.
Cette résolution a été rejetée par l'assemblée générale des copropriétaires. 11 copropriétaires (12 tantièmes) ont voté contre, 5 ont voté pour (9 tantièmes).
L'assemblée générale des copropriétaires a, en rejetant cette résolution, refusé de consentir à la sci Arc en ciel un accès permanent à la copropriété à partir d'une parcelle n'en dépendant pas dont elle est propriétaire. Ce refus de consentir un passage qui ne manquerait pas d'être considéré comme étant sinon une servitude de passage, du moins un droit intangible d'emprunter le passage, motivé par la volonté de préserver l'intégrité de la copropriété, sa tranquillité et son droit de propriété sur la parcelle n° [Cadastre 3], n'est pas constitutif d'un abus de majorité.
L'opportunité de la délibération, la copropriété renonçant à la prise en charge de la réfection du mur séparatif mitoyen, échappe à l'appréciation de la juridiction.
Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu'il a :
- annulé la résolution n° 10 précitée, sans qu'il y ait lieu de rechercher si le tribunal avait ou non été saisi d'une demande de nullité de cette résolution ;
- autorisé la sci Arc en ciel à réaliser les travaux.
SUR UNE PROCEDURE ABUSIVE
L'article 1240 du code civil dispose que : 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.
L'article 32-1 du code de procédure civile précise que : 'Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés' et l'article 559 que : 'En cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés'.
La charge de la preuve de la faute incombe à l'intimée.
Il résulte des développements précédents que le recours exercé par le syndicat des copropriétaires, fondé, n'est pas abusif.
La demande de dommages et intérêts de la sci Arc en ciel pour procédure abusive ser pour ces motifs rejetée.
SUR LES DEPENS
La charge des dépens de première instance et d'appel incombe à l'intimée.
SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le jugement sera pour les motifs qui précèdent infirmé en ce qu'il a condamné l'appelant sur ce fondement.
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits du syndicat des copropriétaires de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
PAR CES MOTIFS
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME le jugement du 5 décembre 2023 du tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne ;
et statuant à nouveau,
DEBOUTE la sci Arc en ciel de l'ensemble de ses prétentions formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] ;
CONDAMNE la sci Arc en ciel aux dépens de première instance et d'appel ;
CONDAMNE la sci Arc en ciel à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
N° RG 24/00356 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G7EU
Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10]
C/
S.C.I. ARC EN CIEL
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
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Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2025
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00356 - N° Portalis DBV5-V-B7I-G7EU
Décision déférée à la Cour : jugement du 05 décembre 2023 rendu par le TJ des SABLES D'OLONNE.
APPELANTE :
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6]prise en la personne de son syndic en exercice la société AAZ IMMOBILIER YONNAIS
[Adresse 25]
[Localité 23]
ayant pour avocat Me Thomas ROUBERT de la SELARL GAUVIN - ROUBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON
INTIMEE :
S.C.I. ARC EN CIEL
[Adresse 21]
[Localité 24]
ayant pour avocat postulant Me Henri BODIN de la SELARL BODIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau des SABLES D'OLONNE et pour avocat plaidant Me Bruno TURBE, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Lara WISSAAD, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS
ARRÊT :
- Contradictoire
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
L'ensemble immobilier situé [Adresse 11] (Vendée), comporte 22 garages fermés. Il est situé sur les parcelles cadastrées section AM nos [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].
La sci Arc en ciel est propriétaire des lots nos 3 et 4, à usage de garage.
Elle est également propriétaire des parcelles voisines cadastrées section AM nos [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 4] et [Cadastre 5].
La copropriété et les parcelles nos [Cadastre 20] et [Cadastre 4] sont séparées par un mur mitoyen, délabré.
La sci Arc en ciel a souhaité pouvoir bénéficier d'un accès piétonnier entre la copropriété et ses parcelles.
L'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 28 octobre 2016 avait adopté une résolution n° 7 autorisant un passage personnel et temporaire au profit de la sci Arc en ciel.
Cette résolution a été contestée en justice.
L'assemblée générale extraordinaire du 14 avril 2017 a, sur la demande de la société Arc en ciel, annulé la résolution n° 7 adoptée le 28 octobre 2016.
