CA Rouen, 1re ch. civ., 10 décembre 2025, n° 24/02460
ROUEN
Arrêt
Autre
N° RG 24/02460 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JWT7
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 10 DECEMBRE 2025
DÉCISION DÉFÉRÉE :
23/0070
Tribunal judiciaire de Rouen du 2 juillet 2024
APPELANTE :
SCI PVLH
RCS de [Localité 19] 753 510 064
[Adresse 9]
[Localité 11]
représentée et assistée de Me Olivier BODINEAU de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de Rouen plaidant par Me Manon BIGOT
INTIMEE :
Syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 16] représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA NORMANDIE
[Adresse 7]
[Localité 10]
représentée et assistée de Me Christophe SOLIN de la SELARL CABINET CHRISTOPHE SOLIN, avocat au barreau de Rouen
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 8 octobre 2025 sans opposition des avocats devant Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme GUILLARD
DEBATS :
A l'audience publique du 8 octobre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 10 décembre 2025, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffière présente lors de la mise à disposition.
*
* *
FAITS ET PROCEDURE
La Sci Pvlh est propriétaire des lots 201 et 202 au sein de la copropriété de l'immeuble [Adresse 17] [Adresse 20]. Ces lots correspondent aux places de parking PMR n°1 et n°2.
Ayant fait poser des portes de garages sur ces emplacements, la Sci Pvlh a sollicité a posteriori l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Lors de l'assemblée générale du 21 novembre 2022, la résolution n°9 relative à l'autorisation a posteriori des travaux de pose des portes de garages a été rejetée.
Par acte d'huissier du 27 décembre 2022, la Sci Pvlh a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] [Adresse 18], représenté par son syndic Foncia Normandie, devant le tribunal judiciaire de Rouen, en annulation de cette résolution pour abus de majorité.
Par jugement contradictoire du 2 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Rouen a :
- rejeté la demande d'annulation de la résolution n°9 votée le 21 novembre 2022 par l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 8],
- rejeté la demande d'autorisation des travaux de la Sci Pvlh,
- condamné la Sci Pvlh à démonter les portes de garages installées sur les places de stationnement correspondant aux lots 201 et 202 de la copropriété de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 8],
- rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet Foncia Normandie,
- condamné la Sci Pvlh aux dépens,
- condamné la Sci Pvlh à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet Foncia Normandie, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande de la Sci Pvlh présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute autre demande, plus ample et contraire,
- écarté l'exécution provisoire de droit de la condamnation de la Sci Pvlh à démonter les portes de garage,
- rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire pour le surplus.
Par déclaration au greffe du 11 juillet 2024, la Sci Pvlh a interjeté appel de cette décision.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 14] [Adresse 18], représenté par son syndic Foncia Normandie, a constitué avocat le 16 juillet 2024.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2025 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoiries du 8 octobre 2025.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions en date du 24 septembre 2024, la Sci Pvlh, au visa des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, demande à la cour de :
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 2 juillet 2024,
- infirmer les chefs de jugement critiqués en ce qu'il a :
* rejeté la demande d'annulation de la résolution n°9 votée le 21 novembre 2022,
* rejeté la demande d'autorisation des travaux de la Sci Pvlh,
* condamné la Sci Pvlh à demonter les portes de garage installées sur les places de stationnement correspondant aux lots n°201 et 202 de la copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 15],
* condamné la Sci Pvlh aux dépens,
* condamné la Sci Pvlh à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 14] [Adresse 18], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* rejeté la demande de la Sci Pvlh représentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* rejeté toute autre demande, plus ample et contraire,
statuant à nouveau,
- prononcer l'annulation de la résolution n°9 de l'assemblée générale ordinaire du 21 novembre 2022,
- autoriser l'installation des portes de garage sur les places de parking n°1 et 2 au sous-sol appartenant à la Sci Pvlh,
- dire et juger que rien ne s'oppose à l'exécution provisoire de droit,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les reflets [Adresse 12] [Adresse 18] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle sollicite l'annulation de la résolution n°9 de l'assemblée générale ordinaire du 21 novembre 2022 pour abus de majorité. Elle rappelle que l'abus de majorité est une création prétorienne et que ce sont les motivations, les raisons qui ont abouti à la décision qui doivent être examinées et qui peuvent constituer un abus de majorité.
Elle soutient que c'est arbitrairement que l'assemblée générale a décidé de soumettre l'autorisation de la mise en place de portes de garage au vote de la majorité en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu'en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, cette résolution aurait dû être votée, non pas à la simple majorité des voix, mais à la majorité des deux tiers des voix.
