CA Reims, ch.-1 civ. et com., 16 décembre 2025, n° 25/00788
REIMS
Arrêt
Autre
R.G. : N° RG 25/00788 - N° Portalis DBVQ-V-B7J-FUXV
ARRÊT N°
du : 16 décembre 2025
APDiB
Formule exécutoire le :
à :
Me Flore PEREZ
la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 16 DÉCEMBRE 2025
APPELANTE :
d'une ordonnance de référé rendue le 23 avril 2025 par le Tribunal de Grande Instance de REIMS (RG 24/00364)
S.A.S. Office Français Inter entreprises
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Maître Flore PEREZ, avocat postulant inscrite au barreau de REIMS et Maître Philippe REZEAU, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS
INTIMÉE :
S.A.R.L. LE ROYAUME DU JOUET
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Maître Laurent THIEFFRY de la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
DÉBATS :
A l'audience publique du 03 novembre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l'article 805 du code de procédure civile, Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Sandrine PILON, conseillère
Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère
Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller
GREFFIER D'AUDIENCE :
Madame Lucie NICLOT, greffier lors des débats et Madame Lozie SOKY, greffier placé lors de la mise à disposition,
ARRÊT :
Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère, et par Madame Lozie SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte du 15 octobre 1990, Mme [K] [U] veuve [T] a donné à bail des locaux commerciaux situés, dans un immeuble collectif, [Adresse 3] à [Localité 5] (Marne) à la société le Royaume du Jouet, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer mensuel de 105 000 francs (16 006 euros) HT/HC et comprenant':
- un grand magasin en façade sur rue et sous-sol sous toute la surface du magasin,
- dans la cour, aile à droite, un local à usage d'habitation,
- au rez-de chaussée, une pièce-cuisine,
- au premier étage, deux pièces-WC,
- un garage dans la cour.
Suivant acte notarié du 13 septembre 2016, la société office français inter-entreprises (OFIE) a acquis cet ensemble immobilier.
Par exploit du 9 mars 1999, le bailleur a fait délivrer au locataire un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer porté à la somme de 205 500 francs HT/HC, se prévalant d'une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité.
Par arrêt du 17 février 2003, cette cour a fixé le loyer de renouvellement au 15 octobre 1999 à la valeur locative, soit un loyer de 28 203,67 euros HT/HC par an.
Par exploit du 19 juillet 2011, le locataire a formé une demande de renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2011.
Par jugement du 23 mai 2014 confirmé par arrêt de cette cour du 17 mai 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Reims a rejeté la demande du bailleur de déplafonnement du montant du loyer.
Par exploit du 20 janvier 2021, la société OFIE a fait délivrer au locataire un congé avec offre de renouvellement du bail commercial à effet du 30 septembre 2021 moyennant un loyer de 120 000 euros HT/HC par an. Le bailleur a notifié un mémoire en fixation de loyer le 23 septembre 2023.
Se prévalant d'infractions à la destination des lieux constatées par un commissaire de justice, concernant la modification en réserve du garage et la transformation en bureaux de la partie habitation, et du non paiement d'une partie des loyers et charges, le bailleur a adressé à la société le Royaume du Jouet une mise en demeure le 16 avril 2024 l'enjoignant de lui régler la somme de 39 080,34 euros dans un délai de 15 jours.
Faute d'exécution, par exploit du 20 juin 2024, la société OFIE a fait délivrer à la société le Royaume du Jouet un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à':
- cesser tout stockage dans la partie louée à usage de garage,
- cesser toute activité commerciale dans la partie louée à usage d'habitation,
- payer la somme de 49 748,47 euros due à cette date au titre des loyers, charges et accessoires, selon décompte annexé, outre celle de 4 974,84 euros au titre de la clause pénale et les frais du commandement.
En l'absence de résolution amiable du litige, par exploit du 4 septembre 2024, elle l'a faite assigner en référé aux fins de résiliation du bail et de paiement des sommes dues.
Par ordonnance du 23 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims a':
- constaté la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre les parties portant sur le local à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 5] du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,
- fixé le montant de l'indemnité journalière d'occupation due par la société le Royaume du Jouet à la société OFIE depuis la résiliation du bail litigieux à une somme égale au montant du dernier loyer, majoré des charges et accessoires et ce jusqu'à la libération définitive des lieux par la remise des clés,
- condamné la société le Royaume du Jouet à payer à la société OFIE ladite indemnité,
- condamné la société le Royaume du Jouet à payer à la société OFIE la somme de 45 360,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au jour de l'assignation augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 date du commandement de payer,
- condamné la société le Royaume du Jouet à payer à la société OFIE la somme de 4 536,03 euros à titre de pénalités de retard,
- octroyé à la société le Royaume du Jouet des délais de paiement de 24 mois,
- suspendu les effets de la clause résolutoire,
- dit que toute mensualité due au titre de l'arriéré, restée impayée sept jours-après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera l'exigibilité de l'intégralité de la dette,
- condamné la société le Royaume du Jouet à payer à la société OFIE la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société le Royaume du Jouet aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement délivré le 20 juin 2024, de constat et de levée des états d'inscription de nantissements et de privilèges, et les frais de dénonciation aux créanciers inscrits,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- rappelé le caractère exécutoire de plein droit de la décision.
Par déclaration du 23 mai 2025, la société OFIE a interjeté appel de cette décision.
