CA Lyon, 1re ch. civ. b, 16 décembre 2025, n° 22/02791
LYON
Arrêt
Autre
N° RG 22/02791 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OHXX
Décisions du
Tribunal Judiciaire de LYON
Au fond
du 24 avril 2018
RG : 17/00036
Tribunal Judiciaire de LYON
Au fond
du 26 juillet 2021
RG : 17/00036
loyers commerciaux
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 16 Décembre 2025
APPELANT :
M. [I] [L]
né le 26 Septembre 1948 à [Localité 14]
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représenté par Me Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : T 359
INTIME :
M. [E] [V]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 475
ayant pour avocat plaidant Me Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocat au barreau de LYON, toque : 332
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 21 Mars 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Octobre 2025
Date de mise à disposition : 09 Décembre 2025 prorogée au 16 Décembre 2025
Audience tenue par Patricia GONZALEZ, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Patricia GONZALEZ, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un bail régularisé le 28 février 2007, M. [I] [L] (le bailleur) a donné en location à M. [E] [V] (le preneur) des locaux situé [Adresse 3] [Localité 7] composés comme suit :« un local situé à l'entresol composé de deux pièces avec fenêtres donnant sur le [Adresse 10], une chambre avec fenêtre sur cour, une cuisine avec fenêtre sur cour. Un hall d'entrée, un WC, une Salle de bains ».
Il est précisé que ces locaux sont loués à usage de cabinet kinésithérapeute - ostéopathe et soins esthétiques et habitation, à l'exclusion de toute autre destination. Le bail a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 25 mars 2007 pour se terminer le 24 mars 2016 et le loyer annuel a été fixé à la somme de 8.500 euros hors taxes payable par trimestre d'avance.
Le 24 septembre 2015, le bailleur a fait délivrer au preneur un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 17.250 euros hors taxes et hors charges.
M. [L] a noti'é par lettre recommandée AR à M. [V] son mémoire en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 17.250 euros hors taxes et hors charges par an.
Par lettre recommandée AR du 5 décembre 2016, M. [V] a notifié son mémoire en réponse aux termes duquel il s'opposait fermement à toute augmentation du loyer annuel du bail renouvelé.
Par acte du 8 août 2017, le bailleur a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux le preneur aux fins de voir fixer à la somme de 17.250 euros le loyer annuel du bail renouvelé le 26 mars 2016.
Par jugement contradictoire du 24 avril 2018, le juge des loyer commerciaux du tribunal de grande instance Lyon a :
- dit être compétent pour connaître de la demande présentée par le bailleur aux fins de fixation du bail renouvelé,
- dit que les locaux loués à M. [V] ne sont pas à usage exclusif de bureaux et que celui-ci n'a pas renoncé de manière non équivoque, à se prévaloir du principe du plafonnement du loyer,
- avant dire droit, ordonné une expertise confiée à M. [T] [Y] pour vérifier notamment les modifications alléguées dans les facteurs locaux de commercialité et fournir les éléments déterminant la valeur locative des locaux,
- dit que l'expertise se fera aux frais avancés par le bailleur qui consignera une somme de 2.000 euros au greffe du tribunal de grande instance avant le 22 juin 2018, sous peine de caducité de l'expertise,
- dit que pendant le cours de l'instance et en application de l'article L145-57 du code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 26 mars 2016,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision,
- réservé les dépens.
L'expert a déposé son rapport le 27 mai 2020.
Par jugement contradictoire du 26 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a :
- dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer des locaux donnés à bail à M. [V] par M. [L] sis [Adresse 2],
En conséquence,
- dit que le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 26 mars 2016 sera celui établi en fonction des règles d'indexation,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamné le bailleur à verser au preneur la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le bailleur aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Par déclaration du 14 avril 2022, le bailleur a interjeté appel des jugements du 24 avril 2018 et du 26 juillet 2021.
* * *
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 janvier 2023, M. [I] [L] demande à la cour de :
- infirmer le jugement du 24 avril 2018 en ce qu'il a :
- dit que les locaux loués à M. [V] ne sont pas à usage exclusif de bureaux et que celui-ci n'a pas renoncé de manière non équivoque à se prévaloir du principe du plafonnement du loyer,
- confirmer le jugement du 24 avril 2018 en ce que le juge des loyers commerciaux s'est déclaré compétent pour connaître de sa demande aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé,
- infirmer le jugement du 26 juillet 2021 en ce qu'il a :
- dit n'y avoir lieu à déplafonnement,
- en conséquence, jugé, que le montant du bail renouvelé à compter du 26 mars 2016 sera celui établi en fonction des règles d'indexation,
- en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et qu'il l'a condamné aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
Statuant à nouveau,
- dire et juger que les locaux sont loués à usage de bureaux,
- dire et juger qu'il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 du code de commerce,
- dire et juger que le preneur a renoncé au plafonnement du loyer du bail renouvelé,
En conséquence
- dire et juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative,
- fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 17.250 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 26 mars 2016,
- dire que le locataire sera tenu du paiement des intérêts au taux légal sur les loyers et les arriérés par application des dispositions de l'article 1155 du code civil et ordonner leur capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil pour ceux correspondant au loyer dû depuis plus d'un an,
- condamner le preneur à lui payer une indemnité de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le preneur aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise.
