CA Poitiers, 1re ch., 9 décembre 2025, n° 23/02019
POITIERS
Arrêt
Autre
ARRET N°375
N° RG 23/02019 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G34Q
[Z]
C/
S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA 4EME TRANCHE DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DU ' PREGNEAU '
S.A.S. FONCIA VENDÉE PE GRENON
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2025
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/02019 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G34Q
Décision déférée à la Cour : jugement du 05 avril 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP des SABLES D'OLONNE.
APPELANTE :
Madame [X] [Z] prise ès-qualité de copropriétaire du syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche et aussi de la 11ème tranche pour les tantièmes y affectés de l'ensemble immobilier du [Localité 15] sous appellation de « LES FERMES [Localité 13] «
née le 09 Avril 1938 à [Localité 14] (44)
[Adresse 4]
[Localité 3]
ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Bertrand LAVRIL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Christelle BRAULT, avocat au barreau de Poitiers
INTIMEES :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA 4EME TRANCHE DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DU ' PREGNEAU ' sous appelation SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU REGLEMENT 4
DES FERMES MARINE, pris en la personne de son syndic la SAS
FONCIA VENDEE
[Adresse 12]
[Localité 6]
ayant pour avocat postulant Me Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Elodie RAYNAUD, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON
S.A.S. FONCIA VENDÉE
[Adresse 2]
[Localité 5]
ayant pour avocat Me Olivier BERTRAND de la SELARL LEXALIS AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
[X] [Z] est propriétaire du lot n° 343 dépendant d'un ensemble en copropriété situé à [Localité 7] (Vendée), lieu-dit [Localité 11], dénommé les '[Adresse 10]'. Cet ensemble a été édifié en onze tranches successives, chacune dénommée 'règlement' et constituée en syndicat des copropriétaires autonome. Ces syndicats sont réunis en une union syndicale.
Son lot représente 12/963 des parties communes générales du syndicat de la 4e tranche et 129/8200 des parties communes du syndicat de la 11e tranche.
Cette dernière tranche inclut les équipements communs destinés à l'usage des tranches 1 à 10.
Par acte du 8 juillet 2019, [X] [Z] a fait assigner devant le tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne le syndicat des copropriétaires de la 4e tranche (le syndicat des copropriétaires) et son syndic, la société Foncia Vendée.
Elle a demandé à titre principal de :
- surseoir à statuer dans l'attente du jugement à intervenir dans le litige enrôlé sous le numéro 16/822 ;
- prononcer la nullité des convocations de l'assemblée générale du 9 avril 2019 pour défaut de pouvoir de la société Foncia Vendée en qualité de syndic ;
- prononcer la nullité de l'assemblée générale du 9 avril 2019 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts ;
- le condamner à procéder à diverses mesures de publicité de la décision à venir.
La société Foncia Vendée a conclu au rejet de ces demandes aux motifs qu'ayant été à la date de l'assemblée générale et de l'introduction de l'action le syndic en exercice, les convocations et les résolutions étaient régulières.
Le syndicat des copropriétaires a de même conclu au rejet de ces demandes.
Par jugement du 5 avril 2022, le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a statué en ces termes :
'Vu les articles L. 131-1 et L 131-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
Vu les articles 42, 10, 15 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les articles 7, 9 et 59 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,
Déclare Madame [G].[J] [Z] recevable en son action,
Déboute Madame [Z] de sa demande en nullité des convocations et de l'assemblée générale du 04 avril 2018 des copropriétaires de la 4ème tranche de l'ensemble immobilier du [Adresse 16],
Déboute, en tant que de besoin, Madame [Z] de ses demandes en nullité des résolutions 4, 6, 7, 9, 11, 20 et 27,
Déboute Madame [Z] du surplus de ses demandes,
Condamne Madame [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche de l'ensemble immobilier du [Adresse 16] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamne au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Madame [Z] à verser à :
- au syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche de l'ensemble immobilier [Adresse 8] [Adresse 16] la somme de 3 000 €,
- à la société FONC1A VENDÉE la somme de 3 000 €,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif,
Condamne Madame [Z] aux dépens de l'instance,
Dit qu'à défaut de règlement spontané, en cas d'exécution forcée, les sommes retenues per l'huissier de Justice seront intégralement supportées par Madame [Z],
Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande, et qui peuvent y prétendre, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision,
Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement'.
Il a considéré que :
- la demande de sursis à statuer ne relevait pas de la compétence du tribunal mais de celle du juge de la mise en état ;
- la demanderesse, qui ne justifiait pas que la société Foncia Vendée n'était plus le syndic de la copropriété lors de l'envoi des convocations à l'assemblée générale et lors de la tenue de celle-ci, n'était pas fondée à soutenir la nullité des convocations et de l'assemblée générale ;
- [X] [Z] ne justifiait pas de griefs liés à l'adoption des résolutions nos 4, 6, 7, 9, 11, 20 et 27 de prise d'acte de rapports et d'informations communiquées par le syndic ;
- la résolution n° 27 dont la nullité était sollicitée, était inexistante ;
- celle n° 20, votée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, avait porté sur des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ;
- [X] [Z] n'établissait pas la faute du syndic de la copropriété, engageant sa responsabilité.
Par déclaration reçue au greffe le 25 août 2023, [X] [Z] a interjeté appel de ce jugement.
Par ordonnance du 10 septembre 2024, le conseiller de la mise en état a statué en ces termes :
'DONNONS acte au syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche de l'ensemble immobilier du [Adresse 16], représenté par son syndic la SAS Foncia Vendée, de ce qu'il se désiste de sa demande de communication de pièces sous astreinte, devenue sans objet en raison de la communication par l'appelante de ses pièces visées au bordereau annexé à ses conclusions transmises le 27 novembre 2023.
