CA Papeete, D, 27 novembre 2025, n° 20/00268
PAPEETE
Arrêt
Autre
N° 375
AB -------------
Copies exécutoires délivrées à :
- Me Tang,
- Me Algan,
le 10.12.2025.
Copies authentiques délivrées à
- Me Quinquis,
- Me Mikou,
le 10.12.2025.
REPUBLIQUE FRANCAISE
COUR D'APPEL DE PAPEETE
Chambre Civile
Audience du 27 novembre 2025
RG 20/00268 ;
Décision déférée à la cour : jugement n° 20/339, rg n° 19/00200 du Tribunal Civil dfe Première Instance de Papeete du 30 juin 2020 ;
Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la cour d'appel le 8 septembre 2020 ;
Appelante :
La Sci Rofai, société civile immobilière, au capital de 1 000 000 FCP, identifiée sous le n° Tahiti 431676 et immatrculée au Rcs de Papeete sous le n° 6548 C dont le siège social est sis à [Adresse 5] ;
Ayant pour avocat la Selarl Vaiana Tang & Sophie Dubau, représentée par Me Vaiana Tang, avocat au barreau de Papeete ;
Intimés :
M. [V] [C], né le 9 juin 1939 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant à [Adresse 10] ; sous curateur :
Mme [W] [X] [F] [C], épouse [K], demeurant à [Adresse 7], désigné en qualité de curatrice de M. [V] [C] suivant jugemenbt du 23 mai 2023 ;
Ayant pour avocat le Selarl Jurispol, représentée par Me Robin Quinquis, avocat au barreau de Papeete ;
La Scp Office Notarial de Maître [D], sise [Adresse 11] ;
Ayant pour avocat la Selarl Fma Avocats, représentée par Me Vaitiare Algan, avocat au barreau de Papeete ;
Intervenante volontaire :
La Société Axom, société à responsabilité limitée, au capital de 100 000 FCP, immatriculée au Rcs de [Localité 6] sous le n° Tpi 20 34 B et identifié sous le n° Tahiti D [Localité 1] dont le siège social est sis à [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice ;
Ayant pour avocat la Selarl Tiki Légal, représentée par Me Mourad Mikou, avocat au barreau de Papeete ;
Ordonnance de clôture du 28 mai 2025 ;
Composition de la cour :
Après communication de la procédure au ministère public conformément aux articles 249 et suivants du code de procédure civile de la Polynésie française et après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique 12 juin 2025, devant Mme Boudry, vice présidente placée auprès de la première présidente, désignée par l'ordonnance n° 35/ORD /PP.CA/25 de la première présidente de la Cour d'Appel de Papeete en date du 21 mai 2025 pour faire fonction de présidente dans le présent dossier M. Sekkaki, conseiller, Mme Bertrand, vice-présidente, qui ont délibéré conformément à la loi ;
Greffière lors des débats : Mme Souché ;
Arrêt contradictoire ;
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;
Signé par Mme Boudry, présidente et par Mme Suhas-Tevero, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
A R R E T,
Exposé du litige :
Par acte authentique en date du 24 avril 1998, Monsieur [V] [C] a donné à bail à titre commercial à la SCI Rofai partie d'un terrain à Punaauia formant le lot 1 dépendant de la parcelle D du [Adresse 2] d'une superficie approximative de 400 m2 et ce pour une durée de 18 années.
Par sommation interpellative signifiée le 12 janvier 2018, Monsieur [U] [C] a mis en demeure la SCI Rofai de justifier du respect du point 5 du bail relatif aux assurances, de remettre une copie de tous les contrats de sous-locations et de justifier de l'enregistrement du bail du 24 avril 1998 et à défaut, s'est prévalu du bénéfice de la clause résolutoire du contrat de bail.
Par requête enregistrée au greffe le 18 avril 2019 et assignation en date du 9 avril 2019, M. [V] [C] a saisi le Tribunal de première instance de Papeete d'une demande à l'encontre de la Sci Rofai aux fins de'voir constater la résiliation du bail liant les parties, et à défaut prononcer sa résolution.
Par jugement en date du 30 juin 2020, le tribunal de première instance de Papeete a :
Constaté que le bail passé entre M [V] [C] et la SCI Rofai s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 13 février 2018,
Ordonné à la SCI Rofai de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes et biens s'y trouvant de son chef, faute de quoi, elle en sera expulsée, au besoin avec le concours de la force publique,
Condamné la SCI Rofai à payer à M. [V] [C] une indemnité mensuelle d'occupation de 90.000 xpf et ce, à compter du 13 février 2018 et jusqu'à entière libération des lieux,
Débouté les parties du surplus de leurs demandes,
Condamné la SCI Rofai à payer à M. [V] [C] la somme de 150.000 xpf au titre de l'article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française,
Condamné la SCI Rofai aux dépens.
Par requête enregistrée au greffe le 8 septembre 2020, la SCI Rofai a relevé appel de la décision.