Aux termes de ses conclusions transmises par la voie électronique le 30 septembre 2025, elle demande à la cour de':
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,
- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a':
* constaté la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre les parties portant sur le local à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 5] du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,
* condamné la société le Royaume du Jouet à lui payer ladite indemnité,
* condamné celle-ci à lui payer la somme de 45 360,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au jour de l'assignation augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 date du commandement de payer,
* condamné celle-ci à lui payer la somme de 4 536,03 euros à titre de pénalités de retard,
y ajoutant,
- constater que la dette s'élève à la somme de 54 327,31 euros au 26 septembre 2025,
- condamner la société le Royaume du Jouet à lui payer la somme de 8 699,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dues entre la date de l'assignation et la date des conclusions,
- infirmer l'ordonnance pour le surplus,
et statuant à nouveau,
- débouter la société le Royaume du Jouet de sa demande de délai de paiement,
- fixer le montant de l'indemnité journalière d'occupation due par la société le Royaume du Jouet depuis la résiliation du bail litigieux égale au montant du loyer contractuel, majoré des charges et accessoires et ce jusqu'à la libération définitive des lieux par la remise des clés,
- ordonner l'expulsion de la société le Royaume du Jouet et de tous occupants de son chef, le cas, échéant avec le concours de la force publique, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard pour la libération des lieux, à compter de l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir,
subsidiairement,
- dire que les échéances mensuelles devront être payées le 1er de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la décision à intervenir,
- ordonner la déchéance du terme à défaut de paiement d'une échéance et des loyers et charges courants à bonne date,
en tout état de cause,
- condamner la société le Royaume du Jouet à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Sur le montant de la dette due au titre des loyers et charges, elle soutient que le loyer payé par l'intimée n'est pas conforme au loyer indexé, le calcul d'indexation proposé par la société locataire étant erroné. Elle ajoute que ses règlements sont aléatoires et que le montant réclamé au titre des charges locatives est justifié par les redditions de charges sur les exercices concernés, de sorte qu'elle est bien fondée à réclamer la somme allouée par le premier juge, laquelle devra être actualisée.
S'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire, elle affirme que les infractions à la destination des lieux doivent également être retenues pour constater cette acquisition.
Elle conteste par ailleurs la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement au locataire exposant qu'il ne justifie d'aucune difficulté financière, ne produit aucun élément concernant sa situation comptable et ne s'est pas saisi de sa proposition antérieure de plan d'apurement de sa dette.
Elle fait valoir en outre que la créance de loyers et charges dont elle réclame le paiement n'a pas de lien avec une éventuelle augmentation de loyer dans le cadre de la procédure en fixation mais résulte d'un défaut d'augmentation du loyer par le locataire malgré le jeu de la clause d'indexation.
Elle ajoute que la dette de la société intimée continue d'augmenter en raison de paiements persistants de sommes inférieures aux loyers et charges et du non-règlement des arriérés.
Elle argue que, dans l'hypothèse d'une confirmation par la cour de la suspension des effets de la clause résolutoire, la décision querellée devra être infirmée dans la mesure où elle ne prévoit ni le point de départ de l'échéancier, ni la déchéance du terme en cas de non-paiement des loyers et charges courants pendant la durée de l'échéancier.
Elle indique enfin que l'indemnité d'occupation doit être fixée au montant du loyer contractuel et non au montant du dernier loyer afin d'indexer cette indemnité pendant la durée du maintien dans les lieux.
Aux termes de ses conclusions transmises par la voie électronique le 13 octobre 2025, la SARL le Royaume du Jouet demande à la cour de':
- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande de résolution du bail fondée sur les prétendus manquements du locataire, et, en tant que de besoin, en ce qu'elle lui a accordé un délai de 24 mois pour s'acquitter d'un éventuel reliquat de loyers et charges,
- l'infirmer pour le surplus,
- débouter la société OFIE de l'ensemble de ses demandes,
à titre subsidiaire, si la cour venait à constater un quelconque impayé et au regard de sa bonne foi,
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et lui octroyer les plus larges délais de paiement pour s'acquitter d'un éventuel impayé, la clause résolutoire étant réputée n'avoir jamais joué en cas de respect de ces délais,
- condamner la société OFIE à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel, de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et aux entiers dépens des deux instances.
Elle conteste le décompte des sommes réclamées au titre des loyers et charges relevant que':
- il n'existe aucun impayé justifiant la dette alléguée,
- le décompte présente des demandes relatives à des taxes d'ordures ménagères non prévues par le bail commercial et des régularisations de charges injustifiées,
- le dernier loyer a été fixé à la somme de 28 203,67 euros et l'indice applicable pour l'indexation est celui du 2ème trimestre 199, soit 1 074 points,
- le décompte des charges n'est pas justifié et l'imputation de charges non expressément stipulées au bail est exclue.
- si des loyers n'ont pas été réglés, les sommes dues sont couvertes par les erreurs de décompte du bailleur.
Elle affirme qu'il ne peut lui être reprochée de ne pas avoir exécuté la décision de première instance alors qu'elle disposait d'un délai de 2 ans pour apurer sa dette. Elle fait par ailleurs état d'une baisse de son chiffre d'affaires qui justifie l'octroi des délais de paiement.
Concernant l'usage des lieux, elle fait valoir que le précédent propriétaire des lieux avait sollicité le déplafonnement des loyers sur la base de l'utilisation du garage et de l'étage comme bureau et local de réserve. Elle en déduit qu'une novation du contrat s'est produite sur laquelle s'est basée la cour lors de la dernière fixation du loyer. Elle observe au surplus que la situation était déjà identique lorsque l'appelante a acquis les locaux.
