CA Versailles, ch. com. 3-2, 16 décembre 2025, n° 25/03621
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 4CC
Chambre commerciale 3-2
ARRET N°
PAR DEFAUT
DU 16 DECEMBRE 2025
N° RG 25/03621 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XH2P
AFFAIRE :
S.A. IMMOBILIERE 3F
C/
[A] [L]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Mai 2025 par le Tribunal des activités économiques de NANTERRE
N° chambre : 7
N° RG : 2025L01125
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Philippe CHATEAUNEUF
Me Asma MZE
Me Pascale REGRETTIER-
GERMAIN
PG
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
APPELANT :
S.A. IMMOBILIERE 3F
Ayant son siège
[Adresse 2]
[Localité 7]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social
Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 - N° du dossier 2025074
Plaidant : Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0617 -
****************
INTIMES :
Monsieur [A] [L] En son nom personnel et en qualité de représentant de la SARL MAX en cours d'immatriculation
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentant : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 - N° du dossier 2577098 -
Plaidant : Me Kamel FRIKHA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1329
LE PROCUREUR GENERAL
POLE ECOFI - COUR D'APPEL DE VERSAILLES
[Adresse 6]
[Localité 9]
S.E.L.A.R.L. [G] SELARL [G] prise en la personne de Maître [V] [X] [G] es-qualités de liquidateur judiciaire de la société OCEAN
Ayant son siège
[Adresse 3]
[Localité 10]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social
Représentant : Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 - N° du dossier P2502387
S.E.L.A.R.L. AJRS SELARL AJRS prise en la personne de Maître [B] [M] es-qualités d'administrateur judiciaire de la société OCEAN
Ayant son siège
[Adresse 5]
[Localité 11]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social
Représentant : Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 - N° du dossier P2502387
S.A.S.U. OCEAN Prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la SELARL [G], mandataire judiciaire, mission conduite par [V] [X] [G], nommé en cette qualité par jugement en date du 28 mai 2025,
dont le siège social est sis [Adresse 3], domicilié en cette qualité audit siège
Ayant son siège
[Adresse 4]
[Localité 12]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social
Défaillant - assignée à étude
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Novembre 2025, Madame Véronique PITE, conseillère ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,
Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,
Madame Véronique PITE, Conseillère,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN
En la présence du Ministère Public, représenté par Madame Anne CHEVALIER, Avocat Général dont l'avis du 20 octobre 2025 a été transmis le même jour au greffe par la voie électronique.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 7 septembre 2011, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F a donné à bail des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] dans les Hauts de Seine, à la société L'Europe aux droits de laquelle vient par acte du 14 décembre 2018 la SASU Océan qui exploite une activité de bar, brasserie et jeu.
Par jugement du 30 octobre 2024, le tribunal de commerce de Nanterre, sur assignation de l'URSSAF, a placé la société Océan en redressement judiciaire et nommé la SELARL [G] prise en la personne de M. [X] [G] en qualité de mandataire judiciaire et la SELARL AJRS prise en la personne de M. [M] en qualité d'administrateur judiciaire.
Le 28 mai 2025, par jugement « contradictoire », ce tribunal, devenu le tribunal des activités économiques, a :
- ordonné, sur le fondement de l'article L. 642-1 du code de commerce, la cession des actifs relatifs à l'exploitation de la société Océan en faveur de M. [L] [A] aux conditions précisées dans l'offre figurant dans les rapports et documents de l'administrateur judiciaire au prix de 100 000 euros se ventilant de la manière suivante
- actifs incorporels 85 000 euros
- actifs corporels 15 000 euros ;
- autorisé la faculté de substitution, telle que décrite dans l'offre, par la société Max, de type SARL, dont le capital social de 5 000 euros est détenu par M. [A] et Mme [K] [U] et dont le président sera M. [A] ;
- dit que la société Max restera garante solidairement de l'exécution de l'ensemble des engagements qu'elle a souscrits ;
- ordonné conformément aux dispositions de l'article L. 642-7 du code de commerce le transfert des contrats nécessaires à la poursuite de l'activité tel qu'indiqué dans l'offre ;
- dit que les autres contrats ne sont pas repris ;
- constaté qu'aucune sûreté n'a été constituée sur les actifs en garantie du financement destiné à permettre l'acquisition de ceux-ci ;
- dit en conséquence qu'il n'y a pas lieu à l'application des dispositions de l'alinéa 4 de l'article L. 642-12 du code de commerce ;
- ordonné le transfert du contrat de bail commercial conclu entre la société Océan et la société immobilière 3F et portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 12] ;
- dit que le cessionnaire fera son affaire personnelle de l'obtention de l'accord du bailleur de renouveler le bail repris ;
- prend acte que le repreneur s'engage à rembourser à la procédure le dépôt de garantie ;
- dit que le repreneur fait son affaire personnelle auprès des créanciers concernés des stocks grevés de clauses de réserve de propriété non purgées au cours de la procédure collective ;
- dit inaliénables, en tout ou partie, les actifs repris pendant une période de deux ans après l'entrée en jouissance sauf autorisation expresse et préalable du tribunal, à l'exception des actifs courants ;
- dit que le repreneur ne pourra procéder à aucun licenciement pour motif économique des salariés repris pendant une durée de deux ans à compter de l'arrêté du plan, sans avoir saisi préalablement le tribunal par voie de requête ;
- ordonné sur le fondement de l'article L. 1224-1 du code du travail, le transfert de l'intégralité des trois contrats de travail ;
- prend acte que le repreneur reprend à sa charge la totalité des droits acquis par les salariés sans prorata temporis ;
- prend acte de ce que le cessionnaire a déclaré, qu'en application de l'article L. 642-3 du code de commerce, il n'avait aucun lien de parenté avec le débiteur ;
- rappelé que ni le débiteur, ni les dirigeants de droit ou de fait de la personne morale dont les actifs sont cédés, ne pourront acquérir dans les 5 années suivant la cession tout ou partie des biens de celle-ci, directement ou indirectement, ni des parts ou titres de capital de toute société ayant dans son patrimoine, directement ou indirectement, tout ou partie de ces biens, ainsi que des valeurs mobilières donnant accès dans le même délai, au capital de la société ;
- pris acte que le repreneur s'engage à acquitter, à compter de la date d'entrée en jouissance, les contributions, impôts, taxes et autres charges de toute nature (y compris les primes de cotisations d'assurances) auxquels pourra donner lieu l'exploitation des actifs et des contrats cédés et dont le fait générateur sera postérieur à la date d'entrée en jouissance ;
- pris acte que le repreneur a procédé à la levée de toutes les conditions suspensives ;
- fixé la date d'entrée en jouissance au 30 mai 2025 à 00 h 00 ;
- dit qu'à compter de cette date, l'exploitation de l'entreprise pourra s'effectuer sous la responsabilité exclusive du repreneur en application des dispositions de l'article L. 642-8 du code de commerce ;
