CA Riom, 1re ch., 16 décembre 2025, n° 24/00740

I. Procédure

Suivant promesse synallagmatique de vente en date du 28 septembre 2017, Mme [W] [S] veuve [A], M. [N] [V], M. [P] [V], Mme [C] [A] et Mme [F] [A] (vendeurs, ci-après les consorts [A]) ont promis de vendre à M. [Z] [B] (acquéreur) quinze parcelles agricoles situées sur les communes de [Localité 20], [Localité 24], [Localité 23] et [Localité 21] (Puy-de-Dôme). Cette promesse prévoyait, page 6, que la vente comprenait également la cession au profit de l'acquéreur de 14 droits à l'irrigation de l'Association Syndicale Autorisée du Jauron (ASA du Jauron), au prix de 3800 EUR l'hectare, soit 53 200 EUR.

La vente a été réitérée par acte authentique le 25 janvier 2018, en l'étude de Maître [R] [M], avec la participation de Maître [O] [T], notaire des vendeurs. L'acte rappelle, dans les informations à la SAFER, la vente des 14 droits d'irrigation pour 53 200 EUR (page 25). La vente est conclue pour le prix total de 131 102 EUR (page 8).

M. [B] s'est plaint ensuite auprès des consorts [A] de l'impossibilité de jouir des 14 droits à l'irrigation, l'Association syndicale du Jauron ne lui en accordant que 6,70.

Aucune solution amiable n'a pu être trouvée, et c'est ainsi que par exploits des 10 et 22 septembre 2021, M. [Z] [B] a fait assigner les consorts [A] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin notamment qu'ils soient condamnés à lui payer la somme de 28 500 EUR au titre des droits d'irrigation acquis mais inutilisables ainsi que 110 222 EUR à titre de dommages-intérêts, outre article 700 du code de procédure civile.

À l'issue des débats, par jugement du 5 avril 2024, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :

« Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [Z] [B] de sa demande de remboursement des droits d'irrigation acquis auprès de Madame [W] [S] veuve [A], Monsieur [N] [V], Monsieur [P] [V], Madame [C] [A]. et Madame [F] [A] ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [B] de sa demande de dommages-intérêts ;

DIT n'y a voir lieu à examiner la demande subsidiaire de garantie formulée par Madame [W] [S] veuve [A], Monsieur [N] [V], Monsieur [P] [V], Madame [C] [A] et Madame [F] [A] à l'encontre de Maître [O] [T] ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] à payer à Madame [W] [S] veuve [A], Monsieur [N] [V], Monsieur [P] [V], Madame [C] [A] et Madame [F] [A] la somme de 1.000 € (mille euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Maître [O] [T] de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 à l'encontre de Madame [W] [S] veuve [A], Monsieur [N] [V], Monsieur [P] [V], Madame [C] [A] et Madame [F] [A] ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. »

Dans les motifs de sa décision le tribunal judiciaire a retenu que « les vendeurs sont des particuliers profanes » de l'agriculture, pour avoir hérité des parcelles qu'ils ont revendues ensuite à M. [B], alors que celui-ci, agriculteur « averti en la matière », n'était pas novice concernant les droits d'irrigation, ce que d'ailleurs il reconnaissait expressément dans les actes litigieux.

Le tribunal a ensuite rappelé que l'Association Syndicale Autorisée du Jauron n'est pas un tiers qui viendrait en concurrence avec M. [B] sur les droits d'irrigation, mais un établissement public administratif qui intervient dans ce domaine, et qui à ce titre n'a fait qu'informer M. [B] des droits dont il disposait en vertu du plan d'irrigation.

L'hypothèse d'une faute contractuelle des vendeurs a également été écartée par le premier juge, considérant que ceux-ci pouvaient légitimement croire qu'ils avaient la capacité de vendre 14 droits d'irrigation « alors même qu'ils disposaient des factures de l'ASA du JAURON portant sur 18 hectares et qu'il n'est pas établi qu'ils auraient eu une connaissance parfaite des droits dont disposait le défunt dont ils ont hérité ».

En conséquence, les demandes de M. [B] étant intégralement rejetées, le tribunal a jugé inutile d'examiner la demande subsidiaire de garantie formulée par les vendeurs à l'encontre de Maître [O] [T].

***

Dans des conditions non contestées, M. [Z] [B] a fait appel de cette décision le 30 avril 2024 contre les consorts [A] et Maître [O] [T]. Dans ses conclusions nº 2 du 10 octobre 2024 il demande à la cour de :

« Vu les articles 1217 et suivants, 1231-1 et suivants, 1240 et 1583 et suivants du code civil ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile.