CONDAMNONS Mme [X] [Z] aux dépens de l'incident
CONDAMNONS Mme [Z] à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires des copropriétaires de la 4ème tranche de l'ensemble immobilier du [Adresse 16], représenté par son syndic la SAS Foncia Vendée, à titre d'indemnité de procédure, en application de l'article 700 du code de procédure civile'.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2023, [X] [Z] a demandé de :
'Vu la convocation à l'assemblée du 19 avril 2016,
Vu le procès-verbal de l'assemblée du 19 avril 2016,
Vu l'article 9 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 42 loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 1382 du Code civil alors applicable,
Vu le jugement du 17 septembre 2019 du TGI des Sables d'Olonne,
Déclarer bien-fondée Madame [Z] en son appel,
Y faisant droit,
Infirmer le jugement du 5 avril 2022 dans toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Prononcer la nullité de l'assemblée du 9 avril 2019 pour défaut de pouvoir de FONCIA VENDEE.
Prononcer la nullité des convocations de l'assemblée du 9 avril 2019 du Syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche de l'ensemble immobilier du « Prégneau » sous appellation syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] pour défaut de pouvoir de FONCIA VENDEE en qualité de syndic,
Prononcer la nullité de tous les actes qui ont sont la suite et la conséquence, pour défaut de pouvoir de FONCIA VENDEE en qualité de syndic entachant la validité de toute assemblée générale,
Condamner FONCIA VENDEE à restituer au syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche le montant de ses honoraires au titre de l'exercice 2016, au titre de l'exercice 2017, au titre de l'exercice 2018, au titre de l'exercice 2019, au titre de l'exercice 2020, soit 30.000 € à parfaire ou à compléter.
Condamner FONCIA VENDEE in solidum, et, à tous le moins, à relever indemne et à garantir intégralement le Syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche de toutes condamnations prononcées à son encontre,
Ordonner la notification du jugement à intervenir à tous les copropriétaires du Syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche aux seuls frais de FONCIA VENDEE, et ce, au besoin, à titre de supplément de dommages et intérêts, dans les 15 jours suivants sa signification,
Ordonner la publication de la décision à intervenir dans le journal OUEST FRANCE ou PRESSE OCEAN aux choix des demandeurs aux seuls frais de FONCIA VENDEE sans que le coût de l'insertion puisse excéder la somme de 5.000 €, et ce, au besoin, à titre de supplément de dommages et intérêts,
Ordonner également la publication de la décision à intervenir dans l'onglet document du Syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche du site internet de FONCIA soit actuellement https://www.myfoncia.fr/ (ou tout autre site qui en serait la suite ou la conséquence en cas de modification) pendant une durée d'une année au moins et aux seuls frais de FONCIAVENDEE et ce, au besoin, à titre de supplément de dommages et intérêts,
Ordonner l'affichage du jugement pendant un délai de 6 mois sur les trois panneaux (panneau piscine - panneau d'information - club house) de l'ensemble immobilier des [9] [Localité 13], et aux seuls frais de FONCIA VENDEE et ce, au besoin, à titre de supplément de dommages et intérêts,
Ordonner une astreinte de 500 € par jour et par infraction constatée pour toute violation des obligations de notification et/ou d'affichage,
Juger que, dans l'hypothèse où Madame [Z] serait contrainte d'avoir à faire procéder à l'exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, le montant des sommes retenues par l'huissier de justice, agissant en application des dispositions de l'arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, sera intégralement supporté par FONCIA VENDEE, en sus des sommes éventuellement mises à sa charge au titre des frais irrépétibles.
Débouter le Syndicat des copropriétaires de la 4 e tranche et FONCIA VENDEE de toutes leurs conclusions, fins et demandes en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de Madame [Z],
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du R4 et de FONCIA VENDEE à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC,
Les condamner en tous les frais et dépens, dont distraction est requise au profit de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS conformément à l'article 699 du CPC,
Condamner FONCIA VENDEE in solidum, et, à tout le moins, à relever indemne et à garantir intégralement le Syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche de toutes condamnations prononcées à son encontre'.
Elle a soutenu que :
- le jugement du 17 septembre 2019 ayant annulé l'assemblée générale du 18 avril 2016 avait rétroactivement privé de sa qualité de syndic la société Foncia Vendée, qui avait dès lors irrégulièrement convoqué l'assemblée générale du 9 avril 2019 ;
- les agissements du syndic à son encontre étaient à l'origine d'un préjudice dont elle demandait réparation ;
- la société Foncia Vendée devait restitution au syndicat des copropriétaires de ses honoraires pour les années concernées ;
- le syndic devait supporter seul les frais de notification de publication et d'affichage de la décision à venir ;
- la collusion entre le syndic et le syndicat des copropriétaires avait été à l'origine pour elle d'un préjudice moral devant être indemnisé.
Elle a, dans les motifs de ses écritures mais non dans leur dispositif, maintenu sa demande de nullité des résolutions nos 4, 6, 7, 9,11, 20 et 27.
Elle a maintenu ses demandes de publicité de la décision à venir.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche de l'ensemble immobilier du [Adresse 16] sous appellation syndicat des copropriétaires du règlement 4 de fermes marines a demandé de :
'Vu les articles 15, 16, 132, 906, 564 et 565 du Code de procédure civile,
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et l'article 1240 du code civil,
Vu le jugement dont appel du 5 avril 2022,
Vu les pièces versées aux débats,
Rejeter toutes écritures, fins et conclusions adverses,
Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE le 5 avril 2022,
En conséquence,
Au principal :
Vu l'absence de communication de pièces de la partie appelante, et la violation du principe du contradictoire,
Ecarter des débats les pièces qui seront produites par Madame [Z],
Déclarer comme étant irrecevables les demandes additionnelles formulées par Madame [Z] en cause d'appel, dès lors qu'elles s'analysent comme étant des demandes nouvelles
Au fond :
Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE le 5 avril 2022, en toutes ses dispositions,
Débouter Madame [Z] de sa demande tendant à obtenir la nullité des convocations et de l'assemblée générale du 9 avril 2019, tenant la validité du mandat de syndic
Au surplus,
Débouter la même de sa demande d'annulation des résolutions n°4, 6, 7, 9, 11, 20 et 27
Débouter la même de ses autres demandes comme étant non fondées.