- dit que les actes de cession (dont les frais de rédaction, notamment ceux du rédacteur qui sera missionné par l'administrateur judiciaire, seront à la charge du repreneur), devront être régularisés dans le délai de quatre mois à compter du présent jugement et qu'en cas de défaillance du cessionnaire pour quelque motif que ce soit, en particulier s'il ne régularisait pas les actes de cession dans les délais prévus, le prix de cession resterait acquis à la procédure à titre de dommages et intérêts ;
- dit le repreneur tenu d'exécuter le plan de cession et lui donne acte des engagements qu'il a pris à cet égard ;
- maintenu M. Jourdain juge-commissaire jusqu'à la reddition définitive des comptes du liquidateur judiciaire
- maintenu la société AJRS, prise en la personne de M. [M] comme administrateur judiciaire et lui donne les pouvoirs nécessaires pour passer tous actes nécessaires à la réalisation de la cession ;
- maintenu la société [G] prise en la personne de M. [X] [G] comme liquidateur judiciaire ;
- dit qu'à défaut de réalisation de tout ou partie des conditions fixées par le plan de cession arrêté par le présent jugement, le liquidateur judiciaire saisira le tribunal, lequel décidera alors s'il y a lieu ou non de prononcer la résolution du plan et de la cession ;
- ordonné la publication et l'exécution provisoire du présent jugement conformément à la loi ;
- dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure.
Par un second jugement du même jour, le tribunal des activités économiques de Nanterre a prononcé la liquidation judiciaire de la société Océan en nommant la société [G] prise en la personne de M. [X] [G] comme liquidateur judiciaire.
Le 6 juin 2025, la société Immobilière 3F a interjeté appel du jugement arrêtant le plan de cession, en ce qu'il a :
- ordonné sur le fondement de l'article L. 642-1 du code de commerce la cession des actifs relatifs à l'exploitation de la société Océan, en ce qu'ils comprennent le transfert du droit au bail commercial, en faveur de M. [A] aux conditions précisées dans l'offre figurant dans les rapports et documents de l'administrateur judiciaire au prix de 100 000 euros se ventilant de la manière suivante : actifs incorporels : 85 000 euros, actifs corporels : 15 000 euros ;
- ordonné conformément aux dispositions de l'article L. 642-7 du code de commerce le transfert des contrats nécessaires à la poursuite de l'activité tel qu'indiqué dans l'offre, en ce que ce transfert comprend le contrat de bail commercial ;
- ordonné le transfert du contrat de bail commercial conclu entre la société Océan et la société immobilière 3F ;
- dit que le cessionnaire fera son affaire personnelle de l'obtention de l'accord du bailleur de renouveler le bail repris ;
- pris acte que le repreneur s'engage à rembourser à la procédure le dépôt de garantie.
Elle précise que plus généralement, l'appel porte sur toutes les dispositions non visées au dispositif et faisant grief à l'appelante, selon les moyens qui seront développés dans ses conclusions et au vu des pièces de première instance et de celles qui seront communiquées devant la cour.
Dûment autorisée, la société immobilière 3F a assigné à jour fixe la société Océan, représentée par son liquidateur judiciaire, l'administrateur judiciaire, le liquidateur judiciaire, le repreneur et le ministère public par actes des 18, 19, 20 et 23 juin 2025.
Par déclaration d'appel du 9 octobre 2025, elle a ensuite intimé la société Océan prise en la personne de son dirigeant de droit, M. [W] [Y], dans les mêmes termes que sa première déclaration, et la seconde a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 25/6060.
Les dossiers ont été joints par ordonnance du 20 octobre 2025, sous le numéro de répertoire général 25-03621.
Dûment autorisée, par acte d'huissier du 29 octobre 2025 remis à l'étude, la société immobilière 3F a assigné à jour fixe la société Océan, prise en la personne de son dirigeant de droit. Elle a dénoncé la procédure aux parties comparantes.
Par dernières conclusions du 12 novembre 2025, la société immobilière 3F demande à la cour de :
- débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes,
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
ordonné sur le fondement de l'article L. 642-1 du code de commerce la cession des actifs relatifs à l'exploitation de la société Océan, en ce qu'ils comprennent le transfert du droit au bail commercial, en faveur de M. [A] aux conditions précisées dans l'offre figurant dans les rapports et documents de l'administrateur judiciaire au prix de 100 000 euros se ventilant de la manière suivante : actifs incorporels : 85 000 euros, actifs corporels : 15 000 euros ;
ordonné conformément aux dispositions de l'article L. 642-7 du code de commerce le transfert des contrats nécessaires à la poursuite de l'activité tel qu'indiqué dans l'offre, en ce que ce transfert comprend le contrat de bail commercial ;
ordonné le transfert du contrat de bail commercial conclu entre la société Océan et la société immobilière 3F ;
dit que le cessionnaire fera son affaire personnelle de l'obtention de l'accord du bailleur de renouveler le bail repris ;
pris acte que le repreneur s'engage à rembourser à la procédure le dépôt de garantie ;
et statuant à nouveau,
- juger que le contrat de bail conclu entre elle-même et la société Océan portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 12] n'est pas compris dans le périmètre de la cession, dès lors qu'il était résilié à la date de la cession,
en conséquence,
- débouter les intimés de leur demande visant à faire juger que le contrat de bail commercial est transféré au repreneur, ainsi que toutes autres demandes qui en seraient l'accessoire ou la conséquence,
- condamner les intimés aux entiers dépens, dont distraction au profit de M. Philippe Châteauneuf, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 6 octobre 2025, M. [A] demande à la cour de :
A titre principal,
- constater que la société Océan a été assignée en la personne de son liquidateur et non en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège alors que le débiteur dispose bien d'un droit propre en la matière ;
- déclarer l'appel irrecevable ;
A titre subsidiaire,
- confirmer le jugement rendu le 28 mai 2025 par le tribunal des activités économique de Nanterre en ce qu'il a autorisé le transfert du bail commercial conclu entre la société immobilière 3F et la société Océan à M. [A] représentant de la société Max en cours d'immatriculation ;
- débouter la société immobilière 3F de l'intégralité de ses demandes ;
A titre très subsidiaire,
- en cas d'infirmation de la décision rendue le 28 mai 2025 par le tribunal des activités économique de Nanterre en ce qu'il a autorisé le transfert du bail commercial conclu entre la société immobilière 3F et la société Océan à M. [A] représentant de la société Max en cours d'immatriculation ;
- ordonner la restitution à M. [A] et à l'actionnaire de la société Max en cours d'immatriculation des fonds transmis au tribunal soit la somme de 100 000 euros ;
- débouter l'appelante du surplus de ses demandes ;
En tout état de cause,
- condamner la société immobilière 3F à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par dernières conclusions du 14 novembre 2025, les sociétés AJRS et [G], ès qualités, demandent à la cour de :
juger irrecevable l'appel à l'encontre du jugement entrepris sauf pour l'appel formé à l'encontre des chefs dudit jugement suivants :
Ordonne conformément aux dispositions de l'article L. 642 -7 du code de commerce le transfert des contrats nécessaires à la poursuite de l'activité tel qu'indiqué dans l'offre ;
Ordonne le transfert du contrat de bail commercial conclu entre la société Océan et la société immobilière 3F et portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 12] ;
Dit que le cessionnaire fera son affaire personnelle de l'obtention de l'accord du bailleur de renouveler le bail repris ;
Pris acte que le repreneur s'engage à rembourser à la procédure le dépôt de garantie.