Elle fait valoir que ce changement des modalités de vote, non expliqué, avait pour seul but d'obtenir plus facilement le rejet de la résolution.
Elle précise que la pose des portes de garage correspond à des travaux d'amélioration des parties privatives et qu'aucune modification de la destination des lots n'a été réalisée ; ces portes sont identiques à celles déjà existantes sur les autres places de parking voisines. Enfin les travaux ne portent ni atteinte à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.
Alors que le syndicat des copropriétaires se prévaut d'un changement de destination des garages et d'une absence d'élément technique justifiant leur conformité avec la réglementation PMR, la Sci Pvlh rappelle qu'elle a mis au vote une résolution visant simplement à autoriser l'installation de portes de garage sur des parkings privatifs et qu'une telle résolution n'avait pas vocation à être soumise au vote de la double majorité, même si elle avait pour effet, comme le prétend le syndicat des copropriétaires, de modifier la destination des parkings. En effet, un changement de destination consiste à modifier l'affectation de tout ou partie du bâtiment, ce qui n'est pas le cas de la pose d'une porte de garage. Il ne saurait être prétendu sérieusement par le syndicat des copropriétaires que les places de parking pourraient être utilisées à autre chose dès lors qu'elles seraient fermées.
Ainsi, comme l'a retenu le tribunal, cette transformation ne pouvait être regardée comme portant atteinte à la destination des lots telle qu'elle résulte du règlement de copropriété de sorte que ces travaux relevaient en tout état de cause de la majorité absolue de l'article 25 et non de la double majorité de l'article 26.
En revanche, c'est par erreur que le tribunal a refusé d'annuler la résolution litigieuse, considérant qu'un second vote à la majorité absolue était intervenu avec les mêmes résultats que le premier vote, de sorte que le sens du vote n'avait pas été modifié ; il y avait 3 373 voix pour soit 22 copropriétaires sur 70, contre 2.540 voix contre, soit 14 copropriétaires sur 70.
En tout état de cause, il est difficile de comprendre en quoi la décision aurait été prise dans l'intérêt de la copropriété dès lors que d'autres garages sont équipés de portes similaires.
Par conséquent, l'assemblée générale a commis un abus de majorité en rejetant la résolution n°9 du procès-verbal d'assemblée générale du 21 novembre 2022 et cette résolution empêchant la régularisation de travaux d'aménagement des lots privatifs, autorisés par le règlement de copropriété, doit être annulée.
Aux termes de ses conclusions en date du 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, Foncia Normandie, au visa des articles 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, demande à la cour de :
à titre principal,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen en ce qu'il a :
* rejeté la demande d'annulation de la résolution n°9 votée le 21 novembre 2022 par l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 8],
* rejeté la demande d'autorisation des travaux de la Sci Pvlh,
* condamné la Sci Pvlh à démonter les portes de garages installées sur les places de stationnement correspondant aux lots n°201 et 202 de la copropriété de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 8],
* condamné la Sci Pvlh aux dépens de première instance,
* condamné la Sci Pvlh à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet Foncia Normandie, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* rejeté la demande de la Sci Pvlh présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- en conséquence, débouter la Sci Pvlh de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 15], situé au [Adresse 2] [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet Foncia Normandie,
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les reflets du parc, situé au [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet Foncia Normandie,
statuant à nouveau,
- ordonner la Sci Pvlh de procéder au démontage des portes de garage installées sur les places de stationnement aux lots n°201 et 202 de la copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 13] du parc situé au [Adresse 4], et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
à titre subsidiaire,
- condamner la Sci Pvlh à faire établir par un géomètre expert à ses frais exclusifs un modificatif du règlement de copropriété et à demander l'inscription de son approbation à l'ordre du jour de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires dans un délai de 4 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamner la Sci Pvlh aux frais et honoraires de publication du modificatif du règlement de copropriété au service de la publicité foncière,
dans tous les cas,
- condamner la Sci Pvlh à payer au [Adresse 21] représenté par son syndic Foncia Normandie une somme de
3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Le syndicat des copropriétaires s'oppose à la demande d'annulation de la résolution n°9 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires le 21 novembre 2022.
Contrairement à ce que soutient la Sci Pvlh la résolution n°9 devait être soumise aux dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (soit à la double majorité), s'agissant du respect de la réglementation relative à l'accès PMR. Ainsi après le premier vote négatif, le second ne lui était pas plus favorable.
Le syndicat rappelle que la réglementation relative à l'accessibilité PMR de l'immeuble, telle que prévue par l'article R. 162-1 du code de la construction et de l'habitation et l'arrêté du 24 décembre 2025, impose que l'ensemble immobilier ne contienne pas moins de 5 % de places handicapées et que toute modification des caractéristiques PMR des deux emplacements de parking litigieux priverait la copropriété de sa conformité à la réglementation.