Elle expose par ailleurs que l'utilisation du garage comme lieu d'entrepôt et du logement comme bureau ne constitue pas une atteinte aux droits du propriétaire.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2025 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 3 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1- Sur la résiliation du bail et ses conséquences de droit':
Il résulte de l'article 835 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que «'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'».
Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat du bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci .
En l'espèce, il est constant que les causes du commandement de payer délivré à la SARL le Royaume du Jouet le 20 juin 2024 n'ont été ni réglées ni contestées par cette dernière dans le délai d'un mois imparti par ledit acte conformément aux clauses conventionnelles et aux dispositions pré-citées applicables aux baux commerciaux.
La société intimée ne verse ainsi aucune pièce attestant du règlement intégral, comme elle le soutient, des sommes mises à sa charge permettant de contredire le décompte détaillé annexé au commandement (pièce 9 de l'appelante).
Si elle produit un courrier de son conseil du 21 janvier 2020 (sa pièce 1) venant contester les causes d'un commandement délivré le 16 janvier 2020, il s'agit d'un acte antérieur à celui en cause.
Ses affirmations concernant le dernier loyer et l'indice applicable pour l'indexation qui auraient été calculés et fixés de façon erronée ne sont étayés d'aucune pièce. La méthode de calcul retenue n'est pas explicitée.
Elle ne justifie pas davantage avoir adressé de réclamation au bailleur sur un éventuel défaut de délivrance des lieux conformément à l'usage auxquels ils étaient destinés, son manque d'équipement ou son état de vétusté avant le commandement de payer.
Par ailleurs, elle n'a pas assigné le bailleur au titre de l'inexécution de ses obligations et ne démontre pas la mauvaise foi dont aurait fait preuve ce dernier. Le moyen soulevé quant à l'existence de contestations sérieuses est inopérant pour faire échec à la mise en 'uvre de la clause résolutoire.
S'agissant des infractions à la destination des lieux résultant de la transformation du garage en réserve supplémentaire et de la partie habitation en bureau, la société intimée ne conteste pas l'utilisation de ces deux pièces à ces fins.
Il a déjà été retenu par cette cour dans un arrêt du 17 mai 2016 (pièce 16 de l'appelante) que la preuve n'était pas rapportée que l'utilisation de ces pièces était notable, étant en outre relevé, au vu des attestations produites, que depuis la création du garage, celui-ci a toujours été une réserve de sorte qu'une telle utilisation est antérieure à l'établissement du bail consenti à la société intimée.
Le bail n'interdit par ailleurs pas d'utiliser l'espace habitation en bureau. Un tel site peut également constituer un lieu de rangement et de stockage et donc de réserves sans violation des stipulations contractuelles.
C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu que les utilisations reprochées ne constituaient pas des manquements au contrat de bail tel que rédigé entre les parties.
Il est ainsi démontré, non nonobstant l'absence d'infractions à la destination des lieux, que les causes du commandement de payer n'ont été ni réglées ni contestées dans le délai d'un mois imparti par ledit acte conformément aux clauses conventionnelles et aux dispositions pré-citées applicables aux baux commerciaux.
Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit du bail à la date du 20 juin 2024.
2- Sur la demande de condamnation par provision':
* Au titre des loyers et charges impayés':
Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Aux termes de l'article L. 145-34 du code de commerce, «'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif'».
En l'espèce, le bail liant les parties stipule (page 6) que «'le loyer sera révisé à la fin de chaque année de jouissance en fonction de la variation du coût de la construction publié par l'INSEE. L'indice de base étant le dernier publié au 15 octobre 1990'».
S'agissant des charges, il précise que «'en sus du loyer ci-dessus fixé, la société preneuse supportera sa quote-part dans les charges indiquées ci-dessous':
1°) l'abonnement, l'entretien, la consommation et le supplément d'eau,
2°) les frais de vidange ou d'égorgement des conduits d'égout,
et généralement toutes taxes et prestations pouvant être mise à la charge de la locataire bien que non énumérées ci-dessus'».
En application des dispositions susvisées et au vu de l'évolution de l'indice du coût de la construction, justement présenté et argumenté par l'appelante, il y a lieu de retenir que le loyer actuel s'élève à la somme de 52 890,36 euros HT/HC par an.
Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges.
Les décomptes de charges produits par l'appelante (ses pièces 17 à 21) ne visent que des «'charges communes générales'» sans préciser à quel poste elles se rattachent de sorte qu'il n'est pas établi qu'elles concernent l'abonnement, l'entretien, la consommation et le supplément d'eau ou les frais de vidange ou d'égorgement des conduits d'égout, seules charges supportées par le preneur listées par le bail liant les parties. La demande en paiement au titre de la régularisation des charges se heurte donc à une contestation sérieuse.
Par ailleurs, dans un bail commercial, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle.
Tout contrat de bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et toute clause ayant pour effet de faire échec à ces dispositions est réputée non écrite.
En l'absence de mention expresse de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères dans le bail (ou de formulation équivalente suffisamment précise et non équivoque), le bailleur ne peut en exiger le remboursement au locataire.
La clause générale « toutes taxes pouvant être mises à la charge du locataire » à laquelle se réfère l'appelante ne suffit pas en elle-même pour la récupérer, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est en effet récupérable qu'en présence d'une stipulation contractuelle expresse et précise la visant, et, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, dans le respect de l'inventaire des charges exigé par l'article L. 145-40-2 du code de commerce, à défaut de quoi la clause est réputée non écrite.
