CA Montpellier, 3e ch. civ., 11 décembre 2025, n° 21/04962
MONTPELLIER
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 11 DECEMBRE 2025
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/04962 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PDON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 09 JUILLET 2021
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS
N° RG 19/02803
APPELANTS :
Monsieur [X] [R]
né le 06 Janvier 1968 à [Localité 9] ( MAROC)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]
et
Madame [V] [B] épouse [R]
née le 11 Octobre 1978 à [Localité 9] ( MAROC)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]
et
Monsieur [H] [R]
né le 26 Décembre 1969 à [Localité 9] ( MAROC)
[Adresse 1]
[Localité 2]
et
Madame [V] [E] épouse [R]
née le 01 Janvier 1978 à [Localité 11] ( MAROC)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par Me Sedami Armand ADIDO, avocat au barreau de NARBONNE substitué sur l'audience par Me Ouiçal MOUFADIL, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Madame [G] [L] épouse [Z]
née le 06 Décembre 1973 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 5]
et
Monsieur [W] [Z]
né le 08 Juillet 1973 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Adresse 12]
[Localité 5]
Représentés par Me Sandra CORDERO, avocat au barreau de BEZIERS
Ordonnance de clôture du 24 Octobre 2025
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 novembre 2025,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère
Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 28 avril 2017, monsieur [X] [R], madame [V] [B] épouse [R], monsieur [H] [R] et madame [V] [E] épouse [R] ont vendu à monsieur [W] [Z] et madame [G] [L] épouse [Z] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Adresse 10] moyennant le prix de 425 000 euros. L'immeuble se compose de sept appartements avec garage et cave, tous loués lors de l'acquisition.
La locataire d'un appartement situé au troisième étage ayant signalé le 10 février 2018 l'effondrement des éléments de sa cuisine et des défauts affectant les prises électriques, selon exploit du 13 juillet 2018, les époux [Z] ont assigné les Consorts [R] devant le Tribunal de Grande Instance de Béziers statuant en matière de référés afin de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire.
Selon Ordonnance de référé du 21 septembre 2018, le Tribunal de Grande Instance a rejeté cette demande.
Sur appel des époux [Z], par arrêt du 06 juin 2019, la cour d'appel de Montpellier a infirmé cette ordonnance, ordonné une expertise et désigné monsieur [Y] [F] pour y procéder.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 16 octobre 2019.
Sur assignation délivrée le 29 novembre 2019 à la requête des époux [Z], par jugement contradictoire du 09 juillet 2021 rectifié par jugement du 2 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a notamment :
- fixé la réception des travaux au 30 octobre 2016,
- condamné solidairement les consorts [R] à payer aux époux [Z] les sommes suivantes :
" 3 772,65 euros TTC au titre des travaux de reprise,
" 1 000 euros au titre du préjudice financier,
- condamné solidairement les consorts [R] à payer aux époux [Z] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement les consorts [R] aux dépens, en ce compris le coût de la procédure de référé et d'expertise judiciaire.
Par déclaration d'appel enregistré par le greffe le 02 août 2021, les consorts [R] ont régulièrement relevé appel de ce jugement.
Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 10 octobre 2021, ils en sollicitent l'infirmation et demandent à la cour de débouter les époux [Z] de leurs demandes et de les condamner solidairement à leur payer la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et celle de 3 000 euros en instance d'appel.
Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 07 janvier 2022, les époux [Z] sollicitent la confirmation du jugement sauf concernant les quantums des indemnisations. Ils demandent à la cour de condamner solidairement les consorts [R] à leur verser les sommes de :
" 2 913,01 euros TTC au titre des équipements, de la faïence et des murs de la cuisine,
" 171,55 euros TTC pour la reprise du tableau électrique,
" 1 150 euros TTC pour les travaux de la cloison,
" 968 euros TTC pour la faïence de la salle de bain,
" 2 200 euros pour la réfection du carrelage,
" 20 800 euros au titre du préjudice financier découlant du préjudice de jouissance et la perte de loyers en découlant,
soit un total de 28 202,56 euros TTC.
Ils demandent en outre de voir condamner solidairement les consorts [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise, et à leur verser la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 24 octobre 2025.
Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.
MOTIFS :
Les désordres
Il n'est contesté ni que les consorts [R] ont fait réaliser des travaux dans l'un des appartements de l'immeuble vendu en 2016 avant la vente ni que ces travaux soient à l'origine :
- d'un effondrement des meubles hauts de la cuisine et des faïences,
- d'un début d'incendie au niveau du tableau électrique,
- d'une instabilité de la cloison séparatrice avec le couloir d'entrée,
- d'un descellement de 2m2 de faïences et d'une contrepente légère de la vidange de la machine à laver le linge dans la salle de bains,
- d'un détachement de la prise électrique de son support dans les WC,
- de la fissuration de quelques carreaux du carrelage posé au sol.
