CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ. tgi, 12 décembre 2025, n° 24/01068
SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
Arrêt
Autre
Arrêt N°
SP
R.G : N° RG 24/01068 - N° Portalis DBWB-V-B7I-GEWY
S.A.R.L. CITI GUY HOQUET REUNION
C/
[D]
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2025
Chambre civile TGI
Appel d'une ordonnance rendue par le JUGE DE LA MISE EN ETAT DE [Localité 9] en date du 11 JUIN 2024 suivant déclaration d'appel en date du 27 AOUT 2024 rg n°: 23/00693
APPELANTE :
S.A.R.L. CITI GUY HOQUET REUNION prise en la personne de son gérant en exercice domilicilié en cette qualité au dit siège
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentant : Me Florence BENARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIME :
Monsieur [P] [D]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentant : Me Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Clôture : 17 juin 2025
DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Septembre 2025 devant la cour composée de :
Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Mme Sophie PIEDAGNEL, Conseillère
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 12 Décembre 2025.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 12 Décembre 2025.
Greffier : Mme Véronique FONTAINE.
LA COUR
Invoquant des fautes de gestion commises par la SARL Citi Guy Hoquet Réunion (ci-après l'agence immobilière) dans le cadre de son mandat de gestion, par acte du 15 fevrier 2023, M.[P] [D] a fait assigner l'agence immobilière devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de condamnation à lui payer les sommes de 39.943 euros au titre de son préjudice financier, 5.000 euros au titre de son préjudice moral et 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et d'injonction de réclamer au locataire le loyer révisé fixé à la date du 27 janvier 2023 à la somme de 2.595 euros HT sous astreinte de 1.000 euros par mois de retard.
Par conclusions spéciales aux fins d'incident, l'agence immobilière a soulevé la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de M. [D] devant le juge de la mise en état.
C'est dans ces conditions que, par ordonnance rendue le 11 juin 2024, le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes :
"REJETONS la fin de non-recevoir tirée la prescription de l'action en responsabilité contractuelle soulevée par la S.A.R.L. CITI - GUY HOQUET REUNION contre la demande de M. [P] [D] s'agissant du mandat de gestion locative d'un local commercial sis en rez-de-chaussée d'un immeuble au [Adresse 2] établi le 19 juillet 1995 ;
CONDAMNONS la S.A.R.L. CITI - GUY HOQUET REUNION à payer à M. [P] [D] une somme de 800€ (HUIT CENT EUROS) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;
RENVOYONS la cause et les parties à la mise en état électronique du 09 septembre 2024 à 9 h et INVITONS la défenderesse à conclure pour cette date au fond ;
CONDAMNONS la S.A.R.L. CITI - GUY HOQUET REUNION aux entiers dépens d'incident ; "
Sur le fondement des articles 789 et 122 du code de procédure civile et 2224 du code civil, les premiers juges ont rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité contractuelle considérant que l'action en réparation du préjudice né de l'exécution imparfaite du contrat, qui continue de s'appliquer au cours de l'instance en l'absence de cessation conventionnelle ou légale ou de dénonciation, ne commence à se prescrire qu'à compter de la mise en conformité du débiteur selon les stipulations contractuelles ou à compter de la rupture du contrat. Ils ont néanmoins précisé que l'action en réclamation du paiement des dommages et intérêts issus de l'inexécution imparfaite se prescrit par cinq ans à partir du jour, in casu, de l'encaissement des loyer et que, le cas échéant, les revendications issues du préjudice prescrit au jour de l'assignation ne pourront pas, au stade du jugement au fond, ouvrir droit à réparation.
Par déclaration au greffe en date du 27 août 2024, l'agence immobilière a interjeté appel de cette décision.
L'affaire a été fixée à bref délai selon avis en date du 9 septembre 2024.
L'appelant a signifié la déclaration d'appel et l'avis à bref délai par acte du 18 septembre 2024.
L'intimé s'est constitué par acte du 25 septembre 2024.
L'agence immobilière a déposé ses premières conclusions d'appel par RPVA le 9 octobre 2024.
M. [D] a déposé ses conclusions d'intimé par RPVA le 29 octobre 2024.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 juin 2025.