Rejeter la demande de la société immobilière 3F d'infirmer le jugement entrepris ;
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a cédé le droit au bail situé [Adresse 4] à [Localité 12] ;
En tout état de cause :
Confirmer en son entier dispositif le jugement entrepris ;
Débouter la société immobilière 3F de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
Débouter M. [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
Condamner la société immobilière 3F à payer à la société AJRS, prise en la personne de M. [M], et à la société [G], prise en la personne de M. [X] [G], ès qualités, la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société immobilière 3F aux entiers dépens de l'instance.
Le 20 octobre 2025, le ministère public a communiqué un avis d'infirmation du jugement entrepris en tous points et demande à la cour d'ouvrir une procédure de liquidation judiciaire, le redressement étant impossible, selon lui, en l'absence de local pour exercer l'activité de restauration.
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'appel
Sur l'assignation de la société Océan
M. [A] fait valoir que la société Océan a été seulement assignée en la personne du liquidateur judiciaire et non de ses représentants légaux, en dépit de son droit propre.
Le ministère public relève que l'huissier a laissé un avis de passage au siège de la société Océan, et en déduit la recevabilité de l'appel à son égard.
La société immobilière 3F souligne que la société Océan s'est vue convoquer dès le 20 juin 2025 par l'avis laissé dans la boite aux lettres de son siège social. Elle indique l'avoir intimée le 9 octobre suivant puis assignée de nouveau, en rappelant la règle posée à l'article 552 du code de procédure civile.
Réponse de la cour :
Il résulte des actes du dossier que la société immobilière 3F a assigné à jour fixe la société Océan, prise en la personne de son dirigeant de droit, M. [Y], le 29 octobre 2025. La contestation élevée par M. [A] manque en fait, et doit être rejetée.
Sur le périmètre de l'appel
L'administrateur judiciaire et le liquidateur judiciaire rappellent que, conformément à l'article L. 661-6, III du code de commerce, le recours du bailleur est limité à la partie du jugement concernant la cession du bail, et qu'il ne peut faire appel du jugement dans sa totalité comme il l'a fait, ainsi qu'il ressort de ses déclarations d'appel. Ils relèvent qu'au demeurant, la société immobilière 3F a réécrit dans son acte, certains chefs de jugement critiqués pour ajouter de la mention du bail à certains d'entre eux.
La société immobilière 3F soutient avoir interjeté appel dans les termes des articles L. 661-6, III, L. 642-7 et R. 661-6 du code de commerce.
Réponse de la cour
L'article L. 661-6, III du code de commerce ouvre l'appel du jugement qui arrête ou rejette le plan de cession de l'entreprise au cocontractant mentionné à l'article L. 642-7 pour la partie du jugement qui emporte cession du contrat.
Selon l'article L. 642-7 du code de commerce, le plan de cession emporte transfert des contrats en cours nécessaires à l'activité dont le périmètre est précisé par le jugement arrêtant le plan.
Cependant, l'appel du bailleur critiquant, outre les chefs du jugement relatifs au bail stricto sensu, celui qui ordonne la cession des actifs relatifs à l'exploitation de la société Océan se ventilant de la manière suivante : actifs incorporels 85 000 euros ' actifs corporels 15 000 euros, porte également et nécessairement sur la cession du contrat de bail, dans la mesure où l'actif incorporel cédé contient le droit au bail.
Dès lors, l'appel, tel que formé, est recevable.
Sur le mérite de l'action
La société immobilière 3F se prévaut de l'ordonnance du 25 février 2020 du président du tribunal judiciaire de Nanterre, ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 17 août 2019, désormais irrévocable. Elle explique n'avoir pas été convoquée à l'audience ayant donné lieu au jugement arrêtant le plan, alors qu'elle avait déclaré sa créance, ni interrogée sur le sort du contrat qu'elle n'avait pas à préciser. Elle considère qu'un contrat résilié ne peut être cédé. Elle précise que aucun nouveau bail n'a été consenti et qu'au contraire, elle a poursuivi l'exécution de la décision expulsant le débiteur sans y renoncer. Elle soutient que ses avis d'échéance comportent la mention des indemnités d'occupation, et précise qu'au demeurant, le terme loyer, s'il avait été mentionné dans les avis, n'aurait induit nulle renonciation à la situation juridiquement acquise.
M. [A] fait grief au bailleur de n'avoir pas fait connaître la situation de résiliation du bail dont il se prévaut désormais alors que sans bail, le redressement était impossible. Il plaide son accord informel que son silence suggère.