Il estime que le tribunal a commis une erreur d'appréciation en retenant que la pose des portes de garage sur les murs encadrant les places de parkings (murs qui relèvent des parties communes) ne modifie pas cette fonction et donc, plus généralement, la destination de l'immeuble.
En effet toute modification susceptible de faire perdre à ces deux emplacements leurs caractéristiques spécifiques (PMR) mettrait non seulement la copropriété hors la loi quant aux règles d'accessibilité, mais encore modifierait leur destination.
Il conclut que la décision sollicitée par la Sci Pvlh ne pouvait donc pas être prise à la majorité simple mais selon les règles de la double majorité dès lors qu'aucun élément transmis permettait de justifier de la conservation de l'accessibilité des emplacements litigieux pour les personnes en situation de handicap.
A titre subsidiaire, sur la demande d'autorisation des travaux de pose des portes de garage, au visa de l'article 10-1 du décret de 1967, le syndicat des copropriétaires allègue que la Sci Pvlh ne peut pas utilement invoquer un abus de majorité alors même qu'elle n'a pas valablement mis l'assemblée générale en état de voter la proposition de résolution.
Lors de l'assemblée générale du 21 novembre 2022, la Sci Pvlh aurait dû fournir, avec sa proposition de résolution, une notice complète décrivant l'installation à mettre en 'uvre (les portes de garage) et justifier qu'elles étaient conformes aux normes handicapées. De même, elle aurait dû fournir tous justificatifs pour démontrer qu'après l'installation des deux portes de garage, les emplacements PMR demeureraient conformes à leur destination et que les portes de garage sont elles-mêmes conformes à la réglementation PMR.
Il ajoute, au visa de l'article 11-6 du décret de 1967, que les copropriétaires qui effectuent des travaux de nature à modifier la répartition des charges ont l'obligation de soumettre à l'assemblée le projet à modifier la répartition des charges ont l'obligation de soumettre à l'assemblée le projet modificatif du règlement de copropriété.
Alors que selon le règlement de copropriété, le nombre de tantièmes est de
7/10 000èmes pour un emplacement PMR et de 11/10 000èmes pour un box fermé, la pose des portes implique une modification du règlement de copropriété avec intervention d'un géomètre expert et une modification de la répartition des charges : or aucun projet modificatif n'a été proposé par la Sci.
Il souligne que l'installation des portes de garage litigieuses, sans aucune autorisation préalable, constitue un trouble manifestement illicite. Il sollicite le démontage sous astreinte desdites portes.
A titre très subsidiaire, en cas d'annulation de la résolution n°9 et d'autorisation de clore les emplacements de parking, le syndicat des copropriétaires demande à ce qu'il soit ordonné à la Sci Pvlh de proposer à l'assemblée générale des copropriétaires une modification du règlement de copropriété en faisant intervenir à ses frais un géomètre-expert.
MOTIVATION
1- Sur la demande d'annulation de la résolution n°9
Les articles 24 à 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixent des majorités différentes selon la nature ou l'importance des décisions que doit prendre l'assemblée générale des copropriétaires.
L'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 modifié prévoit que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 modifié prévoit :
Ne sont adoptés qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives, à l'exception du changement de la destination d'une ou de plusieurs parties privatives mentionné au l du II de l'article 24 ;
L'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié prévoit lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Selon l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 modifié :
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale ;
d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.
En l'espèce, pour justifier le recours à la majorité de l'article 26 de la loi pour voter sur la demande d'autorisation formée par la Sci Pvlh de poser des portes de garages sur ses places de stationnement, le syndicat des copropriétaires soutient que cette majorité s'impose en considération des obligations qui pèsent sur l'habitat collectif de garantir l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, correspondant au b) de l'article 26.
Il invoque l'article R 162-1 du code de la construction et de l'habitation et l'arrêté du 24 décembre 2015.
L'article R162-1 du code de la construction prévoit que les bâtiments d'habitation collectifs et leurs abords doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap. L'obligation d'accessibilité porte notamment sur les circulations communes intérieures et extérieures, une partie des places de stationnement automobile, les logements, les ascenseurs, les locaux collectifs et leurs équipements. Ces obligations pèsent sur le constructeur.
Le décret n°2017-688 du 28 avril 2017 relatif aux places de stationnement adaptées et à leur proportion dans les habitats collectifs dans les parties communes des copropriétés indique une partie des places de stationnement adaptées est désormais incluse dans les parties communes selon des modalités définies par le règlement de copropriété. Ce même règlement de copropriété doit prévoir les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété. Le décret n°2017-688 du 28 avril 2017 (publié au JO du 30 avril 2017) relatif aux places de stationnement adaptées dans les parties communes des copropriétés apporte les précisions nécessaires relatives aux modalités de la mise en location de ces places.