***
Dans ses dernières conclusions en réplique et de reprise n°3 transmises par voie électronique le 20 mai 2025, l'agence immobilière demande à la cour, au visa des articles 1991, 1992 et 1231-1 du code civil et 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, de :
- Recevoir l'agence immobilière en son appel et l'y déclarer bien fondée ;
Ce faisant :
- Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
.Rejeté la fin de non-recevoir tirée la prescription de l'action en responsabilité contractuelle soulevée par l'agence immobilière contre la demande de M. [D] s'agissant du mandat de gestion locative d'un local commercial sis en rez-de-chaussée d'un immeuble au [Adresse 4] établi le 19 juillet 1995,
.Condamné l'agence immobilière à payer à M. [D] une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles,
.Rejeté toute demande plus ample ou contraire ;
Statuant à nouveau, de :
- Juger que les actes de gestion accomplis par l'agence immobilière après le 19 juillet 2005 ne constituent donc pas un mandat ;
- Déclarer le mandat nul et de nul effet ;
- Déclarer prescrites les demandes de M. [D] ;
En conséquence et en tout état de cause :
- Débouter M. [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner M. [D] à payer à l'agence immobilière la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- Condamner le même aux entiers dépens de l'instance sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.
***
Dans ses dernières conclusions n°3 transmises par voie électronique le 16 juin 2025, M. [D] demande à la cour, au visa de l'article 2224 du code civil, de :
- Confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
- Débouter l'agence immobilière de l'intégralité de ses demandes ;
- Condamner l'agence immobilière à payer M. [D] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédire civile ainsi qu'aux entiers dépens.
***
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS
A titre liminaire
La cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.
Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de " constatations " ou de " dire et juger " lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par l'agence immobilière
L'agence immobilière soutient en substance que l'action de M. [D] est prescrite : celui-ci pouvait agir en responsabilité contractuelle contre elle sur le fondement de l'inexécution prétendue fautive du mandat signé le 18 juillet 1995 et arrivé à son terme le 19 juillet 2005, jusqu'au 19 juillet 2010, or, l'assignation lui a été délivrée le 15 février 2023. Elle fait valoir que :
- le mandat de gestion immobilière du 18 juillet 1995 a pris fin à son terme le 19 juillet 2005 sans tacite reconduction possible ;
- M. [D] ne peut se prévaloir que de manquements actuels de sa part à des missions définies dans le mandat de gestion locative du 18 juillet 1995 puisque ce dernier a pris fin le 19 juillet 2005, aucun nouveau mandat de gestion locative n'ayant été signé depuis, étant rappelé que l'absence de ratification des actes de gestion accomplis par elle n'a pas fait revivre le mandat, bien au contraire : sans ratification, le mandat établi sans écrit est nul ;
M. [D] allègue que l'agence immobilière aurait commmis des fautes de gestion dans l'exécution de son mandat à compter du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Pierre le 27 mars 2015, soit 10 ans après la fin du mandat de gestion immobilière, étant rappelé que ledit jugement est, de surcroît, non avenu à son égard car il ne lui a jamais été signifié.
M. [D] soutient que le mandat de gestion s'est poursuivi après le 19 juillet 2005 : l'agence immobilière a continué d'encaisser les loyers et de les lui reverser avec prélèvement de ses honoraires de gestion.
Il fait valoir que si le mandat prévoyait que la tacite reconduction était limitée à 10 ans, il n'en demeure pas moins qu'aucune lettre recommandée de résiliation tel que prévu au contrat n'a été adressée par l'une ou l'autre des parties.
Il plaide qu'il n'a pas ratifié les actes de gestion tels qu'ils avaient été accomplis : il a accepté la poursuite de la gestion de son bien par l'agence immobilière, cependant celle-ci a commis des erreurs dans le cadre de cette gestion en n'appliquant notamment pas le " bon " montant du loyer.