L'administrateur judiciaire et le liquidateur judiciaire considèrent que la société immobilière 3F a manifesté son intention de renoncer aux effets d'acquisition de la clause résolutoire, qui résulte de ses diligences très réduites mises en 'uvre seulement de juillet 2020 au 2 janvier 2023 et après le 6 janvier 2023, de l'absence d'information donnée aux organes de la procédure collective et au tribunal lors de l'audience d'examen des appels d'offre à laquelle elle a été convoquée, de sa facturation continue précisément de « loyers » jusqu'en 2025 et de la poursuite, en fait, du bail après le jugement d'ouverture. Ils estiment que le bail devait ainsi s'analyser comme un contrat en cours, cessible.
Le ministère public considère que le contrat ayant été résilié, il ne pouvait pas être transféré.
Réponse de la cour
L'article L. 642-7 du même code dispose que « le tribunal détermine les contrats de crédit-bail, de location ou de fourniture de biens ou services nécessaires au maintien de l'activité au vu des observations des cocontractants du débiteur transmises au liquidateur ou à l'administrateur lorsqu'il en a été désigné. Le jugement qui arrête le plan emporte cession de ces contrats. »
Il s'en déduit qu'un contrat qui n'est pas en cours au sens de l'article L. 622-13 du code de commerce ne saurait être cédé.
Par ailleurs, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ 2ème, 5 mars 2020, n°19-10.371).
L'article 1120 du code civil énonce enfin que « le silence ne vaut pas acceptation, à moins qu'il n'en résulte autrement de la loi, des usages, des relations d'affaires ou de circonstances particulières. »
Il est constant que par ordonnance du 25 février 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a constaté la résiliation du bail litigieux au 17 août 2019, ordonné l'expulsion de la société Océan ou de tous occupants de son chef des locaux occupés [Adresse 4] à [Localité 12] et condamné la société Océan au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qu'elle aurait dû régler si le bail n'avait pas été résilié. Cette décision, signifiée le 2 juin 2020 et dont il n'a pas été fait appel, est irrévocable.
Contrairement à ce qu'affirment l'administrateur judiciaire et le liquidateur judiciaire, il ne ressort nullement des actes ensuite entrepris que la société immobilière 3F ait entendu renoncer à la résolution du bail.
En effet, la société immobilière 3F a fait délivrer le 9 juillet 2020 un commandement de quitter les lieux réitéré le 2 janvier 2023. Elle a, suivant le procès-verbal qui en a été dressé, tenté d'expulser le preneur le 6 janvier 2023 par voie d'huissier. Le 20 janvier suivant, elle a requis les forces de l'ordre, et réitéré sa demande le 13 avril 2023, ce dont la préfecture lui a accusé réception. N'ayant aucun pouvoir sur la préfecture, elle n'avait pas, sans l'octroi de son concours, à procéder à d'autres démarches.
Par ailleurs, les avis d'échéance du dernier trimestre 2023 ou du premier trimestre 2025, faisant référence aux éléments contractuels notamment au loyer et aux provisions pour charges, précisent néanmoins que « le présent avis vaut quittance pour loyer, charges et accessoires sous réserve d'encaissement du total des sommes dues. Il correspond à une indemnité d'occupation si le bail est résilié, inexistant ou dénoncé. » Il ne signe l'aveu d'aucune renonciation à se prévaloir de la décision de justice ayant constaté la résiliation du bail, d'autant que l'indemnité d'occupation a été arrêtée par le juge des référés en miroir du prix du bail majoré de ses accessoires.
Si la société immobilière 3F a seulement déclaré sa créance à la procédure collective, aucun texte ne lui impose de préciser la situation juridique du contrat ou de revendiquer la restitution des clés. L'argument des intimés lui en faisant grief est sans portée.
Il ne s'évince nullement de ces éléments, même pris ensemble, sa renonciation univoque à la résiliation du bail.
Si M. [A] suggère l'accord informel convenu entre les sociétés immobilière 3F et Océan, il ne saurait s'induire du silence gardé par l'ancien bailleur, et il est démenti par sa posture procédurale que la société Océan, non comparante, ne combat pas.
Dès lors que le bail était définitivement résilié avant le jugement d'ouverture, il ne pouvait être transféré dans le plan de cession en sorte que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a ordonné la cession des actifs relatifs à l'exploitation de la société Océan se ventilant de la manière suivante : actifs incorporels 85 000 euros ' actifs corporels 15 000 euros, le transfert du contrat de bail commercial conclu entre la société Océan et la société immobilière 3F et portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 12], dit que le cessionnaire fera son affaire personnelle de l'obtention de l'accord du bailleur de renouveler le bail repris et pris acte que le repreneur s'engage à rembourser à la procédure le dépôt de garantie.
En vertu de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement critiqués et de ceux qui en dépendent.
Faute d'aucun actif cédé autorisant la poursuite de l'activité, le jugement organisant cette cession doit être infirmé en toutes ses dispositions.
Sur la restitution des fonds
M. [A] demande la restitution des fonds versés par les associés de la société Max en cours de constitution, en cas d'infirmation du jugement.
Réponse de la cour
Un arrêt infirmatif constitue un titre exécutoire permettant le recouvrement des sommes versées en vertu de la décision de première instance (civ 3ème, 27 juin 2019, n°18-10.836, publié).
Dans la mesure où le jugement a été infirmé en toutes ses dispositions, les restitutions demandées sont de droit.
