CA Pau, 2e ch - sect. 1, 9 décembre 2025, n° 24/02168
PAU
Arrêt
Autre
PhD/SH
Numéro 25/3340
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRÊT DU 09/12/2025
Dossier : N° RG 24/02168 - N° Portalis DBVV-V-B7I-I5KQ
Nature affaire :
Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé
Affaire :
S.A.R.L. AUTO BILAN CONTRÔLE ABC
C/
SCI TECHNIQUE LA LUZIENNE
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 09 Décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 14 Octobre 2025, devant :
Monsieur DARRACQ, magistrat chargé du rapport,
assisté de M. MAGESTE, greffier présent à l'appel des causes,
Monsieur DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame PELLEFIGUES, Présidente
Monsieur DARRACQ, Conseiller
Madame BAYLAUCQ, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.A.R.L. AUTO BILAN CONTRÔLE en abrégé ABC immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BAYONNE sous le n° B 344 540 778 représentée par son gérant, Monsieur [U] [I], domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 10]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Maître MARIOL de la SELARL MARIOL, avocat au barreau de PAU
assistée de la SARL VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocats au barreau de BAYONNE
INTIMÉE :
S.C.I. TECHNIQUE LA LUZIENNE au capital de 1.524,49 euros, ayant pour siège le [Adresse 3] et immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 313 777 344, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège ès qualités.
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée et assistée de Maître BENOTEAU de la SELARL ACBC, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 01 JUILLET 2024
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE
FAITS-PROCEDURE -PRÉTENTIONS et MOYENS DES PARTIES
Par acte seing sous seing privé du 05 avril 1999, à effet du 1er mars 1999, la SCI Technique la luzienne (la bailleresse) a donné à bail commercial de neuf ans à la SARL Auto bilan contrôle (la locataire) un local destiné à l'exploitation d'un centre de contrôle technique automobile, sis à Saint-Jean-de-Luz (64500).
Le 3 juin 2008, le bail a été renouvelé moyennant un loyer annuel judiciairement fixé à la somme de 16 240 euros.
Au terme des neuf années, le bail a été tacitement prolongé.
Par acte extrajudiciaire du 19 août 2020, la locataire a demandé le renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions pour une durée de 9 ans.
Par acte extrajudiciaire du 16 novembre 2020, la bailleresse a notifié son accord sur le principe du renouvellement du bail mais moyennant un loyer annuel de 2 100 euros, hors charges, faisant valoir que la durée du bail ayant excédé 12 ans, le loyer devait être déplafonné et fixé selon la valeur locative.
La locataire a opposé «'son droit au plafonnement'» au titre des dispositions de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020.
Après avoir notifié son mémoire préalable, et suivant exploit du 15 décembre 2021, la bailleresse a fait assigné la locataire par devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de voir fixer à la somme annuelle de 27 600 euros le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2020.
Par jugement du 9 juin 2022, le juge des loyers s'est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Bayonne.
Par jugement contradictoire du 01 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a':
- fixé à la somme de 27 600 euros par an et en principal outre les charges et conditions prévues au bail, le montant du loyer dû, à compter du 1er octobre 2020 par la locataire,
- condamné la locataire au paiement des intérêts au taux légal de la somme correspondant à la différence entre le loyer payé et le loyer dû au titre de la révision, à compter du 20 octobre 2020, jusqu'à parfait paiement,
- condamné la locataire au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par déclaration faite au greffe de la cour le 24 juillet 2024, la société Auto Bilan Contrôle, a relevé appel de ce jugement.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 10 septembre 2025.