Il argue que selon la jurisprudence la prescription d'une action en responsabilité court à compter de la manifestation du dommage et non de la commission de la faute. Selon lui, il existe un mandat de gestion depuis le 19 juillet 1995 et les fautes commises par l'agence immobilière sont les suivantes : elle ne réclame pas au locataire le montant du loyer tel que fixé par le tribunal aux termes de son jugement du 27 mars 2025, ni les frais de gestion qu'elle prélève sur le loyer perçu du locataire et elle n'a pas procédé aux révisions triennales du loyer en 2018 et 2021 : ces fautes sont commises tous les mois et lui occasionnent chaque mois un préjudice : la manifestation du dommage est donc continue.
Sur ce,
Vu l'article 789 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au litige
Vu les articles 122 et suivants du même code ;
Vu l'article 2224 du code civil qui dispose que les actions personnelles ou mobilière se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;
En matière de responsabilité contractuelle, la prescription de l'action ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime.
En principe, le point de départ du délai de la prescription est fixé au jour de l'existence et de l'exigibilité du droit susceptible de se prescrire. S'il y a plusieurs créances ayant chacune un terme propre, chacune doit être traitée distinctement s'agissant du point de départ du délai.
Vu l'article 1134 du code civil ;
Vu l'article 1315 (ancien) du code civil ;
Vu les articles 1984 et suivants du code civil relatifs au mandat ;
Vu les articles 1147 et suivants (anciens) du code civil relatif à l'inéxécution du contrat ;
Vu les activités d'entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce qui sont spécialement réglementées, de manière impérative, par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ayant pour objet de réglementer l'accès et l'exercice des activités professionnelles d'intermédiation dite immobilière et la formation et l'exécution des opérations ou actes contractuels d'entremise et de gestion liant les intermédiaires à leurs donneurs d'ordre ;
En principe, un mandat écrit, signé et en cours de validité est exigé (article 6 de la loi du 2 janvier 1970).
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, " sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps " (le terme exigé étant, selon la jurisprudence, un terme extinctif certain).
En cas d'inobservation du formalisme dicté par les textes, le contrat portant entremise ou gestion des immeubles et fonds de commerce était traditionnellement frappé de nullité relative (Cass. ch. mixte, 24 févr. 2017, n° 15-20.411).
La théorie de l'apparence est écartée, même lorsque ses conditions de fond sont réunies, dès lors que les dispositions impératives de la loi du 2 janvier 1970 et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 sont applicables.
En l'espèce, le 19 juillet 1995, M. [D] a donné à bail à la société Mado un local commercial d'environ 100 m² situé au rez-de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 3], tous commerces, sauf boucherie, charcuterie, boîte de nuit, sex-shop ou vente de produits alcoolisés à consommer, pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 1999 moyennant un loyer annuel HT de 8.000 francs, augmenté de la TVA, et payable mensuellement.
Le même jour, M. [P] [D] a conclu un mandat de gestion immobilière avec la société Citi Guy Hoquet et donné mandat à cette dernière d'administrer ledit local commercial moyennant des honoraires de gestion s'élevant à 10% maximum HT + TVA 9,5% des loyers + charges + taxes et remboursements divers (§ rémunération) et des honoraires d'agence de 3% HT du loyer TTC (§ clause particulière) pour une durée d'un an, renouvelable ensuite par tacite reconduction d'année en année, durée de reconduction limitée à dix ans.
L'étendue des pouvoirs est ainsi fixée : " Gérer les biens ci-avant désignés, les louer aux prix, charges , durée et conditions que vous aviserez, signer tous baux et locations, les renouveler, les résilier, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux. ['] A défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations et citation devant tous tribunaux et commissions administratives, se concilier, transiger ou requérier jugements, les faire exécuter, former toutes oppositions, prendre part à toutes assemblées de créanciers. "
Par jugement du 27 mars 2015 opposant la société Mado (demanderesse) à M. [D], représenté, et la SARL Citi Guy Hoquet, non représentée, le tribunal de grande instance de Saint-Pierre de la Réunion a constaté que le bail commercial conclu entre M. [D] et la société Mado se trouve renouvelé depuis le 16 juin 2014 suite à l'exercice par le bailleur de son droit de repentir, fixé le loyer du bail renouvelé à 2.300 euros par mois et condamné M. [D] à payer à la société Mado la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et condamné aux dépens de l'instance.