Vu les moyens et pièces évoqués ci-dessus.

Il est demandé à la Cour de réformer la décision de première instance et statuant à nouveau :

CONDAMNER solidairement Madame [W] [S] veuve [A], Monsieur [N] [V], Monsieur [P] [V], Madame [C] [A] et Madame [F] [A] à lui payer et porter la somme de 28.500 € en remboursement des droits d'irrigation non délivrés ;

CONDAMNER solidairement Madame [W] [S] veuve [A], Monsieur [N] [V], Monsieur [P] [V], Madame [C] [A] et Madame [F] [A] à lui payer et porter la somme de 110.222 à titre de dommages et intérêts sauf à parfaire, le préjudice continuant de courir ;

STATUER ce que de droit sur la demande présentée par l'indivision [A] tendant à ce que le notaire soit condamné à les garantir et relevés indemnes de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

CONDAMNER solidairement toute partie succombant à lui payer et porter la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civil ainsi qu'aux entiers dépens. »

***

Les consorts [A] ont pris des conclusions d'intimés nº 2 le 15 août 2025 pour demander à la cour de :

« ORDONNER la mise hors de cause de MM. [N] et [P] [V],

Vu les articles 1112-1, 1626 et 1231 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1217, 1231-1 et suivants, 1240 et 1583 du Code civil,

CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire du 5 avril 2024, en ce qu'il a débouté Monsieur [Z] [B] de l'intégralité de ses prétentions, fins et conclusions telles que dirigées à l'encontre des concluants,

À titre subsidiaire,

Vu l'article 1240 du Code civil,

CONDAMNER Me [O] [T] à garantir et relever indemnes Madame [W] [L] [X] [S], Monsieur [N] [V], Monsieur [P] [V], Madame [F] [Y] [A] et Madame [C] [K] [A], de toute éventuelle condamnation prononcée à leur encontre au profit de Monsieur [Z] [B].

CONDAMNER toute partie succombant à leur payer à chacun la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. »

***

Enfin, Maître [O] [T] a pris des conclusions d'intimé nº 2 le 2 septembre 2025 pour demander à la cour de :

« Vu les dispositions de l'article 1217 et suivants du Code Civil, 1112-1 et suivants du Code Civil, 1231-1 et suivants du Code Civil,

Vu les dispositions de l'article 1626 et 1231 du Code Civil,

Vu les dispositions de l'article 1240 du Code Civil,

CONFIRMER le jugement rendu par le TRIBUNAL JUDICIAIRE de CLERMONT-FERRAND le 5 avril 2024 en ce qu'il a débouté Monsieur [Z] [B] de ses demandes ;

EN CONSÉQUENCE débouter Madame [W] [S], Monsieur [N] [V], Monsieur [P] [V], Madame [F] [A] et Madame [C] [A] de leur demande en garantie par Maître [O] [T] de toute éventuelle condamnation prononcée à leur encontre et au profit de Monsieur [Z] [B].

CONDAMNER Madame [W] [S], Monsieur [N] [V], Monsieur [P] [V], Madame [F] [A] et Madame [C] [A] à payer et porter à Maître [O] [T] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Les condamner aux entiers dépens.

À TITRE SUBSIDIAIRE,

Dans l'hypothèse où la Cour infirmerait le jugement rendu le 5 avril 2024 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE de CLERMONT-FERRAND et condamnerait Madame [W] [S], Monsieur [N] [V], Monsieur [P] [V], Madame [F] [A] et Madame [C] [A] à indemniser Monsieur [B], les DEBOUTER purement et simplement de leur demande en garantie à l'encontre de Maître [O] [T] ;

Les CONDAMNER à payer et porter à Maître [O] [T] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. »

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.

Une ordonnance du 18 septembre 2025 clôture la procédure.

II. Motifs

1. Sur la demande de mise hors de cause de Messieurs [V]

Les consorts [A] demandent à la cour de mettre hors de cause Messieurs [N] et [P] [V], en ce qu'ils ne sont pas ayants droits à titre universel de M. [J] [A], qu'ils étaient donataires des immeubles articles 5 et 6, et que c'est à ce seul titre qu'ils sont intervenus à l'acte, n'étant donc « pas concernés par le litige » (conclusions pages 9 et 10).

Une telle demande ne peut prospérer. Nonobstant en effet la qualité héréditaire de Messieurs [V], il résulte de l'acte authentique du 25 janvier 2018 qu'ils sont vendeurs au même titre que les autres parties, moyennant quoi aucune raison ne justifie qu'ils soient mis hors de cause dans cette affaire où précisément certains éléments de la vente sont contestés par l'acquéreur.

