CA Lyon, 1re ch. civ. b, 16 décembre 2025, n° 24/01153
LYON
Arrêt
Autre
N° RG 24/01153 - N° Portalis DBVX-V-B7I-PO2S
Décision du
Tribunal Judiciaire de LYON
Au fond
du 10 janvier 2024
RG : 18/08947
ch 9 cab 09 F
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 16 Décembre 2025
APPELANTS :
M. [K] [I]
né le 22 juin 1954 à [Localité 12] (59)
[Adresse 4]
[Localité 2]
Mme [W] [J] épouse [I]
née le 30 août 1956 à [Localité 11] (85)
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentés par Me Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938
ayant pour avocat plaidant Me Melina MAAMMA de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE
INTIMEES :
La société ADVENIS VALUE ADD
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentée par Me Eric DUMOULIN de la SCP DUMOULIN - ADAM, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1411
ayant pour avocat plaidant Me Jean-marie CHANON de la SELARL CHANON SOCIÉTÉ D'AVOCATS, avocat au barreau de LYON
S.A. LA BNP PARIBAS
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentée par Me Frédéric ALLEAUME de la SCP AXIOJURIS LEXIENS, avocat au barreau de LYON, toque : 673
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 09 Octobre 2025
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Octobre 2025
Date de mise à disposition : 09 Décembre 2025 prorogée au 16 Décembre 2025
Audience tenue par Patricia GONZALEZ, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Patricia GONZALEZ, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSE DU LITIGE
Selon compromis de vente des 2 et 17 novembre 2009, la SAS Avenir finance immobilier devenue la SAS Advenis value add (la venderesse) a vendu à M. [K] [I] et Mme [W] [J] épouse [I] (les acquéreurs) un immeuble à usage commercial et d'habitation avec caves, balcons et cour, sis [Adresse 5] à [Localité 10], cadastré PY [Cadastre 9] moyennant un prix de 104.500 euros, dans le périmètre de protection d'un monument historique, classé ou inscrit dans le périmètre du secteur sauvegardé, bénéficiant à ce titre d'un dispositif fiscal de faveur issu du régime prévu par la Loi Malraux
Cette vente a été retirée par acte authentique le 28 décembre 2009 aux conditions prévues.
Elle a été financée par l'octroi de deux prêts accordés par la SA La BNP Paribas (la Banque) :
- un prêt du 30 novembre 2009 de 113.152,12 euros pour une durée de 180 mois au taux nominal de 3,80 %,
- un prêt du 17 avril 2010 de 191.400 euros pour une durée de 180 mois au taux nominal de 3,98 % destiné à financer les travaux nécessaires à la rénovation du bien.
Par ailleurs, la Banque a contracté avec les acquéreurs une convention patrimoniale le 24 novembre 2009 ayant pour objet :
- le conseil dans la définition et la réalisation d'une stratégie patrimoniale,
- la mise à disposition d'un ensemble de services et de produits de gestion du patrimoine.
La restauration du bien immobilier acquis par M. et Mme [I] et de l'ensemble de la copropriété l'abritant a été confiée par l'association libre syndicale [Adresse 3] à [Localité 10] (l'ASL) constituée à cet effet par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble le 10 décembre 2008, à la société Sun rénovation placée depuis en liquidation judiciaire et assurée par la SA Axa France IARD (l'assureur). Me [X] [U] a été désigné liquidateur et mandataire judiciaire (le liquidateur).
L'assistance à maîtrise d'ouvrage a été assumée par M. [G] [Z] de la société [Z] architecture.
Estimant qu'en raison des désordres affectant la réalisation de travaux, l'investissement obtenu n'était pas à la hauteur de ce qui avait été convenu, M. et Mme [I] ont assigné par actes des 2 et 7 août 2018, à titre principal la venderesse et la Banque, devant le tribunal de grande instance de Lyon en résolution de la vente et des prêts consentis, et à titre subsidiaire, aux fins d'obtenir l'indemnisation de leurs préjudices.
Par ces mêmes actes, ils ont également attrait le liquidateur et l'assureur de la société Sun rénovation ainsi que la société [Z] architecture, pour plus subsidiairement voir désigner un expert au contradictoire des parties, aux fins d'établir les désordres affectant les travaux réalisés sur l'immeuble et de déterminer les responsabilités encourues.
Par jugement réputé contradictoire du 10 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Lyon a :
- déclaré irrecevables les actions en résolution judiciaire et en responsabilité contractuelle exercées par M. et Mme [I] à l'égard de la société Advenis et la Banque car prescrites,
- débouté M. et Mme [I] de leur demande d'expertise judiciaire,
- condamné in solidum M. et Mme [I] à payer à la société Advenis et la Banque, à chacune, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et celle de 1.000 euros sur ce même fondement à l'assureur,
- condamné in solidum M. et Mme [I] aux dépens de l'instance,
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Par déclaration du 12 février 2024, M. et Mme [I] ont interjeté appel.
Par ordonnance du 16 mai 2024, le conseiller de la mise en état a :
- constaté le désistement partiel de M. et Mme [I] à l'encontre de l'ASL, l'assureur, le liquidateur et la société [Z] architecture,
- dit que l'instance se poursuit entre M. et Mme [I], la société Advenis et la Banque,
- condamné l'appelant aux dépens d'appel, sauf meilleur accord entre les parties.