Dans ses dernieres conclusions d'appel en cause enregistrées par Rpva le 2 septembre 2022, la SCI Rofai sollcite de :
Déclarer l'appel recevable et bien fondé,
Infirmer le jugement de première instance,
Décerner acte de son en cause régulier de la Scp étude notariale de Me [O] [D],
Statuant à nouveau,
A titre principal,
Débouter M. [V] [C] de sa demande tendant au constat de la résiliation de bail liant les parties par l'effet de la clause résolutoire le 12 février 2018,
Débouter M. [V] [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
A titre subsidiaire,
Constater sa bonne foi,
Si par extra ordinaire la présente juridiction venait à considérer des manquements de la SCI Rofai,
Lui accorder un délai de 3 mois pour régulariser les manquements constatés et notamment notifier au bailleur l'ensemble des baux commerciaux la liant à ses locataires,
Condamner M. [V] [C] à lui payer la somme de 300.000 xpf titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens d'instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions enregistrées par RPVA le 23 mai 2025, M. [Z] [C] et Mme [W] [C] épouse [K] es qualité de curatrice de M. [Z] [C] sollicitent de la cour de :
Confirmer le jugement du tribunal civil de première instance en toutes ses dispositions,
A titre subsidiaire,
Prononcer la résiliation judiciaire du contrat liant les parties à la date du 5 avril 2017, date du premier incident des loyers,
Ordonner à la SCI Rofai de quitter les lieux occupés inddûment avec toutes les personnes et biens s'y trouvant de son chef faute de quoi elle en sera expulsée au besoin avec le concours de la fprce publique,
Condamner la SCI Rofai à lui payer la somme de 90 000 xpf par mois à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter 5 avril 2017 jusqu'à la restitution des locaux,
En tout état de cause,
Débouter la SCI Rofai et la société Axom de toutes leurs demandes,
Condamner la SCI Rofai à lui payer la somme de 500 000 xpf au titre de l'article 407 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Jurispol.
Dans ses conclusions enregistrées par Rpva le 31 mars 2025, la société Axom sollicite de la cour de :
Déclarer recevable l'intervention volontaire de la société Axom ;
Infirmer le jugement du tribunal de première instance du 30 juin 2020 en toutes ses dispositions ;
Débouter M. [Z] [C] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
Condamner M. [Z] [C] à payer à la société Axom la somme de 400.000 FCFP au titre des frais irrépétibles, et à supporter les dépens dont distraction d'usage au profit de la Selarl Tiki Légal.
Dans ses conclusions enregistrées par RPVA le 25 septembre 2024, la Scp Office notarial [D] sollicite de la cour de :
Constater qu'aucune demande n'est formulée à l'encontre de la Scp office notarial [O] [D],
En conséquence
La mettre hors de cause,
Condamner M. [V] [C] à lui payer la somme de 286 000 xpf au titre des frais irréptibles ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 mai 2025 et l'audience de plaidoirie fixée au 12 juin 2025.
Motifs de la décision :
La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de "constatations" ou à "dire et juger" qui ne constituent pas, en l'espèce, des prétentions susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des moyens.
Sur les clauses résolutoires du bail :
Selon les dispositions du contrat de bail conclut entre Monsieur [U] [C] et la SCI Rofai le 24 avril 1998 il est expressément stipulé la clause résolutoire suivante aux termes de laquelle 'Toutes les conditions au présent bail sont de rigueur.
A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites ou encore d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au propriétaire, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai fixé dans le commandement, sans qu'il soit besoin de former aucune demande judiciaire, et si, dans ce cas, le locataire refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l'y contraindre, d'une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de première instance de Papeete, exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution.'
Comme l'a relevé à juste titre le premier juge la clause résolutoire vise tant le non paiement des loyers que le non respect des autres conditions.
Par sommation interpellative en date du 12 janvier 2018, M. [V] [C] a fait sommation à la Sci Rofai de justifier du respect :
Du point 5des charges et conditions 'Assurances' par la production des documents justificatifsn ci-après littéralement transcrit,
A remettre une copie de tous les contrats de sous location aux 3 sous-locataires, en vertu du point 7 des charges et conditions 'Cession - Sous location' ci-après littéralement transcrit,
A justifier de l'enregistrement du bail du 24 avril 1998 depuis sa signature jusqu'à ce jour, article Enregistrement ' dudit bail,
Cette sommation précisait qu'à défaut d'y satisfaire, le requérant entendait se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire du contrat de bail.
Par sommation interpellative en date du 9 avril 2019, M [V] [C] a fait sommation à la SCI Rofai de justifier dans le respect du délai d'un mois :
De produire à M. [Z] [C] tous les baux notariés et enregistrés des sous locataores depuis le 24 avril 1998,
De justifier de l'appel du bailleur en vue de sa présence pour la signature du bail de Pizza braise du cabinet de chiropracteur, du snack Tiapai Churros occupant constaté par le PV d'huissier du 7 février 2018,
De produire tous les justificatifs d'assurance pendant la durée du bail dans le respect des obligations du bail et ce depuis le 24 avril 1998,
De régler l'impôt foncier sur les constructions ainsi que toutes les taxes et redevances communales depuis le 24 avril 1998 et d'en justifier au bailleur,
M. [Z] [C] rappelle dans ses conclusions qu'il n'a saisi le tribunal civil de première instance que du constat de la cause résolutoire délivrée le 12 janvier 2018. Par ailleurs, le tribunal dont appel n'a retenu que la seule sommation interpellative du 12 janvier 2018. Enfin, M. [Z] [C] s'il fait état dans le visa de ses conclusions de la sommation interpellative délivrée le 9 avril 2019, ne sollicite que la confirmation du jugement de première instance qui ne visait que la clause résolutoire du 12 janvier 2018 et ne fait état dans ses moyens que des seules obligations rappelées dans la sommation du 12 janvier 2018.
C'est ainsi à juste titre, qu'il y a lieu de considérer que la cour n'est pas saisie de l'acquisition de la clause résolutoire délivrée le 9 avril 2019.