2. Sur la vente

La promesse synallagmatique de vente qui a été signée entre toutes les parties le 28 septembre 2017 comporte page 6 une mention suivant laquelle « sont également compris dans la présente vente » : un tracteur, un enrouleur et 14 droits à l'irrigation de l'ASA du Jauron au prix de 3800 EUR l'hectare soit 53 200 EUR.

On retrouve une disposition identique dans l'acte authentique du 25 janvier 2018, page 25, au titre des « dispositions relatives à la préemption » de la SAFER. Il est donc rappelé que la notification faite à la SAFER comprenait des biens meubles : un tracteur, un enrouleur, et 14 droits d'irrigation de l'ASA du Jauron pour 53 200 EUR, « ces éléments formant avec les terres un ensemble indivisible ».

L'acte authentique, page 9, précise également que le bien est compris dans le périmètre d'une association syndicale autorisée d'irrigation dénommée ASA du Jauron, dont l'acquéreur devient automatiquement membre et redevable des cotisations dues à celle-ci, même s'il n'entend pas utiliser ses services. Le vendeur déclare qu'il est à jour des cotisations mises en recouvrement par l'ASA du Jauron. L'acquéreur déclare de son côté « parfaitement connaître le plan d'irrigation et avoir par ses propres investigations pris connaissance de l'ensemble des pièces et documents de cette association, déchargeant ainsi le vendeur de tout autre précision à ce sujet. »

3. Sur la question des droits d'irrigation

Préalablement à l'acte de vente, l'indivision [A] a établi le 2 janvier 2018 une facture intitulée « vente droits d'irrigation : 14 » pour 53 200 EUR. Cette facture a été payée par M. [B] le 6 février 2018 (cf. pièce nº 3 du dossier de M. [B]).

Dans une lettre qu'il adresse à l'ASA du Jauron le 14 mai 2018, M. [B] s'étonne d'avoir reçu une facture de vente d'eau datée du 13 mars 2018 « pour une surface souscrite de 9,7 ha », alors qu'il a repris une surface de 3 ha transmise par son père et acquis des consorts [A] des droits d'irrigation pour une surface de 14 ha. Cette lettre est restée apparemment sans réponse, moyennant quoi dans un second courrier du 17 novembre 2018, M. [B] indique à l'ASA du Jauron qu'il utilisera pour sa prochaine campagne 2019 ses 18 droits d'irrigation : 3 droits transmis par son père, 1 droit loué à la commune de [Localité 20], et « 14 droits achetés à Mme [W] [A] ».

L'ASA du Jauron répond à M. [B], le 28 février 2019, en lui disant que ses droits d'eau totaux correspondent à 9,70 ha « qui sont attribués de la manière suivante, au vu des bulletins d'adhésion en notre possession » :

Commune de [Localité 20] :

' parcelle ZC [Cadastre 3] surface 2,50 ha

' parcelle [Cadastre 26] [Cadastre 4] surface 0,50 ha

' parcelle [Cadastre 26] [Cadastre 9] surface 2,00 ha

' parcelle [Cadastre 26] [Cadastre 16] surface 1,30 ha

Commune d'[Localité 23] :

' parcelle [Cadastre 27] [Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 18] surface 3,40 ha

Soit un total de droits d'eau de 9,70 hectares.

L'ASA du Jauron précise à M. [B] : « Si vous êtes en possession de documents attestant de la propriété d'autres parcelles titulaires des droits d'irrigation, merci de nous les faire parvenir. »

Pour une parfaite compréhension du sens de cette lettre au regard du présent litige, il convient de préciser que :

' les parcelles ZC [Cadastre 3] et [Cadastre 26] [Cadastre 4] ne font pas partie de la vente [A]/ [B] ;

' les parcelles [Cadastre 26] [Cadastre 9], [Cadastre 26] [Cadastre 16] et ZB [Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 18] pour au total 6,7 ha sont comprises parmi les 15 parcelles vendues par les consorts [A] à M. [B] le 25 janvier 2018 ;

' le nombre des droits d'eau correspond au nombre des hectares, donc 6,7 ha permettent l'usage de 6,7 droits d'eau.

En synthèse, d'après l'ASA du Jauron, qui gère ces questions, M. [B] n'a donc acquis, lors de la vente du 25 janvier 2018, que 6,7 droits d'eau pour 6,7 hectares correspondant à la surface des parcelles [Cadastre 26] [Cadastre 9], [Cadastre 26] [Cadastre 16] et [Cadastre 27] [Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 18]. Étant donné que 14 droits d'eau ont été vendus à M. [B] pour la somme de 53 200 EUR, la différence s'établit à : 53 200 - (53 200 : 14 × 6,7) = 27 740 EUR.