Ainsi, ces textes concernent la construction et l'aménagement des immeubles collectifs et leurs parties communes. Or, il n'est pas contesté que la Sci Pvlh est propriétaire des lots portant sur deux places de stationnement PMR correspondant à des parties privatives.
La pose de portes de garage sur les parties privatives dont la jouissance est privative n'influe donc pas le calcul de la part des places PMR dans les parties communes.
Comme l'a justement retenu le premier juge, il n'y avait donc pas lieu à appliquer la majorité prévue à l'article 26 de la loi de 1965.
La pose des portes transformant un emplacement de parking en box modifie le nombre de tantièmes selon le règlement de copropriété. En effet, un emplacement PMR correspond à 7/10 000èmes alors qu'un box fermé correspond à 11/10 000èmes. Ce qui impose une modification de la répartition des tantièmes et du règlement de copropriété.
Dès lors que cette modification entraîne une modification des charges, la résolution portant sur l'autorisation à donner à la Sci Pvlh de procéder à la mise en place de portes de garage sur les places 1 et 2 au sous-sol, devait être soumise à la majorité prévue à l'article 25 susvisé soit la majorité de tous les copropriétaires.
A l'issue du premier vote, ont voté 'pour' les copropriétaires représentant 3373 tantièmes : la majorité requise par l'article 25 n'était donc pas atteinte. En revanche le tiers de ces voix étant atteint, il devait être procédé, conformément à l'article 25-1 à un vote à la majorité de l'article 24.
C'est donc par erreur que l'assemblée générale a appliqué les dispositions de l'article 26 de la loi et a procédé 'conformément à l'article 26-1, immédiatement à un second vote dans les majorités de l'article 25'.
Lors de ce second vote, 3373 tantièmes sur 5913 tantièmes présents ont voté pour la résolution.
Il convient de constater que la majorité de l'article 24 était alors atteinte et que la résolution aurait dû être adoptée.
Il convient donc de prononcer l'annulation de la résolution n°9 de l'assemblée générale ordinaire du 21 novembre 2022, le jugement étant infirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation.
2- Sur la demande d'autorisation d'installation des portes de garage sur les places de parking n°1 et 2
En application de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.
Le juge ne peut donc substituer son appréciation à celle de l'assemblée générale et l'annulation d'une décision d'assemblée générale n'implique pas pour le juge le pouvoir de prendre une décision à sa place, sous réserve des pouvoirs qui lui sont expressément conférés par loi aux articles 11, 12 , 30 et 43.
C'est donc justement que le premier juge a débouté la Sci Pvlh de sa demande d'autorisation d'installer des portes de garage sur les places de stationnement correspondant aux lots n°201 et 202 lui appartenant.
3- Sur la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation de la Sci Pvlh à démonter les portes de garage
L'annulation d'une décision de refus d'autorisation a posteriori de travaux réalisés avant toute demande d'autorisation ne vaut pas autorisation.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné à la Sci Pvlh de procéder au démontage des portes installées, et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'astreinte, aucun élément de l'espèce ne justifiant que cette condamnation soit assortie d'une astreinte.
3- Sur les frais du procès
Chaque partie succombant partiellement il convient de faire masse des dépens de première instance et d'appel et de condamner chaque partie au paiement de la moitié de ceux-ci, le jugement étant infirmé en ce qu'il a condamné la Sci Pvlh aux dépens.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile en l'espèce. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la Sci Pvlh à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 15] situé au [Adresse 3] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et les parties seront déboutées de leur demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire
Infirme le jugement rendu le 2 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu'il a :
- rejeté la demande d'annulation de la résolution n°9 de l'assemblée générale ordinaire du 21 novembre 2022 des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 13] du parc situé au [Adresse 3] ;
- condamné la Sci Pvlh aux dépens ;
- condamné la Sci Pvlh à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 3] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Le confirme pour le surplus ;
Statuant des chefs infirmés et y ajoutant,
Prononce l'annulation de la résolution n°9 de l'assemblée générale ordinaire du 21 novembre 2022 des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 3] ;
Fait masse des dépens de première instance et d'appel et condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 1] et [Adresse 5] et la Sci Pvlh, chacun, au paiement de la moitié de ceux-ci ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 1] et [Adresse 5] et la Sci Pvlh de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code procédure civile.