La condamner à verser au syndicat des copropriétaires du règlement R4 la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive,
En toutes hypothèses,
La condamner à verser au syndicat des copropriétaires du règlement R4 la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner Madame [Z], aux entiers dépens de la procédure'.
Il a rappelé que l'appelante avait pris l'initiative de nombreuses autres procédures civiles à son encontre.
Il a soutenu irrecevables les demandes nouvelles formées devant la cour par l'appelante.
Il a conclu au rejet des demandes de nullité, l'assemblée générale ayant été régulièrement convoquée par le syndic en exercice et tenue en présence de celui-ci.
Il a pour le surplus conclu à la confirmation du jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2024, la société Foncia Vendée a demandé de :
'Vu l'article 1240 du Code civil,
Vu l'article 131-35 du Code pénal,
Vu les articles L. 131-1 et L. 131-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
Vu les articles 10, 15 et 18 de la loi du loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les articles 7, 9 et 59 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les articles 31, 122, 696, 699 et 700 du Code de procédure civile,
Juger irrecevables comme nouvelles en appel, et émises par une partie dépourvue du droit d'agir à défaut de qualité et d'intérêt, les demandes de Madame [Z] tendant à voir condamner la Société FONCIA VENDÉE à restituer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU RÈGLEMENT 4 DES FERMES [Localité 13] le montant de ses honoraires au titre de l'exercice 2016, au titre de l'exercice 2017, au titre de l'exercice 2018, au titre de l'exercice 2019, au titre de l'exercice 2020, soit 30.000 € à parfaire ou à compléter,
Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
- débouté Madame [Z] de l'ensemble de ses demandes,
- condamné Madame [Z] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à verser à la Société' FONCIA VENDÉE la somme de 3.000€,
- débouté' Madame [Z] de ses demandes plus amples ou contraire au dispositif,
- condamné Madame [Z] aux dépens de l'instance,
- dit qu'à défaut de règlement spontané', en cas d'exécution forcée, les sommes retenues par l'huissier de justice seront intégralement supportées par Madame [Z],
Y ajoutant, condamner Madame [Z], partie succombante :
- aux dépens d'appel,
- à payer à la Société FONCIA VENDÉE la somme de 5.000 € au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens en appel,
- à supporter intégralement le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, agissant en application des dispositions des articles A. 444-10 et suivants du Code de commerce, issus de l'arrêté du 23 février 2022 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, dans l'hypothèse où la Société FONCIA VENDÉE serait contrainte d'avoir à faire procéder à l'exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, et ce en sus des sommes éventuellement mises à leur charge au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens'.
Elle a soutenu irrecevables les demandes nouvelles formées devant la cour par l'appelante.
Elle a conclu au rejet des demandes de nullité, ayant été le syndic en exercice à la date des convocations à l'assemblée générale et de tenue de celle-ci.
Elle a conclu au rejet de la demande d'indemnisation d'un préjudice, non justifié, au surplus en l'absence de faute.
Elle a soutenu :
- inutile la demande de notification de la décision à venir, le syndic devant cette information à la copropriété ;
- infondées les demandes de publication et d'affichage relevant de la matière pénale.
L'ordonnance de clôture est du 25 septembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA COMMUNICATION DE PIECES PAR L'APPELANTE
La demande du syndicat des copropriétaires de déclarer irrecevables les pièces de l'appelante est, par l'effet de l'ordonnance du 10 septembre 2024 du conseiller de la mise en état, sans objet.
SUR LES EFFETS DE L'ANNULATION DE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 18 AVRIL 2016
L'article 17 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : "Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical".
Le syndic est nommé par l'assemblée générale des ocpropriétaires.
L'article 7 alinéa 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 dispoose notamment que : "l'assemblée générale est convoquée par le syndic".
Par jugement du 17 septembre 2019 dont le caractère irrévocable n'est pas contesté, le tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne a annulé l'assemblée générale du 19 avril 2016 et toutes les résolutions qui avaient été adoptées.
L'assemblée générale du 19 avril 2016 ainsi annulée, avait adopté la résolution n° 11 :
- désignant la société Foncia Vendée en qualité de syndic à compter du 19 avril 2016 et jusqu'au 30 juin 2018 ;
- donnant mandat au président de séance pour signer le contrat de syndic.
L'effet rétroactif qui s'attache à la nullité conduit à considérer que le syndic a perdu sa qualité depuis le jour de sa désignation, si bien que les convocations qu'il a adressées aux assemblées générales postérieurement à sa désignation l'ont été par une personne dépourvue de qualité.
L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose notamment que : "Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale".
Il n'est pas contesté que l'appelante a contesté l'assemblée générale du 9 avril 2019 (et non du 4 avril 2018 ainsi que mentionné par erreur dans le dispositif du jugement) dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal et que son action est recevable.
Cette assemblée générale a été convoquée par un syndic dont la désignation a été ultérieurement annulée.
Le syndic n'avait dès lors, par l'effet rétroactif de l'annulation de l'assemblée générale du 19 avril 2016, pas qualité pour convoquer l'assemblée générale du 9 avril 2019.
L'irrégularité des convocations délivrées emporte la nullité de l'assemblée générale.
Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu'il a rejeté la contestation de [X] [R]. La nullité de l'assemblée générale du 9 avril 2019 sera en conséquence prononcée.