Il appartiendra au liquidateur de la société Océan de restituer à M. [A] les fonds apportés en garantie du paiement du prix de cession déposés sur le compte de l'administrateur judiciaire ouvert dans les livres de la Caisse des dépôts et consignations.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par défaut,
Dit l'appel recevable ;
Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Statuant de nouveau ;
Dit que le contrat de bail liant la société immobilière 3F et la société Océan n'est pas transféré dans le plan de cession ordonné en faveur de M. [A] ;
Dit en conséquence n'y avoir lieu à plan de cession des actifs relatifs à l'exploitation de la société Océan en faveur de M. [A] ;
Rappelle en tant que de besoin que le présent arrêt infirmatif tient lieu de titre afin d'obtenir le remboursement des sommes versées en vertu de la décision de première instance assortie de l'exécution provisoire ;
Autorise M. Châteauneuf, avocat, à recouvrer directement contre la société AJRS prise en la personne de M. [M] en qualité d'administrateur judiciaire de la société Océan et la société [G] prise en la personne de M. [X] [G] en qualité de liquidateur judiciaire de la société Océan les frais compris dans les dépens dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision ;
Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure collective.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT,
DE
VERSAILLES
Code nac : 4CC
Chambre commerciale 3-2
ARRET N°
PAR DEFAUT
DU 16 DECEMBRE 2025
N° RG 25/03621 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XH2P
AFFAIRE :
S.A. IMMOBILIERE 3F
C/
[A] [L]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Mai 2025 par le Tribunal des activités économiques de NANTERRE
N° chambre : 7
N° RG : 2025L01125
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Philippe CHATEAUNEUF
Me Asma MZE
Me Pascale REGRETTIER-
GERMAIN
PG
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
APPELANT :
S.A. IMMOBILIERE 3F
Ayant son siège
[Adresse 2]
[Localité 7]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social
Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 - N° du dossier 2025074
Plaidant : Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0617 -
****************
INTIMES :
Monsieur [A] [L] En son nom personnel et en qualité de représentant de la SARL MAX en cours d'immatriculation
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentant : Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 - N° du dossier 2577098 -
Plaidant : Me Kamel FRIKHA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1329
LE PROCUREUR GENERAL
POLE ECOFI - COUR D'APPEL DE VERSAILLES
[Adresse 6]
[Localité 9]
S.E.L.A.R.L. [G] SELARL [G] prise en la personne de Maître [V] [X] [G] es-qualités de liquidateur judiciaire de la société OCEAN
Ayant son siège
[Adresse 3]
[Localité 10]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social
Représentant : Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 - N° du dossier P2502387
S.E.L.A.R.L. AJRS SELARL AJRS prise en la personne de Maître [B] [M] es-qualités d'administrateur judiciaire de la société OCEAN
Ayant son siège
[Adresse 5]
[Localité 11]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social
Représentant : Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 - N° du dossier P2502387
S.A.S.U. OCEAN Prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la SELARL [G], mandataire judiciaire, mission conduite par [V] [X] [G], nommé en cette qualité par jugement en date du 28 mai 2025,
dont le siège social est sis [Adresse 3], domicilié en cette qualité audit siège
Ayant son siège
[Adresse 4]
[Localité 12]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social
Défaillant - assignée à étude
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Novembre 2025, Madame Véronique PITE, conseillère ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,
Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,
Madame Véronique PITE, Conseillère,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN
En la présence du Ministère Public, représenté par Madame Anne CHEVALIER, Avocat Général dont l'avis du 20 octobre 2025 a été transmis le même jour au greffe par la voie électronique.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 7 septembre 2011, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F a donné à bail des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] dans les Hauts de Seine, à la société L'Europe aux droits de laquelle vient par acte du 14 décembre 2018 la SASU Océan qui exploite une activité de bar, brasserie et jeu.
Par jugement du 30 octobre 2024, le tribunal de commerce de Nanterre, sur assignation de l'URSSAF, a placé la société Océan en redressement judiciaire et nommé la SELARL [G] prise en la personne de M. [X] [G] en qualité de mandataire judiciaire et la SELARL AJRS prise en la personne de M. [M] en qualité d'administrateur judiciaire.
Le 28 mai 2025, par jugement « contradictoire », ce tribunal, devenu le tribunal des activités économiques, a :
- ordonné, sur le fondement de l'article L. 642-1 du code de commerce, la cession des actifs relatifs à l'exploitation de la société Océan en faveur de M. [L] [A] aux conditions précisées dans l'offre figurant dans les rapports et documents de l'administrateur judiciaire au prix de 100 000 euros se ventilant de la manière suivante
- actifs incorporels 85 000 euros
- actifs corporels 15 000 euros ;
- autorisé la faculté de substitution, telle que décrite dans l'offre, par la société Max, de type SARL, dont le capital social de 5 000 euros est détenu par M. [A] et Mme [K] [U] et dont le président sera M. [A] ;
- dit que la société Max restera garante solidairement de l'exécution de l'ensemble des engagements qu'elle a souscrits ;
- ordonné conformément aux dispositions de l'article L. 642-7 du code de commerce le transfert des contrats nécessaires à la poursuite de l'activité tel qu'indiqué dans l'offre ;
- dit que les autres contrats ne sont pas repris ;
- constaté qu'aucune sûreté n'a été constituée sur les actifs en garantie du financement destiné à permettre l'acquisition de ceux-ci ;
- dit en conséquence qu'il n'y a pas lieu à l'application des dispositions de l'alinéa 4 de l'article L. 642-12 du code de commerce ;
- ordonné le transfert du contrat de bail commercial conclu entre la société Océan et la société immobilière 3F et portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 12] ;
- dit que le cessionnaire fera son affaire personnelle de l'obtention de l'accord du bailleur de renouveler le bail repris ;
- prend acte que le repreneur s'engage à rembourser à la procédure le dépôt de garantie ;
- dit que le repreneur fait son affaire personnelle auprès des créanciers concernés des stocks grevés de clauses de réserve de propriété non purgées au cours de la procédure collective ;
- dit inaliénables, en tout ou partie, les actifs repris pendant une période de deux ans après l'entrée en jouissance sauf autorisation expresse et préalable du tribunal, à l'exception des actifs courants ;
- dit que le repreneur ne pourra procéder à aucun licenciement pour motif économique des salariés repris pendant une durée de deux ans à compter de l'arrêté du plan, sans avoir saisi préalablement le tribunal par voie de requête ;
- ordonné sur le fondement de l'article L. 1224-1 du code du travail, le transfert de l'intégralité des trois contrats de travail ;
- prend acte que le repreneur reprend à sa charge la totalité des droits acquis par les salariés sans prorata temporis ;
- prend acte de ce que le cessionnaire a déclaré, qu'en application de l'article L. 642-3 du code de commerce, il n'avait aucun lien de parenté avec le débiteur ;
- rappelé que ni le débiteur, ni les dirigeants de droit ou de fait de la personne morale dont les actifs sont cédés, ne pourront acquérir dans les 5 années suivant la cession tout ou partie des biens de celle-ci, directement ou indirectement, ni des parts ou titres de capital de toute société ayant dans son patrimoine, directement ou indirectement, tout ou partie de ces biens, ainsi que des valeurs mobilières donnant accès dans le même délai, au capital de la société ;
- pris acte que le repreneur s'engage à acquitter, à compter de la date d'entrée en jouissance, les contributions, impôts, taxes et autres charges de toute nature (y compris les primes de cotisations d'assurances) auxquels pourra donner lieu l'exploitation des actifs et des contrats cédés et dont le fait générateur sera postérieur à la date d'entrée en jouissance ;
- pris acte que le repreneur a procédé à la levée de toutes les conditions suspensives ;
- fixé la date d'entrée en jouissance au 30 mai 2025 à 00 h 00 ;
- dit qu'à compter de cette date, l'exploitation de l'entreprise pourra s'effectuer sous la responsabilité exclusive du repreneur en application des dispositions de l'article L. 642-8 du code de commerce ;
- dit que les actes de cession (dont les frais de rédaction, notamment ceux du rédacteur qui sera missionné par l'administrateur judiciaire, seront à la charge du repreneur), devront être régularisés dans le délai de quatre mois à compter du présent jugement et qu'en cas de défaillance du cessionnaire pour quelque motif que ce soit, en particulier s'il ne régularisait pas les actes de cession dans les délais prévus, le prix de cession resterait acquis à la procédure à titre de dommages et intérêts ;
- dit le repreneur tenu d'exécuter le plan de cession et lui donne acte des engagements qu'il a pris à cet égard ;
- maintenu M. Jourdain juge-commissaire jusqu'à la reddition définitive des comptes du liquidateur judiciaire
- maintenu la société AJRS, prise en la personne de M. [M] comme administrateur judiciaire et lui donne les pouvoirs nécessaires pour passer tous actes nécessaires à la réalisation de la cession ;
- maintenu la société [G] prise en la personne de M. [X] [G] comme liquidateur judiciaire ;
- dit qu'à défaut de réalisation de tout ou partie des conditions fixées par le plan de cession arrêté par le présent jugement, le liquidateur judiciaire saisira le tribunal, lequel décidera alors s'il y a lieu ou non de prononcer la résolution du plan et de la cession ;
- ordonné la publication et l'exécution provisoire du présent jugement conformément à la loi ;
- dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure.