Sur le commandement délivré le 12 janvier 2018 :
Selon l'article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Par ailleurs, lorsque la mise en demeure concerne une obligation d'exécuter, elle doit mentionner avec précision quel est le manquement et ce qui est exigé par le créancier de l'obligation.
En l'espèce, s'il est exact que cette sommation ne contient aucune mention de délai pour s'exécuter, ni la société Axom ni la SCI Rofai ne soulèvent la nullité du commandement ni ne justifient que le défaut d'un délai fait grief.
Par ailleurs, la sommation contient bien les indications claires des éléments à justifier correspondant à des obligations résultant du bail.
La société Axom ne tire d'ailleurs aucune conséquence de cette imprécision quant à la validité du commandement de payer et il est constant que par courrier en date du 10 février 2018, soit dans le délai d'un mois de l'article L145-41 du code de commerce le conseil de la SCI Rofai a entendu justifier des obligations visées permettant de considérer que le preneur avait compris le sens de cette sommation interpellative.
Sur les manquements allégués au titre de la clause résolutoire :
Sur le défaut d'enregistrement :
Le tribunal de première instance a considéré que le bail ne précise pas sur qui pèse la charge de cet enregistrement. Il ne saurait donc être reproché à la Sci Rofai de ne pas y avoir procédé.
Aucun grief n'est repris par les parties à ce titre de sorte que la décision du tribunal de première sur ce point n'a pas à être remise en question.
Sur le défaut d'assurance :
Le contrat de bail précise que le bail est fait sous les charges et conditions suivantes, notamment :
'5- Assurances : le preneur fera assurer et maintiendra assurés pendant la durée du bail, contre les risques d'incendie, risques locatifs, recours des voisins et autres risques habituellement couverts par les assurances, les constructions et installations lui appartenant ainsi que le mobilier qui s'y trouverait. Il acquittera régulièrement les primes desdites assurances et justifiera du tout au bailleur à première réquisition de ce dernier.'
En l'espèce, la Sci Rofai justifie avoir transmis, par l'intermédiaire de son conseil, le 12 février 2018, un avis d'échéance indiquant qu'elle a souscrit une assurance multirisque professionnelle pour la période du 10/04/2017 au 09/04/2018 auprès de Qbe Insurance International Limited.
Puis par attestation du 29 mars 2018, la Sarl Polynésie Assurances a attesté que la Sci Rofai est titulaire d'un contrat d'assurance multirisque professionnelle d'un local de 215 m2 situé à [Adresse 9] en qualité de propriétaire non occupant ; police d'assurance souscrite auprès de Qbe International (Ltd) depuis le 10/04/1998.
Contrairement à ce qu'est indiqué par M. [Z] [C], cette dernière attestation ne concerne pas l'activité de poissonnerie de la Sci Rofai mais bien sa qualité de propriétaire non occupant.
Par ailleurs, et contrairement à ce qu'il a été considéré par le premier juge, la mention de ce qu'il s'agit d'une assurance multirisque professionelle est suffisante pour justifier qu'elle respecte son obligation de sousrcrire une assurance figurant en paragraphe 5.
Si cette attestation a été transmise postérieurement au délai d'un mois, elle ne vient que préciser l'attestation déjà produite dans le délai de 1 mois.
Il n'y a donc pas lieu à acquisition de la clause résolutoire pour ce motif.
Sur les sous locations :
Le contrat de bail précise que le bail est fait sous les charges et conditions suivantes, notamment :
'7 - 'Cession-Sous-location : le preneur est autorisé à céder son droit au présent bail, ou sous-louer les locaux en dépendant, en totalité ou en partie.
Toute cession ou sous-location, pour être valable, devra être faite par acte notarié en présence du bailleur ou lui dûment appelé et ne pourra être consentie moyennant un prix inférieur à celui du présent bail.
Le cession ou sous-locataire devra s'obliger solidairement avec le Preneur au paiement des loyers et à l'entière exécution du présent bail, de manière que le Bailleur puisse agir directement contre lui, si bon lui semble, sans préjudice des droits qu'il aura de poursuivre le Preneur sans discussion préalable du ou des cessionnaires ou sous-locataires.
A cet effet, une copie de l'acte de cession ou de sous-location sera délivrée au Bailleur, sans frais à sa charge, pour lui servir de titre exécutoire direct et cela avant la deuxième publication légale de la vente du fonds ; étant précisé que tous ceux qui deviendront cessionnaires du présent bail demeureront tenus envers le Bailleur solidairement entre eux et avec le Preneur, au paiement des loyers et à l'entière exécution du bail pendant toute sa durée, alors même qu'ils ne seraient plus dans les lieux et auraient cédé leur droit audit bail.'
La mise en demeure du 12 janvier 2018 imposait à la Sci Rofai de justifier des trois contrats de sous-location en cours.
Par courriel du 12 février 2018, il a été produit :
- un bail conclu entre la Sci Rofai et Monsieur [R] [A] (chiropracteur),
- un bail conclu entre la Sci RofaI et Monsieur [L] [S],
- un bail conclu entre la Sci Rofai et la Sa Gan Pacifique I.A.R.D
Contrairement aux motifs retenus par le premier juge, pendant la durée du bail, le terrain nu et les constructions ne forment pas un tout indivisible.