L'annulation rétroagissant au jour de la désignation du syndic, elle vicie tous les actes postérieurs du syndic. Elle laisse toutefois subsister :
- les actes conclus avec les tiers de bonne foi ;
- l'obligation des copropriétaires de régler les charges, qui trouve sa cause dans le règlement de copropriété et dans la loi.
SUR LES DEMANDES DE RESTITUTIONS ET DE GARANTIE
L'article 564 du code de procédure civile dispose que : "A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.
L'article 565 précise que : 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent' et l'article 566 que : 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.
La demande de l'appelante de : "Condamner FONCIA VENDEE à restituer au syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche le montant de ses honoraires au titre de l'exercice 2016, au titre de l'exercice 2017, au titre de l'exercice 2018, au titre de l'exercice 2019, au titre de l'exercice 2020, soit 30.000 € à parfaire ou à compléter" n'avait pas été formée devant le premier juge. Elle n'est pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes dont avait été saisi le tribunal. Nouvelle devant la cour d'appel, elle est irrecevable par application des dispositions précitées.
SUR LES AUTRES DEMANDES DE L'APPELANTE PRESENTEES POUR LE COMPTE DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES
L'appelante demande de : "Condamner FONCIA VENDEE in solidum, et, à tous le moins, à relever indemne et à garantir intégralement le Syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche de toutes condamnations prononcées à son encontre".
Cette demande, que l'appelante n'a pas qualité à présenter, ne pouvant agir pour le compte du syndicat des copropriétaires, sera rejetée.
SUR LA PUBLICITE DE LA DECISION
L'article 59 du décret du 17 mars 1967 dispose que : "A l'occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent le fonctionnement d'un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire de l'existence et de l'objet de l'instance".
Le syndic de la copropriété étant tenu d'informer les copropriétaires du litige et de ses suites, les mesures de publicité du présent arrêt sollicitées par l'appelante ne se justifient pas.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes relatives à la publicité de la décision.
SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS DE L'APPELANTE
[X] [Z] demande, à défaut de mesures de publicité, l'indemnisation de son préjudice pour un montant égal au coût des mesures de publicité.
Elle ne justifie toutefois d'aucun préjudice subi étant résulté de l'irrégularité rétroactive des convocations à l'assemblée générale et de l'annulation de l'assemblée générale.
Sa demande de dommages et interêts sera pour ces motifs rejetée.
SUR LES DEPENS
Pour les motifs qui précèdent, la charge des dépens de première instance et d'appel incombent in solidum aux intimés.
Ils seront recouvrés par la selarl Lexavoué Poitiers-Orléans conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que : "Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires".
SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le jugement sera, pour les motifs qui précèdent, infirmé en ce qu'il a condamné l'appelante sur ce fondement.
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l'appelante de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
SUR LES FRAIS D'EXECUTION
L'appelante demande de : "Juger que, dans l'hypothèse où Madame [Z] serait contrainte d'avoir à faire procéder à l'exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, le montant des sommes retenues par l'huissier de justice, agissant en application des dispositions de l'arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, sera intégralement supporté par FONCIA VENDEE, en sus des sommes éventuellement mises à sa charge au titre des frais irrépétibles".
L'article L 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que :
'A l'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.
Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.
Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l'exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi.'.
La prestation de recouvrement ou d'encaissement de l'article A 444-32 du code de commerce (n° 129 du tableau 3-1 du décret n° 2016-230 du 26 février 2016, anciennement droit proportionnel dégressif supplémentaire, article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996) que peut solliciter le commissaire de justice (l'huissier de justice dans le code de commerce) chargé du recouvrement de sommes est par application de l'article R 444-55 du code de commerce à la charge du créancier.
La demande présentée sur ce fondement par l'appelante sera pour ces motifs rejetée.
PAR CES MOTIFS
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
CONSTATE qu'est sans objet la demande du syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche de l'ensemble immobilier du [Adresse 16] sous appellation syndicat des copropriétaires du règlement [Adresse 1] de déclarer irrecevables les pièces produites devant la cour par [X] [Z] ;
DECLARE irrecevable car nouvelle devant la cour la demande de [X] [Z] de : "Condamner FONCIA VENDEE à restituer au syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche le montant de ses honoraires au titre de l'exercice 2016, au titre de l'exercice 2017, au titre de l'exercice 2018, au titre de l'exercice 2019, au titre de l'exercice 2020, soit 30.000 € à parfaire ou à compléter" ;
INFIRME le jugement du 5 avril 2022 du tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne sauf en ce qu'il :
'Déclare Madame [X] [Z] recevable en son action,
Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement" ;
et statuant à nouveau de ces chefs d'infirmation,
CONSTATE que la société FonciaVendée n'avait pas qualité pour adresser aux copropriétaires de la 4e tranche de l'ensemble immobilier du "[Adresse 16]" les convocations à l'assemblée générale du 9 avril 2019 ;
ANNULE en conséquence l'assemblée générale du 9 avril 2019 des copropriétaires de la 4e tranche de l'ensemble immobilier du "[Adresse 16]" ;
REJETTE les autres demandes présentées par [X] [Z] ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la 4e tranche de l'ensemble immobilier du '[Adresse 16]', sous l'appellation du syndicat des copropriétaires du règlement 4 des fermes marines et la société Foncia Vendée aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par la selarl Lexavoué Poitiers-Orléans conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que par application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, [X] [Z] est exclue de toute participation à cette dépense commune ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la 4e tranche de l'ensemble immobilier du '[Adresse 16]', sous l'appellation du syndicat des copropriétaires du règlement 4 des fermes marines et la société Foncia Vendée à payer à [X] [Z] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
N° RG 23/02019 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G34Q
[Z]
C/
S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA 4EME TRANCHE DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DU ' PREGNEAU '
S.A.S. FONCIA VENDÉE PE GRENON
Loi n° 77-1468 du30/12/1977
Copie revêtue de la formule exécutoire
Le à
Le à
Le à
Copie gratuite délivrée
Le à
Le à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2025
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/02019 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G34Q
Décision déférée à la Cour : jugement du 05 avril 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP des SABLES D'OLONNE.