* * *
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 décembre 2024, M. et Mme [I] demandent à la cour de :
A titre principal,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 10 janvier 2024 en l'ensemble de ses dispositions,
- prononcer la résolution du contrat d'achat de l'appartement situé au 3e étage ainsi qu'une cave au sous-sol de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 10],
- prononcer la résolution des contrats de prêts souscrits par les concluants auprès de la banque ayant pour objet de financer l'investissement immobilier,
- ordonner le retour au statu quo ante, selon les modalités suivantes :
- ordonner la restitution par les requérants du bien immobilier à la société Advenis venant aux droits de la société Avenir finance immobilier,
- ordonner la restitution du prix d'achat du bien immobilier par la société Advenis, soit la somme de 104.500 euros,
- ordonner la restitution des frais de mutation par la société Advenis soit la somme de 14.227,12 euros,
- ordonner la restitution du capital par la société Advenis à la banque au titre du prêt travaux soit la somme de 191.400 euros,
- ordonner la restitution des échéances relatives aux contrats d'assurance des prêts,
- ordonner la restitution par la banque aux concluants des mensualités des prêts et accessoires accordés, intérêts et frais déjà remboursés, ainsi que les mensualités des contrats d'assurances des prêts,
- ordonner la décharge par les concluants de tout paiement au titre des prêts souscrits auprès de la banque,
A titre subsidiaire,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon du 10 janvier 2024 en l'ensemble de ses dispositions,
- juger que la Banque et la société Advenis ont engagé leur responsabilité vis à vis des concluants en violant leurs obligations contractuelles et subsidiairement délictuelles,
- 'condamner in solidum la Banque et la société Advenis à les indemniser de leur préjudice financier,
- condamner in solidum la banque et la société Advenis à leur verser une somme de 283.926,05 euros en réparation de leur perte de chance d'éviter leur préjudice,
- condamner la Banque et la société Advenis à leur verser une somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral,
- condamner les mêmes à verser la somme de 15.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance.
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 juin 2025, la société Advenis demande à la cour de :
In limine litis et à titre principal
- confirmer le jugement rendu le 10 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'il a :
- déclaré irrecevables car prescrites les actions en résolutions judiciaire et en responsabilité contractuelle exercées par M. et Mme [I] à son égard et à l'égard de la Banque,
[...]
- condamné in solidum M. et Mme [I] à leur payer à chacune la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et celle de 1 000 euros sur ce même fondement à la compagnie Axa,
- condamné in solidum M. et Mme [I] aux dépens,
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,
Statuant à nouveau,
- condamner solidairement M. et Mme [I] à lui payer la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens avec droit de recouvrement,
A titre subsidiaire
Si par impossible, la cour ne retenait pas l'irrecevabilité de l'action en raison de la prescription,
- déclarer qu'elle n'a commis aucun dol, ni aucune faute engageant sa responsabilité à l'encontre des acquéreurs,
- les débouter de l'ensemble de leurs demandes en principal, intérêts, frais et accessoires, celles-ci étant infondées et injustifiées que ce soit au titre de la résolution du contrat de vente, de l'octroi de dommages et intérêts pour perte de chance ou préjudice moral,
A titre infiniment subsidiaire
Si par impossible il était retenu une faute à son encontre,
- constater que M. et Mme [I] ne démontrent et ne justifient d'aucun préjudice imputable,
En tout cas,
- dire que la banque a manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard des acquéreurs et que cette faute est à l'origine des préjudices invoqués,
- condamner la banque à les indemniser directement ou à la relever et garantir de l'ensemble des condamnations pouvant être mises à sa charge,
En toute hypothèse,
- juger qu'il serait inéquitable qu'elle supporte les frais irrépétibles qu'elle a dû engager pour assurer sa défense et condamner solidairement M. et Mme [I] à lui payer la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. et Mme [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2025, la société BNP Paribas demande à la cour de :
A titre principal, confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Lyon,
A titre subsidiaire, débouter M. et Mme [I] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétention,
A titre infiniment subsidiaire, si la résolution des contrats de prêt est prononcée :
- constater la caducité du prêt conclu le 30 novembre 2009,
- constater la caducité du prêt conclu le 17 avril 2010,
Et en conséquence, sauf à parfaire lesdites sommes au jour de la décision :
- condamner solidairement M. et Mme [I] à lui rembourser :
- au titre du prêt 30 novembre 2009 : la somme de 113.152,12 euros correspondant au capital mis à disposition,
- au titre du prêt du 17 avril 2010 : la somme de 191.400 euros correspondant au capital mis à disposition,
- la condamner à restituer à M. et Mme [I] :
- au titre du prêt 30 novembre 2009 : la somme de 148.736,74 euros au 10.12.2024,
- au titre du prêt du 17 avril 2010 : la somme de 294.617,19 euros au 20.07.2025,
- ordonner la compensation à due concurrence entre lesdites créances,
- condamner la société Advenis à indemniser le préjudice qu'elle a subi, à hauteur du montant des intérêts et frais qu'elle aurait dû percevoir au titre des deux prêts, soit :
- au titre du prêt 30 novembre 2009 : la somme de 32.567,56 euros au titre des frais et intérêts échus, payés et restitués aux emprunteurs,
- au titre du prêt du 17 avril 2010 : la somme de 103.217,19 euros au titre des frais et intérêts échus, payés et restitués aux emprunteurs,
A titre très infiniment subsidiaire, si la cour considérait qu'elle doit restituer le montant des primes d'assurance aux emprunteurs :
- condamner la société Advenis à indemniser le préjudice qu'elle a subi au titre des primes d'assurance restituées aux emprunteurs, soit :
- au titre du prêt 30 novembre 2009 : la somme de 9.193,43 euros,
- au titre du prêt du 17 avril 2010 : la somme de 14.488,98 euros,
En tout état de cause,
- débouter la société Advenis de toutes ses demandes formées contre elle,
- condamner solidairement M. et Mme [I], ou qui mieux le devra, à lui payer une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 octobre 2025.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, la cour rappelle que les 'demandes' tendant à voir 'constater' ou tendant à ' voir dire et juger' lorsque celles-ci développent en réalité des moyens ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour.