'
***
'
Vu les dernières conclusions notifiées le 17 avril 2025 par la société Auto Bilan Contrôle qui a demandé à la cour de':
'
- déclarer recevable et bien fondé son appel,
Vu les dispositions des articles L. et R. 145-1 et suivants du code de commerce,
Vu l'article 2 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifié par ordonnance n° 2020-666 du 3 juin 2020,
Infirmer en totalité la décision entreprise, et statuant à nouveau :
A titre principal,
- en premier lieu, juger que le local dont s'agit n'est pas du tout monovalent au sens de l'art. R. 145-10 du Code de Commerce,
- en second lieu, juger que la durée du bail de douze ans a été interrompue par la demande de renouvellement de bail de la société preneuse en date du 19 août 2020, et en conséquence juger que le loyer du bail renouvelé doit être plafonné en fonction de la variation de l'indice applicable, sauf modification notable des 4 premiers éléments définis par l'art. L-145-33 du code de commerce,
A titre subsidiaire,
- ordonner une expertise qui sera confiée à tel expert qu'il plaira désigner avec la mission décrite ci-dessus,
- ordonner que l'expertise sera préfinancée par la société bailleresse et subsidiairement par la concluante,
- réserver les autres dépens,
- débouter la société Technique la luzienne de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions contraires aux présentes écritures,
- dans l'hypothèse où une expertise ne serait pas ordonnée, condamner la société Technique la luzienne aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP Longin-Mariol, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
***
Vu les dernières conclusions notifiées le 21 janvier 2025 par la société Technique la luzienne qui a demandé à la cour de :
- débouter la société Auto bilan contrôle de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions contraires aux présentes écritures, et en ce qu'elle est mal-fondée,
- confirmer le jugement entrepris en date du 1er juillet 2024 en ce qu'il a':
'-fixé à 27 600 euros par an et en principal, outre les charges et conditions prévues au bail, le montant du loyer dû, à compter du 1er octobre 2020, par la société Auto bilan contrôle,
- condamné la société Auto bilan contrôle au paiement des intérêts au taux légal de la somme correspondant à la différence entre le loyer payé et le loyer dû au titre de la révision, à compter du 20 octobre 2020, jusqu'à parfait paiement,
- condamner la société Auto bilan contrôle à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
MOTIFS :
Sur le caractère monovalent des locaux
L'article R 145-10 du code de commerce dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-33 et suivants du code de commerce, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.
En application de ces dispositions, les baux portant sur des locaux monovalents échappent au plafonnement prévu par l'article L 145-34 du code de commerce.
En l'espèce, l'intimée fait valoir que les locaux loués répondent aux caractéristiques du local monovalent puisqu'ils possèdent des aménagements spécifiques pour l'activité de contrôle technique tel qu'un accès à l'intérieur du local commercial spécifiquement aménagé pour les véhicules automobiles, des éléments de sécurité et d'évacuation des fluides spécialement conçus pour la destination du local, et qui sont difficiles à transformer, voire impossibles à retirer, afin de modifier la destination du local à usage exclusif de centre de contrôle technique, même avec un coût élevé.
Mais, d'une part, la destination contractuelle du local à usage exclusif de centre de contrôle technique ne présume pas du caractère monovalent des locaux.
D'autre part, alors que la charge de la preuve lui incombe, l'intimée n'a produit aucun élément technique susceptible d'étayer ses allégations formulées en termes généraux et abstraits, contestés par l'appelante, et alors que les locaux loués, d'une superficie de 200 m² d'un seul tenant, anciennement à usage de stockage de bateaux, aménagés pour l'activité de contrôle technique automobile, peuvent être ainsément affectés à un autre usage commercial, sans travaux importants, après l'obturation de la fosse d'accueil des véhicules et la dépollution du site.
Au demeurant, dans le cadre de la précédente instance en fixation du prix du bail, la bailleresse n'avait pas revendiqué la qualification de locaux monovalents.
Il sera dit que, à la date de la demande de renouvellement du bail du 19 août 2020, les locaux loués ne sont pas des locaux monovalents.
Sur la durée du bail tacitement prolongé
L'appelante fait grief au jugement entrepris d'avoir retenu que le prix du bail renouvelé le 1er octobre 2020 devait être déplafonné au motif que «l'article 2 de l'ordonnance n° 2020-306 du 26 mars 2020 n'avait pas eu pour effet de reporter au-delà de l'issue de la période protégée le terme du bail s'il expirait durant celle-ci'» alors que, selon l'appelante':
- la date anniversaire des 12 ans du bail tacitement prolongé étant le 3 juin 2020, soit pendant la période protégée de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, elle bénéficiait d'une prorogation du délai, expirant le 23 août 2020, pour demander le renouvellement du bail mettant fin au bail en cours avant son douzième anniversaire,
- sa demande de renouvellement du bail du 19 août 2020 a donc mis fin au bail tacitement prolongé avant son douzième anniversaire, peu important que la date d'effet reportée au 1er octobre 2020, seule devant être prise en compte la demande de renouvellement faite dans le délai prorogé
- enfin, aucun texte n'impose au locataire, qui demande le renouvellement du bail dans les délais prorogés, de viser l'application de l'ordonnance du 25 mars mars 2020.