APPELANTE :
Madame [X] [Z] prise ès-qualité de copropriétaire du syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche et aussi de la 11ème tranche pour les tantièmes y affectés de l'ensemble immobilier du [Localité 15] sous appellation de « LES FERMES [Localité 13] «
née le 09 Avril 1938 à [Localité 14] (44)
[Adresse 4]
[Localité 3]
ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Bertrand LAVRIL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Christelle BRAULT, avocat au barreau de Poitiers
INTIMEES :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA 4EME TRANCHE DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DU ' PREGNEAU ' sous appelation SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU REGLEMENT 4
DES FERMES MARINE, pris en la personne de son syndic la SAS
FONCIA VENDEE
[Adresse 12]
[Localité 6]
ayant pour avocat postulant Me Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Elodie RAYNAUD, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON
S.A.S. FONCIA VENDÉE
[Adresse 2]
[Localité 5]
ayant pour avocat Me Olivier BERTRAND de la SELARL LEXALIS AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Thierry MONGE, Président de Chambre
Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
[X] [Z] est propriétaire du lot n° 343 dépendant d'un ensemble en copropriété situé à [Localité 7] (Vendée), lieu-dit [Localité 11], dénommé les '[Adresse 10]'. Cet ensemble a été édifié en onze tranches successives, chacune dénommée 'règlement' et constituée en syndicat des copropriétaires autonome. Ces syndicats sont réunis en une union syndicale.
Son lot représente 12/963 des parties communes générales du syndicat de la 4e tranche et 129/8200 des parties communes du syndicat de la 11e tranche.
Cette dernière tranche inclut les équipements communs destinés à l'usage des tranches 1 à 10.
Par acte du 8 juillet 2019, [X] [Z] a fait assigner devant le tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne le syndicat des copropriétaires de la 4e tranche (le syndicat des copropriétaires) et son syndic, la société Foncia Vendée.
Elle a demandé à titre principal de :
- surseoir à statuer dans l'attente du jugement à intervenir dans le litige enrôlé sous le numéro 16/822 ;
- prononcer la nullité des convocations de l'assemblée générale du 9 avril 2019 pour défaut de pouvoir de la société Foncia Vendée en qualité de syndic ;
- prononcer la nullité de l'assemblée générale du 9 avril 2019 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts ;
- le condamner à procéder à diverses mesures de publicité de la décision à venir.
La société Foncia Vendée a conclu au rejet de ces demandes aux motifs qu'ayant été à la date de l'assemblée générale et de l'introduction de l'action le syndic en exercice, les convocations et les résolutions étaient régulières.
Le syndicat des copropriétaires a de même conclu au rejet de ces demandes.
Par jugement du 5 avril 2022, le tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a statué en ces termes :
'Vu les articles L. 131-1 et L 131-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
Vu les articles 42, 10, 15 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les articles 7, 9 et 59 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,
Déclare Madame [G].[J] [Z] recevable en son action,
Déboute Madame [Z] de sa demande en nullité des convocations et de l'assemblée générale du 04 avril 2018 des copropriétaires de la 4ème tranche de l'ensemble immobilier du [Adresse 16],
Déboute, en tant que de besoin, Madame [Z] de ses demandes en nullité des résolutions 4, 6, 7, 9, 11, 20 et 27,
Déboute Madame [Z] du surplus de ses demandes,
Condamne Madame [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche de l'ensemble immobilier du [Adresse 16] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamne au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Madame [Z] à verser à :
- au syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche de l'ensemble immobilier [Adresse 8] [Adresse 16] la somme de 3 000 €,
- à la société FONC1A VENDÉE la somme de 3 000 €,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif,
Condamne Madame [Z] aux dépens de l'instance,
Dit qu'à défaut de règlement spontané, en cas d'exécution forcée, les sommes retenues per l'huissier de Justice seront intégralement supportées par Madame [Z],
Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande, et qui peuvent y prétendre, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision,
Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement'.
Il a considéré que :
- la demande de sursis à statuer ne relevait pas de la compétence du tribunal mais de celle du juge de la mise en état ;
- la demanderesse, qui ne justifiait pas que la société Foncia Vendée n'était plus le syndic de la copropriété lors de l'envoi des convocations à l'assemblée générale et lors de la tenue de celle-ci, n'était pas fondée à soutenir la nullité des convocations et de l'assemblée générale ;
- [X] [Z] ne justifiait pas de griefs liés à l'adoption des résolutions nos 4, 6, 7, 9, 11, 20 et 27 de prise d'acte de rapports et d'informations communiquées par le syndic ;
- la résolution n° 27 dont la nullité était sollicitée, était inexistante ;
- celle n° 20, votée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, avait porté sur des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ;
- [X] [Z] n'établissait pas la faute du syndic de la copropriété, engageant sa responsabilité.
Par déclaration reçue au greffe le 25 août 2023, [X] [Z] a interjeté appel de ce jugement.
Par ordonnance du 10 septembre 2024, le conseiller de la mise en état a statué en ces termes :
'DONNONS acte au syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche de l'ensemble immobilier du [Adresse 16], représenté par son syndic la SAS Foncia Vendée, de ce qu'il se désiste de sa demande de communication de pièces sous astreinte, devenue sans objet en raison de la communication par l'appelante de ses pièces visées au bordereau annexé à ses conclusions transmises le 27 novembre 2023.