Sur la recevabilité de l'action à l'encontre de la venderesse
Les acquéreurs soutiennent que :
- le tribunal a considéré à tort que la découverte des dommages ne peut constituer le point de départ de la prescription en l'absence de manquement délictuel ou contractuel ; la fin de non-recevoir tirée de la prescription n'a aucun lien avec la caractérisation de la faute ; la seule question à se poser est uniquement le point de départ du délai,
- la Cour de cassation retient que le point de départ de la prescription ne se situe pas à la date de conclusion du contrat de vente mais, s'agissant d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, de faits susceptibles de révéler à l'acquéreur l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat,
- ce point de départ est le moment où l'ASL a déposé le 28 avril 2014 la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux alors même que les travaux n'étaient pas terminés, que la cave n'existait pas et qu'ils allaient être dans l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat ; à compter de la déclaration d'achèvement des travaux, ils avaient encore 5 ans pour assigner leur vendeur,
- le tribunal ne pouvait se fonder sur le courrier du 8 juillet 2013 qui n'est pas la prise de conscience des pertes à venir mais qui montre que le chantier n'était pas terminé et restait en état d'inachèvement de sorte que les dommages étaient potentiels et non avérés puisque les biens ont été livrés le 17 janvier 2014 et la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux datée le 28 avril 2014 ; entre le 8 juillet 2013 et le 17 janvier 2014 les entreprises ont eu 7 mois pour finir le chantier et les premiers prélèvements bancaires ont eu lieu au moment de la livraison, comme le montrent les échéanciers, donc il n'y avait pas de préjudice financier réel à constater le 8 juillet 2013,
- la jurisprudence adverse sur un point de départ à l'acte de vente n'est plus d'actualité.
La venderesse rétorque que :
- le tribunal ne s'est pas limité à faire courir le point de départ de la prescription au jour de la vente mais a bien recherché la date de réalisation du dommage, retenant le courrier du 8 juillet 2013,
- toute action sur le défaut de délivrance ou le dol est prescrite, elle est un vendeur d'immeuble en l'état, elle réalise des ventes classiques, elle ne s'est pas engagée à réaliser des travaux, ni sur la rentabilité de l'investissement, la prescription part de la date d'achat,
- le dommage se manifeste dès l'acte de vente, les acquéreurs étaient tenus de s'informer sur la nature et la valeur du bien à acquérir, ils étaient en outre assistés du notaire et d'un conseil en patrimoine et ils ajoutent des conditions à la prescription, la lettre n'étant pas un courrier d'inquiétude.
Réponse de la cour
Selon l'article 122 du code de procédure civile, 'Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour dfaut du droit d'agir, tel...la prescription...'.
Selon l'article 2224 du Code civil ' Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».
La cour relève de manière liminaire que les acquéreurs se prévalent pour la première fois en appel du dol mais ne demandent pas la nullité du contrat, maintenant uniquement une demande de résolution judiciaire.
Le tribunal judiciaire a estimé qu'aux termes du courrier de M. [I] du 8 juillet 2013, ce dernier a fait état du préjudice provoqué par le retard conséquent dans les travaux de rénovation et l'absence de bénéfice résultant de son investissement donc son action fondée sur les inexécutions contractuelles qu'il relève est prescrite.
Il est jugé avec constance par la Cour de cassation que, s'agissant d'une action en responsabilité contractuelle, le point de départ de la prescription ne se situe pas à la date de conclusion du contrat de vente mais à la date de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci n'en a pas eu connaissance antérieurement. S'agissant d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, de faits susceptibles de révéler à l'acquéreur l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat.
En l'espèce, le contrat ne mentionne pas expressément que le vendeur ait pu agir en qualité de maître de l'ouvrage ou de conseil en investissement, que le maître de l'ouvrage est l'ASL de l'immeuble.
A supposer cependant que le vendeur se soit immiscé de manière fautive dans les opérations de construction, il résulte en substance du courrier du 8 juillet 2013 adressé par les acquéreurs à la venderesse que :
- les acquéreurs, après avoir rappelé que M. [I] s'était rendu sur les lieux pour réceptionner et prendre livraison de l'appartement avec la remise des clefs et des parties communes, ont indiqué que sur place, il n'avait pu que constater l'inachèvement des travaux des parties communes et de l'appartement objet de l'investissement,
- cet inachèvement est tel qu'il paraît impossible d'imaginer une livraison à la date prévue, mi-septembre, début octobre 2013, qu'on se demande comment la livraison a pu être placée à cette date en connaissance de cause,
- dans l'acte de vente figure une cave qui n'existe pas et que la chose livre n'est pas conforme à celle vendue,
- ils subissent un préjudice financier provoqué par le retard conséquent de la mise en jouissance de l'investissement, l'équilibre financier de l'opération reposant également sur la mise en location du bien,
- une compensation est d'ores et déjà demandée.
Il résulte de ce courrier qu'à cette date, les époux [I] avaient sans équivoque connaissance de l'absence de délivrance conforme de la cave de sorte que, le délai de prescription partant de cette date, l'action se rapportant à l'absence de cave était prescrite le 7 août 2018, les acquéreurs ne pouvant se fonder sur la date du 17 janvier 2014 alors que l'absence de cave était manifeste dès leur précédent courrier.
S'agissant de l'inachèvement de l'immeuble, il est constant que la livraison n'était déjà pas intervenue à la date initialement prévue (décembre 2012). Il ressort également du courrier litigieux que les acquéreurs avaient connaissance à cette date de l'échec du projet d'investissement tel que défini initialement et tenant au retard de livraison du bien ne permettant pas sa location, étant précisé que le bien a été loué dès 2014 après un retard de livraison selon des données rapportées par un expert-comptable.
Dès lors, la cour confirme le jugement en ce qu'il a retenu que l'action contre l'acquéreur courait à compte du courrier litigieux et qu'elle était prescrite à la date de l'acte introductif d'instance.