Le greffier, La présidente de chambre,
COUR D'APPEL DE ROUEN
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU 10 DECEMBRE 2025
DÉCISION DÉFÉRÉE :
23/0070
Tribunal judiciaire de Rouen du 2 juillet 2024
APPELANTE :
SCI PVLH
RCS de [Localité 19] 753 510 064
[Adresse 9]
[Localité 11]
représentée et assistée de Me Olivier BODINEAU de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de Rouen plaidant par Me Manon BIGOT
INTIMEE :
Syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 16] représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA NORMANDIE
[Adresse 7]
[Localité 10]
représentée et assistée de Me Christophe SOLIN de la SELARL CABINET CHRISTOPHE SOLIN, avocat au barreau de Rouen
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 8 octobre 2025 sans opposition des avocats devant Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre, rapporteur,
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre
Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre
Mme Magali DEGUETTE, conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Mme GUILLARD
DEBATS :
A l'audience publique du 8 octobre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025
ARRET :
CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 10 décembre 2025, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
signé par Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffière présente lors de la mise à disposition.
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FAITS ET PROCEDURE
La Sci Pvlh est propriétaire des lots 201 et 202 au sein de la copropriété de l'immeuble [Adresse 17] [Adresse 20]. Ces lots correspondent aux places de parking PMR n°1 et n°2.
Ayant fait poser des portes de garages sur ces emplacements, la Sci Pvlh a sollicité a posteriori l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Lors de l'assemblée générale du 21 novembre 2022, la résolution n°9 relative à l'autorisation a posteriori des travaux de pose des portes de garages a été rejetée.
Par acte d'huissier du 27 décembre 2022, la Sci Pvlh a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 14] [Adresse 18], représenté par son syndic Foncia Normandie, devant le tribunal judiciaire de Rouen, en annulation de cette résolution pour abus de majorité.
Par jugement contradictoire du 2 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Rouen a :
- rejeté la demande d'annulation de la résolution n°9 votée le 21 novembre 2022 par l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 8],
- rejeté la demande d'autorisation des travaux de la Sci Pvlh,
- condamné la Sci Pvlh à démonter les portes de garages installées sur les places de stationnement correspondant aux lots 201 et 202 de la copropriété de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 8],
- rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet Foncia Normandie,
- condamné la Sci Pvlh aux dépens,
- condamné la Sci Pvlh à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet Foncia Normandie, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande de la Sci Pvlh présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute autre demande, plus ample et contraire,
- écarté l'exécution provisoire de droit de la condamnation de la Sci Pvlh à démonter les portes de garage,
- rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire pour le surplus.
Par déclaration au greffe du 11 juillet 2024, la Sci Pvlh a interjeté appel de cette décision.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 14] [Adresse 18], représenté par son syndic Foncia Normandie, a constitué avocat le 16 juillet 2024.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2025 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoiries du 8 octobre 2025.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions en date du 24 septembre 2024, la Sci Pvlh, au visa des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, demande à la cour de :
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 2 juillet 2024,
- infirmer les chefs de jugement critiqués en ce qu'il a :
* rejeté la demande d'annulation de la résolution n°9 votée le 21 novembre 2022,
* rejeté la demande d'autorisation des travaux de la Sci Pvlh,
* condamné la Sci Pvlh à demonter les portes de garage installées sur les places de stationnement correspondant aux lots n°201 et 202 de la copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 15],
* condamné la Sci Pvlh aux dépens,
* condamné la Sci Pvlh à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 14] [Adresse 18], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* rejeté la demande de la Sci Pvlh représentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* rejeté toute autre demande, plus ample et contraire,
statuant à nouveau,
- prononcer l'annulation de la résolution n°9 de l'assemblée générale ordinaire du 21 novembre 2022,
- autoriser l'installation des portes de garage sur les places de parking n°1 et 2 au sous-sol appartenant à la Sci Pvlh,
- dire et juger que rien ne s'oppose à l'exécution provisoire de droit,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les reflets [Adresse 12] [Adresse 18] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Elle sollicite l'annulation de la résolution n°9 de l'assemblée générale ordinaire du 21 novembre 2022 pour abus de majorité. Elle rappelle que l'abus de majorité est une création prétorienne et que ce sont les motivations, les raisons qui ont abouti à la décision qui doivent être examinées et qui peuvent constituer un abus de majorité.
Elle soutient que c'est arbitrairement que l'assemblée générale a décidé de soumettre l'autorisation de la mise en place de portes de garage au vote de la majorité en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 alors qu'en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, cette résolution aurait dû être votée, non pas à la simple majorité des voix, mais à la majorité des deux tiers des voix.
Elle fait valoir que ce changement des modalités de vote, non expliqué, avait pour seul but d'obtenir plus facilement le rejet de la résolution.