Par courrier recommandé en date du 11 janvier 2021, la sci Arc en ciel a demandé au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires deux projets de résolutions tendant à obtenir :
- soit la création d'une servitude de passage entre les parcelles cadastrées section AM nos [Cadastre 16] et [Cadastre 3] ;
- soit l'autorisation de créer un portillon dans le mur mitoyen à reconstruire permettant un accès aux deux fonds.
L'assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2021 a :
- rejeté le projet de résolution n° 9 de création d'une servitude de passage au profit de la sci Arc en ciel ;
- rejeté le projet de résolution n° 10 d'autoriser la sci Arc en ciel de reconstruire à ses frais le mur mitoyen et d'y insérer un portillon ;
- adopté la résolution n° 12 de réfection par le syndicat des copropriétaires du mur mitoyen, à l'identique.
Par acte du 2 avril 2021, la sci Arc en ciel a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 7] (le syndicat des copropriétaires), devant le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne.
Elle a demandé à titre principal de :
- dire que le refus d'adopter la résolution n°10 constituait un abus de majorité caractérisé ;
- l'autoriser à reconstruire la partie du mur effondré à ses frais exclusifs, avec insertion d'un portillon selon devis de la société YeuBtp en date du 15 janvier 2021.
Elle a subsidiairement demandé de dire que la résolution n°7 votée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 octobre 2016 était devenue définitive à ce jour et qu'elle bénéficiait d'une servitude de passage entre les parcelles cadastrées section AM nos [Cadastre 16] et [Cadastre 3].
Elle a en outre demandé à être dispensée de toute participation aux frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle a exposé que :
- les travaux de réfection du mur avec ajout d'un portillon n'étaient pas contraires à la destination de l'immeuble en copropriété ;
- ce mur, non entretenu, était mitoyen ;
- le refus d'autoriser les travaux était abusif, l'assemblée générale ayant précédemment adopté une résolution ayant autorisé la constitution d'une servitude de passage à son profit.
Le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet de ces prétentions aux motifs que :
- l'installation d'un portillon qui ne relevait pas de travaux d'amélioration, ne bénéficiait pas à la copropriété ;
- elle était attentatoire à son droit de propriété ;
- la réfection du mur, partie commune, étant à la charge de la copropriété, la demande d'annulation des résolutions nos 10 et 12 n'était pas fondée ;
- le refus d'autoriser l'installation d'un portillon avait pour corollaire le refus par l'assemblée générale d'autoriser la constitution d'une servitude de passage.
Par jugement du 5 décembre 2023, le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a statué en ces termes :
'ANNULE pour abus du droit de copropriété la décision du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10] en date du 25/02/2021 en ce qu'il a refusé de valider la résolution n°10 et d'autoriser la SCI ARC EN CIEL à procéder aux travaux en conformité avec cette résolution ;
AUTORISE la SCI ARC EN CIEL à effectuer les travaux de création d'un portillon et réfection du mur mitoyen selon les modalités fixées par la résolution n°10 du 25/02/2021 du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10] ;
REJETE toutes les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 8]. [Localité 27]
CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10] aux dépens
CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10] à payer à la SCI ARC EN CIEL la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'.
Il a considéré que :
- le percement du mur à l'occasion de sa réfection afin de permettre un passage piétonnier n'affectait pas l'aspect extérieur de l'immeuble, ni n'était contraire à sa destination ;
- le refus d'autoriser ces travaux constituait un abus de majorité fondant l'annulation de la résolution n° 10 de l'assemblée générale du 25 février 2021 ayant refusé l'autorisation sollicitée.
Par déclaration reçue au greffe le 14 février 2024 enrôlée sous le numéro 24/356 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] a interjeté appel de ce jugement.
