CA Paris, Pôle 4 - ch. 1, 12 décembre 2025, n° 23/18783
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 12 DÉCEMBRE 2025
(n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/18783 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CISFX
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Octobre 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 19/01741
APPELANTS
Madame [Z] [A] née le 15 Août 1956 à [Localité 11] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de Madame [J] [C]
[Adresse 17]
[Localité 5]
Monsieur [N] [B] né le 26 Janvier 1951 à [Localité 12] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritier de Madame [J] [C]
[Adresse 1]
[Localité 9]
Monsieur [G] [E] né le 07 Mars 1990 à [Localité 15] agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritier de Madame [J] [C]
[Adresse 16]
[Localité 8]
Monsieur [Y] [E] né le 20 Novembre 1992 à [Localité 15] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritier de Madame [J] [C], par représentation de Madame [W] [B], prédécédée et fille de Madame [J] [C]
[Adresse 10]
[Localité 4]
Tous quatre représentés par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241 assistés de Me Xavier AUTAIN de l'AARPI NMCG AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : L007 substitué par Me Emmanuel FLEUREUX de l'AARPI NMCG AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : L007
INTIMÉS
Maître [I] [L]
[Adresse 2]
[Localité 7]
SCP [I] [L], Jacques BEGHAIN, Olivier BURTHE-MIQUE, Florence GEMIGNANI, Charles-Edouard PESCHARD, notaires, aujourd'hui dénommée SCP [I] [L], Jacques BEGHAIN, Olivier BURTHE-MIQUE, Florence GEMIGNANI, Charles-Edouard PESCHARD et Anne MUZARD, Etude de Notaires immatriculée au RCS de PARIS sous le N°309 814 291 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Localité 7]
Tous deux représentés et assistés de Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substitué par Me Marie-josé GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : B0211
SCI Gabrielle LAUMAIN immatriculée au RCS de Paris sous le n° 397 461 237, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, M. [D] [X], domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Carole DELESTRADE, avocat au barreau de PARIS , toque : C0983
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre
Mme Nathalie BRET, Conseillère
Mme Hélène BUSSIERE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 15 septembre 2000 reçu par Me [I] [L], notaire membre de la SCP [L] Bisson Beghain, étude de notaires à [Localité 13], Mme [J] [C] veuve [B] a vendu à la SCI Gabriel Laumain (la SCI), représentée par son gérant M. [D] [X], au prix de 180.000 francs, le lot no 18 (local commercial, composé d'une pièce en rez-de-chaussée et d'une pièce en sous-sol d'une superficie de 37,04 m2) de l'immeuble placé sous le régime de la copropriété, situé [Adresse 3] à [Localité 14].
Par acte authentique du 12 mars 2004 reçu par Me [I] [L], notaire membre de la SCP [L] Bisson Beghain Burthe-Mique Gemignani, étude de notaires à [Localité 13], Mme [J] [C] veuve [B] a vendu, au prix de 49.500 €, à la SCI, qui s'était substituée à M. [D] [X] dans le bénéfice d'une promesse unilatérale du 22 juillet 2003, le lot n°26 (local à usage mixte au 3ème étage, composé de trois chambres et de deux vestibules, d'une superficie de 99,76 m2) du même immeuble.
Par acte du 14 juin 2010, la SCI a vendu le lot de copropriété no 18 au prix de 210.000 € et le 14 avril 2015, elle a vendu le lot n°26 au prix de 642.000 €.
Par ordonnance du 23 juillet 2015, le juge des tutelles du tribunal d'instance de Poissy a placé Mme [J] [C] veuve [B] sous sauvegarde de justice.
Par jugement du 17 décembre 2015, le juge des tutelles du tribunal d'instance de Dieppe a ouvert une mesure de curatelle renforcée au bénéfice de Mme [J] [C] veuve [B] puis, par jugement du 5 juillet 2017, il a aggravé la mesure en tutelle, ses filles, Mmes [Z] [B] épouse [A] et [W] [B] épouse [E], étant désignées cotutrices.
Par actes des 4 janvier, 1er février et 4 février 2019, Mmes [Z] [B] épouse [A] et [W] [B] épouse [E], agissant en qualité de tutrices de leur mère Mme [J] [C] veuve [B] et en leur nom personnel, ont fait assigner la SCI Gabriel Laumain, Me [L] et la SCP [L], Behain, Buthe-Mique, Gemignani et Peschard (la SCP) devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir prononcer la nullité des deux ventes précitées pour vil prix et obtenir le paiement de diverses sommes.
[W] [B] épouse [E] est décédée le 18 mai 2019, laissant pour lui succéder ses fils, MM. [G] et [Y] [E], qui ont repris l'instance par conclusions signifiées le 24 juin 2020.
Par conclusions du même jour M. [N] [B], fils de Mme [J] [C] [B], est intervenu volontairement à l'instance.
Par jugement du 12 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :
- Reçoit M. [N] [B] en son intervention volontaire,
- Déclare irrecevables comme prescrites les demandes de Mme [J] [C] veuve [B] en nullité des ventes immobilières des 15 septembre 2000 et 12 mars 2004 et en condamnation de la SCI Gabriel Laumain en paiement du juste prix des immeubles par compensation du défaut de restitution,
- Déclare irrecevable comme prescrite la demande de Mme [J] [C] veuve [B] en condamnation de Me [L] et de la SCP [L], Beghain, Burthe-Mique, Gemignani et Peschard au paiement du juste prix des immeubles par compensation du défaut de restitution,
- Déclare recevable les demandes indemnitaires formées par Mme [Z] [B] épouse [A], M. [G] [E], M. [Y] [E] et M. [N] [B] en leur nom personnel,
- Rejette la demande de Mme [Z] [B] épouse [A], M. [G] [E], M. [Y] [E] et M. [N] [B] en condamnation conjointe et solidaire de la SCI Gabriel Laumain, de Me [L] de la SCP [L], Beghain, Burthe-Mique, Gemignani et Peschard en paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi,
- Condamne in solidum Mme [J] [C] veuve [B], représentée par sa tutrice, Mme [Z] [B] épouse [A], M. [G] [E], M. [Y] [E] et M. [B] aux dépens,
- Rejette toutes les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire.
[Z] [A], [N] [B], [G] [E] et [Y] [E], en leur nom personnel et en qualité d'héritiers de Mme [J] [C], ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 novembre 2023.
La procédure devant la cour a été clôturée le 16 octobre 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 19 septembre 2025, par lesquelles Mme [Z] [A], M. [N] [B], M. [G] [E] et M. [Y] [E] en leur nom personnel et en qualité d'héritiers de Mme [C], appelants, invitent la cour à :
REFORMER le jugement entrepris en ce qu'il a :
- Déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de Mme [J] [C] veuve [B] en nullité des ventes immobilières des 15 septembre 2000 et 12 mars 2004 et en condamnation de la SCI GABRIEL LAUMAIN en paiement du juste prix des immeubles par compensation du défaut de restitution,
- Déclaré irrecevable comme prescrite la demande de Mme [J] [C] veuve [B] en condamnation de Me [L] et de la SCP [L], BEGHAIN, BURTHE-MIQUE, GEMIGNANI et PESCHARD au paiement du juste prix des immeubles par compensation du défaut de restitution,
- Rejeté la demande de Mme [Z] [B] épouse [A], M. [G] [E], M.[Y] [E] et M. [N] [B] en condamnation conjointe et solidaire de la SCI GABRIEL LAUMAIN, de Me [L] et de la SCP [L], BEGHAIN, BURTHE-MIQUE, GEMIGNANI et PESCHARD en paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi,
- Condamné in solidum Mme [J] [C] veuve [B], représentée par sa tutrice, Mme [Z] [B], épouse [A], M. [G] [E], M. [Y] [E] et M. [N] [B] aux dépens,
Statuant à nouveau,
Débouter Maître [L] et la SAS LBMN et la SCI GABRIEL LAUMAIN de toutesleurs demandes, fins et conclusions ;
Prononcer la nullité des ventes intervenues le 15 septembre 2000 et le 12 mars 2004 reçuepar la SCP [I] [L] et Maître [I] [L],
En conséquence,
- Condamner la SCI GABRIEL LAUMAIN à payer à Madame [Z] [A], née[B], Monsieur [N] [B], Monsieur [G] [E], Monsieur [Y] [E], es qualité d'héritiers de Madame [J] [C] au paiementdu juste prix des immeubles par compensation du défaut de restitution lequel sera évalué au jour de l'arrêt et sauf à parfaire à la somme de 1.251.327 euros avec intérêts au taux légalà compter de l'arrêt à intervenir,
- A titre principal, condamner Maître [I] [L] conjointement etsolidairement avec la SAS LBMB, venant au droit de la SCP [I] [L] au paiement de la somme de 1.251.327 euros avec intérêt au taux légal à compter de l'arrêt au titre de la perte de chance,
- A titre subsidiaire, condamner Maître [I] [L] conjointement et solidairement avec la SAS LBMB, venant aux droits de la SCP [I] [L]à garantir la restitution du prix résultant de la condamnation de la SCI GABRIEL LAUMAIN à payer le prix en compensation de la nullité de la vente des biens,
- Condamner conjointement et solidairement la SCI GABRIEL LAUMAIN, Maître[I] [L] et la SAS LBMB venant aux droits de la SCP [I] [L] à payer à Madame [Z] [A], née [B], Monsieur [N] [B], Monsieur [G] [E], Monsieur [Y] [E], es qualité d'héritiers de Madame [J] [C] la somme de 300.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
- Débouter la SCI GABRIEL LAUMAIN, Maître [I] [L] et la SASLBMB venant aux droits de la SCP [I] [L] de l'intégralité de leurdemandes, fins et conclusions,
- Condamner conjointement et solidairement la SCI GABRIEL LAUMAIN, Maître [I] [L] et la SAS LBMB venant aux droits de la SCP [I] [L] à payer à Madame [Z] [A], née [B], Monsieur
[N] [B], Monsieur [G] [E], Monsieur [Y] [E], la somme de15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.