Sur l'action intentée contre la Banque
Les acquéreurs soutiennent que :
- le tribunal a également commis une erreur de droit en considérant que la Banque n'a pas proposé de projet d'investissement immobilier mais a seulement octroyé deux prêts pour l'acquisition du bien immobilier litigieux donc le point de départ de l'action en résolution judiciaire et de l'action en responsabilité contractuelle est la date des contrats,
- les prestations de la Banque n'ont pas consisté dans une simple transaction immobilière ou la vente d'un bien immobilier éligible aux opérations de restauration immobilière et à son financement mais en la commercialisation d'un produit de défiscalisation dont l'efficacité attendue par les souscripteurs ne peut se révéler que dans le temps ; ceci est établi par les échanges par courriels avec la gestionnaire patrimoniale de la Banque avec pour objet dans le mail « Projet Malraux» ; la gestionnaire a proposé comme accompagnement au projet la rencontre d'un partenaire spécialisé dans l'immobilier, donné des éléments positifs sur l'architecte en charge du projet et sur des réussites similaires ; ils n'ont conclu que dans ces conditions avec la Banque dont l'intervention a excédé celle d'un établissement de crédit émetteur d'une offre de crédit immobilier,
- ils n'ont jamais soutenu que la proposition d'achat a été faite par une convention de gestion financière et d'investissement ; c'est en amont et très rapidement que la Banque a « ficelé » l'opération consistant à proposer de financer un projet immobilier Loi Malraux pour une défiscalisation et la perspective de rendements.
La Banque fait valoir que :
- en matière d'opérations d'investissements, la prescription court à compter du jour où le demandeur a eu connaissance des premières conséquences dommageables de la réalisation du risque attaché à son opération d'investissement, en ce qu'elle est à l'origine de ses difficultés financières,
- les appelants changent leur stratégie en appel et invoquent l'interdépendance des contrats et le dol, qui est une cause de nullité et non de résolution des conventions,
- la demande en résolutions est prescrite, les appelants ont expressément reconnu dans l'acte de vente du 28 décembre 2009 avoir pu visiter le bien et l'avoir acquis en l'état, de sorte qu'il ne saurait ensuite être reproché l'ignorance sur l'état ou la consistance du bien acquis et ils ont ensuite eu connaissance des premières conséquences dommageables de la réalisation du risque attaché à leur opération d'investissement le 08 juillet 2013, en faisant part au vendeur des griefs énumérés,
- le dommage né d'un manquement à l'obligation de mise en garde est une perte de chance de ne pas contracter, qui peut seulement donner lieu à indemnisation mais ne peut fonder une demande en résolution des prêts, laquelle est pareillement prescrite car tardive la prescription ayant commencé à courir au plus tard le 8 juillet 2013,
- l'action subsidiaire en responsabilité est irrecevable, toujours par référence à leur courrier, et la prescription s'apprécie uniquement à l'égard de celui à qui elle est opposée, conformément aux dispositions de l'article 2224 du Code civil.
Réponse de la cour
Ainsi que rappelé supra, il découle de l'article 2224 du Code civil que ' Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». La prescription s'apprécie à l'égard de celui à qui elle est opposée, soit les acqureurs, de sorte que la Banque peut se prévaloir du courrier adressé à la société venderesse.
En droit, l'action en résolution d'un contrat de prêt est de 5 ans.
L'action fondée sur un manquement de l'établissement de crédit à son obligation d'information et de mise en garde se prescrit par cinq ans à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en a pas eu précédemment connaissance. Ainsi lorsque le préjudice allégué pouvait être appréhendé par l'emprunteur dès l'octroi du concours, le point de départ du délai de prescription se situe au jour de la conclusion du contrat de prêt. En matière d'opérations d'investissements, il court à compter du jour où le demandeur a eu connaissance des premières conséquences dommageables de la réalisation du risque attaché à son opération d'investissement, à l'origine de ses difficultés financières. Le préjudice né du manquement par l'établissement de crédit à son obligation d'information et de mise en garde consiste en la perte d'une chance pour l'emprunteur de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses.
Il n'est pas contesté de manière liminaire que la proposition d'achat du bien immobilier n' a pas été souscrite dans le cadre de la convention de gestion financière et d'investissement. Le tribunal judiciaire a relevé à juste titre qu'il ne ressort d'aucun autre élément de la procédure extérieur aux déclarations des acquéreurs et de la venderesse qui ne sont corroborées par aucun élément de preuve que l'achat immobilier a été réalisé sur proposition de la Banque dans le cadre d'une convention de gestion financière et d'investissement. La convention patrimoniale est postérieure au compromis et les consorts [I] ne se prévalent d'ailleurs pas de cette convention.
S'agissant de l'interdépendance alléguée des contrats qui entraînerait la résolution des contrats de prêt en conséquence de celle des contrats, l'action étant prescrite à l'égard de la venderesse, elle l'est également nécessairement à l'encontre de la Banque.
S'agissant des manquements de la Banque à ses obligations de conseil et d'information, au regard des courriers émanant de salariés de la Banque et portant sur des conseils sur l'opération en cause, la prescription ne peut là aussi que partir du courrier litigieux.
En conséquence, le jugement déféré est confirmé par la cour en ce qu'il a déclaré les actions contre la venderesse et contre la Banque.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Les dépens d'appel sont à la charge solidaire des appelants qui succombent sur leurs prétentions.
L'équité commande en outre de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.000 euros à chacune des deux intimées.
PAR CES MOTIFS
La cour
Confirme le jugement déféré sur ses dispositions critiquées,
Y ajoutant,
Condamne solidairement M. et Mme [K] [I] à supporter les dépens d'appel et sous la même solidarité à payer à payer à la Banque BNP Paribas la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à la société Advenis.