Par jugement rectificatif du 12 mars 2024, le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a statué en ces termes :
'Le jugement du 05/12/2023 du tribunal judiciaire dés SABLES D'OLONNE est complété par la mention suivante ;
- « Dans la partie motifs », en page 9, après : le dernier paragraphe commençant pas « Que le SYNDICAT » et se terminant par « article 700 du code de procédure civile » est ajouté le paragraphe suivant :
« Qu'il ressort de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; que le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
Qu'ainsi, au regard du rejet des demandes de SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10], il y a lieu de dispenser de toute participation aux frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI ARC EN CIEL »
- dans la partie « dispositif », est insérée, en page 10, après le dernier paragraphe intitulé « CONDAMNE le SYNDICAT... » et se terminant par « article 700 du code de procédure civile » la mention suivante :
« DIT que la SCI ARC EN CIEL sera dispensée de toute participation aux frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 », e
et qu'ainsi le dispositif se présentera ainsi :
Le tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort, statuant publiquement :
ANNULE pour abus du droit de copropriété la décision du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10] en date du 25/02/2021 en ce qu'il a refusé de valider la résolution n°10 et d'autoriser la SCI ARC EN CIEL à procéder aux travaux en conformité avec cette résolution ;
AUTORISE la SCI ARC EN CIEL a effectuer les travaux de création d'un portillon et réfection du mur mitoyen selon les modalités fixées par la résolution n°10 du 25/02/2021 du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10] ;
REJETE toutes les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10]
CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10] aux dépens
CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 10] à payer à la SCI ARC EN CIEL la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT que la SCI ARC EN CIEL sera dispensée de toute participation aux frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Ordonne la mention de la rectification sur la minute du jugement rectifié, dont il ne pourra être délivré de copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire ou de copie certifiée conforme qui ne soit suivie du présent jugement rectificatif'.
Par déclaration reçue au greffe le 1er juillet 2024 enrôlée sous le numéro 24/754, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] a interjeté appel de ce jugement.
Par ordonnance du 12 novembre 2024, le conseiller de la mise en état a joint ces procédures.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé de :
'- Vu l'article 768 du code de procédure civile,
- Vu l'article 9, 25 b), 26 et 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
- Vu la jurisprudence,
- Vu les pièces produites au soutien des présentes,
[...]
- INFIRMER les jugements déférés rendus par le Tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE les 5 décembre 2023 RG n°21/00607 et 12 mars 2024 RG n°24/00089 en toutes leurs dispositions,
ET STATUANT A NOUVEAU
- DEBOUTER la société ARC EN CIEL de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- CONDAMNER la Société ARC EN CIEL à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] [Localité 26][Adresse 28] la somme de 8.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER la Société ARC EN CIEL aux entiers dépens'.
Il a soutenu que :
- le tribunal qui n'avait pas été saisi d'une demande de nullité de la résolution n° 10, avait statué ultra petita ;
- l'abus de majorité n'était pas caractérisé, la résolution contestée n'étant pas contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ni adoptée afin de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires ;
- les travaux envisagés relevant non de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 mais de l'article 26 puisque portant sur un mur d'enceinte et non sur les garages, parties privatives, s'analysant en un acte de disposition, l'article 30 de cette même loi permettant au tribunal d'autoriser les travaux ne pouvait pas trouver application ;
- le percement sollicité emportait de fait la constitution d'une servitude de passage au profit de l'intimée, restreignant son droit de propriété ;
- ce droit de passage bénéficierait aux nouveaux associés de la sci Arc en ciel en cas de cession des parts, indéfiniment et irrévocablement ;
- le portillon accroîtrait le nombre de personnes accédant à la parcelle à la parcelle [Cadastre 20] et stationnant sur la copropriété, obstruant l'accès aux garages.
Il a subsidiairement ajouté que les conditions d'application de l'article 30 précité n'étaient pas réunies, d'une part les travaux ne relevant pas du régime de l'article 25b, d'autre part n'étant pas d'amélioration et enfin ne devant pas profiter à l'ensemble des copropriétaires mais à la seule intimée au détriment des autres. Il a rappelé que la résolution n°10 de l'assemblée générale extraordinaire du 14 avril 2017 avait, avec l'approbation de l'intimée, annulé celle n° 7 de l'assemblée générale du 28 octobre 2016 ayant autorisé un droit de passage. Selon lui, l'installation du portillon était contraire à la destination de l'immeuble.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2025, la sci Arc en ciel a demandé de :
'Vu l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965
Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965
Vu l'article 559 du Code de procédure civile
Vu les pièces versées aux débats,
Vu la jurisprudence précitée,
Il est demandé à la Cour de bien vouloir :
RECEVOIR la SCI ARC EN CIEL en ses conclusions récapitulatives,
Y faisant droit,
CONFIRMER en toutes leurs dispositions les jugements rendus les 5 décembre 2023 et 12 mars 2024,
Y ajoutant,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 12] à payer à la SCI ARC EN CIEL une somme de 10.000 € pour procédure abusive,
En tout état de cause,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 22] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
DIRE que la SCI ARC EN CIEL sera dispensée de toute participation aux frais de procédure conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 12] à payer à la SCI ARC EN CIEL une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile".
Elle a maintenu que le dispositif de ses écritures de première instance avait valablement saisi le tribunal.
Elle a conclu à la confirmation des jugements aux motifs que :
- le mur séparatif était mitoyen ;
- la preuve n'était pas rapportée que les travaux étaient contraires à la destination de l'immeuble ;
- les dispositions de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965 et, par voie de conséquence celles de l'article 30 de la même loi trouvaient application ;
- le tribunal pouvait dès lors autoriser ces travaux ;
- le refus opposé constituait un abus de majorité à son détriment ;
- l'ensemble des copropriétaires bénéficierait de l'installation du portillon ;
- le syndicat des copropriétaires n'établissait que par affirmation que les véhicules irrégulièrement stationnés sur l'emprise de la copropriété seraient les siens ou ceux de ses visiteurs.
L'ordonnance de clôture est du 4 septembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR L'OBJET DU LITIGE
La résolution n° 7 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 octobre 2016 ne fait pas mention des références cadastrales des parcelles concernées.
La résolution n° 10 de celle du 14 avril 2017 ayant annulé la résolution n° 7 précitée ne comporte pas ces indications.
Dans son courrier recommandé en date du 18 décembre 2020, le conseil de l'appelante a indiqué que : 'Depuis de nombreuses années, ma cliente a manifesté le souhait de pouvoir bénéficier d'un accès piéton entre les 2 parcelles cadastrées AM [Cadastre 20] et AM [Cadastre 3]".
Dans son courrier recommandé en date du 15 janvier 2021 adressé au syndic, ce même conseil a exposé en ces termes les demandes de la sci Arc en ciel :
'1. A la demande de la SCI ARC EN CIEL, création d'une servitude de passage uniquement piétonnière sur la parcelle AM [Cadastre 3] au profit de la parcelle AM [Cadastre 16] (article 26).
Depuis de nombreuses années la SCI ARC EN CIEL a manifesté le souhait de pouvoir bénéficier d'un accès piéton entre les deux parcelles cadastrées AM [Cadastre 16] et AM [Cadastre 3].
L'assemblée générale des copropriétaire a été informée que :
- D'une part, la parcelle AM [Cadastre 16] constitue l'assiette foncière de la propriété de la SCI ARC EN CIEL,
[...]
Enfin, le mur en limite séparative desdites parcelles n°[Cadastre 16] et [Cadastre 3] est mitoyen à la SCI ARC EN CIEL et au syndicat des copropriétaires et que sa reconstruction doit recueillir en conséquence l'accord des deux parties.
[...]
2. A la demande de la SCI ARC EN CIEL, création d'un portillon (1 m) lors de reconstruction du mur mitoyen, à ses frais exclusifs, pour sa portion mitoyenne au syndicat des copropriétaires (parcelles AM [Cadastre 16] et AM [Cadastre 3] ( article 25)
Depuis de nombreuses années la SCI ARC EN CIEL a manifesté le souhait de pouvoir bénéficier d'un accès piéton entre les deux parcelles cadastrées AM [Cadastre 16] et AM [Cadastre 3].
L'assemblée générale des copropriétaire a été informée que :
- D'une part, la parcelle AM [Cadastre 16] constitue l'assiette foncière de la propriété de la SCI ARC EN CIEL,
[...]
Enfin, le mur en limite séparative desdites parcelles n°[Cadastre 16] et [Cadastre 3] est mitoyen à la SCI ARC EN CIEL et au syndicat des copropriétaires et que sa reconstruction doit recueillir en conséquence l'accord des deux parties'.