L'intimée fait valoir que':
- la demande de renouvellement du bail n'entre pas dans la catégorie des actes mentionnés à l'article 2 de l'ordonnance du 25 mars 2020, de sorte que ce texte n'est pas applicable au litige
- et, dans l'hypothèse de son application, la locataire ne pouvait pas bénéficier de la prorogation des délais de l'ordonnance sans faire une référence explicite à celle-ci dans sa demande de renouvellement
- par conséquent, le bail tacitement prolongé s'est poursuivi pendant plus de 12 ans, la demande de renouvellement du bail ayant mis fin au bail en cours le 1er octobre 2020.
Cela posé, l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire dispose que ses dispositions s'appliquent aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence déclaré dans les conditions de l'article 4 de la loi du 23 mars 2020.
Il est constant que la période juridiquement protégée est ainsi comprise entre le 12 mars et le 24 juin 2020.
L'article 2 de la même ordonnance dispose que tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d'office, application d'un régime particulier, non avenu ou déchéance d'un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l'article 1er sera réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.
L'ordonnance précitée s'applique aux actes et formalités prescrits par la loi ou le règlement devant être accomplis dans des délais qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars et le 24 juin 2020.
La première question posée est donc de savoir si la demande de renouvellement d'un bail tacitement prolongé entre dans la catégorie des actes prescrits par la loi ou le règlement devant être accomplis dans un certain délai.
L'article L145-34 alinéa 3 du code de commerce prévoit que les règles statutaires du plafonnement du prix du bail renouvelé ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède 12 ans.
Selon l'article L 145-12 alinéa 3 du même code, le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.
Il résulte de ces textes que si une demande de renouvellement d'un bail tacitement prolongé peut être faite à tout moment, le locataire qui veut échapper au déplafonnement automatique doit demander le renouvellement du bail pour une date prenant effet avant le douzième anniversaire du bail tacitement prolongé.
Par conséquent, cette demande de renouvellement doit être regardée comme un acte prescrit par la loi devant être accompli avant l'expiration d'un certain délai pour échapper à l'application d'un régime particulier, en l'espèce, le déplafonnement automatique du prix du bail renouvelé, au sens de l'article 2 de l'ordonnance précitée.
La prorogation des délais échus pendant la période juridiquement protégée est donc applicable à la demande de renouvellement du bail du preneur souhaitant empêché le déplafonnement automatique du prix du bail renouvelé.
En l'espèce, le 12ème anniversaire du bail tacitement est atteint le 3 juin 2020.
Pour autant, la circonstance que cette date soit comprise dans la période juridiquement protégée n'est pas décisive, la question subséquente étant de déterminer la date à laquelle la demande de renouvellement devait être effectuée pour mettre fin au bail en cours avant le 3 juin 2020.
Le bail étant renouvelé le 1er jour du premier trimestre civil suivant la demande de renouvellement, la société Auto bilan contrôle devait demander le renouvellement du bail au plus tard le 31 mars 2020, le bail étant alors renouvelé le 1er avril 2020.
Une demande de renouvellement faite le 1er avril aurait produit ses effets le 1er juillet suivant.
Il faut donc constater, en l'espèce, que la date ultime du délai pour demander le renouvellement du bail expirait pendant la période protégée, entre le 14 et le 31 mars 2020, soit, au plus tard, 2 mois et 3 jours avant le douzième anniversaire du bail tacitement prolongé.
En application de la prorogation des délais de la période protégée, la société Auto bilan contrôle devait donc demander le renouvellement du bail au plus tard le 24 août 2020.
La société Auto bilan contrôle a notifié sa demande de renouvellement le 19 août 2020 en ces termes': «'conformément à l'article L 145-10 du code de commerce aux mêmes charges et conditions que le bail en cours pour une durée de neuf années entières et consécutives'»', et en reproduisant les dispositions des articles L 145-10 et L 145-12 du code de commerce.
Les termes de cette demande, qui ne mentionnent pas qu'elle est faite en application de l'ordonnance du 25 mars 2020, informent la bailleresse de la volonté de la locataire de mettre fin au bail en cours à compter du 1er octobre 2020.
Or, une demande de renouvellement peut être faite à tout moment du bail tacitement reconduit, et l'efficacité juridique de la demande du 19 août 2020 n'est pas subordonnée à l'application de l'ordonnance du 25 mars 2020.
Par ailleurs, il n'appartient au bailleur d'interpréter la volonté de la locataire sur les effets de sa demande de renouvellement alors que celle-ci est libre de revendiquer, ou pas, le bénéfice de la prorogation des délais de la période juridiquement protégée en fonction de ses propres intérêts.