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 octobre 2022, M. [E] [V] demande à la cour de :
- infirmer, annuler et à tout le moins réformer le jugement du 24 avril 2018 en ce que le tribunal s'est déclaré compétent pour connaître de la demande de fixation du bail renouvelé et en ce qu'il a considéré qu'il s'agissait d'un bail commercial,
Et statuant à nouveau,
- dire que le juge des loyers commerciaux était incompétent pour statuer sur la demande de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé à compter du 26 mars 2016,
- juger que le bail le liant à M. [L] sur les locaux [Adresse 2] est un bail professionnel échappant au statut des baux commerciaux,
- rejeter la demande de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé à compter du 26 mars 2016 découlant de l'application des articles L145-1 et suivants du code de commerce,
- débouter le bailleur de l'intégralité de ses demandes,
Subsidiairement, et pour le cas où la cour confirmerait 1'existence d'un bail commercial,
- confirmer le jugement du 26 juillet 2021 en ce qu'il a :
- dit n'y avoir lieu à déplafonnement de loyer des locaux donnés à bail par M. [L] sis [Adresse 2],
En conséquence,
- dit que le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 26 mars 2016 sera celui établi en fonction des règles d'indexation,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- condamné le bailleur à lui payer la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le bailleur en tous les dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
- rejeter l'intégralité des demandes du bailleur, telle que diligentée à son encontre,
Y ajoutant,
- condamner le bailleur à lui payer la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le bailleur en tous les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 mars 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DECISION
La cour relève de manière liminaire que M. [V] demande à la fois l'infirmation et l'annulation du jugement du 24 avril 2018 mais qu'il ne développe aucun moyen spécifique d'annulation. En conséquence, il est d'ores et déjà débouté de cette prétention.
Sur la compétence du juge des loyers commerciaux
M. [V] soutient que :
- le jugement de 2018 a tranché la question de la compétence et de la nature des biens loués,
- le juge des loyers commerciaux n'est pas compétent pour statuer alors que la destination contractuelle du bail précise que les locaux sont loués à usage de cabinet de kinésithérapeute- ostéopathe et soins esthétiques et d'habitation à l'exclusion de toute autre destination, et il exerce une activité libérale, n'étant donc pas commerçant, et ne bénéficie pas d'emblée du statut,
- le bail a été régularisé avant la loi du 4 août 2008 (et l'article L 145-2-1 7°), les parties n'avaient pas la possibilité de régulariser un bail commercial, soumis au statut, et le bail doit être requalifié en bail professionnel, et il doit se voir appliquer les clauses du mini-statut des baux professionnels de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1086,
- le juge n'a pas caractérisé leur intention non équivoque des parties de soumettre leur relation contractuelle au statut, la notion de bail commercial n'est pas mentionnée dans les clauses particulières du bail, et la référence à la révision triennale est insuffisante,
- le bail est un contrat d'adhésion, il n'a pas compris les enjeux du choix juridique à opérer alors qu'il n'est pas inscrit au RCS ; le statut doit être exclu, il n'a pas manifesté d'intention non équivoque de régulariser un bail soumis au statut, ni de renoncer au statut des baux professionnels, il fallait une clause spécifique.
M. [L] soutient que :
- une profession libérale, relevant naturellement du dispositif des articles 57 A et 57 B de la Loi du 26 décembre 1986 peut décider de soumettre son bail au statut des baux commerciaux et c'est ce qu'a fait M. [V] en régularisant le 28 février 2007 un bail « commercial » mentionnant expressément qu'il est « soumis au statut des baux commerciaux ; Cctte possibilité était antérieure à la Loi du 4 août 2008, laquelle n'a fait que mettre un terme à la situation résultant de l'existence de 2 statuts d'ordre public susceptible de profiter aux professionnels naturellement soumis aux dispositions de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986 qui optait volontairement pour le statut des baux commerciaux. Le preneur pouvait seulement donner congé 6 mois à l'avance.
- la seule condition pour l'application volontaire du statut est la manifestation non équivoque de la volonté des parties de s'y soumettre ; le juge des loyers commerciaux a à juste titre relevé de nombreux indices de l'intention non équivoque des parties soit le titre du bail, la destination contractuelle, la durée de 9 ans et la révision triennale.
Réponse de la cour
La cour relève qu'il a été fait appel du jugement du 24 avril 2018 de sorte que l'appelant ne peut se prévaloir de ce que la question de la compétence a ét définitivement tranchée.
Ensuite, elle rappelle que l'appréciation de la commune intention des parties sur la soumission du bail au statut relève du pouvoir souverain des juges du fond.
Or, c'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que :
- M. [V], en régularisant le 28 février 2007 un bail commercial mentionnant expressément qu'il était soumis au statut des baux commerciaux et soumis au Décret 53-960 du 30 septembre 1959 codifié aux articles L145-1 à L145-60 du code de commerce, bien qu'exerçant une profession libérale relevant du dispositif des articles 57 A et 57 B de la Loi du 26 décembre 1986, a décidé de soumettre son bail au statut des baux commerciaux.
- une telle possibilité résultait de la jurisprudence avant même l'entrée en application de la loi du 4 août 2008, laquelle a mis un terme à la situation résultant de l'existence de deux statuts d'ordre public susceptibles de profiter aux professionnels naturellement soumis aux dispositions de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986 qui optaient volontairement pour le statut des baux commerciaux, la loi ayant ensuite expressément ajouté une catégorie de baux bénéficiant du statut des baux commerciaux par dérogation à l'article 57A.
La cour ajoute, confirmant le jugement, que :
- la seule condition pour l'application en l'espèce du statut est la manifestation non équivoque de la volonté des parties de s'y soumettre et il est mentionné en caractères très apparents 'bail commercial' en entête du bail litigieux avant le rappel de ce que le bail est soumis au statut des baux commerciaux avec les textes applicables de sorte que cette mention est particulièrement explicite,
- le bail prévoit ensuite une durée de neuf ans et une faculté de résiliation triennale qui caractérise les baux commerciaux, cette mention étant conforme aux dispositions de l'article 27 du décret du 20 septembre 1953, et il est prévu un préavis de 6 mois avant chaque période triennale,
- dans son courrier du 16 novembre 2015, M. [V] lui-même mentionne le bail commercial et discute de dispositions se rapportant au statut sorte que le preneur ne s'est nullement mépris sur la nature commerciale du bail.
Il est donc indéniable que le bail est soumis au statut des baux commerciaux et le jugement est en conséquence confirmé sur la compétence du juge des loyers commerciaux pour connaître du litige.