La parcelle n° [Cadastre 16] est désormais cadastrée n° [Cadastre 4].
Les résolutions nos 9, 10 et 12 de l'assemblée générale du 25 février 2021 font référence à ces parcelles cadastrées section AM nos [Cadastre 16] et [Cadastre 3].
La société Arc en ciel avait devant le premier juge demandé de : ' dire que la SCI ARC EN CIEL bénéficie d'une servitude de passage entré les parcelles AM [Cadastre 16] et AM [Cadastre 3]".
Le tribunal a rappelé cette demande. Il n'a pas dans son dispositif précisé l'emplacement du passage litigieux (entre les parcelles n° [Cadastre 4] ou n° [Cadastre 20] propriété de la sci Arc en ciel et la parcelle n° [Cadastre 3]).
En page 2 de ses écritures la sci Arc en ciel expose que la : 'la parcelle AM [Cadastre 20] constitue l'assiette foncière de la propriété de la SCI ARC EN CIEL ' et que 'le mur en limite séparative desdistes parcelles n°[Cadastre 20] et [Cadastre 3] est mitoyen'.
Elle demande toutefois devant la cour la confirmation du jugement qui rappelait qu'elle avait sollicité de dire que la parcelle n° [Cadastre 16] ([Cadastre 4]) bénéficiait d'une servitude de passage grevant la parcelle n° [Cadastre 3].
Le litige porte donc sur le passage entre la parcelle actuellement cadastrée section AM n° [Cadastre 4] et celle cadastrée même section n° [Cadastre 3].
SUR UN ABUS DE MAJORITE
L'abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire.
La charge de la preuve de l'abus allégué incombe à celui qui l'allègue, au cas d'espèce la sci Arc en ciel.
La résolution n°7 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 octobre 2016 est rédigée en ces termes :
'7/ Création d'un droit de passage temporaire au profit de la SCI ARC EN CIEL (majorité de l'article 26)
POUR : 10 copropriétaires représentant 15 garages
CONTRE : 6 propriétaires représentant 6 garages
' Le droit de passage est accordé à Madame [W]
' Je vous joint en pièces jointes les feuilles de présence avec les votes
' Mme [W] s'est engagée à refaire le mur selon le devis envoyé
' Sur place, je fais part de notre souhait que le mur soit maintenu le maximum en pierres pour ne pas dénaturer le cachet de l'île'.
Le droit de passage ainsi consenti, temporaire et au profit d'une personne et non d'un fonds, n'est pas constitutif d'une servitude de passage.
Cette tolérance a été révoquée par la délibération n° 10 de l'assemblée générale du 14 avril 2017 que la sci Arc en ciel admet avoir votée. La délibération n° 11 a refusé la : 'constitution d'un droit de passage temporaire et autorisation d'implantation d'un portail demandé par la SCI Arc-en-Ciel'.
Le refus de constituer au profit d'un fonds contigu, le propriétaire en fût-il un copropriétaire, n'est pas contraire à l'intérêt collectif de la copropriété, fondée à préserver l'intégrité de son droit de propriété.
La résolution n° 9 non contestée de l'assemblée générale du 25 février 2021 a refusé la constitution d'une servitude de passage grevant la parcelle n° [Cadastre 3] au profit de celle n° [Cadastre 16] ([Cadastre 4]).
La résolution n° 10 contestée de cette assemblée générale est ainsi rédigée :
'Résolution n°10
Création d'un portillon sur accord OFFICIEL
Majorité nécessaire : Majorité Absolue (Art 25) - Charges Générales
A la demande de la SCI ARC EN IEL, création d'un portillon (1m) lors de reconstruction du mur mitoyen, à ses frais exclusifs, pour sa portion mitoyenne au syndicat des copropriétaires (parcelles AM [Cadastre 16] et AM [Cadastre 3])
Depuis de nombreuses années la SCI ARC EN CIEL a manifesté le souhait de pouvoir bénéficier d'un accès piéton entre les deux parcelles cadastrées AM [Cadastre 16] et AM [Cadastre 3].