M. [D] verse aux débats également :
- des relevés de gérance de l'agence immobilière pour la période du mois d'août 2022 à février 2024 concernant la location du local commercial à la société Mado, étant précisé que :
.pour la période d'août 2022 à septembre 2023 inclus, les relevés se présentent comme suit :
Recettes
Dépenses
Loyer 2000 €
Provisions/Charges 110,00 €
TVA 170,00 €
Provision TEOM 20,00 €
Total 2.300,00€
Honoraires de gestion 2.300 x 3,5% 80,50 €
TVA sur honoraires de gestion 6,84 €
TVA 170,00 €
Total 257,34€
.pour la période d'octobre 2023 à février 2024 inclus, outre les dépenses habituelles, seuls apparaissent dans les recettes le loyer pour 2.000 euros et la TVA pour 170 euros.
- des courriers manuscrits portant sur les années 2011 à 2022 (dont certains sont pas ou peu lisibles et/ou compréhensibles) de M. [D] à l'agence immobilière portant le cachet de celle-ci dans lequels M. [D] reproche, notamment, à l'agence immobilière de continuer de déduire et prélever du loyer principal l'honoraire de gestion, ne pas avoir tenu compte du " résultat " du tribunal de 2014 ou encore concernant diverses charges et taxes ;
- un courrier simple non visé par l'agence immobilière daté du 24 octobre 2017 dans lequel M. [D] met en demeure " de faire procéder la régularisation de mon compte le plus rapidement possible ", évoquant ses précédents courriers restés sans réponse ;
- une lettre recommandée avec accusé de réception (accusé de réception non produit) dactylographiée datée du 15 juin 2018 dans laquelle M. [D] met en demeure l'agence immoblière " de respecter les obligations inhérentes à ce contrat de gestion qui nous lie, et de procéder à toutes régularisations des carences contractuelles mises dans cette missive en usitant toutes les voies de recours à votre disposition (Commandement de payer ou autre) dès réception de ce courrier sous huitaine. " après avoir exposé :
" J'ai signé un mandat de gestion immobilière avec votre agence le 19 juillet 1995. Vous avez donc la gérance de mon local commercial de 100m², sis au [Adresse 5] à [Localité 10], ayant comme locataire SOCIETE MADO ;
Un jugement du tribunal de grande instance de Saint Pierre, rendu le 27 mars 2015, a fixé le montant du loyer à 2300,00€ hors taxe par mois.
[']
Dans le contrat de bail commercial que j'ai signé le 28 décembre 1998, il est bien stipulé dans les clauses IV et V que la TVA et la TEOM sont à la charge du preneur. Je cite [']
Je vous ai demandé à plusieurs reprises et par courrier en AR d'appliquer ces charges sur le locataire.
Je vous rappelle que le mandataire de gestion locative répond de l'inexécution du mandat reçu ou de sa mauvaise exécution. En effet, conformément aux termes de l'article 1992 du Code Civil, le mandataire répond non seulement du dol mais également des fautes qu'il commet lors de sa gestion. "
Il résulte de ce qui précède que M. [D] ne demande, ni la résiliation du contrat de gestion immobilière, ni sa nullité, mais sollicite le paiement de diverses sommes correspondant à des loyers incomplets et/ou des charges non réclamées au preneur, et plus généralement figurant dans les relevés de gérance dont il conteste de fait la régularité, notamment compte tenu de la décision du 27 mars 2015 qui a fixé le loyer à 2.300 euros par mois, sans autre précision.
Il s'en déduit qu'il est à ce stade indifférent de savoir si le contrat de gestion immobilière est ou non en cours et qu'il convient d'écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription s'agissant de créances dites contractuelles dont la prescription commence à courir à chacun de leur terme.
L'ordonnance sera par conséquent confirmée en toutes ses dispositions.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L'agence immobilière succombant, il convient de la condamner aux dépens d'appel et de la débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d'appel.