La responsabilité des vendeurs
Il sera observé que la responsabilité des vendeurs est recherchée par les acquéreurs exclusivement sur le fondement de la garantie décennale.
Le tribunal, pour retenir la responsabilité des consorts [R] sur le fondement décennal en leur qualité de vendeur après achèvement, a considéré qu'à la réception intervenue tacitement le 30 octobre 2016, aucun désordre n'avait été constaté ou n'était apparent, que les travaux effectués caractérisaient par leur nature et leur ampleur des ouvrages au sens de l'article 1792 du code civil et que le carrelage mural de la cuisine et de la salle de bain ainsi que la cloison portaient atteinte à la conformité à la destination de l'ouvrage alors que le tableau électrique présentait quant à lui défaut de sécurité majeure.
Les consorts [R] contestent cette analyse. Ils soulignent que, selon l'expert judiciaire " le risque d'effondrement (de la cloison) ne peut être que le résultat d'un choc violent avec une volonté de pousser à l'extrême ", de sorte que ni la solidité de l'appartement ni de la cuisine ni même la sécurité du locataire ne sont compromises. S'agissant du carrelage posé au sol, ils font valoir que l'expert n'a constaté que quelques fissurations ponctuelles sans risque, de sorte que le désordre est insignifiant et non évolutif. Ils soutiennent par ailleurs que les époux [Z] sont des professionnels puisqu' ils se sont présentés comme des gestionnaires de patrimoines et investisseurs, et qu'ils auraient pu détecter des non-conformités, notamment dans la mise en 'uvre des faïences. Ils soulignent encore que les non-conformités et désordres constatés ne nuisent pas à l'habitabilité de l'immeuble, ni même de l'appartement. Selon eux, les travaux de pose de faïences réalisés dans le coin cuisine ne constituent pas des travaux de construction relevant de l'article 1792 du code civil. Ils soulignent leur bonne foi, et la présence, dans l'acte authentique de vente de l'immeuble, d'une clause exonératoire de responsabilité applicable au cas d'espèce.
Les époux [Z] considèrent quant à eux que les désordres constatés sont tous de nature décennale puisque, outre le fait de mettre " en péril la solidité des ouvrages " ils rendent l'appartement impropre à sa destination.
Les notions de bonne foi des vendeurs, de validité de la clause d'exonération de garantie stipulée à l'acte de vente, et de qualité éventuelle de professionnel des acquéreurs (lesquels sont tout au plus des professionnels de l'immobilier mais non de la construction) apparaissent sans incidence sur le présent litige, le fondement de l'action reposant non sur le vice caché mais sur le caractère décennal des désordres.
La réception des travaux, fixée par le tribunal au 30 octobre 2016, n'est pas contestée par les parties. Le jugement sera par conséquent confirmé sur ce point.
Les travaux réalisés ne portent pas sur l'ensemble de l'immeuble mais uniquement sur l'un des appartements. Par ailleurs, il ne s'agit ni de travaux de réhabilitation, ni de travaux de rénovation lourde mais uniquement de travaux d'aménagement (pose de faïences, de carrelage, d'une cloison légère, d'un tableau électrique').
Dans ces conditions, ils ne relèvent pas d'un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil, étant au surplus observé que s'agissant de la cloison, l'expert judiciaire relève des non-conformités mais non des désordres, que s'agissant de la faïence de la salle de bains et du carrelage au sol, de simples décollements et fissures sans désaffleurement sont apparues, lesquelles ne présentent manifestement pas le caractère de gravité exigé par l'article 1792 du code civil.
Par conséquent, le jugement sera infirmé et les époux [Z] seront déboutés de leurs demandes.
Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens
Eu égard à l'issue du litige, le jugement déféré sera infirmé.
Les époux [Z], qui succombent, seront déboutés de leur demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et ils seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel et à payer aux consorts [R] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers ;
Statuant à nouveau,
Déboute monsieur [W] [Z] et madame [G] [L] épouse [Z] de leurs demandes ;
Y ajoutant,
Déboute monsieur [W] [Z] et madame [G] [L] épouse [Z] de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne monsieur [W] [Z] et madame [G] [L] épouse [Z] à payer à monsieur [X] [R], madame [V] [B] épouse [R], monsieur [H] [R] et madame [V] [E] épouse [R] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne monsieur [W] [Z] et madame [G] [L] épouse [Z] aux dépens.