Comme le relève à juste titre la SCI Rofai, et tel que cela résulte tant du bail commercial conclu entre les parties que de l'acte de vente conclu entre cette société et M. [G] [C], la SCI Rofai est propriétaire de la construction tandis que M. [Z] [C] n'est propriétaire que du terrain nu.
Aux termes du bail conclu entre les parties, le terrain nu est constitué par une parcelle d'environ 400 m2 :
au nord ouest par une servitude de 3 m de large
au nord est, par la route de ceinture sur 24,50 m
au sud est par la parcelle cadastrée section [Cadastre 4]
et au Sud- Ouest par le surplus de la parcelle cadatsrée section [Cadastre 3]
cette dernière limite étant matérialisée par le mur côté mer du shox room édifié sur cette zone.
La construction propriété de la Sci Rofai, est constituée par un show-room d'une superficie de 215, 60 m2 avec sanitaire.
La clause du bail tel que rappelée ci dessus est une clause type qui ne tient pas de cette division de propriété et il convient de rechercher la volonté commune des parties quant au contenu de cette obligation au regard de la division de propriété.
Il n'est pas contesté que les contrats de location portent tous sur le local appartenant à la SCI Rofai et la jouissance du parking situé entre l'ensemble immobilier et la route de ceinture, qu'il ont été rédigés par acte notarié et qu'il s'agit de baux commerciaux, ce qui résulte des actes produits aux débats.
Le tribunal a considéré que les parkings appartenaient à M. [Z] [C].
Or; aucun des actes signés entre M. [Z] [C], M. [G] [C] et la SCI Rofai qui détermine les droits de chacun, ne mentionne la question de la propriété des parkings.
Aux termes de l'acte de bail commercial, il est indiqué que toutes les constructions appartiennent au preneur. Le parking étant une construction, il doit être considéré comme appartenant au preneur.
Ainsi, s'agissant de baux portant sur la construction lui appartenant et non pas de sous locations, la SCI Rofai n'était pas tenue de respecter l'obligation d'appeler à la signature son bailleur et de lui transmettre copie des dits baux.
Le fait que par la suite, la SCI Rofai se soit confortée après la sommation interpellative à cette obligation ne permet pas de déterminer a posteriori que c'était une obligation issue du bail et ce d'autant que M. [Z] [C] de son côté avant la sommation interpellative de 2018 n'a jamais exigé le respect de celle ci ce qui corroborre la commune intention des parties au moment de la signature du bail de ne pas considérer cette obligation comme applicable aux baux commerciaux consentis par la SCI Rofai sur ses propres locaux.
Il y a lieu par conséquent d'infirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et statuant à nouveau de débouter M. [Z] [C] de cette demande.
Sur la demande de résiliation judiciaire :
Selon l'article 1184 du code civil dans a version applicable en Polyénsie française, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement
Selon l'article 1315 du code civil dans aa version applicable en Polyénsie française, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Pour les actions en résolution, la jurisprudence admet notamment lorsque l'inxécution n'est pas totale que ce soit au créancier de prouver l'inexécution ( Civ. 3e, 14 févr. 1996, no 94-12.268).
En l'espèce, il n'est pas contesté que la Sci Rofai doit en vertu du bail commercial liant les parties s'acquitter d'un loyer de 840 000 xpf mensuel, ce qui est par ailleurs justifié par la copie du bail versé aux débats.
M. [Z] [C] sollicite pour la première fois en cause d'appel dans ses conclusions enregistrées le 24 juin 2024 la résiliation judiciaire du contrat pour non paiement des loyers par la SCI Rofai depuis avril 2017 sans qu'aucune partie ne soulève le caractère nouveau de la demande.
La Sci Rofai qui a conclu pour la dernière fois le 02 septembre 2022 n'a pas répondu à cette prétention mais conteste néanmoins cette inexécution en indiquant s'être toujours acquittée dans les délais le loyer.
M. [Z] [C] qui ne produit aucun décompte, aucune lettre de rappel de loyer, et qui n'a jamais fait état d'un quelconque non paiement de loyer avant le 24 juin 2024 ne démontre pas l'inexécution par la SCI Rofai de ses obligations.
Il sera par conséquent débouté de sa demande en résolution judiciaire.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
M. [V] [C] qui succombe à titre principal sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner M. [V] [C] à payer à la SCI Rofai la somme de 250 000 xpf au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, ainsi qu'àn la SCP office notarial [D] qu'il a attrait à la cause sans formuler aucune demande à son encontre.
En revanche, aucune considération tirée de l'équité ne justifie qu'une somme soit allouée à la société Axom qui a fait le choix d'intervenir volontairement dans la cause pour défendre ses intérêts.
Il en va de même des demandes à ce titre formulées par M. [V] [C]. Le jugement sera infirmé et ses demandes en appel rejetées.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;
Infirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et Y ajoutant,
Déboute M. [V] [C] assisté de Mme [W] [C] épouse [K] es qualité de curatrice de l'intégralité de ses demandes,
Condamne M. [V] [C] assisté de Mme [W] [C] épouse [K] es qualité de curatrice à payer à la Sci Rofai la somme de 250 000 xpf au titre de ses frais irrépétibles,
Condamne M. [V] [C] assisté de Mme [W] [C] épouse [K] es qualité de curatrice à payer à l'office notarial [D] la somme de 250 000 xpf au titre de ses frais irrépétibles,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne M. [V] [C] assisté de Mme [W] [C] épouse [K] es qualité de curatrice aux dépens.
Prononcé à [Localité 6], le 27 novembre 2025.