Elle précise que la pose des portes de garage correspond à des travaux d'amélioration des parties privatives et qu'aucune modification de la destination des lots n'a été réalisée ; ces portes sont identiques à celles déjà existantes sur les autres places de parking voisines. Enfin les travaux ne portent ni atteinte à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.
Alors que le syndicat des copropriétaires se prévaut d'un changement de destination des garages et d'une absence d'élément technique justifiant leur conformité avec la réglementation PMR, la Sci Pvlh rappelle qu'elle a mis au vote une résolution visant simplement à autoriser l'installation de portes de garage sur des parkings privatifs et qu'une telle résolution n'avait pas vocation à être soumise au vote de la double majorité, même si elle avait pour effet, comme le prétend le syndicat des copropriétaires, de modifier la destination des parkings. En effet, un changement de destination consiste à modifier l'affectation de tout ou partie du bâtiment, ce qui n'est pas le cas de la pose d'une porte de garage. Il ne saurait être prétendu sérieusement par le syndicat des copropriétaires que les places de parking pourraient être utilisées à autre chose dès lors qu'elles seraient fermées.
Ainsi, comme l'a retenu le tribunal, cette transformation ne pouvait être regardée comme portant atteinte à la destination des lots telle qu'elle résulte du règlement de copropriété de sorte que ces travaux relevaient en tout état de cause de la majorité absolue de l'article 25 et non de la double majorité de l'article 26.
En revanche, c'est par erreur que le tribunal a refusé d'annuler la résolution litigieuse, considérant qu'un second vote à la majorité absolue était intervenu avec les mêmes résultats que le premier vote, de sorte que le sens du vote n'avait pas été modifié ; il y avait 3 373 voix pour soit 22 copropriétaires sur 70, contre 2.540 voix contre, soit 14 copropriétaires sur 70.
En tout état de cause, il est difficile de comprendre en quoi la décision aurait été prise dans l'intérêt de la copropriété dès lors que d'autres garages sont équipés de portes similaires.
Par conséquent, l'assemblée générale a commis un abus de majorité en rejetant la résolution n°9 du procès-verbal d'assemblée générale du 21 novembre 2022 et cette résolution empêchant la régularisation de travaux d'aménagement des lots privatifs, autorisés par le règlement de copropriété, doit être annulée.
Aux termes de ses conclusions en date du 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, Foncia Normandie, au visa des articles 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, demande à la cour de :
à titre principal,
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen en ce qu'il a :
* rejeté la demande d'annulation de la résolution n°9 votée le 21 novembre 2022 par l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 8],
* rejeté la demande d'autorisation des travaux de la Sci Pvlh,
* condamné la Sci Pvlh à démonter les portes de garages installées sur les places de stationnement correspondant aux lots n°201 et 202 de la copropriété de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 8],
* condamné la Sci Pvlh aux dépens de première instance,
* condamné la Sci Pvlh à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice le cabinet Foncia Normandie, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* rejeté la demande de la Sci Pvlh présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- en conséquence, débouter la Sci Pvlh de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 15], situé au [Adresse 2] [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet Foncia Normandie,
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les reflets du parc, situé au [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet Foncia Normandie,
statuant à nouveau,
- ordonner la Sci Pvlh de procéder au démontage des portes de garage installées sur les places de stationnement aux lots n°201 et 202 de la copropriété de l'ensemble immobilier [Adresse 13] du parc situé au [Adresse 4], et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
à titre subsidiaire,
- condamner la Sci Pvlh à faire établir par un géomètre expert à ses frais exclusifs un modificatif du règlement de copropriété et à demander l'inscription de son approbation à l'ordre du jour de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires dans un délai de 4 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamner la Sci Pvlh aux frais et honoraires de publication du modificatif du règlement de copropriété au service de la publicité foncière,
dans tous les cas,
- condamner la Sci Pvlh à payer au [Adresse 21] représenté par son syndic Foncia Normandie une somme de
3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Le syndicat des copropriétaires s'oppose à la demande d'annulation de la résolution n°9 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires le 21 novembre 2022.
Contrairement à ce que soutient la Sci Pvlh la résolution n°9 devait être soumise aux dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (soit à la double majorité), s'agissant du respect de la réglementation relative à l'accès PMR. Ainsi après le premier vote négatif, le second ne lui était pas plus favorable.
Le syndicat rappelle que la réglementation relative à l'accessibilité PMR de l'immeuble, telle que prévue par l'article R. 162-1 du code de la construction et de l'habitation et l'arrêté du 24 décembre 2025, impose que l'ensemble immobilier ne contienne pas moins de 5 % de places handicapées et que toute modification des caractéristiques PMR des deux emplacements de parking litigieux priverait la copropriété de sa conformité à la réglementation.
Il estime que le tribunal a commis une erreur d'appréciation en retenant que la pose des portes de garage sur les murs encadrant les places de parkings (murs qui relèvent des parties communes) ne modifie pas cette fonction et donc, plus généralement, la destination de l'immeuble.
En effet toute modification susceptible de faire perdre à ces deux emplacements leurs caractéristiques spécifiques (PMR) mettrait non seulement la copropriété hors la loi quant aux règles d'accessibilité, mais encore modifierait leur destination.
Il conclut que la décision sollicitée par la Sci Pvlh ne pouvait donc pas être prise à la majorité simple mais selon les règles de la double majorité dès lors qu'aucun élément transmis permettait de justifier de la conservation de l'accessibilité des emplacements litigieux pour les personnes en situation de handicap.
A titre subsidiaire, sur la demande d'autorisation des travaux de pose des portes de garage, au visa de l'article 10-1 du décret de 1967, le syndicat des copropriétaires allègue que la Sci Pvlh ne peut pas utilement invoquer un abus de majorité alors même qu'elle n'a pas valablement mis l'assemblée générale en état de voter la proposition de résolution.
Lors de l'assemblée générale du 21 novembre 2022, la Sci Pvlh aurait dû fournir, avec sa proposition de résolution, une notice complète décrivant l'installation à mettre en 'uvre (les portes de garage) et justifier qu'elles étaient conformes aux normes handicapées. De même, elle aurait dû fournir tous justificatifs pour démontrer qu'après l'installation des deux portes de garage, les emplacements PMR demeureraient conformes à leur destination et que les portes de garage sont elles-mêmes conformes à la réglementation PMR.
Il ajoute, au visa de l'article 11-6 du décret de 1967, que les copropriétaires qui effectuent des travaux de nature à modifier la répartition des charges ont l'obligation de soumettre à l'assemblée le projet à modifier la répartition des charges ont l'obligation de soumettre à l'assemblée le projet modificatif du règlement de copropriété.
Alors que selon le règlement de copropriété, le nombre de tantièmes est de
7/10 000èmes pour un emplacement PMR et de 11/10 000èmes pour un box fermé, la pose des portes implique une modification du règlement de copropriété avec intervention d'un géomètre expert et une modification de la répartition des charges : or aucun projet modificatif n'a été proposé par la Sci.
Il souligne que l'installation des portes de garage litigieuses, sans aucune autorisation préalable, constitue un trouble manifestement illicite. Il sollicite le démontage sous astreinte desdites portes.
A titre très subsidiaire, en cas d'annulation de la résolution n°9 et d'autorisation de clore les emplacements de parking, le syndicat des copropriétaires demande à ce qu'il soit ordonné à la Sci Pvlh de proposer à l'assemblée générale des copropriétaires une modification du règlement de copropriété en faisant intervenir à ses frais un géomètre-expert.
MOTIVATION
1- Sur la demande d'annulation de la résolution n°9
Les articles 24 à 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixent des majorités différentes selon la nature ou l'importance des décisions que doit prendre l'assemblée générale des copropriétaires.
L'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 modifié prévoit que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 modifié prévoit :
Ne sont adoptés qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives, à l'exception du changement de la destination d'une ou de plusieurs parties privatives mentionné au l du II de l'article 24 ;
L'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié prévoit lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Selon l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 modifié :
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale ;
d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.
En l'espèce, pour justifier le recours à la majorité de l'article 26 de la loi pour voter sur la demande d'autorisation formée par la Sci Pvlh de poser des portes de garages sur ses places de stationnement, le syndicat des copropriétaires soutient que cette majorité s'impose en considération des obligations qui pèsent sur l'habitat collectif de garantir l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, correspondant au b) de l'article 26.
Il invoque l'article R 162-1 du code de la construction et de l'habitation et l'arrêté du 24 décembre 2015.
L'article R162-1 du code de la construction prévoit que les bâtiments d'habitation collectifs et leurs abords doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap. L'obligation d'accessibilité porte notamment sur les circulations communes intérieures et extérieures, une partie des places de stationnement automobile, les logements, les ascenseurs, les locaux collectifs et leurs équipements. Ces obligations pèsent sur le constructeur.
Le décret n°2017-688 du 28 avril 2017 relatif aux places de stationnement adaptées et à leur proportion dans les habitats collectifs dans les parties communes des copropriétés indique une partie des places de stationnement adaptées est désormais incluse dans les parties communes selon des modalités définies par le règlement de copropriété. Ce même règlement de copropriété doit prévoir les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété. Le décret n°2017-688 du 28 avril 2017 (publié au JO du 30 avril 2017) relatif aux places de stationnement adaptées dans les parties communes des copropriétés apporte les précisions nécessaires relatives aux modalités de la mise en location de ces places.
Ainsi, ces textes concernent la construction et l'aménagement des immeubles collectifs et leurs parties communes. Or, il n'est pas contesté que la Sci Pvlh est propriétaire des lots portant sur deux places de stationnement PMR correspondant à des parties privatives.
La pose de portes de garage sur les parties privatives dont la jouissance est privative n'influe donc pas le calcul de la part des places PMR dans les parties communes.
Comme l'a justement retenu le premier juge, il n'y avait donc pas lieu à appliquer la majorité prévue à l'article 26 de la loi de 1965.
La pose des portes transformant un emplacement de parking en box modifie le nombre de tantièmes selon le règlement de copropriété. En effet, un emplacement PMR correspond à 7/10 000èmes alors qu'un box fermé correspond à 11/10 000èmes. Ce qui impose une modification de la répartition des tantièmes et du règlement de copropriété.
Dès lors que cette modification entraîne une modification des charges, la résolution portant sur l'autorisation à donner à la Sci Pvlh de procéder à la mise en place de portes de garage sur les places 1 et 2 au sous-sol, devait être soumise à la majorité prévue à l'article 25 susvisé soit la majorité de tous les copropriétaires.
A l'issue du premier vote, ont voté 'pour' les copropriétaires représentant 3373 tantièmes : la majorité requise par l'article 25 n'était donc pas atteinte. En revanche le tiers de ces voix étant atteint, il devait être procédé, conformément à l'article 25-1 à un vote à la majorité de l'article 24.
C'est donc par erreur que l'assemblée générale a appliqué les dispositions de l'article 26 de la loi et a procédé 'conformément à l'article 26-1, immédiatement à un second vote dans les majorités de l'article 25'.
Lors de ce second vote, 3373 tantièmes sur 5913 tantièmes présents ont voté pour la résolution.
Il convient de constater que la majorité de l'article 24 était alors atteinte et que la résolution aurait dû être adoptée.
Il convient donc de prononcer l'annulation de la résolution n°9 de l'assemblée générale ordinaire du 21 novembre 2022, le jugement étant infirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation.
2- Sur la demande d'autorisation d'installation des portes de garage sur les places de parking n°1 et 2
En application de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.
Le juge ne peut donc substituer son appréciation à celle de l'assemblée générale et l'annulation d'une décision d'assemblée générale n'implique pas pour le juge le pouvoir de prendre une décision à sa place, sous réserve des pouvoirs qui lui sont expressément conférés par loi aux articles 11, 12 , 30 et 43.
C'est donc justement que le premier juge a débouté la Sci Pvlh de sa demande d'autorisation d'installer des portes de garage sur les places de stationnement correspondant aux lots n°201 et 202 lui appartenant.
3- Sur la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation de la Sci Pvlh à démonter les portes de garage
L'annulation d'une décision de refus d'autorisation a posteriori de travaux réalisés avant toute demande d'autorisation ne vaut pas autorisation.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné à la Sci Pvlh de procéder au démontage des portes installées, et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'astreinte, aucun élément de l'espèce ne justifiant que cette condamnation soit assortie d'une astreinte.
3- Sur les frais du procès
Chaque partie succombant partiellement il convient de faire masse des dépens de première instance et d'appel et de condamner chaque partie au paiement de la moitié de ceux-ci, le jugement étant infirmé en ce qu'il a condamné la Sci Pvlh aux dépens.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile en l'espèce. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la Sci Pvlh à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 15] situé au [Adresse 3] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et les parties seront déboutées de leur demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire
Infirme le jugement rendu le 2 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu'il a :
- rejeté la demande d'annulation de la résolution n°9 de l'assemblée générale ordinaire du 21 novembre 2022 des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 13] du parc situé au [Adresse 3] ;
- condamné la Sci Pvlh aux dépens ;
- condamné la Sci Pvlh à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 3] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Le confirme pour le surplus ;
Statuant des chefs infirmés et y ajoutant,
Prononce l'annulation de la résolution n°9 de l'assemblée générale ordinaire du 21 novembre 2022 des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 3] ;
Fait masse des dépens de première instance et d'appel et condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 1] et [Adresse 5] et la Sci Pvlh, chacun, au paiement de la moitié de ceux-ci ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les reflets du parc situé au [Adresse 1] et [Adresse 5] et la Sci Pvlh de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code procédure civile.
Le greffier, La présidente de chambre,