Par conséquent, tenue d'informer précisément la bailleresse qui doit prendre position sur une demande de renouvellement du bail, la société Auto bilan contrôle devait indiquer que sa demande de renouvellement était faite sous le bénéfice de la prorogation des délais de l'ordonnance du 25 mars 2025, ce qui ne s'infère pas de la seule constatation de la date de la demande.
Il s'ensuit que, dans son silence, la demande de renouvellement du bail du 19 août 2020, qui ne vise pas les dispositions de l'ordonnance du 25 mars 2020, ne peut pas être réputée avoir été faite avant le 31 mars 2020, et partant avoir mis fin au bail avant son douzième anniversaire.
Sur le prix du bail renouvelé
Le jugement entrepris a fixé le prix du bail en des termes laconiques, non étayés par des pièces pertinentes, et sans examiner les moyens de la société Auto bilan contrôle.
En l'état des éléments d'appréciation partiels et partiaux versés aux débats, il est nécessaire d'organiser une mesure d'expertise judiciaire qui fonctionnera aux frais avancés de la société Technique la luzienne qui sollicite une augmentation du prix du bail.
Il y a lieu de surseoir à statuer sur le surplus du litige et de réserver les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
DIT que les locaux, objet du bail liant les parties, ne sont pas monovalents à la demande de la demande de renouvellement du bail du 20 août 2020,
DIT que le prix du bail renouvelé le 1er octobre 2020 est déplafonné et doit être fixé à sa valeur locative,
AVANT DIRE DROIT, sur la fixation du prix du bail renouvelé le 1er octobre 2020, ordonne une mesure d'expertise qui sera confiée à Monsieur [S] [Z], expert près la cour d'appel de Pau - Agence Luzienne - [Adresse 7] - Tél : [XXXXXXXX01] - Mél : [Courriel 9]
avec pour mission de':
- visiter les lieux, objet du bail, les décrire,
- fournir tous éléments techniques et de fait permettant de fixer le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2020, conformément aux critères de l'article L 145-33 du code de commerce en considération :
- des caractéristiques du local considéré
- de la destination des lieux
- des obligations respectives des parties
- des facteurs locaux de commercialité
- des prix couramment pratiqués dans le voisinage
- relever les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents (en étendant si besoin les recherches à un secteur géographique élargi), en indiquant pour chaque élément de comparaison cité, s'il s'agit d'un prix correspondant à la valeur locative ou à un déplafonnement, en cas de décision judiciaire, ou s'il s'agit d'un bail nouveau et, dans ce cas, préciser s'il y a eu un droit d'entrée,
- recueillir tous éléments et faire application de toute méthode de calcul permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués, conformément aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants du code de commerce,
- entendre les parties en leurs dires et explications et, d'une manière générale, fournir tous renseignements permettant à la juridiction de statuer sur le litige qui lui est soumis.
DIT que l'expert devra déposer son rapport dans un délai de SIX MOIS mois à compter de sa saisine,
FIXE à la somme de 4 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que la société Technique la luzienne devra consigner auprès du régisseur de la cour d'appel de Pau dans les 30 jours du prononcé du présent arrêt,
RAPPELLE qu'à défaut de consignation dans le délai, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité,
DIT que, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l'expert en fait sans délai rapport au juge qui, s'il y a lieu, ordonne la consignation d'une provision complémentaire à la charge de la partie qu'il détermine ; il joindra à sa demande de provision complémentaire le calendrier prévisible de ses opérations et une évaluation détaillée du coût des opérations d'expertise avec copie aux avocats des parties -aux parties qui n'auraient pas d'avocat- auxquels il devra indiquer qu'ils disposent d'un délai de 15 jours pour faire valoir leurs éventuelles observations auprès du juge chargé du contrôle des mesures d'instruction,
DIT que l'expert devra adresser aux parties, au moins un mois avant le dépôt du rapport définitif, un pré-rapport détaillé en invitant les parties à lui faire part de leurs observations auxquelles il devra répondre,
DIT que le dépôt par l'expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception. S'il y a lieu, celles-ci adressent à l'expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception,
DIT que les opérations d'expertise se dérouleront sous le contrôle du magistrat chargé du contrôle des mesures d'instruction de la chambre 2-1 de la cour d'appel de Pau,
DIT que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec avis de réception ou, si elles sont représentées, leurs avocats, de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés,
SURSOIT à statuer sur la fixation du prix du bail renouvelé au 1er octobre 2020 et les demandes accessoires,
RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du 10 JUIN 2026,
RESERVE les dépens.
Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Monsieur MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier La Présidente
Numéro 25/3340
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRÊT DU 09/12/2025
Dossier : N° RG 24/02168 - N° Portalis DBVV-V-B7I-I5KQ
Nature affaire :
Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé
Affaire :
S.A.R.L. AUTO BILAN CONTRÔLE ABC
C/
SCI TECHNIQUE LA LUZIENNE
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 09 Décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
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APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 14 Octobre 2025, devant :
Monsieur DARRACQ, magistrat chargé du rapport,
assisté de M. MAGESTE, greffier présent à l'appel des causes,
Monsieur DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame PELLEFIGUES, Présidente
Monsieur DARRACQ, Conseiller
Madame BAYLAUCQ, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.A.R.L. AUTO BILAN CONTRÔLE en abrégé ABC immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BAYONNE sous le n° B 344 540 778 représentée par son gérant, Monsieur [U] [I], domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 10]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Maître MARIOL de la SELARL MARIOL, avocat au barreau de PAU
assistée de la SARL VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocats au barreau de BAYONNE
INTIMÉE :
S.C.I. TECHNIQUE LA LUZIENNE au capital de 1.524,49 euros, ayant pour siège le [Adresse 3] et immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 313 777 344, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège ès qualités.
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée et assistée de Maître BENOTEAU de la SELARL ACBC, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 01 JUILLET 2024
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE
FAITS-PROCEDURE -PRÉTENTIONS et MOYENS DES PARTIES
Par acte seing sous seing privé du 05 avril 1999, à effet du 1er mars 1999, la SCI Technique la luzienne (la bailleresse) a donné à bail commercial de neuf ans à la SARL Auto bilan contrôle (la locataire) un local destiné à l'exploitation d'un centre de contrôle technique automobile, sis à Saint-Jean-de-Luz (64500).
Le 3 juin 2008, le bail a été renouvelé moyennant un loyer annuel judiciairement fixé à la somme de 16 240 euros.
Au terme des neuf années, le bail a été tacitement prolongé.
Par acte extrajudiciaire du 19 août 2020, la locataire a demandé le renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions pour une durée de 9 ans.
Par acte extrajudiciaire du 16 novembre 2020, la bailleresse a notifié son accord sur le principe du renouvellement du bail mais moyennant un loyer annuel de 2 100 euros, hors charges, faisant valoir que la durée du bail ayant excédé 12 ans, le loyer devait être déplafonné et fixé selon la valeur locative.
La locataire a opposé «'son droit au plafonnement'» au titre des dispositions de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020.
Après avoir notifié son mémoire préalable, et suivant exploit du 15 décembre 2021, la bailleresse a fait assigné la locataire par devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de voir fixer à la somme annuelle de 27 600 euros le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2020.
Par jugement du 9 juin 2022, le juge des loyers s'est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Bayonne.
Par jugement contradictoire du 01 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a':
- fixé à la somme de 27 600 euros par an et en principal outre les charges et conditions prévues au bail, le montant du loyer dû, à compter du 1er octobre 2020 par la locataire,
- condamné la locataire au paiement des intérêts au taux légal de la somme correspondant à la différence entre le loyer payé et le loyer dû au titre de la révision, à compter du 20 octobre 2020, jusqu'à parfait paiement,
- condamné la locataire au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par déclaration faite au greffe de la cour le 24 juillet 2024, la société Auto Bilan Contrôle, a relevé appel de ce jugement.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 10 septembre 2025.