L'équité commandant de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [D], il convient de lui accorder de ce chef la somme de 2.000 euros pour la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour l'ordonnance rendue le 11 juin 2024 par le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion ;
Y ajoutant
Déboute la SARL Citi Guy Hoquet Réunion de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
Condamne la SARL Citi Guy Hoquet Réunion à payer à M. [P] [D] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL Citi Guy Hoquet Réunion aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
SP
R.G : N° RG 24/01068 - N° Portalis DBWB-V-B7I-GEWY
S.A.R.L. CITI GUY HOQUET REUNION
C/
[D]
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2025
Chambre civile TGI
Appel d'une ordonnance rendue par le JUGE DE LA MISE EN ETAT DE [Localité 9] en date du 11 JUIN 2024 suivant déclaration d'appel en date du 27 AOUT 2024 rg n°: 23/00693
APPELANTE :
S.A.R.L. CITI GUY HOQUET REUNION prise en la personne de son gérant en exercice domilicilié en cette qualité au dit siège
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentant : Me Florence BENARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
INTIME :
Monsieur [P] [D]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentant : Me Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Clôture : 17 juin 2025
DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Septembre 2025 devant la cour composée de :
Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Mme Sophie PIEDAGNEL, Conseillère
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 12 Décembre 2025.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 12 Décembre 2025.
Greffier : Mme Véronique FONTAINE.
LA COUR
Invoquant des fautes de gestion commises par la SARL Citi Guy Hoquet Réunion (ci-après l'agence immobilière) dans le cadre de son mandat de gestion, par acte du 15 fevrier 2023, M.[P] [D] a fait assigner l'agence immobilière devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de condamnation à lui payer les sommes de 39.943 euros au titre de son préjudice financier, 5.000 euros au titre de son préjudice moral et 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et d'injonction de réclamer au locataire le loyer révisé fixé à la date du 27 janvier 2023 à la somme de 2.595 euros HT sous astreinte de 1.000 euros par mois de retard.
Par conclusions spéciales aux fins d'incident, l'agence immobilière a soulevé la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de M. [D] devant le juge de la mise en état.
C'est dans ces conditions que, par ordonnance rendue le 11 juin 2024, le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes :
"REJETONS la fin de non-recevoir tirée la prescription de l'action en responsabilité contractuelle soulevée par la S.A.R.L. CITI - GUY HOQUET REUNION contre la demande de M. [P] [D] s'agissant du mandat de gestion locative d'un local commercial sis en rez-de-chaussée d'un immeuble au [Adresse 2] établi le 19 juillet 1995 ;
CONDAMNONS la S.A.R.L. CITI - GUY HOQUET REUNION à payer à M. [P] [D] une somme de 800€ (HUIT CENT EUROS) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;
RENVOYONS la cause et les parties à la mise en état électronique du 09 septembre 2024 à 9 h et INVITONS la défenderesse à conclure pour cette date au fond ;
CONDAMNONS la S.A.R.L. CITI - GUY HOQUET REUNION aux entiers dépens d'incident ; "
Sur le fondement des articles 789 et 122 du code de procédure civile et 2224 du code civil, les premiers juges ont rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité contractuelle considérant que l'action en réparation du préjudice né de l'exécution imparfaite du contrat, qui continue de s'appliquer au cours de l'instance en l'absence de cessation conventionnelle ou légale ou de dénonciation, ne commence à se prescrire qu'à compter de la mise en conformité du débiteur selon les stipulations contractuelles ou à compter de la rupture du contrat. Ils ont néanmoins précisé que l'action en réclamation du paiement des dommages et intérêts issus de l'inexécution imparfaite se prescrit par cinq ans à partir du jour, in casu, de l'encaissement des loyer et que, le cas échéant, les revendications issues du préjudice prescrit au jour de l'assignation ne pourront pas, au stade du jugement au fond, ouvrir droit à réparation.
Par déclaration au greffe en date du 27 août 2024, l'agence immobilière a interjeté appel de cette décision.
L'affaire a été fixée à bref délai selon avis en date du 9 septembre 2024.
L'appelant a signifié la déclaration d'appel et l'avis à bref délai par acte du 18 septembre 2024.
L'intimé s'est constitué par acte du 25 septembre 2024.
L'agence immobilière a déposé ses premières conclusions d'appel par RPVA le 9 octobre 2024.
M. [D] a déposé ses conclusions d'intimé par RPVA le 29 octobre 2024.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 juin 2025.