Le greffier, Le président,
3e chambre civile
ARRET DU 11 DECEMBRE 2025
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/04962 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PDON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 09 JUILLET 2021
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS
N° RG 19/02803
APPELANTS :
Monsieur [X] [R]
né le 06 Janvier 1968 à [Localité 9] ( MAROC)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]
et
Madame [V] [B] épouse [R]
née le 11 Octobre 1978 à [Localité 9] ( MAROC)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]
et
Monsieur [H] [R]
né le 26 Décembre 1969 à [Localité 9] ( MAROC)
[Adresse 1]
[Localité 2]
et
Madame [V] [E] épouse [R]
née le 01 Janvier 1978 à [Localité 11] ( MAROC)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par Me Sedami Armand ADIDO, avocat au barreau de NARBONNE substitué sur l'audience par Me Ouiçal MOUFADIL, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Madame [G] [L] épouse [Z]
née le 06 Décembre 1973 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 5]
et
Monsieur [W] [Z]
né le 08 Juillet 1973 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Adresse 12]
[Localité 5]
Représentés par Me Sandra CORDERO, avocat au barreau de BEZIERS
Ordonnance de clôture du 24 Octobre 2025
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 novembre 2025,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère
Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.
*
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 28 avril 2017, monsieur [X] [R], madame [V] [B] épouse [R], monsieur [H] [R] et madame [V] [E] épouse [R] ont vendu à monsieur [W] [Z] et madame [G] [L] épouse [Z] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Adresse 10] moyennant le prix de 425 000 euros. L'immeuble se compose de sept appartements avec garage et cave, tous loués lors de l'acquisition.
La locataire d'un appartement situé au troisième étage ayant signalé le 10 février 2018 l'effondrement des éléments de sa cuisine et des défauts affectant les prises électriques, selon exploit du 13 juillet 2018, les époux [Z] ont assigné les Consorts [R] devant le Tribunal de Grande Instance de Béziers statuant en matière de référés afin de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire.
Selon Ordonnance de référé du 21 septembre 2018, le Tribunal de Grande Instance a rejeté cette demande.
Sur appel des époux [Z], par arrêt du 06 juin 2019, la cour d'appel de Montpellier a infirmé cette ordonnance, ordonné une expertise et désigné monsieur [Y] [F] pour y procéder.
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 16 octobre 2019.
Sur assignation délivrée le 29 novembre 2019 à la requête des époux [Z], par jugement contradictoire du 09 juillet 2021 rectifié par jugement du 2 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a notamment :
- fixé la réception des travaux au 30 octobre 2016,
- condamné solidairement les consorts [R] à payer aux époux [Z] les sommes suivantes :
" 3 772,65 euros TTC au titre des travaux de reprise,
" 1 000 euros au titre du préjudice financier,
- condamné solidairement les consorts [R] à payer aux époux [Z] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement les consorts [R] aux dépens, en ce compris le coût de la procédure de référé et d'expertise judiciaire.
Par déclaration d'appel enregistré par le greffe le 02 août 2021, les consorts [R] ont régulièrement relevé appel de ce jugement.
Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 10 octobre 2021, ils en sollicitent l'infirmation et demandent à la cour de débouter les époux [Z] de leurs demandes et de les condamner solidairement à leur payer la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et celle de 3 000 euros en instance d'appel.
Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 07 janvier 2022, les époux [Z] sollicitent la confirmation du jugement sauf concernant les quantums des indemnisations. Ils demandent à la cour de condamner solidairement les consorts [R] à leur verser les sommes de :
" 2 913,01 euros TTC au titre des équipements, de la faïence et des murs de la cuisine,
" 171,55 euros TTC pour la reprise du tableau électrique,
" 1 150 euros TTC pour les travaux de la cloison,
" 968 euros TTC pour la faïence de la salle de bain,
" 2 200 euros pour la réfection du carrelage,
" 20 800 euros au titre du préjudice financier découlant du préjudice de jouissance et la perte de loyers en découlant,
soit un total de 28 202,56 euros TTC.
Ils demandent en outre de voir condamner solidairement les consorts [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise, et à leur verser la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 24 octobre 2025.
Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.
MOTIFS :
Les désordres
Il n'est contesté ni que les consorts [R] ont fait réaliser des travaux dans l'un des appartements de l'immeuble vendu en 2016 avant la vente ni que ces travaux soient à l'origine :
- d'un effondrement des meubles hauts de la cuisine et des faïences,
- d'un début d'incendie au niveau du tableau électrique,
- d'une instabilité de la cloison séparatrice avec le couloir d'entrée,
- d'un descellement de 2m2 de faïences et d'une contrepente légère de la vidange de la machine à laver le linge dans la salle de bains,
- d'un détachement de la prise électrique de son support dans les WC,
- de la fissuration de quelques carreaux du carrelage posé au sol.