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Vu les dernières conclusions notifiées le 17 avril 2025 par la société Auto Bilan Contrôle qui a demandé à la cour de':
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- déclarer recevable et bien fondé son appel,
Vu les dispositions des articles L. et R. 145-1 et suivants du code de commerce,
Vu l'article 2 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifié par ordonnance n° 2020-666 du 3 juin 2020,
Infirmer en totalité la décision entreprise, et statuant à nouveau :
A titre principal,
- en premier lieu, juger que le local dont s'agit n'est pas du tout monovalent au sens de l'art. R. 145-10 du Code de Commerce,
- en second lieu, juger que la durée du bail de douze ans a été interrompue par la demande de renouvellement de bail de la société preneuse en date du 19 août 2020, et en conséquence juger que le loyer du bail renouvelé doit être plafonné en fonction de la variation de l'indice applicable, sauf modification notable des 4 premiers éléments définis par l'art. L-145-33 du code de commerce,
A titre subsidiaire,
- ordonner une expertise qui sera confiée à tel expert qu'il plaira désigner avec la mission décrite ci-dessus,
- ordonner que l'expertise sera préfinancée par la société bailleresse et subsidiairement par la concluante,
- réserver les autres dépens,
- débouter la société Technique la luzienne de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions contraires aux présentes écritures,
- dans l'hypothèse où une expertise ne serait pas ordonnée, condamner la société Technique la luzienne aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP Longin-Mariol, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
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Vu les dernières conclusions notifiées le 21 janvier 2025 par la société Technique la luzienne qui a demandé à la cour de :
- débouter la société Auto bilan contrôle de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions contraires aux présentes écritures, et en ce qu'elle est mal-fondée,
- confirmer le jugement entrepris en date du 1er juillet 2024 en ce qu'il a':
'-fixé à 27 600 euros par an et en principal, outre les charges et conditions prévues au bail, le montant du loyer dû, à compter du 1er octobre 2020, par la société Auto bilan contrôle,
- condamné la société Auto bilan contrôle au paiement des intérêts au taux légal de la somme correspondant à la différence entre le loyer payé et le loyer dû au titre de la révision, à compter du 20 octobre 2020, jusqu'à parfait paiement,
- condamner la société Auto bilan contrôle à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
MOTIFS :
Sur le caractère monovalent des locaux
L'article R 145-10 du code de commerce dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-33 et suivants du code de commerce, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.
En application de ces dispositions, les baux portant sur des locaux monovalents échappent au plafonnement prévu par l'article L 145-34 du code de commerce.
En l'espèce, l'intimée fait valoir que les locaux loués répondent aux caractéristiques du local monovalent puisqu'ils possèdent des aménagements spécifiques pour l'activité de contrôle technique tel qu'un accès à l'intérieur du local commercial spécifiquement aménagé pour les véhicules automobiles, des éléments de sécurité et d'évacuation des fluides spécialement conçus pour la destination du local, et qui sont difficiles à transformer, voire impossibles à retirer, afin de modifier la destination du local à usage exclusif de centre de contrôle technique, même avec un coût élevé.
Mais, d'une part, la destination contractuelle du local à usage exclusif de centre de contrôle technique ne présume pas du caractère monovalent des locaux.
D'autre part, alors que la charge de la preuve lui incombe, l'intimée n'a produit aucun élément technique susceptible d'étayer ses allégations formulées en termes généraux et abstraits, contestés par l'appelante, et alors que les locaux loués, d'une superficie de 200 m² d'un seul tenant, anciennement à usage de stockage de bateaux, aménagés pour l'activité de contrôle technique automobile, peuvent être ainsément affectés à un autre usage commercial, sans travaux importants, après l'obturation de la fosse d'accueil des véhicules et la dépollution du site.
Au demeurant, dans le cadre de la précédente instance en fixation du prix du bail, la bailleresse n'avait pas revendiqué la qualification de locaux monovalents.
Il sera dit que, à la date de la demande de renouvellement du bail du 19 août 2020, les locaux loués ne sont pas des locaux monovalents.
Sur la durée du bail tacitement prolongé
L'appelante fait grief au jugement entrepris d'avoir retenu que le prix du bail renouvelé le 1er octobre 2020 devait être déplafonné au motif que «l'article 2 de l'ordonnance n° 2020-306 du 26 mars 2020 n'avait pas eu pour effet de reporter au-delà de l'issue de la période protégée le terme du bail s'il expirait durant celle-ci'» alors que, selon l'appelante':
- la date anniversaire des 12 ans du bail tacitement prolongé étant le 3 juin 2020, soit pendant la période protégée de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, elle bénéficiait d'une prorogation du délai, expirant le 23 août 2020, pour demander le renouvellement du bail mettant fin au bail en cours avant son douzième anniversaire,
- sa demande de renouvellement du bail du 19 août 2020 a donc mis fin au bail tacitement prolongé avant son douzième anniversaire, peu important que la date d'effet reportée au 1er octobre 2020, seule devant être prise en compte la demande de renouvellement faite dans le délai prorogé
- enfin, aucun texte n'impose au locataire, qui demande le renouvellement du bail dans les délais prorogés, de viser l'application de l'ordonnance du 25 mars mars 2020.
L'intimée fait valoir que':
- la demande de renouvellement du bail n'entre pas dans la catégorie des actes mentionnés à l'article 2 de l'ordonnance du 25 mars 2020, de sorte que ce texte n'est pas applicable au litige
- et, dans l'hypothèse de son application, la locataire ne pouvait pas bénéficier de la prorogation des délais de l'ordonnance sans faire une référence explicite à celle-ci dans sa demande de renouvellement
- par conséquent, le bail tacitement prolongé s'est poursuivi pendant plus de 12 ans, la demande de renouvellement du bail ayant mis fin au bail en cours le 1er octobre 2020.
Cela posé, l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire dispose que ses dispositions s'appliquent aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence déclaré dans les conditions de l'article 4 de la loi du 23 mars 2020.
Il est constant que la période juridiquement protégée est ainsi comprise entre le 12 mars et le 24 juin 2020.
L'article 2 de la même ordonnance dispose que tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d'office, application d'un régime particulier, non avenu ou déchéance d'un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l'article 1er sera réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.
L'ordonnance précitée s'applique aux actes et formalités prescrits par la loi ou le règlement devant être accomplis dans des délais qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars et le 24 juin 2020.
La première question posée est donc de savoir si la demande de renouvellement d'un bail tacitement prolongé entre dans la catégorie des actes prescrits par la loi ou le règlement devant être accomplis dans un certain délai.
L'article L145-34 alinéa 3 du code de commerce prévoit que les règles statutaires du plafonnement du prix du bail renouvelé ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède 12 ans.
Selon l'article L 145-12 alinéa 3 du même code, le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.
Il résulte de ces textes que si une demande de renouvellement d'un bail tacitement prolongé peut être faite à tout moment, le locataire qui veut échapper au déplafonnement automatique doit demander le renouvellement du bail pour une date prenant effet avant le douzième anniversaire du bail tacitement prolongé.
Par conséquent, cette demande de renouvellement doit être regardée comme un acte prescrit par la loi devant être accompli avant l'expiration d'un certain délai pour échapper à l'application d'un régime particulier, en l'espèce, le déplafonnement automatique du prix du bail renouvelé, au sens de l'article 2 de l'ordonnance précitée.
La prorogation des délais échus pendant la période juridiquement protégée est donc applicable à la demande de renouvellement du bail du preneur souhaitant empêché le déplafonnement automatique du prix du bail renouvelé.
En l'espèce, le 12ème anniversaire du bail tacitement est atteint le 3 juin 2020.
Pour autant, la circonstance que cette date soit comprise dans la période juridiquement protégée n'est pas décisive, la question subséquente étant de déterminer la date à laquelle la demande de renouvellement devait être effectuée pour mettre fin au bail en cours avant le 3 juin 2020.
Le bail étant renouvelé le 1er jour du premier trimestre civil suivant la demande de renouvellement, la société Auto bilan contrôle devait demander le renouvellement du bail au plus tard le 31 mars 2020, le bail étant alors renouvelé le 1er avril 2020.
Une demande de renouvellement faite le 1er avril aurait produit ses effets le 1er juillet suivant.
Il faut donc constater, en l'espèce, que la date ultime du délai pour demander le renouvellement du bail expirait pendant la période protégée, entre le 14 et le 31 mars 2020, soit, au plus tard, 2 mois et 3 jours avant le douzième anniversaire du bail tacitement prolongé.
En application de la prorogation des délais de la période protégée, la société Auto bilan contrôle devait donc demander le renouvellement du bail au plus tard le 24 août 2020.
La société Auto bilan contrôle a notifié sa demande de renouvellement le 19 août 2020 en ces termes': «'conformément à l'article L 145-10 du code de commerce aux mêmes charges et conditions que le bail en cours pour une durée de neuf années entières et consécutives'»', et en reproduisant les dispositions des articles L 145-10 et L 145-12 du code de commerce.
Les termes de cette demande, qui ne mentionnent pas qu'elle est faite en application de l'ordonnance du 25 mars 2020, informent la bailleresse de la volonté de la locataire de mettre fin au bail en cours à compter du 1er octobre 2020.
Or, une demande de renouvellement peut être faite à tout moment du bail tacitement reconduit, et l'efficacité juridique de la demande du 19 août 2020 n'est pas subordonnée à l'application de l'ordonnance du 25 mars 2020.
Par ailleurs, il n'appartient au bailleur d'interpréter la volonté de la locataire sur les effets de sa demande de renouvellement alors que celle-ci est libre de revendiquer, ou pas, le bénéfice de la prorogation des délais de la période juridiquement protégée en fonction de ses propres intérêts.
Par conséquent, tenue d'informer précisément la bailleresse qui doit prendre position sur une demande de renouvellement du bail, la société Auto bilan contrôle devait indiquer que sa demande de renouvellement était faite sous le bénéfice de la prorogation des délais de l'ordonnance du 25 mars 2025, ce qui ne s'infère pas de la seule constatation de la date de la demande.
Il s'ensuit que, dans son silence, la demande de renouvellement du bail du 19 août 2020, qui ne vise pas les dispositions de l'ordonnance du 25 mars 2020, ne peut pas être réputée avoir été faite avant le 31 mars 2020, et partant avoir mis fin au bail avant son douzième anniversaire.
Sur le prix du bail renouvelé
Le jugement entrepris a fixé le prix du bail en des termes laconiques, non étayés par des pièces pertinentes, et sans examiner les moyens de la société Auto bilan contrôle.
En l'état des éléments d'appréciation partiels et partiaux versés aux débats, il est nécessaire d'organiser une mesure d'expertise judiciaire qui fonctionnera aux frais avancés de la société Technique la luzienne qui sollicite une augmentation du prix du bail.
Il y a lieu de surseoir à statuer sur le surplus du litige et de réserver les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
DIT que les locaux, objet du bail liant les parties, ne sont pas monovalents à la demande de la demande de renouvellement du bail du 20 août 2020,
DIT que le prix du bail renouvelé le 1er octobre 2020 est déplafonné et doit être fixé à sa valeur locative,
AVANT DIRE DROIT, sur la fixation du prix du bail renouvelé le 1er octobre 2020, ordonne une mesure d'expertise qui sera confiée à Monsieur [S] [Z], expert près la cour d'appel de Pau - Agence Luzienne - [Adresse 7] - Tél : [XXXXXXXX01] - Mél : [Courriel 9]
avec pour mission de':
- visiter les lieux, objet du bail, les décrire,
- fournir tous éléments techniques et de fait permettant de fixer le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2020, conformément aux critères de l'article L 145-33 du code de commerce en considération :
- des caractéristiques du local considéré
- de la destination des lieux
- des obligations respectives des parties
- des facteurs locaux de commercialité
- des prix couramment pratiqués dans le voisinage
- relever les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents (en étendant si besoin les recherches à un secteur géographique élargi), en indiquant pour chaque élément de comparaison cité, s'il s'agit d'un prix correspondant à la valeur locative ou à un déplafonnement, en cas de décision judiciaire, ou s'il s'agit d'un bail nouveau et, dans ce cas, préciser s'il y a eu un droit d'entrée,
- recueillir tous éléments et faire application de toute méthode de calcul permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués, conformément aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants du code de commerce,
- entendre les parties en leurs dires et explications et, d'une manière générale, fournir tous renseignements permettant à la juridiction de statuer sur le litige qui lui est soumis.
DIT que l'expert devra déposer son rapport dans un délai de SIX MOIS mois à compter de sa saisine,
FIXE à la somme de 4 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que la société Technique la luzienne devra consigner auprès du régisseur de la cour d'appel de Pau dans les 30 jours du prononcé du présent arrêt,
RAPPELLE qu'à défaut de consignation dans le délai, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité,
DIT que, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l'expert en fait sans délai rapport au juge qui, s'il y a lieu, ordonne la consignation d'une provision complémentaire à la charge de la partie qu'il détermine ; il joindra à sa demande de provision complémentaire le calendrier prévisible de ses opérations et une évaluation détaillée du coût des opérations d'expertise avec copie aux avocats des parties -aux parties qui n'auraient pas d'avocat- auxquels il devra indiquer qu'ils disposent d'un délai de 15 jours pour faire valoir leurs éventuelles observations auprès du juge chargé du contrôle des mesures d'instruction,
DIT que l'expert devra adresser aux parties, au moins un mois avant le dépôt du rapport définitif, un pré-rapport détaillé en invitant les parties à lui faire part de leurs observations auxquelles il devra répondre,
DIT que le dépôt par l'expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d'en établir la réception. S'il y a lieu, celles-ci adressent à l'expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d'instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception,
DIT que les opérations d'expertise se dérouleront sous le contrôle du magistrat chargé du contrôle des mesures d'instruction de la chambre 2-1 de la cour d'appel de Pau,
DIT que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec avis de réception ou, si elles sont représentées, leurs avocats, de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés,
SURSOIT à statuer sur la fixation du prix du bail renouvelé au 1er octobre 2020 et les demandes accessoires,
RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du 10 JUIN 2026,
RESERVE les dépens.
Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Monsieur MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier La Présidente