Dans ce contexte, la demande en paiement au titre du remboursement de cette taxe se heurte également à une contestation sérieuse.
Au vu du décompte annexé au commandement du 20 juin 2024, et après déduction des sommes se heurtant à une contestation sérieuse, la SARL le Royaume du Jouet est condamnée au paiement provisionnel de la somme de 40 930,65 euros au titre de la dette locative.
L'ordonnance querellée est donc infirmée en ce sens.
* Au titre de l'indemnité d'occupation':
En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l'indemnité d'occupation assure la réparation du préjudice résultant pour le bailleur d'une occupation sans bail.
Compte tenu de la résiliation du bail, c'est à bon droit que le premier juge a condamné la SARL le Royaume du Jouet au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle.
Il convient de fixer, à titre provisionnel, l'indemnité non sérieusement contestable due par ce dernier au montant du loyer contractuellement dû, et non au montant du dernier loyer. Cette indemnité sera due à compter de la résiliation du bail, soit le 20 juin 2024, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux. Elle sera majorée des charges et accessoires et ce jusqu'à la libération définitive des lieux par la remise des clés.
L'ordonnance est infirmée en ce sens.
* Au titre de la clause pénale':
Selon l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Il est précisé en page 6 du bail commercial en cause que «'la preneuse s'engage formellement en cas de non paiement des loyers, charges ou des prestations et des divers frais de la procédure et de ses suites éventuelles, par la présente clause pénale que la société preneuse déclarer accepter entièrement et définitivement à régler à la bailleresse en plus des loyers, charges et prestations ou frais divers, une pénalité de 10 % par mois ou fraction de mois de retard, calculée sur les sommes dues chaque mois y compris la pénalité'».
Il n'est pas contesté que la société intimée a failli à son obligation de paiement des loyers mis à sa charge malgré une première mise en demeure et un commandement de payer détaillant les sommes dues.
L'ordonnance est donc également confirmée en ce qu'elle a ordonné le versement d'une indemnité provisionnelle au titre de la clause pénale pour un montant de 4 536,03 euros au demeurant non contestée par l'intimée.
4 - Sur les demandes de délais de paiement de l'arriéré locatif et de suspension des effets de la clause résolutoire':
En application de l'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation.
En l'espèce, la société intimée sollicite des délais de paiement suspensif des effets de la dite clause résolutoire. Le seul document qu'elle produit au soutien de sa demande est une pièce comptable afférent à l'exercice clos au 31 décembre 2020. Faute pour elle de justifier de sa situation financière actuelle et d'établir qu'elle est en mesure de faire face au paiement du loyer tout en assurant les échéances à valoir sur l'arriéré pendant le délai requis, sa demande est rejetée.
Il convient en conséquence, infirmant l'ordonnance entreprise, de rejeter cette demande et, partant, celle tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Ajoutant à l'ordonnance, l'expulsion de la société le Royaume du Jouet et de tous occupants de son chef sera également ordonnée, le cas échéant avec le concours de la force publique.
Il n'est pas nécessaire au vu des circonstances de l'espèce et compte tenu des voies d'exécution encadrant la mesure d'expulsion ordonnée d'assortir celle-ci d'une astreinte pour garantir la libération des lieux. La demande de la société appelante de ce chef est donc rejetée.
5- Sur les frais de procédure et les dépens':
La décision querellée sera confirmée s'agissant des dépens de première instance et concernant les frais de procédure.
La société le Royaume du Jouet, qui succombe, doit supporter les dépens d'appel. Déboutée de ses prétentions, elle ne peut prétendre à aucune indemnité de procédure.
En outre l'équité commande d'allouer à la société OFIE la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme l'ordonnance querellée sauf en ce qu'elle a':
- fixé le montant de l'indemnité journalière d'occupation due par la société le Royaume du Jouet à la société OFIE depuis la résiliation du bail litigieux à une somme égale au montant du dernier loyer, majoré des charges et accessoires et ce jusqu'à la libération définitive des lieux par la remise des clés,
- condamné la société le Royaume du Jouet à payer à la société OFIE la somme de 45 360,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au jour de l'assignation augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 date du commandement de payer,
- octroyé à la société le Royaume du Jouet des délais de paiement de 24 mois,
- suspendu les effets de la clause résolutoire,
- dit que toute mensualité due au titre de l'arriéré, restée impayée sept jours-après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera l'exigibilité de l'intégralité de la dette,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne la SARL le Royaume du Jouet à payer, à titre provisionnel, à la société office français inter-entreprises la somme de 40 930,65 euros au titre des loyers et charges au jour de l'assignation augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 date du commandement de payer';
Fixe à titre provisionnel l'indemnité journalière d'occupation due par la société le Royaume du Jouet à la société office français inter-entreprises depuis la résiliation du bail litigieux au montant du loyer contractuellement dû à compter de ladite résiliation, soit le 20 juin 2024,'majorée des charges et accessoires jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux par la remise des clés ;
Rejette la demande de délais de paiement de la société le Royaume du Jouet et celle tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire';
Ordonne l'expulsion de la société le Royaume du Jouet et de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique';
Rejette la demande de la société office français inter-entreprises tendant au prononcé d'une astreinte de 500 euros par jour de retard pour la libération des lieux, à compter de l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir';
Condamne la société le Royaume du Jouet aux dépens d'appel';
Condamne la société le Royaume du Jouet à payer à la société office français inter-entreprises la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';
Déboute la société le Royaume du Jouet de sa demande formée à ce titre.
