CA Lyon, 1re ch. civ. b, 9 décembre 2025, n° 24/00930
LYON
Arrêt
Autre
N° RG 24/00930 - N° Portalis DBVX-V-B7I-POJ4
Décision du
Tribunal Judiciaire de Lyon
Au fond
du 10 janvier 2024
RG : 20/00428
ch n°1 ca 01 A
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 09 Décembre 2025
Mme [Z] [S] épouse [G]
née le 30 Août 1968 à [Localité 17] (MAROC)
[Adresse 11]
[Localité 5]
M. [R] [G]
né le 01 Janvier 1966 à [Localité 15] (MAROC)
[Adresse 11]
[Localité 5]
Représentés par Me Samuel BECQUET de la SELEURL SAMUEL BECQUET AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 806
INTIMES :
Mme [T] [O] épouse [H]
née le 23 Mars 1963 à [Localité 13]( MAROC)
[Adresse 1]
[Localité 12]
M. [V] [H]
né le 07 Juillet 1970 à [Localité 16] ( MAROC)
[Adresse 1]
[Localité 12]
Représentés par Me Caroline SAUVAGET, avocat au barreau de LYON, toque : 1876
La SCP [U] ET ASSOCIES, titulaire d'un office notarial
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Joël TACHET de la SCP TACHET, AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 609
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 04 Septembre 2025
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Octobre 2025
Date de mise à disposition : 02 Décembre 2025 prorogée au 09 Décembre 2025
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Patricia GONZALEZ, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSE DU LITIGE
M. [V] [H] et Mme [T] [O] épouse [H] ont fait procéder à une division de la parcelle cadastrée AC [Cadastre 4], située [Adresse 9] à [Localité 14], dont ils étaient propriétaires, en deux parcelles cadastrées AC [Cadastre 7] et AC [Cadastre 8].
Ils ont fait édifier sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 8] une maison d'habitation.
Le 19 septembre 2018, un compromis de vente a été signé par M. et Mme [H] avec M. [R] [G] et Mme [Z] [S] épouse [G] portant sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 7], sur laquelle a été édifiée une maison d'habitation.
Par acte du 19 décembre 2018, M. et Mme [H] ont vendu ladite parcelle à M. et Mme [G].
M. et Mme [H] ont conservé la propriété de la parcelle AC [Cadastre 8], mais aux termes de l'acte de vente, rédigé par la SCP [U] et associés (ci-après le notaire), aucune servitude conventionnelle n'a été établie.
Par actes introductif d'instance du 26 décembre 2019, M. et Mme [H] ont assigné M. et Mme [G] et le notaire devant le tribunal judiciaire de Lyon en vue, principalement, de faire établir l'existence d'une servitude de passage au profit de la parcelle AC [Cadastre 8].
M. et Mme [H] ont cédé la propriété de la parcelle AC722, le 3 mai 2021, l'acte prévoyant néanmoins que « le vendeur poursuivra cette action en justice malgré la vente de la maison ».
Par jugement contradictoire du 10 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Lyon a :
- constaté l'existence d'une servitude de passage grevant la parcelle AC [Cadastre 7], fonds servant, au profit de la parcelle AC [Cadastre 8], fonds dominant, portant sur la partie de la parcelle située au niveau de l'accès à la voirie sur une longueur entre la rue et le portail d'accès à la parcelle AC [Cadastre 7] de 5,61mètres, côté nord, et de 4,40 mètres, côté sud, pour une largeur de 3,77 mètres, côté ouest, et 3,91 mètres, côté est,
- rejeté la demande d'interdiction d'entraver le passage sous astreinte formulée par M. et Mme [H],
- condamné in solidum M. et Mme [G] et le notaire à payer à M. et Mme [H] une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- rejeté la demande de partage de responsabilité du notaire,
- rejeté la demande de condamnation à remise en état sous astreinte formulée par M. et Mme [G],
- rejeté la demande d`expertise formulée par M. et Mme [G],
- rejeté la demande indemnitaire de M. et Mme [G],
- condamné in solidum M. et Mme [G] et le notaire, aux dépens, avec recouvrement direct par Me Emilie Barthelat en application de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamné le notaire à payer à M. et Mme [H] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande du notaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande de M. et Mme [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration du 2 février 2024, rectifiée le 20 mars 2024, M. et Mme [G] ont interjeté appel.
Par ordonnance du 7 novembre 2024, le conseiller de la mise en état a débouté M. et Mme [H] de leurs demandes en nullité des déclarations d'appel.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 29 août 2024, M. et Mme [G] demandent à la cour de :
déclarant recevable l'appel et y ajoutant,
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 10 janvier 2024, en ce qu'il:
- a constaté l'existence d'une servitude de passage grevant la parcelle AC [Cadastre 7], fonds servant, au profit de la parcelle AC [Cadastre 8], fonds dominant, portant sur la partie de la parcelle située au niveau de l'accès à la voirie sur une longueur entre la rue et le portail d'accès à la parcelle AC [Cadastre 7] de 5,61 mètres, côté nord, et 4,40 mètres, côté sud, pour une largeur de 3,77 mètres, côté ouest, et 3,91 mètres, côté est,
- les a condamnés in solidum avec le notaire à payer à M. et Mme [H] une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- a rejeté leur demande de condamnation à remise en état sous astreinte,
- a rejeté leur demande d'expertise,
- a rejeté leur demande indemnitaire,
- les a condamnés in solidum avec le notaire, aux dépens, avec recouvrement direct par Me Emilie Barthelat en application de l'article 699 du code de procédure civile,
- a rejeté leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau de ces chefs, et y ajoutant,
- constater, dire et juger que la configuration du bien vendu par M. et Mme [H], sis [Adresse 10], est déterminée conformément au plan figurant au document d'arpentage annexé à l'acte authentique de vente du 19 décembre 2018,
- constater spécialement que ce bien comporte un portail distant de la voie publique de la manière suivante :
- au sud, en séparation de la parcelle AC [Cadastre 8], à une distance de 3,50 m,
- au nord, en séparation de la parcelle AC [Cadastre 3], à une distance de 4,40 m.
- condamner M. et Mme [H], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à remettre la situation en l'état, et spécialement à :
- détruire la rampe d'accès à leur propriété, dont il est établi qu'elle a été édifiée sur leur terrain, la destruction étant la conséquence nécessaire de l'empiétement,
- rétablir un mur plein en lieu et place du portail coulissant installé le long de l'allée conduisant à leur portail,
- remettre en place le portail, conformément aux limites déterminées par le document d'arpentage emportant division du 13 juillet 2017, et annexé à l'acte de vente,
- constater spécialement le défaut de constitution, à leur charge, et au profit de M. et Mme [H], de toute servitude du père de famille ou d'enclave,
- avant dire droit, ordonner une expertise et désigner un expert immobilier aux fins notamment de :
- se rendre sur les lieux, prendre connaissance de tous documents d'urbanisme afférents aux opérations de construction sur le bien sis [Adresse 10],
- déterminer les documents portés ou non à leur connaissance antérieurement à la vente du 19 décembre 2018, et les informations dont ils disposaient en conséquence,
- vérifier et décrire la conformité ou la non-conformité des lieux au regard de toutes autorisations d'urbanisme accordées à M. et Mme [H] et des autres règles d'urbanisme,
- évaluer le préjudice subi par eux au titre des non-conformités établies, au regard notamment du coût d'éventuels travaux de remise en état, et de perte de valeur vénale de leur bien, ou de la reconstruction d'un carport conforme,
- évaluer le préjudice résultant pour eux de l'établissement éventuel d'une servitude non conventionnelle aux fins de donner l'accès du tènement voisin à la voie publique,
- donner toutes autres informations de nature à permettre la résolution du litige,
- dire que les opérations d'expertise seront opposables tant à M. et Mme [H] qu'à le notaire,
- dire que les frais d'expertise seront tant à la charge de M. et Mme [H] qu'au notaire, sauf à allouer, à la charge des mêmes, une provision ad litem équivalente à la provision à valoir sur les frais d'expertise et à toutes provisions complémentaires,
- surseoir à statuer dans l'attente de la liquidation définitive des préjudices,
- à titre reconventionnel, condamner M. et Mme [H] à détruire le carport non conforme, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et à reconstruire un carport conforme,
- en toute hypothèse, rejeter toutes demandes, fins, prétentions, moyens tels que dirigés contre eux,
- rejeter les appels incidents élevés par le notaire et M. et Mme [H],
- dire spécialement irrecevable, et subsidiairement mal fondée, la demande d'interdiction sous astreinte formée par M. et Mme [H],
- condamner M. et Mme [H], in solidum avec le notaire, à leur verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- dire que le notaire devra sa garantie pour toute éventuelle condamnation susceptible d'être prononcée à leur encontre,
- leur donner acte de ce qu'ils se réservent de solliciter toutes mesures et dommages et intérêts complémentaires selon ce que révèleront les exigences en matière d'urbanisme afin de régulariser la situation anormale créée par M. et Mme [H],
- condamner M. et Mme [H], in solidum avec le notaire à leur verser une somme de 7.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les même aux entiers dépens de première instance et d'appel.
***
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 25 juillet 2024, M. et Mme [H] demandent à la cour de :
A titre principal,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 10 janvier 2024 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes tendant à ce qu'il soit fait interdiction à M. et Mme [G] d'entraver le passage, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée, en ce qu'ils ont fixé le montant de leur préjudice à la somme de 3.000 euros,
A titre subsidiaire,
- constater et à défaut dire et juger qu'il existe une servitude légale de passage pour cause d'enclave grevant la parcelle AC [Cadastre 7], dite fonds servant, appartenant à M. et Mme [G], au profit de la parcelle AC [Cadastre 8], dite fonds dominant, leur appartenant initialement, partant de l'entrée existante située à l'extrémité nord de la parcelle, d'une largeur de 3,91 mètres, allant jusqu'au portail ouvrant sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 8], soit sur une longueur de 5,61 mètres,
- à défaut, fixer la servitude de passage et son assiette selon ces modalités,
- condamner le notaire à les relever et garantir de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,
Dans tous les cas
- confirmer le jugement rendu en ce qu'il a :
- rejeté le partage de responsabilité du notaire,
- rejeté la demande de condamnation à remise en état sous astreinte formulée par M. et Mme [G],
- rejeté la demande d'expertise formulée par M. et Mme [G],
- rejeté la demande indemnitaire de M. et Mme [G],
- condamné in solidum M. et Mme [G] et le notaire, aux dépens avec recouvrement direct par Me Emilie Barthelat en application de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamné le notaire à leur payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande du notaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande de M. et Mme [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes tendant à ce qu'il soit fait interdiction à M. et Mme [G] d'entraver le passage, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée, en ce qu'ils ont fixé le montant de leur préjudice à la somme de 3.000 euros,
Statuant à nouveau
- faire interdiction à M. et Mme [G] d'entraver le passage, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée,
- condamner in solidum M. et Mme [G] et le notaire ou qui mieux d'entre eux le devra, à leur payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
- débouter M. et Mme [G] et le notaire de toutes leurs demandes y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens à leur encontre,
- condamner in solidum M. et Mme [G] et le notaire ou qui mieux d'entre eux le devra, à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. et Mme [G] et le notaire aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de Me Caroline Sauvaget, avocat, sur son affirmation de droit.
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 octobre 2024, la société [U] et associés demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu en première instance par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'il a rejeté sa demande de partage de responsabilité et l'a condamnée seule à supporter l'indemnité allouée à M. et Mme [H] en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau sur ces points,
- condamner M. et Mme [G] à supporter in solidum avec elle l'indemnité de l'article 700 allouée en première instance à M. et Mme [H] et dire que, dans leurs rapports entre eux, les condamnations indemnitaires de toute nature et aux dépens prononcées in solidum seront supportées dans la proportion des trois quarts par M. et Mme [G] et d'un quart par elle,
- confirmer pour le surplus le jugement rendu en première instance,
- condamner M. et Mme [G] aux entiers dépens d'appel et dire que, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, la SCP Tachet pourra recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance, sans en avoir reçu provision,
- condamner M. et Mme [G] à lui payer une indemnité de 2.000 euros à raison de la procédure d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2025.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur l'effet dévolutif de l'appel
M et Mme [H] font notamment valoir que M et Mme [G] n'ont pas interjeté appel sur le chef de jugement qui a constaté l'existence d'une servitude de passage grevant la parcelle AC [Cadastre 7] au profit de la parcelle AC [Cadastre 8], de sorte que la cour n'en est pas saisie.
Si la première déclaration d'appel formée le 2 février 2024 par M et Mme [G] ne mentionne pas au titre des chefs de jugement critiqués la constatation de l'existence d'une servitude de passage grevant la parcelle AC [Cadastre 7], fonds servant, au profit de la parcelle AC [Cadastre 8], fonds dominant, la déclaration rectificative du 20 mars 2024 la vise expressément.
Dès lors, l'effet dévolutif concernant ce chef de dispositif a opéré, en application de l'article 562 du code de procédure civile et la cour est régulièrement saisie de la contestation de cette servitude par M et Mme [G].
2. Sur la remise en état de la parcelle
M et Mme [G] font notamment valoir que:
- leur droit de propriété doit être conforme à celui qui résulte du document d'arpentage annexé au compromis du 19 octobre 2018 et à l'acte authentique du 19 décembre 2018 et non pas à un plan du 20 juin 2018 fourni par M et Mme [H] dans le cadre d'une demande de permis de construire dont ils n'ont pas eu connaissance,
- M et Mme [H] ne rapportent pas la preuve que les travaux portant notamment sur le portail d'accès à la parcelle AC [Cadastre 8] ont été réalisés au mois d'août 2018, avant la signature du compromis de vente,
- ils sont fondés à solliciter la remise en état, du fait de la non-conformité du bien vendu aux énonciations de l'acte de vente.
M et Mme [H] font notamment valoir que:
- les aménagements dénoncés ont été réalisés avant la vente, lorsqu'ils étaient seuls propriétaires de la parcelle,
- en tout état de cause, le portail ne se situe pas sur l'assiette de la parcelle vendue,
- ils ont vendu la parcelle litigieuse, de sorte qu'ils ne peuvent être condamnés à la remettre en état.
Réponse de la cour
C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que l'emplacement du portail d'accès à la parcelle AC [Cadastre 7] appartenant à M et Mme [G] est conforme au plan du permis de construire, tel qu'il résulte de la modification obtenue par M et Mme [H] antérieurement à la vente et permet le passage par le propriétaire du fonds dominant sur le fonds servant.
La cour ajoute que:
- les aménagements dénoncés sont antérieurs à l'acquisition par M et Mme [G] et ont été réalisés alors que M et Mme [H] étaient seuls propriétaires de la parcelle, de sorte qu'ils ne peuvent être constitutifs d'une atteinte à leur droit de propriété,
- l'antériorité des aménagements est établie par l'acte authentique de vente auquel est annexé le plan du géomètre retenu pour la demande de permis de construire et la création de nouvelles parcelles, lequel fait état d'un seul accès à la voie publique pour les deux lots,
- la circonstance que la promesse de vente n'en fait pas état est sans incidence car en signant l'acte authentique de vente, M et Mme [G] ont reconnu avoir connaissance du plan du géomètre qui y était annexé,
- en tout état de cause, M et Mme [J] fondent leurs allégations sur un procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice, à leur demande, dépourvu de tout caractère contradictoire, de toute précision puisqu'il n'est pas précisé à partir de quelle parcelle les mesures ont été prises et de toute compétence technique puisqu'un commissaire de justice n'a pas la compétence pour déterminer les limites de propriété et constater un empiétement,
- le procès-verbal de constat qui fonde les allégations de M et Mme [H] n'est corroboré par aucun autre élément technique objectif,
- il est justifié que M et Mme [H] ont vendu leur propriété le 4 mai 2021, de sorte qu'il n'est pas possible qu'ils soient condamnés à remettre en état la parcelle AC [Cadastre 8].
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M et Mme [D] de leur demande de remise en état de la parcelle sous astreinte.
3. Sur la servitude de passage et l'interdiction d'entraver le passage
M et Mme [G] font notamment valoir que:
- l'acte de division annexé à l'acte authentique de vente fait apparaître qu'au niveau de la séparation avec le fonds des époux [H], la distance entre leur portail et la voie publique est de 3,50 mètres et non pas de 4,40 mètres ainsi qu'il est soutenu,
- la configuration actuelle procède d'aménagements postérieurs à la division,
- le caractère récent des aménagements ressort d'un constat dressé par un commissaire de justice,
- au moment de la division, la servitude alléguée par les époux [H] n'était matérialisée par aucun aménagement de sorte qu'il n'y a pas lieu à reconnaissance d'une servitude du père de famille,
- il n'y a pas plus de servitude d'enclave, la propriété des époux [H] longeant la voie publique et il n'est pas établi qu'il existerait un obstacle administratif à un accès direct.
M et Mme [H] font notamment valoir que:
- il est établi qu'ils ont institué des aménagements au sein de leur propriété qui, au moment de la division du fonds, sont devenus des servitudes par destination du père de famille,
- ils étaient les uniques propriétaires de la parcelle anciennement cadastrée AC [Cadastre 4] et ont toujours accédé en voiture depuis la voie publique jusqu'à leur propriété par l'unique entrée existante,
- il existait entre la voie publique et le portail de la parcelle AC [Cadastre 7], situé en retrait, une partie de terrain ouverte sur la voie publique donnant accès à chacun des portails,
- ces aménagements permettaient de disposer d'un accès commun aux deux maisons préalablement à la vente,
- le notaire reconnaît qu'il a omis de mentionner cette servitude qui avait été prévue,
- subsidiairement, leur fonds est enclavé car il ne dispose d'aucune issue depuis la voie publique en voiture, seul un accès piéton existant,
- les services d'urbanisme se sont opposés à tout élargissement.
Le notaire fait notamment valoir que:
- M et Mme [H] ont procédé sur leur parcelle anciennement cadastrée [Cadastre 4], à la création des nouvelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8] et ont fait construire deux maisons d'habitation,
- il existait entre les deux immeubles un signe apparent de servitude, dans la mesure où s'étend entre la voie publique et le portail de la parcelle [Cadastre 7] situé en retrait, une surface de terrain ouverte sur la voie publique donnant accès à chacun des portails,
- M et Mme [H] ont procédé à ces aménagements antérieurement à la cession en réalisant un accès commun à la voie publique pour les deux maisons,
- M et Mme [H] en avaient connaissance puisque la situation préexistait à leur acquisition,
- a été annexé à l'acte authentique le plan de géomètre finalement retenu pour la demande de permis de construire et la création de nouvelles parcelles qui fait état d'un seul accès à la voie publique pour les deux lots,
- sur l'état d'enclave, le fait qu'une propriété soit riveraine de la voie publique ne dispense pas d'obtenir l'autorisation administrative d'aménager un accès pour véhicules
- le permis de construire obtenu par M et Mme [H] était conditionné au fait que pour les deux constructions, un seul accès à la voie publique soit maintenu.
Réponse de la cour
Selon l'article 692 du code civil, la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes.
L'article 693 du même code ajoute qu' il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.
En premier lieu, il est constant que M et Mme [H] étaient à l'origine les uniques propriétaires de la parcelle alors cadastrée AC [Cadastre 4].
En deuxième lieu, la division parcellaire est devenue effective ensuite de la signature de l'acte authentique de vente et de la publication concomitante du document d'arpentage et de l'extrait cadastral, ainsi qu'il résulte des mentions portées sur l'acte authentique de vente.
En troisième lieu, il ressort du plan annexé à l'acte qu'il existait entre la voie publique et le portail de la nouvelle parcelle AC721, située en retrait, une partie de terrain ouverte sur la voie publique et donnant accès à chacun des portails.
Il est dès lors établi que ces aménagements, consistant à disposer d'un accès commun aux deux maisons depuis la voie publique, ont été réalisés antérieurement à la cession.
Ces éléments constituent des signes apparents de l'existence d'une servitude de passage.
Par ailleurs, il résulte des attestations produites par M et Mme [H] que les travaux du portail d'accès à leur propriété ont été réalisés à la fin du mois d'août, de sorte que le portail d'accès à la propriété de M et Mme [G] a nécessairement été déplacé à l'occasion des ces travaux, soit antérieurement à la vente.
Enfin, la notaire a reconnu qu'il était convenu entre les parties que cette servitude soit mentionnée dans l'acte de vente et qu'elle a été omise.
Au regard de ces éléments, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'existence d'une servitude de passage grevant la parcelle AC [Cadastre 7], fonds servant, au profit de la parcelle AC [Cadastre 8], fonds dominant, portant sur la partie de la parcelle située
au niveau de l'accès à la voirie sur une longueur entre la rue et le portail d'accès à la parcelle AC [Cadastre 7] de 5,61mètres, côté nord, et de 4,40 mètres, côté sud, pour une largeur de 3,77 mètres, côté ouest, et 3,91 mètres, côté est.
De même, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M et Mme [H] de leur demande d'interdiction d'entraver le passage sous astreinte, à défaut pour ces derniers d'établir que M et Mme [G] continuent de se garer sur l'assiette de la servitude.
4. Sur la demande de dommages-intérêt de M et Mme [H]
C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que:
- M et Mme [D], qui avaient été avertis dès le 1er février 2019 par leur notaire de l'existence de la servitude de passage et de la nécessité de la respecter, ont sciemment gêné l'accès de M et Mme [H] en véhicule à leur propriété, jusqu'à ce qu'ils vendent leur propriété le 3 mai 2021,
- le notaire a reconnu qu'il avait omis de mentionner la servitude dans l'acte de vente, ce qui a participé à créer une situation conflictuelle entre les voisins,
- M et Mme [D] et le notaire ont commis des fautes engageant leur responsabilité.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum M et Mme [D] et le notaire à payer à M et Mme [H] la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral.
De même, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le notaire de sa demande tendant à laisser aux époux [D] la charge des trois quarts des sommes allouées à M et Mme [H], celui-ci ayant en sa qualité de professionnel du droit contribué tout autant que M et Mme [D] à la situation conflictuelle en ayant omis de préciser l'existence et l'assiette de la servitude.
5. Sur les autres demandes
Ainsi qu'il a été précédemment décidé, M et Mme [D] ne peuvent se prévaloir d'aucune non-conformité de leur bien.
En premier lieu, le notaire a reconnu avoir omis de mentionner la servitude dans l'acte qui avait été convenue entre les parties, de sorte que M et Mme [G] ne sont pas fondés à soutenir qu'ils l'ignorait, d'autant qu'elle est continue, apparente et existait antérieurement à la vente.
En deuxième lieu, M et Mme [D] ne sont pas plus fondés à soutenir qu'il existe des difficultés relatives à l'application des règles d'urbanisme alors que, d'une part, aux termes de l'acte de vente du 19 décembre 2018, il est fait état du permis de construire délivré le 8 novembre 2011, de la déclaration d'ouverture du chantier du 18 avril 2012 et de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux déposée le 8 octobre 2013 et que, d'autre part, la mairie a attesté le 5 juillet 2019 ne pas avoir contesté la conformité des constructions vendues.
Ainsi, aucun manquement à une obligation d'information ou à la garantie d'éviction ne peut être reprochée à M et Mme [H], étant ajouté que les troubles allégués par M et Mme [D] ne sont pas avérés.
En troisième lieu, c'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que M et Mme [D] connaissaient la configuration des lieux, qui préexistait à la vente, et que les non-conformités alléguées, mise à part la présence d'un carport, ont été régularisées par un permis de construire modificatif.
Ce carport était connu de M et Mme [D] au moment de l'achat. Par ailleurs, le dommage allégué, consistant en sa démolition étant éventuel, c'est à juste titre que le tribunal a rejeté les demandes de dommages-intérêts et d'expertise formées par les appelants.
Le jugement est donc confirmé de ces chefs.
Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M et Mme [H], en appel. Le notaire et M et Mme [D] sont chacun condamnés à leur payer à ce titre la somme de 2.000 €.
Les dépens d'appel sont à la charge du notaire et de M et Mme [D].
CES MOTIFS
LA COUR,
Se déclare régulièrement saisie de la contestation de la servitude par M et Mme [G],
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SCP [U] et associés à payer à M et Mme [H] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M et Mme [G] à payer à M et Mme [H] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,
Condamne in solidum la SCP [U] et associés et M et Mme [G] aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière, La Présidente,
Décision du
Tribunal Judiciaire de Lyon
Au fond
du 10 janvier 2024
RG : 20/00428
ch n°1 ca 01 A
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 09 Décembre 2025
Mme [Z] [S] épouse [G]
née le 30 Août 1968 à [Localité 17] (MAROC)
[Adresse 11]
[Localité 5]
M. [R] [G]
né le 01 Janvier 1966 à [Localité 15] (MAROC)
[Adresse 11]
[Localité 5]
Représentés par Me Samuel BECQUET de la SELEURL SAMUEL BECQUET AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 806
INTIMES :
Mme [T] [O] épouse [H]
née le 23 Mars 1963 à [Localité 13]( MAROC)
[Adresse 1]
[Localité 12]
M. [V] [H]
né le 07 Juillet 1970 à [Localité 16] ( MAROC)
[Adresse 1]
[Localité 12]
Représentés par Me Caroline SAUVAGET, avocat au barreau de LYON, toque : 1876
La SCP [U] ET ASSOCIES, titulaire d'un office notarial
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Joël TACHET de la SCP TACHET, AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 609
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 04 Septembre 2025
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Octobre 2025
Date de mise à disposition : 02 Décembre 2025 prorogée au 09 Décembre 2025
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Patricia GONZALEZ, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSE DU LITIGE
M. [V] [H] et Mme [T] [O] épouse [H] ont fait procéder à une division de la parcelle cadastrée AC [Cadastre 4], située [Adresse 9] à [Localité 14], dont ils étaient propriétaires, en deux parcelles cadastrées AC [Cadastre 7] et AC [Cadastre 8].
Ils ont fait édifier sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 8] une maison d'habitation.
Le 19 septembre 2018, un compromis de vente a été signé par M. et Mme [H] avec M. [R] [G] et Mme [Z] [S] épouse [G] portant sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 7], sur laquelle a été édifiée une maison d'habitation.
Par acte du 19 décembre 2018, M. et Mme [H] ont vendu ladite parcelle à M. et Mme [G].
M. et Mme [H] ont conservé la propriété de la parcelle AC [Cadastre 8], mais aux termes de l'acte de vente, rédigé par la SCP [U] et associés (ci-après le notaire), aucune servitude conventionnelle n'a été établie.
Par actes introductif d'instance du 26 décembre 2019, M. et Mme [H] ont assigné M. et Mme [G] et le notaire devant le tribunal judiciaire de Lyon en vue, principalement, de faire établir l'existence d'une servitude de passage au profit de la parcelle AC [Cadastre 8].
M. et Mme [H] ont cédé la propriété de la parcelle AC722, le 3 mai 2021, l'acte prévoyant néanmoins que « le vendeur poursuivra cette action en justice malgré la vente de la maison ».
Par jugement contradictoire du 10 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Lyon a :
- constaté l'existence d'une servitude de passage grevant la parcelle AC [Cadastre 7], fonds servant, au profit de la parcelle AC [Cadastre 8], fonds dominant, portant sur la partie de la parcelle située au niveau de l'accès à la voirie sur une longueur entre la rue et le portail d'accès à la parcelle AC [Cadastre 7] de 5,61mètres, côté nord, et de 4,40 mètres, côté sud, pour une largeur de 3,77 mètres, côté ouest, et 3,91 mètres, côté est,
- rejeté la demande d'interdiction d'entraver le passage sous astreinte formulée par M. et Mme [H],
- condamné in solidum M. et Mme [G] et le notaire à payer à M. et Mme [H] une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- rejeté la demande de partage de responsabilité du notaire,
- rejeté la demande de condamnation à remise en état sous astreinte formulée par M. et Mme [G],
- rejeté la demande d`expertise formulée par M. et Mme [G],
- rejeté la demande indemnitaire de M. et Mme [G],
- condamné in solidum M. et Mme [G] et le notaire, aux dépens, avec recouvrement direct par Me Emilie Barthelat en application de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamné le notaire à payer à M. et Mme [H] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande du notaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande de M. et Mme [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration du 2 février 2024, rectifiée le 20 mars 2024, M. et Mme [G] ont interjeté appel.
Par ordonnance du 7 novembre 2024, le conseiller de la mise en état a débouté M. et Mme [H] de leurs demandes en nullité des déclarations d'appel.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 29 août 2024, M. et Mme [G] demandent à la cour de :
déclarant recevable l'appel et y ajoutant,
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 10 janvier 2024, en ce qu'il:
- a constaté l'existence d'une servitude de passage grevant la parcelle AC [Cadastre 7], fonds servant, au profit de la parcelle AC [Cadastre 8], fonds dominant, portant sur la partie de la parcelle située au niveau de l'accès à la voirie sur une longueur entre la rue et le portail d'accès à la parcelle AC [Cadastre 7] de 5,61 mètres, côté nord, et 4,40 mètres, côté sud, pour une largeur de 3,77 mètres, côté ouest, et 3,91 mètres, côté est,
- les a condamnés in solidum avec le notaire à payer à M. et Mme [H] une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- a rejeté leur demande de condamnation à remise en état sous astreinte,
- a rejeté leur demande d'expertise,
- a rejeté leur demande indemnitaire,
- les a condamnés in solidum avec le notaire, aux dépens, avec recouvrement direct par Me Emilie Barthelat en application de l'article 699 du code de procédure civile,
- a rejeté leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau de ces chefs, et y ajoutant,
- constater, dire et juger que la configuration du bien vendu par M. et Mme [H], sis [Adresse 10], est déterminée conformément au plan figurant au document d'arpentage annexé à l'acte authentique de vente du 19 décembre 2018,
- constater spécialement que ce bien comporte un portail distant de la voie publique de la manière suivante :
- au sud, en séparation de la parcelle AC [Cadastre 8], à une distance de 3,50 m,
- au nord, en séparation de la parcelle AC [Cadastre 3], à une distance de 4,40 m.