CONDAMNONS Mme [X] [Z] aux dépens de l'incident
CONDAMNONS Mme [Z] à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires des copropriétaires de la 4ème tranche de l'ensemble immobilier du [Adresse 16], représenté par son syndic la SAS Foncia Vendée, à titre d'indemnité de procédure, en application de l'article 700 du code de procédure civile'.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2023, [X] [Z] a demandé de :
'Vu la convocation à l'assemblée du 19 avril 2016,
Vu le procès-verbal de l'assemblée du 19 avril 2016,
Vu l'article 9 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 42 loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 1382 du Code civil alors applicable,
Vu le jugement du 17 septembre 2019 du TGI des Sables d'Olonne,
Déclarer bien-fondée Madame [Z] en son appel,
Y faisant droit,
Infirmer le jugement du 5 avril 2022 dans toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Prononcer la nullité de l'assemblée du 9 avril 2019 pour défaut de pouvoir de FONCIA VENDEE.
Prononcer la nullité des convocations de l'assemblée du 9 avril 2019 du Syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche de l'ensemble immobilier du « Prégneau » sous appellation syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] pour défaut de pouvoir de FONCIA VENDEE en qualité de syndic,
Prononcer la nullité de tous les actes qui ont sont la suite et la conséquence, pour défaut de pouvoir de FONCIA VENDEE en qualité de syndic entachant la validité de toute assemblée générale,
Condamner FONCIA VENDEE à restituer au syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche le montant de ses honoraires au titre de l'exercice 2016, au titre de l'exercice 2017, au titre de l'exercice 2018, au titre de l'exercice 2019, au titre de l'exercice 2020, soit 30.000 € à parfaire ou à compléter.
Condamner FONCIA VENDEE in solidum, et, à tous le moins, à relever indemne et à garantir intégralement le Syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche de toutes condamnations prononcées à son encontre,
Ordonner la notification du jugement à intervenir à tous les copropriétaires du Syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche aux seuls frais de FONCIA VENDEE, et ce, au besoin, à titre de supplément de dommages et intérêts, dans les 15 jours suivants sa signification,
Ordonner la publication de la décision à intervenir dans le journal OUEST FRANCE ou PRESSE OCEAN aux choix des demandeurs aux seuls frais de FONCIA VENDEE sans que le coût de l'insertion puisse excéder la somme de 5.000 €, et ce, au besoin, à titre de supplément de dommages et intérêts,
Ordonner également la publication de la décision à intervenir dans l'onglet document du Syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche du site internet de FONCIA soit actuellement https://www.myfoncia.fr/ (ou tout autre site qui en serait la suite ou la conséquence en cas de modification) pendant une durée d'une année au moins et aux seuls frais de FONCIAVENDEE et ce, au besoin, à titre de supplément de dommages et intérêts,
Ordonner l'affichage du jugement pendant un délai de 6 mois sur les trois panneaux (panneau piscine - panneau d'information - club house) de l'ensemble immobilier des [9] [Localité 13], et aux seuls frais de FONCIA VENDEE et ce, au besoin, à titre de supplément de dommages et intérêts,
Ordonner une astreinte de 500 € par jour et par infraction constatée pour toute violation des obligations de notification et/ou d'affichage,
Juger que, dans l'hypothèse où Madame [Z] serait contrainte d'avoir à faire procéder à l'exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, le montant des sommes retenues par l'huissier de justice, agissant en application des dispositions de l'arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, sera intégralement supporté par FONCIA VENDEE, en sus des sommes éventuellement mises à sa charge au titre des frais irrépétibles.
Débouter le Syndicat des copropriétaires de la 4 e tranche et FONCIA VENDEE de toutes leurs conclusions, fins et demandes en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de Madame [Z],
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du R4 et de FONCIA VENDEE à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC,
Les condamner en tous les frais et dépens, dont distraction est requise au profit de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS conformément à l'article 699 du CPC,
Condamner FONCIA VENDEE in solidum, et, à tout le moins, à relever indemne et à garantir intégralement le Syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche de toutes condamnations prononcées à son encontre'.
Elle a soutenu que :
- le jugement du 17 septembre 2019 ayant annulé l'assemblée générale du 18 avril 2016 avait rétroactivement privé de sa qualité de syndic la société Foncia Vendée, qui avait dès lors irrégulièrement convoqué l'assemblée générale du 9 avril 2019 ;
- les agissements du syndic à son encontre étaient à l'origine d'un préjudice dont elle demandait réparation ;
- la société Foncia Vendée devait restitution au syndicat des copropriétaires de ses honoraires pour les années concernées ;
- le syndic devait supporter seul les frais de notification de publication et d'affichage de la décision à venir ;
- la collusion entre le syndic et le syndicat des copropriétaires avait été à l'origine pour elle d'un préjudice moral devant être indemnisé.
Elle a, dans les motifs de ses écritures mais non dans leur dispositif, maintenu sa demande de nullité des résolutions nos 4, 6, 7, 9,11, 20 et 27.
Elle a maintenu ses demandes de publicité de la décision à venir.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche de l'ensemble immobilier du [Adresse 16] sous appellation syndicat des copropriétaires du règlement 4 de fermes marines a demandé de :
'Vu les articles 15, 16, 132, 906, 564 et 565 du Code de procédure civile,
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et l'article 1240 du code civil,
Vu le jugement dont appel du 5 avril 2022,
Vu les pièces versées aux débats,
Rejeter toutes écritures, fins et conclusions adverses,
Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE le 5 avril 2022,
En conséquence,
Au principal :
Vu l'absence de communication de pièces de la partie appelante, et la violation du principe du contradictoire,
Ecarter des débats les pièces qui seront produites par Madame [Z],
Déclarer comme étant irrecevables les demandes additionnelles formulées par Madame [Z] en cause d'appel, dès lors qu'elles s'analysent comme étant des demandes nouvelles
Au fond :
Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire des SABLES D'OLONNE le 5 avril 2022, en toutes ses dispositions,
Débouter Madame [Z] de sa demande tendant à obtenir la nullité des convocations et de l'assemblée générale du 9 avril 2019, tenant la validité du mandat de syndic
Au surplus,
Débouter la même de sa demande d'annulation des résolutions n°4, 6, 7, 9, 11, 20 et 27
Débouter la même de ses autres demandes comme étant non fondées.