La responsabilité des vendeurs
Il sera observé que la responsabilité des vendeurs est recherchée par les acquéreurs exclusivement sur le fondement de la garantie décennale.
Le tribunal, pour retenir la responsabilité des consorts [R] sur le fondement décennal en leur qualité de vendeur après achèvement, a considéré qu'à la réception intervenue tacitement le 30 octobre 2016, aucun désordre n'avait été constaté ou n'était apparent, que les travaux effectués caractérisaient par leur nature et leur ampleur des ouvrages au sens de l'article 1792 du code civil et que le carrelage mural de la cuisine et de la salle de bain ainsi que la cloison portaient atteinte à la conformité à la destination de l'ouvrage alors que le tableau électrique présentait quant à lui défaut de sécurité majeure.
Les consorts [R] contestent cette analyse. Ils soulignent que, selon l'expert judiciaire " le risque d'effondrement (de la cloison) ne peut être que le résultat d'un choc violent avec une volonté de pousser à l'extrême ", de sorte que ni la solidité de l'appartement ni de la cuisine ni même la sécurité du locataire ne sont compromises. S'agissant du carrelage posé au sol, ils font valoir que l'expert n'a constaté que quelques fissurations ponctuelles sans risque, de sorte que le désordre est insignifiant et non évolutif. Ils soutiennent par ailleurs que les époux [Z] sont des professionnels puisqu' ils se sont présentés comme des gestionnaires de patrimoines et investisseurs, et qu'ils auraient pu détecter des non-conformités, notamment dans la mise en 'uvre des faïences. Ils soulignent encore que les non-conformités et désordres constatés ne nuisent pas à l'habitabilité de l'immeuble, ni même de l'appartement. Selon eux, les travaux de pose de faïences réalisés dans le coin cuisine ne constituent pas des travaux de construction relevant de l'article 1792 du code civil. Ils soulignent leur bonne foi, et la présence, dans l'acte authentique de vente de l'immeuble, d'une clause exonératoire de responsabilité applicable au cas d'espèce.
Les époux [Z] considèrent quant à eux que les désordres constatés sont tous de nature décennale puisque, outre le fait de mettre " en péril la solidité des ouvrages " ils rendent l'appartement impropre à sa destination.
Les notions de bonne foi des vendeurs, de validité de la clause d'exonération de garantie stipulée à l'acte de vente, et de qualité éventuelle de professionnel des acquéreurs (lesquels sont tout au plus des professionnels de l'immobilier mais non de la construction) apparaissent sans incidence sur le présent litige, le fondement de l'action reposant non sur le vice caché mais sur le caractère décennal des désordres.
La réception des travaux, fixée par le tribunal au 30 octobre 2016, n'est pas contestée par les parties. Le jugement sera par conséquent confirmé sur ce point.
Les travaux réalisés ne portent pas sur l'ensemble de l'immeuble mais uniquement sur l'un des appartements. Par ailleurs, il ne s'agit ni de travaux de réhabilitation, ni de travaux de rénovation lourde mais uniquement de travaux d'aménagement (pose de faïences, de carrelage, d'une cloison légère, d'un tableau électrique').
Dans ces conditions, ils ne relèvent pas d'un ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil, étant au surplus observé que s'agissant de la cloison, l'expert judiciaire relève des non-conformités mais non des désordres, que s'agissant de la faïence de la salle de bains et du carrelage au sol, de simples décollements et fissures sans désaffleurement sont apparues, lesquelles ne présentent manifestement pas le caractère de gravité exigé par l'article 1792 du code civil.
Par conséquent, le jugement sera infirmé et les époux [Z] seront déboutés de leurs demandes.
Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens
Eu égard à l'issue du litige, le jugement déféré sera infirmé.
Les époux [Z], qui succombent, seront déboutés de leur demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et ils seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel et à payer aux consorts [R] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers ;
Statuant à nouveau,
Déboute monsieur [W] [Z] et madame [G] [L] épouse [Z] de leurs demandes ;
Y ajoutant,
Déboute monsieur [W] [Z] et madame [G] [L] épouse [Z] de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne monsieur [W] [Z] et madame [G] [L] épouse [Z] à payer à monsieur [X] [R], madame [V] [B] épouse [R], monsieur [H] [R] et madame [V] [E] épouse [R] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne monsieur [W] [Z] et madame [G] [L] épouse [Z] aux dépens.
Le greffier, Le président,