La greffière, La présidente,
signé : M. Suhas-Tevero signé : A. Boudry
AB -------------
Copies exécutoires délivrées à :
- Me Tang,
- Me Algan,
le 10.12.2025.
Copies authentiques délivrées à
- Me Quinquis,
- Me Mikou,
le 10.12.2025.
REPUBLIQUE FRANCAISE
COUR D'APPEL DE PAPEETE
Chambre Civile
Audience du 27 novembre 2025
RG 20/00268 ;
Décision déférée à la cour : jugement n° 20/339, rg n° 19/00200 du Tribunal Civil dfe Première Instance de Papeete du 30 juin 2020 ;
Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la cour d'appel le 8 septembre 2020 ;
Appelante :
La Sci Rofai, société civile immobilière, au capital de 1 000 000 FCP, identifiée sous le n° Tahiti 431676 et immatrculée au Rcs de Papeete sous le n° 6548 C dont le siège social est sis à [Adresse 5] ;
Ayant pour avocat la Selarl Vaiana Tang & Sophie Dubau, représentée par Me Vaiana Tang, avocat au barreau de Papeete ;
Intimés :
M. [V] [C], né le 9 juin 1939 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant à [Adresse 10] ; sous curateur :
Mme [W] [X] [F] [C], épouse [K], demeurant à [Adresse 7], désigné en qualité de curatrice de M. [V] [C] suivant jugemenbt du 23 mai 2023 ;
Ayant pour avocat le Selarl Jurispol, représentée par Me Robin Quinquis, avocat au barreau de Papeete ;
La Scp Office Notarial de Maître [D], sise [Adresse 11] ;
Ayant pour avocat la Selarl Fma Avocats, représentée par Me Vaitiare Algan, avocat au barreau de Papeete ;
Intervenante volontaire :
La Société Axom, société à responsabilité limitée, au capital de 100 000 FCP, immatriculée au Rcs de [Localité 6] sous le n° Tpi 20 34 B et identifié sous le n° Tahiti D [Localité 1] dont le siège social est sis à [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice ;
Ayant pour avocat la Selarl Tiki Légal, représentée par Me Mourad Mikou, avocat au barreau de Papeete ;
Ordonnance de clôture du 28 mai 2025 ;
Composition de la cour :
Après communication de la procédure au ministère public conformément aux articles 249 et suivants du code de procédure civile de la Polynésie française et après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique 12 juin 2025, devant Mme Boudry, vice présidente placée auprès de la première présidente, désignée par l'ordonnance n° 35/ORD /PP.CA/25 de la première présidente de la Cour d'Appel de Papeete en date du 21 mai 2025 pour faire fonction de présidente dans le présent dossier M. Sekkaki, conseiller, Mme Bertrand, vice-présidente, qui ont délibéré conformément à la loi ;
Greffière lors des débats : Mme Souché ;
Arrêt contradictoire ;
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;
Signé par Mme Boudry, présidente et par Mme Suhas-Tevero, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
A R R E T,
Exposé du litige :
Par acte authentique en date du 24 avril 1998, Monsieur [V] [C] a donné à bail à titre commercial à la SCI Rofai partie d'un terrain à Punaauia formant le lot 1 dépendant de la parcelle D du [Adresse 2] d'une superficie approximative de 400 m2 et ce pour une durée de 18 années.
Par sommation interpellative signifiée le 12 janvier 2018, Monsieur [U] [C] a mis en demeure la SCI Rofai de justifier du respect du point 5 du bail relatif aux assurances, de remettre une copie de tous les contrats de sous-locations et de justifier de l'enregistrement du bail du 24 avril 1998 et à défaut, s'est prévalu du bénéfice de la clause résolutoire du contrat de bail.
Par requête enregistrée au greffe le 18 avril 2019 et assignation en date du 9 avril 2019, M. [V] [C] a saisi le Tribunal de première instance de Papeete d'une demande à l'encontre de la Sci Rofai aux fins de'voir constater la résiliation du bail liant les parties, et à défaut prononcer sa résolution.
Par jugement en date du 30 juin 2020, le tribunal de première instance de Papeete a :
Constaté que le bail passé entre M [V] [C] et la SCI Rofai s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 13 février 2018,
Ordonné à la SCI Rofai de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes et biens s'y trouvant de son chef, faute de quoi, elle en sera expulsée, au besoin avec le concours de la force publique,
Condamné la SCI Rofai à payer à M. [V] [C] une indemnité mensuelle d'occupation de 90.000 xpf et ce, à compter du 13 février 2018 et jusqu'à entière libération des lieux,
Débouté les parties du surplus de leurs demandes,
Condamné la SCI Rofai à payer à M. [V] [C] la somme de 150.000 xpf au titre de l'article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française,
Condamné la SCI Rofai aux dépens.
Par requête enregistrée au greffe le 8 septembre 2020, la SCI Rofai a relevé appel de la décision.