La greffière, La Présidente,
Décision du
Tribunal Judiciaire de LYON
Au fond
du 10 janvier 2024
RG : 18/08947
ch 9 cab 09 F
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile B
ARRET DU 16 Décembre 2025
APPELANTS :
M. [K] [I]
né le 22 juin 1954 à [Localité 12] (59)
[Adresse 4]
[Localité 2]
Mme [W] [J] épouse [I]
née le 30 août 1956 à [Localité 11] (85)
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentés par Me Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938
ayant pour avocat plaidant Me Melina MAAMMA de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE
INTIMEES :
La société ADVENIS VALUE ADD
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentée par Me Eric DUMOULIN de la SCP DUMOULIN - ADAM, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 1411
ayant pour avocat plaidant Me Jean-marie CHANON de la SELARL CHANON SOCIÉTÉ D'AVOCATS, avocat au barreau de LYON
S.A. LA BNP PARIBAS
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentée par Me Frédéric ALLEAUME de la SCP AXIOJURIS LEXIENS, avocat au barreau de LYON, toque : 673
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Date de clôture de l'instruction : 09 Octobre 2025
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Octobre 2025
Date de mise à disposition : 09 Décembre 2025 prorogée au 16 Décembre 2025
Audience tenue par Patricia GONZALEZ, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier
A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Patricia GONZALEZ, président
- Stéphanie LEMOINE, conseiller
- Bénédicte LECHARNY, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Selon compromis de vente des 2 et 17 novembre 2009, la SAS Avenir finance immobilier devenue la SAS Advenis value add (la venderesse) a vendu à M. [K] [I] et Mme [W] [J] épouse [I] (les acquéreurs) un immeuble à usage commercial et d'habitation avec caves, balcons et cour, sis [Adresse 5] à [Localité 10], cadastré PY [Cadastre 9] moyennant un prix de 104.500 euros, dans le périmètre de protection d'un monument historique, classé ou inscrit dans le périmètre du secteur sauvegardé, bénéficiant à ce titre d'un dispositif fiscal de faveur issu du régime prévu par la Loi Malraux
Cette vente a été retirée par acte authentique le 28 décembre 2009 aux conditions prévues.
Elle a été financée par l'octroi de deux prêts accordés par la SA La BNP Paribas (la Banque) :
- un prêt du 30 novembre 2009 de 113.152,12 euros pour une durée de 180 mois au taux nominal de 3,80 %,
- un prêt du 17 avril 2010 de 191.400 euros pour une durée de 180 mois au taux nominal de 3,98 % destiné à financer les travaux nécessaires à la rénovation du bien.
Par ailleurs, la Banque a contracté avec les acquéreurs une convention patrimoniale le 24 novembre 2009 ayant pour objet :
- le conseil dans la définition et la réalisation d'une stratégie patrimoniale,
- la mise à disposition d'un ensemble de services et de produits de gestion du patrimoine.
La restauration du bien immobilier acquis par M. et Mme [I] et de l'ensemble de la copropriété l'abritant a été confiée par l'association libre syndicale [Adresse 3] à [Localité 10] (l'ASL) constituée à cet effet par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble le 10 décembre 2008, à la société Sun rénovation placée depuis en liquidation judiciaire et assurée par la SA Axa France IARD (l'assureur). Me [X] [U] a été désigné liquidateur et mandataire judiciaire (le liquidateur).
L'assistance à maîtrise d'ouvrage a été assumée par M. [G] [Z] de la société [Z] architecture.
Estimant qu'en raison des désordres affectant la réalisation de travaux, l'investissement obtenu n'était pas à la hauteur de ce qui avait été convenu, M. et Mme [I] ont assigné par actes des 2 et 7 août 2018, à titre principal la venderesse et la Banque, devant le tribunal de grande instance de Lyon en résolution de la vente et des prêts consentis, et à titre subsidiaire, aux fins d'obtenir l'indemnisation de leurs préjudices.
Par ces mêmes actes, ils ont également attrait le liquidateur et l'assureur de la société Sun rénovation ainsi que la société [Z] architecture, pour plus subsidiairement voir désigner un expert au contradictoire des parties, aux fins d'établir les désordres affectant les travaux réalisés sur l'immeuble et de déterminer les responsabilités encourues.
Par jugement réputé contradictoire du 10 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Lyon a :
- déclaré irrecevables les actions en résolution judiciaire et en responsabilité contractuelle exercées par M. et Mme [I] à l'égard de la société Advenis et la Banque car prescrites,
- débouté M. et Mme [I] de leur demande d'expertise judiciaire,
- condamné in solidum M. et Mme [I] à payer à la société Advenis et la Banque, à chacune, la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et celle de 1.000 euros sur ce même fondement à l'assureur,
- condamné in solidum M. et Mme [I] aux dépens de l'instance,
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Par déclaration du 12 février 2024, M. et Mme [I] ont interjeté appel.
Par ordonnance du 16 mai 2024, le conseiller de la mise en état a :
- constaté le désistement partiel de M. et Mme [I] à l'encontre de l'ASL, l'assureur, le liquidateur et la société [Z] architecture,
- dit que l'instance se poursuit entre M. et Mme [I], la société Advenis et la Banque,
- condamné l'appelant aux dépens d'appel, sauf meilleur accord entre les parties.