- CONDAMNER la SCI GABRIEL LAUMAIN, Maître [I] [L] et la SAS LBMB venant aux droits de la SCP [I] [L] aux entiers dépens depremière instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Eric ALLERIT membrede la SELARL TAZE-BERNARD ALLERIT, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 13 octobre 2025, par lesquelles la SCI Gabrielle Laumain, intimée, invite la cour à :
CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions
ET STATUANT A NOUVEAU :
CONDAMNER les appelants au paiement de la somme de 5 000€ au titre de l'article 700 du CPC ;
Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 8 octobre 2025, par lesquelles La SCP [I] [L], Jacques BEGHAIN, Olivier BURTHE-MIQUE, Florence GEMIGNANI, Charles-Edouard PESCHARD notaires et Me [I] [L], intimés, invitent la cour à :
CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS le 12 octobre 2023
REJETER toutes les demandes plus amples ou contraires.
A titre subsidiaire,
Vu l'article 1240 du Code Civil,
JUGER qu'aucune faute ne saurait être imputable à l'encontre de Maître [L] et de la SCP [L], BEGHAIN, BURTHE-MIQUE, GEMIGNANI et PESCHARD.
JUGER que la partie appelante ne fait la preuve d'aucun préjudice actuel, certain et direct.
EN CONSEQUENCE,
DEBOUTER Madame [Z] [B] épouse [A] et Madame [W] [B] épouse [E] ès-qualité de tutrices de Madame [J] [C] veuve [B], de toutes leurs demandes.
EN TOUT ETAT DE CAUSE
LES CONDAMNER in solidum à payer à Maître [L] et à la SCP [L], BEGHAIN, BURTHE-MIQUE, GEMIGNANI et PESCHARD la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
LES CONDAMNER aux entiers dépens ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Au préalable, il convient de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a :
- reçu M. [N] [B] en son intervention volontaire,
- déclaré recevables les demandes indemnitaires formées par Mme [Z] [B] épouse [A], M. [G] [E], M. [Y] [E] et M. [N] [B] en leur nom personnel ;
Sur les moyens des parties relatifs aux fins de non-recevoir
Les appelants opposent, aux fins de non-recevoir soulevées par les intimés, les éléments suivants :
1)Sur la prescription de l'action en nullité des ventes pour vil prix
- En droit, l'action en nullité des ventes à vil prix est engagée sur le fondement des articles 489 (ancien 414-1 du code civil), 1304 (ancien 1591 du code civil), et 1658 du code civil. Originellement, la nullité des ventes pour vil prix était une nullité absolue se prescrivant par 30 ans, mais aujourd'hui, c'est une nullité relative prescrite par cinq ans.
- Le point de départ du délai de prescription est en principe la date du contrat, mais l'article 489 ancien du code civil est applicable et l'insanité d'esprit est une cause de suspension de la prescription (Civ., 18 février 1992, n° 90-17.952, B. 54), et la preuve en est rapportée,
- En l'espèce, Mme [C] veuve [B] n'était pas en mesure de gérer ses biens et de prendre un acte de disposition sur ces immeubles. Les biens ont été manifestement sous-évalués :
70% en dessous de la valeur réelle pour le lot 18 vendu le 15 septembre 2000
80% en dessous de la valeur réelle pour le lot 26 vendu le 12 mars 2004
- L'ampleur de la sous-évaluation caractérise une altération de ses facultés. Des éléments de sa vie courante montrent qu'elle n'était pas en mesure de comprendre la portée de ses engagements. Le médecin traitant de Mme [C] veuve [B] a attesté qu'elle a été placée sous traitement antidépresseur à partir de septembre 2003.
- L'agenda de Mme [C] veuve [B] atteste de son état de santé, avec des mentions de prise de médicaments et de contacts avec M. [X]. Les interactions médicamenteuses apparaissent hautement probables, et M. [X] a profité de cet état de faiblesse pour lui racheter à vil prix le second local qu'elle possédait.
- Le tribunal n'a pas tenu compte de la pression exercée par M. [X] sur Mme [C] veuve [B]. La calligraphie de Mme [C] veuve [B] ne dévie pas, mais cela ne signifie pas qu'elle était lucide. Les pertes de mémoire de Mme [C] veuve [B] sont établies, et son insanité d'esprit s'est prolongée jusqu'à son placement sous un régime de protection.
2)Sur la prescription de l'action en nullité des ventes pour vice du consentement
La nullité des conventions peut être recherchée sur le fondement de l'article 1304 ancien du code civil. Cet article fixe le point de départ du délai quinquennal à la date à laquelle la violence a cessé ou le dol a été découvert.
3)Sur la prescription de l'action en responsabilité du notaire
- Le point de départ du délai n'est pas la date du fait générateur du dommage ni même sa connaissance mais la date à laquelle la victime a pu mesurer l'existence de son préjudice dans des conditions lui permettant d'agir. Connaître un prix de vente n'implique pas de connaître les prix du marché immobilier. La prise de conscience par Mme [C] veuve [B] de la vileté du prix postérieurement à la vente n'est pas indifférente, mais déterminante. La prescription ne pouvait courir tant que Mme [C] veuve [B] a été entretenue dans la croyance erronée que le prix de cession des immeubles était réel et sérieux. Croyance qui n'a pu se dissiper qu'en 2017 à réception de l'évaluation du prix des immeubles à la date de leur vente par un expert immobilier.
- Le Tribunal devait tenir compte de l'âge, la confusion, l'état de santé mentale, à l'aune aussi d'une forme d'emprise de M. [X]. En ce qui concerne une vente immobilière à vil prix, le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité contre le notaire pour manquement à son devoir de conseil ne saurait être fixé à la date de la vente, au motif que le vendeur qui a connaissance du prix a nécessairement les moyens de découvrir son insuffisance. Un tel raisonnement revient à relever faute irréfragable et totale de la victime exclusive d'indemnisation, ce qui, par une inexacte application de la loi, atteint l'action en vileté du prix dans son principe même.
- La Cour de cassation a confirmé l'absence de prescription de l'action contre le manquement du notaire à son devoir de conseil pour une vente immobilière à un prix dérisoire en fixant le point de départ non pas à la date de la vente ni même d'une précédente action en nullité de la vente mais à la date où les liens d'affaires et de concubinage entre le notaire et l'acquéreur ont été découverts. La dissimulation d'une situation reporte le point de départ de la prescription car celui qui en est victime n'est pas en état de savoir. Le préjudice est en l'espèce constitué par la vente des deux immeubles à un prix très inférieur à leur valeur.
- En conséquence, le point de départ du délai de prescription de l'action contre le notaire n'est intervenu que lorsque le caractère dérisoire des prix de vente des deux immeubles a été établie sans contestation, soit le 6 septembre 2017.
- Subsidiairement, c'est lorsque la fille de Mme [C] veuve [B] a été informée des ventes et de leur prix inhabituel que la suspicion est intervenue. Ce n'est cependant qu'à compter du 6 septembre 2017 et le rapport d'expertise que la vileté du prix a été découvert avec certitude, permettant à Mme [C] veuve [B] d'agir. En tout état de cause, même en retenant la date découverte de ces ventes comme point de départ, la prescription n'a pu courir qu'à compter du 9 septembre 2014 pour le lot numéro 26 (vente du 12 mars 2004) et le 8 décembre 2015 pour le lot 18 (vente du 5 septembre 2000). Après avoir été placé par ordonnance ou sauvegarde de justice le 23 juillet 2015 puis sous tutelle par jugement du 5 juillet 2017, les concluants es qualité ont délivré assignation par exploit d'huissier les 4 janvier, 1er février et 4 février 2019, soit dans le délai de 5 ans ;
La SCI Laumain soulève la prescription de l'action en nullité des ventes pour vil prix engagée par les demanderesses à son encontre :
- L'action des demanderesses à son encontre est prescrite, ayant été engagée plus de cinq ans après les 2 ventes intervenues.
- Il ne suffit pas, pour échapper à la prescription, de prétendre n'avoir eu connaissance des faits que longtemps après les ventes intervenues. Comment imaginer que les demanderesses n'aient appris qu'au cours de la mise sous tutelle de cette dernière, le prix auquel auraient été vendus le lot n° 18 et le lot n° 26 de l'immeuble, même leur cousine, Mme [M] [C] était au courant de ces ventes et de leur montant.
- Mme [B] n'a fait l'objet d'une mesure de curatelle renforcée qu'en 2015, soit plus de 15 ans après la première vente et plus de 11 ans après la seconde, et que ce n'est qu'en juillet 2017 que le juge des tutelles prononcera sa mise sous tutelle. Ainsi incontestablement 15 ans avant, lors de la signature du 1er acte, et 11 ans avant, lors de la signature du second acte notarié, Mme [B] était en parfaite possession de ses moyens et ne faisait l'objet d'aucune mesure de protection aussi légère soit-elle.