Le greffier Le conseiller
ARRÊT N°
du : 16 décembre 2025
APDiB
Formule exécutoire le :
à :
Me Flore PEREZ
la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 16 DÉCEMBRE 2025
APPELANTE :
d'une ordonnance de référé rendue le 23 avril 2025 par le Tribunal de Grande Instance de REIMS (RG 24/00364)
S.A.S. Office Français Inter entreprises
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Maître Flore PEREZ, avocat postulant inscrite au barreau de REIMS et Maître Philippe REZEAU, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS
INTIMÉE :
S.A.R.L. LE ROYAUME DU JOUET
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Maître Laurent THIEFFRY de la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS
DÉBATS :
A l'audience publique du 03 novembre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l'article 805 du code de procédure civile, Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Sandrine PILON, conseillère
Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère
Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller
GREFFIER D'AUDIENCE :
Madame Lucie NICLOT, greffier lors des débats et Madame Lozie SOKY, greffier placé lors de la mise à disposition,
ARRÊT :
Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère, et par Madame Lozie SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte du 15 octobre 1990, Mme [K] [U] veuve [T] a donné à bail des locaux commerciaux situés, dans un immeuble collectif, [Adresse 3] à [Localité 5] (Marne) à la société le Royaume du Jouet, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer mensuel de 105 000 francs (16 006 euros) HT/HC et comprenant':
- un grand magasin en façade sur rue et sous-sol sous toute la surface du magasin,
- dans la cour, aile à droite, un local à usage d'habitation,
- au rez-de chaussée, une pièce-cuisine,
- au premier étage, deux pièces-WC,
- un garage dans la cour.
Suivant acte notarié du 13 septembre 2016, la société office français inter-entreprises (OFIE) a acquis cet ensemble immobilier.
Par exploit du 9 mars 1999, le bailleur a fait délivrer au locataire un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer porté à la somme de 205 500 francs HT/HC, se prévalant d'une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité.
Par arrêt du 17 février 2003, cette cour a fixé le loyer de renouvellement au 15 octobre 1999 à la valeur locative, soit un loyer de 28 203,67 euros HT/HC par an.
Par exploit du 19 juillet 2011, le locataire a formé une demande de renouvellement du bail à effet du 1er octobre 2011.
Par jugement du 23 mai 2014 confirmé par arrêt de cette cour du 17 mai 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Reims a rejeté la demande du bailleur de déplafonnement du montant du loyer.
Par exploit du 20 janvier 2021, la société OFIE a fait délivrer au locataire un congé avec offre de renouvellement du bail commercial à effet du 30 septembre 2021 moyennant un loyer de 120 000 euros HT/HC par an. Le bailleur a notifié un mémoire en fixation de loyer le 23 septembre 2023.
Se prévalant d'infractions à la destination des lieux constatées par un commissaire de justice, concernant la modification en réserve du garage et la transformation en bureaux de la partie habitation, et du non paiement d'une partie des loyers et charges, le bailleur a adressé à la société le Royaume du Jouet une mise en demeure le 16 avril 2024 l'enjoignant de lui régler la somme de 39 080,34 euros dans un délai de 15 jours.
Faute d'exécution, par exploit du 20 juin 2024, la société OFIE a fait délivrer à la société le Royaume du Jouet un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à':
- cesser tout stockage dans la partie louée à usage de garage,
- cesser toute activité commerciale dans la partie louée à usage d'habitation,
- payer la somme de 49 748,47 euros due à cette date au titre des loyers, charges et accessoires, selon décompte annexé, outre celle de 4 974,84 euros au titre de la clause pénale et les frais du commandement.
En l'absence de résolution amiable du litige, par exploit du 4 septembre 2024, elle l'a faite assigner en référé aux fins de résiliation du bail et de paiement des sommes dues.
Par ordonnance du 23 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims a':
- constaté la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre les parties portant sur le local à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 5] du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,
- fixé le montant de l'indemnité journalière d'occupation due par la société le Royaume du Jouet à la société OFIE depuis la résiliation du bail litigieux à une somme égale au montant du dernier loyer, majoré des charges et accessoires et ce jusqu'à la libération définitive des lieux par la remise des clés,
- condamné la société le Royaume du Jouet à payer à la société OFIE ladite indemnité,
- condamné la société le Royaume du Jouet à payer à la société OFIE la somme de 45 360,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au jour de l'assignation augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 date du commandement de payer,
- condamné la société le Royaume du Jouet à payer à la société OFIE la somme de 4 536,03 euros à titre de pénalités de retard,
- octroyé à la société le Royaume du Jouet des délais de paiement de 24 mois,
- suspendu les effets de la clause résolutoire,
- dit que toute mensualité due au titre de l'arriéré, restée impayée sept jours-après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera l'exigibilité de l'intégralité de la dette,
- condamné la société le Royaume du Jouet à payer à la société OFIE la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société le Royaume du Jouet aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement délivré le 20 juin 2024, de constat et de levée des états d'inscription de nantissements et de privilèges, et les frais de dénonciation aux créanciers inscrits,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- rappelé le caractère exécutoire de plein droit de la décision.
Par déclaration du 23 mai 2025, la société OFIE a interjeté appel de cette décision.
Aux termes de ses conclusions transmises par la voie électronique le 30 septembre 2025, elle demande à la cour de':
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,
- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a':
* constaté la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre les parties portant sur le local à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 5] du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,
* condamné la société le Royaume du Jouet à lui payer ladite indemnité,
* condamné celle-ci à lui payer la somme de 45 360,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au jour de l'assignation augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 date du commandement de payer,
* condamné celle-ci à lui payer la somme de 4 536,03 euros à titre de pénalités de retard,
y ajoutant,
- constater que la dette s'élève à la somme de 54 327,31 euros au 26 septembre 2025,
- condamner la société le Royaume du Jouet à lui payer la somme de 8 699,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dues entre la date de l'assignation et la date des conclusions,
- infirmer l'ordonnance pour le surplus,
et statuant à nouveau,
- débouter la société le Royaume du Jouet de sa demande de délai de paiement,
- fixer le montant de l'indemnité journalière d'occupation due par la société le Royaume du Jouet depuis la résiliation du bail litigieux égale au montant du loyer contractuel, majoré des charges et accessoires et ce jusqu'à la libération définitive des lieux par la remise des clés,
- ordonner l'expulsion de la société le Royaume du Jouet et de tous occupants de son chef, le cas, échéant avec le concours de la force publique, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard pour la libération des lieux, à compter de l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir,
subsidiairement,
- dire que les échéances mensuelles devront être payées le 1er de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la décision à intervenir,
- ordonner la déchéance du terme à défaut de paiement d'une échéance et des loyers et charges courants à bonne date,
en tout état de cause,
- condamner la société le Royaume du Jouet à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Sur le montant de la dette due au titre des loyers et charges, elle soutient que le loyer payé par l'intimée n'est pas conforme au loyer indexé, le calcul d'indexation proposé par la société locataire étant erroné. Elle ajoute que ses règlements sont aléatoires et que le montant réclamé au titre des charges locatives est justifié par les redditions de charges sur les exercices concernés, de sorte qu'elle est bien fondée à réclamer la somme allouée par le premier juge, laquelle devra être actualisée.
S'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire, elle affirme que les infractions à la destination des lieux doivent également être retenues pour constater cette acquisition.
Elle conteste par ailleurs la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement au locataire exposant qu'il ne justifie d'aucune difficulté financière, ne produit aucun élément concernant sa situation comptable et ne s'est pas saisi de sa proposition antérieure de plan d'apurement de sa dette.
Elle fait valoir en outre que la créance de loyers et charges dont elle réclame le paiement n'a pas de lien avec une éventuelle augmentation de loyer dans le cadre de la procédure en fixation mais résulte d'un défaut d'augmentation du loyer par le locataire malgré le jeu de la clause d'indexation.
Elle ajoute que la dette de la société intimée continue d'augmenter en raison de paiements persistants de sommes inférieures aux loyers et charges et du non-règlement des arriérés.
Elle argue que, dans l'hypothèse d'une confirmation par la cour de la suspension des effets de la clause résolutoire, la décision querellée devra être infirmée dans la mesure où elle ne prévoit ni le point de départ de l'échéancier, ni la déchéance du terme en cas de non-paiement des loyers et charges courants pendant la durée de l'échéancier.
Elle indique enfin que l'indemnité d'occupation doit être fixée au montant du loyer contractuel et non au montant du dernier loyer afin d'indexer cette indemnité pendant la durée du maintien dans les lieux.
Aux termes de ses conclusions transmises par la voie électronique le 13 octobre 2025, la SARL le Royaume du Jouet demande à la cour de':
- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande de résolution du bail fondée sur les prétendus manquements du locataire, et, en tant que de besoin, en ce qu'elle lui a accordé un délai de 24 mois pour s'acquitter d'un éventuel reliquat de loyers et charges,
- l'infirmer pour le surplus,
- débouter la société OFIE de l'ensemble de ses demandes,
à titre subsidiaire, si la cour venait à constater un quelconque impayé et au regard de sa bonne foi,
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et lui octroyer les plus larges délais de paiement pour s'acquitter d'un éventuel impayé, la clause résolutoire étant réputée n'avoir jamais joué en cas de respect de ces délais,
- condamner la société OFIE à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel, de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et aux entiers dépens des deux instances.
Elle conteste le décompte des sommes réclamées au titre des loyers et charges relevant que':
- il n'existe aucun impayé justifiant la dette alléguée,
- le décompte présente des demandes relatives à des taxes d'ordures ménagères non prévues par le bail commercial et des régularisations de charges injustifiées,
- le dernier loyer a été fixé à la somme de 28 203,67 euros et l'indice applicable pour l'indexation est celui du 2ème trimestre 199, soit 1 074 points,
- le décompte des charges n'est pas justifié et l'imputation de charges non expressément stipulées au bail est exclue.
- si des loyers n'ont pas été réglés, les sommes dues sont couvertes par les erreurs de décompte du bailleur.
Elle affirme qu'il ne peut lui être reprochée de ne pas avoir exécuté la décision de première instance alors qu'elle disposait d'un délai de 2 ans pour apurer sa dette. Elle fait par ailleurs état d'une baisse de son chiffre d'affaires qui justifie l'octroi des délais de paiement.
Concernant l'usage des lieux, elle fait valoir que le précédent propriétaire des lieux avait sollicité le déplafonnement des loyers sur la base de l'utilisation du garage et de l'étage comme bureau et local de réserve. Elle en déduit qu'une novation du contrat s'est produite sur laquelle s'est basée la cour lors de la dernière fixation du loyer. Elle observe au surplus que la situation était déjà identique lorsque l'appelante a acquis les locaux.
Elle expose par ailleurs que l'utilisation du garage comme lieu d'entrepôt et du logement comme bureau ne constitue pas une atteinte aux droits du propriétaire.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2025 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 3 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1- Sur la résiliation du bail et ses conséquences de droit':
Il résulte de l'article 835 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que «'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'».
Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat du bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci .
En l'espèce, il est constant que les causes du commandement de payer délivré à la SARL le Royaume du Jouet le 20 juin 2024 n'ont été ni réglées ni contestées par cette dernière dans le délai d'un mois imparti par ledit acte conformément aux clauses conventionnelles et aux dispositions pré-citées applicables aux baux commerciaux.
La société intimée ne verse ainsi aucune pièce attestant du règlement intégral, comme elle le soutient, des sommes mises à sa charge permettant de contredire le décompte détaillé annexé au commandement (pièce 9 de l'appelante).
Si elle produit un courrier de son conseil du 21 janvier 2020 (sa pièce 1) venant contester les causes d'un commandement délivré le 16 janvier 2020, il s'agit d'un acte antérieur à celui en cause.
Ses affirmations concernant le dernier loyer et l'indice applicable pour l'indexation qui auraient été calculés et fixés de façon erronée ne sont étayés d'aucune pièce. La méthode de calcul retenue n'est pas explicitée.
Elle ne justifie pas davantage avoir adressé de réclamation au bailleur sur un éventuel défaut de délivrance des lieux conformément à l'usage auxquels ils étaient destinés, son manque d'équipement ou son état de vétusté avant le commandement de payer.
Par ailleurs, elle n'a pas assigné le bailleur au titre de l'inexécution de ses obligations et ne démontre pas la mauvaise foi dont aurait fait preuve ce dernier. Le moyen soulevé quant à l'existence de contestations sérieuses est inopérant pour faire échec à la mise en 'uvre de la clause résolutoire.
S'agissant des infractions à la destination des lieux résultant de la transformation du garage en réserve supplémentaire et de la partie habitation en bureau, la société intimée ne conteste pas l'utilisation de ces deux pièces à ces fins.
Il a déjà été retenu par cette cour dans un arrêt du 17 mai 2016 (pièce 16 de l'appelante) que la preuve n'était pas rapportée que l'utilisation de ces pièces était notable, étant en outre relevé, au vu des attestations produites, que depuis la création du garage, celui-ci a toujours été une réserve de sorte qu'une telle utilisation est antérieure à l'établissement du bail consenti à la société intimée.
Le bail n'interdit par ailleurs pas d'utiliser l'espace habitation en bureau. Un tel site peut également constituer un lieu de rangement et de stockage et donc de réserves sans violation des stipulations contractuelles.
C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu que les utilisations reprochées ne constituaient pas des manquements au contrat de bail tel que rédigé entre les parties.
Il est ainsi démontré, non nonobstant l'absence d'infractions à la destination des lieux, que les causes du commandement de payer n'ont été ni réglées ni contestées dans le délai d'un mois imparti par ledit acte conformément aux clauses conventionnelles et aux dispositions pré-citées applicables aux baux commerciaux.
Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit du bail à la date du 20 juin 2024.
2- Sur la demande de condamnation par provision':
* Au titre des loyers et charges impayés':
Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Aux termes de l'article L. 145-34 du code de commerce, «'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif'».
En l'espèce, le bail liant les parties stipule (page 6) que «'le loyer sera révisé à la fin de chaque année de jouissance en fonction de la variation du coût de la construction publié par l'INSEE. L'indice de base étant le dernier publié au 15 octobre 1990'».
S'agissant des charges, il précise que «'en sus du loyer ci-dessus fixé, la société preneuse supportera sa quote-part dans les charges indiquées ci-dessous':
1°) l'abonnement, l'entretien, la consommation et le supplément d'eau,
2°) les frais de vidange ou d'égorgement des conduits d'égout,
et généralement toutes taxes et prestations pouvant être mise à la charge de la locataire bien que non énumérées ci-dessus'».
En application des dispositions susvisées et au vu de l'évolution de l'indice du coût de la construction, justement présenté et argumenté par l'appelante, il y a lieu de retenir que le loyer actuel s'élève à la somme de 52 890,36 euros HT/HC par an.
Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser un ensemble de dépenses et de taxes, d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges.
Les décomptes de charges produits par l'appelante (ses pièces 17 à 21) ne visent que des «'charges communes générales'» sans préciser à quel poste elles se rattachent de sorte qu'il n'est pas établi qu'elles concernent l'abonnement, l'entretien, la consommation et le supplément d'eau ou les frais de vidange ou d'égorgement des conduits d'égout, seules charges supportées par le preneur listées par le bail liant les parties. La demande en paiement au titre de la régularisation des charges se heurte donc à une contestation sérieuse.
Par ailleurs, dans un bail commercial, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle.
Tout contrat de bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et toute clause ayant pour effet de faire échec à ces dispositions est réputée non écrite.
En l'absence de mention expresse de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères dans le bail (ou de formulation équivalente suffisamment précise et non équivoque), le bailleur ne peut en exiger le remboursement au locataire.
La clause générale « toutes taxes pouvant être mises à la charge du locataire » à laquelle se réfère l'appelante ne suffit pas en elle-même pour la récupérer, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est en effet récupérable qu'en présence d'une stipulation contractuelle expresse et précise la visant, et, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, dans le respect de l'inventaire des charges exigé par l'article L. 145-40-2 du code de commerce, à défaut de quoi la clause est réputée non écrite.