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Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 décembre 2024, M. et Mme [I] demandent à la cour de :
A titre principal,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 10 janvier 2024 en l'ensemble de ses dispositions,
- prononcer la résolution du contrat d'achat de l'appartement situé au 3e étage ainsi qu'une cave au sous-sol de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 10],
- prononcer la résolution des contrats de prêts souscrits par les concluants auprès de la banque ayant pour objet de financer l'investissement immobilier,
- ordonner le retour au statu quo ante, selon les modalités suivantes :
- ordonner la restitution par les requérants du bien immobilier à la société Advenis venant aux droits de la société Avenir finance immobilier,
- ordonner la restitution du prix d'achat du bien immobilier par la société Advenis, soit la somme de 104.500 euros,
- ordonner la restitution des frais de mutation par la société Advenis soit la somme de 14.227,12 euros,
- ordonner la restitution du capital par la société Advenis à la banque au titre du prêt travaux soit la somme de 191.400 euros,
- ordonner la restitution des échéances relatives aux contrats d'assurance des prêts,
- ordonner la restitution par la banque aux concluants des mensualités des prêts et accessoires accordés, intérêts et frais déjà remboursés, ainsi que les mensualités des contrats d'assurances des prêts,
- ordonner la décharge par les concluants de tout paiement au titre des prêts souscrits auprès de la banque,
A titre subsidiaire,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon du 10 janvier 2024 en l'ensemble de ses dispositions,
- juger que la Banque et la société Advenis ont engagé leur responsabilité vis à vis des concluants en violant leurs obligations contractuelles et subsidiairement délictuelles,
- 'condamner in solidum la Banque et la société Advenis à les indemniser de leur préjudice financier,
- condamner in solidum la banque et la société Advenis à leur verser une somme de 283.926,05 euros en réparation de leur perte de chance d'éviter leur préjudice,
- condamner la Banque et la société Advenis à leur verser une somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral,
- condamner les mêmes à verser la somme de 15.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance.
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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 juin 2025, la société Advenis demande à la cour de :
In limine litis et à titre principal
- confirmer le jugement rendu le 10 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Lyon en ce qu'il a :
- déclaré irrecevables car prescrites les actions en résolutions judiciaire et en responsabilité contractuelle exercées par M. et Mme [I] à son égard et à l'égard de la Banque,
[...]
- condamné in solidum M. et Mme [I] à leur payer à chacune la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et celle de 1 000 euros sur ce même fondement à la compagnie Axa,
- condamné in solidum M. et Mme [I] aux dépens,
- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,
Statuant à nouveau,
- condamner solidairement M. et Mme [I] à lui payer la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens avec droit de recouvrement,
A titre subsidiaire
Si par impossible, la cour ne retenait pas l'irrecevabilité de l'action en raison de la prescription,
- déclarer qu'elle n'a commis aucun dol, ni aucune faute engageant sa responsabilité à l'encontre des acquéreurs,
- les débouter de l'ensemble de leurs demandes en principal, intérêts, frais et accessoires, celles-ci étant infondées et injustifiées que ce soit au titre de la résolution du contrat de vente, de l'octroi de dommages et intérêts pour perte de chance ou préjudice moral,
A titre infiniment subsidiaire
Si par impossible il était retenu une faute à son encontre,
- constater que M. et Mme [I] ne démontrent et ne justifient d'aucun préjudice imputable,
En tout cas,
- dire que la banque a manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard des acquéreurs et que cette faute est à l'origine des préjudices invoqués,
- condamner la banque à les indemniser directement ou à la relever et garantir de l'ensemble des condamnations pouvant être mises à sa charge,
En toute hypothèse,
- juger qu'il serait inéquitable qu'elle supporte les frais irrépétibles qu'elle a dû engager pour assurer sa défense et condamner solidairement M. et Mme [I] à lui payer la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. et Mme [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2025, la société BNP Paribas demande à la cour de :
A titre principal, confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Lyon,
A titre subsidiaire, débouter M. et Mme [I] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétention,
A titre infiniment subsidiaire, si la résolution des contrats de prêt est prononcée :
- constater la caducité du prêt conclu le 30 novembre 2009,
- constater la caducité du prêt conclu le 17 avril 2010,
Et en conséquence, sauf à parfaire lesdites sommes au jour de la décision :
- condamner solidairement M. et Mme [I] à lui rembourser :
- au titre du prêt 30 novembre 2009 : la somme de 113.152,12 euros correspondant au capital mis à disposition,
- au titre du prêt du 17 avril 2010 : la somme de 191.400 euros correspondant au capital mis à disposition,
- la condamner à restituer à M. et Mme [I] :
- au titre du prêt 30 novembre 2009 : la somme de 148.736,74 euros au 10.12.2024,
- au titre du prêt du 17 avril 2010 : la somme de 294.617,19 euros au 20.07.2025,
- ordonner la compensation à due concurrence entre lesdites créances,
- condamner la société Advenis à indemniser le préjudice qu'elle a subi, à hauteur du montant des intérêts et frais qu'elle aurait dû percevoir au titre des deux prêts, soit :
- au titre du prêt 30 novembre 2009 : la somme de 32.567,56 euros au titre des frais et intérêts échus, payés et restitués aux emprunteurs,
- au titre du prêt du 17 avril 2010 : la somme de 103.217,19 euros au titre des frais et intérêts échus, payés et restitués aux emprunteurs,
A titre très infiniment subsidiaire, si la cour considérait qu'elle doit restituer le montant des primes d'assurance aux emprunteurs :
- condamner la société Advenis à indemniser le préjudice qu'elle a subi au titre des primes d'assurance restituées aux emprunteurs, soit :
- au titre du prêt 30 novembre 2009 : la somme de 9.193,43 euros,
- au titre du prêt du 17 avril 2010 : la somme de 14.488,98 euros,
En tout état de cause,
- débouter la société Advenis de toutes ses demandes formées contre elle,
- condamner solidairement M. et Mme [I], ou qui mieux le devra, à lui payer une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 octobre 2025.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, la cour rappelle que les 'demandes' tendant à voir 'constater' ou tendant à ' voir dire et juger' lorsque celles-ci développent en réalité des moyens ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour.