La condamner à verser au syndicat des copropriétaires du règlement R4 la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive,
En toutes hypothèses,
La condamner à verser au syndicat des copropriétaires du règlement R4 la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner Madame [Z], aux entiers dépens de la procédure'.
Il a rappelé que l'appelante avait pris l'initiative de nombreuses autres procédures civiles à son encontre.
Il a soutenu irrecevables les demandes nouvelles formées devant la cour par l'appelante.
Il a conclu au rejet des demandes de nullité, l'assemblée générale ayant été régulièrement convoquée par le syndic en exercice et tenue en présence de celui-ci.
Il a pour le surplus conclu à la confirmation du jugement.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2024, la société Foncia Vendée a demandé de :
'Vu l'article 1240 du Code civil,
Vu l'article 131-35 du Code pénal,
Vu les articles L. 131-1 et L. 131-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
Vu les articles 10, 15 et 18 de la loi du loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les articles 7, 9 et 59 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les articles 31, 122, 696, 699 et 700 du Code de procédure civile,
Juger irrecevables comme nouvelles en appel, et émises par une partie dépourvue du droit d'agir à défaut de qualité et d'intérêt, les demandes de Madame [Z] tendant à voir condamner la Société FONCIA VENDÉE à restituer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU RÈGLEMENT 4 DES FERMES [Localité 13] le montant de ses honoraires au titre de l'exercice 2016, au titre de l'exercice 2017, au titre de l'exercice 2018, au titre de l'exercice 2019, au titre de l'exercice 2020, soit 30.000 € à parfaire ou à compléter,
Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
- débouté Madame [Z] de l'ensemble de ses demandes,
- condamné Madame [Z] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à verser à la Société' FONCIA VENDÉE la somme de 3.000€,
- débouté' Madame [Z] de ses demandes plus amples ou contraire au dispositif,
- condamné Madame [Z] aux dépens de l'instance,
- dit qu'à défaut de règlement spontané', en cas d'exécution forcée, les sommes retenues par l'huissier de justice seront intégralement supportées par Madame [Z],
Y ajoutant, condamner Madame [Z], partie succombante :
- aux dépens d'appel,
- à payer à la Société FONCIA VENDÉE la somme de 5.000 € au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens en appel,
- à supporter intégralement le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, agissant en application des dispositions des articles A. 444-10 et suivants du Code de commerce, issus de l'arrêté du 23 février 2022 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, dans l'hypothèse où la Société FONCIA VENDÉE serait contrainte d'avoir à faire procéder à l'exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, et ce en sus des sommes éventuellement mises à leur charge au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens'.
Elle a soutenu irrecevables les demandes nouvelles formées devant la cour par l'appelante.
Elle a conclu au rejet des demandes de nullité, ayant été le syndic en exercice à la date des convocations à l'assemblée générale et de tenue de celle-ci.
Elle a conclu au rejet de la demande d'indemnisation d'un préjudice, non justifié, au surplus en l'absence de faute.
Elle a soutenu :
- inutile la demande de notification de la décision à venir, le syndic devant cette information à la copropriété ;
- infondées les demandes de publication et d'affichage relevant de la matière pénale.
L'ordonnance de clôture est du 25 septembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA COMMUNICATION DE PIECES PAR L'APPELANTE
La demande du syndicat des copropriétaires de déclarer irrecevables les pièces de l'appelante est, par l'effet de l'ordonnance du 10 septembre 2024 du conseiller de la mise en état, sans objet.
SUR LES EFFETS DE L'ANNULATION DE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 18 AVRIL 2016
L'article 17 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : "Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical".
Le syndic est nommé par l'assemblée générale des ocpropriétaires.
L'article 7 alinéa 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 dispoose notamment que : "l'assemblée générale est convoquée par le syndic".
Par jugement du 17 septembre 2019 dont le caractère irrévocable n'est pas contesté, le tribunal de grande instance des Sables-d'Olonne a annulé l'assemblée générale du 19 avril 2016 et toutes les résolutions qui avaient été adoptées.
L'assemblée générale du 19 avril 2016 ainsi annulée, avait adopté la résolution n° 11 :
- désignant la société Foncia Vendée en qualité de syndic à compter du 19 avril 2016 et jusqu'au 30 juin 2018 ;
- donnant mandat au président de séance pour signer le contrat de syndic.
L'effet rétroactif qui s'attache à la nullité conduit à considérer que le syndic a perdu sa qualité depuis le jour de sa désignation, si bien que les convocations qu'il a adressées aux assemblées générales postérieurement à sa désignation l'ont été par une personne dépourvue de qualité.
L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose notamment que : "Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale".
Il n'est pas contesté que l'appelante a contesté l'assemblée générale du 9 avril 2019 (et non du 4 avril 2018 ainsi que mentionné par erreur dans le dispositif du jugement) dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal et que son action est recevable.
Cette assemblée générale a été convoquée par un syndic dont la désignation a été ultérieurement annulée.
Le syndic n'avait dès lors, par l'effet rétroactif de l'annulation de l'assemblée générale du 19 avril 2016, pas qualité pour convoquer l'assemblée générale du 9 avril 2019.
L'irrégularité des convocations délivrées emporte la nullité de l'assemblée générale.
Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu'il a rejeté la contestation de [X] [R]. La nullité de l'assemblée générale du 9 avril 2019 sera en conséquence prononcée.