***
Dans ses dernières conclusions en réplique et de reprise n°3 transmises par voie électronique le 20 mai 2025, l'agence immobilière demande à la cour, au visa des articles 1991, 1992 et 1231-1 du code civil et 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, de :
- Recevoir l'agence immobilière en son appel et l'y déclarer bien fondée ;
Ce faisant :
- Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
.Rejeté la fin de non-recevoir tirée la prescription de l'action en responsabilité contractuelle soulevée par l'agence immobilière contre la demande de M. [D] s'agissant du mandat de gestion locative d'un local commercial sis en rez-de-chaussée d'un immeuble au [Adresse 4] établi le 19 juillet 1995,
.Condamné l'agence immobilière à payer à M. [D] une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles,
.Rejeté toute demande plus ample ou contraire ;
Statuant à nouveau, de :
- Juger que les actes de gestion accomplis par l'agence immobilière après le 19 juillet 2005 ne constituent donc pas un mandat ;
- Déclarer le mandat nul et de nul effet ;
- Déclarer prescrites les demandes de M. [D] ;
En conséquence et en tout état de cause :
- Débouter M. [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner M. [D] à payer à l'agence immobilière la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- Condamner le même aux entiers dépens de l'instance sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.
***
Dans ses dernières conclusions n°3 transmises par voie électronique le 16 juin 2025, M. [D] demande à la cour, au visa de l'article 2224 du code civil, de :
- Confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
- Débouter l'agence immobilière de l'intégralité de ses demandes ;
- Condamner l'agence immobilière à payer M. [D] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédire civile ainsi qu'aux entiers dépens.
***
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.
MOTIFS
A titre liminaire
La cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.
Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de " constatations " ou de " dire et juger " lorsqu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par l'agence immobilière
L'agence immobilière soutient en substance que l'action de M. [D] est prescrite : celui-ci pouvait agir en responsabilité contractuelle contre elle sur le fondement de l'inexécution prétendue fautive du mandat signé le 18 juillet 1995 et arrivé à son terme le 19 juillet 2005, jusqu'au 19 juillet 2010, or, l'assignation lui a été délivrée le 15 février 2023. Elle fait valoir que :
- le mandat de gestion immobilière du 18 juillet 1995 a pris fin à son terme le 19 juillet 2005 sans tacite reconduction possible ;
- M. [D] ne peut se prévaloir que de manquements actuels de sa part à des missions définies dans le mandat de gestion locative du 18 juillet 1995 puisque ce dernier a pris fin le 19 juillet 2005, aucun nouveau mandat de gestion locative n'ayant été signé depuis, étant rappelé que l'absence de ratification des actes de gestion accomplis par elle n'a pas fait revivre le mandat, bien au contraire : sans ratification, le mandat établi sans écrit est nul ;
M. [D] allègue que l'agence immobilière aurait commmis des fautes de gestion dans l'exécution de son mandat à compter du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Pierre le 27 mars 2015, soit 10 ans après la fin du mandat de gestion immobilière, étant rappelé que ledit jugement est, de surcroît, non avenu à son égard car il ne lui a jamais été signifié.
M. [D] soutient que le mandat de gestion s'est poursuivi après le 19 juillet 2005 : l'agence immobilière a continué d'encaisser les loyers et de les lui reverser avec prélèvement de ses honoraires de gestion.
Il fait valoir que si le mandat prévoyait que la tacite reconduction était limitée à 10 ans, il n'en demeure pas moins qu'aucune lettre recommandée de résiliation tel que prévu au contrat n'a été adressée par l'une ou l'autre des parties.
Il plaide qu'il n'a pas ratifié les actes de gestion tels qu'ils avaient été accomplis : il a accepté la poursuite de la gestion de son bien par l'agence immobilière, cependant celle-ci a commis des erreurs dans le cadre de cette gestion en n'appliquant notamment pas le " bon " montant du loyer.
Il argue que selon la jurisprudence la prescription d'une action en responsabilité court à compter de la manifestation du dommage et non de la commission de la faute. Selon lui, il existe un mandat de gestion depuis le 19 juillet 1995 et les fautes commises par l'agence immobilière sont les suivantes : elle ne réclame pas au locataire le montant du loyer tel que fixé par le tribunal aux termes de son jugement du 27 mars 2025, ni les frais de gestion qu'elle prélève sur le loyer perçu du locataire et elle n'a pas procédé aux révisions triennales du loyer en 2018 et 2021 : ces fautes sont commises tous les mois et lui occasionnent chaque mois un préjudice : la manifestation du dommage est donc continue.