Par un second jugement du même jour, le tribunal des activités économiques de Nanterre a prononcé la liquidation judiciaire de la société Océan en nommant la société [G] prise en la personne de M. [X] [G] comme liquidateur judiciaire.
Le 6 juin 2025, la société Immobilière 3F a interjeté appel du jugement arrêtant le plan de cession, en ce qu'il a :
- ordonné sur le fondement de l'article L. 642-1 du code de commerce la cession des actifs relatifs à l'exploitation de la société Océan, en ce qu'ils comprennent le transfert du droit au bail commercial, en faveur de M. [A] aux conditions précisées dans l'offre figurant dans les rapports et documents de l'administrateur judiciaire au prix de 100 000 euros se ventilant de la manière suivante : actifs incorporels : 85 000 euros, actifs corporels : 15 000 euros ;
- ordonné conformément aux dispositions de l'article L. 642-7 du code de commerce le transfert des contrats nécessaires à la poursuite de l'activité tel qu'indiqué dans l'offre, en ce que ce transfert comprend le contrat de bail commercial ;
- ordonné le transfert du contrat de bail commercial conclu entre la société Océan et la société immobilière 3F ;
- dit que le cessionnaire fera son affaire personnelle de l'obtention de l'accord du bailleur de renouveler le bail repris ;
- pris acte que le repreneur s'engage à rembourser à la procédure le dépôt de garantie.
Elle précise que plus généralement, l'appel porte sur toutes les dispositions non visées au dispositif et faisant grief à l'appelante, selon les moyens qui seront développés dans ses conclusions et au vu des pièces de première instance et de celles qui seront communiquées devant la cour.
Dûment autorisée, la société immobilière 3F a assigné à jour fixe la société Océan, représentée par son liquidateur judiciaire, l'administrateur judiciaire, le liquidateur judiciaire, le repreneur et le ministère public par actes des 18, 19, 20 et 23 juin 2025.
Par déclaration d'appel du 9 octobre 2025, elle a ensuite intimé la société Océan prise en la personne de son dirigeant de droit, M. [W] [Y], dans les mêmes termes que sa première déclaration, et la seconde a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 25/6060.
Les dossiers ont été joints par ordonnance du 20 octobre 2025, sous le numéro de répertoire général 25-03621.
Dûment autorisée, par acte d'huissier du 29 octobre 2025 remis à l'étude, la société immobilière 3F a assigné à jour fixe la société Océan, prise en la personne de son dirigeant de droit. Elle a dénoncé la procédure aux parties comparantes.
Par dernières conclusions du 12 novembre 2025, la société immobilière 3F demande à la cour de :
- débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes,
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
ordonné sur le fondement de l'article L. 642-1 du code de commerce la cession des actifs relatifs à l'exploitation de la société Océan, en ce qu'ils comprennent le transfert du droit au bail commercial, en faveur de M. [A] aux conditions précisées dans l'offre figurant dans les rapports et documents de l'administrateur judiciaire au prix de 100 000 euros se ventilant de la manière suivante : actifs incorporels : 85 000 euros, actifs corporels : 15 000 euros ;
ordonné conformément aux dispositions de l'article L. 642-7 du code de commerce le transfert des contrats nécessaires à la poursuite de l'activité tel qu'indiqué dans l'offre, en ce que ce transfert comprend le contrat de bail commercial ;
ordonné le transfert du contrat de bail commercial conclu entre la société Océan et la société immobilière 3F ;
dit que le cessionnaire fera son affaire personnelle de l'obtention de l'accord du bailleur de renouveler le bail repris ;
pris acte que le repreneur s'engage à rembourser à la procédure le dépôt de garantie ;
et statuant à nouveau,
- juger que le contrat de bail conclu entre elle-même et la société Océan portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 12] n'est pas compris dans le périmètre de la cession, dès lors qu'il était résilié à la date de la cession,
en conséquence,
- débouter les intimés de leur demande visant à faire juger que le contrat de bail commercial est transféré au repreneur, ainsi que toutes autres demandes qui en seraient l'accessoire ou la conséquence,
- condamner les intimés aux entiers dépens, dont distraction au profit de M. Philippe Châteauneuf, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 6 octobre 2025, M. [A] demande à la cour de :
A titre principal,
- constater que la société Océan a été assignée en la personne de son liquidateur et non en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège alors que le débiteur dispose bien d'un droit propre en la matière ;
- déclarer l'appel irrecevable ;
A titre subsidiaire,
- confirmer le jugement rendu le 28 mai 2025 par le tribunal des activités économique de Nanterre en ce qu'il a autorisé le transfert du bail commercial conclu entre la société immobilière 3F et la société Océan à M. [A] représentant de la société Max en cours d'immatriculation ;
- débouter la société immobilière 3F de l'intégralité de ses demandes ;
A titre très subsidiaire,
- en cas d'infirmation de la décision rendue le 28 mai 2025 par le tribunal des activités économique de Nanterre en ce qu'il a autorisé le transfert du bail commercial conclu entre la société immobilière 3F et la société Océan à M. [A] représentant de la société Max en cours d'immatriculation ;
- ordonner la restitution à M. [A] et à l'actionnaire de la société Max en cours d'immatriculation des fonds transmis au tribunal soit la somme de 100 000 euros ;
- débouter l'appelante du surplus de ses demandes ;
En tout état de cause,
- condamner la société immobilière 3F à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par dernières conclusions du 14 novembre 2025, les sociétés AJRS et [G], ès qualités, demandent à la cour de :
juger irrecevable l'appel à l'encontre du jugement entrepris sauf pour l'appel formé à l'encontre des chefs dudit jugement suivants :
Ordonne conformément aux dispositions de l'article L. 642 -7 du code de commerce le transfert des contrats nécessaires à la poursuite de l'activité tel qu'indiqué dans l'offre ;
Ordonne le transfert du contrat de bail commercial conclu entre la société Océan et la société immobilière 3F et portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 12] ;
Dit que le cessionnaire fera son affaire personnelle de l'obtention de l'accord du bailleur de renouveler le bail repris ;
Pris acte que le repreneur s'engage à rembourser à la procédure le dépôt de garantie.