Dans ses dernieres conclusions d'appel en cause enregistrées par Rpva le 2 septembre 2022, la SCI Rofai sollcite de :
Déclarer l'appel recevable et bien fondé,
Infirmer le jugement de première instance,
Décerner acte de son en cause régulier de la Scp étude notariale de Me [O] [D],
Statuant à nouveau,
A titre principal,
Débouter M. [V] [C] de sa demande tendant au constat de la résiliation de bail liant les parties par l'effet de la clause résolutoire le 12 février 2018,
Débouter M. [V] [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
A titre subsidiaire,
Constater sa bonne foi,
Si par extra ordinaire la présente juridiction venait à considérer des manquements de la SCI Rofai,
Lui accorder un délai de 3 mois pour régulariser les manquements constatés et notamment notifier au bailleur l'ensemble des baux commerciaux la liant à ses locataires,
Condamner M. [V] [C] à lui payer la somme de 300.000 xpf titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens d'instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions enregistrées par RPVA le 23 mai 2025, M. [Z] [C] et Mme [W] [C] épouse [K] es qualité de curatrice de M. [Z] [C] sollicitent de la cour de :
Confirmer le jugement du tribunal civil de première instance en toutes ses dispositions,
A titre subsidiaire,
Prononcer la résiliation judiciaire du contrat liant les parties à la date du 5 avril 2017, date du premier incident des loyers,
Ordonner à la SCI Rofai de quitter les lieux occupés inddûment avec toutes les personnes et biens s'y trouvant de son chef faute de quoi elle en sera expulsée au besoin avec le concours de la fprce publique,
Condamner la SCI Rofai à lui payer la somme de 90 000 xpf par mois à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à compter 5 avril 2017 jusqu'à la restitution des locaux,
En tout état de cause,
Débouter la SCI Rofai et la société Axom de toutes leurs demandes,
Condamner la SCI Rofai à lui payer la somme de 500 000 xpf au titre de l'article 407 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Jurispol.
Dans ses conclusions enregistrées par Rpva le 31 mars 2025, la société Axom sollicite de la cour de :
Déclarer recevable l'intervention volontaire de la société Axom ;
Infirmer le jugement du tribunal de première instance du 30 juin 2020 en toutes ses dispositions ;
Débouter M. [Z] [C] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
Condamner M. [Z] [C] à payer à la société Axom la somme de 400.000 FCFP au titre des frais irrépétibles, et à supporter les dépens dont distraction d'usage au profit de la Selarl Tiki Légal.
Dans ses conclusions enregistrées par RPVA le 25 septembre 2024, la Scp Office notarial [D] sollicite de la cour de :
Constater qu'aucune demande n'est formulée à l'encontre de la Scp office notarial [O] [D],
En conséquence
La mettre hors de cause,
Condamner M. [V] [C] à lui payer la somme de 286 000 xpf au titre des frais irréptibles ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 mai 2025 et l'audience de plaidoirie fixée au 12 juin 2025.
Motifs de la décision :
La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de "constatations" ou à "dire et juger" qui ne constituent pas, en l'espèce, des prétentions susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des moyens.
Sur les clauses résolutoires du bail :
Selon les dispositions du contrat de bail conclut entre Monsieur [U] [C] et la SCI Rofai le 24 avril 1998 il est expressément stipulé la clause résolutoire suivante aux termes de laquelle 'Toutes les conditions au présent bail sont de rigueur.
A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites ou encore d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter, contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au propriétaire, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai fixé dans le commandement, sans qu'il soit besoin de former aucune demande judiciaire, et si, dans ce cas, le locataire refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l'y contraindre, d'une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de première instance de Papeete, exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution.'
Comme l'a relevé à juste titre le premier juge la clause résolutoire vise tant le non paiement des loyers que le non respect des autres conditions.
Par sommation interpellative en date du 12 janvier 2018, M. [V] [C] a fait sommation à la Sci Rofai de justifier du respect :
Du point 5des charges et conditions 'Assurances' par la production des documents justificatifsn ci-après littéralement transcrit,
A remettre une copie de tous les contrats de sous location aux 3 sous-locataires, en vertu du point 7 des charges et conditions 'Cession - Sous location' ci-après littéralement transcrit,
A justifier de l'enregistrement du bail du 24 avril 1998 depuis sa signature jusqu'à ce jour, article Enregistrement ' dudit bail,
Cette sommation précisait qu'à défaut d'y satisfaire, le requérant entendait se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire du contrat de bail.
Par sommation interpellative en date du 9 avril 2019, M [V] [C] a fait sommation à la SCI Rofai de justifier dans le respect du délai d'un mois :
De produire à M. [Z] [C] tous les baux notariés et enregistrés des sous locataores depuis le 24 avril 1998,
De justifier de l'appel du bailleur en vue de sa présence pour la signature du bail de Pizza braise du cabinet de chiropracteur, du snack Tiapai Churros occupant constaté par le PV d'huissier du 7 février 2018,
De produire tous les justificatifs d'assurance pendant la durée du bail dans le respect des obligations du bail et ce depuis le 24 avril 1998,
De régler l'impôt foncier sur les constructions ainsi que toutes les taxes et redevances communales depuis le 24 avril 1998 et d'en justifier au bailleur,
M. [Z] [C] rappelle dans ses conclusions qu'il n'a saisi le tribunal civil de première instance que du constat de la cause résolutoire délivrée le 12 janvier 2018. Par ailleurs, le tribunal dont appel n'a retenu que la seule sommation interpellative du 12 janvier 2018. Enfin, M. [Z] [C] s'il fait état dans le visa de ses conclusions de la sommation interpellative délivrée le 9 avril 2019, ne sollicite que la confirmation du jugement de première instance qui ne visait que la clause résolutoire du 12 janvier 2018 et ne fait état dans ses moyens que des seules obligations rappelées dans la sommation du 12 janvier 2018.
C'est ainsi à juste titre, qu'il y a lieu de considérer que la cour n'est pas saisie de l'acquisition de la clause résolutoire délivrée le 9 avril 2019.
Sur le commandement délivré le 12 janvier 2018 :
Selon l'article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Par ailleurs, lorsque la mise en demeure concerne une obligation d'exécuter, elle doit mentionner avec précision quel est le manquement et ce qui est exigé par le créancier de l'obligation.
En l'espèce, s'il est exact que cette sommation ne contient aucune mention de délai pour s'exécuter, ni la société Axom ni la SCI Rofai ne soulèvent la nullité du commandement ni ne justifient que le défaut d'un délai fait grief.
Par ailleurs, la sommation contient bien les indications claires des éléments à justifier correspondant à des obligations résultant du bail.
La société Axom ne tire d'ailleurs aucune conséquence de cette imprécision quant à la validité du commandement de payer et il est constant que par courrier en date du 10 février 2018, soit dans le délai d'un mois de l'article L145-41 du code de commerce le conseil de la SCI Rofai a entendu justifier des obligations visées permettant de considérer que le preneur avait compris le sens de cette sommation interpellative.
Sur les manquements allégués au titre de la clause résolutoire :
Sur le défaut d'enregistrement :
Le tribunal de première instance a considéré que le bail ne précise pas sur qui pèse la charge de cet enregistrement. Il ne saurait donc être reproché à la Sci Rofai de ne pas y avoir procédé.
Aucun grief n'est repris par les parties à ce titre de sorte que la décision du tribunal de première sur ce point n'a pas à être remise en question.
Sur le défaut d'assurance :
Le contrat de bail précise que le bail est fait sous les charges et conditions suivantes, notamment :
'5- Assurances : le preneur fera assurer et maintiendra assurés pendant la durée du bail, contre les risques d'incendie, risques locatifs, recours des voisins et autres risques habituellement couverts par les assurances, les constructions et installations lui appartenant ainsi que le mobilier qui s'y trouverait. Il acquittera régulièrement les primes desdites assurances et justifiera du tout au bailleur à première réquisition de ce dernier.'
En l'espèce, la Sci Rofai justifie avoir transmis, par l'intermédiaire de son conseil, le 12 février 2018, un avis d'échéance indiquant qu'elle a souscrit une assurance multirisque professionnelle pour la période du 10/04/2017 au 09/04/2018 auprès de Qbe Insurance International Limited.
Puis par attestation du 29 mars 2018, la Sarl Polynésie Assurances a attesté que la Sci Rofai est titulaire d'un contrat d'assurance multirisque professionnelle d'un local de 215 m2 situé à [Adresse 9] en qualité de propriétaire non occupant ; police d'assurance souscrite auprès de Qbe International (Ltd) depuis le 10/04/1998.
Contrairement à ce qu'est indiqué par M. [Z] [C], cette dernière attestation ne concerne pas l'activité de poissonnerie de la Sci Rofai mais bien sa qualité de propriétaire non occupant.
Par ailleurs, et contrairement à ce qu'il a été considéré par le premier juge, la mention de ce qu'il s'agit d'une assurance multirisque professionelle est suffisante pour justifier qu'elle respecte son obligation de sousrcrire une assurance figurant en paragraphe 5.
Si cette attestation a été transmise postérieurement au délai d'un mois, elle ne vient que préciser l'attestation déjà produite dans le délai de 1 mois.
Il n'y a donc pas lieu à acquisition de la clause résolutoire pour ce motif.
Sur les sous locations :
Le contrat de bail précise que le bail est fait sous les charges et conditions suivantes, notamment :
'7 - 'Cession-Sous-location : le preneur est autorisé à céder son droit au présent bail, ou sous-louer les locaux en dépendant, en totalité ou en partie.
Toute cession ou sous-location, pour être valable, devra être faite par acte notarié en présence du bailleur ou lui dûment appelé et ne pourra être consentie moyennant un prix inférieur à celui du présent bail.
Le cession ou sous-locataire devra s'obliger solidairement avec le Preneur au paiement des loyers et à l'entière exécution du présent bail, de manière que le Bailleur puisse agir directement contre lui, si bon lui semble, sans préjudice des droits qu'il aura de poursuivre le Preneur sans discussion préalable du ou des cessionnaires ou sous-locataires.
A cet effet, une copie de l'acte de cession ou de sous-location sera délivrée au Bailleur, sans frais à sa charge, pour lui servir de titre exécutoire direct et cela avant la deuxième publication légale de la vente du fonds ; étant précisé que tous ceux qui deviendront cessionnaires du présent bail demeureront tenus envers le Bailleur solidairement entre eux et avec le Preneur, au paiement des loyers et à l'entière exécution du bail pendant toute sa durée, alors même qu'ils ne seraient plus dans les lieux et auraient cédé leur droit audit bail.'
La mise en demeure du 12 janvier 2018 imposait à la Sci Rofai de justifier des trois contrats de sous-location en cours.
Par courriel du 12 février 2018, il a été produit :
- un bail conclu entre la Sci Rofai et Monsieur [R] [A] (chiropracteur),
- un bail conclu entre la Sci RofaI et Monsieur [L] [S],
- un bail conclu entre la Sci Rofai et la Sa Gan Pacifique I.A.R.D
Contrairement aux motifs retenus par le premier juge, pendant la durée du bail, le terrain nu et les constructions ne forment pas un tout indivisible.
Comme le relève à juste titre la SCI Rofai, et tel que cela résulte tant du bail commercial conclu entre les parties que de l'acte de vente conclu entre cette société et M. [G] [C], la SCI Rofai est propriétaire de la construction tandis que M. [Z] [C] n'est propriétaire que du terrain nu.
Aux termes du bail conclu entre les parties, le terrain nu est constitué par une parcelle d'environ 400 m2 :
au nord ouest par une servitude de 3 m de large
au nord est, par la route de ceinture sur 24,50 m
au sud est par la parcelle cadastrée section [Cadastre 4]
et au Sud- Ouest par le surplus de la parcelle cadatsrée section [Cadastre 3]
cette dernière limite étant matérialisée par le mur côté mer du shox room édifié sur cette zone.
La construction propriété de la Sci Rofai, est constituée par un show-room d'une superficie de 215, 60 m2 avec sanitaire.
La clause du bail tel que rappelée ci dessus est une clause type qui ne tient pas de cette division de propriété et il convient de rechercher la volonté commune des parties quant au contenu de cette obligation au regard de la division de propriété.
Il n'est pas contesté que les contrats de location portent tous sur le local appartenant à la SCI Rofai et la jouissance du parking situé entre l'ensemble immobilier et la route de ceinture, qu'il ont été rédigés par acte notarié et qu'il s'agit de baux commerciaux, ce qui résulte des actes produits aux débats.
Le tribunal a considéré que les parkings appartenaient à M. [Z] [C].
Or; aucun des actes signés entre M. [Z] [C], M. [G] [C] et la SCI Rofai qui détermine les droits de chacun, ne mentionne la question de la propriété des parkings.
Aux termes de l'acte de bail commercial, il est indiqué que toutes les constructions appartiennent au preneur. Le parking étant une construction, il doit être considéré comme appartenant au preneur.
Ainsi, s'agissant de baux portant sur la construction lui appartenant et non pas de sous locations, la SCI Rofai n'était pas tenue de respecter l'obligation d'appeler à la signature son bailleur et de lui transmettre copie des dits baux.
Le fait que par la suite, la SCI Rofai se soit confortée après la sommation interpellative à cette obligation ne permet pas de déterminer a posteriori que c'était une obligation issue du bail et ce d'autant que M. [Z] [C] de son côté avant la sommation interpellative de 2018 n'a jamais exigé le respect de celle ci ce qui corroborre la commune intention des parties au moment de la signature du bail de ne pas considérer cette obligation comme applicable aux baux commerciaux consentis par la SCI Rofai sur ses propres locaux.
Il y a lieu par conséquent d'infirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et statuant à nouveau de débouter M. [Z] [C] de cette demande.
Sur la demande de résiliation judiciaire :
Selon l'article 1184 du code civil dans a version applicable en Polyénsie française, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement
Selon l'article 1315 du code civil dans aa version applicable en Polyénsie française, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Pour les actions en résolution, la jurisprudence admet notamment lorsque l'inxécution n'est pas totale que ce soit au créancier de prouver l'inexécution ( Civ. 3e, 14 févr. 1996, no 94-12.268).
En l'espèce, il n'est pas contesté que la Sci Rofai doit en vertu du bail commercial liant les parties s'acquitter d'un loyer de 840 000 xpf mensuel, ce qui est par ailleurs justifié par la copie du bail versé aux débats.
M. [Z] [C] sollicite pour la première fois en cause d'appel dans ses conclusions enregistrées le 24 juin 2024 la résiliation judiciaire du contrat pour non paiement des loyers par la SCI Rofai depuis avril 2017 sans qu'aucune partie ne soulève le caractère nouveau de la demande.
La Sci Rofai qui a conclu pour la dernière fois le 02 septembre 2022 n'a pas répondu à cette prétention mais conteste néanmoins cette inexécution en indiquant s'être toujours acquittée dans les délais le loyer.
M. [Z] [C] qui ne produit aucun décompte, aucune lettre de rappel de loyer, et qui n'a jamais fait état d'un quelconque non paiement de loyer avant le 24 juin 2024 ne démontre pas l'inexécution par la SCI Rofai de ses obligations.
Il sera par conséquent débouté de sa demande en résolution judiciaire.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
M. [V] [C] qui succombe à titre principal sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner M. [V] [C] à payer à la SCI Rofai la somme de 250 000 xpf au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, ainsi qu'àn la SCP office notarial [D] qu'il a attrait à la cause sans formuler aucune demande à son encontre.
En revanche, aucune considération tirée de l'équité ne justifie qu'une somme soit allouée à la société Axom qui a fait le choix d'intervenir volontairement dans la cause pour défendre ses intérêts.
Il en va de même des demandes à ce titre formulées par M. [V] [C]. Le jugement sera infirmé et ses demandes en appel rejetées.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;
Infirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et Y ajoutant,
Déboute M. [V] [C] assisté de Mme [W] [C] épouse [K] es qualité de curatrice de l'intégralité de ses demandes,
Condamne M. [V] [C] assisté de Mme [W] [C] épouse [K] es qualité de curatrice à payer à la Sci Rofai la somme de 250 000 xpf au titre de ses frais irrépétibles,
Condamne M. [V] [C] assisté de Mme [W] [C] épouse [K] es qualité de curatrice à payer à l'office notarial [D] la somme de 250 000 xpf au titre de ses frais irrépétibles,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne M. [V] [C] assisté de Mme [W] [C] épouse [K] es qualité de curatrice aux dépens.
Prononcé à [Localité 6], le 27 novembre 2025.
La greffière, La présidente,
signé : M. Suhas-Tevero signé : A. Boudry