Dans ce contexte, la demande en paiement au titre du remboursement de cette taxe se heurte également à une contestation sérieuse.
Au vu du décompte annexé au commandement du 20 juin 2024, et après déduction des sommes se heurtant à une contestation sérieuse, la SARL le Royaume du Jouet est condamnée au paiement provisionnel de la somme de 40 930,65 euros au titre de la dette locative.
L'ordonnance querellée est donc infirmée en ce sens.
* Au titre de l'indemnité d'occupation':
En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l'indemnité d'occupation assure la réparation du préjudice résultant pour le bailleur d'une occupation sans bail.
Compte tenu de la résiliation du bail, c'est à bon droit que le premier juge a condamné la SARL le Royaume du Jouet au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle.
Il convient de fixer, à titre provisionnel, l'indemnité non sérieusement contestable due par ce dernier au montant du loyer contractuellement dû, et non au montant du dernier loyer. Cette indemnité sera due à compter de la résiliation du bail, soit le 20 juin 2024, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux. Elle sera majorée des charges et accessoires et ce jusqu'à la libération définitive des lieux par la remise des clés.
L'ordonnance est infirmée en ce sens.
* Au titre de la clause pénale':
Selon l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Il est précisé en page 6 du bail commercial en cause que «'la preneuse s'engage formellement en cas de non paiement des loyers, charges ou des prestations et des divers frais de la procédure et de ses suites éventuelles, par la présente clause pénale que la société preneuse déclarer accepter entièrement et définitivement à régler à la bailleresse en plus des loyers, charges et prestations ou frais divers, une pénalité de 10 % par mois ou fraction de mois de retard, calculée sur les sommes dues chaque mois y compris la pénalité'».
Il n'est pas contesté que la société intimée a failli à son obligation de paiement des loyers mis à sa charge malgré une première mise en demeure et un commandement de payer détaillant les sommes dues.
L'ordonnance est donc également confirmée en ce qu'elle a ordonné le versement d'une indemnité provisionnelle au titre de la clause pénale pour un montant de 4 536,03 euros au demeurant non contestée par l'intimée.
4 - Sur les demandes de délais de paiement de l'arriéré locatif et de suspension des effets de la clause résolutoire':
En application de l'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation.
En l'espèce, la société intimée sollicite des délais de paiement suspensif des effets de la dite clause résolutoire. Le seul document qu'elle produit au soutien de sa demande est une pièce comptable afférent à l'exercice clos au 31 décembre 2020. Faute pour elle de justifier de sa situation financière actuelle et d'établir qu'elle est en mesure de faire face au paiement du loyer tout en assurant les échéances à valoir sur l'arriéré pendant le délai requis, sa demande est rejetée.
Il convient en conséquence, infirmant l'ordonnance entreprise, de rejeter cette demande et, partant, celle tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Ajoutant à l'ordonnance, l'expulsion de la société le Royaume du Jouet et de tous occupants de son chef sera également ordonnée, le cas échéant avec le concours de la force publique.
Il n'est pas nécessaire au vu des circonstances de l'espèce et compte tenu des voies d'exécution encadrant la mesure d'expulsion ordonnée d'assortir celle-ci d'une astreinte pour garantir la libération des lieux. La demande de la société appelante de ce chef est donc rejetée.
5- Sur les frais de procédure et les dépens':
La décision querellée sera confirmée s'agissant des dépens de première instance et concernant les frais de procédure.
La société le Royaume du Jouet, qui succombe, doit supporter les dépens d'appel. Déboutée de ses prétentions, elle ne peut prétendre à aucune indemnité de procédure.
En outre l'équité commande d'allouer à la société OFIE la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme l'ordonnance querellée sauf en ce qu'elle a':
- fixé le montant de l'indemnité journalière d'occupation due par la société le Royaume du Jouet à la société OFIE depuis la résiliation du bail litigieux à une somme égale au montant du dernier loyer, majoré des charges et accessoires et ce jusqu'à la libération définitive des lieux par la remise des clés,
- condamné la société le Royaume du Jouet à payer à la société OFIE la somme de 45 360,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au jour de l'assignation augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 date du commandement de payer,
- octroyé à la société le Royaume du Jouet des délais de paiement de 24 mois,
- suspendu les effets de la clause résolutoire,
- dit que toute mensualité due au titre de l'arriéré, restée impayée sept jours-après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera l'exigibilité de l'intégralité de la dette,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne la SARL le Royaume du Jouet à payer, à titre provisionnel, à la société office français inter-entreprises la somme de 40 930,65 euros au titre des loyers et charges au jour de l'assignation augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 date du commandement de payer';
Fixe à titre provisionnel l'indemnité journalière d'occupation due par la société le Royaume du Jouet à la société office français inter-entreprises depuis la résiliation du bail litigieux au montant du loyer contractuellement dû à compter de ladite résiliation, soit le 20 juin 2024,'majorée des charges et accessoires jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux par la remise des clés ;
Rejette la demande de délais de paiement de la société le Royaume du Jouet et celle tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire';
Ordonne l'expulsion de la société le Royaume du Jouet et de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique';
Rejette la demande de la société office français inter-entreprises tendant au prononcé d'une astreinte de 500 euros par jour de retard pour la libération des lieux, à compter de l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir';
Condamne la société le Royaume du Jouet aux dépens d'appel';
Condamne la société le Royaume du Jouet à payer à la société office français inter-entreprises la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';
Déboute la société le Royaume du Jouet de sa demande formée à ce titre.
Le greffier Le conseiller