L'annulation rétroagissant au jour de la désignation du syndic, elle vicie tous les actes postérieurs du syndic. Elle laisse toutefois subsister :
- les actes conclus avec les tiers de bonne foi ;
- l'obligation des copropriétaires de régler les charges, qui trouve sa cause dans le règlement de copropriété et dans la loi.
SUR LES DEMANDES DE RESTITUTIONS ET DE GARANTIE
L'article 564 du code de procédure civile dispose que : "A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.
L'article 565 précise que : 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent' et l'article 566 que : 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.
La demande de l'appelante de : "Condamner FONCIA VENDEE à restituer au syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche le montant de ses honoraires au titre de l'exercice 2016, au titre de l'exercice 2017, au titre de l'exercice 2018, au titre de l'exercice 2019, au titre de l'exercice 2020, soit 30.000 € à parfaire ou à compléter" n'avait pas été formée devant le premier juge. Elle n'est pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes dont avait été saisi le tribunal. Nouvelle devant la cour d'appel, elle est irrecevable par application des dispositions précitées.
SUR LES AUTRES DEMANDES DE L'APPELANTE PRESENTEES POUR LE COMPTE DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES
L'appelante demande de : "Condamner FONCIA VENDEE in solidum, et, à tous le moins, à relever indemne et à garantir intégralement le Syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche de toutes condamnations prononcées à son encontre".
Cette demande, que l'appelante n'a pas qualité à présenter, ne pouvant agir pour le compte du syndicat des copropriétaires, sera rejetée.
SUR LA PUBLICITE DE LA DECISION
L'article 59 du décret du 17 mars 1967 dispose que : "A l'occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent le fonctionnement d'un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire de l'existence et de l'objet de l'instance".
Le syndic de la copropriété étant tenu d'informer les copropriétaires du litige et de ses suites, les mesures de publicité du présent arrêt sollicitées par l'appelante ne se justifient pas.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes relatives à la publicité de la décision.
SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS DE L'APPELANTE
[X] [Z] demande, à défaut de mesures de publicité, l'indemnisation de son préjudice pour un montant égal au coût des mesures de publicité.
Elle ne justifie toutefois d'aucun préjudice subi étant résulté de l'irrégularité rétroactive des convocations à l'assemblée générale et de l'annulation de l'assemblée générale.
Sa demande de dommages et interêts sera pour ces motifs rejetée.
SUR LES DEPENS
Pour les motifs qui précèdent, la charge des dépens de première instance et d'appel incombent in solidum aux intimés.
Ils seront recouvrés par la selarl Lexavoué Poitiers-Orléans conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que : "Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires".
SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Le jugement sera, pour les motifs qui précèdent, infirmé en ce qu'il a condamné l'appelante sur ce fondement.
Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l'appelante de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.
SUR LES FRAIS D'EXECUTION
L'appelante demande de : "Juger que, dans l'hypothèse où Madame [Z] serait contrainte d'avoir à faire procéder à l'exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, le montant des sommes retenues par l'huissier de justice, agissant en application des dispositions de l'arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, sera intégralement supporté par FONCIA VENDEE, en sus des sommes éventuellement mises à sa charge au titre des frais irrépétibles".
L'article L 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que :
'A l'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.
Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.
Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l'exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi.'.
La prestation de recouvrement ou d'encaissement de l'article A 444-32 du code de commerce (n° 129 du tableau 3-1 du décret n° 2016-230 du 26 février 2016, anciennement droit proportionnel dégressif supplémentaire, article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996) que peut solliciter le commissaire de justice (l'huissier de justice dans le code de commerce) chargé du recouvrement de sommes est par application de l'article R 444-55 du code de commerce à la charge du créancier.
La demande présentée sur ce fondement par l'appelante sera pour ces motifs rejetée.
PAR CES MOTIFS
statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,
CONSTATE qu'est sans objet la demande du syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche de l'ensemble immobilier du [Adresse 16] sous appellation syndicat des copropriétaires du règlement [Adresse 1] de déclarer irrecevables les pièces produites devant la cour par [X] [Z] ;
DECLARE irrecevable car nouvelle devant la cour la demande de [X] [Z] de : "Condamner FONCIA VENDEE à restituer au syndicat des copropriétaires de la 4ème tranche le montant de ses honoraires au titre de l'exercice 2016, au titre de l'exercice 2017, au titre de l'exercice 2018, au titre de l'exercice 2019, au titre de l'exercice 2020, soit 30.000 € à parfaire ou à compléter" ;
INFIRME le jugement du 5 avril 2022 du tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne sauf en ce qu'il :
'Déclare Madame [X] [Z] recevable en son action,
Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement" ;
et statuant à nouveau de ces chefs d'infirmation,
CONSTATE que la société FonciaVendée n'avait pas qualité pour adresser aux copropriétaires de la 4e tranche de l'ensemble immobilier du "[Adresse 16]" les convocations à l'assemblée générale du 9 avril 2019 ;
ANNULE en conséquence l'assemblée générale du 9 avril 2019 des copropriétaires de la 4e tranche de l'ensemble immobilier du "[Adresse 16]" ;
REJETTE les autres demandes présentées par [X] [Z] ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la 4e tranche de l'ensemble immobilier du '[Adresse 16]', sous l'appellation du syndicat des copropriétaires du règlement 4 des fermes marines et la société Foncia Vendée aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par la selarl Lexavoué Poitiers-Orléans conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que par application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, [X] [Z] est exclue de toute participation à cette dépense commune ;
CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la 4e tranche de l'ensemble immobilier du '[Adresse 16]', sous l'appellation du syndicat des copropriétaires du règlement 4 des fermes marines et la société Foncia Vendée à payer à [X] [Z] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,