- Concernant les dispositions antérieures à la loi du 5 mars 2007 relative aux régimes de protection des majeurs, l'art. 503 ancien du code civil prévoyait la possibilité d'annuler les actes faits par la personne protégée antérieurement à l'ouverture de la tutelle, si la cause qui a déterminé l'ouverture de sa tutelle existait notoirement à l'époque des faits. Tel n'est pas le cas d'espèce ;
Le notaire et la société notariale soulèvent la prescription de l'action en responsabilité engagée à leur encontre :
- L'assignation est du 4 janvier 2019, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 ; il y a donc lieu à application des dispositions de l'article 2224 du code civil fixant à 5 ans le délai de prescription.
- Le point de départ du délai de prescription en application de l'article 2224 du code civil est la date à laquelle la demanderesse, aujourd'hui représentée par ses tutrices, avait eu connaissance des faits lui permettant d'exercer son droit.
- Cette connaissance était parfaitement acquise au jour de la signature des actes de vente critiqués, soit les 15 septembre 2000 et 12 mars 2004.
- Il est reproché au notaire d'avoir manqué à son obligation d'information ou de conseil, en n'alertant pas Mme [B], venderesse, du caractère qualifié de dérisoire du prix, ainsi que sur la portée des conséquences de son engagement. Or, ces informations résultent des termes clairs et sans ambiguïtés des actes de vente des 15 septembre 2000 et 12 mars 2004.
- La Cour constatera que Mme [B] était présente lors de la signature des actes dont lecture a été faite. Lors de la signature des ventes, Mme [B] ne faisait l'objet d'aucune mesure de protection, et ne présentait aucun trouble mental perceptible.
Mme [B], lors de la signature en septembre 2000 de 73 ans, et lors de la vente du 12 septembre 2004 de 77 ans. Mme [B] n'a fait l'objet qu'en 2015, soit plus de 15 ans après la première vente, et plus de 11 ans après la seconde, d'une mesure de curatelle renforcée. Il n'est aucunement démontré que des troubles étaient existants le 15 septembre 2000 lors de la première vente, et le 12 mars 2004 lors de la seconde vente.
- Il conviendra en conséquence de déclarer radicalement prescrite l'action de Mme [B] représentée par ses tutrices ;
Sur la fin de non-recevoir, soulevée par la SCI Laumain, fondée sur la prescription des demandes de Mme [C] en nullité des ventes
Aux termes de l'article 489 du code civil, dans sa version en vigueur du 1er novembre 1968 au 1er janvier 2009, « Pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. Mais c'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte.
Du vivant de l'individu, l'action en nullité ne peut être exercée que par lui, ou par son tuteur ou curateur, s'il lui en a été ensuite nommé un. Elle s'éteint par le délai prévu à l'article 1304 » ;
Aux termes de l'article 414-1 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2009, « Pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte » ;
Aux termes de l'article 1304 du code civil, dans sa version en vigueur du 4 juillet 1968 au 1er janvier 2016, « Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.
Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts.
Le temps ne court, à l'égard des actes faits par un mineur, que du jour de la majorité ou de l'émancipation ; et à l'égard des actes faits par un majeur protégé, que du jour où il en a eu connaissance, alors qu'il était en situation de les refaire valablement. Il ne court contre les héritiers de l'incapable (« de la personne en tutelle ou en curatelle » depuis le 2 janvier 2009) que du jour du décès, s'il n'a commencé à courir auparavant » ;
Aux termes de l'article 1583 du code civil, « Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé » ;
Aux termes de l'article 1353 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation » ;
Aux termes de l'article 2234 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2008, « La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure » ;
La vileté du prix s'apprécie à la date de la promesse unilatérale de vente et non, comme en matière de lésion, à la date de la levée de l'option (3ème chambre civile, 21 novembre 2024, pourvoi n°21-12.661) ;
L'action en nullité d'un contrat pour vileté du prix, qui ne tend qu'à la protection de l'intérêt privé du vendeur, relève du régime des actions en nullité relative et se prescrit par cinq ans, en application de l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 (3ème chambre civile, 5 novembre 2020, pourvoi n°19-10.833) ;
La cour d'appel, devant laquelle le point de départ du délai de prescription (de l'action en nullité d'un contrat pour vileté du prix) n'était pas contesté, a souverainement retenu qu'il devait être fixé à la date de la publication de la vente à la conservation des hypothèques (3ème chambre civile, 5 novembre 2020, pourvoi n°19-10.833) ;
En l'espèce, concernant le régime de la prescription applicable à l'action en nullité des deux ventes de 2000 et 2004 pour vil prix, les premiers juges ont à juste titre relevé que « II résulte des articles 1583 et 1304, dans ses versions antérieures à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicables à des contrats conclus en 2000 et 2004, du code civil, qu'un contrat de vente conclu pour un prix dérisoire ou vil est nul pour absence de cause, et cette nullité, fondée sur l'intérêt privé du vendeur, est une nullité relative soumise à un délai de prescription de cinq ans courant à compter de la conclusion de l'acte, date à laquelle le vendeur a connaissance du fait lui permettant d'agir en nullité, à savoir le prix.
En application des articles 414-1 et suivants et 2234 du code civil, la prescription de l'action en nullité ne court pas contre le vendeur, insane d'esprit au jour de la conclusion de l'acte, dès lors qu'il est dans l'impossibilité d'agir, le délai de prescription ne commençant alors à courir que du jour où il est placé sous tutelle.
Il appartient, en vertu de l'article 1353 du code civil, à celui qui invoque une insanité d'esprit, qui s'entend d'une affection mentale par l'effet de laquelle l'intelligence est altérée, les capacités de jugement obscurcies ou la faculté de discernement déréglée, et non d'une simple vulnérabilité, de l'établir.
En l'espèce, Mme [J] [C] veuve [B], représentée par sa tutrice, sollicite le prononcé de la nullité, pour vil prix, de ventes intervenues les 15 septembre 2000 et 12 mars 2004.
Cette action est soumise, en application des textes précités, à une prescription quinquennale ayant couru à compter de la conclusion de chacun de ces actes » ;
Le point de départ de la prescription quinquennale de l'action en nullité pour vil prix de chacune des deux ventes de 2000 et 2004 est constitué par les deux dates respectives de ces ventes, et ce point de départ peut être reporté s'il est démontré notamment une insanité d'esprit à la date de la vente ;
Concernant le moyen de Mme [B] relatif au report de ce point de départ en raison d'une insanité d'esprit, les premiers juge ont exactement retenu que « Mme [J] [C] veuve [B] soutient que la prescription n'a pas couru, ou a été suspendue dès l'origine, en raison de l'insanité d'esprit dont elle était frappée au jour de la conclusion de ces deux actes de vente, insanité établie selon elle par les pièces produites et les prix de vente des biens, scandaleusement inférieurs d'au moins 70% à leur valeur réelle.
Elle verse aux débats, pour établir cette insanité d'esprit, les pièces suivantes :
- le jugement du juge des tutelles de Dieppe, du 5 juillet 2017, la plaçant sous tutelle ;
- une lettre manuscrite de sa main du 6 mars 2003, dans laquelle elle écrit au cabinet Saulais : « Mettant de l'ordre dans mes affaires, je souhaiterais vivement connaître les conditions du bail de mon locataire. La feuille à joindre à ma déclaration d'impôt mentionne le nom de M. [H] depuis le 1.07.1980. Or le bail n'avait pas été établi à ce nom vu qu'il y avait précédemment des chinois. J'aimerais donc avoir plus de détails sur ce bail avec si possible une photocopie. Avec mes vifs remerciements et mes respectueuses salutations » ;
- un certificat médical du docteur [K] du 31 mars 2015, qui atteste de ce que son état de santé « a nécessité un traitement antidépresseur à partir du 2 septembre 2003 et ce pour plusieurs années » ;
- des photocopies de plusieurs pages de son agenda de l'année 2003, portant diverses mentions manuscrites relatives notamment à ses dépenses, dont des dépenses de pharmacie, à ses appels téléphoniques, à ses rendez-vous médicaux, et indiquant le nom de M. [X] à trois reprises, les coordonnées de ce dernier et de son notaire figurant dans son carnet d'adresse.
Outre qu'aucun élément n'est produit relatif à l'état de santé de Mme [J] [C] veuve [B] au jour de la vente du 15 septembre 2000, seuls des éléments relatifs à l'année 2003 étant versés aux débats, le seul fait que la venderesse ait, en 2003, suivi un traitement antidépresseur ne peut suffire à établir une insanité d'esprit la rendant incapable de comprendre la portée d'actes de disposition de son patrimoine, les mentions de son agenda, écrites avec une main ferme, montrant qu'elle suivait avec attention son budget, et la lettre du 6 mars 2003 attestant de sa lucidité, de la clarté de sa pensée et de sa volonté de suivre ses affaires patrimoniales.