Sur la recevabilité de l'action à l'encontre de la venderesse
Les acquéreurs soutiennent que :
- le tribunal a considéré à tort que la découverte des dommages ne peut constituer le point de départ de la prescription en l'absence de manquement délictuel ou contractuel ; la fin de non-recevoir tirée de la prescription n'a aucun lien avec la caractérisation de la faute ; la seule question à se poser est uniquement le point de départ du délai,
- la Cour de cassation retient que le point de départ de la prescription ne se situe pas à la date de conclusion du contrat de vente mais, s'agissant d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, de faits susceptibles de révéler à l'acquéreur l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat,
- ce point de départ est le moment où l'ASL a déposé le 28 avril 2014 la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux alors même que les travaux n'étaient pas terminés, que la cave n'existait pas et qu'ils allaient être dans l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat ; à compter de la déclaration d'achèvement des travaux, ils avaient encore 5 ans pour assigner leur vendeur,
- le tribunal ne pouvait se fonder sur le courrier du 8 juillet 2013 qui n'est pas la prise de conscience des pertes à venir mais qui montre que le chantier n'était pas terminé et restait en état d'inachèvement de sorte que les dommages étaient potentiels et non avérés puisque les biens ont été livrés le 17 janvier 2014 et la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux datée le 28 avril 2014 ; entre le 8 juillet 2013 et le 17 janvier 2014 les entreprises ont eu 7 mois pour finir le chantier et les premiers prélèvements bancaires ont eu lieu au moment de la livraison, comme le montrent les échéanciers, donc il n'y avait pas de préjudice financier réel à constater le 8 juillet 2013,
- la jurisprudence adverse sur un point de départ à l'acte de vente n'est plus d'actualité.
La venderesse rétorque que :
- le tribunal ne s'est pas limité à faire courir le point de départ de la prescription au jour de la vente mais a bien recherché la date de réalisation du dommage, retenant le courrier du 8 juillet 2013,
- toute action sur le défaut de délivrance ou le dol est prescrite, elle est un vendeur d'immeuble en l'état, elle réalise des ventes classiques, elle ne s'est pas engagée à réaliser des travaux, ni sur la rentabilité de l'investissement, la prescription part de la date d'achat,
- le dommage se manifeste dès l'acte de vente, les acquéreurs étaient tenus de s'informer sur la nature et la valeur du bien à acquérir, ils étaient en outre assistés du notaire et d'un conseil en patrimoine et ils ajoutent des conditions à la prescription, la lettre n'étant pas un courrier d'inquiétude.
Réponse de la cour
Selon l'article 122 du code de procédure civile, 'Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour dfaut du droit d'agir, tel...la prescription...'.
Selon l'article 2224 du Code civil ' Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».
La cour relève de manière liminaire que les acquéreurs se prévalent pour la première fois en appel du dol mais ne demandent pas la nullité du contrat, maintenant uniquement une demande de résolution judiciaire.
Le tribunal judiciaire a estimé qu'aux termes du courrier de M. [I] du 8 juillet 2013, ce dernier a fait état du préjudice provoqué par le retard conséquent dans les travaux de rénovation et l'absence de bénéfice résultant de son investissement donc son action fondée sur les inexécutions contractuelles qu'il relève est prescrite.
Il est jugé avec constance par la Cour de cassation que, s'agissant d'une action en responsabilité contractuelle, le point de départ de la prescription ne se situe pas à la date de conclusion du contrat de vente mais à la date de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci n'en a pas eu connaissance antérieurement. S'agissant d'un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, de faits susceptibles de révéler à l'acquéreur l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat.
En l'espèce, le contrat ne mentionne pas expressément que le vendeur ait pu agir en qualité de maître de l'ouvrage ou de conseil en investissement, que le maître de l'ouvrage est l'ASL de l'immeuble.
A supposer cependant que le vendeur se soit immiscé de manière fautive dans les opérations de construction, il résulte en substance du courrier du 8 juillet 2013 adressé par les acquéreurs à la venderesse que :
- les acquéreurs, après avoir rappelé que M. [I] s'était rendu sur les lieux pour réceptionner et prendre livraison de l'appartement avec la remise des clefs et des parties communes, ont indiqué que sur place, il n'avait pu que constater l'inachèvement des travaux des parties communes et de l'appartement objet de l'investissement,
- cet inachèvement est tel qu'il paraît impossible d'imaginer une livraison à la date prévue, mi-septembre, début octobre 2013, qu'on se demande comment la livraison a pu être placée à cette date en connaissance de cause,
- dans l'acte de vente figure une cave qui n'existe pas et que la chose livre n'est pas conforme à celle vendue,
- ils subissent un préjudice financier provoqué par le retard conséquent de la mise en jouissance de l'investissement, l'équilibre financier de l'opération reposant également sur la mise en location du bien,
- une compensation est d'ores et déjà demandée.
Il résulte de ce courrier qu'à cette date, les époux [I] avaient sans équivoque connaissance de l'absence de délivrance conforme de la cave de sorte que, le délai de prescription partant de cette date, l'action se rapportant à l'absence de cave était prescrite le 7 août 2018, les acquéreurs ne pouvant se fonder sur la date du 17 janvier 2014 alors que l'absence de cave était manifeste dès leur précédent courrier.
S'agissant de l'inachèvement de l'immeuble, il est constant que la livraison n'était déjà pas intervenue à la date initialement prévue (décembre 2012). Il ressort également du courrier litigieux que les acquéreurs avaient connaissance à cette date de l'échec du projet d'investissement tel que défini initialement et tenant au retard de livraison du bien ne permettant pas sa location, étant précisé que le bien a été loué dès 2014 après un retard de livraison selon des données rapportées par un expert-comptable.
Dès lors, la cour confirme le jugement en ce qu'il a retenu que l'action contre l'acquéreur courait à compte du courrier litigieux et qu'elle était prescrite à la date de l'acte introductif d'instance.