Sur le fond
Le bailleur soutient que :
- le local à usage de bureau a fait l'objet d'une définition progressive et extensive par la jurisprudence et concerne tous les locaux regroupant une activité intellectuelle ou administrative, même en cas de réception de clientèle, dès lors qu'ils ne servent ni au dépôt ni à la livraison de marchandise ; l'appréciation de l'usage exclusif de bureaux est faite en considération de la destination du bail et non de la désignation des locaux,
- le tribunal n'a pas caractérisé en quoi son activité ne serait pas intellectuelle, alors qu'aucun dépôt ou vente de marchandises n'intervient dans les locaux ; la jurisprudence a retenu un usage exclusif de bureaux pour un laboratoire d'analyse médicales et un médecin ; l'existence de locaux d'habitation n'est pas incompatible,
- selon l'article R.145-11 du Code de commerce, le prix du bail doit être fixé à la valeur locative fixée par référence au prix de marché pour des locaux équivalents telle que déterminée par les dispositions de l'article L 145-33 du Code de Commerce,
- subsidiairement, , il y a lieu à déplafonnement dès lors qu'il y a eu modifications notables des éléments de la valeur locative déterminés par les articles R. 145-2 à R 145-6 du Code de Commerce, et intervenues pendant la durée du bail échu et en rapport avec l'activité concernée,
- si la population résidente du secteur est restée stable, celle âgée de 65 ans et plus ' soit la clientèle privilégiée d'un cabinet de kinésithérapie-ostéopathie ' a connu un fort accroissement, s'agissant notamment des individus appartenant à la catégorie socioprofessionnelle des cadres et professions intellectuelles supérieures (+ 114,74 %), des artisans, commerçants, chefs d'entreprises (+ 47,73 %) ' ces derniers étant de "la population active" - et des retraités (+ 4,21 %),
- rien ne confirme l'estimation de l'expert sur la patientèle, l'arthrose est particulièrement concernée ; le recours aux auxiliaires médicaux et en particulier aux spécialistes en ostéopathie a considérablement augmenté en particulier dans la clientèle de proximité du Cabinet. De plus en plus de mutuelles prennent désormais en charge le remboursement, au moins partiel, des soins en ostéopathie ce qui a nécessairement favorisé le développement de l'activité,
- il n'est pas démontré que la concurrence s'est renforcée,
- de nombreuses associations de commerçants se sont mises en place afin d'accroître la dynamique et l'attractivité du quartier, un nouveau parc de stationnement a ouvert dès le 20 août 2008 et a permis la création de 732 places de stationnement à proximité immédiate des locaux loués, ce qui a nécessairement profité à l'activité du preneur dont la patientèle souffre de problèmes de déplacement grandement améliorés par la possibilité d'un stationnement à proximité et la suppression des stationnements sur les berges du Rhône est intervenue avant le bail,
- le preneur a renoncé au principe de déplafonnement des loyers, il a expressément indiqué qu'il acceptait de se soumettre à l'application de l'indice du coût de la construction pour le calcul du nouveau prix du bail,
- le juge des loyers commerciaux a retenu l'application d'un loyer à hauteur de 10.143,44 euros par an soit 93 euros par m² par an hors taxes et hors charges ; mais ces prix de comparaison sur le [Adresse 10] à [Localité 12], pour des bureaux en étage, s'inscrivent dans une fourchette comprise entre 160 et 170 euros le m² utile, dès lors qu'il n'est pas d'usage de pondérer de tels locaux qui ne présentent pas dans leur consistance de disparités manifestes,
- ses références de comparaison sont pertinentes.
Le preneur soutient que :
- le bail relève du mini-statut des baux professionnels et pouvait être de 9 ans, il s'est renouvelé pour 6 ans le 25 mars 2016 ; il pouvait quitter les lieux à tout moment,
- le loyer n'était soumis à aucune réglementation, et librement négocié, la seule dérogation est une clause d'indexation, à l'exception de toute demande de révision lors du renouvellement,
- en tout état de cause, il n'existe aucun fondement à une demande de déplafonnement, les locaux ne sont pas à usage exclusif de bureau et il n'existe aucune modification favorable et notable des facteurs de commercialité, ce que l'expert a retenu,
- le bailleur méconnaît la composition de sa patientèle en se prévalant de l'augmentation de l'âge moyen de la population résidente, il a plutôt des personnes en activité professionnelle entre 25 et 49 ans, (traumatismes sportifs et accidents de la vie active), ce n'est pas non plus une population de cadres et professions supérieures,
- l'aménagement des locaux pour les personnes à mobilité réduite est impossible,
- sa clientèle n'est pas sectorielle, il n'y a pas d'apport des associations de commerçants,
- l'ouverture du parc [Localité 13] n'a pas de réelle incidence, les transports en commun sont privilégiés,
- les locaux loués sont bas de plafond, et pas facilement accessibles par rapport aux autres locaux de l'immeuble, il y a une marche descendante, l'électricité est vétuste,
- il n'existe pas de loyers de comparaison, l'appelant compare à tort avec des boutiques,
- il n'a pas renoncé à la notion de plafonnement du loyer, dans un cadre strictement amiable, il a indiqué que tout au plus il serait à même d'accepter la fixation du loyer du bail renouvelé moyennant l'application de l'indice.
Réponse de la cour
La règle du plafonnement du loyer renouvelé ne s'applique pas aux baux des locaux à usage de bureaux lesquels sont visés par l'article L 145-36 du code de commerce et il est constant que la notion de local à usage de bureaux n'a été définie ni circonscrite par aucun texte, qu'elle s'applique manifestement aux activités administrative ou intellectuelle.