Enfin, il ne peut être considéré que le seul fait que le prix soit vil au jour de la signature de l'acte de vente établit une insanité d'esprit, emportant report du point de départ du délai de prescription jusqu'au jour où le vendeur retrouve ses facultés mentales lui permettant d'agir, dès lors que cela reviendrait à rendre sans portée le délai quinquennal de prescription de l'action en nullité pour vil prix » ;
Il y a lieu d'ajouter qu'il n'est produit en appel aucune pièce nouvelle démontrant une insanité d'esprit de Mme [C] à la date des ventes de 2000 et 2004 :
- la lettre en pièce 46 n'a pas de valeur probante en ce qu'elle n'est pas datée, pas signée, et qu'aucun élément ne permet de justifier qu'elle aurait été écrite par Mme [C], tel que l'allèguent les appelants dans leurs conclusions,
- la procuration, signée par Mme [J] [B] le 5 juin 2000, donnant pouvoir à Mme [U] [C] pour recevoir ses courriers (pièce 47) ne démontre pas une insanité d'esprit,
- le fait que Mme [J] [B] ait écrit dans son agenda, le vendredi 2 mai 2003 « visite Mme [K] qui m'a mis sous antidépresseur (stablon) », le lundi 19 mai 2003 « visite de Mme [K] qui me met au prozac effervescent » (pièces 20 et 23), sans que les ordonnances afférentes ne soient produites, que les pages internet de la Haute autorité de santé de mars 2013 concluent que le « Stablon » est un antidépresseur qui « doit être réservé aux patients ayant une dépression caractérisée et modérée à sévère » et présente « des risques d'effets indésirables, d'abus et de dépendance » (pièce 73) et que les pages internet du Vidal du 24 septembre 2025 présentant le médicament Stablon mentionnent des effets indésirables possibles (pièce 72) ne démontrent pas une insanité d'esprit de Mme [B] à la date des ventes de 2000 et 2004 ;
Ainsi les appelants ne démontrent pas que Mme [C] était atteinte d'une insanité d'esprit aux dates des contrats des 15 septembre 2000 et 12 mars 2004 ; ils ne justifient donc pas d'une cause de report du point de départ de la prescription quinquennale ;
Les appelants ajoutent dans leurs conclusions d'appel, concernant la prescription, un paragraphe de cinq lignes intitulé « Sur la prescription de l'action en nullité des ventes pour vice du consentement », précisant :
« L'article 565 du code de procédure civile prévoit que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ».
La nullité des conventions peut donc être recherchée sur le fondement de l'article 1304 ancien du code civil. Cet article fixe le point de départ du délai quinquennal à la date à laquelle la violence eu cessé ou le dol a été découvert » ;
Dans la partie des conclusions afférente au fond, ils évoquent, au titre des violences et du dol, les man'uvres et le harcèlement de M. [X], révélées par les mentions portées sur l'agenda en 2003, mais ne mentionnent pas la date à laquelle ils estiment le point de départ du délai quinquennal ;
Le délai de prescription de l'action en nullité s'est échu pour la première vente le 15 septembre 2005 et pour la seconde le 12 mars 2009 et l'assignation n'a été délivrée que postérieurement à ces dates, les 4 janvier, 1er février et 4 février 2019 ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de Mme [J] [C] veuve [B], en nullité des ventes immobilières des 15 septembre 2000 et 12 mars 2004 et en condamnation de la SCI Gabriel Laumain en paiement du juste prix des immeubles par compensation du défaut de restitution ;
Sur la fin de non-recevoir, soulevée par Me [L] et la SCP, fondée sur la prescription de la demande de Mme [C] de leur condamnation solidaire en paiement du juste prix des immeubles par compensation du défaut de restitution
Aux termes de l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » ;
Aux termes de l'article 2270-1 du code civil, dans sa version en vigueur du 16 juin 1998 au 19 juin 2008, « Les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation.
Lorsque le dommage est causé par des tortures et des actes de barbarie, des violences ou des agressions sexuelles commises contre un mineur, l'action en responsabilité civile est prescrite par vingt ans » ;
Aux termes de l'article 2224 du Code civil, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2008, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer » ;
Aux termes de l'article 2222 du Code civil, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2008, « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure » ;
La vileté du prix s'apprécie à la date de la promesse unilatérale de vente et non, comme en matière de lésion, à la date de la levée de l'option (3ème chambre civile, 21 novembre 2024, pourvoi n°21-12.661) ;
En l'espèce, le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité délictuelle à l'encontre du notaire est la date de la manifestation du dommage qui résulte du manquement du notaire à son devoir de conseil concernant la vileté du prix et, depuis le 19 juin 2008, la date à laquelle les faits permettant d'exercer l'action auraient dû être connus, c'est-à-dire la date à laquelle le vendeur a connaissance du prix et donc des éléments lui permettant de constater qu'il est vil ;
Les premiers juges ont à juste titre relevé que « Le dommage résultant du manquement du notaire à son devoir de conseil en cas de vente à vil prix se matérialise au jour de la vente, puisque c'est à cette date que le vendeur a connaissance du prix et donc des éléments lui permettant de constater qu'il est vil, peu important qu'il ne prenne lui-même conscience de la vileté du prix qu'après la conclusion de l'acte,
Le délai de prescription de l'action en responsabilité intentée par Mme [J] [C] veuve [B], à l'encontre de la SCP et de Me [L], a donc couru dès la conclusion des actes de ventes soit les 15 septembre 2000 et 12 mars 2004, pour une durée de 10 ans, réduite à 5 ans à compter du 18 juin 2008, et sans qu'il soit caractérisé une cause de suspension ou de report du point de départ de la prescription pour insanité d'esprit pour les motifs ci-dessus exposés » ;
Il y a lieu d'ajouter qu'il ressort de l'analyse ci-avant qu'il n'est produit en appel aucune pièce nouvelle démontrant une insanité d'esprit de Mme [C] à la date des ventes de 2000 et 2004 et caractérisant une cause de suspension ou de report du point de départ de la prescription ;
Le délai de prescription s'est échu, pour l'action délictuelle en lien avec la première vente, le 15 septembre 2010, et, pour celle en lien avec la seconde vente, le 19 juin 2013, et l'assignation n'a été délivrée que postérieurement à ces dates, les 4 janvier, 1er février et 4 février 2019 ;
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable comme prescrite la demande de Mme [J] [C] veuve [B] en condamnation de Me [L] et de la SCP [L], Beghain, Burthe-Mique, Gemignani et Peschard au paiement du juste prix des immeubles par compensation du défaut de restitution ;
Sur la demande des descendants à titre personnel de dommages et intérêts au titre du préjudice moral
Les appelants estiment avoir subi, à titre personnel, un préjudice moral pour avoir vu leur ascendante dupée par la vente à vil prix et estiment que le tribunal aurait dû rechercher si l'acquéreur et le notaire avaient commis une faute ayant abouti à une vente à vil prix et si cette faute avait causé un préjudice aux descendants ;
En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables pour prescription les actions de Mme [C], d'une part à l'encontre du vendeur en nullité pour vil prix des deux ventes, et d'autre part à l'encontre du notaire en responsabilité délictuelle pour défaut de conseil sur le vil prix ;
L'irrecevabilité des actions engagées par Mme [C] empêche les instances judiciaires d'étudier les éventuelles fautes de l'acquéreur ou du notaire à l'égard de Mme [C] ;
En conséquence, les descendants, qui ne sollicitent des dommages et intérêts qu'au titre du préjudice subi par eux en conséquence de ces fautes alléguées, doivent en être déboutés ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [Z] [B] épouse [A], M. [G] [E], M. [Y] [E] et M. [N] [B] en condamnation conjointe et solidaire de la SCI Gabriel Laumain, de Me [L] de la SCP [L], Beghain, Burthe-Mique, Gemignani et Peschard en paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi ;
Et il y a lieu d'ajouter au jugement de débouter les appelants de leur demande en appel en paiement de la somme de 300.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi ;
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les appelants, partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la SCI Laumain la somme de 5.000 €, par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; ils doivent être condamnés in solidum à payer à Me [I] [L] et la SCP notariale la somme unique de 5.000 €, par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par les appelants ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
CONFIRME le jugement ;
Y ajoutant,
REJETTE la demande en appel de Mme [Z] [B] épouse [A], M. [N] [B], M. [G] [E] et M. [Y] [E] en condamnation conjointe et solidaire de la SCI Gabriel Laumain, de Me [L] et la SAS LBMB venant aux droits de la SCP [I] [L] en paiement de la somme de 300.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi ;
CONDAMNE Mme [Z] [A], M. [N] [B], M. [G] [E] et M. [Y] [E], en leur nom personnel et en leur qualité d'héritiers de [J] [C] veuve [B], aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la SCI Gabriel Laumain la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
CONDAMNE IN SOLIDUM Mme [Z] [A], M. [N] [B], M. [G] [E] et M. [Y] [E], en leur nom personnel et en leur qualité d'héritiers de [J] [C] veuve [B], à payer la somme unique de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, à la SCP [I] [L], Jacques Beghain, Olivier Burthe-Mique, Florence Gemignani, Charles-Edouard Peschard, étude de notaires, aujourd'hui dénommée SCP [I] [L], Jacques Beghain, Olivier Burthe-Mique, Florence Gemignani, Charles-Edouard Peschard et Anne Muzard, étude de notaires, et Me [I] [L], membre de la SCP [I] [L], Jacques Beghain, Olivier Burthe-Mique, Florence Gemignani, Charles-Edouard Peschard et Anne Muzard, étude de notaires ;
REJETTE la demande des appelants au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 12 DÉCEMBRE 2025
(n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/18783 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CISFX
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Octobre 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 19/01741
APPELANTS
Madame [Z] [A] née le 15 Août 1956 à [Localité 11] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritière de Madame [J] [C]
[Adresse 17]
[Localité 5]
Monsieur [N] [B] né le 26 Janvier 1951 à [Localité 12] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritier de Madame [J] [C]
[Adresse 1]
[Localité 9]
Monsieur [G] [E] né le 07 Mars 1990 à [Localité 15] agissant tant en son nom personnel qu'en qualité d'héritier de Madame [J] [C]
[Adresse 16]
[Localité 8]
Monsieur [Y] [E] né le 20 Novembre 1992 à [Localité 15] agissant tant en son nom personnel qu'en sa qualité d'héritier de Madame [J] [C], par représentation de Madame [W] [B], prédécédée et fille de Madame [J] [C]
[Adresse 10]
[Localité 4]
Tous quatre représentés par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241 assistés de Me Xavier AUTAIN de l'AARPI NMCG AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : L007 substitué par Me Emmanuel FLEUREUX de l'AARPI NMCG AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : L007
INTIMÉS
Maître [I] [L]
[Adresse 2]
[Localité 7]
SCP [I] [L], Jacques BEGHAIN, Olivier BURTHE-MIQUE, Florence GEMIGNANI, Charles-Edouard PESCHARD, notaires, aujourd'hui dénommée SCP [I] [L], Jacques BEGHAIN, Olivier BURTHE-MIQUE, Florence GEMIGNANI, Charles-Edouard PESCHARD et Anne MUZARD, Etude de Notaires immatriculée au RCS de PARIS sous le N°309 814 291 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Localité 7]
Tous deux représentés et assistés de Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substitué par Me Marie-josé GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : B0211
SCI Gabrielle LAUMAIN immatriculée au RCS de Paris sous le n° 397 461 237, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, M. [D] [X], domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Carole DELESTRADE, avocat au barreau de PARIS , toque : C0983
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre
Mme Nathalie BRET, Conseillère
Mme Hélène BUSSIERE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 15 septembre 2000 reçu par Me [I] [L], notaire membre de la SCP [L] Bisson Beghain, étude de notaires à [Localité 13], Mme [J] [C] veuve [B] a vendu à la SCI Gabriel Laumain (la SCI), représentée par son gérant M. [D] [X], au prix de 180.000 francs, le lot no 18 (local commercial, composé d'une pièce en rez-de-chaussée et d'une pièce en sous-sol d'une superficie de 37,04 m2) de l'immeuble placé sous le régime de la copropriété, situé [Adresse 3] à [Localité 14].
Par acte authentique du 12 mars 2004 reçu par Me [I] [L], notaire membre de la SCP [L] Bisson Beghain Burthe-Mique Gemignani, étude de notaires à [Localité 13], Mme [J] [C] veuve [B] a vendu, au prix de 49.500 €, à la SCI, qui s'était substituée à M. [D] [X] dans le bénéfice d'une promesse unilatérale du 22 juillet 2003, le lot n°26 (local à usage mixte au 3ème étage, composé de trois chambres et de deux vestibules, d'une superficie de 99,76 m2) du même immeuble.
Par acte du 14 juin 2010, la SCI a vendu le lot de copropriété no 18 au prix de 210.000 € et le 14 avril 2015, elle a vendu le lot n°26 au prix de 642.000 €.
Par ordonnance du 23 juillet 2015, le juge des tutelles du tribunal d'instance de Poissy a placé Mme [J] [C] veuve [B] sous sauvegarde de justice.
Par jugement du 17 décembre 2015, le juge des tutelles du tribunal d'instance de Dieppe a ouvert une mesure de curatelle renforcée au bénéfice de Mme [J] [C] veuve [B] puis, par jugement du 5 juillet 2017, il a aggravé la mesure en tutelle, ses filles, Mmes [Z] [B] épouse [A] et [W] [B] épouse [E], étant désignées cotutrices.
Par actes des 4 janvier, 1er février et 4 février 2019, Mmes [Z] [B] épouse [A] et [W] [B] épouse [E], agissant en qualité de tutrices de leur mère Mme [J] [C] veuve [B] et en leur nom personnel, ont fait assigner la SCI Gabriel Laumain, Me [L] et la SCP [L], Behain, Buthe-Mique, Gemignani et Peschard (la SCP) devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir prononcer la nullité des deux ventes précitées pour vil prix et obtenir le paiement de diverses sommes.
[W] [B] épouse [E] est décédée le 18 mai 2019, laissant pour lui succéder ses fils, MM. [G] et [Y] [E], qui ont repris l'instance par conclusions signifiées le 24 juin 2020.
Par conclusions du même jour M. [N] [B], fils de Mme [J] [C] [B], est intervenu volontairement à l'instance.
Par jugement du 12 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :
- Reçoit M. [N] [B] en son intervention volontaire,
- Déclare irrecevables comme prescrites les demandes de Mme [J] [C] veuve [B] en nullité des ventes immobilières des 15 septembre 2000 et 12 mars 2004 et en condamnation de la SCI Gabriel Laumain en paiement du juste prix des immeubles par compensation du défaut de restitution,
- Déclare irrecevable comme prescrite la demande de Mme [J] [C] veuve [B] en condamnation de Me [L] et de la SCP [L], Beghain, Burthe-Mique, Gemignani et Peschard au paiement du juste prix des immeubles par compensation du défaut de restitution,
- Déclare recevable les demandes indemnitaires formées par Mme [Z] [B] épouse [A], M. [G] [E], M. [Y] [E] et M. [N] [B] en leur nom personnel,
- Rejette la demande de Mme [Z] [B] épouse [A], M. [G] [E], M. [Y] [E] et M. [N] [B] en condamnation conjointe et solidaire de la SCI Gabriel Laumain, de Me [L] de la SCP [L], Beghain, Burthe-Mique, Gemignani et Peschard en paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi,
- Condamne in solidum Mme [J] [C] veuve [B], représentée par sa tutrice, Mme [Z] [B] épouse [A], M. [G] [E], M. [Y] [E] et M. [B] aux dépens,
- Rejette toutes les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire.
[Z] [A], [N] [B], [G] [E] et [Y] [E], en leur nom personnel et en qualité d'héritiers de Mme [J] [C], ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 novembre 2023.
La procédure devant la cour a été clôturée le 16 octobre 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 19 septembre 2025, par lesquelles Mme [Z] [A], M. [N] [B], M. [G] [E] et M. [Y] [E] en leur nom personnel et en qualité d'héritiers de Mme [C], appelants, invitent la cour à :
REFORMER le jugement entrepris en ce qu'il a :
- Déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de Mme [J] [C] veuve [B] en nullité des ventes immobilières des 15 septembre 2000 et 12 mars 2004 et en condamnation de la SCI GABRIEL LAUMAIN en paiement du juste prix des immeubles par compensation du défaut de restitution,
- Déclaré irrecevable comme prescrite la demande de Mme [J] [C] veuve [B] en condamnation de Me [L] et de la SCP [L], BEGHAIN, BURTHE-MIQUE, GEMIGNANI et PESCHARD au paiement du juste prix des immeubles par compensation du défaut de restitution,
- Rejeté la demande de Mme [Z] [B] épouse [A], M. [G] [E], M.[Y] [E] et M. [N] [B] en condamnation conjointe et solidaire de la SCI GABRIEL LAUMAIN, de Me [L] et de la SCP [L], BEGHAIN, BURTHE-MIQUE, GEMIGNANI et PESCHARD en paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi,
- Condamné in solidum Mme [J] [C] veuve [B], représentée par sa tutrice, Mme [Z] [B], épouse [A], M. [G] [E], M. [Y] [E] et M. [N] [B] aux dépens,
Statuant à nouveau,
Débouter Maître [L] et la SAS LBMN et la SCI GABRIEL LAUMAIN de toutesleurs demandes, fins et conclusions ;
Prononcer la nullité des ventes intervenues le 15 septembre 2000 et le 12 mars 2004 reçuepar la SCP [I] [L] et Maître [I] [L],
En conséquence,
- Condamner la SCI GABRIEL LAUMAIN à payer à Madame [Z] [A], née[B], Monsieur [N] [B], Monsieur [G] [E], Monsieur [Y] [E], es qualité d'héritiers de Madame [J] [C] au paiementdu juste prix des immeubles par compensation du défaut de restitution lequel sera évalué au jour de l'arrêt et sauf à parfaire à la somme de 1.251.327 euros avec intérêts au taux légalà compter de l'arrêt à intervenir,
- A titre principal, condamner Maître [I] [L] conjointement etsolidairement avec la SAS LBMB, venant au droit de la SCP [I] [L] au paiement de la somme de 1.251.327 euros avec intérêt au taux légal à compter de l'arrêt au titre de la perte de chance,
- A titre subsidiaire, condamner Maître [I] [L] conjointement et solidairement avec la SAS LBMB, venant aux droits de la SCP [I] [L]à garantir la restitution du prix résultant de la condamnation de la SCI GABRIEL LAUMAIN à payer le prix en compensation de la nullité de la vente des biens,
- Condamner conjointement et solidairement la SCI GABRIEL LAUMAIN, Maître[I] [L] et la SAS LBMB venant aux droits de la SCP [I] [L] à payer à Madame [Z] [A], née [B], Monsieur [N] [B], Monsieur [G] [E], Monsieur [Y] [E], es qualité d'héritiers de Madame [J] [C] la somme de 300.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
- Débouter la SCI GABRIEL LAUMAIN, Maître [I] [L] et la SASLBMB venant aux droits de la SCP [I] [L] de l'intégralité de leurdemandes, fins et conclusions,
- Condamner conjointement et solidairement la SCI GABRIEL LAUMAIN, Maître [I] [L] et la SAS LBMB venant aux droits de la SCP [I] [L] à payer à Madame [Z] [A], née [B], Monsieur
[N] [B], Monsieur [G] [E], Monsieur [Y] [E], la somme de15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.
- CONDAMNER la SCI GABRIEL LAUMAIN, Maître [I] [L] et la SAS LBMB venant aux droits de la SCP [I] [L] aux entiers dépens depremière instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Eric ALLERIT membrede la SELARL TAZE-BERNARD ALLERIT, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 13 octobre 2025, par lesquelles la SCI Gabrielle Laumain, intimée, invite la cour à :
CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions
ET STATUANT A NOUVEAU :
CONDAMNER les appelants au paiement de la somme de 5 000€ au titre de l'article 700 du CPC ;
Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 8 octobre 2025, par lesquelles La SCP [I] [L], Jacques BEGHAIN, Olivier BURTHE-MIQUE, Florence GEMIGNANI, Charles-Edouard PESCHARD notaires et Me [I] [L], intimés, invitent la cour à :
CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS le 12 octobre 2023
REJETER toutes les demandes plus amples ou contraires.
A titre subsidiaire,
Vu l'article 1240 du Code Civil,
JUGER qu'aucune faute ne saurait être imputable à l'encontre de Maître [L] et de la SCP [L], BEGHAIN, BURTHE-MIQUE, GEMIGNANI et PESCHARD.
JUGER que la partie appelante ne fait la preuve d'aucun préjudice actuel, certain et direct.
EN CONSEQUENCE,
DEBOUTER Madame [Z] [B] épouse [A] et Madame [W] [B] épouse [E] ès-qualité de tutrices de Madame [J] [C] veuve [B], de toutes leurs demandes.
EN TOUT ETAT DE CAUSE
LES CONDAMNER in solidum à payer à Maître [L] et à la SCP [L], BEGHAIN, BURTHE-MIQUE, GEMIGNANI et PESCHARD la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
LES CONDAMNER aux entiers dépens ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Au préalable, il convient de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a :
- reçu M. [N] [B] en son intervention volontaire,
- déclaré recevables les demandes indemnitaires formées par Mme [Z] [B] épouse [A], M. [G] [E], M. [Y] [E] et M. [N] [B] en leur nom personnel ;
Sur les moyens des parties relatifs aux fins de non-recevoir
Les appelants opposent, aux fins de non-recevoir soulevées par les intimés, les éléments suivants :
1)Sur la prescription de l'action en nullité des ventes pour vil prix
- En droit, l'action en nullité des ventes à vil prix est engagée sur le fondement des articles 489 (ancien 414-1 du code civil), 1304 (ancien 1591 du code civil), et 1658 du code civil. Originellement, la nullité des ventes pour vil prix était une nullité absolue se prescrivant par 30 ans, mais aujourd'hui, c'est une nullité relative prescrite par cinq ans.
- Le point de départ du délai de prescription est en principe la date du contrat, mais l'article 489 ancien du code civil est applicable et l'insanité d'esprit est une cause de suspension de la prescription (Civ., 18 février 1992, n° 90-17.952, B. 54), et la preuve en est rapportée,
- En l'espèce, Mme [C] veuve [B] n'était pas en mesure de gérer ses biens et de prendre un acte de disposition sur ces immeubles. Les biens ont été manifestement sous-évalués :
70% en dessous de la valeur réelle pour le lot 18 vendu le 15 septembre 2000
80% en dessous de la valeur réelle pour le lot 26 vendu le 12 mars 2004
- L'ampleur de la sous-évaluation caractérise une altération de ses facultés. Des éléments de sa vie courante montrent qu'elle n'était pas en mesure de comprendre la portée de ses engagements. Le médecin traitant de Mme [C] veuve [B] a attesté qu'elle a été placée sous traitement antidépresseur à partir de septembre 2003.
- L'agenda de Mme [C] veuve [B] atteste de son état de santé, avec des mentions de prise de médicaments et de contacts avec M. [X]. Les interactions médicamenteuses apparaissent hautement probables, et M. [X] a profité de cet état de faiblesse pour lui racheter à vil prix le second local qu'elle possédait.
- Le tribunal n'a pas tenu compte de la pression exercée par M. [X] sur Mme [C] veuve [B]. La calligraphie de Mme [C] veuve [B] ne dévie pas, mais cela ne signifie pas qu'elle était lucide. Les pertes de mémoire de Mme [C] veuve [B] sont établies, et son insanité d'esprit s'est prolongée jusqu'à son placement sous un régime de protection.
2)Sur la prescription de l'action en nullité des ventes pour vice du consentement
La nullité des conventions peut être recherchée sur le fondement de l'article 1304 ancien du code civil. Cet article fixe le point de départ du délai quinquennal à la date à laquelle la violence a cessé ou le dol a été découvert.
3)Sur la prescription de l'action en responsabilité du notaire
- Le point de départ du délai n'est pas la date du fait générateur du dommage ni même sa connaissance mais la date à laquelle la victime a pu mesurer l'existence de son préjudice dans des conditions lui permettant d'agir. Connaître un prix de vente n'implique pas de connaître les prix du marché immobilier. La prise de conscience par Mme [C] veuve [B] de la vileté du prix postérieurement à la vente n'est pas indifférente, mais déterminante. La prescription ne pouvait courir tant que Mme [C] veuve [B] a été entretenue dans la croyance erronée que le prix de cession des immeubles était réel et sérieux. Croyance qui n'a pu se dissiper qu'en 2017 à réception de l'évaluation du prix des immeubles à la date de leur vente par un expert immobilier.
- Le Tribunal devait tenir compte de l'âge, la confusion, l'état de santé mentale, à l'aune aussi d'une forme d'emprise de M. [X]. En ce qui concerne une vente immobilière à vil prix, le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité contre le notaire pour manquement à son devoir de conseil ne saurait être fixé à la date de la vente, au motif que le vendeur qui a connaissance du prix a nécessairement les moyens de découvrir son insuffisance. Un tel raisonnement revient à relever faute irréfragable et totale de la victime exclusive d'indemnisation, ce qui, par une inexacte application de la loi, atteint l'action en vileté du prix dans son principe même.
- La Cour de cassation a confirmé l'absence de prescription de l'action contre le manquement du notaire à son devoir de conseil pour une vente immobilière à un prix dérisoire en fixant le point de départ non pas à la date de la vente ni même d'une précédente action en nullité de la vente mais à la date où les liens d'affaires et de concubinage entre le notaire et l'acquéreur ont été découverts. La dissimulation d'une situation reporte le point de départ de la prescription car celui qui en est victime n'est pas en état de savoir. Le préjudice est en l'espèce constitué par la vente des deux immeubles à un prix très inférieur à leur valeur.
- En conséquence, le point de départ du délai de prescription de l'action contre le notaire n'est intervenu que lorsque le caractère dérisoire des prix de vente des deux immeubles a été établie sans contestation, soit le 6 septembre 2017.
- Subsidiairement, c'est lorsque la fille de Mme [C] veuve [B] a été informée des ventes et de leur prix inhabituel que la suspicion est intervenue. Ce n'est cependant qu'à compter du 6 septembre 2017 et le rapport d'expertise que la vileté du prix a été découvert avec certitude, permettant à Mme [C] veuve [B] d'agir. En tout état de cause, même en retenant la date découverte de ces ventes comme point de départ, la prescription n'a pu courir qu'à compter du 9 septembre 2014 pour le lot numéro 26 (vente du 12 mars 2004) et le 8 décembre 2015 pour le lot 18 (vente du 5 septembre 2000). Après avoir été placé par ordonnance ou sauvegarde de justice le 23 juillet 2015 puis sous tutelle par jugement du 5 juillet 2017, les concluants es qualité ont délivré assignation par exploit d'huissier les 4 janvier, 1er février et 4 février 2019, soit dans le délai de 5 ans ;
La SCI Laumain soulève la prescription de l'action en nullité des ventes pour vil prix engagée par les demanderesses à son encontre :
- L'action des demanderesses à son encontre est prescrite, ayant été engagée plus de cinq ans après les 2 ventes intervenues.
- Il ne suffit pas, pour échapper à la prescription, de prétendre n'avoir eu connaissance des faits que longtemps après les ventes intervenues. Comment imaginer que les demanderesses n'aient appris qu'au cours de la mise sous tutelle de cette dernière, le prix auquel auraient été vendus le lot n° 18 et le lot n° 26 de l'immeuble, même leur cousine, Mme [M] [C] était au courant de ces ventes et de leur montant.
- Mme [B] n'a fait l'objet d'une mesure de curatelle renforcée qu'en 2015, soit plus de 15 ans après la première vente et plus de 11 ans après la seconde, et que ce n'est qu'en juillet 2017 que le juge des tutelles prononcera sa mise sous tutelle. Ainsi incontestablement 15 ans avant, lors de la signature du 1er acte, et 11 ans avant, lors de la signature du second acte notarié, Mme [B] était en parfaite possession de ses moyens et ne faisait l'objet d'aucune mesure de protection aussi légère soit-elle.
- Concernant les dispositions antérieures à la loi du 5 mars 2007 relative aux régimes de protection des majeurs, l'art. 503 ancien du code civil prévoyait la possibilité d'annuler les actes faits par la personne protégée antérieurement à l'ouverture de la tutelle, si la cause qui a déterminé l'ouverture de sa tutelle existait notoirement à l'époque des faits. Tel n'est pas le cas d'espèce ;
Le notaire et la société notariale soulèvent la prescription de l'action en responsabilité engagée à leur encontre :
- L'assignation est du 4 janvier 2019, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 ; il y a donc lieu à application des dispositions de l'article 2224 du code civil fixant à 5 ans le délai de prescription.
- Le point de départ du délai de prescription en application de l'article 2224 du code civil est la date à laquelle la demanderesse, aujourd'hui représentée par ses tutrices, avait eu connaissance des faits lui permettant d'exercer son droit.
- Cette connaissance était parfaitement acquise au jour de la signature des actes de vente critiqués, soit les 15 septembre 2000 et 12 mars 2004.
- Il est reproché au notaire d'avoir manqué à son obligation d'information ou de conseil, en n'alertant pas Mme [B], venderesse, du caractère qualifié de dérisoire du prix, ainsi que sur la portée des conséquences de son engagement. Or, ces informations résultent des termes clairs et sans ambiguïtés des actes de vente des 15 septembre 2000 et 12 mars 2004.
- La Cour constatera que Mme [B] était présente lors de la signature des actes dont lecture a été faite. Lors de la signature des ventes, Mme [B] ne faisait l'objet d'aucune mesure de protection, et ne présentait aucun trouble mental perceptible.
Mme [B], lors de la signature en septembre 2000 de 73 ans, et lors de la vente du 12 septembre 2004 de 77 ans. Mme [B] n'a fait l'objet qu'en 2015, soit plus de 15 ans après la première vente, et plus de 11 ans après la seconde, d'une mesure de curatelle renforcée. Il n'est aucunement démontré que des troubles étaient existants le 15 septembre 2000 lors de la première vente, et le 12 mars 2004 lors de la seconde vente.
- Il conviendra en conséquence de déclarer radicalement prescrite l'action de Mme [B] représentée par ses tutrices ;
Sur la fin de non-recevoir, soulevée par la SCI Laumain, fondée sur la prescription des demandes de Mme [C] en nullité des ventes
Aux termes de l'article 489 du code civil, dans sa version en vigueur du 1er novembre 1968 au 1er janvier 2009, « Pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. Mais c'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte.
Du vivant de l'individu, l'action en nullité ne peut être exercée que par lui, ou par son tuteur ou curateur, s'il lui en a été ensuite nommé un. Elle s'éteint par le délai prévu à l'article 1304 » ;
Aux termes de l'article 414-1 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2009, « Pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte » ;
Aux termes de l'article 1304 du code civil, dans sa version en vigueur du 4 juillet 1968 au 1er janvier 2016, « Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.
Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts.
Le temps ne court, à l'égard des actes faits par un mineur, que du jour de la majorité ou de l'émancipation ; et à l'égard des actes faits par un majeur protégé, que du jour où il en a eu connaissance, alors qu'il était en situation de les refaire valablement. Il ne court contre les héritiers de l'incapable (« de la personne en tutelle ou en curatelle » depuis le 2 janvier 2009) que du jour du décès, s'il n'a commencé à courir auparavant » ;
Aux termes de l'article 1583 du code civil, « Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé » ;
Aux termes de l'article 1353 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation » ;
Aux termes de l'article 2234 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2008, « La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure » ;
La vileté du prix s'apprécie à la date de la promesse unilatérale de vente et non, comme en matière de lésion, à la date de la levée de l'option (3ème chambre civile, 21 novembre 2024, pourvoi n°21-12.661) ;
L'action en nullité d'un contrat pour vileté du prix, qui ne tend qu'à la protection de l'intérêt privé du vendeur, relève du régime des actions en nullité relative et se prescrit par cinq ans, en application de l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 (3ème chambre civile, 5 novembre 2020, pourvoi n°19-10.833) ;
La cour d'appel, devant laquelle le point de départ du délai de prescription (de l'action en nullité d'un contrat pour vileté du prix) n'était pas contesté, a souverainement retenu qu'il devait être fixé à la date de la publication de la vente à la conservation des hypothèques (3ème chambre civile, 5 novembre 2020, pourvoi n°19-10.833) ;
En l'espèce, concernant le régime de la prescription applicable à l'action en nullité des deux ventes de 2000 et 2004 pour vil prix, les premiers juges ont à juste titre relevé que « II résulte des articles 1583 et 1304, dans ses versions antérieures à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicables à des contrats conclus en 2000 et 2004, du code civil, qu'un contrat de vente conclu pour un prix dérisoire ou vil est nul pour absence de cause, et cette nullité, fondée sur l'intérêt privé du vendeur, est une nullité relative soumise à un délai de prescription de cinq ans courant à compter de la conclusion de l'acte, date à laquelle le vendeur a connaissance du fait lui permettant d'agir en nullité, à savoir le prix.
En application des articles 414-1 et suivants et 2234 du code civil, la prescription de l'action en nullité ne court pas contre le vendeur, insane d'esprit au jour de la conclusion de l'acte, dès lors qu'il est dans l'impossibilité d'agir, le délai de prescription ne commençant alors à courir que du jour où il est placé sous tutelle.
Il appartient, en vertu de l'article 1353 du code civil, à celui qui invoque une insanité d'esprit, qui s'entend d'une affection mentale par l'effet de laquelle l'intelligence est altérée, les capacités de jugement obscurcies ou la faculté de discernement déréglée, et non d'une simple vulnérabilité, de l'établir.
En l'espèce, Mme [J] [C] veuve [B], représentée par sa tutrice, sollicite le prononcé de la nullité, pour vil prix, de ventes intervenues les 15 septembre 2000 et 12 mars 2004.
Cette action est soumise, en application des textes précités, à une prescription quinquennale ayant couru à compter de la conclusion de chacun de ces actes » ;
Le point de départ de la prescription quinquennale de l'action en nullité pour vil prix de chacune des deux ventes de 2000 et 2004 est constitué par les deux dates respectives de ces ventes, et ce point de départ peut être reporté s'il est démontré notamment une insanité d'esprit à la date de la vente ;
Concernant le moyen de Mme [B] relatif au report de ce point de départ en raison d'une insanité d'esprit, les premiers juge ont exactement retenu que « Mme [J] [C] veuve [B] soutient que la prescription n'a pas couru, ou a été suspendue dès l'origine, en raison de l'insanité d'esprit dont elle était frappée au jour de la conclusion de ces deux actes de vente, insanité établie selon elle par les pièces produites et les prix de vente des biens, scandaleusement inférieurs d'au moins 70% à leur valeur réelle.
Elle verse aux débats, pour établir cette insanité d'esprit, les pièces suivantes :
- le jugement du juge des tutelles de Dieppe, du 5 juillet 2017, la plaçant sous tutelle ;
- une lettre manuscrite de sa main du 6 mars 2003, dans laquelle elle écrit au cabinet Saulais : « Mettant de l'ordre dans mes affaires, je souhaiterais vivement connaître les conditions du bail de mon locataire. La feuille à joindre à ma déclaration d'impôt mentionne le nom de M. [H] depuis le 1.07.1980. Or le bail n'avait pas été établi à ce nom vu qu'il y avait précédemment des chinois. J'aimerais donc avoir plus de détails sur ce bail avec si possible une photocopie. Avec mes vifs remerciements et mes respectueuses salutations » ;
- un certificat médical du docteur [K] du 31 mars 2015, qui atteste de ce que son état de santé « a nécessité un traitement antidépresseur à partir du 2 septembre 2003 et ce pour plusieurs années » ;
- des photocopies de plusieurs pages de son agenda de l'année 2003, portant diverses mentions manuscrites relatives notamment à ses dépenses, dont des dépenses de pharmacie, à ses appels téléphoniques, à ses rendez-vous médicaux, et indiquant le nom de M. [X] à trois reprises, les coordonnées de ce dernier et de son notaire figurant dans son carnet d'adresse.
Outre qu'aucun élément n'est produit relatif à l'état de santé de Mme [J] [C] veuve [B] au jour de la vente du 15 septembre 2000, seuls des éléments relatifs à l'année 2003 étant versés aux débats, le seul fait que la venderesse ait, en 2003, suivi un traitement antidépresseur ne peut suffire à établir une insanité d'esprit la rendant incapable de comprendre la portée d'actes de disposition de son patrimoine, les mentions de son agenda, écrites avec une main ferme, montrant qu'elle suivait avec attention son budget, et la lettre du 6 mars 2003 attestant de sa lucidité, de la clarté de sa pensée et de sa volonté de suivre ses affaires patrimoniales.