Sur l'action intentée contre la Banque
Les acquéreurs soutiennent que :
- le tribunal a également commis une erreur de droit en considérant que la Banque n'a pas proposé de projet d'investissement immobilier mais a seulement octroyé deux prêts pour l'acquisition du bien immobilier litigieux donc le point de départ de l'action en résolution judiciaire et de l'action en responsabilité contractuelle est la date des contrats,
- les prestations de la Banque n'ont pas consisté dans une simple transaction immobilière ou la vente d'un bien immobilier éligible aux opérations de restauration immobilière et à son financement mais en la commercialisation d'un produit de défiscalisation dont l'efficacité attendue par les souscripteurs ne peut se révéler que dans le temps ; ceci est établi par les échanges par courriels avec la gestionnaire patrimoniale de la Banque avec pour objet dans le mail « Projet Malraux» ; la gestionnaire a proposé comme accompagnement au projet la rencontre d'un partenaire spécialisé dans l'immobilier, donné des éléments positifs sur l'architecte en charge du projet et sur des réussites similaires ; ils n'ont conclu que dans ces conditions avec la Banque dont l'intervention a excédé celle d'un établissement de crédit émetteur d'une offre de crédit immobilier,
- ils n'ont jamais soutenu que la proposition d'achat a été faite par une convention de gestion financière et d'investissement ; c'est en amont et très rapidement que la Banque a « ficelé » l'opération consistant à proposer de financer un projet immobilier Loi Malraux pour une défiscalisation et la perspective de rendements.
La Banque fait valoir que :
- en matière d'opérations d'investissements, la prescription court à compter du jour où le demandeur a eu connaissance des premières conséquences dommageables de la réalisation du risque attaché à son opération d'investissement, en ce qu'elle est à l'origine de ses difficultés financières,
- les appelants changent leur stratégie en appel et invoquent l'interdépendance des contrats et le dol, qui est une cause de nullité et non de résolution des conventions,
- la demande en résolutions est prescrite, les appelants ont expressément reconnu dans l'acte de vente du 28 décembre 2009 avoir pu visiter le bien et l'avoir acquis en l'état, de sorte qu'il ne saurait ensuite être reproché l'ignorance sur l'état ou la consistance du bien acquis et ils ont ensuite eu connaissance des premières conséquences dommageables de la réalisation du risque attaché à leur opération d'investissement le 08 juillet 2013, en faisant part au vendeur des griefs énumérés,
- le dommage né d'un manquement à l'obligation de mise en garde est une perte de chance de ne pas contracter, qui peut seulement donner lieu à indemnisation mais ne peut fonder une demande en résolution des prêts, laquelle est pareillement prescrite car tardive la prescription ayant commencé à courir au plus tard le 8 juillet 2013,
- l'action subsidiaire en responsabilité est irrecevable, toujours par référence à leur courrier, et la prescription s'apprécie uniquement à l'égard de celui à qui elle est opposée, conformément aux dispositions de l'article 2224 du Code civil.
Réponse de la cour
Ainsi que rappelé supra, il découle de l'article 2224 du Code civil que ' Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». La prescription s'apprécie à l'égard de celui à qui elle est opposée, soit les acqureurs, de sorte que la Banque peut se prévaloir du courrier adressé à la société venderesse.
En droit, l'action en résolution d'un contrat de prêt est de 5 ans.
L'action fondée sur un manquement de l'établissement de crédit à son obligation d'information et de mise en garde se prescrit par cinq ans à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en a pas eu précédemment connaissance. Ainsi lorsque le préjudice allégué pouvait être appréhendé par l'emprunteur dès l'octroi du concours, le point de départ du délai de prescription se situe au jour de la conclusion du contrat de prêt. En matière d'opérations d'investissements, il court à compter du jour où le demandeur a eu connaissance des premières conséquences dommageables de la réalisation du risque attaché à son opération d'investissement, à l'origine de ses difficultés financières. Le préjudice né du manquement par l'établissement de crédit à son obligation d'information et de mise en garde consiste en la perte d'une chance pour l'emprunteur de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses.
Il n'est pas contesté de manière liminaire que la proposition d'achat du bien immobilier n' a pas été souscrite dans le cadre de la convention de gestion financière et d'investissement. Le tribunal judiciaire a relevé à juste titre qu'il ne ressort d'aucun autre élément de la procédure extérieur aux déclarations des acquéreurs et de la venderesse qui ne sont corroborées par aucun élément de preuve que l'achat immobilier a été réalisé sur proposition de la Banque dans le cadre d'une convention de gestion financière et d'investissement. La convention patrimoniale est postérieure au compromis et les consorts [I] ne se prévalent d'ailleurs pas de cette convention.
S'agissant de l'interdépendance alléguée des contrats qui entraînerait la résolution des contrats de prêt en conséquence de celle des contrats, l'action étant prescrite à l'égard de la venderesse, elle l'est également nécessairement à l'encontre de la Banque.
S'agissant des manquements de la Banque à ses obligations de conseil et d'information, au regard des courriers émanant de salariés de la Banque et portant sur des conseils sur l'opération en cause, la prescription ne peut là aussi que partir du courrier litigieux.
En conséquence, le jugement déféré est confirmé par la cour en ce qu'il a déclaré les actions contre la venderesse et contre la Banque.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Les dépens d'appel sont à la charge solidaire des appelants qui succombent sur leurs prétentions.
L'équité commande en outre de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.000 euros à chacune des deux intimées.
PAR CES MOTIFS
La cour
Confirme le jugement déféré sur ses dispositions critiquées,
Y ajoutant,
Condamne solidairement M. et Mme [K] [I] à supporter les dépens d'appel et sous la même solidarité à payer à payer à la Banque BNP Paribas la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à la société Advenis.
La greffière, La Présidente,