4. Sur la responsabilité des vendeurs

Il convient de noter ici que la question de la garantie d'éviction (article 1626 du code civil) qui était en débat devant le premier juge, n'est plus soulevée par M. [B] devant la cour. L'appelant argumente ses demandes au regard de l'obligation de délivrance (articles 1582 et 1604 du code civil) et de la responsabilité contractuelle de droit commun des vendeurs (article 1231-1 du code civil). Dans cette affaire, les deux principes sont intimement liés.

L'obligation de délivrance n'avait apparemment pas été soutenue devant le tribunal, puisque celui-ci ne développe ses motifs qu'au regard de la garantie d'éviction et de la responsabilité contractuelle des vendeurs. Quoi qu'il en soit, les consorts [A] répondent sur ce point dans leurs conclusions, pages 11 à 13, de sorte que la question est en débat maintenant devant la cour.

L'article 1582 du code civil dispose que la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. L'article 1604 précise que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. L'article 1231-1 fonde les principes de la responsabilité contractuelle de droit commun en raison de l'inexécution de l'obligation.

Il est manifeste en l'espèce que M. [B] s'est acquitté d'une facture de 53 200 EUR représentant 14 droits d'irrigation, alors qu'il n'a pu en obtenir, de la part de l'organisme qui gère ces questions, que 6,7.

Dans les motifs de sa décision le tribunal judiciaire a considéré que les consorts [A] n'avaient commis aucune faute en raison de diverses circonstances : M. [B] est un professionnel de l'agriculture contrairement aux vendeurs ; il a expressément déclaré connaître parfaitement le plan d'irrigation et pris connaissance de l'ensemble des pièces et documents émanant de l'ASA du Jauron ; les vendeurs pouvaient légitimement croire avoir la capacité de vendre 14 droits d'irrigation ; la facture d'achat du 2 janvier 2018 est établie « sous réservation d'acceptation des droits d'irrigation ».

C'est sur la base de ces éléments qu'il convient d'apprécier l'hypothèse d'une faute des vendeurs ayant causé un préjudice à M. [B].

La cour considère en premier lieu, contrairement à la décision du tribunal, que la mention manuscrite figurant au bas de la facture du 2 janvier 2018 en ces termes : « sous réservation d'acceptation des droits d'irrigation » est sans incidence, dans la mesure où l'acte authentique du 25 janvier 2018 rappelle bien que 14 droits d'irrigation sont vendus pour 53 200 EUR. Cette mention manuscrite antérieure ne peut donc pas contredire les termes clairs de l'acte authentique postérieur.

Par ailleurs, la « croyance légitime des vendeurs » concernant les 14 droits d'irrigation qu'ils vendaient à M. [B], admise par le premier juge, ne peut pas être retenue, dans la mesure où il ne s'agit pas d'une cause exonératoire de responsabilité. En vertu des articles 1582 et 1604 du code civil les vendeurs doivent garantir la nature et la contenance de la chose vendue, et ne peuvent à ce titre se prévaloir de leur propre erreur. L'obligation de délivrance est en effet une obligation de faire, et par conséquent une obligation de résultat dont le débiteur ne peut se départir que par la preuve d'une force majeure, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Au demeurant, les factures qui étaient acquittées autrefois par M. [J] [A], auteur des consorts [A] (pièce nº 6 de leur dossier), montrant des droits d'eau pour 18 ha, n'étaient pas de nature à permettre de considérer que 14 droits pouvaient être valablement vendus à M. [B], puisque sur ces factures les parcelles ne sont pas identifiées, on ne sait donc pas à quoi correspondent les 18 ha qui y sont indiqués. La mention erronée de 14 droits d'eau dans la vente [A]/ [B] du 25 janvier 2018, demeure donc difficilement explicable.

L'argumentation du tribunal consistait ensuite à soutenir que M. [B], professionnel de l'agriculture, savait mieux que les consorts [A] à quoi correspondaient les droits d'eau indiqués dans l'acte de vente, alors en outre qu'il avait déclaré « parfaitement connaître le plan d'irrigation et avoir par ses propres investigations pris connaissance de l'ensemble des pièces et documents de cette association [l'ASA du Jauron], déchargeant ainsi le vendeur de toute autre précision à ce sujet » (page 9). Or cette argumentation non plus n'est pas pertinente. En effet dans cette clause particulière M. [B] déclare simplement qu'il connaît l'ASA du Jauron et n'a pas besoin d'autre précision concernant le fonctionnement du plan d'irrigation dans son principe. Mais il ne déclare pas avoir personnellement vérifié auprès de l'ASA du Jauron l'existence des 14 droits d'eau promis dans la vente.

Il est démontré par conséquent que les consorts [A] ont manqué à leur obligation de délivrance concernant les droits d'eau vendus à M. [B] le 25 janvier 2018.

5. Sur le préjudice

La vente du 25 janvier 2018 a été conclue moyennant le prix de 131 102 EUR comprenant tous les terrains agricoles, un tracteur, un enrouleur et les 14 droits d'eau (pages 8 et 25).

Dans ses conclusions, au prétexte d'un manque à gagner en raison d'un nombre de droits d'eau insuffisant de 2018 à 2021, M. [B] sollicite la somme de 110 222 EUR « sauf à parfaire, le préjudice continuant de courir », plus la somme de 28 500 EUR « en remboursement des droits d'irrigation non délivrés », soit ensemble 138 722 EUR.

D'emblée on constate le caractère déraisonnable de cette demande qui, au prétexte de l'absence de 7,3 droits d'eau (14 - 6,7), revient à solliciter un dédommagement supérieur au prix total de la vente comprenant toutes les terres et deux machines'

Au demeurant, ni la démonstration ni les preuves fournies par M. [B] pour justifier un tel préjudice ne sont pertinentes. Il se base en effet sur l'hypothèse de récoltes annuelles optimales, faisant fi de tous les aléas climatiques et autres qui caractérisent la profession d'agriculteur.

En outre, la phrase « sauf à parfaire, le préjudice continuant de courir » dans le dispositif de ses écritures, laisse supposer que M. [B] se croit titulaire d'un droit de créance permanent et renouvelable, croissant d'année en année, au seul prétexte d'une erreur sur le nombre des droits d'eau vendus le 25 janvier 2018' De ce point de vue également sa demande apparaît déraisonnable et sans rapport avec la réalité du dossier.

Or le préjudice de M. [B] se calcule aisément par la différence entre ce qu'il a payé et ce qu'il a reçu, soit : 53 200 - (53 200 : 14 × 6,7) = 27 740 EUR. La somme de 27 740 EUR devra donc remboursée par les consorts [A] à M. [B].

6. Sur le notaire

La demande de garantie formée par les consorts [A] contre Maître [O] [T] suppose que celui-ci, dans l'exercice de sa fonction à l'occasion de l'établissement de la vente du 25 janvier 2018, aurait eu l'obligation et la capacité de vérifier la pertinence des 14 droits d'eau vendus.

Or une telle hypothèse dans le cas présent n'est pas sérieusement soutenable. Nulle obligation en effet ne pèse sur le notaire rédacteur d'acte, de contrôler la quantité des biens meubles vendus. La garantie qu'il doit fournir au regard de l'efficacité de l'acte par lui instrumenté ne s'étend pas jusqu'à l'évaluation ni la mesure des objets de la vente, s'agissant en l'espèce de droits mobiliers.

En outre, les droits d'irrigation litigieux, même s'ils sont mentionnés dans la vente du 25 janvier 2018, avaient fait l'objet, préalablement à celle-ci, d'une facture le 2 janvier 2018, de sorte que lorsque l'acte authentique a été établi par le notaire la vente des 14 droits d'eau était déjà convenue entre les parties. Ce n'est d'ailleurs pas au titre des biens vendus que ces droits figurent dans l'acte authentique, mais dans un paragraphe séparé concernant les informations délivrées à la SAFER.

La demande de garantie formée par les consorts [A] ne peut donc prospérer.

7. Sur l'article 700 du code de procédure civile

L'équité commande que les consorts [A] payent à M. [B] la somme de 5000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile (première instance et appel).

Sur le même fondement ils paieront à Maître [O] [T] la somme de 2500 EUR.

8. Sur les dépens

Les consorts [A] supporteront les dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement et statuant à nouveau :

Condamne solidairement Mme [W] [S], M. [N] [V], M. [P] [V], Mme [F] [A] et Mme [C] [A] à payer à M. [Z] [B] la somme de 27 740 EUR ;

Condamne solidairement Mme [W] [S], M. [N] [V], M. [P] [V], Mme [F] [A] et Mme [C] [A] à payer à M. [Z] [B] la somme de somme de 5000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Mme [W] [S], M. [N] [V], M. [P] [V], Mme [F] [A] et Mme [C] [A] à payer à Maître [O] [T] la somme de 2500 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Mme [W] [S], M. [N] [V], M. [P] [V], Mme [F] [A] et Mme [C] [A] aux dépens de première instance et d'appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.