- condamner M. et Mme [H], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à remettre la situation en l'état, et spécialement à :
- détruire la rampe d'accès à leur propriété, dont il est établi qu'elle a été édifiée sur leur terrain, la destruction étant la conséquence nécessaire de l'empiétement,
- rétablir un mur plein en lieu et place du portail coulissant installé le long de l'allée conduisant à leur portail,
- remettre en place le portail, conformément aux limites déterminées par le document d'arpentage emportant division du 13 juillet 2017, et annexé à l'acte de vente,
- constater spécialement le défaut de constitution, à leur charge, et au profit de M. et Mme [H], de toute servitude du père de famille ou d'enclave,
- avant dire droit, ordonner une expertise et désigner un expert immobilier aux fins notamment de :
- se rendre sur les lieux, prendre connaissance de tous documents d'urbanisme afférents aux opérations de construction sur le bien sis [Adresse 10],
- déterminer les documents portés ou non à leur connaissance antérieurement à la vente du 19 décembre 2018, et les informations dont ils disposaient en conséquence,
- vérifier et décrire la conformité ou la non-conformité des lieux au regard de toutes autorisations d'urbanisme accordées à M. et Mme [H] et des autres règles d'urbanisme,
- évaluer le préjudice subi par eux au titre des non-conformités établies, au regard notamment du coût d'éventuels travaux de remise en état, et de perte de valeur vénale de leur bien, ou de la reconstruction d'un carport conforme,
- évaluer le préjudice résultant pour eux de l'établissement éventuel d'une servitude non conventionnelle aux fins de donner l'accès du tènement voisin à la voie publique,
- donner toutes autres informations de nature à permettre la résolution du litige,
- dire que les opérations d'expertise seront opposables tant à M. et Mme [H] qu'à le notaire,
- dire que les frais d'expertise seront tant à la charge de M. et Mme [H] qu'au notaire, sauf à allouer, à la charge des mêmes, une provision ad litem équivalente à la provision à valoir sur les frais d'expertise et à toutes provisions complémentaires,
- surseoir à statuer dans l'attente de la liquidation définitive des préjudices,
- à titre reconventionnel, condamner M. et Mme [H] à détruire le carport non conforme, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et à reconstruire un carport conforme,
- en toute hypothèse, rejeter toutes demandes, fins, prétentions, moyens tels que dirigés contre eux,
- rejeter les appels incidents élevés par le notaire et M. et Mme [H],
- dire spécialement irrecevable, et subsidiairement mal fondée, la demande d'interdiction sous astreinte formée par M. et Mme [H],
- condamner M. et Mme [H], in solidum avec le notaire, à leur verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- dire que le notaire devra sa garantie pour toute éventuelle condamnation susceptible d'être prononcée à leur encontre,
- leur donner acte de ce qu'ils se réservent de solliciter toutes mesures et dommages et intérêts complémentaires selon ce que révèleront les exigences en matière d'urbanisme afin de régulariser la situation anormale créée par M. et Mme [H],
- condamner M. et Mme [H], in solidum avec le notaire à leur verser une somme de 7.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les même aux entiers dépens de première instance et d'appel.
***
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 25 juillet 2024, M. et Mme [H] demandent à la cour de :
A titre principal,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 10 janvier 2024 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes tendant à ce qu'il soit fait interdiction à M. et Mme [G] d'entraver le passage, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée, en ce qu'ils ont fixé le montant de leur préjudice à la somme de 3.000 euros,
A titre subsidiaire,
- constater et à défaut dire et juger qu'il existe une servitude légale de passage pour cause d'enclave grevant la parcelle AC [Cadastre 7], dite fonds servant, appartenant à M. et Mme [G], au profit de la parcelle AC [Cadastre 8], dite fonds dominant, leur appartenant initialement, partant de l'entrée existante située à l'extrémité nord de la parcelle, d'une largeur de 3,91 mètres, allant jusqu'au portail ouvrant sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 8], soit sur une longueur de 5,61 mètres,
- à défaut, fixer la servitude de passage et son assiette selon ces modalités,
- condamner le notaire à les relever et garantir de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,
Dans tous les cas
- confirmer le jugement rendu en ce qu'il a :
- rejeté le partage de responsabilité du notaire,
- rejeté la demande de condamnation à remise en état sous astreinte formulée par M. et Mme [G],
- rejeté la demande d'expertise formulée par M. et Mme [G],
- rejeté la demande indemnitaire de M. et Mme [G],
- condamné in solidum M. et Mme [G] et le notaire, aux dépens avec recouvrement direct par Me Emilie Barthelat en application de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamné le notaire à leur payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande du notaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté la demande de M. et Mme [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes tendant à ce qu'il soit fait interdiction à M. et Mme [G] d'entraver le passage, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée, en ce qu'ils ont fixé le montant de leur préjudice à la somme de 3.000 euros,
Statuant à nouveau
- faire interdiction à M. et Mme [G] d'entraver le passage, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée,
- condamner in solidum M. et Mme [G] et le notaire ou qui mieux d'entre eux le devra, à leur payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
- débouter M. et Mme [G] et le notaire de toutes leurs demandes y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens à leur encontre,
- condamner in solidum M. et Mme [G] et le notaire ou qui mieux d'entre eux le devra, à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. et Mme [G] et le notaire aux entiers dépens de l'instance, distraits au profit de Me Caroline Sauvaget, avocat, sur son affirmation de droit.
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 octobre 2024, la société [U] et associés demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu en première instance par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'il a rejeté sa demande de partage de responsabilité et l'a condamnée seule à supporter l'indemnité allouée à M. et Mme [H] en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau sur ces points,
- condamner M. et Mme [G] à supporter in solidum avec elle l'indemnité de l'article 700 allouée en première instance à M. et Mme [H] et dire que, dans leurs rapports entre eux, les condamnations indemnitaires de toute nature et aux dépens prononcées in solidum seront supportées dans la proportion des trois quarts par M. et Mme [G] et d'un quart par elle,
- confirmer pour le surplus le jugement rendu en première instance,
- condamner M. et Mme [G] aux entiers dépens d'appel et dire que, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, la SCP Tachet pourra recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance, sans en avoir reçu provision,
- condamner M. et Mme [G] à lui payer une indemnité de 2.000 euros à raison de la procédure d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2025.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur l'effet dévolutif de l'appel
M et Mme [H] font notamment valoir que M et Mme [G] n'ont pas interjeté appel sur le chef de jugement qui a constaté l'existence d'une servitude de passage grevant la parcelle AC [Cadastre 7] au profit de la parcelle AC [Cadastre 8], de sorte que la cour n'en est pas saisie.
Si la première déclaration d'appel formée le 2 février 2024 par M et Mme [G] ne mentionne pas au titre des chefs de jugement critiqués la constatation de l'existence d'une servitude de passage grevant la parcelle AC [Cadastre 7], fonds servant, au profit de la parcelle AC [Cadastre 8], fonds dominant, la déclaration rectificative du 20 mars 2024 la vise expressément.
Dès lors, l'effet dévolutif concernant ce chef de dispositif a opéré, en application de l'article 562 du code de procédure civile et la cour est régulièrement saisie de la contestation de cette servitude par M et Mme [G].
2. Sur la remise en état de la parcelle
M et Mme [G] font notamment valoir que:
- leur droit de propriété doit être conforme à celui qui résulte du document d'arpentage annexé au compromis du 19 octobre 2018 et à l'acte authentique du 19 décembre 2018 et non pas à un plan du 20 juin 2018 fourni par M et Mme [H] dans le cadre d'une demande de permis de construire dont ils n'ont pas eu connaissance,
- M et Mme [H] ne rapportent pas la preuve que les travaux portant notamment sur le portail d'accès à la parcelle AC [Cadastre 8] ont été réalisés au mois d'août 2018, avant la signature du compromis de vente,
- ils sont fondés à solliciter la remise en état, du fait de la non-conformité du bien vendu aux énonciations de l'acte de vente.
M et Mme [H] font notamment valoir que:
- les aménagements dénoncés ont été réalisés avant la vente, lorsqu'ils étaient seuls propriétaires de la parcelle,
- en tout état de cause, le portail ne se situe pas sur l'assiette de la parcelle vendue,
- ils ont vendu la parcelle litigieuse, de sorte qu'ils ne peuvent être condamnés à la remettre en état.
Réponse de la cour
C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que l'emplacement du portail d'accès à la parcelle AC [Cadastre 7] appartenant à M et Mme [G] est conforme au plan du permis de construire, tel qu'il résulte de la modification obtenue par M et Mme [H] antérieurement à la vente et permet le passage par le propriétaire du fonds dominant sur le fonds servant.
La cour ajoute que:
- les aménagements dénoncés sont antérieurs à l'acquisition par M et Mme [G] et ont été réalisés alors que M et Mme [H] étaient seuls propriétaires de la parcelle, de sorte qu'ils ne peuvent être constitutifs d'une atteinte à leur droit de propriété,
- l'antériorité des aménagements est établie par l'acte authentique de vente auquel est annexé le plan du géomètre retenu pour la demande de permis de construire et la création de nouvelles parcelles, lequel fait état d'un seul accès à la voie publique pour les deux lots,
- la circonstance que la promesse de vente n'en fait pas état est sans incidence car en signant l'acte authentique de vente, M et Mme [G] ont reconnu avoir connaissance du plan du géomètre qui y était annexé,
- en tout état de cause, M et Mme [J] fondent leurs allégations sur un procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice, à leur demande, dépourvu de tout caractère contradictoire, de toute précision puisqu'il n'est pas précisé à partir de quelle parcelle les mesures ont été prises et de toute compétence technique puisqu'un commissaire de justice n'a pas la compétence pour déterminer les limites de propriété et constater un empiétement,
- le procès-verbal de constat qui fonde les allégations de M et Mme [H] n'est corroboré par aucun autre élément technique objectif,
- il est justifié que M et Mme [H] ont vendu leur propriété le 4 mai 2021, de sorte qu'il n'est pas possible qu'ils soient condamnés à remettre en état la parcelle AC [Cadastre 8].
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M et Mme [D] de leur demande de remise en état de la parcelle sous astreinte.
3. Sur la servitude de passage et l'interdiction d'entraver le passage
M et Mme [G] font notamment valoir que:
- l'acte de division annexé à l'acte authentique de vente fait apparaître qu'au niveau de la séparation avec le fonds des époux [H], la distance entre leur portail et la voie publique est de 3,50 mètres et non pas de 4,40 mètres ainsi qu'il est soutenu,
- la configuration actuelle procède d'aménagements postérieurs à la division,
- le caractère récent des aménagements ressort d'un constat dressé par un commissaire de justice,
- au moment de la division, la servitude alléguée par les époux [H] n'était matérialisée par aucun aménagement de sorte qu'il n'y a pas lieu à reconnaissance d'une servitude du père de famille,
- il n'y a pas plus de servitude d'enclave, la propriété des époux [H] longeant la voie publique et il n'est pas établi qu'il existerait un obstacle administratif à un accès direct.
M et Mme [H] font notamment valoir que:
- il est établi qu'ils ont institué des aménagements au sein de leur propriété qui, au moment de la division du fonds, sont devenus des servitudes par destination du père de famille,
- ils étaient les uniques propriétaires de la parcelle anciennement cadastrée AC [Cadastre 4] et ont toujours accédé en voiture depuis la voie publique jusqu'à leur propriété par l'unique entrée existante,
- il existait entre la voie publique et le portail de la parcelle AC [Cadastre 7], situé en retrait, une partie de terrain ouverte sur la voie publique donnant accès à chacun des portails,
- ces aménagements permettaient de disposer d'un accès commun aux deux maisons préalablement à la vente,
- le notaire reconnaît qu'il a omis de mentionner cette servitude qui avait été prévue,
- subsidiairement, leur fonds est enclavé car il ne dispose d'aucune issue depuis la voie publique en voiture, seul un accès piéton existant,
- les services d'urbanisme se sont opposés à tout élargissement.
Le notaire fait notamment valoir que:
- M et Mme [H] ont procédé sur leur parcelle anciennement cadastrée [Cadastre 4], à la création des nouvelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8] et ont fait construire deux maisons d'habitation,
- il existait entre les deux immeubles un signe apparent de servitude, dans la mesure où s'étend entre la voie publique et le portail de la parcelle [Cadastre 7] situé en retrait, une surface de terrain ouverte sur la voie publique donnant accès à chacun des portails,
- M et Mme [H] ont procédé à ces aménagements antérieurement à la cession en réalisant un accès commun à la voie publique pour les deux maisons,
- M et Mme [H] en avaient connaissance puisque la situation préexistait à leur acquisition,
- a été annexé à l'acte authentique le plan de géomètre finalement retenu pour la demande de permis de construire et la création de nouvelles parcelles qui fait état d'un seul accès à la voie publique pour les deux lots,
- sur l'état d'enclave, le fait qu'une propriété soit riveraine de la voie publique ne dispense pas d'obtenir l'autorisation administrative d'aménager un accès pour véhicules
- le permis de construire obtenu par M et Mme [H] était conditionné au fait que pour les deux constructions, un seul accès à la voie publique soit maintenu.
Réponse de la cour
Selon l'article 692 du code civil, la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes.
L'article 693 du même code ajoute qu' il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.
En premier lieu, il est constant que M et Mme [H] étaient à l'origine les uniques propriétaires de la parcelle alors cadastrée AC [Cadastre 4].
En deuxième lieu, la division parcellaire est devenue effective ensuite de la signature de l'acte authentique de vente et de la publication concomitante du document d'arpentage et de l'extrait cadastral, ainsi qu'il résulte des mentions portées sur l'acte authentique de vente.
En troisième lieu, il ressort du plan annexé à l'acte qu'il existait entre la voie publique et le portail de la nouvelle parcelle AC721, située en retrait, une partie de terrain ouverte sur la voie publique et donnant accès à chacun des portails.
Il est dès lors établi que ces aménagements, consistant à disposer d'un accès commun aux deux maisons depuis la voie publique, ont été réalisés antérieurement à la cession.
Ces éléments constituent des signes apparents de l'existence d'une servitude de passage.
Par ailleurs, il résulte des attestations produites par M et Mme [H] que les travaux du portail d'accès à leur propriété ont été réalisés à la fin du mois d'août, de sorte que le portail d'accès à la propriété de M et Mme [G] a nécessairement été déplacé à l'occasion des ces travaux, soit antérieurement à la vente.
Enfin, la notaire a reconnu qu'il était convenu entre les parties que cette servitude soit mentionnée dans l'acte de vente et qu'elle a été omise.
Au regard de ces éléments, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'existence d'une servitude de passage grevant la parcelle AC [Cadastre 7], fonds servant, au profit de la parcelle AC [Cadastre 8], fonds dominant, portant sur la partie de la parcelle située
au niveau de l'accès à la voirie sur une longueur entre la rue et le portail d'accès à la parcelle AC [Cadastre 7] de 5,61mètres, côté nord, et de 4,40 mètres, côté sud, pour une largeur de 3,77 mètres, côté ouest, et 3,91 mètres, côté est.
De même, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M et Mme [H] de leur demande d'interdiction d'entraver le passage sous astreinte, à défaut pour ces derniers d'établir que M et Mme [G] continuent de se garer sur l'assiette de la servitude.
4. Sur la demande de dommages-intérêt de M et Mme [H]
C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que:
- M et Mme [D], qui avaient été avertis dès le 1er février 2019 par leur notaire de l'existence de la servitude de passage et de la nécessité de la respecter, ont sciemment gêné l'accès de M et Mme [H] en véhicule à leur propriété, jusqu'à ce qu'ils vendent leur propriété le 3 mai 2021,
- le notaire a reconnu qu'il avait omis de mentionner la servitude dans l'acte de vente, ce qui a participé à créer une situation conflictuelle entre les voisins,
- M et Mme [D] et le notaire ont commis des fautes engageant leur responsabilité.
Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum M et Mme [D] et le notaire à payer à M et Mme [H] la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral.
De même, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le notaire de sa demande tendant à laisser aux époux [D] la charge des trois quarts des sommes allouées à M et Mme [H], celui-ci ayant en sa qualité de professionnel du droit contribué tout autant que M et Mme [D] à la situation conflictuelle en ayant omis de préciser l'existence et l'assiette de la servitude.
5. Sur les autres demandes
Ainsi qu'il a été précédemment décidé, M et Mme [D] ne peuvent se prévaloir d'aucune non-conformité de leur bien.
En premier lieu, le notaire a reconnu avoir omis de mentionner la servitude dans l'acte qui avait été convenue entre les parties, de sorte que M et Mme [G] ne sont pas fondés à soutenir qu'ils l'ignorait, d'autant qu'elle est continue, apparente et existait antérieurement à la vente.
En deuxième lieu, M et Mme [D] ne sont pas plus fondés à soutenir qu'il existe des difficultés relatives à l'application des règles d'urbanisme alors que, d'une part, aux termes de l'acte de vente du 19 décembre 2018, il est fait état du permis de construire délivré le 8 novembre 2011, de la déclaration d'ouverture du chantier du 18 avril 2012 et de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux déposée le 8 octobre 2013 et que, d'autre part, la mairie a attesté le 5 juillet 2019 ne pas avoir contesté la conformité des constructions vendues.
Ainsi, aucun manquement à une obligation d'information ou à la garantie d'éviction ne peut être reprochée à M et Mme [H], étant ajouté que les troubles allégués par M et Mme [D] ne sont pas avérés.
En troisième lieu, c'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que M et Mme [D] connaissaient la configuration des lieux, qui préexistait à la vente, et que les non-conformités alléguées, mise à part la présence d'un carport, ont été régularisées par un permis de construire modificatif.
Ce carport était connu de M et Mme [D] au moment de l'achat. Par ailleurs, le dommage allégué, consistant en sa démolition étant éventuel, c'est à juste titre que le tribunal a rejeté les demandes de dommages-intérêts et d'expertise formées par les appelants.
Le jugement est donc confirmé de ces chefs.
Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M et Mme [H], en appel. Le notaire et M et Mme [D] sont chacun condamnés à leur payer à ce titre la somme de 2.000 €.
Les dépens d'appel sont à la charge du notaire et de M et Mme [D].
CES MOTIFS
LA COUR,
Se déclare régulièrement saisie de la contestation de la servitude par M et Mme [G],
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SCP [U] et associés à payer à M et Mme [H] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M et Mme [G] à payer à M et Mme [H] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,
Condamne in solidum la SCP [U] et associés et M et Mme [G] aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière, La Présidente,