L'assemblée générale des copropriétaires a été informé que :
" D'une part, la parcelle AM [Cadastre 16] constitue l'assiette foncière de la propriété de la SCI [...]
' Enfin, le mur en limite séparative desdites parcelles N'209 et [Cadastre 3] est mitoyen à la SCI ARC EN CIEL et au syndicat des copropriétaires et que sa reconstruction doit recueillir en conséquence l'accord des deux parties.
[...].
La SCI ARC EN CIEL sollicite désormais l'autorisation du syndicat des copropriétaires de :
' Reconstruire à ses frais exclusifs, et sous sa responsabilité, le mur pour sa partie mitoyenne au syndicat des copropriétaires
a) Selon devis N°00911 en date du 4 juillet 2019 de la SARL BATIMENT ISALAIS
[...]
b) Ou selon devis N'YO0330 en date du 5 janvier 2021 de la société YEUBTP
[...]
La SCI ARC EN CIELs'engage expressément et sous sa responsabilité à ne jamais laisser quelque objet meuble que ce soit sur la parcelle AM [Cadastre 3] afin de ne jamais entraver le passage des véhicules du syndicat des copropriétaires.
L'insertion du portillon ne nuit pas aux droits des copropriétaires et ne contrevient pas à la destination de l'immeuble.
En conséquence, l'assemblée générale approuve sans réserve la reconstruction du mur pour sa partie mitoyenne à la propriété de la SCI ARC EN CIEL (parcelle AM 2019 et AM [Cadastre 3]), aux frais exclusifs de cette dernière, au choix de la copropriété
a) Selon devis N00911
[...]
b) Ou selon devis N'YO0330
[...]
Si Les copropriétaires donnent leur accord aujourd'hui, cela ne signifie pas que la mairie acceptera l'installation d'un portillon par rapport à un droit de passage'.
Cette résolution a été rejetée par l'assemblée générale des copropriétaires. 11 copropriétaires (12 tantièmes) ont voté contre, 5 ont voté pour (9 tantièmes).
L'assemblée générale des copropriétaires a, en rejetant cette résolution, refusé de consentir à la sci Arc en ciel un accès permanent à la copropriété à partir d'une parcelle n'en dépendant pas dont elle est propriétaire. Ce refus de consentir un passage qui ne manquerait pas d'être considéré comme étant sinon une servitude de passage, du moins un droit intangible d'emprunter le passage, motivé par la volonté de préserver l'intégrité de la copropriété, sa tranquillité et son droit de propriété sur la parcelle n° [Cadastre 3], n'est pas constitutif d'un abus de majorité.
L'opportunité de la délibération, la copropriété renonçant à la prise en charge de la réfection du mur séparatif mitoyen, échappe à l'appréciation de la juridiction.
Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu'il a :
- annulé la résolution n° 10 précitée, sans qu'il y ait lieu de rechercher si le tribunal avait ou non été saisi d'une demande de nullité de cette résolution ;
- autorisé la sci Arc en ciel à réaliser les travaux.
SUR UNE PROCEDURE ABUSIVE
L'article 1240 du code civil dispose que : 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.
L'article 32-1 du code de procédure civile précise que : 'Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés' et l'article 559 que : 'En cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés'.
La charge de la preuve de la faute incombe à l'intimée.
Il résulte des développements précédents que le recours exercé par le syndicat des copropriétaires, fondé, n'est pas abusif.
La demande de dommages et intérêts de la sci Arc en ciel pour procédure abusive ser pour ces motifs rejetée.
SUR LES DEPENS
La charge des dépens de première instance et d'appel incombe à l'intimée.
SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le jugement sera pour les motifs qui précèdent infirmé en ce qu'il a condamné l'appelant sur ce fondement.
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits du syndicat des copropriétaires de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
PAR CES MOTIFS
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
INFIRME le jugement du 5 décembre 2023 du tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne ;
et statuant à nouveau,
DEBOUTE la sci Arc en ciel de l'ensemble de ses prétentions formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] ;
CONDAMNE la sci Arc en ciel aux dépens de première instance et d'appel ;
CONDAMNE la sci Arc en ciel à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 10] la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,