Enfin, il ne peut être considéré que le seul fait que le prix soit vil au jour de la signature de l'acte de vente établit une insanité d'esprit, emportant report du point de départ du délai de prescription jusqu'au jour où le vendeur retrouve ses facultés mentales lui permettant d'agir, dès lors que cela reviendrait à rendre sans portée le délai quinquennal de prescription de l'action en nullité pour vil prix » ;
Il y a lieu d'ajouter qu'il n'est produit en appel aucune pièce nouvelle démontrant une insanité d'esprit de Mme [C] à la date des ventes de 2000 et 2004 :
- la lettre en pièce 46 n'a pas de valeur probante en ce qu'elle n'est pas datée, pas signée, et qu'aucun élément ne permet de justifier qu'elle aurait été écrite par Mme [C], tel que l'allèguent les appelants dans leurs conclusions,
- la procuration, signée par Mme [J] [B] le 5 juin 2000, donnant pouvoir à Mme [U] [C] pour recevoir ses courriers (pièce 47) ne démontre pas une insanité d'esprit,
- le fait que Mme [J] [B] ait écrit dans son agenda, le vendredi 2 mai 2003 « visite Mme [K] qui m'a mis sous antidépresseur (stablon) », le lundi 19 mai 2003 « visite de Mme [K] qui me met au prozac effervescent » (pièces 20 et 23), sans que les ordonnances afférentes ne soient produites, que les pages internet de la Haute autorité de santé de mars 2013 concluent que le « Stablon » est un antidépresseur qui « doit être réservé aux patients ayant une dépression caractérisée et modérée à sévère » et présente « des risques d'effets indésirables, d'abus et de dépendance » (pièce 73) et que les pages internet du Vidal du 24 septembre 2025 présentant le médicament Stablon mentionnent des effets indésirables possibles (pièce 72) ne démontrent pas une insanité d'esprit de Mme [B] à la date des ventes de 2000 et 2004 ;
Ainsi les appelants ne démontrent pas que Mme [C] était atteinte d'une insanité d'esprit aux dates des contrats des 15 septembre 2000 et 12 mars 2004 ; ils ne justifient donc pas d'une cause de report du point de départ de la prescription quinquennale ;
Les appelants ajoutent dans leurs conclusions d'appel, concernant la prescription, un paragraphe de cinq lignes intitulé « Sur la prescription de l'action en nullité des ventes pour vice du consentement », précisant :
« L'article 565 du code de procédure civile prévoit que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ».
La nullité des conventions peut donc être recherchée sur le fondement de l'article 1304 ancien du code civil. Cet article fixe le point de départ du délai quinquennal à la date à laquelle la violence eu cessé ou le dol a été découvert » ;
Dans la partie des conclusions afférente au fond, ils évoquent, au titre des violences et du dol, les man'uvres et le harcèlement de M. [X], révélées par les mentions portées sur l'agenda en 2003, mais ne mentionnent pas la date à laquelle ils estiment le point de départ du délai quinquennal ;
Le délai de prescription de l'action en nullité s'est échu pour la première vente le 15 septembre 2005 et pour la seconde le 12 mars 2009 et l'assignation n'a été délivrée que postérieurement à ces dates, les 4 janvier, 1er février et 4 février 2019 ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de Mme [J] [C] veuve [B], en nullité des ventes immobilières des 15 septembre 2000 et 12 mars 2004 et en condamnation de la SCI Gabriel Laumain en paiement du juste prix des immeubles par compensation du défaut de restitution ;
Sur la fin de non-recevoir, soulevée par Me [L] et la SCP, fondée sur la prescription de la demande de Mme [C] de leur condamnation solidaire en paiement du juste prix des immeubles par compensation du défaut de restitution
Aux termes de l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » ;
Aux termes de l'article 2270-1 du code civil, dans sa version en vigueur du 16 juin 1998 au 19 juin 2008, « Les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation.
Lorsque le dommage est causé par des tortures et des actes de barbarie, des violences ou des agressions sexuelles commises contre un mineur, l'action en responsabilité civile est prescrite par vingt ans » ;
Aux termes de l'article 2224 du Code civil, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2008, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer » ;
Aux termes de l'article 2222 du Code civil, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2008, « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure » ;
La vileté du prix s'apprécie à la date de la promesse unilatérale de vente et non, comme en matière de lésion, à la date de la levée de l'option (3ème chambre civile, 21 novembre 2024, pourvoi n°21-12.661) ;
En l'espèce, le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité délictuelle à l'encontre du notaire est la date de la manifestation du dommage qui résulte du manquement du notaire à son devoir de conseil concernant la vileté du prix et, depuis le 19 juin 2008, la date à laquelle les faits permettant d'exercer l'action auraient dû être connus, c'est-à-dire la date à laquelle le vendeur a connaissance du prix et donc des éléments lui permettant de constater qu'il est vil ;
Les premiers juges ont à juste titre relevé que « Le dommage résultant du manquement du notaire à son devoir de conseil en cas de vente à vil prix se matérialise au jour de la vente, puisque c'est à cette date que le vendeur a connaissance du prix et donc des éléments lui permettant de constater qu'il est vil, peu important qu'il ne prenne lui-même conscience de la vileté du prix qu'après la conclusion de l'acte,
Le délai de prescription de l'action en responsabilité intentée par Mme [J] [C] veuve [B], à l'encontre de la SCP et de Me [L], a donc couru dès la conclusion des actes de ventes soit les 15 septembre 2000 et 12 mars 2004, pour une durée de 10 ans, réduite à 5 ans à compter du 18 juin 2008, et sans qu'il soit caractérisé une cause de suspension ou de report du point de départ de la prescription pour insanité d'esprit pour les motifs ci-dessus exposés » ;
Il y a lieu d'ajouter qu'il ressort de l'analyse ci-avant qu'il n'est produit en appel aucune pièce nouvelle démontrant une insanité d'esprit de Mme [C] à la date des ventes de 2000 et 2004 et caractérisant une cause de suspension ou de report du point de départ de la prescription ;
Le délai de prescription s'est échu, pour l'action délictuelle en lien avec la première vente, le 15 septembre 2010, et, pour celle en lien avec la seconde vente, le 19 juin 2013, et l'assignation n'a été délivrée que postérieurement à ces dates, les 4 janvier, 1er février et 4 février 2019 ;
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable comme prescrite la demande de Mme [J] [C] veuve [B] en condamnation de Me [L] et de la SCP [L], Beghain, Burthe-Mique, Gemignani et Peschard au paiement du juste prix des immeubles par compensation du défaut de restitution ;
Sur la demande des descendants à titre personnel de dommages et intérêts au titre du préjudice moral
Les appelants estiment avoir subi, à titre personnel, un préjudice moral pour avoir vu leur ascendante dupée par la vente à vil prix et estiment que le tribunal aurait dû rechercher si l'acquéreur et le notaire avaient commis une faute ayant abouti à une vente à vil prix et si cette faute avait causé un préjudice aux descendants ;
En l'espèce, il ressort de l'analyse ci-avant que le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables pour prescription les actions de Mme [C], d'une part à l'encontre du vendeur en nullité pour vil prix des deux ventes, et d'autre part à l'encontre du notaire en responsabilité délictuelle pour défaut de conseil sur le vil prix ;
L'irrecevabilité des actions engagées par Mme [C] empêche les instances judiciaires d'étudier les éventuelles fautes de l'acquéreur ou du notaire à l'égard de Mme [C] ;
En conséquence, les descendants, qui ne sollicitent des dommages et intérêts qu'au titre du préjudice subi par eux en conséquence de ces fautes alléguées, doivent en être déboutés ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [Z] [B] épouse [A], M. [G] [E], M. [Y] [E] et M. [N] [B] en condamnation conjointe et solidaire de la SCI Gabriel Laumain, de Me [L] de la SCP [L], Beghain, Burthe-Mique, Gemignani et Peschard en paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi ;
Et il y a lieu d'ajouter au jugement de débouter les appelants de leur demande en appel en paiement de la somme de 300.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi ;
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les appelants, partie perdante, doivent être condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la SCI Laumain la somme de 5.000 €, par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; ils doivent être condamnés in solidum à payer à Me [I] [L] et la SCP notariale la somme unique de 5.000 €, par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par les appelants ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
CONFIRME le jugement ;
Y ajoutant,
REJETTE la demande en appel de Mme [Z] [B] épouse [A], M. [N] [B], M. [G] [E] et M. [Y] [E] en condamnation conjointe et solidaire de la SCI Gabriel Laumain, de Me [L] et la SAS LBMB venant aux droits de la SCP [I] [L] en paiement de la somme de 300.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi ;
CONDAMNE Mme [Z] [A], M. [N] [B], M. [G] [E] et M. [Y] [E], en leur nom personnel et en leur qualité d'héritiers de [J] [C] veuve [B], aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à la SCI Gabriel Laumain la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
CONDAMNE IN SOLIDUM Mme [Z] [A], M. [N] [B], M. [G] [E] et M. [Y] [E], en leur nom personnel et en leur qualité d'héritiers de [J] [C] veuve [B], à payer la somme unique de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, à la SCP [I] [L], Jacques Beghain, Olivier Burthe-Mique, Florence Gemignani, Charles-Edouard Peschard, étude de notaires, aujourd'hui dénommée SCP [I] [L], Jacques Beghain, Olivier Burthe-Mique, Florence Gemignani, Charles-Edouard Peschard et Anne Muzard, étude de notaires, et Me [I] [L], membre de la SCP [I] [L], Jacques Beghain, Olivier Burthe-Mique, Florence Gemignani, Charles-Edouard Peschard et Anne Muzard, étude de notaires ;
REJETTE la demande des appelants au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,