Sur ce,
Vu l'article 789 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au litige
Vu les articles 122 et suivants du même code ;
Vu l'article 2224 du code civil qui dispose que les actions personnelles ou mobilière se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;
En matière de responsabilité contractuelle, la prescription de l'action ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime.
En principe, le point de départ du délai de la prescription est fixé au jour de l'existence et de l'exigibilité du droit susceptible de se prescrire. S'il y a plusieurs créances ayant chacune un terme propre, chacune doit être traitée distinctement s'agissant du point de départ du délai.
Vu l'article 1134 du code civil ;
Vu l'article 1315 (ancien) du code civil ;
Vu les articles 1984 et suivants du code civil relatifs au mandat ;
Vu les articles 1147 et suivants (anciens) du code civil relatif à l'inéxécution du contrat ;
Vu les activités d'entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce qui sont spécialement réglementées, de manière impérative, par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ayant pour objet de réglementer l'accès et l'exercice des activités professionnelles d'intermédiation dite immobilière et la formation et l'exécution des opérations ou actes contractuels d'entremise et de gestion liant les intermédiaires à leurs donneurs d'ordre ;
En principe, un mandat écrit, signé et en cours de validité est exigé (article 6 de la loi du 2 janvier 1970).
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, " sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps " (le terme exigé étant, selon la jurisprudence, un terme extinctif certain).
En cas d'inobservation du formalisme dicté par les textes, le contrat portant entremise ou gestion des immeubles et fonds de commerce était traditionnellement frappé de nullité relative (Cass. ch. mixte, 24 févr. 2017, n° 15-20.411).
La théorie de l'apparence est écartée, même lorsque ses conditions de fond sont réunies, dès lors que les dispositions impératives de la loi du 2 janvier 1970 et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 sont applicables.
En l'espèce, le 19 juillet 1995, M. [D] a donné à bail à la société Mado un local commercial d'environ 100 m² situé au rez-de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 3], tous commerces, sauf boucherie, charcuterie, boîte de nuit, sex-shop ou vente de produits alcoolisés à consommer, pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 1999 moyennant un loyer annuel HT de 8.000 francs, augmenté de la TVA, et payable mensuellement.
Le même jour, M. [P] [D] a conclu un mandat de gestion immobilière avec la société Citi Guy Hoquet et donné mandat à cette dernière d'administrer ledit local commercial moyennant des honoraires de gestion s'élevant à 10% maximum HT + TVA 9,5% des loyers + charges + taxes et remboursements divers (§ rémunération) et des honoraires d'agence de 3% HT du loyer TTC (§ clause particulière) pour une durée d'un an, renouvelable ensuite par tacite reconduction d'année en année, durée de reconduction limitée à dix ans.
L'étendue des pouvoirs est ainsi fixée : " Gérer les biens ci-avant désignés, les louer aux prix, charges , durée et conditions que vous aviserez, signer tous baux et locations, les renouveler, les résilier, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux. ['] A défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations et citation devant tous tribunaux et commissions administratives, se concilier, transiger ou requérier jugements, les faire exécuter, former toutes oppositions, prendre part à toutes assemblées de créanciers. "
Par jugement du 27 mars 2015 opposant la société Mado (demanderesse) à M. [D], représenté, et la SARL Citi Guy Hoquet, non représentée, le tribunal de grande instance de Saint-Pierre de la Réunion a constaté que le bail commercial conclu entre M. [D] et la société Mado se trouve renouvelé depuis le 16 juin 2014 suite à l'exercice par le bailleur de son droit de repentir, fixé le loyer du bail renouvelé à 2.300 euros par mois et condamné M. [D] à payer à la société Mado la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et condamné aux dépens de l'instance.
M. [D] verse aux débats également :
- des relevés de gérance de l'agence immobilière pour la période du mois d'août 2022 à février 2024 concernant la location du local commercial à la société Mado, étant précisé que :
.pour la période d'août 2022 à septembre 2023 inclus, les relevés se présentent comme suit :
Recettes
Dépenses
Loyer 2000 €
Provisions/Charges 110,00 €
TVA 170,00 €
Provision TEOM 20,00 €
Total 2.300,00€
Honoraires de gestion 2.300 x 3,5% 80,50 €
TVA sur honoraires de gestion 6,84 €
TVA 170,00 €
Total 257,34€
.pour la période d'octobre 2023 à février 2024 inclus, outre les dépenses habituelles, seuls apparaissent dans les recettes le loyer pour 2.000 euros et la TVA pour 170 euros.
- des courriers manuscrits portant sur les années 2011 à 2022 (dont certains sont pas ou peu lisibles et/ou compréhensibles) de M. [D] à l'agence immobilière portant le cachet de celle-ci dans lequels M. [D] reproche, notamment, à l'agence immobilière de continuer de déduire et prélever du loyer principal l'honoraire de gestion, ne pas avoir tenu compte du " résultat " du tribunal de 2014 ou encore concernant diverses charges et taxes ;
- un courrier simple non visé par l'agence immobilière daté du 24 octobre 2017 dans lequel M. [D] met en demeure " de faire procéder la régularisation de mon compte le plus rapidement possible ", évoquant ses précédents courriers restés sans réponse ;
- une lettre recommandée avec accusé de réception (accusé de réception non produit) dactylographiée datée du 15 juin 2018 dans laquelle M. [D] met en demeure l'agence immoblière " de respecter les obligations inhérentes à ce contrat de gestion qui nous lie, et de procéder à toutes régularisations des carences contractuelles mises dans cette missive en usitant toutes les voies de recours à votre disposition (Commandement de payer ou autre) dès réception de ce courrier sous huitaine. " après avoir exposé :
" J'ai signé un mandat de gestion immobilière avec votre agence le 19 juillet 1995. Vous avez donc la gérance de mon local commercial de 100m², sis au [Adresse 5] à [Localité 10], ayant comme locataire SOCIETE MADO ;
Un jugement du tribunal de grande instance de Saint Pierre, rendu le 27 mars 2015, a fixé le montant du loyer à 2300,00€ hors taxe par mois.
[']
Dans le contrat de bail commercial que j'ai signé le 28 décembre 1998, il est bien stipulé dans les clauses IV et V que la TVA et la TEOM sont à la charge du preneur. Je cite [']
Je vous ai demandé à plusieurs reprises et par courrier en AR d'appliquer ces charges sur le locataire.
Je vous rappelle que le mandataire de gestion locative répond de l'inexécution du mandat reçu ou de sa mauvaise exécution. En effet, conformément aux termes de l'article 1992 du Code Civil, le mandataire répond non seulement du dol mais également des fautes qu'il commet lors de sa gestion. "
Il résulte de ce qui précède que M. [D] ne demande, ni la résiliation du contrat de gestion immobilière, ni sa nullité, mais sollicite le paiement de diverses sommes correspondant à des loyers incomplets et/ou des charges non réclamées au preneur, et plus généralement figurant dans les relevés de gérance dont il conteste de fait la régularité, notamment compte tenu de la décision du 27 mars 2015 qui a fixé le loyer à 2.300 euros par mois, sans autre précision.
Il s'en déduit qu'il est à ce stade indifférent de savoir si le contrat de gestion immobilière est ou non en cours et qu'il convient d'écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription s'agissant de créances dites contractuelles dont la prescription commence à courir à chacun de leur terme.
L'ordonnance sera par conséquent confirmée en toutes ses dispositions.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
L'agence immobilière succombant, il convient de la condamner aux dépens d'appel et de la débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d'appel.
L'équité commandant de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [D], il convient de lui accorder de ce chef la somme de 2.000 euros pour la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour l'ordonnance rendue le 11 juin 2024 par le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion ;
Y ajoutant
Déboute la SARL Citi Guy Hoquet Réunion de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
Condamne la SARL Citi Guy Hoquet Réunion à payer à M. [P] [D] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL Citi Guy Hoquet Réunion aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT