CA Grenoble, ch. civ. B, 16 décembre 2025, n° 23/03875
GRENOBLE
Arrêt
Autre
N° RG 23/03875 - N° Portalis DBVM-V-B7H-MAPW
N° Minute :
C1
Copie exécutoire délivrée
le :
à
la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC
Me Anne NOBILI
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
Chambre civile section B
ARRÊT DU MARDI 16 DÉCEMBRE 2025
Appel d'un jugement (N° R.G 21/02142) rendu par le tribunal judiciaire de Valence en date du 27 avril 2023, suivant déclaration d'appel du 10 novembre 2023
APPELANTE :
Mme [B] [H] épouse [V]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIM É :
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]', prise en la personne de son syndic Madame [G] [R], en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Anne NOBILI, avocat au barreau de LA DRÔME
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente de la chambre civile Section B,
Mme Ludivine Chetail, conseillère,
M. Jean-Yves Pourret, conseiller,
DÉBATS :
A l'audience publique du 14 octobre 2025, Mme Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de Mme Claire Chevallet, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [P] [H] est devenu propriétaire, en vertu d'un acte de partage, d'un tènement immobilier cadastré section AI n° [Cadastre 2], situé [Adresse 8] à [Localité 7] (Drôme), et a procédé à une division de ce tènement, le n° [Cadastre 6], de 19 a 67 ca, lui étant attribué et le n° [Cadastre 5] étant attribué à Mme [B] [H] épouse [V].
Par acte notarié du 31 décembre 1981, un état descriptif de division et un règlement de copropriété de l'immeuble '[H]', appartenant à M. [P] [H], a été établi.
Par acte de donation-partage du 29 décembre 1990, M. [P] [H] a attribué, notamment, à Mme [B] [H] épouse [V] le lot n° 9 dans ladite copropriété comprenant un appartement situé au 1er étage, d'une surface d'environ 80 m² ainsi que les 1 15/ 1000èmes des parties communes de l'immeuble.
Mme [G] [R] a convoqué une assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble '[H]' pour le 30 juin 2019.
Par assignation du 5 septembre 2019, Mme [B] [H] épouse [V] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]', pris en la personne de son 'syndic autoproclamé', Mme [G] [R], afin d'obtenir l'annulation des délibérations adoptées par les copropriétaires de l'immeuble lors de l'assemblée générale du 30 juin 2019 et sa condamnation à lui rembourser les charges indûment versées depuis le 6 septembre 2015.
Par jugement en date du 24 avril 2023, le tribunal judiciaire de Valence a :
- prononcé la nullité des délibérations adoptées par les copropriétaires de l'immeuble '[H]' lors de l'assemblée générale du 30 juin 2019 ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]', pris en la personne de son syndic autoproclamé, Mme [G] [R], à rembourser à Mme [B] [H] épouse [V] la somme de 18,35 euros au titre du trop versé relatif à la facture de l'entreprise Riffard Pascal ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]', pris en la personne de son syndic autoproclamé, Mme [G] [R], aux entiers dépens de l'instance ;
- dit que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire.
Par déclaration d'appel en date du 11 octobre 2023, Mme [B] [H] épouse [V] a interjeté appel de cette décision sauf en ce qu'elle a prononcé la nullité des délibérations adoptées par les copropriétaires de l'immeuble '[H]' lors de l'assemblée générale du 30 juin 2019.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel incident par conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2024.
EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, Mme [B] [H] épouse [V] demande à la cour de :
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a limité à 18,35 euros le remboursement auquel le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]' a été condamné à son bénéfice ;
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Mme [V] de ses demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre de 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété ;
- confirmer le jugement pour le surplus ;
- jugeant à nouveau :
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]' à rembourser à Mme [V] les charges indûment versées depuis le 6 septembre 2014, soit 4 188,95 euros ;
déclarer irrecevable, le cas échéant débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]' en toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures ;
déclarer irrecevable car nouvelle en cause d'appel, la demande de condamnation de Mme [V] au paiement de la somme de 3 336,31 euros ;
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]' à verser à Mme [B] [V] une somme actualisée de 3 738,96 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et une somme de 4 203,71 euros, à parfaire, au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
dispenser Mme [B] [V] de participer à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]' aux entiers dépens de première instance comme d'appel.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de Mme [G] [R], demande à la cour de :
- dire l'appel incident du syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]' recevable ;
- infirmer le jugement rendu le 27 avril 2023 sauf en ce qu'il a débouté Mme [V] de ses demandes de remboursement ;
- rejeter les demandes nouvelles de Mme [V] ;
- débouter Mme [V] de l'ensemble de ses prétentions infondées ;
- statuant à nouveau, condamner Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]' la somme de 3 336,31 euros ;
- condamner Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]' la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ;
- condamner Mme [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de préciser que la notion de 'syndic autoproclamé' n'a aucune existence légale ni valeur juridique. Il convient donc d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a désigné Mme [G] [R] sous ce statut.
1. Sur la demande d'annulation de procès-verbal d'assemblée générale
Moyens des parties
Mme [V] soutient que les délibérations de l'assemblée générale du 30 juin 2019 sont nulles aux motifs que la convocation est irrégulière pour avoir été réalisée par une personne n'ayant pas qualité pour y procéder et ne comportant pas notification des documents exigés par la loi, et pour comporter un ordre du jour imprécis.
Le syndicat des copropriétaires soutient que les délibérations de cette assemblée générale ne sont pas nulles. Il estime que Mme [R] ne s'est pas autoproclamée syndic mais a souhaité relayer sa mère et son oncle pour aider et qu'en tout état de cause elle accomplissait cette fonction avec l'accord de tous les copropriétaires, tout comme Mme [V] a pu remplir cette fonction elle aussi. Elle en déduit qu'elle avait qualité pour convoquer. Elle reproche à Mme [V] de n'avoir pas elle-même fait convoquer une assemblée générale pour désigner un syndic. Concernant les documents, le syndicat des copropriétaires souligne que Mme [R] a indiqué que l'ensemble des copropriétaires pouvaient venir consulter les différentes factures. Il estime que les intitulés de la convocation éclairaient les copropriétaires sur la nature des travaux et que les copropriétaires ont reçu deux devis par mail concernant la chaudière.
Réponse de la cour
L'article 7 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version antérieure au décret du 20 avril 2010, en vigueur au jour de l'assemblée générale contestée, dispose :
'Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.
Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas 2 et 3), 47 et 50 du présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic'.
Le mandat du syndic doit être en cours au jour de l'envoi des convocations à une assemblée générale de copropriétaires (3ème Civ., 19 octobre 2017, n° 16-24.646).
L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 30 octobre 2019, prévoit :
'Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.
Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires.
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic.'
En l'espèce, selon le règlement de copropriété daté de 1981, M. [J] [H] a été nommé syndic provisoire jusqu'à la première assemblée générale qui nommerait le syndic définitif (article 26 - page 11).
Aux termes du procès-verbal d'assemblée générale du 30 juin 2019, Mme [G] [R] a été élue syndic pour la période du 30 juin 2019 au 29 juin 2022.
Il est constant et non contesté que Mme [G] [R] n'a jamais été désignée régulièrement avant cette délibération pour exercer les fonctions de syndic bénévole, quand bien même il existait une acceptation d'une partie des autres copropriétaires pour qu'elle exerce ces fonctions de fait.
Il en résulte que Mme [G] [R] ne pouvait pas convoquer une assemblée générale des copropriétaires, sauf pour faire désigner un syndic en application de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1967 susmentionné.
Sur ce point, la convocation adressée aux copropriétaires ne fait l'objet d'aucun grief de la part de Mme [H] épouse [V], de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à annulation du procès-verbal d'assemblée générale sur ce point.
Par suite, les délibérations de l'assemblée générale du 30 juin 2019 doivent être annulées, sauf en ce qu'elle a désigné Mme [G] [R] pour exercer les fonctions de syndic bénévole.
2. Sur la demande en restitution de charges de Mme [V]
Moyens des parties
Mme [V] soutient que les appels de fonds établis antérieurement à celui du 30 juin 2019 sont nuls de plein droit comme ayant été accomplis par une personne non régulièrement désignée comme syndic. Elle fait également valoir que les appels de fonds ont été réalisés sur la base illégale d'une répartition par part virile et non selon les millièmes de propriété en méconnaissance des dispositions de l'article 20 du règlement et de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle estime qu'il est indiqué de manière erronée qu'elle serait titulaire de 121/ 1 000ème alors qu'il ne lui a été attribué une cave qu'en septembre 2020. Elle estime avoir ainsi versé indûment la somme de 4 188,95 euros.
Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il n'y avait pas d'appel de fonds avant le 30 juin 2019 et qu'il ne s'agissait que de remboursement de frais. Sa demande n'était pas chiffrée de telle sorte qu'elle était irrecevable. Il estime que Mme [V] n'a pas donné directement l'argent à Mme [R] ni à sa mère mais a payé directement le fournisseur de fioul après avoir elle-même réalisé les calculs. Il souligne le fait que Mme [V] a bien utilisé la cave litigieuse.
Réponse de la cour
Selon l'article 20 du règlement de copropriété, les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de propriété.
L'article 21 du règlement de copropriété prévoit : ' Les charges relatives au fonctionnement, à l'entretien ou au remplacement des services collectifs ou éléments d'équipement communs suivants : 1) eau froide ; 2) eau chaude ; 3) chauffage central ; 4) tapis d'escalier, ascenseur, seront réparties dans les proportions figurant au tableau annexé au présent règlement', étant observé qu'aucun tableau n'est joint à l'acte.
Comme l'a relevé la juridiction de première instance, Mme [B] [H] épouse [V] détenait, jusqu'à l'acte de partage du 10 septembre 2020, 115/ 1 000èmes des parties communes et c'est à bon droit qu'elle sollicite la répartition par tantième des charges de copropriété à l'exclusion des charges de chauffage.
Il ne ressort pas des justificatifs versés aux débats par Mme [V] en cause d'appel qu'elle aurait effectué des versements auprès du syndicat des copropriétaires pour les charges dont elle demande le remboursement. Elle indique d'ailleurs elle-même avoir payé directement les fournisseurs.
Il en résulte qu'il n'est pas établi que Mme [V] aurait trop versé des sommes au syndicat des copropriétaires.
Il convient donc d'infirmer le jugement déféré et de débouter Mme [V] de sa demande aux fins de remboursement de charges.
3. Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires
Moyens des parties
Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Mme [V] à lui payer la somme de 3 336,31 euros correspondant aux appels de fonds impayés depuis 2019. Il ne réplique pas sur la recevabilité de sa demande.
Mme [V] réplique que la demande en paiement du syndicat des copropriétaires est irrecevable comme nouvelle en cause d'appel. Elle estime que les sommes mentionnées dans le décompte ne correspondent à rien et ne sont toujours pas justifiées.
Réponse de la cour
Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 566 du code de procédure civile prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
L'article 567 autorise les parties à présenter des demandes reconventionnelles en appel.
En l'espèce, la demande en paiement de charges de copropriété est une prétention nouvelle en ce qu'elle n'a pas été formée en première instance. Elle constitue cependant une demande reconventionnelle qui est recevable.
Le syndicat des copropriétaires produit un 'récapitulatif des sommes payées et non payées par Mme [V] depuis 2019' retraçant les sommes dues par celle-ci au titre notamment de l'électricité, de l'entretien de la cage d'escalier, de la taxe foncière du jardin, de frais bancaires, du contrat d'entretien et de l'assurance.
Cependant, il ne produit pas les procès-verbaux d'assemblée générale approuvant le budget et les comptes pour les années concernées, ni même les justificatifs des dépenses dont il demande le paiement.
Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle.
4. Sur les frais du procès
L'article 696 du code de procédure civile prévoit que La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, dès lors que chacune des parties succombe partiellement en ses prétentions, il est équitable de ne pas leur allouer une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de dire que chacune conservera les dépens qu'elle a exposés.
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 alinéa 2 prévoit que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
En l'espèce, Mme [V] obtient partiellement gain de cause s'agissant de la validité de l'assemblée générale du 30 juin 2019. Il est donc justifié qu'elle soit dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :
Infirme le jugement déféré ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Annule le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble '[H]' sauf en ce qu'il a désigné Mme [G] [R] en qualité de syndic ;
Déboute Mme [B] [H] épouse [V] de sa demande en remboursement de charges de copropriété ;
Déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]' recevable en sa demande en paiement de charges de copropriété ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de charges de copropriété ;
Déboute les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens de la première instance et de l'instance d'appel ;
Dit que Mme [B] [H] épouse [V] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de section, et par la Greffière, Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente de section
N° Minute :
C1
Copie exécutoire délivrée
le :
à
la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC
Me Anne NOBILI
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
Chambre civile section B
ARRÊT DU MARDI 16 DÉCEMBRE 2025
Appel d'un jugement (N° R.G 21/02142) rendu par le tribunal judiciaire de Valence en date du 27 avril 2023, suivant déclaration d'appel du 10 novembre 2023
APPELANTE :
Mme [B] [H] épouse [V]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIM É :
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]', prise en la personne de son syndic Madame [G] [R], en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Anne NOBILI, avocat au barreau de LA DRÔME
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente de la chambre civile Section B,
Mme Ludivine Chetail, conseillère,
M. Jean-Yves Pourret, conseiller,
DÉBATS :
A l'audience publique du 14 octobre 2025, Mme Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de Mme Claire Chevallet, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
M. [P] [H] est devenu propriétaire, en vertu d'un acte de partage, d'un tènement immobilier cadastré section AI n° [Cadastre 2], situé [Adresse 8] à [Localité 7] (Drôme), et a procédé à une division de ce tènement, le n° [Cadastre 6], de 19 a 67 ca, lui étant attribué et le n° [Cadastre 5] étant attribué à Mme [B] [H] épouse [V].
Par acte notarié du 31 décembre 1981, un état descriptif de division et un règlement de copropriété de l'immeuble '[H]', appartenant à M. [P] [H], a été établi.
Par acte de donation-partage du 29 décembre 1990, M. [P] [H] a attribué, notamment, à Mme [B] [H] épouse [V] le lot n° 9 dans ladite copropriété comprenant un appartement situé au 1er étage, d'une surface d'environ 80 m² ainsi que les 1 15/ 1000èmes des parties communes de l'immeuble.
Mme [G] [R] a convoqué une assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble '[H]' pour le 30 juin 2019.
Par assignation du 5 septembre 2019, Mme [B] [H] épouse [V] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]', pris en la personne de son 'syndic autoproclamé', Mme [G] [R], afin d'obtenir l'annulation des délibérations adoptées par les copropriétaires de l'immeuble lors de l'assemblée générale du 30 juin 2019 et sa condamnation à lui rembourser les charges indûment versées depuis le 6 septembre 2015.
Par jugement en date du 24 avril 2023, le tribunal judiciaire de Valence a :
- prononcé la nullité des délibérations adoptées par les copropriétaires de l'immeuble '[H]' lors de l'assemblée générale du 30 juin 2019 ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]', pris en la personne de son syndic autoproclamé, Mme [G] [R], à rembourser à Mme [B] [H] épouse [V] la somme de 18,35 euros au titre du trop versé relatif à la facture de l'entreprise Riffard Pascal ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]', pris en la personne de son syndic autoproclamé, Mme [G] [R], aux entiers dépens de l'instance ;
- dit que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire.
Par déclaration d'appel en date du 11 octobre 2023, Mme [B] [H] épouse [V] a interjeté appel de cette décision sauf en ce qu'elle a prononcé la nullité des délibérations adoptées par les copropriétaires de l'immeuble '[H]' lors de l'assemblée générale du 30 juin 2019.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel incident par conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2024.
EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, Mme [B] [H] épouse [V] demande à la cour de :
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a limité à 18,35 euros le remboursement auquel le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]' a été condamné à son bénéfice ;
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Mme [V] de ses demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre de 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété ;
- confirmer le jugement pour le surplus ;
- jugeant à nouveau :
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]' à rembourser à Mme [V] les charges indûment versées depuis le 6 septembre 2014, soit 4 188,95 euros ;
déclarer irrecevable, le cas échéant débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]' en toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures ;
déclarer irrecevable car nouvelle en cause d'appel, la demande de condamnation de Mme [V] au paiement de la somme de 3 336,31 euros ;
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]' à verser à Mme [B] [V] une somme actualisée de 3 738,96 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et une somme de 4 203,71 euros, à parfaire, au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
dispenser Mme [B] [V] de participer à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]' aux entiers dépens de première instance comme d'appel.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de Mme [G] [R], demande à la cour de :
- dire l'appel incident du syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]' recevable ;
- infirmer le jugement rendu le 27 avril 2023 sauf en ce qu'il a débouté Mme [V] de ses demandes de remboursement ;
- rejeter les demandes nouvelles de Mme [V] ;
- débouter Mme [V] de l'ensemble de ses prétentions infondées ;
- statuant à nouveau, condamner Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]' la somme de 3 336,31 euros ;
- condamner Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]' la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ;
- condamner Mme [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de préciser que la notion de 'syndic autoproclamé' n'a aucune existence légale ni valeur juridique. Il convient donc d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a désigné Mme [G] [R] sous ce statut.
1. Sur la demande d'annulation de procès-verbal d'assemblée générale
Moyens des parties
Mme [V] soutient que les délibérations de l'assemblée générale du 30 juin 2019 sont nulles aux motifs que la convocation est irrégulière pour avoir été réalisée par une personne n'ayant pas qualité pour y procéder et ne comportant pas notification des documents exigés par la loi, et pour comporter un ordre du jour imprécis.
Le syndicat des copropriétaires soutient que les délibérations de cette assemblée générale ne sont pas nulles. Il estime que Mme [R] ne s'est pas autoproclamée syndic mais a souhaité relayer sa mère et son oncle pour aider et qu'en tout état de cause elle accomplissait cette fonction avec l'accord de tous les copropriétaires, tout comme Mme [V] a pu remplir cette fonction elle aussi. Elle en déduit qu'elle avait qualité pour convoquer. Elle reproche à Mme [V] de n'avoir pas elle-même fait convoquer une assemblée générale pour désigner un syndic. Concernant les documents, le syndicat des copropriétaires souligne que Mme [R] a indiqué que l'ensemble des copropriétaires pouvaient venir consulter les différentes factures. Il estime que les intitulés de la convocation éclairaient les copropriétaires sur la nature des travaux et que les copropriétaires ont reçu deux devis par mail concernant la chaudière.
Réponse de la cour
L'article 7 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version antérieure au décret du 20 avril 2010, en vigueur au jour de l'assemblée générale contestée, dispose :
'Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.
Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas 2 et 3), 47 et 50 du présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic'.
Le mandat du syndic doit être en cours au jour de l'envoi des convocations à une assemblée générale de copropriétaires (3ème Civ., 19 octobre 2017, n° 16-24.646).
L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 30 octobre 2019, prévoit :
'Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.
Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s'il en existe un, ou les copropriétaires.
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.
Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic.'
En l'espèce, selon le règlement de copropriété daté de 1981, M. [J] [H] a été nommé syndic provisoire jusqu'à la première assemblée générale qui nommerait le syndic définitif (article 26 - page 11).
Aux termes du procès-verbal d'assemblée générale du 30 juin 2019, Mme [G] [R] a été élue syndic pour la période du 30 juin 2019 au 29 juin 2022.
Il est constant et non contesté que Mme [G] [R] n'a jamais été désignée régulièrement avant cette délibération pour exercer les fonctions de syndic bénévole, quand bien même il existait une acceptation d'une partie des autres copropriétaires pour qu'elle exerce ces fonctions de fait.
Il en résulte que Mme [G] [R] ne pouvait pas convoquer une assemblée générale des copropriétaires, sauf pour faire désigner un syndic en application de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1967 susmentionné.
Sur ce point, la convocation adressée aux copropriétaires ne fait l'objet d'aucun grief de la part de Mme [H] épouse [V], de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à annulation du procès-verbal d'assemblée générale sur ce point.
Par suite, les délibérations de l'assemblée générale du 30 juin 2019 doivent être annulées, sauf en ce qu'elle a désigné Mme [G] [R] pour exercer les fonctions de syndic bénévole.
2. Sur la demande en restitution de charges de Mme [V]
Moyens des parties
Mme [V] soutient que les appels de fonds établis antérieurement à celui du 30 juin 2019 sont nuls de plein droit comme ayant été accomplis par une personne non régulièrement désignée comme syndic. Elle fait également valoir que les appels de fonds ont été réalisés sur la base illégale d'une répartition par part virile et non selon les millièmes de propriété en méconnaissance des dispositions de l'article 20 du règlement et de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle estime qu'il est indiqué de manière erronée qu'elle serait titulaire de 121/ 1 000ème alors qu'il ne lui a été attribué une cave qu'en septembre 2020. Elle estime avoir ainsi versé indûment la somme de 4 188,95 euros.
Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il n'y avait pas d'appel de fonds avant le 30 juin 2019 et qu'il ne s'agissait que de remboursement de frais. Sa demande n'était pas chiffrée de telle sorte qu'elle était irrecevable. Il estime que Mme [V] n'a pas donné directement l'argent à Mme [R] ni à sa mère mais a payé directement le fournisseur de fioul après avoir elle-même réalisé les calculs. Il souligne le fait que Mme [V] a bien utilisé la cave litigieuse.
Réponse de la cour
Selon l'article 20 du règlement de copropriété, les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de propriété.
L'article 21 du règlement de copropriété prévoit : ' Les charges relatives au fonctionnement, à l'entretien ou au remplacement des services collectifs ou éléments d'équipement communs suivants : 1) eau froide ; 2) eau chaude ; 3) chauffage central ; 4) tapis d'escalier, ascenseur, seront réparties dans les proportions figurant au tableau annexé au présent règlement', étant observé qu'aucun tableau n'est joint à l'acte.
Comme l'a relevé la juridiction de première instance, Mme [B] [H] épouse [V] détenait, jusqu'à l'acte de partage du 10 septembre 2020, 115/ 1 000èmes des parties communes et c'est à bon droit qu'elle sollicite la répartition par tantième des charges de copropriété à l'exclusion des charges de chauffage.
Il ne ressort pas des justificatifs versés aux débats par Mme [V] en cause d'appel qu'elle aurait effectué des versements auprès du syndicat des copropriétaires pour les charges dont elle demande le remboursement. Elle indique d'ailleurs elle-même avoir payé directement les fournisseurs.
Il en résulte qu'il n'est pas établi que Mme [V] aurait trop versé des sommes au syndicat des copropriétaires.
Il convient donc d'infirmer le jugement déféré et de débouter Mme [V] de sa demande aux fins de remboursement de charges.
3. Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires
Moyens des parties
Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Mme [V] à lui payer la somme de 3 336,31 euros correspondant aux appels de fonds impayés depuis 2019. Il ne réplique pas sur la recevabilité de sa demande.
Mme [V] réplique que la demande en paiement du syndicat des copropriétaires est irrecevable comme nouvelle en cause d'appel. Elle estime que les sommes mentionnées dans le décompte ne correspondent à rien et ne sont toujours pas justifiées.
Réponse de la cour
Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 566 du code de procédure civile prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
L'article 567 autorise les parties à présenter des demandes reconventionnelles en appel.
En l'espèce, la demande en paiement de charges de copropriété est une prétention nouvelle en ce qu'elle n'a pas été formée en première instance. Elle constitue cependant une demande reconventionnelle qui est recevable.
Le syndicat des copropriétaires produit un 'récapitulatif des sommes payées et non payées par Mme [V] depuis 2019' retraçant les sommes dues par celle-ci au titre notamment de l'électricité, de l'entretien de la cage d'escalier, de la taxe foncière du jardin, de frais bancaires, du contrat d'entretien et de l'assurance.
Cependant, il ne produit pas les procès-verbaux d'assemblée générale approuvant le budget et les comptes pour les années concernées, ni même les justificatifs des dépenses dont il demande le paiement.
Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle.
4. Sur les frais du procès
L'article 696 du code de procédure civile prévoit que La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, dès lors que chacune des parties succombe partiellement en ses prétentions, il est équitable de ne pas leur allouer une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de dire que chacune conservera les dépens qu'elle a exposés.
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 alinéa 2 prévoit que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
En l'espèce, Mme [V] obtient partiellement gain de cause s'agissant de la validité de l'assemblée générale du 30 juin 2019. Il est donc justifié qu'elle soit dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :
Infirme le jugement déféré ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Annule le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble '[H]' sauf en ce qu'il a désigné Mme [G] [R] en qualité de syndic ;
Déboute Mme [B] [H] épouse [V] de sa demande en remboursement de charges de copropriété ;
Déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[H]' recevable en sa demande en paiement de charges de copropriété ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de charges de copropriété ;
Déboute les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens de la première instance et de l'instance d'appel ;
Dit que Mme [B] [H] épouse [V] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de section, et par la Greffière, Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière La Présidente de section