En l'espèce, l'activité exercée par M. [V] est celle de 'cabinet kinésithérapeute ostéopathe et soins esthétiques' à l'exclusion de tout autre destination et le premier juge a à juste titre relevé que ce praticien se livre à des actes para-médicaux pour soulager la douleur des clients ne saurait se limiter à une seule activité intellectuelle et relever de l'article susvisé. Le jugement est ainsi confirmé en ce qu'il a retenu que les locaux n'échappaient donc pas à la règle de déplafonnement.
Le premier juge a également estimé à bon escient que M. [V] n'avait pas renoncé à la règle du plafonnement, les courriers échangés avec la Régie ne permettant pas de l'établir. En effet, les courriers des 26 novembre 2015 et 5 janvier 2016 (pièce 7 appelant) même en ce qu'il répondent au mandataire du bailleur sur les facteurs de commercialité allégués par la Régie sont échangés dans un cadre strictement amiable et ne sont pas suffisamment explicites pour l'établir alors que la renonciation à un droit, pour être opposable au preneur, doit être dénuée de toute équivoque.
Le premier jugement est en conséquence confirmé sur ce point également.
S'agissant de la modification notable des facteurs de commercialité qui ont donné lieu à une expertise judiciaire ordonnée par le jugement de 2018, selon l'article L 145-33 du code de commerce, 'Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments'.
L'article L 145-34 du code de commerce précise que 'A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.'
En l'espèce, l'expert judiciaire a considéré qu'il n'est pas survenu de modification notable, au sens des dispositions de l'article L.145-34 du Code de Commerce, pendant la durée du bail échu.
C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que :
- le rapport de l'expert judiciaire n'a pas permis de mettre en lumière une amélioration notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité de [E] [V],
- s'agissant des caractéristiques des locaux, ces derniers ne souffrent d'aucun désordre majeur mais sont à l'entresol d'un immeuble de type haussmannien et s'affichent dans un état vieillissant et nécessitant modernisation et remise au goût du jour, et si cette configuration de type appartement ne nuit pas à l'adaptabilité de l'activité exercée, il existe une regrettable marche descendante depuis la porte palière pouvant gêner l'accueil des personnes à mobilité réduite,
- les parties n'ont pas fait valoir de modifications des obligations des parties sur lé période annoncée,
- s'agissant de la destination des locaux, M. [V] exerce une activité d'ostéopathe depuis une vingtaine d'année et aucune modification de sorte qu'il n'y a eu aucune modification d'activité sur la période examinée,
- s'agissant des facteurs locaux de commercialité, et l'accroissement allégué d'une population privilégiée d'un cabinet de kinésithérapeute- ostéopathe, il est constaté une augmentation de 2,90 % en ce compris la population de plus de 60 ans, sur une période qui ne correspond pas tout à fait à celle en cause et porte sur des secteurs très différents de l'arrondissement, la part des retraités avait diminué entre 2011 et 2016 (de 23% à 21,7%) et il y a une évolution certes positive mais guère notable puisque les patients de M. [V] sont plutôt des actifs et il n'a pas de clientèle type,
- sur la création d'associations de commerçants favorisant la promotion et l'attractivité du secteur, si l'association 'les [Adresse 9] du [Adresse 6]' a eu pour objectif de faciliter e regroupement des associations déjà existantes comme 'Carré Roosevelt' afin de promouvoir le tissu commercial et artisanal du 6ème arrondissement, son impact sur l'activité de M. [V] n'est pas démontré,
- s'agissant de la création du Parc [Localité 13] en août 2008, et se traduisant par la création d'un parking de 732 places, la clientèle type de M. [V], laquelle vient soigner un désordre altérant sa mobilité, a plutôt recours aux transports en commun (la station de métro [11] est au pied de l'immeuble où se trouve le cabinet) où au taxi de sorte que l'ouverture du parc de stationnement est sans réelle incidence sur l'activité exercée,
- il n'y a en conséquence pas lieu à déplafonnement des loyers.
La cour, confirmant le jugement, ajoute que :
- sur l'accroissement significatif d'une population privilégiée, celle-ci se répercute par ailleurs sur une concurrence plutôt vive à l'échelle même du quartier et l'activité de M. [V] se heurte ainsi à celle de nombreux concurrents répertoriés par l'expert dans son rapport, de sorte qu'un accroissement de population notable et favorable à l'activité exercée par M. [V] ne peut être retenu dans ce contexte,
- les pièces de l'appelant qui seraient des études sur le métier d'ostéopathe sont des articles qui ne sont pas déterminants et ne sont pas de nature à établir la relation certaine entre l'âge de la population et recours à ces praticiens,
- même si les berges du Rhône ont vu la suppression des places de stationnement avant la conclusions du bail en cause, le parking [Localité 13] ne fait que remplacer ces possibilités de stationnement et dans l'intervalle, des parkings provisoires ont été mis en place [Adresse 15] de sorte que la rupture n'a été ni longue ni complète, de sorte que la création du parking n'induit pas nécessairement une augmentation de patientèle ; par ailleurs, rien ne démontre que la patientèle de M. [V] fasse usage d'un véhicule dans un secteur bien pourvu en transports en commun alors que la réduction de mobilité est un frein pour l'utilisation d'un véhicule personnel et que le parking est distant de plus de 500 mètres du cabinet.
Dès lors, le jugement du 26 juillet 2021 est également confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à déplafonnement de loyers et qu'en conséquence le montant du bail renouvelé à compter du 26 mars 2016 sera celui établi en fonction des règles d'indexation.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Les dépens d'appel sont à la charge de M. [L] qui succombe sur ses prétentions, les dépens de première instance comprenant le coût de l'expertise judiciaire étant confirmés.
En outre, l'équité commande de condamner l'appelant à payer à son adversaire la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, la somme fixée en première instance au bénéfice de M. [V] recevant également confirmation.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déboute M [E] [V] de sa demande d'annulation du jugement du 24 avril 2018,
Confirme les jugements du 24 avril 2018 et du 26 juillet 2021 dans toutes leurs dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [I] [L] à supporter les dépens d'appel et à payer à M. [E] [V] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière, La Présidente,
Décisions du
Tribunal Judiciaire de LYON
Au fond
du 24 avril 2018
RG : 17/00036
Tribunal Judiciaire de LYON
Au fond
du 26 juillet 2021
RG : 17/00036
loyers commerciaux
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 16 Décembre 2025
APPELANT :
M. [I] [L]
né le 26 Septembre 1948 à [Localité 14]
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représenté par Me Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : T 359
INTIME :
M. [E] [V]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 475
ayant pour avocat plaidant Me Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocat au barreau de LYON, toque : 332
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 21 Mars 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Octobre 2025
Date de mise à disposition : 09 Décembre 2025 prorogée au 16 Décembre 2025
Audience tenue par Patricia GONZALEZ, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Patricia GONZALEZ, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un bail régularisé le 28 février 2007, M. [I] [L] (le bailleur) a donné en location à M. [E] [V] (le preneur) des locaux situé [Adresse 3] [Localité 7] composés comme suit :« un local situé à l'entresol composé de deux pièces avec fenêtres donnant sur le [Adresse 10], une chambre avec fenêtre sur cour, une cuisine avec fenêtre sur cour. Un hall d'entrée, un WC, une Salle de bains ».
Il est précisé que ces locaux sont loués à usage de cabinet kinésithérapeute - ostéopathe et soins esthétiques et habitation, à l'exclusion de toute autre destination. Le bail a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 25 mars 2007 pour se terminer le 24 mars 2016 et le loyer annuel a été fixé à la somme de 8.500 euros hors taxes payable par trimestre d'avance.
Le 24 septembre 2015, le bailleur a fait délivrer au preneur un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 17.250 euros hors taxes et hors charges.
M. [L] a noti'é par lettre recommandée AR à M. [V] son mémoire en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 17.250 euros hors taxes et hors charges par an.
Par lettre recommandée AR du 5 décembre 2016, M. [V] a notifié son mémoire en réponse aux termes duquel il s'opposait fermement à toute augmentation du loyer annuel du bail renouvelé.
Par acte du 8 août 2017, le bailleur a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux le preneur aux fins de voir fixer à la somme de 17.250 euros le loyer annuel du bail renouvelé le 26 mars 2016.
Par jugement contradictoire du 24 avril 2018, le juge des loyer commerciaux du tribunal de grande instance Lyon a :
- dit être compétent pour connaître de la demande présentée par le bailleur aux fins de fixation du bail renouvelé,
- dit que les locaux loués à M. [V] ne sont pas à usage exclusif de bureaux et que celui-ci n'a pas renoncé de manière non équivoque, à se prévaloir du principe du plafonnement du loyer,
- avant dire droit, ordonné une expertise confiée à M. [T] [Y] pour vérifier notamment les modifications alléguées dans les facteurs locaux de commercialité et fournir les éléments déterminant la valeur locative des locaux,
- dit que l'expertise se fera aux frais avancés par le bailleur qui consignera une somme de 2.000 euros au greffe du tribunal de grande instance avant le 22 juin 2018, sous peine de caducité de l'expertise,
- dit que pendant le cours de l'instance et en application de l'article L145-57 du code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 26 mars 2016,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision,
- réservé les dépens.
L'expert a déposé son rapport le 27 mai 2020.
Par jugement contradictoire du 26 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a :
- dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer des locaux donnés à bail à M. [V] par M. [L] sis [Adresse 2],
En conséquence,
- dit que le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 26 mars 2016 sera celui établi en fonction des règles d'indexation,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamné le bailleur à verser au preneur la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le bailleur aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Par déclaration du 14 avril 2022, le bailleur a interjeté appel des jugements du 24 avril 2018 et du 26 juillet 2021.
* * *
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 janvier 2023, M. [I] [L] demande à la cour de :
- infirmer le jugement du 24 avril 2018 en ce qu'il a :
- dit que les locaux loués à M. [V] ne sont pas à usage exclusif de bureaux et que celui-ci n'a pas renoncé de manière non équivoque à se prévaloir du principe du plafonnement du loyer,
- confirmer le jugement du 24 avril 2018 en ce que le juge des loyers commerciaux s'est déclaré compétent pour connaître de sa demande aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé,
- infirmer le jugement du 26 juillet 2021 en ce qu'il a :
- dit n'y avoir lieu à déplafonnement,
- en conséquence, jugé, que le montant du bail renouvelé à compter du 26 mars 2016 sera celui établi en fonction des règles d'indexation,
- en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et qu'il l'a condamné aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
Statuant à nouveau,
- dire et juger que les locaux sont loués à usage de bureaux,
- dire et juger qu'il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 du code de commerce,
- dire et juger que le preneur a renoncé au plafonnement du loyer du bail renouvelé,
En conséquence
- dire et juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative,
- fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 17.250 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 26 mars 2016,
- dire que le locataire sera tenu du paiement des intérêts au taux légal sur les loyers et les arriérés par application des dispositions de l'article 1155 du code civil et ordonner leur capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil pour ceux correspondant au loyer dû depuis plus d'un an,
- condamner le preneur à lui payer une indemnité de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le preneur aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise.
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 octobre 2022, M. [E] [V] demande à la cour de :
- infirmer, annuler et à tout le moins réformer le jugement du 24 avril 2018 en ce que le tribunal s'est déclaré compétent pour connaître de la demande de fixation du bail renouvelé et en ce qu'il a considéré qu'il s'agissait d'un bail commercial,
Et statuant à nouveau,
- dire que le juge des loyers commerciaux était incompétent pour statuer sur la demande de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé à compter du 26 mars 2016,
- juger que le bail le liant à M. [L] sur les locaux [Adresse 2] est un bail professionnel échappant au statut des baux commerciaux,
- rejeter la demande de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé à compter du 26 mars 2016 découlant de l'application des articles L145-1 et suivants du code de commerce,
- débouter le bailleur de l'intégralité de ses demandes,
Subsidiairement, et pour le cas où la cour confirmerait 1'existence d'un bail commercial,
- confirmer le jugement du 26 juillet 2021 en ce qu'il a :
- dit n'y avoir lieu à déplafonnement de loyer des locaux donnés à bail par M. [L] sis [Adresse 2],
En conséquence,
- dit que le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 26 mars 2016 sera celui établi en fonction des règles d'indexation,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- condamné le bailleur à lui payer la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le bailleur en tous les dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire,
- rejeter l'intégralité des demandes du bailleur, telle que diligentée à son encontre,
Y ajoutant,
- condamner le bailleur à lui payer la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le bailleur en tous les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 21 mars 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DECISION
La cour relève de manière liminaire que M. [V] demande à la fois l'infirmation et l'annulation du jugement du 24 avril 2018 mais qu'il ne développe aucun moyen spécifique d'annulation. En conséquence, il est d'ores et déjà débouté de cette prétention.
Sur la compétence du juge des loyers commerciaux
M. [V] soutient que :
- le jugement de 2018 a tranché la question de la compétence et de la nature des biens loués,
- le juge des loyers commerciaux n'est pas compétent pour statuer alors que la destination contractuelle du bail précise que les locaux sont loués à usage de cabinet de kinésithérapeute- ostéopathe et soins esthétiques et d'habitation à l'exclusion de toute autre destination, et il exerce une activité libérale, n'étant donc pas commerçant, et ne bénéficie pas d'emblée du statut,
- le bail a été régularisé avant la loi du 4 août 2008 (et l'article L 145-2-1 7°), les parties n'avaient pas la possibilité de régulariser un bail commercial, soumis au statut, et le bail doit être requalifié en bail professionnel, et il doit se voir appliquer les clauses du mini-statut des baux professionnels de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1086,
- le juge n'a pas caractérisé leur intention non équivoque des parties de soumettre leur relation contractuelle au statut, la notion de bail commercial n'est pas mentionnée dans les clauses particulières du bail, et la référence à la révision triennale est insuffisante,
- le bail est un contrat d'adhésion, il n'a pas compris les enjeux du choix juridique à opérer alors qu'il n'est pas inscrit au RCS ; le statut doit être exclu, il n'a pas manifesté d'intention non équivoque de régulariser un bail soumis au statut, ni de renoncer au statut des baux professionnels, il fallait une clause spécifique.
M. [L] soutient que :
- une profession libérale, relevant naturellement du dispositif des articles 57 A et 57 B de la Loi du 26 décembre 1986 peut décider de soumettre son bail au statut des baux commerciaux et c'est ce qu'a fait M. [V] en régularisant le 28 février 2007 un bail « commercial » mentionnant expressément qu'il est « soumis au statut des baux commerciaux ; Cctte possibilité était antérieure à la Loi du 4 août 2008, laquelle n'a fait que mettre un terme à la situation résultant de l'existence de 2 statuts d'ordre public susceptible de profiter aux professionnels naturellement soumis aux dispositions de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986 qui optait volontairement pour le statut des baux commerciaux. Le preneur pouvait seulement donner congé 6 mois à l'avance.
- la seule condition pour l'application volontaire du statut est la manifestation non équivoque de la volonté des parties de s'y soumettre ; le juge des loyers commerciaux a à juste titre relevé de nombreux indices de l'intention non équivoque des parties soit le titre du bail, la destination contractuelle, la durée de 9 ans et la révision triennale.
Réponse de la cour
La cour relève qu'il a été fait appel du jugement du 24 avril 2018 de sorte que l'appelant ne peut se prévaloir de ce que la question de la compétence a ét définitivement tranchée.
Ensuite, elle rappelle que l'appréciation de la commune intention des parties sur la soumission du bail au statut relève du pouvoir souverain des juges du fond.
Or, c'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que :
- M. [V], en régularisant le 28 février 2007 un bail commercial mentionnant expressément qu'il était soumis au statut des baux commerciaux et soumis au Décret 53-960 du 30 septembre 1959 codifié aux articles L145-1 à L145-60 du code de commerce, bien qu'exerçant une profession libérale relevant du dispositif des articles 57 A et 57 B de la Loi du 26 décembre 1986, a décidé de soumettre son bail au statut des baux commerciaux.
- une telle possibilité résultait de la jurisprudence avant même l'entrée en application de la loi du 4 août 2008, laquelle a mis un terme à la situation résultant de l'existence de deux statuts d'ordre public susceptibles de profiter aux professionnels naturellement soumis aux dispositions de l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986 qui optaient volontairement pour le statut des baux commerciaux, la loi ayant ensuite expressément ajouté une catégorie de baux bénéficiant du statut des baux commerciaux par dérogation à l'article 57A.
La cour ajoute, confirmant le jugement, que :
- la seule condition pour l'application en l'espèce du statut est la manifestation non équivoque de la volonté des parties de s'y soumettre et il est mentionné en caractères très apparents 'bail commercial' en entête du bail litigieux avant le rappel de ce que le bail est soumis au statut des baux commerciaux avec les textes applicables de sorte que cette mention est particulièrement explicite,
- le bail prévoit ensuite une durée de neuf ans et une faculté de résiliation triennale qui caractérise les baux commerciaux, cette mention étant conforme aux dispositions de l'article 27 du décret du 20 septembre 1953, et il est prévu un préavis de 6 mois avant chaque période triennale,
- dans son courrier du 16 novembre 2015, M. [V] lui-même mentionne le bail commercial et discute de dispositions se rapportant au statut sorte que le preneur ne s'est nullement mépris sur la nature commerciale du bail.
Il est donc indéniable que le bail est soumis au statut des baux commerciaux et le jugement est en conséquence confirmé sur la compétence du juge des loyers commerciaux pour connaître du litige.
Sur le fond
Le bailleur soutient que :
- le local à usage de bureau a fait l'objet d'une définition progressive et extensive par la jurisprudence et concerne tous les locaux regroupant une activité intellectuelle ou administrative, même en cas de réception de clientèle, dès lors qu'ils ne servent ni au dépôt ni à la livraison de marchandise ; l'appréciation de l'usage exclusif de bureaux est faite en considération de la destination du bail et non de la désignation des locaux,
- le tribunal n'a pas caractérisé en quoi son activité ne serait pas intellectuelle, alors qu'aucun dépôt ou vente de marchandises n'intervient dans les locaux ; la jurisprudence a retenu un usage exclusif de bureaux pour un laboratoire d'analyse médicales et un médecin ; l'existence de locaux d'habitation n'est pas incompatible,
- selon l'article R.145-11 du Code de commerce, le prix du bail doit être fixé à la valeur locative fixée par référence au prix de marché pour des locaux équivalents telle que déterminée par les dispositions de l'article L 145-33 du Code de Commerce,
- subsidiairement, , il y a lieu à déplafonnement dès lors qu'il y a eu modifications notables des éléments de la valeur locative déterminés par les articles R. 145-2 à R 145-6 du Code de Commerce, et intervenues pendant la durée du bail échu et en rapport avec l'activité concernée,
- si la population résidente du secteur est restée stable, celle âgée de 65 ans et plus ' soit la clientèle privilégiée d'un cabinet de kinésithérapie-ostéopathie ' a connu un fort accroissement, s'agissant notamment des individus appartenant à la catégorie socioprofessionnelle des cadres et professions intellectuelles supérieures (+ 114,74 %), des artisans, commerçants, chefs d'entreprises (+ 47,73 %) ' ces derniers étant de "la population active" - et des retraités (+ 4,21 %),
- rien ne confirme l'estimation de l'expert sur la patientèle, l'arthrose est particulièrement concernée ; le recours aux auxiliaires médicaux et en particulier aux spécialistes en ostéopathie a considérablement augmenté en particulier dans la clientèle de proximité du Cabinet. De plus en plus de mutuelles prennent désormais en charge le remboursement, au moins partiel, des soins en ostéopathie ce qui a nécessairement favorisé le développement de l'activité,
- il n'est pas démontré que la concurrence s'est renforcée,
- de nombreuses associations de commerçants se sont mises en place afin d'accroître la dynamique et l'attractivité du quartier, un nouveau parc de stationnement a ouvert dès le 20 août 2008 et a permis la création de 732 places de stationnement à proximité immédiate des locaux loués, ce qui a nécessairement profité à l'activité du preneur dont la patientèle souffre de problèmes de déplacement grandement améliorés par la possibilité d'un stationnement à proximité et la suppression des stationnements sur les berges du Rhône est intervenue avant le bail,
- le preneur a renoncé au principe de déplafonnement des loyers, il a expressément indiqué qu'il acceptait de se soumettre à l'application de l'indice du coût de la construction pour le calcul du nouveau prix du bail,
- le juge des loyers commerciaux a retenu l'application d'un loyer à hauteur de 10.143,44 euros par an soit 93 euros par m² par an hors taxes et hors charges ; mais ces prix de comparaison sur le [Adresse 10] à [Localité 12], pour des bureaux en étage, s'inscrivent dans une fourchette comprise entre 160 et 170 euros le m² utile, dès lors qu'il n'est pas d'usage de pondérer de tels locaux qui ne présentent pas dans leur consistance de disparités manifestes,
- ses références de comparaison sont pertinentes.
Le preneur soutient que :
- le bail relève du mini-statut des baux professionnels et pouvait être de 9 ans, il s'est renouvelé pour 6 ans le 25 mars 2016 ; il pouvait quitter les lieux à tout moment,
- le loyer n'était soumis à aucune réglementation, et librement négocié, la seule dérogation est une clause d'indexation, à l'exception de toute demande de révision lors du renouvellement,
- en tout état de cause, il n'existe aucun fondement à une demande de déplafonnement, les locaux ne sont pas à usage exclusif de bureau et il n'existe aucune modification favorable et notable des facteurs de commercialité, ce que l'expert a retenu,
- le bailleur méconnaît la composition de sa patientèle en se prévalant de l'augmentation de l'âge moyen de la population résidente, il a plutôt des personnes en activité professionnelle entre 25 et 49 ans, (traumatismes sportifs et accidents de la vie active), ce n'est pas non plus une population de cadres et professions supérieures,
- l'aménagement des locaux pour les personnes à mobilité réduite est impossible,
- sa clientèle n'est pas sectorielle, il n'y a pas d'apport des associations de commerçants,
- l'ouverture du parc [Localité 13] n'a pas de réelle incidence, les transports en commun sont privilégiés,
- les locaux loués sont bas de plafond, et pas facilement accessibles par rapport aux autres locaux de l'immeuble, il y a une marche descendante, l'électricité est vétuste,
- il n'existe pas de loyers de comparaison, l'appelant compare à tort avec des boutiques,
- il n'a pas renoncé à la notion de plafonnement du loyer, dans un cadre strictement amiable, il a indiqué que tout au plus il serait à même d'accepter la fixation du loyer du bail renouvelé moyennant l'application de l'indice.
Réponse de la cour
La règle du plafonnement du loyer renouvelé ne s'applique pas aux baux des locaux à usage de bureaux lesquels sont visés par l'article L 145-36 du code de commerce et il est constant que la notion de local à usage de bureaux n'a été définie ni circonscrite par aucun texte, qu'elle s'applique manifestement aux activités administrative ou intellectuelle.
En l'espèce, l'activité exercée par M. [V] est celle de 'cabinet kinésithérapeute ostéopathe et soins esthétiques' à l'exclusion de tout autre destination et le premier juge a à juste titre relevé que ce praticien se livre à des actes para-médicaux pour soulager la douleur des clients ne saurait se limiter à une seule activité intellectuelle et relever de l'article susvisé. Le jugement est ainsi confirmé en ce qu'il a retenu que les locaux n'échappaient donc pas à la règle de déplafonnement.
Le premier juge a également estimé à bon escient que M. [V] n'avait pas renoncé à la règle du plafonnement, les courriers échangés avec la Régie ne permettant pas de l'établir. En effet, les courriers des 26 novembre 2015 et 5 janvier 2016 (pièce 7 appelant) même en ce qu'il répondent au mandataire du bailleur sur les facteurs de commercialité allégués par la Régie sont échangés dans un cadre strictement amiable et ne sont pas suffisamment explicites pour l'établir alors que la renonciation à un droit, pour être opposable au preneur, doit être dénuée de toute équivoque.
Le premier jugement est en conséquence confirmé sur ce point également.
S'agissant de la modification notable des facteurs de commercialité qui ont donné lieu à une expertise judiciaire ordonnée par le jugement de 2018, selon l'article L 145-33 du code de commerce, 'Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments'.
L'article L 145-34 du code de commerce précise que 'A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.'
En l'espèce, l'expert judiciaire a considéré qu'il n'est pas survenu de modification notable, au sens des dispositions de l'article L.145-34 du Code de Commerce, pendant la durée du bail échu.
C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que :
- le rapport de l'expert judiciaire n'a pas permis de mettre en lumière une amélioration notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité de [E] [V],
- s'agissant des caractéristiques des locaux, ces derniers ne souffrent d'aucun désordre majeur mais sont à l'entresol d'un immeuble de type haussmannien et s'affichent dans un état vieillissant et nécessitant modernisation et remise au goût du jour, et si cette configuration de type appartement ne nuit pas à l'adaptabilité de l'activité exercée, il existe une regrettable marche descendante depuis la porte palière pouvant gêner l'accueil des personnes à mobilité réduite,
- les parties n'ont pas fait valoir de modifications des obligations des parties sur lé période annoncée,
- s'agissant de la destination des locaux, M. [V] exerce une activité d'ostéopathe depuis une vingtaine d'année et aucune modification de sorte qu'il n'y a eu aucune modification d'activité sur la période examinée,
- s'agissant des facteurs locaux de commercialité, et l'accroissement allégué d'une population privilégiée d'un cabinet de kinésithérapeute- ostéopathe, il est constaté une augmentation de 2,90 % en ce compris la population de plus de 60 ans, sur une période qui ne correspond pas tout à fait à celle en cause et porte sur des secteurs très différents de l'arrondissement, la part des retraités avait diminué entre 2011 et 2016 (de 23% à 21,7%) et il y a une évolution certes positive mais guère notable puisque les patients de M. [V] sont plutôt des actifs et il n'a pas de clientèle type,
- sur la création d'associations de commerçants favorisant la promotion et l'attractivité du secteur, si l'association 'les [Adresse 9] du [Adresse 6]' a eu pour objectif de faciliter e regroupement des associations déjà existantes comme 'Carré Roosevelt' afin de promouvoir le tissu commercial et artisanal du 6ème arrondissement, son impact sur l'activité de M. [V] n'est pas démontré,
- s'agissant de la création du Parc [Localité 13] en août 2008, et se traduisant par la création d'un parking de 732 places, la clientèle type de M. [V], laquelle vient soigner un désordre altérant sa mobilité, a plutôt recours aux transports en commun (la station de métro [11] est au pied de l'immeuble où se trouve le cabinet) où au taxi de sorte que l'ouverture du parc de stationnement est sans réelle incidence sur l'activité exercée,
- il n'y a en conséquence pas lieu à déplafonnement des loyers.
La cour, confirmant le jugement, ajoute que :
- sur l'accroissement significatif d'une population privilégiée, celle-ci se répercute par ailleurs sur une concurrence plutôt vive à l'échelle même du quartier et l'activité de M. [V] se heurte ainsi à celle de nombreux concurrents répertoriés par l'expert dans son rapport, de sorte qu'un accroissement de population notable et favorable à l'activité exercée par M. [V] ne peut être retenu dans ce contexte,
- les pièces de l'appelant qui seraient des études sur le métier d'ostéopathe sont des articles qui ne sont pas déterminants et ne sont pas de nature à établir la relation certaine entre l'âge de la population et recours à ces praticiens,
- même si les berges du Rhône ont vu la suppression des places de stationnement avant la conclusions du bail en cause, le parking [Localité 13] ne fait que remplacer ces possibilités de stationnement et dans l'intervalle, des parkings provisoires ont été mis en place [Adresse 15] de sorte que la rupture n'a été ni longue ni complète, de sorte que la création du parking n'induit pas nécessairement une augmentation de patientèle ; par ailleurs, rien ne démontre que la patientèle de M. [V] fasse usage d'un véhicule dans un secteur bien pourvu en transports en commun alors que la réduction de mobilité est un frein pour l'utilisation d'un véhicule personnel et que le parking est distant de plus de 500 mètres du cabinet.
Dès lors, le jugement du 26 juillet 2021 est également confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à déplafonnement de loyers et qu'en conséquence le montant du bail renouvelé à compter du 26 mars 2016 sera celui établi en fonction des règles d'indexation.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Les dépens d'appel sont à la charge de M. [L] qui succombe sur ses prétentions, les dépens de première instance comprenant le coût de l'expertise judiciaire étant confirmés.
En outre, l'équité commande de condamner l'appelant à payer à son adversaire la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, la somme fixée en première instance au bénéfice de M. [V] recevant également confirmation.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déboute M [E] [V] de sa demande d'annulation du jugement du 24 avril 2018,
Confirme les jugements du 24 avril 2018 et du 26 juillet 2021 dans toutes leurs dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [I] [L] à supporter les dépens d'appel et à payer à M. [E] [V] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière, La Présidente,