Rejeter la demande de la société immobilière 3F d'infirmer le jugement entrepris ;
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a cédé le droit au bail situé [Adresse 4] à [Localité 12] ;
En tout état de cause :
Confirmer en son entier dispositif le jugement entrepris ;
Débouter la société immobilière 3F de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
Débouter M. [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
Condamner la société immobilière 3F à payer à la société AJRS, prise en la personne de M. [M], et à la société [G], prise en la personne de M. [X] [G], ès qualités, la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société immobilière 3F aux entiers dépens de l'instance.
Le 20 octobre 2025, le ministère public a communiqué un avis d'infirmation du jugement entrepris en tous points et demande à la cour d'ouvrir une procédure de liquidation judiciaire, le redressement étant impossible, selon lui, en l'absence de local pour exercer l'activité de restauration.
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'appel
Sur l'assignation de la société Océan
M. [A] fait valoir que la société Océan a été seulement assignée en la personne du liquidateur judiciaire et non de ses représentants légaux, en dépit de son droit propre.
Le ministère public relève que l'huissier a laissé un avis de passage au siège de la société Océan, et en déduit la recevabilité de l'appel à son égard.
La société immobilière 3F souligne que la société Océan s'est vue convoquer dès le 20 juin 2025 par l'avis laissé dans la boite aux lettres de son siège social. Elle indique l'avoir intimée le 9 octobre suivant puis assignée de nouveau, en rappelant la règle posée à l'article 552 du code de procédure civile.
Réponse de la cour :
Il résulte des actes du dossier que la société immobilière 3F a assigné à jour fixe la société Océan, prise en la personne de son dirigeant de droit, M. [Y], le 29 octobre 2025. La contestation élevée par M. [A] manque en fait, et doit être rejetée.
Sur le périmètre de l'appel
L'administrateur judiciaire et le liquidateur judiciaire rappellent que, conformément à l'article L. 661-6, III du code de commerce, le recours du bailleur est limité à la partie du jugement concernant la cession du bail, et qu'il ne peut faire appel du jugement dans sa totalité comme il l'a fait, ainsi qu'il ressort de ses déclarations d'appel. Ils relèvent qu'au demeurant, la société immobilière 3F a réécrit dans son acte, certains chefs de jugement critiqués pour ajouter de la mention du bail à certains d'entre eux.
La société immobilière 3F soutient avoir interjeté appel dans les termes des articles L. 661-6, III, L. 642-7 et R. 661-6 du code de commerce.
Réponse de la cour
L'article L. 661-6, III du code de commerce ouvre l'appel du jugement qui arrête ou rejette le plan de cession de l'entreprise au cocontractant mentionné à l'article L. 642-7 pour la partie du jugement qui emporte cession du contrat.
Selon l'article L. 642-7 du code de commerce, le plan de cession emporte transfert des contrats en cours nécessaires à l'activité dont le périmètre est précisé par le jugement arrêtant le plan.
Cependant, l'appel du bailleur critiquant, outre les chefs du jugement relatifs au bail stricto sensu, celui qui ordonne la cession des actifs relatifs à l'exploitation de la société Océan se ventilant de la manière suivante : actifs incorporels 85 000 euros ' actifs corporels 15 000 euros, porte également et nécessairement sur la cession du contrat de bail, dans la mesure où l'actif incorporel cédé contient le droit au bail.
Dès lors, l'appel, tel que formé, est recevable.
Sur le mérite de l'action
La société immobilière 3F se prévaut de l'ordonnance du 25 février 2020 du président du tribunal judiciaire de Nanterre, ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 17 août 2019, désormais irrévocable. Elle explique n'avoir pas été convoquée à l'audience ayant donné lieu au jugement arrêtant le plan, alors qu'elle avait déclaré sa créance, ni interrogée sur le sort du contrat qu'elle n'avait pas à préciser. Elle considère qu'un contrat résilié ne peut être cédé. Elle précise que aucun nouveau bail n'a été consenti et qu'au contraire, elle a poursuivi l'exécution de la décision expulsant le débiteur sans y renoncer. Elle soutient que ses avis d'échéance comportent la mention des indemnités d'occupation, et précise qu'au demeurant, le terme loyer, s'il avait été mentionné dans les avis, n'aurait induit nulle renonciation à la situation juridiquement acquise.
M. [A] fait grief au bailleur de n'avoir pas fait connaître la situation de résiliation du bail dont il se prévaut désormais alors que sans bail, le redressement était impossible. Il plaide son accord informel que son silence suggère.
L'administrateur judiciaire et le liquidateur judiciaire considèrent que la société immobilière 3F a manifesté son intention de renoncer aux effets d'acquisition de la clause résolutoire, qui résulte de ses diligences très réduites mises en 'uvre seulement de juillet 2020 au 2 janvier 2023 et après le 6 janvier 2023, de l'absence d'information donnée aux organes de la procédure collective et au tribunal lors de l'audience d'examen des appels d'offre à laquelle elle a été convoquée, de sa facturation continue précisément de « loyers » jusqu'en 2025 et de la poursuite, en fait, du bail après le jugement d'ouverture. Ils estiment que le bail devait ainsi s'analyser comme un contrat en cours, cessible.
Le ministère public considère que le contrat ayant été résilié, il ne pouvait pas être transféré.
Réponse de la cour
L'article L. 642-7 du même code dispose que « le tribunal détermine les contrats de crédit-bail, de location ou de fourniture de biens ou services nécessaires au maintien de l'activité au vu des observations des cocontractants du débiteur transmises au liquidateur ou à l'administrateur lorsqu'il en a été désigné. Le jugement qui arrête le plan emporte cession de ces contrats. »
Il s'en déduit qu'un contrat qui n'est pas en cours au sens de l'article L. 622-13 du code de commerce ne saurait être cédé.
Par ailleurs, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ 2ème, 5 mars 2020, n°19-10.371).
L'article 1120 du code civil énonce enfin que « le silence ne vaut pas acceptation, à moins qu'il n'en résulte autrement de la loi, des usages, des relations d'affaires ou de circonstances particulières. »
Il est constant que par ordonnance du 25 février 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a constaté la résiliation du bail litigieux au 17 août 2019, ordonné l'expulsion de la société Océan ou de tous occupants de son chef des locaux occupés [Adresse 4] à [Localité 12] et condamné la société Océan au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qu'elle aurait dû régler si le bail n'avait pas été résilié. Cette décision, signifiée le 2 juin 2020 et dont il n'a pas été fait appel, est irrévocable.
Contrairement à ce qu'affirment l'administrateur judiciaire et le liquidateur judiciaire, il ne ressort nullement des actes ensuite entrepris que la société immobilière 3F ait entendu renoncer à la résolution du bail.
En effet, la société immobilière 3F a fait délivrer le 9 juillet 2020 un commandement de quitter les lieux réitéré le 2 janvier 2023. Elle a, suivant le procès-verbal qui en a été dressé, tenté d'expulser le preneur le 6 janvier 2023 par voie d'huissier. Le 20 janvier suivant, elle a requis les forces de l'ordre, et réitéré sa demande le 13 avril 2023, ce dont la préfecture lui a accusé réception. N'ayant aucun pouvoir sur la préfecture, elle n'avait pas, sans l'octroi de son concours, à procéder à d'autres démarches.
Par ailleurs, les avis d'échéance du dernier trimestre 2023 ou du premier trimestre 2025, faisant référence aux éléments contractuels notamment au loyer et aux provisions pour charges, précisent néanmoins que « le présent avis vaut quittance pour loyer, charges et accessoires sous réserve d'encaissement du total des sommes dues. Il correspond à une indemnité d'occupation si le bail est résilié, inexistant ou dénoncé. » Il ne signe l'aveu d'aucune renonciation à se prévaloir de la décision de justice ayant constaté la résiliation du bail, d'autant que l'indemnité d'occupation a été arrêtée par le juge des référés en miroir du prix du bail majoré de ses accessoires.
Si la société immobilière 3F a seulement déclaré sa créance à la procédure collective, aucun texte ne lui impose de préciser la situation juridique du contrat ou de revendiquer la restitution des clés. L'argument des intimés lui en faisant grief est sans portée.
Il ne s'évince nullement de ces éléments, même pris ensemble, sa renonciation univoque à la résiliation du bail.
Si M. [A] suggère l'accord informel convenu entre les sociétés immobilière 3F et Océan, il ne saurait s'induire du silence gardé par l'ancien bailleur, et il est démenti par sa posture procédurale que la société Océan, non comparante, ne combat pas.
Dès lors que le bail était définitivement résilié avant le jugement d'ouverture, il ne pouvait être transféré dans le plan de cession en sorte que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a ordonné la cession des actifs relatifs à l'exploitation de la société Océan se ventilant de la manière suivante : actifs incorporels 85 000 euros ' actifs corporels 15 000 euros, le transfert du contrat de bail commercial conclu entre la société Océan et la société immobilière 3F et portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 12], dit que le cessionnaire fera son affaire personnelle de l'obtention de l'accord du bailleur de renouveler le bail repris et pris acte que le repreneur s'engage à rembourser à la procédure le dépôt de garantie.
En vertu de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement critiqués et de ceux qui en dépendent.
Faute d'aucun actif cédé autorisant la poursuite de l'activité, le jugement organisant cette cession doit être infirmé en toutes ses dispositions.
Sur la restitution des fonds
M. [A] demande la restitution des fonds versés par les associés de la société Max en cours de constitution, en cas d'infirmation du jugement.
Réponse de la cour
Un arrêt infirmatif constitue un titre exécutoire permettant le recouvrement des sommes versées en vertu de la décision de première instance (civ 3ème, 27 juin 2019, n°18-10.836, publié).
Dans la mesure où le jugement a été infirmé en toutes ses dispositions, les restitutions demandées sont de droit.
Il appartiendra au liquidateur de la société Océan de restituer à M. [A] les fonds apportés en garantie du paiement du prix de cession déposés sur le compte de l'administrateur judiciaire ouvert dans les livres de la Caisse des dépôts et consignations.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par défaut,
Dit l'appel recevable ;
Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Statuant de nouveau ;
Dit que le contrat de bail liant la société immobilière 3F et la société Océan n'est pas transféré dans le plan de cession ordonné en faveur de M. [A] ;
Dit en conséquence n'y avoir lieu à plan de cession des actifs relatifs à l'exploitation de la société Océan en faveur de M. [A] ;
Rappelle en tant que de besoin que le présent arrêt infirmatif tient lieu de titre afin d'obtenir le remboursement des sommes versées en vertu de la décision de première instance assortie de l'exécution provisoire ;
Autorise M. Châteauneuf, avocat, à recouvrer directement contre la société AJRS prise en la personne de M. [M] en qualité d'administrateur judiciaire de la société Océan et la société [G] prise en la personne de M. [X] [G] en qualité de liquidateur judiciaire de la société Océan les frais compris dans les dépens dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision ;
Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure collective.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT,